IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP - FORTALEZA/CE ABRIL/2006

HOMOGENEIZAO POR FATORES NA FORMA ADITIVA, MULTIPLICATIVA OU

MISTA?
IMPOSIO NORMATIVA OU RESPOSTA DO MERCADO?
Lima, Gilson Pereira de Andrade
Engenheiro Civil, M.Sc. Engenharia de Produo
CREA-27.600-D/RJ, IBAPE-SP n 812 e IEL/RJ n 1.298
Rua Augusto do Amaral Peixoto n 213 apt 504, Terespolis-RJ
tel. 0-xx-21-26429361 e 0-xx-21-91162104, e-mail: limagilson@yahoo.com.br
Resumo. Este trabalho questiona a imposio normativa de se utilizarem modelos de
homogeneizao por fatores numa forma mista predefinida de composio dos fatores,
ao invs de permitir que a utilizao possa ser tambm na forma multiplicativa ou aditiva
ou at outra forma mista, sendo a forma de utilizao melhor definida a partir de um
estudo do mercado especfico aonde se pretenda utilizar o modelo de homogeneizao
por fatores, estudo este desenvolvido a partir do uso de modelos de regresso linear.

Abstract. This paper questions the normative imposition of using homogenization models by
factors in a predefined mixing form, instead of where allowing that the use also can be in the
additive, multiplicative or until other mixing form, being the better form of use defined from a
study of the specific market if it intends to use the model of homogenization by factors, study
this developed using linear regression models.
Palavras-chave: Modelo, Homogeneizao, Fatores, Regresso Linear

CURRICULUM VITAE
GILSON PEREIRA DE ANDRADE LIMA
54 anos, Engenheiro Civil graduado pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio de Janeiro
(1974) e Mestre em Cincias em Engenharia de Produo na rea de Projetos Industriais pela
COPPE/UFRJ, tendo defendido Tese de Mestrado em maio/1992 com o ttulo "Avaliao de
Bens sob a tica da Anlise de Investimentos em Condies de Risco", e atualmente
cursando o Doutorado em Planejamento Energtico no Programa de Planejamento Energtico
da COPPE/UFRJ.
Profissional com 30 anos no magistrio do nvel superior em Faculdades de Engenharia e um
total de 31 anos de atuao como engenheiro, sendo 13 anos nas reas de Projetos,
Fiscalizao e Contratao de Servios de Engenharia e 18 anos na rea de Avaliaes
Tcnicas de Bens.
DESTAQUES NA ATUAO PROFISSIONAL
Consultor Tcnico do CEFEN - Centro de Estudos da Faculdade de Engenharia da UERJ
(2002/atual).
Professor da Faculdade de Engenharia da Universidade do Estado do Rio de Janeiro
(1979/atual), tendo ministrado inicialmente as disciplinas Concreto Armado I e II,
Complementos de Concreto Armado e Concreto Protendido do curso de graduao em
Engenharia Civil, posteriormente, de 1989 a 1998, a disciplina Tpicos Especiais em
Construo Civil I do curso de graduao em Engenharia Civil, cujo tema a Engenharia de
Avaliaes e, desde janeiro/1999, a disciplina Engenharia de Custos, do curso de graduao
em Engenharia Civil.
Ex-empregado da PETROBRS S.A. (1975/2001), tendo atuado em fiscalizao e execuo
de projetos de estruturas martimas, fiscalizao e execuo de projetos de estruturas e
fundaes em concreto armado e ao (1975/1986), tendo atuado, a partir de 1987, no Setor de
Engenharia de Percias e Avaliaes (SEPAV) da unidade de Engenharia, na elaborao de
avaliao tcnica de bens (setor imobilirio urbano/rural e setor industrial), tendo encerrado a
carreira na funo de Consultor Tcnico de Avaliao de Mercado e Econmicas da Unidade
de Engenharia da Petrobras.
Gilson Pereira de Andrade Lima
Eng. Civil, M. Sc. Engenharia de Produo
CREA/RJ-27.600-D
Membro do Instituto de Engenharia Legal - IEL-RJ, registro n 1.298
Membro do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE-SP, registro n 812
Rua Augusto do Amaral Peixoto n 213 apt 504, Terespolis, RJ, CEP 25961-165
Tel. 0-xx-21-26429361, cel: 0-xx-21-91162104 e-mail: limagilson@yahoo.com.br

1 - INTRODUO
Na avaliao de bens, quando utilizado o mtodo comparativo direto de dados de
mercado 1 com tratamento por modelos de homogeneizao por fatores, no existe imposio
normativa em nenhuma das partes da Norma de Avaliao de Bens da ABNT (NBR-14653)
sobre a forma de utilizao dos fatores.
De acordo com a norma NBR-14653-2 Avaliao de Bens Parte 2 - Imveis
Urbanos, temos as seguintes prescries relativas ao tratamento de dados por fatores:

No seu Item 8.2.1.4 (Tratamento de dados), sub-item 8.2.1.4.1 (Preliminares):

tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por

estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados
homogeneizados;
tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia
cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

No seu item 8.2.1.4.2 (Tratamento por fatores)

Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente

pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas e revisados em perodos mximos de
dois anos, e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis.
Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no
mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado
ao Laudo de Avaliao.
..............................
No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B.

No seu Item 3 (Definies) sub-item 3.17:

entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos

engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA.

No Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores:

B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao Mtodo Comparativo Direto de Dados

de Mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os
atributos especficos e os respectivos preos.
B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme
8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que reflitam, em termos relativos, o
comportamento do mercado com determinada abrangncia.
J no texto da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE-SP 2 , existe uma
imposio normativa de se utilizar somente uma especfica forma mista, pois:
No seu item 10 (Tratamento por Fatores), preconiza:
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais
semelhantes possveis ao avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas
1

Aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra. (fonte: NBR-14653 Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais,
ABNT, 2001).
2
NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP 2005

perante o mesmo, para mais ou para menos, so levadas em conta. admitida a priori
a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos especficos e os
respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do
elemento comparativo na forma de somatrio.
no seu item 10.6 (Aplicao dos fatores), preconiza:
Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios:
1. A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do
fator oferta.
No seu item 10.1 (Fator oferta), preconiza:
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser
descontada do valor total pela aplicao do fator mdio observado no mercado. Na
impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preo original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados aps a aplicao do fator oferta.
Este trabalho questiona esta imposio normativa de se utilizarem modelos de
homogeneizao por fatores numa forma mista predefinida de composio dos fatores, ao
invs de permitir que a utilizao possa ser tambm na forma multiplicativa ou aditiva ou at
outra forma mista, sendo a forma de utilizao melhor definida a partir de um estudo do
mercado especfico aonde se pretenda utilizar o modelo de homogeneizao por fatores,
estudo este desenvolvido a partir do uso de modelos de regresso linear.

2. O TRATAMENTO DE HOMOGENEIZAO POR FATORES

A tcnica de homogeneizao por meio de fatores consiste em proceder modificaes
nos preos de cada elemento da amostra, decorrentes da alterao dos diversos atributos, de
modo que, ao final do tratamento, os preos homogeneizados se refiram a um imvel de
caractersticas padronizadas (paradigma), que podero at mesmo ser coincidentes com a do
imvel avaliando.
Pode-se formular este tratamento, atravs das seguintes expresses, nas formas aditiva
ou multiplicativa dos fatores, ou mesmo por uma combinao das mesmas (forma mista,
como preconizado pela norma do IBAPE-SP 3 ):
Forma aditiva dos fatores:
Phom (i) =

Porig (i)
1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + .......... + (Fk (i) - 1)

, i=1,n

(eq. 2.1)

Norma do IBAPE-SP item 10.6 (Aplicao dos fatores):

Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios:
1.
A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator oferta.
Norma do IBAPE-SP item 10.1 (Fator oferta):
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser descontada do valor total pela
aplicao do fator mdio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o
fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preo original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados aps a aplicao do fator oferta.

Forma multiplicativa dos fatores:

Phom (i) =

Porig (i)
F1 (i).F2 (i).F3 (i)..............Fk (i)

i=1,n

(eq. 2.2)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

Phom (i) =

Porig (i) x Ff (i)

1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + .......... + (Fk (i) - 1)

, i=1,n (eq. 2.3)

sendo:
Phom (i) = preo homogeneizado do imvel correspondente ao registro i da amostra;
Porig (i) = preo original do imvel correspondente ao registro i da amostra;
Ff (i) = no caso da frmula mista, o Ff o fator de oferta ou fonte, ou seja, fator de
homogeneizao relativo elasticidade da oferta do registro i, que espelha a
diferena entre o preo do imvel para o de outro que tenha o atributo elasticidade
da oferta igual ao padro de comparao;
F1. (i) = fator de homogeneizao relativo ao atributo 1do registro i, que espelha a
diferena entre o preo do imvel para o de outro que tenha o atributo 1 igual ao
padro de comparao;
F2. (i) = fator de homogeneizao relativo ao atributo 2 do registro i, que espelha a
diferena entre o preo do imvel para o de outro que tenha o atributo 2 igual ao
padro de comparao;
F3. (i) = fator de homogeneizao relativo ao atributo 3do registro i, que espelha a
diferena entre o preo do imvel para o de outro que tenha o atributo 3 igual ao
padro de comparao;
Fk (i) = fator de homogeneizao relativo ao atributo k do registro i, que espelha a
diferena entre o preo do imvel para o de outro que tenha o atributo k igual ao
padro de comparao;
n = quantidade de registros na amostra.

Um indicativo do valor do imvel avaliando ( P(a) ) pode ser obtido a partir da mdia
dos preos homogeneizados ( P hom), atravs da operao inversa, ou seja:
Forma aditiva dos fatores:

P(a) = P hom. (1+(F1(a)-1)+(F2(a)-1)+(F3(a)-1)+.......+(Fk(a)-1))

(eq. 2.4)

Forma multiplicativa dos fatores:

P(a) = P hom. F1(a).F2(a).F3(a)........Fk(a)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

P hom
P(a) =
. ( 1+ (F1(a)-1)+(F2(a)-1)+(F3(a)-1)+.......+(Fk(a)-1))
Ff (a )

(eq. 2.5)

(eq. 2.6)

sendo:
1 n
Phom (i)
n i =1
F1(a), F2(a), F3(a), ........, Fk(a) os fatores para o imvel avaliando
P hom =

(eq. 2.7)

Caso o imvel avaliando seja o prprio padro de comparao (paradigma),

F1(a)=F2(a)=F3(a)=.....= Fk(a) = 1, e ento:

P(a) = P hom.

(eq.2.8)

Um dos atributos que podem apresentar diferena entre os diversos registros da

amostra a rea do imvel (A(i)). Caso se entenda que a influncia da mesma no preo seja
de forma diretamente proporcional, pode-se trabalhar com preos unitrios, ou seja:
Forma aditiva dos fatores:
PU hom (i) =

PU orig (i)
1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + ..............(Fk (i) - 1)

Forma multiplicativa dos fatores:

PU orig (i)
PU hom (i) =
F1 (i).F2 (i).F3 (i)..............Fk (i)

, i=1,n

i=1,n

(eq.2.9)

(eq.2.10)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

PU hom (i) =

PU orig (i) x Ff (i)

1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + .......... + (Fk (i) - 1)

, i=1,n
(eq. 2.11)

sendo:
Phom (i)
= preo unitrio homogeneizado do imvel correspondente ao registro i
A(i)
da amostra;
Porig (i)
PU orig (i) =
= preo unitrio original do imvel correspondente ao registro i da
A(i)
amostra;
PU hom (i) =

Caso se tenha trabalhado com preos unitrios, ento:

P(a) = PU(a) . A(a)

sendo:

Forma aditiva dos fatores:

PU(a) = PU hom. .(1+(F1(a)-1)+(F2(a)-1)+(F3(a)-1)+.......+(Fk(a)-1) )

(eq.2.12)

Forma multiplicativa dos fatores:

PU(a) = PU hom. .F1(a).F2(a).F3(a)........Fk(a)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

PU hom
PU(a) =
. ( 1+ (F1(a)-1)+ (F2(a)-1)+(F3(a)-1)+.......+(Fk(a)-1))
Ff (a )

com PU hom =

1 n
PU hom (i)
n i =1

(eq.2.13)

(eq. 2.14)

(eq.2.15)

Caso o paradigma para a homogeneizao no tenha sido o imvel avaliando, se pode,

aps a definio dos fatores de homogeneizao, efetuar uma transposio de paradigma
impondo que a soma (forma aditiva) ou o produto dos fatores de homogeneizao (forma
multiplicativa) do imvel avaliando seja igual unidade e recalculando o produto dos fatores
de homogeneizao de cada registro da amostra, ou seja:

Fhr (i) =

Fha (i)
Fha (a)

(eq.2.16)

sendo
Forma aditiva dos fatores:
Fha(i) = 1+(F1 (i)-1)+(F2(i)-1)+(F3(i)-1)+....+(Fk(i)-1)

(eq.2.17)

Forma multiplicativa dos fatores:

Fha(i) = F1 (i).F2(i).F3(i).....Fk(i)

(eq.2.18)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

1
Fha(i) =
. ( 1 + (F2(i)-1)+ (F2(i)-1)+(F3(i)-1)+....+(Fk(i)-1)
Ff (i)

(eq.2.19)

E para o avaliando:
Forma aditiva dos fatores:
Fha(a) = 1+(F1(a)-1)+(F2(a)-1)+(F3(a)-1)+......+(Fk(a)-1)

(eq.2.20)

Forma multiplicativa dos fatores:

Fha(a) = F1(a).F2(a).F3(a)........Fk(a)

(eq.2.21)

Forma mista (Norma IBAPE-SP):

1
Fha(a) =
. ( 1 + (F1(i)-1)+(F2(a)-1)+(F3(a)-1)+....+(Fk(a)-1)
Ff (a )

(eq.2.22)

A homogeneizao ento procedida com o fator de homogeneizao relativo Fhr,

sendo agora o paradigma o imvel avaliando, ou seja:

P hom (i) =

Pini (i) ,
Fhr (a)

i=1,n

(eq.2.23)

Da decorre que aps a transformao de paradigma, a mdia destes preos

homogeneizados ser o indicativo do valor do imvel avaliando P(a) , ou seja, aplicando a

equao 2.8 resulta P(a) = P hom ou, caso se tenha trabalhado com preos unitrios, resulta

PU(a) = PU hom.

3. A FORMA ADOTADA PARA O MODELO DE HOMOGENIZAO POR

FATORES E O CORRESPONDENTE MODELO DE REGRESSO LINEAR
AJUSTADO AO MERCADO
Quando predefinimos uma forma para o modelo de homogeneizao por fatores, seja
aditiva dos fatores, multiplicativa dos fatores ou mista, como representativa para utilizao
num mercado, intrinsecamente estamos assumindo que, naquele mercado onde ser aplicado o
modelo de homogeneizao por fatores, existe uma forma correspondente de modelo de
regresso linear que seja ajustada ao mesmo. Para as trs formas para o modelo de
homogeneizao por fatores apontadas anteriormente, demonstraremos, a seguir, qual o
modelo de regresso linear correspondente.
3.1 O MODELO DE REGRESSO CORRESPONDENTE AO MODELO DE
HOMOGENEIZAO NA FORMA ADITIVA DOS FATORES
Caso seja adotado o pressuposto da aplicao de um modelo de homogeneizao por
fatores na forma aditiva dos fatores, ou seja, assumindo que a homogeneizao seria feita pela
expresso a seguir:
PU hom (i) =

PU orig (i)
1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + ..............(Fk (i) - 1)

, i=1,n

(eq.2.9)

Assumindo ainda que, na melhor das hipteses, todos os n registros resultem no

mesmo valor de PU hom e portanto igual tambm a PU hom, , a aplicao da equao 2.12, para
os n elementos amostrais tomados como avaliandos, resultaria:

PU(i) = PU hom. .(1+(F1(i)-1)+(F2(i)-1)+(F3(i)-1)+.......+(Fk(i)-1) ) = PUorig (i) , i=1,n

Como, no caso mais geral, PU hom (i) no coincidir com PU hom , o modelo da
equao 2.12 levar a preos unitrios estimados diversos dos PUorig (i) , i=1,n , ou seja:

PU(i) = PU hom. .(1+(F1(i)-1)+(F2(i)-1)+(F3(i)-1)+.......+(Fk(i)-1) ) , i=1,n

(eq.3.1)

Portanto, resultaro resduos (R(i) = PUorig (i) - PU(i) ) no explicados pelo modelo,
mas a equao 3.1 nos conduz a concluir que o modelo de regresso linear compatvel com o
modelo de homogeneizao por fatores na forma aditiva dos fatores do tipo:

PU (i) = B0 + B1 X1 (i)+ B2 X2 (i)+ B3 X3 (i)+ ............+ Bk Xk(i) , i=1,n

(eq. 3.2)

sendo:
PU = preo unitrio,
B0 , B1 , B2 , B3 , ....................................... Bk so os regressores obtidos no modelo de
regresso,
X1 , X2 , X3 ,................. Xk so os atributos dos imveis utilizados na homogeneizao
(variveis independentes).
B

Portanto, fatores de homogeneizao fundamentados, poderiam ser obtidos por

metodologia cientfica, a partir da igualdade entre os dois modelos das equaes 3.1 e 3.2, ou
seja:
B0 = PU hom
B

B1 X1 (i)= PU hom. (F1(i)-1) => F1(i) =

B1
X 1 (i) + 1
Bo

B2 X2 (i)= PU hom. (F2(i)-1) => F2(i) =

B2
X 2 (i) + 1
Bo

B3 X3 (i) = PU hom. (F3(i)-1) => F3(i) =

B3
X 3 (i) + 1
Bo

.
.
.
.

Bk Xk (i) = PU hom. (Fk(i)-1) => Fk(i) =

B

Bk
X k (i) + 1
Bo

Caso a varivel independente (Xj) seja discreta, portanto assumindo valores em

quantidade finita, os coeficientes de homogeneizao gerados so tambm em quantidade
finita - aplicvel variveis quantitativas do tipo: quantidade de vagas de garagem,
quantidade de dormitrios, etc.-, sendo um mnimo de dois para o caso de variveis
dicotmicas, que por exemplo podem assumir os valores 0 ou 1 - aplicvel variveis
qualitativas tipo: oferta/venda, frente/fundos, etc.).
Caso a varivel independente (Xj) seja contnua, assumindo valores diversos, os
coeficientes de homogeneizao gerados no sero em quantidade finita, sendo funo do
valor da varivel - aplicvel a variveis quantitativas do tipo: idade, ndice do local, rea, etc.
As variveis X1 , X2 , X3 ,................. Xk podem estar na forma direta ou transformada
(exponencial, inversa, potncia, logartmica ou outra qualquer, a que melhor se ajustar ao
fenmeno).

3.2 O MODELO DE REGRESSO CORRESPONDENTE AO MODELO DE

HOMOGENEIZAO NA FORMA MULTIPLICATIVA DOS FATORES
Caso seja adotado o pressuposto da aplicao de um modelo de homogeneizao por
fatores na forma multiplicativa dos fatores, ou seja, assumindo que a homogeneizao seria
feita pela expresso a seguir:
PU hom (i) =

PU orig (i)
F1 (i).F2 (i).F3 (i)..............Fk (i)

i=1,n

(eq.2.10)

Assumindo ainda que, na melhor das hipteses, todos os n registros resultem no

mesmo valor de PU hom e portanto igual tambm a PU hom, , a aplicao da equao 2.13, para
os n elementos amostrais tomados como avaliandos, resultaria:

PU(i) = PU hom. .F1(i).F2(i).F3(i)........Fk(i) = PUorig (i) , i=1,n

Como, no caso mais geral, PU hom (i) no coincidir com PU hom , o modelo da
equao 2.13 levar a preos unitrios estimados diversos dos PU orig (i) , i=1,n , ou seja:

PU(i) = PU hom. F1(i) . F2(i) . F3(i) ........ Fk(i)

, i=1,n

(eq.3.3)

Portanto resultaro resduos (R(i) = PUorig (i) - PU(i) ) no explicados pelo modelo.
A forma da equao 3.3 no nos induz imediatamente a concluir a forma do modelo de
regresso linear compatvel, conforme aconteceu para o modelo de homogeneizao na forma
aditiva dos fatores.
Mas, aplicando a transformada logartmica na equao 3.3, resulta:

ln( PU(i) ) =ln( PU hom) + ln(F1(i)) + ln(F2(i)) + ln(F3(i)) +........+ ln(Fk(i)) , i=1,n

(eq.3.4)

A forma da equao 3.4 nos conduz a concluir que o modelo de regresso linear
compatvel com o modelo de homogeneizao por fatores na forma multiplicativa dos fatores
do tipo:

ln ( PU (i) ) = B0 + B1 X1 (i)+ B2 X2 (i)+ B3 X3 (i)+ ............+ Bk Xk(i) ,

i=1,n

(eq. 3.5)

sendo:
PU = preo unitrio,
B0 , B1 , B2 , B3 , ....................................... Bk so os regressores obtidos no modelo de
regresso,
X1 , X2 , X3 ,................. Xk so os atributos dos imveis utilizados na homogeneizao
(variveis independentes).
B

Portanto, fatores de homogeneizao fundamentados, poderiam ser obtidos por

metodologia cientfica, a partir da igualdade entre os dois modelos das equaes 3.4 e 3.5, ou
seja:
B0 = ln( PU hom )
B

B X (i)
B1 X1 (i)= ln. (F1(i)) => F1(i) = e 1 1
B

B X (i )
B2 X2 (i)= ln. (F2(i)) => F2(i) = e 2 2
B

B X (i)
B3 X3 (i)= ln. (F3(i)) => F3(i) = e 3 3
.
.
.
.
B X (i )
Bk Xk (i)= ln. (Fk(i)) => Fk(i) = e k k
B

Caso a varivel independente (Xj) seja discreta, portanto assumindo valores em

quantidade finita, os coeficientes de homogeneizao gerados so tambm em quantidade
finita - aplicvel variveis quantitativas do tipo: quantidade de vagas de garagem,
quantidade de dormitrios, etc.-, sendo um mnimo de dois para o caso de variveis
dicotmicas, que por exemplo podem assumir os valores 0 ou 1 - aplicvel variveis
qualitativas tipo: oferta/venda, frente/fundos, etc.).
Caso a varivel independente (Xj) seja contnua, assumindo valores diversos, os
coeficientes de homogeneizao gerados no sero em quantidade finita, sendo funo do
valor da varivel - aplicvel a variveis quantitativas do tipo: idade, ndice do local, rea, etc.

As variveis X1 , X2 , X3 ,................. Xk podem estar na forma direta ou transformada

(exponencial, inversa, potncia, logartmica ou outra qualquer, a que melhor se ajustar ao
fenmeno).
Em Lima (1995) 4 , j estava consignado o fato de que o modelo de homogeneizao na
forma multiplicativa dos fatores teria sua aplicao justificada em muitos casos, pois em
diversas pesquisas de mercado onde foi estudado o tipo de equao mais adequado ao
comportamento do mercado imobilirio, a transformada logartmica do preo unitrio se
mostrou a mais ajustada, como podiam ser observados em Wolferson (1980), Dantas (1987),
Zeni (1990), Chaves Neto (1990), Franchi (1992), Barbosa Filho (1992), Martins (1993) e
Gonzles (1995).
A partir dos PU dos n dados amostrais e dos k fatores de homogeneizao
determinados, os n indicativos de preo do imvel paradigma (com F1 = F2 = F3 = ........... =
Fk = 1), podem ser obtidos pela equao 2.23 e a sua mdia o indicativo pontual de valor.

3.3 O MODELO DE REGRESSO CORRESPONDENTE AO MODELO DE

HOMOGENEIZAO NA FORMA MISTA (Norma do IBAPE-SP)
Caso seja adotado o pressuposto da aplicao de um modelo de homogeneizao por
fatores na forma mista (Norma do IBAPE-SP), ou seja, assumindo que a homogeneizao
seria feita pela expresso a seguir:

PU hom (i) =

PU orig (i) x Ff (i)

1 + (F1 (i) - 1) + (F2 (i) - 1) + (F3 (i) - 1) + .......... + (Fk (i) - 1)

, i=1,n
(eq. 2.11)

Assumindo ainda que, na melhor das hipteses, todos os n registros resultem no

mesmo valor de PUhom e portanto igual tambm a PU hom, , a aplicao da equao 2.14, para
os n elementos amostrais tomados como avaliandos, resultaria:

PU(i) =

PU hom
. ( 1+ (F1(i)-1)+(F2(i)-1)+(F3(i)- )+.......+(Fk(i)-1)) = PUorig (i)
Ff (i)

, i=1,n

Como, no caso mais geral, PUhom (i) no coincidir com PU hom , o modelo da equao
2.14 levar a preos unitrios estimados diversos dos PUorig (i) , i=1,n , ou seja:

PU(i) =

PU hom
. ( 1+ (F2(i)-1)+(F3(i)-1)+.......+(Fk(i)-1))
Ff (i)

, i=1,n

(eq.3.6)

Portanto, resultaro resduos (R(i) = PUorig (i) - PU(i) ) no explicados pelo modelo.

Ver Lima, Gilson Pereira de Andrade. Homogeneizao Fundamentada - Uma Utopia? VIII Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Florianpolis, SC, 1995.

A forma da equao 3.6 no nos induz imediatamente a concluir a forma do modelo de

regresso linear compatvel, conforme aconteceu para o modelo de homogeneizao na forma
aditiva dos fatores.
Mas, multiplicando ambos os termos da equao 3.6 por Ff(i), resulta:

PU(i) . Ff(i) = PU hom . ( 1+ (F2(i)-1)+(F3(i)-1)+.......+(Fk(i)-1))

, i=1,n

(eq.3.7)

A equao 3.7 nos conduz a concluir que o modelo de regresso linear compatvel
com o modelo de homogeneizao por fatores na forma mista do tipo:

PU(i) . Ff(i) = B0 + B1 X1 (i)+ B2 X2 (i)+ B3 X3 (i)+ ............+ Bk Xk(i) , i=1,n

(eq. 3.8)

sendo:
PU = preo unitrio,
B0 , B1 , B2 , B3 , ....................................... Bk so os regressores obtidos no modelo de
regresso,
X1 , X2 , X3 ,................. Xk so os atributos dos imveis utilizados na homogeneizao
(variveis independentes).
B

Portanto, a menos da indefinio do fator fonte Ff , os fatores de homogeneizao

fundamentados para os demais atributos, poderiam ser obtidos por metodologia cientfica, a
partir da igualdade entre os dois modelos das equaes 3.7 e 3.8, ou seja:
B0 = PU hom
B

B1 X1 (i)= PU hom. (F1(i)-1) => F1(i) =

B1
X 1 (i) + 1
Bo

B2 X2 (i)= PU hom. (F2(i)-1) => F2(i) =

B2
X 2 (i) + 1
Bo

B3 X3 (i) = PU hom. (F3(i)-1) => F3(i) =

B3
X 3 (i) + 1
Bo

.
.
.
.
Bk Xk (i) = PU hom. (Fk(i)-1) => Fk(i) =
B

Bk
X k (i) + 1
Bo

Ento, uma alternativa para a soluo do problema poderia ser a de testar diversos
fatores fonte Ff, at encontrar aquele que mais ajustasse o modelo de regresso para os demais
fatores. Com isto, tambm o fator fonte seria obtido pela metodologia cientfica.

4. O QUESTIONAMENTO IMPOSIO DA UTILIZAO DO MODELO DE

HOMOGENEIZAO NA FORMA MISTA (Norma do IBAPE-SP)
Como foi demonstrado no item anterior, a imposio normativa da Norma do IBAPESP implica que, naquele mercado onde ser aplicado aquele modelo de homogeneizao por
fatores, existe uma forma correspondente de modelo de regresso linear que seja ajustada ao
mesmo, mas, neste caso particular, resulta o modelo descrito no item 3.3, de relativa
complexidade, que normalmente no tem sido relatado como freqente de ocorrer em
pesquisas de mercado, e at mesmo os aplicativos disponveis que normalmente facilitam a
modelagem de modelos de regresso linear no contemplam facilidades para este tipo de
modelagem imposta pela norma.

5. CONCLUSO
A provavelmente maior ocorrncia, em estudos utilizando metodologia cientfica para
inferir o comportamento de mercado, de modelos de regresso linear na forma compatvel
com modelos de homogeneizao por fatores na forma multiplicativa dos fatores, j
observada em Lima (1995), principalmente em pesquisas de mercado envolvendo grandes
amostras, e a relativa complexidade do modelo de regresso linear na forma compatvel com
modelos de homogeneizao por fatores na forma mista imposta pela norma do IBAPE-SP,
cujo relato de ocorrncia desconhecido, nos leva a concluir que esta imposio normativa
temerria e, a priori, infundada, merecendo ser revista ou melhor fundamentada, conforme os
preceitos da Norma da ABNT NBR-14653-2 Avaliao de Bens Parte 2 - Imveis
Urbanos.

6 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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2. ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Norma NBR14653-2:2003 AVALIAO DE BENS - PARTE 2: IMVEIS URBANOS, ABNT, 2003.
3. Barbosa Filho, Domingos de Saboya. Examinando os modelos de regresses. Caderno
Brasileiro de Avaliaes e Percias, Avalien, Porto Alegre, julho, 1992.
4. Chaves Neto, Raymundo L.V.Comportamento setorizado do mercado de locaes uma
anlise fundamentada em modelos de regresso. VI Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliaes e Percias, Belo Horizonte, 1990.

5. Dantas, Rubens e Cordeiro, Gauss Moutinho. A avaliao de imveis atravs da

metodologia de pesquisa cientfica. Melhor trabalho apresentado no V Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias - COBREAP - laureado com a medalha
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Porto Alegre, julho, agosto, 1991.
6. Franchi, Cludia de Cesare. Avaliao das caractersticas que contribuem para a formao
do valor de apartamentos na cidade de Porto Alegre. Dissertao de Mestrado apresentada
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Avaliaes e Percias, Avalien, Porto Alegre, abril, maio e junho, 1992.
7. Gonzlez, Marco Aurlio Spunf e Formoso, Carlos Torres. Anlise da utilizao de dados
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11. Martins, Fernando Guilherme e Martins, Fbio Guilherme Neuber. Contribuio de
Melhoria. Caderno Brasileiro de Avaliaes e Percias, Avalien, Porto Alegre, fevereiro,
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12. Zeni, Andr Maciel. Valorizao de terrenos na malha urbana um perfil de formao.
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