INDICADORES DE BURBUJA

INMOBILIARIA
Departamento de Estadsticas de
Precios
Noviembre 2010

Esquema
Caractersticas del mercado de viviendas.
Indicadores de precios.
Indicadores de burbuja inmobiliaria
Ratios precio de venta - alquiler anual.
Indicadores de costos de la vivienda.
Precios de la vivienda y su tendencia.
Indicadores de precios y sus fundamentos.

Qu nos dicen los indicadores?

Agenda pendiente.

Caractersticas del mercado de la vivienda

De acuerdo a informacin del INEI del ao 2007, en Lima Metropolitana y Callao el dficit
cuantitativo es de 177 mil viviendas, 160 mil correspondientes al dficit tradicional y 17 mil
a viviendas no adecuadas.
Dficit Habitacional: 430 mil viviendas

Requerimiento de vivienda
(miles)

55 mil
13%

Lima Moderna

Lima Centro 8

Callao

148 mil
34%

18

160 mil
37%

Lima Sur

Dficit Tradicional

38

Lima Este

40

Viviendas no adecuadas
Material irrecuperable

Viviendas hacinadas
Servicios bsicos deficitarios

51 mil
12%

Lima Norte

48

45

50

17 mil
4%

10

15

20

25

30

35

40

Fuente: INEI.

De acuerdo a CAPECO, el aumento de la oferta de vivienda en Lima Metropolitana ha

pasado de un promedio de 9 mil unidades en el periodo 2002 2008 a 13 mil en 2009.
Para 2010 se proyecta de 18 mil a 20 mil viviendas nuevas.

Indicadores de precios
Cobertura: Desde 1998 se recolecta datos de departamentos y
casas de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco.
Fuente de informacin: Oferta Inmobiliaria de El Comercio.
Recoleccin de informacin :
Se cuentan los avisos de departamentos y casas por distrito.
Se eligen 40 departamentos y 40 casas distribuidos segn la
participacin de cada distrito en la oferta inmobiliaria de la semana.
Se recolecta informacin de precio de venta, rea del inmueble,
nmero de dormitorios, nmero de baos, nmero de cocheras y
antigedad. Se confirma la informacin con una encuesta va
telefnica.

Mtodo de la mediana: Se calculan medianas trimestrales de

precios en dlares, soles corrientes y soles constantes. Con la
mediana se reduce los posibles sesgos de tener muestras pequeas
y heterogneas.

Los precios de los departamentos, en soles constantes del

2009, se han venido recuperando desde el tercer trimestre
del 2006, periodo en el que alcanzaron su nivel ms bajo
desde 1998.
Precios de venta por m2 de departamentos
(nuevos soles constantes)
La Molina, Miraflores, San Borja, San lsidro y Surco
3500

99-I: S/. 2931

10-III: S/. 2955

3000

2500

Promedio del periodo

S/. 2330

2000

1500

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

10-III

10-I

09-I

08-I

07-I

06-I

05-I

04-I

03-I

02-I

01-I

00-I

99-I

98-I

1000

En el caso de los precios en dlares corrientes, se observa una

tendencia creciente de los precios desde 2007.
Precios de venta por m2 de departamentos
(dlares corrientes )
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
1200

10-III: US$ 1075

1100
1000
900
800

98-I: US$ 667

700
600

Promedio del periodo

US$ 633

500
400
300

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

10-III

10-I

09-I

08-I

07-I

06-I

05-I

04-I

03-I

02-I

01-I

00-I

99-I

98-I

200

Ratio precio de venta - alquiler anual (PER)

El PER (Price to Earnings Ratio) es equivalente a la relacin precio/ganancias
de las acciones. Representa cuntos aos se tendra que alquilar la propiedad
para recuperar el valor del inmueble.
CRITERIOS DE VALUACIN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
Ratio
Precio/ingresos
por alquiler

Ganancia por
alquiler (%) 1/

5 - 12,5

20,0 - 8,0

Precio subvaluado

12,5 -25,0

8,0 - 4,0

Precio normal

25,0 - 50,0

4,0 - 2,0

Precio sobrevaluado

Clasificacin

1/ Definida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa del PER.
Fuente: Global Property Guide.

Se utiliza la informacin del precio de venta y alquiler de los inmuebles en

dlares por metro cuadrado de los siguientes distritos: Jess Mara, La
Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro,
San Miguel y Surco.
Para cada distrito se calcula la mediana de los precios de venta y la
mediana de los alquileres.

De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide, de manera

general, los precios de los departamentos se encontraban en el intervalo
de precios normales.
Ratio precio de venta - alquiler anual
Lima Metropolitana por distritos
MEDIANAS 1/

Jess Mara
La Molina
Lince
Magdalena
Miraflores
Pueblo Libre
San Borja
San Isidro
San Miguel
Surco

Mayo-Junio

Julio-Agosto

Setiembre-Octubre

11,8
13,0
15,9
10,6
10,9
14,5
15,8
14,4
13,6
12,8

10,6
13,1
14,7
10,7
11,8
14,6
16,7
13,1
14,2
12,4

10,8
13,7
15,4
11,3
13,2
13,2
15,4
14,6
13,8
12,8

Agregado
Promedio
13,3
13,2
13,4
1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de
cada distrito.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Octubre 2010.

El ratio precio venta - alquiler anual de 13,4 indica que se necesita 13, 4 aos para
recuperar el valor del inmueble y alquilndolo se recuperara el 7,4 por ciento (1 /
13,4) del valor de una vivienda.

Ratio ndice de precio de venta ndice de

costo de construccin
Indicador de precios: Serie que incluye lo distritos
de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y
Surco.
Indicador de costos:
Ponderaciones: Mano de obra 30 por ciento, materiales
de construccin 40 por ciento y terrenos 30 por ciento.
Situacin inmobiliaria Per, Agosto 2009, BBVA.
Precios:
ndice de materiales de construccin y costo de mano
de obra unificado del INEI .
Precio de terrenos: Estimacin a partir de encuestas
propias.

Ratio ndice del precio de venta - ndice del costo de

construccin
Ratio ndice de precio de venta / ndice costo de construccin en
nuevos soles por m2
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
1,4
1,3

1,0

1,2

1,1

Promedio del periodo

0,88

1,0
0,9

1,0

0,8
0,7
0,6

0,5

Sep-10

Ene-10

Ene-09

Ene-08

Ene-07

Ene-06

Ene-05

Ene-04

Ene-03

Ene-02

Ene-01

Ene-00

Ene-99

Ene-98

0,4

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

El ratio disminuy hasta agosto 2006 debido a que los precios en nuevos soles por metro cuadro
se redujeron mientras que los costos de construccin mostraron una tendencia creciente.
A partir de ese ao, el ratio est aumentando por los mayores precios de venta logrando
sobrepasar el nivel promedio del periodo.

ndice de Precio de Venta e ndice de Costo de Construccin en

nuevos soles corrientes
Base Enero 1998 = 100

190

ndice de Precios de Venta

170

ndice de Costo de Construccin

150

130

110

90

70

Sep-10

Ene-10

Ene-09

Ene-08

Ene-07

Ene-06

Ene-05

Ene-04

Ene-03

Ene-02

Ene-01

Ene-00

Ene-99

Ene-98

50

Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

Los costos de construccin estn compuestos por el costo de mano de obra (43
por ciento) y los costos de materiales de construccin (57 por ciento) .

El aumento reciente de los precios de la vivienda se explica

en parte por el aumento de los precios de los terrenos.
ndice de costo total de una vivienda 1/
Base 2007 III = 100
150
ndice de precios de venta de departamentos.

ndice del Costo Total de una vivienda por m2

140

ndice del Costo de Construccin de una vivienda por

m2

130

120

110

100

90

80
III 07

IV 07

I 08

II 08

III 08

IV 08

I 09

II 09

III 09

IV 09

I 10

II 10

III 10

1/ Incluye 10 distritos: Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San
Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.

1 295

1 242

1 326
1 230

Pm2 Dpto.

Precio de Venta
por m2 en dlares
III-Trim 2010

1 075 1 100

1 000

890

Pm2 Terreno

899

500

San Isidro
Miraflores
La Molina
Surco

Dpto.

190,1

Terreno
148,3

San Borja

157,0
139,1

100,0

97,5

114,3
95,5
92,3
88,9

San Isidro

Miraflores

La Molina

Surco
San Borja

Variacin del precio

por m2 en dlares
II Trim 2007-III Trim
2010

885

Pm2 Dpto.

857

773

782

834

Pm2 Terreno

800
752

775
722

Precio de Venta
por m2 en dlares
III-Trim 2010

600

Lince
Magdalena
Jess Mara

236,4

Pueblo Libre

221,1

San Miguel

Dpto.
Terreno

122,4

93,4
86,3

97,5
70,7
80,0
52,5
47,1

Lince
Magdalena
Jess Mara
Pueblo Libre
San Miguel

Variacin del precio

por m2 en dlares
II Trim 2007-III Trim
2010

Tendencia de los precios de departamentos

(nuevos soles constantes)
3500

Bandas de confianza al 90%

3000

2500

2000

Pm2

Tend, Pm2 (HP)

1500

Umbral Inferior
Umbral Superior

10-III

10-I

09-III

09-I

08-III

08-I

07-III

07-I

06-III

06-I

05-III

05-I

04-III

04-I

03-III

03-I

02-III

02-I

01-III

01-I

00-III

00-I

99-III

99-I

98-III

98-I

1000

Tendencia de los precios de los departamentos

( Dlares corrientes)

1200

Bandas de confianza al 90%

1100
Pm2

Tend, Pm2 (HP)

1000

Umbral Inferior
900
Umbral Superior
800

700

600

500

400

300

10-III

10-I

09-III

09-I

08-III

08-I

07-III

07-I

06-III

06-I

05-III

05-I

04-III

04-I

03-III

03-I

02-III

02-I

01-III

01-I

00-III

00-I

99-III

99-I

98-III

98-I

200

Comparacin con otros filtros

Tendencias del precio por metro cuadrado
(nuevos soles constantes de 2009)
3200

Las tendencias calculadas del

precio por m2 son robustas a
diferentes
filtros
estadsticos,
muestran
un
comportamiento
similar entre ellos, tanto en soles
constantes como en dlares.

3000

2800
2600

2400
2200
Tend, Pm2 (CFA)

2000

Tend, Pm2 (HP)

Tend, Pm2 (BK)

1800

Tendencias del precio por metro cuadrado

Tend, Pm2 (CFS)

(dlares corrientes)
1200
1100

Tend, Pm2 (CFA)

Tend, Pm2 (HP)

1000

Tend, Pm2 (BK)

Tend, Pm2 (CFS)

900

800
700

600
500

10-I

10-III

09-I

09-III

08-I

08-III

07-I

07-III

06-I

06-III

05-III

05-I

04-I

04-III

03-I

03-III

02-I

02-III

01-III

01-I

00-I

00-III

99-I

99-III

98-I

400
98-III

10-I

10-III

09-I

09-III

08-I

08-III

07-I

07-III

06-I

06-III

05-III

05-I

04-I

04-III

03-I

03-III

02-I

02-III

01-I

01-III

00-I

00-III

99-I

99-III

98-I

98-III

1600

Indicadores de precios y sus fundamentos

El aumento de precios refleja la evolucin de los fundamentos.
Precio de venta en soles reales por m2 y sus principales fundamentos
(ndice base dic01=100)
160
Tasa de inters real hipotecaria en soles
Precio por m2 en soles reales (Prom. Mvil 3 meses)
Costo de Construccin en soles reales

140
Masa Salarial en soles reales
Tipo de Cambio Nuevo Sol/US$

120

100

80

60

Fuente: BCRP,MTPE,INEI.

Jun-10
Jul-10

Dic-09

Jun-09

Dic-08

Jun-08

Dic-07

Jun-07

Dic-06

Jun-06

Dic-05

Jun-05

Dic-04

Jun-04

Dic-03

Jun-03

Dic-02

Jun-02

Dic-01

40

 Qu nos dicen los indicadores?

Los precios actuales se encuentran dentro de su
tendencia de largo plazo.
De acuerdo al PER, los precios de los departamentos se
encuentran en un nivel normal.
Los mayores costos de la vivienda refleja principalmente
el aumento en los precios de los terrenos.
El aumento de precios refleja la evolucin de los
fundamentos:
Crecimiento de la actividad econmica y aumento de los
ingresos.
Reduccin de la tasa de inters y aumento del crdito
hipotecario.
Apreciacin del nuevo sol frente al dlar.
Crecimiento moderado de los costos de construccin.

Los precios de Lima todava son menores al

resto de pases de Latinoamrica.
Precios de departamento por pases
(US$ por m2)

2 277
1 994
1 830
1 691

1 688
1 486

973

Brazil

Argentina

Mxico

Uruguay

Colombia

Chile

Ecuador

944

Per

Nota: Incluye los departamentos de 120 m2 , localizados en el centro de las ciudades ms importantes de cada pas.
Fuente: Global Property Guide.

En el ao 2009 el crdito hipotecario representaba solo el

slo el 3 por ciento del PBI.
Crdito Hipotecario en pases seleccionados
( Como porcentaje del PBI)

15,0

11,0

5,0
4,0
3,0
2,0

Chile

Mxico

Fuente: Revista Moneda, Ao 2009.

Colombia

Brazil

Per

Argentina

Se proyecta un aumento de 42 mil viviendas a nivel

nacional este ao.
Nmero de viviendas con licencia de construccin
( En miles)
180

163
152

160

140

120

101

100

151
134

128
108105

151
142

148

123

123

105

104
95

80

60

40

20

2002

2003

Fuente: Gavidia, Octubre 2010.

2004

2005

Colombia

2006

Chile

2007

2008

2009

Agenda pendiente
Mejora continua de los indicadores de
precios:
Ampliacin de cobertura: Lima Norte, Lima Sur y
Lima Este y principales ciudades de otras regiones
del pas.
Aplicacin de otras metodologas de clculo:
Medianas estratificadas, regresiones hednicas.
Comparacin con otras fuentes de informacin:
CAPECO, TINSA, Inmobiliarias, Sunarp.

Realizar evaluaciones economtricas de los

precios en funcin de sus determinantes.

INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
Departamento de Estadsticas de
Precios
Noviembre 2010