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INVESTMENTMARKTBERICHT STUTTGART

2014/2015

INHALT.
STUTTGART
Investmentmarkt Stuttgart

Transaktionsvolumen/Renditeberblick 4
Nutzungsarten/Kufer-/Verkufergruppen 5
Fazit & Prognose

Ansprechpartner 7

MNCHEN
Marktkommentar 8

ELLWANGER & GEIGER Real Estate

10

GPP German Property Partners

11

2
3

INVESTMENTMARKT
S TUTTGART.

Mit einem Transaktionsvolumen von 1,155 Milliarden Euro

Corporates, Eigennutzern und Non-Properties, die rund

im Jahr 2014 erreichte der Stuttgarter Investmentmarkt ein

sieben Prozent des Transaktionsvolumens generierten.

sehr gutes Ergebnis. Der Investmentumsatz lag 155 Millionen


Euro beziehungsweise 15,5 Prozent ber dem Ergebnis

Verkuferseitig waren Projektentwickler und Bautrger

des Vorjahres. Bemerkenswert ist, dass die Milliardengrenze

sowie offene Fonds und Spezialfonds die dominierende

mit diesem Ergebnis nun bereits zum dritten Mal in Folge

Gruppe. In beiden Segmenten konnte ein Volumen von

berschritten werden konnte.

etwa je 27 Prozent umgesetzt werden. Aber auch Corporates, Eigennutzer und Non-Properties zeigten sich sehr

Diese positive Entwicklung hatte sich schon in der ersten

aktiv, der Umsatz in diesen Gruppen bezifferte sich auf

Jahreshlfte 2014 angekndigt. Der Verkauf des Kronprinz-

rund 15 Prozent. Weitere Verkufergruppen spielten eine

baus und weitere Transaktionen fhrten im zweiten Quartal

untergeordnete Rolle.

zu einem Umsatz von 400 Millionen Euro und somit zum


besten Quartalsergebnis seit Mitte 2012.

In den vergangenen beiden Jahren lie sich eine zunehmende Nachfrage auslndischer Marktteilnehmer beob-

Insgesamt wurden im Jahr 2014 etwa 70 Transaktionen

achten. Im Ergebnis leisteten sie in 2014 jedoch einen

gettigt. Der Preis bewegte sich dabei bei rund 60 Pro-

hnlich hohen Beitrag zum Transaktionsgeschehen auf

zent der Abschlsse im einstelligen Millionenbereich.

dem Stuttgarter Investmentmarkt wie im Vorjahr: Etwa


36 Prozent der Kufe und 33 Prozent der Verkufe wurden

Besonders interessiert zeigten sich die Investoren im Er-

durch internationale Marktteilnehmer gettigt.

fassungszeitraum an Broimmobilien. Auf die Nutzungsart Bro entfielen nicht zuletzt durch den Verkauf des

Fr vollvermietete Broinvestments in Citylagen wurden

Kronprinzbaus rund 73 Prozent des Transaktionsvolu-

2014 Faktoren von bis zu 20 aufgerufen. Das entspricht

mens. Wohnimmobilien machten einen Anteil von zirka

einer Anfangsrendite von zirka 5,0 Prozent. Geschfts-

13 Prozent des Umsatzes aus, gefolgt von Grundstcken

huser in 1-a-Lage erzielten im vergangenen Jahr Faktoren

mit rund neun Prozent.

von bis zu 23,5 mit einer Anfangsrendite von 4,25 Prozent,


langfristig vollvermietete Broobjekte in Cityrand- bezie-

Kufer waren vor allem offene Fonds und Spezialfonds mit

hungsweise peripheren Lagen Faktoren zwischen 13,25 und

einem Anteil von rund 43 Prozent sowie private Investoren

16,0 bei einer Anfangsrendite von rund 6,25 bis 7,5 Pro-

und Family-Offices mit rund 23 Prozent Anteil am Gesamt-

zent. Die Faktoren fr Fachmarktzentren lagen zwischen

volumen. 9 Prozent der Kufe wurden durch Projektent-

11,75 und 13,75 mit einer Anfangsrendite von etwa 7,25

wickler beziehungsweise Bautrger gettigt. Gefolgt von

bis 8,5 Prozent.

TRANSAKTIONSVOLUMEN/
RENDITE
BERBLICK.

0,50

2010

2011

1,15

0,32

0,54

1,00

1,20/1,60**

TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MILLIARDEN EURO

2009
* inklusive Leinfelden-Echterdingen

** inklusive Wohnportfolio LBBW

2012

2013

2014

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2014

SPITZENRENDITEN FR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN %

7,5

7,5

7,5

5,5

5,5

5,5

5,0

5,0

2009

2010

7,5

7,5

7,25

5,25

5,25

5,0

4,6

4,6

4,6

2011

2012

2013

4,25

Fachmarktzentren

Broobjekte
Geschftshuser

2014

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2014

4
5

NUTZUNGS
ARTEN/
KUFER-/
VERKUFERGRUPPEN.

VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %


Wohnen

13%

Grundstcke/
Development

Handel
Sonstige

9%

VOLUMEN NACH KUFERGRUPPEN IN %

Bro

73%
4%
1%

Offene Fonds/Spezialfonds

43
2%
2%
2%
2%

4%
6%

%
23

Opportunity-Fonds/
Equity-Fonds
Versicherungen
Bestandshalter

7%

9%

Privater Investor/
Family-Office

Sonstige
Pensionsfonds/Pensionskassen
ffentliche Verwaltung

Corporates/Eigennutzer/
Non-Properties
Projektentwickler/
Bautrger

VOLUMEN NACH VERKUFERGRUPPEN IN %

27%

Offene Fonds/Spezialfonds

ffentliche Verwaltung
Projektentwickler/
Bautrger

3%

4%

27%

5%

Bank
Sonstige

6%

Corporates/Eigennutzer/
Non-Properties

7%

15%

6%

Privater Investor/Family-Office
Pensionsfonds/Pensionskassen

Opportunity-Fonds/Equity-Fonds

Quelle der drei Darstellungen:


Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Stand: 31.12.2014

FAZIT &
P ROGNOSE.

Das Transaktionsvolumen auf dem Stuttgarter Investment-

Wirtschaftsregionen ist. Zum anderen deshalb, weil der

markt bewegte sich weiterhin auf hohem Niveau. Ent

regionale Immobilienmarkt fr eine geringe Volatilitt

gegen der Anfang des vergangenen Jahres getroffenen

steht. Die Bereitschaft zur Investition in den Immobilien

Prognose wurde das Transaktionsvolumen sogar erheblich

standort Stuttgart bleibt vermutlich unvermindert gro.

bertroffen nicht zuletzt aufgrund der regen Beteiligung auslndischer Marktteilnehmer, die sich schon das

Aufgrund des geringen Angebotes an Core-Immobilien

zweite Jahr in Folge sehr aktiv auf dem Stuttgarter Invest-

ist zu erwarten, dass weiterhin verstrkt Core-plus- und

mentmarkt zeigten. Wir gehen davon aus, dass sich dieser

Value-added-Produkte nachgefragt werden.

Trend im kommenden Jahr fortsetzen wird.


Unter diesen Voraussetzungen erwarten wir fr das Jahr
Die baden-wrttembergische Landeshauptstadt wird sich

2015 eine stabile Transaktionsttigkeit und rechnen mit

auch zuknftig als Investitionsstandort empfehlen. Zum

einem vergleichbar hohen Transaktionsvolumen wie im

einen natrlich, weil sie europaweit eine der attraktivsten

Jahr 2014 von rund einer Milliarde Euro.

6
7

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HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit grter Sorgfalt durchgefhrt.
Fr die R
ichtigkeit der durchgefhrten Einschtzungen kann keine H
aftung
bernommen werden. Hierfr bitten wir um Verstndnis.

MARKT
KOMMENTAR
MNCHEN.

Wie bereits in den vorangegangenen Jahren herrschte auf

200 Millionen Euro. Im direkten Jahresvergleich war je-

dem Investmentmarkt der bayerischen Landeshauptstadt

doch die Durchmischung der einzelnen Losgren 2014

auch 2014 eine beraus hohe Aktivitt. Zum Jahresende

deutlich homogener als in den Vorjahren. Den grten

wurde ein Transaktionsvolumen von 4,97 Milliarden Euro

Marktanteil mit zirka 40 Prozent erreichte das mittlere

registriert und damit 5,5 Prozent mehr als in 2013.

Preissegment zwischen 30 Millionen und 80 Millionen


Euro. Hierunter fllt beispielsweise der zum Jahresende

Zu diesem Ergebnis trugen einige groe Verkufe mit

gettigte Verkauf der ehemaligen Swiss-Re-Zentrale in

Volumina von deutlich mehr als 100 Millionen Euro bei.

Unterfhring durch die Allianz AG, die damit ihren

Die beiden grten Deals im Jahr 2014 waren der Ver-

U nternehmenscampus am Standort komplettiert.

kauf der Theresie fr zirka 257 Millionen Euro sowie


der Ankauf der Allianz-Zentrale in der Dieselstrae 8 in

Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Top-Immobilien

Mnchen-Unterfhring durch die Allianz AG fr rund

geriet die Bruttoanfangsrendite weiter unter Druck und

2009

4,15

1,65

1,40

2,85

3,70

4,97

TRANSAKTIONSVOLUMEN MNCHEN IN MILLIARDEN EURO

2010

2011

2012

2013

2014

Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG , Stand: 31.12.2014

8
9

sank nochmals auf nunmehr rund 4 Prozent. Spitzenpro-

den vorangegangenen Jahresendspurt anknpfen knnen.

dukte im Core-Segment sind nach wie vor sehr begehrt,

Im Laufe des kommenden Jahres ist jedoch eine sehr hohe

stehen aber wenn berhaupt nur noch in kleinem

Nachfrage nach gewerblich genutzten Immobilien seitens

Umfang und zu entsprechend hohen Faktoren zur Verf-

der Investoren wahrscheinlich. Denn die prognostizierte

gung. Investoren beschftigen sich daher zunehmend

konjunkturelle Eintrbung aufgrund diverser Krisenherde

mit Produkten aus dem Non-Core-Bereich und werden

in Europa hat sich bis dato noch nicht im Investment

in2015 verstrkt hier investieren.

verhalten niedergeschlagen. Und auch die Europische


Zentralbank wird ihre expansive Geldpolitik allen Anzeichen

Die Zeichen deuten auf weiterhin hohe Investitions-Aktivit-

nach im Jahr 2015 fortfhren. Fr die Landeshauptstadt des

ten auf dem Mnchner Immobilienmarkt hin. Zwar wird das

Freistaates Bayern wird im Jahr 2015 daher ein mindestens

erste Quartal des neuen Jahres erfahrungsgem nicht an

hnlich hohes Ergebnis erwartet wie in 2014.

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