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UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP

ESPECIALIZAO EM DIREITO CIVIL

RICARDO DE OLIVEIRA

TIME-SHARING: CONCEITO E CARACTERISTICAS

ITAPETININGA 2015

RICARDO DE OLIVEIRA

TIME-SHARING: CONCEITO E CARACTERISTICAS

Trabalho

de

Concluso

de

Curso

apresentado como exigncia parcial, para

concluso do curso de Ps-graduao lato
sensu em Direito Civil, na Universidade
Anhanguera-Uniderp, sob a orientao da
Prof. Renato Sedano Onofri

ITAPETININGA - 2015

RESUMO

Como uma das formas da evoluo da propriedade, temos a chamada

multipropriedade, instituto em que vrios indivduos titulares de um mesmo imvel,
mas no em condomnio, onde cada proprietrio titular de uma frao ideal do
imvel, mas, no presente instituto, cada proprietrio possui a propriedade exclusiva
sobre todo o bem durante determinado perodo de tempo no ano, sendo o fator
temporal sua principal caracterstica.
Referida propriedade j muito usada nos empreendimentos tursticos dos
continentes europeu e norte-americano, sendo cada vez mais comum em nosso
pas, motivo pelo qual necessrio um estudo a respeito, ante a ausncia de
legislao, bem como possa ser verificado se possvel ou no o seu registro.
A multipropriedade tambm importante para que se alcance a funo social
da propriedade, pois possibilitar que um nmero maior de indivduos conseguir
ter outra moradia, destinada ao lazer e ao descanso, o que outrora era privilgio de
poucos.
Palavras chaves: propriedade, Multipropriedade, time-sharing

SUMRIO

INTRODUO

1. PROPRIEDADE: EVOLUO HISTRICA E FUNES

1.1 CONSIDERAES INICIAIS E EVOLUO HISTRICA.

1.2 A PROPRIEDADE NO DIREITO BRASILEIRO

2 MULTIPROPRIEDADE

10

2.1 CONSIDERAES INICIAIS

10

2.2 CONCEITO

12

2.3 ESPECIES DE MULTIPROPRIEDADE

14

2.4 NATUREZA JURDICA DA MULTIPROPRIEDADE

16

2.5 MULTIPROPRIEDADE E SUA APLICAO NO BRASIL

18

CONCLUSO

20

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

21

INTRODUO

Com o crescimento avanado da populao nas ultimas dcadas, tende a se

intensificar cada vez mais, devido ao significativo desenvolvimento urbano pelo qual
passa nossa sociedade.
Desta forma, ante o elevado nmero de pessoas e a limitao territorial, haja
vista ser esta imutvel, a sociedade em que vivemos se transformou e,
consequentemente, o direito de propriedade e a convivncia entre pessoas tambm
sofreu grande mudanas, tendo em vista a necessidade e o anseio dos indivduos
em fixarem-se no espao e a reduo cada vez maior deste, o que pode gerar
litgios, caso no sejam encontradas novas alternativas.
Deste

modo,

direito

as

legislaes

codificadas

de

diferentes

nacionalidades, para tentar atender de forma mais eficaz o desejo do ser humano a
notria evoluo da sociedade, viu a necessidade de defender a propriedade do
individualismo que at ento existia, motivo pelo qual passou a exigir que a
propriedade cumprisse sua funo social.
Assim, a propriedade, que era vista apenas e to somente como um direito
individual e de carter absoluto para o seu proprietrio, sem qualquer limitao,
passou a ser considerada como um direito social, limitado, funo esta contida na
Constituio Federal de 1988.
Por outro norte, a noo de propriedade tambm evoluiu, surgindo novos
institutos, como a multipropriedade, tema deste trabalho.
A multipropriedade trata-se de um instituto relativamente novo, que tem como
intuito principal atingir um maior nmero de pessoas para que possam ter condies
de possuir uma segunda moradia, destinada ao lazer e ao repouso.
Esta possibilidade bastante interessante, haja vista que a maioria das
pessoas no tem condies financeiras para adquirir individualmente uma
propriedade de veraneio, devido aos altos custos que esses imveis possuem,
devido a sua localizao e destinao.

Pela multipropriedade, vrias pessoas so titulares do mesmo imvel, todavia

em perodos de tempo diferentes e exclusivos, durante o ano, sendo esta a sua
principal peculiaridade, tendo como foco principal as regies tursticas.
O intuito do estudo da referida modalidade de propriedade, que se desenvolve
dia a dia, e tende a se desenvolver cada vez mais, deu-se em virtude de sua
presena cada vez mais intensa na nossa sociedade, e em decorrncia da
necessidade cada vez maior de aproveitar os espaos em razo do grande
problema habitacional e organizacional existente em nosso meio, bem como da
necessidade vital de se preservar o meio ambiente para continuidade de nossa
espcie.

1. PROPRIEDADE: EVOLUO HISTRICA E FUNES

1.1 CONSIDERAES INICIAIS E EVOLUO HISTRICA.

No decorrer da historia, a propriedade e os direitos a ela inerentes, sofreram

vrias e intensas alteraes, uma vez que ela deixou de ser considerada como um
direito absoluto e passou a ter conotao social.
Todavia, a propriedade deve se flexibilizar em si mesma e buscar atender
tambm o interesse coletivo, ideia esta que vem ganhando espao, se propagando
e passando a integrar diversos ordenamentos jurdicos, inclusive o de nosso pais.
A propriedade antigamente era considerada um direito absoluto devido a
reao da burguesia europia contra o poder monrquico medieval, com o intuito de
resguardar seus bens, principalmente a propriedade da terra, que at ento era vista
como domnio exclusivo da coroa.
Porm, esta viso liberal, da propriedade como bem absoluto de seu
proprietrio, apesar de fundamental para o contexto histrico da Idade Moderna,
com o passar dos anos, se transformou em algo que no atendia mais aos anseios
da sociedade, pois tornou-se necessrio proteger outros bens e no apenas o direito
da propriedade, como os bens coletivos e a proteo ao meio ambiente, motivo pelo
qual passou-se a exigir que ela cumprisse tambm com sua funo social.
Importante ressaltar que, apesar dessa evoluo, a propriedade como um
direito absoluto continua a existir, porm de forma mais social e coletiva.
Essa nova forma originou-se da crescente interveno do Estado nas
relaes pessoais, visando uma distribuio justa de riquezas e garantia de direitos
bsicos.
Para a estudiosa Alda Regina Revoredo Roboredo:
A evoluo social, a relao estabelecida entre particulares passa a
ser pensada sob um outro prisma, uma vez que o Estado Liberal
desaparece, cedendo espao para o Estado Social, e a economia
passa a ser vista, pelo sistema jurdico, sob a tica da solidariedade.
Ressalte-se que essa solidariedade social, fruto do reconhecimento
do princpio tico-juridico da dignidade humana, que resta
consagrado constitucionalmente e influenciou toda a sistemtica do
direito civil, no tem o poder de aniquilar a liberdade, princpio
tambm consagrado constitucionalmente.

Dessa forma, entende-se que, necessariamente, h de prevalecer o

critrio de ponderao entre liberdade e solidariedade, para que o
objetivo seja alcanado.(ROBOREDO, 2008, p. 68-69).

Sob essa tica, o interesse coletivo passa a ter preponderncia sobre o

interesse individual, como garantia de que ao Estado Democrtico de Direito,
interessa a diminuio das desigualdades decorrentes de uma anterior ordem legal
que visava afastar o Estado da relao jurdica, como se a ele no interessasse a
reduo de conflitos decorrentes, em boa parte, da legislao infraconstitucional
individualista, na defesa axiologicamente neutra do patrimnio do indivduo.
(ROBOREDO, 2008, p. 70).

1.2 A PROPRIEDADE NO DIREITO BRASILEIRO

Como sabemos, o Brasil foi colnia portuguesa e, desta forma, sua ocupao
foi apenas com o intuito de buscar recursos naturais e riquezas para serem
explorados. Apesar disso, conforme apontado por Jos Afonso Silva:
Haviam algumas normas genricas editadas pelas Ordenaes do
Reino, sobre o ordenamento das povoaes, alm da existncia de
regras sobre a esttica das cidades, encontradas nas Ordenaes
Filipinas emanadas da Cmara de So Paulo, e, j no Sc. XVIII, da
Cmara de Vila Rica. (SILVA, 1995, p.23 )

Com o trmino do regime das sesmarias prevaleceu a ocupao desordenada

de terras devolutas, ou seja, das terras que no haviam sido ocupadas,
desenvolvidas e adquiridas, fato este que gerou inmeros conflitos de posse e
propriedade das terras, em virtude da precariedade do sistema de registro de
imveis. (BALBINO FILHO, 2001, p.04 )
Com o decorrer dos anos e com a independncia de nosso pas, a legislao
foi evoluindo, em grande parte devido a influncia dos burgueses e do liberalismo, o
que acarretou a viso que temos da propriedade como um direito absoluto.

No entanto, devido aos conflitos sociais, tambm no Brasil o Estado passou a

intervir nas relaes privadas e na propriedade, motivo pelo qual, em nosso pas,
tambm foi socializada o direito da propriedade, previso legal esta que consta
expressamente na Constituio Federal, no Cdigo Civil e nas mais diversas leis
que regulam a utilizao do meio ambiente, a urbanizao e assim por diante.
no ttulo da ordem Econmica (ttulo VII) da Constituio Federal
que melhor se definiu a propriedade como Instituto compromissado
com a funo social. Portanto, se a Ordem Econmica deve voltar-se
para os ditames da justia social a propriedade privada (artigo 17,
inciso II) e a funo social da propriedade (artigo 170, inciso III,)
tambm a este objetivo se reportam.
Essa concepo de suma importncia, pois a essncia da
propriedade como direito privado v-se alargada como algo tipo, at
ento, como exclusivo do Direito Pblico: o condicionamento do
poder a uma finalidade.
A propriedade, sob esta tica, assume um compromisso mais amplo,
menos individual, podendo para melhor consecuo da justia social,
vincular-se soberania nacional, livre concorrncia, defesa do
consumidor, defesa do meio ambiente e, sobretudo em razo
reduo de desigualdades regionais e sociais (artigo 170, inciso I, IV,
V, VI e VII da Constituio Federal). A propriedade privada no pode
existir dissociada dos demais principio, pois caso contrrio, a prpria
Ordem Econmica estaria ameaada. (SANTANA, 2006, p. 63) .

Esta nova viso acerca da funo social est intimamente relacionada com a
compatibilizao da fruio do direito individual de propriedade usar, gozar, dispor
e reaver de quem injustamente o detenha (art. 1228 do Cdigo Civil) com os
interesses pblicos coletivos e sociais envolvidos.
Nesse sentido a lio de Ana Maria de Santana:
A propriedade urbana cumprir sua funo social, quando atender s
exigncias fundamentais da cidade ordenada no plano diretor (art.
182, 2 da Constituio Federal). Este ser um instrumento da
maior importncia da poltica de desenvolvimento e de expanso
urbana.
Nesse aspecto, a poltica de desenvolvimento urbano tem por
objetivo a ordenao do pleno desenvolvimento dessas funes
sociais 9funo social da propriedade e funo social da cidade) e o
plano diretor ser o instrumento obrigatrio, pelo menos para cidades
com mais de vinte mil habitantes, conforme prev o artigo 182, 1
da Carta Magna.
Por outro lado, sabendo-se que a funo social da propriedade
uma caracterizao que se faz em cima do direito de propriedade,
decorre que a funo social da propriedade deve estar inserida no
contexto da funo social da cidade, que maior. Disso decorre que

no h como se desenvolver uma funo social da cidade, se cada

proprietrio urbano no der a sua propriedade a funo social.
Mesmo porque, a funo social da cidade tem a ver como o
compartilhamento entre os cidados daquilo que a cada cidade
proporciona. (SANTANA, 2006, p. 71).

Esta viso contempornea do Direito de Propriedade foi recepcionada pelo

Cdigo Civil de 2002, quando preconiza em seu artigo 1.228, 1 que: O direito de
propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas
e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido
em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o
patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
Analisando o dispositivo supracitado, a civilista Maria Helena Diniz explica
que:
H limitao ao direito de propriedade com o escopo de coibir
abusos e impedir que seja exercido, acarretando prejuzo ao bemestar social. Com isso se possibilita o desempenho da funo
econmico-social da propriedade, preconizada constitucionalmente,
criando condies para que ela seja economicamente til e
produtiva, atendendo ao desenvolvimento econmico e aos reclamos
da justia social. O direito de propriedade deve, ao ser exercido,
conjugar os interesses do proprietrio, da sociedade e do Estado,
afastando o individualismo e o uso abusivo do domnio. [...] A
propriedade est impregnada de socialidade e limitada pelo interesse
pblico. [...] Dever haver, portanto, uso efetivo e socialmente
adequado da coisa. (DINIZ, 2005)

Assim, temos princpios como a autonomia privada e a funo social da

propriedade, protegidos pela mesma norma. E, como evoluo do direito da
propriedade e, tambm para que esta melhor desempenhe sua funo social,
justamente pelo fato de a propriedade ser escassa, que surgiram novos institutos
jurdicos, como a multipropriedade, tema deste trabalho.

2 MULTIPROPRIEDADE

10

2.1 CONSIDERAES INICIAIS

A Multipropriedade imobiliria um instituto jurdico recente em nosso pas,

que j tem alcanado muito sucesso na Europa e Estados Unidos, desde a dcada
de 60 e, tende a se firmar cada vez mais em nosso meio.
Tambm denominada no meio acadmico e imobilirio pelos nomes de
PROPRIEDADE TEMPORRIA ou TIME SHARING (dividindo o tempo), haja
vista que a quota da parte ideal aferida ou estimada por unidades de tempo, isto ,
o exerccio de direito de propriedade de cada um dos condminos que se estende
sobre a totalidade no mesmo imvel, se delimita por um determinado perodo
temporal.
A legislao aliengena j o definiu como o direito que adquire o comprador
para usar um apartamento, vivenda, casa ou local de que se trate, por um perodo
determinado de tempo ao ano.
Conforme ensina OLIVEIRA JUNIOR (2000, p.1):
Com o termo multipropriedade, genericamente designa-se uma
relao jurdica de aproveitamento econmico de uma relao
jurdica de aproveitamento econmico de uma coisa mvel ou imvel,
coisa essa repartida em unidades fixas de tempo, de modo a permitir
que diversos titulares possam utilizar-se daquela coisa com
exclusividade, cada um a seu tempo, de maneira perptua ou no.
se entende por multipropriedade o direito que adquire o comprador
para usar o apartamento, vivenda, casa ou local de que se trate, por
um perodo determinado de tempo ao ano (art.45, Ley Federal de
Turismo de Espanha).
Assim conceituada, a multipropriedade apresenta-se como direito
que pode ser perptuo quanto durao e temporrio quanto ao
exerccio.
Trata-se, como visto, de conceito amplo e genrico, que abarca
tantos bens mveis quanto imveis.

A Multipropriedade imobiliria, ou time-sharing bastante utilizada na rea

turstica e de lazer, pois h uma necessidade cada vez maior das pessoas em
possuir uma segunda moradia, para o descanso, em situaes de frias, em locais
tursticos, sendo certo que a grande maioria da populao no possui condies de
adquirir esta segunda casa ou apartamento exclusivamente, seja pelo alto valor, seja
porque o utilizar poucas vezes, o que inviabiliza os altos investimentos.

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Uma das solues a busca de um local provisrio, sendo que com a

multipropriedade fica mais acessvel essa segunda moradia, pois o proprietrio
possuir um bem durante o perodo de tempo que ir usufru-lo, podendo este bem
ser usufrudo por diversas famlias, em espaos temporais diversos.
Drio da Silva Oliveira Junior informa as solues encontradas para quem
no pode adquirir um segundo imvel (2000, p. 3/4):
a) Ocupao de uma habitao hoteleira, arrendamento de um
apartamento. Tem como principal vantagem que se pode
despreocupar-se de todos os problemas domsticos cotidianos e,
simplesmente, ocupar-se de descansar e desfrutar do perodo de
frias. H, no entanto, inegveis desvantagens: devem ser feitas
reservas com antecedncia para ter-se assegurado o local,
sobretudo se o que se busca o de intensa procura; o preo da
morada e servios de hotelaria so elevados, e outros.
b) arrendamento de temporada. Trata-se de alugar um apartamento
ou casa somente para uso durante o perodo de frias. H a
desvantagem de serem caros tais aluguis, e, alm disso, ocorrer a
falta de segurana de poder renovar a contratao, se houver
gostado, pois dever ser feita a reserva com grande antecedncia.
c) acampamento de turismo, conhecidos como camping. So uma
forma de alternativa de turismo, geralmente reservada a pessoas
com poucos recursos econmicos e que, por outro lado,
proporcionam um contato direito com a natureza. As desvantagens
so evidentes: pouco conforto, possibilidade de contatos
desagradveis com insetos, sujeio s intempries, dentre outras.
d) apart-hotel. Trata-se normalmente de um complexo habitacional,
constitudo por um imvel dividido em um nmero de apartamento,
combinando esta unidade de alojamento com uma srie de servios
e instalaes prprias de um hotel. Apresenta como principais
vantagens a independncia que confere ao usurio, alm das
comodidades de um hotel.
e) Euro-hotel. um sistema similar ao de apart-hotel, embora com
caractersticas prprias. Trata-se de uma sociedade com alcance
mundial e com direo nica, tendo em cada pas uma subsede. O
interessado adquire um apartamento em um edifcio euro-hotel,
submetido ao regime de co-propriedade. Tal edifcio pertence
comunidade de proprietrios de seus apartamentos, e est integrado
a Cadeia Internacional Euro-hotel. De certa forma, o euro-hotel pode
ser encarado como um antecedente da multipropriedade, da ser
mencionado nesse trabalho apesar de no presente no Brasil.
f) A multipropriedade. O modelo clssico o de um edifcio
construdo por diversos apartamentos de modo que cada
apartamento seja compartilhado, no tempo, por diferentes titulares.
Tem-se, em suma, uma comunidade de proprietrios em regime de
propriedade horizontal, com a particularidade de que cada um dos
pisos pertence, em comum a vrios proprietrios. Algo como uma
comunidade de comunidades.

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Na multipropriedade, o bem ser utilizado por cada um dos proprietrios em

um perodo de tempo, de forma exclusiva, motivo pelo qual ocorrer uma diviso da
propriedade em virtude do tempo, para o seu uso exclusivo pelo proprietrio daquele
perodo de tempo.
Vale ressaltar que durante o perodo que no est usufruindo do bem, o
proprietrio continua a ser seu titular, apenas no deter sua posse direta, material.

2.2 CONCEITO

A Multipropriedade ou time-sharing, como o seu prprio nome sugere, pode

ser definida como uma situao em que diversos proprietrios tm sobre um
determinado imvel, o direito de fruio deste, apenas por um certo perodo de
tempo, apesar de ser proprietrio de sua totalidade, sendo que tal lapso temporal
pode ser dias, semanas, ou meses. (REZENDE, 2012, p. 1).
Para TEPEDINO (2001, p. 1):
Com o termo multipropriedade designa-se, genericamente, a relao
jurdica de aproveitamento econmico de uma coisa mvel ou imvel,
repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares
possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com
exclusividade e de maneira perptua.

Percebe-se assim as seguintes caractersticas da multipropriedade:

a)

Venda ou cesso do direito de uso;

b)

De uma habitao concreta, determinada no espao;

c)

Com destinao habitacional turstica;

d)

A uma pessoa determinada;

e)

Por um tempo previamente determinado, geralmente uma ou duas

semanas por ano - o fator "tempo" exerce a grande importncia conceitual nesse tipo

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de condomnio, uma vez que como o prprio o nome diz, time-share (tempo
dividido).
f)

Assegurada a ocupao nos anos sucessivos.

g)

Pluralidade de Proprietrios: h mais de um proprietrio sobre o

mesmo objeto, sendo que estes utilizam o bem apenas em determinada poca e no
conjuntamente ou sobre determinada parte.
Conforme bem esclarece OLIVEIRA JUNIOR (2000, p. 4):
Esse fenmeno apareceu pela primeira vez na Frana, com a
denominao
de
multipropriet,
tomando,
posteriormente,
denominaes como
pluripropriet, propriet spatio-temporelle,
copropriet saisonnire, droit de jouissance temps partag; foi
introduzido na Itlia com a denominao de multipropriet e propriet
peridica, na Espanha como multipropriedad e, mais tarde como
propriedade a tiempo compartido, e nos Estados Unidos da Amrica
como time-sharing.
Todas essas diversas designaes trazem a percepo de uma
pluralidade de direitos individuais sobre a mesma base material, ou
seja, sobre a mesma coisa, dividida em fraes de tempo,
provocando uma impresso imediata de mltiplos domnios,
sucessivamente encadeados e decorrentes da diviso modular, dai
derivando a nomenclatura atribuda a esse fenmeno.
O fenmeno da multipropriedade insere-se em um processo do
direito de propriedade, no sentido da racionalizao do
aproveitamento dos bens consoante a funo social que
desempenham.

Deste modo, percebe-se que na Multipropriedade temos basicamente tanto a

base material do j conhecido e tradicional direito de propriedade, todavia, acrescido
de um aspecto novo, qual seja, a diviso entre os proprietrios do tempo de fruio
do referido direito.
Para Arthur Rios (2012, p. 8):
Algumas dificuldades tm de ser enfrentadas para se chegar
conceituao da multipropriedade ou propriedade compartilhada e
que so: a transitoriedade de toda propriedade em comunho, a
divisibilidade da coisa e o direito de preferncia dos co-proprietrios,
quando de alienao de parte da coisa comum.
A transitoriedade do condomnio imobilirio de ser, no caso da
multipropriedade, obstada pela finalidade lgica do instituto, que a
do uso de todos os multiproprietrios. Admitida, no caso e na espcie
, a transitoriedade genrica, teremos a destruio do destino da
prpria base material da estrutura. Seria tanto um contra-senso e

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agresso legtima pretenso de uso por todos os contratantes da

multipropriedade, quando no h nada que a proba e ao contrrio
existe a garantia constitucional de sua existncia, via do direito de
associar-se e contratar.
A `divisibilidade', tambm, no poder ser admitida, visto que alm
de se adotar as mesmas razes acima contra a transitoriedade, de
se adicionar as do interesse e utilidade social, para que se mantenha
o estado de comunho, com o aumento de empregos, do
crescimento econmico e da satisfao dos seus titulares ou
contratantes...
O `direito de preferncia' nas alienaes, da mesma forma, no de
ser aqui admitido, em nome do critrio de exclusividade da
multipropriedade, encontrada com o tempo dividido em turnos para
satisfao de todos os seus titulares. Por analogia de ser feita a
adoo das regras do condomnio especial das leis
4.591/64,4.864/65, onde as unidades individuais so exclusivas de
seus proprietrios, substitudas, analogicamente, aquelas pela
multipropriedade de unidades condominiais, que se dividem por
turnos de utilizao.

Assim sendo, pode-se concluir que a multipropriedade se caracteriza pela

existncia de diversos sujeitos, um mesmo objeto, identificado pelo imvel, que se
divide em razo do tempo. O que se deve Ter em mente, que todos os titulares
gozam de idntico direito de uso, gozo e disposio sobre o mesmo bem, por
perodos diversos (DOVAL, 2012, p. 1).
O artigo 45 da Lei Federal de Turismo da Espanha assim define o instituto: Se
entende por multipropriedade o direito que adquire o comprador para usar o
apartamento, vivenda, casa ou local de que se trata, por um perodo determinado de
tempo ao ano.

2.3 ESPCIES DE MULTIPROPRIEDADE

a) Multipropriedade chamada acionria

Na multipropriedade denominada acionria, de origem italiana, criada uma
sociedade annima, que ser a detentora do imvel, que posteriormente ser
dividida sua fruio, atravs das aes especficas representativas da frao de

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tempo que o seu titular poder usufruir do bem. Logo, no h direito real algum, mas
sim um direito societrio, ficando o imvel atrelado ao empreendimento empresarial.

b) Multipropriedade imobiliria
J a multipropriedade imobiliria, tema especifico deste trabalho, que comea
a surgir no Brasil, repousa na possibilidade de concesso de direito real pleno ou
limitado ao titular ou co-proprietrio. Podemos defender duas espcies de direito
real: a primeira em outorgar um direito real limitado a ttulo de habitao, usufruto ou
a criao prpria de um instituto que permita o compartilhamento da propriedade. A
segunda, figura na possibilidade de outorgar direito real de propriedade, mas
condicionando-se utilizao ou, ainda, prevendo a representatividade dos direitos
como condomnio civil ou ordinrio de frao de tempo.

c) Multipropriedade hoteleira
Gustavo Tepedino nos ensina que a espcie conhecida como hoteleira no
constitui por si s uma espcie de multipropriedade. A rigor, trata-se da conjugao
do sistema multiproprietrio, concebido ora mediante a modalidade imobiliria, ora
atravs da frmula societria, com os servios de hotelaria desenvolvidos por
empresa do ramo hoteleiro (TEPEDINO, 2001, p. 19).

d) Multipropriedade obrigacional
Apesar de a doutrina no definir de forma precisa a multipropriedade
obrigacional, a jurisprudncia nacional mais conservadora acaba por classificar
contratos de aproveitamento por tempo como mero direito obrigacional, alguns
classificando o instituto como arrendamento.
Nesse sentido nossos tribunais j decidiram:
Time sharing. Sistema de multipropriedade imobiliria. Direito Real
de Habitao Peridica que garante ao proprietrio e consumidor
espao temporal de uso de cada multipropriedade. Contrato que no
garante direito real, mas sim mero direito obrigacional ou pessoal de
multipropriedade (Rio de Janeiro, Tribunal de Justia. Recurso n.
2002.700.023695-8, 11/03/2003.

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Multipropriedade. Natureza jurdica de arrendamento (So Paulo,

Tribunal de Justia. Apelao Cvel n. 149.666.4/0-00, 04/05/2004)

Com relao ao perodo de tempo de uso da multipropriedade, existem

atualmente cinco tipos, conforme ensina OLIVEIRA JUNIOR (2000, p.6):
a)
Perodo fixo consiste na aquisio de perodos semanais
por ano, ficando previamente estabelecida a data e a hora de entrada
e sada de cada ano.
b)
Perodo flutuante o comprador, quando adquire sua unidade,
opta por reservar diferentes semanas em uma ampla faixa, de modo
que, em cada ano, poder ser contemplado em algumas semanas.
c)
Perodo fixo e flutuante acumula as caractersticas desses
dois anteriores.
d)
Semanas partidas o proprietrio utiliza sua unidade somente
durante alguns dias de sua semana, reservando os demais dias para
utilizao posterior dentro do mesmo ano.
e)
Perodo rotativo especialmente aplicvel nos complexos em
que se vendem tempos de uso grandes, formados por vrias
semanas; os tempos de uso vo, a cada ano, variando, de modo que
todos os proprietrios possam desfrutar de seu tempo de uso em
todas as semanas do ano.

2.4 NATUREZA JURDICA DA MULTIPROPRIEDADE

Divergem os doutrinadores sobre a natureza jurdica da Multipropriedade,

sendo certo que muitos veem a multipropriedade como direito pessoal e, nessa
perspectiva, apresentam os doutrinadores diversas possibilidades, conforme leciona
OLIVEIRA JUNIOR (2000, p. 15/16), seja como pacto entre os titulares de quotas
indivisas sobre um imvel, seja na forma de uma sociedade civil ou de uma
sociedade annima, seja como uma cooperativa ou como uma universalidade de
bens.
J h quem defenda que, na verdade, a multipropriedade se trata de direito
real e no meramente obrigacional, pois no h como ver a multipropriedade como
sendo um direito pessoal, devido a necessidade de uma maior proteo ao seu
titular. Outorga-lhe, sim, um direito real que a propriedade em si, porm, direito
esse parcial ou fragmentado, face limitao temporal quanto ao uso, de forma a

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lhe permitir a segurana jurdica pela aquisio do domnio e sustentado por

instrumento pbico notarial passvel a registro imobilirio.
Atualmente, prevalece entre os doutrinadores a ideia que a multipropriedade
um novo regime jurdico imobilirio, onde prevalece o uso temporal da unidade, que
leva idia de utilizao de um imvel durante um perodo de tempo chamado de
turnos de utilizao.
O autor OLIVEIRA JUNIOR (2000, p. 28) ainda nos lembra da existncia de
uma teoria italiana que trata muito bem acerca da natureza jurdica da
multipropriedade, denominada propriedade quatridimensional, onde o tempo de uso
da unidade seria o elemento individualizador e definidor dos contornos de cada
direito de propriedade.
Muitos afirmam que devemos incluir a multipropriedade no Condomnio
Voluntrio (art. 1314 do CC), onde duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem,
ou seja, surge da vontade das partes.
Tal corrente sustentada pelo Enunciado n 89 do Conselho da Justia
Federal que dispe que dever se aplicar os arts. 1331 a 1358 do Cdigo Civil no
tocante multipropriedade. Referido entendimento corroborado pela jurisprudncia
de nossos tribunais.
Por fim, conveniente mencionar que multipropriedade cria um direito especial
de usar, gozar e dispor da propriedade, cuja limitao no apenas condominial,
mas principalmente temporal. Como o direito que se pretende adquirir recai sobre
um imvel especfico, h necessidade da existncia de uma lei regulando a
possibilidade deste registro voltado especialmente ao tempo da utilizao e no
somente ao bem adquirido por cada condmino (BADAR, 2012, p. 2).

2.5 MULTIPROPRIEDADE E SUA APLICAO NO BRASIL

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Em nosso pas, a Multipropriedade apareceu na segunda metade do sculo

XX como uma espcie de nova modalidade de condomnio, caracterizado pelo uso
temporrio do imvel, onde uma nica unidade residencial era vendida a vrias
pessoas.
Conforme a lio do mestre Gustavo Tepedino, na multipropriedade imobiliria
diversos proprietrios repartem o aproveitamento econmico de certo imvel em
turnos

intercorrentes,

normalmente

semanais

anuais,

destinando-os

discriminadamente a cada um dos titulares, com exclusividade e carter perptuo,

de tal sorte que a cada multiproprietrio corresponda o direito de aproveitamento
econmico de uma frao espao-temporal, incidente sobre determinada unidade
imobiliria em perodo certo do ano, sem concurso dos demais. (TEPEDINO, 2001,
p. 3)
O instituto da multipropriedade est disciplinada na legislao de vrios
pases como Estados Unidos, Portugal, Espanha, Frana, Itlia. No entanto no Brasil
no existe legislao sobre o tema, sendo que, na falta de lei prpria e especfica, a
multipropriedade tambm se vale do regramento do condomnio edilcio para existir
e se desenvolver.
Nesse contexto comenta Gustavo Tepedino (2001, p. 117):
Nada obsta a regulamentao da multipropriedade pela Lei n.
4.591/64, mediante a disciplina fixada pela conveno de
condomnio, que especifique as normas de conduta dos
multiproprietrios no tocante ao uso das partes comuns,
administrao do complexo imobilirio e, inclusive, aos limites de
cada utente ao aproveitamento de sua prpria unidade autnoma. A
conveno, uma vez regularmente aprovada pela assemblia de
multiproprietrios, tem eficcia perante terceiro, nos termos do art.
9. 2..

Com relao funo social, o citado autor ensina: mais adequada, portanto,
como critrio de aferio da legalidade da conveno da multipropriedade,
apresenta-se a verificao, em cada clusula, de sua compatibilidade com a funo
social da multipropriedade, destinada a permitir a utilizao de uma pluralidade de
titulares sobre um mesmo suporte fsico, e tendente, em ltima anlise, a viabilizar o
efetivo aproveitamento dos bens econmicos, de forma distributiva e racional, no

19

tempo e no espao, em benefcio do interesse (individual e familiar) extrapatrimonial,

constitucionalmente tutelado, relativo ao acesso segunda casa e ao lazer, como
manifestao da personalidade humana. (TEPEDINO, 2001, p.118/119 )
Este fenmeno imobilirio tem por intuito tambm trazer e concretizar a
funo social do imvel, pois satisfaz e proporciona a um nmero maior de pessoas
a propriedade e a fruio exclusiva de um mesmo bem imvel. Isto significa um
efeito multiplicador no que concerne ao bem estar, desenvolvimento, justia social e
valorizao do trabalho. Sociabiliza-se, assim, o imvel com muitos proprietrios
utilizando a mesma base material em variados turnos de tempo.
Com o tempo, a multipropriedade mostrou-se uma opo interessante para a
segunda casa, destinada ao lazer, tornando-se um atraente produto para a
indstria turstico-hoteleira, pois garantiu ocupao quase que permanente para
complexos tursticos que, de outra forma, somente seriam habitados nas pocas de
altas temporadas.

CONCLUSO

20

A propriedade se transforma com ao longo da histria, estando em constante

desenvolvimento, sempre acompanhando a evoluo da sociedade e os anseios dos
indivduos, motivo pelo qual de liberal passou a social, deixando de ser absoluta e
possibilitando

surgimento

de

novos

institutos

jurdicos,

dentre

eles

Multipropriedade.
Em virtude do surgimento de novas figuras imobilirias, o regulamento
tradicional da propriedade se mostrou deficiente, razo pela qual necessrio uma
reestruturao da propriedade, com a criao de legislao e instrumentos capazes
de atender as novas situaes.
Desta forma, necessrio aceitar a natureza dos direitos reais como relativa,
e abrir o sistema, permitindo o registro de direitos que influenciam a propriedade,
fazendo com que o mundo jurdico, de fato, corresponda ao mundo material.
A diviso da propriedade em turnos de dias, semanas ou meses, trazida pela
Multipropriedade veio aprimorar o setor turstico e imobilirio, para melhor
aproveitamento econmico e responder aos anseios da populao, pois o mesmo
imvel servir a diversos proprietrios de uma forma menos custosa, dando
competitividade.
A multipropriedade imobiliria no Brasil por no possuir regulamentao
prpria at ento, poder ser regulado supletivamente pelas normas concernentes
ao condomnio edilcio, adaptando-o as suas particularidades, pois a fixao de
tempo para o uso de cada proprietrio, titular do compartilhamento, no desnatura a
propriedade.

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