Estudo de caso n.

4:
O caso das Construes Rpidas
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INTERPELAO ADMONITRIA
ACO EXECUTIVA
PENHORA
GRADUAO DE CRDITOS
VENDA EXECUTIVA
DIREITO DE RETENO

1. No caso vertente, as partes, sociedade Construes Rpidas, Lda e Manuel

Silva e esposa, Maria Silva, manifestaram vontades na celebrao de contratopromessa de compra e venda de bem imvel, em concreto fraco autnoma,
ainda em construo, sita em Lisboa, convencionando o preo de 220.000,00
(duzentos e vinte mil euros).

2. O contrato-promessa que alude o artigo 410 do cdigo Civil , em princpio,

um contrato bilateral de eficcia obrigacional, o mesmo dizer que s produz
efeitos entre as partes e seus herdeiros.
3. A assinatura do mesmo ocorreu no dia 1 de abril de 2012, ficando expresso, a
entrega de 20.000,00 , por parte dos promitentes-compradores, a ttulo de
sinal e antecipao de cumprimento, conforme estabelece o artigo 440 e 441,
n. 1, ambos co cdigo civil.
4. Tem, pois, o contrato-promessa como objecto imediato para os seus
outorgantes, uma obrigao de facere, que se exprime pelo compromisso de
emitir a declarao de vontade conducente celebrao do contrato
prometido/definitivo, a ocorrer no presente caso, previsivelmente no final do
ms de setembro de 2012, conforme declarado e assinado pelas partes.
5. Ento, tendo o contrato-promessa eficcia meramente obrigacional, a venda da
coisa a terceiro no perde por isso a sua validade e esta circunstncia
implicar a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa.

Contudo,
6. Em julho de 2012 a fraco prometida j se encontrava concluda, faltando
apenas o cancelamento da hipoteca e emisso da licena de habitao,
obrigatoriedade esta, prevista no artigo 410, n 3 do cdigo civil.
Assim sendo,
7. Foi entregue aos promitentes-compradores as chaves da fraco prometida, os
quais ali passaram a habitar, designando-se como a tradio da coisa, ou seja,
o objecto do contrato.

8. Nesta etapa, importa clarificar o seguinte:

a) Se h data de celebrao do contrato-promessa a eficcia era
meramente obrigacional, isto , inter partes, encontrando-se vedado, ao
faltoso/lesado, o lanar a mo execuo especfica;

b) Com a tradio da coisa - objecto do contrato - a situao altera-se de

tal forma, que para alm de exercer o direito fundado na instaurao da
aco de execuo especfica, prevista no artigo 827, por remisso do
artigo 830, n 3, ambos do cdigo civil;
c) Pode ainda,

o promitente-comprador,

reclamar

para si,

como

indemnizao, o valor da coisa - o objecto do contrato prometido -

data do incumprimento, deduzido ao preo convencionado e acrescido
do valor do sinal e de parte do preo entretanto pago, de acordo com
disposto no artigo 442, n. 2, 2 parte do cdigo civil;
d) Ou ento, exigir a restituio do sinal, e a ttulo indemnizatrio, o
mesmo montante, conforme estabelecido no artigo 442, n. 2, 1 parte
do cdigo civil.

9. Em novembro de 2012, ou seja, sete meses aps a assinatura do contratopromessa, e dois meses aps a data prevista para a celebrao do contrato
prometido/definitivo, o promitente-vendedor, ainda no declarou a sua vontade
para o efeito, no cumprindo assim com o disposto no artigo 762 do cdigo
civil.

Logo,
10. Constitui-se, aquele, em mora, traduzindo-se, no numa falta definitiva - in hoc
sensu - de realizao da prestao, mas um simples retardamento, demora ou
dilao no cumprimento da obrigao, consagrada no artigo 804 e seguintes
do cdigo civil.
Nestes termos,
11. Atentando ao interesse ainda manifestado para a concluso do negcio, os
promitentes-compradores concedem ao promitente-vendedor, no dia 14 de
dezembro de 2012, uma segunda oportunidade para o cumprimento da
obrigao, utilizando, para o efeito, o instrumento da interpelao admonitria,
prevista no artigo 808, n. 1 do cdigo civil, estabelecendo como data limite
para celebrao do contrato definitivo, o dia 14 de janeiro de 2013, respeitando
simultaneamente o disposto no artigo 805, n. 1 do mesmo diploma.

12. O que no se verificou at ao dia 23 de janeiro de 2013.

Assim,
13. Perdendo o interesse na celebrao do contrato, confere aos promitentescompradores exercerem a opo por um dos direitos enunciados no nmero 8,
alneas c) ou d), da presente proposta.

14. Salientamos que o direito descrito na alnea c) do nmero 8 da presente

proposta nasce por fora da existncia da tradio da coisa, objecto do
contrato.
15. Aps a tomada da opo, se o incumprimento subsistir, por parte do
promitente-vendedor, haver lugar ao direito de reteno, a exercer pelo
promitente-comprador, conforme previsto no artigo 754 e 755, n. 1, alnea f)
do cdigo civil, com a consequncia estabelecida no artigo 759, n. 2 do
mesmo diploma.

No entanto,
16. Confirmada a mora, e convertida em incumprimento definitivo, atinente ao
promitente-vendedor, conjugado com a perda de interesse por parte dos
promitentes-compradores, confere a estes, para alm de um dos direitos
descritos nos nmeros anteriores, por fora do efeito do no cumprimento da
obrigao, previsto no artigo 808, n 1, resolver o contrato, conforme dispe o
artigo 801, n. 2, nos termos previstos no artigo 432 e seguintes, todos do
cdigo civil.

17. Atendendo penhora entretanto executada em sede de processo executivo,

tendo por objecto o imvel, de modo a efectivar e reforar a sua defesa,
encontra-se ao dispor dos promitentes-compradores, a possibilidade de
deduzirem oposio mediante embargos de terceiros, fundada no previsto no
n. 1 do artigo 342 do NCPC, visando suster a ofensa ao direito constitudo.

18. Os embargos so processados por apenso causa em que haja sido ordenado
o acto ofensivo do direito do embargante, conforme estabelece o artigo 344,
n. 1 do NCPC, respeitando o prazo previsto no n. 2 do mesmo artigo.

19. Da venda executiva do imvel, resultam um conjunto de crditos, havendo a

necessidade de os graduar e respectivamente pagar, assim:
1 20.000,00 - Segurana Social1 - goza de privilgio creditrio
imobilirio nos termos do artigo 733 do cdigo civil;
2 40.000,00 - Indemnizao do sinal, no mbito do direito de reteno,
conferido pelo momento da tradio da coisa, nos termos do artigo 754
e 759, n. 2, ambos do cdigo civil;
3 100.000,00 - Hipoteca a favor do Banco, nos termos do artigo 686 e
seguintes do cdigo civil;
4 50.000,00 - Quantia exequenda, restando 10.000,00 .

20. No que respeita redaco e formalizao do documento particular

autenticado, por parte do agente de execuo designado solicitador, importa
realar que esta competncia for atribuda ao solicitador no mbito da entrada
em vigor do decreto-lei 116/2008 de 4 de julho.
Sendo certo,
21. Que nada o impede, tica e/ou deontologicamente, isto ao nvel do Estatuto
da Cmara dos Solicitadores, para a prtica do acto.
Porm,
22. Atendendo proximidade da diligncia da penhora, e dos intervenientes do
acto a celebrar, ser equilibrado, ou melhor de bom senso, delegar a redaco
e prtica do mesmo num outro profissional.

Vide - Artigo 205. do Cdigo dos Regimes Contributivos do Sistema Previdencial de

Segurana Social
Privilgio imobilirio
Os crditos da segurana social por contribuies, quotizaes e respectivos juros de mora
gozam de privilgio imobilirio sobre os bens imveis existentes no patrimnio do contribuinte
data da instaurao do processo executivo, graduando-se logo aps os crditos referidos no
artigo 748. do Cdigo Civil.

23. No que concerne redaco do documento particular autenticado, diz-nos o

artigo 1, n. 1 do decreto-lei 281/99 de 26 de julho: No podem ser
realizados actos que envolvam a transmisso da propriedade de prdios
urbanos ou de suas fraces autnomas sem que se faa prova da
existncia da correspondente autorizao de utilizao, perante a entidade
que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
Contudo,
24. Estatui, no mesmo diploma, o artigo 2, no seu n. 1: A apresentao do alvar
de licena de utilizao, no caso de j ter sido requerido e no emitido, pode
ser substituda pela exibio do alvar da licena de construo do imvel,
independentemente do respectivo prazo de validade, desde que:

a) O transmitente faa prova de que est requerida a licena de utilizao;

b) O transmitente declare que a construo se encontra concluda, que

no est embargada, que no foi notificado de apreenso do alvar de
licena de construo, que o pedido de licena de utilizao no foi
indeferido, que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu
requerimento e que no foi notificado para o pagamento das taxas
devidas.;

24. Segue-se a redaco do documento particular autenticado e respectivo termo

de autenticao.

Documento particular autenticado

Compra e venda de bem imvel

Primeiro Outorgante - Paulo Silva, casado, natural da freguesia de Penha de Frana,

concelho de Lisboa, residente na Rua Dois, n. 2, 1000-002 Lisboa, portador do carto
de cidado n. 123456, vlido at ao dia 05-05-2018, que outorga, na qualidade de
scio gerente, em representao da Sociedade Construes Rpidas, Lda,
matriculada na Conservatria do registo Comercial com o nmero de identificao de
pessoa colectiva 500 000 000, com sede em Lisboa, na Rua Um, n. 1, 1000-001
Lisboa, e com o capital social de 1000.0000,00 .-------------------------------------------------e ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Segundo Outorgante - Ana Almeida, casada, natural da freguesia de Arroios,
concelho de Lisboa de nacionalidade portuguesa, residente na Rua Vinte e Dois, n. 5,
1022-252, Lisboa, portadora do carto de cidado n. 2252589, vlido at ao dia 0208-2020, como nmero de identificao fiscal 123 456 789, e seu marido, Antnio
Almeida, casado natural da freguesia de Arroios, concelho de Lisboa de nacionalidade
portuguesa, residente na Rua Vinte e Dois, n. 5, 1022-252, Lisboa, portador do carto
de cidado n. 1259689, vlido at ao dia 05-11-2020, com o nmero de identificao
fiscal 987 654 321.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Celebram entre si contrato de compra e venda, nos termos das clusulas seguintes:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Primeira------------------------------------------------------Pelo preo de 200.000,00 (duzentos mil euros), que j recebeu e de que d
quitao, o PRIMEIRO vende ao SEGUNDO a fraco autnoma designada pela letra
H correspondente a primeiro andar esquerdo, do prdio urbano, sito na Rua do Sol n,
5 r/c, 1500-001 em Lisboa, freguesia de Benfica, concelho de Lisboa, descrito na
Conservatria do Registo Predial de Lisboa sob o nmero mil duzentos e quarenta e
um da freguesia de Benfica, submetido ao regime da propriedade horizontal nos
termos da inscrio F - um, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3052, sendo
de 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) o valor patrimonial da fraco
autnoma, que est registada a favor do vendedor pela inscrio G- dois.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

------------------------------------------------ Segunda-----------------------------------------------------A fraco autnoma vendida livre de nus ou encargos, ficando assegurado o
cancelamento da hipoteca registada a favor do Banco de Crdito, S.A., pela inscrio
C - cinco.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Terceira------------------------------------------------------O SEGUNDO aceita a venda, destinando a fraco adquirida a habitao prpria
permanente.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Quarta--------------------------------------------------------A ficha tcnica do imvel ser entregue pelo PRIMEIRO ao SEGUNDO no acto de
autenticao do presente contrato.----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Lisboa, um de fevereiro de dois mil e catorze

Assinatura Primeiro Outorgante

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Assinatura Segundo Outorgante

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Termo de Autenticao2
No dia cinco de setembro de dois mil e catorze, pelas onze horas, no escritrio sito na
Rua Trinta e Trs, n. 25, 1 andar, 1800-000 Lisboa, perante mim, Carlos Gomes, na
qualidade de solicitador, com a cdula profissional n. 1111/2013, compareceram
como outorgantes:-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Primeiro Outorgante - Paulo Silva, casado, natural da freguesia de Penha de Frana,
concelho de Lisboa, residente na Rua Dois, n. 2, 1000-002 Lisboa, portador do carto
de cidado n. 123456, vlido at ao dia 05-05-2018, que outorga, na qualidade de
scio gerente, em representao da Sociedade Construes Rpidas, Lda,
matriculada na Conservatria do registo Comercial com o nmero de identificao de
pessoa colectiva 500 000 000, com sede em Lisboa, na Rua Um, n. 1, 1000-001
Lisboa, e com o capital social de 1000.0000,00 .-------------------------------------------------e ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Segundo Outorgante - Ana Almeida, casada, natural da freguesia de Arroios,
concelho de Lisboa de nacionalidade portuguesa, residente na Rua Vinte e Dois, n. 5,
1022-252, Lisboa, portadora do carto de cidado n. 2252589, vlido at ao dia 0208-2020, com o nmero de identificao fiscal 123 456 789, e seu marido, Antnio
Almeida, casado natural da freguesia de Arroios, concelho de Lisboa de nacionalidade
portuguesa, residente na Rua Vinte e Dois, n. 5, 1022-252, Lisboa, portador do carto
de cidado n. 1259689, vlido at ao dia 05-11-2020, como nmero de identificao
fiscal 987 654 321, que para autenticao, me apresentaram o contrato de compra e
venda anexo, declarando que j o leram e esto perfeitamente inteirados do seu
contedo e que o mesmo exprime as suas vontades.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Verifiquei:----------------------------------------------------------------------------------------------------

A identidade das partes atravs da exibio dos respectivos cartes de

cidado e a qualidade e poderes para o presente acto por certido de registo
comercial emitida pela Conservatria de Lisboa no dia um de fevereiro de dois
mil e catorze, que exibiram;-------------------------------------------------------------------

Os elementos registrais da fraco autnoma transmitida por consulta da

certido permanente de registo predial, com o cdigo de acesso n. PP-000000000-000000-001241, que exibiram;-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nos termos do artigo 150, n. 2 do cdigo do notariado

9

Comprovativo da declarao para inscrio ou actualizao da inscrio de

prdios urbanos na matriz (modelo 1) emitida no dia trinta e um de janeiro de
dois e catorze, que exibiram;---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Exibiram:-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Requerimento n. 11125/2014, para emisso da licena de habitao, para a

fraco autnoma, a emitir pela Cmara Municipal de Lisboa no dia um de abril
de dois mil e doze, de acordo com o previsto no artigo 2, n. 1 do decreto-lei
281/99 de 26 de julho

A ficha tcnica da habitao, neste acto entregue ao comprador

Ficam arquivados:

Documento nico de cobrana do imposto municipal sobre as transmisses

onerosas de imvel n. 11111/2014, no valor de 14.000,00 (catorze mil
euros), liquidado no dia um de fevereiro de dois e catorze e pago no mesmo
dia;-----------------------------------------------------------------------------------------------------

Documento nico de cobrana n. 11112/2014, comprovativo do pagamento do

imposto do selo da verba 1.1 da tabela geral, no valor de 1.600,00 (mil e
seiscentos euros), liquidado no dia um de fevereiro de dois e catorze e pago no
mesmo dia;------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------O presente termo de autenticao foi lido e explicado, em voz alta e na presena
simultnea de todos os intervenientes.----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Lisboa cinco de fevereiro de dois mil e catorze

Primeiro Outorgante

_____________________________________________________________________

Segundo Outorgante

_____________________________________________________________________
Solicitador:

_____________________________________________________________________
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25. Na qualidade de retentores do imvel e enquanto no seja paga a

indeminizao resultante da resoluo do contrato, Manuel Silva e sua mulher
conservam o direito de no abandonarem e/ou libertarem a fraco, visando a
defesa do seu direito, tudo isto ao abrigo do direito de reteno plasmado no
artigo 754 e seguintes do cdigo civil.

Lisboa, Setembro de 2014

Pedro Miguel de Matos Figueiredo

Solicitador Estagirio
EST_1415_PL

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