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G.R. No. L-3282 January 28, 1950

VICTORINA A. DE GAERLAN and SALVADOR GAERLAN Petitioners, vs. FELIX MARTINEZ, Judge of the Court of First Instance of Manila, JULIANA
R. DE SANTOS, and SIMPLICIO SANTOS, Respondents.
Ernesto Quirino, Ezpeleta, Erfe and Ezpeleta and Jesus Ocampo for petitioners.
Jose W. Diokno and Celestino de Dios for respondents.
OZAETA, J.:
On August 23, 1941, Juliana R. de Santos purchased at public auction from the Bureau of Lands a lot of 120.9 square meters located on Barbosa Street,
Quiapo, Manila, which was patrimonial property of the Commonwealth of the Philippines, for the sum of P1,511.25, paying then and there the sum of
P1,511.25 and obligating herself to pay the balance in not more than ten equal annual installments. The balance was fully paid on August 1,
1944.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
One of the conditions of the sale was that the buyer should commence the construction of improvements appropriate for the purpose for which the land was
purchased within six months and should complete said construction within eighteen months from the date of the sale. Because of the war the buyer was
unable to comply with that condition; and after the liberation the city authorities would not approve her application for permit to construct a permanent
improvement on the land pending approval of the plan for the beautification of Manila. In view of these reasons, upon recommendation of the Director of
Lands, the Secretary of Agriculture and National Resources, on March 17, 1948, allowed the buyer "to commence the construction of her building on the said
lot within six months from the date that the city authorities will permit the construction of a permanent building on the land and to finish the same within
eighteen months from the same date of the permit."chanrobles virtual law library
In the meantime, and in March, 1945, the buyer Juliana R. de Santos leased a lot in question to the herein petitioners Victoriano A. Gaerlan and Salvador
Gaerlan, who constructed a building thereon and who paid her a rent of P20 a month up to August, 1945; P40 a month from September to November, 1945;
P100 a month for December, 1945, and January, 1946; and P150 a month from February, 1946.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library

In September, 1947, the herein respondents Juliana R. de Santos and Simplicio Santos commenced an action of desahucio in the municipal court of Manila
against the herein petitioners Victorina A. de Gaerlan and Salvador Gaerlan, alleging among others the following:
7. That sometime in December, 1946, and for the purpose of advising the said defendants to vacate the land because she needs the same, the plaintiff went
to defendants have repeatedly, spontaneously and voluntarily increased the rent was that instead of the makeshift shelter (barong-barong) which she
permitted them to construct, they have erected thereon a building of strong materials, consisting of four doors;chanrobles virtual law library
8. that in view of the open violation made by the defendants of their undertaking when they received the lot from the plaintiff Juliana R. de Santos, and
because she needs the premises for her own use, she then advised them to vacate and surrender the same to her, but that said defendants requested the
plaintiff to permit them until April, 1947, to continue occupying the premises and thereby be enable to recover the capital they have invested in constructing
the said building; and the plaintiff, acceding to said request, did in fact permit them to hold the land until said month of April, upon the expressed condition
that if they did not then vacate the premises, they shall be liable to the plaintiff for all damages that she might suffer by reason of their failure to disoccupy
the same;
On February 5, 1948, the municipal court rendered judgment ordering the defendants to vacate the premises in question and to pay the plaintiffs P150 a
month until said premises are completely vacated.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
At the instance of the herein petitioners (defendants below) the Secretary of Agriculture and Natural Resources revoked his order of March 17, 1948,
canceled the sale of the lot in question to Juliana R. de Santos, and declared the forfeiture of the purchase price paid by her for said lot, at the same time
ordering that said lot be again sold at public auction and that pending the oral public bidding Victorina A. de Gaerlan be required by the Director of Lands to
pay the necessary occupation fee for occupying and utilizing the land in question. The validity of said order is the subject of a separate litigation now
pending in the Court of First Instance of Manila.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
During the pendency of the desahucio case on appeal in the Court of First Instance of Manila, the herein petitioners made two unsuccessful attempts before
two different judges to be exempted from depositing the rent in court on the ground that by virtue of the order last above mentioned of the Secretary of
Agriculture and Natural Resources the plaintiffs were no longer the owners of said land.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
The present incident arose out of the third attempt of the petitioners to secure such an order from the respondent judge, Honorable Felix Martinez, who on
November 20, 1948, entered an order relieving the petitioners from the obligation to deposit the monthly rentals provided they filed a bond of P1,800. When
such bond was presented for approval, the respondents opposed it and moved for the reconsideration of the order of the respondent judge of November 20,
1948.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
On August 1, 1949, the respondent judge entered an order last above mentioned, but during the hearing of the motion counsel for the petitioners prayed in
the alternative for an extension of ten days to comply with the order, which extension was granted by respondent judge in an order dated August 13, 1949,
which reads as follows:
A peticion del abogado Sr. Jesus Ocampo, se le concede oteo plazo de diez (10) dias a contar desde esta fecha para que deposite todos los alquileres
vencidos y por vencer; de otro modo se ordenara la ejucecion.

On august 23, 1949, counsel for the petitioners filed a motion asking for an additional extension of twenty days from August 23 "within which to deposit all
the accrued rentals with the Clerk of this Honorable Court." On August 28 the respondent judge granted said petition in an order which reads as follows:
A peticion del abogado Sr. Jesus Ocampo, y sin objecion del abogado Diokno, se le concede un plazo adicional de quince (15) dias a contar desde esta fecha
para cumplir con la orden de este Juzgado de fecha 13 de los corrientes.
The petitioners now ask for the annulment of the abovementioned orders of the respondent judge on the ground that Rule 72, requiring the deposit of the
rentals in court during the pendency of an appeal in a desahucio case, is not applicable because "plaintiffs' title has been cancelled and the property
reverted to the ownership of the Government."chanrobles virtual law library
We find the petition for certiorari to be completely devoid of merit for the following reasons:chanrobles virtual law library
The order of the Secretary of Agriculture and Natural Resources cancelling the sale of the lot in question and ordering the forfeiture of the purchase price is
not yet final, it being contested by the purchaser in civil case No. 7336 of the Court of First Instance of Manila, which has not yet been
decided.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
The petitioners as tenants of the respondent Juliana R. de Santos are estopped from denying the title of their landlord at the time of the commencement of
the relation of landlord and tenant between them. (Rule 123, sec. 68, paragraph [b].) Moreover, the orders complained of were issued by the respondent
judge not only with the consent but upon petition of the petitioners themselves.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Wherefore, the petition is denied, with cost against the petitioners, and the writ of preliminary injunction issued herein on September 9, 1949, is hereby
dissolved.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Moran, C.J., Paras, Pablo, Bengzon, Padilla, Tuason, Montemayor, Reyes and Torres, JJ.,concur.

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G.R. No. L-4321 August 27, 1952

JULIANA R. DE SANTOS Y OTRO, demandantes-apelados, vs. EL SECRETARIO DE AGRICULTURA Y RECURSOS NATURALES Y EL DIRECTOR DE
TERRENOS,demandados-apelantes.
El Procurador General Sr. Pompeyo Diaz y el Procurador Sr. Ramon L. Avancea en representacion de los apelantes.
Sres. Ramon Diokno, Jose W. Diokno y Celestino L. de Dios en representacion de los apelados.
PABLO, J.:
Tratase de una solicitud de inhibicion y mandamus presentada por Juliana R. de Santos y su esposo pidiendo que se ordenase al Secretario de Agricultura y
Recursos Naturales y al Director de Terrenos a que desistan de pone en vigor sus ordenes de 21 de junio, de 20 septiembre y de 9 de noviembre de 1948 y a
que otorguen a favor de ella la escritura de venta del sublote 2-B, Psd-17273 de la ciaudad de Manila.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law
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En 1940 el Gobierno del Commonwealth, por la cantidad de P10,230, adquirio por compra un lote de Antonio Gutierrez del Campo, como apoderado de
Ramon Fernandez, para el ensanche de la calle Arlequi, de la ciudad de Manila, y en 5 de agosto de 1940, se expidio a favor del comprador el Certificado de
Transferencia de Titulo No. 59582. Segregada la parte necesaria para el ensanche de la calle Arlequi, se guedo el sublote 2-B, Psd-17273, esquina de las
calles Arlequi y Barbosa. Puesto en publica subasta de acuerdo con la Ley No. 3038, Juliana R. de Santos fue la que ofrecio el mejor precio, P125 por metro
cuadrado, o un total de P15,112.50 por todo el lote, que mide 11 por 11 metros. El Director de Terrenos adjudico a ella dicho lote en 3 de septiembre de
1941 por medio de la "order-award" que contiene, entre otras cosas, lo siguiente:
The deposit of Juliana R. de Santos in the amount of P1,511.25 should be credited as part payment of the purchase price of the land and the balance thereof
amounting to P13,601.25 shall be paid not more than ten (10) equal annual installments, that is P1,560.13 on the 3rd day of September of every year
beginning September 3, 1942, until the full amount is paid; provided, that the said successful bidder, may, at any time, pay in full all the remaining
installments before they become due and payable. Any amount due and remaining unpaid shall bear interest at 6 per cent per annum from the date the
same is due until paid.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
This award shall further be subject to the provisions of Commonwealth Act No. 141, as amended, and particularly to the following conditions:chanrobles
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1. The successful bidder shall commence the contruction of the improvements appropriate for the purpose for which the land is purchased within six months,
and shall complete the said construction within 18 months, from the date of award;chanrobles virtual law library
2. The land shall be subject to the easements and servitudes provided for in sections 109-114 of Commonwealth Act No. 141, as amended;chanrobles virtual
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3. The land shall not be encumbered or conveyed without the previous consent of the Secretary of Agriculture and Commerce; andchanrobles virtual law
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4. The successful bidder, shall not permit, either by contract or otherwise, any person, corporaton, association or partnership disqualified to acquire public
land to have any interests in, or rights to, the improvements now existing or that may hereafter be introduced on the land applied
for.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Noncompliance with any of the terms and conditions hereof and/or of the rules and regulations governing the sale of public lands will results in the rescission
of hte sale and the cancellation of the application, in which event, whatever payments that might have been made on account of said application as well as
the improvements introduced on the land will be forfeited to the Government.
En 1. de agosto de 1944, por requerimiento de la Oficina de Terrenos, Juliana R. de Santos completo el pago estipulado, segun recibo expedido, Exhibit F,
pag. 79 del expediente.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
En 1945 Victorina A. de Gaerlan, como arrendataria, construyo un edificio de P16,000 en el sublote, con un alquiler de P20 al mes desde marzo agosto de
1945; de P40 desde septiembre a noviembre del mismo ano; de P100 desde diciembre de 1945 a enero de 1946; y de P150 desde febrero de 1946 en
adelante.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
En 17 de mayo de 1947 Juliana R. de Santos pidio al Director de Terrenos que otorgase la correspondiente escritura de venta
absoluta.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Por el arrendamiento del sublote a sublote a Victoria A. de Gaerlan, el Director de Terrenos requirio a Juliana R. de Santos que manifestase sus razones por
que no debe ser cancelada la adjudicacion a ella. A pesar de la recomendacion del Inspector de Terrenos Publicos de que se cancelara la adjudicacion, dicho
Director de Terrenos re comendo al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales que a Julian R. de Santos se la autorizase a comenzar la construccion del
edificio dentro de seis meses a contar desde la concesion por las autoridades de la ciudad del permiso correspondiente y que debia terminarlo dentro de 18
meses; y en 17 de marzo de 1948 el Secretario de Agricultura y Recursos Naturales aprobo esta recomendacion.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles
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En 1947 Victorina A. de Gaerlan fue demandada por los demandantes de desahucio y pago de alquileres; condenada por el Juzgado Municipal, apelo ante el
Juzgado de Primera Instancia de Manila, en el cual termino el asunto mediante un convenio aprobado por el Hon. Juez Montesa. Parte del convenio es como
sigue:
. . . por la presente ceden y transfieren a los esposos Santos el edificio que han levantado en el solar en cuestion en los citados asuntos, y devuelven en el
acto la posession de dicho solar, y, en su consecuencia, renuncian en favor de los citados demandantes esposos Santos todos y caulesquier derechos hayan
podido tener sobre el referido solar en el incidente administrativo habido ante el Secretario de Agricultura.
En 15 de mayo de 1948 Victorina A. de Gaerlan presento una peticion al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales para que la adjudicacion en 3 de
septiembre de 1941 a favor de Julian R. de Santos fuese cancelada y que se la pusiera a ella (Victorina A. de Gaerlan) en posesion del sublote. Resolviendo

esta peticion, el Secretion de Agricultura y Recursos Naturales, en 21 de junio de 1948, ordeno la cancelacion de la adjudicacion a Juliana R. de Santos y la
confiscacion de los pagos, y permitio que Victorina A. de Gaerlan presentara solicitud de compra, ordenando al mismo tiempo al Director de Terrenos que
diese los pasos necesarios para la venta del sublote en publica subasta.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Juliana R. de Santos y su esposo pidieron al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales la reconsideracion de su citada orden; pero dicho Secretario
denego la peticion deiciendo: "The main reason why her sales application was cancelled pursuant to section 91 of the Public Land Law was because she
violated the provision of section 90, paragraph (e), of the said law by allowing Mrs. Gaerlan to occupy the premises and construct a house thereon, contrary
to the conditions imposed upon her (Mrs. Santos) as an applicant that the land applied for was for her exclusive benefit and not directly or indirectly for the
benefit of any other person, partnership, association, or corporation." (Exhibit BB, pp. 4-5.)chanrobles virtual law library
Agotados sus recursos por la via administrativa, Juliana R. de Santos y su esposo acudieron al Juzgado de Primera Instancia de Manila presentando la
solicitud que inicio la presente causa.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Despues de considerar el convenio de hechos sometido por las partes, el Hon. Juez Montesa dicto decision declarando nula la orden que cancela la
adjudicacion del lote, y tambien nulas las ordenes subsiquientes, y ordenando al Secretario de Agricultura y Recursos Naturales que otorgase la escritura de
venta de dicho sublote a favor de los demandantes, sin costas. Contra esta decision apelan el Secretario de Agricultura y el Director de
Terrenos.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Los apelantes contienden que los demandantes no habian cumplido la primera condicion de la adjudicacion; esto es, que dentro de seis meses no
construyeron la mejora en el sublote completandola a los 18 meses desde la fecha de la adjudicacion.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law
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El contrato no especifica que mejora se habia de hacer; por este motivo, los demandantes reclaman que no estaban obligados a hacer ninguna. El sublote
esta situado en una calle de la ciudad. Hay que suponer que el Gobierno lo vendio para que el comprador edificase sobre el un edificio de la misma
naturaleza que los que estan en el lugar. El ensanche de la calle Arlqui y la construccion de edificios a lo largo de ella eran partes esenciales del trabajo de
urbanizacion. El articulo 65 (a) de la Ley del Commonwealth No. 141 dice: "El comprador debera hacer mejoras de caracter permanente apropiadas al fin por
el que se compra el terreno, debiendo comenzar el trabajo de las mismas dentro de los seis meses etc. . . .chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law
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No es un secreto para nadie que desde el 8 de diciembre de 1941 la ciudad de Manila y otros lugares importantes de Filipinas habian sido bombardeados por
las fuerzas aereas japonesas; en 2 de enero de 1942 las fuerzas invasoras habian tomado posesion de la ciudad de Manila e inmediatamente se incautaron
de todo cuanto encontraron a su paso, como los materiales de construccion, articulos alimenticios y coches; sellaron bancos, establecimientos comerciales y
bodegas; hasta los oficiales de infima categoria y los ex-vendedores de mongo con hielo se habian tomado la libertad de ocupar, en nombre del Emperador,
casas de simples ciudadanos par su residencia. Bajo aquellas circunstancias, ?como podian los demandantes cosntruir un edificio sobre el sublote, si todos
los materiales estaban ya confiscados? Todos los edificios sellados y propiedades confiscadas eran, segun las huestes invasoras, del Emperador; eran
intangibles. Estaba penada con la muerte toda contravencion a las ordenes de confiscacion. No se podia exigir de ellos el cumplimiento de la condicion
dentro del plazo fijado porque era fisicamente imposible. La imposibilidad extingue la condicion obligatoria. (Articulo 1184, Cod. Civ. Esp.)chanrobles virtual
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Se contiende que la cesion del sublote en arrendamiento hecha a Victorina A. de Gaerlan por los demandantes es suficiente motivo para la concelacion de la
adjudicacion a estos. Carece de base esta contencion.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Las fases sucesivas en el desenvolvimiento del contrato son: la generacion, la perfeccion y la consumacion. Las negociaciones de una y otra parte
constituyen la generacion. Cuando llegan a una acuerdo sobre los elementos indispensables que la esencia del contrato exige, el contrato se perfecciona.
Con la perfeccion del contrato comienza el vinculo obligatorio. La consumacion significasu extincion, su terminacion, debido al cumplimiento de las
obligaciones que el contrato engendro. Termina el contrato con la consumacion, porque las partes han cumplido ya con la obligacion que a cada una
incumbe.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Cuando en un contrato de compra-venta las partes llegan a un acuerdo definitivo sobre la cosa y el precio, se perfecciona el contrato; y cuando se entrega la
cosa y el precio, queda consumada la venta.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
En el caso presente, en 1. de agosto 1944, los demandantes habian pagado ya todo el precio convenido, y ya tenian en su posesion el sublote comprado:
el contrato de venta estaba completamente consumbada. Desde entonces los demandantes ya eran duenos del sublote. Solo faltaba la escrituracion de la
venta, que se habia hecho exigible. Si, segun el articulo 1450 del Codigo Civil, "La venta se perfeccionara entre comprador y vendedor, y sera obligatoria
para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado", en la venta consumada
con mas razon tienen los compradores derecho a exigir del vendedor el otorgamiento de la escritura correspondiente, porque "Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podran compelerse
reciprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demas requisitos necesarios para su validez." (Articulo 1279, Cod.
Civ. Esp.)chanrobles virtual law library
Cuando en 1945 los demandantes cedieron el sublote en arrendamiento a Victorina A. de Gaerlan, ejercieron un derecho - de gozar y disponer - que
corresponde a todo propietario. (Art. 348, Cod. Civ. Esp.); nadie podia impedirselo porque ya tenian dominio absoluto sobre el mismo. La cesion en
arrendamiento a Gaerlan, que es filipina, no constituye infraccion de las condiciones de la orden de adjudicacion.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles
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Se confirma la decision apelada.chanroblesvirtualawlibrary chanrobles virtual law library
Paras, Pres., Bengzon, Padilla, Tauson, Montemayor, y Bautista Angelo, MM., estan conformes.

Separate Opinions chanrobles virtual law library

LABRADOR, J., concurring:chanrobles virtual law library

I concur. The appellant's contention is that the appellee violated the provisions of sections 90 and 91 of the Public Land Act (Commonwealth Act No. 141),
because the purchase was not for the exclusive benefit of the buyer. The evident purpose and intent of section 90 in requiring that the purchaser buy land
for his exclusive benefit, and not for the benefit of others, is to prevent the acquisition of lands through dummies. That the purchase was made by appellee
for herself, not for her lessee, is evident from the fact that the latter paid a consideration for the lease, the lessee was actually ejected by her, and she has
already acquired ownership of the building constructed by the lessee thereon. There has, therefore, been no violation of the above-mentioned provisions of
the Public Land Act.