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NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

im Raum Bremen-Oldenburg

Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale


sowie Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik
in den Städten Oldenburg und Delmenhorst
sowie den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch

von
Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter)
Matthias Franck
Kai Weber

gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums


für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr

im Auftrag der
Städte Oldenburg und Delmenhorst
sowie der Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch

Entwurf vom 2. Juni 2003


zur Diskussion in der Lenkungsgruppensitzung am 13. Juni 2003

Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: jung@niw.de


Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel
II Gewerbeflächenentwicklungskonzept
III Raum Bremen-Oldenburg

Inhalt
Seite

1. Einleitung / Ziele 1

2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung 4

3. Gewerbeflächennachfrage 14

3.1 Gewerbeflächenumsatz 14
3.2 Nachfragestruktur 18

4. Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot 22

4.1 Derzeitiges Gewerbeflächenangebot 22


4.2 Planungsvorhaben 26
4.3 Vorschauflächen 28

5. Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik 38

5.1 Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen 38


5.2 Gewerbeflächenvermarktung 40
IV Gewerbeflächenentwicklungskonzept
1 Raum Bremen-Oldenburg

1. Einleitung / Ziele

Die Ausweisung hochwertiger und nachfrageorientierter Gewerbeflächen fällt den Ausweisung hochwertiger
Städten und Gemeinden u.a. aufgrund vielfältiger Flächennutzungskonkurrenzen, und nachfrageorientierter
Gewerbeflächen zuneh-
mangelnder Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer sowie knapper kommunaler mend schwerer
Finanzmittel und immer geringer werdender Fördermittel zunehmend schwerer.
An den Standorten, auf die sich die Nachfrage konzentriert, gelingt es häufig nicht,
in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen. Dagegen ergeben sich
an Standorten mit ungünstigen Lagebedingungen und geringer Entwicklungsdy-
namik z. T. große ungenutzte Flächenreserven. Trotzdem ist die Verfügbarkeit
geeigneter Gewerbeflächen weiterhin eine der wichtigsten Voraussetzungen für
eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung. Dies gilt insbesondere für die Bestands-
entwicklung, aber auch für den überregionalen Wettbewerb um unternehmerische
Investitionen.

Mit Hilfe eines Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes wird die Flächensituation Bewertung der Flächensi-
bewertet und anschließend Empfehlungen für die künftige Entwicklung erarbeitet. tuation und Empfehlun-
gen für die künftige Ent-
Vor dem Hintergrund der sich verändernden Rahmenbedingungen bietet ein Ge- wicklung ...
werbeflächenentwicklungskonzept Lösungen zu den folgenden Fragen:

- Wie war die Nachfrage nach Gewerbeflächen in der Vergangenheit struktu- ... Trends der Gewerbeflä-
chennachfrage
riert? Mit welchen Nachfragetrends muss sich die Gewerbeflächenpolitik künf-
tig auseinandersetzen?

- Wie ist der Untersuchungsraum und wie sind seine Teilräume mit dem derzeiti- ... Attraktivität des Gewerbe-
flächenangebots
gen Gewerbeflächenangebot bzw. mit den laufenden Planungsvorhaben auf-
gestellt? Ist das Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der allgemeinen
Trends und Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite und der ver-
schiedenen unternehmerischen Zielgruppen attraktiv und quantitativ ausrei-
chend?

- Welche Flächenpotenziale stehen für die künftige gewerbliche Entwicklung zur ... Flächenpotenziale für die
künftige Entwicklung
Verfügung? Welche Vorschauflächen sollten langfristig gesichert werden, um
ein zukunftsorientiertes, vielfältiges und gleichzeitig ressourcenschonendes
Flächenangebot zu entwickeln? Welche Entwicklungsprioritäten sind für die
einzelnen Vorschauflächen zu setzen?

- Wie muss das Gewerbeflächenangebot des Untersuchungsraums im Sinne ... Vermarktung des Flächen-
angebots
eines effizienten Standortmarketings gestaltet und kommuniziert werden? Wel-
che Gewerbeflächen sind für welche Zielgruppen am besten geeignet?

Die Gewerbeflächenentwicklung eines Standortes wird in hohem Maße von der Gewerbeflächenentwick-
Entwicklung in benachbarten und z.T. auch weiter entfernten Konkurrenzstandor- lung von der Entwicklung
in benachbarten Standor-
ten beeinflusst. Eine lediglich einzelfall- oder gemeindebezogene Betrachtung der ten stark beeinflusst
Gewerbeflächensituation greift deshalb zu kurz. Dies gilt im besonderen Maße für
Regionen, die durch komplexe Verflechtungen zwischen städtischen Zentren,
ihrem unmittelbaren Umland und eher ländlich geprägten Teilräumen gekenn-
zeichnet sind.

Folglich geht es für den gesamten Untersuchungsraum der Städte Oldenburg und Abgestimmte Flächenstra-
Delmenhorst sowie die Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch tegie der gesamten Re-
gion erforderlich ...
darum, in Form eines übergreifenden Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes eine
2 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

regional abgestimmte Strategie der zukunftsorientierten Sicherung, Entwicklung


und Vermarktung von Gewerbeflächen zu erarbeiten und diese anschließend in
Schritten umzusetzen.

... für eine „Gewerbeflä- Eine regionale Herangehensweise hat allerdings nur dann Erfolg, wenn sie die
chenpolitik mit Augen- gemeindliche Planungshoheit respektiert, d.h. die Gemeinden - wie in diesem Fall
maß“
geschehen - eng in die Erarbeitung einer Gewerbeflächenentwicklungsstrategie
eingebunden werden. Ein solches durch Information, Transparenz, Koordination
und Kooperation gesteuertes Verfahren ermöglicht es den Gemeinden, einerseits
hochwertige Flächen für die zukünftige Entwicklung zu sichern und andererseits
durch eine regional abgestimmte „Gewerbeflächenpolitik mit Augenmaß“ Kosten
für überdimensionierte Planungen und überzogene Bodenbevorratung zu sparen.

Erarbeitung des gemein- Um der teilräumlichen Differenzierung innerhalb der Region gerecht werden zu
samen Gewerbeflächen- können, erfolgte die Erarbeitung des vorliegenden gemeinsamen Gewerbeflä-
entwicklungskonzeptes
zunächst in fünf Einzel- chenentwicklungskonzeptes zunächst in fünf separaten Konzepten für die zwei
konzepten kreisfreien Städte und die drei Landkreise 1. Deren zentrale Ergebnisse werden im
vorliegenden Papier zu einer Gesamtbewertung aller Flächenpotenziale der Regi-
on sowie zu gemeinsamen Empfehlungen für eine nachfrage- und zielgruppenori-
entierte Gewerbeflächenpolitik zusammengefasst.

Bausteine der Die einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte bestehen – abgesehen von


Einzelkonzepte ... einigen spezifischen Besonderheiten – i.W. aus folgenden Bausteinen:
... Wirtschaftsentwicklung - Als Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung wurden zunächst
und Standortbedingungen
die Wirtschaftsentwicklung sowie die Standortbedingungen im jeweiligen Un-
tersuchungsgebiet und ihrem Umfeld betrachtet.
... Gewerbeflächennachfrage - Zur Erfassung der Flächennachfrage und des Gewerbeflächenangebots wur-
und -angebot
den in allen Städten und Gemeinden der Flächenumsatz der vergangenen
zehn Jahre, die Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen sowie die Ge-
werbeflächenplanungen schriftlich erhoben sowie im Rahmen von zahlreichen
Gesprächen diskutiert und besichtigt. Gewerbeflächenangebot und -nachfrage
wurden anschließend vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituati-
on zusammengefasst dargestellt und bewertet.
... potenzielle Gewerbeflä- - Eine zentrale Aufgabe der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte war die Zu-
chen (Vorschauflächen)
sammenstellung und Bewertung potenzieller Gewerbeflächen. Für jede dieser
sogenannten Vorschauflächen wurde ein detailliertes Profil erstellt. Eine karto-
graphische Darstellung ergänzte die Zusammenstellung.
... Empfehlungen für die - Auf Grundlage dieser Analysen wurden anschließend Konsequenzen und
künftige Gewerbeflächenent-
wicklung und das Marketing
Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung sowie
das Gewerbeflächenmarketing abgeleitet. Insbesondere wurden die Vorschau-
flächen vor dem Hintergrund der Standortbedingungen und der derzeitigen
Gewerbeflächensituation bewertet und mit Empfehlungen für die weitere Ent-
wicklung versehen. Für die Vorschauflächen wurde eine Konzentration auf die
regional bedeutsamsten Schwerpunktstandorte der Flächenentwicklung vorge-
schlagen.

1 Fertigstellung der einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte: Landkreis Oldenburg im


Dezember 2001, Landkreise Ammerland und Wesermarsch im März 2003, Stadt Oldenburg im
Mai 2003 und Stadt Delmenhorst im Juni 2003.
3 Raum Bremen-Oldenburg

Regionale Gewerbeflächenentwicklungskonzepte sind in Niedersachsen bislang Gemeinsames Gewerbe-


nur auf der Ebene von einzelnen Landkreisen erarbeitet worden. Mit dem vorlie- flächenentwicklungskon-
zept als Pilotprojekt
genden, durch die Landesregierung geförderten gemeinsamen Gewerbeflächen-
entwicklungskonzept ist ein Pilotprojekt verwirklicht worden, das auch für andere
Regionen Vorbildcharakter hat. Aufgrund der heterogenen Raumstruktur des Lan-
des Niedersachsen mit großstädtischen Verdichtungsräumen 2, weiteren Stadtre-
gionen mittlerer Größenordnung 3 und überwiegend ländlich geprägten Räumen
ließe sich dieser Ansatz auch auf andere Regionen übertragen.

Für die Landesregierung liegen die Chancen des gemeinsamen Gewerbeflächen- Konzentration auf die
entwicklungskonzeptes in einem effizienteren Einsatz von Fördermitteln durch die regional bedeutsamsten
Gewerbeflächenprojekte
nunmehr mögliche Konzentration auf die regional bedeutsamsten Gewerbeflä- als Chance für das Land
chenprojekte. Darüber hinaus liegen in der Konzentration auf hochwertige
Schwerpunktestandorte sowie ihrer nach unternehmerischen Zielgruppen diffe-
renzierten Bewertung auch Chancen für die Unternehmensakquisition und die
überregionalen Flächenvermarktungsaktivitäten des Landes (IPA 4).

Die zahlreichen in den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten untersuchten (po- Nicht alle untersuchten


tenziellen) Gewerbeflächen haben sehr unterschiedliche Qualitäten, Nutzungs- Vorschauflächen zu ent-
wickeln
möglichkeiten, Entwicklungsstände und Realisierungschancen. Es liegt deshalb in
der Natur der Sache, dass nicht alle Flächen letztlich auch entwickelt, vermarktet
und bebaut werden können. Vielmehr sind die verschiedenen Flächen sowie die
mit ihnen verbundenen Bewertungen und Empfehlungen als eine zentrale Ent-
scheidungsgrundlage für den kommunalen Flächensicherungs- und
-mobilisierungsprozess zu verstehen, der vor dem Hintergrund vielfältiger Restrik-
tionen auf Alternativen zurückgreifen können muss.

Die Empfehlungen insbesondere zu den bedeutenden potenziellen Gewerbeflä- Längerfristige Perspektive


chen - den sogenannten Vorschauflächen - sind bewusst auf eine längerfristige der Gewerbeflächenent-
wicklungskonzepte
Perspektive ausgelegt. Einige der künftig zu entwickelnden Gewerbeflächen-
standorte werden das Flächenangebot der Region voraussichtlich für die nächsten
10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen.

2 Bremen, Hamburg, Hannover, Braunschweig / Salzgitter / Wolfsburg


3 Göttingen, Hildesheim, Oldenburg, Osnabrück
4 Investment Promotion Agency IPA Niedersachsen (Wirtschaftsförderungsagentur des Landes
Niedersachsen)
4 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung

Weser-Ems eine der Re- Die Region um die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die Landkreise Am-
gionen mit der geringsten merland, Oldenburg und Wesermarsch ist abgesehen von ihren städtischen Zent-
Bevölkerungsdichte in
Deutschland ren überwiegend ländlich geprägt und entsprechend dünn besiedelt. Dies gilt -
abgesehen vom Verdichtungsraum Bremen - in besonderem Maße auch für das
weitere Umland. Mit 70 Einwohnern je km² zählt der Regierungsbezirk Weser-Ems
zu den Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland.

Enge Arbeitsmarktver- Die Arbeitsmarktverflechtungen innerhalb der Region sind ausgesprochen eng.
flechtungen innerhalb der Intensive Pendlerbeziehungen bestehen insbesondere
Region
- zwischen der Stadt Oldenburg und den Landkreisen Ammerland und Olden-
burg sowie

- zwischen der Stadt Delmenhorst und dem Landkreis Oldenburg.

- Darüber hinaus pendeln zahlreiche Beschäftigte aus den Städten Oldenburg


und Delmenhorst sowie den Landkreisen Oldenburg und Wesermarsch in die
Stadt Bremen aus.

Süd-Nord-Gefälle der Im Hinblick auf die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Region ist ein
Bevölkerungs- und Wirt- Süd-Nord-Gefälle zu verzeichnen (Karten 2-1 und 2-2). Dem insgesamt eher ent-
schaftsentwicklung:
wicklungsschwächeren Norden des Oldenburger Landes sowie weiten Teilen Ost-
frieslands stehen das dynamischere Oldenburger Münsterland, der Landkreis
Oldenburg sowie das vergleichsweise entwicklungsstarke Oberzentrum Oldenburg
gegenüber:
... Stadt Oldenburg - Die kreisfreie Stadt Oldenburg (156.000 Einwohner 5, 65.000 Beschäftigte 6) ist
das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Oldenburger Landes. Dies gilt
insbesondere vor dem Hintergrund der Ausstattung mit Dienstleistungs- und
Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur,
öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen. Insbesondere im Vergleich
mit den übrigen norddeutschen Großstädten zeigt sich eine überdurchschnittli-
che Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung. Oldenburg ist in erster Linie ein
Dienstleistungsstandort, die Bedeutung des Produzierenden Gewerbes ist un-
terdurchschnittlich.
... Stadt Delmenhorst - Die Entwicklungspotenziale für die kreisfreie Stadt Delmenhorst (76.000 Ein-
wohner, 19.000 Beschäftigte) ergeben sich insbesondere durch die unmittelba-
re Nähe zu Bremen und die entsprechend engen Verflechtungen mit der Han-
sestadt. Die Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung sind seit längerem
schwächer als in den umliegenden Standorten. Bereits seit Jahrzehnten ist die
Stadt auf dem Weg vom traditionellen Altindustriestandort (Textil) zum Dienst-
leistungsstandort. Standortnachteile ergeben sich durch das vergleichsweise
eng geschnittene Stadtgebiet, das die Möglichkeiten zur Ausweisung neuer
Gewerbeflächen stark einschränkt.
... Landkreis Oldenburg - Von zentraler Bedeutung für die Standortpotenziale des Landkreises Olden-
burg (123.000 Einwohner, 27.000 Beschäftigte) ist die Lage zwischen den be-
nachbarten Zentren Stadt Oldenburg im Nordwesten sowie den Städten Bre-

5 Bevölkerung, 1.1.2002
6 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2002
5 Raum Bremen-Oldenburg

men und Delmenhorst im Osten. Das Kreisgebiet selbst hat eine polyzentrale
Struktur von Wohn- und Wirtschaftsstandorten. Aufgrund der Lagegunst und
der Suburbanisierungseffekte aus den umliegenden Zentren war die Bevölke-
rungs- und Wirtschaftsentwicklung des Landkreises in der Vergangenheit
überdurchschnittlich.

- Der Landkreis Ammerland (112.000 Einwohner, 32.000 Beschäftigte) hat eine ... Landkreis Ammerland
Lagegunst und Raumstruktur, die mit dem Landkreis Oldenburg vergleichbar
ist. Neben einer ähnlich guten verkehrlichen Anbindung besitzt auch das Am-
merland kein dominierendes Zentrum und ist sehr stark auf das benachbarte
Oberzentrum Oldenburg ausgerichtet. Zudem sind im Hinblick auf Struktur und
Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft zahlreiche Parallelen zu erken-
nen. Als Wirtschaftsstandort hat der Landkreis Ammerland allerdings eine hö-
here Arbeitsplatzzentralität als der Landkreis Oldenburg.

- Der Landkreis Wesermarsch (94.000 Einwohner, 25.000 Beschäftigte) ist durch ... Landkreis Wesermarsch
einen sehr hohen Beschäftigtenanteil im Produzierenden Gewerbe sowie eine
beträchtliche Anzahl von Großbetrieben geprägt. Die Probleme des wirtschaft-
lichen Strukturwandels werden hier besonders deutlich. Aufgrund der halbin-
selartigen Lage zwischen der Weser und dem Jadebusen sind die Standortbe-
dingungen vergleichsweise ungünstig. Entsprechend sind die Wirtschafts- und
Bevölkerungsentwicklung schwächer als in der übrigen Region.

Mit der Hansestadt Bremen (540.000 Einwohner, 240.000 Beschäftigte) befindet Bevölkerungs- und Wirt-
sich die zehntgrößte Stadt Deutschlands und ein - gemeinsam mit der Stadt Bre- schaftsdynamik im Ver-
dichtungsraum Bremen
merhaven - international bedeutender Hafenstandort in der Nachbarschaft. Insbe- vergleichsweise schwach
sondere in den 90er Jahren war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im
Verdichtungsraum Bremen 7 vergleichsweise schwach. Die ungünstige Beschäfti-
gungsentwicklung im Verdichtungsraum Bremen ist überwiegend auf eine schwa-
che Dynamik im Dienstleistungssektor und hierbei insbesondere in der Stadt Bre-
men zurückzuführen.

Die Region zwischen dem Landkreis Ammerland und der Stadt Delmenhorst ist Region sehr gut an das
insgesamt sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen (Karte 2-3). In Bundesautobahnnetz
angeschlossen ...
der Stadt Oldenburg kreuzen sich die A 28 von Bremen / Delmenhorst nach
Westerstede / Leer / Niederlande und die A 29 von Wilhelmshaven / Rastede zur
A 1 (Dreieck Ahlhorner Heide). Durch den südlichen Teil des Landkreises Olden-
burg und in unmittelbarer Nähe der Stadt Delmenhorst verläuft die überregional
bedeutsame Verkehrsachse A 1 (Rhein-Ruhr-Raum – Osnabrück – Bremen -
Hamburg). Einzig der Landkreis Wesermarsch hat aufgrund seiner Randlage an
der Nordsee und der Weser derzeit noch deutliche Defizite hinsichtlich der Stra-
ßenverkehrsanbindung. Die Standortqualität des Landkreises wird maßgeblich
durch die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser und die Häfen entlang der Unter-
weser bestimmt.

Im Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme und die Anbindung an die be- ... aber eher Randlage im
deutenden Verdichtungsräume in Deutschland liegt die untersuchte Region weni- Hinblick auf die überregi-
onalen Verkehrsströme
ger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet sich das
nördliche Weser-Ems-Gebiet eher in einer Randlage. Die Chancen der überregio-

7 Städte Bremen und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Osterholz, Verden und
Diepholz
6 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

nalen Vermarktung von Gewerbeflächen müssen angesichts dessen realistisch


eingeschätzt auf ausgewählte Zielgruppen konzentriert werden.

Projekte zum Ausbau der Die wichtigsten Projekte zum Ausbau der Bundesfernstraßen in der Region
Bundesfernstraßen: betreffen insbesondere die Verbesserung der verkehrlichen Anbindungen im
Landkreis Wesermarsch:
... Wesertunnel - Wesertunnel einschließlich kreuzungsfreiem Neubau der B 437 zwischen
B 212 neu und A 27 (in Bau, Fertigstellung voraussichtlich 2004),
... B 212 und A 281 - Ausbau der B 212 zwischen Huntebrück und der A 281, Neubau der A 281 im
Stadtgebiet Bremen mit Weserquerung (in Planung, vordringlicher Bedarf lt.
Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003),
... B 211 - Ausbau der B 211 zwischen Brake und Mittelort (in Planung, vordringlicher
Bedarf lt. Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003),
... A 1 - Ausbau der A 1 von vier auf sechs Fahrstreifen zwischen Bremen und Ham-
burg sowie zwischen Dreieck Ahlhorner Heide und Osnabrück (vordringlicher
Bedarf lt. Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003) sowie
... B 322 / A 28 - Ausbau der B 322 zur A 28 zwischen Delmenhorst und A 1 (in Planung, Ver-
ständigung zwischen Bund und Land außerhalb des Bundesverkehrswege-
plans).

Deutliche innerregionale Hinsichtlich der Wirtschaftsstruktur gibt es innerhalb der Region deutliche Unter-
Unterschiede in der schiede: Während im Landkreis Wesermarsch das Produzierende Gewerbe stark
Wirtschaftstruktur
vertreten ist, dominiert insbesondere in der Stadt Oldenburg, aber auch in der
Stadt Delmenhorst, der Dienstleistungssektor. Die Sektorverteilung in den Land-
kreisen Ammerland und Oldenburg ist in etwa ausgeglichen.

Schwerpunkte der Bran- Folgende regional differenzierte Schwerpunkte der Branchenstruktur bestehen im
chenstruktur im Produzierenden Bereich 8 (Abb. 2-1):
Produzierenden Bereich
- Baugewerbe in allen Landkreisen,

- Ernährungsgewerbe insbesondere in den Landkreisen Ammerland (u.a.


Fleisch- und Wurstwaren, Milcherzeugnisse) und Oldenburg (u.a. Kartoffelpro-
dukte, Convenience Food) sowie in etwas geringerem Maße in den Städten
Delmenhorst (u.a. Back- und Großküchenbedarf) und Oldenburg (u.a. Fleisch-
und Wurstwaren),

- Maschinenbau im Landkreis Oldenburg (u.a. Baumaschinen, Landmaschinen)


sowie in etwas geringem Maße in der Stadt Delmenhorst (u.a. Baumaschinen,
Krane) und im Landkreis Ammerland (u.a. Förderanlagen, Heizungstechnik),

- Luftfahrzeug- und Schifffahrzeugbau im Landkreis Wesermarsch,

- gewerbliche Landwirtschaft im Landkreis Ammerland (Baumschulen und ande-


re gartenwirtschaftliche Betriebe),

- Elektrotechnik im Landkreis Wesermarsch (u.a. Kabel, Schalter) sowie in ge-


ringerem Maße in der Stadt Oldenburg (Elektromotoren),

8 sortiert nach Zahl der Beschäftigten in den einzelnen Branchen


7 Raum Bremen-Oldenburg

- Kunststoffverarbeitung in den Landkreisen Ammerland (u.a. Raumtrennsyste-


me, Rohrsysteme) und Wesermarsch (u.a. Automobilzulieferung) sowie der
Stadt Oldenburg (Automobilzulieferung),
- Energieversorgung in der Stadt Oldenburg und im Landkreis Wesermarsch,

- Druckereigewerbe in der Stadt Oldenburg,

- Textil- und Bekleidungsgewerbe in der Stadt Delmenhorst (Linoleumverarbei-


tung, Bekleidung) und im Landkreis Ammerland (Bekleidung).

Hinzu kommen im Dienstleistungssektor folgende Branchenschwerpunkte 9 Schwerpunkte der Bran-


(Abb. 2-2): chenstruktur im
Dienstleistungssektor
- Einzelhandel in den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie im Landkreis
Ammerland,
- Unternehmensbezogene Dienstleistungen in den Städten Oldenburg (u.a.
Rechts- und Wirtschaftsberatung) und Delmenhorst (u.a. Gebäudereinigung),

- Gesundheitswesen im Landkreis Ammerland (Kurfunktionen, Krankenhäuser)


sowie in der Stadt Oldenburg (Krankenhäuser),

- Öffentliche Verwaltung insbesondere in den Städten Oldenburg (u.a. Bezirks-


regierung) und Delmenhorst (u.a. Bundeswehr), aber auch im Landkreis We-
sermarsch,

- Großhandel in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg sowie in der Stadt


Oldenburg,

- Gast- und Beherbergungsgewerbe in den Landkreisen Ammerland (Kurstand-


ort) Oldenburg und Wesermarsch (Seebäder),

- Wissenschaft und Bildung in der Stadt Oldenburg (u.a. Hochschulen),


- Finanzdienstleistungen in der Stadt Oldenburg (Kreditinstitute und Versiche-
rungen),

- Verkehrsgewerbe im Landkreis Wesermarsch (Schifffahrt / Hafenbetrieb und


Straßenverkehr) sowie im Landkreis Oldenburg (Straßenverkehr und übriger
Verkehr),

- Telekommunikation in der Stadt Oldenburg.

Die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken erfolgt im Raum Bremen-Oldenburg in Flächennachfrage glei-


etwa je zur Hälfte von Produzierenden Betrieben und Dienstleistern. Erwartungs- chermaßen aus dem Pro-
duzierenden Bereich und
gemäß überwiegt in den Landkreisen das Produzierende Gewerbe, während in von Dienstleistern
den Städten der Dienstleistungssektor mehr Flächen nachfragt. Die Gewerbeflä-
chennachfrage geht - mit Ausnahme der gewerblichen Landwirtschaft - potenziell
von allen Branchen des Produzierenden Bereichs (einschließlich des produzie-
renden Handwerks) aus. Im Dienstleistungssektor sind der Großhandel, der nicht-
innenstadtrelevante Einzelhandel und das Verkehrsgewerbe besonders relevant.
Zunehmend kommt die Flächennachfrage auch von Unternehmensbezogenen
Dienstleistern.

9 sortiert nach Zahl der Beschäftigten in den einzelnen Branchen


8 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Beschäftigtenentwicklung Im Hinblick auf die Beschäftigtenentwicklung 10 sind innerhalb des Produzieren-


der Branchen im den Bereichs im Vergleich zur westdeutschen Entwicklung insbesondere von der
Produzierenden Bereich
Kunststoffverarbeitung und der Energieversorgung positive Signale ausgegangen.
Das Druckereigewerbe konnte seinen Beschäftigtenstand in der Region halten,
während die Entwicklung in Westdeutschland in dieser Branche deutlich nach
unten zeigte. Überdurchschnittlich starke Beschäftigungsverluste mussten dage-
gen die Nahrungsmittelindustrie und die Elektrotechnik hinnehmen.

Beschäftigtenentwicklung Bei den Dienstleistungen konnten v.a. der Einzelhandel und die Telekommunikati-
der Branchen im on stärker als der Bundestrend zulegen. Auch die Unternehmensorientierten
Dienstleistungssektor
Dienstleistungen trugen wesentlich zum Beschäftigtenwachstum in der Region
bei. Allerdings waren die Beschäftigungsgewinne in dieser Branche deutlich ge-
ringer, als nach der Entwicklung in Westdeutschland insgesamt zu erwarten ge-
wesen wäre. Entgegen dem Bundestrend verzeichneten die Versicherungen in der
Region Beschäftigungsverluste.

10 1995 bis 2002


Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-1: Bevölkerungsentwicklung 1995 bis 2002

Cuxhaven
Wilhelms-
Wittmund haven

Bremerhaven

Aurich

Friesland
Emden
Rotenburg
Wesermarsch Osterholz

Leer Ammerland

Oldenburg, St. Bremen

Delmenhorst
Oldenburg
Verden
Cloppenburg

Emsland

Diepholz

Nienburg
Vechta
Osnabrück
Grft. Bentheim

Schaumburg
Osnabrück, St.

Bevölkerungsentwicklung 1995 bis 2002


in v.T. (JD) absolut
(Landkreise bzw. kreisfreie Städte) (Verwaltungseinheiten)

12,4 und mehr 5000


Zunahme
8,6 bis unter 12,4 2000
6,3 bis unter 8,6 500
3,6 bis unter 6,3 Abnahme
-0,8 bis unter 3,6
-3,8 bis unter -0,8
unter -3,8
Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-2: Beschäftigtenentwicklung 1995 bis 2002

Cuxhaven
Wilhelms-
Wittmund haven

Bremerhaven

Aurich

Friesland
Emden
Rotenburg
Wesermarsch Osterholz

Leer Ammerland

Oldenburg, St. Bremen

Delmenhorst
Oldenburg
Verden
Cloppenburg

Emsland

Diepholz

Nienburg
Vechta

Grft. Bentheim Osnabrück

Schaumburg
Osnabrück, St.

Beschäftigtenentwicklung 1995 bis 2002


in % (JD) absolut
(Landkreise bzw. kreisfreie Städte) (Verwaltungseinheiten)
0,9 und mehr 5000
0,6 bis unter 0,9 Zunahme
0,4 bis unter 0,6
-0,3 bis unter 0,4 2000
-0,7 bis unter -0,3 1000
Abnahme
-1,1 bis unter -0,7
unter -1,1
Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-3: Wirtschaftsstandorte und Grundzüge der Raumstruktur im Raum Bremen-Oldenburg

A 27

A 28

IC
IC IC

IC
ICE

IC
A 28 ICE
A 28
IC

A 29

A1

A1

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Pendlerbilanz (Einpendler abzgl. Verkehsinfrastruktur Kartengrundlage:


am Arbeitsort 2002 Auspendler) 2001 in % d. SVaW ÜKN
100.000 Autobahn 1:500.000
> +20 % Landesvermessung
Bundesstraße und
Geobasisinformation
+10 % bis +20 %
50.000 in Bau Niedersachsen
(Maßstab verändert)
-10 % bis < +10 % Bahntrasse

10.000
-30 % bis < -10 %
-50 % bis < -30 %
IC ICE Wichtige Bahnhöfe
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
2.000 Hafenstandorte FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
< - 50 %
12 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 2-1: Spezialisierungen im Produzierenden Gewerbe

Delmenhorst, Stadt

LK Wesermarsch
Oldenburg, Stadt

LK Ammerland

LK Oldenburg
Industrie

Energie u. Wasser
Kohlenbergbau
Übriger Bergbau
Chemie
Mineralölverarbeitung
Kunststoff
Gummi
Steine u. Erden
Feinkeramik
Glas
Eisen u. Stahl
NE-Metallerzeugung
Gießerei
Stahlverformung
Stahlbau
Maschinenbau
ADV, Büromaschinen
Straßenfahrzeugbau
Schiffbau
Luftfahrzeugbau
Elektrotechnik
Feinmechanik, Optik
EBM-Waren
Musik,Spiel,Sport,Schmuck
Holzbe- und -verarbeitung
Papiererz. und -verarbeitung
Druckerei
Leder
Textil
Bekleidung
Nahrungs-u.Genußmittelgewerbe
Baugewerbe
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2001;
Spezialisierung, Anteil an den Beschäftigten insgesamt,
jeweiliger Wert im Bundesgebiet West,oh.Berlin(W.) = 100

b.u.50 50 b.u.75 75 b.u.95

95 b.u.105 105 b.u.150 150 b.u.250 250 u.mehr

NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 27.5.03


C:\Eigene Dateien\Daten\DATBANK\Bade für Verdichtungsräume\[Profil grau nach WI Bade Spez 01.xls]OL St
13 Raum Bremen-Oldenburg

Abb. 2-2: Spezialisierungen im Dienstleistungssektor

Delmenhorst, Stadt

LK Wesermarsch
Oldenburg, Stadt

LK Ammerland

LK Oldenburg
Dienstleistungen

Großhandel
Einzelhandel
Telekommunikation
Eisenbahnen
Straßenverkehr
Schifffahrt
Übriger Verkehr
Kreditinstitute
Versicherungen
Rechts- u. Wirtschaftsberatung
Technische Beratung
Wirtschaftswerbung
Grundstücks-,Vermögensverwaltung
Vermietung beweglicher Sachen
Gebäudereinigung u.Abfallbeseitigung
Übrige Dienstleistungen f.Unternehmen
Wissenschaft u. Bildung
Kunst, Medien
Verlagswesen
Gesundheitswesen
Organisationen ohne Erwerbszweck
Private Haushalte
Gastgewerbe,Heime
Reinigung u.Körperpflege
Übrige persönliche Dienstleistungen
Gebietskörperschaften
Sozialversicherung
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2001;
Spezialisierung, Anteil an den Beschäftigten insgesamt,
jeweiliger Wert im Bundesgebiet West,oh.Berlin(W.) = 100

b.u.50 50 b.u.75 75 b.u.95

95 b.u.105 105 b.u.150 150 b.u.250 250 u.mehr

NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover 27.5.03


C:\Eigene Dateien\Daten\DATBANK\Bade für Verdichtungsräume\[Profil grau nach WI Bade Spez 01.xls]OL St
14 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3. Gewerbeflächennachfrage

Aufbau Abschnitt 3 Die Gewerbeflächennachfrage im Raum Bremen-Oldenburg und seinen Teilräu-


men wird in den folgenden Abschnitten analysiert:
- Gewerbeflächenumsatz,

- Nachfragestruktur.

3.1 Gewerbeflächenumsatz

Im Zeitraum 1993 bis ein- Die im Rahmen der fünf einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte 11
schließlich 2001 ... durchgeführten Erhebungen zu Gewerbeflächenangebot und -nachfrage decken
unterschiedliche Zeiträume ab. Um vergleichbare Aussagen für den Untersu-
chungsraum Bremen-Oldenburg zu treffen, wird im Folgenden der Zeitraum von
1993 bis einschließlich 2001 dargestellt, der von allen Konzepten erfasst wird.

... fast 400 ha Gewerbeflä- In diesem Zeitraum wurden im Untersuchungsraum Bremen-Oldenburg insgesamt
chenumsatz im Raum knapp 400 ha an Industrie- und Gewerbeflächen 12 umgesetzt (Übersicht 3-1).
Bremen-Oldenburg
Dies entspricht einem jahresdurchschnittlichen Umsatz (JD) in Höhe von etwa
44 ha.

Landkreise Ammerland Der Gewerbeflächenumsatz verteilte sich dabei sehr uneinheitlich auf die Teilräu-
und Oldenburg als um- me (Übersicht 3-1):
satzstärkste Teilräume
- Die umsatzstärksten Teilräume waren die Landkreise Ammerland und Olden-
burg, in denen jeweils knapp 120 ha (JD 13 ha) an Gewerbefläche veräußert
wurden. Entsprechend sind im Landkreis Ammerland 13 ca. 11 m² je Einwohner
umgesetzt worden. Im Landkreis Oldenburg entsprach der Umsatz etwa 10 m²
je Einwohner.

- Die Stadt Oldenburg setzte 90 ha (JD 10 ha) an Gewerbefläche um, also rund
6 m² je Einwohner.

- Im Landkreis Wesermarsch wurden 46 ha (JD 5 ha) Gewerbeflächenumsatz


erzielt; dies entspricht ca. 5 m² je Einwohner.

- Die Stadt Delmenhorst veräußerte 22 ha (JD 2,5 ha) an Gewerbefläche, also


rund 3 m² je Einwohner.

Sehr unterschiedlich ho- Der Gewerbeflächenumsatz fiel in den einzelnen Städten und Gemeinden erwar-
her Gewerbeflächenum- tungsgemäß sehr unterschiedlich hoch aus (Übersicht 3-1, Karte 3-1). Sehr gerin-
satz in den einzelnen
Gemeinden ge Umsätze im Zeitraum 1993 bis 2001 – absolut sowie bezogen auf die Einwoh-
nerzahl – hatten insbesondere einige der Gemeinden des Landkreises Weser-
marsch. Die höchsten absoluten Umsätze erzielte die Stadt Oldenburg. Bezogen

11 Die fünf einzelnen Bausteine wurden in unterschiedlichen Bearbeitungszeiträumen erstellt, die


insgesamt eine Zeitspanne vom Frühjahr 2001 bis zum Sommer 2003 umfassen.
12 Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als
Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Entsorgung) verwendet. Wird
nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt.
13 einschließlich der Gemeinde Rastede, deren Gewerbeflächenumsatz auf 20 ha geschätzt wird
15 Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 3-1: Gewerbeflächenumsatz 1993 bis einschließlich 2001

Teilraum Umsatz JD, Einwohner Umsatz (nachrichtlich:)


1993-2001 Jahre (Bevölkerung 1993-2001 Umsatz 2002 (in
(in ha) 1993-2001 am 1.1.2002) je Einw. ha), z.T. nur erste
(in ha) (in m²) Jahreshälfte **

Landkreis Ammerland * 118,6 * 11,0 * 112.000 10,6 * 17,8 **


Wiefelstede 28,1 3,1 14.100 19,9 1,4 **
Edewecht 25,3 2,8 19.900 12,7 3,3 **
Rastede (geschätzt) * 20,0 * 2,2 * 19.900 10,1 * 3,0 **
Bad Zwischenahn 19,8 2,2 25.800 7,7 5,1 **
Stadt Westerstede 19,3 2,1 21.500 9,0 1,4 **
Apen 6,1 0,7 10.800 5,7 3,6 **
Landkreis Oldenburg 118,0 13,1 122.600 9,6 5,4
SG Harpstedt 26,2 2,9 11.200 23,4 1,4
Stadt Wildeshausen 23,2 2,6 17.400 13,3 0,5
Hude 16,3 1,8 15.400 10,6 0,8
Großenkneten 13,4 1,5 13.400 10,0 0,9
Wardenburg 12,0 1,3 15.800 7,6 0,0
Ganderkesee 10,3 1,1 30.600 3,4 1,1
Hatten 9,2 1,0 12.800 7,2 0,7
Dötlingen 7,4 0,8 5.900 12,5 0,0
Stadt Oldenburg 90,1 10,0 155.900 5,8 4,8
Landkreis Wesermarsch 45,9 5,1 94.300 4,9 7,0 **
Stadt Brake 14,0 1,6 16.400 8,5 0,4 **
Stadt Nordenham 10,4 1,2 28.000 3,7 1,9 **
Lemwerder 8,6 1,0 7.500 11,5 0,4 **
Stadt Elsfleth 8,1 0,9 9.200 8,8 0,3 **
Jade 2,2 0,2 5.900 3,7 3,6 **
Berne 1,1 0,1 7.200 1,5 0,0 **
Stadland 0,6 0,1 7.900 0,8 0,0 **
Butjadingen 0,5 0,1 6.600 0,8 0,0 **
Ovelgönne 0,4 0,0 5.700 0,7 0,4 **
Stadt Delmenhorst 22,2 2,5 76.300 2,9 7,3

Region * 395 * 44 * 560.000 7,1 *

* Für die Gemeinde Rastede liegen keine Angaben vor; der Gewerbeflächenumsatz wurde für den Zeitraum 1993
bis 2001 auf 20 ha geschätzt.
** Wegen der Bearbeitungszeiträume sind die Umsatzzahlen für das Jahr 2002 für die Landkreise Ammerland und
Wesermarsch nur bis etwa zur Jahresmitte 2002 erfasst.

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung


Raum Bremen-Oldenburg

Karte 3-1: Gewerbeflächenumsatz 1993 bis einschließlich 2001

Gewerbeflächenumsatz Gemeinden bzw. Samtgemeinden


1993 bis einschließlich 2001 (Verwaltungseinheiten)
in den Landkreisen Ammerland,
Oldenburg und Wesermarsch
sowie die Städte Oldenburg und
Delmenhorst

Butjadingen

Nordenham,St.

Stadland

Ovelgönne
Jade
Brake
(Unterweser),St.

Rastede
k.A.
Westerstede,St.
Wiefelstede
Elsfleth,St.
Apen

Bad Zwischenahn Berne

Lemwerder
Umsatz absolut in ha Oldenburg(Oldb),St.
(Jahresdurchschnitt) Edewecht Hude (Oldenburg)

0,2

Wardenburg Ganderkesee Delmenhorst,St.


Hatten
3,0

Dötlingen
Großenkneten
10,0

Umsatz je 10.000 Einwohner in ha SG Harpstedt


(Bevölkerungsstand vom 1.1.2002) Wildeshausen,St.
15 und mehr
10 bis unter 15
5 bis unter 10
2 bis unter 5
unter 2
Gemeinde Rastede: k.A.
17 Raum Bremen-Oldenburg

auf die Einwohnerzahl sind die Gemeinde Wiefelstede 14 und die SG Harpstedt 15
die Spitzenreiter beim Gewerbeflächenumsatz.

Der im Raum Bremen-Oldenburg 16 erzielte Gewerbeflächenumsatz schwankte in Deutliche Schwankungen


den einzelnen Jahren deutlich (Abb. 3-1). Im Jahr 1996 wurden insgesamt nur des Gewerbeflächenum-
satzes in den einzelnen
etwa 20 ha an Gewerbeflächen umgesetzt. Bis zum Jahr 2000 nahm der Umsatz Jahren; Einbruch im Jahr
kontinuierlich zu. In den Jahren 1999 und 2000 wurden jeweils über 60 ha umge- 2001
setzt. Im darauffolgenden Jahr 2001 gab es einen Einbruch auf nur noch rund
30 ha Gewerbeflächenumsatz.

Abb. 3-1: Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes 1993 bis 2001

Fläche in ha

70
Landkreis Oldenburg

60 Landkreis Ammerland (ohne Rastede)


Landkreis Wesermarsch

50 Stadt Oldenburg
Stadt Delmenhorst

40

30

20

10

0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Landkreis Ammerland ohne Rastede, da für die Gemeinde keine Angaben vorliegen.
NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Im Jahr 2002 zog der im Untersuchungsraum erzielte Gewerbeflächenumsatz Jahr 2002: Hohes Um-
insgesamt wieder deutlich an und erreichte mindestens 41 ha (für die Landkreise satzniveau von 1999 und
2000 wieder erreicht
Ammerland und Wesermarsch sind hierbei nur die Umsätze bis etwa zur Jahres-
mitte erfasst). Unter Berücksichtigung des geschätzten Umsatzes in den beiden
Teilräumen in der zweiten Jahreshälfte ergibt sich somit ein Gewerbeflächenum-
satz im Raum Bremen-Oldenburg für das Jahr 2002, der wieder die Größenord-
nungen der Jahre 1999 bzw. 2000 in Höhe von etwa 60 ha erreicht haben dürfte.

14 insb. durch die Ansiedlung eines EDEKA-Logistikzentrums mit 18,5 ha Gewerbeflächenumsatz


im Jahr 2000
15 der Umsatz erfolgte insbesondere im Gewerbegebiet Groß Ippener an der A 1
16 ohne Gemeinde Rastede (keine Angaben)
18 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3.2 Nachfragestruktur

Erkenntnisse zur Nach- Die in den letzten Jahren in den Gewerbegebieten der Städte und Gemeinden
fragestruktur (Zielgrup- angesiedelten Betriebe ermöglichen eine Analyse der Nachfragestruktur. Insbe-
pen, Grundstücksgrößen-
klassen) sondere geben die realisierten Ansiedlungsfälle Aufschluss über die jeweiligen
Zielgruppen und Grundstücksgrößenklassen. Mit diesen Charakteristika lassen
sich Trends für die zukünftige Nachfragestruktur ableiten.

Zielgruppen nach Regio- In räumlicher Hinsicht stammen die angesiedelten Betriebe in erster Line aus dem
nen: Betriebsbestand, der lokal bis innerregional verlagert oder erweitert (Über-
sicht 3-2):
... Schwerpunkt Bestands- - Insofern bildet der ansässige Betriebsbestand die Hauptnachfragegruppe der
entwicklung (lokal bis inner-
teilräumlich)
Gewerbeflächen und somit die Hauptzielgruppe für die Wirtschaftsförderung.
Zumeist ist der jeweils lokale Betriebsbestand der Hauptnachfrager nach Ge-
werbeflächen innerhalb der Städten und Gemeinden. Einen gewissen Anteil
nehmen auch die innerteilräumlichen Verlagerungen zwischen den jeweiligen
Städten und Gemeinden der drei Landkreise ein. Insgesamt erreicht der Anteil
der lokalen bis innerteilräumlichen Bestandsentwicklung Werte von 53 % (Stadt
Delmenhorst) bis 89 % (Stadt Oldenburg) der Nachfrage.
... unterschiedliche Anteils- - Die Verlagerungen von außerhalb des jeweiligen Teilraums (Landkreis bzw.
werte der Verlagerungen
innerhalb der Untersu-
kreisfreie Stadt) machen zwischen 3 % (Stadt Oldenburg) bis 25 % (Landkreis
chungsregion Oldenburg) des Gesamtumsatzes aus.
... dabei nur sehr geringe - Dabei spielen überregionale Verlagerungen von außerhalb des Untersu-
Rolle der überregionalen
Verlagerungen
chungsraums Bremen-Oldenburg 17 insgesamt nur eine sehr geringe Rolle. Ei-
ne Ausnahme bildet die Stadt Delmenhorst, die durch ihre räumliche Lage am
Rand des Untersuchungsraumes sowie in direkter Nachbarschaft zur Stadt
Bremen und zu Stuhr einen Anteilswert von 16 % am Gewerbeflächenumsatz
erreicht. Ansonsten sind nur sehr geringe Anteile in Höhe von 2 % (Stadt Ol-
denburg) bis 5 % (Landkreis Oldenburg) auf überregionale Verlagerungen von
außerhalb des Untersuchungsraums zurückzuführen:
- Von den im Landkreis Ammerland angesiedelten 102 Betrieben kamen nur
drei von außerhalb des Untersuchungsraumes (Gemeinde Barßel im Land-
kreis Cloppenburg, Gemeinde Wiesmoor im Landkreis Aurich, Stadt Varel
im Landkreis Friesland).

- Von den im Landkreis Oldenburg angesiedelten 203 Betrieben kamen 11


von außerhalb der Region (jeweils zwei aus der Stadt Bremen und aus Vis-
bek im Landkreis Vechta sowie jeweils einer aus Weyhe im Landkreis Diep-
holz, Engelskirchen im Oberbergischen Kreis, Lohne bei Hannover, Lang-
förden im Landkreis Vechta, Stadt Bassum im Landkreis Diepholz, Wil-
helmshaven und aus einer nicht näher bestimmbaren Gemeinde des Land-
kreises Cloppenburg).
- Von den im Landkreis Wesermarsch angesiedelten 108 Betrieben kamen
drei von außerhalb der Region (Städte Celle, Bremen, Wilhelmshaven).

17 Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Städte Oldenburg und Delmen-
horst
19 Raum Bremen-Oldenburg

- Von den in der Stadt Delmenhorst angesiedelten 62 Betrieben kamen 10


von außerhalb der Region (sechs aus der Stadt Bremen, drei aus der
Nachbargemeinde Stuhr im Landkreis Diepholz, einer aus der Gemeinde
Lilienthal im Landkreis Osterholz). Der vergleichsweise hohe Anteil von
Verlagerungen von außerhalb des Untersuchungsraumes ist auf die Rand-
lage Delmenhorsts zurückzuführen; die Verlagerungen (insb. aus Bremen
und Stuhr) geschehen auf kurze Distanz und geschehen somit auch in ei-
nem engen regionalen Kontext.

- Von den in der Stadt Oldenburg angesiedelten 166 Betrieben kamen drei
von außerhalb der Region (Gemeinde Stuhr im Landkreis Diepholz, Städte
Wilhelmshaven sowie Bremen).

- Neugründungen spielen gegenüber den überregionalen Verlagerungen eine ... Neugründungen gewisse
Bedeutung
größere Rolle: Die Anteilswerte am Gewerbeflächenumsatz reichen von 8 %
(Stadt Oldenburg) bis 39 % 18 (Landkreis Wesermarsch).

Übersicht 3-2: Räumliche Herkunft der in Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe

Teilraum Anzahl Anteile der Gewerbeflächenverkäufe (in %)


(und erfasster Zeitraum) der Be-
Lokale bis innerregionale Verlagerungen von au- Neugrün-
triebe
Bestandsentwicklung, also ßerhalb des jeweiligen dungen
(JD)
Erweiterungen und Verla- Teilraums (dabei von
gerungen innerhalb der außerhalb des Raumes
fünf jeweiligen Teilräume Bremen-Oldenburg)

Landkreis Ammerland 102 70 19 12


ohne Gemeinde Rastede * (10,2) (3)
(1992 bis 2001)
Landkreis Oldenburg 203 58 25 18
(1993 bis 2000) (25,4) (5)
Stadt Oldenburg 166 89 3 8
(1992 bis 2002) (15,1) (2)
Landkreis Wesermarsch 108 56 6 39 **
(1992 bis 2001) (10,8) (3)
Stadt Delmenhorst 62 53 23 24
(1993 bis 2002) (6,2) (16)

* für die Gemeinde Rastede liegen keine Angaben vor

** zumeist Kleinstunternehmen (der größte Betrieb hat inzw. 20 Mitarbeiter) mit wenig Flächenumsatz; Gründungen
insbesondere in den Jahren 2000 und 2001

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

18 zumeist Kleinstunternehmen (der größte Betrieb hat inzw. 20 Mitarbeiter) mit wenig Flächen-
umsatz; Gründungen insbesondere in den Jahren 2000 und 2001
20 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Übersicht 3-3: Branchen der in Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe (Anteile in %)

Branchen LK WST LK OL LK BRA ST DEL ST OL


(1992 bis (1993 bis (1992 bis (1993 bis (1992 bis
2001, 2000, 2001, 2002, 2002,
n=102) n=199) n=128) n=62) n=166)

Produzierendes Gewerbe 59 59 53 47 46
und Handwerker
Verarbeitendes Gewerbe 22 12 10 6 *
Baugewerbe 8 16 9 2 *
sonstiges Handwerk 29 31 34 40 30

Dienstleistungen 41 41 47 53 54
Handel 20 17 21 20 *
Verkehr 8 8 9 * 8
unternehmensbez. Dienstleist. 1 10 2 * *
sonstige Dienstleistungen 13 8 15 * *

Grundsätzliche Einschränkungen zur Aussagekraft der Übersicht 3-3 sind dem Text zu entnehmen.

* aufgrund fehlender oder unplausibler Datengrundlagen keine Aufteilung möglich

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Zielgruppen nach Bran- Methodische Schwierigkeiten bei der Erfassung der Branchenherkunft der ange-
chen: siedelten Betriebe liegen v.a. darin begründet, dass diese von den Städten und
Gemeinden den einzelnen Wirtschaftszweigen sehr unterschiedlich zugeordnet
wurden. Insofern wird eine Vergleichbarkeit der Erhebungen erschwert. Mit Hilfe
von Plausibilitätsprüfungen und durch teilweise abweichende Betriebsklassifizie-
rungen kann Übersicht 3-3 immerhin gewisse Tendenzen der Branchenherkunft
aufzeigen. Unter der weiteren Prämisse, dass „Handwerker“ in Gewerbegebieten
i.d.R. dem sekundären Wirtschaftssektor angehören, ergibt sich folgendes Bild:
... breites Spektrum an Wirt- - In sektoraler Hinsicht gehören die in den Gewerbegebieten angesiedelten Be-
schaftszweigen
triebe keiner eindeutigen Schwerpunktbranche an, sondern bilden ein breites
Spektrum an Wirtschaftszweigen ab.
... hoher Anteil der Dienstleis- - Erwartungsgemäß nehmen Dienstleistungsbetriebe einen hohen Anteil der
tungen, insbesondere in den
kreisfreien Städten
angesiedelten Betriebe ein. Der geringste Anteil des Dienstleistungssektors 19
ist dabei in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg (jeweils 41 %) festzu-
stellen; in den Dienstleistungsstandorten bzw. Städten Delmenhorst (53 %) und
Oldenburg (54 %) werden entsprechend höhere Werte erreicht.
... 20 % Handelsbetriebe - Jeder fünfte angesiedelte Betrieb (insgesamt sowie in den fünf Teilräumen)
stammt aus dem Einzel- und Großhandel.
... Produzierendes Gewerbe - Auch das Produzierende Gewerbe spielt (immer noch) eine nicht zu vernach-
(immer noch) Bedeutung
lässigende Rolle bei den Ansiedlungsfällen.
... hohe Anteile des Hand- - Insbesondere das Handwerk nimmt große Anteilswerte ein: Das Spektrum
werks
reicht vom Landkreis Ammerland (29 %) bis hin zur Stadt Delmenhorst (40 %).

19 ohne Handwerker
21 Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 3-4: Grundstücksgrößenklassen der Gewerbeflächenverkäufe

Anteile der Gewerbeflächenverkäufe (in %)


Teilraum
< 2.000 m² 2.000 m² bis 3.000 m² bis 5.000 m² 1 ha bis > 2 ha
< 3.000 m² < 5.000 m² bis < 1 ha < 2 ha

Stadt Oldenburg 34 16 20 11 13 6
Stadt Delmenhorst 42 21 19 8 3 6
Landkreis Ammerland * 15 25 34 15 7 4
Landkreis Oldenburg 20 29 29 13 6 4
Landkreis Wesermarsch 22 23 27 16 7 4

Region * 24 24 27 13 8 5

* ohne Gemeinde Rastede

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Die Größen der umgesetzten Gewerbeflächen differieren sehr stark (Über- Grundstücksgrößenklas-
sicht 3-4). Das Spektrum der Grundstücksgrößen reicht von wenigen Quadratme- sen reichen bis zu 20 ha

tern bis hin zu 20 ha. Einen hohen Anteil kleinflächiger Grundstücksverkäufe ha-
ben die kreisfreien Städte; andererseits wird insbesondere in der Stadt Oldenburg
aber auch ein großer Anteil der großflächigen Verkaufsfälle erreicht. In der Region
insgesamt geschehen die Verkaufsfälle zu jeweils etwa einem Viertel in den
Grundstücksgrößenklassen

- bis unter 2.000 m²,

- 2.000 m² bis unter 3.000 m²,

- 3.000 m² bis unter 5.000 m² sowie

- über 5.000 m².


22 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

4. Derzeitiges und künftiges Gewerbeflächenangebot

Aufbau Abschnitt 4 Das derzeitige und künftige Gewerbeflächenangebot im Raum Bremen-Oldenburg


und seinen Teilräumen wird in den folgenden Abschnitten analysiert:
- Derzeitiges Gewerbeflächenangebot,

- Planungsvorhaben,

- Vorschauflächen als zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächen-


entwicklung.

4.1 Derzeitiges Gewerbeflächenangebot

Teilweise nur Stand vom Die Beschreibung und Bewertung des gegenwärtig verfügbaren Gewerbeflächen-
August 2001 angebotes im Untersuchungsraum wird durch die unterschiedlichen Erhebungs-
zeiträume in den fünf Teilräumen erschwert. Kernaussagen zum Gewerbeflächen-
angebot sollen im Folgenden trotzdem getroffen werden, müssen aber jeweils vor
dem Hintergrund verstanden werden, dass insbesondere auf Ebene der Städte
und Gemeinden des Landkreises Oldenburg kein aktuelles Bild, sondern der
Stand vom August 2001 aufgezeigt wird 20.

Fast 500 ha an verfügba- Demnach sind im Raum Bremen-Oldenburg knapp 500 ha an Gewerbeflächen
ren Gewerbeflächen im verfügbar, wovon etwa 300 ha sofort und unmittelbar 21 veräußert werden können
Raum Bremen-Oldenburg
(Übersicht 4-1).

Landkreise Wesermarsch Das Angebot der Teilräume ist in sehr differenzierten Größenordnungen und in
und Ammerland als Teil- unterschiedlichen Anteilen der sofort verfügbaren Gewerbeflächen ausgeprägt:
räume mit dem größten
Gewerbeflächenangebot - Der Landkreis Wesermarsch hat 175 ha an verfügbaren Gewerbeflächen; gut
die Hälfte ist davon sofort verfügbar.

- Das Gewerbeflächenangebot des Landkreises Ammerland besteht aus 163 ha


und ist durch einen sehr hohen Grad an sofortiger Verfügbarkeit gekennzeich-
net: Drei Viertel der Gewerbeflächen können unmittelbar veräußert werden.

- Im Landkreis Oldenburg stehen knapp 100 ha Gewerbeflächen zur Veräuße-


rung bereit; knapp die Hälfte ist sofort verfügbar.

- Von den 60 ha an verfügbaren Gewerbeflächen der Stadt Oldenburg sind fast


60 % unmittelbar vermarktbar.

20 Stände: LK Oldenburg August 2001, LK Ammerland Dezember 2002, LK Wesermarsch Febru-


ar 2003, Stadt Oldenburg April 2003, Stadt Delmenhorst Juni 2003.
21 Die Verfügbarkeit wird nicht durch mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, Re-
servierung von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt.
23 Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 4-1: Derzeitiges Gewerbeflächenangebot

Teilraum alle Angaben in ha

verfügbare Aufteilung von der von der


Gewerbeflä- der Gesamt- Gesamt- Gesamt-
chen insge- fläche nach fläche fläche
samt Nutzungsar- sofort öffentli-
ten GE / GI / verfügbar ches Ei-
SO gentum

Landkreis Wesermarsch (Stand: Februar 2003) 175 135 / 20 / 20 91 115


Stadt Nordenham 49 33 / 11 / 5 33 37
Stadt Elsfleth 34 29 / 5 / 0 8 6
Ovelgönne 33 33 / 0 / 0 4 33
Stadt Brake 18 4 / 0 / 14 18 14
Stadland 18 14 / 4 / 0 11 10
Lemwerder 11 11 / 0 / 0 11 11
Jade 9 9/0/0 4 4
Berne 1 1/0/0 0 0
Butjadingen 1 0/1/0 1 1
Landkreis Ammerland (Stand: Dezember 2002) 163 91 / 66 / 6 122 93
Apen 48 22 / 23 / 2 34 34
Rastede 33 19 / 14 / 0 30 19
Bad Zwischenahn 29 21 / 7 / 1 14 13
Wiefelstede 20 20 / 0 / 0 19 8
Edewecht 18 2 / 14 / 2 14 8
Stadt Westerstede 15 6/8/1 12 11
Landkreis Oldenburg (Stand: August 2001) 90 66 / 24 / 0 41 62
Ganderkesee 23 16 / 7 / 0 2 15
Großenkneten 18 8 / 10 / 0 18 18
Hatten 17 17 / 0 / 0 7 10
SG Harpstedt 11 6/6/0 6 6
Dötlingen 9 9/0/0 1 2
Stadt Wildeshausen 6 6/0/0 2 5
Wardenburg 4 4/0/0 4 4
Hude 2 2/0/0 2 2
Stadt Oldenburg (Stand: April 2003) 60 46 / 14 / 0 35 56
Stadt Delmenhorst (Stand: Juni 2003) 0* 0/0/0 0 0

Region (unterschiedliche Stände) 487 338 / 124 / 26 290 326

Grundsätzliche Einschränkung der Aussagekraft der Übersicht 4-1 aufgrund unterschiedlicher Erhebungszeiträume (Über-
sicht zeigt insbesondere auf Ebene der Städte und Gemeinden des Landkreises Oldenburg kein aktuelles Bild).

* lediglich vereinzelte kleinflächige Parzellen, keine verfügbaren großflächigen Gewerbeflächen in Gewerbegebieten

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung


Raum Bremen-Oldenburg

Karte 4-1: Derzeitiges Gewerbeflächenangebot

Derzeitiges Gewerbeflächenangebot Gemeinden bzw. Samtgemeinden


(Verwaltungseinheiten)
in den Landkreisen Ammerland,
Oldenburg und Wesermarsch
Aufteilung nach Nutzungsarten
sowie die Städte Oldenburg und
GE Delmenhorst
GI
SO Butjadingen

Größe in ha
50
20 Nordenham,St.
5

Stadland

Jade

Brake
(Unterweser),St.
Ovelgönne

Rastede
Westerstede,St.
Wiefelstede

Elsfleth,St.
Apen
Bad Zwischenahn Berne

Lemwerder
Oldenburg(Oldb),St.
Edewecht Hude (Oldenburg)
Delmenhorst,St. *
Anteil der sofort verfügbaren
Gewerbeflächen an den
Wardenburg
verfügbaren Gewerbeflächen
insgesamt (in %) Hatten Ganderkesee
96 und mehr
60 bis unter 96
40 bis unter 60
10 bis unter 40 Dötlingen
unter 10
Großenkneten

Stand: SG Harpstedt
Wildeshausen,St.
Landkreis Oldenburg: August 2001
Landkreis Ammerland: Dezember 2002
Landkreis Wesermarsch: Februar 2003
Stadt Oldenburg: April 2003
Stadt Delmenhorst: Juni 2003

* derzeit keine verfügbaren Gewerbeflächen in der Stadt Delmenhorst


25 Raum Bremen-Oldenburg

- Die Stadt Delmenhorst verfügt über keine großflächigen Gewerbeflächen in


Gewerbegebieten; es stehen lediglich einige vereinzelte kleinflächige Parzellen
zur Veräußerung bereit.

Das Gewerbeflächenangebot auf Ebene der Städte und Gemeinden ist erwar- Sehr unterschiedlich gro-
tungsgemäß sehr unterschiedlich ausgeprägt (Übersicht 4-1, Karte 4-1). Quantita- ßes Gewerbeflächenan-
gebot in den Städten und
tiv reicht das Gewerbeflächenangebot bis hin zu 48 ha in der Gemeinde Apen und Gemeinden
49 ha in der Stadt Nordenham.

Nach Art der baulichen Nutzung besteht das Gewerbeflächenangebot im Raum Nutzungsarten: 70 % Ge-
Bremen-Oldenburg zu werbeflächen (GE) im
Raum Bremen-Oldenburg
- 70 % aus Gewerbeflächen (GE),
- 25 % aus Industrieflächen (GI) sowie

- 5 % aus Sonderflächen (SO).

Dabei ist ein vergleichsweise großes Industrieflächenangebot insbesondere in den Hervorzuhebende GI-
Städten und Gemeinden des Landkreises Ammerland – mit Ausnahme der Ge- Standorte
meinde Wiefelstede – vorhanden (Karte 4-1). Weitere größere GI-Standorte sind
die Stadt Oldenburg, die Gemeinden Großenkneten, Ganderkesee und SG Harp-
stedt im Landkreis Oldenburg sowie die Stadt Nordenham im Landkreis Weser-
marsch. Ansonsten haben nur noch die Stadt Elsfleth sowie die Gemeinden
Stadland und Butjadingen (alle LK Wesermarsch) ein Angebot an verfügbaren GI-
Flächen.

Von den insgesamt 487 ha an verfügbaren Gewerbeflächen im Raum Bremen- Zwei Drittel der verfügba-
Oldenburg sind 326 ha in öffentlichem Eigentum, das entspricht etwa zwei Dritteln. ren Gewerbeflächen in
öffentlichem Eigentum
Die Eigentumsverhältnisse in den Teilräumen differieren stark:
- In der Stadt Oldenburg sind 93 % der verfügbaren Gewerbeflächen in städti-
schem Eigentum.

- Im Landkreis Oldenburg befinden sich 69 % in öffentlichem Eigentum.

- 66 % der im Landkreis Wesermarsch verfügbaren Gewerbeflächen sind in öf-


fentlichem Eigentum.

- Im Landkreis Ammerland sind es immerhin noch 57 %.

- Die Stadt Delmenhorst verfügt über keine verfügbaren Gewerbeflächen.

Um einen Überblick zu erhalten, wie lange das derzeitige Gewerbeflächenangebot Verhältnis von Angebot
in etwa noch ausreicht, können das verfügbare Angebot und die in den letzten zu Nachfrage ...
Jahren durchschnittlich aufgetretene Nachfrage (Abschnitt 3) ins Verhältnis ge-
setzt werden.

Rein quantitativ gesehen, vor dem Hintergrund der durchschnittlich realisierten ... lässt das Angebot im
Gewerbeflächenumsätze der letzten Jahre, reicht das verfügbare Gewerbeflä- Raum Bremen-Oldenburg
insgesamt auf den ersten
chenangebot im Raum Bremen-Oldenburg demnach insgesamt auf den ersten Blick quantitativ als aus-
Blick noch für etwas mehr als ein Jahrzehnt. reichend erscheinen ...

Diese pauschalisierende Aussage ist allerdings sofort zu entkräften: ... Aussage aber zu ent-
kräften ...
26 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

- Einerseits ist die Übertragung des in der Vergangenheit realisierten Umsatzes


nicht ohne weiteres auf die Zukunft möglich: Die allgemeinen Rahmenbedin-
gungen ändern sich stetig (u.a. konjunkturelle Schwankungen, wirtschaftliche
Entwicklung des Untersuchungsraums und seines Betriebsbestandes, sich
veränderndes Investitionsverhalten der Betriebe, Trend zu größeren Flächen-
ankäufen) und die Standortgunst des Raumes Bremen-Oldenburg kann sich
durch die geplanten Infrastrukturmaßnahmen weiterhin verbessern, in Teilräu-
men sogar erheblich. Zudem werden unternehmerische Standortentscheidun-
gen oftmals durch Zufälle bestimmt, die sich nicht für die Zukunft abschätzen
lassen.

- Im Rahmen einer strategischen und vorausschauenden Bodenvorratspolitik


sind überdies stetig Reserveflächen vorzuhalten.
- Zudem werden von den Betrieben unterschiedliche Qualitäten nachgefragt, die
entsprechend zielgruppenspezifisch differenziert vorgehalten werden müssen.

... sogar drohende Flä- Außerdem trifft die Aussage, selbst wenn sie nur unter quantitativen Gesichts-
chenengpässe in einigen punkten getroffen wird, erwartungsgemäß nicht auf alle Standorte im Raum Bre-
Standorten
men-Oldenburg gleichermaßen zu:

- Die Stadt Delmenhorst hat bereits schon seit einigen Monaten keine verfügba-
ren Gewerbeflächen.

- Nach der vereinfachenden Angebots-Nachfrage-Relation sind sehr kurzfristig


auftretende Flächenengpässe insbesondere in den Gemeinden Hude, War-
denburg, der SG Harpstedt und der Stadt Wildeshausen zu erwarten. Aller-
dings gibt es in diesen Standorten laufende Planungsvorhaben 22, welche die
quantitativen Engpässe kurzfristig entschärfen können.
- Kurzfristig ist ferner mit Engpässen in den Städten Oldenburg und Westerstede
sowie den Gemeinden Edewecht und Wiefelstede zu rechnen. Die laufenden
Planungsvorhaben 23 dieser Standorte werden die quantitativen Engpässe,
wenn überhaupt, nur sehr kurzfristig entschärfen.

- Andererseits haben die Gemeinden Apen, Stadland und insbesondere Ovel-


gönne ein Gewerbeflächenangebot, das nach der angewandten vereinfachen-
den Abschätzung zumindest quantitativ sehr langfristig ausreichen dürfte.

4.2 Planungsvorhaben

Planungsvorhaben: for- Planungsvorhaben sind geplante Gewerbeflächen bzw. –gebiete, für die mindes-
male Planung bereits tens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung gefasst
begonnen
worden ist, für die aber noch keine rechtskräftigen Bebauungspläne vorliegen.
Wegen der unterschiedlichen Erhebungszeiträume in den fünf Teilräumen treffen
die folgenden Aussagen in einigen Fällen möglicherweise nicht mehr zu, insbe-
sondere was den Verfahrensstand der jeweiligen Vorhaben betrifft. Ein gewisser
Überblick kann dennoch gewonnen werden.

22 Nettogrößen der Planungsvorhaben (Stand: August 2001): Hude 15 ha, Wardenburg 18 ha,
Stadt Wildeshausen 44 ha, SG Harpstedt 31 ha.
23 Nettogrößen der Planungsvorhaben (Stand: Dezember 2002 bzw. April 2003): Stadt Oldenburg
11 ha, Stadt Westerstede 3 ha, Edewecht 4 ha, Wiefelstede verfolgt kein Planungsvorhaben.
27 Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 4-2: Planungsvorhaben

Teilraum Anzahl Brutto- Netto- Planungsstände der Vorhaben


(Erhebungsstand) Planungs- fläche fläche
vorhaben (in ha) (in ha)

Landkreis Ammerland * 4* 43 * 31 * sehr unterschiedliche Planungsreife


(Dezember 2002)
Landkreis Oldenburg 17 216 171 sehr unterschiedliche Planungsreife; Angaben
(August 2001) inzw. überholt
Stadt Oldenburg 7 > 91 82 alle im F-Plan dargestellt; nur 2 werden aktuell
(April 2003) verfolgt (20 ha Brutto- bzw. 11 ha Nettofläche)
Landkreis Wesermarsch 6 56 42 sehr unterschiedliche Planungsreife
(Februar 2003)
Stadt Delmenhorst 1 20 ca. 14 Aufstellungsbeschluss für B-Plan als Gewerbe-
(Juni 2003) gebiet; z.Z. nicht in prioritärer Bearbeitung

Region * 35 > 426 340 sehr unterschiedliche Planungsreife

Grundsätzliche Einschränkung der Aussagekraft der Übersicht 4-2 aufgrund unterschiedlicher Erhebungszeiträume

* keine Angaben für die Gemeinde Rastede

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Im Raum Bremen-Oldenburg werden etwa 35 Planungsvorhaben mit einer Netto- 35 Planungsvorhaben im


fläche von insgesamt etwa 340 ha verfolgt, allerdings mit sehr unterschiedlicher Raum Bremen-Oldenburg
mit 340 ha Nettofläche
Intensität (Übersicht 4-2). Auch die Planungsreife der Vorhaben differiert sehr
stark. Bei der Betrachtung der Teilräume wird deutlich, dass

- in der Stadt Oldenburg nur zwei Planungsvorhaben mit insgesamt 11 ha Netto-


fläche aktuell verfolgt werden,

- das Planungsvorhaben in der Stadt Delmenhorst, sofern es überhaupt intensi-


ver verfolgt werden würde, dem Bedarf an Gewerbeflächen aufgrund der nur
etwa 14 ha großen Nettofläche nur kurzfristig gerecht würde,
- im Landkreis Ammerland nur vier Planungsvorhaben mit einer Nettofläche in
Höhe von insgesamt gut 30 ha verfolgt werden,

- sechs Planungsvorhaben im Landkreis Wesermarsch mit insgesamt 42 ha


Nettofläche realisiert werden sollen sowie

- im Landkreis Oldenburg 17 Vorhaben geplant werden, die insgesamt 171 ha


Gewerbeflächen umfassen.

Bei der Erhebung und detaillierten Bewertung des derzeitigen Gewerbeflächenan- Zwischenfazit: Gewerbe-
gebots sowie der laufenden Planungsvorhaben im Rahmen der fünf Gewerbeflä- flächenangebot und Pla-
nungsvorhaben unzurei-
chenkonzepte wurde deutlich, dass das künftige Gewerbeflächenangebot im chend
Raum Bremen-Oldenburg in bestimmten Teilräumen quantitativ nicht ausreichen
wird. An verschiedenen Standorten ist bereits kurzfristig mit Gewerbeflächeneng-
pässen zu rechnen. Das Gewerbeflächenangebot vieler Standorte hat insbeson-
dere Defizite in der Qualität bzw. Attraktivität und wird den Anforderungen der
verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen nicht immer gerecht. Insofern sind
weitere hochwertige Gewerbeflächen – die sog. Vorschauflächen – zu entwickeln.
28 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

4.3 Vorschauflächen

Vorschauflächen: poten- Vorschauflächen sind potenzielle Gewerbeflächenstandorte, die im Rahmen der


zielle hochwertige Gewer- Erarbeitung der fünf einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte identifiziert
beflächen, die langfristig
entwickelt werden können und bewertet wurden. Es handelt sich um hochwertige und großflächige Standor-
te, welche über die konkreten Planungsvorhaben der Städte und Gemeinden (s.o.)
hinaus gehen und welche mittel- bis langfristig zu entwickeln sind. Für die Vor-
schauflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstel-
lungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist aber noch nicht erfolgt.
Einige der künftig zu entwickelnden Vorschauflächen werden das Gewerbeflä-
chenangebot der Region voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder
noch länger prägen.

52 Vorschauflächen in In den fünf Gewerbeflächenentwicklungskonzepten wurden insgesamt 52 Vor-


den Teilräumen bzw. Ein- schauflächen identifiziert, mit Hilfe detaillierter Vorschauflächenprofile dargestellt
zelkonzepten ...
und bewertet. Die Vorschauflächen verteilen sich wie folgt auf die Teilräume:

- Landkreis Ammerland 18,

- Landkreis Oldenburg 14,

- Landkreis Wesermarsch 13,

- Stadt Oldenburg 4,
24
- Stadt Delmenhorst 3 .

... davon vier Sonder- Von den Vorschauflächen sind 4 Sonderstandorte, die eine überregionale Bedeu-
standort-Vorschauflächen tung in Hinblick auf hafenaffines Gewerbe besitzen:
für hafenaffines Gewer-
be... - Die Vorschaufläche „SO-Hafen“ (BRA 5) in der Stadt Brake ist ca. 75 ha groß
(netto) und besitzt eine überregionale Vermarktungschance für die Ansiedlung
von hafenaffinem Gewerbe.

- Die Vorschaufläche „Ritzenbütteler Sand“ (BRA 10) in der Gemeinde Lemwer-


der ist rund 9 ha groß (brutto) und eignet sich für die überregionale Ansiedlung
von Schiffbauindustrie und entsprechenden Zulieferern.

- Die vergleichsweise kleinen Edewechter Vorschauflächen „Hafenstraße“ (WST


8; ca. 4 ha groß) und „Hansaweg“ (WST 10, ca. 5 ha groß) besitzen ggf. sei-
tens binnenschiffsaffiner Branchen auch ein – wenn auch als vergleichsweise
gering einzustufendes – überregionales Nachfragepotenzial.

- Darüber hinaus sind in der Stadt Nordenham bereits Gewerbeflächen für


hafenaffines Gewerbe verfügbar. Die Unterweser stellt als Verkehrsweg eine
besondere Standortqualität dar, die es gesondert zu vermarkten gilt.

... und 24 bedeutendste Bei der Betrachtung des Gesamtraumes Bremen-Oldenburg werden im Folgenden
Vorschauflächen im Raum die Sonderstandorte sowie die eher lokal bedeutsamen und/oder kleinflächigeren
Bremen-Oldenburg
Vorschauflächen ausgeblendet. Teilweise werden Vorschauflächen, die in den

24 Bei der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die Stadt Delmenhorst


wurde in methodischer Hinsicht ein leicht abgeänderter Ansatz verfolgt, indem fünf Flächen
detailliert untersucht und analysiert wurden. Im Ergebnis dieser Flächenbewertung haben drei
Standorte den Status einer Vorschaufläche erreicht: „Adelheide“, „Langenwisch“ und
„Zur Landwehr“.
29 Raum Bremen-Oldenburg

einzelnen Konzepten noch isoliert betrachtet wurden, nun zu einem interkommu-


nalen Standort zusammengefügt. Insofern ergeben sich insgesamt 24 hochwertige
Vorschauflächen als zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenent-
wicklung der Region, die großflächig entwickelt werden können und zudem oft-
mals das langfristige Potenzial einer Flächenerweiterung bieten (Übersicht 4-3,
Karte 4-2).

Übersicht 4-3: Hochwertige Vorschauflächen

Nr. Arbeitstitel Stadt / Gemeinde Brutto- Bewer- F / P ** Verweis auf


der Vorschaufläche fläche tung * Einzel-
in ha konzepte
1 Wesertunnel Stadt Nordenham + Stadland 53 Ü/R 2 BRA 11 + 13

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung)


- mittelfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung der Gewerbegebiete „Wesertunnel” (Stadt
Nordenham) und „Hiddingen-Weserquerung” (Stadland)
- weitgehend konfliktfreie Entwicklung möglich
- räumliche Lage: deutliche Verbesserung der Standortgunst nach Fertigstellung des Wesertunnels, dann auch
Erreichbarkeit Bremerhavens (ca. 20 km) über Verkehrsstraßen gewährleistet; größere Entfernung zu weiteren
bedeutenden Wirtschaftsstandorten
- zukünftig gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an die B 212 und B 437; nach Fertigstellung des
Wesertunnels gute Anbindung an die A 27 (Entfernung ca. 8 km) und deutliche Verbesserung der Standortgunst
(zusätzliche Aufwertung im Falle des Baus der Küstenautobahn A 22)
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum
2 Wesermarsch-Mitte Stadt Brake 30 R 1 BRA 4

- quasi-interkommunale Vorschaufläche, da Anschluss an das Gewerbegebiet „Wesermarsch-Mitte” der Gemeinde


Ovelgönne
- kurzfristige Erweiterung des Gewerbegebietes „Bereich Weserstraße B-Plan Nr. 12”
- weitgehend konfliktfreie Entwicklung möglich
- räumliche Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (ca. 50 km Straßenentfernung),
Oldenburg (gut 30 km) und Bremerhaven (knapp 40 km Entfernung)
- zukünftig verbesserte Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an die B 211 und B 212, etwas größere Entfernung zu
Bundesautobahnen (mindestens 14 km); zukünftig deutliche Verbesserung der Verkehrsanbindung nach Neubau der
B 211
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum
3 Wapeldorf / Jade Rastede + Jade k.A.+ 10 Ü/R 2+1 WST 14 + BRA 7

- Entwicklung für die Gemeinde Jade kurzfristig anzustreben; langfristiges Potenzial zur Entwicklung als
interkommunale Vorschaufläche (allerdings sieht die Gemeinde Rastede ihre gewerblichen Schwerpunkte vorerst an
anderen Standorten)
- kurzfristige Erweiterung des Gewerbegebietes „Raiffeisenstraße” (Jade)
- gewisse Restriktionen bei der Entwicklung (u.a. Bodenbeschaffenheit, Flächen z.T. als Gärtnerei genutzt)
- räumliche Lage zwischen den Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Wilhelmshaven, Nähe zum Jade-Weser-Port
- gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 862; ca. 1 bis 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Jaderberg” der
A 29 (bei Verwirklichung der Küstenautobahn A 22 zusätzliche Verbesserung der Anbindung an das überregionale
Straßennetz)
- Eignung insb. für Produzierendes Gewerbe und Logistikgewerbe
30 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr. Arbeitstitel Stadt / Gemeinde Brutto- Bewer- F / P ** Verweis auf


der Vorschaufläche fläche tung * Einzel-
in ha konzepte
4a Moorburg Stadt Westerstede 20 Ü/R 2 WST 15

- Alternativstandort zu „Neuenburger Straße” (4 b): „Moorburg” insb. im Falle der Realisierung der Küstenautobahn
A 22 zu entwickeln
- teilweise Erweiterung und Ergänzung von bestehenden Gewerbegebieten
- räumliche Lage: bereits etwas größere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 30 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 24; ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Westerstede-
West“ der A 28 (bei Verwirklichung der Küstenautobahn A 22 zusätzliche Verbesserung der Anbindung an das
überregionale Straßennetz)
- Eignung insb. für Logistikgewerbe
4b Neuenburger Straße Stadt Westerstede 10 Ü/R 1 WST 16

- Alternativstandort zu „Moorburg” (4 a): Vorerst sollte „Neuenburger Straße” entwickelt werden, Entwicklung
„Moorburg” insb. im Falle der Realisierung der Küstenautobahn A 22
- Erweiterung des Gewerbegebietes „Neuenburger Straße“
- räumliche Lage: bereits etwas größere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 28 km)
- gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 815, ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Westerstede“ der
A 28
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum
5 Augustfehn II Apen 22 R 2 WST 1

- mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des vorhandenen Gewerbegebietes
„Augustfehn II”
- räumliche Lage: vergleichsweise weite Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 40 km)
- gute Verkehrsanbindung: ca. 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Apen/Remels” der A 28
- Eignung auch für GI-Ausweisung bzw. emittierende Betriebe (große Entfernung zu Wohngebieten)
6a Rastede Rastede k.A. Ü/R-Ü 2 WST 11

- Alternativstandort zu „Wahnbek” (6 b)
- mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung der Gewerbegebiete „Leuchtenburg”
und „Königstraße”
- räumliche Lage: geringe Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 13 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 826 sowie der Anschlussstelle „Rastede” der A 29
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum
6b Wahnbek Rastede k.A. Ü/R-Ü 2 WST 12

- Alternativstandort zu „Rastede” (6 a)
- mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) und weitgehend konfliktfreie Erweiterung und
Ergänzung bereits vorhandener Gewerbegebiete
- räumliche Lage: unmittelbar an den bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg angrenzend
- sehr gute Verkehrsanbindung: 1,5 km Entfernung zur B 211; 3,5 km Entfernung zum Autobahnkreuz „Oldenburg-
Nord” mit den Autobahnen A 29 und A 293
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; auch GI-Ausweisung in Erwägung zu ziehen
7 Patentbusch Stadt Oldenburg 29 R 1 STOL 1

- kurzfristige Erweiterung (wegen hoher Flächennachfrage im Stadtnorden) der bestehenden Gewerbegebiete


„Patentbusch” und „Frieslandstraße”
- räumliche Lage: im Norden des Stadtgebietes von Oldenburg, kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen
städtischen Schwerpunktstandorten im Stadtnorden
- sehr gute und konfliktfreie Verkehrsanbindung: 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn” der A 29
- Eignung insb. für im Stadtnorden ansässige Betriebe mit Verlagerungs- bzw. Erweiterungsbedarf; auf Teilflächen
räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe
31 Raum Bremen-Oldenburg

Nr. Arbeitstitel Stadt / Gemeinde Brutto- Bewer- F / P ** Verweis auf


der Vorschaufläche fläche tung * Einzel-
in ha konzepte
8 Westerholtsfelde Wiefelstede+ Bad Zwischenahn 50 Ü/R-Ü 2 WST 4 + 17

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung)


- mittelfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des Gewerbegebietes „Westerholtsfelde”
- räumliche Lage: geringe Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 12 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 137; ca. 0,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Neuenkruge”
der A 28
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; Untergliederung in verschiedene Nutzungsbereiche (GI-, GE-Flächen)
empfehlenswert; Ansiedlungen von außerhalb des Landkreises - vornehmlich aus der Stadt Oldenburg - könnten an
Bedeutung gewinnen
9 Fliegerhorst Stadt Oldenburg 95 R 2 STOL 3

- mittel- bis langfristiges Konversionsprojekt (Abzug der Bundeswehr bis spätestens 2007 geplant); Städtebauliches
Entwicklungskonzept (April 2002) liegt vor
- großes Flächenpotenzial; neuer Gewerbestandort
- innere Erschließungsinfrastruktur z.T. bereits vorhanden; teilweise könnten bestehende Gebäude sowohl für
Dienstleistungen als auch für Produzierendes Gewerbe genutzt werden
- räumliche Lage: (einzige Vorschaufläche) im Nordwesten des Stadtgebietes von Oldenburg
- gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 824; 2,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Bürgerfelde”
der A 293; 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“ der A 29 über neue Straßenverbindung zur
Ammerländer Heerstraße (derzeit allerdings noch keine konfliktfreie Anbindung)
- Eignung: u.a. für stadtteilbezogenes Dienstleistungsgewerbe, Handwerker und Existenzgründer geeignet, insb. für
Betriebe, welche die bestehenden Gebäude (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Hangars) nachnutzen können
10 Butzhausen Lemwerder 20 Ü/R 2 BRA 8

- im Falle der Realisierung der B 212 neu und der Anbindung an die im Bau befindliche A 281 mittel- bis langfristiges
Projekt (ggf. mit interkommunaler Ergänzung durch Flächen auf dem Gebiet der Gemeinde Berne)
- neuer Gewerbestandort
- räumliche Lage: Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (ca. 30 km) bzw. Bremen-Nord,
vergleichsweise geringe Entfernung nach Delmenhorst (ca. 20 km)
- Verkehrsanbindung gegenwärtig eher ungünstig : direkte Lage an der L 875; ca. 1,5 km zur B 212, allerdings direkte
Lage an der B 212 neu nach deren Realisierung; Entfernung zu den Autobahnen A 28 („Ganderkesee”) ca. 13 km,
A27 („Bremen Burglesum”) ca. 17 km, A 281 (in Bau) ca. 20 km, A 29 („Kreuz Oldenburg-Ost”) ca. 32 km
- Wenn die B 212 neu und deren Verlängerung an die A 281 nicht realisiert werden, sollte alternativ die
Vorschaufläche „Harmenhausen” (BRA 1) entwickelt werden.
- Eignung für breites Zielgruppenspektrum
11 Neuenwege/Holler Landstr. Stadt Oldenburg + Hude 90 Ü 1 OL 10 + STOL 4

- interkommunale, potenziell sehr hochwertige Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung)


- großes Flächenpotenzial (Suchraum 90 ha); vergleichsweise konfliktfreie Entwicklung auf Gebiet Hudes möglich,
allerdings gravierende Konflikte mit Natur- und Landschaftsschutzbelangen auf Gebiet der Stadt Oldenburg
- mittelfristig zu entwickeln, Anschluss an das Sondergebiet „Entsorgungszentrum” auf Gebiet der Stadt Oldenburg,
Ergänzung und Erweiterung des Gewerbeflächenstandortes „Osthafen”
- räumliche Lage: unmittelbare Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg
- sehr gute und konfliktfreie Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 866; unmittelbare Lage an der
Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen” der A 29
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum: größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben sowie
Neuansiedlungen; Teilflächen ggf. für die Recyclingbranche zu entwickeln; auch für störende Betriebe geeignet (GI-
Ausweisung); überregionale Ausrichtung u.a. auf die Wirtschaftsräume Bremen und Osnabrück
32 Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr. Arbeitstitel Stadt / Gemeinde Brutto- Bewer- F / P ** Verweis auf


der Vorschaufläche fläche tung * Einzel-
in ha konzepte
12 Im Brannen Edewecht 15 Ü/R 1 WST 5 + 6

- kurzfristige und wesentliche Erweiterung des Industriegebietes „Im Brannen” (gewerblicher Schwerpunktstandort der
Gemeinde; überregional bedeutsame Betriebe bereits vor Ort ansässig)
- räumliche Lage: mittlere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 16 km)
- leichte Defizite in der (überregionalen) Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 321 und an der L 828; Entfernung
zur B 401 ca. 2 km; Entfernung zu den Anschlussstellen „Eversten” bzw. „Neuenkruge” der A 28 ca. 13 bis 18 km
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum: Ausweisung von GI-Flächen in Teilbereichen empfehlenswert; andere
Teilflächen hervorragend geeignet für Betriebe mit Bedarf an Laufkundschaft
13 Tweelbäke-Ost Hatten + Hude 40 Ü 1 OL 8

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung), ggf. auch finanzielle Beteiligung der Stadt
Oldenburg
- kurzfristiger Anschluss an das Gewerbegebiet „Tweelbäke” (Stadt Oldenburg); Abstimmung mit einer möglichen
Entwicklung des benachbarten Güterverkehrszentrums (Vorschaufläche Nr. 14)
- räumliche Lage: am südöstlichen Rand der Stadt Oldenburg
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an L 868 und L 872; ca. 2,5 km Entfernung zur Anschlussstelle
„Oldenburg-Osternburg” der A 28, somit unmittelbarer Anschluss an die A 28 und A 29 (Autobahnkreuz „Oldenburg-
Ost”)
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. auch für hochwertige Betriebe; in Teilbereichen auch
GI-Flächenausweisung empfehlenswert
25 26
14 GVZ Oldenburg Hatten + Stadt Oldenburg 100 Ü 2 OL 9

- interkommunale Vorschaufläche (Flächen auf Gebiet der Gemeinde Hatten, Beteiligung der Stadt Oldenburg, ggf.
auch weiterer Partner); Realisierung als GVZ derzeit sehr unsicher
- mittel- bis langfristig (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage und der Realisierung als GVZ) zu entwickeln
- großes Flächenpotenzial
- mittelfristig neuer Gewerbestandort, Nähe zum Gewerbegebiet „Tweelbäke” (Stadt Oldenburg) und Vorschaufläche
„Tweelbäke-Ost” (Nr. 13), daher abgestimmte Entwicklung der Vorschauflächen nötig
- räumliche Lage an der südöstlichen Stadtgrenze der Stadt Oldenburg
- Verkehrsanbindung ausbaufähig: Nähe zur L 868 und L 872; ca. 5 km zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg”;
neue Anschlussstelle zur A 29 sowie Gleisanschluss bei Realisierung des GVZ geplant
- Eignung für breites Zielgruppenspektrum; im Falle der Realisierung als GVZ insb. Logistikgewerbe, GVZ-affine
Betriebe
15 Gewerbepark Munderloh Hatten 20 Ü/R 1 OL 7

- quasi-interkommunale Vorschaufläche, da Anschluss an Gewerbeflächen der Gemeinde Hude (Potenzial der


gemeinsamen Vermarktung)
- kurzfristige und konfliktfreie Erweiterung und Abrundung des bestehenden „Gewerbeparks Munderloh” sowie
Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet „Altmoorhausen” (Hude)
- räumliche Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftstandorten Bremen (ca. 34 km) und Oldenburg (ca. 14 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: unmittelbare Lage an der L 871; ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Hatten” der
A 28
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

25 Bewertung unter der Voraussetzung, dass die geplante neue Anschlussstelle an der A 29 realisiert wird
26 Realisierung als Güterverkehrszentrum derzeit sehr unsicher
33 Raum Bremen-Oldenburg

Nr. Arbeitstitel Stadt / Gemeinde Brutto- Bewer- F / P ** Verweis auf


der Vorschaufläche fläche tung * Einzel-
in ha konzepte
16 Grüppenbühren Ganderkesee 36 Ü/R 2 OL 3

a - Alternativstandort zu „Schlutter” (16 b): „Schlutter” hat zwar tendenziell das größere Vermarktungspotenzial, der
dortige private Eigentümer der Flächen ist allerdings gegenwärtig nicht verkaufsbereit
- mittelfristige und nahezu konfliktfreie (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des bestehenden
Gewerbegebietes „Grüppenbühren”
- räumliche Lage: vergleichsweise geringe Entfernung zu den wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten Bremen
(ca. 22 km), Oldenburg (ca. 27 km) und Delmenhorst (ca. 10 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der B 212; ca. 0,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Ganderkesee-
West” der A 28
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe
16 Schlutter Ganderkesee 34 Ü 1 OL 4

b - Alternativstandort zu „Grüppenbühren” (16 a): „Schlutter” hat zwar tendenziell das größere Vermarktungspotenzial,
der dortige private Eigentümer der Flächen ist allerdings gegenwärtig nicht verkaufsbereit
- grundsätzlich weiterhin prioritär zu verfolgendes Projekt; weitgehend konfliktfrei zu entwickeln; Anschluss an das
bestehende Gewerbegebiet „Schlutter / Lange Wand” (Stadt Delmenhorst) und somit Schaffung eines quasi-
interkommunalen Gewerbegebiets
- räumliche Lage: unmittelbar an der Stadtgrenze Delmenhorsts, Nähe zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten
Bremen (ca. 17 km) und Oldenburg (ca. 30 km)
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der B 213 sowie an der Anschlussstelle „Delmenhorst-Deichhorst” der
A 28
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe
17 Wardenburg–Autobahn Wardenburg 76 Ü/R 2 OL 11

- kurzfristige Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes, bestehend aus vier Teilflächen (mehrere Nutzungskonflikte
bzw. Restriktionen bei der Entwicklung)
- räumliche Lage: nur ca. 15 km Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg
- sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 242 und der L 870; ca. 1 km (je nach Errschließung) Entfernung
zur Anschlussstelle „Wardenburg” der A 29
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe
18 Adelheide Stadt Delmenhorst 100 27 Ü/R 1 DEL 1
27
- großes Flächenpotenzial (Suchraum bis zu 410 ha )
- kurzfristige Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes (zum zukünftigen und langfristig erweiterbaren
gewerblichen Schwerpunktstandort der Stadt), für Delmenhorster Verhältnisse vergleichsweise konfliktfreie
Entwicklung möglich
- räumliche Lage: im Süden des Stadtgebietes; Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Entfernung zur
Stadtmitte ca. 20 km)
- gute bis sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 776 und L 874; Entfernung zur B 212 und B 213
durchschnittlich ca. 3 km; ca. 3,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Delmenhorst-Adelheide” der A 28 und ca. 4 km
zur Anschlussstelle „Delmenhorst-Süd” / „Groß Ippener” der A1 (als überregional bedeutsame Verkehrsachse)
- Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; interne Zonierung (zumindest nach Nutzungsarten GE und GI)
empfehlenswert

27 Suchraum 410 ha. Da bei der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes Delmenhorst methodisch ein
leicht abgeänderter Ansatz gewählt wurde, wird die Flächengröße auf 100 ha bereinigt, um eine bessere Vergleich-
barkeit zu gewährleisten.
Raum Bremen-Oldenburg

Karte 4-2: Vorschauflächen - Zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung

Wesertunnel

Wesermarsch-
Mitte

Moorburg Wapeldorf / Jade


Neuenburger
Straße

Rastede
Augustfehn II
Wahnbek

Westerholtsfelde Fliegerhorst Patentbusch


IC
IC
Butzhausen
Neuenwege /
Im Brannen IC Holler Landstr.

Tweelbäke-Ost

Gewerbepark
Grüppenbühren IC
GVZ Oldenburg
Munderloh ICE

IC
Adelheide
Wardenburg-
Autobahn Schlutter

Brakland /
Simmerhausen
Groß Ippener

Steinloge

Zukünftige Schwerpunktstandorte bis unter 30 ha Autobahn


Kartengrundlage:
der Gewerbeflächenentwicklung Alternativstandorte Küstenautobahn A 22 (geplant, ÜKN 1:500.000
in den Landkreisen Ammerland, (Erläuterungen im Trassenführung noch offen) Landesvermessung und
Oldenburg und Wesermarsch sowie Text) Geobasisinformation
Bundesstraße
den Städten Oldenburg und 30 bis unter 90 ha Niedersachsen
Wesertunnel (in Bau), B 211 neu (geplant), (Maßstab verändert)
Delmenhorst
B 212 neu (geplant)
wichtige Landesstraße
Bahnverbindung
über 90 ha
IC ICE Wichtige Bahnhöfe
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Verwaltungsgrenze
36 Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

Drei Alternativstandorte Die drei Alternativstandorte (Vorschauflächen Nr. 4, 6 und 16) bestehen jeweils
aus zwei alternativen benachbarten Gewerbeflächenstandorten innerhalb einer
Kommune (Stadt Westerstede, Gemeinde Rastede, Gemeinde Ganderkesee), von
denen vorerst nur jeweils ein Standort entwickelt werden sollte. Beispielsweise
bietet sich für Ganderkesee die prioritäre Entwicklung der Vorschaufläche
„Schlutter“ an, da aber die Verkaufsbereitschaft des privaten Flächeneigentümers
derzeit nicht gegeben ist, kann vorerst alternativ die Vorschaufläche „Grüppenbüh-
ren“ entwickelt werden.

Unterschiedliche Ent- Die Entwicklungsprioritäten und -fristigkeiten der einzelnen Vorschauflächen sind
wicklungsprioritäten und kurz- bis mittelfristig ausgeprägt und werden oftmals für die Realisierung von Teil-
–fristigkeiten ...
bereichen der Vorschauflächen sogar langfristig bedeutsam sein (Übersicht 4-3).

... Vorschauflächenent- Die Realisierung bestimmter verkehrsinfrastruktureller Erschließungsmaßnahmen


wicklung teilweise abhän- ist für die Entwicklung folgender Vorschauflächen die Bedingung (bzw. bestimmt
gig von Realisierung von
Verkehrsprojekten die Fristigkeit der Entwicklung):
- Die zeitliche Entwicklung der Vorschaufläche „Wesertunnel“ (Nr. 1) richtet sich
nach dem Fortschritt des Wesertunnelbaus.

- Die Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 10) sollte nur im Falle der Realisierung
der B 212 neu und der Anbindung an die im Bau befindliche A 281 entwickelt
werden. Ansonsten ist der Standort „Harmenhausen“ (BRA 1) vorzuziehen.

- Die Vorschaufläche „GVZ Oldenburg“ (Nr. 14) sollte nur bei der – derzeit als
sehr unsicher geltenden – Realisierung des Güterverkehrszentrums und der
damit verbundenen Verbesserung der verkehrlichen Erreichbarkeit (neue
Autobahnanschlussstelle, Gleisanschluss) entwickelt werden.

Zumeist Erweiterungen Bei den Vorschauflächen handelt es sich zumeist um Erweiterungen bzw. Ergän-
bzw. Ergänzungen beste- zungen bereits bestehender Gewerbegebiete. Ausnahmen bilden die Entwicklun-
hender Gewerbegebiete
gen der gänzlich neuen gewerblichen Standorte

- „Fliegerhorst“ (Nr. 9),

- „Butzhausen“ (Nr. 10),

- „GVZ Oldenburg“ (Nr. 14),

- „Wardenburg-Autobahn“ (Nr. 17),

- „Adelheide“ (Nr. 18) sowie


- „Steinloge“ (Nr. 21).

Interkommunale Koopera- Im Rahmen der Vorschauflächenidentifikation wurden die langfristigen Möglich-


tionen ... keiten interkommunaler Kooperationen diskutiert vor dem Hintergrund

- der sich verstärkenden Flächenengpässe in den Städten,

- der notwendigen Konzentration der Gewerbeflächenentwicklung in den Land-


kreisen auf ausgewählte, hochwertige Standorte sowie

- der ressourcenschonenden Schaffung eines zukunftsorientierten und vielseiti-


gen Gewerbeflächenangebots.
37 Raum Bremen-Oldenburg

Interkommunale Zusammenarbeit bei der Gewerbeflächenentwicklung ist kein ... bei sieben Vorschauflä-
Selbstzweck und immer im Einzelfall zu prüfen. Im Rahmen der identifizierten chen mit grenzenübergrei-
fender Gewerbeflächen-
Vorschauflächen bieten sich folgende Kooperationen an, bei denen das Gewerbe- entwicklung ...
gebiet grenzenübergreifend entwickelt und vermarktet werden sollte:

- „Wesertunnel“ (Nr. 1; Stadt Nordenham und Stadland),

- „Wapeldorf / Jade“ (Nr. 3; Rastede und Jade),


- „Westerholtsfelde“ (Nr. 8; Wiefelstede und Bad Zwischenahn),

- „Neuenwege / Holler Landstraße“ (Nr. 11; Stadt Oldenburg und Hude),

- „Tweelbäke-Ost“ (Nr. 13; Hatten und Hude),


- „Brakland / Simmerhausen“ (Nr. 20; Dötlingen und Prinzhöfte) sowie

- „Steinloge“ (Nr. 21; Großenkneten und Stadt Wildeshausen).

Die Vorschaufläche „Brakland / Simmerhausen“ (Nr. 20) eignet sich zudem für die ... bei einer Vorschauflä-
Entwicklung auf Flächen der Gemeinden Dötlingen und Prinzhöfte (SG Harpstedt). che zusätzliche Beteili-
gung
Anbieten würde sich eine (finanzielle) Beteiligung der Stadt Wildeshausen, für
welche sich die Partizipationsmöglichkeit an einem hochwertigen und autobahn-
nahen Gewerbestandort ergeben würde.

Das Güterverkehrszentrum (GVZ) Oldenburg (Nr. 14) würde bei seiner Realisie- Beteiligung der Stadt
rung voraussichtlich auf dem Gebiet der Gemeinde Hatten entwickelt werden, Oldenburg am GVZ auf
Gebiet der Gemeinde
unter Beteiligung der Stadt Oldenburg und ggf. weiterer Partner, z.B. der Gemein- Hatten
de Hude.

Desweiteren gibt es quasi-interkommunale Gewerbestandorte, die sich durch ei- Drei quasi-
nen Anschluss der Gewerbegebiete zweier Kommunen ergeben und bei denen interkommunale Standor-
te
eine gemeinsame Vermarktung vorgenommen werden sollte:

- „Wesermarsch-Mitte“ (Nr. 2; Stadt Brake und Ovelgönne),

- „Gewerbepark Munderloh“ (Nr. 15; Hatten und Hude) sowie


- „Schlutter“ (Nr. 16; Ganderkesee und Stadt Delmenhorst).

Die detaillierten Handlungsempfehlungen zur zeitnahen Mobilisierung und Ent- Handlungsempfehlungen


wicklung des künftigen Gewerbeflächenangebotes (insbesondere der Vorschau- in den Einzelkonzepten
flächen) und zur bestmöglichen, zielgruppenspezifischen und regional abge-
stimmten Vorbereitung auf den interregionalen Wettbewerb sind den jeweiligen
Einzelkonzepten zu entnehmen.
38 Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

5. Konsequenzen für die zukünftige Gewerbeflächenpolitik

Spezifische bzw. konkrete Die Teilraum- und standortspezifischen Konsequenzen und konkreteren Hand-
Handlungsempfehlungen lungsempfehlungen für die zeitnahe Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung
in den Einzelkonzepten, ...
des künftigen Gewerbeflächenangebotes in den Teilräumen und Standorten des
Raumes Bremen-Oldenburg sind den jeweiligen Einzelkonzepten zu entnehmen.
Dies gilt auch für die jeweiligen Empfehlungen zur bestmöglichen, zielgruppen-
spezifischen und regional abgestimmten Vorbereitung des jeweiligen Gewerbeflä-
chenangebotes auf den interregionalen Wettbewerb.

... übergreifende Emp- Im Folgenden werden die standort- bzw. teilraumübergreifenden Handlungsemp-
fehlungen in Abschnitt 5 fehlungen in zwei Abschnitten aufgegriffen bzw. neu erarbeitet:

- Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen,

- Gewerbeflächenvermarktung.

5.1 Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen

Kommunale Gewerbeflä- Die kommunale Gewerbeflächenpolitik findet in vielerlei Hinsicht unter zunehmend
chenpolitik unter zuneh- erschwerten Rahmenbedingungen statt: Steuereinnahmen und Fördermöglich-
mend erschwerten Rah-
menbedingungen keiten gehen zurück, die Verfügbarkeit von Flächen für gewerbliche Entwicklun-
gen wird immer problematischer, die zwischengemeindliche Konkurrenz wird in-
tensiviert, und der beschleunigte Strukturwandel der Wirtschaft stellt die Betriebe
und Kommunen vor immer neue Herausforderungen. Vor allem aufgrund einge-
schränkter Verwaltungskapazitäten sind zahlreiche Gemeinden mit der Bewälti-
gung dieser Herausforderungen überfordert.

Interkommunale Koopera- Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik können gerade in Hinblick auf ein
tionen stärken die Positi- qualitativ hochwertiges Flächenangebot durch eine Bündelung der Kräfte dazu
on aller beteiligten Ge-
meinden, ... beitragen, die Position aller beteiligten Gemeinden zu stärken und die genannten
Schwierigkeiten zu überwinden. Eine echte zwischengemeindliche Zusammenar-
beit umfasst alle Stadien der Planung und Entwicklung bis hin zur gemeinsamen
Vermarktung der Gewerbegebiete. Interkommunale Kooperationen in der Gewer-
beflächenpolitik bieten u.a. folgende Vorteile:

- Es besteht die Möglichkeit zu Flächenoptionen, die Gemeindegrenzen über-


schreiten. Hierdurch erhöht sich die Zahl der Alternativen, und es kann ein
Standort gewählt werden, der in besonderer Weise (den generell steigenden)
unternehmerischen Anforderungen entspricht.
- Die Schaffung eines zentralen Gewerbegebietes, an dem verschiedene Kom-
munen beteiligt sind, verringert im Vergleich zu mehreren kleinteiligen Ent-
wicklungen den Flächenverbrauch und die Zersiedelung.
- Kooperationen eröffnen dadurch Chancen zur Entwicklung und Vermarktung
von Gewerbegebieten, die sich mit ihren spezifischen Merkmalen aus der Mas-
se des Gewerbeflächenangebots herausheben.
- Die Bündelung von Finanzkraft und Verwaltungskompetenz stärkt die Position
der Gemeinden gegenüber den nachfragenden Unternehmen, anderen Kom-
munen und anderen Verwaltungsebenen.
39 Raum Bremen-Oldenburg

- Durch eine Kooperation kann die ansonsten teilweise belastende zwischenge-


meindliche Konkurrenz überwunden und ein ruinöser Wettbewerb der Kommu-
nen vermieden werden.
- Die derzeitige Förderpolitik begünstigt interkommunale Gewerbegebiete.

Die Forderung nach interkommunalen Kooperationen darf kein Selbstzweck sein. ... sind im Einzelfall zu
Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen Gemeinden sind im- prüfen
mer im Einzelfall zu prüfen. Sowohl die Kosten als auch die Erträge eines inter-
kommunalen Gewerbegebietes sind fair unter den beteiligten Partnern aufzuteilen.

Der abgestimmten Entwicklung einiger großflächiger und hochwertiger Vorschau- Chance zur Entwicklung
flächen sollte der Vorrang vor der Realisierung vieler kleinerer Standorte gegeben von besonders hochwer-
tigen Gewerbegebieten
werden. Dies bedeutet, dass ausgewählte hochwertige Vorschauflächen zeitnah (Konzentration)
gemeinsam entwickelt werden und andere als langfristige Reserveflächen verblei-
ben. Anzustreben ist die Konzentration in den Teilräumen der Region auf jeweils
wenige hochwertige Schwerpunktstandorte. Somit können Nutzungskonflikte (z.B.
hinsichtlich Wohnfunktionen) konzentriert und insgesamt minimiert werden, die
ansonsten im Falle der Entwicklung zahlreicher kleinerer Gewerbeflächen auftre-
ten würden.

Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen privater Eigentü- Mangelnde Verkaufsbe-


mer sind zentrale Engpässe bei der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die reitschaft und zu hohe
Preisforderungen stellen
Kommunen. Zur Nutzung von Gewerbeflächen als strategisches Instrument der zentrale Engpässe dar
Wirtschaftsförderung, so um beispielsweise die Auswahl der anzusiedelnden Be-
triebe steuern zu können, ist es für die Städte und Gemeinden der Region uner-
lässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke zu haben.
Erfahrungsgemäß steigen die Preisforderungen der Grundstückseigentümer deut-
lich an, wenn durch die Darstellung im Flächennutzungsplan bekannt wird, dass
die Ausweisung von Gewerbeflächen zu erwarten ist. Eine rechtzeitige eigentums-
rechtliche Sicherung hilft, den Einstandspreis der Kommunen für künftige Gewer-
begrundstücke möglichst gering zu halten, so dass anschließend ein größerer
Spielraum bei der Preisgestaltung für Gewerbeflächen besteht.

Den Städten und Gemeinden wird demzufolge eine langfristig orientierte, d.h. Langfristig orientierte,
strategische Flächenvorratspolitik empfohlen. Dies erfordert von den Gemeinden d.h. strategische Flächen-
vorratspolitik
aufgrund der notwendigen Bindung von Kapital einen „langen Atem“ der kommu-
nalen Liegenschaftspolitik und setzt seitens der politischen Vertreter entsprechen-
de Prioritätensetzungen voraus. Die Verantwortlichen für Gewerbeflächenent-
wicklung und Wirtschaftsförderung müssen für diese politische Unterstützung aktiv
werben, um eine erfolgreiche Flächenbevorratungsstrategie überhaupt zu ermög-
lichen.

Die Gewerbeflächennachfrage hängt in hohem Maße von der lokalen, regionalen Ziel der Regionalent-
und überregionalen verkehrlichen Erschließung der Gewerbeflächenstandorte ab. wicklung: Aufwertung der
Verkehrswege
Die weitere Verbesserung und Aufwertung der Verkehrswege in der Region und
ihrer Teilräume muss eines der Hauptziele der Regionalentwicklung sein.

Nach wie vor spielen die harten Standortfaktoren die entscheidende Rolle bei der Weiche Standortfaktoren
unternehmerischen Standortwahl. Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter auch in Gewerbegebieten
zunehmend bedeutsam
Standortfaktoren hat in den vergangenen Jahre aber deutlich an Gewicht gewon-
40 Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

nen. Im Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das Erscheinungsbild des
Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird
konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine ansprechende, hoch-
wertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird.

Qualitative bzw. preisliche Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen
Differenzierung des Ge- in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrü-
werbeflächenangebotes
cken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in
Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert des-
halb eine differenzierte Herangehensweise:

- Hochwertige Standorte bzw. dortige Teilflächen, die für die Ansiedlung ebenso
hochwertiger Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende
Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzu-
siedelnden Zielgruppen kann erwartet werden, dass sie aufgrund der besonde-
ren Qualität eines Standortes höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen.

- Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für
eher preissensible Betriebe bereitzuhalten. Es kann unterstellt werden, dass für
eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel wich-
tiger ist als eine hochwertige Gestaltung.

Teilflächen hochwertig Für viele der untersuchten Gewerbe- und Vorschauflächen dürfte das Ansied-
gestalten und entspre- lungspotenzial für Unternehmen mit hohen Ansprüchen an das Erscheinungsbild
chend vermarkten
voraussichtlich nicht für eine hochwertige Gestaltung des gesamten Gewerbege-
bietes ausreichen. Demzufolge sollten zumindest Teilflächen für eine hochwertige
Gestaltung reserviert werden.

Flexible Parzellierung der Die Analyse der Gewerbeflächennachfrage hat gezeigt, dass die Größen der ver-
Gewerbegebiete erforder- kauften Grundstücke eine sehr große Spannweite aufweisen. Auch wenn sich der
lich
Großteil der Grundstücksverkäufe in der Größenklasse 2.000 bis 5.000 m² abge-
spielt hat, ist eine flexible Parzellierung der Gewerbeflächen sinnvoll, die es den
ansiedlungsinteressierten Unternehmen ermöglicht, eine ihren Bedürfnissen ent-
sprechende Grundstücksgröße zu erwerben.

GI-Flächen bei Unterneh- Da die Ausweisung Industriegebiet (GI) nach Baunutzungsverordnung (BauNVO)
men oftmals besonders eine höhere Emissionslast zulässt als GE-Nutzungen, sind solche Flächen bei
begehrt
Unternehmen teilweise besonders begehrt. Dies gilt nicht nur für die klassischen
Industriebetriebe, sondern auch für Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes oder
beispielsweise Speditionen. Insofern sollten ausreichend Industriegebiete oder
zumindest Teilflächen als GI ausgewiesen werden.

5.2 Gewerbeflächenvermarktung

Vermarktung von Gewer- Die Vermarktung von Gewerbeflächen ist ein integraler Bestandteil der Wirt-
beflächen ist integraler schaftsförderung und des Standortmarketings. Wenn im Folgenden von Gewerbe-
Bestandteil der Wirt-
schaftsförderung flächenvermarktung bzw. Gewerbeflächenmarketing gesprochen wird, so ist da-
runter nicht eine von der Wirtschaftsförderung losgelöste Tätigkeit zu verstehen.
Vielmehr handelt es sich um eine der zentralen Aufgaben innerhalb des Katalogs
41 Raum Bremen-Oldenburg

der Wirtschaftsförderungsaktivitäten, bei der vielfältige Verflechtungen mit ande-


ren Aktivitäten bestehen.

Ebenen der Gewerbeflächenvermarktung

Die Aktivitäten der Gewerbeflächenvermarktung finden auf verschiedenen Ebenen Flächenvermarktung auf
statt: verschiedenen Ebenen:

- Die Städte und Gemeinden sind oftmals die Eigentümer der Gewerbeflächen 28 ... Städte und Gemeinden
und damit im Wesentlichen für deren Vermarktung zuständig. In der Regel sind
die Städte und Gemeinden die ersten Ansprechpartner der verlagerungs- oder
erweiterungswilligen Betriebe. In den meisten Fällen, insbesondere in den klei-
neren Gemeinden, steht hierfür jedoch kein eigenes Wirtschaftsförderungsper-
sonal zur Verfügung. Die Vermarktung erfolgt dann über den Hauptverwal-
tungsbeamten selbst oder über andere Ämter (z.B. Liegenschaftsamt, Bau-
amt).

- Die Wirtschaftsförderungsakteure der Landkreise verfügen - zumindest in den ... Landkreise


Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch - zwar über keine eige-
nen Flächen, sie nehmen aber z.B. im Rahmen von Unternehmenskontakten
und Fachberatungen ebenfalls die Aufgabe der Gewerbeflächenvermarktung
wahr. Dies geschieht in enger Kooperation mit den jeweiligen Gemeinden.
- Weitere Akteure mit z.T. überregionaler Bedeutung (IPA, Sparkassen / Banken, ... weitere Akteure
Makler, Berater, regionale Verbünde etc.) haben in den meisten Regionen für
die Flächenvermarktung bislang nur geringe Bedeutung. Künftig ist aber eine
Ausweitung der Einbeziehung externer Dienstleister und eine Intensivierung
der regionalen Kooperation verschiedener Landkreise und Städte denkbar.

Innerhalb der Landkreise der Region 29 funktioniert die Arbeitsteilung und Ab- Abstimmung zwischen
stimmung zwischen der Kreiswirtschaftsförderung und der gemeindlichen Ebene Kreiswirtschaftsförderung
und Gemeinden meistens
überwiegend gut. Im Einzelnen kann die Abstimmung noch weiter verbessert wer- gut
den. Die Arbeitsteilung sollte im Regelfall so erfolgen, dass

- die lokale Gewerbeflächennachfrage (lokaler Verlagerungs- und Erweiterungs-


bedarf) auch weiterhin durch die einzelnen Gemeinden betreut wird und

- bei größeren Verlagerungsvorhaben der Bedeutung des Unternehmens ent-


sprechend die Wirtschaftsförderung des Landkreises einbezogen wird, damit
ein optimaler neuer Standort gefunden werden kann.

Vereinzelt ist dabei denkbar, dass für verlagerungswillige Betriebe kein qualitativ Bedürfnisse der Unter-
oder quantitativ ausreichendes Gewerbeflächenangebot innerhalb eines Landkrei- nehmen bestmöglich
befriedigen
ses / einer kreisfreien Stadt gemacht werden kann. In diesen Fällen sollte ein
neuer Standort innerhalb der Region, d.h. in einem benachbarten Landkreis oder
in einer benachbarten Stadt gefunden werden. Es gilt die Bedürfnisse des Kunden
„Unternehmen“ im Blick zu haben und bestmöglich zu befriedigen. Zudem machen
die engen Arbeitsmarktverflechtungen innerhalb der Region deutlich, dass die

28 Zwei Drittel der verfügbaren Gewerbeflächen befinden sich in öffentlichem Eigentum (vgl.
Abschnitt 4).
29 In den kreisfreien Städten Oldenburg und Delmenhorst entfällt die Unterscheidung zwischen
beiden Ebenen.
42 Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

Städte und Gemeinden der Region auch von Betrieben in benachbarten Standor-
ten profitieren.

Grenzenübergreifende Hier besteht ein konkreter Ansatzpunkt für eine Intensivierung der regionalen, d.h.
Zusammenarbeit zum kreisgrenzenübergreifenden Zusammenarbeit. Es gilt das Zusammenspiel und die
Wohl der Unternehmen
verbessern Abstimmung zwischen den verschiedenen Landkreisen und kreisfreien Städten
der Region zum Wohl der verlagerungswilligen Unternehmen zu verbessern. Als
Plattform der Abstimmungsprozesse sollte ein Netzwerk der regionalen Wirt-
schaftsförderer dienen. Unter den Wirtschaftsförderern der Region bestehen be-
reits eine Vielzahl regelmäßiger und z.T. langjähriger Kontakte.

Ggf. auch Abstimmung Die Auswahl der Partner ist selbstverständlich nicht an die Zusammensetzung im
mit umliegenden Land- Rahmen der erarbeiteten Gewerbeflächenentwicklungskonzepte, d.h. die Städte
kreisen und der Stadt
Bremen Oldenburg und Delmenhorst sowie die Landkreise Ammerland, Oldenburg und
Wesermarsch gebunden. Auch mit den übrigen benachbarten Landkreisen (z.B.
Friesland oder Diepholz) sowie mit der Stadt Bremen muss die Abstimmung ver-
bessert werden.

Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings

Weiterhin Priorität für Im Rahmen der Gewerbeflächenvermarktung wird die Bestandsentwicklung, d.h.
Bestandsentwicklung im die Zielgruppe der Betriebe mit lokalem bzw. innerregionalem Erweiterungs- und
Rahmen der Gewerbeflä-
chenvermarktung Verlagerungsbedarf auch weiterhin eindeutig Priorität haben. Die langjährigen
Erfahrungen des NIW und verschiedene deutschlandweite Untersuchungen 30
zeigen, dass echte überregionale Neuansiedlungen äußerst selten sind 31. Selbst
bei innerregionalen Verlagerungen ist die Verlagerungsdistanz meist nur gering.
Die niedrige Mobilisierungsquote bei Betrieben ist keineswegs auf Defizite der
kommunalen Wirtschaftsförderung und ihrer Standortmarketingaktivitäten zurück-
zuführen, sondern hat ihren Grund in dem geringen Potenzial mobiler Betriebe 32
und dem „Beharrungsvermögen“ von Betriebsstandorten.

Branchenspezifische Der Entwicklung und Vermarktung von einzelnen Gewerbeflächen für branchen-
Gewerbegebiete nur in spezifische Zielgruppen sind nach Erfahrung des NIW sehr enge Grenzen gesetzt.
Ausnahmefällen empfeh-
lenswert, stattdessen ... Themenspezifische Gewerbegebiete im eigentlichen Sinne können grundsätzlich
nicht empfohlen werden, da

- die Unternehmen selbst in den meisten Fällen hierfür keinen wirklichen Bedarf
sehen und somit

- das Nachfragepotenzial nur sehr gering ist, d.h. dass

30 z.B. Pieper, M. 1994: Das interregionale Standortverhalten der Industrie in Deutschland und
Mahnke 2002: Konversion Raum Rheine - Wo liegen zukünftige Entwicklungschancen? In:
Stadt Rheine: Die Rheine Information, Heft 67.
31 Ausnahme hiervon sind Filialansiedlungen von konsumentenbezogenen Dienstleistern, insbe-
sondere des Einzelhandels.
32 Im Gegensatz zur niedrigen Mobilität von Betriebsstandorten ist allerdings die Kapitalmobilität
sehr viel höher. Die zahlreichen Investitionsentscheidungen pro oder kontra einzelner Be-
triebsstandorte innerhalb von Unternehmen werden zwar i.d.R. nicht unmittelbar verlage-
rungswirksam. Sie führen aber langfristig zu Schwerpunktverlagerungen von Unternehmens-
funktionen und entscheiden damit über die Zukunftsfähigkeit von Betriebsstandorten.
43 Raum Bremen-Oldenburg

- durch den hohen vorzuhaltenden Flächenvorrat kommunale Finanzmittel in


erheblichem Umfang gebunden werden.

Stattdessen sollte ein Ansatz verfolgt werden, der ... Orientierung an der
Eignung der Region für
- sich an den vorhandenen regionalen Branchenschwerpunkten bzw. der beson- bestimmte Zielgruppen
deren Eignung der Region für bestimmte Zielgruppen orientiert und und Herausstellen der
spezifischen Qualitäten
- vor diesem Hintergrund die spezifischen Qualitäten der zahlreichen hochwerti- von Gewerbeflächen
gen Gewerbeflächenstandorte im Raum Bremen-Oldenburg hervorhebt.

Besondere branchenspezifische Eignungen bestehen für Besondere branchenspe-


zifische Eignungen in den
- emittierendes bzw. „störendes“ Gewerbe (GI-Flächen) in den Gemeinden Apen Landkreisen und Wirt-
und Dötlingen / Prinzhöfte sowie am Standort Hude / Oldenburg, schaftsstandorten

- hafenaffines Gewerbe (See- und Binnenschifffahrt) in den Städten Brake, Nor-


denham und Oldenburg,

- übriges Verkehrsgewerbe / Logistik (u.a. im Hinblick auf den Jade-Weser-Port)


und Großhandel in den Gemeinden Rastede und Jade, am Standort Weser-
tunnel (Stadt Nordenham und Gemeinde Stadland), an den Standorten entlang
der A 1 im Landkreis Oldenburg und in der Stadt Delmenhorst sowie in den
Städten Oldenburg (GVZ) und Westerstede (bei Bau der Küstenautobahn
A 22),

- Schiffbau sowie deren Zulieferer in den Gemeinden Lemwerder und Berne


sowie in der Stadt Elsfleth,
- Luftfahrzeugbau sowie deren Zulieferer in der Gemeinde Lemwerder und der
Stadt Nordenham,

- Nahrungsmittelindustrie in den Gemeinden Edewecht und Zwischenahn sowie


der Stadt Wildeshausen,

- Maschinenbau an verschiedenen Standorten in den Landkreisen Ammerland


und Oldenburg (hier u.a. auch Umweltschutztechnologien),
- Medien und Druckgewerbe in der Stadt Oldenburg,

- hochschul- und forschungsnahe Einrichtungen in der Stadt Oldenburg sowie

- unternehmensorientierte Dienstleistungen in den Städten Oldenburg und Del-


menhorst.

Möglichkeiten und Grenzen der überregionalen Gewerbeflächenvermarktung

Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen erfordert einen Überregionale Vermark-
hohen finanziellen Aufwand. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis der entsprechenden tung von Gewerbeflächen
erfordert einen hohen
Marketingaktivitäten ist dabei in der Regel sehr ungünstig. Zudem sind insbeson- finanziellen Aufwand ...
dere bei den Gemeinden die erforderlichen personellen und finanziellen Ressour-
cen sowie das Know-how für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregio-
nales Gewerbeflächenmarketing nicht vorhanden.
44 Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

... d.h. Mitteleinsatz für Vor diesem Hintergrund müssen die Wirtschaftsförderungsaktivitäten und die
überregionale Vermark- knappen kommunalen Ressourcen auch künftig auf die Bestandsentwicklung und
tungsaktivitäten kann nur
sehr gezielt erfolgen damit auf die Gewerbeflächenvermarktung „nach innen“ konzentriert werden. Für
überregionale Vermarktungsaktivitäten darf der Mitteleinsatz nur sehr gezielt und
in Kooperation verschiedener regionaler Partner erfolgen. Der Kooperationsansatz
hat die Vorteile, dass
- Ansiedlungsinteressenten eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flä-
chenqualitäten angeboten werden kann,

- eine Region im Gegensatz zu kleineren Einzelstandorten oder auch einzelnen


Landkreisen überregional besser wahrgenommen wird sowie

- durch die Bündelung der Ressourcen ein professionelleres Marketing erfolgen


kann.

Kein institutionalisiertes Die Etablierung einer eigenen regionalen Institution für die Gewerbeflächenver-
Gewerbeflächenmarke- marktung ist vor dem Hintergrund der knappen kommunalen Kassen nicht sinn-
ting, sondern spezifische
Marketingaktionen voll, weshalb ein ständiges, institutionalisiertes Gewerbeflächenmarketing nicht
anzustreben ist. Erfolg versprechend sind vielmehr einzelne branchen- bzw. the-
menspezifische Marketingaktionen unter Beteiligung jeweils spezialisierter Exper-
ten und Berater.

Koordination der Ver- Bei der Koordination der überregionalen Vermarktungsaktivitäten sollte die Wirt-
marktungsaktivitäten in schaftsförderung des jeweiligen Landkreises federführend für alle Kommunen tätig
einem Wirtschaftsförde-
rungsnetzwerks ... sein. Die Aktivitäten müssen intern im Rahmen eines regionalen Wirtschaftsförde-
rungsnetzwerks abgestimmt werden. Die Abgrenzung der Region - so wie sie
durch die Gewerbeflächenentwicklungskonzepte definiert ist - muss nicht auch die
für überregionales Außenmarketing relevante Region sein.

... und Einbindung weite- Zusätzlich wird empfohlen, weitere Akteure (Unternehmen, Sparkassen, Banken,
rer Akteure Verbände, Kammern etc.) für die Unterstützung und Durchführung überregionaler
Marketingaktivitäten zu gewinnen. Speziell der IPA kann dabei eine große Be-
deutung zukommen. Die Schwerpunktstandorte der Region sollten mit ihren spe-
zifischen Qualitäten der Landes-Wirtschaftsförderungsgesellschaft detailliert prä-
sentiert werden. In der Folgezeit wird dann von der IPA ein besonderes Engage-
ment bei der überregionalen und internationalen Vermarktung von ausgewählten
hochwertigen Gewerbeflächenstandorten erwartet. Die vorliegenden Gewerbeflä-
chenentwicklungskonzepte fassen alle hierfür relevanten Informationen zusam-
men.