You are on page 1of 26

PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2015.0000181578

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n


9168965-41.2007.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante
ASSOCIAAO

DOS

ADQUIRENTES

DE

APARTAMENTOS

DO

CONDOMINIO RESIDENCIAL TORRES DA MOOCA (AJ - FLS 976),


apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO
BANCOOP.

ACORDAM, em 9 Cmara de Direito Privado do Tribunal de


Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao
agravo retido e deram parcial provimento ao recurso, vencido em parte o 3
Juiz que dava em maior extenso e no declara. V.U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores


ALEXANDRE LAZZARINI (Presidente sem voto), GALDINO TOLEDO JNIOR
E MAURO CONTI MACHADO.

So Paulo, 17 de maro de 2015.

Piva Rodrigues
RELATOR
Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

APELAO

CVEL

COM

REVISO

Adquirentes

de

9168965-41.2007.8.26.0000
[antigo 541.056.4/5-00]

APELANTE:

Associao

dos

Apartamentos do Condomnio Residencial Torres da Mooca (AJ)


APELADO: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de
So Paulo - BANCOOP
COMARCA: So Paulo

F. Central Cvel, 26 Vara

Cvel (n proc. origem: 583.00.2006.219778-4)


VOTO: 6899

AO COLETIVA SENTENCIADA PELA IMPROCEDNCIA DOS


PEDIDOS
INICIAIS,
DESTINADOS

REGULARIZAO
DE
EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO HABITACIONAL. BANCOOP.
AGRAVO RETIDO. Mantido o deferimento da iseno de custas
autora-apelante, entidade sem fins lucrativos destinada tutela de
interesses individuais homogneos de projeo fundamental
(moradia). Recurso desprovido.
APELAO PELA ASSOCIAO-AUTORA. Acolhimento parcial.
1. APLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
Adeso de adquirentes cooperativa objetivando a aquisio de
unidade habitacional: roupagem de contrato de compromisso de
compra e venda e relao de consumo, a resultar na aplicabilidade dos
preceitos do CDC.
2. PROMOO DE REGISTRO DE INCORPORAO E AVERBAO DE
EDIFICAES. INSTITUIO DE CONDOMNIO PARCIAL. Cooperativa,
de fato, exerce atividade empresarial condizente com a incorporao
imobiliria regulada pela Lei n 4.591/64. Desnecessrio, in casu, o
referido registro da incorporao, substitudo por ordem de instituio
parcial de condomnio sobre as unidades autnomas j edificadas, sob
pena de multa diria de R$ 1.000,00 (um mil reais). Precedente desta C.
Corte.
3. REFORO DE CAIXA E RESDUO FINAL. INEXIGIBILIDADE.
Montantes cobrados a ttulo de reforo de caixa ao longo da execuo
das obras e de resduo final. Ainda que no constatada nulidade da
clusula 16 que os embasa, a inexigibilidade de tais valores

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

reconhecida, vista do descumprimento das regras estatutrias e


legais para mensurao e cobrana desses montantes. Determinada
expedio de termos de quitao para os associados que terminaram o
pagamento do preo e, quanto s unidades j entregues, ordenada a
outorga das escrituras definitivas, devendo as demais ser
regularizadas aps o trmino da construo do terceiro bloco.
Precedentes desta E. Cmara.
4. CONSERTO DE VCIOS E DEFEITOS NOS EDIFCIOS J ERIGIDOS E
CONSTRUO DE TERCEIRO BLOCO, AINDA INACABADO. Prazo de
180 (cento e oitenta) dias para o reincio das obras do bloco C, aps
publicado o acrdo que julga a apelao, passveis de incidir, no
descumprimento, as sanes de multa diria de R$ 5.000,00 (cinco mil
reais) e, por analogia, destituio da cooperativa por assembleia de
adquirentes, consoante acentua o artigo 43, inciso VI, da Lei n
4.591/64. Impossibilidade de condenar a r-apelada aos consertos nos
blocos A e B, pelo relato genrico exposto na inicial, sem lastro em
prova tcnica do nexo de causalidade.
5. DESCONSIDERAO DA PERSONALIDADE JURDICA, com
responsabilizao pessoal de componentes de rgo diretivo da
cooperativa. Discusso relegada fase de cumprimento de sentena.
6. DISTRIBUIO PROPORCIONAL DOS NUS DA SUCUMBNCIA.
7. SENTENA REFORMADA. Apelo provido em parte.

Na ao coletiva ajuizada pela Associao dos


Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Torres da Mooca
contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo

BANCOOP,

objetivando, em sntese, declarao de nulidade de clusula de cobrana de


valores e pleitos condenatrios de multa e de obrigao de fazer referentes ao
indigitado empreendimento imobilirio a cujo nome a associao-autora faz
meno, alm de outros pedidos includos com a emenda da petio inicial, o
E. Juiz de Direito Csar Santos Peixoto proferiu sentena (fls. 971/2, em
29.06.07, 6 vol. dos autos), de relatrio adotado, julgando improcedente a
demanda.
Opostos embargos de declarao, foram acolhidos
para declarar a iseno do pagamento de custas e a suspenso da
exigibilidade das verbas de sucumbncia em benefcio da parte autora (fls.

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

976). Deciso atacada por agravo retido pela parte requerida (fls. 1.010 e ss.).
Inconformada,

associao-autora

apela

(fls.

982/1.003, 6 vol.).
Em preliminar, postula pela aplicabilidade do CDC
espcie, porque os moradores se investiriam como consumidores equiparados.
No mrito, pugna pela condenao da apelada a
registrar a incorporao imobiliria e averbar as construes j realizadas, a
mando da Lei n 4.591/64.
Pe-se pelo reincio imediato das obras do bloco
remanescente, com cominao de multa diria.
No que toca ao custo da obra e ao preo ajustado
pelo empreendimento, refora a tese de quitao: os adquirentes das trs
torres teriam desembolsado, no total, a quantia aproximada de R$ 15,8
milhes de reais ao cabo de dezembro de 2005, em detrimento de custo global
da obra, relativamente inferior j que originalmente fixado em R$ 12,5 milhes,
e depois reajustado para R$ 12,6 milhes.
Como consectrio, sustenta que a cobrana de
reforo de caixa e, futuramente, de saldo residual pela apelada desprovida
de fundamento jurdico. Aponta, de um lado, que o estatuto da cooperativa
dispe pela inequvoca necessidade de deliberao em assembleia geral para
se previamente apurar e autorizar dficit justificativo desses aportes
extraordinrios, e, de outro, no caso concreto, essa referida convocao
assemblear no teria sido implementada (fls. 997). Pede, com isso, a
declarao de nulidade da discutvel clusula 16 do Termo de Adeso, que
autoriza o aumento abusivo do preo e, por decorrncia lgica, a inexigibilidade do 'reforo de
caixa' e do 'saldo residual', com o consequente reconhecimento da quitao das obrigaes
contradas pelos Associados, afastando o risco da pena de eliminao

(fls. 998).

Nos requerimentos, a associao-autora postula o

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

conhecimento e provimento do recurso, com pedido de antecipao de tutela


recursal para o fim de reconhecer os associados como consumidores
equiparados, conceder benefcios existentes no CDC e tambm julgar
procedentes os pedidos iniciais, em especial para determinar (i) registro da
incorporao imobiliria; (ii) reincio das obras do Bloco C; (iii) declarao de
nulidade da clusula 16, que autoriza aumento abusivo de preo, e de (iv)
inexigibilidade de montantes cobrados a ttulo de reforo de caixa e
apurao final, (v) com inverso, a final, dos nus da sucumbncia

(fls.

1.003).
Regularmente processado, o recurso foi recebido e
respondido (fls. 1.026/52).
Subiram os autos em 30 de outubro de 2007, com
distribuio ao E. Des. Paulo Alcides em 06 de novembro seguinte, todavia
redistribudos ao presente Relator, em razo de preveno (fls. 1.100).
Seguiram-se,

adiante,

variadas

juntadas

de

documentaes pelas partes.


Destaca-se a petio de fls. 1.166 e seguintes (com
documentos de fls. 1.171 a 1.398, 6 e 7 vols.), em que a parte apelada
Bancoop vem informar fatos novos supostamente interferentes na resoluo
da lide, consubstanciados: (i) na realizao de Assemblia Geral Ordinria de
19 de fevereiro de 2009, em que teriam sido aprovadas as contas da
cooperativa relativas ao intervalo de 2004 a 2008, por significativa maioria de
cooperados, o que conduziria ao inquestionvel reconhecimento de existncia
de dficit no empreendimento Torres da Mooca; (ii) na entabulao de acordo
entre Ministrio Pblico Estadual de So Paulo e a Bancoop, j homologado,
em que o parquet reconheceu que a Bancoop legtima Cooperativa Habitacional regida pela
Lei 5.674/71 (sic) que tem por finalidade propiciar a seus associados e cooperados a aquisio
e construo, a preo de custo e pelo sistema cooperativo, de imvel destinado moradia
familiar

(fls. 1.168) e, com isso, haveria a clara e nica incidncia dos

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

dispositivos da Lei Federal n 5.764/71.


Sobre

essa

documentao,

parte

apelante

Associao Torres da Mooca ofertou manifestao (fls. 1.499/1.506, 8 vol.; e


docs. de fls. 1.507/1.628), referindo irregularidades na noticiada assembleia e,
ainda, anotando impugnaes dos interessados para anulao do acordo
celebrado entre a Bancoop e o Ministrio Pblico Estadual.
Deferido o pedido de tramitao do feito sob o
regime de prioridade, em razo da faixa etria de certos cooperados da
associao-autora (fls. 1.668 e 1.683).
Petio da Bancoop (fls. 1.493/4, 8 vol.), em que
postulou a homologao de acordo, no qual um dos cooperados, Sr. Alexandro
Coutinho do Amaral, reconheceu o dbito correspondido pelo preo de custo do
imvel adquirido

(fls. 1.494) e o correspectivo dever de pagamento. Pleito

indeferido pela deciso de fls. 1.686.


Opostos embargos de declarao (fls. 1.691/5)
contra as decises de fls. 1.683 e 1.686, foram acolhidos para atrelar o
deferimento do trmite prioritrio justificativa de se evitar pulverizao de
demandas individuais (...) enquanto aviada a possibilidade de soluo do feito, de
maneira coletivizada, mais clere e uniforme, aos titulares da relao material
discutida (fls. 1.699).

Regularizados, retornaram os autos concluso


para julgamento definitivo, anotado para ocorrer em conjunto com a Apelao
Cvel n 9172296-31.2007.8.26.0000, relativa medida cautelar tambm
sentenciada improcedente em primeiro grau.
o relatrio.
I - De logo, cumpre apreciar o agravo retido
interposto pela parte requerida Bancoop contra a deciso que deferiu, no

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

julgamento dos embargos de declarao contra a sentena, a iseno de


custas parte autora-apelante.
Nas razes do agravo retido, a r Bancoop
desenvolve raciocnio a contrario sensu: em no sendo o caso de se processar
a demanda sob o rito e regime da ao civil pblica (previstos nas Leis n
7.347/85 e 8.078/91), a parte autora no seria dotada do direito subjetivo
iseno automtica de custas (cf. fls. 1.010/1.020). Pede, enfim, o provimento
para reformar a deciso que recebeu o apelo, decretando-o deserto.
Regularmente reiterado e, com isso, conhecido, o
agravo retido no comporta provimento.
Como premissa, a questo da legitimidade ativa fora
resolvida na sentena como positivamente existente em favor da associao,
sem impugnao, pelo tempo e modo cabvel, pela parte r-apelada.
Afinal, ao examinar o mrito da causa e julgar
improcedente a demanda, ainda que de forma mediata, o juzo compreendeu
pela subsistncia das condies mnimas ao processamento da ao.
Seguindo, consta que o ajuizamento da ao
coletiva restou fundado simultaneamente no artigo 5, inciso XXI, da
Constituio

Federal

(que

dispe

as

entidades

associativas,

quando

expressamente autorizadas, tm legitimidade para representar seus filiados judicial ou


extrajudicialmente) e no artigo 82, inciso IV e 1, do CDC (que prescreve

serem sujeitos legitimados ativos, em concorrncia com os titulares dos


interesses e direitos protegidos pelo cdigo, as associaes legalmente
institudas para a tutela desses direitos).
Essa circunstncia de se tratar de uma ao coletiva
na tutela de direitos individuais homogneos, no uma ao civil pblica, no
tem o condo de rechaar a aplicao equiparada de demais regras,
compatveis, constantes de diplomas legislativos que prevejam demandas de

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

equivalente carter coletivizado.


Sob pena de inefetividade do acesso jurisdio e
de pulverizao de demandas de relevncia social que podem merecer
regramento
instrumentos

equalizado,

mister

processuais

considerar

coletivos

que

conforma

um

essa

sistemtica

conjunto

de

permevel,

intercambiando-se, na medida do possvel, mediante aplicaes subsidirias


de prerrogativas e nus prescritos a um ou outro mecanismo processual.
Como adiantado ocasio da deciso proferida s
fls. 1.697/9, possvel concluir, por fora da aplicao conjunta dos
dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor (que adiante se motivar e
concluir como autorizada pelas circunstncias do caso concreto) e subsidiria
da Lei de Ao Civil Pblica, que a entidade coletivizada, uma associao sem
fins lucrativos, se investe na qualidade de substituta processual1, passando a
agir, em nome prprio e autorizada por inequvoca disposio estatutria
baseada na lei, na defesa, em juzo, dos interesses substanciais alheios
relacionados

mediatamente

ao

direito

de moradia, pertencentes aos

adquirentes daquele empreendimento imobilirio e revestidos de projeo


eminentemente fundamental.
Por essa razo, sobre a associao-autora pode
incidir a iseno de custas prevista pelo artigo 116 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, que conferiu nova redao ao artigo 18 da Lei de Ao Civil
Pblica, tambm reproduzido esse teor no artigo 87 do prprio estatuto
consumerista.
Conclui-se desprovido o agravo retido, mantido o
1

Sobre o assunto, confira-se precedente do C. STJ relatado pelo E. Min. Felix Fischer, ementado da
seguinte forma: PROCESSUAL CIVIL. ASSOCIAO DE CLASSE. LEGITIMIDADE. SUBSTITUIO
PROCESSUAL. ART. 46, PARGRAFO NICO. INAPLICABILIDADE.
I - As associaes civis quando postulam direitos individuais de seus associados atuam como substitutas
processuais.
II - A limitao de litigantes prevista no art. 46, pargrafo nico, restringe-se ao caso de litisconsrcio
facultativo, no podendo ser aplicada quando a ao proposta por associao de classe na defesa dos
interesse dos seus associados. Recurso provido. (REsp 552907/DF, Rel. Ministro Felix Fischer,
Quinta Turma, julgado em 23/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 360)

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

deferimento da iseno do pagamento de custas autora-apelante e


cognoscvel o apelo.

II

Passa-se ao exame do recurso de apelao,

cujas razes so convincentes modificao do julgado para a procedncia


parcial dos pedidos iniciais.

II.1. - Inobstante o respeito manifestado pela


fundamentao sucinta e direta constante da sentena prolatada, a tese de
que a cooperativa desencadeadora do empreendimento imobilirio se qualifica
como sujeito insuscetvel de ser atingido pelas responsabilidades e deveres
fixados na Lei n 4.591/64 e no Cdigo de Defesa do Consumidor no se
coaduna com o contexto ftico produzido e o ordenamento jurdico vigente.
Ao reverso do defendido pela r-apelada e do
corroborado na sentena, a relao jurdica entre a r e os adquirentes do
empreendimento imobilirio no pode ser entendida como associativa ou
cooperativa propriamente dita.
No mbito das relaes envolvendo associaes ou
cooperativas para fins de incorporao e construo imobiliria, h muito vem
se orientando a jurisprudncia no sentido de dar prevalncia ao tipo de relao
manietada entre as partes em detrimento ao tipo societrio da parte
vendedora.
Apesar de se intitular como uma cooperativa, a rapelada consiste numa fornecedora de um produto, uma unidade autnoma
imobiliria, responsabilizando-se primordialmente pela sua edificao, cuja
contraprestao constitui-se pela sequncia de contribuies mensais
desembolsadas pelos interessados.

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Pretendem os cooperativados, assim, com a sua


adeso entidade, adquirir um bem imvel, o verdadeiro produto
comercializado, e no participar, em condio de affectio, de uma entidade
associativa. Desligam-se, to logo obtido e quitado o bem imvel, da
cooperativa.
Acertadamente, pois, se imputar judicialmente a
natureza jurdica do instrumento particular firmado entre as partes litigantes
como promessa de compra e venda, impropriamente rotulada de termo de
adeso a cooperativa.
Como consectrio, deduz-se a aplicabilidade plena
dos dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor ao negcio jurdico
entabulado, evidente a relao de consumo travada entre os envolvidos, de
um lado o interessado na aquisio de bem imvel para efetivao de
residncia prpria, pelo outro, a cooperativa, estruturada, desde os primrdios,
na condio de associao destinada a proporcionar aos seus associados, a
construo e aquisio de unidade habitacional, (sic) imobiliria e a sua integrao
comunitria (fls. 287, art. 5 do Estatuto Social da Cooperativa, 2 vol.).

Vale constatar tambm que a r-apelante consiste


em uma cooperativa que, em seu nascedouro, veio para destinar melhores
condies a seus associados para o atingimento do desejo da propriedade de
uma casa prpria, mas se agigantou de tal maneira a abranger, no s
interesses relacionados ao grupo inicialmente beneficirio (bancrios), para se
estender a toda a sociedade, em corporificao e expanso de uma atividade
empresarial lucrativa.
Mostra-se, de fato, como uma incorporadora,
organizadora de financiamento imobilirio (vide dico do artigo 29 da Lei n
4.591/64, ao qual parece perfeitamente se ajustar espcie), e no
propriamente uma cooperativa.

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

III. luz desse enquadramento ftico-jurdico, a rapelada Bancoop se obrigou a promover a implantao e construo de
conjunto residencial habitacional intitulado de Torres da Mooca, com entrega
de unidade autnoma aos associados da autora-apelante, que subscreveram
termos de adeso respectivos formalizando o interesse na aquisio de tais
apartamentos.
Segundo a narrativa da autora, fora anunciado,
originalmente em fevereiro de 2000, um preo pelo bem individualmente
considerado que variava de R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) a R$
55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), a depender da rea do apartamento
(de dois ou trs dormitrios), com preo total de custo originalmente estimado
em R$ 12,5 milhes de reais para os trs edifcios. Prazos de entrega das
unidades nos trs prdios, contados da data da aprovao do projeto, tambm
se alternavam entre 28 a 56 meses (fls. 84).
A celeuma, ento, se instaurou nesses termos.
Embora (i) aprovado pela prpria Bancoop o custo
total da construo em R$ 12,6 milhes (em junho de 2003) e (ii) documentado
o aporte, em benefcio do empreendimento, da quantia de R$ 15,8 milhes
(proveniente do pagamento das prestaes contratuais pelos adquirentes entre
o perodo de junho de 2000 a dezembro de 2005, segundo clculos por eles,
autores, apresentados) [fls. 05 e 528], a associao-autora levantou que a
Bancoop (a) paralisou totalmente as obras do terceiro bloco, sem justa causa;
(b) promoveu construo defeituosa do bloco B; (c) no registrou a
incorporao imobiliria, nem (d) averbou a edificao dos blocos A e B, a
ponto de gerar impossibilidade de individualizao e discriminao das
unidades.
Em

continuidade,

observada

limitao

da

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

devoluo do recurso operada em conformidade com as razes deduzidas,


concluiu a autora-apelante que as unidades adquiridas estavam, em sua
maioria, plenamente quitadas, tanto em virtude da arrecadao ter se
estabelecido em patamar superior ao custo estimado da obra, quanto pela
nulidade da clusula 16 do termo de adeso previsvel da cobrana da
apurao final, reputada como expediente malicioso para evitar a entrega do

termo de quitao e da respectiva outorga da escritura definitiva.


Como contrapartida, a r-apelada em contestao
reafirma a tese de que, atualmente, o empreendimento est deficitrio e
denota que o reforo do caixa variaria, de acordo com a unidade autnoma
atribuda a cada cooperado, na faixa de valor aproximada entre R$ 30 mil e R$
40 mil, a ser pago em prazo de vinte e quatro meses a partir de abril de 2007
(fls. 853/54). Ainda suscitou que o prazo de entrega do terceiro bloco,
nominado Juari, inclusas as reas comuns, est estimado em dezoito meses
contados da retomada do ritmo normal das obras (fls. 657). Defende a r,
enfim, ser obrigao dos cooperados pagarem o preo de custo das unidades
habitacionais como condio para a continuidade das obras (fls. 647).

IV.

De

sapincia

geral

essa

problemtica

envolvendo as diversas construes levadas a cabo pela Bancoop ser


recorrentemente apresentada no Judicirio paulista, com repercusso em
seriados precedentes emitidos por este Tribunal.
Criteriosamente analisada a contextura probatria
do feito e contextualizadas as alegaes de cada parte, parece recomendar a
espcie o alinhamento jurisprudncia dominante, no sentido de reconhecer,
pela ordem:

IV.a) irregularidade na ausncia do registro de

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

incorporao, determinado em lugar, pela economicidade, seja registrada a


constituio do condomnio edilcio, especificao parcial relativa s torres j
edificadas e a conveno condominial;

IV.b) a validade da clusula 16 do termo de adeso


cooperativa, mas a ilegalidade, em concreto, no procedimento de cobrana
de valores a ttulo de reforo de caixa e/ou apurao final, pela no
demonstrao que os custos exorbitantes se relacionem estritamente obra
em destaque;

IV.c) obrigao da r-apelada Bancoop de reiniciar


as obras do terceiro bloco, independentemente do pagamento do reforo de
caixa solicitado, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de
multa diria e com obrigao de prestar contas aos adquirentes, de modo
peridico a cada trimestre.

Os demais pedidos, como se ver no item IV.d.,


devero ser julgados improcedentes.

IV.a. Por primeiro, consigne-se que a lei especfica


de condomnios e incorporaes prev incisivamente que o interessado em
exercer a atividade de incorporao, relativa promoo e realizao de construo,
para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas

registro

do

(art. 28, 1, Lei n. 4.591/64), dever proceder a prvio

empreendimento no cartrio imobilirio

competente, com

apresentao de uma srie de documentos, antes de apontar o negcio

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

venda (art. 32 da mesma lei).


Referida

disposio,

de

carter

cogente

publicidade do empreendimento, deveria ter sido compulsoriamente seguida


pela r, equiparada como incorporadora.
Ocorre que no se mostra econmico, do ponto de
vista de custo e de tempo aos prprios adquirentes, que a cooperativa seja
agora compelida a realizar o registro da incorporao, ainda mais quando a
realidade ftica sinalize, no estgio atual, a j existente edificao de duas das
trs torres previstas inicialmente do projeto bsico, com notcia de imisso na
posse dos moradores em seus respectivos apartamentos.
Da se mostrar mais interessante coletividade
envolvida,

at

em

respeito

segurana

jurdica

ao

futuro

do

empreendimento, reconhecer-se a obrigao de fazer, dirigida r-apelada,


consistente no registro da constituio do condomnio, sua especificao,
ainda que de modo parcial (j que estritamente relativa aos blocos j
construdos), e sua conveno.
Tudo para a finalidade de se regularizar, em cartrio
de registro de imveis, a adequada existncia das unidades autnomas e se
possibilitar a outorga de escritura definitiva dos imveis aos seus titulares que
tenham quitado o preo.
Inclusive, mencionada orientao vem inspirada em
precedente em caso anlogo, de lavra do Eminente Desembargador Francisco
Loureiro, referido na pea de resposta do apelo (fls. 1.040):

REGISTRO DE INCORPORAO - Construo pelo


regime associativo de custo da obra - Omisso da L.
4.591/64 e das Normas da Corregedoria Geral da Justia
a respeito da sua obrigatoriedade - Ausncia de indcios

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

de que a forma social cooperativa mascara atividade


empresarial - Falta de risco imediato na ausncia do
registro da incorporao
Medida dispendiosa e
rigorosamente intil queles que j receberam as
unidades - Pedido de resoluo automtica em noventa
dias, em relao queles que no receberam as
unidades, se mostra incompatvel com o registro, de
custo elevado e a ser repassado aos prprios
cooperados. - Recurso provido.

(Agravo de Instrumento n 471.689.4/9-00, 4


Cmara de Direito Privado, j. 07.12.2006)
Como

resultado

da

dispensa

do

registro

de

incorporao, acaba por ser rejeitada, em virtude de prejuzo, a aplicao de


multa prevista no artigo 35, 5, Lei n 4.591/64.

IV.b. Em ponto seguinte, discute-se a validade da


clusula 16 do contrato, encarada pela r-apelada como fundamento
cobrana de reforo de caixa e apurao final, bem como, na hiptese de ser
reputada vlida, se devem ser considerados, ou no, inexigveis tais valores.
Eis o teor da clusula atacada:
CLUSULA 16

APURAO FINAL:

Ao final do empreendimento, com a obra concluda e


tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos
para com a COOPERATIVA, cada um deles dever,
exceto no que se refere a multas ou encargos previstos
no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de
diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a
unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os
reajustes previstos no presente Termo

Em leve digresso, a r-apelada sustenta, nas

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

contrarrazes do apelo, a possibilidade de violao ao princpio da


congruncia e julgamento extra ou ultra petita caso seja apreciado o pedido
declaratrio de inexigibilidade do reforo do caixa, porque o qualifica como no
deduzido na petio inicial nem em seu aditamento.
Todavia, tal tese defensiva no merece vingar.
A prpria r-apelada admite que o ato de cobrana
de reforo de caixa contra os consumidores fora ultimada em momento em que
a demanda j se encontrava em curso (como noticiado pela prpria r em sua
pea de contestao, a assembleia da seccional do empreendimento que a
teria deliberado e aprovado ocorreu em maro de 2007, aps a propositura da
demanda) e, principalmente, que ela, a cobrana, se baseia na clusula cuja
validade ora se discute.
Ademais, deve ser levado em considerao o que
preceitua o artigo 462 do Cdigo de Processo Civil, ao admitir que Se, depois da
propositura da ao, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no
julgamento da lide, caber ao juiz tom-lo em considerao, de ofcio ou a requerimento da
parte, no momento de proferir a sentena.

Superado esse problema inicial, a clusula 16,


embora de difcil compreenso e oscilante a jurisprudncia sobre este assunto
em especfico, no deve ter a sua nulidade decretada.
Considerados o tipo de financiamento adotado para
o empreendimento, com tpico formato de construo a preo de custo, e as
prprias disposies estatutrias da cooperativa, referida clusula prescreve a
possibilidade de cobrana de valores a ttulo de apurao final, sob a forma de
rateio de despesas, desde que, evidentemente, as obras j estejam concludas
e os cooperados tenham cumprido com as suas obrigaes contratuais e,
como fator preponderante, assentido com a realizao desse custeio
suplementar,

mediante

participao

especificamente para uma tal finalidade.

em

assembleia

geral,

convocada

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Mesmo que no nula a clusula, os montantes de


apurao final e reforo de caixa, que nesta disposio contratual
tambm se baseiam, no se revelam exigveis em concreto.
O empreendimento imobilirio, como confessado
pela r-apelada, apenas est em seu estgio intermedirio, tendo sido
entregues duas das trs torres prometidas.
O estgio parcial das obras, no entanto, no afasta
a necessidade de que uma eventual cobrana de aportes intermedirios ou
finais seja dimensionada de forma escalonada de acordo com o encerramento
de cada fase, no em modo e tempo aleatrios como vem reiteradamente
fazendo a cooperativa, por vezes muitos anos aps a entrega das obras, como
verificado nesse e em casos anlogos j apreciados pela jurisprudncia desta
Corte.
No se deve esquecer que a cooperativa ps em
perspectiva uma legtima expectativa dos cooperados sobre adimplemento
substancial e integral do contrato, na medida em que documentalmente
exposto por ela prpria, a partir dos demonstrativos de clculos apresentados
junto Caixa Econmica Federal e coligidos junto inicial, que o somatrio
dos valores das obras nos trs edifcios no superaram, em absoluto, o
montante obtido dos cooperados a partir de suas contribuies mensais
e de outras receitas.
Alm disso, o reforo de caixa, cobrado dos
adquirentes no curso da demanda a ttulo de suporte do custo das obras
faltantes, no seguiu um adequado procedimento de mensurao e cobrana.
Apesar de estarem proporcionalmente repartidos em
conformidade com a frao ideal pertencente a cada um dos cooperados, no
restou provado que esses aportes extraordinrios tiveram relao com custos
necessariamente exorbitantes e diretamente relacionados obra deste

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

empreendimento em destaque.
Para a devida apurao de um suposto reforo de
caixa, restaria imperativo que toda a evoluo patrimonial do empreendimento
tivesse conduzido a essa situao, ou seja, que o preo originalmente
estimado

tivesse

sido

subestimado

seus

acrscimos,

apurados

paulatinamente com as obras, tenham resultado de atuao completamente


alheia atuao organizacional e executiva da cooperativa, em tpico caso de
excludente de responsabilidade.
Igualmente se exigiria haja ampla discusso pelos
cooperados, com assembleia geral especificamente agendada para tal fim,
bem como uma adequada comunicao e instrumentao dos prprios
adquirentes a respeito dessa deciso que, em tese, poder ensejar em
aumento do preo global de sua unidade autnoma.
Nesse ponto, falhou a r-apelada em considerar que
a assembleia geral convocada, dita como realizada em maro de 2007, anos
aps finalizao dos primeiros edifcios, teve a aprovao inequvoca nesses
moldes acima citados, quando, analisado o relatrio da ata assemblear, no se
pde concluir de forma idntica defendida pela r-apelada.
Ainda mais, em 2004, conforme relatrio de
atividades apresentado, a conta do empreendimento era superavitria (fls. 705)
e, no mnimo, j lhe era possvel determinar naquele ano, antes mesmo de se
iniciar a entrega das unidades autnomas, a forte plausibilidade de no
fechamento das contas do empreendimento.
Por sua vez, a aprovao das contas de vrios
exerccios de 2004 a 2008, detectada de assembleia realizada no ano de
2009, tambm no gera o efeito finalstico desejado pela r-apelada.
Em sua ata consta apenas uma concordncia

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

genrica, no especificada, pelos supostos muturios presentes quela


reunio em relao s contas e balanos relativos a esses perodos,
desprovida ela de qualquer explicao esmiuada sobre os dispndios
realizados e receitas obtidas.
No basta r-apelada sinalizar que cumpriu o
estatuto social ao fazer convocao para assembleias anuais e aprovao de
balanos, ou que toda documentao [relativa apurao final do custo]
permanece plena disposio dos mesmos para verificao na Cooperativa. No h

qualquer anotao das atas assembleares juntadas de que todo o


discriminativo de custos e respectiva aplicao no empreendimento tenha sido
efetivamente aplicado em concreto.
Como a r no demonstrou a origem das cobranas
impugnadas, nem que tenha realizado alguma assembleia especfica para
aprovao desse rateio e sequer apresentado balano pormenorizado com
parecer do conselho fiscal, inexigvel deve restar a cobrana tanto do
resduo final quanto do reforo intermedirio de caixa.
E no h se perquirir de contradio quanto
declarao da impossibilidade de exigncia de resduo final queles que ainda
no receberam as suas unidades autnomas porque ainda no construdas, j
que no se pode tratar diferentemente estes adquirentes-cooperados que
aderiram mesma cooperativa e pagaram similar valor comparativamente
queles que j tiveram as suas unidades entregues.
A

propsito,

Relatoria

aponta

inmeros

precedentes desta Colenda Cmara que seguem, nos pontos determinantes,


essa exata linha de pensar:

COBRANA DE SALDO RESIDUAL


improcedncia

Inconformismo

Sentena de

No acolhimento

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Ausncia de comprovao do trmino das obras - O


dbito

apontado

pela

autora

da

ao

veio

desacompanhado de demonstrativo especificado de sua


existncia relativa ao empreendimento em debate.
Recurso desprovido.

(Apelao 0014510-72.2010.8.26.0000, Rel. Des.


Piva Rodrigues, j. 04.10.2011)

Cooperativa

Habitacional

Ao

de

cobrana

Improcedncia - Inconformismo - Desacolhimento Embora

exista

decorrente

do

previso
custo

de

final

cobrana
da

obra,

de
no

resduo
houve

demonstrao dos gastos, tampouco de sua regular


aprovao - Assembleia, realizada no curso da demanda,
omissa quanto ao valor do saldo residual e a forma de
rateio - Precedentes deste E. Tribunal em casos
anlogos - Honorrios de sucumbncia fixados com
adequao -Sentena mantida - Recurso desprovido.

(Apelao 0028260-44.2010.8.26.0000, Rel. Des.


Grava Brazil, j. 02/07/2013; da mesma Relatoria
em mesmo sentido, citem-se Apelaes n
0629184-71.2008.8.26.0001,

j.

02/07/2013;

0114941-76.2008.8.26.0003, j. 02/07/2013)

1. COOPERATIVA HABITACIONAL ASSOCIADO QUE


ADERE COOPERATIVA TO SOMENTE PARA
ADQUIRIR

UM

COMPROMISSO
APLICABILIDADE

IMVEL
DE
DO

DISFARCE

COMPRA
CDIGO

DE

DE
VENDA

DEFESA

DO

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

CONSUMIDOR. 2. COBRANA DE APURAO FINAL


DO

EMPREENDIMENTO

INADIMISSIBILIDADE

ADERENTES QUE NO PARTICIPARAM DO RATEIO


FINAL VALORES NO COMPROVADOS E IMPOSTOS
UNILATERALMENTE
ABUSIVIDADE

PELA

RECONHECIDA

COOPERATIVA
PRECEDENTES

SENTENA MANTIDA.

(Apelao 9222292-61.2008.8.26.0000, Rel. Des.


Antonio Vilenilson, j. 11/06/2013; no mesmo
sentido, Apelao 9096315-59.2008.8.26.0000, j.
14.08.2012)

COOPERATIVA HABITACIONAL Pleito de reintegrao


de posse Improcedncia bem decretada - Cerceamento
de defesa Inocorrncia - Provas que deveriam ter sido
trazidas com a inicial - Promessa de venda e compra de
imvel - Construo a preo de custo que no supre a
necessidade de aprovao em assembleia geral ordinria
para deliberar sobre o rateio de eventual saldo residual Ausncia de qualquer comprovao nesse sentido Ilegalidade na cobrana de resduo final - Reduo da
verba honorria - Descabimento - Incidncia do artigo 20,
4, do mesmo Codex - Fixao dos honorrios
consoante apreciao das condies inerentes causa Litigncia de m-f afastada - Recurso provido em parte.

(Apelao 9184923-96.2009.8.26.0000, Rel. Des.


Galdino Toledo Jnior, j. 23/04/2013; no mesmo
sentido, Apelao 0199090-73.2006.8.26.0100, j.
13/11/2012)

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Cooperativa Habitacional (BANCOOP). Ao ordinria.


Nulidade

da

clusula

contratual.

Rateio

ilegtimo.

Repetio do indbito. Danos morais e materiais.


Outorga da escritura definitiva. Sentena de parcial
procedncia. Danos morais e materiais no configurados.
Apelao.

Julgamento

incorporao.

Pedido

extra
no

petita.

Registro

deduzido.

da

Inocorrncia.

Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Rateio


abusivo. Despesas no contabilizadas. Contas no
individualizadas

para

cada

empreendimento.

No

convocao de assembleia para este fim. No aprovao


pelos cooperados. Recurso no provido.

(Apelao 9095653-61.2009.8.26.0000, Rel. Des.


Silvia Sterman, j. 09/04/2013)

SALDO RESIDUAL DE AQUISIO DE IMVEL EM


REGIME DE COOPERATIVA CARNCIA DE AO
AFASTADA

APROVAO

DAS

CONTAS

EM

ASSEMBLEIA, CONFORME DETERMINA O ESTATUTO


DA COOPERATIVA, DIZ RESPEITO AO MRITO, E
NO

CONDIES

AFASTADA

DADO

RECURSO

JULGAMENTO

FUNDAMENTO

NO

DA

AO

PROVIMENTO

ARTIGO

DO
515,

CARNCIA

PARCIAL
MRITO,

3,

AO
COM

CPC

COOPERATIVA COBRANA DE SALDO RESIDUAL


CLUSULA

REDIGIDA

SEM

CLAREZA

VALORES

CALCULADOS DE FORMA UNILATERAL APLICAO


DO

CDIGO

DE

DEFESA

DO

CONSUMIDOR

CLUSULA ABUSIVA PEDIDO IMPROCEDENTE.

(Apelao 0132278-50.2009.8.26.0001, Rel. Des.


Lucila Toledo, j. 13/11/2012)

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Como concluso parcial a respeito dos montantes


cobrados a ttulo de reforo de caixa, incidentes ao longo da execuo das
obras, e de resduo final, ainda que no se constate nulidade da clusula 16
que os embasa, a inexigibilidade de tais valores reconhecida, vista do
descumprimento das regras estatutrias e legais para mensurao e cobrana
desses montantes.
Determina-se a expedio de termos de quitao
para os associados que terminaram o pagamento do preo (seja com
financiamento, seja pelo encerramento das prestaes peridicas) e, ao menos
quanto s unidades j entregues, se ordena a outorga das escrituras
definitivas, devendo as demais ser regularizadas aps o trmino da construo
do terceiro bloco. Preserva-se, nesses termos, a legtima expectativa dos
adquirentes.

IV.c. No prximo aspecto, deve ser reconhecida a


obrigao da r-apelada Bancoop de reiniciar a construo do terceiro
bloco, independentemente do pagamento do reforo de caixa solicitado,
dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, com obrigao de prestar
contas aos adquirentes, de modo peridico a cada trimestre, a respeito da
evoluo das obras, passveis de incidir, no descumprimento, as sanes de
multa diria de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e, por analogia, a destituio da
cooperativa por assembleia de adquirentes, consoante acentua o artigo 43,
inciso VI, da Lei n 4.591/64.
O objeto contratado, desde o incio, trazia a previso
de construo das trs torres do empreendimento imobilirio.
Como visto acima, no serve de justificativa ao

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

inadimplemento parcial verificado quanto s obras o fato alegado pela


Bancoop no sentido de que efetua seus empreendimentos pelo sistema de
autofinanciamento e proporciona unidades a preo de custo, apenas
originariamente estimado e passvel de sofrer variaes.
Tais variaes, muito embora sejam plausveis e
possam mesmo ocorrer, como j verificado no tpico IV.b. anterior, deveriam
estar lastreadas em documentao que demonstre a efetiva e justificada
incorrncia desses custos extraordinrios, fato visto, nos autos, como no
provado.
Respeita-se, assim, direito de adquirentes que, de
boa-f, celebraram o ajuste para a compra de sua unidade autnoma,
procederam aos pagamentos tempestivos das prestaes peridicas, mas se
veem provisoriamente ou impedidos de se imitir na posse (porque ainda no
construdo o edifcio) ou de obter a escritura definitiva do imvel (face
exigncia aleatria do reforo de caixa ou apurao final do empreendimento,
desprovida de justa causa).

IV.d.

Julgam-se improcedentes os demais pedidos

formulados na inicial.
Primeiro, o pedido de pronta desconsiderao
jurdica da Bancoop, deve ter apreciao relegada, somente se necessrio,
fase de cumprimento de sentena, quando podem ser apurados, na
eventualidade de total esgotamento patrimonial da pessoa jurdica, os
argumentos de desvio de finalidade dos administradores/membros do corpo
diretivo (listados s fls. 555 do processo, no aditamento petio inicial), ponto
em que a sentena se mantm como est.
Depois, muito embora a r-apelada no tenha

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

impugnado especificamente a tese de imputao de sua responsabilidade


realizao de reparos na torre B do empreendimento, rejeita-se sua
condenao aos consertos reclamados pela autora.
Houve a apresentao de um relato extremamente
genrico na exordial, desprovido de detalhamento tcnico da extenso e
origem dos danos e, especialmente, prova do detalhamento da extenso e
origem dos danos e nexo etiolgico com as unidades habitacionais j
construdas (blocos A e B), de responsabilidade da r-apelada.
V. No se verifica um decaimento mnimo dos
pedidos iniciais a ponto de atrair a incidncia do artigo 21, nico, do CPC.
A parte r dever suportar 70% (setenta por cento)
das custas e despesas processuais havidas ao longo do feito, enquanto que os
30% (trinta por cento) ficam a cargo da parte autora-apelante, isenta de um tal
pagamento conforme j reconhecido nesta mesma oportunidade.
Honorrios de sucumbncia arbitrados em favor dos
patronos da autora no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), face elevada
complexidade da causa e o longo perodo de tramitao do processo
(distribudo o feito no ano de 2006 na origem).
VI. Em resumo, a ao deve ser julgada procedente
em parte para o fim de:
VI.a. compelir a r-apelada a promover a instituio
parcial de condomnio sobre as unidades autnomas j edificadas, sob pena
de incidncia de multa diria de R$ 1.000,00 (um mil reais);
VI.b. declarar a inexigibilidade dos valores cobrados
pela r-apelada a ttulo de reforo de caixa e resduo final;
VI.c. determinar r-apelada que expea os termos

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

de quitao para os associados que terminaram o pagamento do preo e,


quanto s unidades autnomas j entregues, outorgue as respectivas
escrituras definitivas, devendo as demais ser regularizadas aps o trmino da
construo do terceiro bloco;
VI.d. condenar r a proceder construo do
bloco C do empreendimento Torres da Mooca, dentro do prazo de 180 (cento
e oitenta) dias, contados da publicao deste acrdo, passveis de incidir, no
descumprimento, as sanes de multa diria de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
e, por analogia, destituio da cooperativa por assembleia de adquirentes,
consoante acentua o artigo 43, inciso VI, da Lei n 4.591/64;
VI.e. repartir proporcionalmente a responsabilidade
pelo pagamento dos nus de sucumbncia (70% para a r e 30% autora
quanto s custas e despesas processuais, alm de verba honorria de R$
5.000,00 a ser paga pela r em benefcio dos patronos da autora), respeitada a
iseno reconhecida em favor da parte autora-apelante.
VII. Por tais fundamentos, d-se provimento em
parte ao apelo.
PIVA RODRIGUES
Relator