You are on page 1of 3

1

20.03.2015
https://www.test.de/Schoenheitsreparaturen-Millionen-Mieter-muessen-nicht-zahlen-4830271-0/?mc=news.2015.03-20-1111

Schnheitsreparaturen: Millionen Mieter mssen


nicht zahlen
Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, braucht bei Auszug keine Schnheitsreparaturen zu leisten. Dasselbe gilt, wenn im Vertrag eine sogenannte Quotenklausel steht.
Wer eine unwirksame Klausel im Vertrag hat und schon renoviert hat, darf vom Vermieter
Geld zurckfordern. test.de erklrt die Rechtslage, hilft Mietern mit einem Musterbrief und
sagt auch, wie Vermieter das Beste aus der Situation machen knnen.

Zwei Paukenschlge aus Karlsruhe


Ausziehen ohne zu renovieren das erlaubt der Bundesgerichtshof jetzt Millionen Mietern. In
zwei Aufsehen erregenden Urteilen kehrt er seine bisherige Rechtsprechung um:

Urteil 1: Die erste mieterfreundliche Entscheidung betrifft Flle, in denen Mieter in


eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind und Renovierungsklauseln im Vertrag
haben (Aktenzeichen VIII ZR 185/14).

Urteil 2: Die zweite Entscheidung erklrt sogenannte Quotenklauseln fr unwirksam.


Nach solchen Klauseln mussten Mieter bislang die anteiligen Kosten frs Streichen
und Tapezieren bezahlen, wenn sie vor Ablauf der blichen Renovierungsintervalle
ausziehen (Aktenzeichen VIII ZR 242/13).

Millionen Mieter sind jetzt aus dem Schneider


Die Folgen der Entscheidungen sind weitreichend. Millionen betroffene Mieter brauchen
beim Auszug jetzt keine Schnheitsreparaturen mehr zu leisten. Mehr noch: Viele knnen
sogar Geld vom Vermieter zurck verlangen, wenn sie die Arbeiten bereits durchgefhrt
haben. Sie mssen sich damit aber beeilen: Diese Ansprche verjhren in sechs Monaten
nach der Beendigung des Mietverhltnisses, erklrt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des
Deutschen Mieterbunds.

Fall 1: Einzug in eine unrenovierte Wohnung


Im BGH-Fall hatten sich Berliner Mieter geweigert, die Wohnung bei ihrem Auszug im Jahr
2011 zu renovieren. Sie waren 2002 eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie unterschrieben, die
Renovierungsarbeiten in drei Zimmern selber zu bernehmen. Nun sollten sie erneut malern.
Das brauchen sie nicht, urteilte der BGH. Denn eigentlich trifft laut Gesetz die Pflicht zu
Schnheitsreparaturen den Vermieter. Zwar kann er diese Pflicht auf die Mieter abwlzen.
Aber dann darf er sie nur zu Renovierungen verpflichten, die Abnutzungen beseitigen, die der
Mieter whrend der Mietzeit selbst verursacht hat. Im vorliegenden Fall sollten die Mieter
aber beim Einzug Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen. Sie htten also im Ergebnis die
Wohnung in einem besseren Zustand zurckgeben mssen, als sie sie beim Einzug
vorgefunden hatten. Das ist eine unangemessene Benachteiligung, meint der BGH.

Vermieter muss selbst renovieren


Damit wurde die gesamte Klausel zu Schnheitsreparaturen unwirksam. Sie sah vor, dass die
Mieter alle whrend der Mietdauer anfallenden Arbeiten auf eigene Kosten durchzufhren
hatten: Tapezieren, Anstreichen der Wnde und Decken, der Heizkrper, Innentren sowie
Fenster und Auentren von innen. Da die Klausel unwirksam wurde, gilt an ihrer Stelle die
gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter fr Schnheitsreparaturen zustndig ist. Die
betroffenen Mieter knnen nun verlangen, dass er die Malerarbeiten von jetzt an auf eigene
Kosten durchfhrt. Sobald neue Tapeten oder ein neuer Anstrich notwendig sind, knnen
Mieter von ihm die Ausfhrung der notwendigen Arbeiten einfordern. Anders ist das aber,
wenn die Mieter beim Einzug einen angemessenen Ausgleich fr ihre Renovierungsarbeiten
bekommen haben. Dann kann die Verpflichtung zu Schnheitsreparaturen auch bei Einzug in
eine unrenovierte Wohnung Bestand haben, meint der BGH. Im vorliegenden Fall hatte der
Vermieter den Mietern als Entgegenkommen eine halbe Monatsmiete erlassen. Das war den
Richtern zu wenig.

Fall 2: Quotenklauseln sind ungltig


Im zweiten Verfahren kippte der BGH die sogenannte Quotenklausel. Solche Regelungen
sehen vor, dass Mieter anteilige Malerkosten zahlen, wenn sie vor Ende der blichen Renovierungsintervalle ausziehen. Beispiel: Im Mietvertrag steht, dass Kchen und Bder in der
Regel alle drei Jahre zu renovieren sind. Zieht der Mieter schon nach einem Jahr aus, soll er
ein Drittel der voraussichtlichen Malerkosten zahlen, bei Auszug nach zwei Jahren zwei
Drittel. Diese Regelung ist dem BGH zu ungenau. Wenn der Mieter den Vertrag unterschreibt,
wisse er gar nicht, ob tatschlich alle drei Jahre Renovierungen in Kche und Bad fllig
werden. Wre es seltener, wrde sein Kostenanteil geringer ausfallen. Wre es fter, msste er
mit hheren Kosten rechnen. Seine finanzielle Belastung kann er also nicht verlsslich
ermitteln. Auerdem knne man, sobald der Mieter auszieht, nur sein bisheriges Wohnverhalten hypothetisch fr die Zukunft fortschreiben bis zum Ende des blichen Renovierungsintervalls, monierten die Richter: Wie wrde die Kche aussehen, wenn er weiter dort
gewohnt htte? Tatschlich kann sich aber die Lebenssituationen ndern: Der Mieter knnte
pltzlich mit dem Rauchen aufhren oder sein Kind knnte ausziehen, sodass Kche und Bad
weniger abgenutzt werden als bisher. Diese Unwgbarkeiten greifen immer, egal ob der
Mieter die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert bernommen hat. Quotenklauseln sind
daher unwirksam, entschieden die Richter. Mieter knnen damit einfach vor Ablauf der
blichen Renovierungsfristen ausziehen, ohne irgendetwas zu bezahlen. Wichtig: Das Gericht
erklrte zwar die Quotenklausel fr unwirksam. Eine unwirksame Quotenklausel bedeutet
aber nicht automatisch, dass auch die Klausel unwirksam ist, die dem Mieter Renovierungen
whrend der Mietzeit aufbrdet anders als im Fall 1, wo die gesamte Schnheitsreparaturklausel unwirksam wurde.

Vorteil fr Mieter rgerlich fr Vermieter


Fr betroffene Mieter sind die Urteile bares Geld wert. Fr Vermieter hingegen sind die
Folgen rgerlich: Sie bergeben eine frisch renovierte Wohnung, mssen aber akzeptieren,
dass ein Mieter beispielsweise schon nach einem Jahr auszieht, ohne sich an den Schnheitsreparaturen zu beteiligen. Dennoch mssen sie dem nchsten Mieter eine renovierte Wohnung
geben, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam sein soll. Zieht auch der
nchste Mieter frh aus, muss der Vermieter wieder selber malern trotz wirksamer Renovierungsklausel. Damit gert die Mietkalkulation aus den Fugen, warnt Hauptgeschftsfhrer Kai Warnecke vom Eigentmerverband Haus & Grund: Das belastet gerade private

3
Vermieter stark. Immerhin werden bundesweit etwa zwei Drittel der Mietwohnungen von
Privateigentmern angeboten. Der BGH hat in den vergangenen Jahren viele der bis dahin
gltigen Renovierungsklauseln fr unwirksam erklrt. Nun fordert der Verband eine neue
gesetzliche Regelung der Schnheitsreparaturen.

Wann ist eine Wohnung unrenoviert?


Fr Vermieter ist es jetzt noch schwerer, eine wirksame Klausel zu formulieren, mit der sie
den Mieter zu Schnheitsreparaturen verpflichten knnen. Zumal im Einzelfall strittig sein
kann, wann eine Wohnung als renoviert beziehungsweise unrenoviert zu gelten hat. Laut BGH
kommt es auf den Gesamteindruck an, nicht auf einzelne Kratzer oder Flecken. Eventuell
vorhandene Gebrauchsspuren fallen nur ins Gewicht, wenn sie erheblich sind. In der Praxis
knnen die Meinungen darber weit auseinander gehen. Am Ende kommt es immer auf die
jeweiligen Umstnde des Einzelfalls an, meint Mietrechtsexpertin Inka-Marie Storm von
Haus & Grund. Umso wichtiger wird es daher knftig sein, bei Einzug ein bergabeprotokoll
zu erstellen.

Mieter knnen Geld zurck verlangen


Konsequenz aus den Urteilen ist auch: Wer beim Auszug renoviert oder nach Quotenklausel
anteilig bezahlt hat, obwohl nach der aktuellen Rechtsprechung keine Verpflichtung dazu
bestand, kann Geld vom Vermieter zurckfordern, erklrt Mieterbund Sprecher Ropertz. Das
hatte der BGH schon im Jahr 2011 klargestellt (Aktenzeichen VIII ZR 195/10). Haben Mieter
in Eigenleistung renoviert, bekommen sie eine Entschdigung. In der Praxis macht das aber
so der BGH meist nur einen Bruchteil dessen aus, was ein Handwerker berechnet htte
(Aktenzeichen VIII ZR 302/07).

Nur sechs Monate Verjhrungsfrist


Es gilt aber eine kurze Verjhrungsfrist: sechs Monaten ab Mietvertragsende. Wer seine
Zahlung zurck haben will, muss sich also beeilen. Weigert sich der Vermieter, ist es wichtig,
die Verjhrung zu stoppen. Betroffene sollten sich daher schnell an einen Mieterverein oder
einen Rechtsanwalt wenden. Der Eigentmerverband Haus & Grund hingegen sieht keine
Basis fr Rckforderungen, wenn die alten Mietverhltnisse nach bisher geltendem Recht
vollstndig abgewickelt wurden, sagt Juristin Inka-Marie Storm. Habe der Mieter schon vor
Wochen gezahlt, sei der Vertrag ihrer Ansicht nach abgewickelt. Das geniee Vertrauensschutz.