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CONTRATO
o acordo de vontades, ou negcio jurdico, entre duas ou mais pessoas (fsicas ou
jurdicas) com finalidade de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos de
natureza patrimonial. Todos os contratos so atos jurdicos bilaterais, pois resultam
de uma conjugao de duas ou mais vontades.
Requisitos de Validade para um Contrato:
- agente capaz;
- objeto lcito e possvel e economicamente aprecivel;
- forma prescrita ou no vedada em Lei;
- acordo de vontades, que pode ser expresso ou tcito (o consentimento voluntrio
o elemento essencial do contrato)
CLASSIFICAO DOS CONTRATOS
Quanto manifestao da vontade:
Unilaterais: nascem obrigaes apenas para uma das partes; uma nica vontade.
Ex: testamento, mtuo,
Bilaterais: geram obrigaes para ambas as partes; duas manifestaes de vontade.
Ex: contrato de compra e venda, contrato de doao, etc.
- nenhum dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigao, pode exigir o
cumprimento da obrigao do outro;
- parte lesada pelo inadimplemento da obrigao pela outra, pode pedir resoluo do
contrato e perdas e danos;
Plurilaterais: vrias manifestaes de vontade. Ex.: contrato social de uma
sociedade mercantil.
Quanto contraprestao:
Onerosos: so aqueles em que uma das partes assume o nus e a outra assume as
vantagens, ou ambos assumem o nus e as obrigaes O direito de uma parte o
dever da outra parte. Ex.: contrato de compra e venda; contrato de locao, etc;
Gratuitos: quando existe somente uma prestao. Ex.: contrato de doao sem
encargos; testamento, comodato; etc
- Os contratos gratuitos devem ser interpretados restritivamente;
- Se reduzirem o alienante insolvncia, so anulveis pelos credores quirografrios.
Quanto execuo:
Execuo Instantnea: quando o contrato de execuo imediata, esgotando-se
num s instante, mediante uma nica prestao, num nico ato. Ex.: contrato de
compra e venda vista;
Trato Sucessivo: quando um contrato vai ser executado em vrios atos, no momento
futuro, continuadamente. Ex.: contrato de locao, contrato de credirio, contrato
de prestao de servios; etc
Diferido: quando um contrato vai ser executado em um nico ato, no momento
futuro. Ex.: contrato de compra e venda a prazo com um nico pagamento.
- No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa
enquanto no receber o preo combinado (pactuado).
Quanto certeza das prestaes:
Comutativos: as prestaes de ambas as partes so certas, podendo seu montante
ser avaliado j no ato da concluso do contrato. Ex. compra e venda;
Aleatrios: a prestao de uma ou de ambas as partes depende de um evento futuro
e incerto. Ex: compra de produo da prxima safra de laranja, com preo fixado. No
momento da celebrao do contrato o preo fixado, mas se ignora a quantidade da
produo, e mesmo se haver produo. H pois, um risco: a lea. Esta lea pode
se referir tanto quantidade quanto prpria existncia da coisa.
Se o contrato for aleatrio, por se referir a coisas ainda no existentes, mas expostas
a riscos assumidos pelo adquirente, ter igualmente direito o alienante a todo o
preo, posto que a coisa j no existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato.

Quanto independncia:
Principais: tm vida autnoma;
Acessrios: sua existncia est subordinada a de outro contrato: Ex.: fiana.
Quanto pessoa do contratante:
Intuito Personae: o consentimento dado em razo da pessoa do outro contratante.
Impessoais: no importa a pessoa do outro contratante.
Quanto sua denominao:
Nominados (Tpicos): esto tipificados em lei. Tm denominao prevista no Cdigo
Civil;
Inominados (Atpicos): ainda no foram regulamentados. So os contratos criados
pelas partes, dentro do princpio da liberdade contratual e que no correspondem a
nenhum tipo previsto no Cdigo Civil.
Quanto autonomia da vontade:
Contratos paritrios: quando as partes so colocadas em p de igualdade discutindo
amplamente e fixando todas as suas clusulas.
Contratos de Adeso: quando uma das partes se limita aceitar as clusulas e
condies previamente estipuladas pela outra.
Quanto Forma:
No Solenes (No formais): a lei no exige uma forma preestabelecida para reger
estes contratos. A regra a utilizao dos contratos no solenes ou no formais.
Solenes: a forma especial deve estar expressa em lei. Exs.: Contrato de compra e
venda de bem imvel; pacto antenupcial; Contrato de locao residencial; Doao de
Imvel; etc;
Contrato de Compra e Venda de Bem Imvel:
Para valores acima de 10 SM necessrio lavrar escritura pblica para que o
negcio tenha validade. No novo Cdigo Civil, a vigorar em 2003, s para valores
acima de 30 SM que necessita de Escritura.
A escritura pblica deve ser registrada em Cartrio de Registro de Imveis: somente
neste caso que o comprador torna-se legtimo proprietrio do bem imvel;
Pacto Antenupcial:
um acordo firmado entre os nubentes, antes do casamento. Aps o casamento este
contrato no pode ser realizado (de acordo com o atual Cdigo Civil. A partir de
2003, este contrato poder ser feito durante o casamento);
Caso no exista um contrato de Pacto Antenupcial antes do casamento, a regra vlida
: Regime de Comunho Parcial de Bens;
A lei exige que seja lavrada escritura pblica;
Contrato de Locao Residencial com Denuncia Vazia:
Forma escrita exigida;
Denuncia Vazia: H a possibilidade do locador reaver o imvel ao trmino do
contrato, sem apresentar qualquer justificativa: para tanto, basta que o contrato
tenha prazo de durao igual ou superior a 30 (trinta) meses ;
Doao de Bem Imvel:
Forma escrita exigida;
Deve ser lavrada escritura pblica;
Para que a pessoa que se beneficiou da doao seja considerada legtima proprietria
do bem doado, necessrio o registro em Cartrio de Imveis;
PRINCPIOS DE GARANTIA DE UM CONTRATO
Princpio da Autonomia da Vontade: consiste no poder que tm as partes de
livremente estipular, mediante acordo de vontades, a disciplina de seu interesse,
suscitando os efeitos tutelados pelo ordenamento jurdico, limitados to somente
pela supremacia da ordem pblica.
O poder de auto-regulamentao dos interesses dos contratantes advm do princpio
da autonomia da vontade.

Os Contratos de Adeso restringem a autonomia da vontade, posto que uma das


partes acede s clusulas previamente definidas pela outra.
Princpio da Obrigatoriedade da Conveno: O contrato, uma vez pactuado, faz lei
entre as partes, devendo ser cumprido tal qual foi pactuado.
Princpio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos: O contrato produz efeitos entre
os contratantes, no podendo aproveitar nem prejudicar a terceiros.
Princpio da Boa F: as partes devem agir com lealdade e confiana recproca.
Considerando-se a boa f dos contratantes que na interpretao dos contratos
atender-se- mais a inteno das partes do que ao sentido literal da linguagem.
Princpio da imutabilidade ou intangibilidade: O Contrato intangvel a menos que
ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja a escusa por caso fortuito ou
fora maior.
VCIOS REDIBITRIOS
So os vcios ocultos que aparecem na coisa principal e que diminuem, ou mesmo
impedem, a sua utilizao. Ex.: compro um cavalo puro sangue portador de um
vrus mortal. Poucos dias depois o cavalo vem a morrer. Se eu soubesse do defeito
oculto, NO teria realizado o negcio.
utilizado o critrio do Homem Mdio para apurar se o adquirente poderia ou no
saber dos vcios ocultos.
O alienante responsvel, mesmo que desconhea o defeito, exceto se o contrrio
previr o contrato;
Se o alienante:
Sabia do defeito: restituir o que recebeu, mais perdas e danos;
No sabia do defeito: restituir o valor recebido, mais despesas do contrato;
Ocorrendo os vcios redibitrios, os contratantes podero propor Aes Edilcias:
Ao redibitria: o adquirente pleitea a extino do contrato e uma indenizao por
perdas e danos;
Ao quanti minoris: o adquirente pode exigir um abatimento do preo contratado;
EVICO:
a perda da propriedade de um bem para terceiro, em razo de ato jurdico anterior
e de uma sentena judicial. Ex.: A vende para B um carro que j foi de C. C
entra com uma Ao Reinvindicatria contra B para que o mesmo lhe devolva o
carro. B denunciar lide o A para que o mesmo faa parte da ao judicial.
Restar que a ao de C ficar contra A e B.
Evicto: O adquirente que vem a perder a coisa adquirida.
Alienante: O que transferiu a coisa mediante contrato oneroso.
Evictor: O terceiro que move a ao e vem a ganhar a coisa.
O alienante responde pelos riscos da evico se o contrrio no previr o contrato;
A responsabilidade pela evico decorre da lei, no precisando, pois, estar prevista
no contrato;
Esta responsabilidade pode ser excluda expressamente do contrato, mas se isto
ocorrer, o alienante responde por ela, exceto se o adquirente sabia do risco e
expressamente o assumiu. Neste caso a responsabilidade consiste na devoluo do
preo acertado.
Direitos do Evicto:
Restituio integral: do preo pago; das despesas com o contrato; dos prejuzos
decorrentes da evico; da indenizao dos furtos que for obrigado a restituir; das
custas judiciais.
No pode ser demandado o alienante por evico:
- Se a perda da coisa se deu por caso fortuito, fora maior, roubo ou furto;
- Se o adquirente sabia que a coisa era alheia ou litigiosa;
FORMAS DE EXTINO DOS CONTRATOS
RESOLUO CONTRATUAL

Extino do contrato toda vez que houver o no cumprimento de uma


obrigao (inadimplemento contratual). Ex.: Compra de uma mercadoria a prazo,
em 6 parcelas. O adquirente no pagou nenhuma das parcelas e fica com a posse do
bem. O Alienante entra com uma ao de Resoluo Contratual contra o adquirente.
RESCISO CONTRATUAL
a Extino do contrato na hiptese de Leso (el. Objetivo= lucro exagerado; el.
Subjetivo= inexperincia, imaturidade ou necessidade). Ex.: A empresta R$
20.000 para B que entrega a escritura de sua casa, no valor de R$ 100.000, como
garantia. B no consegue pagar o emprstimo e A exige a casa como quitao do
emprstimo.
RESILIO
a extino do contrato onde, obrigatoriamente, est em jogo o requisito VONTADE
de uma ou ambas as partes. Pode ocorrer atravs do Distrato ou da Denuncia.
Distrato - um acordo de vontade de ambas as partes de extinguir o contrato. Ex.:
A aluga um imvel por 30 meses. Com 12 meses de vigncia do contrato, resolve
sair do imvel. Procura o locatrio e prope sair do imvel sem pagar a multa ou
pagando somente 50 % da multa. Se o locatrio aceitar a proposta, os contratantes
assinaro um Distrato, onde ambos colocaro fim ao contrato.
Denuncia - um ato unilateral que pe fim a um contrato; a ao de uma nica
vontade. Ex.: Denuncia Vazia.
MORTE: Com a morte extinguem-se todos os contratos pessoais, salvo se existir a
previso de continuidade vlido para os sucessores;
CASO FORTUITO (FORA MAIOR): quando ocorrerem fatos imprevisveis e
incontrolveis (fenmenos da natureza). Toda vez que o contrato se tornar
excessivamente oneroso para uma das partes, este contrato poder ser revisto
(teoria da impreviso). Ex.: Em 1998 o dlar oscilava em torno de R$ 1.20. Na
virada do ano, houve uma maxi-desvalorizao e o dlar passou a custar R$ 2.10.
Quem tinha contratos a pagar, vinculados ao dlar, viu-se, de uma hora para outra,
impossibilitado de honrar seus compromissos. O STJ resolveu a questo usando um
meio termo: dlar a R$ 1.70.
* Teoria da Impreviso:
subentende-se implcita nos contratos de trato
sucessivo a clusula REBUS SIC STANTIBUS que subordina a obrigatoriedade do
vnculo contratual continuao do estado de fato vigente poca da sua concluso.
Esta clusula busca o equilbrio e igualdade entre os contratantes. Ela permite a
reviso judicial dos contratos de execuo continuada quando, em virtude da
supervenincia de um acontecimento extraordinrio e imprevisvel, a prestao de
uma das partes torna-se excessivamente onerosa.
ARRAS ou SINAL
Arras Confirmatrias: Quantia, em dinheiro ou coisa fungvel, entregue por um
contratante ao outro em sinal de firmeza do contrato e garantia de que ser
cumprido, visando assegurar o cumprimento da obrigao, impedindo, assim, o
arrependimento de quaisquer das partes.
Arras Penitenciais :
Quando as partes convencionam o direito de
arrependimento. Se o arrependido for o que as deu perd-las- em favor do outro.
Se o arrependido for o que as recebeu restitu-las- em dobro.
CONTRATOS MAIS COMUNS
1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA: o contrato mais comum e caracteriza-se
pela transferncia de um bem mvel ou imvel; produz circulao de riquezas; um
acordo de vontades onde fica estipulado que o comprador se obriga a pagar um
preo pactuado e o vendedor a entregar o bem contratado.
Caractersticas: bilateral oneroso execuo instantnea, diferida ou trato
sucessivo (depende da forma de pagamento) no solene (como regra)

Clusulas Especiais: podem ou no fazer parte do contrato, dependendo nica e


exclusivamente da vontade dos contratantes. Para serem vlidas, devem estar
expressas nos contratos. Geralmente, o vendedor quem inclui tais clusulas nos
contratos, que via de regra, beneficiam-no.
Retrovenda: a clusula atravs da qual o vendedor se reserva o direito de
RECOMPRAR o bem vendido;
Existe um prazo mximo para o vendedor exercer seu direito: 3 anos (caso no esteja
registrado em contrato um prazo menor);
Independe da vontade do comprador: a qualquer momento, desde que dentro do
prazo contratual, o vendedor pode fazer valer seu direito de recompra, devendo
restituir o preo mais as despesas feitas pelo comprador.
Preempo: o direito de preferncia exercido pelo vendedor quando e se o
comprador for realizar a venda deste bem mvel ou imvel;
O vendedor ter a preferncia na recompra desde que oferea o mesmo preo e
mesma forma de pagamento;
Quando o comprador for realizar a venda do bem, deve primeiramente ofert-lo ao
antigo vendedor, atravs de notificao judicial. O vendedor dever confirmar ou
no, por escrito, e num prazo mximo de 30 dias, a sua opo de recompra;
O valor de recompra dever obedecer aos preos de mercado;
A obrigao de oferecer o bem ao vendedor passa para os herdeiros do comprador;
A clusula de preempo deve constar da Escritura Pblica;
Pacto do Melhor Comprador: a possibilidade de um contrato ser desfeito se dentro
de um certo perodo (constante do contrato) aparecer um outro comprador com uma
melhor oferta;
O prazo mximo para o vendedor usar tal opo de 01 ano;
O 1 comprador pode continuar de posse do bem desde que cubra a oferta do melhor
comprador;
Ex.: A vende um terreno para B por $ 20.000. Aps 8 meses, aparece C que
oferece $ 30.000 para A, o antigo vendedor. Para que B continue sendo
proprietrio do bem ter que pagar mais $ 10.000 para o A.
2.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E
DESCENDENTES: o mesmo contrato de compra e venda (qualquer tipo de bem)
anterior com a diferena de que neste contrato deve haver o consentimento expresso
dos demais descendentes;
Caractersticas: bilateral oneroso execuo instantnea, diferida ou trato
sucessivo (depende da forma de pagamento) solene
a anuncia deve ser expressa e por escrito, com firma reconhecida em cartrio;
esta anuncia uma forma de buscar a igualdade entre os filhos e evitar a
Simulao;
se no existir a anuncia dos demais descendentes, o ato ser NULO;
3. CONTRATO DE DOAO: caracterizado pela liberalidade de uma das partes e
pela aceitao da outra parte; o doador desfalca seu patrimnio e o donatrio tem
um ingresso em seu patrimnio.
Caractersticas: bilateral gratuito (regra) execuo instantnea no solene
animus domandi - s produz efeitos com a aceitao pelo donatrio;
A Doao Universal nula, pois o doador tem que ficar com bens para sua
subsistncia.
A doao feita ao nascituro valer somente quando aceita pelos pais.
A doao nula: quando feita entre cnjuges no regime de separao de bens e/ou
quando feita da parte indisponvel que a parte legtima dos herdeiros.
Tipos de Doao:
Doao Condicional: quando a doao, que para ter a sua eficcia, depender de
acontecimento futuro e incerto;

Doao com clusula de reverso: com a morte do donatrio o bem reverte para o
patrimnio do doador.
Doao com encargos: onerosa e bilateral, pois gera obrigaes para ambas as
partes.
Revogao da Doao: quando existir a INGRATIDO por parte do donatrio (quem
recebe a doao), a Doao poder ser revogada e os bens doados retornam ao
Doador. Existem 3 hipteses:
Atentado Vida: o filho (donatrio) atenta contra a vida do pai (doador); tentativa ou
consumao de homicdio por parte do donatrio contra o doador;
Ofensa honra: calunia, injria ou difamao por parte do donatrio contra o
doador; causam ilcitos penais;
Se negar a prestar alimentos ao doador: alimentos aqui entendidos como vesturio,
lazer, alimentao, educao, etc.
Restries Liberdade de Doar: o doador poder doar at 100 % de seu patrimnio
a quem quizer, desde que no tenha herdeiros necessrios; caso tenha herdeiros
necessrios, poder dispor de at 50 % de seu patrimnio, doando-os a quem quizer;
Herdeiros necessrios: pelo Cdigo Civil atual os herdeiros necessrios so os
descendentes e ascendentes, nesta ordem; no novo Cdigo Civil (Lei 10406, entra
em vigor em 2003), os herdeiros necessrios so, em ordem: ascendentes,
descendentes, conjug ou companheiro(a).
Antecipao da Legtima: todo bem doado aos descendentes, em vida, considerado
como Antecipao da Legtima, ou seja, a antecipao da herana antes da morte.
Pode o ascendente doar ao descendente, mas considerar-se- antecipao da
legtima e dever ser trazida colocao por ocasio da sucesso.
Se no estiver expresso em contrato que o ascendente est doando a sua parte
disponvel (50 %), ser considerado Antecipao da Legtima;
Ex.: A , com um patrimnio de $ 100.000 tem dois filhos, B e C. Em vida,
resolveu doar sua parte disponvel (50 % = $ 50.000) ao filho B. Ele no se
preocupou em registrar que estava doando sua parte disponvel de 50 %. Quando de
sua morte, o seu patrimnio estava reduzido a $ 50.000, e foi dado integralmente ao
filho C, pois o filho B j havia recebido sua parte (50 %) como Antecipao da
Legtima.
Adultero ou Cmplice: a doao de um dos cnjuges para o amante ou cmplice
NULA de pleno direito; isto ocorre para se proteger a famlia;
Nem os 50 % disponveis podem ser doados para o amante ou cmplice sob pena do
contrato ser declarado NULO;
4. CONTRATO DE LOCAO: um contrato (negcio jurdico) onde uma das
partes transfere provisoriamente a posse de um bem mvel ou imvel e em
contrapartida a outra parte realiza um pagamento de alugeis enquanto estiver de
posse do bem,
Caractersticas: bilateral oneroso trato sucessivo no solene
Tipos de Contrato de Locao:
Prdios Urbanos: bens imveis utilizados para moradia ou fins comerciais e/ou
industriais: so regidos pelo Cdigo Civil e pela Lei do Inquilinato.
Ex.: locao de um apartamento; locao de uma residncia; locao de um galpo
comercial, etc.
A localizao do referido imvel uma forma subsidiria para enquadramento (CC
ou Lei do Inquilinato);
Prdios Rsticos: bens imveis utilizados para outros fins que no o de moradia e
comercial e/ou industrial; so regidos pelo Cdigo Civil e pelo Estatuto da Terra.
Ex.: locao de um pasto; locao de um flat;
Locao de Prdios Urbanos : os casos abaixo so enquadrados no Cdigo Civil:

Locao de vagas de garagem; Locao de apart-hotis e equiparados; Locao de


out-doors (publicidade); Locao de prdios para Pessoas Jurdicas de Direito
Pblico;
os casos abaixo so enquadrados na Lei do Inquilinato: Locao Residencial
(Denuncia vazia e Denuncia Motivada); Locao Comercial; Locao de Imvel por
Temporada no mximo por 3 meses;

CONTRATOS DE LOCAO RESIDENCIAL X NO RESIDENCIAL


TIPO DE
MODALIDADE
CONTRATO

PRAZO

30 meses ou
mais

Menos de 30
meses
Comum
Residencial
Contratos
antigos

Livre
negociao

Por temporada

TIPO DO
MODALIDADE
CONTRATO

At 90 dias

CARACTERSTICAS
- o contrato se rescinde no trmino do prazo, com
prorrogao por tempo indeterminado, caso silentes as
partes por mais de 30 dias;
- ocorrida a prorrogao, caber denncia imotivada
(denncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para
desocupao;
- na ao de despejo, se o locatrio concordar em sair,
ter 6 meses para desocupao;
- findo o prazo ajustado, a locao prorroga-se
automaticamente, por tempo indeterminado;
- retomada do imvel s com denncia estribada em um
dos motivos previstos na lei (ex. uso prprio, reforma,
etc);
- se a locao tiver mais de 5 anos contnuos, caber
denncia vazia;
- as que vigorem ou venham a vigorar por prazo
indeterminado, podero ser denunciadas
imotivadamente, com prazo de 12 meses para
desocupao;
- havendo reviso judicial ou amigvel do aluguel nos
12 meses anteriores lei, a denncia vazia s pode ser
exercida aps 24 meses da reviso;
- no caso de imveis novos, com habite-se aps a
vigncia da atual lei, bem como contratos feitos aps 5
anos desta vigncia fica livre: o preo do aluguel e o
prazo de reajuste (periodicidade) e o ndice de
correo, a serem fixados no contrato;
- no pode usar como base moeda estrangeira, variao
cambial e salrio mnimo;
- deve ter fins determinados como: lazer, tratamento de
sade, obras, etc;
- aluguel e encargos podem ser cobrados
antecipadamente e de uma s vez;

CARACTERSTICAS

Comercial

No
residencial

Civil

Especial

- abrange locatrios comerciantes ou industriais;


- contrato por qualquer prazo, com prorrogao por tempo
indeterminado, se no seu termo final ficarem silentes as partes por
mais de 30 dias;
- prorrogado, caber denncia imotivada (vazia), a qualquer tempo,
com 30 dias para desocupao;
- possvel ao renovatria de aluguel (art. 49);
- abrange locatrios com atividades civis, suas sedes, escritrios,
estdios e consultrios;
- para denncia vazia segue a locao comercial;
- no tem direito a ao renovatria, salvo se se tratar de sociedade
civil com fins lucrativos.
- abrange escolas, hospitais, asilos;
- rege-se por sistemtica prpria que exclui a denncia vazia arts. 53
e 63, 2 e 3;

De benefcio ou
- ocorre quando o locatrio pessoa jurdica e o imvel destinado ao
vantagem
uso de seus dirigentes ou empregados art. 55;
profissional
- para denncia vazia segue a locao comercial;
indireta