INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE

2006

PATROCINA

ROGER DEBARBIERI OLATE

El Manual
Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta tanto a Corredores
de Propiedades como a otros profesionales del rea inmobiliaria y al
pblico en general, que deben, en cualquier momento, sea en el ejercicio
de su actividad o como cultura general, emitir una opinin sobre el sistema
tradicional de operacin prctica del Corretaje de bienes races, de
manera tal, que puedan conocer las diferentes tcnicas que se emplean
en esta apasionante actividad comercial y profesional.
Para la confeccin de este Manual, se han recopilado diferentes apuntes
de profesores y opiniones de especialistas, peritos y profesionales de esta
rea, se ha desarrollado e interpretado diferentes formas y tcnicas de
corretaje, se han usado definiciones y ejercicios comunes en los diferentes
textos de cada materia, tanto nacionales como extranjeros de modo de
enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se
han trascrito y/o resumidas leyes, cdigos y definiciones tcnicas slo con
fines didcticos.

La nica intencin de efectuar este trabajo ha sido reunir en un

documento opiniones y antecedentes de mltiples fuentes, para poder
explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al
conocimiento real del mercado comercial de los bienes races urbanos.
El objetivo de este Manual de Corretaje de Propiedades
El Mercado de los inmuebles tiene caractersticas econmicas muy
particulares, que lo distinguen y diferencia de otros mercados. En l inciden
no slo factores propios del mercado, sino tambin las polticas
econmicas y sociales que adoptan los gobiernos, produciendo
fluctuaciones de notable variacin.
Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general
estn bastante informados sobre los aspectos relevantes de una operacin
comercial inmobiliaria, pero debe tenerse presente que cada inmueble es
nico, cada comprador es nico y cada vendedor es nico y todos ellos
estn relacionados entre s frente a una transferencia.
De la capacidad del Corredor de Propiedades para efectuar la
negociacin depender el xito de la gestin encomendada y su trabajo
profesional ser plenamente reconocido y satisfactoriamente remunerado.
Si, por el contrario, la gestin del Corredor es deficiente, las partes
involucradas en el negocio lamentarn haber accedido a este servicio y el
descrdito y desprestigio no solo ser para ese mal gestor comercial sino
que para todos aquellos que hemos hecho de esta profesin nuestra nica
fuente laboral.
Es sabido que en el Corretaje de Propiedades se incorporan la totalidad de
las ciencias y tcnicas existentes en el Mercado Global: Tanto es as que el
Corredor deber conocer, ms all de lo normal, las diferentes leyes que
tienen relacin con las operaciones inmobiliarias y, en la medida que
avance en el tiempo, la experiencia que cada negocio le entregue lo
dotar de un bagaje legal con conocimientos suficientes para entender e
interpretar muchas situaciones de orden jurdico.
El desarrollo de las ciudades va de la mano con la urbanizacin y que
sabemos que es un proceso social, con causas y efectos de diferente tipo:
social, econmico, cultural y poltico y cada uno de ellos deber estar en
nuestro conocimiento para conocer las tendencias que seguirn a nuestras
ciudades de hoy.
La urbanizacin implica tambin cambios en los patrones de produccin y
consumo, en comparacin con la zona rural, dando as origen a una
economa fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los
3

servicios., materias todas que tendremos que abordar en algn momento

con conocimiento y opinin.
Tambin nuestra actividad se realizar en la ciudad que es el lugar en que
se desarrolla mayoritariamente el hbitat del hombre contemporneo y
ser nuestra gestin imaginativa la que deber interpretar ese hbitat.
En la medida que se consolide y organice la ciudad, sus bienes races
tendern a recibir plusvalas las que irn creciendo en el tiempo segn
sean las intervenciones en la ciudad, tanto del Estado como de los
privados.
Administrar los recursos de los inversionistas ser otra de las tareas de estos
Corredores de Propiedades. En el convencimiento de que la gestin de
administracin es de absoluta confiabilidad sobre la persona o empresa,
ser necesario robustecer los conceptos ticos y morales involucrados en
el manejo del dinero de terceros.
Ser tambin el Administrador de Comunidades el llamado a cuidar los
bienes de la copropiedad y con ello cuidar decididamente la plusvala en
contraposicin con la ruina inmobiliaria.
El Mercado tiene tantas otras materias que debern estar ms que en el
lxico del Corredor, en su cultura y capacidad, pues sern de permanente
uso y entendimiento para su gestin: entender la macroeconoma y la
microeconoma, finanzas, el financiamiento a la demanda y a los
proyectos, el Marketing y los modernos procesos de la venta profesional,
sern rigurosamente solicitados por los actores de cada negociacin en
que intervenga un corredor de propiedades.
Todo ello nos lleva a generar un documento, el que es totalmente
perfectible en el tiempo, pero que hoy estamos seguros, sirve de gua
acadmica a quienes lo emplean en sus inicios en el Mercado del
Corretaje y queda como un documento de consulta para aquellos que ya
han comenzado a dominar estar materias.
A unos y otros les deseo el mayor de los xitos dentro del Corretaje de
Propiedades, pues creo que el Mercado es extenso y las oportunidades
laborales estn vigentes para que todos podamos participar dentro de l
sin herir soberanas laborales de nadie.
Los requerimientos del mundo moderno no permiten que las negociaciones
comerciales de bienes races sigan siendo atendidas por personas no
debidamente capacitados para tal propsito y menos por aprendices o
personas ajenas al propio mercado, que nacen, tanto espordica como
espontneamente y creen estar en condiciones de efectuar un ensayo
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inmobiliario con los recursos de terceras personas, poniendo, en alto riesgo,

valores que la mayora de las veces, son de alta significacin patrimonial y
familiar.
Por ello, creo que este Manual es el camino natural para completar y
ampliar la formacin de los corredores de propiedades y ser,
indudablemente, bien acogido por todos aquellos profesionales que
deseen ampliar su horizonte con otras visiones del corretaje y ms an, por
aquellos que recin se inician vislumbrando una salida laboral mediante
una capacitacin adecuada para un desempeo profesional de alto
nivel.
Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las
diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con
las otras mltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes races en
general, se encuentran en cada zona.
El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotidiano y
de sus observaciones se podrn extraer innumerables conceptos que
permitirn un ms acertado ejercicio comercial.
Si este es un primer paso en esta disciplina, creo que con el apoyo de este
Manual, ese paso ser mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores, estimo
que el prximo ser ms slido.
Roger Debarbieri Olate

EL MERCADO INMOBILIARIO
INTRODUCCIN
El desarrollo tecnolgico general y los significativos avances en materia de
informacin han permitido posibilitar a oferentes y demandantes acceder al
mercado inmobiliario en condiciones de relativa igualdad y satisfaccin.
Aceptando al mercado como un adecuado asignador de recursos, observamos
que esto no siempre sucede, debido a factores proteccionistas que en exceso
algunos Estados practican.
El Estado chileno, en trmino macroeconmico, se desenvuelve exitosamente,
actuando en su desarrollo por imitacin y directrices de pases desarrollados.

En lo que respecta al rea inmobiliaria, ste, est en constante crecimiento

penetrando prcticamente todos lo segmentos socioeconmicos de la
poblacin; afectando eso s, con mayor inconveniente a los sectores de menos
recursos, por el crecimiento explosivo del valor del suelo que dificulta la
rentabilidad del Producto Inmobiliario a esa escala.
Pretendiendo sealar solo algunas variables del acontecer inmobiliario ( mercado,
tecnologa, aspectos legales, etc.,) es dable suponer que la mayor interaccin de
stas, como su debida prioridad, permitir tanto a inversionistas como usuarios,
producir y acceder respectivamente a un bien inmobiliario de mayor calidad y
satisfaccin.
Para que lo anterior se cumpla, es necesario proveer a los Protagonistas del
Mercado Inmobiliario de informacin coherente y oportuna, para facilitar la
decisin de inversin y adquisicin; por lo cual la participacin del Estado como
regulador y la asesora en gestin inmobiliaria, se hace fundamental en un
Mercado, cada vez ms globalizado y complejo por sus mltiples alternativas de
eleccin y/o decisin.
Cabe hacer presente, que en el negocio inmobiliario es necesario favorecer la
transparencia del Mercado, a travs de la participacin de una adecuada
gestin inmobiliaria, de manera tal de fortalecer la transparencia y conducta de
la administracin de la informacin y comunicacin, lo que permitir disminuir la
incertidumbre y propiciar un clima favorable al desarrollo del negocio inmobiliario.
En los ltimos aos se ha observado un crecimiento general de la economa
apoyado principalmente por factores tales como, la elevada y constante
inversin extranjera, junto con la estabilidad poltica que puede apreciarse en el
pas. Este crecimiento econmico global trae como consecuencia un mayor
dinamismo en las actividades relacionadas con el rea de la construccin entre
otras, permitiendo as respaldar el sostenido crecimiento experimentado por la
construccin y la inversin inmobiliaria. De hecho la construccin inmobiliaria ha
experimentado un crecimiento constante en las ltimas dcadas, con promedios
anuales de 9,9% mientras el PIB nacional es del 6,4%. En los aos 1992 y 1993 el
sector creci 27% al presentar aumentos de 11,6% y 13,8% respectivamente.
Luego de estos espectaculares crecimientos, el ao 1994 no se present bien
para este sector, observndose una cada gradual, acentuada principalmente
durante el primer semestre de ese ao. No obstante, la actividad se mantuvo
estable durante 1995, 1996 y 1997 con crecimientos cercanos al 7%, siempre
superior al PIB.
La crisis asitica se inicia en Julio de 1997 pero recin en Enero de 1998 se reciben
los primeros anuncios de precaucin econmica dado por el Gobierno; anuncios
que invitaban, primero, a no endeudarse y, en Febrero de ese ao el anuncio es
drstico para nuestro mercado pues la autoridad llama a no gastar y menos
adquirir inmuebles debido a su alto precio, sembrando un alto desconcierto en la
demanda y provocando la paralizacin casi total del Mercado Inmobiliario.

El ao 1998, considerado como el inicio de la crisis en nuestro pas, encuentra a los

desarrolladores inmobiliarios con alto stock; las tasas bancarias bordean el 10%;
se siente la presin en el empleo; la demanda es exigente frente a las mltiples
ofertas iniciales de aquellas empresas con alto grado de endeudamiento. Todo
este cuadro se desplaza al ao 1999, ao que lleva al mercado inmobiliario a su
mnima movilidad. Aumenta el stock en todos los productos inmobiliarios, debido,
fundamentalmente, al efecto inercia de los aos anteriores, obligando a los
constructores a terminar las obras ya en desarrollo y replantearse aquellas en
proyecto, debido a la incertidumbre del tiempo restante para la recuperacin
econmica nacional. En esta etapa el Gobierno implementa nuevos beneficios
tributarios para los inmuebles nuevos acogidos al DFL-2 de 1959 que provocan un
leve despertar en el nivel de mximo beneficio. El ao 2000 recibe la parte final
de este beneficio pero no es relevante en el Mercado, finalizando con un stock
menor y que pareciera estar controlado, a partir de la detencin de la
edificacin y la presentacin de nuevos proyectos hasta que las seales de la
economa sean ms auspiciosas.
Durante este perodo de crisis, que lleva 4 aos, los inmobiliarios han desarrollado
diferentes estrategias de venta: La primera de ellas fue reducir los valores en 5%;
reduccin de valor que alcanz a mediados del 2000 a un promedio de 17,6%;
otra alternativa que aparece en el mercado de los departamentos nuevos, es el
arrendamiento durante 15 meses con promesa de compraventa, aplicando parte
o toda la renta al precio de venta; Sorteos de diferentes especies por la compra
de departamentos; gran despliegue de excelentes terminaciones y
equipamientos agregados para motivar a la demanda; etc., la mayora de estas
promociones sin mayores resultados.
A comienzos de este ao (2001), el Mercado Inmobiliario recibe los primeros
sntomas de recuperacin: se reducen los descuentos; se observa mayor
presencia de visitas a los conjuntos habitacionales y edificios; los bancos
internalizan la reduccin de tasa decretada por el Banco Central; los
desarrolladores inmobiliarios visualizan, especulativamente, que el stock existente
se reducir a partir de mediados del 2003 haciendo muy atractivo el negocio
para el ao 2004 y, si la economa mantiene el ritmo actual, el 2005 terminar con
cifras rcord de ventas y nueva edificacin, y para el 2006 tendremos
nuevamente las cifras de bonanza de los aos 96 y 97.
El buen momento por el que atraviesa el sector ha provocado dura
competencia en los proyectos en venta. Se ha observado mayor promocin de
alto costo; los proyectos presentados estn respaldados por empresas solventes y
acreditadas y no como en los inicios de la dcada pasada que se vio invadido el
mercado con agentes e inversionistas externos, no profesionales del sector,
incursionando, ocasionalmente en busca de mejores beneficios comparativos.
Por otro lado, la especializacin del producto inmobiliario, la alta gestin y la
tecnologa globalizada han trado a nuestro pas a 7 empresas multinacionales de
gestin inmobiliaria. (EE.UU., Inglaterra, Francia). El precio se los inmuebles se ha
mantenido y las rentabilidades reciben leve recuperacin.

LOS RECURSOS DISPONIBLES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS:

La necesidad de disponer de terrenos ha incidido en el aumento del costo global
de los proyectos, dado que el precio del terreno debera representar no ms del
20% de los costos, y por lo tanto, su valor es en funcin de la cantidad de metros
cuadrados que pueden construirse en cada sitio (potencialidad del suelo).
Pese al fuerte incremento en el precio de los terrenos, la rentabilidad del sector
contina atractiva y la utilidad de un proyecto inmobiliario puede variar entre 18 y
22% de la inversin total, pudiendo llegar a cifras sobre el 30% en buenos
proyectos.
Si se observa los boom de 1981 y 1991, ellos no son comparables en cifras,
tampoco lo son en sus causas y seguramente tampoco lo sern con el prximo.
Mientras en 1981 uno de los principales motores de la construccin fue la masiva
colocacin de crditos habitacionales, en cambio el auge del ao 1991 tiene
bases bastantes ms slidas, adems, hay coincidencia en que la economa
seguir sana y no presenta desequilibrios macroeconmico, es decir, esto no es
una situacin artificial , existe mayor control en los bancos para otorgar los
crditos tanto a constructores como compradores, adems, el valor de las
propiedades es menos especulativo.
Hoy, las condiciones generales del mercado inmobiliario son diferentes, la oferta
es estudiada para no saturar los mercados; la demanda es analizada para
conocer los nuevos gustos y necesidades; los materiales empleados en la
construccin son seleccionados dentro de los de mayor calidad; la demanda
est altamente informada tanto de los productos inmobiliarios como de los
sistemas de financiamiento, plusvala, rentabilidad, etc.
La baja tasa de inters en el sector inmobiliario lleva a rangos comparativos el
valor del dividendo con el valor del arriendo, an cuando los arriendos han
descendido, en promedio, en los ltimos 4 aos, en cerca del 19,5%, y la
rentabilidad a cado desde 14% en las mejores pocas a 5,5 a 7% en la
actualidad.
COMERCIALIZACIN INMOBILIARIA
La Gestin Inmobiliaria involucra a personas adems de inmuebles. Por lo tanto,
para tener xito en la intermediacin o participacin de los proyectos
inmobiliarios, se hace necesario conocer el producto que se negocia y todas las
formas de participacin posibles dentro del mercado de los bienes races.
Durante el desarrollo de este Diplomado ustedes han visto una variedad de
disciplinas que van conformando la teora fundamental para ingresar con
sabidura al mundo de los bienes races.

La suma de las materias tratadas permitir alcanzar el conocimiento de la ciudad,

la morfologa urbana, su trama, el componente constructivo, el financiamiento en
todas sus formas, tanto para los proyectos o emprendimientos inmobiliarios, como
para los compradores, las leyes que afectan y/o norman la construccin, aquellas
que nos facilitan los contratos y los mandatos mercantiles, las leyes que regulan la
convivencia de las comunidades, las que entregan incentivos tributarios a los
bienes races, el concepto del valor, la micro y macro economa que se
interrelaciona al mercado inmobiliario, etc.
Nuestro tema tiene por finalidad consolidar esta temtica en el negocio de los
bienes races y por lo tanto llevarla a la prctica como gestin inmobiliaria de
alto nivel profesional.
En resumen, los agentes vendedores de bienes races, los promotores de la
construccin y los gestores del mercado inmobiliario debern dirigir sus esfuerzos a
desarrollar aptitudes, y tener conocimientos operativos en las siguientes reas:
Estudios de mercado: comprender las condiciones del mercado para poder
asesorar a inversionistas, compradores y vendedores, sobre el momento
propicio de actuar.
Avalos: conocer las diferentes maneras o tcnicas para tasar una propiedad,
lo que incluye saber de tendencias de precios en las zonas, factores normales
de aplicacin en la valorizacin de inmuebles, observacin y ponderacin de
externalidades positivas y negativas, condiciones climticas, contaminacin,
reglamentacin y legislacin municipales o locales, etc.
Finanzas: asesorar a inversionistas, compradores y vendedores sobre las formas
del financiamiento y las mejores o mayores opciones en cada uno de los
sistemas propuestos.
Orientacin legal: aconsejar a las partes potenciales de un contrato, segn sea
la experiencia o dominio sobre el tema jurdico, respecto de las variables
normales de uso constante o bien la necesidad de acudir a un abogado frente
a la necesidad de materias ms profundas que aconsejen su intervencin.
Obligaciones: comprender las obligaciones legales y ticas que involucran la
gestin con el gestor y sus procesos ticos para unos y otros.
Distribucin del espacio interior: Comprender las necesidades de cada
segmento poblacional o grupo familiar referente a tipo de vivienda,
distribucin ptima, sistemas de moda en el diseo de las oficinas, galpones,
loteos, etc.
Detalles de construccin: asesorar a compradores sobre las posibilidades de
ampliaciones, modificaciones tendientes a modernizar espacios, trabajos de
remodelacin que podran tender a elevar o mantener el precio del inmueble,
etc.

 Conocimiento del sector y comunidad: poder indicar a los compradores los

equipamientos de que dispone el vecindario y las tendencias del mismo, etc.
EL PRODUCTO INMOBILIARIO
La comercializacin en el mercado inmobiliario est formada por macro grupos
los que a su vez se subdividen en subgrupos y stos, a su vez, pueden tener
nuevas divisiones:
Los Macro Grupos:
1.- Conocimiento del Mercado Global:
a) Situacin econmica general del pas.
b) Situacin Poltica y sistemas de cambios.
c) Dficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios
d) Incentivos para el Sector Inmobiliario: Regionales, zonales, otros.
e) Incentivos Tributarios Especiales.
f) Macro reglamentacin urbana.
g) Grandes Obras Pblicas; su impacto en el mercado.
h) Los grandes proyectos privados; su impacto en el mercado.
2.-

Conocimiento del Producto Especfico:

3.-

a) Stock en cada producto inmobiliario.

b) Localizacin de la oferta inmobiliaria.
c) Tipos de productos ofertados, estimaciones de cantidad.
d) Diseos y distribuciones ms requeridas por la demanda.
e) La moda, su influencia en el producto.
Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Ras.

a) Factores Directos
generales)
b) Factores Fsicos
c) Factores Econmicos
etc.).
d) Factores Urbanos:
4.-

(Factores

particulares,

zonales

(Obsolescencia funcional, econmica y fsica. )

(mayor y mejor uso; moda, tamao econmico;
(Centralidad, accesibilidad, etc. )

Conocimiento del Marketing Inmobiliario:

a) La captacin de clientes e inmuebles para su comercializacin.
b) Los instrumentos de la promocin del producto y del intermediario.
c) Los estratos sociales a los que est dirigido el producto inmobiliario.
d) Los apoyos en la gestin del marketing inmobiliario.

5.-

Conocimiento de diferentes instrumentos legales y normas de apoyo a la

gestin.

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a) Los contratos con el gestor y/o corredor de propiedades. (rdenes)

b) Los mandatos generales de administracin y su gestin eficiente.
c) Promesa, compraventa, arrendamiento, leasing, permuta, comodato,
etc.
d) La tasacin inmobiliaria, su especializacin como gestin habitual.
EL MERCADO INMOBILIARIO GLOBAL
A)

Situacin econmica del pas:

La estabilidad econmica del pas es factor preponderante en la decisin de

inversin inmobiliaria. Este factor de estabilidad debe ser medido en el largo
plazo, primero por cuanto la estabilidad se percibe as; luego por que los
inversionistas, cualquiera sea su tamao, recurren al historial econmico para
tomar su decisin de intervenir en un mercado cualquiera; adems, un pas
estable ( en el largo plazo ) incentiva a extranjeros a participar en l y ello debe
estar asociado a legislaciones econmicas consolidadas, que definan las tasas
impositivas a las utilidades; las formas de importar y exportar el capital de trabajo
inicial y sus utilidades posteriores; (las conversiones en moneda dura deben ser
garantizadas), etc.
La estabilidad econmica est adems asociada al crecimiento del poder
adquisitivo de la poblacin; asociada adems a la estabilidad laboral; al
crecimiento cultural y social, posibilitando que mayor cantidad de poblacin
acceda al mercado inmobiliario.
Se consolida el ahorro de las personas lo que permite a las empresas del sector
financiero generar instrumentos que activan ese mercado facilitando los crditos
de largo plazo a los potenciales compradores y de mediano plazo a los
proyectistas inmobiliarios.
Los sntomas de un sistema financiero sano se visualizan en las tasas de
instrumentos del Banco Central en el corto y largo plazo, afectando la primera a
los productos de consumo masivo y la segunda a los bienes races.
B)

Situacin Poltica:

El esquema poltico gobernante, an cuando no va asociado a la situacin

econmica del pas, resulta de gran influencia en la decisin de inversin, tanto
de los pequeos como medianos y grandes inversionistas y fundamental para los
inversionistas extranjeros.
La situacin poltica estable, an cuando se visualicen cambios de filosofas de los
partidos gobernantes, debe ser analizada en detalle, desde el inicio de la
campaa poltica a travs del programa de gobierno y fundamentalmente en lo
que concierne a la vivienda, el trabajo, la lnea de la economa de gobierno, los
subsidios a las clases sociales ms desposedas, la inversin proyectada en
infraestructura pblica, etc. De modo de poder formarse un cuadro anticipado y
no interrumpir las inversiones o los emprendimientos y proyectos inmobiliarios o
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bien poder enfocar stos hacia otros productos con mayores ventajas
comparativas. ( Obras Pblicas, Turismo, Equipamiento, Vivienda, etc. ) En pases
con polticas estables no se presentan cambios radicales en los perodos extremos
del mandato. (no existe el perodo esttico final de un gobierno y el perodo
esttico inicial del otro).
C)

Dficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios :

El dficit en cualquiera de los productos inmobiliarios y sus subproductos es parte

fundamental del Mercado. En primer trmino orienta a la oferta desde el
proyecto mismo; orienta al sistema financiero para participar acertadamente en
l y evitar crisis de sus clientes; orienta a los inversionistas en general; orienta a los
intermediarios para que se centren en los diferentes mercados de mayor
demanda; orienta al gobierno para aplicar sus polticas sociales; orienta a los
legisladores para definir las tendencias del presupuesto de la nacin, etc.
Este dficit, histrico en Chile, que representa las necesidades de vivienda que el
pas requiere, se mide, segn el ltimo censo, considerando la cantidad anual de
matrimonios; considerando la cantidad anual de viviendas que salen del parque
por ruina; considerando la tasa anual de crecimiento poblacional del pas y
restando las viviendas construidas en el mismo perodo. Hoy se manejan cifras
cercanas a las 500.000 unidades.
Por otra parte, la demanda se puede cuantificar por la cantidad inscripciones a
los subsidios del Estado y la cantidad real de subsidios otorgados; la cantidad de
arrendatarios que existen a nivel pas; la cantidad de Libretas de Ahorro para la
Vivienda; etc. Y bajo un anlisis detallado de estos parmetros, es posible tener
una acercamiento a la cifra total.
Adems se encuentra el dficit cualitativo de las viviendas y que recaen
fundamentalmente en aquellas construidas en la primera mitad de este siglo y la
mayora de las viviendas sociales de sobre 30 aos que presentan diferentes
causas de habitabilidad.
D)

Incentivos para el sector inmobiliario: De nivel Nacional, Regional y Zonal:

Los diferentes incentivos econmicos que se otorgan a las regiones y/o zonas
permiten intervenciones privadas que buscan el beneficio de tales incentivos y
que, si bien es cierto, algunos de ellos no lo reciben directamente los inversionistas,
facilitan a stos el desarrollo de proyectos de inversin con posibilidades ciertas
de menor riesgo, (mayor demanda ), mayor velocidad de recuperacin de la
inversin ( mejor velocidad de ventas ), y menor costo financiero ( uso de
capitales propios y capitales indirectos frescos proveniente de los compradores
).
Subsidio Habitacional Unificado.
Subsidios del Estado a Zonas Aisladas.
Subsidios del Estado al Sector Rural.
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E)

Subsidios e incentivos del Estado a Zonas Limtrofes. Ley Arica.

Declaracin de Zonas Libres de Impuestos. (Iquique).
Zonas de renovacin urbana. (Nivel Nacional) mayor subsidio.
Ley de Movilidad Habitacional.
Incentivos tributarios especiales:

DFL 2 de 1959
Zonas de renovacin urbana.
F)

Macro reglamentacin urbana:

Polticas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Creacin o generacin de subcentros zonales.
Polticas de descentralizacin urbana ( incentivos al exterior )
Movilidad habitacional
Leasing Habitacional
Corporaciones de Desarrollo Comunal.
Modernizacin de Planos Reguladores.
Disminucin zonas contaminadas por efectos externos (aluviones, Centrales
atmicas aeropuertos, playas, etc.)
Control del lmite urbano.
Cambios de usos de grandes zonas.
Colonizacin del pas.
G)

Grandes Obras Pblicas, su impacto en el mercado inmobiliario:

Est absolutamente claro que la intervencin del Estado acta incidentalmente

en la morfologa urbana, sus tendencias y su valor, sea a travs de obras propias,
concesionadas o proyectadas.
Entre las obras que provocan impacto general podemos mencionar los puentes,
las carreteras, los tneles, las vas elevadas y subterrneas, la vialidad
estructurante urbana, los sistemas de Tren Metropolitano, Tren suburbano y Tren de
larga distancia; la intervencin de las colinas; las remodelaciones de grandes
zonas;
los puertos y aeropuertos; adems se pueden mencionar las
modernizaciones en las instalaciones del sector pblico tanto en sus edificios,
cuarteles, reparticiones y servicios como adems en los Tribunales, Congreso,
Ministerios, etc.
Todas estas obras generan un polo atractivo de influencia para el sector
inmobiliario, sea de largo, mediano o corto alcance y adems generan muchas
expectativas positivas o negativas para las zonas de influencia que llevan a
especulacin inmobiliaria cuando se asume que sern positivas y a conflictos
cuando pueden ser negativas para un sector influenciado directamente por la
obra. ( Metro vs Gran Avenida), (Zonas agro-industriales en espera de cambiar a
agro-residenciales y stas a su vez con la posibilidad de ser maana zonas
urbanas); (Puente La Dehesa); ( Mejoramiento de Avenida Kennedy), etc.

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H) Grandes Proyectos Inmobiliarios Privados; su impacto en el Mercado.

Los grandes proyectos inmobiliarios del sector privado generan una influencia de
menor alcance y por lo general van desarrollando la moda futura que repercutir
en todo el sector y provocar externalidades, generalmente positivas, en todo su
entorno.
Estos proyectos privados pueden ser conjuntos o villas residenciales, condominios
en extensin; edificios de departamentos, de oficinas o institucionales, loteos
urbanos y rurales, residenciales e industriales, malls, mercados y ferias, complejos
tursticos, hoteles, moteles, centros vacacionales, cadenas gastronmicas,
colegios y similares, templos religiosos, cementerios, estadios deportivos, de
colectividades extranjeras e institucionales, hospitales y clnicas, centros de
artesanas, terminales de productos agrcolas, pesqueros, ferias de remate de
ganado, macro centros feriales, etc.
Cada uno de estos proyectos provocar externalidades positivas o negativas
que influirn directamente en el valor del suelo zonal y por ende en el valor de los
productos inmobiliarios terminados o proyectados.
Es claro que la mayora de las obras privadas generan plusvalas en todo el
entorno de sus desarrollos inmobiliarios y son los vecinos quienes reciben el
impacto positivo ( o negativo ) inmediato y no tanto el proyecto mismo, por ello,
en la generalidad de los casos, los desarrolladores y proyectistas inmobiliarios junto
a los inversionistas se aseguran en adquirir o reservar, espacios zonales inmediatos
de modo de recibir ellos mismos, en el sobreprecio futuro del suelo, parte de las
inversiones en las edificaciones e instalaciones, como plusvalas directas.
Conocimiento del Producto Especfico:
El Mercado Inmobiliario est conformado por diferentes productos y sub
productos clasificados segn sea el uso al cual estn destinados y las variables de
cada uno en cada caso. Como ejemplo citaremos algunos:
Vivienda:
Casas
conjunto

Primera Vivienda

Individuales,

en

condominio

Edificio

Mixto

Segunda Vivienda
Casas con uso comercial

Departamentos: Edificio residencial exclusivo

origen
Edificio con cambios de destino
Edificio 4 pisos o menos sin ascensor
Edificios sobre 7, 12, 15, 20, etc. pisos
torres
Departamentos loft, vivienda-estudio

de

Edificio Corporativo
Edificio de 4 a 7 pisos;
Edificio
en
Block,

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 Oficinas:
Intendencia

Edificios Corporativos del Gobierno:

Edificios Institucionales:

Ministerios,

Alcalda,

CTC, Emos, Nestl, Provida,

Entel,
Edificios de Oficinas: Centrales o en barrios de moda, con
Plantas libres o distribucin de puestos de trabajo, Inteligentes
o sin tecnologas.
Edificios mixtos:
Oficinas, departamentos y
comercio

Edificios de Estacionamientos

Propiedades Industriales en general, individuales, especficas, en condominio,

en loteos.
Sitios
residenciales,

Urbanos y rurales.
Con o sin subdivisin.
Zonas
de
expansin,

zonas

agro-industriales,

agro-

zonas agrcolas, mineras, forestales, tursticas, etc.

a) Stock en cada grupo de productos:
Existen empresas de estudios inmobiliarios que estn efectuando un seguimiento
permanente de los movimientos de productos del mercado. Estas empresas
entregan informacin a la prensa especializada y en ella consignan las
cantidades de stock existente en el producto matriz al que le suman las
incorporaciones detectadas tanto por los permisos de edificacin entregados por
las DOM., como por las estadsticas del INE que permiten su verificacin. Entre las
cifras ms prximas a la realidad se encuentran estas ltimas sin perjuicio de ello,
la Cmara Chilena de la Construccin lleva un seguimiento similar que representa
sobre el 80% del mercado especfico. Otras empresas se basan, para sus estudios,
en los antecedentes recibidos por prensa los que son actualizados por los
diferentes boletines de seguimiento estadstico del mercado.
La informacin sobre el producto matriz es global y no separa los diferentes sub
productos los que deben analizarse y depurarse para entenderse.
Esta
depuracin se obtiene por la recopilacin de antecedentes de ofertas y crnicas
de los diferentes proyectos inmobiliarios que son publicados peridicamente en
prensa, los que adems nos indican la moda y preferencia de la demanda.
Los stock ms visibles son aquellos que deben registrarse en las D.O.M. pues, hoy,
poder conocer la cantidad de parcelas de agrado en oferta es casi imposible
pues desde hace ms de 5 aos que se han venido acumulando en todas las
zonas agro residenciales y la demanda ha sido lenta suponindose que el stock
sobrepasa las 10.000 unidades sin embargo la oferta pblica no alcanza a la
cuarta parte.

15

Los abultamientos del stock, en algunos productos, se pueden tambin observar

en la promocin que se est haciendo de ellos; en los descuentos, el los
proyectos paralizados y, fundamentalmente a travs de las reuniones del
COVINSEP de la C.Ch.C. en donde una importante parte de las constructoras y
promotores de la construccin se dan cita para conocer la salud del mercado.
b) Localizacin de la oferta inmobiliaria:
Resultas necesario analizar los diferentes sectores en donde se est concentrando
la oferta de productos y adems analizar los factores de tal concentracin.
La localizacin de proyectos es factor relevante en el proceso de negociacin. Es
factor crtico del precio y de la respuesta de la demanda.
La localizacin INICIAL de un producto inmobiliario requiere de un profundo
anlisis de mercado pues las externalidades, por lo general, no las recibe el
proyecto mismo y por ello no es medible de inmediato, a diferencia de aquellos
promotores que siguen las tendencias iniciales y que llevan un grado de
conocimiento sobre el producto ofertado y la demanda posible. La diferencia se
aprecia en los costos directos los que van siendo cada vez ms ajustados, pues el
precio influenciado por las obras iniciales comienza rpidamente a elevarse y
encarece los proyectos futuros que deben salir al mercado en igualdad de
condiciones, generalmente con menos utilidades.
c) Tipos de Productos Ofertados:
Los diferentes productos inmobiliarios entran constantemente al mercado y las
variaciones de forma y fondo se van apreciando en las innovaciones de los
proyectos los que avanzan segn sea la incorporacin al mercado nacional de
las nuevas tendencias internacionales, que por lo general, llegan de pases ms
desarrollados, algunas de las cuales se adaptan a nuestra idiosincrasia o se
asocian a los proyectos de vanguardia.
Como un caso caracterstico de este comentario podemos mencionar el
producto industrial, el que nace hace ms de 6 dcadas con las grandes
estructuras de hormign creando verdaderos hitos industriales en las zonas en que
se establecen. Estas primeras fbricas se localizan en las periferias de la poca y
en sus entornos se construyen viviendas para sus trabajadores en diferentes estilos,
distribuciones y superficies de modo de atender a una variada gama de
funcionarios, empleados y obreros, siguiendo la moda europea de entre guerras
mundiales. En nuestro pas aparecen Yarur, Sumar, Fbrica de Gas, Mademsa y
otras, que van dando fisonoma a los sistemas industriales de la poca y que se
mantiene por varios aos.
Aparece el nuevo esquema de galpones en plantas libres de uno y dos pisos,
stos ltimos generalmente para industrias de confecciones.
Este modelo
industrial individual se mantiene por otros tantos aos y se generaliza en nuestro
pas, esta vez en zonas definidas por la autoridad y con fachadas sencillas
proporcionadas por la sola estructura del galpn, salvo casos excepcionales.
Debido a la contaminacin de Santiago, la autoridad define polticas generales
16

de atencin siendo una de ellas la relocalizacin industrial, esta vez al norte de la

ciudad, pensndose en las proximidades a los ejes viales Vespucio y Carretera
Norte, sector que recibe una importante atencin del Estado a travs de la
vialidad estructurante y sus diferentes conexiones, correspondindole al sector
privado generar el resto de las condiciones de la zona.
Nace as el sector
industrial de Quilicura el que se va extendiendo cada da en todas sus
direcciones, generando un centro de alto valor y sus respectivos crculos
concntricos que van dando forma de trbol de 4 hojas al mapa de valores del
suelo.
En esta zona se moderniza el concepto de industria, primando esta vez la gran
fachada, el uso de la imagen corporativa como fundamental, los grandes
espacios de circulacin redonda de vehculos pesados dobles, modernas oficinas
de trabajo administrativo, casinos, amplias playas de estacionamiento,
importante presencia de naturaleza (jardines), moderna iluminacin y
climatizacin, seguridad visible, grandes salones de exhibicin de productos,
excelentes instalaciones de reuniones de alto nivel, etc.
El concepto avanza y aparecen los condominios industriales que presentan
instalaciones comunes dentro de reas tambin comunes tendientes a minimizar
los costos de funcionamiento y pensando en las industrias pequeas que desean
tener presencia comercial.
Este producto industrial se encuentra actualmente en pleno proceso de
consolidacin y ya a parecido la Ciudad Empresarial la que pretende incorporar
toda una infraestructura de alta calidad tecnolgica como tambin los diferentes
equipamientos requeridos para las grandes empresas industriales tales como
hoteles de 5 estrellas, salas de eventos y congresos, restaurantes de conocida
calidad, seguridad computacional, edificios de oficinas inteligentes, zonas de
esparcimiento, jardines infantiles y parvularios, multicines y grandes tiendas, entre
otros.
d) Diseos y distribuciones requeridas por la demanda:
Es fundamental el anlisis de las preferencias de la demanda la que debe
abarcar mltiples consideraciones: desde el lugar de ubicacin, la clase del
producto ms buscado, (ordenes de visita registradas y analizadas a nivel
nacional), el diseo segn el producto, la distribucin segn las necesidades del
mercado (1 dormitorio y 2 baos en zonas residenciales centrales, por ejemplo ),
las terminaciones modernas y los espacios agregados o equipamientos necesarios
para el marketing, etc.
Siguiendo el ejemplo del punto c) anterior, se puede pensar que el futuro de las
industrias en nuestro pas podran presentarse diferente debido a que existen
consideraciones que en otros pases han comenzado a aplicarse,
fundamentalmente por la escasez de suelos y el alto costo de stos. (Japn) y
que est variando el tradicional esquema de instalacin industrial de uno o dos
pisos, para dar paso a los edificios industriales en altura cuyos procesos de
industrializacin de productos permiten que se desarrollen por mecanizacin sin
fin entregando en la primera planta un producto terminado, embalado,
17

rotulado, controlado en su calidad, valorizado y despachado a destino, listo para

su embarque. En estas industrias que son prcticamente ensambladores o
armadoras, la manufacturacin de sus partes y piezas se efecta en zonas
distintas, incluso en pases distintos donde el suelo an es accesible,
complementado por el bajo valor de la mano de obra. (pases asiticos),
Alemania, Estados Unidos, etc.
En el anlisis ms en detalle de cada producto deberemos cuantificar la oferta
de cada uno de ellos y luego analizar la demanda de los mismos: En nuestro caso
particular podemos mencionar los departamentos del sector San Damin: stos
presentan grandes superficies, equipamientos privados, dimensiones mayores a
las tradicionales, salones complementarios, escritorio, family room, rea de
servicios para varias empleadas, sala de chferes, etc. todo lo que se traduce en
mayor status, poca densidad poblacional residente, etc. y por consiguiente,
mayor valor. Estas unidades no sobrepasan las 12 ofertas las mismas que son
invisibles al pblico por su promocin directa. En el otro extremo tenemos los
departamentos ofertados en el eje de Avenida Cristbal Coln los cuales
mantienen una caracterstica casi uniforme : 3 dormitorios y dos baos,
estacionamiento y bodega y como equipamiento la piscina, sala multiuso,
lavandera, sauna, gimnasio, hoy biblioteca computarizada, sala de vdeo, juegos
infantiles, guardera infantil, etc. y que van cambiando de equipamiento entre
unos y otros como tambin de superficies tiles las que se movilizan desde los 70 a
los 140 metros ms terrazas y sus valores se van ajustando en la medida que el
stock va aumentando. Este anlisis lo podemos repetir en todos los productos y
sectores y concluiremos que hay una multiplicidad de situaciones en cada uno
de los casos analizados.
e) La moda:
Otro factor de gran importancia en el mercado inmobiliario y su comercializacin.
La moda es generalmente importada y adaptada a nuestro sistema de vida. Es
as como vemos los grandes proyectos inmobiliarios que se desarrollan a lo largo
del pas, sean de tipo turstico, residencial, industrial, parcelaciones, loteos, o bien
zonas que acogen un prototipo de status y producto que generan las
preferencias de un segmento de la demanda. (Departamentos en Reaca, La
Serena, Pucn, ), Parcelas estilo Country en Chicureo y las zonas aledaas a
Santiago y que se generaliza en las zonas prximas a todas las ciudades del pas.
Las ciudades satlites, (Lomas Lo Aguirre, Ciudad Satlite de Maip, Proyecto
Corauma, Proyecto Placilla, Proyecto Peuelas, etc.).
Zonas industriales (Quilicura, Pudahuel, Carretera a San Antonio), Proyectos
Tursticos: San Alfonso del Mar, Las Tacas, Las Brisas, Puerto Velero, etc. ). Edificios
de oficinas en el sector de El Bosque, Condominios de La Reina, Casas de
Pealoln, etc.
Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. Rs.:
El precio de los inmuebles est directamente influenciado por mltiples factores.
Estos pueden ser Directos, Fsicos, Econmicos o Urbanos.
a) Factores Directos:
18

Los directos son aquellos que, como su nombre lo indica, afectan directamente a
los bienes races. Estos a su vez se subdividen en Particulares, Zonales y
Generales.
Particulares Adecuacin del Terreno a la Edificacin
Forma del terreno
Ubicacin y localizacin
Topografa y Urbanizacin
Uso y destino
Equipamiento
Ambiente, panorama.
Leyes especiales ( Edificacin Protegida )
Zonales
Generales

Regulaciones Municipales
Externalidades positivas o negativas
Urbanizacin
Situacin del Mercado Inmobiliario
Situacin econmica y Poltica del pas
Reglamentaciones Macro habitacionales
Perspectivas de expansin urbana
Gravmenes y desgravmenes impositivos (zonas de colonizacin)
Creacin de nuevas zonas de desarrollo
Incidencia de grandes OO.PP.

b) Factores Fsicos: Son aquellos que afectan a la construccin: Estos son,

Obsolescencia funcional,
Obsolescencia econmica
Obsolescencia fsica.
c) Factores Econmicos Son aquellos que potencian el uso del suelo: Estos son,

Mayor y mejor uso

Rendimientos Decrecientes
Tamao Econmico
Economa de Escalas
Oferta y demanda
Monopolio,
Especulacin.

d) Factores Urbanos: Son aquellos que condicionan el valor del suelo segn sean
los procesos urbanos que le afectan: Estos son:
Centralidad
Vialidad y Accesibilidad
Segregacin
La promocin Inmobiliaria:
19

El marketing es el conjunto de actividades encaminadas a inspeccionar, analizar,

promover y satisfacer las necesidades del mercado inmobiliario.
El factor clave del xito o fracaso de una promocin inmobiliaria, es:

Investigacin y anlisis del mercado

Estudio del consumidor y sus motivaciones
Estudio del producto y su estrategia
Anlisis y eleccin de canales de distribucin
Organizacin y Control de la fuerza de ventas
Planificacin publicitaria, promocional y de relaciones publicas.

La promocin inmobiliaria est dirigida a dos objetivos fundamentales: Destacar

masivamente al gestor y al producto. Generalmente se busca planificar la
promisin en que ambos queden insertos dentro del mensaje.
El Gestor:
Debe hacer destacar su logo en toda actividad.
Debe introducirlo al mercado mediante la repeticin de imagen en todas las
formas y variedades posibles.
Debe buscar la asociacin del logo con calidad de gestin.
Debe buscar la asociacin del logo con preferencias de los oferentes.
Debe buscar nuevos clientes mediante todos los sistemas promocionales
posibles.
Para ello debe:
Ofrecer y realizar una gestin de calidad desde su inicio.
Ofrecer y realizar una gestin total incluyendo toda la asesora necesaria.
Ofrecer el servicio de pos venta.
El Producto:
Destacar las bondades del inmueble.
Destacar las caractersticas anexas del entorno.
Destacar los financiamientos y servicios ms convenientes.
Para ello se debe:
Seleccionar el texto del mensaje
Seleccionar el medio del mensaje
Seleccionar la periodicidad del mensaje.
La oportunidad de cambio del mensaje.
Operaciones de la Gestin Inmobiliaria:
Administracin

Administracin de Arriendos
Administracin de Edificios y Comunidades
Administracin de Centros Comerciales
Administracin de Condominios Industriales
Administracin de Condominios Tursticos
20

Compraventas

Individuales
Edificios y Condominios
Inmuebles varios: proyectos tursticos, hoteles, comercio,
cementerios, etc.
Establecimientos comerciales (patentes, marcas, mercaderas,

etc.
Estudios Inmobiliarios: Estudios de Oferta, Estudios de Demanda, Estudios de
Mercado, Estudios de Valores, Estudios de Proyectos
Formas de Captacin de clientes:
Al iniciarse en la gestin inmobiliaria, la captacin de clientes es fundamental
para el rodaje del corredor, pues, basndose en sus clientes iniciales sustentar su
gestin de promocin y su desarrollo futuro dentro de la actividad.
Existen algunas formas tradicionales para esta captacin inicial y que son
habitualmente utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestin,
sea profesional o comercial.
a) Carta Presentacin:
La presentacin del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus
relaciones ms cercanas, por ello, es habitual que se les enve una carta con un
texto sencillo y con las variaciones necesarias segn sea el grado de relacin o
afinidad que los une. ( familiares, amigos sociales, compaeros de estudios,
compaeros de trabajos anteriores, etc.).
Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las
cualidades de que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra
gestin. Por ejemplo:
Tipo de formacin profesional
Contactos y corresponsales
ofreceremos
Ubicacin de nuestras oficinas

Mercados que atenderemos

Asesoras
anexas
que
Gestiones que realizaremos

Es conveniente que el gestor, desde su inicio en esta actividad, presente una

imagen y ello hace pensar en la creacin de un nombre de fantasa y un logotipo
que sea repetitivo en lo fundamental (papelera, formatos, tarjetas, avisos,
carteles, artculos de promocin, volantes o panfletos, etc. )
b) Avisos de Captacin:
Otra forma de captacin de inmuebles es mediante el aviso promocional en
prensa y para ello deberemos fijarnos un mercado inicial contra el que
desarrollaremos nuestro anuncio. Este aviso en prensa deber tener algunas
condiciones bsicas:
(a) Fijaremos la tipologa del producto:

21

La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestin, buscar un

mercado global, pero, sin perjuicio de ello, nuestra bsqueda de productos se
podr centrar en aquellos que, de acuerdo a las condiciones del Mercado, sean
susceptibles de mayor demanda.
(b) Fijaremos las zonas de bsqueda:
Las zonas de bsqueda de inmuebles pueden corresponder a una amplia
extensin e incluso a una Comuna o bien a una pequea zona, sea un Barrio, un
Conjunto Habitacional de importancia, una manzana, etc.
Este sistema debe centrarse adems en un rango de valores de modo de
insertarse en el nivel de Mercado al que aspiramos, dentro de la Seccin
respectiva. Sin perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios en las columnas
de zonas escogidas y bajo el valor de nuestro Mercado, insertar un llamado de
bsqueda.
El aviso mayor desde (4 cm. x 1 columna) puede ir dirigido a un producto
especfico solicitado o bien un producto ficticio. En este caso se deber fijar las
caractersticas del producto que nos interesa captar de modo de contar con un
abanico de posibilidades de ofertas posteriores. Puede el aviso tambin hacer un
llamado de captaciones indirectas, en este caso se dirige al pblico en general
ofreciendo un servicio especial inmobiliario.
C) Captadores o Promotores:
Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores (as) mediante
un incentivo de ganancia interesante y trabajo libre de horarios.
Estos captadores o promotores deben seleccionarse segn sea el nivel de
propiedades al que est enfocado nuestro inters, sea para desarrollarnos en l o
bien para atender las solicitudes de demanda que hemos recibido. Una vez
seleccionadas las personas para dedicarse a la captacin deben ser entrenadas
de modo de salir a terreno con una capacitacin base pues sern nuestras
embajadoras y actuarn bajo nuestro nombre, mxime, si el producto al que
aspiramos captar, cuenta con condiciones especficas y caractersticas
particulares.
Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en un sueldo base o
bien un pago de movilidad ms porcentajes de los negocios realizados por la
oficina sobre inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno. Este porcentaje vara
segn la categora de la persona y los resultados del trabajo realizado. En el caso
de existir un pago de salario mnimo ms porcentaje, ste ser de entre el 10% y
25% del producto de la comisin completa; ello depender si se descuentan
gastos en que se ha incurrido por la promocin.
En el caso de no existir un salario fijo, el pago ser en base a comisiones de los
negocios de las propiedades aportadas por los captadores y en este caso podr
22

variar desde 25% hasta 50% de la comisin total percibida, segn el sistema de
gastos que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Otras
Inmobiliarias ofrecen premios segn volumen de operaciones que se logren. Estos
premios tambin estn representados en porcentajes.
Es conveniente indicar que los Gestores Inmobiliarios y los Corredores de
Propiedades que emplean captadoras a las cuales les da participacin o
remunera de cualquier forma, ste deber tributar en Primera Categora.
Las promotoras debern hacer Iniciacin de Actividades como comisionistas. Si
estas captadoras se desarrollan como Corredoras de Propiedades, debern
adems de hacer Iniciacin de Actividades en 2da. Categora, obtener Patente
Municipal en el lugar de Trabajo.
Si el Corredor tributa en 1ra. Categora podr contratarlas como empleadas bajo
el rgimen normal de trabajador. (Sueldo y porcentajes).
MEDIOS DE PROMOCION INMOBILIARIA
TELEVISION:
En La actualidad el sistema de Marketing Inmobiliario que mejor resultado
publicitario ha dado, fundamentalmente por el impacto que provoca en trminos
de masivo, directo, claro, cmodo, actual, etc., es la televisin con
programas especializados.
La promocin en TV va acompaada de reportajes de actualidad inmobiliaria,
muestra directa de ventajas comparativas ofrecidas en cada producto
inmobiliario, administracin precisa de los tiempos de visita a cada proyecto,
ventajas de optimizar la muestra televisiva y su repeticin constante, posibilidad
de almacenar y repetir en los conjuntos o inmuebles.
En el espacio de entrevistas permite, adems, ofrecer un importante grado de
capacitacin en cultura inmobiliaria, que ilustra, no solo al interesado en comprar,
en vender o arrendar un inmueble, sino tambin a los diferentes actores del
mercado inmobiliario y al pblico en general.
INTERNET:
Herramienta disponible libremente a los inmobiliarios para exhibir sus productos y
servicios en el pas y extranjero y que, en forma virtual, esttica o mvil, invita con
llamados visibles a revisar los proyectos en los detalles ms motivadores de
comercializacin. Pareciera ser que este sistema se masificar en el mundo,
fundamentalmente debido a su bajo costo actual y, en la medida que ms
personas accedan a Internet, mayor impacto provocar. Este sistema permite
agregados de gestin tales como: administracin de visitas; administracin de
productos; administracin de clientes y seguimiento de los mismos. El estar en la
red tambin permite la comunicacin inmediata entre los visitantes y la base

23

informativa, modificando, de esta manera, los rgidos horarios de trabajo

presencial de las personas. Permite reducir costos operativos y de personal.
REVISTAS Y PERIODICOS ESPECIALIZADOS:
Sistema muy empleado en pases desarrollados y que se distribuyen en forma
directa o indirecta, con costo o gratis y con amplia red de colocacin
permitiendo cubrir un importante mercado demandante. Este sistema ha tenido
varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no ha logrado alcanzar
xito debido a su costo y que no alcanza a cubrirse por lo pequeo del mercado
nacional y la obligacin publicitaria de estar presente en los medios de mayor
circulacin o preferencia de la demanda.
VOLANTES Y FOLLETOS:
Empleado generalmente por los proyectos inmobiliarios. Estos volantes son
distribuidos por promotoras en las cercanas del proyecto ofertado y con mayor
intensidad en los puntos de alto trnsito vehicular zonal. Segn las mediciones del
sistema de reparto indiscriminado, ste no es mayor al 1%, lo que es considerado
ptimo. Los folletos, por el contrario, son entregados en el proyecto en venta y
cumplen una funcin directa de ilustracin y motivacin a los visitantes quienes
son potenciales demandantes.
AVISAJE DESTACADO EN PRENSA:
Es el de mayor contratacin en la actualidad y se caracteriza por su alto costo de
publicacin. Presenta ventajas a los promotores inmobiliarios pues pueden
segmentar el nivel social al cual se destina el inmueble, por cuanto hay
estadsticas de lectura en cada medio de comunicacin escrita y adems existen
las estadsticas de circulacin.
Se puede considerar como desventaja la
necesidad de repeticin constante del aviso a fin de incentivar constantemente a
la demanda o capturar nuevos nichos de lectores.
CARTEL EN EL INMUEBLE:
Es uno de los sistemas directos de promocin de un bien raz considerado el ms
eficaz. Esto siempre y cuando el formato sea confeccionado profesionalmente
aplicando nuevas formas del marketing especialmente en el diseo de las letras,
logotipos, colores y formas.
En la actualidad existen grupos organizados de corredores que presentan un
cartel comn en diseo impactando positivamente en el mercado de la
demanda.
PORTALES DE ASOCIACIONES GREMIALES:
Las asociaciones gremiales vigentes poseen portales en sus pginas web que les
permite formar bolsa de productos inmobiliarios y que son frecuentadas por la
demanda.

24

ANTECEDENTES LEGALES
SUJETOS DEL DERECHO:
Es sujeto del derecho:
Todo ente susceptible de ser centro de relaciones de derecho, tanto activa como
pasivamente. Los sujetos del derecho son las personas.
Las personas se clasifican en:
1. - Naturales: Son personas naturales todos los individuos de la especie humana,
cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin.
Se dividen en chilenos y extranjeros.
Las personas naturales tienen existencia natural. Desde su nacimiento: separacin total
del vientre materno, sobreviviendo siquiera un instante.
Hasta su muerte, que puede ser:
Natural: Cesacin de las funciones fisiolgicas de la vida(se requiere muerte cerebral).
Presunta: Declaracin judicial respecto de una persona desaparecida de la que no se
tiene noticias, ignorndose si vive o no.
2. - Jurdicas: Son entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y
de ser representadas judicial y extrajudicialmente

Son distintas de las personas que las forman.

Tienen patrimonio propio y distinto.
Tiene voluntad y capacidad propia.

Las personas jurdicas pueden ser:

De derecho publico: Las que son representadas por el estado o en las que el estado
tiene participacin (tambin lo son el fisco, las municipalidades y las congregaciones
religiosas).

De derecho privado: Las que se rigen por las normas comunes del derecho privado y
no por las del derecho pblico.

25

Las personas jurdicas de derecho privado se clasifican en:

1. - Las personas jurdicas con fines de lucro y son las sociedades.
Las sociedades ms importantes son:
Las colectivas.
Las de responsabilidad limitada.
Las en comandita, que pueden ser: Simples o Por acciones
Las annimas, que pueden ser
: Abiertas o Cerradas
Personas jurdicas sin fines de lucro, y pueden ser:

2. -

Las corporaciones: Reunin de personas asociadas para el logro de un fin de

inters comn.
Las fundaciones: Son un patrimonio afecto, es decir un conjunto de bienes
destinados permanentemente a un fin de inters general dado por el fundador.

CAPACIDAD:
Tanto las personas naturales como jurdicas tienen capacidad.
La capacidad es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercerlos por si
sola (esto es, sin la autorizacin o ministerio de otra persona).
La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.
La capacidad de ejercicio es la aptitud legal de una persona para ejercer por si misma los
derechos que le competen, sin el ministerio o autorizacin de otra persona.
Las personas naturales pueden tener limitada su capacidad de ejercicio:
a) Son absolutamente incapaces:
1. - El infante o menor impber: -

Mujer menor de 12 aos

Varn menor de 14 aos

2. - El loco demente.
3. - El sordomudo que no puede expresarse por escrito.
Estas personas no pueden realizar acto jurdico o contrato alguno y si lo realizan, sus
actos o contratos no producen efectos, por ser absolutamente nulos.
b) Son relativamente incapaces:
1. - El menor adulto:

mujer mayor de 12 y menor de 18 aos

varn mayor de 14 aos y menor de 18
(Pero cuando actan en relacin con su patrimonio profesional o industrial son
plenamente capaces)
2. - El disipador interdicto:
El que gasta habitualmente en forma desproporcionada a sus haberes y sin finalidad
lgica alguna.

26

Estas personas pueden realizar ciertos actos jurdicos o contratos en determinadas

circunstancias, cumpliendo ciertos requisitos llamados formalidades habilitantes.

OBJETOS DEL DERECHO

Los objetos del Derecho son los Bienes.
Los Bienes consisten en cosas Incorporales y Corporales.
A)

Las cosas Corporales son aquellas que pueden percibirse por los sentidos y
son de dos clases:

1. -

Bienes Muebles:

Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin cambio o detrimento
de su sustancia.
Los Bienes muebles pueden ser SEMOVIENTES, que son aquellos que pueden
trasladarse de un lugar a otro movindose por s mismos e INANIMADOS, que son
aquellos que requieren de fuerza externa para su traslado.
2. -

Bienes Inmuebles:
Son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y
las minas y las cosas que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y
los rboles.
De la definicin se deduce que los bienes inmuebles pueden serlo por naturaleza,
que son aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere
sus sustancias y por adhesin, que son aquellos que adhieren permanentemente a
los inmuebles por naturaleza.
OBSERVACIONES:

Inmuebles por Destinacin: Sin embargo se consideran inmuebles, aunque por su

naturaleza no lo sean, las cosas muebles que estn permanentemente destinadas
al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, aunque puedan separarse de l sin
detrimento. Se denominan inmuebles por destinacin y ejemplo de ellas son: los
abonos destinados a un fundo, las losas de un edificio, las caeras de una
construccin, los utensilios de labranza y cultivo de un predio, las prensas, toneles
calderas y cubas de un viedo a los cuadros y espejos empotrados en un edificio.

27

Muebles por Anticipacin: Por otro lado, tambin existen cosas que por su
naturaleza son inmuebles, pero que se consideran muebles para el solo efecto de
constituir sobre ellos algn derecho en favor de una persona que distinta del
dueo. Se denominan muebles por anticipacin y los contratos que se celebren
respecto de ellas no requieren de escritura pblica.
Ejemplo de ellos: las frutas y flores pendientes, los rboles cuya madera se vende,
los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que naturalmente
adhieren al suelo, como las piedras y sustancias minerales.
IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACION ENTRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES
9 Los inmuebles gozan de Mayor Proteccin Jurdica.
9 El Contrato de Compraventa de los inmuebles debe otorgarse por Escritura
Pblica.
9 La transferencia del dominio de los inmuebles se efecta a travs de la
correspondiente inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo.
9 Cuando un inmueble se da en garanta, debe constituirse en hipoteca por escritura
pblica. Cuando un mueble se da en garanta, se constituye en prenda, que no
requiere Escritura Pblica.
9 El plazo de prescripcin adquisitiva ordinaria es de 2 aos para los muebles y de 5
aos para los inmuebles.
9 La lesin enorme, como vicio del consentimiento, slo opera respecto de los
inmuebles.
9 Quien se apropia ilcitamente de un mueble como hurto o robo, quien se apropia
ilcitamente de un inmueble comete delito de usurpacin.
B)

Las cosas Incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los
sentidos y son los derechos.

Los derechos son de dos clases:

1. - Derechos reales.
2. - Derechos personales.
1. -

Derechos reales:

Son los que se tienen directamente respecto de una cosa.

El que se tiene directamente sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Los derechos reales estn determinados en su nmero y slo pueden ser creados
por la ley en forma expresa y son:
1.-

2.3.-

Derecho real de dominio: Es el derecho real en una cosa corporal para

gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno. Sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de
propiedad.
Derecho real de herencia: Es el derecho real que tienen los herederos
sobre la universalidad jurdica constituida por la herencia del causante.
Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad
de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y
restituirla a su dueo (si la cosa es fungible, es decir, puede ser
28

4.-

5.6.7.-

8.-

reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual cantidad y calidad

del mismo gnero o pagar su valor).
Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que
consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa.
Derecho real de habitacin: Es un derecho real temporal intransmisible que
consiste en la facultad de morar en una casa.
La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de
otro predio de distinto dueo.
La prenda: Es un contrato que se entrega una cosa mueble a un acreedor
para la seguridad de su crdito, otorgndole el derecho a perseguir la cosa
empeada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el
producto de su remate.
La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de
permanecer en poder de su dueo, para asegurar el cumplimiento de una
obligacin. Da al acreedor hipotecario el derecho de perseguir el inmueble y
de pagarse preferentemente con el producto de su remate. El cdigo la
define como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no
dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

EL DERECHO REAL DE DOMINIO

Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razn y el derecho
lo permitan.
Es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no
siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
Sobre las cosas incorporales hay tambin una especie de dominio.
Caractersticas:
1. - Es absoluto: El dueo tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a
su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los lmites de la ley y el derecho
ajeno.
2. - Es exclusivo: Supone la existencia de un titular nico y excluyente (la copropiedad o
comunidad no se opone a esta caracterstica porque cada copropietario o comunero es
dueo exclusivo de su parte o cuota en la cosa comn).
3. - Es perpetuo: El derecho de dominio no est sujeto a limitaciones en el tiempo: dura
tanto tiempo como dura la cosa en que recae y no se pierde por el no uso (slo se pierde
por la prescripcin adquisitiva de la misma cosa por parte de una persona distinta al
dueo).
FACULTADES QUE CONCEDE EL DERECHO DE DOMINIO AL TITULAR
1. - Facultad de uso: Permite al dueo utilizar la cosa materialmente para su provecho
2. - Facultad de goce: Permite al dueo apropiarse de los frutos y productos de la cosa.
3. - Facultad de disposicin: Permite al dueo disponer de la cosa en dos aspectos:
a) Materialmente:

El dueo puede incluso destruir fsicamente la cosa.

29

b) Jurdicamente:

El dueo puede ENAJENAR la cosa, esto es, puede

transferir el dominio de la cosa a otro o construir sobre ella
algn derecho limitativo de su dominio en favor de otra
persona.

Las facultades de USO y GOCE pueden estar entregadas a una persona DISTINTA al
dueo y esto ocurre cuando la cosa se da en USUFRUCTO, USO o HABITACION. Lo
mismo ocurre cuando la cosa se de en ARRENDAMIENTO o en COMODATO (prstamo
de uso).
A diferencia de lo anterior, la facultad de DISPOSICION nunca puede estar radicada en
una persona distinta al dueo de la cosa, sin embargo el dueo puede encontrarse
PRIVADO de ella en forma excepcional cuando est afecto a una PROHIBICION DE
ENAJENAR, que puede ser de origen legal, judicial (embargo) o voluntaria (por acto o
contrato).
MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO DE LAS COSAS
El ttulo es slo el contrato o acto jurdico que sirve de base para la adquisicin del
dominio y dems derechos reales. Es slo el antecedente que habilita para la adquisicin
del dominio.
Los MODOS DE ADQUIRIR son los hechos materiales en virtud de los cuales nace el derecho de
dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.
Los modos de adquirir pueden ser ORIGINARIOS, cuando a consecuencias del hecho material
NACE el dominio en el titular, sin que se le haya traspasado de algn antecesor y DERIVATIVOS,
cuando en el hecho material hay un TRASPASO del dominio de un titular anterior a un nuevo
titular.

A) Modos de Adquirir Originarios:

1. - Ocupacin: Modo de adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y
cuya adquisicin no es prohibida por la ley chilena ni por el derecho internacional.
En Chile, slo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridos por ocupacin, pues
los bienes inmuebles que carecen de dueo pertenecen al fisco por el slo ministerio de la
ley.
2. - Accesin: Modo de adquirir el dominio por el cual el dueo de una cosa, pasa a serlo
de lo que ella produce o de lo que se junta a ella.
La accesin puede ser de dos clases:
a.- Accesin de frutos: Consiste en el modo de hacerse dueo de lo que la cosa propia
produce.
Los FRUTOS de una cosa son NATURALES cuando los genera la naturaleza, ayudada o no de la
industria humana.

Pertenecen al dueo de la cosa principal, salvo que haya cedido su derecho de goce al
constituir un usufructo o haya arrendado la cosa a otro.
Los frutos son CIVILES cuando constituyen ventajas pecuniarias que genera la cosa.
30

Pertenecen al dueo de la cosa y generalmente se expresan en rentas o rditos.

b.- Accesin propiamente tal: Modo de adquirir dominio de aquello que se junta
permanentemente a la cosa propia.
La accesin propiamente tal puede ser de INMUEBLE A INMUEBLE, de MUEBLE A
INMUEBLE y de MUEBLE A MUEBLE.
a)

Hay accesin de inmueble a inmueble en el caso de:

- Avulsin: Cuando la superficie de un predio ribereo aumenta por el
lento, permanente e imperceptible retiro de las aguas.
- Aluvin:
Cuando la superficie de un predio ribereo aumenta
permanentemente con una parte de suelo que ha sido arrancado por una
violenta avenida de las aguas.
- Mutacin del cauce: Se produce cuando la superficie del predio ribereo
aumenta con el lecho seco que ha quedado permanentemente al
descubierto por el cambio del curso de un ro.
- Formacin de isla nueva: Cuando en un lago o laguna nace una nueva
isla, su dominio sobre ella accede a los dueos de los predios ribereos en
forma geomtricamente proporcional.

b) Hay accesin de mueble a inmueble cuando se edifica, siembra o planta en

terreno ajeno sin vinculacin contractual alguna entre el dueo del suelo y el
dueo de los materiales, plantas o semillas. En este caso lo edificado, plantado o
sembrado pasa a ser propiedad del dueo del suelo.
c) Hay accesin de mueble a mueble en el caso de:
- Adjuncin: Que se produce cuando dos cosas muebles de distinto dueo se
juntan de modo que no puedan seguir subsistiendo separadas.
(Ej. Diamante engastado en anillo ajeno)
- Mezcla: Que se produce cuando dos materiales de distinto dueo se juntan de
modo que es imposible separarlos. (Ej. Mezcla de vinos propios y ajenos)
3. - Prescripcin: Modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por el hecho de
haberlas posedo cierto lapso, concurriendo los dems requisitos legales.
En el caso de los INMUEBLES sometidos al rgimen de propiedad inscrita, para adquirir
el dominio por prescripcin regular de 5 aos, se debe tener un justo ttulo inscrito en el
registro de propiedades del conservador de bienes races respectivo.
B) Modos de Adquirir Derivativos son:

31

1. - Tradicin: Modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entrega que el
dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el
dominio y por la otra la capacidad e intencin de adquirirlo.
En el rgimen de la propiedad inscrita, LA TRADICION o entrega DE LOS INMUEBLES se hace
por medio de la INSCRIPCION DEL TITULO A NOMBRE DEL ADQUIRIENTE en el Registro de
Propiedades del Conservador de Bienes Races del Departamento en que se encuentra ubicado el
inmueble.

2. - Sucesin por causa de muerte: Modo de adquirir por el cual una persona adquiere
todos los bienes, derechos y obligaciones transmisibles de un difunto o una cuota de
ellos.
DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DERECHO DE DOMINIO
(DERECHOS DE DOMINIO LIMITADOS)
1. - Propiedad fiduciaria (fideicomiso): Se llama propiedad fiduciaria la que est sujeta al
gravamen de pasar a otra persona por el hecho de verificarse una condicin.
En el fideicomiso o propiedad fiduciaria intervienen tres personas:
a) El constituyente, que es la persona que constituye el fideicomiso, ya sea por acto entre
vivos o disposicin testamentaria.
b) El propietario fiduciario, que es la persona que adquiere la propiedad al momento de
constituirse el fideicomiso y est sujeta al evento de que esa propiedad pase a otra
persona por el hecho de verificarse la condicin impuesta por el constituyente.
(El derecho del propietario fiduciario es transferible por acto entre vivos y transmisible por
causa de muerte).
c) El fideicomisario, que es la persona que adquiere la propiedad absoluta sobre la cosa
una vez que se cumple la condicin impuesta por el constituyente.
(Es un acreedor condicional que tiene una mera expectativa. Si muere antes que se
cumpla la condicin impuesta por el constituyente para que la propiedad pase a sus
manos, nada deja a sus herederos. Su expectativa no es transmisible por causa de
muerte).
2. - Usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo si la cosa no es fungible o
devolver igual cantidad y calidad del mismo gnero o pagar su valor si la cosa es fungible.
El derecho de usufructo puede originarse de varias formas:
Por mandato de Ley:
Se denomina usufructo legal y existen dos casos:
a) El usufructo que tiene el padre o madre de familia sobre de ciertos bienes del hijo de
familia.
b) El usufructo que tiene el marido sobre los bienes que pertenecen a su mujer casada en
rgimen de sociedad
conyugal y que l administra.

32

Por sentencia judicial:

Se denomina usufructo judicial y suele producirse en los juicios de participacin de
herencia cuando un heredero se entrega la nuda propiedad de una cosa y a otro heredero
se da el usufructo de ella.
Por voluntad del dueo:
De la cosa, que puede constituir usufructo sobre ella por acto entre vivos o por
testamento. Se denomina usufructo voluntario.
En el usufructo voluntario intervienen tres personas:
a)
b)

El constituyente, que es la persona que constituye el usufructo.

El nudo propietario, que es la persona que conserva el dominio sobre la cosa,
pero que carece de las facultades de usarla y gozarla.
(El nudo propietario mantiene la facultad de disposicin de la cosa, pero debe
respetar el derecho del usufructuario. Puede transferir por acto entre vivos o
transmitir por causa de muerte slo su nuda propiedad mientras dure el plazo del
usufructo).

c)

El usufructuario, que es la persona que, sin ser dueo de la cosa, tiene las
facultades de usarla y gozarla por un plazo determinado.
(El usufructuario es un mero tenedor de la cosa en la que recae el usufructo, pero es dueo
de su derecho real de usufructo que le otorga las facultades de uso y goce. Puede cederlo
a cualquier ttulo, arrendarlo o hipotecarlo, pero no puede transmitirlo por causa de muerte.
El derecho de usufructo siempre es por un plazo determinado y se extingue con la muerte
del usufructuario, aunque el plazo no haya vencido).

3. - Uso o habitacin: Son derechos reales que consisten en la facultad que se otorga a
una persona para gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Si este derecho se refiere a una casa y la utilidad consiste en morar en ella, toma el
nombre de derecho de habitacin.
Los derechos de uso y habitacin sin un usufructo restringido y al igual que aquel, se constituyen
por un plazo determinado. Estos derechos son personalsimos, por lo que el titular de ellos no
puede transferir por acto entre vivos ni transmitirlos por causa de muerte.

4. - Servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de

distinto dueo.
El predio a cuya utilidad se encuentra la servidumbre se denomina predio dominante y
para l, la servidumbre es activa. El predio gravado con la servidumbre en favor del otro,
se denomina predio sirviente y para l, la servidumbre es pasiva.
La servidumbre generalmente es perpetua, pero puede constituirse por un plazo o bajo
una condicin extintiva.
Clasificacin de las servidumbres:
1. - Segn su naturaleza:

33

a) Continua: La que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad de un

hecho actual del hombre (Ej.: La servidumbre de acueducto, en las que las aguas circulan
continuamente por un canal artificial que pertenece al predio dominante).
b) Discontinua:
La que ejerce a intervalos ms o menos largos de tiempo y que
supone un hecho actual del hombre (Ej.: La servidumbre de trnsito, que se hace efectiva
slo cada vez que el hombre transita por el sendero del predio sirviente, puesto al servicio
del predio dominante).
c) Aparente: La que se encuentra permanentemente a la vista (Ej.: La misma servidumbre
de trnsito, cuando usa una senda sealada externamente o se usa una puerta
especialmente destinada a ese efecto).
d) Inaparente: La que no se reconoce por una seal externa. (Ej.: La servidumbre de
trnsito, cuando se usa una senda o huella que no est sealada externamente).
2. - Segn su origen:
a) Natural: La que se produce por la natural situacin geogrfica de los predios (Ej.: El
predio inferior est sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior en forma
natural).
b) Legal: La que es impuesta por la ley, los reglamentos o las ordenanzas (opera an
contra la voluntad del dueo del predio sirviente).
c) Voluntaria: La que se constituye por la voluntad de los particulares, ya sea por acto
entre vivos o por acto testamentario.
DERECHOS PERSONALES (O CRDITOS)
Concepto: Facultad que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el
cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer.
Definicin: Son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho
suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (como el que
tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra del padre por alimentos).
El objeto de los derechos personales es obtener del obligado (deudor):
a) Una dacin. (obligacin de dar).
b) Una prestacin. (obligacin de hacer).
c) Una abstencin. (obligacin de no hacer).
Los derechos personales son infinitos y su nacimiento depender de la actividad lcita, ilcita,
voluntaria o involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos
casos.

Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que
constituyen fuentes de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son:
a) La ley: Es una declaracin de la voluntad soberana, que manifestada en la forma
prescrita por la constitucin, manda, prohbe o permite.

34

b) El contrato: Es una convencin destinada a crear derechos y obligaciones. El cdigo lo

define como acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer
una cosa, cada parte puede ser una o ms personas.
c) El cuasicontrato: Cuando la obligacin nace a consecuencia de un hecho voluntario
lcito de una persona, pero sin que haya mediado convencin alguna entre partes.
d) El delito: Cuando la obligacin nace a consecuencia de un hecho voluntario ilcito de
una persona, cometido con la intencin de daar.
e) El cuasidelito: Cuando la obligacin nace de un hecho voluntario culpable de una
persona, cometido sin la intencin de daar.

CONTRATOS
El contrato es el instrumento natural que tienen los sujetos del derecho para crear
derechos personales.
Concepto: Contrato es una convencin destinada a crear derechos.
Definicin: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con la
otra a dar, hacer o no hacer una cosa.
Cada parte puede ser una o ms personas.
Los contratos representan el ejercicio de la autonoma de la voluntad que informa todo el
campo del derecho privado.
La libre voluntad de las partes para contratar tiene sin embargo algunas limitaciones. Son:
a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo
hacen, el contrato no surtir efectos o degenerar en otro contrato distinto al querido por
las partes.
b) Los lmites impuestos por el orden publico y las buenas costumbres.
En el campo del derecho privado se puede hacer todo aquello que no este expresamente
prohibido, en cambio, en el campo del derecho pblico solo se puede hacer aquello que
este expresamente permitido.
Celebrado un contrato, se transforma en ley para las partes contratantes.
ELEMENTOS DE TODO CONTRATO
1. -

Las cosas de la esencia:

Clusulas esenciales son aquellas sin las cuales el
contrato no produce efectos o degenera en otro distinto.

2. -

Las cosas de la naturaleza: Son elementos que, no siendo de la esencia del

contrato, se entienden pertenecerle sin necesidad de clusula expresa.

3. -

Las cosas accidentales:

Son aquellas clusulas que no pertenecen al contrato,
ni esencialmente ni naturalmente y que las partes agregan especialmente en forma
expresa.
Las cosas accidentales se llaman modalidades y son tres:
35

1) La condicin: Es un evento futuro incierto del que pende el nacimiento o

extincin de un derecho.
La condicin se llama suspensiva cuando de su cumplimiento depende el
nacimiento de un derecho. Ej. Si apruebas este curso, te regalo las vacaciones...
La condicin se llama extintiva cuando de su cumplimiento depende la extincin de
un derecho. Ej. Si repruebas este curso no te contino prestando el auto...
Observacin:
En todo contrato bilateral la ley prev la posibilidad de que alguna de las partes
contratantes no cumpla las obligaciones contradas por ella en el contrato. Esta
posibilidad toma el nombre de condicin resolutoria tcita, y no es necesario
consignarla expresamente. De producirse el hecho futuro incierto del
incumplimiento por parte de uno de los contratantes, la parte cumplidora tiene
derecho a pedir la resolucin (nulidad) del contrato o el cumplimiento forzado de la
obligacin incumplida, en ambos casos con derecho a indemnizacin de perjuicios.
Si los contratantes consignan expresamente la condicin resolutoria tcita en el
contrato, sta toma el nombre de pacto comisorio.
2) El plazo: Es un evento futuro cierto del que prende el nacimiento o extincin de
un derecho.
El plazo se llama suspensivo si de su cumplimiento depende el nacimiento de un
derecho. Ej. Cuando cumplas 18 aos te prestar el auto...
El plazo se llama extintivo si de su cumplimiento depende la extincin de un
derecho. Ej. Te dar alimentos hasta que cumplas 18 aos...
3) El modo: Constituye una prestacin que se impone al adquirente de un derecho,
consistente en ciertas prestaciones o cargas a la que debe someterse para ejercer
ese derecho. Ej.: Te presto mi auto para que me lleves al supermercado...
CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS
A)

De acuerdo a las partes que se obliga al monto de celebrar el contrato, estos

se clasifican en:
1. - Unilaterales: Aquellos en que slo una de las partes se obliga para con la otra,
que no contraer obligacin recproca alguna al momento de celebrarse el
contrato. Ejs.: El contrato de mutuo (o prstamo de consumo), cuando es sin
inters; el contrato de comodato (o prstamo de uso); el contrato de mandato
cuando es a ttulo gratuito....
2. - Bilaterales: Aquellos en que ambas partes se obligan recprocamente al
momento de celebrar el contrato. Ejs.: El contrato de compraventa; el contrato de
permuta; el contrato de arrendamiento; el contrato de sociedad; el contrato de
mutuo, cuando es a inters; el contrato de mandato, cuando es remunerado.

B)

De acuerdo a las utilidades que los contratos proporcionan a las partes,

stos se clasifican en:
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1.- A ttulo gratuito: Aquellos que tienen por objeto proporcionar utilidad slo a una
de las partes, sufriendo la otra parte todo el gravamen. Ejs.: El contrato de
comodato; el contrato de mutuo, cuando es sin inters; el contrato de mandato a
ttulo gratuito...
2.- A ttulo oneroso: Aquellos que tienen por objeto dar utilidad a ambas partes
gravndose cada una recprocamente en beneficio de las otras. Ejs.: El contrato de
compraventa; el contrato de arrendamiento; el contrato de permuta; el contrato de
sociedad; el contrato de mandato, cuando es remunerado; el contrato de mutuo,
cuando es a inters...
A su vez los contratos a titulo oneroso se subclasifican en:
a) Conmutativos: Aquellos en los que las prestaciones recprocas a que se
obliga a cada parte son equivalentes. Ejs.: El contrato de compraventa; el
contrato de permuta; el contrato de sociedad...
b) Aleatorios: Aquellos en los que a las prestacin recproca consiste en
una contingencia inciertas de ganancia o prdida. Ejs.: El contrato por el
que se compra un boleto de polla, de lotera, kino, etc...
C)

De acuerdo a su dependencia o independencia respecto de otro acto o

contrato, los contratos se clasifican en:
1. - Principales: Aquellos que subsisten por s mismos, sin necesidad de otros
contratos. Ejs.: El contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento, el
contrato de permuta, el contrato de sociedad.
2. - Accesorios: Aquellos que tienen por objetivo asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal, de tal modo que no pueden subsistir sin que ella existiere.
Estos son contratos de garanta, llamados cauciones, y son tres:
a) La hipoteca; b) La prenda; c) La fianza.
3. - Dependientes: Aquellos que, para producir sus efectos, estn subordinados a
la existencia de otro contrato, pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento
de las obligaciones contradas en aquel. Ejs. Las capitulaciones matrimoniales, en
las que se pacta el rgimen de separacin parcial o total de bienes que existir
durante el matrimonio. Estas capitulaciones slo producirn sus efectos en tanto
exista el contrato de matrimonio, pero no tienen por objeto asegurar el
cumplimiento de las obligaciones matrimoniales de los contrayentes.

D)

De acuerdo a la forma en que los contratos se perfeccionan para producir

sus efectos, se clasifican en:
1.-

Consensuales: Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento

de los contratantes. constituyen la regla general en nuestro derecho) Ejs.:
El contrato de compraventa y el de permuta (salvo que se refieran a un bien
raz); el contrato de arrendamiento; el contrato de mandato (salvo que se
refiera a la celebracin de actos o contrato que requieran de solemnidades
para su perfeccionamiento)...

37

2.-

Reales: Aquellos que se perfeccionan con la tradicin (entrega) de la cosa

a que se refieren. Ejs. El contrato de comodato; el contrato de mutuo; el
contrato de prenda.

3.-

Solemnes: Aquellos que se perfeccionan con el cumplimiento de ciertas

formalidades, de modo que si faltan, el contrato no produce efecto alguno.
Constituyen la excepcin en nuestro derecho.

Los contratantes pueden transformar a su voluntad un contrato consensual o real en

solemne, pero no puede convertir un contrato solemne en consensual o real.
Ejemplo. Los contratos de compraventa de bienes races, hipoteca y servidumbre, que
requieren de escritura publica; el de promesa, que debe ser por escrito, el de matrimonio,
que debe celebrarse ante oficial de registro civil competente y 2 testigos...

E)

De acuerdo a la participacin de la voluntad de los contratantes en los

trminos del contrato, stos se clasifican en:
1. - De libre discusin: Aquellos en los que las partes estipulan libremente las
distintas clusulas del contrato.
Siempre que no se vulneren las clusulas de la esencia del contrato ni se atente contra el
orden pblico o las buenas costumbres. (Son la regla general en nuestro derecho. )

2. - De adhesin: Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y
llanamente las condiciones fijadas por la otra parte. Ejemplo. Los contratos que se
celebran con compaas tales como la CTC, Chilectra, etc.
F)

De acuerdo a la forma de cumplir las obligaciones contractuales, los

contratos se clasifican en:
1.- De ejecucin instantnea: Aquellos en los que las obligaciones contradas
deben cumplirse en un solo acto. Ejemplo. Contrato de compraventa; contrato de
permuta...
2.- De tracto sucesivo: Aquellos en los que las obligaciones contradas por ambas
partes o por una de ellas consisten en prestaciones continuas o peridicas.
Ejemplo. Contrato de arrendamiento para el arrendatario.

G)

De acuerdo a s se encuentran o no reglamentados en la ley se clasifican en:

1.- Nominados: Aquellos reglamentados por la ley. La ley reglamenta los contratos
de mayor importancia.
Ejemplo. Contratos de compraventa, sociedad, mandato, arrendamiento...
2.- Innominados: Aquellos en los que los trminos del contrato quedan entregados
por entero a la creatividad y voluntad de las partes.
Siempre que no se vulneren las clusulas de la esencia del contrato querido ni se atente
contra el orden pblico y las buenas costumbres.
REQUISITOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS

38

Los requisitos exigidos por la ley para que los contratos produzcan sus efectos son:
1. - Capacidad de las partes.
2. - Consentimiento de las partes.
3. - Objeto licito.
4. - Causa licita.
5. - Cumplimiento de las solemnidades. (Cuando son solemnes)
1. - Capacidad de las partes contratantes:
Para que una persona se obligue con otra es necesario que sea legalmente capaz.
Capacidad en sentido amplio es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y
ejercitarlos por s sola.
2. - Consentimiento de las partes:
El consentimiento es la base del contrato. Es el acuerdo de voluntades respecto al
objetivo jurdico que persigue el contrato.
Requisitos del consentimiento:
1.- Que la declaracin de las voluntades de las partes contratantes sea seria. (que se
haya emitido con el propsito de crear un vnculo jurdico entre las partes)
2.- Que la voluntad de los contratantes se exteriorice ya sea en forma expresa o tcita. (la
voluntad de las partes puede exteriorizarse en cualquier forma inequvoca, salvo en los
contratos solemnes, pues en ellos el cumplimiento de la solemnidad es precisamente la
forma de exteriorizar a voluntad).
3.- Que el consentimiento est exento de vicios.
Son vicios del consentimiento:
a) El error; b) La fuerza; c) El dolo; d) La lesin
a) El error: Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto a la ley, una
persona o una cosa.
El error respecto a la ley se llama error de derecho y en nuestra legislacin no opera como vicio del
consentimiento pues nadie puede alegar ignorancia de la ley una vez que ha sido publicada en el
diario oficial y si lo hace, se presume su mala fe.
El error respecto de una cosa o de una persona se llama error de hecho y es que puede viciar el
consentimiento, anulando el contrato.
El error de hecho respecto de una cosa opera como vicio del consentimiento cuando:

1.- Versa en la esencia del contrato. En este caso toma el nombre error obstculo o error
esencial. Impide la formacin del consentimiento y provoca la nulidad del contrato.
2.- Versa en aquellas cualidades del objeto que movieron a las partes a contratar. En este
caso toma el nombre de error sustancial y provoca la nulidad del contrato.
El error de hecho respecto de la identidad de una persona no vicia el consentimiento
salvo que se trate de un contrato celebrado en consideracin a la persona del otro
contratante.
39

Estos contratos se llaman intuito personal y ejemplo de ellos son: el matrimonio, las
sociedades de personas, el mandato.
b) La fuerza: Es la presin fsica o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para
obligarla a celebrar un acto o contrato.
La fuerza fsica impide el consentimiento pues provoca la falsa apariencia de una voluntad
inexistente. Vicia el consentimiento anulando el contrato.
La fuerza moral (amenaza) opera como vicio del consentimiento, anulando el contrato,
cuando:
1. 2. -

Es injusta. ( contraria a derecho)

Es grave. ( capaz de producir una impresin fuerte a una persona de sano
juicio, teniendo en cuenta su sexo,
edad, condicin y estado)
3. Es determinante. (que el consentimiento sea obtenido como consecuencia
directa de ella)
4. Es verosmil. (que la amenaza tengan posibilidades de ser llevada a cabo)
5. Es actual. (sea coetnea a la poca en que se arranco el consentimiento)
6. Debe recaer en la persona o bienes de la persona a quien se amenaza o en
la persona o bienes de su cnyuge, ascendientes o descendientes.
c) El dolo: Es la intencin positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.
Es el conjunto de maquinaciones engaosas destinadas a obtener el consentimiento de
otro. Opera como vicio del consentimiento y provoca la nulidad del acto o contrato
cuando:
1.- Recae en una circunstancia determinantes que ha motivado a la persona a celebrar el
contrato.
2.- Es obra de una de las partes, tratndose de contratos bilaterales.
d) Lesin: Es el enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio del otro a
consecuencia de una desigualdad en las prestaciones recprocas a que se obligaron en el
contrato.
En nuestra legislacin opera como vicio de la voluntad slo en los contratos de compraventa o
permuta de bienes races. Toma el nombre de lesin enorme y se produce cuando se ha pagado
mas del doble o se ha cobrado menos de la mitad del justo precio (valor de mercado) del bien raz.

3. - Objeto licito:
El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones reciprocas entre las partes que
genera el contrato. El objeto debe ser licito, es decir no debe ser contra la ley, el
orden pblico y las buenas costumbres.
Hay objeto ilcito en:
a) Los actos o contratos contrarios al orden publico la moral y en los actos o
contratos prohibidos por la ley
b) La transferencia del derecho a su suceder por causa de muerte a una persona
viva.
40

c) Las deudas contradas en juegos de azar (con excepcin de juegos especialmente

autorizados por la ley)
d) La enajenacin de:
1.- Las cosas incomerciables. (los bienes nacionales de uso pblico, como las
calles y las plazas y los bienes comunes a todos los hombres, como el aire o el
agua del mar).
2.- Los derechos personalsimos. (Aquellos derechos que constituyen privilegios
que no pueden transferirse a otra persona distinta del beneficiado, tales como el
derecho de uso, habitacin y el de alimentos).
3.- Las cosas embargadas por el decreto judicial.
4.- Las cosas litigiosas. (aquellas cuyo dominio se discute en juicio)
4. - Causa licita: La causa es el motivo que induce a las partes a contratar.
La causa debe ser licita, es decir no debe ser contraria a la ley, el orden pblico o
las buenas costumbres.
5. - Cumplimiento de solemnidades:
Se exige slo en los contratos solemnes.
Las solemnidades son requisitos externos prescritos por la ley como
indispensables para la existencia misma del contrato. Constituyen el
consentimiento en esta clase de contratos.

EL MANDATO
Segn el artculo 2116, el mandato es un contrato en que una persona confa la gestin
de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera.
La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta
apoderado, procurador, y en general, mandatario.
Puede haber uno o ms mandantes, y uno o ms mandatarios.
Si han constituido dos o ms mandatarios, y el mandante no ha especificado las gestiones
que cada uno deber realizar, podr dividirlas entre s los mandatarios; pero no podrn
efectuar la divisin si se les ha prohibido obrar separadamente, pues la divisin que
acordaren sera nula, de acuerdo con el Art. 2127.
ELEMENTO DEL MANDATO:
Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:

41

1. - Que se confe o encargue a otra persona la ejecucin de uno o ms negocios

jurdicos, como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc.
El negocio que interesa al mandatario slo, es un mero consejo, que no produce
obligacin alguna, sin perjuicio de la obligacin de indemnizar los daos que pesan sobre
el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Art.2119).
A fin de precisar bien el alcance de las palabras confiar la gestin de un negocio, el Art.
2121 dispone que la simple recomendacin de negocios ajenos no es, en general,
mandato; el juez decidir, segn las circunstancias, si los trminos de la recomendacin
envuelve mandato.
2. - Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos
ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vnculo jurdico
creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no del
mandatario.
Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay
mandato. Por tal razn, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son
actos de un mandatario, ya que no siempre actan por cuenta y riesgo de un mandante;
pero, segn vimos al tratar del arrendamiento de servicios, Los servicios de las
profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que est unida la facultad de
representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del
mandato (Art. 21118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que
en este captulo sealaremos.
Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Art. 1448 que dice: lo que
una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para
representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese
contratado l mismo.
ACTOS SUSCEPTIBLES DE SER EJECUTADOS POR MANDATO:
En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos
jurdicos. Por excepcin no pueden serlo aquellos que una ley prohbe expresamente. Son
tales, los actos de naturaleza estrictamente personal, como el testamento. (Art. 1004).
CARACTERES JURIDICOS DEL MANDATO:
El Mandato presenta los siguientes caracteres jurdicos:
1 Es esencialmente consensual:
Esto significa que se perfecciona por el slo consentimiento de las partes, sin necesidad
de formalidad alguna.
Segn el Art. 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura
pblica o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y an por
la aquiescencia tcita de una persona a la gestin de sus negocios por otra.

42

Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebracin del
acto y otro que la acepte, en el mandato deben tambin intervenir esas dos voluntades.
Una vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice un negocio, es
menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por eso el Art. 2124
establece que el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del
mandatario.
Esta aceptacin puede ser expresa o tcita. Es aceptacin expresa aquella que se presta
en trminos explcitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse
producido.
Es aceptacin tcita la que consiste en la ejecucin de cualquier acto que revela que por
parte del mandatario ha habido intencin de celebrar el contrato, de aceptar el encargo
que se le hace, o como dice el Art. 24, es todo acto en ejecucin del mandato; sera
aceptacin tcita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha encomendado vender
una casa y pone un aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la
celebracin del contrato deber tratarse con ella.
No obstante que haya mediado aceptacin por parte del mandatario, podr ste
retractarse; al efecto el inciso final del Art. 2124 establece que aceptado el mandato,
podr el mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todava en aptitud de
ejecutar el negocio por s mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera se
har responsable en los trminos del Art.2167.
Las personas que por su profesin u oficio se encargan de negocios ajenos, estn
obligadas a declarar lo ms pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le
hace; y transcurrido un trmino razonable, su silencio se mirar como aceptacin. An
cuando se excusen del encargo, debern tomar las providencias conservativas urgentes
que requiera el negocio que se les encomienda. (Art. 2125).
Mandato Judicial:
Por excepcin es solemne el mandato judicial. Segn el Art. 7 del Cdigo de
Procedimiento Civil, el que comparezca en juicio a nombre de otro, en desempeo de un
mandato o en ejercicio de su cargo que requiera especial nombramiento, deber exhibir el
ttulo que acredite su representacin.
Para obrar como mandatario se considerar poder suficiente:
1
El constituido por escritura pblica otorgado ante Notario o ante oficial del Registro
Civil a quien la ley confiera esta facultad;
2
El que conste de un acta extendida ante un juez de letras o ante un juez rbitro, y
suscrita por todos los otorgantes; y
3
El que conste de una declaracin escrita del mandante, autorizada por el
secretario del tribunal que est conociendo de la causa.
Mandato para vender Bienes Races:
La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes
races debe constar por escritura pblica, por cuanto, habiendo exigido la ley que el
consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pblica, en la misma forma
debe ser extendido el mandato.

43

2 El Mandato es contrato unilateral:

Por regla general mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las
partes. No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el
mandante pueda estar obligado a favor del mandatario, como sucede, por ejemplo, en los
casos en que el mandatario ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato,
pues como dijimos al tratar de la clasificacin de los contratos, para considerar a un
contrato de uni o bilateral, debe atenderse al monto de su gestacin y no a las
circunstancias posteriores.
Por excepcin es bilateral el contrato remunerado, pues impone obligaciones a ambas
partes desde un comienzo.
3 Puede ser gratuito o remunerado:
Segn el Art. 2117, el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneracin
(llamada honorarios) es determinada por la convencin de las partes, antes o despus del
contrato, por la ley, la costumbre o el Juez.
CAPACIDAD DE LAS PARTES:
La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta segn el
trato del mandante o del mandatario.
1 Respecto del Mandante:
Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la capacidad del mandante, debern
aplicarse las reglas generales relativas a la capacidad.
2 Respecto del Mandatario:
Hay que distinguir dos situaciones bien diversificadas:
a)

Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar
a sta y a los terceros a cumplir las obligaciones que de su actuacin emanen, no
es necesario que sea plenamente capaz. En efecto, el Art. 2128 establece que si
se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el
mandatario sern vlidos respecto de terceros en cuanto obliguen a stos y al
mandante. La razn de esta disposicin es obvia; el mandatario no acta por s
sino en representacin de su mandante, y es la capacidad de ste la que debe
tomarse en cuenta en la celebracin del acto.
Los nicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente
incapaces.

b)

Distinta es la situacin entre el mandante y el mandatario, o entre stos o terceros.

De acuerdo con el Art. 1445, para que una persona se obligue respecto de otra es
menester que sea legalmente capaz; acorde con esta disposicin, el Art. 2128
establece en su parte segunda: pero las obligaciones del mandatario para con el
mandante y terceros no podrn tener efecto sino segn las reglas relativas a los
menores.
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DIFERENTES CLASES DE MANDATO:

La primera clasificacin que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensin con
que ha sido conferido, y al respecto puede ser general o especial.
Mandato General:
Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en
esta forma, el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el
Art. 2132 al decir que el mandato no confiere naturalmente al mandatario ms que el
poder de efectuar los actos de administracin; como son pagar las deudas y cobrar los
crditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las
prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que
administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras,
minas, fbricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado.
1. - Poder especial:
Es el que se da para uno o ms negocios determinados. A diferencia del mandato
general, en el especial se especifican precisamente los actos que el mandatario puede y
debe realizar. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurdicos que a una
persona le es dable ejecutar, puede el mandato especial llegar a ser ms comprensivo
que el general, para lo que bastar hacer una enumeracin amplia de las facultades que
se otorgan al mandatario.
Segn el inciso final del Art. 2132, se requiere poder especial para la ejecucin de todos
los actos que salgan de los lmites del giro ordinario de los negocios del mandante.
Poder con clusula de libre administracin:
Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que ms
conveniente le parezca.
Sus efectos estn determinados por el Art. 2133 que estatuye que cuando se da al
mandatario la facultad de obrar del modo que ms conveniente le parezca, no por eso se
entender autorizada para alterar la sustancia del mandato, ni para los actos que exigen
poderes o clusulas especiales.
Por la clusula de libre administracin se entender solamente que el mandatario tiene la
facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha
clusula.
2. - Atendiendo as el mandato es o no para representar en juicio, se divide en judicial o
extrajudicial.
Mandato judicial:
Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos
anteriormente, este mandato es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que
estatuye el Art. 7 del Cdigo de procedimiento Civil.

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El mandato judicial otorga, por el slo echo de conferirse, las facultades que indica el inciso 1 del
Art. 7 del Cdigo de Procedimiento Civil al decir que el poder para litigar se entender conferido
para todo el juicio en que se presente, y an cuando no exprese las facultades que se conceden,
autorizar al procurador para tomar parte, del mismo modo que podra hacrselo el poderdante, en
todos los trmites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por va de reconvencin se
promuevan hasta la ejecucin completa de la sentencia definitiva, salvo que la ley exija
intervencin personal de la parte misma. Las clusulas en que se nieguen o en que se limiten las
facultades expresadas, son nulas. Podr asimismo, el procurador delegar el poder obligado al
mandante, a menos que se haya negado esta facultad.

Sin embargo, no se entendern concedidas al procurador, sin expresa mencin, las

facultades de desistirse en primera instancia de la accin deducida, aceptar la demanda
contraria, deferir el juramento decisorio, aceptar su delacin, absolver posiciones,
renunciar los recursos o los trminos legales, transigir, comprometer, otorgar a los rbitros
facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. (Art. 7, inciso 2 del C. de P.C.)
3. - Atendiendo a la calidad del acto por realizar, el mandato puede ser civil o comercial.
Mandato civil es el conferido para negocios civiles.
Mandato comercial es el otorgado para la realizacin de actos mercantiles.
Para considerar el mandato como civil o comercial, no se atiende a la calidad o profesin
de las partes, sino a la naturaleza del acto que se encarga realizar. As, el mandato que
otorga un Corredor para que se le arriende una casa habitacin en qu vivir con su
familia, es meramente civil, porque queda fuera de sus actividades mercantiles.
El mandato mercantil toma el nombre de comisin cuando se otorga para una o ms
operaciones determinadas individualmente. (Art. 2355 del C. de C.)
Por lo general el mandato mercantil es remunerado, porque la gratuidad no es propia del
comercio.
OBLIGACIONES DEL MANDATARIO:
1 Ejecutar el mandato en la forma convenida:
Segn el Art. 2131, el mandatario se ceir rigurosamente a los trminos del mandato,
fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro modo.
Acorde con el Art. 1546 que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y
por consiguiente obligan no slo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas que
emanen de la naturaleza de la obligacin, el Art. 2134 estatuye que la recta ejecucin
del mandato comprende no slo la sustancia del negocio encomendado, sino los medios
por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo.
Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve
a efecto el mandato no pudiesen emplearse, el mandatario podr emplear otros
equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere
completamente de ese modo el objeto del mandato. (Art. 2134, inciso 2)
A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las
facultades de administracin de las de disposicin.

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Las facultades de administracin son las que se refiere el artculo 2132 y que indicamos al
tratar de la clasificacin del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos:
administrar los negocios y conservar las cosas sobre que el mandato se ejerce.
Facultad de disposicin es la que faculta al mandatario para enajenar parcial o totalmente
los bienes del mandante. Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa, pues
requiere poder especial.
A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus trminos se
deduce claramente la latitud en que fue otorgado. El cdigo ha sentado una serie de
reglas especiales como son las siguientes:
a)

La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni viceversa (Art.2141).

La palabra comprometer significa aqu someter a compromiso, a juicio de rbitro.

b)

El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio. (Art.

2142).

c)

La facultad de hipotecar no comprende la de vender, viceversa. (Art.2143).

Prohibiciones impuestas al mandatario:

Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos
que salgan de la rbita de atribuciones que le ha sealado el mandante, estableci una
serie de prohibiciones siendo las principales de ellas las siguientes:
1) Art. 2144: No podr el mandatario por s ni por interpuesta persona, comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que
ste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobacin expresa del mandante.
2) Art. 2145: Encargado de tomar dinero prestado podr prestarlo el mismo al inters
designado por el mandante, o a falta de esta designacin, al inters corriente; pero
facultado para colocar dinero a inters no podr tomarlo prestado para s sin aprobacin
del mandante.
3) Art. 2146: NO podr el mandatario colocar a inters dineros del mandante, sin su
expresa autorizacin. Colocndolos a mayor inters que el designado por el mandante,
deber abonrselo ntegramente, salvo que se lo haya autorizado para apropiarse del
exceso.
4) Art. 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los
designados por el mandante, se le prohbe apropiarse lo que exceda al beneficio o
aminore el gravamen designado en el mandato.
2 Responden de los perjuicios que haya irrogado el mandante:
La responsabilidad que afecta al mandatario implica en trminos generales que debe
abstenerse de ejecutar actos que vayan en perjuicio del mandante, y ser ella mayor o
menor segn la naturaleza del mandato.
En general, el mandatario responde hasta la culpa leve, culpa que se agrava en el
mandato remunerado y se atena en el meramente gratuito. (Art. 2129).

47

Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto

modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, ser menos estricta la
responsabilidad que sobre l recaiga. (Art. 2129, inciso 2)
Segn el Art. 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros
en razn del mandato (an cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado
de recibir por su culpa.
El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a menos que
expresamente haya tomado sobre s la responsabilidad.
El Art. 2152, dice que puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad la
solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. En tal caso,
se constituye deudor principal para con el mandante, y responde hasta de los casos
fortuitos y la fuerza mayor (Art. 2152).
3 Rendir cuenta al mandante:
El mandatario es obligado a rendir cuenta de su administracin. (Art. 2155).
La rendicin de cuentas ser en lo posible documentada, pues el inciso 2 del Art. 2155
establece que las partidas importantes de su cuenta sern documentadas si el mandante
no le hubiere relevado de esta obligacin.
El mandante puede relevar al mandatario de esta obligacin de rendir cuentas, pero tal
relevacin no exonera a ste de los cargos que contra l justifique el mandante.
Puede el mandante exigir la rendicin de cuentas en cualquier momento.
El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de ste que haya
empleado en utilidad propia. Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta
resulte en contra suya, desde que se haya constituido en mora. (Art. 2156).
Al efectuar la rendicin de cuentas, el mandatario deber entregar al mandante los bienes
provenientes del mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no
previ, o que sean consecuencia de un gasto menor que el indicado por el mandante;
deber asimismo abonar el inters mayor que hubiere percibido si hubiere colocado el
dinero a un inters superior al que le indic el mandante, de acuerdo con los artculos
2146 y 2147 vistos anteriormente, como tambin lo que ha recibido en razn del mandato
o dejado de percibir por su culpa (Art. 2157).
Ser imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos
beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el mandante. (Art. 2142,
inciso final).
La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al mandatario
para llevar a efecto las rdenes del mandante, compete al mandatario, de acuerdo con el
inciso final del Art. 2150.
OBLIGACIONES DEL MANDANTE:
Obligaciones del Art. 2158:

48

En primer trmino el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 2158, que
dice: El mandante es obligado:
1
2
3
4
5

A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecucin del mandato;

A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecucin del mandato;
A pagarle la remuneracin estipulada o usual. Como vemos, es ste un caso en
que la costumbre juega papel importante;
A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;
A indemnizarle de las prdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del
mandato.

No podr el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el

negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen xito, o que pudo desempearse
a menos costo, a menos que le pruebe lo contrario.
Obligaciones respecto de terceros:
En segundo trmino el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su nombre
hubiere contrado el mandatario dentro de los lmites de su mandato.
Deber cumplir, asimismo las obligaciones que contradas por el mandatario a nombre del
mandante fuera de los lmites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o tcitamente
por el mandante (Art. 2160).
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso
los efectos son diversos segn que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa
forma:
a)
Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al
cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen;
b)
Si el negocio no debi ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los
trminos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no
debi cumplirse en parte, la ejecucin parcial no obligar al mandante sino en
cuanto lo aprovechare. De la inejecucin del resto responder el mandatario como
en el caso de la renuncia que rige el Art. 2167. (Art. 2161).
Efectos del incumplimiento:
Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandatario autorizado para
desistir de su encargo (Art. 2159). Asimismo podr el mandatario retener los efectos que
se le haya entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones a
que ste fuere obligado por su parte (Art.2162). Esta retencin es uno de los casos a que
se refiere el Art. 697 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Puede decirse que la delegacin es una facultad privativa del mandatario, que ya envuelta
implcitamente en el mandato, a menos que se le haya prohibido expresamente
efectuarla, pues el Art. 2135 establece que el mandatario podr delegar el encargo si no
se le ha prohibido. En el derecho antiguo la delegacin estaba prohibida.
Delegacin del mandato judicial:
Segn el Art. 8 del Cdigo de Procedimiento Civil, el mandatario puede delegar el
mandato judicial a menos que se le haya prohibido.

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La delegacin que hiciere el mandatario obligar al mandante an cuando no est

autorizado para delegar, pues el artculo referido dice textualmente que podr, asimismo,
el procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido.
EXTINCION DEL MANDATO:
Segn el Art. 2163, el mandato puede terminar por algunas de las siguientes causas:
1 Por el desempeo del negocio para que fue constituido:
Ejecutado el acto ordenando el mandatario, se ha realizado la voluntad del mandante y ya
su consentimiento ha sido empleado.
2 Por la expiracin del trmino o por el evento de la condicin:
Prefijados para la terminacin del mandato.
3 Por la revocacin del mandante:
Se llama revocacin el acto por el cual el mandante hace saber a su mandatario su deseo
de poner trmino al mandato. La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el
mandato puede hacer uso de ella a su arbitrio en cualquier momento. La revocacin
puede ser expresa o tcita. La tcita es el encargo del mismo negocio a distinta persona.
Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para
los negocios no comprendidos en el segundo (Art. 2164).
Para que la revocacin tenga la virtud de poner trmino al mandato, es menester que sea
notificada al mandatario, pues el Art. 2163 estatuye que la revocacin, expresa o tcita,
produce su efecto desde el da que el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin
perjuicio de lo dispuesto en el Art.2173. El artculo 2173 a que hace referencia, dispone
que en general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada del
mandatario, lo que ste haya hecho en ejecucin del mandato ser vlido y dar derecho
a terceros de buena fe contra el mandante.
El mandante que revoca el mandato tendr derecho para exigir del mandatario la
restitucin de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del
mandato; pero de las piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos,
deber darle copia firmada de su mano si el mandatario lo exigiere (Art. 2166).
4 Por la renuncia del mandatario:
El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una facultad correlativa de la que tiene
el mandante de revocar el mandato.
Para que la renuncia del mandatario ponga trmino al mandato es menester que sea
notificada al mandante y las obligaciones que le empiecen para con ste no tendrn fin
sino despus que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda
proveer a los negocios encomendados.
De otro modo, el mandatario se har responsable de los perjuicios que la renuncia cause
al mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u
otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.
Si se trata de mandato judicial, el procurador estar obligado a poner la renuncia en
conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, se entender vigente el
poder hasta que haya transcurrido el trmino de emplazamiento desde la notificacin de la
renuncia al mandante (Art. 11, inciso 2 del C. de P. C.)
5 Por la muerte del mandante o del mandatario:

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Sabida la muerte natural o civil del mandante, cesar el mandatario en sus funciones;
pero si de suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, ser obligado a
finalizar la gestin principiada (Art. 2168).
Por excepcin no se extinguen por la muerte del mandante:
a)
b)

El mandante destinado a ejecutarse despus de ella. En este caso los herederos

suceden en los derechos u obligaciones del mandante (Art. 2169);
El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en el Art. 397 de la ley de
Organizacin y Atribuciones de los Tribunales que dice: no termina por la muerte
del mandante el mandato para negocios judiciales.

6 Por la interdiccin del mandante o del mandatario:

Por la interdiccin se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes; si el
mandante carece de esta facultad es lgico que tampoco pueda hacerlo su mandatario,
ya que ste slo manifiesta la voluntad de su mandante.
7 Por la cesacin de las funciones del mandante:
Si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. No requiere mayores comentarios.
8 Caso de los mandatarios conjuntos:
De acuerdo con el Art. 2172, si son dos o ms los mandatarios y por la constitucin del
mandato estn obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de
las causas antedichas pondr fin al mandato.

51

DE LOS CONTRATOS
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ASPECTOS GENERALES DEL ARRENDAMIENTO:
Regulacin Jurdica del Contrato de Arrendamiento.
Para explicar el Contrato de Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que
estamos frente al arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues
tambin puede arrendarse servicios y la ejecucin de obras, de modo que el
arrendamiento alcanza mucho ms que el mero arrendamiento de cosas.
El Derecho de Propiedad.
El Derecho de propiedad otorga 3 atributos a sus dueos. El primero es el USO DE LA
COSA, que es darle el destino natural y obvio que posee; p. ejemplo si tenemos un
automvil, su destino natural y obvio, ser trasladarnos en l.
El segundo es el DERECHO DE GOCE, que es obtener los frutos de la cosa, p. ejemplo
al dar en arrendamiento una casa, se entrega el uso, pero se recibe sus frutos, que es el
pago por ese valor de arriendo. El goce permite aprovechar los frutos naturales como es
el caso de un campesino con su mediera; y los frutos civiles, que son aquellos beneficios
que se obtienen de las cosas, entre los cuales estn las rentas de arrendamiento.
Finalmente el tercer atributo que entrega el derecho de propiedad, es el DERECHO DE
DISPOSICION, que significa enajenar total o parcialmente la cosa.
Estos son los tres derechos que nos da la propiedad o dominio de una cosa.
El Arrendamiento de Cosas.
El Cdigo Civil (Art. 1915) define el CONTRATO DE ARRIENDO o ARRENDAMIENTO
como aquel en que las dos partes se obligan recprocamente, UNA conceder el goce de
una cosa; o ejecutar una obra o prestar servicios. y la OTRA pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado. Si se arrienda el local ms los estantes, la maquinaria, la
marca o nombre, en el que el arrendatario solamente coloca la mercadera, se est
arrendando el goce del establecimiento de comercio, no del inmueble nicamente. En
cambio en el arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso.
Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un
tercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que se
le hace por el uso de ella. El propietario no deja de ser el dueo, ya que sigue
52

manteniendo los atributos de disposicin, slo ha permitido el uso y goce de la cosa por
un tercero mediante el arrendamiento.
Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva
a su destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que
debe mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligacin reparar, a excepcin
de las reparaciones locativas.
El arrendador tiene la obligacin de evitar que terceros molesten al arrendatario.
Aqu cabe distinguir qu tipo de molestias.
Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar
esta situacin. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que est alegando un cierto
ttulo que lo habilitara o permitira tener alguna forma de acceso total o parcial de la cosa
y, perturba el uso tranquilo o pacfico del arrendatario.
Por lo tanto, el problema dice relacin con pretensiones jurdicas de terceros que aleguen
ttulos de derecho que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacfico del
arrendatario. Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque l
no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de correcta
convivencia, salvo que l personalmente las realice.
Indemnizacin. Todo incumplimiento de una obligacin, permite al detentador del
derecho correspondiente o acreedor, a usar ciertos mecanismos jurdicos de
compensacin, a travs de los tribunales para que se d cumplimiento a la obligacin
correlativa, y adems para solicitar su derecho a indemnizacin, como cuando la cosa no
se entrega oportunamente por el arrendador o no da cumplimiento a las reparaciones, o
en caso de que existan terceros que estn generando turbaciones de derecho que no
permitan al arrendatario a usar y/o gozar la casa por culpa del arrendador.
Obligaciones del Arrendatario:
La primera obligacin del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento,
normalmente perodo (mes a mes). Este precio se llama renta, por eso es que hablamos
de rentas de arrendamientos. La expresin canon es equivocada porque se refiere a otros
contratos. El arrendatario tiene la obligacin de pagar esta renta de arrendamiento en
forma ntegra y oportuna. Las normas del Cdigo Civil disponen que la renta se paga por
perodos vencidos. De ah que el pago por perodos anticipados, haya que pactarlo
expresamente. Ese pacto es vlido, pero si no se dice en el contrato, el arrendatario tiene
el derecho a pagar por perodos vencidos.
La segunda obligacin es usar la cosa en los trminos convenidos y, si no se han
convenido, usar de ella segn su destino natural y propio; por ejemplo, si tenemos una
casa habitacin, el arrendatario deber destinarla a la habitacin, no podr instalar un
local comercial o algo de otro rubro. Las recepciones municipales indican el destino de la
casa y para cambiarlo se debe solicitar la correspondiente autorizacin, ya que existen
una serie de beneficios a determinados bienes urbanos, como es el D.F.L. N 2, los que
se pierden al cambiar de destino la propiedad.
El arrendatario est obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma
debida. En el momento de la restitucin de la propiedad puede haber sufrido
naturalmente deterioro, producto del uso y del tiempo, pero no se trata de que el
arrendatario, por contar con el uso de la cosa, pueda hacer modificaciones, como hoyos
53

en las paredes, abrir puertas o alterar la estructura. Debe cuidarla y entregarla como fue
recibida.
Ahora, si no cumple puede sufrir dos sanciones, una de ellas o ambas juntas. Podr
terminarse el y/o podr ser requerido para el pago de la correspondiente indemnizacin
de perjuicios.
Una cuarta obligacin es que debe entregar la cosa a terceros; un arrendatario tiene
derecho con su familia y el grupo que corresponda, a usar la cosa; pero se le prohbe
subarrendar, es decir, darla por su parte en goce a terceros, total o parcialmente, y se le
prohbe ceder el contrato de arrendamiento, esto es, hacerse sustituir por un tercero,
ceder sus derechos.
El arrendatario est obligado a reparar los daos que haya causado su familia u otras
personas que accedan a la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbre y, que
normalmente se entiende son de cargo del arrendatario. Estas son las reparaciones
locativas.
Entonces, son reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo
del arrendatario y en general de aquellas especies de deterioro que habitualmente se
produce por culpa del arrendatario o sus dependientes.
Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble. Restituir es entregar el uso de la
cosa arrendada al arrendador el trmino del Contrato de Arrendamiento, cualquiera que
sean los mecanismos o causales que hayan terminado el Contrato de Arrendamiento.
Esta obligacin implica que el momento de restituir, la cosa deber estar en el mismo
estado en que se le entreg, con slo los deterioros propios del uso y del tiempo. La
restitucin tiene que ser por la entrega material.
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser
necesario requerimiento del arrendador, an cuando haya precedido desahucio. Esto
significa que debe ser exigida judicialmente, no basta carta certificada, el aviso telefnico,
el apretn de manos. Si el arrendatario no quiere restituir, debe hacerse el requerimiento
judicial (Art. 1949 del Cdigo Civil).
EXPIRACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Hay distintas formas de que expire este contrato y el Cdigo Civil las va enumerando. La
primera es que la cosa se destruya ya no puede drsele el destino natural que tena al
momento de arrendarse. El arrendador ya no puede permitir el uso del arrendatario, el
contrato carece de causa y por tanto expira. Ahora bien, pudiera haber una destruccin
parcial y as el arrendamiento tendr el derecho a pedir la rebaja del arriendo si no impide
que siga usando de la cosa en el resto.
Si por el contrario, la destruccin es de tal naturaleza que an siendo parcial impida el
uso, el contrato expira.
La expiracin del plazo de arrendamiento. Debemos distinguir entre 2 tipos de
Contratos de Arrendamiento: los que tienen plazo fijo y los que no lo tienen. Los que
tienen plazo se llaman Contratos a plazo Fijo o a Plazo Determinado. Los que no
tienen plazo fijado se denominan Contratos Indefinidos. Los contratos mes a mes son
54

contratos indefinidos. La terminacin del contrato de arrendamiento por plazo vencido,

obviamente slo puede darse en el caso que el arrendamiento tenga plazo fijado. A su
vez, los contratos indefinidos o mes a mes, terminan por desahucio.
Desahucio es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el sentido
de que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. Este es el concepto general.
La terminacin del contrato no requiere del principio de un plazo previo, pudiendo darse
un aviso judicial hasta el da anterior al vencimiento; en cambio, en el desahucio hay que
dar el aviso a lo menos por un perodo. Esto, de alguna manera, tiene bastante
importancia con relacin a lo que dispone la Ley de Arrendamiento de Inmuebles
Urbanos.
No hay que confundir la terminacin de un contrato de plazo fijo con uno de plazo
indefinido. En el segundo termina por desahucio o por aviso. Por ello, terminacin y
desahucio son conceptos centralmente diferentes.
La expiracin del contrato de arrendamiento por extincin del derecho del
arrendamiento, ocurre cuando el arrendador pierde el dominio. El arrendatario ya no
puede usar la cosa a travs del arrendador porque ste ya no est, hay un tercero que se
coloc con relacin a la cosa en el lugar que tena el arrendador. Se extingui el derecho
del arrendador sobre la cosa y, por consiguiente, se extingue el contrato de
arrendamiento, a menos que el nuevo propietario acepte reconocer el contrato de
arriendo.
Esto ocurre porque en el contrato de arrendamiento, no hay una relacin directa entre el
arrendamiento y el goce de la cosa.
Termina el contrato de arrendamiento por reconvenciones de pago, que hace el
arrendador porque el arrendatario no le ha pagado rentas de arrendamiento. Este
dej de cumplir la obligacin esencial que es pagar el precio del arrendamiento y, por lo
tanto, el contrato termina por voluntad del arrendador, porque tambin podra recabar el
pago de las rentas pero no pedir la terminacin del contrato ante los tribunales.
De lo expuesto aparece que los conceptos de restitucin, terminacin, desahucio,
reconvenciones de pago, terminacin del derecho del arrendador son causales distintas
de expiracin del contrato de arrendamiento. Todos estos juicios se resuelven por un slo
procedimiento, que es el procedimiento de juicio sumario.
Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la sentencia del juez
en los casos que haya incumplimiento de la obligacin de algunos de los
contratantes.
Si el arrendatario est daando los muros, ha violado gravemente su obligacin de
mantener la cosa en el estado que la recibi; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a
demandar la terminacin inmediata del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las
indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha permitido el uso pacfico y tranquilo
de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos sealado, tambin el
arrendatario podra demandar el trmino del contrato de arrendamiento, con las
indemnizaciones correspondientes.

55

LEY 18.101 SOBRE ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES

URBANOS
(29-01-1982)
Terminada la visin general de lo que es el contrato de arrendamiento por el Cdigo Civil, vamos a ver la
regulacin especial en algunas materias que contiene la Ley de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos.
Ambito de Aplicacin.
El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos se rige por la Ley 18.101 y en lo
no previsto por ella, por el Cdigo Civil.
Esta legislacin rige a los bienes inmuebles ubicados dentro de los radios urbanos de
cada municipalidad, por consiguiente, toda construccin o predio que est fuera de este
radio no est regido por esta Ley 18.101, salvo los arrendamientos de viviendas rurales
cuyo terreno o superficie no exceda de media hectrea.
Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano que
sean predios de ms de media hectrea con aptitud agrcola, ganadera o forestal, o bien
que estn destinados a alguna de estas actividades o tipo de explotacin.
En segundo lugar, se excluye de esta legislacin a los inmuebles fiscales, los que se
rigen por el Cdigo Civil y por algunas disposiciones especiales que tiene el Fisco.
En tercer lugar tampoco regula las viviendas destinadas a descanso o turismo, que se
arriendan por temporadas no superiores a tres meses, sean continuos o discontinuos,
siempre que sean amoblados y aquellas viviendas que se arrienda amobladas y alhajadas
que se arriendan por perodos mayores a tres meses.
En cuarto lugar a los hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las
relaciones derivadas del hospedaje.
En quinto lugar, estacionamientos de automviles y vehculos.
De esta relacin se desprende que quedan regidas por esta norma las viviendas
para habitacin permanente, locales y establecimientos comerciales, galpones
industriales y otros similares.
Cuando se refiere a industria se debe tener en claro si se est arrendando el inmueble o
la industria, ya que para los arrendamientos de establecimientos comerciales hay otros
tipos de contrato.

56

Un parntesis. No siempre se sabe cuando se arrienda con instalaciones o cuando se

arriendan propiedades amobladas, el arriendo debe incluir el Impuesto al Valor Agregado
(I.V.A.).
Se agregan a esta modificacin las viviendas regidas por la ley N 19.281 (leasing
habitacional)
Perfeccionamiento del Contrato. Efectos de sus Formalidades.
Lo normal es que los contratos sean meramente consensuales, esto es, se perfeccionan
por el mero acuerdo de las partes.
Distinto es el problema de como se prueba la existencia del contrato o las obligaciones
que derivan del contrato consensual.
El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona por el solo acuerdo de las
partes. Ahora bien, en nuestra legislacin de arriendo de las viviendas urbanas, se tiende
a exigir que se extienda el arriendo por escrito, no declarando nulo el contrato de
arrendamiento, sino por la sancin que presume que la renta de arrendamiento es la que
seala el arrendatario, presuncin meramente legal que seala ser desvirtuada en el juicio
por cualquier medio de prueba.
Por ello, es conveniente celebrar el contrato por escrito, estipulando claras las
condiciones. Si en este contrato privado escrito, se autorizan las firmas por Notario, se
tiene la certeza de que quien haya firmado es quin est compareciendo en el contrato.
No podr dudarse de la autenticidad de la firma en el contrato.
Cuando el contrato se celebra por escritura pblica, los terceros acreedores estn
obligados a respetar el plazo fijado en el contrato de arrendamiento, salvo los acreedores
hipotecarios. Si el contrato se inscribe en el Registro de Gravmenes e Hipotecas del
Conservador de Bienes Races respectivo, los acreedores hipotecarios, posteriores a la
inscripcin, estn obligados a respetar el contrato y los plazos. Cada gravamen
prevalece, de acuerdo a la fecha u orden de inscripcin, de modo que si interesa dejar
constancia y obligar a terceros por el contrato de arrendamiento, hay que celebrarlo por
escritura pblica e inscribirlo en el Registro de Gravmenes e Hipotecas del Conservador
de Bienes Races.
En el caso que se quiera inscribir el contrato de arrendamiento, no basta reducir un
formulario a escritura pblica, pues se requiere cumplir los contenidos que fija tanto el
Cdigo Civil como el Reglamento del Conservador de Bienes Races y, por lo tanto, habr
que determinar ubicacin, destino, etc. de la propiedad. La individualizacin de la
inscripcin del inmueble debe ser completa, en una clusula que dice: don fulano de tal es
dueo de la propiedad ubicada en la calle tanto, nmero tanto, que corresponde al sitio #
3 del loteo de la poblacin tal; cuya inscripcin est a fojas tanto, nmero tanto del
Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races, del ao tanto. Los deslindes
de la propiedad son... norte, sur, oriente, poniente, lo adquiri... En general, lo mismo
que se hace en la compraventa, para determinar el predio.
El marido para arrendar bienes urbanos de la sociedad conyugal, bienes inmuebles, con
plazos superiores a 5 aos requiere de la autorizacin de la mujer, y en el caso de los
bienes races rurales si el plazo supera los 8 aos.
Diferencias entre la Ley de Arrendamientos y el Cdigo Civil.

57

Las principales diferencias en la regulacin de la Ley con el Cdigo Civil son:

Contratos que no tienen plazo determinado, o que son pactados mes a mes. El
arrendador tena limitado su derecho al desahucio, porque poda recuperar el uso o el
goce del bien arrendado, pues deba dar aviso con una anticipacin no menor a cuatro
meses, desde el momento de la notificacin judicial. Este plazo se aumentaba en dos
meses por cada ao completo que se hubiere ocupado el inmueble el arrendatario, pero el
plazo de cuatro ms dos meses por ao, no poda exceder en su conjunto a doce meses.
La modificacin (ao 2003) indica que el arrendador podr ponerle trmino al
arrendamiento judicialmente o mediante una carta que un Notario entregue
personalmente al arrendatario. Es decir ya no ser necesario iniciar una demanda,
a menos que el arrendatario se niegue a dejar el inmueble.
Cuando se ha desahuciado el contrato de arrendamiento, el arrendatario puede restituir
en cualquier momento dentro del plazo, sin necesidad de cumplir el plazo que la Ley le
otorga.
Este sigue siendo un beneficio para el arrendatario, pues no est obligado a tener que
respetar el plazo del desahucio. (2 meses)
Antes de la modificacin el desahucio deba, necesariamente, hacerse por notificacin
judicial y seguirse el juicio. Hoy se amplia esta situacin en beneficio del arrendador en el
sentido que ste podr ponerle trmino al arrendamiento judicialmente o mediante
una carta que un Notario entregue personalmente al arrendatario. Esta modificacin
pasa a ser relevante en el manejo de administraciones mensuales por corredores de
propiedades pues agregan un nuevo elemento de aceleracin a sus contratos y facilitan
su gestin de comisin de confianza otorgada por el propietario.
Respecto de los plazos de gracia luego de ser solicitado el desahucio en los contratos
mes a mes y de duracin indefinida que tena el arrendatario de 4 meses contados desde
la notificacin de la demanda y que se ampliaban en dos meses por cada ao completo
que el arrendatario haba ocupado el inmueble, podan, en conjunto, alcanzar a doce
meses. Con la modificacin (2003) el plazo de cuatro meses se reduce a dos meses
contados desde la notificacin de la demanda y se aumenta en un mes por cada
ao completo que el arrendatario haya ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el
aumento no puede exceder, en total, seis meses.
Contrato de plazo fijo no superior a un ao. En este caso, el arrendador slo poda exigir
judicialmente la restitucin y el arrendatario tena un plazo de cuatro meses para entregar
el inmueble, contado desde la notificacin de la demanda: por ello, si se requera poner
trmino el ltimo da del mes 12, tena que notificar el aviso de trmino judicialmente a
ms tardar, el ltimo da del mes 8, pues si se notificaba el ltimo da del mes 11, de ah
se contaban los cuatro meses. Con la modificacin el plazo de cuatro meses desde la
notificacin se reducen a dos meses.
Contratos fijos superior a un ao. Para los contratos de arriendo, destinados a la
habitacin, de plazo fijo superior a un ao, no es necesario dar el aviso con cuatro meses
de anticipacin. Se puede hacer el ltimo da y el arrendatario tendr que entregar la
vivienda de inmediato, porque lo que se est haciendo operar es la norma del Cdigo Civil
que dispone que el requerimiento de la entrega debe datarse antes que termine el plazo y
58

ello se est cumpliendo. Si no se cumple el requerimiento dentro del plazo, regir la tcita
reconduccin por tres meses.
En los contratos de viviendas con vencimiento superior a un ao, la Ley supone al
arrendatario la facultad para subarrendar. Si se le prohbe, el arrendatario no est
obligado a respetar el plazo, puede irse en cualquier momento.
En los dems contratos, que no sean destinados para habitacin, rigen las normas del
Cdigo Civil. Por lo tanto, la prohibicin sobre el subarrendamiento y la cesin, es una
disposicin que contina subsistiendo.
Independientemente de que un contrato haya terminado por desahucio, por plazo, por
extincin del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, el arrendatario est
obligado a pagar la renta de arrendamiento por todo el perodo que ocupe la propiedad,
aunque est terminado el contrato. Se trata de pagar por el uso, cualquiera que sea el
ttulo jurdico por el cual la persona se encuentra dentro de la propiedad.
Finalmente, el Artculo 19 de la Ley 18.101 dispone son irrenunciables los derechos que
esta Ley confiere a los arrendatarios. As, est prohibido que el arrendatario renuncie a
los plazos de desahucio; que el arrendatario reconozca que tiene que irse si le llega carta
notarial o cualquier otro mecanismo que viole los derechos del arrendatario. Los
arrendadores pueden renunciar a sus derechos, no los arrendatarios.
Otros cambios introducidos al proceso de los arrendamientos de inmuebles en la
modificacin a la ley 18.101 son:
Respecto del domicilio del arrendatario: Se presumir como domicilio del demandado,
para la notificacin de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado;
Suspensin del cumplimiento de la sentencia de desahucio en caso de apelacin:
Ya no existe la suspensin de la sentencia de desahucio por apelacin. Las apelaciones
se concedern solo para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes.
Suspensin del lanzamiento: El juez podr suspenderlo en casos graves y calificados
por un plazo no superior a 30 das.
Si se declara sin lugar el desahucio o la restitucin, el demandante no podr intentar
nuevamente tales acciones sino trascurridos seis meses. (Se reduce el plazo a la mitad)
Plazo mximo en que el juez debe dictar sentencia: 10 das de plazo perentorio. (antes
no estaba determinado)
Plazo mximo para que se efecte el desahucio luego que se dicte sentencia: 10
das y por una sola vez se pueden solicitar 5 das ms.
Respecto de la necesidad de contar con asesoramiento jurdico: En la modificacin
se exige la representacin de abogado solo en el caso de que la renta del inmueble sea
superior a 4 unidades tributarias mensuales.

59

MINISTERIO DE JUSTICIA
SUBSECRETARIA DE JUSTICIA

LEY NUM. 19.866

MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS
Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobacin al siguiente
Proyecto de ley:
"Artculo 1.- Introdcense las siguientes modificaciones en la ley N 18.101, que fija
normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos:
1.- Agrgase al artculo 2 el siguiente nmero 6, nuevo:
la ley N 19.281.".

"6.- Las viviendas regidas por

2.- Reemplzase el artculo 3, por el siguiente:

"Artculo 3.- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a
mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr
efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. En los
casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses,
contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el
arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder,
en total, de seis meses.
El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo
establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de
arrendamiento slo hasta el da de la restitucin.".
3.- En el inciso primero del artculo 4, reemplzase la expresin "cuatro meses" por "dos
meses".
4.- En el artculo 6, agrgase el siguiente inciso segundo, nuevo:
"Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr
solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del
estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir
copia de ella al tribunal.".
5.- Reemplzase el artculo 8 por el siguiente:

60

1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren, presentar minutas
escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se
formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da
hbil despus de la ltima notificacin;
2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero
del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto
en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio
del demandado el que corresponda al inmueble arrendado;
3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse
la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la
nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se
presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado,
hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia;
4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin
verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del demandado.
Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin;
5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo
acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la
reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de
inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final
del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser
tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal;
6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos
sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo
de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin.
Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y
controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or
sentencia.
Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se
cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes,
a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba
que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia
y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En
este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia
el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba
testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce de la
causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or
sentencia;
8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia,
conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La
sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los
incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla;

61

9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones

que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin.
Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn
preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder
orden de no innovar.
En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte,
pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan
debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido
resueltas en el fallo apelado, y
10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia,
en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea
superior a cuatro unidades tributarias mensuales.".
6.- Reemplzase en el artculo 9 la frase "artculo 683 del Cdigo de Procedimiento Civil"
por "artculo anterior"
7.- Sustituyese en el inciso segundo del artculo 13 las expresiones "seis meses" por
"treinta das".
8.- Suprmase en el artculo 15 la frase "y apreciar la prueba en conciencia en todos los
juicios a que se refiere este Ttulo".
9. - En el artculo 16, reemplzanse las palabras "un ao" por "seis meses".
10.- Suprmase en el artculo 17 la frase "y a los de subdelegacin".
11.- Interclese, a continuacin del artculo 23, el siguiente artculo nuevo:
"Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo 1.942 del Cdigo Civil, a los contratos de
arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del
Cdigo de Procedimiento Civil.".
12.- Modificase el artculo 24, de la siguiente manera:
a) Reemplzanse al final del numeral 1, la conjuncin "y" y la coma (,) que la precede,
por un punto y coma (;);
b) Sustituyese el punto final del numeral 2, por la conjuncin "y", precedida de una
coma (,), y
c) Agrgase el siguiente nmero nuevo:
"3. El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la
autorizacin para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite
el pago de la renta de arrendamiento.".
Artculo 2.- Sustituyese el texto del decreto con fuerza de ley N 216, de 1931, por el
siguiente:
"Artculo nico.- El propietario u ocupante a cualquier otro ttulo de una vivienda, para
cambiar su domicilio, deber obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros
correspondiente, que acredite el lugar de su domicilio actual y seale el lugar al cual se
trasladar.
62

Para otorgar el salvoconducto, si quien deja el inmueble es el propietario, Carabineros le

solicitar antecedentes que acrediten esa calidad, para lo cual bastar que exhiba los
recibos de contribuciones de bienes races o de los servicios extendidos a su nombre. Si
quien se trasladar no es el propietario, deber presentar la autorizacin de ste o de
quien hubiera recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al ltimo mes, as como las constancias de
encontrarse al da en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
Carabineros impedir que se efecte la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a
las disposiciones precedentes. Sin perjuicio de ello, la infraccin ser castigada con multa
de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de polica
local.".".
Y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promlguese y llvese a
efecto como Ley de la Repblica.
Santiago, 7 de abril de 2003.RICARDO LAGOS ESCOBAR, Presidente de la Repblica.-

Luis Bates Hidalgo, Ministro de Justicia.Jos Miguel Insulza Salinas, Ministro del Interior.Jaime Ravinet de la Fuente, Ministro de Vivienda y Urbanismo.
Lo que transcribo a UD. para su conocimiento.- Saluda atentamente UD., Jaime Arellano
Quintana, Subsecretario de Justicia.

63

Los Contratos Caractersticos en la gestin:

Su contenido.
Ordenes de Arriendo o Arrendamiento:
Definicin : Orden de Arriendo o Arrendamiento es el instrumento en que consta el
mandato otorgado por el comitente o interesado en arrendar inmuebles al corredor de
propiedades, para que ste medie en la celebracin del contrato de arrendamiento, de
acuerdo con las condiciones estipuladas, obligndose el comitente a pagarle una
remuneracin (comisin) convencional o usual.
Generalmente ser el arrendador quin d la orden al corredor. Pero, no hay
inconveniente en que el corredor reciba de un interesado en arrendar encargo de
procurarle un inmueble definido en arriendo.
Constancia por escrito: La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la
sancin de in admisibilidad de la prueba de testigos, en caso de que la comisin del
corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos unidades tributarias.
La omisin de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de arrendamiento,
por que no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea
vlida.
Descripciones que debe contener:
1.- Fecha de la orden: caracterstica que indicar, en el supuesto caso de ms de una
orden, en el caso de las no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo
cliente y por consiguiente es la vlida;
2.- Nombres y apellidos del comitente y del Corredor: Esta filiacin deber ser lo ms
detallada posible, pues es parte fundamental frente a una posible accin judicial. Esto
quiere decir que indicar adems del nombre y apellidos, su nacionalidad, estado civil,
profesin, cdula de identidad y domicilios habituales.
En el caso de tratarse de sociedades, consignaremos la razn social, el RUT de la
sociedad, el representante legal y su filiacin, domicilio de ambos y el instrumento
jurdico que indica tal representacin.
En el caso de Comunidades, se indicar la filiacin de cada comunero y si uno o ms
de ellos actan en representacin de otros, indicaremos tambin el instrumento de
dicha representacin.
64

En caso de Nuda Propiedad, ser el o los Usufructuarios los que debern

comparecer y, en el instrumento podr dejarse la observacin que indique quin es el
propietario y bajo qu condiciones es usufructuario.
La orden de arriendo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el
comitente actuando ste personalmente o por medio de mandatario o representante
legal, debidamente facultado para este efecto. Si el comitente o interesado en
arrendar obra por medio del mandatario, ser suficiente el poder que conste por
instrumento privado. Si obra a travs de representante legal, ste deber justificar su
representacin con el ttulo correspondiente.
3.- Propiedad: Se establecer la direccin completa y su inscripcin en el Conservador
de Bienes Races respectivo. En este punto se deber dejar consignado si se trata de
todo el inmueble o parte de l, en cuyo caso deber radicarse exactamente la parte
que se incluye en la orden.
Es conveniente agregar en este punto el nmero de rol del inmueble ante el Servicio
de Impuestos Internos y su avalo fiscal. (Servir frente al caso de inmuebles
amoblados).
4.- Renta de Arrendamiento: Se establecer la renta fijada para el inmueble indicando la
moneda o medida en que se estipular en el texto del contrato, su modalidad de pago
(anticipado o vencido) y sus reajustes.
5.- Sistema de exclusividad y plazo de la orden: Se dejar consignado si se trata de
una orden exclusiva o no y el perodo de vigencia de la misma y sus formas de
renovacin y/o caducidad de ella.
En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos
para que se materialice la contratacin de servicios de los corredores de propiedades.
Estos pueden ser mediante el sistema de exclusividad o sin exclusividad.
Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho
en virtud del cual puede hacer algo que est prohibido a los dems.
Segn lo expresado la exclusividad significa que solo el corredor de propiedades que
tiene la orden con esta caracterstica podr mediar en la negociacin, quedndole
prohibido a los dems, incluyendo entre stos al propio comitente y a terceros, sean o
no corredores, participar en este negocio.
La orden No Exclusiva libera al comitente de esta obligacin, en consecuencia, podr
ste recibir ofertas indistintamente del corredor al que le ha entregado orden de
arriendo no exclusiva u otros corredores, e incluso, de particulares o l, por si mismo,
efectuar la negociacin. En este caso se obliga a cancelar una comisin a quin
realice primero la negociacin.
6.- Comisin y la oportunidad en que se pagar: En esta parte de la orden se dejar
establecido el porcentaje de comisin que devengar el corredor de propiedades
cuando cumpla el encargo y adems que se entiende por cumplimiento del mandato.

65

7.- Obligaciones del Corredor de Propiedades: Este punto es de importancia pues

detallar los servicios que el Corredor brindar con cargo al mandato exclusivo y entre
ellos es conveniente considerar:
a) Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble,
b) Fijar posibles mejoras para una mejor gestin o mayor renta,
c) Fijar el da y hora ms adecuado a las visitas del inmueble
d) Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibir el inmueble,
e) Indicar que sern de cargo del corredor los anuncios econmicos y carteles,
f) Que practicar todas las gestiones de investigacin de postulantes para una
mayor claridad de la seleccin final, entre las cuales se incluyen:
Verificacin de Trabajo y Rentas
Verificacin de domicilio anterior,
Verificacin de antecedentes crediticios,
Verificacin de grupo familiar,
otros.
g) Que confeccionar el Contrato de Arrendamiento con clusulas de garantas
efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible
desahucio
h) Que cobrar y percibir la primera renta de arrendamiento y las garantas.
i) Que liquidar estos valores tan pronto como se materialice el negocio,
j) Otros.
8.-

Obligaciones del mandante: Este punto deber quedar claramente establecido

pues de su texto depender el reconocimiento de la obligacin de pago de la
comisin por parte del mandante. Debe estipularse, entre otros aspectos, los
siguientes:
a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este
contrato, sea por su calidad de propietario legtimo del inmueble o por tener
facultades necesarias para ello,
b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningn otro
acuerdo, con ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden
de Visita, aunque el plazo de la presente orden est vencido. (en ordenes
exclusivas o sin exclusividad ).
c) El mandante deber pagar doblada la comisin, si se trata de una orden
exclusiva, y omitiere la participacin del corredor de propiedades. (Artculo 1489
Cdigo Civil: En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria
de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podr el
otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolucin o el cumplimiento del contrato,
con indemnizacin de perjuicios).
d) El mandante deber dar todas las facilidades necesarias para que el corredor
pueda visitar, con sus clientes, el inmueble objeto de la orden.
e) Pagar la comisin pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que
vlido jurdicamente y segn la tabla de porcentajes establecida entre ellos.

66

f) Declarar que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u

otros hechos similares, mientras el inmueble est entregado con llaves al
corredor; La forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la
contratacin de un seguro.
g) Confeccionar, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las
especies y estado general del inmueble.
h) Declarar que firma esta orden y la enva desde su FAX N ______ al FAX N
______del Corredor.- Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden
mediante una comunicacin escrita en el sentido de haber recibido la orden
mediante fax.
El arriendo de cosa ajena es vlido (Cdigo Civil Art. N 1916). Consiguientemente
si el que no es dueo puede arrendar en forma directa, no se divisa la razn legal
para que no pueda dar orden de arriendo a un corredor. Este es el caso corriente
del sub-arrendador, quin da en arrendamiento un bien sin ser dueo de l.
En este caso, el arrendatario de buena fe, tendr accin de saneamiento contra el
arrendador, en caso de eviccin. (El arrendador deber amparar al Arrendatario
frente a una accin del propietario).
9.-

Inventario del Inmueble: Es conveniente que junto con recibirse la orden de

arrendamiento se establezca, entre arrendador y corredor el inventario del
inmueble, especialmente en las especies dejadas y su estado general. En el
evento en que hubiere que hacer reparaciones o mejoras antes de la entrega,
deber establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarn quin
efectuar el desembolso de dineros y a cargo de quin se aplicarn.

10.-

Debe fijarse competencia de tribunales y domicilio de las partes: Las partes

fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdiccin de sus
tribunales de Justicia. Sus diferencias pueden tambin someterse a la resolucin
de rbitros arbitradores designados por consentimientos de las partes.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES:
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una
a conceder el uso y goce de la cosa y la otra a pagar por l un precio determinado.
El arrendamiento es un contrato consensual, que se perfecciona por el acuerdo de las
partes sobre la cosa arrendada y el precio o renta. Cuando la renta excede de dos
unidades tributarias, debe constar por escrito. La omisin de la constancia por escrito no
ocasiona la nulidad del contrato, sino solamente la in admisibilidad de la prueba de
testigos en el juicio que pudiere seguirse entre las partes.
El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupilo por ms de 8
aos y los urbanos por ms de 5, ni por ms nmero de aos que falten a su pupilo para
llegar a 18 aos. Lo mismo se aplica al marido en los bienes sociales o los de la mujer.
(Debe autorizarlo por escritura pblica).

67

En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pblica, estarn obligados a

respetar el arriendo todos aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador, a
ttulo oneroso, exceptuados los acreedores hipotecarios.
Inscrita la escritura pblica de arrendamiento en el Registro del Conservador, incluso
deben respetar el arriendo los acreedores hipotecarios, si la inscripcin del arrendamiento
es de fecha anterior a la hipoteca.
Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a ttulo lucrativo, como los
herederos, legatarios, donatarios y otros, estn obligados a respetar el arriendo aunque
solo conste por instrumento privado o sea verbal.
El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por
mandatarios o representantes legales. En cuanto al precio deber estipularse el monto en
dinero o especies, su periodicidad, la oportunidad y el lugar del pago.
Obligaciones del arrendador:
1.- Entregar al arrendatario la cosa arrendada
2.- Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido
arrendada
3.- Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada
4.- Las dems que haya contrado en el contrato de arrendamiento
Obligaciones del Arrendatario:
1.- Usar la cosa arrendada segn los trminos y espritu del contrato
2.- Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia
3.- Efectuar las reparaciones locativas
4.- Pagar la renta o precio
5.- Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan
derechos
en la cosa arrendada
6.- Restituir el inmueble al trmino del arrendamiento
7.- Las dems que haya contrado en el contrato.
TACITA RECONDUCCION:
Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en
caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendadora la retencin de la cosa por el
arrendatario es una renovacin del contrato.
Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato, tendr derecho
el arrendador para exigirlo cuando quiera.
Con todo, si la cosa fuera raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin
de perseverar en el arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de tres meses en los predios

68

urbanos, sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo
en la misma forma.
Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros,
no se extendern a las obligaciones resultantes de la renovacin.
Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las
obligaciones originadas por el nuevo perodo de vigencia del arrendamiento.

DEL ESCRITORIO DEL PROFESOR SEOR JAIME FREDES LEON

Presidente del Colegio Nacional de Corredores de Propiedades, Administradores de
Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile, Asociacin Gremial Nacional
DEL CORREDOR DE PROPIEDADES
Resea Histrica:
A los Corredores se les defini como Oficiales Pblicos segn el Cdigo de Comercio,
dictado en 1.865, entre los mandatarios comerciales instituidos por la Ley, para ejercer
como mediadores asalariados a los comerciantes y facilitarles las conclusiones de sus
contratos.
El nombramiento lo haca el Presidente de la Repblica a propuesta en terna de los
Juzgados de Comercio y nmero fijo para las plazas de comercio, en proporcin a su
poblacin y a la extensin de su trfico.El ao l.943, la Ley N7.747 desprendi del conjunto de los Corredores de Comercio a los
Corredores de Propiedades y consagr legalmente esta profesin, al confiar su
reglamentacin al Presidente de la Repblica.El encargo legislativo fue cumplido en 1.944, mediante la dictacin del Reglamento de
Corredores de Propiedades, Decreto Supremo N1.205 de 27 de Octubre de 1.944,
conjunto orgnico de disposiciones comprensivo de todos los aspectos de la profesin de
Corredor de Propiedades, provisto de fuerza de Ley, por haber sido estatuido en
ejecucin de un mandato de Ley.Posteriormente, el Presidente de la Repblica mediante Decretos Supremos, desde 1.956
a 1.970 dict Reglamentos a fin de resguardar el prestigio de la profesin del Corredor de
Propiedades y los intereses del pblico que solicitaba los servicios de ellos.
El 25 de Abril del ao 1.966 se public la Ley 16.464, cuyo Artculo 65 sancion el
ejercicio de la profesin del Corredor de Propiedades a aquellas personas que no
estuvieran inscritas en el respectivo Registro del Ministerio de Economa, Fomento y
Reconstruccin.Finalmente dentro de otras legislaciones, el 24 de mayo de 1.989, se public en el Diario
oficial la Ley N18.796, cuyo artculo 6 derog el artculo 13 del D.L. 1.953 de 1.977 y
dems del Ministerio de Economa, Fomento y Reconstruccin. Esta derogacin puso
trmino a la legislacin especial dictada para el corretaje el ao 1.943 y liber el ejercicio
de Corretaje de propiedades a toda persona natural que no se halle incluida en alguna de
las prohibiciones establecidas en el artculo 55 del Cdigo de Comercio, en relacin con el
Artculo 80 del mismo Cdigo, quienes a contar de esa fecha solo se rigen por lo
estipulado en el Cdigo de Comercio y Cdigo Civil en lo que respecta a la
reglamentacin del mandato. En consecuencia, quien debe exigir a la persona que desea
ejercer la actividad de Corredor de Propiedades, que acredite no estar comprendido en
69

alguna de las prohibiciones del Artculo 55 del Cdigo de Comercio es la Municipalidad

que otorga la patente, para lo cual bastar con la exhibicin de los certificados de
nacimiento y antecedentes del postulante, para justificar la mayora de edad y el no haber
sido condenado a pena aflictiva respectivamente.Respecto a las minutas que el Corredor de Propiedades entrega a sus clientes y las que
se dieren recprocamente, en los casos en que dos o mas corredores concurran a la
celebracin de un negocio por comisin de diversas personas, tienen total validez ante
terceros y entre ellos, puesto que es un contrato firmado por las partes, que como dice el
Artculo 1.545 del C.C. Todo contrato legalmente celebrado es una Ley para los
contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas
legales.As, se interpreta al Corredor de Propiedades como mediador asalariado entre dos
personas en disputa o que deseen celebrar un acto de comercio, por lo cual se cobrar
una comisin, la que debe quedar estipulada en la orden de venta, orden de arriendo,
oferta de compra, oferta de arriendo, promesa de compraventa o en cualquier documento
que las partes firmen y que reconozcan la participacin del Corredor de Propiedades.La mediacin asalariada del Corredor de Propiedades es interponerse entre dos o ms
que rien o contienden, procurando reconciliarlos y unirlos en amistad.Esta es la funcin encomendada por la Ley a los corredores, interponerse entre los
contratantes, corrientemente guiados por intereses antagnicos y a menudo
inconciliables. Encauzarlos en sus deliberaciones. Procurar que superen sus diferencias,
informarles los datos del mercado y las disposiciones de la autoridad que deban tomarse
en cuenta.
Acercar los planteamientos contradictorios, sugerir a los interesados concesiones o
rebajas que remuevan los obstculos que entorpecen la contratacin y conducirlos hasta
la forma ms conveniente para ambas partes a fin de facilitar el feliz trmino de la
operacin. El corredor de propiedades no es representante del inters de uno de los
contratantes, sino que est al servicio de ambos.El Corredor de Propiedades en lo posible no debiera representar a alguna de las partes
en la celebracin de un contrato, aunque no le est prohibido desempearse como
mandatario, se interpreta que su funcin es de representante de uno de los interesados y
no mediador entre ambos.El corredor interviene en la mediacin como profesional, por lo que es natural que su
actividad sea remunerada.- Esta remuneracin es la comisin del corredor, y como
mandatario de sus clientes, esa comisin es tambin un honorario como se denomina la
remuneracin de un mandatario y su cobro judicial procede en juicio sumario.- (Artculo
680 N 3 Cdigo de Procedimiento Civil).Sea que la administracin del inmueble est a cargo del mismo corredor o que lo est en
manos de otro corredor, del propietario o mandatarios de ste, es el corredor de
propiedades quien, como profesional en la materia puede encargarse de mediar entre
arrendador y arrendatario, para la solucin de las diferencias o problemas que surjan
entre stos y que no puedan resolver por s mismos.
Obrar como amigable componedor, utilizando sus conocimientos especializados, la
experiencia acumulada, su diplomacia, buena fe y propsito de conciliar a las partes,
ayudndoles a llegar al acuerdo que a ambas convenga.-

70

PATENTE MUNICIPAL.Para iniciar sus operaciones, el corredor de propiedades debe obtener patente en la
Municipalidad en que tenga su establecimiento. Si instalare sucursales, oficinas,
establecimientos, locales o unidades de gestin en territorios de otras Municipalidades, el
monto total de la respectiva patente ser pagado proporcionalmente por cada una de esas
unidades, en relacin al nmero de trabajadores que laboren en ellas. Sin embargo, la
declaracin deber hacerse en la Municipalidad en que se encuentre ubicada su casa
matriz, la que determinar la proporcin del valor de la patente que le corresponde pagar
a cada unidad o establecimiento y con el mrito de dicha determinacin requerir el giro
del monto proporcional que corresponda como patente a las dems sucursales,
establecimientos u oficinas en las Municipalidades que corresponda. (Ley de Rentas
Municipales D.L. 3.063 de l.979, Artculos 23 y 25).Si no instalare sucursales, oficinas, establecimientos, locales o unidades de gestin en
territorio de otras Municipalidades, la patente le habilitar para ejercer el corretaje en todo
el territorio nacional, sin necesidad de pagar patentes adicionales.- (Ley de Rentas
Municipales, artculo 32).Obligaciones del Corredor de Propiedades.El Corredor de Propiedades es un mandatario remunerado, y como tal responde hasta la
culpa leve en el cumplimiento de sus obligaciones.Esto significa que debe actuar con el cuidado que los hombres emplean ordinariamente
en sus negocios propios (Art. 44 C.C.). Si se aparta de esta diligencia o cuidado, incurre
en la responsabilidad ante sus mandantes, por los perjuicios que a stos se les hayan
originado y deber pagarles indemnizacin.- Ej.
1.- No presentar a tiempo el legajo de ttulos, haber vencido la promesa de compraventa y
la parte vendedora se viera obligada a pagar la multa estipulada con el comprador, el
corredor deber indemnizar al comitente.2.- Cuando el mandante reciba perjuicio, por no poner el corredor el grado de diligencia
que le es exigible, caer el corredor en responsabilidad indemnizatoria.3.- Al intervenir el Corredor en contratos celebrados por personas incapaces, son de su
cargo los perjuicios que resulten directamente de la incapacidad (Art.56 N1 C.C.), por lo
que deber cerciorarse de la capacidad de los contratantes, para que no se le haga
efectiva esta responsabilidad que le impone la ley.- El corredor responde, con mayor
razn, si el perjuicio proveniente de su actuar deficiente tiene su causa en culpa grave o
dolo.4.- Culpa grave es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con el cuidado que
an las personas negligentes y de poca prudencia suelen emplear en sus negocios
propios. Este grado de culpa, en materias civiles, equivale a dolo.5.- Dolo es la intencin positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro. Es el
dao intencional.La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debido emplearlo, por lo
que en estos casos es de cargo del Corredor.
Todos estos principios dejan de aplicarse desde que hay estipulacin expresa de las
partes en sentido contrario (Por esto es la importancia de los contratos escritos y
debidamente firmados).-

71

Las acciones en contra del Corredor de Propiedades por las operaciones de su oficio,
prescriben en dos aos contados desde la fecha de cada una de stas. (Art. 63 C. de
Comercio).-

LA COMISION DEL CORREDOR.De acuerdo a la derogacin de todas las limitaciones anteriores, por lo que ha cesado
tambin el impedimento para cobrar comisin al interesado en arrendar o vender.
La autorizacin para libre acuerdo de la tasa de comisin comprende a quienes solicitan
los servicios del Corredor y entre ellos se encuentran los interesados en arrendar. El
pacto del corredor y sus clientes sobre la comisin debe ir inserto en la respectiva orden,
y es por lo general un porcentaje del precio del contrato, sin embargo no hay
inconveniente en pactarla en un monto fijo o en cualquier otra forma, siempre que este
convenio est entregado a la voluntad de las partes, lo que como se dijo debe quedar por
escrito en la respectiva orden.Adems el Corredor tiene que formar la carpeta de ttulos, por lo que debe quedar inserto
en la orden de venta o arriendo segn sea el caso, la autorizacin para conformar la
carpeta correspondiente, cuyos gastos que no estn incluidos en la comisin, le sern
reembolsados al pago de sta.- (Todo contrato es Ley entre las partes).- Sin embargo el
Corredor de Propiedades tiene la obligacin de rendir cuenta de los gastos efectuados y
stas deben ser documentadas, si el mandante no le ha relevado de esta obligacin.-

OPERACIN DEL CORRETAJE (1 P A R T E):

LOS FORMATOS
DOMICILIO
El Corredor de Propiedades debe tener un domicilio pblico donde pueda atender a los
clientes que lleguen a entregar una propiedad para la venta o arriendo, como asimismo, a
las personas que necesiten tomar en arriendo o bien comprar alguna propiedad.
Al recibir una propiedad para la venta o para arriendo, el Corredor debe verificar que la
persona que est entregando dicho inmueble es el propietario o bien tiene poder
suficiente para efectuar dicho encargo y operacin, para lo cual se deber solicitar la
escritura de compraventa, y el mandato vigente si procede, debiendo ser este ltimo por
escritura pblica.
Revisar la escritura para ver si adquiri por compra, por permuta, por herencia, por dacin
en pago, por adjudicacin en la liquidacin de sociedad conyugal, etc.. Ver adems si es
dueo absoluto del inmueble o dueo de derechos, si es dueo de usufructo o nuda
propiedad, si adquiri siendo soltero, casado, separado de bienes, viudo, etc., Si existe
deuda con alguna institucin Bancaria, Financiera, Serviu, etc.. Si la escritura est
extendida conforme al ttulo inscrito en el Conservador de Bienes Races, si los nombres
de las personas (propietario y cnyuge) y sus datos estn correctos y por ltimo si se
encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Races, lo que hay que verificar en el Conservador de Bienes Races y revisando el

72

correspondiente registro de propiedad, con la informacin que tenemos en el timbre de

inscripcin que est estampado al final de la escritura de compraventa.Una vez teniendo todos estos antecedentes procedemos a firmar la orden de venta o
arrendamiento segn sea el caso y abrimos una carpeta con la copia de la orden, donde
adems adjuntaremos la escritura de compraventa y dems antecedentes obtenidos del
propietario o su mandante, para entonces proceder a promover la venta o arriendo en la
forma habitual.La orden de visita
a) Es el documento mediante el cual el corredor de propiedades autoriza a un
interesado en visitar una o varias propiedades, y a su vez, avisa al propietario del
inmueble para que ste de las facilidades del caso, si el Corredor no lo acompaa,
en los trminos que han acordado en la orden de venta o arrendamiento, (que sea
dentro del horario y en los das que se han estipulado en la respectiva orden);
b) Este documento obliga al que lo solicit, en el caso de celebrar un contrato, a
hacerlo por intermedio del corredor y por lo tanto, lo obliga a pagar la comisin que
se ha establecido en la orden de visita.
c) Esta orden de visita carece de toda formalidad, por lo que, de no constar por
escrito, podr acreditarse por cualquier medio de prueba. Esta situacin solo
alcanza a operaciones en que el monto de la comisin del corredor no es superior a
dos unidades tributarias, pues, pasado ese monto, si la orden no consta por escrito,
no se admitir la prueba de testigos.
d) A falta de prueba, solo sobre la comisin estipulada, el comprador o arrendatario
tendr la obligacin de pagar al corredor la comisin usual. (Cdigo Civil art. 2155 N 3.)
e) Laorden de visita debe tener los siguientes antecedentes:
*
Fecha y nmero correlativo de su emisin,
*
Nombre y apellidos del interesado en comprar o arrendar,
*
Direccin, telfonos y RUT del interesado,
*
Ubicacin, caractersticas del inmueble y precio,
*
Indicarse la forma de pago del precio,
*
Indicar la forma y horas de visita,

Debe establecer la obligatoriedad del interesado en hacer la operacin indicada

en la orden por medio del corredor que la extiende.
Usualmente se indica: El
interesado se obliga a no entenderse directamente con el vendedor o arrendador,
debiendo hacerlo solamente con la intermediacin del corredor de propiedades, y
si as no lo hiciere, se obliga a pagar la comisin correspondiente al corredor de
propiedades aunque celebre el contrato sin su intermediacin, como asimismo se
obliga a pagar dicha comisin al corredor de propiedades, si celebra el contrato otra
persona, ya sea pariente o cercana a l.Debe indicar al dueo del inmueble que se autoriza al interesado la visita del
inmueble,
Debe establecer la comisin que percibir el corredor,
En el caso de existir otros pagos adems del precio u otras comisiones por
derechos de llaves o traspasos de establecimientos comerciales, etc. debern
quedar stos establecidos en la misma orden de visita.

73

Queda establecido que esta orden de visita es personal e intransferible y, en el

caso de no respetarse esta situacin, el interesado o solicitante se obliga a
efectuar el pago de la comisin respectiva,

f) Es conveniente la designacin, en la misma arden, de un rbitro arbitrador para caso de

litigio entre las partes,
g) Es conveniente. que frente al caso de ser terceras personas las que retiran la orden de
visita de la oficina del corredor, ste deje establecido, que retira la orden por encargo
de................................................. y est autorizado para solicitar dicha orden de visita.
h) La orden debe ser suscrita (firmada) por el corredor y por el interesado en comprar o
arrendar, sea en forma personal, sea por medio de mandatario o de representante legal.
Esta firma debe ser directa sobre el documento que reserva el corredor en su oficina.
Debe evitarse el calco. Esta formalidad es de fundamental importancia, pues, si las terceras
personas que comparecen por l no tienen su representacin convencional o legal, las
estipulaciones contenidas en la orden no le sern oponibles, podr desconocerlas y, una
vez celebrado el contrato, ste podr rehuir con fundamento el pago de la comisin del
corredor.
Para estos efectos bastar slo que el mandato conste en instrumento privado.
i) Para el caso de rdenes de visita enviadas va fax, se hace necesario que se establezca
la obligacin de regresar la copia, por el mismo sistema debidamente firmada y.- Adems,
en la orden de visita es conveniente poner que el cliente solicita esta orden va Fax y la
acepta en todos sus trminos y aunque no la remita firmada, acepta las condiciones
estipuladas en ella por el solo hecho de haberla recibido y ser ste el instrumento que le
permiti acceder a la compra o arriendo de la propiedad, aceptando como prueba suficiente,
los antecedentes que entreg a la oficina de propiedades para que le enve dicha orden de
visita.Es conveniente en estos casos, adems, reforzar la relacin con el cliente mediante el
envio de una carta simple o certificada indicando otros antecedentes del negocio.
j) La orden de visita es adems el primer vnculo comercial entre el corredor y el interesado
o cliente y, por lo tanto se hace necesario que este primer contacto sea ordenado, de
calidad y buena presentacin; y, que sirva para promocionar la empresa, por lo que,
deber tener los logos del corredor, direcciones, telfonos, fax, correo electrnico, Pgina
Web, sistemas de negocios que realiza, asociacin o cmara a la que pertenece, etc. de
modo de transmitir una imagen altamente positiva de profesionalismo y calidad de su
gestin.

74

LOGOTIPO Y DIRECCIN DE LA OFICINA DEL CORREDOR

ORDEN DE VISITA N 000.001
Da................. MES..................................AO................

Muy Sr. nuestro:

Rogamos permitir al portador Sr...............................
C. de Identidad
N...............................
Domiciliado
en
................................
N..............Depto...........telfono .......................... para visitar las siguientes
propiedades:
CODIGO TIPO PRECIO UBICACIN CARACTERISTICAS OBSERVACIONES

Declaro haber solicitado la presente orden para visitar las propiedades antes detalladas,
comprometindome a pagar a esta oficina el........... % de comisin sobre el monto de la operacin
de compraventa y la suma equivalente a ..........das de la renta pactada si se tratase del
arrendamiento de la propiedad, ms los impuestos correspondientes.
Dejo constancia que esta ha sido la primera oficina que le ha ofrecido estos negocios, en
consecuencia, me comprometo a efectuar toda transaccin de las propiedades ofrecidas en esta
orden por su intermedio. Declaro, adems, que la presente orden la recibo en carcter de personal
e intransferible. Si proporcionare su uso o informacin a terceros, me obligo a pagar tambin
ntegramente la comisin si stos efectuaren el negocio por su cuenta. Declaro adems que la
presente orden la he recibido va Fax, pero es prueba suficiente el conocimiento de la oficina de
Propiedades de mis antecedentes personales, los cuales he proporcionado para obtener dicha
orden.Cualquier dificultad sobre el cobro de esta comisin ser resuelta en calidad de rbitro arbitrador,
en nica instancia y sin ulterior recurso, por el abogado que las partes designen de comn
acuerdo, y en caso de desacuerdo, por quien nombre la justicia ordinaria a peticin de cualquiera
de los contratantes.

75

Declaro bajo juramento que solicito y recibo esta orden para.....................................y contar con su
autorizacin y encargo.

CORREDOR

CLIENTE

ORDEN DE VENTA
La orden de venta, por constituir un contrato que contiene la promesa de una cosa LA
COMISION DEL CORREDOR, si es de monto superior a 2 >Unidades Tributarias, debe
constar por escrito, y, aunque no es solemnidad de la orden y su omisin tiene como
nica sancin la inadmisibilidad de la prueba de testigos en caso de suscitarse juicio en
que se controvierta si se dio o no la orden de venta.
Como la orden es un mandato, y el mandato es un contrato consensual, basta para su
perfeccionamiento, nicamente el consentimiento de las partes y est sujeto a
formalidades solo en casos especiales.La orden de venta debe llevar las siguientes menciones.1.- Fecha de la orden, plazo por el cual es otorgada y si es o no exclusiva.2.- Nombre apellidos, domicilio y Rut del comitente.3.-Operacin de que se trata.4.- Ubicacin y caractersticas de la propiedad o negocio.5.- Condiciones de la operacin, como ser, el valor, condiciones de pago, deudas que
gravan el inmueble o establecimiento y dems antecedentes que sean de importancia, si
es dueo o bien lo representa.6.- La comisin que el comitente pagar al Corredor de Propiedades.Sin embargo no hay impedimento legal para que el Corredor y el comitente en ejercicio de
la autonoma de la voluntad, acuerden otro pactos y los agreguen a esta orden.En el caso que la persona no sea duea del inmueble o establecimiento que se vende, el
corredor deber ver que los ttulos del inmueble o establecimiento se encuentran
conforme a derecho y que el representante est debidamente facultado para proceder a la
venta.LA ORDEN DE ARRIENDO.La orden de arriendo es muy similar a la orden de venta, cambiando algunos tem, como
ser la renta de arrendamiento; nmero de rol y avalo fiscal del inmueble; si el pago de la
renta es por perodos anticipados o vencidos; detalle de los servicios que sern de cargo
del arrendatario (gastos comunes, aseo municipal, etc.)

76

En el caso de las ordenes exclusivas, el comitente est obligado a respetar el privilegio o

derecho en virtud del cual el corredor puede hacer algo que est prohibido a los dems.Si, aunque la orden de arriendo sea exclusiva y el comitente efecta la venta o arriendo
por s o a travs de terceros sin la intervencin del corredor a quien dio orden exclusiva,
infringe lo estipulado con ste y est obligado a indemnizar los perjuicios originados por
su incumplimiento.EL MANDATO DE ADMINISTRACION.Los corredores de propiedades estn habilitados para asumir la administracin de
inmuebles ajenos, por lo que se hace necesario extender un mandato de administracin,
que es el acto jurdico por el cual el comitente le encomienda al Corredor la
administracin.Es un contrato consensual, sin formalidad, que debe constar por escrito solamente para
evitar sancin de orden probatorio, ya que si no consta en un documento no podrn
probarse por testigos ni su existencia ni sus estipulaciones.En la prctica se acostumbra a extenderlo por escrito por razones de seguridad,
estableciendo en l las instrucciones del comitente, las facultades del administrador y las
remuneraciones que percibir por sus servicios.Este mandato debe ser suscrito por el Corredor de propiedades y por el comitente, sea
actuando personalmente, sea por medio de mandatario o representante legal.- Si no se
toman estas precauciones, el Corredor puede quedar sin comisin.DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual las partes se obligan a
celebrar otro una vez cumplido el plazo o la condicin que fije la poca de su
otorgamiento.Es como el cierre de negocio, con la diferencia que la promesa da lugar a la obligacin de
las partes de suscribir el contrato prometido, la que puede ser exigida incluso en forma
forzada por la parte cumplidora. La promesa debe cumplir los requisitos establecidos por
la Ley para su validez. (Art. 1.554 Cdigo Civil).Adems debe cumplir con los requisitos generales de validez estatuidos para todo acto o
contrato. La promesa da una seguridad mayor que un cierre de negocio, pero menor que
la del contrato de compraventa, por esto, procede recurrir a ella solo en forma
excepcional.La promesa de compraventa debe contar con los siguientes requisitos:
1.- Que conste por escrito.2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.3.- Que contenga plazo, condicin y lugar en que se celebrar el contrato definitivo.
4.- Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para
que sea perfecto la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.Clusula penal en que se fija la multa a la persona que no cumpla.Clusula arbitral, en que se fija un rbitro en caso de disputa por interpretacin del
contrato o por causal de incumplimiento.77

La promesa de compraventa es un contrato solemne, si no se extiende por escrito no

produce obligacin alguna. Esta solemnidad se llena con instrumento pblico o privado.Debe cumplir con la misma solemnidad que la escritura de compraventa, vale decir,
individualizar a las partes, singularizar el inmueble objeto de dicha promesa, fijar plazos,
lugar en que se firmar, precio, forma de pago, fecha de entrega, etc. hasta el punto de
que para el perfeccionamiento de ste, solo falte la tradicin de la cosa.
Que el contrato prometido no sea ineficaz, puesto que la ineficacia del contrato prometido
se hace extensivo a la promesa, vale decir, que no este celebrado entre cnyuges no
divorciados a perpetuidad, entre padre e hijo de familia (menor de edad), no vale la
promesa por ser ineficaz el contrato prometido.El Corredor deber exigir los ttulos de dominio y la representacin legal de la persona
que no sea el dueo del inmueble que se promete vender.Se requiere autorizacin judicial para vender bienes que pertenezcan al hijo de familia, del
incapaz o interdicto. Si bien no se necesita esta autorizacin para la promesa de
compraventa, lo prometido debe quedar condicionado a que en el futuro el Juez conceda
la autorizacin correspondiente.- En relacin con los bienes propios de la mujer casada
en sociedad conyugal, subsiste la situacin en que el marido la representa como
administrador de la sociedad conyugal de acuerdo al Art. 1.749 y 1.754 del Cdigo Civil.Sin embargo, si la mujer no da autorizacin en la promesa, sta podr negar su
concurrencia a firmar el contrato prometido, dejando a ste sin un requisito de validez.Por lo tanto, es indispensable, an tratndose de bienes propios de la mujer casada en
sociedad conyugal, que ella autorice la promesa, ya sea interviniendo personalmente o
por medio de mandatario.- Si no se cumple este requisito, el marido promitente vendedor,
podr ser emplazado a cumplir la obligacin emanada de la promesa o a pagar la multa
pactada para el caso de incumplimiento.LA PROMESA POR ESCRITURA PBLICA.Esta formalidad dar derecho al promitente cumplidor, llegada la poca fijada para el
contrato definitivo, de exigir ejecutivamente su otorgamiento, y el pago de la multa
estipulada y el cumplimiento de las dems obligaciones incumplidas por su contraparte
emanadas de la promesa.Adems, el otorgamiento de escritura pblica habilita al promitente comprador o
arrendador para inscribir la prohibicin voluntaria que haya constituido el promitente
vendedor o arrendador, de gravar o enajenar el inmuble durante la vigencia de la promesa
en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Races correspondiente a la
ubicacin del bien raz; para lo cual no sera idneo el instrumento privado.DE LAS GARANTIAS.Son stas las que dan fuerza al cumplimiento de la promesa de compraventa. Estas
garantas son recprocas entre las partes y a la vez cada una garantiza al Corredor de
propiedades el pago de su comisin al trmino del plazo fijado para el cumplimiento o
resolucin de la promesa.-

78

Generalmente estas garantas quedan en poder del Corredor de Propiedades y sern

devueltas por ste a las partes al cumplirse lo prometido o bien entregadas al juez o
rbitro que se las solicite mediante notificacin por escrito para su resolucin.EXTINCION DE LA PROMESA.La promesa puede extinguirse por:
1.- Acuerdo de las partes en dejarla sin efecto, lo que se llama resciliacin de promesa de
compraventa.2.- Por
del plazo
no haber ninguna
las partes dado
cumplimientoSE
dentro
LOScaducidad
FORMULARIOS
MASyFRECUENTES
EN ELde
CORRETAJE
DE PROPIEDADES
ANEXAN
A CONTINUACIN
COMO
LOSde
QUE
DEBEN
SER REVISADOS
O
del plazo
fijado,
quedando liberados
losMODELOS
contratantes
exigir
cumplimiento
.
MEJORADOS POR EL USUARIO SEGN LAS OBSERVACIONES DE SU ASESOR
JURDICO.

ORDEN DE VENTA DE
INMUEBLE
Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A.G.N.

En Santiago de Chile, a ..... de ......................... del ao dos mil ..........., entre

........................................................................................................................Rut:.................................
telfono..................., representado por .......................................................... en adelante EL MANDANTE
o EL CLIENTE, por una parte y por la otra ...............................................................
..................................................... Corredor de Propiedades, Rut: .............................., domiciliado en
................................................................., comuna de ..............................., telfono : ........................, en
adelante EL MANDATARIO o EL CORREDOR, se ha convenido el siguiente contrato:
PROPIEDAD : El Cliente encarga al Corredor, quien acepta, para que en forma exclusiva, venda el
inmueble de su propiedad ubicado en ......................................................................... comuna........................
Ciudad.......................... y que se encuentra inscrito a Fojas ........................ N..................... del Registro de
Propiedad del ao .................en el Conservador de Bienes Races de .................................
PRECIO :
El precio de la compraventa ser la suma de $..........................(.............................
.................................................), sin perjuicio de estudiar cualquier oferta presentada por clientes del Corredor.
Esta Orden se regula por las siguientes normas : a) Los gastos de
CONDICIONES DEL CORRETAJE :
anuncios especiales o destacados y la formacin de ttulos, sern de cargo del cliente, b) Las publicaciones
del diario el Mercurio avisos econmicos, se harn cada 15 das, c) En caso que hubieran impedimentos
legales o de otro orden que hicieran imposible celebrar el contrato, el cliente pagar al Corredor todos los
gastos. d) La comisin ser de 2% del precio de la compraventa ms impuestos, tendr un plazo de 90 das
renovables automtica y sucesivamente por perodos de 90 das, si ninguna de las partes le pusiera trmino
mediante carta certificada con anticipacin mnima de 30 das a la fecha de su vencimiento. En caso que haya
una oferta de compra por el valor que se indica en esta Orden, el cliente se obliga a respetarla. La carta de
trmino debe ser dirigida al domicilio que figura en este contrato e) El cliente se obliga a no convenir, sin la
intervencin del Corredor de Propiedades, contrato alguno, ni celebrar otro acuerdo con ninguna persona
mientras dure la presente Orden. En caso contrario deber pagar ambas comisiones (4% ms impuestos),
sobre el precio de la venta; f) El cliente deber exhibir los ttulos del inmueble vigentes, conformes a derecho
para que el Corredor confeccione la Promesa de Compraventa, siendo de cargo del cliente todos los gastos
que ello irrogue; g) Queda facultado el Corredor para confeccionar el expediente tcnico y legal del inmueble
debiendo el cliente restituir estos dineros previa rendicin de cuentas con las boletas correspondientes.El Corredor tiene derecho a cobrar la comisin, cuando : a) Al momento de firmar
COMISIN :
ambas partes Escritura de Compraventa. b) Si el Contrato encargado a su preparatorio correspondiente se
celebra por el cliente durante la vigencia del encargo. c) La comisin deber pagarse de contado, tan pronto
se cumpliera cualquiera de las situaciones sealadas anteriormente. El cliente pagar la comisin doblada, si
efecta negocio por su cuenta con alguna persona enviada o no por el Corredor de Propiedades, durante la
vigencia de la presente Orden de Venta; s se retracta de vender, habiendo oferta de compra firmada por el

79

valor que figura en la presente Orden. Estos pagos debern efectuarse de contado al momento de cobro por
parte del Corredor de Propiedades. Asimismo, si retira la propiedad antes del vencimiento de la presente
orden o de una cualesquiera de sus renovaciones, debiendo avisar con la anticipacin sealada
anteriormente, deber pagar los avisos correspondientes hasta el momento del desistimiento.COMPARECE: don(a)........................................................................................................... casado(a) con el
cliente, de su mismo domicilio, RUT ..................................., quien expone : que se compromete a
autorizar a su cnyuge y a comparecer a todos los actos y contrato que sean necesarios para perfeccionar el
contrato de compraventa y su preparatorio. LA PRESENTE ORDEN SE FIRMA EN DOS EJEMPLARES DEL MISMO TENOR Y DATA, QUEDANDO
UNO EN PODER DE CADA PARTE.
COMITENTE VENDEDOR
RUT
LOGO DEL
CORREDOR
O DE LA
EMPRESA
INMOBILIARIA

CNYUGE
RUT

CORREDOR DE PROPIEDADES
RUT

ORDEN DE ARRIENDO
Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A.G.N.

En Santiago de Chile, a ...... das del mes de ......................................... del ao Dos mil ........, entre
......................................................................................................... Rut: ............................
Telfono..........................., con domicilio en ........................................................ Comuna .................................,
representada por ........................................................................ en adelante EL MANDANTE por una parte y
por la otra ............................................................ Corredor de Propiedades, Rut: ..........................., con
domicilio en ........................................... ....................., Comuna de ........................telfono ...................., en
adelante EL CORREDOR o EL MANDATARIO, se ha convenido el siguiente contrato :
El Mandante encarga al Mandatario, quien acepta, promover y dar en arrendamiento el
PROPIEDAD:
inmueble ubicado en ......................................................................... comuna de ........................, ciudad de
..................... en un canon mensual de $...................... ( ..................................................................).
El ttulo de dominio del inmueble est a nombre de . y rola inscrito a fojas.N...... del
Registro de Propiedad del ao..... en el Conservador de Bienes Races de ................................
CONDICIONES DEL CORRETAJE: El Corredor o Mandatario podr, con cargo a esta orden: a) Celebrar el
contrato respectivo, fijar la renta de arrendamiento de comn acuerdo con el Mandante y acordar cualquier
pacto accesorio; exigir, cobrar y percibir el primer mes de pago del arrendamiento y las garantas respectivas;
b) Esta Orden de arrendamiento es exclusiva por el perodo de ............das, y se renovar automtica y
sucesivamente por el perodo de ......... das, si ninguna de las partes pusiera trmino mediante carta
certificada, con una anticipacin mnima de 15 das a la fecha del vencimiento respectivo. c) El Mandante
declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato, sea por su calidad de propietario
legitimo del inmueble o por tener las facultades necesarias para ello. d) El Mandante se obliga a no convenir
contrato alguno ni a celebrar ningn otro acuerdo con ninguna persona enviada por el Corredor de
Propiedades con Orden de Visita, e) Las especificaciones, estado e inventario del inmueble son las que
seala el documento adjunto; y f) Para todos los efectos legales las partes fijan su domicilio en el
departamento y comuna de Santiago.COMISIN: Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el Corredor de Propiedades
tiene derecho a cobrar su comisin equivalente a 15 das de arriendo, ms el impuesto correspondiente, en
los siguientes casos: a) En caso de arrendarse el inmueble, b) Si el Mandante perfecciona un contrato de
arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato vlido definitivo, o preparatorio destinado a
llegar a su celebracin, durante la vigencia de este mandato, c) Si el Mandatario perfecciona un contrato de
arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato vlido definitivo, o preparatorio destinado a
llegar a su celebracin, durante la vigencia de este mandato. La comisin deber pagarse de contado y tan
pronto se cumpla alguna de las situaciones sealadas en la clusula anterior, facultando al corredor para
descontarla del primer mes de renta.

80

El Mandante deber pagar doblada la comisin cuando omitiere la participacin del Corredor de Propiedades
en los casos sealados en la letra a) y b) del nmero anterior en atencin a que las partes entienden que tal
conducta priva al mandatario de su derecho a cobrar comisin al que tome en arrendamiento el inmueble.RESPONSABILIDAD: El Corredor, no ser responsable de los robos, incendios y otros perjuicios similares
que se produzcan en el inmueble mientras ste permanezca desocupado, incluso si dispone de las llaves
respectivas para su exhibicin.OBSERVACIONES:
Las publicaciones se harn cada 15 das y sern de cargo de la Oficina de
Propiedades; cualesquiera otra publicacin extra que solicite el Mandante, ser de su exclusivo cargo.
Asimismo en caso de retiro de la orden de arriendo de la propiedad, sern de cargo del Mandatario los avisos
que haya publicado la oficina desde la fecha de inicio hasta la fecha de trmino de la orden.COMPLEMENTARIOS:
Se firma en dos ejemplares del mismo tenor quedando uno en poder de cada parte.
Mandante
Rut:

Mandatario
Rut:

ORDEN DE ADMINISTRACION
CONDICIONES DEL MANDATO: a) En uso de este mandato, el mandatario podr adems celebrar y firmar contrato de
arrendamiento, administrar el inmueble arrendado, cobrar y percibir todas las rentas de arrendamiento, multas, clusulas penales,
garantas, indemnizaciones y costas que por cualquier motivo deba pagar el arrendatario; igualmente podr cobrar y percibir la suma
que pudiera quedar adeudando el arrendatario; podr pagar las contribuciones a los Bienes Races del inmueble u otras deudas que
peridicamente afecten a la prioridad segn las instrucciones que se le entregan ms adelante; pagar a quien corresponda las cuentas
de electricidad, agua, gas, u otras que afecten a inmueble y los gastos comunes que hubiere quedado adeudando el arrendatario y
podr repetir contra ste, pudiendo hacer lo mismo en relacin a los gastos comunes adeudados. Estar tambin facultado para hacer
las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en perfecto estado de conservacin para lo cual, podr usar dineros del pago
de arriendos con el tope de un mes de renta. Para sumas mayores deber ser autorizado por el Mandante.En caso alguno el mandatario estar obligado a incurrir en gastos o pago por cuentas de su Mandante si no contare o no estuviere
previsto con los fondos suficientes para ello b) El mandatario podr poner trmino judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento,
representar al mandante en los juicios de desahucio, reconvenciones de pago, restitucin, terminacin inmediata y/o anticipada de
contrato de arrendamiento, indemnizacin de daos y perjuicios, y dems derivados del contrato, solicitar el lanzamiento , la
retencin de lo bienes del arrendatario; llegar a convenios sobre plazos de restitucin o respecto del pago de rentas insolutas y
aceptar cauciones para asegurar el pago; representar al propietario en la reunin de comuneros que establece la Ley N19.537 y , en
general en todos los actos y contratos que se relacionen con la administracin del inmueble, todos los gastos que se originen por este
concepto, sern de cargo del Mandante; c) En el Orden judicial el mandatario podr desistir en primera instancia de la accin
deducida, absorber posiciones, renunciar a recursos o trminos legales, transigir, comprometer, otorgar a los rbitros las facultades de
arbitradores, aprobar convenio y percibir con la sola limitacin de que no podr contestar nuevas demandas sin previa notificacin
personal de ellas al mandante. Las facultades contenidas en esta clusula, las podr ejercer el mandatario, slo cuando se le
hubieren otorgado adems por escritura pblica.GARANTIAS:: Con el objeto de facilitar la devolucin de la garanta al arrendatario, que perciba el mandante al momento de celebrar
el contrato de arrendamiento, el mandatario queda facultado para retener el valor de la renta del ltimo mes de arrendamiento. El
Mandante se compromete a completar oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra. Si la suma retenida fuere
insuficiente para restituir la garanta. El mandatario restituir la garanta al arrendatario solo en la medida en que se reciba del
inmueble en las condiciones normales de mantencin o aquellas pactadas en el contrato respectivo, con todas sus cuentas al da, y en
los plazos pactados en el contrato y deber retener las sumas necesarias para cubrir los daos que tenga la propiedad y las cuentas
que, correspondindole, no hubiere pagado el arrendatario.COMISION: El mandatario recibir por la realizacin total o parcial de sus servicios de administracin una comisin equivalente al 10%
de las sumas que perciba, ms el impuesto correspondiente.FACULTADES: El mandatario podr delegar sus facultades, total o parcialmente y podr designar abogado si lo estima conveniente.DESAHUCIO DEL MANDATO: Cualquiera de las partes podr desahuciar el mandato de administracin, con una anticipacin no
inferior a 60 das al trmino de cualquiera de los periodos de arrendamiento, mediante carta certificada notarial, dirigida al domicilio de
la otra, o entregada personalmente.INSTRUCCIONES ESPECIALES: El mandante entrega al mandatario las siguientes instrucciones: a) La renta deber ser liquidada,
extendiendo cheque a nombre de........................................................... que se retirara por el mandante de la oficina del Corredor de
Propiedades.-

81

b) Se depositar en el Banco..........................................cuenta N.................................................................

c) Pagar Contribuciones Rol N....................................
d)Pagara dividendo de...................................................................................................................................................................................
OBSERVACIONES: Las partes dejan constancia de las siguientes observaciones:........................ ..........................................................
PERSONERIAS:
La representacin del mandante consta de:..................................................................................... .........................
El presente contrato se otorga en dos ejemplares, una para el mandante y otra el mandatario:
Santiago, ..........de....................................del 2.002.Firma Mandante
Rut:

Firma Mandatario
Rut::

MANDATO DE ADMINISTRACIN
En Santiago, Repblica de Chile, a...... de...................... del 2.002, comparece don ................................................... (nacionalidad),
(profesin u oficio), (estado civil), domiciliado en calle ........................................... N.......... Comuna ........................... Regin
.................... cdula nacional de identidad N................................. mayor de edad, y expone:
Que viene en conferir poder amplio de administracin al corredor de propiedades don .............................................. con domicilio en
............................................... cdula nacional de identidad N..........................quien acepta, respecto de los siguientes inmuebles:
1.- Propiedad ubicada en calle ..............
2.- Propiedad ubicada en calle...............
3.- Propiedad ubicada en calle...............
El compareciente faculta al corredor de propiedades para que en su nombre y representacin efecte toda clase de actos relativos a la
administracin de los inmuebles sealados. En consecuencia, el corredor podr arrendarlos, fijar las rentas y dems condiciones del
arrendamiento, elegir al arrendatario, acordar las variaciones y reparaciones que los inmuebles requieran, modificar los contratos, ponerles
trmino, desahuciarlos, reconvenir de pago, entablar acciones de comodatos, sea o no precario, cobrar rentas y cuentas que deban pagar
los arrendatarios u ocupantes, por gastos correspondientes a consumos domiciliarios, gastos comunes, indemnizaciones o por otras
causas emanadas de la ocupacin de los inmuebles administrados; cobrar, depositar, endosar y protestar todos los documentos mercantiles, sean letras de cambio, cheques o pagars, que reciba en su calidad de administrador; recibir, depositar y restituir las garantas de los
arriendos; pagar las contribuciones y dems gastos que requieran los inmuebles administrados; actuar ante las autoridades y ante organismos pblicos, semifiscales, municipales o particulares, en todo aquello que concierna a los mismos inmuebles; celebrar pactos o
contratos que tengan por objeto el uso o goce del total o parte de los inmuebles; reclamar y percibir indemnizaciones de perjuicios, someter a arbitraje cualquier controversia que se suscite en relacin con los inmuebles, celebrar convenios de pago; entregar en cobranza los
documentos de crditos que se le hayan dado en pago. En el orden judicial, el corredor tendr toda y cada una de las facultades
enumeradas en el inciso segundo del articulo sptimo del Cdigo de Procedimiento Civil, las que se dan por expresamente reproducidas
una a una, pero no podr contestar demandas nuevas, sin previa notificacin personal del mandante. Tambin le faculta para delegar en
todo o parte las atribuciones precedentemente conferidas y le otorga todas las que sean necesarias para la ms expedita labor de
administracin, que debern entenderse concedidas aunque no se hayan mencionado explcitamente. El mandante se compromete a
cumplir todas las obligaciones que dentro de los lmites del mandato otorgado haya contrado a su nombre el corredor, incluso si el
corredor hubiere contratado a nombre propio, quedndole prohibido vender, hipotecar dar en garanta a cualquier costo los inmuebles que
se le encargan administrar.El mandante se obliga remunerar al corredor por su labor de administracin con el % sobre las rentas que perciba en su administracin,
porcentaje que el corredor queda autorizado para deducir y cobrar de inmediato en las liquidaciones que practique.
Adems, el mandante retribuir al corredor con la suma de dinero correspondiente a media renta mensual de arrendamiento, cada vez que
se celebre arrendamiento con nuevo arrendatario.-

82

Este mandato tiene duracin de 12 meses, pero, se prorrogar en forma automtica, sucesiva e indefinida, por perodos de 12 meses, si el
mandante o el corredor no dieren aviso al otro de su intencin de ponerle trmino con anticipacin mnima de tres meses al vencimiento
del plazo que estuviere en curso, mediante carta certificada despachada por intermedio de un notario, aviso en virtud del cual el mandato
cesar por vencimiento del plazo estipulado cuando se cumplan los 12 meses de duracin.
Si el mandante revocare este mandato antes del vencimiento del plazo pactado o de su prrroga, deber pagar al corredor las comisiones
estipuladas correspondientes a los meses que faltaren para completar el plazo de 12 meses en curso.

Firma mandante
Rut:

Firma corredor
Rut:

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
En Santiago de Chile, a ..................... das del mes de.........................del ao 2.002, comparecen don:................................, cdula
nacional de identidad N............................, domiciliado en ............... ...............en adelante la parte arrendadora; y don
.................................... cdula nacional de identidad N...................domiciliado en,......................... en adelante la parte arrendataria,
los comparecientes son mayores de edad, quienes acreditaron identidad con sus respectivas cdulas y exponen que han convenido
en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regir exclusivamente por las clusulas que a continuacin se indican :
PRIMERO: La parte arrendadora da en arrendamiento a la parte arrendataria, quien recibe en tal carcter la propiedad ubicada en
calle................................comuna de..................... Regin Metropolitana, la que se encuentra en buen estado de aseo y conservacin, como
consta en inventario adjunto que firmado por las partes forma parte integrante del presente contrato para todos los efectos legales.
SEGUNDO:- La renta de arrendamiento ser la suma de $......................... (..................................................................................) mensuales,
que la parte arrendataria se obliga a pagar en forma anticipada, dentro de los primeros cinco das de cada mes, en el domicilio de la parte
arrendadora o de quien sus derechos represente.- La renta de arrendamiento se reajustar cada tres meses durante toda la vigencia del
arrendamiento y hasta la restitucin material del bien arrendado, en forma acumulativa, en la misma proporcin en que vare el Indice de
Precios al Consumidor dictado por el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos.- Para los efectos de calcular el porcentaje de este reajuste,
se tomar el trimestre inmediatamente anterior al mes en que deba reajustarse la renta de arrendamiento.TERCERO:- El simple retardo en el pago de la renta de arrendamiento, ms all del plazo estipulado en la clusula segunda
precedente, har incurrir a la parte arrendataria en una multa a favor de la parte arrendadora ascendente al ............. % de la renta de
arriendo que se encuentre vigente en la fecha del incumplimiento, contados desde el primer da en que debi pagarse la renta, como
evaluacin anticipada y convencional de perjuicios a la que se agregar los correspondientes reajustes e intereses sobre el total de la
obligacin impaga ms las costas procesales que se originen, y gastos de abogado.- Esta causal ser suficiente para poner trmino al
presente contrato, de manera que demandada esta terminacin, el Juez de la causa slo habr de constatar el incumplimiento y
reconocer la terminacin, no resultando lcito a la parte arrendataria enervar la accin de trmino con el pago.- El retardo en la
restitucin del inmueble ser sancionada con una multa equivalente al cincuenta por ciento de la renta vigente de arrendamiento, por
cada mes que transcurra, sin perjuicio del pago que deber efectuar la parte arrendataria por gastos de abogado, receptor, costas
procesales y dems que pudieran originarse con motivo del pago de las rentas adeudadas, consumos de servicios y restitucin del
inmueble en el estado que el arrendatario lo recibi.- En caso que el arrendatario quede constituido en mora y el arrendador o quien
sus derechos represente deba cobrar la renta concurriendo al domicilio del arrendatario, ste deber pagar conjuntamente con la renta
de arrendamiento, como gasto de cobranza a domicilio, la suma de cuatro mil pesos.CUARTO: Conjuntamente con la renta mensual, ser obligacin de la parte arrendataria el pago de los gastos comunes, de luz,
agua, gas, Aseo Municipal y otros que procedan, en las fechas correspondientes al vencimiento de cada una de ellas.- Se
compromete adems a rembolsar al arrendador los derechos municipales por extraccin de basura que ste haya pagado con las
contribuciones del bien raz al momento de exhibrsele el comprobante pagado en Tesorera.- La sancin prevista en el nmero
anterior para el retardo o falta de pago de las rentas, ser aplicable tambin a las cuentas a que se refiere esta clusula.- En caso
de cuentas impagas de cualesquiera de los servicios, el arrendador estar autorizado para solicitar y obtener de la respectiva
Compaa la suspensin del suministro en los casos en que ello proceda, sin responsabilidad para el arrendador.QUINTO: El arrendamiento comenzar a regir el ...........de....................... del ao ..........y durar un ao, entendindose hecho mes
a mes.- Sin embargo se entender prorrogado, en forma automtica, tcita y sucesiva por perodos de seis meses si ninguna de las
partes manifestare a la otra su intencin de ponerle trmino, mediante carta certificada con anticipacin de a lo menos dos meses
al vencimiento del plazo original o de la prrroga que se encontrare corriendo. Sin embargo no podr el arrendatario dejar la
propiedad en los meses de DICIEMBRE, ENERO Y FEBRERO.-

83

SEXTO: La parte arrendataria no podr en ningn caso, subarrendar la propiedad, ni ceder o transferir su uso, y derechos sobre
este contrato, ni hacer mejoras o transformaciones en la propiedad sin la debida autorizacin por escrito de la parte propietaria.SEPTIMO: Cualquier mejora que la parte arrendataria quiera introducir en la propiedad arrendada, deber ser autorizada por escrito
por la parte propietaria, siendo de cargo y costo exclusivo de la parte arrendataria y quedarn en beneficio del inmueble, sin cargo
alguno de restitucin o reembolso por parte del propietario.OCTAVO: La entrega material de la propiedad arrendada se efecta a la parte arrendataria con esta fecha en buen estado de aseo
y conservacin, con sus muros, cielos, puertas, ventanas, sanitarios, artefactos, vidrios, llaves y llaves de paso en buen estado,
obligndose la parte arrendataria a restituirla en la misma forma, habida consideracin del desgaste que provenga de su uso
legtimo.- La parte arrendataria se obliga igualmente al cuidado, riego y conservacin de terrazas, jardines o antejardn que existan
en el inmueble arrendado y a efectuar oportunamente y a su costa todas las reparaciones y el arreglo de los desperfectos, sin
derecho a reembolso por parte de la parte arrendadora.NOVENO: La arrendataria hace declaracin jurada que los muebles que mantendr en la propiedad son de su exclusivo dominio.DECIMO: La propiedad arrendada slo podr destinarse a HABITACION de la parte arrendataria y su familia exclusivamente.DECIMO PRIMERO: Queda prohibido a la parte arrendataria SUBARRENDAR, CEDER o TRANSFERIR, a cualquier ttulo el
presente contrato, agujerear las paredes; hacer variaciones en la propiedad arrendada; causar molestias a los vecinos; introducir en
la propiedad arrendada animales, materias o materiales explosivos, inflamables o de mal olor, y destinar el inmueble a un objeto
diferente del convenido en este contrato. Y especialmente se prohbe efectuar cualquier modificacin en la estructura interna o
externa de la propiedad.DECIMO SEGUNDO: La parte arrendadora y o propietaria, no responder de manera alguna por robos que puedan ocurrir en la
propiedad arrendada, o por perjuicios que puedan producirse en los bienes de la parte arrendataria, por incendio, sismos, inundaciones,
filtraciones, roturas de caeras, efectos de humedad o calor, etctera.
DECIMO TERCERO: La parte arrendataria responder de cualquier dao que por su hecho o culpa, o de las personas que se
encuentre en la propiedad, se cause al bien raz arrendada y a las propiedades circundantes y/o terceros, sean stos causados por
l o por cualquier persona a las cuales haya permitido el acceso al inmueble.DECIMO CUARTO: Se obliga la parte arrendataria a mantener en perfecto estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, las
llaves de paso, las vlvulas y flotadores de excusado, los enchufes, portalmparas e interruptores de la instalacin elctrica,
hacindolos arreglar o cambiar por su cuenta; a conservar la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservacin; a
mantener en perfecto estado el sistema de agua caliente; y, en general, a efectuar oportunamente y a su costo todas las
reparaciones adecuadas para la conservacin y el buen funcionamiento de la propiedad arrendada.DECIMO QUINTO: Sern de cargo de la parte arrendataria los gastos que pueda demandar el cumplimiento de rdenes o
disposiciones que en cualquier tiempo pueda impartir la autoridad, ya sea referente a condiciones sanitarias, higinicas, de esttica
o reglamentarias de la propiedad, en relacin al uso que se le d por la parte arrendataria.DECIMO SEXTO: La parte arrendataria se obliga a dar las facilidades necesarias para que la parte arrendadora o quien la
represente puedan visitar el inmueble. Asimismo, en caso que el dueo desee vender o arrendar la propiedad, se obliga a mostrarla
a lo menos dos veces a la semana, durante dos horas cada vez, en horario comprendido entre las doce y dieciocho horas.DECIMO SEPTIMO A fin de garantizar la conservacin de la propiedad y su restitucin en buen estado; el pago de los perjuicios y
deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones; y, en general para responder al fiel cumplimiento
de las estipulaciones de este contrato, la parte arrendataria entrega en garanta en este acto a la parte arrendadora, la suma de
$........................ (........................................................................), pesos, que equivalen a un mes de renta de arrendamiento.- La
parte arrendadora obliga a devolver reajustada en la misma forma y/o en los mismos porcentajes en que se reajusta la renta de
arrendamiento, dentro de los treinta das siguientes a la restitucin del inmueble arrendado, quedando desde luego autorizada la
parte arrendadora para descontar de la cantidad mencionada el valor efectivo de los deterioros y perjuicios de cargo de la parte
arrendataria que se hayan ocasionado, como asimismo el valor de las cuentas pendientes de agua, luz, gas, telfono, gastos
comunes y otros que correspondan.- En ningn caso esta garanta podr imputarse al pago de la renta de arrendamiento.- Adems,
la parte arrendataria firma en este acto una letra de cambio sin fecha de vencimiento por la suma de cincuenta Unidades de
Fomento, a fin de pagar rentas de arrendamiento adeudadas, reparaciones y deudas por consumos de luz, agua, gas, gastos
comunes, extraccin de basura y cualesquiera otros de la misma naturaleza que no queden incluidos en los gastos comunes, que
no alcance a cubrir la garanta que se indica en esta clusula, facultando desde ya a la parte arrendadora o a quien sus derechos
represente para hacer efectivo su valor, incluso por la va judicial si fuera necesario, siendo adems, de cargo de la parte
arrendataria todos los gastos que origine el cobro de dicho documento. Queda facultada desde ya la parte arrendadora o quin sus
derechos represente, para poner fecha de vencimiento a la letra y hacer su cobro efectivo, incluso protestarla y cobrarla
judicialmente, si no se pagaran oportunamente las rentas de arrendamiento y cuentas sealadas precedentemente en esta clusula,
como asimismo, si hubieren quedado deterioros en la propiedad que la garanta no alcance a cubrir el costo de reparacin. En caso
contrario la letra ser devuelta por la parte arrendadora o quien sus derechos represente a la parte arrendataria, en la misma forma
que se indica para la devolucin de la garanta, una vez entregada la propiedad a satisfaccin de la parte arrendadora o de quien
sus derechos represente con los recibos pagados de todas las cuentas correspondientes.-

84

DECIMO OCTAVO: Presente a este acto, comparece ..............., cdula nacional de identidad N....................................., domiciliada
en calle................................ comuna de ................., Regin Metropolitana y expone: que se constituye en fiador y codeudor solidario
de todas y cada una de las obligaciones asumidas en este contrato por la parte arrendataria en virtud de este instrumento,
renunciando en consecuencia al beneficio de excusin que le correspondera de acuerdo a la Ley, declarando aceptar desde ya
todas las prrrogas o renovaciones del presente contrato, que las partes convengan, tanto en sus rentas de arrendatario, como en
sus garantas, pagos de cuentas, reparaciones, plazos, etctera. Sin perjuicio de lo anterior, se conviene la indivisibilidad de las
referidas obligaciones, de tal modo que ellas puedan ser cobradas o demandadas indistintamente a la parte arrendataria, al fiador y
codeudor solidario, o a cualquiera de sus herederos en su caso.(Si el fiador es casado en Sociedad Conyugal, debe comparecer la cnyuge)
Comparece doa:......................casada con don.........(fiador) y de su mismo domicilio, cdula nacional de identidad N.......................
quien expone: Que viene en autorizar expresamente a su marido para constituirse en fiador y codeudor solidario en los trminos y
condiciones estipuladas en el presente contrato.Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y Comuna de Santiago.- En comprobante y previa
lectura las partes firman el presente contrato en tres ejemplares, quedando todos en poder de los contratantes.FIRMA ARRENDADOR

FIRMA ARRENDATARIO

FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO

PROMESA DE COMPRAVENTA
En Santiago de Chile, a...................de .......................................................................... del dos mil dos, comparecen: don
de una parte, como promitente vendedor; y, don
de la otra y como promitente comprador; los comparecientes son mayores de edad, quienes acreditaron identidad con sus
respectivas cdulas y exponen:- PRIMERO:- Don ................................... es dueo del Departamento nmero ..... y dueo
adems de derechos en proporcin al valor de lo adquirido, en unin de los otros adquirentes en los bienes comunes, entre
los cuales se encuentra el terreno que deslinda:
NORTE, ...............................................................................SUR, ............................................................................................
ORIENTE, ...........................................................................y PONIENTE,..................... ..........................................................
Lo adquiri por compra a ( por permuta) (por adjudicacin en la liquidacin de la sociedad conyugal habida con), (por dacin
en pago)... etc.... segn da cuenta la escritura pblica de fecha ............................. extendida en la Notara de......................
de don ......................................................................... cuyo ttulo de dominio rola inscrito a fojas ................ nmero ........ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de........................, correspondiente al ao........................
SEGUNDO:- Por el presente acto, don .................... ...... ... ... ... .... ... por s, ( o representado en la forma sealada) promete
vender, ceder y transferir la propiedad singularizada en la clusula primera, a don ................. ... ... ... quien acepta y promete
comprarla y adquirirla para s o para la persona natural o jurdica que en definitiva l determine.TERCERO:- El inmueble se vender como cuerpo cierto, con todo lo plantado y edificado, con todos sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, hipoteca, prohibicin, embargo, juicio, litigio, acciones
resolutorias y de cualquier otra limitacin de dominio, quedando obligado el promitente vendedor al saneamiento de la
eviccin en conformidad a la Ley.- Se comprendern en la venta todos los derechos de dominio, uso y goce que
corresponden al Departamento en el terreno y dems bienes que se reputan comunes conforme a la Ley diecinueve mil
quinientos treinta y siete y su reglamento y al Reglamento de Copropiedad del edificio.CUARTO:- El precio de la compraventa prometida ser la suma de ..................................pesos que el promitente comprador
se obliga a pagar de la siguiente manera:
a) con UF ..............
b) con UF ..............
c) con UF ..............
d) con UF .............
QUINTO:- La escritura de compraventa se firmar en la Notara de Santiago de don ................... dentro del plazo de sesenta
das contados desde la fecha de este instrumento, o, en la prrroga que las partes acuerden por escrito antes del
vencimiento del plazo original.- (SI ES AL CONTADO)
SEXTO: La escritura de compraventa prometida se firmar en la Notara que designe el Banco o Institucin Financiera que
en definitiva otorgue el crdito hipotecario, dentro del plazo de sesenta das contados desde la fecha de este instrumento o
en la prrroga que las partes acuerden por escrito.- (SI ES CON CREDITO HIPOTECARIO)

85

SEPTIMO:- Si el contrato prometido no se llevara a efecto por hecho imputable o culpa de alguno de los contratantes, el
culpable pagar al otro, a ttulo de indemnizacin, la suma de ................... pesos, quedando facultada la parte cumplidora
para exigir el cumplimiento forzado de la compraventa prometida.- Se entender que no cumpli el promitente vendedor, si
se negare a firmar la escritura de compraventa estando el dinero disponible por parte del promitente comprador antes de la
fecha indicada precedentemente, de lo que se dejar constancia en la Notara correspondiente.Se entender que no cumpli el promitente comprador, si no firmara la escritura de compraventa y/o no tuviere el dinero
correspondiente a la parte de contado que debe pagar, en el plazo antes estipulado, de lo que se dejar constancia tambin
en la Notara correspondiente.Adems la parte cumplidora tendr el derecho de exigir el cumplimiento forzado de lo prometido mediante resolucin
judicial.OCTAVO:- Las partes, de comn acuerdo, establecen la prohibicin de gravar y enajenar en forma alguna el inmueble,
objeto de la presente promesa mientras no se materialice y suscriba la escritura definitiva de compraventa.NOVENO:- El pago de los impuestos y gastos notariales que resulten de este contrato y de la escritura de compraventa
prometida, ser de cargo de las partes por mitades, y los de inscripcin en el Conservador de Bienes Races, sern de cargo
del promitente comprador.- (Sin embargo, en caso de ser con crdito hipotecario, los gastos de escritura de compraventa e
inscripcin sern de cargo del promitente comprador.DECIMO:- La entrega material de la propiedad se efectuar al momento de firmar la escritura de compraventa, o que el
promitente vendedor haya recibido la totalidad del dinero correspondiente al precio de venta.DECIMO PRIMERO:- Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y comuna de Santiago y se
someten a la jurisdiccin de sus Tribunales de Justicia.DECIMO SEGUNDO:- Se faculta al portador de copia autorizada del presente contrato para requerir las inscripciones,
anotaciones y subinscripciones que procedan en los registros correspondientes.DECIMO TERCERO:- Cualquier duda o dificultad que se suscite relacionada con la interpretacin o cumplimiento del
presente contrato, ser resuelta por un rbitro arbitrador, en contra de cuya resolucin no cabr recurso alguno, renunciando
desde ya la partes a cualquier accin resolutoria o rescisoria que pudiera corresponderles con respecto al fallo del rbitro
arbitrador.- El rbitro ser designado por las partes de comn acuerdo, y en caso de desacuerdo, el rbitro ser designado
por la Justicia Ordinaria a peticin de cualquiera de los contratantes.- Las partes se obligan a pagar al Corredor de
Propiedades don ..................por la intermediacin en la compraventa, el dos por ciento sobre el precio de venta ms el
impuesto correspondiente al vencimiento del plazo de la presente promesa de compraventa o de su prrroga en su caso,
para lo cual el Corredor de Propiedades deber firmar dicha prrroga en seal de aceptacin.DECIMO CUARTO: De acuerdo con lo expresado en las clusulas sexta y dcimo segunda de este contrato, las partes
dejan en instrucciones al Notario autorizante,........................... un documento por la suma de .....................pesos cada uno,
firmado a la orden de la contraparte, y un documento por la suma de ............................. pesos cada uno de ellos, firmado a la
orden del Corredor de Propiedades don.................., que corresponde a la comisin por la intermediacin, impuesto incluido.
Dichos documentos sern devueltos a las partes al firmarse la escritura de compraventa y efectuarse los pagos
correspondientes. Sin embargo si no se firmara la escritura de compraventa en el plazo estipulado precedentemente, el
Notario proceder a entregar los documentos a la persona que haya demostrado cumplir, presentndose el da del
vencimiento de la presente promesa y dejando constancia en el Libro de Instrucciones correspondiente que se present a
firmar la escritura de compraventa.- Sin embargo los documentos sern entregados al Corredor de Propiedades a su solo
requerimiento, por el solo hecho de haber vencido el plazo estipulado en esta promesa de compraventa, aunque no se haya
firmado escritura, en pago por el trabajo de intermediacin realizado.DECIMO QUINTO:- Presente a este acto, comparece doa.... .................................chilena, (profesin) casada con el
promitente vendedor y de su mismo domicilio, cdula nacional de identidad nmero .......... .................mayor de edad y
expone : Que viene en autorizar expresamente a su marido don................... para celebrar el presente contrato en los
trminos expuestos, y en especial para vender y enajenar la propiedad raz singularizada en la clusula primera de este
instrumento, para lo cual se obliga desde ya a concurrir por s o debidamente representada a la firma de la escritura de
compraventa prometida en el lugar y fecha sealada.En comprobante y previa lectura, firman el presente contrato en tres ejemplares, quedando todos en poder de los
contratantes y del Corredor de Propiedades.Firmas y Cdulas de identidad

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Promitente vendedor

Cnyuge promitente vendedor

Promitente comprador

Corredor de Propiedades

CIERRE DE NEGOCIO
En Santiago, a ............. das del mes de ........... ........ del ao dos mil dos, entre don(a)...... ..... ........................................................,
RUT :......................Propietario del inmueble ubicado en calle ................................ ......
........... .. . .......................................,
comuna de ............................ Inscrito a Fojas .........N........., ao........., del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races
de............ y don)a)..................................................Rut:.....................domiciliado en.................
...............................interesado (a) en adquirir el inmueble mencionado, se ha celebrado con intervencin del Corredor de Propiedades,
don; ................ Rut: ............ domiciliado en calle ...................... Santiago, el siguiente cierre de negocio :
1. El precio de la compraventa ser de $................. pagadero :
a) Al contado al firmarse Escritura de Compraventa.b) Con una parte al contado, al firmar Escritura de Compraventa y el saldo con Crdito Hipotecario.2. La entrega material del inmueble se har dentro del plazo de 15 das contados desde la fecha de Escritura de Compraventa o bien
desde la fecha en que el vendedor haya recibido la totalidad del precio de venta.3. Los gastos de la compraventa sern pagados por........ ................................................. ..... .............
4. Dentro del plazo de 30 das corridos, a contar de esta fecha las partes suscribirn escritura de compraventa compraventa si es al
contado, o bien promesa de compraventa si es con crdito hipotecario.5. Cada uno de los contratantes se obliga a pagar al otro como indemnizacin de perjuicios, la suma de $................, en caso que no
suscribiere la compraventa definitiva en el plazo indicado en el nmero anterior.Para facilitar el pago respectivo, cada contratante deja en poder del Corredor de Propiedades documento girado a la orden de la
contraparte, de las indemnizaciones estipuladas autorizando a ste para hacer entrega de ellos, si sta hubiere suscrito
oportunamente la compraventa definitiva y dado cumplimiento a las obligaciones que le afectan.
El vendedor no incurr en la sancin establecida en la clusula precedente si su negativa a firmar obedeciere al hecho de no haber
pagado el comprador el precio de la compraventa, o el valor de la cuota al contado al momento de suscribir la Escritura Publica
correspondiente. Por su parte, el comprador no incurrir en la misma sancin, si su negativa a firmar la compraventa, se debe a que
los ttulos de la propiedad no estn en orden o merecieren reparos no subsanados por el vendedor.Las partes se obligan a pagar al Corredor de Propiedades como comisin por su intermediacin, el 2% del precio de la compraventa
ms impuestos que grave esa comisin. Para facilitar su pago, cada una de las partes contratantes le entregan en este acto un
documento por dicha comisin e impuesto.Las partes acuerdan que el presente cierre de negocio tendr el carcter de promesa de compraventa para todos los efectos legales,
si las partes acuerdan omitir dicho contrato y prevalecer ste hasta la firma de la escritura de compraventa definitiva, que se firmar
en la fecha antes indicada o en la prrroga que las partes acuerden por escrito
Vendedor
Rut :

Comprador
Rut :

Corredor de Propiedades
Rut :

Santiago,

OFERTA DE COMPRA
Seor (es) Propietario(os):
Yo,....................................................................................................................... .................................

87

Rut:............................,
con
domicilio
en
.................................................................................,
comuna
de
...........................................ciudad....................................,
he
visitado
la
propiedad,
ubicada
en
....................................................................comuna de ................................; lo cual por intermedio de la oficina de propiedades del
seor ...................quisiera comunicarles mi inters en adquirir dicho inmueble.OFERTA DE COMPRA DE LA PROPIEDAD:
Valor $...........................................
Forma de Pago:........................................................................................
Plazo de validez de la oferta 15 DIAS
Finiquito de la operacin, dentro del plazo de 30 das
Con el objeto de dar absoluta seriedad a esta oferta y como una forma de garantizar e indemnizar si no cumpliere con el plazo
estipulado para finiquitar la operacin de compra, as como las condiciones antes sealadas, dejo en poder de don .................. un
documento con vencimiento al ....................- por la cantidad de $............................................; que el Corredor de Propiedades podr
hacer efectiva sin ms tramite, solo si yo no doy cumplimiento a lo que he pactado en este documento.Asimismo, dejo un documento por la suma de $................................................, (correspondiente al 10% del valor de la propiedad), lo
cual ser devuelto al momento de firmarse la Escritura de Compraventa.- En caso que m oferta sea aceptada dentro del un plazo de
15 das a contar de esta fecha; y me retracte de comprar el inmueble perder dicho documento, quedando facultado desde ya la parte
vendedora hacer efectivo el documento antes sealado.En caso que la operacin se realice como esta propuesta, como asimismo si el propietario no acepte la oferta, el
seor................................................... ...... me devolver la letra aceptada en este acto.Santiago,
Interesado
Rut:

RESPUESTA DEL PROPIETARIO

Don...................................................................Rut......................., domiciliado en...................................., comuna de.................. declaro
que acepto en la Oferta de Compra, efectuada por el Oferente y los plazos para celebrar Promesa de Compraventa, por lo que entrego
al Corredor de Propiedades, un documento por la suma de $.............................................. (equivalente al 10 % del valor de la
propiedad), a orden de la parte compradora; como asimismo un documento por la suma de $..................................... (correspondiente
al 2% ms el impuesto), a la orden del Corredor de Propiedades, don .................., a fin de garantizar, en la misma forma que el
Oferente.Santiago,
Propietario
Rut:

ACEPTACION DEL CORREDOR DE PROPIEDADES

El Corredor de Propiedades, don ................., declara que recibe en este acto y con esta fecha, los documentos sealados
precedentemente.- Dichos documentos sern guardados por el Corredor de Propiedades, hasta el da que se firme la Escritura de
Compraventa, momento en el cual sern devueltos a los respectivos aceptantes, o cobradores, segn sea el caso, de acuerdo a lo
estipulado en la presente Oferta de Compra y aceptacin.Santiago,
Corredor de Propiedades
Rut:

RESERVA DE ARRIENDO
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En Santiago, Republica de Chile a . de...... del ao Dos mil uno, Yo.......................................................................... domiciliado
en......................................... comuna..................................Rut:...,telfono............ dejo en este acto, en poder de la Oficina
de Propiedades de, .............. con domicilio en calle ................. , comuna de Santiago, cheque serie N........., del Banco..........,
por la suma de......................., girado contra la cuenta corriente N.................del Banco..., a fin de reservar para arriendo la
propiedad ubicada en calle.............................................comuna de., cuyo contrato de arriendo se celebrar dentro del
plazo de. das a contar de esta fecha, momento en el cual deber presentar la documentacin que la oficina de propiedades me
solicita, la que se indica al pie de la presente reserva, que perder a ttulo de indemnizacin si me arrepiento de celebrar el contrato
dentro del plazo sealado precedentemente, renunciando desde ya al derecho de restitucin.CLIENTE
RUT :

CORREDOR DE PROPIEDADES
RUT

REQUISITOS
ARRENDATARIO:
Documentacin a presentar
3 ltimas liquidaciones de remuneraciones
Certificado de antigedad laboral
Informes comerciales
Informe del ltimo arrendador
Cotizaciones previsionales
FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO
3 ltimas liquidaciones de remuneraciones
Informe de antigedad laboral
Informes Comerciales
Cotizaciones previsionales
Estado Civil (si es separado de bienes, presentar certificado)
Si es casado en sociedad conyugal debe ser autorizado por la esposa concurriendo sta a la firma del contrato respectivo.-

TRMINO Y FINIQUITO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a)

con obligaciones pendientes.-

En Santiago, a ............de 2.00...., entre don............... ...............................y don ................ se ha convenido en poner trmino al
contrato de arrendamiento como a continuacin se indica:
PRIMERO:- Con fecha.....de .................... de .......... don ...................................dio en arriendo a don ...................................... quien
acept y arrend para s, la propiedad ubicada en............................. Comuna de................ por el plazo de ...................
SEGUNDO:- Las partes comparecientes han acordado poner trmino al contrato de arrendamiento en referencia con esta fecha.TERCERO:- La restitucin material del inmueble, libre de ocupantes y con sus cuentas de consumos al da, se efectuar con
fecha....................................................
CUARTO:- El arrendador declara que las rentas de arrendamiento se encuentran pagadas hasta esta fecha, por lo que el arrendatario
nada adeuda por este concepto.QUINTO:- El arrendador extender la autorizacin correspondiente para que el arrendatario obtenga el salvoconducto una vez que el
arrendatario exhiba las cuentas de consumos domiciliarios al da y debidamente pagadas.-

89

SEXTO:- Dentro de los .......das siguientes contados desde que el arrendador haya recibido materialmente el inmueble totalmente
desocupado, se har la liquidacin de la garanta, restando las cuentas correspondientes y el saldo lquido que restare ser entregado
por el arrendador al arrendatario.SEPTIMO:- Las partes se otorgan amplio y formal finiquito, declarando que nada se adeudan recprocamente por concepto alguno
emanado del contrato de arrendamiento a que se ha puesto trmino, con la sola salvedad de las obligaciones establecidas en este
documento y las que pudieran afectar al ex- arrendatario por daos en el inmueble, por cuentas de servicios domiciliarios y por rentas
futuras.........................
Arrendador

.........................
Arrendatario

EXPEDIENTE LEGAL EN LA COMPRAVENTA

GESTION, MECANICA Y TECNICAS DE LAS COMPRAVENTAS
Este ramo trata sobre las gestiones prcticas que realiza un corredor de propiedades, en
la gestin de compraventa de un inmueble.
Se entiende que se inicia tan pronto como se ha recibido la Orden de Venta y junto con
ella, el vendedor exhibe y entrega fotocopia de los documentos que mantiene como
antecedentes desde su compra.
Estos antecedentes sern vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre de
negocios (promesa e compraventa), por lo cual se debe revisar el contenido de ellos y su
condicin de actualidad. Por lo general se habla de los Ttulos de Dominio adems de los
diferentes complementos legales y tcnicos.
1. -

LOS TITULOS DE DOMINIO (de ms de 10 aos)

El ttulo de dominio es el documento llamado ESCRITURA. Esta escritura debe abarcar

un perodo de 10 aos, tiempo mnimo para los efectos de consolidar el dominio, ya que
de adolecer de vicios se podra solicitar la prescripcin de ellos mediante un escrito
jurdico.
Si la escritura de compra de la propiedad tiene menos de 10 aos desde su suscripcin,
se deber obtener el ttulo anterior, vale decir la escritura que dio origen a la que tenemos
a la vista. Esta escritura anterior se puede encontrar en diferentes partes: a) primero
puede tenerla el mismo vendedor que entrega su propiedad a la venta pues le fue
entregada en la oportunidad de la compra que el hizo; Si no fuere el caso, se podr pedir
en el Archivo Judicial con los datos que se indican en punto primero de la escritura del
vendedor, si el tiempo trascurrido es superior a un ao; si fuera menor de un ao estar
en la Notara en que se suscribi.
Adems, de la fecha de inscripcin para los efectos del tiempo explicado anteriormente,
debemos fijarnos en el TIMBRE DEL CONSERVADOR DE BIENES RAICES en que
estipula el REGISTRO DE PROPIEDAD que es lo ms importante, respecto al dominio.
90

El Conservador de Bienes Races lleva varios registros, para nuestro estudio, los ms
importantes son:
De propiedad.
De hipotecas. (hipotecas y gravmenes)
De prohibiciones. (Interdicciones y prohibiciones de enajenar)
De Comercio
De Derechos de Agua.
otros
Toda propiedad inscrita llevar el timbre correspondiente del REGISTRO DE
PROPIEDAD que se expresa en fojas, nmero de Registro, ao y Conservador. Los
registros tanto de Hipotecas como de Prohibiciones tambin se expresan en fojas,
Nmero, Ao y Conservador.
Anexo 1:
El ttulo anterior se indica al final de la clusula primera de cualquier escritura: dice: Lo
adquiri por .......(forma en que se hizo dueo) segn consta en escritura otorgada en la
Notara de don ....................... .el da .............. e inmediatamente dice: "Ttulo que se
encuentra inscrito a fojas...... N... del Registro de Propiedad del ao ............
del Conservador de Bienes Races de............ Con estos antecedentes se podr realizar
el seguimiento del ttulo anterior en el Archivo Judicial o Notara segn sea el caso ya
indicado.
El Archivo Judicial tiene formularios de bsqueda. Es conveniente revisar en el Archivo el
documento que solicitaremos para verificar la congruencia del ttulo y el tiempo. (ms de
10 aos). Si fuere menos de 10 aos an, se deber solicitar, de inmediato, el nuevo
Registro anterior y efectuar el mismo proceso descrito.
Este documento tiene costo y se aconseja efectuar el pago previa autorizacin del
vendedor y, si es posible, solicitar la provisin de fondos.
Puede ser que el vendedor tenga solo una copia simple de la escritura en la cual no
estarn los datos de inscripcin actual. Para ubicar el ttulo actual se solicita el ttulo
anterior indicado en la Clusula Primera como ya se indic y se sigue, a partir de esa
referencia, en el C.B.R. respectivo, las trasferencias del dominio indicadas al margen.
Conocidos los nmeros de Registros y aos se podrn solicitar, en el CBR respectivo, los
Certificados de Dominio con Vigencia (ltimo dueo) y si hay menos de 10 aos al
anterior ttulo, los Certificados sin vigencia de cada una de las posibles inscripciones
hasta completar dicho perodo.
Con el antecedente del ltimo Registro, Dominio Vigente se podr solicitar, cuando sea
necesario, el Certificado de Gravmenes y Prohibiciones
Si el Certificado de Gravmenes y Prohibiciones presenta inscripciones vigentes se
deber proceder a la revisin de ellas e informar al vendedor de modo que se defina la
oportunidad en que se podrn cancelar y alzar dichas anotaciones.

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Si existiere garanta hipotecaria por algn crdito otorgado y ya cancelado se deber

obtener la escritura de cancelacin respectiva para efectuar su inscripcin en el CBR y
sanear tal situacin. Si no estuviere cancelada la hipoteca se deber establecer la forma y
oportunidad de pago en acuerdo con el comprador, si los fondos para su cancelacin
provendrn de la venta.
El ttulo puede ser tambin, a partir de sucesin por causa de muerte En este caso se
deber solicitar al vendedor el expediente de posesin efectiva para conocer:
1. Inscripcin del auto de posesin efectiva con anotacin al margen de haberse
cancelado el impuesto de herencia o haber quedado exento de este impuesto por
resolucin del servicio de Impuestos Internos.
2. Inscripcin especial de herencia. Esta inscripcin se realiza por cuanto en una
posesin efectiva quedan al fallecimiento varios bienes entre muebles e inmuebles. Estos
ltimos, los inmuebles, se inscriben en un registro especial que se llama Inscripcin
Especial de Herencia.
Las anotaciones caractersticas al margen de un ttulo de dominio son:
Transmitido a fs. N Ao... :significa adquirido por sucesin por causa de muerte.
Transferido a fs. N, Ao ... :significa adquirido por compraventa
Otros Certificados que completan el expediente tcnico legal de un inmueble para su
compraventa son:
A) Certificado Municipal de no estar el inmueble afecto a expropiacin:
Indica fundamentalmente que no est afecto el inmueble a expropiacin por parte de la
Municipalidad.
Las expropiaciones que realizan las Municipalidades pueden ser para destinarlas a reas
de uso pblico o de equipamiento comunitario y se clasifican en ordinarias y
extraordinarias
Caractersticas principales de expropiaciones ORDINARIAS son las siguientes:
1. Se efectan para imponer la lnea de cierro.
2. Se aplica si el propietario desea edificar, reconstruir o demoler lo ya
existente
afecto a nuevo trazado.
3. El propietario slo tiene derecho al valor del terreno sin perjuicio de las
deducciones y compensaciones que le afecten.
Se entiende por compensacin la entrega de terrenos municipales a cambio del terreno
expropiado.
La expropiacin ordinaria que afecta a la totalidad del predio, se considera expropiacin
extraordinaria.
Caractersticas
siguientes:

principales de expropiaciones EXTRAORDINARIAS son las

Las principales caractersticas de una expropiacin extraordinaria son:

92

1. 2. 3. -

Las acuerda la Municipalidad por propia iniciativa para dar cumplimiento al PLAN
REGULADOR respectivo.
Requiere resolucin expresa de la Municipalidad.
El propietario tiene derecho al pago del valor del terreno, valor del edificio y valor
de los perjuicios ocasionados al propietario y a los ocupantes del inmueble..

El precio pagado por las expropiaciones es fijado por Tasadores del Estado.
Cuando un inmueble est afectado por expropiacin ordinaria solo puede:
1.2.-

Realizar todo tipo de reparaciones, pinturas, arreglos varios, etc.

Llevar a cabo todo tipo de contratos de compraventa, traspasos, etc.
Sin embargo, no pueden:

1.2.-

Realizar ampliaciones, ni alteracin de la estructura del edificio.

Acogerse a las disposiciones de la Ley Propiedad Horizontal.

B) Certificado de No Expropiacin Serviu:

Este documento indica si el inmueble, objeto de la solicitud de informe al Serviu, se
encuentra en reas que estn definidas para planes o proyectos futuros de equipamientos
u otros usos, de acuerdo con la legislacin. Para su solicitud debe conocer adems de la
direccin completa, el nmero de Rol ante SII y la ubicacin para indicarla en el plano
inserto en el formulario.
C) Certificado de NO Expropiacin del Metro:
Se solicita a la Direccin General del Metro y en l se consigna si el inmueble se
encuentra en posibles zonas de proyectos de extensin de lneas de esa Reparticin.
D) Certificado de la Direccin de Aeronutica Civil.
Este certificado nos permite conocer si el inmueble se encuentra dentro de los conos o
espacios areos limitados por la aeronutica civil, comercial o militar. Es fundamental en
sectores donde existen aeropuertos o zonas con helipuertos. (Centros de ciudad, junto a
hospitales, etc.)
E) Certificado de no adeudar Contribuciones a los Bienes Races.Este Certificado es obligatorio en las compraventas y en l se indican las contribuciones
que pudieran estar pendientes a la fecha de requerimiento. Este antecedente debe
adjuntarse al recibo de pago de las cuotas indicadas en l.
F) Certificado de pago de la ltima cuota de Contribuciones a los Bienes Races.
G) Certificado de Avalo y Exencin de Contribuciones:
Se obtiene en el SII con el Rol de la propiedad y ser el documento que reemplace a los
indicados en letras E y F.

93

OPERACION DEL CORRETAJE

TRAMITES FUERA DE LA OFICINA
Este ramo va a tratar fundamentalmente del conocimiento de aquellas materias o trmites
que habitualmente realizamos fuera de nuestras oficinas y para ello imaginemos que
tenemos al frente nuestro a un cliente que desea vender su casa y requiere de nuestros
servicios.
Lo primero que haremos ser visitar la propiedad, solicitar los ttulos de dominio para
confirmar que es dueo de la propiedad y que stos se encuentren conforme a derecho,
posteriormente, confeccionar la Orden de Venta, una vez que nos pongamos de acuerdo
en los diferentes aspectos de dicha venta, como vimos anteriormente.Le informaremos que las alternativas de venta de su propiedad sern las siguientes:

CONTADO
CON DOCUMENTOS
COMPRAVENTA DE
UN BIEN RAIZ

CREDITO DIRECTO

BANCARIO
HIPOTECARIO

CREDITO
FINANCIERO

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SIEMPRE ES HIPOTECARIO
La venta al contado de una propiedad es la ms simple, naturalmente se paga al
momento de firmar la escritura en notara, sin embargo es aconsejable dejar el Vale a la
Vista o Depsito a plazo respectivo con instrucciones al Notario para ser entregado a la
parte vendedora una vez que la propiedad est debidamente inscrita en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Races que corresponda al lugar del inmueble, a
nombre de la parte compradora y certificado de gravmenes, prohibiciones y embargo e
interdicciones, que acredite que la propiedad no tiene ninguna limitacin al dominio.
La venta a crdito puede ser: directo; es decir el mismo vendedor le otorga el crdito en
forma personal al comprador. En esta alternativa se paga al dueo con cheques a fechas,
letras notariales u otro documento mercantil que sirva para este tipo de operaciones, cabe
destacar que tambin podr ser mediante depsitos a plazo endosable, stos pueden ser a
plazo fijo o renovable. Esta ltima forma de pago podr considerarse como una venta al
contado, pues el vendedor recibe de inmediato estos documentos si los acepta como forma
de pago.
Cuando se decide aceptar este tipo de crdito hay que tener presente que no sea ms all
de un plazo de 6 meses, expresados en Unidades de Fomento y con el inters corriente
para este tipo de operaciones o sin intereses, segn acuerdo de las partes. Para plazos
ms largos, se hace necesario transformarlo en crdito hipotecario. En ambos casos, la
propiedad debe quedar con hipoteca de primer grado a favor del vendedor o acreedor si es
crdito hipotecario, para responder por el pago cabal y oportuno del saldo de precio.
La venta con crdito directo, bancario o financiera es siempre hipotecario. Es conveniente
informar al vendedor que el crdito hipotecario que otorga un Banco o Institucin
Financiera, demora alrededor de 60 das, puesto que hay estudio de ttulos, tasacin,
informes y aprobacin o rechazo del Comit Ejecutivo. Que esta forma de operar se
considera como pago al contado al vendedor puesto que el Banco paga al valor que la
Unidad de Fomento tiene el da del pago efectivo.
Una vez puestos de acuerdo en el precio, visita del inmueble y su forma de venta le
solicitamos copia de los diferentes documentos y certificados, que es menester que todo
Corredor de Propiedades mantenga para los efectos de proceder a su venta. Ellos son:
1.- LOS TITULOS DE DOMINIO:
Los ttulos de dominio estn compuesto por:
a) aquellos documentos que normal mente llamamos ESCRITURAS, debemos fijarnos que
ellas deben abarcar un PERIODO DE 10 AOS, pues despus de ese lapso se entiende
que podran prescribir las acciones en su contra.
a.a) Si la escritura de compra de la propiedad, que hoy nosotros estamos captando,
tiene ms de diez aos, nos bastar esa sola escritura para realizar el estudio
correspondiente de los TITULOS DE DOMINIO pues sta, ha sido inscrita con ms de 10
aos de antigedad.
a.b) Si la escritura tiene fecha anterior a diez aos, habr que conseguir tantas escrituras
anteriores como sean necesarias hasta enterar los 10 aos que se necesita. Estas
escrituras las podemos conseguir en la Notara correspondiente si tiene menos de un ao

95

o un ao, posterior a ese plazo, las copias debemos solicitarlas en el ARCHIVO

JUDICIAL.Al final de la clusula primera figura siempre la fecha de la escritura y la Notara en que se
extendi, precedida de la inscripcin correspondiente en el Registro de Comercio del
Conservador de Bienes Races.Adems e la escritura deber tener al final el timbre del Conservador de Bienes Races
que indica el Registro de Propiedad, foja, nmero y ao en que se encuentra inscrita, y los
dems Registros si sta tuviera o tuvo hipoteca, prohibicin, etc.
b) Inscripcin de dominio mediante copia vigente del Registro de Propiedad, otorgada por
el Conservador de Bienes Races respectivo, que acredita que la persona ah mencionada
es propietaria actualmente del inmueble, con un plazo no superior a 30 das.c) Certificado de Gravmenes, prohibiciones, Embargos e Interdicciones, en que se
acredite que no existen hipotecas, prohibiciones, embargos, precautorias y otras
limitaciones al dominio, con un plazo no superior a 30 das.- (Hoy se est pidiendo con
litigio)
Sin embargo si existiera alguna hipoteca y prohibicin, esto no sera impedimento de
venta, pues pagando lo adeudado el acreedor hipotecario puede comparecer en la misma
escritura de compraventa alzando la o las hipotecas y prohibicin que garantizaban su
pago.- El pago se puede efectuar directamente al Banco o Institucin Financiera a quien
le adeuda el vendedor, o bien, si el comprador solicita un crdito hipotecario en otro
Banco o Institucin Financiera, ste ltimo se compromete a pagar, mediante carta de
resguardo.Una vez que hay un cliente interesado en adquirir la propiedad, el Corredor de
Propiedades procede a efectuar un cierre de negocio garantizado, o bien promesa de
compraventa. Esta puede hacerse por documento privado o por escritura pblica, sin
embargo debe cumplir las mismas condiciones que la escritura de compraventa, vale
decir, individualizar totalmente a los comparecientes, al inmueble, las condiciones y
obligaciones de pago, plazo para firmar escritura de compraventa, plazo de entrega de la
propiedad, multas por incumplimiento, nombrar rbitro arbitrador, la comisin al corredor
por la intermediacin, etc.
Confeccionar la carpeta para el abogado, la cual debe contener:
Escrituras que enteren 10 aos hasta la fecha.Copia de dominio con vigencia.
Copia de Certificado de Gravmenes, Prohibiciones y Embargos,
Certificado no expropiacin Municipal.
Certificado no expropiacin Serviu.
Certificado de deuda de Tesorera
Pago de contribuciones al da.
Copia del Certificado de matrimonio del vendedor. (Con constancia de Separacin de
Bienes si es el caso)
Certificado de soltera con dos testigos o de viudez en igual forma (Se extiende en
Notara)
Pago de aseo municipal (si est exenta de pago de contribuciones)
Certificado de Avalo fiscal (si est exenta de pago de contribuciones).Certificado de Recepcin Final (si se solicita)

96

Copia del permiso de Edificacin (si se solicita) Si es D.F.L. 2 debe estar reducido a
escritura pblica.Fotocopia carn de vendedor y su cnyuge si es casado (aunque haya separacin de
bienes)
Fotocopia carn del comprador y su cnyuge si son casados en sociedad conyugal.(Siempre el Corredor debe quedarse con fotocopia de todos los antecedentes), hacer una
lista de lo que entrega y solicitar que se le recepcionen con firma y timbre, pues as se
acredita que fue presentada en tal fecha y a tal persona, cosa que si carpeta fuera
extraviada o traspapelada en el Banco, puedan aceptar las fotocopias de los documentos
presentados)
Esta carpeta es entregada al Banco si es con crdito hipotecario, o bien al abogado del
comprador si es compraventa al contado, para confeccionar la escritura.Se consulta a que Notara se enviar la escritura.En ese momento comienzan las funciones del Corredor de Propiedades en la Notara.
El Corredor de Propiedades deber llegar a la Notara antes que los clientes, consultar el
nombre del funcionario que atiende al abogado, al Banco, o a la Institucin Financiera que
envi el borrador de escritura; solicitar la escritura para revisarla y esperar a sus clientes
en algn privado, leerla en voz alta, y si no tienen observaciones solicitar las cdulas de
identidad y llamar al funcionario de la Notara para que tome las firmas. Nunca se debe
firmar una escritura sin que est presente el funcionario de Notara.
(Adems es conveniente llevar las fotocopias que el corredor ha guardado, a fin de revisar
la escritura con los ttulos, a fin de precaver que si hay alguna trascripcin incorrecta, se
repare en ese momento y as no perder tiempo por reparos posteriores.A la Notara podra concurrir a firmar primero el comprador, la o el cnyuge de ste; el
vendedor, la o el cnyuge de ste y bastar una sola firma para que la escritura quede
con fecha y anotada en el Repertorio, a partir de ese momento hay 60 das para cerrarla.Pasado este plazo si faltan firmas, la escritura queda sin efecto. Si est firmada por todas
las partes y falta algn documento, queda sin autorizar y en este ultimo caso el Notario
podr autorizarla una vez recibido el documento que falta, aunque hayan pasado los 60
das.En la escritura pblica deben figurar los siguientes datos de los comparecientes:
Nombre completo; nacionalidad; estado civil; domicilio; profesin u oficio; cdula de
identidad, salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes
podrn acreditar su identidad con el pasaporte o con el documento de identificacin con
que se les permiti su ingreso al pas.- Se debe adems poner la impresin dgito pulgar
derecho.Tambin en caso que alguna persona est impedida fsicamente para firmar, podr firmar
a su ruego otra persona que no tenga inters contrario o una tercera persona, debiendo el
que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresin del
pulgar de la mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda. El notario dejar
constancia de este hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.Repertorio: es el libro en que se ingresan todos los instrumentos pblicos (escrituras)
sean stas de compraventa, sociedades, resciliaciones, mandatos, mutuos,
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protocolizados, etc. y desde ese momento tienen un plazo de 60 das para que terminen
de firmar las partes. En caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma, la escritura queda
sin efecto.- Sin embargo si pasado 60 das est la escritura firmada por todas las partes,
pero falta algn certificado, sta queda SIN AUTORIZAR, y en este caso el Notario puede
autorizarla una vez que se haya entregado el documento, aunque haya excedido los 60
das.Se crea el Repertorio a semejanza del que se usa en el Conservador de Bienes Races,
en el cual se debern anotar no solo las escrituras pblicas que se firmen en Notara, sino
tambin los documentos que se protocolizan.
La creacin del Libro de Repertorio obedece a la necesidad de mantener el orden de
ingreso de las escrituras y dems documentos y evitar errores por la alteracin de fechas,
o sea, el otorgamiento de instrumentos con fechas anteriores o posteriores a las que
realmente correspondan.
En general el repertorio promueve el ordenamiento del trabajo y convierte en expeditas la
bsqueda y ubicacin de las escrituras y dems documentos. Una garanta para el
Notario y para los clientes.
En este libro se dar un nmero a cada uno de estos instrumentos por riguroso orden de
presentacin.
Cuando se tratare de escrituras, se dejar constancia en este libro de la fecha en que se
efecta la anotacin, de las partes que la otorgan, a menos que sean mas de dos, pues
en este caso se indicarn los nombre de los dos primeros comparecientes, seguidos de la
expresin y otros, del nombre del abogado o abogados si la hubieren redactado y de la
denominacin del acto o contrato.El libro de repertorio se cerrar diariamente, indicndose el nmero de la ltima
anotacin, la fecha y firma del notario. Si no se hubiere efectuado anotaciones, se
expresar esta circunstancia.La falta de las anotaciones sealadas precedentemente no afectar la validez de una
escritura pblica otorgada, sin perjuicio de la responsabilidad del notario.Adems, el Notario llevar un libro ndice pblico, en que anotar las escrituras por orden
alfabtico de los otorgantes, y otro privado, en el que anotar en la misma forma, los
testamentos cerrados con indicacin del lugar de su otorgamiento y nombre y domicilio de
los testigos.El primero estar a disposicin del pblico, debiendo exhibirlo a quien lo solicite y el
segundo deber mantenerlo reservado, no teniendo obligacin de exhibirlo, sino por
decreto de juez competente o a peticin de un particular que acompae el certificado de
defuncin que corresponda al otorgante del testamento.Las escrituras pblicas se encuadernarn en tomos
o protocolos que debern
empastarse a lo menos cada dos meses, no pudiendo formarse cada libro con ms de
quinientas fojas, incluidos los documentos protocolizados que se agregan al final en el
mismo orden de repertorio. Cada foja se enumerar en su parte superior con letras y
nmeros.

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En casos calificados los notarios podrn solicitar a la Corte de Apelaciones respectiva

autorizacin para efectuar los empastes por periodos superiores, siempre que no excedan
de un ao.En la Notara figuran los siguientes libros de Repertorio:
Repertorio de Escrituras Pblicas
Repertorio para Protestos de letras
Repertorio para Vehculos Motorizados.Tambin existe un Libro de Instrucciones.Este libro es muy conveniente conocerlo y saberlo usar, pues es muy til cuando dejamos
dineros retenidos en Notara para ser entregados contra inscripcin de dominio,
alzamiento de alguna hipoteca u otro gravamen, contra firma del vendedor o de su
cnyuge, contra certificado de gravmenes u otra condicin que podemos expresar en
dicho Libro de Instrucciones.Las instrucciones deben ser muy claras y precisas para que las interprete cualquier
persona y lo principal para que el Notario pueda cumplirlas sin lugar a dudas.- Ej:
Dejamos en poder del Notario Vale a la Vista (Depsito a plazo) N..................... tomado
en el Banco.................. por la suma de $................... tomado a nombre
de............................ y debidamente endosado, para ser entregado a don
.............................................. una vez que se acredite al Notario que la propiedad, materia
de la escritura de compraventa firmada en esta misma Notara, con esta misma fecha y
anotada en el Repertorio con el N.................., se encuentra debidamente inscrita en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de ..............................................
a nombre del comprador don ....... ........................................ y que se acredite mediante
Certificado de Gravmenes, Prohibiciones y Embargos, que a la propiedad no le afectan
hipotecas ni prohibiciones de ninguna naturaleza, o (que no tenga otras hipotecas ni
prohibiciones que no sean las constituidas en favor del Banco...................... como seala
la clusula.................... de la escritura de compraventa antes sealada.Las funciones del Notario son :
Extender los instrumentos pblicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o por
escrito, les dieren las partes otorgantes.Levantar inventarios solemnes;
Efectuar protestos de letras de cambio y dems documentos mercantiles,
Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se les
solicitaren
Asistir a las Juntas Generales de Accionistas de sociedades annimas, para los efectos
que la ley o reglamento de ellas lo exigieren
En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren
encomendados a otros funcionarios
Guardar y conservar en riguroso orden cronolgico los instrumentos que ante ellos se
otorguen, en forma de precaver todo extravo y hacer fcil y expedito su examen.
Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o protocolizados en
sus registros ;
Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos pblicos que
ante ellos se otorguen y documentos que protocolicen
Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia o
cuya autenticidad les conste
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Las dems que les encomienden las leyes.El Notario solo podr desempear sus funciones dentro de su jurisdiccin.Las siguientes escrituras solo podrn ser extendidas en Notara sobre la base de minuta
firmada por algn abogado:
Constitucin, modificacin, resciliacin o liquidacin de Sociedades.
Liquidacin de sociedad conyugal
Particin de bienes,
Escrituras constitutivas de personalidad jurdica,
de asociaciones de canalistas,
Cooperativas
Contratos de transacciones y contratos de emisin de bonos de sociedades annimas.Sin embargo se recomienda que toda escritura sea extendida en Notara mediante minuta
hecha por un abogado.Protocolizaciones.Protocolizacin es el hecho de agregar un documento al final del registro de un Notario a
pedido de quien lo solicita.
Para que la protocolizacin surja efecto legal, deber dejarse constancia de ella en el libro
de repertorio el da en que se presente el documento.Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cnsul de Chile
en el exterior y que sirvan para otorgar escrituras en Chile, las cuales primero se visan en
el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile y luego se lleva en original a una Notara
para protocolizarlas, en ese momento adquieren la calidad de instrumento pblico.Tambin valdrn como instrumentos pblicos los siguientes documentos protocolizados :
Testamentos cerrados y abiertos en forma legal
Testamentos solemnes abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su
protocolizacin se haya efectuado a ms tardar dentro del primer da siguiente hbil al de
su otorgamiento
Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por notario,
previo decreto del juez competente.Las actas de oferta de pago.No se considerar pblica o autntica la escritura:
a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario incompetente,
suspendido o inhabilitado en forma legal.b) Que no est incorporada en el protocolo o que ste no pertenezca al notario
autorizante o al de quien est subrogando legalmente
c) en que no conste la firma de alguno de los comparecientes o no se hubiere salvado
este requisito con firma a ruego
d) que no est escrita en idioma castellano
e) que no se haya firmado dentro de los 60 das siguientes de su fecha de anotacin en el
repertorio.
Las palabras que en cualquier documento notarial aparezcan interlineadas, enmendadas
o sobrepasadas, para tener valor debern ser salvadas antes de las firmas del documento
respectivo con firma del notario, y en caso que no lo sean, se tendrn por no escritas.

El CONSERVADOR DE BIENES RAICES

Los Registros que lleva son ocho:
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REGISTROS
1.- Registro de Propiedad
2.- Registro de Hipotecas y Gravmenes, de Prohibiciones e Interdicciones y de
Prohibiciones de Enajenar
3.- Registro de Comercio:
4.- Registro de Prendas Industriales
5.- Registro de Prenda Especial Ley N 4.702
6.- Registro de Minas
7.- Registro de Prenda Agraria
8.- Registro de Aguas
Toda propiedad inscrita llevar el timbre o sello correspondiente al Registro de
Propiedad que se expresa en fojas...., N...........de Registro, ao y Conservador, y de
igual forma se estamparn mediante timbre las inscripciones en los dems Registros
(Hipoteca, Prohibicin ...).En la Regin Metropolitana existen cuatro Conservadores de Bienes Races
1.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SANTIAGO:
Que abarca todas las comunas a excepcin de SAN MIGUEL, LA CISTERNA y LA
GRANJA. y las otras que corresponden a San Miguel, San Bernardo y Puente Alto.2.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SAN MIGUEL:
Que abarca precisamente, las comunas de SAN MIGUEL, SAN JOAQUIN, PEDRO
AGUIRRE CERDA, LA CISTERNA, LO ESPEJO, EL BOSQUE, LA GRANJA, LA
PINTANA Y SAN RAMON .3.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE SAN BERNARDO:
4.- EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE PUENTE ALTO:
Todo lo anterior es base para explicar el procedimiento para obtener las copias de
dominio y certificado de gravmenes de la propiedad, en el Conservador que corresponda
segn ubicacin del inmueble.En el CONSERVADOR respectivo llenamos el formulario correspondiente segn el trmite
que necesitamos hacer:
Si necesitamos inscribir una propiedad en el Registro de Comercio, o si necesitamos una
copia de dominio, con o sin vigencia el procedimiento es mediante la confeccin de
formularios que difieren segn sea el Conservador. ( Pedir formularios en el C.R.R. que
requiera en su oficina).
Por otro lado, si necesitamos revisar una inscripcin, debemos solicitar en el mesn el
tomo correspondiente y para eso con la informacin que tenemos en el timbre que est
estampado al final de la copia de escritura y que indica el Registro que deseamos revisar,
sea Propiedad, Hipoteca, Prohibicin, Comercio o cualquier otro, solicitamos al
funcionario un papel que debemos llenar:

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Registro....................................................... Aqu hay que anotar si es Propiedad, Hipoteca

o Prohibicin
Fojas ..............................................
N ..................................................
Ao ...............................................
Nombre......................................... Aqu ponemos nuestro nombre para que nos llamen
cuando llegue el tomo que hemos solicitado.De acuerdo a la foja se busca la inscripcin, stas van anotadas en forma correlativa en la
parte superior de la hoja, si est en el anverso es por ejemplo Fojas 561; Si est en el
reverso ser Fojas 561 vuelta. Una vez ubicada la foja que hemos solicitado, nos fijamos
en el N y esa debe ser la inscripcin que corresponde, habiendo revisado por supuesto
que sea del ao que solicitamos.- Si no tiene inscripciones al margen como ser
"Transferido a fojas.......... N........Ao , Embargo, Precautoria, Prohibicin, suponemos
que el ttulo est limpio y solicitamos la copia de dominio con vigencia.Por el contrario, si al margen de la inscripcin dice Transferido a fojas........... N...........
Ao, anotamos estos antecedentes en un nuevo papelito y solicitamos ese nuevo tomo
para ver quien es el actual dueo. Tambin puede hacer una anotacin que diga
Prohibicin, Embargo, Precautoria, pero las hipotecas no se anotan al margen del
dominio, por lo que es necesario siempre pedir el G.P. (Gravmenes e Hipotecas).- En
toda inscripcin se seala la Notara en que se extendi la escritura y la fecha de sta, por
lo que se puede solicitar a la Notara si esta se efectu dentro del ao o en su defecto al
ARCHIVO JUDICIAL si es ms de un ao.
Si la propiedad ha sido transferida, el Conservador no otorgar Certificado de Dominio
con Vigencia, por lo que es muy necesario siempre pedir el Certificado de Dominio
VIGENTE.
Adems del certificado anterior (DOMINIO VIGENTE) debemos solicitar un
CERTIFICADO DE GRAVAMENES Y PROHIBICIONES en el cual se Registran las
Hipotecas y Prohibiciones a que pueda estar afecta la propiedad.Este certificado nos indica si tendremos que realizar algn trmite para sanear
ese ttulo ya sea una cancelacin, alzamiento, levantar embargos, litigios, etc.
Si al recibir este certificado se encuentra con que tiene registrada una hipoteca y
una prohibicin por un crdito otorgado y ste se ha cancelado totalmente significa que no
se a suscrito la correspondiente escritura de cancelacin y alzamiento. Documento
obligatorio para realizar el alzamiento, ste debe solicitarse a la institucin bancaria o
financiera acreedora, al acreedor particular o a cualesquiera otro que indique dicho
Certificado de Gravmenes e ingresarlo al Conservador de Bienes Races conjuntamente
con la cartula que dice SOLICITUD DE CANCELACION Y ALZAMIENTO.Las funciones del Conservador de Bienes Races empiezan desde el momento que una
persona ingresa a la oficina en su calidad de requirente en el mesn de recepcin,
solicitando un certificado de Gravmenes y Prohibiciones, una copia de dominio, una
operacin simple de compraventa o hasta una inscripcin de mina, comercio, etc..El Conservador de Bienes Races no solo lleva los Registros de Dominio, Hipotecas y
Prohibiciones, sino que tambin

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tiene a su cargo los Registros de Comercio, Registro de Prendas Industriales, Registro

de Prenda Especial o Registro Ley N 4702, Registro de Minas, Registro de Prenda Agraria
y Registro de Aguas.Supongamos una operacin de Compraventa con Mutuo Hipotecario de un inmueble ya
inscrito en el Conservador y es el Corredor de Propiedades el encargado de llevarla al
Conservador. 1.- Ingreso del instrumento por recepcin, donde se le entregar un formulario llamado
cartula en el cual deber escribir el nombre de la persona que lo ingresa o requirente,
domicilio, telfono y lo que solicita, en este caso solicitar:
1.- Compraventa;
2.- Mutuo Hipotecario,
3.- Prohibiciones,
4.-Certificado de gravmenes y prohibiciones ( G.P.),
5.- Copias y todo lo que requieren los bancos o las instituciones financieras que
otorgaren mutuos hipotecarios.En recepcin le calcularn los derechos aproximadamente y lo mandarn a cancelar por
Caja un abono conforme al clculo hecho en recepcin; aquel en Caja le entregarn la
colilla de la cartula, timbrada, numerada, y con constancia de la cantidad que abon; con
este comprobante o colilla deber retirar la escritura, en la fecha que le indicar el cajero, la
que ser conforme al tipo de operacin solicitada, que va aproximadamente desde tres das
para una copia hasta 30 das para una operacin completa, como la del ejemplo.- Hasta
aquel llega la recepcin y comienza el flujo operacional interno de la escritura. 2.- El documento ingresado es anotado en un Libro de Ingreso Diario, no contable, sino de
control interno, con el fin de ubicarlo posteriormente, debido a que una vez estudiado por los
estudiantes, o en poder de los matriceros u otras secciones de la oficina, ser difcil su
ubicacin, para tal efecto, debe ser anotada su entrada y salida de cada seccin, y as
poder informar del curso que lleva el documento cuando se solicite.- Se deja constancia en
este libro considerando el N de la cartula, su fecha de ingreso, lo solicitado por el
requirente y la entrada y salida de cada seccin.- Anotada en el Ingreso diario, la escritura
es enviada al repertorio
3.- Anotacin del documento en el REGISTRO REPERTORIO: Esta anotacin es diaria, y
su cierre tambin ser diario, como se especifica en el art.28 del Reglamento del
Registro Conservatorio de B. Races; cada ao se empieza con el N 1 correspondiente al
primer documento ingresado el da 2 de Enero, finalizando el 31 de Diciembre con el ultimo
documento ingresado ese da; su fin es dar a este ingreso un carcter legal.- Su formato es
ms o menos el siguiente:
NUMERO.... NOMBRES... ACTOS O CONTRATOS... CLASE DE INSCRIPCIONES...
PRESENTACION: hora... da... mes...
REGISTROS PARCIALES... Fojas... .N.... MOTIVO DEL RECHAZO Este Numero ser reservado, an cuando, el documento sea rechazado, puesto que su
duracin legal es de 60 das contados desde su
anotacin en el Repertorio.- Este libro estar encuadernado, foliado y cubierto con tapa
firme.
Una vez anotados TODOS los documentos susceptibles de anotacin en el Registro
Repertorio, que ingresan durante el da, son enviados a la seccin ESTUDIANTES,
103

(dominio, mutuo, prenda, embargo) -Las escrituras de cancelaciones de hipotecas de

prohibiciones, de embargos, de prendas etc., no son anotadas en el Registro
Repertorio; estas anotaciones se practican al margen de las inscripciones respectivas, es
decir, hipotecas, prohibiciones, embargos, prendas etc. son consideradas como SUB
INSCRIPCIONES.ESTUDIANTE DE DOMINIO, es el funcionario encargado de estudiar, analizar, revisar y
velar porque cada documento ingresado en su seccin, no sea, inscrito con vicios, errores,
omisiones etc. por el MATRICERO ( dominio, hipoteca, prohibiciones etc.), es as, que
aceptar o rechazar las escrituras que no cumplan con los requisitos legales exigidos para
su correcta inscripcin.- Si acepta, enviar el documento a la seccin siguiente, que puede
ser, a los MATRICEROS DE DOMINIO, o bien, a la seccin CANCELACIONES, que
ya se analizarn. - Si rechaza, estampar en el mismo documento ingresado, un timbre, que
corresponde a una certificacin con carcter de presuntiva que dice, ms o menos, lo
siguiente: Anotada presuntamente en el repertorio con el N
... y NO INSCRITA por
lugar y fecha... Firma del Conservador.- Algunos motivos de rechazo: la existencia de
prohibiciones, embargos, interdicciones, quiebra etc., individualizacin incorrecta o falta de
datos de los contratantes, individualizacin incorrecta de la propiedad, deslindes
incorrectos y/o falta de alguno de ellos, etc., etc. - En este punto, desde el ingreso en
recepcin, han pasado aproximadamente entre 5 a 7 das, tiempo recomendable para
que el Corredor de propiedades, se acerque al Conservador con el fin de informarse que
destino lleva su operacin.
MATRICERO DE DOMINIO, funcionario responsable de practicar las inscripciones que el
estudiante de dominio, enva a la seccin.- Es su misin, saber interpretar las anotaciones,
rayados y llamados que hizo el estudiante en el documento, para poder realizar la matriz del
dominio, que consiste en tomar nota de los antecedentes aportados por la escritura, tales
como: Epgrafe, N.. de la inscripcin, luego se comienza sta con: Fecha de la inscripcin.Nombre, cdula de identidad, estado civil, domicilio, del comprador (si es compraventa),
individualizacin de la propiedad, sus deslindes, cmo se adquiri, (compraventa, cesin,
dacin en pago, herencia etc.), individualizacin del vendedor (si es compraventa), precio
constancia del documento por el cual se practica la inscripcin, (fecha y Notario
autorizante), titulo anterior y requirente de la inscripcin.- Firma del Conservador.- As se va
dando forma al Registro de Propiedad, practicando inscripciones de: compraventas,
posesiones efectivas, herencias, testamentos, expropiaciones, daciones en pago,
adjudicaciones, cesiones de derechos hereditarios, cesiones de derechos en inmuebles etc.
etc..- El Registro de Propiedad, consiste en cuadernillos foliados de 10 hojas dobles cada
uno, que cada cierto nmero de cuadernillos se mandan a empastar, dando origen a los
libros llamados
PROTOCOLOS, estos protocolos son bimestrales.- Una vez practicadas las inscripciones
de dominio, las escrituras son enviadas a la siguiente seccin, que llamamos
Estudiante de Mutuos.- Antes de seguir con el estudiante de mutuo, veremos la seccin
CANCELACIONES, que corresponde a la otra seccin donde el estudiante de dominio,
poda enviar las escrituras.- A esta seccin llegan todas las escrituras de cancelacin o
alzamiento, las cuales son anotadas en los
mrgenes correspondientes de las
inscripciones de hipotecas y/o prohibiciones.- Estas cancelaciones pueden ser:
Totales: cuando se trata de mutuos simples, donde acta un deudor y un acreedor, un
deudor y un banco o una institucin financiera por la compra de un inmueble mediante
mutuo hipotecario.-

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Parciales: cuando se trata de mutuos otorgados por bancos o instituciones financieras por
compra de departamentos o terrenos que han sido hipotecados por las inmobiliarias para
poder construir, y van cancelando la deuda a medida que se venden los departamentos o
terrenos.- Para el slo efecto: un tipo de cancelacin muy usado por bancos e instituciones
financieras, ya que alzan prohibiciones, con el slo fin de que se pueda inscribir, la
enajenacin o nuevos gravmenes sobre el inmueble enajenado o gravado, subsistiendo la
prohibicin, una vez inscrita la enajenacin o el gravamen del inmueble.Condicionadas: actualmente muy usada por bancos que consiste en poner una condicin
para poder efectuar la cancelacin de la hipoteca o el alzamiento de la prohibicin, la que
puede consistir en que una vez inscrito el dominio, se efecten las anotaciones, o una vez
inscrita la hipoteca etc.; y finalmente, todas las cancelaciones que de recepcin son
enviadas directamente a la seccin Cancelaciones sin pasar por otras secciones.ESTUDIANTE DE MUTUO.- Muy similar la labor de ste, a la del estudiante de dominio:
revisa, estudia, analiza y vela que la escritura en cuanto a lo relacionado con el mutuo, est
en ptimas condiciones de inscribirse y as pasar al matricero de hipotecas, o si est con
errores, rechazarla y estampar la certificacin presuntiva, en el documento ingresado
(explicada ya anteriormente, cuando se habl del estudiante de dominio), an cuando el
dominio haya quedado inscrito, circunstancia sta, que obligar al mutuante a preocuparse
de subsanar los errores cometidos rpidamente, para que su garanta pueda ser inscrita y
adquiera el valor legal estipulado en la ley. - Aqu en este punto del flujo operacional es
conveniente la Presencia del Corredor, nuevamente, puesto que su operacin puede
haberse detenido por algn error en el mutuo, esto corresponde aproximadamente al
decimoquinto o decimosptimo da, desde su ingreso.- Motivos por los cuales podra ser
rechazado el mutuo: Existencia de prohibicin de gravar; no comparecencia de la cnyuge
en casos de mutuos concedidos a matrimonios sin separacin de bienes, omisin del
representante legal del mutuante y/o su personera o mandato, si es banco o institucin
financiera la que concede el mutuo etc.etc.
MATRICERO DE HIPOTECAS.- Semejante al matricero de dominio, este funcionario
deber ser capaz de interpretar las anotaciones, subrayados y mensajes que el estudiante
de mutuo hizo a la escritura, con el fin dar forma a la inscripcin de hipoteca
correspondiente; en ella deber anotarse: Epgrafe, N de la inscripcin, luego se comienza
con: nombre del deudor, cdula de identidad, estado civil, nombre del mutuante, (persona
natural, bancos, instituciones financieras, Serviu etc.), monto del prstamo, forma de pago,
cantidad de dividendos, plazo etc. Titulo actual del inmueble. Nombre del Notario
autorizante y fecha de la escritura pblica por la cual se practica la inscripcin.- El Matricero
de Hipotecas inscribe mutuos hipotecarios, servidumbres, renuncias, reglamentos de copropiedad, arriendos, usufructos judiciales y no judiciales, etc., etc.- Igual como en el caso
del Registro de Propiedad se formarn cuadernillos de 10 hojas dobles, debidamente
foliadas y se mandarn a empastar para formar el Registro de Hipotecas.- Como el caso
que estamos ejemplificando, es un mutuo completo, la escritura ser enviada al matricero
de Prohibiciones, que enseguida analizaremos.MATRICERO DE PROHIBICIONES.- Como la prohibicin es parte del mutuo, el matricero,
igual que el anterior deber ser capaz de interpretar las anotaciones, subrayados y
mensajes del estudiante de mutuo, hechos en la escritura y as redactar la inscripcin de
prohibicin respectiva, que deber contener: Epgrafe como en el caso anterior N de
inscripcin, para luego empezar sta con: Nombre del deudor, prohibiciones que lo afectan
(gravar, enajenar, vender, arrendar etc. etc.), nombre del mutuante (persona natural,
bancos, instituciones financieras, Serviu, etc.).- Titulo actual.- Nombre del Notario
105

autorizante y fecha del documento con el cual se practica la inscripcin.- El Matricero de

Prohibiciones inscribe: prohibiciones voluntarias, legales, judiciales, medidas precautorias,
embargos, interdicciones y otros.- As como en dominio e hipotecas se forman los
cuadernillos, confeccionndose los protocolos respectivos, as tambin en prohibiciones se
formar el llamado Registro de Prohibiciones.- Una vez confeccionadas las inscripciones de
dominio, hipotecas y prohibiciones, la escritura ingresar a la seccin G.P. o certificado de
gravmenes y prohibiciones; aqu en esta seccin, estn los funcionarios, encargados de
confeccionar las fichas (diablitos), de revisar los ndices de los Registros de Hipotecas y
Prohibiciones y pesquisar las hipotecas, gravmenes, prohibiciones y embargos, que
pudieren afectar al inmueble, como tambin velar porque aquellos gravmenes o
prohibiciones que hayan sido canceladas y/o alzadas, no aparezcan en el certificado, y as,
finalmente al confeccionar el documento llamado G.P. o Certificado de Gravmenes y
Prohibiciones, slo aparezca constancia de los gravmenes y prohibiciones que afectan al
inmueble.- Los certificados de G.P. pueden ser de 30, 10, 5 o la cantidad de aos que los
peticionarios necesiten.- Pueden ser tambin, A FECHA , stos por lo general son
solicitados por bancos o instituciones financieras, que al estudiar los ttulos para otorgar los
prstamos se encuentran con ttulos sin inscribir o que sus propietarios, han dejado pasar
mucho tiempo para solicitar la inscripcin de dominio, para tales caso solicitan el certificado
de prohibiciones a fecha determinada.- Ya confeccionados los certificados de G.P., la
escritura contina su paso a la seccin COPIAS, aqu se hacen las copias solicitadas por
los bancos, instituciones financieras o peticionarios que solicitan copias para estudios de
ttulos etc., por lo general las copias que ms se otorgan son copias de dominio ( Registro
de Propiedad), e hipotecas, de prohibiciones, posesiones efectivas, herencias, de comercio
etc., etc.- Finalmente hechas las copias, la escritura contina a la revisin de los abogados,
que sern los encargados de revisar que se cumpla con todos los documentos pedidos en
la cartula, como tambin visar la confeccin del certificado de G.P., la revisin de la
inscripcin de dominio, hipoteca y prohibiciones, para enseguida pasarla a la firma del
Conservador.- Una vez firmadas las certificaciones respectivas, la escritura es nuevamente
llevada al Repertorio, para su salida final; no olvidemos, que al principio cuando hablamos
del Repertorio1 haba una casilla donde deca SALIDA y figuraban fojas.... y nmero....,
sin llenar, pues bien, estos datos el encargado del Repertorio los obtiene de las
certificaciones respectivas; con esto, prcticamente el documento ingresado hace alrededor
de 25 das atrs, se manda a despacho, donde se toma nota del da que sali y es
certificado su despacho del libro de ingreso diario que hablamos al comienzo.GLOSARIO.- CERTIFICACION: Timbre estampado en la misma escritura ingresada o en un
documento aparte (como es el caso de las reinscripciones), que lleva una leyenda ms o
menos as: Acreditado el pago de las contribuciones fiscales, queda anotado en el
Repertorio con el N.... e inscrito en el Registro de ..... a fojas.... N..... .- Lugar, y fecha,
Firma del Conservador
FOJAS: Es lo mismo que hoja.REINSCRIPCION: En aquellas jurisdicciones donde ha habido un solo conservador y
posteriormente se nombra otro Conservador y se reparten la jurisdiccin, los inmuebles que
originariamente pertenecan al primer Conservador y que hoy pertenecen al segundo por
encontrarse dentro de su jurisdiccin, deben reinscribir sus ttulos en el nuevo
Conservador, es el caso de Via del Mar y San Miguel.- Para tal efecto debern
acompaar, certificado de G.P. de 30 aos, copia de dominio con certificado de vigencia
pago de contribuciones al da y certificado de nmero municipal.- En el supuesto caso que
en el Conservador de San Bernardo o Valparaso, existiese algn gravamen o prohibicin
vigente al momento de reinscribir, stos quedarn anotados al margen de la nueva
106

inscripcin en los registros de los Conservadores de San Miguel y Via del Mar
respectivamente, y para poder cancelarlos posteriormente, se deber hacer en ambos
Conservadores.
EPIGRAFE: Rtulo anotado al margen izquierdo de las inscripciones donde se estampa
el Registro de que se trata y el nmero de repertorio.-

EL ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA

CONTRATO LEASING
A diferencia del contrato de arriendo comn, que es consensual slo se requiere ser
escriturado por conveniencias de prueba, el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa (Leasing Habitacional), es u contrato solemne, en el cual se puede constituir
el gravamen sobre la vivienda que es su objeto.- Es el nuevo sistema para la adquisicin
de viviendas nuevas o usadas.
El arrendatario promitente comprador, a diferencia del arrendatario comn, no solo est
pagando el uso y goce de la vivienda, sino que adems en dicho pago est incluido el
aporte del ahorro metdico y voluntario que permitir completar el pago del precio de la
compraventa prometida, para lo cual el precio de la compraventa y los aportes mensuales
deben ser expresados en Unidades de Fomento, para que al momento de cumplirse la
promesa, ( 8 a 20 aos), mediante el otorgamiento de la compraventa definitiva, puedan
compararse ambos rubros en moneda de igual valor y sin que uno de ellos se haya
depreciado numricamente por efecto de la inflacin y as el arrendatario pase a ser
dueo absoluto de la propiedad.Por ltimo, el arrendamiento con promesa de compraventa est mirado como un contrato
preparatorio de la compraventa definitiva, que s es el propsito de la negociacin.El contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa entre una
sociedad inmobiliaria y un ahorrante metdico, debe ser celebrado por escritura pblica e
inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races
respectivo, puesto que la solemnidad de escritura pblica es exigida como requisito de
validez en atencin a la naturaleza de este contrato. La omisin de escritura pblica
ocasiona la nulidad absolutas del contrato.Sin embargo, la omisin o retardo en la inscripcin en el Conservador de Bienes Races
de la escritura no afecta a la validez del contrato, sin embargo impide que surta efecto
entre las partes.-

107

Solo pueden ser titulares de libretas de ahorro para arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, solo personas naturales, con lo que quedan excluidas las
personas jurdicas.Los ahorrantes pueden ser todo tipo de personas naturales, trabajadores dependientes,
independientes o beneficiarios del subsidio habitacional, el cual es proporcionado por el
Estado a travs del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, sin trmites de postulacin y en
forma automtica para adquirir viviendas de un valor mximo de U.F.1.500, para lo cual
basta con tener aprobada la operacin con la Inmobiliaria.Sin embargo, no hay tope en el valor de la vivienda si sta se adquiere sin subsidio
habitacional del Estado.En la compraventa por Leasing no se requiere una cuota al contado, sin embargo
depender de las caractersticas de cada interesado y la Inmobiliaria. El interesado
tambin podr adquirir la vivienda que actualmente est arrendando con el contrato de
arrendamiento tradicional siempre que el propietario de dicho la vivienda se lo transfiera a
una Sociedad Inmobiliaria.Si una persona desea salirse del sistema de Leasing, la Ley considera el traspaso de
derechos. Para esta cesin, el arrendatario debe encontrar otra persona que desee
continuar con dicho contrato de arriendo, lo que incluye los fondos de la cuenta
individual.Sin embargo, si la persona quiere cambiar su vivienda tiene las siguientes alternativas :
Uno) Ceder su contrato a otra persona, recuperando as el ahorro que ya tena
acumulado en su cuenta individual para el pago
del precio de la vivienda.Dos) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la sustitucin de la vivienda arrendada por
otra.Tres) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la opcin de sub- arrendar la vivienda.En caso que el Arrendatario no pueda cumplir con su cuota mensual, y haya hecho
aportes al menos por cinco aos, la Ley le otorga el derecho de imputar a los fondos
existentes en su cuenta individual el pago de las cuotas, a fin de mantener la normalidad
del contrato. Lo anterior podr hacerlo hasta por cuatro veces durante la vigencia del
contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasin. El arrendatario
convendr con la Sociedad Inmobiliaria la manera de reponer los fondos as imputados.En caso de vender el contrato y el arrendatario la adquiri con subsidio del Estado, la
venta del contrato podr incluir las cuotas pendientes del subsidio ganado, siempre que el
comprador de estos derechos sea una persona que cumpla los requisito para obtener un
subsidio habitacional y no lo haya obtenido con anterioridad.Por ltimo, a una operacin con Leasing Habitacional la protegen los siguientes seguros:
DESGRAVAMEN es obligatorio, salvo en los varones mayores de 65 aos y las mujeres
mayores de 70 aos.
Adems cada operacin est protegida por seguro de incendio y opcionalmente por
seguro de cesanta.En el caso de los trabajadores dependientes, el aporte y los depsitos voluntarios
regulares sern descontados por planilla por el empleador, de acuerdo a las normas que

108

seala el Artculo 19 del Decreto Ley 3.550 de 1.980.- Estos descuentos no podrn
exceder del 30% de la remuneracin total del trabajador.INMUEBLES QUE PUEDEN SER OBJETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON
PROMESA DE COMPRAVENTA.Solamente viviendas.Quedan excluidos los locales, oficinas e inmuebles destinados a uso industrial, comercial
u otro que no sea habitacional.Las viviendas pueden ser nuevas o usadas, terminadas o en construccin y tener
cualquier precio o tasacin, a diferencia de las que operan con Subsidio Habitacional del
Estado.Las viviendas deben ser de dominio del arrendador promitente vendedor, que sea
Sociedad Inmobiliaria, obligada a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, pues de no ser as no podra constituirse el gravamen que se constituye en
el respectivo contrato, menos podr inscribirse en el respectivo registro del Conservador
de Bienes Races.CARACTERISTICAS QUE NO PUEDEN SER OMITIDOS PARA CELEBRAR UN
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA:
Que la propiedad no se encuentre hipotecada ni gravada ni sujeta a interdicciones de
gravar y enajenar.La indicacin del aporte que debe efectuar el arrendatario promitente comprador y del
precio de la compraventa prometida expresado en Unidades de Fomento.La declaracin del arrendatario promitente comprador de que es titular de cuenta de
ahorro metdico en institucin autorizada para recibirlo o, de no serlo, que celebra en el
mismo momento por instrumento separado contrato de ahorro metdico para tal efecto, o
de haberse estipulado que har sus aportes directamente a la sociedad inmobiliaria
arrendadora o promitente vendedora.La obligacin del arrendatario promitente comprador de contratar seguros de incendio y
desgravamen.La opcin del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier poca total o
parcialmente el saldo insoluto del precio de la compraventa.La obligacin del arrendador promitente vendedor de ofrecer al arrendatario promitente
comprador, alternativas de primas paa los seguros indicados, siendo de cargo del
arrendatario promitente comprador, el pago de dichos seguros. Si ste no los contratare,
podr hacerlo el arrendador promitente vendedor por cuenta y cargo de aquel.La obligacin de ofrecer al arrendatario promitente comprador una alternativa de seguro
de desempleo, que cubra el riesgo de no pago del aporte convenido, pudiendo contratarlo
a peticin del arrendatario promitente comprador, por cuenta y cargo de ste.En el caso del arrendatario promitente comprador que efecte su aporte directamente a la
sociedad inmobiliaria, que es su arrendadora promitente vendedora, el contrato deber
establecer la forma en que se abonar el precio de la compraventa, la parte del aporte
que excede a la renta de arrendamiento y, adems deber contener una tabla de
desarrollo que establezca para cada perodo de pago, la parte destinada al pago de la
renta de arrendamiento y la parte destinada al pago del precio prometido y el saldo
insoluto del precio resultante despus del pago del aporte en el respectivo perodo.OTRAS ESTIPULACIONES

109

Las partes contratantes estn autorizadas para acordar, si as lo estiman conveniente

cualquiera de las siguientes estipulaciones:
La realizacin de reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda objeto del
contrato, que, si se conviene que sean de cargo del arrendador promitente vendedor,
debern sealarse con sus especificaciones, oportunidad en que debern realizarse y
si hay incidencia o no en el aporte mensual del precio de la compraventa. Clusulas penales de evaluacin anticipada de los perjuicios por incumplimiento de las
obligaciones contractuales. La autorizacin de la arrendadora promitente vendedora para que el arrendatario
promitente comprador, sin cambiar el destino habitacional de la vivienda, pueda
establecer en ella oficina profesional, un pequeo comercio o un taller artesanal,
siempre que su principal destino subsista y cuente con autorizacin de la direccin de
obras municipales respectiva.En el caso de los arrendatarios promitentes compradores que no tengan la calidad de
trabajadores dependientes, se podr estipular la formacin de un fondo de garanta para
responder en caso de incumplimiento en el pago oportuno del aporte. Si se pactare la
formacin de este fondo en parcialidades, su monto deber desglosarse en el aviso de
cobro respectivo.

OPERACIN DE CORRETAJE
OPERACIN INTERNA DE LAS OFICINAS
1. - EN EL ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES.
1.1. - Formas de Captacin de clientes:
Al iniciarse en la gestin inmobiliaria, la captacin de clientes es fundamental para el
rodaje del corredor, pues, en base a sus clientes iniciales sustentar su gestin de
promocin y su desarrollo futuro dentro de la actividad.
Existen algunas formas tradicionales para esta captacin inicial y que son habitualmente
utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestin, sea profesional o
comercial.
A)

Carta Presentacin:

(Anexo 1)

La presentacin del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones ms

cercanas, por ello, es habitual que se les enve una carta con un texto sencillo y con las
variaciones necesarias segn sea el grado de relacin o afinidad que los une. (Familiares,
amigos sociales, compaeros de estudios, compaeros de trabajos anteriores, etc.).
Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio, explicando las cualidades de
que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra gestin. Por ejemplo:
Tipo de formacin profesional.
Ubicacin de nuestras oficinas.
Gestiones que realizaremos.
Mercados que atenderemos.
Contactos y corresponsales.
Asesoras anexas que ofreceremos.
110

Es conveniente que el corredor, desde su inicio en esta actividad, presente una imagen y
ello hace pensar en la creacin de un nombre de fantasa y un logotipo que sea repetitivo
en lo fundamental (papelera, formatos, tarjetas, avisos, carteles, poleras de promocin,
volantes o panfletos, etc.)
Santiago, 27 de Mayo, 2002.
Seores
Constructora Las Amricas Ltda.
General Holley N 2222
Providencia.
Estimados seores:
El objeto de la presente es poner a vuestra disposicin nuestro Estudio Inmobiliario el que
se ha especializado en gestiones de promocin y ventas de Conjuntos Armnicos y
Edificios nuevos, para lo cual cuenta con todos los profesionales necesarios los que
podrn participar desde el estudio del proyecto hasta la venta de la ltima unidad.
Nuestra organizacin se basa en conocimientos modernos de comercializacin y estudios
profesionales realizados en el Instituto Inmobiliario de Chile que avalan, definitivamente,
nuestra competencia en este Mercado.
Nuestra cartera de Inversionistas Inmobiliarios est requiriendo constantemente nuestra
asesora en adquisiciones individuales y, siendo nuestro inters l poder atenderlos con la
rapidez que estas operaciones requieren, debemos contar con un stock en permanente
renovacin.
De interesar a ustedes que nuestra Empresa agregue sus inmuebles al Listado de ofertas,
a travs del Sistema Chile Inmobiliario del que formamos parte, les agradeceremos se
sirvan contactarnos al telfono 334-5223 a objeto de planificar una reunin de trabajo y
estudiar las condiciones de nuestra participacin.
Les saludamos, cordialmente,
p.p. Corredores Asociados Ltda.
B)
Avisos de Captacin:
Otra forma de captacin de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y para
ello deberemos fijarnos un mercado inicial contra el que desarrollaremos nuestro
anuncio. Este aviso en prensa deber tener algunas condiciones bsicas:
a) Fijaremos la tipologa del producto:
La experiencia indica que es aconsejable, en un inicio de gestin, buscar un mercado
global, pero, sin perjuicio de ello, nuestra bsqueda de productos se podr centrar en
aquellos que, de acuerdo a las condiciones del Mercado, sean susceptibles de mayor
demanda.
Arriendos de unidades habitacionales para segmentos medios segn rangos de valor.
Arriendos de oficinas para profesionales jvenes en zonas de eje Metro.
Arriendos de unidades comerciales centrales para Comercio Detallista.
111

Arriendo de galpones menores en zonas centrales para uso de empresas.

Arriendo de propiedades industriales en zonas de moda.
Etc.
b) Fijaremos las zonas de bsqueda:
Las zonas de bsqueda de inmuebles, pueden corresponder a una amplia extensin e
incluso a una Comuna o bien a una pequea zona, sea un Barrio, un Conjunto
Habitacional de importancia, una manzana, etc.
Barrio Bellavista
Sector El Llano Subercaseaux
Providencia en Eje de Metro
Conjunto Parque Tobalaba
Etc.

Sector uoa Antiguo

Santiago Centro
Remodelacin San Borja
Plaza Brasil

Este sistema debe centrarse adems en un rango de valores de modo de insertarse en el

nivel de Mercado al que aspiramos, dentro de la Seccin respectiva de Arriendos
Buscan o Tasaciones y Servicios. Sin perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios
en las columnas de zonas escogidas y bajo el valor de nuestro Mercado, insertar un
llamado de bsqueda.
El aviso en prensa de tamao mayor (desde 4x1) puede ir dirigido a un producto
especfico solicitado o bien un producto ficticio. En este caso se deber fijar las
caractersticas del producto que nos interesa captar de modo de contar con un abanico de
posibilidades de ofertas posteriores.
Puede el aviso tambin hacer un llamado de captaciones indirectas, en este caso se
dirige al pblico en general ofreciendo un servicio especial inmobiliario.
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C)

Captadores o Promotores:

Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores(as) mediante un

incentivo de ganancia interesante y trabajo libre de horarios.
Estos captadores o promotores deben seleccionarse segn sea el nivel de propiedades al
que est enfocado nuestro inters, sea para desarrollarnos en l o bien para atender las
solicitudes de demanda que hemos recibido.
Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captacin deben ser entrenadas
de modo de salir a terreno con una capacitacin base pues sern nuestras embajadoras y
actuarn bajo nuestro nombre, mxime, si el producto al que aspiramos captar, cuenta
con condiciones especficas y caractersticas particulares.
Los honorarios de las captadoras, generalmente, se basa en sueldo base o bien un pago
de movilidad ms porcentajes de los negocios realizados por nuestra oficina sobre
inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno. Este porcentaje vara segn la categora
de la persona y los resultados del trabajo realizado.
En el caso de existir un pago de salario mnimo ms porcentaje, ste ser de entre el 10%
y 25% del producto de la comisin completa; ello depender si se descuentan gastos en
que se ha incurrido por la promocin.
En el caso de no existir un salario fijo, el pago ser en base a comisiones de los negocios
de las propiedades aportadas por los captadores y en este caso podr variar desde 25%
hasta 50% de la comisin total percibida, segn el sistema de gastos que se aplique o
bien la escala de comisiones que se fije. Otras Inmobiliarias ofrecen premios segn
volumen de operaciones que se logren. Estos premios tambin estn representados en
porcentajes.
Es conveniente indicar que los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las
cuales les da participacin o remunera de cualquier forma, ste deber tributar en Primera
Categora.
Las promotoras debern hacer Iniciacin de Actividades como comisionistas. Si estas
captadoras se desarrollan como Corredoras de Propiedades, debern adems de hacer
Iniciacin de Actividades en 2da. Categora, obtener Patente Municipal en el lugar de
Trabajo.
Si el Corredor tributa en 1era. Categora podr contratarlas como empleadas bajo el
rgimen normal de trabajador. (Sueldo y porcentajes).
113

1.2.

Ordenes de Arriendo o Arrendamiento:

Definicin:
Orden de Arriendo o Arrendamiento son los instrumentos en que consta el mandato
otorgado por el comitente o interesado en arrendar inmuebles al corredor de propiedades,
para que ste medie en la celebracin del contrato de arrendamiento, de acuerdo con las
condiciones estipuladas, obligndose el comitente a pagarle una remuneracin (comisin)
convencional o usual.
Generalmente ser el arrendador quien de la orden al corredor. Pero, no hay
inconveniente en que el corredor reciba de un interesado en arrendar encargo de
procurarle un inmueble definido en arriendo.
Constancia por escrito:
La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la sancin de in admisibilidad de
la prueba de testigos, en caso de que la comisin del corredor, estipulada en ella, sea de
importe superior a dos unidades tributarias ($ 41.844 al 24 de Julio de 1995).
La omisin de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de arrendamiento,
porque no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea
vlida.
Descripciones que debe contener:
1. - Fecha de la orden:
Caracterstica que indicar, en el supuesto caso de ms de una orden, en el caso de las
no exclusivas, cual es la primera entregada a un mismo cliente y por consiguiente es la
vlida.
2. - Nombres y apellidos del comitente y del Corredor:
Esta filiacin deber ser lo ms detallada posible, pues es parte fundamental frente a una
posible accin judicial. Esto quiere decir, que indicaremos adems del nombre y apellidos,
su nacionalidad, estado civil, profesin, cdula de identidad y domicilios habituales.
En el caso de tratarse de sociedades, consignaremos la razn social, el RUT de la
sociedad, el representante legal y su filiacin, domicilio de ambos y el instrumento jurdico
que indica tal representacin.
En el caso de Comunidades, indicaremos la filiacin de cada comunero y si uno o ms de
ellos actan en representacin de otros, indicaremos tambin el instrumento de dicha
representacin.
En caso de Nuda Propiedad, ser el o los usufructuarios los que debern comparecer y,
en el instrumento podr dejarse la observacin que indique quien es el propietario y bajo
qu condiciones es usufructuario.
La orden de arriendo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el comitente
actuando ste personalmente o por medio de mandatario o representante legal,
114

debidamente facultado para este efecto. Si el comitente o interesado en arrendar obra por
medio del mandatario, ser suficiente el poder que conste por instrumento privado. Si
obra a travs de representante legal, ste deber justificar su representacin con el ttulo
correspondiente.
3. - Propiedad:
Se establecer la direccin completa y su inscripcin en el Conservador de Bienes Races
respectivo. En este punto se deber dejar consignado si se trata de todo el inmueble o
parte de l, en cuyo caso deber radicarse exactamente la parte que se incluye en la
orden. Es conveniente agregar en este punto el nmero de Rol del inmueble ante el
Servicio de Impuestos Internos y su avalo fiscal (Servir frente al caso de inmuebles
amoblados).
4. - Renta de Arrendamiento:
Se establecer la renta fijada para el inmueble indicando la moneda o medida en que se
estipular en el texto del contrato, su modalidad de pago (anticipado o vencido) y sus
reajustes.
5. - Sistema de exclusividad y plazo de la orden:
Se dejar consignado si se trata de una orden exclusiva o no y el perodo de vigencia de
la misma y sus formas de renovacin y/o caducidad de ella.
En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos
para que se materialice la contratacin de servicios de los corredores de propiedades.
Estos pueden ser mediante el sistema de exclusividad o sin exclusividad.
Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en
virtud del cual puede hacer algo que est prohibido a los dems.
Segn lo expresado la exclusividad significa que slo el corredor de propiedades que
tiene la orden con esta caracterstica podr mediar en la negociacin, quedndole
prohibido a los dems, incluyendo entre stos al propio comitente y a terceros, sean o no
corredores, participar en este negocio.
La orden No Exclusiva libera al comitente de esta obligacin, en consecuencia, podr ste
recibir ofertas indistintamente del corredor al que le ha entregado orden de arriendo no
exclusiva u otros corredores, e incluso, de particulares o l, por si mismo, efectuar la
negociacin. En este caso se obliga a cancelar una comisin a quien realice primero la
negociacin.
6. - Comisin y la oportunidad en que se pagar:
En esta parte de la orden se dejar establecido el porcentaje de comisin que devengar
el corredor de propiedades cuando cumpla el encargo y adems que se entiende por
cumplimiento del mandato.
7. - Obligaciones del Corredor de Propiedades:
Este punto es de importancia pues detallar los servicios que el Corredor brindar con
cargo al mandato exclusivo y entre ellos es conveniente considerar:
a)
b)

Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble.

Fijar posibles mejoras para una mejor gestin o mayor renta.
115

c)
d)
e)

Fijar el da y la hora ms adecuado a las visitas del inmueble.

Indicar que un funcionario de la oficina de corredores exhibir el inmueble.
Indicar que sern de cargo del corredor los anuncios econmicos y
carteles.
f)
Que practicar todas las gestiones de investigacin de postulantes
g)
para una mayor claridad de la seleccin final, entre las cuales se incluyen:
Verificacin de Trabajo y Rentas.
Verificacin de domicilio anterior.
Verificacin de antecedentes crediticios.
Verificacin de grupo familiar.
Otros.
h)
Que confeccionar el Contrato de Arrendamiento con clusulas de
garantas efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos
frente a posible desahucio.
i)
Que cobrar y percibir la primera renta de arrendamiento y las
garantas.
j)
Que liquidar estos valores tan pronto como se materialice el
negocio.
k)
Otros.
8. - Obligaciones del mandante:
Este punto deber quedar claramente establecido pues de su texto depender el
reconocimiento de la obligacin de pago de la comisin por parte del mandante. Debe
estipularse, entre otros aspectos, los siguientes:
a)

b)

c)

d)
e)
f)

g)
h)

El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este

contrato, sea por su calidad de propietario legtimo del inmueble o por tener
facultades necesarias para ello.
El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningn otro
acuerdo, con ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden
de Visita, aunque el plazo de la presente orden est vencido. (en ordenes
exclusivas o sin exclusividad)
El mandante deber pagar doblada la comisin, si se trata de una orden exclusiva,
y omitiere la participacin del corredor de propiedades. (Artculo 1489 Cdigo Civil:
En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no cumplirse por
uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podr el otro contratante
pedir, a su arbitrio, o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con
indemnizacin de perjuicios).
El mandante deber dar todas las facilidades necesarias para que el corredor
pueda visitar, con sus clientes, el inmueble objeto de la orden.
Pagar la comisin pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que vlido
jurdicamente y segn la tabla de porcentajes establecida entre ellos.
Declarar que exime de responsabilidad al corredor frente a robos, incendios u
otros hechos similares, mientras el inmueble est entregado con llaves al corredor;
la forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la contratacin de un
seguro.
Confeccionar, junto con el corredor de propiedades, el inventario de las especies
y estado general del inmueble.
Declarar que firma esta orden y la enva desde su FAX N al FAX del corredor N.
Es conveniente que se ratifique posteriormente esta orden mediante una
comunicacin escrita en el sentido de haber recibido la orden va fax

116

El arriendo de cosa ajena es vlido (Cdigo Civil Art. N 1916). Consiguientemente si el

que no es dueo puede arrendar en forma directa, no se divisa la razn legal para que no
pueda dar orden de arriendo a un corredor. Este es el caso corriente del subarrendador,
quien da en arrendamiento un bien sin ser dueo de l.
En este caso, el arrendatario de buena fe, tendr accin de saneamiento contra el
arrendador, en caso de eviccin. (El arrendador deber amparar al Arrendatario frente a
una accin del propietario).
9. - Inventario del Inmueble:
Es conveniente que junto con recibirse la orden de arrendamiento se establezca, entre
arrendador y Corredor el inventario del inmueble, especialmente en las especies dejadas
y su estado general. En el evento en que hubiere que hacer reparaciones mejoras antes
de la entrega, deber establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarn
quien efectuar el desembolso de dineros y a cargo de quien se aplicarn.
10. - Fijar competencia de tribunales y domicilio de las partes:
Las partes fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdiccin de
sus tribunales de Justicia. Sus diferencias pueden tambin someterse a la resolucin de
rbitros arbitradores designados por consentimiento de las partes.

2. -

EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una

a conceder el uso y goce de la cosa y la otra a pagar por l un precio determinado.
El arrendamiento es un contrato consensual, que se perfecciona por el acuerdo de las
partes sobre la cosa arrendada y el precio o renta. Cuando la renta excede de dos
unidades tributarias, debe constar por escrito. La omisin de la constancia por escrito no
ocasiona la nulidad del contrato, sino solamente la inadmisibilidad de la prueba de
testigos en el juicio que pudiere seguirse entre las partes.
El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupilo por ms de 8
aos y los urbanos por ms de 5, ni por ms nmero de aos que falten a su pupilo para
llegar a 18 aos. Lo mismo se aplica al marido en los bienes sociales o los de la mujer.
(Debe autorizarlo por escritura pblica).
En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pblica, estarn obligados a
respetar el arriendo todos aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador, a
ttulo oneroso, exceptuados los acreedores hipotecarios.
Inscrita la escritura pblica de arrendamiento en el Registro del Conservador, incluso
deben respetar el arriendo los acreedores hipotecarios, si la inscripcin del arrendamiento
es de fecha anterior a la hipoteca.
Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a ttulo lucrativo, vale decir
gratuito, como los herederos, legatarios, donatarios, etc., estn obligados a respetar el
arriendo aunque slo conste por instrumento privado o sea verbal.
El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente, por
mandatarios o representantes legales.

117

En cuanto al precio deber estipularse el monto en dinero o especies, su periodicidad, la

oportunidad y el lugar del pago.
Obligaciones del arrendador:
1. 2. 3. 4. -

Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido
arrendada.
Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
Las dems que haya contrado en el contrato de arrendamiento.

Obligaciones del Arrendatario:

1. 2. 3. 4. 5. -

Usar la cosa arrendada segn los trminos y espritu del contrato.

Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Efectuar las reparaciones locativas.
Pagar la renta o precio.
Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan
derechos en la cosa arrendada.
6. Restituir el inmueble al trmino del arrendamiento.
7. Las dems que haya contrado en el contrato.
TACITA RECONDUCCION:
Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en
caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador la retencin de la cosa por el
arrendatario es una renovacin del contrato.
Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato, tendr derecho
el arrendador para exigirlo cuando quiera.
Con todo, si la cosa fuera raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas
partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin
de perseverar en el arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por ms tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos, sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo
de la misma forma.
Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros,
no se extendern a las obligaciones resultantes de la renovacin.
Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las
obligaciones originadas por el nuevo perodo de vigencia del arrendamiento.

ADMINISTRACION DE PROPIEDADES
La Administracin de propiedades, debe considerarse altamente importante pues es una
comisin de confianza de la cual debemos responder con dedicacin, honestidad, orden y
conocimiento. Si damos esta buena imagen se ir imprimiendo un prestigio que ser a
corto tiempo el pilar fundamental donde se consolidan los principios de un buen Corredor
y se hace propicio el camino para llegar al xito.

118

 ADMINISTRACION Y PRACTICA
Esta misin tiene la gran importancia que de ser realizada de acuerdo a pautas
establecidas y con la transparencia de los principios ya comentados nos permite, sin
discusin formar una cartera de propiedades, que motivarn el que podamos mirar con
lgico optimismo el futuro profesional de nuestra actividad; nos permitir solventar, sin
mayores sobresaltos econmicos, los primeros gastos de nuestra oficina y los derivados
del habernos recientemente instalado.
Todas estas simples razones nos deben hacer pensar muy seriamente que todo comienzo
exitoso de un Corredor tiene que estar fundamentado con administraciones de
propiedades y con la circunstancia de que el camino a recorrer est pavimentado de
buenas relaciones, amistades que nos conozcan y que nuestro pretrito haya tenido una
buena imagen de idoneidad y correccin en el proceder.
ADMINISTRACIONES DE PROPIEDADES
Como ya est dicho, esta funcin constituye la actividad quizs ms considerada por la
personas que buscan asesora o pretender encontrar al ser idneo y de confianza que
rena los requisitos indispensables que satisfaga sus inquietudes o alternativas del
momento.
La propiedad y su consecuencia en la administracin es compleja y tiene escenciales
caractersticas que exponemos en forma resumida:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. -

13. -

14. -

15. 16. 17. -

Imagen - Relaciones - Contactos.

Archivos - Kardex - Carpeta.
Visita y conocimiento de la propiedad.
Orden de arriendo - Fijar canon.
Promocin - Avisos - Muestras - Afiches.
Muestra directa de la propiedad en arriendo.
Libro Oficial de personas interesadas.
Informes - Calidad funcionaria postulantes - Certificado de la Empresa - Sueldos.
Comisiones - Recomendables 7% al 10%
Ordenada carpeta de antecedentes. El cliente debe tener acceso a ella.
Toda correspondencia debe ser certificada.
Contratos deben iniciarse en lo posible los das primeros de cada mes. No deben
existir ms de dos vencimientos (primero y quince) de cada mes por razones de
ordenamiento.
Los vencimientos pueden ser del 1-3-5. Se recomienda del 1 al 3 para los efectos
de disponer de los dineros oportunamente para nuestro cumplimiento con los
dueos de las propiedades.
Cobros: 1 mes de arriendo, 1 mes de garanta y 1/3 de comisin por ambas partes
contratantes, es decir, dueos y arrendatarios. Otras garantas, cheques por 4 - 6
meses de arriendo, nominativo a nombre del Corredor y sin fecha.
Documento en cartera, mencionado en el contrato.
Pagos de arriendos en la Oficina de Propiedades.
Hacer una tarjeta de pormenores o instrucciones que deben tener el mximo de
datos del dueo, arrendatario y sus respectivos codeudores solidarios.
Las precauciones y antecedentes del posible arrendatario hay que realizarlas y
verificarlas antes de la entrega del inmueble (despus no sirve).

119

18. -

19. -

20. -

21. -

Para enviar dinero al exterior por concepto de arriendo no existe ningn problema,
salvo el hecho que est limitado a doscientos dlares y se hace mediante
autorizacin del Banco Central y teniendo a la vista el Contrato de Arrendamiento,
la carta de residencia del propietario visado por el Cnsul de Chile del pas que
reside y el respectivo poder especial o carta poder, visados tambin por el Ministro
de Relaciones Exteriores de Chile.
En la actualidad, se puede tambin prescindir de lo Oficial y enviarse directamente
el dinero a otros pases mediante la compra de dlares en el mercado paralelo y
tomando un cheque por la respectiva cantidad, sin lmite alguno en cualquier
Banco de la Ciudad.
Es indispensable que los Corredores de Propiedades tengamos una redaccin
comn para determinados documentos o escrito que deben circular o enviarse a
los arrendatarios con cierta frecuencia, como ser carta - por concepto de reajuste
trimestral - caducidad de contrato - por no pago oportuno del arriendo - salvo
conductos- cuya redaccin debe ser precisa y correcta, sin agregados o trminos
que nos creen problemas una vez recepcionada la propiedad - otros.
Reza en el contrato de arrendamiento que Inventario es integral de todo contrato.
Habra que agregar que su minuciosa y detallada redaccin es fundamental y
gravitante en una buena, normal y tranquila administracin. De ah la importancia
del estado general de los artefactos sanitarios, mobiliarios, elctricos, quincallera,
puertas, pisos y cielos de la propiedad.

ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES AMOBLADOS:

a.El Decreto de Ley N 825 de 1974 - estipula categricamente que todo inmueble
amoblado est afecto al IVA, incluyendo los que contraten por veraneo o por ao corrido.
b.El IVA se aplica sobre el valor percibido por el arrendamiento del bien raz
amoblado.
c.Para constituir la base imponible del impuesto se podr deducir de la renta una
cantidad equivalente al 11% del valor fiscal.
d.El contribuyente obligado al pago del IVA es el arrendador.
e.No obstante lo anterior, el propietario o arrendador puede cobrar los impuestos al
arrendatario o beneficiarios del servicio.
Es absolutamente indispensable para una buena administracin que el Corredor disponga
siempre de una ORDEN DE ARRIENDO, a fin de evitarse cualquier problema que se
pueda presentar con segundas personas que pretenda intervenir con las propiedades
entregadas a nosotros en comisin de confianza, para su administracin.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Contrato en general, hay que definirlo categricamente que es LA AUTONOMIA DE LA
VOLUNTAD DE LAS PARTES, es el pacto o convenio entre dos o ms personas sobre
cualquier asunto y para cuyos efectos se dispone de absoluta libertad para fijar o
establecer condiciones del compromiso que se estipula o firma. Todo esto en el bien
entendido que no se atente con las Leyes establecidas, contra el orden pblico, las
buenas costumbres, Reglamento de copropiedad y Leyes en general de lgica
convivencia.
Los contratos habra que definirlos en dos fundamentales clusulas, que seran las
Esenciales y las Accesorias.
120

1. - Clusulas Esenciales: Son aquellas establecidas en los contratos que no se pueden

omitir, que son vitales, lgicas e importantes, como ser
fechas, plazo, valor del canon, tipo de reajuste, nombre
propiedad que arrienda.
2. - Clusulas Accesorias: Estas condiciones accesorias, tambin llamadas especiales,
son todas aquellas que se pactan y no estn establecidas
como una norma rgida estricta, que puede variar de acuerdo
a las circunstancias, que es dependiente de cosas, que est
unido a lo principal del contrato (plazos extensos situaciones imprevistas - muebles - telfonos - herencias varios dueos de una propiedad - cheques como razn de
garanta - derechos de llaves - herencias diferentes garantas de otras administraciones o hipotecarias- menores
de edad - dueos de propiedades y diferentes circunstancias
de tipo judicial que motivan la necesidad de ser
administradas por Corredores o en calidad de rbitros
arbitradores - indemnizaciones por atraso del pago del
arriendo - dar facilidades para visitar la propiedad
peridicamente).
Existe tambin, una clusula que podra considerarse como accesoria o especial que se
llama Clusula Diplomtica, que dice relacin, en su parte medular, que cualquier
diplomtico podr poner trmino antes al Contrato de Arrendamiento en los casos de
traslado, de ser llamado intempestivamente por su Gobierno, o finalmente en casos de
ruptura de relaciones entre ambos pases.
GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
a.b.c.d.e.f .g.-

h.i .-

j .k .-

Se pueden hacer Contratos de Arrendamiento slo con Clusulas Esenciales.

Con Clusulas Esenciales y Accesorias.
Con Esenciales Accesorias y Garantas.
Firmados ante Notario (slo certifica la autenticidad de las firmas).
Con la firma del hombre casado y sin la comparencia de la mujer.
Con la firma de cualquier mujer que acredite renta (Art. 150 del Cdigo Civil).
Con la garanta y firma de codeudores- documentos (cheques - letras documentos bancarios - depsitos a plazos determinados y endosados hipotecarias - prendaria).
Con la sola firma del hombre casado cuyo plazo no exceda de 5 aos en lo urbano
y 8 aos en lo rural (Ley 18.802).
Con plazos de un ao y renovable por perodos iguales: por 1 ao y renovable
tcitamente mes a mes, por 13 meses y renovables por perodos iguales o por mes
a mes.
En locales comerciales se acostumbran plazos mayores, es decir, de 2 a 3 aos y
renovables por el tiempo a convenir.
Se pueden hacer con personas naturales o jurdicas, siendo preferible empezar
slo con personas naturales para evitarse situaciones legales, complicadas,
complejas y porque las garantas y seguridades son mucho ms directas. Adems
tratndose de personas jurdicas, llmese Empresas, Instituciones, Sociedades,
Clubes Sociales o Deportivos, Mutuales, etc., se requiere de un estudio legal

121

l.-

m.-

prolijo y de Asesora Legal a fin de enfrentar situaciones delicadas, propia de la

constitucin legal de la misma.
Para entender un buen Contrato es imprescindible establecer expresamente el
destino que se dar al inmueble, a fin de evitar gravmenes y alza de
Contribuciones a sus dueos; individualizar correctamente a las partes,
especialmente los posibles arrendatarios, codeudor y todo lo relacionado con sus
antecedentes, informes, certificados de sueldos, referencias, cuentas corrientes;
confeccionar el Contrato en triplicado al igual que el Inventario, quedando estos
elementos; uno en poder del arrendatario, el otro en poder del dueo y el tercero
en la carpeta correspondiente que tiene el Corredor de Propiedades.
No es conveniente hacer un Contrato o comprometer la propiedad que se arrienda
sin antes tener a la vista los antecedentes del postulante, como ser los informes y
los certificados que acrediten las actividades o profesiones que hayan comentado
ejercer.

Finalmente, podemos concluir que a pesar de los complejos problemas que se presentan
en la Administracin de Propiedades, debemos concluir, que en la actualidad, est
plenamente establecido que la funcin del Corredor de Propiedades comprende gran
parte de la vida comercial y social que este pas, ya que toda la misin que se nos
encomienda forma parte de un patrimonio de confianza, valores morales y financieros,
cuya demanda est vigente todos los das y los ms nobles propsitos de prosperidad y
xito estn fundamentados, absolutamente, en nuestros conocimientos y tica en el
proceder profesional.
IMPORTANTE:
Es importante tener en cuenta lo que es factible hacer o conocer respecto a la
complejidad de los Contratos de Arrendamiento.
En trminos generales y resumidos en una sntesis, podran considerarse los siguientes:
1. - Plazo y Renovaciones: Se puede hacer Contratos por 1 ao y renovable por
perodos iguales, por un ao y despus slo mes a mes. En
locales comerciales los perodos de inicio son mayores, 2 o 3
aos.
2. - Plazos de Pago:

Se acostumbra colocar plazos de pago del 1 al 5 de cada

mes, otros del 1 al 10. No obstante la costumbre, se puede
dar dichos plazos y tambin del 1 al 3, no existe Ley que
regule esta situacin.

3. - Reajustable:

Existen variados sistemas al respecto, pero lo aconsejable

sera el IPC cada tres meses.

4. - Lugar de Cancelacin:

Es aconsejable que el lugar de cancelacin del arriendo sea

la Oficina del Corredor. Hay que pensar a futuro,
considerando tener una buena cantidad de administraciones
es imposible disponer de personal que recolecte dicho
dinero.

5. - Inventarios:

Es fundamental que el Inventario, sea muy bien hecho,

detallista al mximo nica manera de evitarse molestias y
perjuicios pecuniarios en el futuro.
122

 PROBLEMAS DE ARRENDAMIENTO
Los problemas de los arrendamientos y sus respectivos Contratos son variados y muy
complejos que habra que tratarlos cada uno en su caso y situacin, sin embargo, es
conveniente informar que una vez finalizadas las gestiones extrajudiciales que suele
acometer el Corredor, el trmite siguiente tiene que efectuarse a travs del abogado a
quin le corresponder iniciar las gestiones de su especialidad en los Tribunales.
Es indispensable para la buena administracin que el Corredor de Propiedades, tenga
siempre la ORDEN DE ARRIENDO, a fin de evitarse mltiples problemas con personas
que puedan en algn momento intervenir o acreditar ser duea de la propiedad entregada
a nuestra comisin de confianza, en cuanto a su administracin.
CLAUSULAS ACCESORIAS
1. - El arrendatario declara que las especies que guarnecern el inmueble arrendado son
de su exclusivo dominio y que no estn sujetas a embargos, juicios, prenda,
gravmenes u otras acciones judiciales, que con ellas garantiza oficialmente el total e
integral cumplimiento de este contrato.
2. - Se deja expresamente establecido, que por el arriendo de esta propiedad, la cual se
destina a restauran exclusivamente, no se cobra derechos de llaves quedando
estrictamente prohibido al arrendatario ejercer cualquier presunto derecho sobre el
particular.
3. - Se deja expresa constancia que en el canon de $. .... se encuentran
incluidos los Gastos Comunes.
4. - El Seor..................... deja un cheque en garanta por la suma de $.,
el que quedar en Cartera en poder del Corredor de Propiedades Seor. .............. en
resguardo del mobiliario segn inventario.
5. - Se deja expresamente establecido en el presente Contrato de Arrendamiento que: se
exime de toda responsabilidad al dueo de la propiedad de Calle ......
Comuna ........., Seor........, como asimismo al Corredor de
Propiedades, por las demandas Judiciales que afectan al ex arrendatario
Seor..........., Rut ....... quin ocup la casa ms arriba indicada, hasta el ........
6. - Esta constancia tiene tambin como finalidad fundamental, liberar de toda accin
Judicial, a la actual arrendataria Seora ... ............................................,
quien suscribe el presente Contrato de Arrendamiento con fecha ......se incorpora
al Contrato de Arrendamiento este importante punto, ya que, a la actual arrendataria,
no le compete ninguna responsabilidad pecuniaria por situaciones o demandas que
provengan de terceros (ex arrendatario).
7. - Se deja expresa constancia que el arrendatario Seor....... fue propuesto por el
Propietario Seor..............................
CRONOLOGIA DE UNA GESTION DE ADMINISTRACION DE UNA PROPIEDAD
1. 2. 3. -

Recepcin de la propiedad y confeccin del Inventario en forma muy detallada.

Fijar el valor del arriendo en coordinacin con el Arrendador.
Llenar la Orden de Arrendamiento.
123

4. 5. 6. 7. 8. -

9. 10. 11. -

Redactar dos opciones de Aviso en prensa.

Mostrar la propiedad en las horas indicadas (ms efectivo el da Domingo)
sugeridas por el corredor.
Pedir informes de los postulantes al menos a DICOM u organismos similares,
cuentas corrientes directamente de sus ejecutivos bancarios.
Asignar la propiedad al postulante que rena las mejores condiciones de solvencia
y solicitarle sus antecedentes de Renta y trabajo.
Confeccionar el Contrato de Arrendamiento y sus correspondientes recibos o
comprobantes (mes de arriendo - mes de garanta, y boleta honorarios o Factura
de Servicios.
Entregar la propiedad mediante la aceptacin firmada del Inventario prolijamente
confeccionado y estampado la fecha de recepcin.
Confeccionar la primera liquidacin al comitente (dueo), detallndole los de
ingresos y gastos pormenores:
Archivo de todos los antecedentes ya citados en la Carpeta correspondiente.

ARRIENDOS DE INMUEBLES AMOBLADOS

Tipos de Inmuebles que se pueden ofrecer amoblados o equipados
Habitacionales Comerciales Industriales Tursticos - Agrcolas
Inmuebles HABITACIONALES que se ofrecen amoblados
Casas, Departamentos, Apart hotel, Resorts, Tiempo compartido
Sectores de mayor oferta de CASAS amobladas
Las Condes, Vitacura, La Reina, Lo Barnechea, Providencia
Sectores de mayor oferta de DEPARTAMENTOS amoblados
Providencia, Las Condes, Vitacura
Rangos de Valores promedios
Casas
Valores desde US$ 1.500 US$ 10.000
Promedio mensual US$ 4.500
Departamentos
Valores desde US$ 500 hasta US$ 4.000
Promedio mensual US$ 1.500
124

Comisiones Sugeridas
Perodos

AL ARRENDADOR
Comisin

1 Mes a 2 meses
3 meses o ms

1/6 de renta
1/3 de renta

Comisiones Sugeridas

AL ARRENDATARIO
Comisin
1/3 de renta
1/2 de renta

Perodos
1 Mes a 2 meses
3 meses o ms
ms impuestos (IVA)
Si se emite factura
Perfil del Arrendador

Perfil del Arrendatario

1.- Inversionistas Institucionales

2.- Inversionistas Privados
3.- Matrimonios de la 3ra. Edad
4.- Viudos (as) o Separados (as)

1.2.3.-

Ejecutivos Internacionales
Representantes de Gob. Extranjeros
Estudiantes Internacionales

El IVA en los Inmuebles Amoblados

El arrendamiento de inmuebles amoblados constituye un hecho especialmente gravado
con IVA. (Artculo 8, letra g, del Decreto Ley 825 de 1974.)
La base imponible la conforma la renta convenida a la que podr deducirse una cantidad
equivalente al 11% anual del avalo fiscal del bien raz o la proporcin correspondiente si
el arrendamiento fuere parcial o por perodos distintos de un ao, en caso que el
arrendador sea el propietario del inmueble.
El arrendador est obligado a emitir facturas por las operaciones gravadas con IVA, en la
forma determinada reglamentariamente.
Al respecto y sin perjuicio de lo anterior, para efectuar el pago del tributo bastar que el
contribuyente, en este caso el arrendador, concurra con el contrato de arrendamiento a la
Unidad del SII correspondiente a la direccin del inmueble arrendado, en donde se le
girar el impuesto debiendo llenar el formulario N 21, sin necesidad de emitir factura o
boleta.
De acuerdo al art. 3 del DL 825, el contribuyente del IVA, y por lo tanto, obligado a
ingresarlo en arcas fiscales, en el arrendamiento amoblado, es el arrendador.
Sin embargo, el artculo 69 del DL 825 ordena traspasar el impuesto, cargndolo al
beneficiario del servicio, esto es, el arrendatario, quin en definitiva, soporta el impacto del
gravamen.

125

En el caso de un arrendamiento de un inmueble amoblado, no cabe confeccionar un

contrato de arrendamiento del inmueble separadamente de otro contrato que sera por el
arriendo de los bienes muebles.
Si ello se hace no tendr mayor relevancia, desde un punto de vista tributario, ya que en
todo caso existir el hecho gravado indicado en el artculo 8 letra g del DL 825, debiendo
gravarse con IVA el monto total, sea que existan contratos separados o bien uno solo.
Clculo ejemplo:
Renta mensual $ 400.000
Perodo de arriendo: 1 mes
Avalo Fiscal del Inmueble $ 28.000.000
11% sobre $ 28.000.000 = $ 3.080.000 exencin anual
3.080.000 : 12 = $ 256.667 exencin mensual
Renta $ 400.000 menos $ 256.667 = monto afecto $ 143.333
18% sobre $ 143.333 = $ 25.800
IVA del contrato x mes $ 25.800
ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE AMOBLADO
Fecha
Propiedad :
Arrendador
Arrendatario

:
:
:

Se deja constancia que la propiedad materia de esta Acta se entrega en este acto, con las siguientes observaciones

Se entrega en 3 (tres) ejemplares del mismo tenor.

Arrendador

Arrendatario

Corredora

DEL COMODATO O PRESTAMO DE USO

Artculo 2.174:
El comodato o prstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raz
para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie despus de terminado el uso.

126

Este contrato no se perfecciona sino por la tradicin de la cosa

Artculo 2.176:
El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tena, pero no su ejercicio, en cuanto fuere compatible
por el uso concedido al comodatario.
Artculo 2.177:
El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o a falta de convencin, en el uso ordinario de las de su clase. En
el caso de contravencin, podr el comodante exigir la reparacin de todo perjuicio, y la restitucin inmediata, aunque para la
restitucin se haya estipulado plazo.
Artculo 2.178:
El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservacin de la cosa, y responde hasta de la culpa levsima. Es por
tanto responsable por todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legtimo de la cosa; y si este deterioro es tal que la
cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario, podr el comodante exigir el precio anterior de la cosa abandonando su
propiedad al comodatario.

CONTRATO DE COMODATO
En Santiago de Chile, a ___ de _______________ de 2000, entre don (a): ________________________________, chilena, casada y
separada de bienes, rentista, cdula nacional de identidad N __________________, domiciliada en ________________________,
Comuna de ______________, en adelante indistintamente como el comodante; y por la otra, la sociedad ____________________,
RUT N _______________, representado por don (a): ________________________________, nacionalidad _____________, cdula
nacional de identidad Extranjera N ____________, estado civil _____________profesin __________________, ambos domiciliados
en calle _________________________________, telfono N _____________,
En adelante indistintamente como el comodatario, los comparecientes personas naturales mayores de edad, quienes exponen que
han convenido el siguiente contrato de comodato:
PRIMERO: Hacen constar las partes, que en esta misma fecha se ha suscrito un Contrato de Arrendamiento otorgado en la Notara
de Santiago de don _________________________, respecto del inmueble ubicado en calle _______________________________,
comuna de _______________, que el comodante entreg en arrendamiento al comodatario, contrato que las partes declaran conocer
y acuerdan forme parte integrante de este instrumento para todos los efectos pertinentes.
SEGUNDO: Por el presente instrumento, don (a) ______________, entrega en comodato a la sociedad _____________________,
para la que acepta su mandatario compareciente, los bienes muebles que se detallan en el inventario adjunto, que las partes firman en
este acto, entendindose que formar parte ntegramente de este contrato para todos los efectos legales.
TERCERO: La sociedad comodatario, debidamente representada como se ha dicho, declara recibir los bienes muebles
individualizados en el inventario referido en la clusula anterior, en buen estado de uso y conservacin, obligndose a cuidarlos y
mantenerlos en ese mismo estado y dentro del inmueble de calle ___________________ ya indicado atendido eso s su uso y goce
legitimo y el transcurso del tiempo, quedndole expresamente prohibido trasladarlos a cualquier otro lugar, salvo que el comodante lo
autorice expresamente y por escrito. El estado de los bienes muebles se detalla en el inventario antes indicado.
CUARTO: El comodato materia de este contrato tendr el mismo plazo de duracin que el Contrato de Arrendamiento de la propiedad
de calle ___________________________________, referido en la clusula primera de este instrumento. Al trmino del presente
contrato y del Contrato de Arrendamiento, el comodatario deber restituir de inmediato los bienes muebles que por este instrumento
se le entregan en comodato y en el mismo estado en que lo recibe, atendido eso s su desgaste natural y obvio por su uso legtimo y el
transcurso del tiempo.
Si por cualquier causa el comodatario fuere obligado a restituir los bienes prestados antes del plazo estipulado, facultar al comodante
para poner trmino anticipadamente al Contrato de Arrendamiento referido en la clusula primera precedente, sin responsabilidad para
ste.
QUINTO: Para todos los efectos legales de este documento, las partes fijan su domicilio en la ciudad de Santiago y se someten al
conocimiento y jurisdiccin del Tribunal Arbitral designado en la clusula __________ del Contrato de Arrendamiento anteriormente
referido.

127

SEXTO: Se hace constar que el presente Contrato y el Inventario a que se refiere se firma en tres ejemplares de igual tenor y fecha,
quedando uno en poder de cada parte y el tercero en la oficina del corredor ________________.
SEPTIMO: La personera de don _________________________, para representar a la sociedad ______________________consta de
la escritura pblica de fecha ____ de ______________ de 199__, otorgada ante el Notario Pblico de Santiago don
______________________, la cual no se inserta por ser conocida de las partes y del Notario que autoriza.
Firmas de las partes

ANALISIS JURIDICO DE LOS CONTRATOS III

CONTRATO DE COMPRAVENTA
I.- CONCEPTO.
Art. 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama PRECIO.

II.- CARACTERISTICAS DE LA COMPRAVENTA.

a) Es un contrato bilateral:

Ya que las partes se obligan recprocamente, una a

comprar la otra a vender, una a dar la cosa vendida la
otra a pagar al comprador el precio.

b)Es un contrato oneroso:

Cada parte debe obtener una utilidad de la obligacin

que para con ella se contrae y se grave con lo que
toma a su cargo.

c) Es un contrato conmutativo:

Las partes deben mirar o considerar sus mutuas

pretensiones como equivalentes (cosa y precio) por
excepcin es aleatorio. Ej. Compraventa de cosas

128

que no exista, pero se espera que existan, como el

caso de una siembra y su fruto.
d) Es un contrato principal:

Vale decir, subsiste por s mismo, sin necesidad de

otra convencin.

e) Es un contrato consensual:

Se perfecciona con el slo consentimiento de las

partes segn el Art. 1801 inciso 1: La compraventa
se reputa perfecta dado que las partes han convenido
en la cosa y el precio.

f) Es un ttulo traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y
donde la adquisicin del dominio se verifica por el
contrato de compraventa como ttulo de adquisicin y
la tradicin que es el modo de adquirir el dominio.

Elementos de la compraventa.
1. - Consentimiento de las partes (consensus).
2. - Cosa(res) y
3. - Precio (pretium).

III.- SOLEMNIDADES DE LA COMPRAVENTA.

a) Pueden ser establecidas por la Ley = legales.
b) Pueden ser establecidas por las partes = voluntarias.
a) Solemnidades Legales:
Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la Ley est revestida la compraventa de cierta
clase de bienes, como ser, los bienes races.
Pueden ser especiales: La Ley exige en la compraventa en atencin a circunstancias
particulares en que se celebre o a las partes que intervienen. Ej. C/V con incapaces.
1. Solemnidades legales ordinarias:
Consisten en el otorgamiento de escritura pblica, donde es requisito para el
perfeccionamiento del contrato y el nico medio de probar su existencia. El Art. 1801
inciso 2 establece las cosas en que la ley exige escritura pblica:
a) Compraventa de bienes races.
b) Venta de derechos de servidumbre y censo.
c) Venta de una sucesin hereditaria.
Excepcin del Art. 1801 inciso 3, flores y frutos pendientes de rboles cuya madera
se vende, etc.
2. Solemnidades legales especiales:

129

Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasacin del inmueble y publicacin de avisos
en pblica subasta ante el Juez. Tambin la venta de bienes pertenecientes a incapaces a
travs de la autorizacin judicial.

Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en
garanta de la celebracin del contrato, o bien en parte del precio o en seal del
quedar convencidos (Art. 1803 y Art. 1804).
3. Solemnidades voluntarias:
Las que establecen las partes, aadindoles a las legales, con el fin de hacer
solemne una compraventa que es naturalmente consensual.
IV.- GASTOS EN LA COMPRAVENTA.
Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escritura y de cualquier
otra solemnidad de la venta, sern de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa.
En la prctica los gastos de la compraventa referentes a Notara son solventados por
mitades y las de inscripcin en el Conservador de Bienes Races correspondiente son de
cargo exclusivo del comprador.
Venta de cosa ajena (Art. 1815-1818). En resumen vale la venta de cosa ajena, sin perjuicio de los
derechos del dueo, mientras stos no se hayan extinguido por la prescripcin.

V.- EL PRECIO EN LA COMPRAVENTA.

Art. 1793. "Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida". (Si no hay precio
carece de objeto la obligacin del comprador y por ende carecera de causa la obligacin
del vendedor).
Requisitos:
a)

Debe consistir en dinero (Art. 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa,

sino otro contrato la permuta (1874). Sin embargo, debe pactarse en dinero pero
se puede pagar con otra cosa.

b)

Debe ser real. o Serio, significa que existe efectivamente (en caso contrario es
simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.
Precio justo: Cuando equivale al valor de la cosa.
Precio vil:
o Insuficiente, cuando ocasiona una lesin patrimonial al vendedor,
cuando es enorme.

c)

Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador
debe pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de comn acuerdo;
por un tercero (Art. 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.

VI.- CAPACIDAD DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA.

130

(Art. 1445). Es necesario:

1. - Que sea legalmente capaz (Art. 1446). Toda persona es legalmente capaz, excepto
aquellas que la ley declara incapaces. Son absolutamente incapaces los dementes, los
impberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito.
Son incapaces adems: Los menores adultos y los disipadores que se encuentren bajo
interdiccin de administrar lo suyo.
Art. 1796: "Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados a
perpetuidad y entre el padre o madre y el hijo de familia (bajo patria potestad). El motivo
de esta prohibicin obedece especialmente a:
a)
La ley prohbe las donaciones irrevocables entre cnyuges, a travs de la
compraventa simulada o a vil precio se burlara fcilmente la prohibicin.
b)
Los cnyuges podran a travs de una venta simulada sustraer sus bienes
de la persecucin de sus acreedores. Otras incapacidades ( Arts. 17981799-1800)
VII.- MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
(Art. 1807). La venta puede ser:
a) Pura y simple.
b) Bajo condicin suspensiva o resolutoria.
c) A plazo respecto de la cosa o del precio.
d) Puede tener por objeto 2 ms cosas alternativas.
e) Venta al peso, cuenta o medida (Art. 1821).
f) Venta a prueba o al gusto (Art. 1823).
Adems, se puede agregar las ventas al ensayo y a las sobre muestras o catlogos.
VIII.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
Art.1824 Son dos:
1. - Entrega o tradicin.
2. - Saneamiento de la cosa vendida.
1. - Entrega de la cosa (Art. 684). Su poca de entrega deber ser inmediatamente
despus del contrato o en la poca prefijada en l (1826 inciso 1).

Derecho de retencin del vendedor: Se produce cuando:

1. El comprador no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido
entregada, o no se encuentra fijado plazo para el pago (Art. 1826).
Su lugar: Es el convenido o donde se encontraba al tiempo del contrato.
2. Cuando vea el peligro de perderle por insolvencia del comprador (Art. 1826
inciso 4).

Consecuencia de la falta de entrega de la cosa vendida:

131

Art. 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:

a)
b)

El cumplimiento;
La resolucin del contrato, con indemnizacin de perjuicios.

2. - Obligacin de saneamiento Art. 1837 dice: La obligacin de saneamiento comprende

2 objetos:
a) Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida.
b) Responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios Art. 1858
a) Saneamiento de la eviccin (Art. 1837). Consiste en amparar al comprador en el
dominio y posesin pacfica de la cosa vendida. Para ello debe defender al comprador
sobre terceros que reclaman derechos sobre la cosa y de indemnizar al comprador si la
eviccin, se llega a producir. El art. 1833 dice: Hay eviccin de la cosa comprada, cuando
el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial (la causa de la
privacin debe prevenir de antes de la celebracin del contrato de compraventa (Art.
1839).
Citacin de eviccin: El comprador debe notificar al vendedor para que comparezca a
defenderlo.
(Art. 1843). A ello puede o no comparecer el vendedor, si no lo hace, el juicio continua sin
ms trmite (Art. 587 C.P.C.) y ser responsable de la eviccin. S comparece, se seguir
contra l slo la demanda.
b) Saneamiento de vicios redhibitorios: Cuando el vendedor debe responder de los
defectos ocultos de la cosa, las que deben tener la calidad de existir al tiempo de la venta
(1858 N 1), deben ser graves (1858 N 2), vale decir, que la cosa no sirve para su uso
natural o sirve imperfectamente y adems si las hubiese conocido habra pagado un
precio menor por la cosa y adems debe ser oculto: vale decir ignorado por el comprador.
Se extinguir la obligacin de saneamiento: Por la renuncia y por la prescripcin (adems,
en las ventas forzadas o efectuadas por el Juez, no ha lugar la accin resolutoria).
IX.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
(Art. 1871 y 1872). Son dos los fundamentales:
1) Pagar el precio.
2) Recibir la cosa vendida (Art. 1827).
X.- PACTOS ACCESORIOS DEL OCNTRATO DE COMPRAVENTA.
Son:

a) El pacto comisorio;
b) Pacto de retroventa y,
c) Pacto de retracto.

a) Pacto omisorio:

Es la condicin resolutoria de no cumplir lo pactado, expresamente

estipulada (puede ser simple o ipso-facto o calificado, donde se
estipula que el incumplimiento resolver sin ms trmite y en el acto
el contrato de compraventa).

132

b) Pacto de retroventa:
(Art. 1881). Donde el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad
determinada que se estipular o en su defecto lo que haya costado
la compra. Ej. Vendo un fundo en x cantidad y me reservo el
derecho de recuperarlo, reembolsando x cantidad en el plazo de 2
aos.
c) Plazo de retracto: (Art. 1886). Cuando las partes convienen que se resolver la venta
(dejar sin efecto) si es un plazo determinado, se presenta un nuevo
comprador que ofrezca mejores condiciones.
La Lesin Enorme:

Es el perjuicio pecunario que las partes sufren a consecuencia de la

falta de equivalencia de las prestaciones recprocas.

Para ello es menester:

a)

Que la venta sea susceptible de rescindirse, vale decir que recaiga sobre bienes
races (no procede en los bienes muebles y ventas forzadas).

b)

Que la lesin sea enorme (Art. 1889): "El vendedor sufre lesin enorme, cuando el
precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende".

LA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO,

EN ESPECIAL EL DE COMPRAVENTA
I.- REQUISITOS DE LA PROMESA (Art. 1554 Cdigo Civil).
La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran
las circunstancias siguientes:
1
Que la promesa conste por escrito.
2
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
3
Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin
del contrato y
4
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten
para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriben; En conclusin se requiere:
a) Que el contrato conste por escrito:
Bastando para ello una escritura privada, no obstante que el contrato prometido requiera para su
perfeccionamiento que se otorgue por escritura pblica. Ej. La compraventa de bienes races o las
promesas que se hacen los esposos, en consideracin al matrimonio, deben constar por escritura
pblica segn el Art. 1787 del Cdigo Civil.

b) El contrato prometido debe ser vlido:

133

Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de clara ineficaces o que sea vlido. Por eso, es nula
la promesa de compraventa entre cnyuges no divorciados a perpetuidad, por cuanto el contrato
adolece de objeto ilcito.
El Art. 1464 N 3 declara que hay objeto ilcito en la enajenacin de bienes embargados y el 1810,
aade que no puede venderse las cosas cuya enajenacin est prohibida por la ley.
La promesa de compraventa de bienes embargados es vlida en el entendido que los bienes
pueden ser enajenados en el momento de la celebracin del contrato prometido.

c) Estipulacin de un plazo o condicin:

La promesa supone que las partes no pueden o no quieran celebrar de inmediato el contrato que
proyecta y que posterguen su realizacin para un tiempo futuro, establecido cuando debern stas
cumplir las obligaciones que la promesa les impone, o sea cuando debe celebrarse el contrato
prometido. El tiempo se fija:

1) Mediante la estipulacin de un plazo.

2) Por medio de la estipulacin de una condicin.
En el primer caso: Fijando un plazo, los contratantes determinan ms
certeramente la poca de la celebracin del contrato prometido, dado que el plazo
como fecha futuro o cierto, posterga la celebracin del contrato para un tiempo que
necesariamente a de llegar. Ej. El da tal, al cabo de tantos meses, etc.
En el segundo caso: Fijando una condicin, las partes determinan la poca en
que se debe celebrarse el contrato, pero siempre dentro de cierto plazo, esto es, la
condicin debe ser determinada.
d) Especificacin del contrato prometido:
Debe especificarse de tal forma, que el contrato prometido slo le falte para que sea perfecto la
Tradicin o entrega.

SUELO URBANO
La urbanizacin es un proceso social, con causas y efectos de diferente tipo: social,
econmico, cultural y poltico.
La urbanizacin implica tambin cambios en los patrones de produccin y consumo, en
comparacin con la zona rural, dando as origen a una economa fundamentalmente
basada en la industrial, el comercio y los servicios.
La ciudad es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el hbitat del hombre
contemporneo y a pesar de ser un fenmeno perfectamente comprendido por todos sus
habitantes resulta, sin embargo, un concepto muy complejo a la hora de encontrar una
definicin adecuada.
El fenmeno del urbanismo ha sido estudiado desde el punto de vista de diversas
disciplinas (arquitectura, historia, geografa, economa, sociologa, etc.) y data slo de la
dcada de los aos 30 del presente siglo planteado como la urgencia de "ordenar el
desarrollo de las ciudades" y como una reaccin tarda a las evoluciones fsicas de la
revolucin industrial, las explosiones demogrficas y las migraciones campo-ciudad, con
sus secuelas de congestin, hacinamiento, crecimiento desordenado y expansiones
inadecuadas por el "efecto globo", que trataremos ms adelante.

134

DEFINICIN DE CIUDAD:
inmobiliario es:

La definicin ms adecuada de ciudad en nuestro mercado

"La ciudad es un lugar organizado, acotado y en constante transformacin, lugar de vida

del hombre moderno y en donde se desarrollan todas las actividades necesarias para que
el hombre pueda satisfacer sus necesidades de vida al menor costo y con los mayores
beneficios posibles.
LUGAR:
Es fundamental entender que cualquier punto de la ciudad no es igual a
otro y no rinde los mismos beneficios a uno u otro uso, lo que indica que necesariamente
existen atributos de localizacin preferente.
ORGANIZADO: La regulacin del Estado en la zona urbana requiere de cierta
organizacin que norme los espacios generales e individuales respecto del uso de ellos.
En este sentido se centran todas las diferentes normas y leyes del ordenamiento territorial
del pas.
ACOTADO: El espacio urbano es limitado, presenta un cerco invisible o anillo de lmite
urbano que genera diferentes efectos tanto en su interior como en exterior, incluso, en su
mismo borde. Esta caracterstica del suelo lo hace ser un bien escaso y sujeto a la
especulacin.
HABITAT MODERNO: El mayor fenmeno de la poca moderna ha sido el creciente
inters del hombre por vivir en lugares urbanos. Ello es consecuencia de la revolucin
industrial que busc la instalacin de fbricas y talleres donde existiera una mayor
cantidad y disponibilidad de mano de obra, mejores alternativas de servicios conexos,
mayor acercamiento al mercado consumidor, etc.
ACTIVIDADES: El proceso de modernizacin hace que el hombre busque un mayor valor
agregado a los productos primarios que entrega el sector rural y el mar. De esta forma
deja las actividades productivas tradicionales en el sector rural (agricultura, ganadera,
pesca, minera) y se traslada a la ciudad donde la transformacin de ellos le permite
obtener un mejor precio.
NECESIDADES DE VIDA:
Se debe considerar que el principio de localizacin
residencial no es slo maximizar los beneficios sino que tambin maximizar las
satisfacciones. En este concepto, cuando alguien busca o desea comprar una casa para
vivir, esta necesidad la asocia directamente al sector y su capacidad de ingreso y luego
define entre aquellos sectores que le brinda mayores beneficios generales a su grupo. Los
que no comparten este criterio son considerados "nmades" (gitanos, pirquineros,
exploradores, aventureros, misioneros, etc.)
Sin embargo, la ubicacin del trabajo y de la vivienda estn directa y permanentemente
afectados por la accesibilidad, los precios de intercambio y las externalidades que la
ciudad le puede ofrecer para maximizar sus beneficios.
ENTENDER LA CIUDAD: (desarrollo de Santiago)
Tal como se ha definido, la ciudad es un proceso en continuo cambio y por lo tanto cada
uno de sus sectores o barrios tienen tras de s alguna historia propia que los hace
peculiares. Al identificar y reconocer estos rasgos propios nos ser ms fcil comprender
135

a veces el valor de los terrenos, su concentracin y tambin su deterioro. En el mundo y

tambin en Chile, cada ciudad es distinta en sus orgenes y desarrollo, conformacin,
aptitud, arquitectura, etc.
Para el caso de Latinoamrica en general y de Chile en particular, el proceso de
urbanizacin se traslada de los centros poblados originarios a las formas de vida en
ciudad trada por los espaoles. Esto genera un sistema de ciudades con propsitos de
conquista y explotacin de los recursos naturales. Son ciudades amuralladas y fortificadas
y mantienen enclaves mineros. Estas ciudades deban estar orientadas conforme los
puntos cardinales, apoyar algn flanco en un cerro o promontorio que le sirviera de
atalaya y de refugio frente a las amenazas aborgenes, contando con la seguridad
permanente de agua para la bebida y los regados.
CONCEPTO DE LOCALIZACIN:
El concepto bsico que rige la localizacin de una actividad econmica es el de
maximizacin de beneficios.
En trminos generales, los factores de localizacin son: Accesibilidad: Tanto en trminos
de acceso a las fuentes de insumos para la actividad, como en trminos de la colocacin
de la produccin en los mercados correspondientes y; Complementariedad: que se define
en la concentracin en reas urbanas de aprovechamiento similar
del suelo.
Concentracin de actividades homogneas.
La ciudad moderna con todos sus beneficios y problemas tiene su origen en el fenmeno
de la industrializacin que se produce en el mundo a partir de fines del siglo XVII. Los
criterios tcnicos para la instalacin industrial favorecieron la concentracin urbana. El
fenmeno de la industrializacin va acompaado de un aumento explosivo de la poblacin
por reduccin de la tasa de mortalidad a causa de los avances de la medicina,
especialmente en lo que se refiere a higiene y salubridad. La ciudad facilita estas
oportunidades por lo que la poblacin emigra a sta en busca de las ventajas adicionales,
producindose el fenmeno de urbanizacin, smbolo de nuestro tiempo. Un buen ejemplo
de este proceso lo tiene Chile: en 1920 la poblacin urbana era el 46.4% del total. En
1982, el 80.4%. En 2000, el 83.9%.
El agrupamiento espacial es el atributo principal de la urbanizacin y contiene
consecuencias econmicas trascendentales. Significa que la gente puede realizar
negocios entre s con menos dificultad, con menor costo y mayores oportunidades. Es
decir, pueden reducir sus costos agregados al aprovechar mejor los servicios de
infraestructura urbana (transporte colectivo, servicios comunitarios, etc.). De la misma
forma aprovechando las diferentes opciones que ofrece el mercado urbano, el individuo
puede cambiar su actividad o empleo, de tal modo de obtener mayores y mejores bienes y
servicios a menor costo.
De esta suerte podramos sealar que las ventajas de la urbanizacin son:
Ahorro de transporte y mayor disponibilidad.
Disminucin de los costos de produccin de bienes.
El consumidor urbano se favorece en el precio de los bienes.
Estimula innovaciones inmobiliarias de todo tipo.
Se dispone de mayor cantidad de servicios. (agua potable, alcantarillado, telfono,
asistencia sanitaria, etc.)
136

La urbanizacin tambin contiene desventajas o costos que deben ser asumidos por la
poblacin.

Prdida de intimidad, la cercana de las viviendas obliga a una permanente conducta

social, la cual es rigurosamente vigilada por la comunidad.
Deterioro ambiental: ruidos, desordenes, congestin.
Contactos involuntarios: La ciudad deja expuesta a la poblacin a todo tipo de gentes,
espectculos y formas de vida que preferiran evitar. Ello a veces obliga a la
emigracin de algunos grupos o al deterioro de conjuntos residenciales y barrios
completos.
Interdependencia en el campo, la familia puede auto sustentarse, pero en la ciudad
cada individuo depende en gran medida de todos los dems.
Anonimato: Visto como algo positivo por algunos, para otros representa una
disminucin en el sentido de sus propias vidas (selva de cemento).

La localizacin es asignada y regulada por dos mecanismos:

El mercado, que genera un equilibrio econmico estable, pero slo beneficia la oferta sin
preocuparse de las externalidades que afectan al bien comn de la poblacin como
conjunto. (El concepto de externalidades se ver ms adelante)
La planificacin, que reduce los problemas de externalidades, pero genera un
desequilibrio econmico que al correr del tiempo termina por quebrar los esquemas
programados.
La localizacin de actividades en una ciudad o en una comuna o barrio producen
necesariamente un efecto determinado sobre el resto de la colectividad. As por ejemplo,
la comuna de Colina fue afectada psicolgicamente por la instalacin de un penal, pero
altamente favorecida por el alto flujo de transportes y visitantes que han mejorado el
comercio establecido local.
Por ello, determinar la ubicacin de residencias, comercios y actividades en general, debe
merecer un anlisis bajo ciertos criterios de clasificacin del uso del suelo, entre los
cuales citaremos los siguientes:
Eficiencia: la configuracin urbana ideal de una ciudad o comuna debe ser redonda, para
que cada habitante quede a igual distancia de los servicios comunitarios principales y
donde los costos de transporte se reduzcan al mnimo.
Una urbe alargada siempre tendr un gran trfico de servicio que tender a congestionar
la principal arteria y todos los servicios de alcantarillado, luz, agua, telfono, etc.
Desarrollo integral: el desarrollo de los barrios y sectores comerciales debe ser armnico,
de tal suerte que las personas recorran las menores distancias para satisfacer el total de
sus necesidades.
Control de actividades: las externalidades afectan la realidad de una comunidad. Su
manejo y control debe asociarse con el bien comn y no el particular, sin embargo estos
ltimos buscan justamente aprovechar al mximo esas oportunidades.

137

En consecuencia, definir los factores residenciales, comerciales e industriales y las zonas

mixtas debe ser producto de un estudio que recoja las inquietudes de la poblacin y los
servicios que la autoridad pueda ofrecer.
Demandas por localizacin o Localizacin Funcional:
El valor del suelo urbano apto para edificaciones que suponen mayor densificacin,
depende por una parte de la localizacin y por la otra del cupo en superficie del volumen
arquitectnico mximo posible: por ende el valor de los departamentos depender de la
localizacin dentro del conjunto y de las caractersticas de las viviendas.
La subdivisin por pisos (viviendas de departamentos), supone que la normativa urbana
permite una alta densificacin ya sea edificacin en altura (ms de cuatro pisos) o al
menos media (hasta cuatro pisos). La densificacin se establece por el cupo del volumen
arquitectnico, las disposiciones relativas a ndice de constructibilidad, ocupacin mxima
de la superficie predial y las disposiciones sobre rasantes.
En algunos casos, debido a disposiciones de subdivisin predial mnima, se da la
modalidad de condominio, que consiste en la construccin de varias viviendas en un
mismo sitio indivisible, aprovechando las caractersticas de la ley de ventas por pisos,
para generar reas de copropiedad.
Las "actividades urbanas" (de transformacin y de servicios) no utilizan el suelo urbano
como factor de produccin sino como localizacin.
La localizacin de las actividades urbanas est condicionada por la accesibilidad y la
concentracin de ellas como factor de atraccin y defensa del mercado.
La accesibilidad se refiere principalmente a la facilidad para obtener las materias primas
como para vender sus productos. Nada sacara una empresa con instalarse en un lugar
cualquiera para producir un excelente producto si los costos de transporte por distancia, la
pueden dejar con un precio superior a la competencia.
La concentracin de actividades similares facilita la distribucin y venta de los productos
(mercado persa, vega central). Cuando hay monopolio no existen restricciones para la
localizacin (mercado cautivo). Cuando hay competencia perfecta, la tendencia es la
concentracin de actividades.
El aspecto ms importante es el efecto estructurador de ciertas actividades, en trminos
de las externalidades que generan para el resto (ejemplo el Apumanque respecto de las
casas circundantes). Estos fenmenos repercuten directamente en el mercado de suelos
y en muchos casos tienden a reproducir y ampliar los fenmenos que generan (Parque
Arauco, Plaza Vespucio, Alto Las Condes, Outlet Mall).
Los puntos de localizacin comercial tienen siempre en comn una alta circulacin de
pblico. Es posible crear centros de atraccin comercial si se consigue configurar una
densificacin comercial suficiente, a lo que contribuyen muy significativamente las
"tiendas ancla" (centros comerciales, malls, etc.). Las localizaciones ms apreciadas
corresponden al distrito central de negocios de las ciudades. Si las ciudades tienen
caractersticas de metrpoli, entonces tambin aparecen subcentros que habitualmente se
ubican en la interseccin de importantes avenidas que configuran la vialidad
estructurante.
Este efecto es conocido como la Teora de los ncleos mltiples. Las zonas urbanas
pueden tener ms de un centro focal. Algunos de estos centros eran ciudades perifricas,
138

que por crecimiento del rea urbana mayor quedaron incorporados dando origen a la gran
ciudad. En otros casos al aumentar la especializacin y al disminuir la accesibilidad por
congestin al centro mayor, da origen a ncleos alternativos.
La valuacin de los locales comerciales depende fundamentalmente de su localizacin y
de las facilidades que el pblico tenga para acceder a ellos. La superposicin de una
trama vial sobre el anillo concntrico de la ciudad, establece un claro patrn de valores
ms altos de suelo en zonas sobre los ejes viales. (Teora Axial).
La valuacin de las oficinas depende de la ubicacin y de las caractersticas del edificio
que las alberga. Las oficinas generalmente se concentran en el distrito central de
negocios, buscando que la distancia entre actividades comunes tienda a minimizarse,
constituyendo la localizacin dentro del primer permetro del distrito central una
caracterstica muy valorada, lo que adems induce a que aumente la calidad de los
edificios para maximizar su potencialidad de agregar valor Plusvala.
EL MERCADO DEL SUELO URBANO:
El suelo urbano es un activo de carcter indestructible y por lo tanto de duracin
indefinida.
El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economa interna
de un pas y por lo tanto queda afectado por las variables macroeconmicas de ste. Esto
resulta an ms claro si se considera que en el mbito urbano la demanda del suelo es
una demanda derivada, es decir, sujeta a las condiciones que afectan a las actividades
urbanas que lo requieren. Nadie construir una casa de un piso en el lugar donde se
podra instalar un edificio residencial o construir un centro comercial donde la expectativa
de afluencia de pblico pudiese ser nula.
Por esta va de anlisis puede explicarse la relevancia que tiene respecto del mercado de
suelos, tanto el modelo econmico que se aplique, como los factores histrico-fsicofuncional, econmico y social de la ciudad, comuna o barrio.
Una relativamente estable proporcin de la incidencia del valor del sitio en el valor de las
viviendas induce a que en sitios de alto valor tiendan a construirse propiedades con
caractersticas tambin de alto valor y viceversa.
EL VALOR DEL SUELO URBANO:
Una de las teoras ms conocidas indica que el valor de los terrenos decrece
sostenidamente desde el centro de la ciudad hacia la periferia (teora del lugar central de
Christalier). En las grandes ciudades pueden existir subcentros que tambin cumplen
entre s esta teora.
La teora de las zonas concntricas se basa en la existencia de un centro. La competencia
en el mercado inmobiliario establece un aprovechamiento del suelo y una clasificacin en
anillos concntricos. Estas zonas son: a) el Centro; b) la zona de transicin; c) viviendas
de rentas bajas; d) viviendas de rentas medias; y e) viviendas de rentas altas.
La segunda teora radica en el agrado y gusto de las personas que habitan una vivienda y
seala que el valor de la tierra tiende a disminuir mientras ms se aleje del centro de la
ciudad, mientras que el ingreso familiar tiende a aumentar con la distancia (teora de
Burgess y Hoyt).

139

El valor del suelo como factor de localizacin e independiente de sus caractersticas o

efectos fundacionales, depender de la escasez relativa, del contexto de la
conurbanizacin y de las caractersticas de su ubicacin.
Estas caractersticas pueden agruparse en la siguiente clasificacin:
Grado de urbanizacin: dotacin de infraestructura en redes de agua potable,
alcantarillado, electricidad, viales, etc.
Grado de equipamiento: dotacin de bienes de uso pblico tales como plazas y
alumbrado: dotacin de servicios de utilidad pblica como los de salud y resguardo
policial, dotacin de servicios comunitarios como comercio, educacin y esparcimiento.
Grado de accesibilidad: distancia espacial y en tiempo a lugares de trabajo, de comercio y
dems de servicios que depende de la disponibilidad de medios de locomocin pblica y
recorridos.
CONCEPTO DE PLUSVALA:
Las economas externas o agregadas que se producen en una ciudad, ejercen una fuerza
de atraccin para las actividades humanas, que en gran medida explican el "fenmeno
ciudad" y que surgen de la propia concentracin geogrfica. Ello se conoce como efecto
aglomeracin.
Se entiende por economas externas a las ventajas que, a ttulo gratuito, procura un
productor, sin que sto cueste nada al primero y an sin que ste tenga el propsito
deliberado de hacerlo (Marchall).
Se entiende por externalidad urbana a una consecuencia o efecto, manifiesto o latente,
aislado o en cadena, inmediato o retardado, que se produce en el medio ambiente urbano
a consecuencia de un proyecto especfico.
Las externalidades tienen una gran importancia en la explicacin de los altos valores de
suelos en ciertos espacios de la ciudad. Esta nocin se refiere a las reas o espacios
sujetos a una gran influencia de vas y medios de transporte, lo que en definitiva se
traduce a una gran afluencia de personas. La existencia de estas externalidades parece
ser tan crtica para la vialidad de ciertas actividades que la competencia por estos
espacios genera grandes diferencias de valor en distancias relativamente muy pequeas
(1 a 3 cuadras).
Los propietarios captan a travs de la renta. Las externalidades de las cuales se sirven las
diversas actividades.
La concentracin de la propiedad del suelo urbano en manos de reducido nmero de
propietarios tambin puede dar origen a situaciones que se traducen en alzas en los
valores del suelo. No es necesario que dicho control se refiere a grandes extensiones de
terrenos solamente. El elemento clave reside muchas veces en las caractersticas
particulares de los suelos en diferentes reas del espacio urbano y bajo grado de
sustitubilidad locacional de ciertas actividades.
Estas circunstancias pueden concentrarse en muchas expresiones particulares, entre las
que se cuenta la de los "lugares centrales", las reas residenciales ms exclusivas
(modas), la retencin de suelos (hold-outs), el crecimiento urbano discontinuo, etc.
140

Los valores del suelo urbano se ven afectados tambin por la interaccin dinmica de los
servicios pblicos y privados. No siempre es posible aclarar si es la dinmica privada la
que condiciona y orienta el gasto pblico y la normativa correspondiente, o si por el
contrario, la dinmica pblica establece las bases para el desarrollo de la iniciativa
privada.
Si a las decisiones pblicas ms amplias sobre uso de suelo, se aade la dinmica del
sector pblico en materia de servicios, inversiones en infraestructura y equipamiento, etc.,
se tiene un elemento de juicio adicional para entender la dinmica del mercado de suelos,
especialmente en trminos de externalidades que se generan para propietarios e
inversionistas.
El desarrollo de la infraestructura urbana por parte del sector pblico genera importantes
ganancias a los propietarios de la tierra por la va de la valorizacin que producen las
inversiones.
Por otra parte, la ejecucin de grandes inversiones inmobiliarias al interior de las reas
urbanas, tambin valoriza los suelos y define en buena medida, la estructura urbana en
forma directa y a travs de los estmulos del sector privado.
EL LMITE URBANO:
El solo establecimiento del lmite urbano, acorta la oferta potencial de suelos, ya que slo
confiere a stos el carcter de urbanos en trminos legales. A travs de este mecanismo
se genera un efecto cierto sobre los valores de un suelo en la medida en que el lmite
constituye una restriccin efectiva al desarrollo urbano, especialmente cuando hay
expectativas de crecimiento en extensin.
Al respecto cabe destacar que cuando el lmite establece una severa restriccin en la
oferta de suelos legalmente urbanizables, el mercado del suelo urbano en su expresin
especulativa, trasciende los lmites legales.
Esto es lo que se ha llamado "efecto globo". Si se mantiene restringido el lmite urbano
por mucho tiempo y no se permite la expansin natural, inmediatamente se inician
presiones sociales y econmicas que terminan aceptando situaciones de hecho, pero
absorbiendo los problemas dejados por una expansin no organizada. El caso tpico lo
constituyen ciudades o lugares como Valparaso, Quilpu, Reaca, etc.
Lo ms grave de ello es que la autoridad local tiene que dotar de servicios a un sector
donde ya se han levantado las viviendas y por ende producir los consiguientes malestares
por apertura de calles, que ya se encontraban consolidadas, para dar satisfaccin a las
necesidades del nuevo flujo (de alcantarillado, de energa, de lneas telefnicas, etc.).
EL CONCEPTO DE CRECIMIENTO URBANO:
Independientemente de su forma fsica toda ciudad presenta densidades residenciales
decrecientes respecto a su distancia al centro.
Cuando la ciudad alcanza un determinado tamao de poblacin, la expansin urbana
puede adquirir formas fsicas no deseadas, si el proceso de expansin se produce a
travs de un desarrollo desperdigado y desparramado.

141

El crecimiento urbano puede darse por el: a) Crecimiento por extensin.

b) Crecimiento por densificacin.
c) Crecimiento por satelizacin.
Estas tres alternativas son fuertemente diferentes en cuanto a los efectos generados en la
estructura urbana, los insumos requeridos por cada modalidad y los costos de inversin
de capital de cada una de ellas.
Los modos de crecimiento urbano son: a) Por conjuntos residenciales.
b) Por
urbanizacin nueva. (o loteo) c) Por crecimiento suburbano. d) Por marginalidad.

EDIFICACION
Generalidades
Este curso tiene por objeto acercar a los conceptos elementales de edificacin,
bsicamente de viviendas, a personas de muy distinta formacin y que pudieran no tener
conocimientos especficos sobre la materia. Por ello, se darn nociones que pudieran
parecer innecesarias para algunos, pero que tratndose de un curso de nivelacin y
preparacin para otros mdulos ms avanzados nos parece indispensable.
Objetivos de las Viviendas
Las viviendas tienen por objeto brindar proteccin, confort y privacidad a quienes las
habitan.
Proteccin:
Contra agentes atmosfricos tales como el sol, la lluvia, el viento, la nieve, etc.
Confort:

142

A travs de proporcionar un adecuado nivel de comodidad, temperatura, humedad, ruidos

y vibraciones que sean gratos para los habitantes.
Privacidad:
Por medio de un adecuado aislamiento del medio o entorno.
Adems, las viviendas deben ser razonablemente resistentes a los embates de fuerzas de
la naturaleza, tales como, inundaciones, temporales, sismos, incendios, etc., y deben
tener un proceso de deterioro natural lo ms lento posible del modo que sus costos de
mantenimiento sean los mnimos.
Componentes de una Vivienda
Todo edificio en general, y en particular los destinados a viviendas estn compuestos por
techumbre, cuerpo y fundaciones como elementos bsicos.
Cada uno de estos elementos cumple con funciones que les son propias:
Funciones:
Tienen por objeto servir de sustentacin al edificio. Adems, deben ser capaces de aislar
al espacio interior de la vivienda del terreno natural, funcin que cumplen por medio de
elementos horizontales adecuados.
Cuerpo:
Constituye la parte principal de la vivienda y tiene por objeto proporcionar el espacio
organizado que ser ocupado por sus usuarios. Proporciona una superficie envolvente
que aisla la vivienda de su entorno.
Techumbre:
Su objeto es proteger y aislar la vivienda por su parte superior evitando que los agentes
externos que actan verticalmente provoquen daos e incomodidad hacia su interior. Su
superficie exterior (piel) se llama cubierta.
CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES
Clase A (Edificios de Estructura Metlica)
Construcciones con estructura soportante de acero. En las estructuras de acero, la
estructura soportante recibe el nombre de esqueleto.
Clase B (Edificios de Hormign armado)
Construcciones con estructura resistente de hormign armado. Los suelos estn
constituidos por losas de hormign armado
Clase C (Edificios de albailera reforzada)
Construcciones de un mximo de cuatro pisos, construidas con muros soportantes de
albailera de ladrillo, confinados entre pilares y cadenas de hormign armado. Los muros
destinados a absorber los esfuerzos horizontales debern ser de 20 cms. de espesor en
obra gruesa y no tener vanos.
Los pisos estn constituidos por losas de hormign armado, salvo los pisos superiores en
los edificios de 2 y 3 pisos, que podrn construirse de madera.

143

Clase D
Construcciones de dos pisos mximo. Su estructura resistente est conformada de
albailera de ladrillo, de piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilares de
hormign armado.
Clase E (Edificios de Madera)
Edificios de estructura soportante de madera. Altura mxima de edificacin 7m.
pudindose utilizar la techumbre como habitacin en mansarda.
Clase F (Edificios de Adobe)
Los edificios de adobe destinados a habitacin no podrn tener ms de 3 m. de altura.
Edificios con estructuras combinadas p.
a) Pisos inferiores en clase B y Clase C en los superiores.
b) Edificios con primer piso de Clase C D y segundo piso con Clase E.
Edificios de Albailera Armada.
Tipo de edificacin no contemplada en la Ordenanza General de Construcciones y
Urbanismo. Son edificios de albailera en los cuales los pilares han sido reemplazados
por armaduras insertas en la albailera y que adems, se contemplan armaduras
horizontales entre algunas hiladas de ladrillo, denominadas cadenetas. La altura mxima
aconsejable para este tipo de edificios es de 4 pisos.
La construccin de este tipo de edificios est normada por especificaciones tcnicas
emitidas por el Instituto Nacional de Normalizacin (INN).
Albailera Trabada.
Edificios carentes de elementos de hormign armado. Los ladrillos se encuentran
trabados en sus esquinas, los dinteles de puertas y ventanas se han resuelto por medio
de arcos de albailera. Sobre los muros no existen cadenas y slo cuentan con soleras o
carreras de madera.
El espesor de los muros de estas construcciones es de 40 cms. ms.
Por razones de costo y de seguridad ssmica, estos edificios no son aconsejables en
nuestro medio. La Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo no los contempla,
ni ninguna otra norma nacional.
Trasmisin de los esfuerzos a que estn sometidas las estructuras hasta las
fundaciones
Como ya se ha visto, la clasificacin de los edificios A, B, C, D, E y F est basada en el
tipo de componentes estructurales que conforman su cuerpo. Como se dijo tambin, la
funcin de los diversos elementos estructurales es resistir y transmitir los esfuerzos
solicitantes hasta las fundaciones, las cuales tienen como objeto traspasar las cargas
solicitantes al suelo.
Las cargas verticales solicitantes de un edificio corresponden al peso propio, cargas
actuantes en la techumbre y a las sobrecargas que solicitan los suelos de cada piso del
edificio.
Las cargas horizontales corresponden a esfuerzos de viento y a solicitaciones producidas
por los sismos.
144

En los edificios clase A, las cargas verticales son transmitida a las vigas por medio de los
elementos de techumbre y por medio de los pisos constituidos por perfiles de acero o por
losas de hormign armado. Las vigas a su vez transmiten dichos esfuerzos a las
columnas que tienen como objeto transmitir los esfuerzos verticales hasta las
fundaciones. Los esfuerzos horizontales deben ser absorbidos por medio de
arrostramientos para evitar que el esqueleto del edificio sea un mecanismo.
En los edificios clase B en que la estructura soportante est constituida por vigas pilares y
losas de hormign armado, las cargas verticales son soportadas por la techumbre y por
los pisos los cuales las transmiten a las vigas y stas a los pilares y columnas del edificio
para ser transmitidos hasta las fundaciones. Los esfuerzos horizontales son resistidos por
la rigidez de los nudos y en caso que ello no sea suficiente, los elementos destinados a
absorberlos son los muros resistentes.
Los muros resistentes, adems de transmitir los esfuerzos horizontales, transmiten cargas
verticales provenientes de su peso propio a las vigas o a otros muros resistentes. (fig. 1)

En los edificios clase C en que la estructura soportante est constituida principalmente por
los muros de albailera de ladrillo confinados entre cadenas y pilares de hormign
armado, los esfuerzos verticales y horizontales son resistidos y transmitidos a las
fundaciones por medio de dichos muros. Ello no implica que no existan vigas y pilares
soportantes, slo significa que ellos son minoritarios al lado de la funcin desempeada
por los muros. Tanto los pilares adosados a los muros como las cadenas, tienen como
funcin principal amarrar los muros que circundan. (fig. 2)
En el caso de los edificios clase D la estructura resistente tiene un comportamiento similar
a las estructuras clase C.
Los edificios clase E cuya estructura resistente es de madera, absorbe y transmite los
esfuerzos por medio de un esqueleto de madera hasta las fundaciones. Las dimensiones
de las diferentes piezas que constituyen dicho entramado est dado por condiciones de
deformacin propias de la madera y no por resistencia requerida. (fig. 3)

145

MUROS DE ALBAILERIA
Los muros de albailera de ladrillo reciben diferentes nombres segn la disposicin de los
ladrillos en su construccin.
Pandereta:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al espesor del ladrillo.
( fig. 4)
Rosca:
Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al largo del ladrillo.
(fig. 5)
Soga:
El ladrillo va colocado a lo largo del muro, siendo el espesor de ste igual al ancho del
ladrillo.(fig. 6)
Cabeza:
El ladrillo va colocado tendido y normal al muro. El espesor es igual al largo del ladrillo.
(fig. 7)

146

TECHUMBRE
Se entiende por techumbre a todos los elementos existentes desde el plano horizontal a
nivel del cielo del ltimo piso hacia arriba.
Como ya se dijo, el elemento principal de la techumbre es la cubierta, la que a su vez se
compone de un conjunto de planos inclinados, que forman aristas denominadas:
Limatesas, Limahoyas, y cumbreras.
La pendiente por donde escurren las aguas lluvias, se denomina cmica, vertiente o
pendiente.
Lumbreras: Son las aristas formadas por dos vertientes opuestas.
Limatesas: Son aristas formadas por dos vertientes divergentes.
Limahoyas: Son las aristas formadas por dos verticales convergentes. (fig. 8)

Condiciones que debe cubrir una cubierta:

Para que la cubierta de una vivienda satisfaga con su cometido, ste debe cumplir, a lo
menos, con las siguientes condiciones:
a) Ser opaca.
b) Ser impermeable calrico.
c) Ser mal conductor calrico.
d) Permitir el fcil escurrimiento de las aguas.
e) Evitar la acumulacin de elementos slidos.
f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida.
El hecho de que la superficie de la cubierta sea opaca, tiene como objeto evitar la luz
cenital y la penetracin de los rayos solares al interior de la vivienda.
En las zonas afectadas por lluvia, la condicin de impermeabilidad es absolutamente
necesaria, por ser la cara ms expuesta a la accin de este fenmeno climtico.
La baja conductividad trmica de los materiales empleados en la cubierta, proteger el
ambiente exterior tanto de las altas temperaturas, por efecto de la radiacin solar, como
de las bajas.
La inclinacin que se le d a la cubierta de una vivienda deber estar directamente
relacionada con la cantidad de lluvia y/o nieve que se produce normalmente en la zona.

147

La distribucin y pendiente de las canicas, debe permitir el libre escurrimiento de los

materiales slidos, que eventualmente se depositen en la cubierta de una vivienda o por
lo menos que ellos escurran fcilmente por medio del arrastre producido por el agua.
Los esfuerzos a los cuales se encuentra normalmente sometido la cubierta de una
vivienda son:
- Peso de las personas en el momento de su colocacin.
- Acumulacin eventual de materiales slidos en la cubierta.
- Presin del viento.
- Succin del viento.
- Eventual uso como terraza.
- Dilatacin por efecto de temperatura.
MATERIALES DE CUBIERTA
Los materiales ms utilizados para la construccin de las cubiertas de una vivienda son:
PLANCHAS
- Planchas de asbesto-cemento ondulado.
- Planchas de acero zincado.
- Planchas de aluminio.
TEJAS
- Tejas de arcilla: Colonial o espaola; rabe; Marsellesa; Flamenca; holandesa
- Tejas de cemento.
- Tejuelas:
Madera
Asbesto cemento
- Plancha Embayetada
- Plancha lisa embayetada: : Cobre, fierro zincado, aluminio
OTROS
- Otros tipos:
* Fieltro bituminoso. * Planchas acrlicas. * Planchas de PVC.; * Resinas de Poliester.
El material que se use para construir las cubiertas debe ser resistente a los rayos
ultravioletas, debido a que stos se encuentran sometidos, en forma rigurosa, a la accin
de dichos rayos, lo cual produce el envejecimiento de los materiales con la consecuencia
prdida de sus cualidades bsicas.
Estructura de Techumbre
Se entiende por estructura de techumbre al conjunto de elementos comprendidos entre el
material de cubierta y el cielo del ltimo piso. Dicha estructura est destinada a soportar
las cargas a las que puede ser sometido el techo y a transmitir los esfuerzos solicitantes,
a la estructura resistente del cuerpo del edificio.
Inmediatamente bajo la cubierta existen las costaneras o un entablado, dependiendo del
tipo de cubierta o de la solucin adoptada en el caso de las tejas y tejuelas. En todo caso
esta estructura tiene como objeto recibir los esfuerzos a los cuales est o eventualmente

148

puede estar la techumbre; y concentrarlos en determinados puntos con el fin de

transmitirlos a la estructura soportante de la techumbre.
Dado a que en general la estructura soportante de la techumbre es de madera, tambin
se le conoce como enmaderado de techo.
Existen tres tipos de estructuras de techumbre: los tijerales, las cerchas y las losas de
hormign.
TIJERALES
Las costaneras o entablados, segn sea el caso, se apoyan directamente en maderas
llamados pares y que materializan la pendiente de la techumbre. Estos pares, sometidos a
esfuerzos de flexin, transmiten las cargas a la estructura resistente del cuerpo del edificio
por medio de un entramado de madera conocido como tijerales (los pares tambin son
elementos constituyentes de los tijerales).
El dimensionamiento de dichos entramados est fijado por las posibles deformaciones
que afectan a la madera y no por los esfuerzos que lo solicitan. En general, los tijerales se
construyen con maderas nobles como roble, ulmo, pino oregn, etc.
CERCHAS
Las cerchas son elementos estructurales auto soportantes que permiten salvar grandes
luces, sin necesidad de apoyos intermedios.
Las cerchas son elementos reticulados que, dependiendo de su forma, reciben diferentes
nombres.
Cada uno de los elementos de la cercha est solicitado por esfuerzos de comprensin o
de traccin.
El material utilizado para su construccin es madera o acero y sus dimensiones o
escuadras est dado por el esfuerzo que solicita a los elementos de la cercha.
Las costaneras deberan apoyarse slo los nudos del cordn superior de las cerchas,
para evitar que los elementos que componen dicho cordn, sean sometidos a flexin,
adems del esfuerzo de compresin natural que los solicita.
En los edificios habitacionales, cuando se recurre al uso de "cerchas", en general se
utilizan las tablas usadas en los moldajes de sobrecimientos, cadenas y pilares;
construyndose una estructura conocida como cercha clavada, la cual permite salvar
hasta de 6.00m. tipo de cerchas est sobredimensionado y no tiene importancia la
ubicacin de las costaneras con respecto a los nudos de ella. Figura 9
LOSA DE HORMIGON
La losa de hormign corresponde a una placa de hormign armado con barras de acero,
la cual descarga los esfuerzos que solicitan a la techumbre por medio de los apoyos de
sus costados. Sobre la losa se puede colocar un entramado de madera para dar la

149

pendiente deseada a la cubierta o simplemente se procede a dar la pendiente con una

capa de relleno e impermeabilizarla. (fig. 9)

150

FUNDACIONES
Las fundaciones son elementos estructurales cuya funcin es transmitir los esfuerzos de
la estructura al suelo. Los suelos slo son capaces de absorber esfuerzos de compresin
entre 0,5 y 3,0 Kg/cm2.
Tipos de Fundaciones:
Fundaciones de pilares y columnas:
En general las fundaciones de estos elementos son de seccin cuadrada o rectangular en
que las columnas o pilares se encuentran centrados en ellas. Su superficie de contacto
con el suelo debe ser tal que el cuociente entre la carga y la superficie no supere la
tensin admisible del suelo.
En caso de pilares en muros medianeros en que el ancho de la zapata penetre en el sitio
del vecino; se recurre a undaciones desimtricas.
Fundacin de muros:
En general, los muros se fundan sobre la base de una fundacin corrida bajo l de tal
modo que la seccin de contacto de la fundacin con el terreno, al igual que el caso de los
pilares, asegure que la tensin que va a soportar el terreno sea igual o inferior a la tensin
admisible de ste.
Fundaciones:
Son elementos estructurales destinados a transmitir las cargas solicitantes de un edificio
al suelo.
Dimensiones mnimas de los cimientos
Segn la Ordenanza General la profundidad mnima de las fundaciones ser de 60 cm.
debiendo penetrar a lo menos 20 cm. en las capas no removidas del terreno.
El espesor mnimo de los cimientos ser de 20 cm. no debiendo en ningn caso ser
menor que el espesor del elemento que soporta.
Los cimientos de hormign pueden ser sin armadura cuando la altura de la fundacin es
mayor o a lo sumo igual a la saliente respecto del elemento que soporte.
151

Vigas de fundacin:
Cuando los muros carecen de fundacin corrida, stos se apoyan en vigas que se
descargan sobre las fundaciones aisladas de los pilares.
Cadena de Fundacin:
Cuando los terrenos son sueltos y las fundaciones corresponden al tipo de aisladas, se
debern disponer cadenas de hormign armado entre los pilares, que aseguren la
trabazn de ellos.
(fig. 10)

Losa de fundacin:
Cuando la calidad del terreno exige una gran superficie de las fundaciones debido a que
la carga del edificio supera las tensiones admisibles, es posible recurrir a dos tipos de
fundaciones especiales: las losas de fundacin y los pilotes. (fig. 11)
Las losas de fundacin son losas de hormign armado que distribuyen las cargas del
edificio sobre el terreno. Los diversos elementos estructurales descargan sus
solicitaciones sobre esta losa.
Los pilotes de fundacin o simplemente pilotes, son elementos estructurales que
transmiten las cargas del edificio al suelo, por medio del roce de sus paredes que estn
en contacto con el terreno. (fig. 12)
Los pilotes pueden ser de hormign armado, de fierro o de madera. De acuerdo a su

seccin transversal pueden ser: cilndricos o prismticos.

152

Los pilotes de hormign armado pueden ser prefabricados o hechos en sitio. Si son
prefabricados, estos deben ser hincados al igual que los pilotes de fierro o de madera. El
proceso de hincado puede llevarse a efecto por percusin, por rotacin o con lanza de
agua.
CUERPO DEL EDIFICIO
Analizaremos a continuacin los distintos elementos que forman las viviendas,
comenzando con su cuerpo que es la parte ms importante de ellas.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES.
De acuerdo con la funcin que desempean los elementos estructurales, se clasifican en:
Vigas, Marcos, Cadenas, Columnas, Carreras, Machones, Dinteles, Losas, Pilares
Muros Resistentes
Todo elemento estructural tiene como objeto absorber esfuerzos de comprensin,
traccin, flexin, torsin, cizalle o combinacin de stos, transmitirlos adecuadamente a
otros elementos hasta que finalmente sean absorbidos por el suelo.
Los puntos de transmisin de los esfuerzos de un elemento a otro se llaman APOYOS los
que, dependiendo de su funcionamiento, pueden ser:
1.- Apoyo Deslizante: son apoyos que permiten el giro del elemento sobre ellos y el
desplazamiento segn su eje longitudinal.
2.- Apoyo Fijo:
Son los apoyos que slo permiten el giro del elemento, evitando el desplazamiento de
ste (tambin recibe el nombre de rtula.)
3.- Empotramiento:
Apoyos que evitan el giro y el desplazamiento del elemento.
VIGAS:
Elementos cuya longitud es muy superior a su ancho y a su alto (generalmente de seccin
rectangular) destinados a soportar cargas que lo solicitan a la flexin. Para que ello sea
posible, las vigas slo deben encontrarse apoyadas en sus extremos.
Los esfuerzos que solicitan a las vigas pueden corresponder a sobrecargas directas o a
cargas transmitidas por otros elementos estructurales, tales como: vigas, pilares, muros,
losas, etc.
Las dimensiones de las vigas se obtienen por medio del clculo de resistencia de los
esfuerzos solicitantes.
MUROS:

153

Se designa en forma genrica por muro a todo elemento vertical opaco que sirve para
separar dos ambientes.
Dependiendo de las funciones que cumple el muro recibe los siguientes nombres:

Muro Medianero:
colindantes.

Es el muro que pertenece en comn a los dueos de dos predios

Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mnima de tres horas a la accin del
fuego, que separe desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. del techo ms alto dos
partes de un edificio.
Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso.
Muro Divisorio: Es el muro que separa dos propiedades distintas.
Muro de Separacin: Muro que divide un predio o un edificio de un mismo dueo.
Muro Exterior: El muro que limita exteriormente un edificio.
Muro de Sostenimiento: Muro que soporta las cargas horizontales del material adosado a
l.
Segn el tipo de material con que est construido el muro se divide en:
- Muro de hormign armado.
- Muro de hormign.
- Muro de albailera de ladrillo.
- Muro albailera de piedra.
- Muro de albailera de bloques.
- Muro de adobe.
- Tabique de madera.
Segn el espesor de los muros stos reciben los siguientes nombres:
* Tabiques: Muros de 12 cms. de espesor o menos.
* Muros Resistentes: Muros de ms de 12 cms. de espesor y menor de 40 cms.
154

* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms.

COLUMNAS:
Se denominan columnas a los pilares aislados, que no se encuentran flanqueados por
muros. Estos pueden ser de acero, madera, o de hormign. Los pilares de hormign
pueden ser de forma rectangular, circular o poligonal. (fig. 13)

LOSA:
Elementos de hormign armado cuyo ancho y largo son muy superiores a su alto. Estos
elementos estn sometidos a flexin y se encuentran apoyados slo en sus extremos. Su
apoyo puede descansar en vigas, cadenas o muros.
Las losas se pueden clasificar segn su nmero de apoyo en:
Losas en voladizo o marquesinas:
Son losas que slo estn sujetas en uno de sus
costados y que por lo tanto dicho apoyo corresponden a un empotramiento.
Losas simplemente apoyadas:
Estas losas se encuentran apoyadas slo en dos de sus
costados y stos deben ser opuestos.
Losas con tres apoyos:
tres de sus extremos.

Este tipo de losas es caracterstico de nichos, est apoyado en

Losas apoyadas en todos sus contornos: Este tipo de losas cuenta con cuatro apoyos
los que pueden corresponder a cualquiera de los tres tipos sealados. (Apoyo deslizante,
fijo o empotramiento)
Existen adems elementos compuestos que reciben el nombre de vigas con losa
colaborante o vigas T, las que pueden o no contar con ensanchamientos entre el nervio y
la cabeza llamados cartelas.

155

MUROS SOPORTANTES:
Son muros de hormign armado o de albailera capaces de resistir y transmitir cualquier
carga, adems de su propio peso. El espesor de los muros soportantes no podrn ser
inferiores a 15 cms. a menos que se demuestre por el clculo que bastan espesores
inferiores.
MUROS CORTAFUEGOS:
Son muros estructurales; con una resistencia mnima de 3 horas a la accin del fuego.
Estos muros separan, desde el suelo hasta por lo menos 0,50 m. ms arriba de la cubierta
del techo ms alto a dos edificios adosados o a dos partes de un mismo edificio.
Los muros cortafuegos no podrn contener vanos ni elementos empotrados que
disminuyan la resistencia mnima al fuego ya sealada.
CADENAS:
Elementos de hormign armado ubicados sobre la cara superior de los muros que tienen
como objeto amarrarlos con respecto a los pilares y a distribuir las cargas que otros
elementos transmiten a los muros soportantes. Son elementos sometidos
fundamentalmente a traccin. En el caso particular de Chile, por ser un pas ssmico, las
cadenas son consideradas como vigas insertas en las albaileras, a la altura de los pisos
y de la techumbre. Las dimensiones mnimas de estos elementos estn especificadas en
la Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo en el artculo 258.
CARRERAS:
Elementos de madera colocados sobre las cadenas, vigas o losas de hormign, para
anclar elementos de madera que traspasan sus cargas a los elementos de hormign;
como en el caso de las estructuras de techumbre.
DINTELES:
Son vigas de hormign armado, apoyadas directamente en los muros, que limitan los
vanos de puertas y ventanas en su parte superior.
Las dimensiones mnimas y la longitud de apoyo de los dinteles est reglamentada en la
Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo en el artculo 261.
PILARES:
156

Son elementos sometidos a comprensin (o a traccin) cuya longitud es muy superior a

sus otras dos dimensiones. En las edificaciones, los pilares son generalmente de seccin
rectangular.
Dependiendo de la ubicacin de los pilares con respecto a los muros, estos se clasifican
en:
Pilares Extremos:
Pilar ubicado en el extremo de un muro rematando la terminacin de ste.
Pilares Esquineros:
Pilares colocados en el ngulo formado por dos muros.
Pilares encuentros de Muros:
En la interseccin de tres o cuatro muros, debern colocarse pilares que sirven de amarra
los muros que concurren al nudo.
Pilar intermedio:
Si la distancia entre las interacciones del muro es mayor de 6 m. debern disponerse
pilares intermedios capaces de tomarse, adems de las cargas verticales, los esfuerzos
de viento o de temblores.

157

FUNCIONES DE LOS MUROS EN UNA VIVIENDA

La funcin de los muros de una vivienda dependen de su ubicacin y de su objetivo.
Para estudiar sus atributos los clasificaremos en:
- Muros Perimetrales.
- Muros Interiores.
MUROS PERIMETRALES:
Los muros perimetrales de una vivienda tienen como objeto proteger el ambiente interior
respecto de su entorno. Debido a esto debe proporcionar la adecuada aislacin respecto
de los ruidos, del calor, del viento, de la humedad y de la luz.
Aislacin Acstica:
Ello se consigue por medio de la masa del muro.
Aislacin Trmica:
Depende de la calidad del material del muro y su espesor. Mientras ms compacto,
menos aislante.
Impermeabilidad:
El muro debe ser lo suficientemente impermeable para evitar que la humedad exterior
penetre a la vivienda y lo suficientemente permeable para que permita la eliminacin de la
humedad que pueda contener.
Resistencia:
El muro debe ser resistente a los impactos.
Transparencia:
Los muros deben ser opacos para asegurar la privacidad en el interior de la vivienda.

158

MUROS INTERIORES:
Los muros interiores cumplen varias funciones, siendo la principal la distribucin del
espacio interior de la vivienda.
Dependiendo de la estructuracin del edificio algunos muros debern ser soportantes, los
que no debern tener espesores inferiores a 20 cms.
Otros, por su ubicacin, debern tener un espesor tal que asegure una buena proteccin
de la humedad y acstica, como por ejemplo los muros que conforman los baos.
Los tabiques, muros de 12 cms. o menos de espesor, se utilizan como separadores de
ambiente, para lo cual basta que sean opacos y permitan una adecuada aislacin
acstica.
TERMINACIONES PISOS
Funcin:
Proveer a la vivienda de una superficie lisa, horizontal, que permite el fcil desplazamiento
de las personas.
Propiedades:
Los pisos deben cumplir con las siguientes condiciones bsicas:
Impermeabilidad:
Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior.
Resistencia:
Deben ser capaces de soportar, adems de su peso propio, las sobrecargas que los
solicitan.
Rigidez:
Las deformaciones producidas por las cargas dinmicas deben ser imperceptibles para
los ocupantes de la vivienda.
Desgaste:
El revestimiento de los pisos debe ser resistente al desgaste del trfico normal al que es
sometido.
Sordo:
El ruido que el piso produzca, por efecto del trnsito, debe ser moderado.
Aislacin Trmica:
Las condiciones de aislacin trmica deben ser similares a las exigencias en los muros
cortafuegos.
Aislacin Acstica:
Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores.

159

ESTRUCTURA DE PISOS
Las estructuras de pisos pueden ser:
- Envigados.
- Losas o radieres.
REVESTIMIENTO DE PISOS
A.- Entablados.
La tabla, tipo machi-embrada se clava sobre las vigas de piso o listoneado, con clavos
lanceros. Para producir la superficie lisa, una vez colocado el entablado, se pule o se
raspan las juntas de las tablas.
B.- Parquet.
El parquet constituido por palmetas de madera se fija al piso por medio de adhesivos o
con grampas. Una vez colocado se procede a pulirlo para producir una superficie lisa.
C.- Pisos Afinados.
Los pisos afinados se obtienen en base a un radier de hormign o mortero, coloreado con
tierra de color y afinado con llana. Generalmente en la superficie se imitan cuadriculados
de baldosa.
D.- Embaldosados.
Las baldosas son placas rectangulares o cuadradas con a lo menos una superficie lisa.
Existe gran variedad de baldosas segn su calidad y naturaleza.
Entre las baldosas se pueden distinguir:
- Baldosas microvibradas.
- Cermicas.
- Mrmoles.
- Piedras lajas.
- Etc.
E.- Pavimentos Delgados.
Este revestimiento se adhiere a la superficie lisa de un entablado o afinado, con
adhesivos especiales.
Entre este tipo de pisos se tiene:
- Linoleo.
- Flxit.
- Plsticos.
- Etc.

160

Cuando este recubrimiento se coloca sobre entablado, se debe colocar previamente, una
plancha lisa, como por ejemplo cholgun, para evitar que las tablas se marquen en la
superficie.
F.- Alfombrado:
Se denomina como tal a los recubrimientos de pisos con tejidos. Existe gran variedad de
alfombras segn la calidad de los tejidos que se utilicen, comenzando por los tejidos de
fibra vegetal como los silacores hasta los de fibra animal, como las lanas.
Segn su forma de colocacin se distinguen:
- Alfombras sobrepuestas.
- Alfombras pegadas.
Las alfombras sobrepuestas se colocan sobre un paete o filtro para evitar el
deslizamiento.
Las alfombras pegadas se adhieren generalmente con "agorex" o similar, para evitar que
el adhesivo manche la alfombra.
G.- Adoquines.
Los pisos adoquines estn constituidos por elementos prismticos colocados sobre una
capa de arena compactada.
Los adoquines pueden ser de piedra, madera, cermica u hormign (adocretos).
CIELOS
Estructura de Cielo.
En los pisos intermedios de una edificacin de ms de un piso, la estructura de cielo
corresponde a la misma estructura de los pisos, la cual se cubre por su cara inferior.
En los cielos del ltimo piso, cuando en ste no hay losa de hormign armado, es
necesario construir una estructura especialmente para soportar el cielo, un envigado
similar al de los pisos. El envigado se coloca en la direccin de la menor luz de la
habitacin.
Si existe losa de techo, basta enlucir la losa por su cara inferior o pintarla, si la superficie
expuesta lo permite.
Funciones del Cielo.
La funcin principal del cielo, adems de dotar a la habitacin de una superficie superior
agradable, es aislar el recinto por su cara superior.
Aislacin Acstica.
Debe aislar la vivienda de los ruidos exteriores, para lo cual debe dotrsele de la masa
adecuada para dicho objeto.
Aislacin Trmica.

161

Debido a que la cubierta no es lo suficiente aislante de calor, el cielo debe estar provisto
de los elementos suficientes para evitar el traspaso del calor entre la habitacin y el
exterior.
Evitar condensacin.
Tanto la superficie del cielo como sus adimentos, no deben estar expuestos a la
posibilidad de condensacin de vapor de agua, para evitar la lluvia interior.
Protector y resistente.
Evitar cada de elementos desde el techo al interior de la habitacin, tales como polvo,
insectos, trozos de material, etc.
TIPOS DE CIELO
- Yeso sobre listonado.
- Planchas de Yeso.
- Entablado de Cielo.
Cielos Falsos.
Los cielos falsos son cielos cuyo nivel es ms bajo que el nivel normal del resto de los
cielos del piso. Dichos cielos se cuelgan de la estructura del cielo normal.
Funcin de los cielos falsos:
En general se utilizan para ocultar espacios entre la lnea de cielo normal y la superficie
del cielo falso. En dichos espacios se alojan caeras, ductos u otros elementos pegados
al cielo que se desea que no queden a la vista.
Tambin se utilizan este tipo de cielos para determinados efectos arquitectnicos.
TIPOS DE CIELOS FALSOS
- Cielo falso de estuco; Ciielo falso flexalum; Cielo falso traslucido; Cielo falso luminoso.
PUERTAS Y VENTANAS.
Puertas:
Las puertas deben cumplir con las siguientes condiciones:
Rigidez:
Deben ser capaces de soportar en una esquina un peso de 9 a 10 kgs. segn sea puerta
interior o exterior, sin que se produzca una deformacin mayor de 1 cm. Una vez
descargada, la deformacin remanente no debe ser superior a 1.5 mm.
Impacto:
Debe ser capaz de soportar un impacto de 4.5 kgs. de acuerdo a las siguientes
condiciones.
Humedad:
En Santiago las puertas de madera deben tener una humedad entre el 10% y 15%.
162

TIPOS DE PUERTAS
Giratorias:
La charnela est definida por la lnea de los pivotes. (Quicio)
Corredera:
Las hojas de la puerta se deslizan sobre rieles horizontales colocados en su parte inferior
o en su parte superior convirtindola en puerta de corredera colgada.
Plegable:
Puertas abisagradas en su charnela y al centro. En la parte inferior estn provistas de riel.
Vaivn:
Son puertas que se abren para ambos lados. Su charnela est definida por los quicios o
por bisagras dobles.
Batiente:
Es el tipo de puerta corriente cuya charnela est definida por la lnea de las bisagras.
Cortina:
Generalmente se trata de una lmina corrugada metlica que se enrolla en su parte
superior sobre un tambor. Estas puertas se deslizan en dos rieles verticales laterales.
VENTANAS.
Las ventanas deben cumplir con las siguientes condiciones:
a) Deben ser resistentes al alabeo.
b) Deben ser de fcil maniobrabilidad.
c) Deben ser resistentes en el plano de la hoja.
d) Deben ser seguras de operacin.

163

LA ETICA EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES

CONSIDERACIONES :
Siendo la empresa privada la base de las profesiones inmobiliarias, las reglas ticas estn
inspiradas en los principios generales de este sistema econmico.
Teniendo presente que en las profesiones inmobiliarias las conductas profesionales son,
en gran parte, funcin de actos econmicos y/o sociolgicos;
Teniendo adems presente que en las profesiones inmobiliarias participan personas
naturales o jurdicas que actan tambin en diferentes campos y variados servicios, tales
como los corredores o agentes inmobiliarios propiamente tales, los promotores, los
administradores de inmuebles individuales, los administradores de comunidades y
condominios, los expertos de diferentes ciencias, los profesores de estas materias, etc. ,
es fundamental determinar el rol de cada uno de ellos y jerarquizar un cdigo de tica que
tambin los involucre, en gran medida, a todos ellos, pues algunos ejercern sus
funciones actuando dentro de las profesiones liberales y otros actuando dentro de la
actividad comercial.
Bajo esta perspectiva diversificada, es necesario fundamentar una regla tica global la
que considere, al menos, tres corrientes de comportamiento personal, basado, para unos,
en normas morales de conducta cristiana y para otros en moralidad econmica y
comercial, pero en ambos casos, basados finalmente en los principios de moral
universalmente admitida. (no robar, no codiciar los bienes ajenos, no mentir, no hacer a
los dems lo que no desearamos que se nos hiciese a nosotros mismos).
Estas tres corrientes son:
1.- Relaciones con el pblico
2.- Relaciones con los clientes
3.- Relaciones entre colegas
Siendo la razn de existencia de esta profesin el servicio que brinda a la sociedad, el fin
de las reglas debe ser asegurar un mximo de servicios y de integridad moral para con los
clientes y el pblico.
En el plano de la naturaleza de las transacciones inmobiliarias, las reglas deben referirse
a la practica de los negocios en forma justa. Debe condenarse la estafa, el fraude, y los
contratos injustos. Las reglas de conducta adems, deben ser concordantes con la
legislacin vigente (publicidad engaosa, redaccin precisa de contratos, que stos no
favorezcan unilateralmente a una de las partes, sino por el contrario, protejan los
intereses de las dos partes, etc.).
En el plano social, los corredores de propiedades deben actuar, en todas las ocasiones,
con discrecin y moderacin tratando de no comprometer su reputacin o la de los otros.
Al defender posiciones se debe evitar las exageraciones. Se debe velar por un precio
justo y finalmente se debe observar el secreto profesional.
En las relaciones con los colegas se debe respetar el principio de la competencia leal y la
cortesa.

164

En el plano general, los corredores deben hacer todo lo posible por elevar en nivel de la
profesin, estimulando por ejemplo, la formacin profesional, informndose cabalmente
de las corrientes y tendencias del mercado en que se desarrolla, y, lgicamente,
abstenindose de hacer una publicidad perjudicial para la profesin. (Anuncios en que se
ofrece gestin profesional sin cobro de comisiones o rebajando stas, como forma de
captacin desleal e inescrupulosa de posibles negocios.)
Las normas de conducta tica son nacionales e internacionales: Las normas nacionales
son aquellas dictadas por las asociaciones gremiales y se refieren a sus propios
asociados (alrededor de 1.100 en todo el pas) y las de carcter internacional o Cdigo de
Deontologa son dictadas por los organismos que tienen representatividad en ms de un
pas (Asociacin Americana con sede en Uruguay y que rene a los pases del Cono Sur
con influencia sobre 25.000 profesionales latinoamericanos; El Servicio Internacional de la
National Association of Realtors de Estados Unidos que cuenta con una red internacional
de 45 representaciones y acuerdos bilaterales internacionales y que regula la actuacin a
sobre 850.000 miembros; la Fiabci, Federacin Mundial de Profesiones Inmobiliarias con
sede en Francia que rene a asociaciones de profesionales del rea general en sobre 100
pases y con influencia indirecta sobre 1.800.000 personas, etc. )
En lo fundamental la preocupacin de las normas de tica se basa en:
Relaciones con el pblico:
En este contexto la norma considera que el profesional inmobiliario debe estar
absolutamente informado de la evolucin de la cosa inmobiliaria en el plano local,
regional y nacional para as poder contribuir a la formulacin de las concepciones pblicas
en materia fiscal, legislativa, tributaria, de utilizacin de los bienes races, de urbanizacin,
etc. de este modo podr, a su vez, informar profesionalmente a sus clientes en materias
de inversiones o preferencias de uso de inmuebles.
Es deber del profesional inmobiliario proteger al pblico contra el fraude, la presentacin
falsa o las prcticas dudosas en el campo inmobiliario. Para ello debe tratar de eliminar
de la comunidad cualquier prctica susceptible de ocasionar perjuicios al pblico o a la
dignidad e integridad de la profesin inmobiliaria.
Si el pblico debe sentirse protegido contra corredores o agentes dudoso, no es menos
justo que los profesionales inmobiliarios se vean protegidos, por su parte, contra un trato
inadecuado del pblico. Esto no puede conseguirse ms que por la educacin de un
pblico insuficientemente consciente del papel econmico que desempea el profesional
inmobiliario. Por ello, las organizaciones gremiales se esfuerzan por explicar este papel
por medio de artculos de prensa, conferencias, contactos personales, etc.
En el negocio de corretaje mismo, el corredor debe informarse de todos los hechos
esenciales de cada propiedad que recibe para su gestin comercial, evitando cometer
errores, exageracin, disimulacin de factores negativos, etc. No debe firmar documentos
con precios falsos. No debe ejercer funciones de consejero jurdico. No debe manejar los
dineros de terceros como si fueran propios (cuentas separadas). En su publicidad debe
ser exacto, debe siempre indicar su nombre y evitar las exageraciones o las
ambigedades.

165

Frente a la negociacin deber velar por que las condiciones pactadas por las partes
queden fielmente reflejadas en instrumentos escritos, vlidos ante la ley, al igual que el
monto de su honorario profesional y la oportunidad del pago.
En el mbito gremial, el profesional inmobiliario debe estimular a las organizaciones
existentes para que publiquen revistas, boletines, insertos, peridicos especializados, que
permitan al profesional el suministro al pblico de una informacin exacta.
Relaciones con los clientes: Al aceptar un mandato se compromete a proteger y
promover los intereses de su mandante, sin embargo, el deber de fidelidad absoluta hacia
el mandante - que es primordial - no dispensa al corredor de su obligacin de tratar
equitativamente con todas las partes interesadas.
Nuevamente se toca el proceso de profesionalizacin del corredor, pues, debe estar
informado de todo el acontecer inmobiliario de modo de brindar una asesora de calidad.
Debe evitarle el pago en base a sobreprecios de venta del producto.
No debe comprar para s, en todo o en parte, por su propia cuenta o de un colaborador
cualquiera, o incluso por cuenta de un organismo en el que posee una participacin
importante, una propiedad para la que se le ha confiado un mandato de venta a l o su
empresa, sin informar al mandante de su intencin. Si el profesional inmobiliario vende
una propiedad que le pertenece en todo o en parte, debe informar al comprador de esta
situacin.
Cuando acta como un administrador de bienes, el corredor no debe aceptar comisiones,
descuentos o beneficios sobre los gastos realizados por cuenta de un propietario.
El corredor de propiedades no debe encargarse de un peritaje que sobrepase el marco de
su experiencia, sin el concurso de un especialista.
Cuando reciba el encargo de efectuar un peritaje de valor o anlisis de los antecedentes
tcnicos de un inmueble, no debe dar su opinin sin un anlisis completo y una
interpretacin cuidadosa y amplia del conjunto de factores que condicionan el valor de la
propiedad.
Relaciones con los colegas:
No tratar de obtener ventajas desleales sobre sus colegas,
Debe estar dispuesto a compartir con ellos sus experiencias y estudios,
Debe aceptar someter sus litigios entre colegas de su organizacin al arbitraje
En litigios entre colegas de diferentes asociaciones deber buscarse una instancia
arbitral superior o mixta.
No debe criticar voluntariamente las prcticas profesionales de un colega, ni comentar
la transaccin realizada por un competidor.
El mandato exclusivo debe respetarse.
El negocio compartido es sano para todas las partes involucradas
La comisin compartida debe hacerse sobre bases fijadas previamente
No se debe ofrecer sus servicios a un cliente presentado por otro colega
No debe solicitar los servicios de un empleado de un colega y menos reclutarlo para
su empresa
166

En inters de la sociedad, de sus colegas y de sus propios negocios, el corredor debe

ser leal para con su organizacin gremial y participar activamente en ella
No debe prestarse a trabajar por una comisin inferior a la fijada por la tradicin o las
leyes
Debe oponerse a pagar comisiones a personas ajenas a la profesin o al negocio.

167

INTRODUCCION AL MARKETING INMOBILIARIO

Y TECNICAS DE VENTAS
CONCEPTOS GENERALES
MARKETING es la disciplina que se preocupa de satisfacer las necesidades humanas de
tipo inmobiliario, rentablemente.
DEFINICION:
Es el conjunto de actividades humanas dirigidas a facilitar y realizar intercambios
convenientes, de productos inmobiliarios con determinada parte del mercado, a fin de
obtener utilidades o beneficios.
Implica toda una filosofa de la empresa, que establece claramente sus objetivos y hoy en
da se le considera la base del desarrollo de la empresa.
Consideraremos que el equivalente en espaol a la palabra inglesa marketing en espaol
es la palabra mercadotecnia.
Tambin se dice que el Marketing es el proceso empresarial y comercial responsable de
la identificacin de las necesidades del consumidor, en todas sus diferentes situaciones
socio econmicas y alcanzar su satisfaccin, todo ello basado en el concepto de beneficio
mutuo.

CONCEPTO DE ADMINISTRACION DE MERCADOTECNIA

Es el proceso social y administrativo, que implica anlisis, planeacin, direccin, ejecucin
y control de programas destinados a producir intercambios convenientes de bienes
inmobiliarios, con determinada parte del mercado, a fin de obtener utilidades o beneficios.
El mercado consumidor es de excepcional importancia en la seleccin de una estrategia
comercial y a este nos referiremos posteriormente.

168

NECESIDAD HUMANA
Es un estado de carencia dado que experimenta el individuo. En el caso de productos
inmobiliarios, por ejemplo, la necesidad de una familia de tener un lugar donde se pueda
vivir, comer, dormir, tener seguridad y proteccin, recrearse, relajarse, etc.
DESEOS HUMANOS
Es una necesidad influida por la cultura o la personalidad.
Deseo es distinto a necesidad.
Frente a la misma necesidad de vivienda, segn cual sea el estrato socioeconmico al
cual pertenezca la familia, ciclo de vida familiar en que se encuentre, la cultura que posea,
la ocupacin, el estilo de vida, aspectos personales, sociales, sicolgicos, los deseos
humanos pueden ser diferentes.
DEMANDAS
La gente tiene deseos ilimitados, pero sus recursos son limitados. Slo con poder
adquisitivo los deseos se convierten en demandas.
Si una familia quiere tener una vivienda propia, la demanda esta limitada por sus ingresos
actuales y proyectados, su capacidad de ahorro. Por ejemplo, puede ser peligroso
endeudarse para cubrir el ahorro previo, hay que pensar que las situaciones no son
estticas, por ejemplo la probabilidad de perder la ocupacin durante un cierto perodo,
sufrir una enfermedad costosa de un miembro de la familia, etc.
PRODUCTOS
Un producto es cualquier cosa que puede ofrecerse a un mercado para su adquisicin,
utilizacin y consumo y que puede satisfacer una necesidad o deseo. Las personas eligen
productos cuyos beneficios les producen mayor satisfaccin que el dinero que entregan a
cambio.
Una empresa inmobiliaria tiene que definir que productos va a ofrecer y con que
caractersticas o atributos. Ello tiene mucho que ver con el mercado objetivo. Por ejemplo,
va a construir una vivienda para o incluso un nicho de mercado especfico un estrato
socioeconmico determinado o incluso un nicho de mercado especfico, por ejemplo
departamentos para jvenes solteros o parejas sin hijos o departamentos para la tercera
edad del estrato socioeconmico ABC1.

INTERCAMBIO
Acto de obtener de alguien un objeto deseado ofreciendo algo a cambio. Este concepto es
el ncleo central del concepto de mercadotecnia, crea un valor igual o mayor que el de
produccin. Las condiciones del intercambio son que por lo menos deben haber dos
partes, cada uno con algo de valor para la otra parte, ambas partes deben estar
dispuestas a negociar con la otra parte, ser libres de aceptar a rechazar la oferta y por
ltimo deben tener la capacidad de comunicarse y de entregar los objetos de intercambio.

169

MERCADO
Un mercado es un conjunto de compradores reales o potenciales del producto. Existen
tres tipos de situaciones:
1. -

Situacin de autosuficiencia:
Es aquella en la que cada parte recolecta o fabrica los bienes que necesita.

2. -

Situacin de intercambio descentralizado:

En este caso el intercambio es descentralizado, cada parte se especializa en
producir algo y lo intercambia en forma descentralizada, con los productores de
otros bienes o servicios, sin la actuacin de intermediarios.
En el arriendo o la venta de productos inmobiliarios, cuando arrendatario y
arrendador o comprador y vendedor se entienden directamente, se trata de una
situacin de intercambio descentralizado. Si una empresa inmobiliaria vende
directamente casas o departamentos, estamos frente a una situacin de
intercambio descentralizado.

3. -

Situacin de intercambio centralizado:

En este caso el intercambio es centralizado. Aparece el concepto de mercado
centralizado. Aqu cada participante lleva al mercado lo que produce en forma
especializada para que un tercero, especializado como comerciante, situado en
forma centralizada, compra y vende a los diversos actores. Ello produce una
ventaja de especializacin y una reduccin en el nmero de transacciones. La
ventaja de la especializacin produce una mayor produccin de excedentes. A
medida que aumenta el nmero de personas y de transacciones en la sociedad,
aumenta el nmero de comerciantes y de mercado. En el mundo globalizado, en la
era de las ventas telefnicas, de las ventas por catlogos o en las ventas por
Internet, esta situacin puede conducir a la eliminacin de los lugares fsicos.

El corredor de propiedades es un ejemplo de situacin de intercambio centralizado.

CONCEPTO DE MIX DE MARKETING O MEZCLA COMERCIAL
Es el conjunto de variables, controlables o incontrolables que el rea comercial de una
empresa, debe estudiar y manejar para dirigirse y llegar al mercado consumidor.
VARIABLES CONTROLABLES
Son variables controlables aquellas que la empresa puede crear, modificar o eliminar, o
disearles estrategias tales como:
1. - Producto o servicio.
2. - Mercado o sistema de distribucin.
3. - Precio y condiciones de venta.
4. - Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad, promocin y venta personal).

170

VARIABLES INCONTROLABLES
Son variables Incontrolables aquellas cuya conducta no dependen de la empresa. Son
fuerzas externas que deben ser consideradas y que limitan en cierta forma a la empresa,
tales como:
1. - Ambiente demogrfico.
2. - Ambiente social y cultural.
3. - Ambiente econmico.
4. - Situacin comercial existentes.
5. - Recursos y objetivos de la empresa. (semi variable)

ESTRATEGIAS ALTERNATIVAS DE DIRECCION DE MERCADOTECNIA

Existen diversos estrategias alternativas bajo las cuales las organizaciones conducen sus
actividades de mercadotecnia. Ellas son:
1. -

Estrategia de orientacin hacia la produccin:

En este concepto el productor hace el producto de acuerdo a su criterio y no de
acuerdo a las necesidades del consumidor. Se parte de la base de que la
demanda es mayor a la oferta, por lo que es necesario aumentar la produccin o
que el costo es demasiado elevado y necesita mejorar la productividad para bajar
el costo unitario y por lo tanto bajar el precio. En este caso el aumento en la
productividad hace que la utilidad dependa del volumen de produccin.

2. -

Estrategia de orientacin hacia el producto:

Se basa en que los consumidores prefieren los productos que ofrecen mejor
calidad, rendimiento y atributos o caractersticas, por lo que la empresa debe
preocuparse de mejorar permanentemente los productos. Ello puede conducir a
costos altos de produccin o a que no se satisfaga realmente la necesidad de
partes importantes del mercado, lo que puede implicar malos resultados
econmicos.

3. -

Estrategia de orientacin hacia las ventas:

Al producto desarrollado se le agrega un importante esfuerzo de ventas, publicidad
y promocin, de modo que la utilidad se maximiza por el volumen de ventas.

4. -

Estrategia de orientacin hacia las finanzas:

Este concepto se basa en la idea de consolidar o fusionar empresas con la idea de
racionalizar las estructuras administrativas y productivas de las empresas a fin de
lograr reducir los costos y aumentar la produccin, lo que implica que la utilidad
total aumentar por estos conceptos.

5. -

Estrategia de orientacin hacia el marketing:

171

Se parte de las necesidades de los clientes, se aplican las estrategias de

mercadotecnia integrada y las utilidades se maximizan por la satisfaccin de las
necesidades de los clientes. Adems, no slo debe preocuparse del bienestar de
los consumidores solamente, ya que la empresa necesita obtener utilidades
tambin. Sin embargo, tambin debe verse e bienestar de la sociedad a largo
plazo, esto es lo que se denomina la mercadotecnia social.
Hay empresas chilenas de corretaje o empresas inmobiliarias que conducen sus
actividades de direccin de mercadotecnia de acuerdo a este enfoque y por ello se
han ganado un alto prestigio en el mercado y tienen un alto grado de logro de
xitos en sus proyectos inmobiliarios por las razones indicadas.

PILARES DE LA ORIENTACION HACIA EL MARKETING

I.II.III.-

Orientacin hacia el cliente.

Mercadotecnia integrada.
Satisfaccin hacia el cliente.

I.-

ORIENTACIN HACIA EL CLIENTE:

1. - Necesidades del cliente.

2. - Producto satisfactor.
3. - Desarrollo de un conjunto de actividades relacionadas con la creacin, la entrega y el
consumo.
Estamos hablando de que es lo que necesita y desea el cliente. Si una empresa se
preocupa de lo que el cliente quiere, significa que quiere un pedazo del mercado y su
creatividad se concentrar en lo que el mercado necesita y desea. Ello implica que el
consumidor es el rey. Si el consumidor no acepta el producto o servicio satisfactor, todo el
esfuerzo de la empresa se va por la borda, es decir hay un poder de veto del consumidor.
EL INTERCAMBIO O TRANSACCION:
El intercambio o transaccin es la esencia del Marketing y se produce cuando una
persona o unidad social requiere intercambiar un producto, bien o servicio con otra
persona u otra unidad social.
Esta transaccin es aplicable a todo intercambio, incluso al intercambio de transmisin
mental. El poltico ofrece un programa social a cambio de un voto electoral. La Fundacin
de Ayuda a discapacitados busca, en sus motivaciones a la opinin pblica, llegar al
corazn de los seres humanos en procura de beneficios para ayuda social. Incluye
tambin al producto por el cual se paga un precio.
Los requisitos para que se realice una transaccin son, entre otros:

Participan dos o ms personas o unidades sociales

Cada parte tiene que aportar algn valor al intercambio
Cada parte debe actuar sin presiones de ninguna naturaleza y totalmente voluntaria
Debe existir un canal de comunicaciones entre las partes

172

La comercializacin de un proyecto inmobiliario, etapa final del ciclo completo, tendr

xito y depender de los estudios profesionales en que se han basado los proyectistas
desde el momento de la idea hasta el producto terminado y puesto en el mercado.
En la concepcin de la idea (proyecto) se ha tenido presente la importante cantidad de
factores incidentales, tales como:
Producto proyectado
Sector adecuado al producto pensado
Diseo propuesto y alternativas de cambio
Materialidad y especificaciones tcnicas de las unidades
Segmento Social y nicho al que va destinado el producto
En la materializacin del proyecto se deber estudiar:
Estudio acabado de la Naturaleza del proyecto o enfoque del producto: Ser un loteo
industrial, centro comercial, edificio de oficinas en planta libre, conjunto de viviendas,
proyecto turstico, etc.
En el anlisis econmico se definir en que condiciones entrar el producto al mercado:
sern unidades a la venta; al arriendo; mezcla de ambos u otros.
En resumen, todo el proceso reseado nos indica que la comercializacin, como concepto
global, es una mezcla (Marketing Mix) que incorpora al estudio factores tales como:

Conocimiento de las necesidades del consumidor o demandante

Poltica de fijacin del precio
Estrategia de Ventas en cada oportunidad del programa
Establecer la utilidad mxima sin alterar el volumen de las ventas o el tiempo para
ellas.

MEDIDAS PARA LOGRAR LA ORIENTACION HACIA EL CLIENTE

Para orientarnos hacia el cliente hay que desarrollar una serie de medidas:
1. -

Definicin genrica de las necesidades:

Debemos tener una definicin bsica de las necesidades que tratamos de sentir,
servir y satisfacer.
En el caso del mercado inmobiliario chileno, por ejemplo, para cada proyecto
debemos definir las necesidades especficas que se tratan de satisfacer.
El marketing requiere abordar a un grupo de consumidores con acciones
concretas, como:

Reforzar la posicin del producto o servicio

Comprender por que el producto se compra
Detectar los cambios en las necesidades del mercado
Fijar los objetivos de la Empresa
Optimizar la asignacin de recursos.

173

Los segmentos no son estticos; cambian sus necesidades y recursos.

SEGMENTACION es el proceso de dividir el mercado total heterogneo para un
bien o servicio en varios segmentos, cada uno de los cuales tiende a ser
homogneo en todos los aspectos importantes.
La Segmentacin deber hacerse siguiendo los patrones bsicos que sean
necesarios para el producto en estudio:
Segmentacin segn Variables Geogrficas:
Ciudad
Tamao de ciudad
Densidad del Mercado
Clima
Crecimiento y proyecciones
Segmentacin segn variable Demogrfica
Edad, sexo, raza,
Nacionalidad, Religin
Nivel socioeconmico de la poblacin
Nivel educacional
Ocupacin disponible
Tamao del grupo familiar
Segmentacin segn Variable Psicolgica
Todos los aspectos relacionados con el tipo y modo de vida
Para el Mercado Inmobiliario la oferta presenta una clasificacin general extensa y
variable, en donde los procesos de comercializacin son tambin diferentes como
lo son los segmentos de mercado que se hayan definido.
Los productos inmobiliarios que hoy son atractivos para los desarrolladores
inmobiliarios se pueden clasificar en grandes grupos; entre ellos:
Loteos o subdivisiones de terrenos urbanos y rurales

Para viviendas individuales

Para conjuntos habitacionales
Para sitios industriales
Para condominios industriales
Para parcelas de agrado rurales

Construccin Habitacional

Viviendas individuales
Viviendas en condominio Vertical - departamentos
Viviendas en condominios horizontales casas

174

Viviendas econmicas y subsidiadas

Programas de erradicacin
Viviendas de agrado o segunda vivienda

Construccin Comercial

Malls
Centros Comerciales de cualquier tamao
Mercados, terminales y ferias

Construccin de Edificios de Oficinas

Edificios de oficinas tradicionales

Edificios Institucionales o corporativos
Centros de convenciones
Edificios de uso pblico

Construccin en Turismo y recreacin

Hoteles y moteles
Complejos tursticos
Centros vacacionales
Centros deportivos
Zonas y centros de Camping
Salas de espectculos
Cadenas gastronmicas

Construccin de Servicios Comunitarios y Sociales

Servicios Comunitarios
Equipamientos de Cultura
Equipamientos de culto
Equipamientos de educacin general - colegios, Universidades,
Equipamientos en Salud hospitales, cementerios, plantas procesadores de
basuras, etc

Cementerios privados tipo Parques

Edificios de estacionamientos
Hospitales y clnicas
Clubes privados
Multi teatros

Otros

2. -

Definicin del mercado meta:

Pretender que una empresa ataque el mercado total es ineficiente. En general, las
empresas carecen de los recursos financieros, humanos, tecnolgicos, etc., como
para intentar algo as, salvo el caso de empresas que ataquen mercados
175

indiferenciados, sin segmentacin del mercado, cuya caracterstica es la

homogeneidad del mercado completo.
Para introducirse en el mercado, las empresas van a atacar un segmento de
mercado determinado, o mejor an, por ser ms pequeo, un nicho de mercado,
es decir grupos especficos de mercado, cuyas necesidades la empresa conoce o
puede conocer. Es decir, las empresas deben especializarse en un mercado
determinado.
Si la empresa identifica un grupo de consumidores y conoce sus necesidades
especficas, aplicando sus recursos a la produccin de bienes y servicios
satisfactores de las necesidades ya identificadas, lograr una mayor eficiencia.
Para conocer las necesidades especficas del mercado, la empresa debe efectuar
un estudio de dicho mercado, vale decir una investigacin de mercado.
3. -

Investigacin del consumidor:

La investigacin tendiente a definir nuestro grupo de clientes dentro del mercado
objetivo es conocida como segmentacin y en ese especfico segmento el
Marketing concentrar sus esfuerzos de penetracin de nuestro producto o
servicio. En consecuencia, la definicin exacta de los mercados objetivos sern
esenciales para el correcto desarrollo de una mezcla de marketing efectiva.
Se trata de medir, valorar e interpretar las necesidades, deseos, actitudes y
comportamientos de los diferentes grupos de mercado. Todo esto tiene un costo.
Dicha investigacin puede efectuarse con medios propios de la empresa o
mediante la subcontratacin de este tipo de servicios o una mezcla de ambas
alternativas.
No siempre los consumidores tiene claro cuales son sus reales necesidades y
deseos, por lo que la informacin proporcionada por estos debe ser
complementada investigando las tendencias ms profundas del mercado, se debe
considerar el conocimiento de la evolucin de situaciones similares en pases ms
desarrollados, de manera que introduzcamos en nuestros productos atributos que
el mercado exigir en el futuro.
Consideraciones para elegir un mercado objetivo:

Deben ser compatibles con las metas e imagen de la empresa

Deben igualarse las oportunidades de mercado con los recursos de la empresa
Deben escogerse mercados que produzcan suficiente volumen de ventas a un
bajo costo para obtener utilidades.
Deben buscarse mercados que presenten el menor nmero y tamao de
competidores.

Tericamente hay una oportunidad de mercado en cualquier lugar y momento que haya
una persona con una necesidad o deseo insatisfecho. Sin embargo, siempre es
necesario segmentar el mercado porque es demasiado variado (heterogneo) de modo
de poder homologarlo a una solo unidad uniforme.
El conocimiento de las conductas individuales es tema complejo de anlisis, sin embargo,
nos permite acercarnos a loas decisiones, en cada caso, segn entendamos los
fundamentos que llevan a la decisin de compra individual.
176

Conductas individuales
Estmulo y respuesta: Existen reacciones permanentes e iguales frente a estmulos
determinados. Repeticin de un mensaje publicitario.
Percepcin y experiencia: Ciertas actitudes, mitos, creencias y experiencias pasadas
afectan las decisiones de los consumidores, al asociar esas percepciones anteriores con
la presentacin del nuevo producto. Esto se consigue asociando las experiencias de
otros compradores y su opinin pblica.
Necesidades biolgicas instintivas: Se refiere a la motivacin que entrega el mensaje
publicitario con estimulacin de ciertos elementos de agrado natural. Piscina en los
edificios, etc.
Conductas grupales
En el mercado inmobiliario la comercializacin de un bien raz guarda estrecha relacin
con el ciclo de vida familiar del demandante, ciclo que vara en el tiempo de vida segn el
ncleo familiar.
Soltero
Recin casado
Nido lleno I (matrimonio o pareja con hijos en edad pre escolar)
Nido lleno II (matrimonio o pareja con hijos en edad escolar)
Nido lleno III (matrimonio o pareja con hijos en hogar mayores de 15 aos)
Nido vaco
(matrimonio o pareja con hijos mayores fuera del hogar)
Sobrevivientes solitarios
Sus caractersticas generales son:
Nido lleno I
Intereses afectivos

Meta para toda pareja joven

Da independencia a la pareja
Es un smbolo de seguridad y estabilidad
Intereses racionales La compra es signo de inversin
Es aumento de patrimonio familiar
Satisfaccin
Las parejas aceptan departamento pero transitan hacia una casa
Exigencias mnimas Casa ubicada en un buen barrio de gente con mismo nivel social
Sector tranquilo, aire puro, reas verdes, cerca de movilizacin,
colegios y centro comercial; amplio recibo, terraza, 3 dormitorios, 2 baos, estilo
Nido lleno II y III
Intereses afectivos Es smbolo de seguridad, progreso, status, estabilidad, realizacin
personal
Intereses racionales Incrementa patrimonio familiar y constituye patrimonio heredable
Satisfaccin
Family room: Espacio para recibir familia de hijos, amigos, etc.
Exigencias mnimas Ubicacin en barrio tranquilo, consolidado, espacios de descanso y
paseos

177

Nido Vaco
Intereses afectivos
Intereses racionales
Satisfaccin
Exigencias mnimas
comercio.
4. -

Lugar de tranquilidad y comodidad que entregue privacidad o refugio

Poco inters monetario
Departamento
Barrio tranquilo, facilidad de acceso en movilizacin, parques,

Desarrollo de productos:
A partir de las necesidades del consumidor y de la evaluacin de las tendencias
del mercado, las empresas deben desarrollar productos que reflejen esta realizada
de los mercados metas.
Lo anterior, implica la necesidad de que la empresa desarrolla estrategias de
desarrollo de sus productos actuales y futuros, para sus mercados actuales y
futuros.

5. -

Comunicaciones:
La esencia del problema radica en el problema de la comunicacin. La
comunicacin consta de varios elementos: emisor, mensaje, medio o vehculo y
receptor. La empresa emite el mensaje destinado al consumidor, el cual se
transmite por un diario, una radio, un canal de televisin, revistas, catlogos,
letreros, etc. el consumidor es el receptor o destinatario del mensaje. se logra
una comunicacin efectiva cuando se crea un vnculo real entre la empresa y su
mercado objetivo. Es muy importante lograr una creatividad adecuada en el diseo
del mensaje. Es importante que el mensaje sea breve y simple, ya que el
consumidor recibe muchos mensajes. Este concepto es el que en el marketing se
llama posicionamiento.
Cuando hablamos de un proyecto inmobiliario, primero debemos decidir cuanto
vamos a invertir en total en publicidad, promocin y venta personal. En segundo
lugar debemos definir, cuanto vamos a invertir en particular en cada uno de esos
tem. En tercer lugar debemos tomar la decisin de cuanto debemos gastar en
cada medio publicitario y de promocin.
Para elegir que medio publicitario se debe utilizar, debe utilizarse el criterio de
cuanto impacto logro en el consumidor objetivo, por cada peso gastado en cada
uno de los diferentes medios. Ejemplo El Mercurio, La Tercera, Revista Vivienda y
Decoracin, Radio El Conquistador, Canal 13, Cine, catlogos, insertos, trpticos,
letreros, etc.. Tambin en la promocin, hay que asignar un presupuesto a cada
una de las diferentes alternativas de promocin. Mucho depender de la adecuada
eleccin del medio para alcanzar a impactar al consumidor objetivo.
La venta personal de bienes inmobiliarios, generalmente se efecta a travs de
promotoras vendedoras, que atienden los departamentos pilotos, cumpliendo las
funciones de promocin y venta. Alternativamente se podra separar las funciones
de promocin y venta personal. Aparte de la promocin por medio de promotoras,
se pueden establecer otras alternativas de promocin como entregar un

178

estacionamiento gratis, sortear un departamento gratis entre los compradores del

mes, etc.
La Promocin Inmobiliaria es una de las actividades que los corredores realizan en
forma permanente, mediante la emisin de mensajes dirigidos, con el propsito de
incentivar el producto. La Promocin incorpora a todos los medios de
comunicacin y canales posibles de usar en procura de llegar con el producto al
potencial consumidor.
La publicidad debe contener un mensaje sencillo, preciso e inductor de necesidad,
por ello debe contener objetivos fundamentales:
a) Debe captar la atencin para ello debe ser novedoso, contener lo esencial y
destacar lo especial.
b) Debe interesar para ello debe ser original y dirigido solo al segmento
escogido.
c) Debe estimular para ello debe destacar el inters por conocer el producto.
6. -

Estrategia de ventaja diferencial:

La empresa que se concentre en conseguir clientes y en atender sus necesidades
debe desarrollar valores autnticos y significativos y no limitarse a ofrecer artculos
similares a los de la competencia con diferencias poco importantes.
Tambin debe proyectar los cambios futuros que se esperan en los prximos 10
20 aos, ya que la situacin de los mercados no es esttica, especialmente en la
proyeccin de los ingresos y gastos familiares, las variaciones demogrficas,
econmicas, sociales, culturales, polticas y legales, los conceptos arquitectnicos
y de materiales de la construccin, los conceptos de marketing, etc.
Hay diversos casos de empresas de corretaje do inmobiliarias que slo se
preocupan de copiar lo que hacen empresas similares exitosas, por lo cual no
ofrecen ninguna ventaja diferencial importante con respecto a sus competidores.

II.-

MERCADOTECNIA INTEGRADA:

El objetivo de la empresa es crear clientes para poder crecer. Este concepto implica ser
capaz de crear un producto o servicio que satisfaga a fondo las necesidades de los
clientes, que incluya las variables productos, precios y condiciones de ventas, mercados y
canales de distribucin, comunicaciones con el consumidor, tales como publicidad,
promocin y venta personal y el servicio de post venta. Todas estas variables deben estar
coordinadas a travs de estrategias de marketing adecuadas.
Las empresas que desarrollan el pilar de orientacin hacia el marketing, desarrollan el
concepto de mercadotecnia integrada, crean el concepto de Gerente de Producto o
Proyecto, el cual es el responsable de la planeacin y la coordinacin de las acciones
necesarias para desarrollar un producto o proyecto concreto a travs del sistema de
marketing.
III.- LA SATISFACCION DE LOS CLIENTES:
El factor de crecimiento de la empresa, es lograr entregar la mayor cantidad de
satisfaccin posible a sus consumidores, con el limite lgico de sus propios recursos. Los
criterios que ayudan a desarrollar este concepto son:
179

1. - Prestar los mejores servicios.

2. - Prestar un servicio de asistencia al cliente o servicio de post venta.
Importa la relacin Empresa-Cliente:
El cliente siempre tiene la razn. Una mala
relacin slo perjudica a la empresa, su imagen. Un
cliente insatisfecho relata su experiencia entre 11 y 20
personas, entre parientes, amigos, compaeros de
trabajo y conocidos. En cambio un cliente satisfecho,
repite su compra, recomienda la empresa, presta
menos atencin a las marcas de la competencia,
cada vez que necesite un servicio llamar a la misma
empresa, es decir, la clave para conservar el cliente
es la satisfaccin del cliente.
MERCADO DE CONSUMO Y CONDUCTA DEL CONSUMIDOR
Existe una estructura que permite captar los valores del mercado. Se trata de encontrar
una respuesta a las preguntas que nos permitan conocer las caractersticas funcionales
del mercado.
ESTRUCTURA PARA CAPTAR VALORES DEL MERCADO

Quin constituye el mercado? Los ocupantes, organizacin de la compra.

Qu compra el mercado? Objeto de la compra.
Por qu compra el mercado? . Objetivo de la compra.
Quin compra? . Organizacin de la compra.
Cmo compra el mercado? Mediante operaciones contado-crdito
Cundo compra? Oportunidad de la compra.
Cunto compra? Volumen/ingresos/necesidades

CONDUCTA DEL CONSUMIDOR:

El socilogo Abraham Maslow, ha hecho un aporte importante en el estudio de las
disciplinas sociales. Estudi los motivos bsicos de los consumidores para procurarse
bienes y servicios y distingui entre:

Necesidades de tipo fsico:

a.- Necesidades fisiolgicas, que se refieren a las necesidades bsicas o primarias
como alimentacin y bebida.
b.- Necesidades de seguridad y proteccin, referidas al cuidado de la vida fsica, al
desarrollo de conductas de prudencia. Hoy en da es el tema de moda y por ende
se ha desarrollado una sofisticacin del tema. Esta muy ligada a la vivienda y la
vigilancia.

Necesidades de tipo social:

c.- Necesidad de pertenencia, es decir de ser amado y aceptado por el grupo en el
cual esta inserto (familia, grupo de referencia, etc.).

180

d.- Necesidad de estimacin y reconocimiento, se trata de ser considerado en un

cierto nivel, entran a jugar los conceptos de autoestima, dominio y poder, vale decir
status, reconocimiento, es decir reputacin y prestigio.

Necesidad del yo:

e.- Necesidades de autorealizacin;: Existe un deseo de conocer, entender,
sistematizar, organizar y construir un sistema de valores que apunte a la felicidad
del ser humano. Se procura obtener la realizacin y desarrollo personal.

CONCEPTO DE CICLO DE VIDA FAMILIAR ( complemento a lo indicado)

Las necesidades de la familia varan segn la etapa que ocupan en su ciclo de vida:
01. - Etapa de soltera.
02. - Parejas casadas o no, sin hijos.
03. - Parejas casadas o no, con hijos bebes.
04. - Parejas casadas o no, con hijos en la infancia.
05. - Parejas casadas o no, con hijos adolescentes.
06. - Parejas casadas o no, con hijos mayores dependientes.
07. - Parejas casadas o no, sin hijos que vivan con ellos.
08. - Divorciados o separados sin hijos.
09. - Divorciados o separados con hijos bebes, infantes, adolescentes y mayores
dependientes.
10. - Parejas casadas o no, ancianas.
11. - Sobrevivientes solitarios, individuos mayores solos.
Tambin influyen en el comportamiento de estos consumidores, en sus diversas etapas
del ciclo de vida familiar, el hecho que estos se encuentren en la etapa de la juventud, la
etapa de la maduracin o de la tercera edad.
CARACTERISTICAS PERSONALES QUE INFLUYEN:
1. 2. 3. 4. 5. -

Factores culturales: cultura, subcultura y clase social

Factores sociales: Grupos de referencia, familia, funciones y condicin social.
Factores personales: Edad y etapa del ciclo de vida, familiar, situacin econmica,
estilo de vida, personalidad y concepto de si mismo.
Factores psicolgicos: Motivacin, percepcin, aprendizaje, creencias y actitudes.
Comprador.

PLANIFICACION ESTRATEGICA PARA INICIAR O REFORMULAR

UNA EMPRESA DE CORRETAJE
Interesa que la empresa de corretaje tenga una misin clara. Para partir o para
reorientarse.
Cul ser nuestro negocio?. Hay que tener un objetivo claro.
Cul es o ser nuestro negocio?. Cul debera ser?.
181

1. - Concepto de misin de la empresa.

Definir la misin, los objetivos y las metas de la empresa.
Venta, arriendo, administracin de bienes inmuebles. No es suficiente, hay que
definir que mercado se atacar. Conocer cuales son sus necesidades, para as
satisfacerlas.
La misin no debe ser estrecha o demasiado amplia.
Por ejemplo, desarrollar un mercado inmobiliario determinado en un segmento o
nicho de mercado especifico.
2. - Definicin de los objetivos y las metas de la empresa de corretaje.
Hay que definir qu productos o servicios le vamos a ofrecer a nuestros clientes:
Compraventas, arriendos, administraciones, etc., de bienes inmuebles. De qu tipo
(habitacional, comercial, oficinas, terrenos, bodegas, industriales, agrcolas,
tursticos, etc.) orientados a qu tipo de mercado. Cual ser nuestra especialidad.
Cual va a ser nuestra misin ante nuestros clientes, por ejemplo, mejorar la calidad
de vida del mercado meta.
Ello nos llevar a determinar una jerarqua de objetivos comerciales, de marketing
y de estrategias, nuevos proyectos inmobiliarios que satisfagan mejor las
necesidades actuales y futuras de los clientes y todo ello para aumentar las
utilidades, lo que se puede lograr aumentando las ventas, creando nuevos
mercados o disminuyendo los costos o una mezcla de ellos.
Las empresas que logran ello, es porque desarrollan estrategias de marketing que
permiten incrementar su participacin en el mercado meta elegido o en los nuevos,
en un perodo determinado.
3. - Limitaciones de Capital para crear una empresa o reorientarla.
Cuando creamos una empresa nueva o queremos reorientar una existente,
debemos considerar seriamente las limitaciones de Capital y de acceso al crdito.
Toda empresa tiene costos fijos, variables o semivariables.

Costos fijos de una empresa nueva de corretaje:

Escritorios, kardex, sillas, sofs, sillones, mesa de reunin, muebles de archivo,
computacin, computadores, telfonos, celulares, fax, decoracin, etc. (inversin
inicial).

Otros costos fijos, variables o semivariables:

Arriendos, gastos comunes, electricidad, telfonos, sueldos, comisiones, costos de
insumos, informes, capacitacin, publicidad, promocin, pago de impuestos,
estacionamiento, movilizacin, colacin, etc.

Adems, debe considerarse cual es el retiro mensual estimado de los cuatro socios,
un milln de pesos por corredor de manera de llegar a definir el punto de
equilibrio de la empresa y llegar as a determinar las metas de venta de la
empresa.
182

Supondremos que se arrendar una oficina con una recepcin para una secretaria, dos
privados con dos mesas de reunin redondas para dos corredores por oficina, con tres
lneas telefnicas. El computador deber tener tres terminales, con un costo fijo inicial de
dos millones de pesos y un costo mensual fijo y variable estimado de un milln seiscientos
mil pesos mensuales totales. Adems, deber considerarse que debern generarse por lo
menos cuatro millones de pesos adicionales para cubrir los retiros de los cuatro socios.
4. - Diseo de la cartera de negocios de la empresa.
Supongamos que la empresa necesita generar mnimo cinco millones seiscientos mil
pesos mensuales, en funcin de la misin y los objetivos que se definan para la
empresa, nueva o existente, hay que planear su cartera de negocios. Por ejemplo,
supondremos que debemos atacar el mercado objetivo de la comuna de La Florida y
que la empresa esta formada por cuatro socios y que estos se subdividen el trabajo por
subsectores y que implicar que cada corredor deber aportar un ingreso promedio de
un milln cuatrocientos mil pesos. Para generar dicho ingreso, cada corredor deber
captar para la venta una propiedad al mes, la que deber venderse en tres meses,
generando al tercer mes una comisin de 4%, vale decir, un ingreso de ochocientos mil
pesos neto. Tambin, debern captarse seis arriendos mensuales por corredor, a un
promedio de arriendo de $ 150.000, lo que generar, cobrando 1/3 de comisin al
arrendador y similar comisin neta al arrendatario, un total de $ 600.000 mensuales.
De los seis arriendos mensuales, se lograrn tres administraciones mensuales por
corredor, lo que permitir a la oficina lograr un ingreso mensual, despus de un ao,
por concepto de administraciones de $ 1.728.000, que puede destinarse a
capitalizacin o repartirse entre los socios (valor por administracin 8% mensual), $
432.000 por socios de utilidad anual.
ANALISIS DE LA CARTERA DE PRODUCTOS ACTUAL
1. - Productos Estrellas.
Negocios o productos con alto nivel de crecimiento y participacin; a menudo requiere
fuertes inversiones para financiar su rpido crecimiento.
2. - Productos Vaca de Efectivo.
Negocios o productos de bajo crecimiento y alta participacin, son los productos que
generan el efectivo para que la empresa pague sus cuentas y mantenga otras
unidades de negocios que requieren inversin.
3. - Productos Interrogantes.
Productos o negocios de baja participacin en mercados de altos crecimientos que
requieren gran cantidad de efectivo para mantener su nivel de participacin o
convertirse en productos estrellas.
4. - Productos Perros.
Negocios y productos de bajo nivel de crecimiento y participacin que pueden generar
la suficiente cantidad de efectivo para mantenerse, pero que no prometen ser una
gran fuente de ingresos.
183

 DESARROLLO DE ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO

Se trata de encontrar los futuros negocios y productos que la empresa debe de tomar
en cuenta.
1. - Penetracin de Mercado.
Productos actuales para mercados actuales.
2. - Desarrollo del Mercado.
Identificar y desarrollar nuevos segmentos de mercado para los actuales productos
de la empresa.
3. - Desarrollo de Productos.
Se ofrecen productos nuevos o modificados a los segmentos actuales de mercado.
4. - Diversificacin.
Comenzar o comprar negocios ajenos a los productos y mercados actuales de la
empresa.
CAPTACION DE PROPIEDADES PARA LA VENTA O EL ARRIENDO
1. - Use sicologa para obtener exclusivas.
Es necesario motivar a los clientes, creando condiciones apropiadas, tanto en las
relaciones personales como en la satisfaccin de las necesidades del vendedor y del
comprador, que permitan estos alcancen los objetivos y las metas buscadas.
2. - Los fundamentos de la compra y venta.
El corredor de propiedades profesional deber comprender los elementos bsicos de la
psicologa de la compraventa.
2.1. - Saber que compra la gente:
Al comprarse una casa o departamento, no solo se compra el concepto
arquitectnico, el estilo, el barrio, los materiales de la construccin, las
terminaciones, etc., sino tambin lo que har la propiedad para ellos. La gente
compra ventajas y beneficios que obtiene con el bien inmueble, por las
caractersticas distintivas de l.
2.2. - Saber porque compra la gente:
El buen vendedor deber entender los motivos bsicos de la compra, vale decir las
necesidades humanas que vimos en la introduccin al marketing, con la
correspondiente jerarqua de las necesidades: fisiolgicas, de proteccin y
seguridad, de pertenencia y amor, de estima y reconocimiento y de
autorrealizacin.
184

2.3. - Saber como compra la gente:

2.3.1. - El cliente debe comprender y estar de acuerdo en que existe una
necesidad de comprar claramente definida.
2.3.2. - El cliente debe decidir que esta propiedad es la que satisface la necesidad
reconocida.
2.3.3. - El cliente debe decidir que esta comprando a la fuente indicada.
2.3.4. - El cliente debe decidir que el precio es el correcto, en relacin a la
satisfaccin de sus necesidades.
2.3.5. - El cliente debe decidir que ahora es el momento de comprar.
2.4. - Saber preguntar y escuchar.
Usted debe tener, como corredor de propiedades, una actitud personal de estar a
tono con el vendedor, de ponerse en su lugar e intentar entender lo que este
quiere lograr. Por ello, debe aprender a escuchar con un propsito determinado.
3.-

El mtodo A-I-D-A. En todas las ventas el cliente sigue cuatro pasos psicolgicos:
Atencin, Inters - Deseo - Accin.

4. - Pngase en el lugar del cliente.

5. - Pida al cliente que acepte firmar la Orden de Venta o Arriendo. Negocie la
exclusividad.
6. - Cree el ambiente propicio para cerrar el negocio.
7. - Comience vendindose a s mismo y a su empresa.
8. - El concepto de la primera venta, la captacin de la propiedad para la venta o el
arriendo.
9. - Formarse un banco de propiedades en exclusiva.
10. - Sistemas de zonificacin.
11. - Alternativas para la bsqueda.
11.1. - Mtodo telefnico. Preguntar si conoce alguien interesado en vender una
propiedad de caractersticas determinadas. Telefonear directorios cruzados.
Importancia del marketing telefnico.
11.2. - Mtodo de bsqueda en fro, contacto puerta a puerta. Importancia de la visita por
reas.
11.3. - Mtodo de Direct Mail (correo directo). Basado en listados obtenidos o de vecinos
de propiedades vendidas o arrendadas o distribuyndolo en sectores
seleccionados, en funcin del mercado objetivo (segmento nicho de mercado).
11.4. - Polticas de relaciones pblicas. Su desarrollo con conocidos, compaeros de
trabajo, con vecinos, listado de referentes de clientes satisfechos y conocidos,
listados de contactos sociales, comunquese con mucha gente, tenga buenos
registros, etc.

185

11.5. - Llamados telefnicos por avisos econmicos y destacados, letreros de

propietarios. Anuncios de remates o particiones. Ubicacin de propietarios de
propiedades desocupadas. Obtencin de rdenes vencidas de otros corredores.
Planos de catastro. Guas telefnicas verdes por nmero y por direcciones.
12. - Capte en funcin del mercado objetivo. Siempre trabaje con su mercado objetivo.
13. - Sea creativo. Preprese para tener capacidad tcnica.
14. - Desarrolle una actitud positiva hacia la empresa y hacia el sentido social de su
trabajo (entusiasmo, perseverancia, confianza en s mismo, tacto, precisin en los
detalles) y comprender el comportamiento humano.
15. - Fjese metas de captacin de corto, mediano y largo plazo.
16. - Elementos indispensables en la captacin.
Importancia de la tarjeta de negocios, del letrero y folletos de la empresa.
Calculadora.
Formularios de Orden de Venta, Arriendo y Administracin, Tasacin y Ficha
de la propiedad. Catlogo de presentacin de propiedades captadas.
Mquina fotogrfica y/o video grabadoras.
Huincha de medir o aparato de medicin y clculo de superficie.
17. - Planifique el servicio al vendedor.
18. - Importancia de la tasacin del bien inmobiliario por captar. Estudio del precio de
mercado de la propiedad. Anlisis del mercado comparativo. Determinacin del precio de
venta o arriendo.
19. - Alternativas de comunicacin, publicidad y promocin.
20. - Conozca la propiedad. Elabore la ficha de la propiedad.
21. - Cierre del negocio de captacin. Orden de Venta, Orden de Arriendo y de
Administracin.
22. - Administre su tiempo eficientemente. Fjese metas de trabajo.

186

LA VENTA PROFESIONAL
PAPEL DEL VENDEDOR EN LA SOCIEDAD:

El vendedor forma parte del sistema de libre empresa.

Los productos o servicios de las empresas tienen que ser vendidos.
La economa depende en gran parte de los buenos vendedores.

REQUISITOS PARA SER BUEN VENDEDOR:

Los vendedores deben ser enrgicos, imaginativos, trabajadores, creativos, tener

buena voluntad, ser polticos en el alto sentido, en resumen ser ganadores.

Ser ganador se define por el deseo, la ambicin, la autodisciplina, el trabajo duro y

el tener conocimientos adecuados. Un buen vendedor, pone un alto porcentaje de
imaginacin, creacin, planificacin y tambin tiene que correr y sudar mucho para
ejecutar lo planificado.

La persona que quiere ser un vendedor profesional de primera lnea tiene que
invertir en formacin y en esfuerzo de superacin.

El vendedor debe dominar la ciencia y el arte de vender, para ello debe:

Conocer la empresa.
Conocer el producto.
Conocer el territorio.
Conocer los trminos del intercambio.

Es importante saber donde se quiere llegar, es decir el vendedor debe saber cual
es su objetivo y tambin debe saber como llegar al objetivo.

El vendedor debe ser honrado con sus clientes. No basta ser cortes, respetuoso, ni
tener buena voluntad. Tiene que tener una tica, no engaar a sus clientes, debe
ganarse la confianza de stos. Debe interesarse por las verdaderas necesidades
del cliente, no slo por su dinero.

El vendedor debe tener un genuino inters por el bienestar del cliente, no slo
debe interesarse por obtener la venta, sino debe tener una preocupacin especial
por el grado de satisfaccin del cliente despus de la venta (servicio post venta).

CUALIDADES FUNDAMENTALES DEL VENDEDOR PROFESIONAL:

La palabra adecuada para reflejar ellas, es la empata, se refiere a las cualidades que
permiten desarrollar una qumico personal del vendedor que favorece a la interaccin
positiva entre el vendedor y el comprador.
1. Entusiasmo: Se refiere a creer en lo que se esta haciendo.
2. Perseverancia: Es la capacidad de seguir intentando y probando
situaciones sin darse por vencido.
3. La confianza en uno mismo: Sostiene a la persona en los tiempos difciles.

las

187

4. 5. -

El tacto: Lubrica las situaciones difciles que surgen en las ventas.

La precisin: Tanto en los detalles tcnicos como en la informacin es
fundamental para el xito del vendedor.

IMPORTANCIA DE LOS CLIENTES:

Sin clientes no hay necesidad del producto, de la empresa ni del vendedor.
IMAGEN DEL VENDEDOR E IMAGEN DE LA EMPRESA:
El vendedor crea una imagen. Si esta es positiva la imagen de la empresa es positiva.
Si ella es negativa, la imagen de la empresa es negativa.
Hay que considerar que la calidad de los contactos que los vendedores tienen con sus
clientes, crea impresiones en estas definitivas, ya sean estas positivas o negativas.
El contacto personal es muy importante en la creacin de esas impresiones. Es muy
probable que el cliente conozca solamente al vendedor. En cierto sentido podemos
considerar al vendedor como al embajador de la empresa ante sus clientes.
Un vendedor debe cultivar la amistad o confianza de los clientes. Ello debe lograrse
mediante el toque personal que el vendedor le da a su relacin con el cliente, por
ejemplo, demostrando un inters genuino por resolver los problemas de los clientes,
aunque para ello deba correr mucho para que el cliente solucione sus problemas.
Tambin es importante que el vendedor se organice para mostrar su inters personal
en sus clientes, como personas, en eventos como cumpleaos, santos, aniversarios,
Navidad, etc.
Si un vendedor se encuentra con un cliente irritado, o desagradable, debe tener la
capacidad de responder con cortesa, no hay que olvidarse que aunque el cliente no
tenga la razn siempre tiene la razn.
No debe olvidarse, que la mejor imagen de la empresa, se obtiene logrando clientes
satisfechos y que la peor propaganda se obtiene de los clientes insatisfechos. Un
cliente insatisfecho transmite su experiencia a por lo menos a veinte personas entre
familiares, amigos, compaeros de trabajo, vecinos e incluso desconocidos, los que a
su vez lo comentan con terceras personas.
ACTITUD MENTAL DEL VENDEDOR:
La actitud mental del vendedor debe considerarse como el poder de pensar positivo.
Depende mucho de la imagen que tenga de si mismo. Si esta es positiva, su actitud
mental lo ser, si es negativa, su actitud mental ser negativa y ser muy difcil que
tenga xito.
Si una persona que es vendedor logra un ingreso de dos millones de pesos
mensuales, ello es posible por su esfuerzo y su capacidad. Depende de sus
cualidades, de su experiencia, de su formacin, de su fe en si mismo, de su capacidad
de vencer el miedo al fracaso, etc.

188

 PORQUE COMPRAN LAS PERSONAS:

La gente compra porque tiene necesidades y deseos.
El vendedor debe conseguir que las personas reconozcan sus necesidades y sientan
deseos. Hay que comprender los motivos por los cuales las personas compran. Puede
ser:

Por las necesidades racionales (son carencias racionales que experimentan los
individuos).
Por los deseos (estn influidos por la cultura y la personalidad de los
individuos).
Por el poder de compra (los deseos son ilimitados, pero los recursos son
limitados. Recordemos, que slo con poder adquisitivo, los deseos se
convierten en demandas).
Por los impulsos de compra:
1. - Seguridad financiera.
2. - Auto-conservacin (seguridad, salud individual o familiar).
3. - Conveniencia (comodidad, utilizacin del tiempo).
4. - Evitar las preocupaciones (confianza, tranquilidad mental).
5. - Ser reconocido por los dems (posicin social, deseos de ser admirado,
respetabilidad).
6. - Progreso personal (desarrollo espiritual, hambre de conocimientos,
estmulos intelectuales).

Por las necesidades emocionales:

1. - Seguridad fsica, de proteccin de salud e independencia.

2. - Amor a los que queremos, deseo de brindar comodidades, conveniencia,
bienestar, estilo de vida, acrecentar los valores intrnsecos de la vida,
impulso sexual.
3. - Sentido de identidad, pertenencia, estima y reconocimiento.
4. - Autorealizacin, desarrollo personal, satisfacer las necesidades de los
dems.
IMPULSOS BASICOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA:
Necesidad de un lugar para vivir.
Razones econmicas.
Seguridad.
Hermosura de la casa o el lugar.
Precio alto/status.
Placer (piscina, gimnasio, cancha de tenis, etc.).
COMO DESCUBRIR AUTENTICA NECESIDAD DEL COMPRADOR:

Crear deseo: influenciar decisin de compra.

Comprador debe saber beneficios del producto.

FASES DE UNA PRESENTACION DE VENTA:

Todo proceso de venta requiere que el vendedor consiga despertar la atencin del
presunto cliente. Despus, conseguir que este siga prestando la atencin, para as captar
su inters. Posteriormente debe convencer al cliente de que obrar acertadamente si
189

adquiere el producto ofrecido, para as lograr que ste desee poseer el producto y as
poder rematar la venta. Para lograr ello, debe el vendedor proceder a presentar la venta
de sus diferentes fases:
FASE I : LA PROPUESTA:
Debe hacerse una adecuada exposicin al cliente, de modo que se consiga el inters y la
atencin del cliente. El mensaje de la propuesta debe ser breve para lograr impactar al
cliente en su mente, nunca deben contener engaos a los clientes.
FASE II : UNA COMPLETA EXPLICACION DEL PRODUCTO:
Describa las principales caractersticas del producto o servicio que el cliente va a comprar
e indique exactamente los beneficios que puede conseguir con ste. Es muy importante
que el vendedor demuestre el porqu y el cmo su producto es mejor que los que ofrece
la competencia, y por supuesto debe informarle del precio, de los costos adicionales, los
trminos o formas de pago o financiacin.
FASE III: CREAR EL DESEO Y DEMOSTRAR LA NECESIDAD:
La autntica venta consiste en conseguir que el cliente desee ms el producto que usted
vende que su propio dinero. Para ello, es fundamental demostrar lo que el cliente
conseguir comprando el producto, por ejemplo la admiracin de sus amigos, vecinos y
compaeros de trabajo.
FASE IV: CERRAR LA VENTA:
La fase ms importante de la presentacin de la venta es sta. La mayora de los
vendedores son dbiles en este punto. Los puntos clave del cierre de ventas son: primero,
que el vendedor debe demostrarle a su cliente como debe comprar; segundo, debe
procurar que al cliente le resulte fcil tomar la decisin y tercero, que debe tener confianza
en que ha hecho la venta.
TEATRALIDAD EN EL ARTE DE VENDER:
Se trata de lograr la atencin del cliente. La teatralidad es el arte de vender en su grado
mximo. Pensemos que el cliente es el pblico del teatro. Un vendedor profesional debe
tener fuerza en la teatralidad de la presentacin. Mantener la esperanza en la venta es
vital.
En la actuacin del vendedor no slo las palabras son importantes, sino tambin los
gestos, sean estos faciales o corporales. Tienen que hablar con claridad, precisin y
pronunciar correctamente. Al exponer los puntos importantes se debe hablar lentamente,
en cambio los aspectos menos importantes deben hablarse rpidamente; si el vendedor
quiere agregar una confidencia, debe susurrar. El vendedor debe estudiar las actuaciones
de otros vendedores profesionales.
El vendedor debe sentirse actor al hacer sus presentaciones y conseguir que el cliente
sea parte de ella. No hay que olvidar que los hechos entran por la vista, el odo y el
tacto.
Vender es el arte de influenciar, por ello es necesario utilizar la teatralidad. Esta tiene
muchas funciones en el campo de las ventas; la ms importante es la de proporcionar un
190

pblico atento. Sin la atencin del cliente, el vendedor no podr alcanzar el mximo de
eficacia al intentar hacer la venta.
Hay que lograr el control de la entrevista con el cliente, una buena representacin lo hace
posible.
Si la situacin de venta es controlada por el posible comprador, esta situacin se vuelve
extremadamente peligrosa para el vendedor.
En el campo de la venta nada puede ser ms poderoso que el toque de teatralidad que
apela a las necesidades emocionales del comprador.
ASPECTO PERSONAL Y COMPORTAMIENTO:
En el campo de la venta, igual que en otras facetas de la vida, la primera impresin es la
que cuenta. Un vendedor debe asegurarse que su aspecto personal no resulte ofensivo
para nadie. Por ejemplo:

El vestuario debe ser adecuado.

La importancia de la higiene personal.
Demuestre sus buenos modales.
Tenga el automvil adecuado.

EL ELEMENTO TIEMPO:

Considere que el tiempo es oro. El de usted y el de su cliente.

Calcule su tiempo. Sea puntual con sus clientes.
Planifique su tiempo. Organcelo. Importancia de la autodisciplina. Fuerza de
voluntad.
Aproveche los momentos flojos de las ventas.
CONOCER EL TERRITORIO:

Busque informacin sobre el territorio.

Conozca su territorio y sus clientes. Su cultura, su economa, sus costumbres.

EVALUE POSIBLE COMPRADOR:

Conozca a su cliente previamente. Conozca sus necesidades y su personalidad.

Conozca sus capacidades de pago.
Analice el tipo de mercado al cual pertenece el cliente.

EL FACTOR OPORTUNIDAD:
Antes de visitar a un cliente, es muy importante considerar el elemento tiempo. Ver si es
oportuno el momento para visitar al cliente. Hay que saber estar en el sitio adecuado en el
momento oportuno. Evite visitar al cliente cuando este tiene prisa, cuando este
preocupado, cuando este cansado o cuando este concentrado en otro problema.

191

LEGISLACION LABORAL
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO Y DE SU TERMINACION
TITULO I
DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO
CAPITULO I
Normas Generales
Artculo 7

Contrato de trabajo es una convencin por la cual el empleador y el

trabajador se obligan recprocamente, ste a prestar servicios personales
bajo dependencia y subordinacin del primero, y aquel a pagar por estos
servicios una remuneracin.

Artculo 8

Toda prestacin de servicios en los trminos sealados en el artculo

anterior hace presumir la existencia de un contrato de trabajo.
Los servicios prestados por personas que realizan oficios o ejecutan
trabajos directamente al pblico o aquellos que se efectan.
Tampoco dan origen a dicho contrato los servicios que preste un alumno o
egresado de una Institucin superior o de la enseanza media tcnicoprofesional, durante un tiempo determinado, a fin de dar cumplimiento al
requisito de prctica profesional. No obstante la Empresa en que realice
dicha prctica le proporcionar colacin y movilizacin, o una asignacin
compensatoria de dichos beneficios, convenida anticipadamente y
expresamente lo que no constituir remuneracin para efecto legal alguno.

Las normas vigentes de este Cdigo slo se aplicarn a los trabajadores

independientes en los casos en que
Expresamente se refieran a ellos.
Artculo 9

El contrato de trabajo es consensual, deber constar por escrito en los

plazos a que se refiere el inciso siguiente, y firmarse por ambas partes en
dos ejemplares, quedando uno en poder de cada contratante.
El empleador que no haga constar por escrito el contrato dentro del plazo
de quince das de incorporado el trabajador, o de cinco das si se trata de
trabajos por obra, trabajo o servicio determinado o de duracin inferior a
treinta das, ser sancionado con un multa a beneficio fiscal de una a cinco
unidades tributarias mensuales.
Si el trabajador se negare a firmar, el empleador enviar el contrato a la
respectiva Inspeccin del Trabajo para que sta requiera la firma. Si el
trabajador insistiere en su actitud ante dicha Inspeccin, podr ser
despedido, sin derecho a indemnizacin, a menos que pruebe haber sido
contratado en condiciones distintas a las consignadas en el documento
escrito.

192

Si el empleador no hiciere uso del derecho que el confiere el inciso anterior,

dentro del plazo que se indica en el inciso segundo, la falta de contrato
escrito har presumir legalmente que son estipulaciones del contrato las
que declare el trabajador.
El empleador, en todo caso estar obligado a mantener en el lugar de
trabajo un ejemplar del contrato y, en su caso, uno del finiquito en que
conste el trmino de la relacin laboral, firmado por las partes.
Artculo 10 El contrato de trabajo debe contener, a lo menos las siguientes
estipulaciones:
1.Lugar y fecha del contrato.
2.Individualizacin de las partes con indicacin de nacionalidad y
fecha de nacimiento
e ingreso del trabajador.
3.Determinacin de la naturaleza de los servicios y lugar o ciudad en
que hayan de prestarse.
El contrato podr sealar dos o mas funciones especficas, sean
stas alternativas o
complementarias.
4.Monto, forma y perodo de pago de la remuneracin acordada.
5
Duracin y distribucin de la jornada de trabajo, salvo que en la
empresa existiere el sistema de trabajo por turno, caso en el cual se
estar a lo dispuesto en el Reglamento Interno.
6.Plazo del contrato, y
7.Dems pactos que acordaren las partes. Deber sealarse tambin,
en su caso,
los beneficios adicionales que suministrar el
empleador en forma de casa habitacin,
luz, combustibles,
alimentos u otras prestaciones en especie o servicios.
Cuando para la contratacin del trabajador se le haga cambiar de domicilio,
deber dejarse testimonio del lugar de su procedencia.
Si por la naturaleza de los servicios se precisare el desplazamiento del
trabajador, se entender por lugar de trabajo toda la zona geogrfica que
comprende la actividad de la empresa.
Esta norma se aplicar
especialmente a los viajantes y a los trabajadores de empresas de
Transportes.
Artculo 11 Las modificaciones del contrato de trabajo se consignarn por escrito y
sern firmadas por las partes al dorso de los ejemplares del mismo o en
documento anexo.
No ser necesario modificar los contratos para consignar por escrito en
ellos los aumentos derivados de reajustes de remuneraciones ya sean
legales o establecidas en contratos o convenios colectivos del trabajo o
fallos arbtrales. Sin embargo, aun en este caso, la remuneracin del
trabajador deber aparecer actualizada por lo menos una vez al ao,
incluyendo los referidos reajustes.

193

Artculo 12 El empleador podr alterar la naturaleza de los servicios o el sitio o recinto

en que ellos deba prestarse a condicin de que se trate de labores
similares, que el nuevo sitio o recinto quede dentro del mismo lugar o
ciudad, sin que ello importe menoscabo para el trabajador.
Por circunstancias que afecten a todo el proceso de la empresa o
establecimiento o a alguna de sus unidades o conjuntos operativos, podr
el empleador alterar la distribucin de la jornada de trabajo convenida hasta
en sesenta minutos, sea anticipando o postergando la hora de ingreso al
trabajo, debiendo dar el aviso correspondiente al trabajador con treinta das
de anticipacin a lo menos.
El trabajador afectado podr reclamar en el plazo de treinta das hbiles a
contar de la ocurrencia del hecho a que se refiere el inciso primero o de la
notificacin del aviso a que alude el inciso segundo, ante el inspector del
trabajo respectivo a fin que de ste se pronuncie sobre el cumplimiento de
las condiciones sealadas en los incisos precedentes, pudiendo recurrirse
de su resolucin ante el juez competente dentro del quinto da de
notificada, quien resolver en nica instancia, sin forma de juicio, oyendo a
las partes.
CAPITULO II
DE LA CAPACIDAD para CONTRATAR y OTRAS NORMAS RELATIVAS AL TRABAJO
DE LOS MENORES
Artculo 13 Para los efectos de las leyes laborales, se considerarn mayores de edad y
pueden contratar libremente la prestacin de sus servicios los mayores de
dieciocho aos.
Los menores de dieciocho aos y mayores de quince pueden celebrar
contratos de trabajo si cuentan con autorizacin expresa del padre o madre,
a falta de ello, del abuelo paterno o materno: a falta de stos, de los
guardadores, personas o instituciones que hayan tomado a su cargo al
menor, o a falta de todos los anteriores, del inspector del trabajo respectivo.
Los menores de quince aos y mayores de catorce pueden contratar la
prestacin de sus servicios, siempre que cuenten con la autorizacin
indicada en el inciso anterior, hayan cumplido con la obligacin escolar, y
slo realicen trabajos ligeros que no perjudiquen su salud y desarrollo, que
ni impidan su asistencia a la escuela y su participacin en programas
educativos o de formacin.
El inspector del trabajo que hubiere autorizado al menor en los casos de los
incisos anteriores, pondr los antecedentes en conocimiento del juez de
menores que corresponda, el que podr dejar sin efecto la autorizacin si la
estimare inconvenientes para el trabajador.
Otorgada la autorizacin, se aplicar al menor las normas del artculo 246
del Cdigo Civil y ser considerado plenamente capaz para ejercitar las
acciones correspondientes.
194

Lo dispuesto en el inciso segundo no se aplicar a la mujer casada, quin

se regir al respecto por lo previsto en el artculo 150 del Cdigo Civil.
En ningn caso los ,menores de dieciocho aos podrn trabajar ms de
ocho horas.
Artculo 14 Los menores de dieciocho aos no sern admitidos en trabajos
subterrneos, ni faenas que quieran fuerzas excesivas, ni en actividades
que puedan resultar peligrosas para su salud, seguridad o moralidad.
Los menores de dieciocho aos no podrn ser contratados para trabajos
subterrneos sin someterse previamente a un examen de aptitud.
El empleador que contratare a un menor de dieciocho aos sin haber
cumplido el requisito establecido en el inciso precedente, incurrir en una
multa de tres a ocho unidades tributarias mensuales, la que se duplicar en
caso de reincidencia.
Artculo 15 Queda prohibido el trabajo de menores de dieciocho aos en cabarets y
otros establecimientos anlogos que presenten espectculos vivos, como
tambin en los que expendan bebidas alcohlicas que deban consumirse
en el mismo establecimiento.
Podrn, sin embargo, actuar en aquellos espectculos los menores de
edad que tengan expresa autorizacin de su representante legal y del juez
de menores.
Artculo 16 En casos debidamente calificados, y con la autorizacin de su
representante legal o del juez de menores, podr permitirse a los menores
de quince aos que celebren contrato de trabajo con personas o entidades
dedicadas al teatro, cine, radio, televisin, circo u otras actividades
similares.
Artculo 17 Si se contratare a un menor sin sujecin a lo dispuesto en los artculos
precedentes, el empleador estar sujeto a todas las obligaciones inherentes
al contrato mientras se aplicare, pero el inspector del trabajo, de oficio o a
peticin de parte, deber ordenar la cesacin de la relacin y aplicar al
empleador las sanciones que correspondan.
Artculo 18 Queda prohibido a los menores de dieciocho aos todo trabajo nocturno en
establecimientos industriales y comerciales, que se ejecuten entre las
veintids y las siete horas, con excepcin de aquellos en que nicamente
trabajen miembros de la familia, bajo la autoridad de uno de ellos.
CAPITULO IV
De la jornada de Trabajo
Artculo 21 Jornada de trabajo es el tiempo durante el cual el trabajador debe prestar
efectivamente sus servicios de conformidad al contrato.

195

Se considerar tambin jornada de trabajo el tiempo que el trabajador se

encuentra a disposicin del empleador sin realizar labor, por causas que
no le sean imputables.
PARRAFO 1
Jornada Ordinaria de Trabajo
Artculo 22 La duracin de la jornada de trabajo no exceder de cuarenta y cinco
horas semanales *.
Quedarn excluidos de la limitacin de jornada de trabajo los trabajadores
que presten servicios a distintos empleadores, los gerentes ,
administradores, apoderados con facultades de administracin y todos
aquellos que trabajen sin fiscalizacin superior inmediata; los contratados
de acuerdo con este Cdigo para prestar servicios en su propio hogar o en
un lugar libremente elegido por ellos, los agentes comisionistas y de
seguros, vendedores viajantes, cobradores y dems similares que no
ejerzan funciones en el local del establecimiento.
Tambin quedarn excluidos de la limitacin de jornada de trabajo los
trabajadores que se desempeen a bordo de naves pesqueras.
Asimismo, quedan excluidos de limitacin de jornada, los trabajadores
contratados para que presten sus servicios preferentemente fuera del lugar
o sitio de funcionamiento de la empresa, mediante utilizacin de medios
informticos o de telecomunicaciones.
.

En vigencia a contar del 1 de enero del 2005.

Artculo 28 El mximo semanal establecido en el inciso primero del artculo 22 no

podr distribuirse en ms de seis ni en menos de cinco das.
En ningn caso la jornada ordinaria podr exceder de diez horas por da,
sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso final del artculo 38
Artculo 29 Podr excederse la jornada ordinaria, pero en la medida indispensable para
evitar perjuicios en la marcha normal del establecimiento o faena, cuando
sobrevenga fuerza mayor o caso fortuito, o cuando deban impedirse
accidentes o efectuarse arreglos o reparaciones impostergables en las
maquinarias o instalaciones.
Las horas trabajadas en exceso se pagarn como extraordinarias.
PARRAFO 2
HORAS EXTRAORDINARIAS
Artculo 30 Se entiende por jornada extraordinaria la que excede del mximo legal o de
la pactada contractualmente, si fuese menor.

196

Artculo 31 En las faenas que, por su naturaleza, no se perjudique la salud del

trabajador, podrn pactarse horas extraordinarias hasta un mximo de dos
por da, las que se pagarn con el recargo sealado en el artculo siguiente.
La respectiva Inspeccin del Trabajo, actuando de oficio o a peticin de
parte, prohibir el trabajo en horas extraordinarias en aquellas faenas que
no se cumplan las exigencias sealadas en el inciso primero de este
artculo y de su resolucin podr reclamarse al Juzgado de Letras del
Trabajo que corresponda, dentro de los treinta das siguientes a la
notificacin.
Artculo 32 Las horas extraordinarias slo podrn pactarse para atender necesidades o
situaciones temporales de la empresa. Dichos pactos debern constar por
escrito y tener una vigencia transitoria no superior a tres meses, pudiendo
renovarse por acuerdo de las partes.
Artculo 33 Para los efectos de controlar la asistencia y determinar las horas de trabajo,
sean ordinarias o extraordinarias, el empleador llevar un registro que
consistir en un libro de asistencia del personal o en un reloj control con
tarjetas de registro.
Cuando no fuere posible aplicar las normas previstas en el inciso
procedente, o cuando su aplicacin importare una difcil fiscalizacin, la
Direccin del Trabajo, de oficio o peticin de parte, podr establecer y
regular, mediante resolucin fundada, un sistema especial de control de las
horas de trabajo y de la determinacin de las remuneraciones
correspondientes al servicio prestado. Este sistema ser uniforme para una
misma actividad.
PARRAFO 3
Descanso dentro de la Jornada
Artculo 34 La jornada de trabajo se dividir en dos partes, dejndose entre ellas, a lo
menos, el tiempo de media hora para la colacin. Este perodo intermedio
no se considerar trabajado para computar la duracin de la jornada diaria.
Se exceptan de lo dispuesto en el inciso anterior los trabajos de proceso
continuo. En caso de duda de si una determinada labor est o no sujeta a
esta excepcin, decidir la Direccin del Trabajo mediante resolucin de la
cual podr reclamarse ante el Juzgado de Letras del Trabajo en los
trminos previstos en el artculo 31.
CAPITULO VII
Del Feriado Anual y de los Permisos
Artculo 67 Los trabajadores con ms de un ao de servicios tendrn derecho a un
feriado anual de 15 das hbiles, con remuneracin ntegra que se otorgara
de acuerdo con las formalidades que establezca el reglamento.

197

El feriado se conceder de preferencia en primavera o verano,

considerndose las necesidades del servicio.
Artculo 68 Todo trabajador, con diez aos de trabajo, para uno ms empleadores,
continuos o no, tendr derecho a un da adicional de feriado por cada tres
nuevos aos trabajados, y este caso ser susceptible de negociacin
individual o colectiva.
Con todo, slo podr hacerse valer hasta diez aos de trabajo prestado a
empleadores anteriores.
Artculo 69 Para los efectos del feriado, el da sbado se considerar siempre inhbil.
Artculo 70 El feriado deber ser continuo, pero el exceso sobre diez das hbiles
podr fraccionarse de comn acuerdo.
El feriado tambin podr
acumularse por acuerdo de las partes, pero slo hasta por dos periodos
consecutivos.
El empleador cuyo trabajador tenga acumulados
dos periodos
consecutivos deber en todo caso otorgar al menos el primero de stos,
antes de completar el ao que le da derecho a un nuevo perodo.
Artculo 71 Durante el feriado, la remuneracin ntegra estar constituida por el sueldo
en el caso de trabajadores sujetos al sistema de remuneracin fija.
En el caso de trabajadores con remuneraciones variables, la remuneracin
ntegra ser el promedio de lo ganado en los ltimos tres meses trabajados.
Se entender por remuneraciones variables los tratos, comisiones, primas y
otros que con arreglo al contrato de trabajo impliquen la posibilidad de que
el resultado mensual total no sea constante entre uno y otro mes.
Si el trabajador estuviere remunerado con sueldo y estipendios variables, la
remuneracin ntegra estar constituida por la suma de aqul y el promedio
de las restantes.
Sin perjuicio de los dispuesto en los incisos anteriores, durante el feriado
deber pagarse tambin toda otra remuneracin o beneficio cuya
cancelacin corresponda efectuar durante el mismo y que no haya sido
considerado para el clculo de la remuneracin ntegra.
Artculo 72 Si durante el feriado se produce un reajuste legal, convencional o voluntario
de las remuneraciones, este reajuste afectar tambin a la remuneracin
ntegra que corresponde pagar durante el feriado, a partir de la fecha de
entrada en vigencia del correspondiente reajuste.
Artculo 73 El feriado establecido en el artculo 66 no podr compensarse en dinero.
Slo si el trabajador, teniendo los requisitos necesarios para hacer uso del
feriado, deja de pertenecer por cualquier circunstancia a la empresa, el

198

empleador deber compensarle el tiempo que por concepto de feriado le

habra correspondido.
Con todo, el trabajador cuyo contrato termine antes de completar el ao de
servicio que da derecho al feriado, percibir una indemnizacin por ese
beneficio, equivalente a la remuneracin integra calculada en forma
proporcional al tiempo que medie entre su contratacin o la fecha en que
enter la ltima anualidad y el trmino de sus funciones.
En los casos a que se refieren los dos incisos anteriores y en la
compensacin del exceso a que alude el artculo 68, las sumas que se
paguen por estas causas al trabajador no podrn ser inferiores a las que
resulten de aplicar lo dispuesto en el artculo 71.
TITULO V
De la terminacin del Contrato de Trabajo y Estabilidad en el Empleo
Artculo 159 El contrato de trabajo terminar en los siguientes casos :
1.Mutuo acuerdo de las partes
2.Renuncia del trabajador, dando aviso a su empleador con treinta
das de anticipacin, a lo
menos.
3.Muerte del trabajador.
4.Vencimiento del plazo convenido en el contrato. La duracin del
contrato de plazo fijo no
podr exceder de un ao.
El trabajador que hubiere prestado servicios discontinuos en virtud de ms
de dos contratos a plazo, durante doce meses o ms en un periodo de
quince meses, contados desde la primera contratacin se presumir
legalmente que ha sido contratado por una duracin indefinida.
Tratndose de gerentes o personas que tengan un ttulo profesional o
tcnico otorgado por una institucin de educacin superior del Estado o
reconocida por ste, la duracin del contrato no podr exceder de dos
aos.
El hecho de continuar el trabajador prestando servicios con conocimiento
del empleador despus de expirado el plazo, lo transforma en contrato de
duracin indefinida. Igual efecto producir la segunda renovacin de un
contrato de plazo fijo.
5.6.-

Conclusin del trabajo o servicio que dio origen al contrato.

Caso fortuito o fuerza mayor.

Artculo 160 El contrato de trabajo termina sin derecho a indemnizacin alguna

cuando el empleador le ponga trmino invocando una o ms de las
siguientes causales :

199

1.-

Alguna de las conductas indebidas de carcter grave, debidamente

comprobadas, que a continuacin se sealan:

a)
b)

Falta de probidad del trabajador en el desempeo de sus funciones

Vas de hecho ejercidas por el trabajador en contra del empleador o de
cualquier trabajador que se desempee en la misma empresa.
Injurias proferidas por el trabajador al empleador, y
Conducta inmoral del trabajador que afecte a la empresa donde se
desempea.

c)
d)

2.-

Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que
hubieren sido prohibidas pro escrito en el respectivo contrato por el
empleador.

3.-

No concurrencia del trabajador a su labores sin causa justificada durante

dos das seguidos, dos lunes en el mes o un total de tres das durante igual
perodo de tiempo; asimismo , la falta injustificada, o sin previo aviso, de
parte del trabajador que tuviere a su cargo una actividad, faena o mquina
cuyo abandono o paralizacin signifique una perturbacin grave en la
marcha de la obra.

4.-

Abandono del trabajo por parte del trabajador, entendindose por tal :
a)

b)

La salida intempestiva o injustificada del trabajador del sitio de la

faena y durante las horas de trabajo, sin permiso del empleador o
de quien lo represente, y
La negativa a trabajar sin causa justificada en las faenas convenidas
en el contrato.

5.-

Actos, omisiones o imprudencia temerarias que afecten a la seguridad o al

funcionamiento del establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los
trabajadores, o a salud de stos.

6.-

El perjuicio material causado, intencionalmente en las instalaciones,

maquinarias, herramientas, tiles de trabajo, productos o mercaderas.

7.-

Incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato.

Artculo 161 Sin perjuicio de lo sealado en los artculos procedentes, el empleador

podr poner trmino al contrato de trabajo invocando como causal las
necesidades de la empresa, establecimiento o servicio, tales como las
derivadas de la racionalizacin o modernizacin de los mismo, baja en la
productividad, cambios en las condiciones de mercado o de la economa,
que hagan necesaria la separacin de uno o ms trabajadores. La eventual
impugnacin de las causales sealadas, se regir por lo dispuesto en el
artculo 168.
En el caso de los trabajadores que tengan poder para representar al
empleador, tales como gerentes, subgerentes, agentes o apoderados,
siempre que, en todos estos casos estn dotados, a lo menos, de
facultades de administracin,,y en el caso de los trabajadores de casa
200

particular, el contrato de trabajo podr, adems, terminar por desahucio

escrito del empleador, el que deber darse con treinta das de anticipacin,
a lo meno, con copia a la Inspeccin del Trabajo respectiva. Sin embargo
no se requerir esta anticipacin cuando el empleador pagare al trabajador,
al momento de la terminacin, una indemnizacin en dinero efectivo
equivalente a la ltima remuneracin mensual devengada. Regir tambin
esta norma tratndose de cargos o empleos de la exclusiva confianza del
empleador, cuyo carcter de tales emane de la naturaleza de los mismos.
Las causales sealadas en los incisos anteriores no podrn ser invocadas
con respecto a trabajadores que gocen de licencia por enfermedad comn,
accidente del trabajo o enfermedad profesional, otorgada en conformidad
a las normas legales vigentes que regulan la materia.
Artculo 161 bis.
La invalidez, total o parcial, no es justa causa para el trmino del
contrato de trabajo. El trabajador que fuere separado de sus funciones por
tal motivo, tendr derecho a la indemnizacin establecida en los incisos
primero o segundo del artculo 163, segn correspondiere, con el
incremento sealado en la letra b) del artculo 168.
Artculo 162 Si el contrato de trabajo termina de acuerdo con los nmeros 5 6 del
artculo 159 o si el empleador le pusiere trmino por aplicacin de una o
ms de las causales sealadas en el artculo 160, deber comunicarlo por
escrito al trabajador, personalmente o por carta certificada enviada al
domicilio sealado en el contrato, expresando la o las causales invocadas,
los hechos en que se funda y el estado en que se encuentran las
imposiciones provisionales.
Esta comunicacin se entregar o deber enviarse, dentro de los tres das
hbiles siguiente al de la separacin del trabajador. Si se tratare de la
causal sealada en el nmero 6 del artculo 159, el plazo ser de seis das
hbiles.
Cuando el empleador, invoque la causal sealada en el inciso primero del
artculo 161, el aviso deber darse al trabajador, con copia a la Inspeccin
del Trabajo respectiva, dentro del mismo plazo. Las Inspecciones del
Trabajo, tendrn un registro de las comunicaciones de terminacin de
contrato que se les enven, el que se mantendr actualizado con los avisos
recibidos en los ltimos treinta das hbiles.
Cuando el empleador, invoque la causal sealada en el inciso primero del
artculo 161, el aviso deber darse al trabajador, con copia a la Inspeccin
del Trabajo respectiva, a lo menos con treinta das de anticipacin. Sin
embargo, no se requerir esta anticipacin cuando el empleador pagare al
trabajador una indemnizacin en dinero efectivo sustitutiva del aviso previo,
equivalente a la ltima remuneracin mensual devengada. La comunicacin
al trabajador deber, adems, indicar, precisamente, el monto total a pagar
de conformidad con lo dispuesto en el artculo siguiente .

201

Los errores en que se incurra con ocasin de estas comunicaciones o su

omisin, no invalidarn la terminacin del contrato, sin perjuicio de las
sanciones administrativas que estable el artculo 447 de este Cdigo.
Artculo 163 Si el contrato hubiere estado vigente un ao o ms y el empleador en
conformidad al Artculo 161, deber pagar al trabajador, al momento de la
terminacin, la indemnizacin por aos de servicio que las partes hayan
convenido individual o colectivamente, siempre que sta fuere de un monto
superior a la establecida en el inciso siguiente.A falta de esta estipulacin, entendindose adems por tal la que no
cumpla con el requisito sealado en el inciso precedente, el empleador
deber pagar al trabajador una indemnizacin equivalente a treinta das de
la ltima mensual devengada por cada ao de servicio y fraccin superior a
seis meses, prestados continuamente a dicho empleador. Esta
indemnizacin tendr un lmite mximo de trescientos treinta das de
remuneracin.
La indemnizacin a que se refiere este artculo ser compatible con la
sustitutiva del aviso previo que corresponde al trabajador, segn lo
establecido en el inciso segundo del artculo 161 y el inciso cuarto del
artculo 162 de este Cdigo.
Lo dispuesto en los incisos anteriores no se aplicar en el caso de
terminacin del contrato de los trabajadores de casa particular, respecto de
los cuales regirn las siguientes normas :
a)

b)

Tendrn derecho, cualquiera que sea la causa que origine la

terminacin del contrato, a una indemnizacin a todo evento que se
financiar con un aporte del empleador, equivalente al 4,11 % de la
remuneracin mensual imponible, la que se regir , en cuanto
corresponda, por las disposiciones de los artculos 165 y 166 de
este Cdigo, y
La obligacin de efectuar el aporte tendr una duracin de once
aos en relacin con cada trabajador, plazo que se contar desde el
1 de enero de 1991, o desde la fecha de inicio de la relacin
laboral, si sta fuere posterior. El monto de la indemnizacin
quedar determinado por los aportes correspondientes al perodo
respectivo, ms la rentabilidad que se haya obtenido de ellos.

Artculo 174 En el caso de los trabajadores sujetos a fuero laboral, el empleador no

podr poner trmino al contrato sino con la autorizacin previa del juez
competente, quien podr concederla en los casos de las causales
sealadas en los nmeros 4 y 5 del artculo 159 y en los del artculo 160.
El juez como medida prejudicial y en cualquier estado del juicio, podr decretar, en forma
excepcional y fundadamente, la separacin provisional del trabajador de sus labores, con
o sin derecho a remuneracin. Si el tribunal no diere autorizacin para poner trmino al
contrato de trabajo, ordenar la inmediata reincorporacin del que hubiere sido
suspendido de sus funciones. Asimismo, dispondr el pago integro de las remuneraciones
y beneficios, debidamente reajustados y con el inters sealado en el artculo precedente,
202

correspondiente al perodo de suspensin, si la separacin se hubiere decretado sin

derecho a remuneracin. El perodo de separacin se entender efectivamente trabajado
para todos los efectos legales y contractuales.
Artculo 177 El finiquito, la renuncia y el mutuo acuerdo debern constar por escrito. El
Instrumento respectivo que no fuere firmado por el interesado y por el
Presidente del sindicato o el delegado del personal o sindical respectivo,
o que no fuere ratificado por el trabajador ante el Inspector del Trabajo,
no podr ser invocado por el empleador.
Para estos efectos, podrn actuar tambin como ministros de fe, un notario pblico de la
localidad, el oficial del registro civil de la respectiva comuna o seccin de comuna o el
secretario municipal correspondiente.
No tendrn lugar a lo dispuesto en el inciso primero en el caso de contratos de duracin
no superior a treinta das salvo que se prorrogaren por ms de 30 das o que, vencido
este plazo mximo, el trabajador continuare prestando servicios al empleador con
conocimiento de ste.
El finiquito ratificado por el trabajador ante el inspector del trabajo o ante alguno de los
funcionarios a que se refiere el inciso segundo, as como sus copias autorizadas, tendr
mrito ejecutivo respecto de las obligaciones pendientes que se hubieren consignado en
l.
TITULO FINAL
DE LA FISCALIZACIN, DE LAS SANCIONES Y DE LA PRESCRIPCIN
DE LA PRESCRIPCIN
Artculo 480 Los derechos regidos por este Cdigo prescribirn en el plazo de DOS
AOS, contados de la fecha en que se hicieron exigibles.
En todo caso, las acciones provenientes de los actos y contratos a que se
refiere este Cdigo prescribirn en SEIS MESES contados desde la
terminacin de los servicios.
El derecho al cobro de horas EXTRAORDINARIAS, prescribirn en SEIS
MESES contados desde la fecha en que debieron ser pagadas.
Los plazos de prescripcin establecidos en este Cdigo no se suspendern,
y se interrumpirn en conformidad a las normas de los artculos 2523 y
2524 del Cdigo Civil.
Con todo, la interposicin de un reclamo administrativo debidamente
notificado ante la Inspeccin del Trabajo respectiva, dentro de los plazos
indicados en los incisos primero, segundo y tercero, suspender tambin la
prescripcin, cuando la pretensin manifestada en dicho reclamo sea igual
a la que se deduzca en la accin judicial correspondiente, emane de los
mismos casos, el plazo de prescripcin seguir corriendo concluido que sea
el trmite ante dicha inspeccin y en ningn caso podr exceder de un ao
contado desde el trmino de los servicios.
203

FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO
INSTITUCION FINANCIERA
Es la institucin donde, como profesionales del corretaje de propiedades y asesoras
inmobiliarias, nos acercamos para coordinar con uno de sus ejecutivos de cuentas, la
tramitacin de crditos para nuestros clientes.
CONTACTOS INICIALES
En el acercamiento hacia el Ejecutivo del Banco, debemos lograr en primer trmino una
verdadera comunicacin y lograr una relacin efectiva en lo concreto y no con evasivas.
Una buena relacin de amistad es brindarle una informacin completa, fidedigna y real del
postulante al crdito.
EJECUTIVO DE CUENTAS
Siempre debemos identificarnos como registrados en una organizacin gremial que avala
nuestra experiencia y comportamiento tanto tico como profesional.
ACCESO AL AREA INMOBILIARIA
En el primer acercamiento a la institucin y al ejecutivo(a), deberemos evaluar la afinidad
personal que hemos logrado.
Solicitaremos una carpeta con los antecedentes que necesitamos presentarle, y esta
presentacin deberemos mantenerla siempre
hacia su persona, evitando dejarle
mensajes con terceras personas de la institucin financiera. Todo lo actuado debe ser
mediante documentos con la respectiva recepcin conforme.
Tenemos que ser lo ms transparentes posibles en la presentacin del negocio y evitar no
ser atendidos con la preferencia que necesitamos.
INTRODUCCION
En 1980 se crean las Administradoras de Fondos de Pensiones y junto con el desarrollo
de dicha industria comienzan a aparecer en Chile instrumentos de inversin de largo
plazo a un costo de capital apropiado.
A este hito en la evolucin financiera nacional se suman otras causas, tales como:
a)
La inflacin tiende a estabilizarse.
b)
El PGB se consolida en tasas altas despus de la crisis de 1982.
c)
La Unidad de Fomento se consolida como unidad de reajustabilidad.
d)
Las Administradoras de Fondos de Pensiones comienzan a inyectar una
considerable y creciente cantidad de recursos frescos al sistema financiero.
e)
Debido a las necesidades de los inversionistas institucionales comienzan a
aparecer nuevas necesidades de inversin, tanto por tipo de renta como por plazo
de maduracin de las mismas.

204

El efecto de este nuevo escenario sobre el mercado hipotecario es que aparecen letras de
crdito hipotecario a tasas menores y con plazos de hasta veinte aos, lo que comienza a
maximizar el potencial de desarrollo del mercado inmobiliario.
El pionero en el desarrollo de las letras hipotecarias fue el Banco del Estado ya que en un
principio las Administradoras de Fondos de Pensiones se atrevan a invertir slo en
instrumentos con respaldo estatal. Entonces, las grandes cantidades de dinero que
acumulaban las Administradoras de Fondos de Pensiones se canalizaron a las viviendas
con subsidio, a travs de las Letras Hipotecarias.
Con el correr del tiempo, los fondos acumulados por las Administradoras de Fondos de
Pensiones fueron creciendo y las letras del Banco del Estado se hicieron insuficientes.
Por otro lado el mercado bancario fue fortalecindose y hacindose, por lo tanto, menos
riesgoso.
En este escenario la Superintendencia de Administradora de Fondos de Pensiones
autoriz a stas a invertir en letras bancarias con determinados mrgenes, tanto por letras
como por bancos. Esto di un nuevo impulso al mercado hipotecario pero an en forma
cauta. Por ejemplo, los bancos privados daban a un plazo no mayor a doce aos y slo el
Banco del Estado otorgaba crditos a veinte aos y muy pocos en nmeros.
Pero, ya los primeros afiliados a las Administradoras de Fondos de Pensiones empezaron
a jubilar con rentas vitalicias en las Compaas de Seguros de Vida. Estas instituciones, al
otorgar una renta vitalicia, se comprometen a pagar una pensin hasta el da que muere
el jubilado. Si pensamos en que la edad promedio al jubilar es entre los 55 y 60 aos (a
pesar de que la edad legal es los 60 aos para la mujer y los 65 para el hombre, existen
muchas personas que jubilan anticipadamente) y que la edad promedio de muerte es
entre los 70 y 75 aos, estas compaas estn comprometidas a pagar pensiones por
ms de 20 aos y deben pensar en invertir a esos plazos.
Al empezar a jubilar la gente afiliada a las Administradoras de Fondos de Pensiones, las
Compaas de Seguros de Vida comenzaron a acumular fondos. Estos fondos deban ser
recolocados en promedio a 20 aos plazo, y por lo tanto, empezaron a comprar letras a
20 aos.
Pero nuevamente la capacidad de los bancos se hizo pequea para canalizar estos
dineros. Por otro lado se encontraban reacios a financiar a personas con menores
patrimonios y a plazos tan largos.
PRESENTE Y FUTURO
Es as como en 1988, fueron autorizados los Mutuos Hipotecarios Endosables como una
alternativa ms de financiamiento para la vivienda y de instrumentos de inversin para las
Compaas de Seguros de Vida.
De los US$ 7.700 millones que conforman la cartera de las Compaas de Seguros de
Vida, un 6% equivalente a US$ 402 millones, est invertido en Mutuos Hipotecarios y un
19%, equivalente a US$ 1.272 millones, en letras hipotecarias.
Otros aspectos relevantes, con potencial para influir en el mercado hipotecario nacional,
son:

205

a)

En 1989 se public la Ley 18.815 que crea las Administradoras de Fondos de

Inversin. En 1991 comienzan a operar los primeros Fondos de Inversin
Inmobiliaria, a travs de los cuales las Administradoras de Fondos de Pensin
pueden invertir en Mutuos Hipotecarios.

b)

En 1993 se public la Ley 19.281 que crea el Leasing Habitacional, lo que lleva
aparejado la creacin de las Administradoras de Fondos para la Vivienda y la
aparicin en el mercado financiero nacional de la securitizacin de crditos.

Los instrumentos existentes, los actualmente en tramitacin y los que an estn en

discusin conforman un todo armnico que permitir por fin afirmar que el mercado
inmobiliario nacional ha alcanzado su pleno desarrollo.
FORMAS DE ACCEDER A UN INMUEBLE
I.-

COMPRA AL CONTADO:

a)
b)

Valores se cancelan en Notara a la suscripcin de escritura de compraventa.

Documentos (vlidos a presentacin) quedan en notara con instrucciones hasta
verificarse inscripcin libre de gravmenes, hipotecas y anotaciones, salvo las
obligadas (servidumbres, Reglamento de Copropiedad, etc.)
Documentos que se dejan pueden ser vales a la vista o depsitos a plazos (en
ambos casos endosables).
Se retiran al cumplirse las instrucciones. Notario deja constancia de ello en el libro
respectivo.

c)
d)

II.-

CREDITO HIPOTECARIO:
A.- LETRAS HIPOTECARIAS:

Es un prstamo otorgado con garanta hipotecaria cuya fuente del financiamiento son
documentos llamados letras hipotecarias que son instrumentos mercantiles de inversin,
cuyo nico fin es otorgar un prstamo hipotecario; son emitidas al portador por
instituciones financieras y adquiridas por inversionistas a travs de las Bolsas de
Comercio.
La tasa de inters de la letra hipotecaria corresponde a la rentabilidad que percibir el
inversionista en caso de adquirirla a su valor nominal (valor par).
La tasa de inters del prstamo es aquella a la cual queda afecto el crdito hipotecario y
est formada por la tasa de la letra ms la comisin bancaria.
Al producirse la venta de las letras hipotecarias en los mercados secundarios, los
inversionistas las pueden adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. En caso de
existir diferencias stas sern de cargo o beneficio del peticionario del crdito.
Condiciones de los Crditos Hipotecarios:
1. -

Cada institucin financiera puede operar libremente en cuanto al tipo de deudor,

monto mnimo, y segmento del mercado a cubrir.

206

2. -

Los plazos para operar se desplazan entre 5-8-12-15 y 20 aos con la siguiente
distribucin:
Viviendas Nuevas
: Hasta 20 aos
Viviendas Usadas
: Hasta 15 aos
Oficinas y Locales Comerciales
: Hasta 8 aos

3. -

El monto del crdito debe ser expresado en UF o IVP.

4. -

Debe existir una hipoteca inscrita a nombre del banco.

5. -

Seguros involucrados: de cargo del deudor - eleccin banco

Siniestros (incendio, terremoto, acto terrorista, etc.)
Desgravamen (hasta 60 65 aos promedio)

6. -

Tasa de inters de largo plazo conformada por tasa de la letra y comisin del
banco. (6 a 6,5 + 2,5 a 3%)

7. -

Deudor debe costear 25% del valor de la compra.

8. -

El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta lquida

demostrable. (Puede incluirse a cnyuge o grupo familiar en cuyo caso todos se
hacen codeudores solidarios)

Este incluye amortizaciones, intereses y comisin.

Se deben pagar dentro de los primeros 10 das de cada mes.
El primer dividendo se paga al mes subsiguiente al de la firma de la Escritura.

9. -

Provisin de fondos para gastos:

Tasacin.
Estudio de Ttulos y redaccin Escritura.
Notara.
Impuesto de timbres y estampillas 1,2% (0,6 si es DFL2 nueva o usada).
Inscripcin CBR.

10. -

Destino del prstamo: Adquisicin de cualquier bien raz nuevo o usado.

11. -

Condiciones y caractersticas del prstamo:

Cada institucin financiera fija sus condiciones como por ejemplo montos mnimos
del prstamo, valor mnimo de la propiedad, comunas donde se encuentran las
propiedades, etc.

12. -

Monto del Prstamo: Este no puede exceder del:

75% del valor de la propiedad para Viviendas Nuevas.
70% del valor de la propiedad para Viviendas Usadas.
60% del valor de la propiedad para Locales Comerciales y Oficinas.
Tomando el valor de la propiedad, como el menor valor entre el precio de venta y
el valor de tasacin de la misma.

13. -

Tasa de inters:
207

La tasa de inters del prstamo est compuesta por el inters de las letras de
crdito que se utilicen y por la comisin cobrada por la Institucin Financiera,
conceptos que estn sujetos a las condiciones del mercado.
14. -

Liquidacin de los Fondos:

El o los interesados debern asumir el riesgo asociado a la liquidacin de las letras
en el mercado secundario.

15. -

Documentacin del prstamo:

Los crditos con letras se otorgan por escritura pblica, en la que se da cuenta de
la compraventa, mutuo o hipoteca.

16. -

Entrega del importe de los prstamos:

El producto de la liquidacin de las letras es del vendedor de la propiedad en las
operaciones en que hay compraventa, en caso contrario, tal producto ser del
solicitante.

17. -

Amortizaciones extraordinarias:
Usted puede rembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital
adeudado. Este pago anticipado lo puede realizar en dinero, o en letras de crdito
emitidas por la Institucin Financiera, de la misma serie y del mismo ao.
Esta amortizacin extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente, en relacin al
monto pre-pagado.

18. -

Tasacin del inmueble:

La tasacin del inmueble que se ofrece en garanta ser hecha por el tasador
designado por la Institucin Financiera y su costo ser de cargo del cliente.

19. -

Gastos relativos a operaciones de Prstamos Hipotecarios con Letras: (Estimado)

Tasacin del inmueble hipotecado
: 2 UF
Estudio de ttulos y redaccin de escritura
: 6 UF
Gastos Notariales
: 4 UF
Impuesto Timbre y Estampillas (porcentaje sobre el prstamo)
Vivienda: 1,2% (0,6% si es DFL 2, nueva primera transparencia)
Fines generales
: 1,2%
Inscripcin CBR (sobre el valor de la propiedad) : 1,0%

Etapas de un Crdito Hipotecario con Letras:

1. -

Pre-evaluacin en 24 horas:
En 24 horas, la Institucin Financiera le comunicar telefnicamente en primera
instancia, si existe a la posibilidad de financiar su crdito hipotecario.

2. -

Solicitud:
El paso siguiente, ser que usted presente a la Institucin Financiera los
formularios de solicitud completos, conjuntamente con sus antecedentes
personales. (liquidaciones de sueldo, declaraciones de impuesto, etc.)

208

La Institucin Financiera aprovechar la oportunidad para aprovisionar los fondos

necesarios para la tasacin de la propiedad (2 UF).
Si el crdito es para Construccin Individual de Viviendas, deber presentar
adems el Proyecto de Construccin.
3. -

Tasacin Propiedad y Evaluacin Crdito:

En una semana, se efectuar la tasacin de la propiedad y se evaluar la Solicitud
de Crdito.

4. -

Recepcin Antecedentes Legales y Provisin de Gastos:

Usted deber presentar a la Institucin Financiera los antecedentes tcnicos y
legales del bien raz.

5. -

Estudio de Ttulos y Redaccin de la Escritura:

Los abogados de la Institucin Financiera realizarn el estudio de ttulos,
redactarn la Escritura y la enviarn a la Notara.

6. -

Firmas en Notara:
La Institucin Financiera, la persona que efecte la compra y el vendedor de la
propiedad concurrirn a la Notara a firmar la Escritura.

7. -

Inscripcin en el Conservador de Bienes Races:

La Institucin Financiera presentar e ingresar la Escritura al Conservador de
Bienes Races (C.B.R.) para el registro de la transferencia de dominio
(compraventa), hipotecas y prohibiciones.
La Institucin Financiera informar la fecha de ingreso de la Escritura al
Conservador de Bienes Races, fecha a partir de la cual se deber esperar
aproximadamente un mes, que es plazo que demora el Conservador de Bienes
Races en concluir la inscripcin.

8. -

Emisin y Venta de Letras Hipotecarias:

Una vez que la Escritura es devuelta por el Conservador de Bienes Races, se
redacta el Informe Final y se emiten las Letras Hipotecarias.
Emitidas las Letras Hipotecarias se procede a transarlas en el mercado secundario
(Bolsa de Comercio), a objeto de obtener los recursos necesarios. (Cancelar al
vendedor).

9. -

Entrega de Fondos:
Vendidas las Letras Hipotecarias, la Institucin Financiera cancelar al vendedor
de la propiedad.
Si el crdito fue para la Construccin Individual de Viviendas, el producto de la
venta de las letras hipotecarias, tendr como destino cancelar los crditos
otorgados para financiar la construccin.

Antecedentes requeridos para solicitar un Crdito Hipotecario:

A.-

ANTECEDENTES DE LAS PERSONAS:

a)

Antecedentes Personales Solicitante y Aval (si lo hay):

209

Solicitud de Crdito (Institucin Financiera)

Certificado de Nacimiento (Oficina Registro Civil)
Declaracin Personal de Salud (formulario de Institucin Financiera)
Autorizacin Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (formulario de
Institucin Financiera)
Fotocopia Cdula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cnyuge, Vendedor-Cnyuge
y Aval si lo hay)
Acreditar Estado Civil actual (Comprador, Vendedor y Aval si lo hay)

Casado en Rgimen de Sociedad Conyugal:

Certificado de Matrimonio de recin emisin - actualizado (Oficina Registro Civil).

En ese caso debe comparecer la mujer autorizando los gravmenes o la codeudora.
Se requieren dos fotocopias de la Cdula de Identidad de la mujer.
En caso de mujeres casadas que actan por el Artculo 150 del Cdigo Civil, la
actividad que genere rentas debe ser separada del marido, y no pueden ser rentas
del capital o del patrimonio (renta de arrendamiento, de capitales mobiliarios, etc.) y
debe ser acreditada con al menos dos documentos (Por ejemplo: liquidacin de
sueldo, certificado de antigedad, AFP).

Casado con Separacin de Bienes:

Certificado de Matrimonio con la constancia de la separacin de bienes (Oficina
Registro Civil).

Solteros:
En la Escritura de compraventa se requerir hacer declaracin de soltera.

Anulados:
Certificado de Matrimonio con constancia de la declaracin de nulidad de matrimonio
(Oficina Registro Civil).
En la escritura de compraventa se requerir hacer declaracin de soltera.

Viudos:
En la escritura de compraventa se requerir hacer declaracin de viudez.

Casos especiales:
Segundas nupcias, matrimonios en el extranjero, etc.: Consultar en Institucin
Financiera.

b)
Antecedentes Comerciales Solicitante y Aval:
Estado Situacin (formulario Institucin Financiera)
Acreditar renta lquida mensual y antigedad en el empleo.
Si es Empleado o Pensionado:
Certificado emitido por el empleador en que indique el total de haberes de carcter
permanente y antigedad en la empresa (formulario Institucin Financiera)
Tres ltimas liquidaciones de sueldo si posee renta (solicitante)
Renta Variable: seis ltimas liquidaciones de sueldo (solicitante)
Renta Fija: tres ltimas liquidaciones de sueldo (solicitante)

210

Si es Empresario, Comerciante o Industrial:

Certificado otorgado por el contador, mediante el cual acredite sus ingresos lquidos
promedios de los ltimos seis meses (contador de la empresa).
Dos ltimos balances firmados por contador y representante legal (contador de la
empresa).
Declaracin Impuesto Anual a la Renta de los ltimos tres aos (contador de empresa)
Seis ltimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (contador de la empresa)
Copia Escritura de la sociedad (contador de la empresa)

Si es Profesional Independiente:

Declaracin Impuesto a la Renta de los ltimos tres aos (solicitante o contador)

Promedio tres ltimos meses de Boletas de Honorarios / fotocopias de las boletas
(solicitante o contador)
Seis ltimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (solicitante o contador)

Si es Rentista:

Contrato vigente de arriendo (solicitante)

Fotocopia tres ltimos recibos de arriendo de la(s) propiedad(es) que le genera(n)
renta (solicitante).
Certificado de dominio vigente y de gravmenes y prohibiciones de la(s) propiedad(es)
que le genera(n) renta (Conservador de Bienes Races).
Declaracin de Impuesto a la Renta de los ltimos tres aos (solicitante)

Si es Agricultor:

B.

C.-

Certificado de dominio vigente y de gravmenes y prohibiciones de la propiedad que le

genera renta (Conservador de Bienes Races).
Contratos de arrendamiento, medianera y otros ttulos en virtud del cual explota el o
los predios (solicitante).
Relacin que indique la superficie total de los predios que explota, sealando si son
propios o arrendados (solicitante).
Declaracin de Impuesto a la Renta de los ltimos tres aos (solicitante).
Recibo de Contribuciones al da (solicitante).
ACREDITAR ESTADO DE SITUACION:
Fotocopia de certificados de ttulos de acciones, bonos, depsitos a plazo y otros
activos declarados (solicitante).
Fotocopia de los ltimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales u otros
acreedores (solicitante).
Fotocopia de escritura(s) de compraventa y ltimo(s) recibo(s) de contribuciones de
bienes races (solicitante).
Ultima(s) colilla(s) de pago dividendo(s) si hay crdito hipotecario (solicitante).
Fotocopia de certificado(s) de inscripcin en el Registro de Vehculos Motorizados /
padrn (solicitante).
OTROS ANTECEDENTES:
211

Contratacin de Seguro Terremoto (formulario Instituciones Financieras).

Si el propietario natural y acta representado: debe acompaar el poder, con vigencia
(solicitante).
Si el propietario es persona natural casada: debe acompaar copia del certificado de
matrimonio, con indicacin de las subinscripciones al da (Oficina Registro Civil).
Si el propietario es un menor: debe acompaarse la autorizacin judicial (cualquier
Notara).
Si el propietario es una persona jurdica: deber acompaar los antecedentes legales
correspondientes (solicitante).

D.-

ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD

a)

Antecedentes Legales Bsicos:

b)

Ttulos de la propiedad de los diez ltimos aos, los que corresponden las
escrituras pblicas y las correspondientes inscripciones de dominio a nombre de
los anteriores propietarios (vendedor).
Certificado de dominio vigente del actual dueo de la propiedad. (Conservador de
Bienes Races)
Certificado de gravmenes y prohibicin de treinta aos a la fecha, emitido
recientemente / 30 das (Conservador de Bienes Races).
Recibo de pago de la ltima cuota de contribuciones (vendedor).
Certificado emitido por la Tesorera General de la Repblica, que acredite que la
propiedad no registra deudas de contribuciones (Tesorera).
Promesa de Compraventa y/o Carta Oferta de Venta (formulario Institucin
Financiera)
Certificado de No expropiacin por el SERVIU (SERVIU)
Certificado de No expropiacin emitido por la Municipalidad (Municipalidad en que
se ubica el bien raz).
Tratndose de vendedores que sean Personas Jurdicas o bien que hayan
intervenido en alguna transferencia, se debe acompaar:
Escritura de Constitucin de la Sociedad.
Copia de inscripcin en el Registro de Comercio otorgada a la fecha.
Acreditar su publicacin en el Diario Oficial.
Copia de todas las modificaciones que hayan sufrido desde su constitucin hasta
la fecha en que compra o vende la propiedad.
Antecedentes Tcnicos:

b.1) Para Casas y Departamentos Nuevos, cuando se trate de primera transferencia:

1. Permiso de edificacin (reducido a escritura pblica si est acogido a DFL2
(Municipalidad).
2. Certificado de Recepcin Final (Municipalidad).
3. Copia de resolucin que autoriza la venta por piso o departamentos (Ley N 6.071) y
copia de los respectivos planos con constancia de su archivo, en caso de
departamento (Municipalidad o vendedor).

212

4. Reglamento de copropiedad del edificio, con certificacin de encontrarse inscrito en el

Conservador de Bienes Races, en caso de departamento (vendedor o Archivo
Judicial)
5. Copia del Contrato General de Construccin, si lo hay (vendedor).
6. Certificado de nmero, si es casa (Municipalidad).
7. Si se trata de casas construidas en loteos nuevos debe acompaarse copia del plano
respectivo aprobado por la Direccin de Obras e inscrito en el CBR y Certificado de
Urbanizacin (vendedor).
b.2) Para Casas y Departamentos Usados:
1. Ttulo de los ltimos diez aos: que corresponden las escrituras de transferencia de la
propiedad y/o su transmisin por causa de muerte, de los diez ltimos aos y copia de
las inscripciones habidas en ese lapso (vendedor).
2. Copia de la ltima inscripcin de dominio: en el registro de propiedad del respectivo
Conservador de Bienes Races, con certificado de vigencia al da (vendedor).
3. Si la propiedad en los ltimos diez ha sido objeto de transferencias en que el precio ha
sido pagado a plazo, deber acompaarse la o las escrituras de cancelacin y
alzamiento en los casos que exista hipoteca (vendedor).
4. Certificado de gravmenes y prohibiciones y litigios de los ltimos treinta aos a la
fecha (vendedor).
5. Ultimo recibo de contribuciones y certificado de Tesorera que acredite que el
inmueble se encuentra al da en el pago de contribuciones o de exencin, en su caso
(vendedor).
6. Permiso municipal de edificacin reducido a escritura pblica, slo si est acogido a
DFL 2 (vendedor).
7. Certificado que acredite que el inmueble no est afecto a expropiacin y/o
remodelacin de la Municipalidad y SERVIU respectivo (vendedor).
8. Recibo de pago de gastos comunes del ltimo mes (vendedor).
9. Certificado de ley de venta por pisos (vendedor).
10. Plano de planta con la constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Races
respectivo (vendedor).
Nota: Slo en el caso de Departamentos, se requiere lo indicado en los tres ltimos
tems.
B.- CREDITO CON MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE:
El M.H.E. es un contrato de crdito en el cual el deudor se compromete a pagar a travs
del tiempo, determinadas sumas de dinero al acreedor (dividendos que incluyen
amortizacin e intereses), para cancelar el valor de la propiedad.
Slo pueden destinarse a la compra de viviendas.
Una de las principales caractersticas es que el instrumento de refinanciamiento del
crdito es la propia escritura de mutuo, la que se puede transferir a inversionistas
mediante el simple endoso de la misma. De esta forma el inversionista se hace dueo de
los derechos del acreedor.
En esta modalidad no existe venta de letras de crdito por lo tanto se conoce el valor
exacto del prstamo.
213

La tasa de inters es mayor pero el banco no cobra comisin.

El mutuo a otorgarse mediante escritura pblica endosable hace casi imposible su
rescate, por ello, cualquier pre-pago implica un costo adicional para el deudor.
Caractersticas del Mutuo Hipotecario Endosable (M.H.E.):
1. -

Antecedentes Generales:
Destino del Prstamo:
Adquisicin de Viviendas (Nuevas o Usadas)
Expresin Monetaria:
Unidades de Fomento
Plazos:
Los crditos se otorgarn en todos los plazos, en aos completos, comprendidos
entre 12 y 30 aos (ambos plazos inclusive).
Garantas:
Primera hipoteca especfica a favor de la Institucin Financiera sobre la propiedad
objeto del crdito, la que debe estar exenta de gravmenes, prohibiciones,
embargos y litigios pendientes.

2. -

Condiciones y caractersticas del prstamo:

Monto del Prstamo:
El monto del prstamo no puede exceder el 80% del valor de la propiedad, siendo
este ltimo el menor valor entre el precio de venta y el valor de tasacin de la
misma.
Tasa de inters:
La tasa de inters del crdito, ser pactada en cada oportunidad y estar de
acuerdo a las condiciones vigentes de mercado.
Liquidacin de fondos:
Los fondos a recibir por el o los interesados y corresponden al monto del crdito.
Documentacin del prstamo:
Los crditos se otorgan por escritura pblica, en la que se da cuenta de la
compraventa, mutuo e hipoteca.
Entrega del importe de los prstamos:
El importe del crdito ser entregado directamente al vendedor de la propiedad,
una vez inscritas las hipotecas respectivas en el correspondiente Conservador de
Bienes Races.
214

Forma de pago:
Cuotas mensuales (dividendos en Unidades de Fomento que incluyen
amortizaciones e intereses).
Los dividendos son vencidos y se deben pagar dentro de los 10 primeros das de
cada mes.
El primer dividendo se paga al mes subsiguiente de la firma de la escritura.
Amortizaciones extraordinarias:
Usted puede rembolsar anticipadamente todo al menos el 10% del capital
adeudado. Esta amortizacin extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente en
relacin al monto pre-pagado.
Tasacin del inmueble:
La tasacin del inmueble que se ofrece en garanta ser hecha por el tasador
designado por la Institucin Financiera.
Seguros contratados:
El solicitante del crdito autoriza a la Institucin Financiera para la contratacin de
seguros de desgravamen y de incendio y otros riesgos, por tanto el perodo de
vigencia de la deuda; el beneficiario de estos seguros es la propia Institucin
Financiera.
Las primas de los seguros se incluyen en los dividendos mensuales.

Etapas de un Crdito Hipotecario con Mutuo Endosable:

1. -

Pre-evaluacin en 24 horas.
En 24 horas, la Institucin Financiera le comunicar telefnicamente en primera
instancia, si existe la posibilidad de financiar su crdito hipotecario.

2. -

Solicitud.
El paso siguiente, ser que usted presente a la Institucin Financiera los
formularios de solicitud completos, conjuntamente con sus antecedentes
personales. (Liquidaciones de sueldo, declaraciones de impuesto, etc.)
La Institucin Financiera aprovechar la oportunidad para provisionar los fondos
necesarios para la tasacin de la propiedad (2 UF).
Si el crdito es para Construccin Individual de Viviendas, deber presentar
adems el Proyecto de Construccin.

3. -

Tasacin Propiedad y Evaluacin Crdito.

En una semana, se efectuar la tasacin de la propiedad y se evaluar la Solicitud
de Crdito.
215

4. -

Recepcin Antecedentes Legales y Provisin de Gastos.

5. -

Usted deber presentar a la Institucin Financiera los antecedentes tcnicos y

legales del bien raz.
Estudio de Ttulos y Redaccin de la Escritura.
Los abogados de la Institucin Financiera realizarn el estudio de ttulos,
redactarn la Escritura y la enviarn a la Notara.

6. -

Firmas en Notara.
La Institucin Financiera, la persona que efecte la compra y el vendedor de la
propiedad concurrirn a la Notara a firmar la Escritura.

7. -

Inscripcin en el Conservador de Bienes Races.

La Institucin Financiera presentar e ingresar la Escritura al Conservador de
Bienes Races (C.B.R.) para el registro de la transferencia de dominio
(compraventa), hipotecas y prohibiciones.
La Institucin Financiera informar la fecha de ingreso de la Escritura al
Conservador de Bienes Races, fecha a partir de la cual se deber esperar
aproximadamente un mes, que es el plazo que demora el Conservador de Bienes
Races en concluir la inscripcin.

8. -

Entrega de Fondos.
Una vez que la Escritura es devuelta por el Conservador de Bienes Races, se
redacta el Informe Legal Final y se procede por parte de la Institucin Financiera a
la liquidacin del Mutuo y a la entrega de los Fondos.
PRINCIPALES CARACTERISTICAS O DIFERENCIAS ENTRE
MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE Y CREDITO HIPOTECARIO CON LETRAS

MUTUO HIPOTECARIO
1. - Permite financiar solamente viviendas.

LETRA HIPOTECARIA
1. - Permite financiar todo tipo de bien raz.

2. - Lo pueden tomar slo personas naturales. 2. - Sirve para personas naturales y jurdicas.
3. - Monto que recibe deudor es conocido.

3. - Monto que recibe deudor variable (Bolsa).

4. - Prstamo no puede exceder el 80% del

valor del inmueble

4. - Prstamo no puede exceder el 75% del valor

del inmueble.

5. - Plazos pueden alcanzar hasta 30 aos.

5. - Plazos normalmente a 5 - 8 - 12 - 15 y 20 aos.

6. - Pre-pago libremente establecidos.

6. - Se pre-pagan a valor par ms un perodo de

intereses (3 meses) y al corte de letras.

7. - No permite novaciones.

7. - Permite novaciones segn calificacin.

8. - No permite reemplazo de garanta hipotec. 8. Permite reemplazo de garanta hipotecaria.

216

PRINCIPALES CARACTERISTICAS Y DIFERENCIAS

(Desde el punto de vista del Inversionista)
1. - Tasa para el inversionista es mayor.
Asume el riesgo del crdito.

1. - Tasa para el inversionista es menor.

2. - Garanta hipotecaria asociada a un mutuo. 2. - Garanta asociada primero a la institucin

financiera que las emite y en forma adicional por
el respaldo directo de la cartera de crdito
hipotecarios de dicho emisor.
3. - El plazo es ms largo (30 aos).

3. - Plazos hasta 20 aos.

4. - Liquidez: No son de fcil transaccin en

mercado secundario por heterogeneidad

4. - Alta liquidez en el mercado secundario por su

estandarizacin.

5. - Riesgo instrumento se basa en solvencia

5. - Riesgo instrumento es difcil de evaluar por

estar en funcin del riesgo de la cartera por su
diversidad y por evolucionar en el tiempo la calidad
de la misma.

del deudor y calidad de la garanta hipotecaria

6. - Grado de desarrollo: poco conocido.

III.-

6. - Instrumento conocido y maduro.

SUBSIDIO HABITACIONAL:

Para los sectores de ingresos medios y bajos el Estado apoyar el acceso a la vivienda
mediante el subsidio habitacional.
El valor del subsidio complementar el aporte mensual pactado y los ahorros voluntarios
adicionales y su valor actual neto (VAN) ser similar al del sistema de subsidio unificado.
Se pagar fraccionado en cuotas peridicas y sucesivas que se enterarn en la cuenta
individual del beneficiario.
Quienes pueden postular al subsidio:
Toda persona natural mayor de edad, que sea titular de una cuenta de ahorro para
leasing y est inscrita en el registro que para estos efectos llevarn los SERVIU del pas.
Quienes no pueden inscribirse en el registro:

Aquellas personas que sean propietarias de una vivienda.

Las personas que hayan sido beneficiadas con subsidio del Estado.
Las que posean ms de un contrato de leasing habitacional.
Aquellas que tengan un certificado de subsidio vigente.
Aquellas que integren una nmina de subsidio PET.
Aquellas que su cnyuge est inscrita en un programa de subsidio.

a) Viviendas Progresivas.
b) Viviendas Bsicas.

217

c) Subsidio Rural.
d) Programa Espacial para Trabajadores.
e) Sistema General Unificado.

IV.-

LEASING INMOBILIARIO:

a)

Permite ser usada en cualquier propiedad excepto viviendas.

b)

Consiste en transferir una propiedad en el tiempo, donde el pago de cada renta

constituye una amortizacin del precio de compraventa definido, incluido los gastos
y los intereses correspondientes, pero la transferencia material de la propiedad
slo se realiza al pagar la cuota opcin que corresponde a una cuota adicional
despus de la ltima.

c)

Dadas las caractersticas especiales de este sistema, se debe recurrir a empresas

especializadas, las cuales compran la propiedad al vendedor al contado y luego
generan un contrato de arriendo con opcin de compra.

d)

Contribuciones, seguros, comisiones y desgravamen por cuenta del comprador el

que las traslada al arrendatario en el monto del financiamiento.

Ventajas del Leasing Inmobiliario:

1. -

El financiamiento incluye el 100% del valor del inmueble y los gastos operacionales
(escritura, estudio de ttulos, notara, conservador, tasacin, comisiones, etc.)

2. -

Su costo queda determinado previamente por cuanto no hay venta de letras

hipotecarias.

3. -

El monto de la renta de arrendamiento se puede negociar de acuerdo con

capacidad y oportunidad de pago de comprador.

4. -

No se altera la capacidad de endeudamiento del comprador ya que el contrato

leasing no constituye deuda financiera.

5. -

Existe ventaja tributaria relevante, pues no hay pago de impuesto al mutuo y el

pago de arriendo mensual se puede cargar ntegramente a gastos deducibles de
impuestos.

6. -

En cualquier perodo del tiempo de arrendamiento, se puede cambiar el bien

arrendado por leasing, por uno de mayor o menor valor, modificando el contrato
original las veces que sea necesario y aceptable.

7. -

En teora no se requiere entregar un pie como en el crdito hipotecario.

Desventajas:
1. 2. -

El bien raz no es propiedad del comprador, sino hasta el pago de la ltima cuota.
No se puede hipotecar ni vender.

218

3. -

Las tasas de inters son ms altas, debido al mayor riesgo involucrado para el que
financia.

4. -

El papeleo es ms engorroso que un crdito hipotecario cualquiera.

EJEMPLO COMPARATIVO ENTRE

CREDITO HIPOTECARIO Y LEASING INMOBILIARIO
Propiedad industrial de UF 10.000
POR CREDITO

POR LEASING

Pie
Crdito
Inters anual
Plazo

2.500
7.500
12%
15 aos

---------10.000
14%
15 aos

Gastos operacionales:
Tasacin
Est. ttulos y escritura
Notara
Impuesto al mutuo fines generales
Inscripcin hipoteca
Alzamiento hipoteca
Diferencia letras (3%)
Dividendo
Contribuciones anuales

3,00
6,00
4,00
1,20%
25,00
6,00
225,00
90,00
50,00

3,00
6,00
4,00
--------10,00
------------------133,00
----------

Resumen:
Primer ao
Segundo al Catorce ao
Ao 15

3.983
14.690
1.136

1.596
20.748
1.596

TOTALES

19.809

23.940

Se debe considerar que el arriendo con opcin de compra se puede cargar al pago de la
Renta contra impuestos lo que no ocurre con el crdito hipotecario.
V.-

LEASING HABITACIONAL:

El leasing habitacional es un sistema mediante el cual una persona arrienda una

propiedad con el compromiso de adquirirla para s, una vez cumplido el plazo pactado y
completado el valor de la vivienda, el cual se fij al momento de celebrar el contrato.
Puede operar indistintamente con o sin subsidio del Estado y en viviendas nuevas o
usadas.
Las instituciones autorizadas por ley para abrir y mantener cuentas de ahorro metdico
para la va leasing son:
Bancos - Sociedades Financieras y Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar
219

Caractersticas:
1. 2. -

3. -

4. -

5. 6. -

7. -

Los titulares de las cuentas slo podrn ser personas naturales.

En estas cuentas se depositarn las rentas de arrendamiento y los aportes
voluntarios. De ella se pagar mensualmente a la Sociedad Inmobiliaria
Arrendadora. El saldo y su capitalizacin servirn para enterar el precio de
compraventa prometido.
Se pueden abrir ms de una cuenta pero el interesado slo podr operar a travs
de una institucin financiera, (se puede cambiar hasta dos veces por ao) y los
valores se expresan en UF y sern fijos durante toda la vigencia del contrato.
Los titulares de las cuentas podrn efectuar aportes voluntarios. El total de los
aportes mensuales no podrn exceder el 30% de la remuneracin mensual. Los
trabajadores dependientes podrn tener descuentos por planillas.
Los fondos acumulados en las cuentas son inembargables y exentos de cualquier
medida precautoria.
Los depsitos formarn un fondo para la vivienda independiente y separado del
patrimonio de la institucin financiera y debern ser invertidos en la misma forma y
condiciones de los Fondos de Pensiones. (Supervisin de la Superintendencia de
Valores y Seguros).
El contrato de ahorro metdico se celebra entre el interesado, la institucin
financiera elegida por ste y la sociedad inmobiliaria y en l se especifica el monto
de los aportes en UF, las comisiones que cobrar el administrador de la cuenta y la
AFV que administrar los fondos...

Ventajas del Leasing Habitacional:

1. -

2. 3. 4. 5. 6. -

Abre un canal ms flexible para acceder a la vivienda propia por cuanto permite
acceder hoy a personas que antes no podan concretar el ahorro previo y menos el
25% de pie.
Representa menos riesgo para los inversionistas.
Permite ms fcilmente el cambio de vivienda (no hay proceso de venta y compra),
se venden los contratos.
Efectos en la construccin a nivel nacional se agilizan especialmente en las
viviendas de bajo monto.
Estimula el ahorro para la vivienda de los diferentes sectores puesto que no se
seguir pagando un arriendo sin destino.
Desarrolla sistemas para el flujo de recursos de inversionistas institucionales.

Qu viviendas pueden adquirirse:

1. 2. 3. 4. -

Viviendas terminadas nuevas o usadas.

Libres de hipotecas y gravmenes.
Deben ser viviendas econmicas del DFL2 o sociales del DL 2552 o anteriores al
DFL2 que cumplan con los requisitos del Art. 6.1.13 de la Ordenanza.
No pueden ser viviendas que hayan sido vendidas a la sociedad inmobiliaria por el
postulante, cnyuge o pariente.

El Contrato de Leasing:
1. -

Las sociedades inmobiliarias celebran contrato de arrendamiento con los

interesados con o sin subsidio.
220

2. -

A lo menos, el contrato de arriendo con promesa de compraventa contendr el

precio de la compraventa, plazos para completar el precio en la cuenta individual,
monto del arriendo mensual y monto del aporte.
3. No existir plazos salvo que se aplique subsidio en cuyo caso slo podrn operar
plazos de 8, 12, 15 y 20 aos.
4. Las causales para poner trmino al contrato son: no pagar el aporte contratado (3
sucesivos o cuatro en el lapso de un ao) dao grave a la propiedad o cambio de
destino.
a) Con subsidio del Estado.
b) Directo con Inmobiliaria.
VI.-

CASOS ESPECIALES:

a)

Novacin.

Compra mediante Novacin:

Novar un crdito es comprar los derechos que una persona tiene sobre un bien raz que
se encuentra hipotecado en una institucin financiera (cambiar deudor).
Trmites a realizar:
1. 2. 3. -

Solicitar a la institucin financiera todos los antecedentes de la deuda (monto

insoluto, tasa pactada, plazo remanente, etc.).
Al comprador los mismos antecedentes que para un crdito hipotecario.
Actualizar todos los antecedentes del inmueble (expediente tcnico y legal).

Condiciones normales que se deben considerar:

1. 2. -

La tasa y el plazo pueden mantenerse o variar.

Por lo general se solicita un pre-pago de la deuda como pie.

Ventajas de la Novacin:
1. 2. -

Gastos son menores (no hay tasacin ni estudio de ttulos)

No hay que pagar impuesto al mutuo (1,2% del crdito).

b)

Permuta.

c)

Lease Back.

Consiste en tomar un contrato de leasing por una propiedad de la que se es dueo, la

cual es comprada y pagada al contado por la empresa de leasing, y que luego le extiende
un contrato de arrendamiento, obteniendo las ventajas sealadas anteriormente y
manteniendo un grado de control relativo sobre la propiedad.

221

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 1

Nombre Alumno
1. En forma resumida: Qu entiende por Mercado Inmobiliario?
2. En forma resumida: Cmo inciden las Grandes Obras Pblicas en el Mercado
Inmobiliario?
3. A su juicio, agregue, al menos 5subproductos, del producto Departamentos
Habitacionales
Como ejemplo:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

Departamento de 1 ambiente edificio mixto habitacional comercial

Departamento de 2 dormitorios, un bao, 1 piso, edificio
Departamento loft
.
.
.
.

4. En forma resumida Qu entiende por Moda en el mercado?

5. Qu entiende por Marketing Inmobiliario
6. Qu factores se deban considerar para un Estudio de Mercado Inmobiliario?

222

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

Puede enviarlas por correo a: Avenida Providencia N 337 oficina 16 Providencia, Santiago
O por Fax al N 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl.tie.cl
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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 2

Nombre Alumno

En forma resumida: defina los siguientes conceptos

a) Persona Natural

b) Persona Jurdica

c) Incapacidad Jurdica

d) Cosas Corporales

e) Cosas Incorporales

f) Bienes Muebles

g) Bienes Inmuebles

h) Inmueble por Destinacin

i) Diferencia entre Hipoteca y Prenda

j) Derecho Real de Dominio

k) Derecho Real de Usufructo

l) Tradicin

m) Sucesin por causa de muerte

n) Servidumbre

o) Servidumbre por causa de muerte

p) La Ley

q) El Contrato

r) Contrato Consensual

s) Contrato Solemne

t) Contrato de Adhesin

u) Contrato Nominados

v) Dolo

223

w) Lesin Enorme

y) Ttulo de Dominio

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 3

Nombre Alumno

En forma resumida: defina los siguientes conceptos

1. Elemento del Mandato

2. Mandato General
3. Poder Especial
4. Mandato Judicial
5. Obligaciones del Mandatario
6. Obligaciones del Mandante
7. Extincin del Mandato

224

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 4

Nombre Alumno

1. Defina el Contrato de Arrendamiento

2. Indique 5 obligaciones del Arrendador

3. Indique 5 obligaciones del Arrendatario

225

4. Efecte un anlisis simple de las formas en que expira un contrato de

arrendamiento

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 5

Nombre Alumno

Ley 18.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos y su modificacin.

1. Defina el mbito de aplicacin de esta ley.

2. A su juicio, indique las diferencias que se presentan entre los contratos de

arriendo cuando son: consensual, por escrito o por escritura pblica.

226

3. Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley

18.101 y Cdigo Civil) e indique su comentario.
Contratos mes a mes indefinidos

Contratos de Plazo Fijo NO superiores a un ao

Contratos de Plazo Fijo superiores a un ao

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 6

Nombre Alumno

1.

Defina contrato de Compraventa

2.

Indique las caractersticas del contrato de Compraventa

3.

Explique las obligaciones del vendedor en una Compraventa

a)

Tradicin
227

b)

Saneamiento de la Eviccin

4.

Qu entiende por Vicio Oculto

5.

Indique los requisitos de una Promesa de Compraventa

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 7

Nombre Alumno

1. Defina la Orden de Arriendo o Arrendamiento.

2. Indique las caractersticas de la Orden de Arrendamiento y para qu puede servir

al Corredor de Propiedades.

228

3. Indique las obligaciones que debe asumir un corredor al recibir una Orden de
arrendamiento de Inmueble.

4. Indique las obligaciones del mandante en una Orden de Arrendamiento.

5. Defina el trmino Tcita Reconduccin.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 8

Nombre Alumno

Defina:

1. Ciudad

229

2. Urbanizacin

3. Centralidad

4. Accesibilidad

5. Plusvala

6. Lmite Urbano

7. Externalidades

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 9

Nombre Alumno

1. Indique los objetivos de una vivienda.

230

2. Indique los componentes de una vivienda.

3. Indique y defina la Clasificacin de las Estructuras de las

Edificaciones

4. Condiciones de una cubiertas de techumbre.

5. Defina: a) Hormign Armado; b) Estructura de Techumbre; c) Muro

Perimetral.

6. Indique los diferentes tipos de muros en una edificacin segn su

funcin y su material.

7. Indique las caractersticas de los pisos.

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 10

231

Nombre Alumno

1. Indique los factores que afectan el precio de los bienes races

2. Defina los factores de ubicacin y localizacin tomando como ejemplo su

propia casa.

3. Defina el factor de urbanizacin tomando como base el sector de su

residencia.

4. los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno tpico
zonal cuya relacin es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16; 12 x 24; etc.);
A su juicio, Qu pasa con el precio del terreno?
a) Si crece en su frente
b) Si crece en su fondo
5. A su juicio, cules seran los antecedentes necesarios a considerar para
aplicar precio a una vivienda?

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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232

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 11

Nombre Alumno

1. Qu entiende por Marketing?

2. Qu entiende por Oferta y Demanda?

3. En un plan de Marketing, Cules seran variables controlables y

cules variables incontrolables?.

4. en un plan de Marketing, Cmo abordara el tema de la

Segmentacin, segn variables psicolgica?.

Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

233

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CORRETAJE DE PROPIEDADES
Cuestionario N 12

Nombre Alumno

1. Por qu compran las personas?

2. Indique las fases de una presentacin de venta inmobiliaria a un potencial

comprador.

3. Indique las diferencias bsicas entre Crdito con Letras Hipotecarias y

Mutuo Hipotecario Endosable.

4. Obtenga en un Banco Comercial de su zona un juego completo de

antecedentes con desarrollo del crdito y sus dividendos, adems de los
gastos de operacin en que incurrir para comprar un inmueble de $
60.000.000.

5. Hganos un comentario final sobre otros aspectos que quisiera

profundizar en el Corretaje de Propiedades.

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Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.

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