LA FE PBLICA REGISTRAL

La Fe Pblica Registral es lo que brinda la proteccin al titular registral que

surge a travs del principio de legitimacin registral en el que no podrn ser
despojados de su derecho sin su previo consentimiento o intervenido.
El primer prrafo del Art. II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos nos detalla que la Fe Pblica Registral es lo que brindan los
registradores pblicos cuando expiden copias literales del archivo registral; es
decir, se refiere a la publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona
accede al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y en
general se obtenga informacin del archivo registral.
La Fe Pblica Registral se rige por otro principio, es el principio de
inoponibilidad de lo inscrito que establece para aquellos terceros no podrn ser
perjudicados en sus derechos si la existencia de alguna causa de invalidez o
ineficacia que puedan afectarlos. Un ejemplo valido es si: Juan desea adquirir
un inmueble, encuentra una un inmueble y acude al registro, all toma
conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no
pesan cargas, gravmenes, ni anotaciones de demanda. A esta informacin,
Juan busca a Pedro y celebra con l un contrato de compraventa. Como efecto
de aquel negocio jurdico, juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e
inscribe su derecho en el registro, si posteriormente se declara la nulidad del
negocio jurdico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro haba adquirido el
inmueble; el principio de La Fe Pblica Registral enerva su efecto que suscita
la invalidez de un negocio jurdico.
Bajo este ejemplo, hay ciertos presupuestos y requisitos para la condicin de
tercero en los cuales se habla de una adquisicin debidamente inscrita con una
titularidad jurdica y real; es muy importante para estos casos la adquisicin con
buena fe para comprobar de esta manera con desconocimiento de la
inexactitud del registro, se presenta en casos de doble venta, si el segundo
adquiriente inscribe de buena fe descociendo las circunstancias del anterior
contrato, la presuncin de buena fe supone la consolidacin de la adquisicin
por el tercero. Adems es importante que toda adquisicin sea a ttulo oneroso
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mediante una contraprestacin por su parte, a diferencia de los adquirentes de

ttulo gratuito, ya sea donacin o herencia, no gozarn de ms proteccin
registral que la que tuviese su causante o transferente.
El propsito del principio de la Fe Pblica Registral, al igual que el de
inoponibilidad de lo inscrito, es brindar proteccin al tercero registral. Pero, a
diferencia de ste, la importancia de todo es que sustenta confianza en la
publicidad del registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad
previsto en el Art. 2013 del Cdigo Civil, que rige el contenido de las
inscripciones.
Ya hemos anotado adems, que el principio de fe pblica registral guarda
estrecha relacin con el principio de legitimacin; si el contenido de los asientos
registrales se presumen ciertos y vlidos, lgico es proteger a quien, bajo su
amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten
en el registro, no pueden perjudicar al adquirente.
El de la Fe Pblica Registral parte, tambin, de la consideracin que no
siempre existe conformidad entre el contenido del registro, es decir la verdad
oficial, y la verdad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han
quedado representadas en la inscripcin. Dicho de otro modo, es que el
registro no siempre es un fiel reflejo de la realidad, por ejemplo el caso en que,
siendo que en el registro no aparece anotada demanda alguna, pues en
realidad se est discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien,
hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.
A esto se alude el Art. 2014 del Cdigo Civil, cuando impone que el tercero
registral mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros pblicos.
Bajo este orden de ideas podemos decir que quien pretenda beneficiarse del
principio de la Fe Pblica Registral deber examinar, simplemente, dos cosas;
por un lado, la partida general del inmueble que pretenda adquirir y, por otro
lado, las partidas registrales referidas a otros registros con el propsito de
verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con

que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de

ejercicio de los mismos.
De lo explicado anteriormente por el Art. 2014 del Cdigo Civil se puede
concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pblica
registral despliegue sus efectos, son: adquisicin vlida de un derecho, previa
inscripcin del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de
causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisin del
derecho, buena fe del adquirente e inscripcin del derecho a favor del
adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio
que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho
adquirido por el tercero registral.
Bajo mi punto de vista creo que la buena fe registral es el punto ms importante
de los requisitos sealados anteriormente, como lo seala doctrinariamente
Garca Garca

que la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno

negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida

como el desconocimiento de la inexactitud registral. Desde el punto de vista
positivo, como la creencia en algo ms que el desconocimiento de algo: que el
transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueo de la
cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no
adolece de vicio alguno. Adems Garca Garca seala que el concepto de
buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la
creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento,
sino un desconocimiento de situaciones jurdicas extrarregistrales.
Diez-Picazo afirma que en la buena fe de los actos y negocios y en las
situaciones

jurdicas

en

general,

aparecen

dos diferentes

lneas de

razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicolgico o

psquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la
otra, la buena fe es la actuacin diligente o conducta socialmente aceptable.
Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pblica registral, no
solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales
de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido tambin comprende

el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no

debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho.

CONCLUSIONES
1. La Fe Pblica Registral es un sistema de seguridad, eficacia y
publicidad formal que garantiza proteccin a la adquisicin de la
propiedad y su registro para obtener y a la vez demostrar la inscripcin
con una titularidad jurdica - real.
2. La buena fe en la adquisicin de propiedad resulta de mera importancia
porque es la base de la seguridad que se necesita ante nulidad e
invalidez del acto jurdico.
3. Todo negocio jurdico a ttulo oneroso debe ser debidamente inscrito
para no ser perjudicados ya que por alguna circunstancia con
posterioridad se presente posibles defectos y traten de anular o
invalidar el negocio jurdico celebrado.

RECOMENDACIONES
1. Antes de realizar un negocio jurdico de adquisicin onerosa de
propiedad se tiene que revisar en Registros Pblicos la realidad de la
propiedad.
2. Se debe registrar toda adquisicin de propiedad en el mismo momento
ya celebrada el contrato.
3. No

celebrar compraventas con defectos legales y sobre todo

conocimiento de estas, de esta manera evitaremos prdida de dinero,

tiempo y procesos legales.