Parametros San Isidro

AO DE LA
INTEGRACIN
NACIONAL Y EL
RECONOCIMIENTO
DE NUESTRA DIVERSIDAD
FUNDADO
EN 1825 POR
EL LIBERTADOR
SIMN BOLVAR
Lima, sbado 21 de enero de 2012
DECRETO DE ALCALDA
N 002-ALC/MSI
PARMETROS
URBANSTICOS Y
EDIFICATORIOS
DISTRITO DE SAN ISIDRO
NORMAS LEGALES
SEPARATA ESPECIAL
Pg. 459520
NORMAS LEGALES
El Peruano
DECRETO DE ALCALDIA
N 002-ALC/MSI
San Isidro, 19 de enero de 2012
EL ALCALDE DE SAN ISIDRO
CONSIDERANDO:
Que, de acuerdo a lo dispuesto en el Artculo 194 de la Constitucin Poltica del Per, los gobiernos locales gozan
de autonoma poltica, econmica y administrativa en los asuntos de su competencia, en concordancia con el Artculo
II del Ttulo Preliminar de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades, que adems seala que la autonoma
que otorga la Constitucin Poltica del Per a las municipalidades, radica en la facultad de ejercer actos de gobierno,
administrativos y de administracin, con sujecin al ordenamiento jurdico;
Que, conforme al inciso 6) del Artculo 195 de la Constitucin Poltica del Per, las municipalidades son
competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo
y el acondicionamiento territorial;
Que, el Artculo IX del Ttulo Preliminar de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades, dispone que el
proceso de planeacin local es integral, permanente y participativo, articulando a las municipalidades con sus vecinos.
En dicho proceso se sealan las polticas pblicas de nivel local, teniendo en cuenta las competencias y funciones
especficas exclusivas y compartidas establecidas para las municipalidades provinciales y distritales;
Que, de acuerdo a lo dispuesto en el Artculo 74 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades, stas
ejercen, de manera exclusiva o compartida, una funcin promotora, normativa y reguladora, as como las de ejecucin y
de fiscalizacin y control, en las materias de su competencia;
Que, la Municipalidad Metropolitana de Lima, mediante la Ordenanza N 950-MML, aprob el Reajuste Integral de
la Zonificacin de los Usos del Suelo del distrito de San Isidro y un sector del distrito de Magdalena del Mar, que son
parte del rea de Tratamiento Normativo III de Lima Metropolitana; en cuyo Artculo 6 se dispuso que la Municipalidad de
San Isidro, en estricta sujecin a las normas aprobadas en la mencionada ordenanza, formule y apruebe por Decreto de
Alcalda, los Parmetros Urbansticos y Edificatorios Complementarios, de Estacionamientos, Retiros, Tamaos Mnimos
de Departamentos y otros para su aplicacin en su jurisdiccin;
Que, asimismo, a travs de la Quinta Disposicin Final de la Ordenanza N 1067-MML, se ha otorgado competencia
a la Municipalidad de San Isidro para regular ciertos parmetros urbansticos y edificatorios, tales como rea libre mnima
y rea utilizable en la azotea;
Que, la Municipalidad de San Isidro, mediante el Decreto de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI, aprob los Parmetros
Urbansticos y Edificatorios para una correcta aplicacin de la Ordenanza N 950-MML y sus modificatorias aprobadas
con la Ordenanza N 1067-MML dentro de la jurisdiccin del distrito de San Isidro; norma que ha sido modificada,
ampliada, rectificada y precisada por diversos Decretos de Alcalda, tales como el N 017-2008-ALC/MSI, N 002-2009ALC/MSI, N 016-2009-ALC/MSI, N 019-2010-ALC/MSI, N 003-2011-ALC/MSI y N 007-2011-ALC/MSI;
Que, durante la vigencia de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, se expidi
el Decreto de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI, ley que a la fecha se encuentra derogada en parte por la Ley N 29090,
Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones;
Que, cabe precisar que a la fecha se encuentran vigentes el Reglamento de la Ley del Sistema Nacional de
Evaluacin de Impacto Ambiental, aprobado por el Decreto Supremo N 019-2009-MINAM; Ordenanza N 1268-MML que
Regula los Estudios de Impacto Vial en Lima Metropolitana; Ordenanza N 1404-MML que Reglamenta el Procedimiento
de Aprobacin de los Estudios de Impacto Vial en Lima Metropolitana; Ordenanza N 324-MSI que Regula la Ubicacin
de Elementos de Publicidad Exterior en el Distrito de San Isidro; Ordenanza N 301-MSI que aprueba el Reglamento
General de Licencias de Funcionamiento y Autorizaciones Conexas en el Distrito de San Isidro; dispositivos legales que
han sido emitidos con posterioridad a la dacin del Decreto de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI;
Que, en cuanto a los retiros municipales, mediante el Decreto de Alcalda N 011-96-ALC/MSI se aprob la
Reglamentacin de las zonas denominadas retiro municipal del distrito de San Isidro, la cual ha sido modificada por los
Decretos de Alcalda N 015-2005-ALC/MSI y N 007-2006-ALC/MSI;
Que, ante la existencia de diversas disposiciones relativas a Parmetros Urbansticos y Edificatorios y a retiros
municipales en el distrito de San Isidro, as como de dispositivos legales especializados, resulta necesaria la expedicin
de una nueva norma que actualice, simplifique y unifique tales materias, facilitando su entendimiento y su aplicacin;
Que, de acuerdo al Artculo 42 de la Ley de N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades, mediante decreto de
alcalda se regulan, entre otros, asuntos de orden general y de inters para el vecindario;
Estando a lo opinado en el Informe N155-2012-0400-GAJ/MSI de la Gerencia de Asesora Jurdica e Informe
N011-2012-1300-GDU/MSI de la Gerencia de Desarrollo Urbano;
En uso de la atribucin conferida en el numeral 6 del Artculo 20 de la Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades;
DECRETA:
Artculo Primero.- APROBAR los Parmetros Urbansticos y Edificatorios del distrito de San Isidro, para una
correcta aplicacin de la Ordenanza N 950-MML y su modificatoria, aprobada con la Ordenanza N 1067-MML.
El Peruano
Pg. 459521
NORMAS LEGALES
Artculo Segundo.- DEROGAR los Decretos de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI, N 017-2008-ALC/MSI y su Fe de

Erratas, N 002-2009-ALC/MSI, N 016-2009-ALC/MSI, N 019-2010-ALC/MSI y su Fe de Erratas, N 003-2011-ALC/MSI y N
007-2011-ALC/MSI, as como los Decretos de Alcalda N 011-96-ALC/MSI, N 015-2005-ALC/MSI y N 007-2006-ALC/MSI.
Artculo Tercero.- ENCARGAR a la Secretara General la publicacin del presente Decreto de Alcalda y los
Parmetros Urbansticos y Edificatorios del distrito de San Isidro con l aprobados, en el Diario Oficial El Peruano.
Artculo Cuarto.- El presente Decreto de Alcalda entrar en vigencia a partir del da siguiente de su publicacin
en el Diario Oficial El Peruano.
Artculo Quinto.- ENCARGAR el cumplimiento del presente decreto de alcalda a la Gerencia Municipal, Gerencia
de Autorizaciones y Control Urbano y Gerencia de Desarrollo Urbano.
Regstrese, comunquese, publquese y cmplase.
RAUL A. CANTELLA SALAVERRY
Alcalde
PARMETROS
URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS
DISTRITO DE SAN ISIDRO
INDICE
CAPTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 1.Artculo 2.Artculo 3.-
Concepcin General.
Definiciones.
Responsabilidad en la aplicacin de las
normas.
CAPTULO II
NORMAS ESPECFICAS
Artculo 4.Artculo 5.Artculo 6.-
Aplicacin del Plano de Zonificacin.

Alturas de edificacin.
Compatibilidades de uso.
CAPTULO III
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS
PARA ZONIFICACIONES RESIDENCIALES
Artculo 17.- Compatibilidad de usos en predios con

zonificacin residencial.
Artculo 18.- Porcentaje mnimo de rea libre.
Artculo 19.- Altura mxima de edificacin.
Artculo 20.- Retiros
municipales
en
zonificacin
comercial.
Artculo 21.- ndice de espacios de estacionamiento.
Artculo 22.- Construccin en azoteas en edificaciones
comerciales.
CAPTULO V
MEDIDAS DE SEGURIDAD DE OBRA
Artculo 23.- Medidas de seguridad en las ejecuciones de
obra.
Artculo 24.- Medidas de seguridad en las demoliciones.
ANEXOS
Artculo 7.Artculo 8.Artculo 9.Artculo 10.Artculo 11.Artculo 12.Artculo 13.Artculo 14.Artculo 15.-
mbitos Urbanos Homogneos.

Altura de Edificacin y Densidad Neta.
rea mnima de lote y acumulacin de lotes.
Porcentaje mnimo de rea libre.
Retiros
municipales
en
zonificacin
residencial.
rea mnima por Unidad de Vivienda segn
los mbitos Urbanos Homogneos.
ndice de espacios de estacionamiento.
Construccin en azoteas.
Regulacin para el control de registro visual.
CAPTULO IV
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS PARA
ZONIFICACIONES Y ACTIVIDADES COMERCIALES
Anexo N 01
Anexo N 02
Anexo N 03
Anexo N 04
Definiciones.
Esquemas de Alturas y Retranques.
Retiros Municipales
ndice de estacionamientos para Actividades
Comerciales,
Administrativas
y
de
Servicios.
CUADROS
Cuadro N 01 Resumen de Zonificacin Residencial.

Cuadro N 02 Resumen de Zonificacin Comercial.
PLANOS
Artculo 16.- Actividades

comerciales,
oficinas
administrativas y/o de servicios existentes en
zonificacin residencial calificadas con uso
no conforme.
Plano N 01
mbitos Urbanos Homogneos.
Pg. 459522
NORMAS LEGALES
El Peruano
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS DEL DISTRITO DE SAN ISIDRO

CAPTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 1.- CONCEPCIN GENERAL
El Distrito de San Isidro, es una zona de alta calidad urbana y consolidada de la ciudad de Lima Metropolitana, con lotes,
alturas de edificacin, retiros, densidades, reas libres, reas verdes y patrones de asentamiento de caractersticas
propias, en concordancia con el Plan Urbano vigente.
La Zonificacin del Distrito de San Isidro, se presenta en base a los Sectores de Planeamiento en los que se ha subdividido
el Distrito, cada sector, tiene como referencia la Visin de Desarrollo que se establece en el Plan Urbano; orientando y
definiendo las actividades que se permitirn en su interior, as como las caractersticas de las edificaciones, las que debern
integrarse al entorno urbano consolidado, debiendo cumplirse estrictamente con los Parmetros Urbansticos y Edificatorios
establecidos en la presente norma, instrumento indispensable para el desarrollo armnico y sustentable del Distrito.
Para establecer los usos Conformes y No Conformes en cada Sector, se aplicarn las normas especficas de la zonificacin
residencial y comercial, de acuerdo a lo establecido en la presente norma, en concordancia con el ndice de Usos para
la Ubicacin de Actividades Urbanas del Distrito de San Isidro vigente.
Artculo 2.- DEFINICIONES
Para la aplicacin de los Parmetros Urbansticos y Edificatorios en el distrito de San Isidro, en el Anexo N 01 se
definen los principales trminos tcnicos que se aplicarn en la evaluacin de los procedimientos administrativos de
Anteproyectos en Consulta, Licencias de Edificacin y Licencias de Funcionamiento.
Artculo 3.- RESPONSABILIDAD EN LA APLICACIN DE LAS NORMAS
Los Profesionales responsables de la elaboracin de todo Anteproyecto en Consulta y/o Proyecto, los Funcionarios
encargados de la evaluacin de los procedimientos administrativos de Anteproyectos en Consulta, Licencias de Edificacin
y Licencias de Funcionamiento, los delegados de la Comisin Tcnica Distrital para Edificaciones y delegados Ad-Hoc
debern cumplir y hacer cumplir bajo responsabilidad todos los Parmetros Urbansticos y Edificatorios establecidos en
la presente norma, sin considerar tolerancia alguna.
CAPTULO II
NORMAS ESPECFICAS
Artculo 4.- APLICACIN DEL PLANO DE ZONIFICACIN
En el Distrito de San Isidro, rige la Zonificacin aprobada por la Ordenanza N 950-MML y su actualizacin aprobada por
Ordenanza N 1067-MML ambas expedidas por la Municipalidad Metropolitana de Lima, normatividad que se aplica a
cada lote de acuerdo al frente de la va en la cual se ubica.
En los lotes cuyo frente y/o rea sean menores a los normativos establecidos en el Cuadro N 01 - Resumen de Zonificacin
Residencial y Cuadro N 02- Resumen de Zonificacin Comercial, se aplicar las normas correspondientes al inmediato
inferior solo con respecto a la densidad neta o al que corresponda en forma proporcional segn sus dimensiones, sin
embargo, este prrafo no es de aplicacin para los lotes ubicados en esquina.
Todo Anteproyecto y/o Proyecto, ser evaluado teniendo en cuenta los criterios de calidad arquitectnica referente a la
concepcin volumtrica, el tratamiento de fachadas y la integracin con el entorno urbano inmediato. Queda definido
como entorno urbano inmediato, la manzana donde se ubica el lote materia del anteproyecto o proyecto y las manzanas
adyacentes haca ambos lados sobre el mismo frente, comprometidas como rea de contexto.
4.1
Delimitacin de Zonas
La zonificacin de una manzana queda definida grficamente por una lnea que corresponde a los frentes de los
lotes que la componen y otras lneas en el interior de la manzana que corresponden a los fondos de los lotes,
determinando la zonificacin que ser aplicable a dichos lotes.
En un lote acumulado, se debe entender que los lotes y/o sublotes que lo conforman, mantendrn, cada uno, las
caractersticas de la zonificacin que inicialmente tenan.
a)
Lmite de zonificacin que divide una manzana
Este lmite es la lnea que demarca la diferencia de los usos del suelo, teniendo como lmite el lindero posterior de
los lotes cuyos frentes estn calificados por una determinada zonificacin. Esto es aplicable tambin a los casos
en los cuales dos lneas divisorias atraviesan una manzana determinando lotes con usos diferentes.
En el caso de predios que tengan ms de dos frentes, y en donde confluyan zonificaciones diferentes (comercial
y residencial), se deber respetar el uso que corresponde a cada zonificacin en forma proporcional a sus lotes
normativos establecidos o compatibles para el caso de la zonificacin comercial. Ver ejemplo:
DELIMITACIN DE ZONAS POR EL LIMITE DE PROPIEDAD
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459523
b)
Lotes con frente a dos calles paralelas
Cuando un lote tiene frentes a dos calles paralelas y est dividido por una lnea lmite de zonificacin, cada
zonificacin afectar al terreno en partes iguales para cada frente del lote.
Si existieran lotes con zonificaciones diferentes, una comercial y la otra residencial, se deber respetar el uso que
corresponde a cada una de ellas. En ningn caso se permitirn los accesos peatonales o vehiculares al rea del
predio con zonificacin comercial a travs del rea del predio con zonificacin residencial.
c)
Lotes en esquina
En los lotes en esquina, cuando uno de sus frentes colinda con un eje urbano que contiene predios calificados con
zonificacin de uso comercial y el otro de sus frentes colinda con un eje urbano que contiene predios calificados
con zonificacin de uso residencial, debern sujetarse a las siguientes disposiciones:
No se podr abrir puertas de acceso peatonal ni vehicular para el uso comercial por el frente que colinda con
el eje urbano que contiene predios calificados con zonificacin de uso residencial.
No se autorizar espacios para estacionamientos, accesos a playas o reas de estacionamientos interiores

ni zonas de carga y descarga por el frente que colinda con el eje urbano que contiene predios calificados con
zonificacin de uso residencial.
No se permitir la instalacin de vitrinas ni anuncios publicitarios de cualquier tipo por el frente que colinda con
el eje urbano que contiene predios calificados con zonificacin de uso residencial.
4.2
Estudio de Impacto Ambiental

Los Estudios de Impacto Ambiental para los Proyectos de Edificacin, se desarrollarn y aprobarn de acuerdo
a lo dispuesto por la Ley N 27446 - Ley del Sistema Nacional de Evaluacin Ambiental, Reglamento aprobado
por Decreto Supremo N 019-2009-MINAM y otras normas sobre la materia, as como el Reglamento Nacional de
Edificaciones; aprobacin que ser obligatoria para la emisin de la Licencia de Edificacin.
4.3
Estudio de Impacto Urbano Vial

Los Estudios de Impacto Vial para los Proyectos de Edificacin, se desarrollarn y aprobarn de acuerdo a lo
dispuesto por el Reglamento Nacional de Edificaciones, Ordenanzas N 1268-MML - Regula los Estudios de
Impacto Vial en Lima Metropolitana N 1404-MML - Reglamenta el Procedimiento de Aprobacin de los Estudios
de Impacto Vial en Lima Metropolitana y otras normas sobre la materia; siendo obligatoria la presentacin de
la Resolucin aprobatoria del Estudio de Impacto Vial emitida por la entidad competente para la emisin de la
Licencia de Edificacin.
4.4
Factibilidad de Servicios
En todo Anteproyecto y/o Proyecto arquitectnico a desarrollarse en las zonas residenciales (RDM, RDA y
RDMA) y zonas comerciales (CV, CZ y CM) se deber presentar como sustento a la propuesta, la certificacin
correspondiente a la factibilidad de servicio de la infraestructura de redes de agua, desage y electricidad emitida
por las respectivas empresas prestadoras del servicio; asimismo, se deber presentar los estudios de impacto
ambiental y vial de acuerdo en lo dispuesto en los numerales 4.2 y 4.3 del presente Decreto de Alcalda, como
requisito indispensable para la aprobacin del anteproyecto o proyecto arquitectnico por parte de la Comisin
Tcnica Distrital para Edificaciones.
En caso que el documento de Factibilidad condicione la prestacin del servicio a la ejecucin de obras
complementarias, stas debern ser ejecutadas previamente a la presentacin de la solicitud para obtener la
Licencia de Edificacin a la Municipalidad de San Isidro, no pudiendo acogerse en este caso a la Licencia de
Edificacin Automtica hasta la culminacin de las obras complementarias correspondientes.
El cumplimiento y culminacin de la ejecucin de las obras complementarias para la factibilidad de servicios de
agua, desage y de energa elctrica, se acreditar a travs del documento que otorgue la empresa prestadora del
servicio, el que formar parte del Expediente Tcnico del Proyecto, constituyndose de esta forma la factibilidad
real del servicio.
Artculo 5.- ALTURAS DE EDIFICACIN

Las alturas mximas de edificacin se encuentran definidas por cada frente de lote en el Plano de Alturas de Edificacin
en Ejes Viales de Nivel Metropolitano vigente y en el Plano de Alturas de Edificacin en Ejes Viales y Sectores Urbanos
de Nivel Local vigente. Para la evaluacin de los anteproyectos y/o proyectos, se tendrn en consideracin las siguientes
precisiones:
5.1
Criterios generales para la aplicacin del parmetro de Altura Mxima de Edificacin:

5.1.1. El parmetro de altura mxima de edificacin se aplicar en todos los lotes existentes, independientemente
de sus dimensiones y/o zonificacin, debiendo cumplirse con la altura mxima de edificacin definida en metros
lineales y con el nmero de pisos establecidos en los Planos de Alturas Mximas de Edificacin vigente.
Las alturas mximas de edificacin en metros lineales y pisos sern medidas desde el punto ms alto del nivel de
vereda del frente principal de acceso a personas al inmueble a edificar y sobre el lmite de propiedad, de acuerdo
a los criterios sealados a continuacin:
a.
En las zonas residenciales calificadas con zonificacin RDB, RDM, RDA o RDMA, la Altura Mxima de
Edificacin en metros lineales, se obtendr de multiplicar el nmero de pisos normativos por 3.00 ml.
b.
En la zona comercial con zonificacin CV, la altura mxima de edificacin en metros lineales, se obtiene de
multiplicar el nmero de pisos autorizados por 3.50 ml. y en la zona comercial con zonificacin CZ se obtiene
de multiplicar el nmero de pisos autorizados por 4.00 ml.
c.
En la zona comercial con zonificacin CM, la altura mxima de edificacin est determinada en metros
lineales, con la aplicacin de la frmula: 1.5 (a+r), donde a es el ancho de la va y r es resultante de la
suma de los retiros normativos correspondientes a ambos frentes de la va.
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d.
NORMAS LEGALES
El Peruano
No sern computables dentro de la Altura Mxima de Edificacin en metros lineales, los siguientes
elementos:
1.
La edificacin y el parapeto frontal de la azotea.
2.
Los tanques elevados, cabinas de ascensor u otra instalacin de uso comn similar, los que debern
ser diseados de modo que su ubicacin y altura no afecten la armona del perfil urbano en el entorno
inmediato, debindose aislar visual y acsticamente, segn sea el caso, para no alterar el ornato ni la
tranquilidad de los vecinos de dicho entorno; estas soluciones sern materia de evaluacin por parte
de la Comisin Tcnica Distrital para Edificaciones y/o la Subgerencia de Obras Privadas, segn sea el
caso.
e.
En el caso de considerar estacionamientos en semistano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase el nivel
1.50 m. por encima del nivel de la vereda frente al lote, la Altura Mxima de Edificacin en metros lineales ser
medir a partir del nivel del piso terminado (NPT) del primer piso.
f.
La altura de piso a piso en metros lineales, ser la resultante del diseo arquitectnico, no siendo restrictiva a
las alturas indicadas en los literales a), b) y c), pudiendo optarse por ambientes de mayor altura y en ningn
caso la altura total superar la altura de edificacin mxima permitida, medida en metros lineales.
5.2. Altura de edificacin en lotes en esquina

En un lote en esquina con frentes a vas de diferentes Alturas Mximas de Edificacin, el volumen de mayor altura
podr voltear sobre la va de menor altura en una longitud igual al ancho de esta va medida a partir de la lnea del
retiro municipal que corresponde a la va de mayor altura.
Sobre el resto de dicho frente, la altura de edificacin podr alcanzar la altura resultante del promedio entre las dos
alturas normativas, medidos en nmero de pisos y en metros lineales (Ver Grfico N 01).
Isometra del Grfico1

5.3. Altura de edificacin en lotes con frente a pasaje peatonal o va igual o menor a 8.00 ml de seccin
En un lote con frente a pasaje peatonal o va con seccin igual o menor de 8.00 metros, cualquiera sea la altura
que le corresponda, segn el Plano de Alturas Mximas de Edificacin vigente o por aplicacin del Concepto de
Colindancia de Alturas, se permitir hasta tres pisos (03) a lnea de fachada, el cuarto piso con un retranque de
3.00 ml medidos a partir de la fachada del tercer piso, el quinto piso con un retranque de 3.00 ml medidos a partir
de la fachada del cuarto piso y sobre este ltimo piso sin aplicar retranque se podr edificar hasta alcanzar la altura
mxima de edificacin permitida.
Los retranques establecidos son de aplicacin obligatoria, siempre y cuando los predios colindantes cuenten con
retranque. Cuando una edificacin a proyectarse en un lote que colinde por un lado con una edificacin existente
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459525
de igual o mayor altura que la normativa que no ha dejado el retranque establecido y por el otro lado con una
edificacin que haya dejado retranque, podr no considerar el retranque en las dos terceras partes del frente hacia
la zona contigua a la edificacin sin retranque, debiendo el resto del frente respetar el retranque establecido.
En caso de existir retranques menores a los establecidos, la nueva edificacin podr ser concordante con los
existentes y ser evaluada por la Comisin Tcnica Distrital para Edificaciones.
5.4
Altura de edificacin en lotes en esquina con pasaje o va menor de 8.00 ml. de seccin.
En un lote en esquina con un frente a pasaje peatonal o va menor de 8.00 ml de seccin, son exigibles las
condiciones que se establecen en el tem anterior.
En estos lotes, con diferente parmetro de altura mxima de edificacin, se podr adoptar la mayor altura de
edificacin por el frente del lote haca la va con parmetro de menor altura de edificacin, en una longitud, medida
a partir de la lnea de retiro municipal igual al ancho del pasaje, aplicndose en el resto del lote lo establecido en el
numeral 5.2 de la presente norma.
5.5
Altura de edificacin mayor a tres pisos en zonificacin RDB (Retranque)

Para armonizar con el perfil urbano del entorno de los predios calificados con zonificacin RDB, se edificarn tres
pisos a lnea de fachada y el cuarto piso se edificar con un retranque de 3.00 ml medidos a partir de la fachada del
tercer piso, sobre el cual se edificarn los pisos permitidos segn la altura de edificacin normativa establecida (ver
Grfico N 2)
La terraza generada por el retranque no deber tener ningn tipo de cobertura y de ser compartida por dos o ms
departamentos, la altura del muro de separacin no podr ser menor a 2.00 ml.
Esta norma no ser de aplicacin a los lotes cuando colinden con edificaciones (lote izquierdo y derecho), que no
hayan dejado retranques.
Si el retranque existiera solamente en una de las edificaciones colindantes, cualquiera que sea su altura, la nueva
edificacin deber considerar el retranque en la tercera parte del frente hacia la zona contigua a la edificacin sin
retranque, debiendo el resto del frente respetar el retranque establecido.
Como alternativa, podr considerarse lo siguiente:
a.
Se podr edificar toda la altura de edificacin permitida en todo el frente del lote desde el primer piso sin
aplicar retranque, siempre y cuando la edificacin se retire 3.00 m. adicionales medidos a partir de la lnea de
retiro municipal.
El rea libre generada por este retiro adicional tendr el mismo tratamiento paisajstico del retiro municipal.
b.
Podr optarse por una solucin mixta, combinando el retranque en el cuarto piso con la opcin del retiro
adicional mnimo de 3.00ml en el primer piso indicado en el tem anterior. (Ver Grfico 3).
Grfico 3
5.6
Concepto de Colindancia de Alturas

Con el propsito de homogeneizar el perfil urbano del entorno, y en concordancia con lo establecido con el artculo
4 de la Ordenanza N 950-MML, se ratifica que el Concepto de Colindancia de Alturas slo es aplicable cuando
el predio materia del premio por colindancia, colinde lateralmente con una o dos edificaciones existentes de mayor
Pg. 459526
NORMAS LEGALES
El Peruano
altura que la normada, por lo que es inaplicable dicho concepto con edificaciones inexistentes y/o con alturas
normativas.
Como resultado de la aplicacin del concepto de colindancia de alturas se obtendr el promedio de la altura medida
en metros lineales y nmero de pisos, no pudiendo en ningn caso superar la altura de la edificacin existente ms
alta medida en metros lineales, que permiti la aplicacin del concepto de colindancia, la misma que estar sujeta
a las siguientes consideraciones:
a.
En los predios calificados con zonificacin RDB, RDM y CV, los volmenes que den origen a la aplicacin
del Concepto de Colindancia de Alturas, podrn estar separados lateralmente hasta una distancia mxima
de 3.00 ml. del lindero del lote a edificar. Asimismo, en los predios calificados con zonificacin RDA y CZ, los
volmenes que den origen a la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas, podrn estar separados
lateralmente hasta una distancia mxima de 6.00 ml. En los predios calificados con zonificacin RDMA y CM,
los volmenes que den origen a la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas, podrn estar separados
lateralmente hasta una distancia mxima equivalente a 1/3 de la altura de la edificacin existente. Si en un
lote la edificacin que otorga colindancia al predio vecino, cuenta con varios volmenes de diferente altura en
la misma edificacin, se tomar en cuenta la altura del volumen ms cercano siguiendo la regla indicada en
el presente prrafo (Ver Grfico 4).
En Zonas RDB, RDM y CV

En Zonas RDA y CZ
En Zonas CM y RDMA
D = 3 ml.
D = 6 ml.
D = 1/3 de Altura (A)
Grfico 4
b.
El Concepto de Colindancia de Alturas se aplicar entre edificaciones con frente a una misma va, por lo que
en caso de lotes en esquina, el incremento de altura de edificacin se deber calcular por cada frente del lote
materia de colindancia y si como resultado de este clculo se determinan dos alturas de edificacin diferentes,
se aplicar lo establecido en el numeral 5.2 - Altura de edificacin en lotes en esquina.
c.
La altura de la edificacin que genere la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas, ser la existente
en su lnea de fachada, entendiendo como tal, la lnea a partir de la cual se ha edificado.
d.
En caso de aplicar el Concepto de Colindancia de Alturas con edificaciones cuya lnea de fachada no se
encuentra en la lnea de fachada normativa, ser aplicable la colindancia respetando los retiros municipales
reglamentarios vigentes. Cuando una edificacin no se encuentre en una misma lnea de fachada, la nueva
edificacin deber de mantener los alineamientos (retranques) existentes en la edificacin que otorga la
colindancia.
e.
Los predios que colinden por uno de sus lados laterales con un predio edificado con mayor altura que la
normativa en su lnea de fachada, podrn construirse hasta el promedio entre dicha altura existente y la altura
normativa. (Ver Grfico 5).
Grfico 5
El Peruano
f.
NORMAS LEGALES
Pg. 459527
Los predios que colinden por su lado derecho e izquierdo, respectivamente, con predios edificados con mayor
altura que la normativa en su lnea de fachada, podrn construirse hasta el promedio entre las dos alturas
existentes. (Ver Grfico 6).
Grfico 6
5.7
g.
La altura obtenida por la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas, se definir por el nmero de pisos
y en metros lineales. Si el nivel del piso terminado del primer piso proyectado es diferente al nivel de vereda,
hasta un mximo de 1.50.ml., ste estar incluido dentro de la altura mxima de edificacin obtenida por la
aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas.
h.
Solo para las zonificaciones comerciales CV, CZ y CM, al promediar las alturas en aplicacin del Concepto
de Colindancia, cuando el nmero de pisos resultante arroje decimales igual o mayor a 0.5, se redondear al
nmero entero inmediato superior.
i.
Los predios existentes que generen la mayor altura, debern estar construidos con Licencia de Edificacin
o contar con Declaratoria de Edificacin sin carga inscrita en la SUNARP por concepto de alturas de
edificacin.
j.
Excepcionalmente, en los predios con zonificacin CM y CZ, con frente mayor a 25.00 ml., las edificaciones
podrn alcanzar la altura de la edificacin existente que supera la altura normativa, siempre y cuando el
proyecto cumpla con lo siguiente:
Dejar retiros laterales y posteriores con un ancho mnimo de 1/4 de la altura de la nueva edificacin
medida a partir de los 16.00 metros lineales de altura como mximo.
No superar el rea construida resultante de la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas.
k.
Las construcciones en azotea de las edificaciones existentes no estn comprendidas en el cmputo de alturas
para la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas.
l.
De aplicar el Concepto de Colindancia de alturas no proceder la construccin de azoteas, con excepcin de

terrazas sin techar y sus accesos techados o sin techar
m.
Las alturas de los tanques elevados, ascensores, cuartos de maquinas y otras instalaciones, debern guardar
armona con el perfil urbano, debindose proponer alturas adecuadas para ellos, lo cual ser materia de
evaluacin por parte de la Comisin Tcnica Distrital para Edificaciones y/o la Subgerencia de Obras Privadas,
segn sea el caso.
Alturas mximas de edificacin especficas

En concordancia con lo establecido en el Plano de Alturas de Edificacin para Ejes Urbanos de Nivel Metropolitano
aprobado mediante Ordenanza N 1067-MML y el Plano de Alturas de Edificacin para Ejes Urbanos de Nivel Local
aprobado mediante la Ordenanza N 212-MSI, se precisa lo siguiente:
a.
En la avenida Jorge Basadre, los predios ubicados en las cuadras 12, 13, 14 y 15, calificados con Zonificacin
Residencial de Densidad Alta (RDA); tendrn una altura mxima de edificacin de 10 pisos. Los predios
ubicados en las cuadras 12 y 14 sobre la acera Norte de la avenida Jorge Basadre, podrn alcanzar una altura
mxima de edificacin de 12 pisos, 10 pisos a plomo de fachada y los 02 pisos superiores con retranques
sucesivos de 3.00 ml desde la fachada.
b.
En la avenida Arequipa (lado este), tramo comprendido entre la Plazuela Constancio Bollar y la Avenida
Arambur, zona calificada con Residencial de Densidad Alta (RDA), se permitir una altura mxima de
edificacin de 10 pisos, 08 pisos a plomo de fachada y los 02 pisos superiores con un retranque de 3.00 ml.
c.
En la avenida Arequipa (lado oeste), tramo comprendido entre la Plazuela Constancio Bollar y la avenida
Santa Cruz, zona calificada con Residencial de Densidad Media (RDM), se permitir una altura mxima de
edificacin de 07 pisos a plomo de fachada.
d.
Los predios ubicados con frente a la calle Dr. Ricardo J. Angulo Ramrez (ex-calle 1), con colindancia posterior
a las zonificaciones Comercio Zonal (CZ) y Residencial Densidad Media (RDM), calificados con Residencial
de Densidad Baja (RDB) tendrn una altura mxima de edificacin de 05 pisos, 03 pisos a plomo de fachada
Pg. 459528
NORMAS LEGALES
El Peruano
y los 02 pisos superiores con un retranque de 3.00 ml.

e.
Los predios ubicados en la calle 6, calificados con Residencial de Densidad Baja (RDB) y que colindan por la
parte posterior con los lotes ubicados en las cuadras 02 y 03 de la avenida Guardia Civil, tendrn una altura
mxima de edificacin de 05 pisos, 03 pisos a plomo de fachada y los 02 pisos superiores con un retranque
de 3.00 ml.
f.
Los predios ubicados frente a la calle Alberto Lynch, calificados con Residencial de Densidad Media (RDM),
tendrn una altura mxima de edificacin de 05 pisos, 03 pisos a plomo de fachada y los 02 pisos superiores
con un retranque de 3.00 ml.
g.
En los lotes calificados con zonificacin Residencial Densidad Baja (RDB) con frente a parque con una altura
mxima de edificacin de tres pisos (03), se podr construir un piso adicional a lo sealado en el Plano de
Alturas de Edificacin correspondiente a los predios con frente a ejes viales y sectores urbanos de nivel local
del distrito de San Isidro vigente, con un retranque de 3.00 ml, pudiendo alcanzar una altura mxima de
edificacin de cuatro pisos, no considerndose en estos casos la construccin de azotea, debiendo respetar
la densidad neta permitida.
h.
En los lotes calificados con zonificacin Residencial Densidad Media (RDM), con frente a parque con una
altura mxima de edificacin de cinco pisos (05), se podr construir dos pisos adicionales a lo sealado en el
Plano de Alturas de Edificacin correspondiente a los predios con frente a ejes viales y sectores urbanos de
nivel local del distrito de San Isidro vigente, con dos retranques sucesivos de 3.00 ml. cada uno, pudiendo
alcanzar una altura mxima de edificacin de siete pisos, no considerndose en estos casos la construccin
de azotea, debiendo respetar la densidad neta permitida.
i.
Asimismo, los lotes que se beneficien con el incremento de las alturas sealadas en los literales g) y h),
debern adicionar el 50% del rea mnima requerida por departamento y del nmero de estacionamiento
para visitas requerido. Precisar que las alturas mximas de edificacin permitidas por los literales referidos,
se deben aplicar en el alineamiento de la fachada con frente al parque, debindose considerar los retranques
solo en la fachada opuesta de la edificacin de acuerdo al Anexo 02- Esquema de Alturas y Retranques, el
mismo que forma parte integrante del presente Decreto de Alcalda.
Disponer que lo sealado en los literales g), h) e i) no sern de aplicacin en las Zonas de Reglamentacin Especial
(ZRE) del distrito.
Artculo 6.- COMPATIBILIDADES DE USO
a.
Los predios ubicados en zonas calificadas con zonificacin Residencial de Densidad Baja (RDB), Residencial de
Densidad Media (RDM), Residencial de Densidad Alta (RDA) y Residencial de Densidad Muy Alta (RDMA), sern
esencialmente de uso residencial, debiendo respetarse las compatibilidades de usos establecidas en el ndice de
Usos para la ubicacin de actividades urbanas del Distrito de San Isidro vigente, preservando as la identidad y
calidad residencial del distrito.
b.
Los Usos indicados en el Artculo 10 de la Ordenanza N 950-MML: Centros de Educacin Inicial, Centros de
Educacin Bsica (en lotes menores a 2,400 m2), Postas Sanitarias, Centros de Culto Religioso, Equipamiento
Comunal a nivel de Barrio y Centros Culturales, as como los Aportes transferidos con las Habilitaciones Urbanas
originales para servicios complementarios, podrn ser compatibles con las zonas residenciales, siempre que se
cumpla con el Cuadro de Niveles Operacionales y Estndares de Calidad que correspondan y de ser el caso, se
ajusten a los estudios de capacidad sostenible del distrito.
c.
Para proyectos de edificacin en predios calificados con zonificacin Otros Usos (OU) y Zona de Recreacin (ZR),
los parmetros urbansticos y edificatorios correspondientes a las Licencias de Edificacin y Funcionamiento que
requieran, sern determinados por la Municipalidad de San Isidro, a travs de la Gerencia de Desarrollo Urbano,
teniendo en cuenta el uso propuesto y el entorno urbano inmediato en el que se encuentra.
d.
Los Consulados y dems oficinas de gobiernos extranjeros, as como las oficinas de los Organismos Internacionales
y/o Multilaterales, que tengan relacin directa con atencin al pblico, debern estar ubicados solamente en zonas
comerciales. Los inmuebles destinados a residencia de los miembros de los Cuerpos Diplomticos acreditados en
el pas, se sujetarn a los parmetros urbansticos y edificatorios de la zonificacin residencial correspondiente.
e.
Para proyectos de edificacin y/o funcionamiento de Entidades u Organismos de la Administracin Pblica en predios
calificados con zonificacin comercial de Comercio Zonal (CZ) y Comercio Metropolitano (CM), la factibilidad de su
ubicacin y operacin, la compatibilidad de uso y los parmetros urbansticos y edificatorios sern determinados
por la Gerencia de Desarrollo Urbano de San Isidro, teniendo en cuenta las actividades, usos del suelo e impactos
posibles a generarse en el entorno urbano inmediato y mediato.
CAPTULO III
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS
PARA ZONIFICACIONES RESIDENCIALES
Artculo 7.- AMBITOS URBANOS HOMOGENEOS

Con el fin de mantener y reforzar la identidad y calidad residencial del distrito, as como promover el retorno a dicho uso
y para una mejor aplicacin de la presente norma, se han definido cuatro mbitos Urbanos Homogneos (A, B, C y D)
que comprenden zonas urbanas consolidadas con caractersticas urbano-ambientales de condiciones similares tomando
en consideracin la tipologa y dimensiones de los lotes, tal como se establece en el Plano N 01 mbitos Urbanos
Homogneos.
Sin embargo, se tendr en consideracin las siguientes precisiones:
a.
Los predios que se encuentran ubicados en el permetro de Lima Golf Club, calificados con zonificacin RDMA, se
considerarn dentro del AMBITO A.
El Peruano
Pg. 459529
NORMAS LEGALES
b.
Los predios con frente a la avenida Daniel Hernndez, calificados como Residencial Densidad Baja (RDB), se
considerarn dentro del AMBITO A.
c.
El eje urbano de la avenida Javier Prado Oeste, ambos lados se considerarn dentro del AMBITO C.
d.
Los predios con frente a las calles transversales entre las avenidas Javier Prado Oeste y Dos de Mayo calificados
con zonificacin Residencial Densidad Media (RDM), ambos lados se considerarn dentro del AMBITO C.
e.
El eje urbano de la avenida Felipe Santiago Salaverry, ambos lados se considerarn dentro del AMBITO B.
f.
El eje urbano de la avenida Alberto del Campo, entre las avenidas Felipe Santiago Salaverry y Juan de Aliaga,
ambos lados se considerarn dentro del AMBITO B.
g.
El eje urbano de la avenida Juan Antonio Pezet, entre la calle Juan Dellepiani y la avenida Juan de Aliaga, ambos
lados se considerarn dentro del AMBITO B.
h.
El eje urbano de la calle Las Palmeras, ambos lados se considerarn dentro del AMBITO B.
i.
El eje urbano de la avenida Augusto Prez Aranibar, lado par, entre el lmite distrital con el Distrito de Miraflores y la
calle Juan Dellepiani, se considerar dentro del AMBITO C.
j.
El eje urbano de la calle Las Camelias, ambos lados se considerarn dentro del AMBITO D.
k.
Los predios que se encuentren frente a la Calle y parque Antequera con zonificacin Residencial Densidad Baja
(RDB) se considerarn dentro del AMBITO D
l.
En el caso de lotes en esquina que pertenecen a dos ejes viales con mbitos distintos, se considerar el mbito
asignado al eje de mayor intensidad al uso.
Artculo 8.- ALTURA DE EDIFICACION Y DENSIDAD NETA

Aquellos lotes ubicados en zonas residenciales, en los cuales se pueda construir edificaciones con mayor altura a las
establecidas en el Plano de Alturas de Edificacin en Ejes Viales de Nivel Metropolitano y en el Plano de Alturas de
Edificacin en Ejes Viales y Sectores Urbanos de Nivel Local y por los Resmenes de Zonificacin Residencial del
Distrito de San Isidro (Cuadro N 01), por aplicacin del Concepto de Colindancia con edificaciones existentes de mayor
altura, podrn incrementar su densidad neta de manera proporcional a la cantidad de pisos adicionales resultantes,
respetando los siguientes lmites mximos establecidos segn su zonificacin:
a.
Para Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:
b.
En zonas RDB,
En zonas RDM,
En zonas RDA,
En zonas RDMA,
hasta un mximo de
hasta un mximo de
hasta un mximo de
hasta un mximo de
800 hab. /Ha.

1250 hab. /Ha.
1750 hab. /Ha.
2750 hab. /Ha.
Para Conjuntos Residenciales:
En zonas RDM,
En zonas RDA,
En zonas RDMA,
hasta un mximo de
hasta un mximo de
hasta un mximo de
1750 hab. /Ha.

2250 hab. /Ha.
2750 hab. /Ha.
Para el clculo de la densidad habitacional en las edificaciones multifamiliares; el nmero de habitantes de una vivienda
estar en funcin del rea mnima de la unidad de vivienda, segn se establece en el siguiente cuadro:
Tipo de
Unidad de Vivienda
AMBITO A
AMBITO B
AMBITO C
AMBITO D
Unidad de Vivienda de
tres (03) dormitorios
dos (02) dormitorios
un (01) dormitorio
Artculo 9.- AREA MINIMA DE LOTE Y ACUMULACION DE LOTES

a.
Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:

Cuando se acumule lotes que tengan zonificaciones residenciales diferentes, se mantendr la zonificacin
correspondiente a cada sub-lote, debiendo respetarse los parmetros urbansticos y edificatorios correspondientes
a cada una de ellas.
b.
Conjuntos Residenciales:
Todo proyecto arquitectnico de edificacin multifamiliar en terrenos con rea igual o mayor a los 2,500 m2,
ser considerado y evaluado como Conjunto Residencial. En caso de acumulacin de lotes para alcanzar el lote
normativo con zonificaciones diferentes, cada lote mantendr sus parmetros que le correspondan.
En los lotes que tengan zonificacin RDB, no se permitir la edificacin de Conjuntos Residenciales.
c.
Subdivisin de lote
Pg. 459530
NORMAS LEGALES
El Peruano
Los sublotes resultantes de la subdivisin de un lote urbano, tendrn frente y rea igual o mayor que las del lote
normativo establecido por la zonificacin correspondiente para fines de habilitacin urbana.
Artculo 10.- PORCENTAJE MINIMO DE REA LIBRE
a.
Para Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:

Establzcase que para las viviendas unifamiliares, bifamiliares y edificios multifamiliares se deber cumplir con el
rea libre establecida en el Cuadro N01 Resumen de Zonificacin Residencial.
b.

Establzcase para los Conjuntos Residenciales, un porcentaje mnimo de rea libre de 60% del rea de terreno
para los predios calificados con zonificacin RDMA y un porcentaje mnimo de rea libre de 50% del rea de terreno
para los predios calificados con zonificacin RDM y RDA, en la cual se exigir tratamiento paisajstico de la misma
para reas verdes con zonas de descanso y esparcimiento para los residentes. Estas podrn incluir huellas, solo y
exclusivamente para el estacionamiento de visitas.
En ambos literales el porcentaje de rea libre en la edificacin se calcular sobre el primer piso destinado al uso
de vivienda. El rea destinada a uso de estacionamientos no deber exceder un piso o una altura mxima de
edificacin de 3.00 ml sobre el nivel de vereda.
Artculo 11.- RETIROS MUNICIPALES EN ZONIFICACIN RESIDENCIAL

11.1 Retiro Frontal
a.
Los retiros frontales se encuentran establecidos en el Anexo N 03 de la presente norma, precisando que las
Vas que no se encuentren en el Anexo referido, debern respetar los siguientes retiros establecidos :
Frente a Pasaje Peatonal

Frente a Parque
(Frontal, Lateral o Posterior)
Frente a Avenida
Frente a Calle y dems tipologia de vias
:
:
1.50 m.
3.00 m.
:
:
5.00 m.
3.00 m.
Excepcionalmente para la evaluacin de propuestas de Anteproyecto y/o Licencia de Edificacin, tomando en

consideracin la composicin y perfil urbano de la va as como el grado de consolidacin de las edificaciones
existentes, la Gerencia de Desarrollo Urbano previo informe sustentatorio de la Subgerencia de Catastro
Integral, determinar el retiro municipal diferente al retiro municipal normativo de la va que deber aplicar la
edificacin propuesta.
b.
Usos
El retiro frontal puede ser empleado para la construccin y/o habilitacin de:
1.
Gradas hasta el nivel +1.50 ml. sobre el nivel de vereda, como mximo; as como gradas que bajen
hasta el nivel 3.00 ml. como mximo respecto al nivel de vereda.
2.
Estacionamientos en semistano cuyo techo podr considerar que el nivel de piso terminado del primer
piso no sobrepase el nivel +1.50 ml. sobre el nivel de vereda, con cerramiento ciego exterior por el frente
de hasta 3.00 ml. de altura medidos desde el nivel de vereda a lo largo de todos los frentes del lote,
debiendo elevarse los cerramientos laterales hasta 2.00 ml medidos desde el nivel de piso terminado
del primer piso. La superficie del retiro en el desnivel resultante, deber ser acondicionada como rea
verde o terraza, componente del tratamiento volumtrico y paisajstico del conjunto urbano, respetando
los ochavos reglamentarios en esquina de ser el caso.
3.
Rampa de acceso al estacionamiento en semistano, la cual deber iniciar en el lmite de propiedad, y

para estacionamiento en stano, deber iniciar a una distancia mnima de 3.00 ml medido desde el lmite
de propiedad; en este ltimo caso, de existir Jardn de Aislamiento, la distancia indicada podr medirse
a partir del lmite del jardn colindante con la vereda, completando la dimensin dentro del lote. Si la
seccin del Jardn de Aislamiento fuera igual o mayor a 3.00 ml, podr iniciarse la rampa en el lmite de
propiedad.
4.
Estacionamientos vehiculares sin techar, ubicados sobre huellas en el rea verde en predios con
zonificacin RDB frentes menores a 15 ml, segn las caractersticas establecidas en el artculo 13 de
la presente norma
5.
Estacionamientos vehiculares techados con material liviano, solamente para viviendas unifamiliares.
Dicho techo ser de material liviano y desmontable, el cual no sobrepasar la altura del cerco frontal en
caso de tenerlo, no tendr cerramientos laterales ni deber afectar la iluminacin y ventilacin de los
ambientes contiguos; este techo liviano no es computable como rea techada.
6.
Muretes para medidores de energa elctrica y reguladores y medidores de gas natural.
7.
Muros en los linderos laterales en la totalidad del retiro, con una altura mxima de 3.00 ml sobre el nivel
de vereda, con excepcin cuando el primer piso empiece a un nivel distinto de vereda, siendo factible se
eleve el muro hasta 3.50 ml. respecto al nivel de vereda.
8.
Cerco frontal con tratamiento paisajstico, con una altura mxima de 3.00 ml sobre el nivel de vereda.
9.
Muros transversales para separar las unidades independientes en el primer piso o reas comunes de
edificaciones multifamiliares.
10.
Techos de proteccin para el acceso de personas, de material liviano y desmontable sin ningn tipo de
cerramiento, no computables como rea techada.
El Peruano
Pg. 459531
NORMAS LEGALES
11.
Piscinas, piletas o fuentes de agua.
12.
Rampas o elevadores para acceso de personas con discapacidad.
13.
Caseta de vigilancia con bao, hasta de 4.00 m
14.
El uso de montacargas hacia el stano de estacionamiento, el cual no deber tener ningn elemento
visible sobre el nivel de la vereda.
15.
Cisternas para agua y sus respectivos cuartos de bombas; subestaciones elctricas subterrneas,
siendo necesario que haya un tratamiento paisajstico a nivel de superficie.
c.
Voladizo
Se podr edificar sobre el retiro, voladizos con una longitud de hasta 0.50 ml a partir de los 2.30 ml de
altura medidos sobre el nivel de vereda. Voladizos mayores exigen un aumento del retiro en una longitud
equivalente.
d.
Retiro Lateral
No es aplicable la exigencia de retiros laterales, salvo el caso de predios con frente de lote igual o mayor a
25.00 ml. que se proyecten con una altura mayor a los 21.00 ml. y colinden con edificaciones existentes con
alturas iguales o mayores a los 21.00 ml. que hayan dejado un retiro lateral normativo. Estos predios debern
de dejar un retiro lateral en las mismas condiciones del retiro lateral del lado contiguo. Esta disposicin es
aplicable igualmente a los lotes en esquina. Para el caso de lote en esquina, la existencia de dos frentes
permite asumir los lados restantes como lados laterales y obviar para este caso el retiro posterior.
e.
Retiro posterior
Las reas techadas al fondo del lote podrn alcanzar como mximo una altura de 9.00 ml. medidos desde el
nivel de vereda. En caso se genere una terraza, a partir de este nivel se deber construir un parapeto ciego
de 2.10 ml. de altura en todos los linderos colindantes con los lotes vecinos.
Toda edificacin a partir de la altura de 9.00 ml. medidos desde el nivel de vereda y deber considerar un retiro
posterior de 1/3 de su altura para el uso residencial o un 1/4 para el uso comercial, no debiendo ser este retiro
menor a 3.00 ml.
Los proyectos pueden presentar propuestas de edificacin con escalonamiento de alturas en la parte posterior
del lote, siempre y cuando se aplique lo establecido en el prrafo anterior. (Ver Grafico 7)
Grfico 7
Artculo 12.- REA MNIMA POR UNIDAD DE VIVIENDA SEGN LOS AMBITOS URBANOS HOMOGENEOS
a.
Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

En viviendas unifamiliares no se exigir rea mnima por unidad de vivienda y en viviendas bifamiliares el rea
mnima por unidad de vivienda ser de 150.00 m2.
b.
Edificios Multifamiliares y Conjuntos Residenciales:

Establzcase las siguientes reas mnimas por unidad de vivienda y el porcentaje de tipos de unidades de vivienda
en toda Edificacin Multifamiliar o Conjunto Residencial:
Tipo de
Unidad de Vivienda
AMBITO A
AMBITO B
AMBITO C
AMBITO D
200 m2.
150 m2.
130 m2.
150 m2.
120 m2.
100 m2.
90 m2.
% de Unidades de Vivienda
Mnimo
Mximo
110 m2.
50%
100%
110 m2.
90 m2.
0%
50%
80 m2.
70 m2.
0%
20%
tres (03) dormitorios
dos (02) dormitorios
un (01) dormitorio
Las reas techadas mnimas por unidad de vivienda que se establecen en este artculo, no incluyen reas de uso comn
ni reas de dominio de uso exclusivo que estn destinadas a estacionamientos, depsitos independientes, jardines,
Pg. 459532
El Peruano
NORMAS LEGALES
jardineras, patios y terrazas sin techar; as como, las reas techadas de dominio de uso exclusivo en la azotea que
corresponden a cada departamento.
Toda obra de edificacin en zonificacin comercial que considere el uso residencial compatible, se sujetarn al rea
mnima por unidad de vivienda y al porcentaje de unidades de vivienda requerida para el mbito Urbano Homogneo
B.
Artculo 13.- INDICE DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO
a.
Para Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

Los estacionamientos requeridos deben ubicarse dentro del lote y se exigir un mnimo de tres (03) estacionamientos
para viviendas unifamiliares y un mnimo de cuatro (04) estacionamientos para viviendas bifamiliares.
b.
Para Edificios Multifamiliares y Conjuntos Residenciales

Los estacionamientos para las edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales deben ubicarse dentro del
lote y los requerimientos de los mismos segn los mbitos, son los siguientes:
AMBITO A
AMBITO B
Unidad de Vivienda de tres (03) dormitorios
Tipo de Unidad de Vivienda
AMBITOS C y D
2
Unidad de Vivienda de dos (02) dormitorios
Unidad de Vivienda de un (01) dormitorio
Adicionalmente, en las edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales se exigir un porcentaje del total de
las unidades de vivienda para estacionamiento de visitas, segn el mbito que le corresponda como se establece
a continuacin:
AMBITOS A y B:
AMBITOS C y D:
30 %
15 %
En caso que el requerimiento de estacionamiento para visitas genere decimales igual o mayor a 0.5, se redondear
al nmero entero inmediato superior.
En predios con frente igual o mayor a 15.00 ml slo podrn utilizar el 50% de la longitud del frente del lote
para dicho fin. El porcentaje indicado no considera los accesos y salidas de los estacionamientos ubicados
al interior del lote. En edificaciones multifamiliares y conjuntos residenciales con dichas caractersticas,
slo est permitido estacionamientos para visitas sobre el retiro municipal adyacente o lo ms cercano
posible al hall de ingreso de la edificacin. Estos debern tener un tratamiento de rea verde con huellas y
eventualmente, ubicarse como mximo en el primer stano de estacionamiento. En todos los casos, estos
estacionamientos son de rea de dominio comn de la edificacin, no permitindose su transferencia a
terceros.
Se permitirn estacionamientos dobles, es decir, uno detrs del otro, para la misma unidad de vivienda, por lo que en
dicho caso, se considerarn como una sola unidad inmobiliaria para los efectos de su independizacin e inscripcin
en los Registros Pblicos. Las dimensiones mnimas para dichos espacios de estacionamiento estn reguladas en el
Reglamento Nacional de Edificaciones.
No se permitir en ningn caso estacionamientos paralelos a la va en el retiro municipal.
En los predios con Zonificacin Residencial de Densidad Baja (RDB) ubicados en el rea de Influencia de la Zona de
Reglamentacin Especial Bosque El Olivar de San Isidro, no se otorgarn Licencias de Edificacin si no se acredita la
dotacin reglamentaria de estacionamientos dentro del lote.
Artculo 14.- CONSTRUCCIN EN AZOTEAS
a.
En Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

Se permitir el uso de azotea con un rea techada total que no exceda el 25% del rea utilizable de la misma, con
retiros frontal y laterales de 3.00 metros como mnimo, con relacin a los lmites de la edificacin, as como una
altura no mayor de 3.00 metros.
b.
Para Edificios Multifamiliares

Las azoteas en edificaciones multifamiliares slo podrn ser de uso privado exclusivo.
En los casos que la azotea haya sido independizada en reas de uso exclusivo a favor de los departamentos del
ltimo piso y reas de uso comn para el mantenimiento del tanque elevado, ascensores u otras instalaciones de
uso comn se podr habilitar la azotea con las siguientes condiciones:
c.
1.
El rea techada en azotea no exceder del 25% del rea de uso exclusivo que corresponde al departamento
del ltimo piso sobre el que se ubica, de acuerdo al plano de independizacin de la azotea en caso de
edificaciones existentes; debiendo tener un retiro mnimo de 5.00 ml del alineamiento de fachada del ltimo
piso de edificacin y un retiro de 3.00 ml de los alineamientos laterales de la edificacin; as como una altura
no mayor de 3.00 ml medidos desde el nivel de piso acabado de la azotea. As mismo, deber considerar un
tratamiento paisajstico en el rea libre restante.
2.
El acceso a la azotea se realizar desde el interior del departamento del ltimo piso o a travs del ascensor
siempre y cuando este sirva de acceso directo a los departamentos.

Las azoteas en Conjuntos Residenciales solo podrn ser de uso comn de todos lo condminos de la edificacin,
pudindose habilitar la azotea en la totalidad del rea de la misma con excepcin de la zona requerida para
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459533
el mantenimiento del tanque elevado, ascensores u otras instalaciones de uso comn, debiendo observarse las
siguientes condiciones:
d.
1.
Las reas de las azoteas sern de propiedad comn e intransferible. Su acceso se realizar por la escalera
y ascensor de uso comn de la edificacin. Podrn ser utilizadas nica y exclusivamente como reas de
esparcimiento y recreacin, jardines y reas verdes, siempre y cuando su uso no afecte la privacidad y
tranquilidad de los residentes, debiendo considerarse para ello, un tratamiento acstico en el piso de la azotea
y paisajstico en las reas libres.
2.
El rea techada en azotea no exceder del 30% del rea total de la misma, sin considerar el rea destinada
a la escalera comn, tanque elevado, ascensores u otras instalaciones de usos comn, debiendo tener un
retiro mnimo de 5.00 ml del alineamiento de fachada del ltimo piso de la edificacin y un retiro de 3.00 ml
de los alineamientos laterales, as como una altura no mayor de 3.00 ml desde el nivel de piso acabado de la
azotea.
Disposiciones Comunes:
1.
En las reas techadas de las azoteas de uso privado exclusivo o comn, solo se permitirn el uso para salas
de estar, terrazas, zona de BBQ y 1/2 de bao, debiendo considerarse para ello, un tratamiento acstico en el
piso de la azotea. Tambin, estas reas podrn destinarse a depsito y lavandera debiendo preverse en este
ltimo uso de muros, tabiques o parapetos ciegos con una altura mnima de 2.00 ml. que impidan la vista de
los tendales desde el exterior del predio. Queda terminantemente prohibido cualquier otro uso diferente a los
sealados en el presente prrafo.
2.
En las reas libres de la azotea se deber considerar un tratamiento paisajstico en el entorno inmediato al
rea techada resultante del uso de la azotea.
3.
Las terrazas podrn considerar coberturas de tipo Sol y Sombra hasta cubrir un rea mxima equivalente al
10% del rea de la azotea, en cuyo caso esta cobertura no se computar como rea techada.
4.
El parapeto del cerco perimtrico de la azotea deber tener una altura de 1.00 m. en los frentes de la edificacin
y 2.00 ml de altura en los linderos colindantes con los lotes vecinos.
5.
En el caso que la edificacin colinde directamente con otra(s) de mayor altura, no se requerir de retiro lateral
en el colindante.
Artculo 15.- REGULACION PARA EL CONTROL DE REGISTRO VISUAL

En las zonificaciones de uso residencial, todas las edificaciones que se propongan con ms de tres (03) pisos y afecten
a los predios colindantes, por registro visual de reas libres privadas destinadas a recreacin, como jardines, terrazas,
de residencias unifamiliares y bifamiliares, debern considerar elementos de proteccin que impidan el registro visual y
garanticen su privacidad.
Para tal efecto, se deber tener en cuenta lo siguiente:
a.
Los cerramientos verticales de los pozos de luz y/o los retiros posteriores debern tener una altura de 6.00 ml.,
con muro ciego de concreto, estructura porticada y/o muros de ladrillo o similar. A partir de dicha altura deber
proponerse otros materiales ciegos debidamente acabados por ambas caras, hasta una altura no menor de 9.00
ml, medidos a partir del nivel de vereda, con la finalidad de impedir el registro visual y garantizar la privacidad de
las reas libres de las propiedades colindantes.
b.
Tambin puede impedirse el registro visual, a partir de los 6.00 ml. de altura mediante elementos arquitectnicos
o paisajsticos como cerramientos de cercos vivos, los mismos que debern ser fijados de forma permanente,
especialmente diseados para su adecuado mantenimiento, debiendo contar con la aceptacin de los vecinos
colindantes, lo cual estar descrito en la Licencia de Edificacin para su posterior incorporacin en la Declaratoria
de Fbrica.
c.
Las soluciones a proponerse, debern garantizar la privacidad de las reas sealadas, su permanencia en el
tiempo y la calidad de los acabados por ambos lados del elemento de cierre, para lo cual, se debern presentar los
planos de plantas, cortes y detalles constructivos que permitan determinar con precisin las caractersticas de los
elementos y/o la altura de los mismos.
d.
Las remodelaciones o ampliaciones que eleven una edificacin sobre los tres (03) pisos y afecten con ello las reas
de proteccin visual, igualmente debern proponer una solucin que impida el registro visual.
Las normas sealadas anteriormente, no rigen cuando los predios colinden con terrenos sin construir, edificaciones
multifamiliares, conjuntos residenciales, lotes o edificaciones comerciales, o reas libres en viviendas unifamiliares
o bifamiliares destinadas a zonas de servicio, lavanderas y otros. Igualmente no es de aplicacin en el caso de
regularizaciones, ampliaciones o remodelaciones de edificaciones existentes.
CAPTULO IV
PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS PARA
ZONIFICACIONES Y ACTIVIDADES COMERCIALES
Artculo 16.- ACTIVIDADES COMERCIALES, OFICINAS ADMINISTRATIVAS Y/O DE SERVICIOS EXISTENTES EN
ZONIFICACION RESIDENCIAL CALIFICADAS CON USO NO CONFORME
a.
Los inmuebles con inscripcin catastral de vivienda unifamiliar, departamento en edificio multifamiliar o vivienda
en quinta que actualmente cuenten con Licencia Municipal de Funcionamiento para el desarrollo de actividades
comerciales, administrativas o de servicios podrn seguir manteniendo el uso para el cual fue otorgada la Licencia
de Funcionamiento hasta el cese de la actividad y posteriormente revertirn obligatoriamente al uso residencial que
le corresponda segn su ubicacin.
Pg. 459534
b.
NORMAS LEGALES
El Peruano
Al entrar en vigencia la presente norma, los inmuebles con inscripcin catastral para uso comercial u otros usos
distintos al de vivienda, sin carga registral de uso, con o sin licencia municipal de funcionamiento, se sujetarn a lo
siguiente:
1.
Los inmuebles inscritos para uso comercial mantendrn el uso autorizado originalmente. De cambiar su
actividad, slo se autorizarn giros de bodega, florera, bazar, librera, peluquera, sastrera o lavandera.
Los locales comerciales edificados con Licencia de Construccin otorgada por la Municipalidad de San Isidro
con anterioridad a la vigencia del Decreto de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI, y que a la fecha han devenido en
uso no conforme encontrndose en zonificacin residencial o comercial, se les aplicar el ndice de Usos para
la Ubicacin de Actividades Urbanas vigente en el momento del otorgamiento de la Licencia de Construccin,
con excepcin de los giros de restaurantes, bares, discotecas, cafeteras, jugueras, heladeras, bingos, salas
de baile, sala de masajes, spa, gimnasios, centros de rehabilitacin y/o casas de reposo, cabinas de internet,
clubes sociales o departamentales, depsitos y/o almacenes, talleres en general y locales de acumulacin
masiva de pblico.
2.
3.
Los inmuebles inscritos para uso institucional o de oficinas administrativas mantendrn el uso autorizado
originalmente, con las siguientes restricciones:
Solamente podrn cambiar la actividad que realizan en el predio por otra similar.
No se permitirn actividades de enseanza y/o capacitacin, almacenaje o depsito de mercaderas,

caja o pagos, venta o atencin directa al pblico y despacho de mercadera.
No se permitirn actividades que generen flujos constantes de documentos al exterior o actividades que
propicien la acumulacin de pblico o asistentes en forma masiva, locales de culto, asociaciones de
cualquier tipo, clubes sociales, departamentales u otros, organizaciones cvicas, polticas o similares.
Las actividades se realizarn a puerta cerrada y utilizando nicamente mobiliario y equipamiento de

oficina.
En los predios de uso mixto comercial y residencial se respetar la condicin original del predio, no
autorizndose el uso comercial en la parte residencial del mismo.
Todas las actividades de uso comercial, institucional u oficinas administrativas existentes, se adecuarn
obligatoriamente a los Niveles Operacionales y Estndares de Calidad vigentes, dentro del plazo de un
ao, contado a partir de la entrada en vigencia de la presente norma.
Para la instalacin de cualquier tipo de anuncio publicitario exterior, se aplicar la norma distrital
especfica sobre dicha materia.
Para el otorgamiento de las Licencias de Funcionamiento en locales ubicados en edificaciones de uso

comercial o de Oficinas administrativas existentes, en zonificacin residencial, se exigir el nmero
de plazas de estacionamiento que corresponda a las exigidas segn la norma que fuera aplicada al
momento del otorgamiento de Licencia de Construccin, Obra y Edificacin.
En todos los casos, las actividades que se lleven a cabo, estarn sujetas a fiscalizacin, debiendo
cumplir las normas referidas a los Niveles Operacionales y Estndares de Calidad, accesibilidad para
personas con discapacidad y dems condiciones de seguridad acreditadas mediante el Certificado de
Defensa Civil vigente.
Para el uso comercial del retiro municipal, se aplicarn las normas especficas del distrito.
Artculo 17.- COMPATIBILIDAD DE USOS EN PREDIOS CON ZONIFICACION RESIDENCIAL

En concordancia con las compatibilidades de usos vigentes y tomando en consideracin las caractersticas urbanas de
los sectores de planeamiento del distrito de San Isidro, se establece el siguiente tratamiento especial para los predios
con zonificacin residencial:
a.
En las viviendas unifamiliares con Licencia de Funcionamiento por compatibilidad de uso y que se encuentran
ubicadas en la Av. Javier Prado Oeste, Av. Arequipa, Av. Guardia Civil y Av. Jos Glvez Barrenechea, en cuanto
a obras, no se permitirn obras de Ampliacin, Remodelacin ni Obras Menores. Slo se autorizarn las obras de
Refaccin que resulten necesarias para su adecuado mantenimiento. Los estacionamientos requeridos debern ser
obligatoriamente resueltos dentro del lote. Asimismo para aplicar la compatibilidad de uso no deber gestionarse en
ningn caso el cambio de uso del inmueble por tratarse de una actividad de carcter temporal.
b.
Al demolerse la vivienda unifamiliar, para ejecutar una nueva edificacin, sta ser exclusivamente de uso residencial
respetando los parmetros urbansticos y edificatorios de la zonificacin residencial que le corresponda.
c.
Todos los predios con compatibilidad de uso de acuerdo a la normatividad vigente debern de cumplir con los
niveles operacionales vigentes.
d.
Los predios con compatibilidad de oficinas administrativas, adicionalmente debern cumplir con los siguientes
niveles operacionales:
1.
No se permitirn actividades educativas, de capacitacin y almacenes o depsitos de mercaderas de cualquier

tipo.
2.
No se permitirn actividades de caja o pagos, venta o atencin directa al pblico, despacho de mercadera.
3.
No se permitirn actividades que generen flujos constantes de personas y documentos al exterior o actividades
que propicien la afluencia de pblico o asistentes en forma masiva, como instituciones educativas, locales
de culto, asociaciones de cualquier tipo, clubes sociales, departamentales u otros, organizaciones cvicas,
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459535
polticas o similares, oficinas de mensajera y servicios de entrega a domicilio de cualquier producto o

servicio.
4.
Las actividades se realizarn sin atencin al pblico y utilizando nicamente mobiliario y equipamiento de
oficina.
e.
Se otorgar una sola Licencia de Funcionamiento para la totalidad del predio, con excepcin de los predios que
constituyan propiedad nica de adultos mayores o jubilados que a su vez le sirva de residencia, en zonificacin
residencial o comercial, quienes podrn alquilar parte del predio para los usos conformes indicados en el ndice de
Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas vigente, en cuyo caso la Licencia de Funcionamiento slo abarcar
la parte del predio no destinado al uso de vivienda.
f.
Establecer que los predios ubicados en el rea de Influencia de la Zona de Reglamentacin Especial Bosque El
Olivar de San Isidro, se rigen por las compatibilidades de las actividades urbanas establecidas en el ndice de Usos
para la Ubicacin de Actividades Urbanas del distrito de San Isidro vigente.
Artculo 18.- PORCENTAJE MINIMO DE REA LIBRE

Establzcase que para el uso exclusivamente comercial, respetando los retiros municipales establecidos, no se exigir
rea libre, siempre y cuando la iluminacin y ventilacin se solucionen adecuadamente.
Para los pisos de uso residencial, se exigir un porcentaje de rea libre del rea de terreno, de acuerdo a lo establecido
en el Cuadro N 01 Resumen de Zonificacin Residencial.
Artculo 19.- ALTURA MXIMA DE EDIFICACION
Las alturas mximas de edificacin quedan definidas por el Plano de Alturas de Edificacin en Ejes Viales de Nivel
Metropolitano y Ejes Viales y Sectores Urbanos de Nivel Local y por los Resmenes de Zonificacin Comercial del
Distrito de San Isidro (Cuadro N 02), as como en las disposiciones de alturas especficas de edificacin establecidas
en la presente norma.
En zonas de Comercio Vecinal (CV), se permitir hasta 4 pisos de altura.
En zonas de Comercio Zonal (CZ), se permitir hasta 7 pisos de altura.
En zonas de Comercio Metropolitano (CM), para calcular la altura mxima de edificacin, se aplicar la frmula: 1.5 (a +
r), donde a es el ancho de la va y r es resultante de la suma de los retiros municipales normativos correspondientes
a ambos lados de la va.
Artculo 20.- RETIROS MUNICIPALES EN ZONIFICACIN COMERCIAL
Para la aplicacin de los retiros municipales en zonificacin comercial, se aplicar lo sealado en el Artculo 11, con las
siguientes excepciones:
a.
Cuando no exista cerco frontal, los muros en los linderos laterales en la totalidad del retiro, solo podrn tener una
altura mxima de 1.20 m sobre el nivel de vereda.
b.
Con respecto al uso de estacionamientos en retiros municipales, no se aplicar los numeral 4 y 5 del literal b) del
artculo 11, debindose aplicar lo establecido en el Artculo 21 de la presente norma.
Artculo 21.- INDICE DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO

Disposiciones Generales.a.
Toda obra de edificacin nueva de uso comercial deber proyectarse con la dotacin reglamentaria de
estacionamientos obligatoriamente dentro del lote en el que se edifica, de acuerdo al ndice de Estacionamientos
para actividades comerciales, administrativas y de servicios establecido en el Anexo N 04. Su aplicacin y control
ser responsabilidad del rgano municipal correspondiente.
b.
El clculo del requerimiento de estacionamientos est referido al rea til, en consecuencia se deben descontar
las reas de circulacin vertical u horizontal (cajas de ascensores y escaleras, pasadizos y otros), depsitos o
almacenes, cocinas, servicios higinicos, guardianas, kitchenet y/o comedor de empleados, sala de reuniones;
as como biblioteca y gimnasio (cuando estos estn destinados exclusivamente al servicio de los trabajadores). La
suma del rea considerada til, no podr ser menor del 65% del rea total. El clculo del 65% del rea total se hace
extensivo a los distintos tipos de usos cuyo ratio est referido a reas. Para efectos de la determinacin del rea
total y del rea til, no se incluye el rea de estacionamiento vehicular interno.
c.
En el caso que las plazas de estacionamiento sean alquiladas, la acreditacin se efectuar mediante la constatacin
de que las mismas se encuentren debidamente sealizadas en la Playa de Estacionamiento, con un distintivo que
identifique claramente al abonado. Estos espacios estarn destinados exclusivamente para el uso de los clientes
del local que los acredita, lo que ser materia de fiscalizacin permanente.
d.
Los estacionamientos para visitas en oficinas comerciales y/o administrativas sern considerados como rea de
dominio comn de la edificacin, no permitindose su transferencia a terceros.
e.
En los predios con Zonificacin Residencial de Densidad Baja (RDB) ubicados en el rea de Influencia de la Zona
de Reglamentacin Especial Bosque El Olivar de San Isidro, no se otorgarn Licencia de Funcionamiento si no se
acredita la dotacin reglamentaria de estacionamientos dentro del lote.
f.
No se permitir por ningn motivo el ingreso vehicular a estacionamientos a travs del ochavo reglamentario o por
las esquinas.
Edificaciones con ms de un uso.En las edificaciones que consideren diversos usos, el requerimiento de estacionamientos se calcular independientemente
para cada uso.
Pg. 459536
NORMAS LEGALES
El Peruano
a.
En establecimientos con un uso o giro principal y otros secundarios, integrados dentro de la edificacin, adems del
requerimiento ligado al giro o servicio principal, se deber considerar el estacionamiento necesario para cualquier
otra instalacin que se considere en el establecimiento, como los usos de biblioteca, saln para convenciones,
sala de usos mltiples, auditorio (teatro), restaurante, cafetera, gimnasio y spa, segn el requerimiento establecido
para cada uno en el Anexo N 04 - ndice de Estacionamiento para Actividades Comerciales Administrativas y de
Servicios .
b.
Estarn excluidos del requisito de estacionamientos los servicios de comedor, biblioteca y gimnasio nicamente
cuando stos estn destinados exclusivamente al servicio de los trabajadores de edificios institucionales,
corporativos o de oficinas administrativas (de uno o ms propietarios). Para efectos del cmputo en la determinacin
del requerimiento de estacionamientos, se descontar el rea til destinada a dichos servicios, rea que en ningn
caso podr ser mayor del 10% del rea techada total. Los otros usos no estn comprendidos dentro de esta
excepcin.
c.
De verificarse que estos servicios no son de uso exclusivo del giro principal y/o de los trabajadores del establecimiento,
se proceder a la revocatoria de la licencia de funcionamiento.
Edificaciones que consideren el uso residencial compatible en zonificacin comercial

Toda obra de edificacin en zonificacin comercial que considere el uso residencial compatible, se sujetar al ndice
de espacios de estacionamientos exclusivos y de visitas requerido para el mbito Urbano Homogneo B, el cual se
encuentra establecido en el Artculo 13 de la presente norma.
Estacionamientos en Retiros
Solo en las edificaciones existentes, se permitir considerar plazas de estacionamientos en el retiro municipal de
inmuebles calificados con zonificacin de Comercio Vecinal, Comercio Zonal, Comercio Metropolitano y Zonificacin
Residencial compatible con actividades comerciales, debiendo dejar los espacios reglamentarios correspondientes a
los accesos peatonales y/o vehiculares; y de ser necesaria la rampa de acceso para las personas con discapacidad.
Asimismo, no se permitir en ningn caso, el estacionamiento paralelo a los frentes del lote en el retiro municipal.
Patio de Maniobra
a.
Los locales que se sealan a continuacin debern obligatoriamente contar con un patio de maniobras para la
carga y descarga de insumos y/o mercadera dentro del lote:
Centros Comerciales
Supermercados
Tiendas por Departamentos
Autoservicios
Grandes Almacenes
Empresas de Radiodifusin
Clnicas y Centros de Salud
Hoteles y Restaurantes.
b.
El patio de maniobras deber tener una plataforma con capacidad para la atencin simultnea mnimo de dos (2)
vehculos y un vehculo en espera por cada 600 metros de rea de venta y de almacenamiento de mercadera,
el espacio total de dicho patio deber permitir la maniobra de los vehculos al interior del lote de los espacios en
espera a la zona de carga y descarga y, con las puertas cerradas las que debern ser opacas a fin de evitar la
visibilidad del exterior de las maniobras y tareas respectivas. Estos estacionamientos, no estn incluidos dentro del
cmputo de estacionamientos requeridos.
c.
Para efectos de determinar las dimensiones del patio de maniobras y los radios de giro se deber considerar
vehculos de carga con una longitud mnima de 10.50 m.
Estacionamientos de vehculos livianos

En las edificaciones de oficinas administrativas y/o corporativas, y otras actividades que requieran dentro de la prestacin
de sus servicios, la utilizacin de camionetas de reparto, bicicletas, motocicletas o similares; se deber adecuar espacios
de parqueo para los vehculos livianos que brinden el servicio, prximos a la zona de ingreso en uno o ms de los
estacionamientos requeridos segn la necesidad de cobertura del servicio a la actividad.
Excepciones para otorgar Licencia de Funcionamiento
a.
En zonas comerciales con zonificacin de Comercio Zonal (CZ) y Comercio Metropolitano (CM), con alta
concentracin de edificaciones destinadas al uso de oficinas administrativas, los establecimientos existentes
que cumplan con las normas vigentes, relacionados con el servicio de restaurante y cafetera con reas
no mayores a 100.00 m2 de rea total de la actividad, que prestan servicio exclusivo a los trabajadores de
los establecimientos de la zona, debido a la modalidad y nivel operativo del servicio, no estarn afectos al
requisito de dejar plazas de estacionamiento. Para acogerse a la presente norma, el horario de atencin de
los locales debe coincidir con el horario regular de atencin de las oficinas administrativas (de lunes a viernes
desde las 07:00 a 18:00 horas y sbados desde las 07.00 horas hasta las 14.00 horas) y deben cumplir con
las condiciones de atencin correspondientes a los Restaurantes con categora de 02 tenedores, sin venta de
licor.
b.
Para el otorgamiento de las Licencias de Funcionamiento, el requerimiento de plazas de estacionamiento deber

acreditarse dentro del lote, permitindose estacionamientos dobles, uno detrs del otro, con las dimensiones mnimas
establecidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones o con nuevas tecnologas apropiadas y certificadas, nica
y exclusivamente si son acreditados por un mismo establecimiento.
c.
Para el otorgamiento de las Licencias de Funcionamiento a locales ubicados en edificaciones de uso comercial u
oficinas administrativas existentes y que se encuentren en zonificacin comercial, se exigir el nmero de plazas de
estacionamiento que corresponda segn la norma que fuera aplicada al momento del otorgamiento de la Licencia de
Construccin u Obra. Esta disposicin ser de aplicacin nicamente si es que el giro para el que se solicita licencia
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459537
de funcionamiento es el mismo que el uso especfico que consta en la finalizacin de obra o en la declaratoria de
fbrica del establecimiento.
d.
Para el otorgamiento de las licencias de funcionamiento para el giro de oficinas administrativas en edificios
multifamiliares existente y que se encuentren en zonificacin comercial, se exigir el nmero de plazas de
estacionamiento que corresponda a oficinas segn la norma vigente al momento del otorgamiento de la Licencia de
Construccin u Obra.
Excepciones para el otorgamiento de Licencia de Edificacin

a.
En los casos de licencias de edificacin para Ampliaciones, Remodelaciones, Regularizaciones o para el

levantamiento de cargas de estacionamientos inscritas en el Registro de Predios, el dficit de los mismos podr ser
resuelto mediante la adquisicin (en propiedad, cesin en uso) de espacios correspondientes en playas o edificios
de estacionamiento, dentro de un radio no mayor a 300 metros de distancia.
b.
La propiedad de estas plazas de estacionamiento con la edificacin que lo requiera debe quedar ligada jurdicamente,
debiendo inscribirse como carga tcnica en su partida registral, a fin de no permitirse su transferencia en forma
individual, mientras subsista el uso comercial del predio. Se deber informar a la Subgerencia de Catastro Integral,
de dicha situacin a fin que se registre dicha condicin en la ficha catastral del predio.
c.
En los procesos de remodelacin, acondicionamiento y/o ampliacin de edificaciones comerciales existentes

sin cambio de uso que cuenten con licencia de construccin o declaratoria de fbrica para uso comercial, no se
requerir un nmero mayor de estacionamientos, siempre y cuando el nmero de estacionamientos requeridos
no supere el 10% del nmero de estacionamientos existentes, en caso que se exceda dicho porcentaje deber
necesariamente cubrir la diferencia de dficit de estacionamiento teniendo en cuenta la normatividad vigente.
d.
Esta disposicin no ser de aplicacin a los establecimientos destinados a espectculos de cualquier tipo,
instituciones educativas de todo nivel, Restaurantes, Cafeteras y afines, Bingos, Salas de Bailes, Discotecas,
Gimnasio, o locales que por la actividad que realizan propicien la acumulacin de pblico o asistentes en forma
masiva, tales como locales de culto, asociaciones de cualquier tipo, clubes sociales departamentales u otros,
organizaciones cvicas o polticas o similares.
e.
Los estacionamientos que sustenten el otorgamiento de la licencia de construccin y/o funcionamiento para
las actividades comerciales, administrativas y de servicios, debern ser de libre acceso y en forma gratuita
para todos los usuarios vinculados directamente a dichas actividades, a fin que las plazas de estacionamiento
sean utilizadas en su mxima capacidad y no generar la ocupacin de las vas adyacentes con los vehculos
de los usuarios. De verificarse el incumplimiento de esta norma se proceder a la revocatoria de la Licencia de
Funcionamiento.
Artculo 22.- CONSTRUCCION EN AZOTEAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES

Las azoteas en Edificaciones Comerciales podrn ser de uso comn con las siguientes condiciones:
a.
De uso comn, con condicin intransferible y complementarias a las actividades permitidas en la edificacin, para
lo cual su acceso se realizar por la escalera y ascensores comunes de la edificacin y podr ser utilizada como
sala de conferencias, sala de reuniones, cafeteras y similares, considerando los servicios higinicos para hombres,
mujeres y personas con discapacidad; debiendo plantear un tratamiento paisajstico en sus reas libres restantes.
b.
El rea techada en azotea no exceder del 30% del rea total de la misma, sin considerar el rea destinada a la
escalera comn, tanque elevado, ascensores u otras instalaciones de usos comunes, debiendo tener un retiro
mnimo de 5.00 ml medidos desde el alineamiento de fachada del ltimo piso de la edificacin y un retiro de 3.00 ml
de los alineamientos laterales; as como una altura no mayor a la altura de piso normativo en los niveles inferiores
medidos desde el nivel de piso acabado de la azotea. As mismo, deber considerar un tratamiento paisajstico en
el rea libre restante.
c.
El parapeto de cerco perimtrico de la azotea deber tener una altura de 1.00 ml. en el frente de la edificacin y
2.00 ml. de altura en los linderos colindantes con los lotes vecinos.
CAPTULO V
MEDIDAS DE SEGURIDAD DE OBRA
Artculo 23.- MEDIDAS DE SEGURIDAD EN LAS EJECUCIONES DE OBRA

Todos los trabajos debern realizarse considerando la norma G.050 - Seguridad durante la Construccin, del Reglamento
Nacional de Edificaciones.
a.
Todo proyecto de edificacin que requiera excavaciones para semistano o stanos deber adjuntar obligatoriamente
los planos y la memoria descriptiva del proyecto de excavacin, as como del proceso constructivo de las calzaduras,
debidamente suscrito por el Ingeniero Civil responsable del clculo estructural de la edificacin.
b.
Para efectos de la recepcin de los expedientes a que se refiere el Artculo 26 de la Ley N 29090 Ley de Regulacin
de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, no se considerar completo el expediente de no considerarse los
documentos antes indicados, actundose, en consecuencia, conforme lo establecido en el mencionado artculo; es
decir, se devolver la documentacin en el mismo acto de presentacin.
c.
Las obras de construccin, debern de implementar obligatoriamente las medidas de seguridad que garanticen
la debida proteccin a las propiedades colindantes y el trnsito seguro de los peatones en los frentes del predio,
colocando para tal efecto; cobertores, mallas, pantallas y cercos perimtricos. En las estructuras que por su altura
exista posibilidad de cada de materiales, desmonte o herramientas de trabajo, se colocarn paneles inclinados
adecuadamente a lo largo de todo el frente y lados colindantes con las propiedades vecinas, con una longitud
proporcional a la altura de trabajo. Estos sern de materiales suficientemente resistentes para evitar ser perforados
por la posible cada de los elementos antes indicados.
Pg. 459538
d.
NORMAS LEGALES
El Peruano
Si una va peatonal es interrumpida totalmente, deber establecerse una ruta alterna provisional y accesible,
debidamente sealizada. Si hubiese que optar entre el pase de vehculos y la ruta alterna provisional, se elegir la
segunda, desviando el trnsito vehicular debiendo para ello cumplir con lo siguiente:
1.
Colocar sealizacin vertical preventiva e informativa en las esquinas para la orientacin de los peatones en
el uso de la ruta alterna provisional.
2.
De no haber vereda o ser inconveniente el uso de la vereda del frente como va alterna provisional, se deber
habilitar un sendero adyacente a la vereda interrumpida, el cual no deber tener menos de 1.20 m. de seccin,
a fin de permitir la circulacin de peatones y personas con discapacidad; de ser necesario se utilizar parte de la
calzada para este fin, en cuyo caso se deber sealizar y considerar la instalacin de elementos que garanticen la
seguridad del sendero como hitos, poyos de concreto, sealizacin vertical u otros elementos rgidos.
3.
Lo sealado en los numerales anteriores, se complementan con lo establecido en el Manual de Dispositivos

de Control de Trnsito Automotor para Calles y Carreteras aprobado por la Resolucin Ministerial N 2102000-MTC-15.02
e.
A fin de garantizar la seguridad de las obras de edificacin se dispone que el Profesional Responsable de Obra,
deba permanecer en la obra durante el horario de trabajo en la edificacin o durante el horario extendido segn sea
el caso, en consecuencia un profesional no puede ser responsable de varias obras a la vez.
f.
Las obras que a la entrada en vigencia del presente Decreto de Alcalda se encuentren en proceso de construccin
debern adecuarse a lo establecido en el presente artculo.
Artculo 24.- MEDIDAS DE SEGURIDAD EN LAS DEMOLICIONES

Todo proceso de demolicin deber estar bajo la direccin e intervencin de un Arquitecto o Ingeniero Civil colegiado,
quien ser el responsable de las obras de demolicin, cuya intervencin ser permanente en la obra, situacin que ser
verificada por la Subgerencia de Obras Privadas, velando por su estricto cumplimiento del programa de demolicin.
a.
Antes del inicio de la demolicin, el responsable de obra deber:

1.
Analizar el comportamiento estructural de la edificacin a demolerse y se deber realizar los trabajos de

demolicin de acuerdo a la evaluacin efectuada.
2.
Analizar las estructuras vecinas y en caso de correr el riesgo de ser afectadas por la futura demolicin,
debern ser debidamente calzadas y/o apuntaladas o reforzadas para asegurar su estabilidad, adems
deber realizarse las coordinaciones con los propietarios vecinos a fin de evitar problemas futuros.
b.
En las demoliciones y/o excavaciones se deber emplear sistemas de arriostre, calzaduras y/o amarre adecuados
que garanticen la estabilidad de las edificaciones vecinas, todo ello en concordancia con las normas complementarias
de seguridad durante la ejecucin de obra, todo esto con conocimiento de los vecinos colindantes.
c.
De existir muros medianeros, estos no debern ser eliminados parcial ni totalmente, salvo que se llegue a un
acuerdo con el vecino colindante y se opte por su reemplazo total u otras formas de solucin.
d.
El proceso de demolicin de una estructura cualquiera sea su tipo, no deber detenerse una vez iniciado y deber
continuar hasta el retiro total del material de desmonte; con excepcin de los casos que su ejecucin afecten los
aspectos estructurales de los predios vecinos. El rea demolida deber cercarse en su totalidad.
e.
Todas las estructuras colindantes a la zona de demolicin sern debidamente protegidas calzadas y/o apuntaladas
cuando la secuencia de la demolicin elimine zonas de sustentacin de estructuras vecinas.
ANEXO N 01
DEFINICIONES
1.
Acceso peatonal
Espacio destinado para el ingreso de personas a una edificacin.
2.
Acceso vehicular
Espacio destinado para el ingreso de vehculos a una edificacin.
3.
Acumulacin de Lotes
Proceso de sumar terrenos habilitados en un solo lote. La acumulacin de lotes no acumula la zonificacin ni los
usos de los lotes originales antes de la acumulacin.
4.
Aislamiento visual
Instalacin de elementos de cierre que no permitan la visibilidad de cuerpos elevados desde el exterior.
5.
Aislamiento acstico
Instalacin de sistemas que eliminen o reduzcan los ruidos molestos generados por equipos y/o maquinarias.
6.
Alineamiento de fachada
Es la distancia medida entre el eje de la va y la lnea de retiro municipal de un lote.
7.
Altura Mxima de Edificacin

Es la dimensin vertical de una edificacin en pisos y metros lineales. Est establecida como parmetro en los
Planos de Alturas de Edificacin para los ejes urbanos de nivel metropolitano y local. Se mide en el punto ms alto
de la vereda del frente principal de acceso de personas al inmueble a edificar, sobre el lmite de propiedad. En caso
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459539
que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomar el nivel ms alto. No incluye los tanques elevados, ni
las casetas de los equipos para los ascensores y/o aire acondicionado.
8.
mbito Urbano Homogneo

Son zonas urbanas consolidadas con caractersticas urbano-ambientales de condiciones similares tomando en
consideracin la tipologa y dimensiones de los lotes existentes.
9.
rea Libre
Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de reas techadas. Se calcula sumando las superficies
comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las reas techadas sobre
el nivel del terreno, de todos los niveles de la edificacin y hasta los lmites de propiedad.
10.
rea Mnima de Unidad de Vivienda

Corresponde al rea techada mnima por unidad de vivienda, no se incluyen reas de uso comn ni reas de dominio
de uso exclusivo que estn destinadas a estacionamientos, depsitos independientes, jardines, jardineras, patios
y terrazas sin techar; as como, las reas techadas de dominio de uso exclusivo en la azotea que corresponden a
cada departamento.
11.
rea Techada
Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando la proyeccin de los lmites de la
poligonal que encierra cada piso, descontando los patios, ductos y pozos de iluminacin.
12.
Azotea
Es el nivel accesible encima del techo del ltimo nivel techado. La azotea puede ser libre o tener construcciones
de acuerdo con lo que establece los Parmetros Urbansticos y Edificatorios. La edificacin de la azotea no es
computable dentro de la Altura Mxima de Edificacin permitida.
13.
Carga registral
Es la inscripcin registral de las limitaciones impuestas al inmueble, las mismas que pueden estar referidas al
incumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios.
14.
Cerco
Elemento de cierre que delimita una propiedad o dos espacios abiertos. Puede ser opaco, transparente o calado; y
por su ubicacin en el lote puede ser frontal, lateral o posterior.
15.
Cerco vivo
Elemento de cierre que delimita una propiedad o dos espacios abiertos que utiliza especies vegetales de
recubrimiento en toda la extensin.
16.
Cobertura de tipo Sol y Sombra

Superficie calada de material ligero que puede ser instalada en las reas libres, terrazas o azoteas y que no es
considerada para el cmputo de las reas techadas.
17.
Compatibilidad de Uso
Es la conformidad de desarrollar un uso determinado compatible con la categorizacin del espacio geogrfico
establecido en la zonificacin de usos vigente.
18.
Concepto de Colindancia de Alturas

Es la aplicacin para precisar el nmero de pisos o altura de edificacin en metros que corresponde a un predio
que se ubica inmediatamente vecino a una o ms edificaciones existentes con mayor altura a la establecida en los
planos de altura de edificacin.
19.
Conjunto Residencial
Grupo de viviendas compuesto de varias edificaciones independientes, con predios de propiedad exclusiva y que
comparten bienes comunes bajo el rgimen de copropiedad.
20.
Control de Registro Visual

Son las medidas adoptadas con la finalidad de conseguir un aislamiento visual que proteja y preserve la privacidad
en los predios colindantes a una edificacin.
21.
Densidad Neta
Es el indicador resultante de dividir el nmero de habitantes del proyecto propuesto entre el rea de un lote urbano
para uso residencial. Su unidad de medida es habitantes por hectrea (hab/Ha).
22.
Edificio Multifamiliar
Edificacin nica con dos o ms unidades de vivienda que mantienen la copropiedad del terreno y de las reas y
servicios comunes.
23.
Estudio de Impacto Ambiental

Evaluacin de la manera como una edificacin influir en el entorno, durante su etapa de funcionamiento.
24.
Estudio de Impacto Urbano Vial

Evaluacin de la manera como una edificacin influir en el sistema vial adyacente durante su etapa de
funcionamiento.
25.
Fachada
Paramento exterior de una edificacin. Puede ser frontal, la que da hacia la va, a travs de la que se puede
acceder, lateral o posterior.
26.
Frente de lote
Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vrtices de los linderos que intersectan
con el.
Pg. 459540
NORMAS LEGALES
El Peruano
27.
ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas

Documento tcnico normativo que clasifica y tipifica los usos comerciales, administrativos y de servicios en cada
zonificacin, declarando su conformidad o no conformidad segn la calificacin de la zona.
28.
Inscripcin catastral
Es la inscripcin oficial del uso del inmueble en los registros catastrales de la Municipalidad, que corresponde al
uso para el que fue construido y que figura en el Certificado de Finalizacin de Obra, Certificado de Conformidad
de Obra y/o Declaratoria de Fbrica.
29.
Jardn de Aislamiento
Parte de la seccin de va pblica comprendida entre el lmite interior de vereda y el lindero de propiedad frontal de
un inmueble, medido en forma perpendicular al eje de la va.
30.
Lmite de propiedad
Es la delimitacin conformada por cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el rea de un lote
o sublote.
31.
Lnea de fachada
Es la proyeccin del paramento vertical exterior de una edificacin sobre el terreno, en algunos casos no
necesariamente coincide con la lnea del retiro municipal.
32.
Lote
Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido como resultado de un proceso de habilitacin
urbana, acumulacin o subdivisin de lote.
33.
Lote acumulado
Superficie de terreno resultante de un proceso de acumulacin de dos o ms lotes, manteniendo la zonificacin
asignada a cada lote.
34.
Lote Mnimo Normativo

Parmetro que establece la superficie mnima que debe tener un lote de acuerdo con la zonificacin establecida,
densidad y uso del suelo.
35.
Piso
Espacio habitable delimitado por una superficie inferior transitable y una superficie superior que la techa.
36.
Niveles Operacionales y Estndares de Calidad

Estndares o parmetros mximos permisibles a aplicarse a los establecimientos industriales, comerciales y
administrativos segn los alcances previstos en la zonificacin donde se localizan. Estos parmetros son: nmero
de personas, cantidad de energa elctrica, horario y turnos de trabajo, movimiento de vehculos relacionados a
la actividad, carga y descarga, estacionamiento, almacenamiento, gestin de residuos slidos y lquidos, ruidos
molestos, vibraciones, humos, olores molestos, polvos y gases txicos, intensidad de luz y calor.
37.
Oficina Administrativa
Establecimiento donde slo se realizan labores de organizacin de cualquier actividad econmica (profesional,
institucional o de servicios), no as la actividad propiamente dicha. Se atienden exclusivamente labores de tipo
gerencial, secretarial, de contabilidad, asesora y programacin o digitacin slo a travs de trabajos de escritorio;
sin atencin al pblico y con reducido y eventual nmero de visitantes externos donde todo contacto con terceros
es por telfono o por medios electrnicos. Su distribucin puede contar, entre otros ambientes, con una sala de
reuniones eventuales o sala de directorio (no reuniones ni convocatorias masivas) y con un pequeo archivo
documentario. No comprende actividades de capacitacin, almacenes o depsitos de mercadera, caja o pagos,
venta directa al pblico, despacho de mercadera o de documentos de flujo constante al exterior; en consecuencia,
sus actividades se realizan a puerta cerrada y utilizando slo mobiliario y equipamiento de oficina. No incluye la
prestacin de servicios profesionales directos que constituyen giros debidamente tipificados en el ndice de Usos
vigente.
38.
Ornato
Es el conjunto de elementos arquitectnicos, artsticos y naturales que guardan armona esttica entre s y dentro
del espacio urbano, dndole realce, belleza e identidad al sector donde se localiza.
39.
Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos
Planes Urbanos o Proyectos Urbansticos Integrales.
Los parmetros urbansticos estn referidos a la clasificacin del territorio urbano y las reas de tratamiento
normativo, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades y los parmetros edificatorios
estn referidos a las alturas mximas de edificacin, rea mnima por unidad de vivienda, el porcentaje mnimo de
rea libre, los retiros, el requerimiento de estacionamiento, entre otros.
40.
Parapeto
Muro, tabique o baranda colocados para evitar cadas o separar unidades inmobiliarias distintas.
41.
Pasaje peatonal
Va exclusivamente para el trnsito peatonal que est conectada a una va de trnsito vehicular o a un espacio de
uso pblico.
42.
Perfil Urbano
Es la composicin volumtrica resultante de las edificaciones consolidadas en un eje urbano.
43.
Plano de Alturas de Edificacin

Instrumento tcnico normativo que establece las Alturas Mximas de Edificacin en sectores y/o ejes de nivel
El Peruano
NORMAS LEGALES
Pg. 459541
metropolitano o local. Estas alturas son aprobadas mediante Ordenanza Metropolitana u Ordenanza Distrital segn
corresponda.
44.
Plano de Zonificacin
Documento grfico que regula los diferentes usos del suelo en funcin de las demandas fsicas, econmicas y
sociales de la poblacin. Se complementa con los Parmetros Urbansticos y Edificatorios, el ndice de Usos para
la Ubicacin de Actividades Urbanas y el Cuadro de Niveles Operacionales y Estndares de Calidad.
45.
Retiro Municipal
Es la separacin obligatoria entre la lnea de propiedad y la lnea municipal (lnea paralela al eje de la va, que
determina el lmite hasta donde es posible edificar) tomada esta distancia en forma perpendicular a ambas lneas y
a todo lo largo del frente o de los frentes del lote. El retiro municipal frontal se encuentra dentro de propiedad privada
y forma parte del rea libre que se exige en los parmetros urbansticos y edificatorios.
46.
Retiro Lateral
Es la separacin entre el lindero lateral del lote y la lnea de edificacin, tomada esta distancia en forma perpendicular
a ambas lneas.
47.
Retiro Posterior
Es la separacin entre el lindero posterior o fondo del lote y la lnea de Edificacin, tomada esta distancia en forma
perpendicular a ambas lneas y en la extensin que determinen los Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
48.
Retranque
Es la separacin de la edificacin hacia el interior en un piso respecto a la lnea de fachada del piso inferior.
49.
Semi stano
Es la parte de una edificacin cuyo techo se encuentra hasta 1.50 m. por encima del nivel medio de la vereda. El
semi stano puede ocupar los retiros salvo en el caso de retiros reservados para ensanche de va.
50.
Stano
Es la parte de una edificacin cuyo techo se encuentra hasta 0.50 m. por encima del nivel medio de la vereda.
51.
Subdivisin de lotes
Particin de terrenos habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz, para su utilizacin
independiente. A cada fraccin resultante se le denomina Sublote.
52.
Sublote
Fraccin de terreno resultante de un proceso de subdivisin de un lote matriz.
53.
Texto nico Ordenado (TUO)

Es el documento donde se consolidan las modificaciones hechas a uno o ms dispositivos legales con la finalidad
de compilar toda la normativa vigente en un solo texto, para facilitar su manejo y aplicacin.
54.
Tratamiento paisajstico
Es el acondicionamiento de las reas libres o azoteas con la implementacin de reas verdes y/o especies
arbreas.
55.
Uso conforme
Es el uso que cumple con las normas de Zonificacin de los Suelos e ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades
Urbanas vigentes.
56.
Uso No Conforme
Es el uso que no cumple con las normas de Zonificacin de los Suelos e ndice de Usos para la Ubicacin de
Actividades Urbanas vigentes.
57.
Usos Permisibles
Parmetro que establece los usos genricos permitidos de acuerdo a la zonificacin asignada a un lote.
58.
Vivienda Bifamiliar
Permite el establecimiento de dos unidades de vivienda en uno o en diferentes niveles superpuestos y con accesos
independientes.
59.
Vivienda Unifamiliar
Unidad de vivienda sobre un lote nico.
Pg. 459542
NORMAS LEGALES
El Peruano
El Peruano
Pg. 459543
NORMAS LEGALES
ANEXO N 03
RETIROS MUNICIPALES
1.
VIAS EXPRESAS
-
2.
Av. Repblica de Panam

Av. Augusto Prez Aranibar (Ex Av. Del Ejrcito)
Av. Gral Felipe Santiago Salaverry
Av. Angamos
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
VIAS COLECTORAS
-
4.
5.00 m
10.00 m
10.00 m
10.00 m
5.00 m
5.00 m
VIAS ARTERIALES
-
3.
Av. Paseo de la Repblica

Circuito de Playas
Av. Javier Prado Oeste (Cdas 1 a 18)
Av. Javier Prado Este (Cdas 1 A 9)
Av. Javier Prado Este (Cdas 10 a 17)
Av. Faustino Snchez Carrin
Av. Javier Prado Oeste (Cdas 19 a 26)

Av. Santa Cruz
Av. Andrs Arambur
Av. General Arenales
Av. Arequipa
Av. Jos Glvez Barrenechea
Av. Del Parque Norte
Av. Del Parque Sur
Av. Guardia Civil
Av. Du Petit Thouars
Av. Jorge Basadre
Av. Camino Real
Av. Emilio Cavenecia
Av. Alberto Del Campo
Av. Gral. Canevaro
Av. Juan de Aliaga
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
VIAS LOCALES
-
Av. Guillermo Precott

Av. Gral. Juan Antonio Pezet
Av. Los Conquistadores
Av. Canaval Moreyra
Av. Pablo Carriquirry
Av. Felipe Pardo y Aliga
Av. Crnel. Portillo
Av. Aurelio Mir Quesada
Av. Beln
Av. Dos de Mayo
Av. Juan de Arona
Av. Del Parque
Av. Repblica de Colombia (Ex - Central)
Av. Alayza y Paz Soldn
Av. Alvarez Caldern
Av. Vctor Andrs Belande
Av. Cdiz
Av. Miguel Dasso
Av. Nicols de Ribera
Av. Dionisio Derteano
Av. El Rosario
Av. Cap. Octavio Espinoza
Av. Daniel Hernndez
Av. General Jacinto Lara
Av. Jos Leal
Av. Paseo Parodi
Av. Guardia Civil
Av. Ricardo Rivera Navarrete
Av. Santo Toribio
Av. Francisco Tudela y Varela
Calle Las Begonias
Calle Las Camelias
5.00 m
5.00 m
3.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
5.00 m
3.00 m
Pg. 459544
NORMAS LEGALES
El Peruano
ANEXO N 04
INDICE DE ESTACIONAMIENTOS PARA ACTIVIDADES COMERCIALES,
ADMINISTRATIVAS Y DE SERVICIOS
USO
UN (01) ESTACIONAMIENTO CADA:
OFICINAS COMERCIALES Y/O ADMINISTRATIVAS

Oficinas en Comercio Metropolitano
35.00 m2.
Del 80% del rea til ms el 20% del nmero de
Oficinas en Comercio Zonal, Comercio
35.00 m2.
Del 70% del rea til ms el 15% del nmero de
estacionamientos resultantes para visitantes
Vecinal y Zonas Residenciales
estacionamientos resultantes para visitantes
Compatibles
LOCALES COMERCIALES
Locales Comerciales o Tienda
20.00 m2.
del rea total de venta, atencin al pblico y exhibicin.
20.00 m2.
del rea total de venta, atencin al pblico y exhibicin.
Supermercados, Tienda por

Departamentos, Autoservicios y Grandes
Almacenes
SERVICIOS DE EDUCACION
Considerando el 30% del alumnado en atencin simultnea y 50% para
Universidades
Alumno
establecimientos universitarios de postgrado o pregrado con postgrado + 1/50 m2.
Institutos Superiores, Academias y/o
Alumno
Considerando el 15% del alumnado en atencin simultnea + 1/50 m2. de rea
de rea de administracin y 1/cada aula de profesores
similares
Colegios y nidos
de administracin.
Aula
Adicionalmente un estacionamiento cada 50 m2. del rea administrativa
SERVICIOS DE HOTELERIA Y RESTAURANTES

Apart Hotel
40%
del nmero de habitaciones
Hoteles y Hostales de 3 estrellas
25%
Hoteles de 5 estrellas con Casino y/o Sala
30%
del nmero de habitaciones, ms 1 estacionamiento por cada 5 m2. de rea techada
30%
de Juegos
Hoteles de 5 y 4 estrellas
Restaurantes 5 tenedores con Casino y/o
de los ambientes vinculados al Casino y/o Salas de Juegos.
10.00 m2.
Sala de Juegos
Restaurantes, cafeteras y similares
del rea de comedor y atencin al pblico ( barra) ms 1 estacionamiento por cada 5

m2. del rea techada de los ambientes vinculados al Casino y/o Sala de Juego
15 m2.
del rea de comedor y/o atencin al pblico (barra)
SERVICIOS DE ESPARCIMIENTO, CULTURALES, DEPORTIVOS Y RELIGIOSOS

Cines, Teatros, Locales Culturales y de
10
butacas
Espectculos, Centro de Convenciones y

afines
Discotecas, salas de baile, pubs y similares
10.00 m2.
del rea til y pista de baile
Clubes Sociales o Departamentales, Colegios
15.00 m2.
del rea til, segn actividad
Profesionales y similares
Gimnasios, Spa
Locales de Culto (Templo)
Locales deportivos, coliseos y similares
Salas o Galeras de Exposicin en general
10.00 m2.
del rea til
asientos
20
espectadores
30.00 m2.
del rea til
15.00 m2.
del rea de oficinas y rea de atencin al pblico
30.00 m2.
del rea til
SERVICIOS DE INTERMEDIACION FINANCIERA

Bancos, Financieras, Cajas Municipales,
Cajas Rurales y dems del sistema
financiero, de seguros y AFPs (No se refiere
a oficinas administrativas)
Banca de Desarrollo o de Segundo Piso,
Organismos Financieros Multilaterales,
Oficinas de Representacin de Bancos o
Entidades Financieras Extranjeras o similares
SERVICIOS DE SALUD
Centros Mdicos, Laboratorios
15.00 m2.
del area til de cosultorios o similares, salas de espera y tomas de muestra (incluye
Clnicas, Policlnicos y similares
15.00 m2.
reas de quirofano) ms el 15% del nmero de estacionamientos resultantes para
Consultorios individuales
15.00 m2.
del rea til de consultorios o similares y salas de espera
visitantes
El Peruano
Pg. 459545
NORMAS LEGALES
CUADRO N 01
RESUMEN DE ZONIFICACIN RESIDENCIAL
DISTRITO DE SAN ISIDRO AREA DE TRATAMIENTO III
PISOS DE
ZONIFICACION
EDIFICACION
USOS
(1)
LOTE MINIMO
FRENTE MINIMO
hab./Ha.
NORMATIVO
NORMATIVO
(m2.)
(ml.)
Unifamiliar
35% (*)
250
200
10
Densidad Baja
3-4
Bifamiliar
35%
350
300
10
RDB
3-4
Multifamiliar
40%(**)
700
300
10
Multifamiliar
40%(**)
800
350
10
Segn plano de
alturas
Conjunto
Residencial
50%
800
2500
50
Unifamiliar
35% (*)
250
300
10
Bifamiliar
Residencial de
3 - 4 -5
Densidad Media
RDM
7
8
Multifamiliar
35%
350
300
10
40%(**)
800
350
10
40%(**)
850
350
12
40%(**)
1000
350
15
40%(**)
1100
350
15
Segn plano de
alturas
Conjunto
Residencial
50%
1100
2500
50
Unifamiliar
35% (*)
250
350
10
Bifamiliar
35%
350
350
10
40%
1100
450
15
Densidad Alta
40%
1100
450
15
RDA
10
Multifamiliar
40%
1250
600
18
12
40%
1500
600
18
Segn plano de
alturas
Conjunto
Residencial
50%
1750
2500
50
Residencial de
Unifamiliar
35% (*)
250
350
10
Densidad
Bifamiliar
35%
350
350
10
Muy Alta
12
Multifamiliar
40%
1500
800
18
RDMA
15
40%
2500
1000
25
60%
2500
2500
50
Segn plano de
alturas
DENSIDAD
MNIMA
Residencial de
Residencial de
(1)
AREA LIBRE
Conjunto
Residencial
Revisado el Plano de Alturas aprobado por la Ordenanza respectiva, se deber determinar en qu zona y nmero
de pisos le corresponde el uso y dems parmetros sealados en el presente Cuadro.
Para las edificaciones nuevas en lotes con ms de un frente a va pblica se podr considerar la reduccin del
rea libre mnima hasta un 5% menos del ratio establecido en el Cuadro N 01, con excepcin de los proyectos
destinados a Conjunto Residencial.
(*) Solo para edificaciones existentes se podr considerar un rea libre mnima del 30% siempre y cuando resuelvan
la iluminacin y ventilacin de los ambientes.
(**) Solo para edificaciones existentes se podr considerar rea libre mnima de 35%, siempre y cuando resuelvan
la iluminacin y ventilacin de los ambientes.
CUADRO N 02
RESUMEN DE ZONIFICACIN COMERCIAL
DISTRITO DE SAN ISIDRO AREA DE TRATAMIENTO III
ZONA
ALTURA
USO
LOTE MINIMO
FRENTE
AREA
ESTACIONAMIENTO
NIVEL DE
MAXIMA DE
RESIDENCIAL
NORMATIVO
MINIMO
LIBRE
MINIMO
SERVICIO
EDIFICACION
COMPATIBLE
(m2.)
NORMATIVO
(%)
(pisos)
Comercio
No exigible
Metropolitano
RDMA - RDA
CM
Segn Plano de
Comercio
Alturas de
Zonal
Edificacin
CZ
aprobado
600
25
CV
para uso comercial
De 500,000
Este parmetro
Los pisos destinados

RDA - RDM
Existente
Existente
Comercio
Vecinal
(habitantes)
(ml)
RDM - RDB
Existente
Existente
a 1,000,000
se encuentra
a vivienda dejarn el
regulado en el
De 250,000
rea libre que se
Artculo 21 de la
a 500,000
requiere segn el uso
presente norma
residencial compatible
De 2,500
a 10,000
Nota:
Para el uso residencial compatible se respetar la Altura Mxima de Edificacin aprobada en los Planos de Altura de
Edificacin.
NORMAS LEGALES
El Peruano
744191-1
AMBITOS URBANOS HOMOGENEOS
PLANO N 01
Pg. 459546

Parametros San Isidro

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AO DE LA

Lima, sbado 21 de enero de 2012

Artculo Segundo.- DEROGAR los Decretos de Alcalda N 018-2007-ALC/MSI, N 017-2008-ALC/MSI y su Fe de

Artculo 4.Artculo 5.Artculo 6.-

Aplicacin del Plano de Zonificacin.

Artculo 17.- Compatibilidad de usos en predios con

mbitos Urbanos Homogneos.

Cuadro N 01 Resumen de Zonificacin Residencial.

Artculo 16.- Actividades

mbitos Urbanos Homogneos.

PARMETROS URBANSTICOS Y EDIFICATORIOS DEL DISTRITO DE SAN ISIDRO

DELIMITACIN DE ZONAS POR EL LIMITE DE PROPIEDAD

No se autorizar espacios para estacionamientos, accesos a playas o reas de estacionamientos interiores

Estudio de Impacto Ambiental

Estudio de Impacto Urbano Vial

Artculo 5.- ALTURAS DE EDIFICACIN

Criterios generales para la aplicacin del parmetro de Altura Mxima de Edificacin:

La edificacin y el parapeto frontal de la azotea.

5.2. Altura de edificacin en lotes en esquina

Isometra del Grfico1

Altura de edificacin mayor a tres pisos en zonificacin RDB (Retranque)

Concepto de Colindancia de Alturas

En Zonas RDB, RDM y CV

No superar el rea construida resultante de la aplicacin del Concepto de Colindancia de Alturas.

De aplicar el Concepto de Colindancia de alturas no proceder la construccin de azoteas, con excepcin de

Alturas mximas de edificacin especficas

y los 02 pisos superiores con un retranque de 3.00 ml.

Artculo 7.- AMBITOS URBANOS HOMOGENEOS

Artculo 8.- ALTURA DE EDIFICACION Y DENSIDAD NETA

Para Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:

800 hab. /Ha.

Para Conjuntos Residenciales:

1750 hab. /Ha.

Artculo 9.- AREA MINIMA DE LOTE Y ACUMULACION DE LOTES

Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:

Para Viviendas Unifamiliares, Bifamiliares y Edificios Multifamiliares:

Para Conjuntos Residenciales:

Artculo 11.- RETIROS MUNICIPALES EN ZONIFICACIN RESIDENCIAL

Frente a Pasaje Peatonal

Excepcionalmente para la evaluacin de propuestas de Anteproyecto y/o Licencia de Edificacin, tomando en

Rampa de acceso al estacionamiento en semistano, la cual deber iniciar en el lmite de propiedad, y

Muretes para medidores de energa elctrica y reguladores y medidores de gas natural.

Piscinas, piletas o fuentes de agua.

Rampas o elevadores para acceso de personas con discapacidad.

Caseta de vigilancia con bao, hasta de 4.00 m

Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

Edificios Multifamiliares y Conjuntos Residenciales:

Para Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

Para Edificios Multifamiliares y Conjuntos Residenciales

Unidad de Vivienda de tres (03) dormitorios

Tipo de Unidad de Vivienda

Unidad de Vivienda de dos (02) dormitorios

Unidad de Vivienda de un (01) dormitorio

En Viviendas Unifamiliares y Bifamiliares

Para Edificios Multifamiliares

Para Conjuntos Residenciales:

Artculo 15.- REGULACION PARA EL CONTROL DE REGISTRO VISUAL

No se permitirn actividades de enseanza y/o capacitacin, almacenaje o depsito de mercaderas,

Las actividades se realizarn a puerta cerrada y utilizando nicamente mobiliario y equipamiento de

Para el otorgamiento de las Licencias de Funcionamiento en locales ubicados en edificaciones de uso

Artculo 17.- COMPATIBILIDAD DE USOS EN PREDIOS CON ZONIFICACION RESIDENCIAL

No se permitirn actividades educativas, de capacitacin y almacenes o depsitos de mercaderas de cualquier

polticas o similares, oficinas de mensajera y servicios de entrega a domicilio de cualquier producto o

Artculo 18.- PORCENTAJE MINIMO DE REA LIBRE