viernes, 25 de mayo de 2012

Arrendamiento! Segn nueva Ley para la Regularizacin y Control de los

Arrendamientos Inmobiliario y Cdigo Civil

En el Cdigo Civil Venezolano, en su Artculo 1.579, se define el arrendamiento

como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer
gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante
un precio determinado que sta se obliga a pagar a aqulla. La parte que se
obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario.
El precio se suele llamar canon, pensin o alquiler.

Sin embargo, el contrato de arrendamiento en materia inmobiliaria se deber

regir por la ley especial, denominada Ley para la Regularizacin y Control de
los Arrendamientos Inmobiliario, en su Art. 6 seala que el mbito de
aplicacin de las normas contenidas en la presente Ley son de orden pblico y
de obligatorio cumplimiento, y se aplicarn en todo el territorio de la Repblica.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados

a vivienda, habitacin, residencia o pensin, de los anexos y accesorios que
con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulacin bajo las condiciones
determinadas en esta Ley.

De esta misma forma, segn el artculo 8 de la Ley para la Regularizacin y

Control de los Arrendamientos Inmobiliario, quedan exceptuados del mbito de
aplicacin de la Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2. Las fincas rurales.
3. Los fondos de comercio.
4. Los hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos, inmuebles destinados a
temporadas vacacionales o recreacionales y dems establecimientos de
alojamiento turstico, los cuales estn sujetos a regmenes especiales, siempre
que acrediten su registro ante la autoridad competente.

5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades

comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las
especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.

CARACTERES
- Es Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan
recprocamente, la primera proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la
segunda a pagar un precio o renta determinado.

- Es Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades,

gravndose recprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el
uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

- Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y

sobre el precio. No se requiere que la declaracin de voluntad este revestida de
alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

- Origina obligaciones principales: Tiene existencia propia; no requiere de

otro negocio para adquirir forma contractual.

- Es de tracto sucesivo: El contrato se realiza peridicamente, y, con

posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante
todo el transcurso del arrendamiento.

- Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro

derecho real.

ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los
comunes a todos los contratos.

A) Consentimiento. Debe versar sobre:

v La naturaleza del contrato.

v La cosa objeto del arrendamiento.
v El precio o canon.
v La duracin del contrato.

Ninguna peculiaridad existe en materia de formacin y vicios del

consentimiento ni de contratos preliminares (''promesas" de arrendamiento).
Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el
consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un trmino
extintivo.

B) Capacidad y Poder.

- Capacidad: El menor no emancipado y el entredicho slo pueden dar o tomar

en arrendamiento a travs de su representante legal. El menor emancipado y
el inhabilitado legal pueden por s solos arrendar casas y predios rsticos por
tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos aos ya que
pueden ejecutar actos de simple administracin; El inhabilitado judicial; en
principio, se encuentra en la misma situacin del inhabilitado legal; pero debe
tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos
de simple administracin, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar
en arrendamiento, en ninguna hiptesis, sin que se cumpla las respectivas
formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

- Poder: El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en

representacin del hijo arrendar los bienes de ste con la sola advertencia de
que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres aos, se lo califica acto
que excede de la simple administracin y debern cumplirse formalidades
habilitantes. El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en
arrendamiento bienes races sin autorizacin judicial, sino cuando se trate de
arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 y 408). El cnyuge
puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya
administracin le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Adems puede dar en
arrendamiento los bienes del otro cnyuge con la simple tolerancia de ste
(C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesin provisional de los bienes
del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rsticos del

mismo hasta por dos aos o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).
Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en representacin de
sus mandantes dentro de la medida de las facultades que stos les hayan
conferido.

C) Objeto.
- El objeto de la obligacin principal del arrendador consiste en hacer gozar a
otro durante una cosa durante cierto tiempo

La expresin hacer gozar, no se ha de entender en el sentido estricto que

tiene en materia de Derechos Reales puesto que el arrendatario puede tener el
derecho al disfrute y al uso de la cosa arrendada o slo el uso de la misma.

Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de

contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

- El objeto de la obligacin principal del arrendamiento, es pagar el precio en

dinero, o en especie.

Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio

consistente en frutos de la cosa arrendada. As por ejemplo, puede consistir en
construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se
comprometa a realizar el arrendatario.

Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de
que no debe ser vil, se plantean en los mismos trminos que en materia de
venta3.

La determinacin del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo

aplicable por analoga el artculo 1.479 del Cdigo Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es

tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del
arrendamiento.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA ENTRE LAS PARTES

- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el
arrendatario no sea desposedo por el titular del derecho real correspondiente
(propietario, usufructuario, etc.). Consumada la eviccin, el arrendador deber
indemnizar al arrendatario los daos y perjuicios correspondientes.

- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la

eviccin; pero surge la cuestin de si consumada sta el arrendatario pueda
exigir indemnizacin de daos y perjuicios. En pro de la negativa se alega que
el arrendatario deba esperar ese resultado; pero lo cierto es que en
la hiptesis considerada el arrendador ha incumplido su obligacin.

- Igual es la situacin cuando una parte era de buena fe y la otra de mala.

Hubiera sido preferible sin embargo dar accin al arrendatario de buena fe para
obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar
en la situacin de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la eviccin y al
mismo tiempo temer que sta ocurra en cualquier momento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

- Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o arrendataria el
inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y
sanidad, as como poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y
los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la celebracin del
contrato. (Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
Inmobiliario, Art. 34).

Mientras que en la entrega de los arrendamientos de predios rsticos la

diferencia entre la cabida prometida y la cabida real slo da lugar a aumento o
disminucin del canon en los casos sealados y segn las reglas establecidas
en la venta (C.C. art. 1.619).

- Obligacin de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el

cual se ha arrendado. En cuanto a las condiciones del inmueble, Los
arrendadores destinados al arrendamiento, estn en la obligacin de tenerlos
en buen estado de mantenimiento y conservacin. (Ley para la Regularizacin
y Control de los Arrendamientos Inmobiliario, Art. 33). Esta obligacin puede
descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del
contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la
misma.

1) Obligacin de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del

contrato: Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el
arrendador estar en el deber de solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo
por el arrendatario o arrendataria, previa notificacin al arrendador o en su
defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo
de las reparaciones sern deducibles al canon de arrendamiento. (Art. 37,
encab.de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
Inmobiliario).

2) Obligacin de no variar la forma de la cosa arrendada. Esta obligacin

nace para que el arrendador abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada
o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendad

3) Obligacin de garantizar en caso de vicios o defectos de la

misma. . El arrendador tiene la obligacin de garantizar el uso y goce del
inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el
incumplimiento del presente artculo por parte del arrendador dar origen a la
imposicin de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Cdigo Civil.
(Art. 41 de laLey para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
Inmobiliario).

-El arrendador debern remitir a la Superintendencia Nacional de

Arrendamiento de Vivienda, los datos que sean requeridos a los efectos del
Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de acuerdo con lo tipificado
en el Art. 22 de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
Inmobiliario.

- El arrendador est obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago,

salvo que se hubiera pactado que ste se realice mediante procedimiento que
acredite el efectivo cumplimiento de la obligacin de pago por el arrendatario o
arrendataria. El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deber
contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos
de los que se componga la totalidad del pago, y especficamente el canon en
vigor, de acuerdo con lo sealado en el Art. 69 de la Ley para la Regularizacin
y Control de los Arrendamientos Inmobiliario.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

- Obligacin de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y
para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulacin,
para que se pueda presumirse, segn las caractersticas.

Esta obligacin se descompone en otras tres: El arrendatario debe servirse de

la cosa. El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de
familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el
contrato, o, falta de estipulacin, para aqul que pueda presumirse segn las
circunstancias.

- Obligacin de pagar la pensin de arrendamiento. El objeto de esta

obligacin es pagar el canon convenido y adems efectuar otros pagos que se
consideran accesorios. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta
de estipulacin, el domicilio del arrendatario en el momento
del vencimiento del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el
designado en el contrato que puede establecer un pago nico (en cualquier
momento) o pagos peridicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos
o anticipados.

- Obligacin de devolver la cosa llamada. El arrendatario, a la terminacin

del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibi, de acuerdo con
la descripcin hecha por l y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se
haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).

- Obligaciones de Notificar. El arrendatario est obligado a notificar al

arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpacin o novedad daosa

que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa

arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2) La necesidad de todas las
reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).

CESIN Y SUB-ARRENDAMIENTOS
Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el
arrendatario con un tercer (el subarrendatario) y por cesin de arrendamiento
la cesin que hace el arrendatario a un tercerio (cesionario) de los derechos
que tiene frente al arrendador. Es necesario mencionar la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos Inmobiliario seala en el
encabezado del artculo 44, la prohibicin de subarrendamiento y cesin
realizado sin autorizacin expresa y escrita del arrendador.

El Cdigo Civil en el Art. 1.583 establece que el arrendatario puede ceder y

subarrendar, salvo convencin en contrario. La clusula contraria puede
referirse a la cesin, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la clusula
prohbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohbe ceder y
subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de l.

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podr ceder y

subarrendar con la aprobacin del arrendador, se considera que el arrendatario
no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesin o
subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes,
slo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del
cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorizacin o
aprobacin del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es slo
"ad probationem".

Si el arrendatario cede o subarrienda estndole prohibido, el arrendador puede

intentar contra l la accin de cumplimiento o de resolucin u oponerle la
excepcin "non adimpleti contractus", adems de exigirle la indemnizacin de
los daos y perjuicios, si los hubiere.

LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES:

Segn el Art. 51 de la ley para la Regularizacin y Control de los

Arrendamientos Inmobiliario, los contratos de arrendamiento tendrn una
duracin mnima de un ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia
del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria
manifestar antes de la culminacin del lapso, su voluntad de no continuar con
el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cnones
restantes.

- El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.

A) En cuanto al tiempo determinado existen limitaciones legales por
razn de la duracin misma del contrato (independientemente de otras
eventuales limitaciones temporales que pueda derivar de incapacidad, falta de
poder o ausencia de derecho).

En efecto, los inmuebles no pueden ser arrendados por ms de 15 aos,

salvo dos excepciones:
v Pueden arrendarse las casas para habilitarlas estipulado el arrendamiento
dure toda la vida del arrendatario. (pero no del arrendador).
v Pueden quedarse hasta 50aos os arrendamientos de terrenos
completamente incultos cuando se establezca la obligacin de desmontarlos y
cultivarlos.

El arrendamiento celebrado por duracin superior al mximo legal no es

anulable sino que se reduce dicho mximo. (C.C. Art. 1.580, encab., 2 disp.).
La reduccin a diferencia de la nulidad, solo surte efectos para el futuro. La
accin de reduccin no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma
no tiende a protegerlo. As pues, son el arrendador, y sus causahabientes,
incluso a ttulo particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la
reduccin.

B) en cuanto al arrendamiento a trmino incierto se han presentado

dificultades para admitir la valide de las clusulas como las de que el contrato
habr de durar tanto como e plazca al arrendador o como le plazca al
arrendatario. Aunque se alega que la obligacin contrada bajo condicin
puramente potestativa es nula (C.C. Art. 1.202), la validez de las clusulas se

salva si se considera que ella no hace depender de la voluntad de una de las

partes la obligacin misma sino slo la extensin temporal de la misma.

- El arrendatario, como queda dicho, no puede ser perpetuo. El arrendamiento

de una cosa celebrado por el tiempo que dure la cosa es en realidad un
arrendamiento perpetuo.

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE CASAS:

A) Campo de Aplicacin: En la seccin referente al arrendamiento de casas
se contempla expresamente el caso de inmuebles destinados a fines distintos
de la vivienda: tiendas, almacenes, establecimientos industriales (C.C. Arts.
1.613 y 1.615).

B) Normas relativa al Arrendamiento de Casa Amuebladas: Cuando el

arrendador de una casa o de parte de ella, destinada a la habitacin de una
familia, o a tienda, almacn o establecimiento industrial, arrienda tambin los
muebles, el arrendamiento de stos se entender por el tiempo que dure el de
la casa. (C.C. Art. 1.613).

C) Normas relativa a las Obligaciones del Arrendatario: se establece que

Se estar a la costumbre del lugar respecto a las reparaciones menores o
locativas que hayan de ser a cargo del inquilino, y que en caso de duda, ser
por cuenta del propietario. (C.C. Art. 1.612).

D) Normas relacionada con la Extincin del Contrato: Se repite la

norma de Tcita Reconduccin (C.C. Art. 1.614).

Los Arrendamientos de casas y dems edificios, en que no se hubiere

determinado el tiempo de su duracin, pueden deshacerse libremente por
cualquiera de las partes, concedindose al inquilino noventa das para la
desocupacin, si la casa estuviese ocupada con algn establecimiento
comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificar
aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas
o edificios. Los mismos plazos se concedern por el arrendador al inquilino para
el aumento de precio en el alquiler. No se concedern al inquilino los plazos de

que trata este artculo, en caso de que no est solvente por alquileres, o
cuando la casa se est arruinando, o el inquilino no la conserve en buen
estado, o la aplique a usos deshonestos. (C.C. Art. 1.615).

Si se resolviese el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del

arrendatario, tiene ste obligacin de pagar el precio del arrendamiento por
todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte
para la expiracin natural del contrato, si este tiempo no excede de aqul,
adems de los daos y perjuicios que se hayan irrogado al propietario. (C.C.
Art. 1.616).

E) Norma de Preferencia para tomar en Arrendamiento: Si el contrato de

arrendamiento hubiere durado por ms de cinco aos, el inquilino tiene un
derecho preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En
este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el
tercero hubiere estipulado. No gozan de este derecho sino los arrendatarios
que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones
contractuales, y debern hacer uso de l dentro de los ocho das inmediatos a
la notificacin que se les haga (C.C. Art. 1.618)

NORMAS PARTICULARES SOBRE ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS

RUSTICOS
A) Normas sobre la Duracin del Contrato: El arrendamiento de un predio
rstico, cuando no se fija su duracin, se entiende hecho por un ao, a menos
que se necesite ms tiempo para la recoleccin de los frutos que la finca
produzca por una vez, aunque ese tiempo pase de dos o ms, pues entonces
se entender el arrendamiento por tal tiempo (C.C. Art. 1.626).

B) Normas sobre las Obligaciones del Arrendador: En cuanto a la

obligacin de entregar la cosa arrendada, la ley dispone que, Si en el
arrendamiento de un predio rstico se le da mayor o menor cabida de la que
realmente tiene, no hay lugar a aumento o disminucin de precio, sino en los
casos sealados y segn las reglas establecidas para la venta (C.C. Art. 1.619).

C) Normas sobre las obligaciones del Arrendatario: En cuanto al uso de la

cosa existen las siguientes normas:

v No habiendo estipulacin, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque

para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no
puede cortarlo para la venta de madera, lea o carbn (C.C. Art. 1.620, ap.
nico).
v Las facultades que tenga el arrendatario para sembrar o plantar, no incluyen
la de derribar los rboles frutales o aquellos de que se pueda sacar madera,
lea o carbn, para aprovecharse del lugar ocupado por ellos, salvo que as
resulte del contrato.

En cuanto al cuidado de la cosa, la ley declara que el arrendatario est

particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, si no se
hubiere estipulado otra cosa (C.C. Art. 1.620, encab.)

En cuanto a la devolucin de la cosa, se dispone que el arrendatario saliente

debe dejar al que le sucede en la explotacin, los edificios convenientes y las
dems facilidades para los trabajos del ao siguiente; y recprocamente, el
nuevo arrendatario debe dejar al que sale, los edificios convenientes y las
dems facilidades, para las recolecciones y beneficios que queden por hacerse.
En ambos casos debe procederse conforme a los usos de los lugares (C.C. Art.
1.628)

En cuanto al pago del precio, el principio es que el arrendatario no tendr

derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por
prdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero si lo tendr en
caso de prdida de ms de la mitad de los frutos, por casos fortuitos
extraordinarios e imprevistos, salvo siempre pacto especial en contrario (C.C.
Art. 1.624, encab.).

Tampoco tiene derecho a la reduccin, si la prdida ha ocurrido despus que

los frutos han sido separados de raz o tronco, a menos que est estipulada
para el arrendador una parte de los frutos en especie, pues entonces ste debe
soportar la prdida en proporcin a su parte, siempre que el arrendatario no
haya incurrido en culpa o en mora de entregarle los frutos (C.C. Art. 1.625)

En cuanto a las sanciones por incumplimiento, Si el arrendatario no provee el

fundo de los animales y tiles necesarios para su explotacin; si abandona el

cultivo o no lo hace como un buen padre de familia; si aplica el fundo a otro

uso que aquel para que est destinado, y, en general, si no cumple las
clusulas del contrato, en perjuicio del arrendador, ste puede, segn los
casos, hacer resolver el contrato. En todo caso, el arrendatario debe
indemnizar los daos y perjuicios que resulten de su culpa (C.C. Art. 1.623).

D) Normas sobre la Extincin del Contrato: El arrendamiento de predio

rustico cuando no se fija su duracin, cesa sin necesidad de desahucio, desde
que se concluye el trmino por el cual se entiende hecho (C.C. Art. 1627,
encab. En conc. Art. 1626). Si a la expiracin de tal arrendamiento, el
arrendatario contina en posesin del fundo, se entender verificado un nuevo
arrendamiento, cuyo efecto se determina por el artculo 1.626 del Cdigo Civil
(C.C. Art. 1.627, ap. nico).

E) Arrendamiento de Predios con Ganados y Bestias: Cuando se

arrienda un predio con ganados y bestias y no hay acerca de ellos estipulacin
contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados o
bestias y los animales mismos, con la obligacin de dejar en el predio, al fin del
arrendamiento, igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades. Si
al fin del arrendamiento no hay en el predio suficientes animales, de las edades
y calidades dichas, para efectuar la restitucin, debe el arrendatario pagar la
diferencia en dinero. (C.C. Art. 1.622).

EXTINCIN DEL ARRENDAMIENTO

Son causas de extincin del arrendamiento:

- El mutuo disenso. No presenta ninguna particularidad en materia de

arrendamiento.

- La expiracin del trmino fijado. La tcita reconduccin. Si el

arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el da prefijado
sin necesidad de desahucio (C.C. Art. 1.599) a pesar de ello existe la tcita
reconduccin regulada en el art. 1.600 Cdigo Civil, disponiendo que si a la
expiracin del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le
deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado,
y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no

hubieran determinado su duracin. La tcita reconduccin supone un nuevo

contrato con idntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a
su duracin.

- La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento

por tiempo indeterminado y este enmarcada dentro de una de las clusulas
contractuales.

- La prdida o destruccin de la cosa. A la prdida o destruccin total o

parcial sea material o jurdica puede equipararse la imposibilidad del goce de la
cosa. (C.C. Art. 1.588)

- La resolucin por incumplimiento. El incumplimiento de las obligaciones

fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podran pedir
respectivamente la rescisin del contrato y la indemnizacin de daos y
perjuicios, tambin proceder la resolucin con indemnizacin de daos y
perjuicios, o slo esta indemnizacin cuando uno de los contratantes hubiese
faltado a lo estipulado.

- La enajenacin de la cosa arrendada. Se otorga al comprador la facultad

de dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario
podr exigir que se le indemnice por los daos y perjuicios que se le ocasionen.
El fundamento de la indemnizacin a cargo del vendedor reside en la extincin
anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la
obligacin de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la
libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al
arrendatario.

Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del

arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada
a impedir que se alegue la cesacin del contrato por muerte de una de las
partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algn elemento
"intuitus personae" en el contrato.

Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han
dispuesto lo contrario. As, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la

duracin de la vida del arrendatario, la muerte de ste pone fin al

arrendamiento.
Publicadas por Jade Dib a la/s 5/25/2012 10:22:00 a. m.