DIREITO IMOBILIRIO

BEM IMVEL: CONSISTE NO SOLO E EM TUDO QUE LHE

ACRESCIDO DE FORMA NATURAL OU ARTIFICIAL
Os conceitos de imvel rural e imvel urbano bem como sua distino no so
pacficos no Brasil.
A Constituio Federal, em seus Artigos 182 a 191, distingue os imveis com base,
unicamente, em sua localizao.
CONSTITUIO DA REPBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988
[...]
TTULO
Da

Tributao

do

VI
Oramento

[...]
CAPTULO
DA POLTICA URBANA

II

Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico

municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
1 - O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com
mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de
expanso urbana.
2 - A propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias
fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor.
3 - As desapropriaes de imveis urbanos sero feitas com prvia e justa
indenizao em dinheiro.
4 - facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea
includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no
edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento,
sob
pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificao compulsrios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso

previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros
legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro
imvel urbano ou rural.
1 - O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 - Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
CAPTULO
DA POLTICA AGRCOLA E FUNDIRIA E DA REFORMA AGRRIA

III

Art. 184. Compete Unio desapropriar por interesse social, para fins de reforma
agrria, o imvel rural que no esteja cumprindo sua funo social, mediante prvia e justa
indenizao em ttulos da dvida agrria, com clusula de preservao do valor real,
resgatveis no prazo de at vinte anos, a partir do segundo ano de sua emisso, e cuja
utilizao ser definida em lei.
1 - As benfeitorias teis e necessrias sero indenizadas em dinheiro.
2 - O decreto que declarar o imvel como de interesse social, para fins de reforma
agrria, autoriza a Unio a propor a ao de desapropriao.
3 - Cabe lei complementar estabelecer procedimento contraditrio especial, de rito
sumrio, para o processo judicial de desapropriao.
4 - O oramento fixar anualmente o volume total de ttulos da dvida agrria, assim
como o montante de recursos para atender ao programa de reforma agrria no exerccio.
5 - So isentas de impostos federais, estaduais e municipais as operaes de
transferncia de imveis desapropriados para fins de reforma agrria.
Art. 185. So insuscetveis de desapropriao para fins de reforma agrria:
I - a pequena e mdia propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu
proprietrio no possua outra;

II - a propriedade produtiva.
Pargrafo nico. A lei garantir tratamento especial propriedade produtiva e fixar
normas para o cumprimento dos requisitos relativos a sua funo social.
Art. 186. A funo social cumprida quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, aos seguintes
requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio
ambiente;
III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.
Art. 187. A poltica agrcola ser planejada e executada na forma da lei, com a
participao efetiva do setor de produo, envolvendo produtores e trabalhadores rurais, bem
como dos setores de comercializao, de armazenamento e de transportes, levando em
conta, especialmente:
I - os instrumentos creditcios e fiscais;
II - os preos compatveis com os custos de produo e a garantia de comercializao;
III - o incentivo pesquisa e tecnologia;
IV - a assistncia tcnica e extenso rural;
V - o seguro agrcola;
VI - o cooperativismo;
VII - a eletrificao rural e irrigao;
VIII - a habitao para o trabalhador rural.
1 - Incluem-se no planejamento agrcola
agropecurias, pesqueiras e florestais.

as atividades agro-industriais,

2 - Sero compatibilizadas as aes de poltica agrcola e de reforma agrria.

Art. 188. A destinao de terras pblicas e devolutas ser compatibilizada com a

poltica agrcola e com o plano nacional de reforma agrria.

1 - A alienao ou a concesso, a qualquer ttulo, de terras pblicas com rea
superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa fsica ou jurdica, ainda que por interposta
pessoa, depender de prvia aprovao do Congresso Nacional.
2 - Excetuam-se do disposto no pargrafo anterior as alienaes ou as concesses
de terras pblicas para fins de reforma agrria.
Art. 189. Os beneficirios da distribuio de imveis rurais pela reforma agrria
recebero ttulos de domnio ou de concesso de uso, inegociveis pelo prazo de dez anos.
Pargrafo nico. O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem
ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, nos termos e condies
previstos em lei.
Art. 190. A lei regular e limitar a aquisio ou o arrendamento de propriedade rural
por pessoa fsica ou jurdica estrangeira e estabelecer os casos que dependero de
autorizao do Congresso Nacional.
Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como
seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a
cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe- a propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Fonte
BRASIL. Congresso Nacional. Constituio da Repblica Federativa do Brasil de 1988.
Dirio
Oficial
da
Unio,
Braslia,
DF,
5
out.
1988.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constitui%C3%A7ao.htm>. Acesso em: 26
out. 2009.
O Cdigo Civil tambm utiliza o critrio da localizao do bem para
estabelecer a distino entre imvel rural e urbano.
O Estatuto da Terra Lei 4.504/64 utiliza critrios diversos, estabelecendo a
destinao do imvel como base para sua determinao como rural.
Dessa forma, o Estatuto da Terra considera como imvel rural aquele que,
independentemente de sua localizao, destine-se explorao agrcola.
Esse tambm o critrio utilizado pela Lei da Reforma Agrria Lei 8.629/93.
A jurisprudncia brasileira tem aceitado ainda o critrio da destinao do imvel para
definio dos tributos incidentes sobre ele.

Veja abaixo parte de ementas do Superior Tribunal de Justia e do

Tribunal de Justia de Minas Gerais neste sentido.
AgRg no Resp 679.173
"O critrio da localizao do imvel insuficiente para que se decida
sobre a incidncia do IPTU ou ITR ,sendo necessrio observar-se o critrio da
destinao econmica, conforme j decidiu a Egrgia 2 Turma, com base em
posicionamento do STF sobre a vigncia do DL n 57/66 (AgRg no Ag
498.512/RS, 2 Turma, Rel. Min. Francisco Peanha Martins, DJ de
16.5.2005)".
Embargos execuo Fiscal n 1.0515.06.016181-4/001
"TRIBUTRIO EMBARGOS EXECUO FISCAL COBRANA DE
CRDITO TRIBUTRIO IPTU CRITRIO DA DESTINAO ECONMICA
DECRETO-lei N. 57/66 NO INCIDNCIA. Existindo prova de que o
imvel objeto da tributao destinado economicamente atividade rural, deve
incidir sobre ele o ITR Imposto Territorial Rural , sendo certo que a anulao
do lanamento de dbito de IPTU sobre o mesmo bem medida que se impe,
mormente em se considerando a impossibilidade de bitributao".
Importante nesse passo esclarecer que caso a prefeitura do municpio
onde o imvel est localizado passe a cobrar Imposto sobre a Propriedade
Territorial Urbana IPTU, a Unio no poder mais exigir o ITR, sob pena de
bi-tributao.
Entendimento sobre um determinado assunto gerado a partir de um
conjunto de decises judiciais num mesmo sentido.
a sequncia de palavras chaves ou expresses que indicam o assunto
discutido na deciso do Tribunal.
Imvel Rural: A Lei 9.393/96 que dispe sobre o Imposto sobre a
Propriedade Territorial Rural ITR, que considera rural o imvel localizado fora
da zona urbana do municpio em 1 de janeiro de cada ano.
PLANO DIRETOR: Lei municipal que estabelece diretrizes para a
ocupao de uma cidade de populao superior a 20.000 habitantes.
Define a poltica de desenvolvimento e expanso urbana, estabelecendo
um modelo compatvel com a proteo dos recursos naturais, em defesa do
bem-estar da populao.
Introduo ao Direito Imobilirio
Unidade 1 Introduo

solo bem imvel

fora da natureza
fora do homem

Estatuto da Terra

explorao do imvel
agrcola
rural

Lei de Registros Pblicos matrcula no cartrio de registro de imveis

registro no INCRA - Certificado de cadastro de imvel rural - CCIR

identificao de imveis rurais

georreferenciamento
obrigatrio para todos os imveis rurais
Cadastro Nacional de Imveis Rurais

reserva legal

obrigatria para toda propriedade rural

rea criada para proteo da fauna, da flora e do solo

restries alienao

estrangeiro pessoa fsica residente no Pas e com CPF

rea do imvel no superior a 3 mdulos de explorao sem definio da
regio
propriedade rural no excedente dos limites percentuais de terras de
estrangeiros no municpio
imvel no situado em faixa de fronteira
estrangeiro sem outro imvel no Pas

casos de inaplicabilidade das restries

estrangeiro com filho brasileiro

estrangeiro casado com pessoa brasileira, pelo regime da comunho
universal de bens
transmisso do imvel a estrangeiro por sucesso herana , em caso de
morte do antigo proprietrio

empresa brasileira controlada por estrangeiros

fim da restrio s empresas brasileiras de capital estrangeiro