Rafael Villarreal Cifuentes

Medelln 17 de mayo de 2013

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Errores de los modelos economtricos y en las tablas de
referencia para los avalos de la construccin
Los errores estndar de los modelos economtricos son
elevados, segn estudios realizados en pases avanzados.
Cambios en las muestras para la estimacin de los modelos
economtricos darn lugar a grandes cambios en las
estimaciones dentro de la muestra y en los pronsticos de
valores fuera de la muestra: aunque no se hayan se hayan
presentado cambios en las caracterstica fsicas y jurdicas y
econmicas en la construccin o en el entorno, de los avalos
podran de cada predio podran cambiar 30% de un ao a otro.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Se desconocen estudios en Colombia sobre los errores de las
estimaciones de los avalos individuales y de los avalos
masivos.
La idea de que en Colombia los errores de los avalos
individuales es del 10%, no se basa en ningn, es tomada
de estudios de pases industrializados, en donde los sistemas
de informacin de precios son muchos mejores y hay mayor
control a los precios de venta de las propiedades.
En Bogot Las diferencias en avalos de un mismo predio
por parte de avaluadores distintos pueden ser del 30%, en
promedio.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

En Colombia, los precios de mercado del mercado inmobiliario son
desconocida en gran medida por el IGAC y los catastros
descentralizados:
Hay un gran nmero de transacciones registradas a precios
menores a los reales para evadir impuestos.
Hay transacciones que no son de libre mercado (herencias,
expropiaciones oficiales, ventas obligadas, expropiaciones privadas,
transacciones entre personas relacionadas).
IGAC y catastros descentralizados no realizan estudios hay estudios
sistemticos sobre la relacin entre los precios de las transacciones
registradas y los precios reales. No se conoce siquiera un estudio
sobre este tema.
El problema podra ser ms grave en las reas rurales: en donde
son menores las transacciones y podran ser mayores las
transacciones que no son de libre mercado.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Los avalos individuales y en el caso de Bogot, los masivos se
basan esencialmente en precios de oferta o precios de
inmuebles en oferta.
El uso de tcnicas de recopilacin de datos y de tratamiento de
los mismos para determinar el valor de un predio con base en las
ofertas de los alrededores no est estandarizado.
Usualmente, los avaluadores no revelan los criterios y las
frmulas o tablas utilizadas en el mtodo de comparacin: no
hay dos predios iguales.
Las metodologas para determinar probables valores de mercado
de los predios en oferta a partir de los precios de ofrecidos no
estn estandarizadas.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Las tablas del IGAC para la determinacin de los valores de la
construccin podran ser una fuente de errores:

Contienen puntuaciones obsoletas: la fecha en que se elaboraron

esas tablas son indeterminadas, pero tienen al menos 30 aos:
probablemente han cambiado, los diseos, la calidad y el tipo
materiales de construccin, los tipos de edificaciones, los precios
relativos de los insumos para la constriccin.
No se conocen las bases sobre las cuales se determinaron las
ponderaciones de las tablas en su momento y si estas bases estn
vigentes.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Las tablas del IGAC para la determinacin de los valores de la
construccin podran ser una fuente de errores:

La composicin de los materiales de las edificaciones puede variar

entre regiones del pas: entre ciudades, dentro de una ciudad,
entre zonas urbanas y rurales, segn el clima y la topografa,
etctera.
Los estudios economtricos de Bogot muestran que algunas de
los elementos de la ficha predial no tienen efectos significativos
sobre el precio de la construccin, otros tienen mayor peso que el
asignado en la ficha predial y otros, menor peso.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

La elaboracin de los avalos de terreno y construccin por
separado es una condicin a priori, impuesta por la ley que
podra no guardar correspondencia con la realidad: los modelos
multiplicativos podran ser ms ajustados a la realidad.
Cmo se puede conocer el valor del terreno en las ciudades en
donde los terrenos en su gran mayora tienen edificaciones? Los
modelos hednicos podran ayudar, pero estos no son utilizados
por los avaluadores y menos si estn restringidos a los modelos
aditivos de terreno y construccin.

Fuentes de errores en los Avalos Masivos

Diferentes mtodos utilizados para separar el valor del terreno y
de la construccin arrojan resultados muy diferentes. El mtodo
del mejor aprovechamiento con frecuencia arroja resultados
irreales (los avaluadores usualmente, la hacer las estimaciones
no asumen los riesgos de los constructores o de los
inversionistas, y no asumen las consecuencias de sus errores).
En los ltimos aos, los costos de la construccin de vivienda
estimados por el DANE no guardan relacin con los valores de la
construccin segn el catastro de Bogot. Por qu?
El ciclo de los activos: el precio relativo del activo del activo
parece ser superior a sus costos de reposicin.

Actualizacin Permanente
Es deseable la incorporacin permanente en los catastros de cambios en
las caractersticas fsicas y jurdicas de los predios
La actualizacin permanente de metros cuadrado de valores de terreno
y construccin puede generar inestabilidad en los avalos catastrales, al
cambiar permanentemente
Los predios de la muestra con los que se hacen los avalos
individuales.
Los predios de la muestra con los que se elaboran los modelos
economtricos.
Las zonas homogneas geoeconmicas.
Los modelos economtricos.
Las personas que realizan los avalos.

Actualizacin Permanente
Cambios no justificados en los avalos catastrales, que restan
legitimidad a las autoridades fiscales y catastrales: cmo le explica a un
propietario que el predio cambi de valor slo porque cambi el
modelo economtrico?

Problemas de diseo institucional

IGAC se regula y se vigila a s misma. Tiene
funciones de
1. Vigilancia y control
2. Regulacin
3. Ejecucin de los procesos catastrales

Problemas de diseo institucional.

El objetivo de autofinanciacin est mal

concebido en el IGAC:
1. Actualizaciones costosas
2. Cobros exagerados por informacin
pblica.
3. La informacin es un bien pblico.

Problemas de diseo institucional

Monopolio del IGAC y sus consecuencias:

1.
2.
3.
4.

Deficiencias en los procesos de actualizacin y conservacin y

en la informacin: quin vigila y evala al IGAC?
Informacin del IGAC no satisface necesidades de las
administraciones municipales.
Baja relacin costo efectividad
Tendencia a aplicar mtodos, procedimientos y estrategias
iguales, sin importar las caractersticas de los municipios.

Avances en catastro Bogot

Mejores sistemas de informacin

Incorporacin en la base de datos ms gil y ms segura de

informacin las normas urbanas.
Mayor correspondencia en los datos de catastro y registro.
Ms informacin de otras fuentes de datos y mejor
aprovechamiento de las mismas (empresas de servicios
pblicos, DANE, avalos, etc.).

Avances en catastro Bogot

Mejores sistemas de informacin
Actualizaciones ms frecuentes.
Mayor profesionalizacin y mejor divisin del trabajo.
Mejores modelos los economtricos

Mejores instrumentos y mejor tecnologa, dispositivos mviles

de captura de datos, cmaras.

Mayor documentacin de procesos facilidades de acceso a

manuales de procesos y procedimientos tcnicos.

El Observatorio del Mercado Inmobiliario.

Problemas persistentes
1. Ms burocracia: sobredimensionamiento de las reas de
apoyo.
2. Costos excesivos de la funcin de catastro.
3. Pocos avances en control de calidad en el trabajo de
campo.
4. Actualizaciones apresuradas, con sacrificios de calidad.

5. Dificultades para controlar del personal permanente en

las reas tcnicas.

Oportunidades de mejora
Institucionales
Separar las funciones de regulacin, vigilancia y control de las
funciones de administracin de la conservacin y la actualizacin de
los catastros.
Dejar al IGAG las funciones de regulacin, vigilancia y control y de
apoyo tcnico a los catastros.
Asignar al IGAC una funcin de certificacin de los catastros
municipales o de asociaciones de municipios.

Oportunidades de mejora
Institucionales
Fortalecer la capacidad tcnica del IGAC en las funciones asignadas.
Apoyar la asociacin de municipios para la administracin de
catastros.
Facilitar la adopcin de esquemas de gestin de los catastros con
participacin privada:
Tercerizacin de avalos y de trabajos de conservacin
dinmica.
Alianzas pblico privadas para manejo de los sistemas de
informacin: Construye-Opera-Transfiere.

Oportunidades de mejora
De gestin y control
Dar nfasis a la actualizacin dinmica sobre la actualizacin
permanente.
Determinar tcnicamente los plazos para la actualizacin masiva:
actualizar anualmente solo las reas en donde se encuentren
cambios significativos.
Fortalecer los estudios tcnicos sobre avalos en los catastros.

Oportunidades de mejora
De gestin y control
Crear observatorios del mercado inmobiliario en los municipios o
contratar el servicio con asociaciones o empresas privadas.
Elaborar un Gua de Calidad para los avalos individuales y masivos
(IGAC).
Exigirle a los catastros la revelacin de las cifras detalladas utilizadas
para asignar valores con base en precios de inmuebles
comparativos.

Oportunidades de mejora
Estudios tcnicos
Promover estudios sobre medicin de errores en los modelos de
avalos masivos y en los avalos individuales.

Revisar anualmente valores de predios en conservacin con base en

estudios locales de variaciones de precios del mercado inmobiliario.
Desarrollar metodologas para suavizar los efectos del ciclo del
mercado inmobiliario sobre los avalos prediales (solo unos cuantos
propietarios se benefician del ciclo del mercado, cuando logran
realizar sus ganancias de capital, la mayora no realiza las ganancias,
pero paga mayores impuestos en la fase alta del ciclo).

Oportunidades de mejora
Estudios tcnicos
Elaboracin de guas para la estandarizacin de procesos para la
medicin de los aspectos fsicos y econmicos de los precios.
Disear sistemas de control de calidad de las mediciones, que
complementen la prctica de hacerlo mediante actividades de
supervisin.