Aimbere e Simpatia Revisado

EXEPLAR REVISADO E ALTERADO EM RELAO VERSO ORIGINAL, SOB
RESPOSABILIDADE DO AUTOR E ANUNCIA DO ORIENTADOR.
O original se encontra disponvel na sede do programa.
So Paulo, 05 de julho de 2013.
UNIVERSIDADE DE SO PAULO
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ARQUITETURA E URBANISMO
DISSERTAO APRESENTADA FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DA
UNIVERSIDADE DE SO PAULO PARA OBTENO DO TTULO DE MESTRE EM
ARQUITETURA E URBANISMO
REA DE CONCENTRAO| PROJETO
ORIENTADOR | PROFA. DRA. HELENA APARECIDA AYOUB SILVA
AIMBER E SIMPATIA | MODELOS PARA O MERCADO
FBIO MASSAMI ONUKI
SO PAULO
2013
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E
PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
E-MAIL AUTOR: fabio@versa.arq.br
Onuki, Fbio Massami

O59a Aimber e Simpatia. Modelos para o mercado / Fbio Massami
Onuki. - So Paulo, 2013. 309 p. : il.
Dissertao (Mestrado - rea de Concentrao: Projeto de
Arquitetura) FAUUSP.
Orientadora: Helena Aparecida Ayoub Silva
1. Edifcios residenciais So Paulo (SP) 2.Projeto de Arquitetura
So Paulo (SP) 3.Mercado imobilirio So Paulo (SP) 4.Grupo SP
5.Andrade Morettin Arquitetos 6.Puntoni, lvaro I.Ttulo
CDU 728(816.11)
NOME: FBIO MASSAMI ONUKI

TTULO: AIMBER E SIMPATIA | MODELOS PARA O MERCADO
DISSERTAO DE MESTRADO APRESENTADA FACULDADE DE ARQUITETURA

E URBANISMO DA UNIVERSIDADE DE SO PAULO PARA OBTENO DO
TTULO DE MESTRE EM ARQUITETURA E URBANISMO.
APROVADO EM:
BANCA EXAMINADORA:
PROF. DR. __________________________________ INSTITUIO
________________________________
JULGAMENTO: _________________________ _____
ASSINATURA: _______________________________

________________________________
JULGAMENTO: _________________________ _____
ASSINATURA: _______________________________

________________________________
JULGAMENTO: _________________________ _____
ASSINATURA: _______________________________
AGRADECIMENTOS
Juliana Tassi,
IDEA!Zarvos,
lvaro Puntoni,
Joo Sodr,
Marcelo Morettin,
Vincius Andrade,
FAU-USP,
Marina Luna,
Nara Diniz,
Joo Osinski,
Gabriela Luna,
Janina Onuki,
Helena Ayoub,
Snia Fagundes.
RESUMO
O objetivo central desta pesquisa foi analisar o perfil da incorporadora
IDEA!Zarvos, do ponto de vista da sua proposta arquitetnica e sua relao com
o mercado imobilirio em So Paulo. Ao considerar o potencial urbanstico e
humano de uma regio da cidade de So Paulo Vila Madalena a empresa
passou a investir em edifcios com padres diferenciados.
Embora nos ltimos anos tenha se generalizado no mercado imobilirio um
determinado padro de edifcios de baixa qualidade urbanstica e arquitetnica,
a empresa aqui analisada parte da premissa de que, ao mesmo tempo, este
mesmo mercado vem se remodelando e apresentando clientes mais exigentes,
onde o produto e sua arquitetura passam a ser o foco principal. Neste contexto,
a IDEA!Zarvos lana no apenas produtos diferenciados, mas que derivam de
um novo tipo de conduta profisisional, em que o arquiteto se torna agente
central da produo, totalmente integrado com os demais membros da equipe.
Para discutir o novo perfil proposto por esta empresa, este trabalho prope a
anlise projetual de dois edifcios os prdios das Ruas Aimber e Simpatia.
Ambos foram desenvolvidos no perodo de 2004 a 2007, e marcaram a atuao
da IDEA!Zarvos em parceria com a MOVIMENTO UM que rene jovens
arquitetos premiados.
A dissertao analisa o processo de formulao e construo dos edifcios em
perspectiva comparada, a partir das premissas do discurso do incorporador. O
PALAVRAS-CHAVE
Edifcios residenciais. Projeto de Arquitetura. Mercado imobilirio. Grupo SP.
Andrade Morettin Arquitetos. lvaro Puntoni.
trabalho busca tambm identificar as solues individuais dos arquitetos e suas

respostas projetuais, tendo em vista a presena da arquitetura autoral. O
resultado so construes que contribuem para a melhora do cotidiano da
cidade, incentivando a reflexo e o amadurecimento do setor imobilirio.
AIMBER AND SIMPATIA | REAL ESTATE EXAMPLES
ABSTRACT
The researchs primary purpose is to analyze the profile of IDEA!Zarvos from
the perspective of its architectural offerings and its impact on the So Paulo real
estate market. After considering the urban and human potential of one region of
the city of So Paulo Vila Madalena the company chose to invest in
buildings that challenge prevailing norms.
While the last several years have generally seen the real estate market
dominated by units of low architectural quality that make limited contributions
to the urban landscape, the company analyzed in this paper starts from the
assumption that the real estate market has been changing, with increasingly
demanding customers making architecture their primary consideration. In this
context, IDEA!Zarvos offers properties that are not only unique but also flow
from a new professional approach that puts the architect at the center of each
project and completely integrates him or her with the other members of the
team.
To better understand the new approach embraced by this firm, this text
analyzes two buildings one on Rua Aimber and another on Rua Simpatia.
Both buildings were constructed from 2004 to 2007 and exemplify
IDEA!Zarvos cooperation with MOVIMENTO UM, which brings together
award-winning young architects.
This research analyzes the planning and construction processes from a
comparative perspective, starting with the principles revealed in the developers
own statements. The text also seeks to identify the innovations of individual
KEYWORDS
architects and these innovations applications to projects of architectural
Residential buildings. Architectures project. Real Estate. Grupo SP. Andrade

Morettin Architects. lvaro Puntoni.
originality that result in buildings that improve the citys everyday aesthetics
and encourage reflection and improvement in the real estate market.
SUMRIO
CAPTULO 1
INTRODUO
10
JUSTIFICATIVA
11
A PRODUO DO MERCADO IMOBILIRIO 10
12
OS DOIS EDIFCIOS
16
CAPTULO 2
IDEA!ZARVOS
17
O INCIO
20
O MOMENTO
22
A EMPRESA
24
ENTREVISTAS
27
PRODUO
30
CAPTULO 3
ANLISE DOS EDIFCIOS
55
AIMBER
57
SIMPATIA
140
CONSIDERAES PARCIAIS
240
CAPTULO 4
CONSIDERAES FINAIS
248
REFERNCIAS
252
ANEXOS
257
CAPTULO 1
INTRODUO
10
JUSTIFICATIVA
A dissertao analisa o processo de formulao e construo dos edifcios em
O objetivo desta pesquisa foi analisar o perfil da incorporadora IDEA!Zarvos, do
perspectiva comparada, a partir das premissas do discurso do incorporador,
ponto de vista da sua proposta arquitetnica e sua relao com o mercado
verificando se foram atendidas nos projetos. O trabalho busca tambm
imobilirio em So Paulo.
identificar as solues individuais dos arquitetos, esclarecendo atravs de
A IDEA!Zarvos surgiu em 2004, em um momento extremamente favorvel para
nmeros e grficos, se existe uma aproximao entre as respostas projetuais.
a economia brasileira e principalmente para o mercado imobilirio, fosse ele de

baixo ou alto padro. Neste contexto, a incorporadora buscou ocupar um nicho
pouco ou nada explorado por outras empresas, e investiu num bairro peculiar
da cidade de So Paulo a Vila Madalena considerando seu potencial
urbanstico e humano para receber edifcios com padres diferenciados.
Para esta anlise projetual, foram escolhidos dois estudos de caso que fazem
parte da primeira fase da incorporadora, elaborados durante seu perodo de
formao os prdios das Ruas Aimber e Simpatia. A escolha dos projetos
justifica-se pelo fato de ambos, alm de pertencerem ao mesmo incorporador,
terem sido desenvolvidos no mesmo perodo de tempo (2004-2007),
envolvendo profissionais vinculados a uma mesma escola de formao, a FAUUSP1.
Esse perodo refere-se ao primeiro momento de atuao da incorporadora
IDEA!Zarvos, ainda em conjunto com o MOVIMENTO UM2. Embora os
projetos apresentem situao urbana distinta, pois um est em lote isolado de
meio de quadra e o outro interliga duas ruas, ambos foram desenvolvidos em
terrenos pequenos, para uso exclusivamente residencial, sob os mesmos
parmetros conceituais do incorporador.
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo

Associao entre a incorporadora IDEA!Zarvos, a imobiliria AXPE, e a construtora CP3 para
explorao do mercado imobilirio de alto padro.
2
11
A PRODUO DO MERCADO IMOBILIRIO
De maneira simplificada, pode-se dizer que o empreendedor resume, em ltima
A construo civil tem sua evoluo vinculada ao desenvolvimento da
instncia, o produto a duas variveis: o custo da produo e as receitas da
incorporao e do mercado imobilirio, ou seja, essa produo arquitetnica
comercializao.
est submetida s diretrizes do negcio da construo3 Sendo assim, os
A primeira varivel bastante dominvel, pois depende praticamente de
principais elementos delineadores da arquitetura atual so: reduo de custos,
questes de negociao com fornecedores ou decises de projeto, ou seja, uma
margem de lucro e pesquisa de mercado, o que parece justificar de uma maneira
varivel dominada e manipulvel pelos seus agentes. O ator mais influente
coerente a produo atual da cidade de So Paulo (CUNHA E SIQUEIRA, 2006,
nesta rea o construtor, que busca desenvolver mtodos mais eficientes e
p.162).
rentveis para a execuo da obra. Como existe uma distncia na indstria da
Desse ponto de vista, a construo civil passa a ser vista mais como negcio
construo civil atual entre o projetista e a obra, os ganhos no momento da
imobilirio, e menos como projeto arquitetnico, contando basicamente com
execuo so consequncias de pequenos desvios no projeto e na concepo
quatro agentes principais: empreendedor, construtor, vendedor e comprador;
original do edifcio.
restando um papel secundrio para o arquiteto.
J a questo da comercializao bem mais complexa. Como o mercado
O alto risco existente no mercado imobilirio o principal motivo que leva
dinmico, no que se refere a clientes e concorrentes, no possvel fazer uma
conduta pragmtica por parte dos empreendedores, que utilizam regras
anlise pontual, assim como as projees dos resultados de vendas (geralmente
empricas para conseguir manter a expectativa das taxas de retorno, preferindo
feitas antes do incio da construo, como prtica comum no mercado
assim os modelos convencionais j difundidos e assimilados (LIMA JNIOR,
brasileiro) podem transmitir a falsa sensao de sucesso. O vendedor alega
1998, p.41).
conhecer melhor o usurio final e suas necessidades, reivindicando o direito de
Esse comportamento mais claro em relao ao mercado habitacional, no qual

o apartamento paulistano padro desenvolve-se sob uma matriz envelhecida de
definir padres pela proximidade nica com o comprador (ABREU;

TRAMONTANO, 2009, p.147).
famlia nuclear, caracterizada por pai (provedor), me (administradora das
A ltima varivel do negcio so os consumidores, que convencidos do valor de
tarefas domsticas) e filhos (dependentes). Este modelo pode ser considerado
troca futuro do imvel, adquirem-no mesmo que no atenda plenamente s
um exemplo ultrapassado de famlia, pois os novos padres de grupos
suas necessidades (ABREU; TRAMONTANO, 2009, p.146).
domsticos so cada vez mais numerosos e diferentes e as qualidades espaciais,
Ainda dentro desse contexto que entende a construo civil exclusivamente
seja de configurao dos ambientes ou suas reas, devem ser completamente
como um negcio imobilirio, o consumidor toma sua deciso baseada em dois
revistos. (ROSSETO, 2002, P.197).
fatores prioritrios: sua capacidade de arcar com o investimento e a forma de

faz-lo. O produto, neste caso, secundrio. Entretanto, estamos em um
Na cidade capitalista, a separao entre produo e consumo do edifcio, e a separao entre

capital e propriedade do solo, tanto o edifcio como o solo transformam-se em mercadorias.
(CHRISTIAN TOPALOV, 1979, p.137)
cenrio cada vez mais complexo que vem revelando, por outro lado, um perfil de
consumidor mais exigente, que busca mais qualidade e este fator pode ser
12
determinante para que os incorporadores queiram inovar em aspectos j
comum, por parte dos incorporadores, a compreenso do projeto de
consagrados pelo mercado (LIMA JNIOR, 1993, p.5).
arquitetura como um simples componente do processo legal e no como uma
A qualidade de um produto, sob o ponto de vista do cliente, pode ser avaliada

por sua aproximao com alguns ideais, sejam eles de localizao, acesso,
vizinhana, desenho, materiais utilizados, etc. O julgamento do cliente
geralmente feito sobre uma base comparativa, que no caso especfico do
mercado imobilirio mais imediatista, s pode ser aferido no momento em
que o produto lanado no mercado, pois este composto por um grupo
totalmente varivel no decorrer do longo processo de desenvolvimento e
finalizao do produto.
contribuio para o produto, tornando este cada vez mais o ideal do

empreendedor em detrimento do significado que a proposta pode ter para a
cidade ou o que pode significar para seus moradores. Simone Barbosa Villa
reitera esta afirmao de que dentro do mercado imobilirio, o elemento menos
importante no desenho das unidades habitacionais o arquiteto, sendo que as
grandes decises ficam a cargo dos incorporadores e vendedores, que utilizam a
proximidade com o comprador para exercer sua influncia sobre o projeto,
tornando a resposta final uma soluo a um problema de estratgia de
marketing e no de arquitetura (VILLA, 2008, p.131).
O mercado alvo, que em sua grande maioria adquire o produto uma nica vez,
Ao que parece, por ser o nico dos atores a ter contato direto com o
deixando neste momento de ser pblico alvo. E o mesmo processo invertido
comprador, o vendedor alega conhecer melhor suas necessidades
pode acontecer com as pessoas que a princpio no representam a fatia de
supostamente reveladas no stand de vendas -, reivindicando, assim, o
mercado escolhida, e no espao de tempo entre a pesquisa e o lanamento do
direito de definir padres. Priorizando a busca da melhor rentabilidade
produto, pode tornar-se um cliente em potencial.4
para o investidor, ele teria passado a decidir sobre questes de desenho,
O aumento da conscientizao por parte do consumidor e a crescente
a rea til das unidades, os materiais de acabamentos, os equipamentos
exigncia relativa qualidade do produto, associados escassez de
das reas comuns, as orientaes em relao ao sol e, eventualmente, a
recursos financeiros e competitividade exacerbada, criam um cenrio
prpria fachada. [...] Como resultado, os projetos dos apartamentos
que obriga a indstria da construo a se modernizar para atender s
paulistanos tm sido concebidos com bases em critrios muito mais
novas demandas. Mas, com relao produo de edifcios de
econmicos do que arquitetnicos, por profissionais cujo objetivo a
apartamentos, a observao do que se constri atualmente nas principais
comercializao do imvel. (TRAMONTANO, 2004, p. 58).
cidades brasileiras leva a crer que essa transformao est voltada muito
menos para os interesses do usurio final dos espaos, e muito mais para
a sobrevivncia dessa indstria no mercado. (PINHO, 2005, p. 52)
No depoimento de Luiz Fernando Rocco para a revista AU (Arquitetura e

Urbanismo)5, revela-se a dificuldade de convencer os corretores sobre qualquer
tipo de situao que mude o denominador comum a que esto acostumados a
trabalhar. Argumentam que qualquer mudana ou inovao representa
LIMA JNIOR (1993) cita um caso em que uma empresa criou uma pesquisa via mdia impressa
para detectar os padres do pblico alvo e realizou um cadastro de 3000 pessoas. Parecendo este
um instrumento de trabalho altamente confivel e competente, os seis meses posteriores para
elaborao do produto j enfrentaram uma reduo do interesse das famlias cadastradas para
um nmero menor que 100. Demonstra-se assim a dinamicidade desta atividade.
Reportagem da revista AU edio n.145 p. 69 de Haifa Y. Sabbag.
13
dificuldades na venda e negociao. Por fim, Rocco lamenta o poder que os
aos meandros do mercado imobilirio de So Paulo, que se tornou mais
corretores exercem sobre os incorporadores.
agressivo
SFH7.
empreendimentos, ou por falta de vontade dos mesmos ou pela lentificao do
pelo
e do
Se a primeira posio fez com que os arquitetos se
dos projetistas nas decises arquitetnicas." (SERAPIO, 2006, p.86).
arquitetnica.
j existem inmeros casos de projetos de baixo oramento bem-sucedidos e com
BNH6
incorporadores a diminuir, consideravelmente, a importncia da opinio
lucratividade, revelia de qualquer pensamento ligado a uma retrica urbana e
Projetos que buscassem um retorno claro para a cidade e para o morador, como
estimulado
diversa, a segunda reforou a ruptura que levou construtores e
produz uma cidade pensada unicamente sob o parmetro da mxima
mxima lucratividade o caminho a projetos com melhor custo-benefcio.
especialmente
envergonhassem de partilhar a tica do mercado, completamente
processo imposta pela provvel discusso gerada entre os atores envolvidos,
fosse assumida por um arquiteto, que pudesse compatibilizar a busca pela
profissionalizado,
crescimento vertical que se alimentou do dinheiro pblico do
A reduzida participao dos arquitetos no processo de desenvolvimento dos
Esta seria uma justificativa para que a coordenao de um empreendimento
A dificuldade por parte dos profissionais da arquitetura em ter uma viso

comercial de seu trabalho impede que atendam aos interesses do mercado e de
empresrios. Talvez seja este o ponto crucial, pois, sem entender os anseios do
consumidor e a pretensa valorizao dos investidores, o empreendimento pode
se tornar invivel.
boa arquitetura. Entretanto, essa uma premissa que surge com o programa do
Essa situao pode explicar a baixa qualidade, urbanstica e arquitetnica,
empreendimento.
generalizada do mercado imobilirio. Podemos concluir que o bom projeto seria
Dessa maneira, os fatores financeiros e parmetros conceituais que embora

partam diversas vezes de pressupostos equivocados, reiterados constantemente
pelo mercado so imperativos, em detrimento da complexidade de fatores
existentes na elaborao de um produto ou artefato arquitetnico.
fruto de uma melhor interao entre os agentes envolvidos e o respeito mtuo

entre as partes, com foco tanto na satisfao dos usurios finais do edifcio
quanto de seus promotores. Justifica-se, ainda, a necessidade cada vez maior de
refletir sobre como os novos empreendimentos dialogam com o espao pblico
e se inserem na arquitetura da cidade. Para uma cidade como So Paulo, a
"Segundo a tica da arquitetura paulista, projetistas que se prezem no
referida interao entre os agentes seria uma ao fundamental. No se
devem se envolver diretamente com o mercado imobilirio. No
pretende neste trabalho aprofundar esta discusso, mas cabe mencionar que ela
adequado, promscuo, negativo. Aqueles que eventualmente o fazem
fundamenta os objetivos deste estudo.
escondem o fato ou o relatam em constrangedor mea-culpa. Essa ciso

entre vanguarda e mercado tem sua raiz em idos dos anos 1960,
basicamente por dois motivos. Em primeiro lugar, pelo lado dos
arquitetos, comeou a sedimentar-se uma nova postura - calcada na
Nesta dissertao, partimos da hiptese de que o relacionamento proposto pela

incorporadora IDEA!Zarvos distinto da viso que se generalizou no mercado
imobilirio, e os resultados obtidos e a repercusso gerada podem ser
suposta funo social da profisso que entrava em choque direto com a

especulao imobiliria. [...] Em paralelo, vem o segundo motivo, ligado
6
7
Banco Nacional da Habitao

Sistema Financeiro da Habitao
14
observados na anlise dos dois estudos de caso. As manifestaes de Otvio

Zarvos mostram que a admisso da arquitetura como principal caracterstica
dos seus empreendimentos um primeiro aporte diferenciador. Essa viso
confirmada pela contratao de profissionais cuja obra seja premiada e
admirada pelos crticos da rea e seus pares. Se a incorporadora est longe de
ser uma das grandes do mercado e numericamente a sua contribuio seja
pequena, a influncia que causou em empresas do setor de todos os portes
grande. Apesar de mais reconhecida entre os arquitetos do que entre os
incorporadores, vrios so os sinais de que a IDEA!Zarvos gerou uma mudana
no cenrio imobilirio atual. A presena de arquitetura autoral como motivo de
venda pode ser vista nas propagandas veiculadas na grande imprensa com
frequncia superior quela dos ltimos anos.
Para o diretor executivo da empresa, Joo Azevedo, quem oferece

arquitetura de grife sai na frente por novos clientes. Por enquanto, ainda
so poucas as incorporadoras que experimentam esse nicho, mas
preciso investir, at para se criar uma cartela adequada.8
Texto retirado do jornal O Estado de So Paulo do caderno Cidades/Metrpole do dia 27.01.13,

pgina C3.
15
OS DOIS EDIFCIOS
O estudo analtico dos dois projetos tomou por base entrevistas em
Os edifcios Aimber 1749 e Simpatia 236 so os primeiros ensaios
profundidade, e bases fornecidas pelos autores, parte do incio do percurso e
concretizados de dois escritrios de arquitetura de mesma formao (FAU-USP)
acompanha seu desenvolvimento, at a resposta final e definitiva.
para o mercado imobilirio da cidade de So Paulo. O fato de virem da mesma

escola provavelmente determina a convergncia conceitual, o modelo de
arquitetura proposta e as tcnicas utilizadas na elaborao destes projetos.
Primeiro edifcio de grande percusso da incorporadora desenvolvido sob os
parmetros da MOVIMENTO UM, o Aimber marca a entrada do escritrio
Andrade Morettin Arquitetos no mercado imobilirio. O sucesso deste
empreendimento levou-os a obter muitos outros encargos desta e de outras
incorporadoras. A anlise do prdio desde a primeira configurao no lote
pretende contribuir para o esclarecimento da resoluo de um projeto em um
tpico lote urbano paulista.
Desenvolvido tambm neste primeiro momento da incorporadora, o edifcio
Simpatia 236 projetado pelo GrupoSP carrega caractersticas de outros projetos
anteriormente desenvolvidos pelo escritrio. A leitura do projeto atravs dos
desenhos tcnicos evidenciar suas qualidades arquitetnicas, de resoluo de
partido, tipologia, programa e implantao, alm da relao com o entorno e
com o cho da cidade.
No faz parte desta dissertao a compreenso da totalidade do trabalho dos
arquitetos. O objetivo esclarecer um ponto muito especfico de suas obras9,
consideradas um ponto diferencial dentro do leque de projetos da IDEA!Zarvos
e de seus prprios escritrios, como fazem parte e contribuem para a melhoria
do cotidiano da cidade, e incentivam a reflexo e o amadurecimento do setor
imobilirio, carente em qualidade.
A maioria dos trabalhos destes dois escritrios de arquitetura, Andrade e Morettin Arquitetos e
GrupoSP, so residncias unifamiliares ou grandes projetos institucionais, que a exemplo do
SEBRAE-BR e do COMPERJ, esto afastados dos grandes centros urbanos.
16
CAPTULO 2
IDEA!ZARVOS
17
Este captulo tem como objetivo compreender a constituio da MOVIMENTO

UM, grupo de empresas que fez parte da origem da incorporadora IDEA!Zarvos,
assim como fazer um breve histrico da trajetria de Otvio Zarvos antes da
fundao da empresa.
Embora a dissertao tenha como foco a anlise comparada dos projetos de dois
edifcios, considera-se que a apresentao da MOVIMENTO UM e da
IDEA!Zarvos complementa o entendimento dos seus objetivos, da proposta
inovadora da incorporadora que acompanha todo o processo de elaborao,
construo e venda dos prdios e sua consolidao ao longo de nove anos.
Para este captulo foram analisados os projetos realizados pela IDEA!Zarvos, o
conjunto de publicaes relacionadas empresa desde a sua criao at o final
de 2012. Alm disso, foi possvel realizar entrevista com Juliana Tassi, membro
da equipe da incorporadora, fundamental para esclarecer diversos elementos
sobre os projetos em questo.
A epgrafe a seguir resume a concepo de arquitetura e negcio que tem a
IDEA!Zarvos, e de como suas obras so criadas e se inserem no contexto urbano
da cidade de So Paulo. Para compreender esta percepo preciso
compreender os seus autores e o desenvolvimento do seu conjunto. Isso
justifica o contedo deste captulo.
18
Uma incorporadora que trabalha com a massa cinzenta.
E no estamos falando de cimento.

A Idea!Zarvos mais do que uma incorporadora.
uma agncia de ideias que rene e gerencia parceiros com um objetivo comum:
fazer com que voc possa andar por So Paulo e ser surpreendido por um edifcio
de arquitetura contempornea, que respeite profundamente no s quem vai
habit-lo, mas tambm o vizinho, o bairro, a cidade.
Da nossa aposta na esttica e na busca por solues urbansticas e sustentveis
surgem prdios nicos, muito diferentes do que se v por a.
O trabalho da nossa equipe estudar e entender as transformaes pelas quais a
cidade est passando e procurar identificar os desejos e necessidades das pessoas.
da que surgem ideias, que se transformam em imveis bem planejados e
executados e, consequentemente, desejados e valorizados acima da mdia.
Projetos so erguidos sobre pilares slidos: nossos valores.
Apesar de bem diferentes entre si, nossos empreendimentos tm muito em
comum. Isso porque so erguidos sobre os mesmo valores, que fazem com que
compartilhem uma forte identidade.
A valorizao da arquitetura contempornea e autoral um deles. Nossa ideia
construir edifcios que continuem sempre atuais e admirados, daqui a 5, 50 ou
150 anos. Para isso, trabalhamos com arquitetos no s conceituados, mas
tambm conceituais. Outro valor do qual nunca abrimos mo a preocupao
com o entorno. Nossas obras sempre incorporam solues como uso misto, recuos
generosos, caladas mais largas e pequenas praas abertas ao pblico.10
10
Dados extrados do site da incorporadora. Disponvel online em: http://ideazarvos.com.br.

Consultado em 19.01.2013.
19
O INCIO
Apesar da linguagem arquitetnica considerada duvidosa11, o edifcio j inseria

alguns dos princpios que seriam depois absorvidos pela IDEA!Zarvos. Alm
Em 2004 surge a MOVIMENTO UM, formada por Otvio Zarvos, dono da
disso, o sucesso na locao de todos os conjuntos firmou a parceria entre Zarvos
Incorporadora IDEA!Zarvos, Jos Eduardo Cazarin, dono da AXPE, empresa
e a AXPE.
especializada em comercializar imveis especiais, e Rafael Canto Porto, da CPA

Engenharia e Tonico Canto Porto, da CP3 Incorporaes.
A equipe da incorporadora que comeou com apenas duas pessoas, hoje conta
com 23 profissionais das mais distintas formaes que se dividem nas seguintes
A CPA j era uma empresa com certa tradio no mercado de construo de
reas: jurdica, marketing, incorporao, engenharia e obras, financeiro,
imveis sofisticados e a amizade entre Canto e Cazarin facilitou a formao da
contabilidade e viabilidade econmica.
MOVIMENTO UM.
Dessa maneira, a estrutura da empresa muito parecida com a de qualquer
Aps vrias tentativas frustradas de vender seu prprio apartamento e adquirir
outra incorporadora. A diferena est nos preceitos utilizados para a elaborao
um que se adequasse s suas necessidades, Jos Eduardo Cazarin percebeu que
dos projetos e na determinao de se fazer projetos com arquitetos sem
havia uma carncia de especialistas em imveis com valor arquitetnico
experincia no mercado imobilirio. A contratao de profissionais jovens com
agregado e criou a AXPE em abril de 2003, com apenas alguns imveis usados e
perfis distintos e que compartilham dos valores que aliceram a empresa, pode
sem nenhum funcionrio. A identificao de que os profissionais do setor no
tambm ser considerada um diferencial marcante na empresa dentro do
estavam qualificados para atender a essa demanda emergente em So Paulo,
mercado imobilirio.
encorajou-o a abrir a corretora. (SERAPIO, 2009, p.68-79)
Este um caso particular em que a liderana do empreendedor, apoiada por
Ligado construo civil, Otvio Zarvos h muito tempo ensaiava o projeto da
uma equipe multidisciplinar, arquitetonicamente educada com treinamentos e
IDEA!Zarvos. Administrador de formao, criou com o irmo Fbio Zarvos,
cursos de arquitetura e artes, benfica para o projeto final.
uma construtora que se especializou em vilas em meados da dcada de 1990, na

qual teve uma experincia de parceria com o arquiteto Marcos Acayaba e, logo
depois, com a arquiteta Cristina Xavier.
Aps a sada de Fbio Zarvos da sociedade, Otvio Zarvos incorporou o
primeiro edifcio que comearia a criar a identidade da empresa, o Mdulo
Fidalga que, segundo ele prprio, o primeiro loft comercial de So Paulo.
11
Para a concepo do empreendimento Mdulo Fidalga, Otvio Zarvos solicitou para o arquiteto
Walter Gola o desenvolvimento de um projeto de escritrios inspirados nas empresas do setor
pontocom visitadas em viagens Califrnia, EUA. (Serapio, 2009, p.68). O edifcio parte da
concepo dos lofts americanos, originalmente fruto da reabilitao de antigos galpes
industriais de Nova Iorque na dcada de 1970, para criao deste simulacro no bairro da Vila
Madalena. Copia-se a soluo da estrutura do telhado em duas guas, ora coberto por telhas
metlicas brancas, ora protegidas por vidro transparente. Externamente marcante o uso do
tijolo comum para identificao com os antigos galpes, porm as aberturas definidas sem
qualquer rigidez modular de outrora traem a idade do prdio. A linguagem permitiu a introduo
de instalaes aparentes, seguramente benfica para a obra e o usurio final. Entretanto, o
elevador inserido no meio do salo sugerindo interveno posterior, assim como o faz a grande
marquise de entrada em balano com seus raros detalhes, como a seta central e as portas de
entrada, que possuem grandes rodas com detalhes entalhados, certamente fora de contexto.
20
MOVIMENTO UM um manifesto que prope quebrar a maneira
evidenciado, entre outras iniciativas, pela contratao de Daniel Libeskind pela
tradicional de habitar em uma das maiores cidades do mundo e prope
JHSF, uma das maiores incorporadoras de So Paulo. Entretanto, como
edifcios concebidos com a proposta de viver bem com baixos custos e
comum a qualquer grande estrutura, essas empresas no possuem a agilidade
aproxima as pessoas do melhor que a cidade tem a
oferecer.12
Podemos identificar o discurso da MOVIMENTO UM a partir do conjunto de
necessria para mudar de maneira consistente sua produo em um curto

prazo.
parmetros que norteiam seus projetos: a localizao sempre focada na Vila
O sucesso, o crescimento dos negcios e a necessidades de investir em novas
Madalena e bairros prximos de caractersticas semelhantes, como Pinheiros,
parcerias, culminou no fim da MOVIMENTO UM e da parceria formal das trs
Perdizes e Higienpolis; a aposta na boa arquitetura de premiados jovens,
empresas. Contudo, o vnculo continua existindo e a proximidade entre as
desconhecidos pelo mercado imobilirio e grande pblico; a flexibilizao de
empresas grande.
suas plantas; os edifcios pequenos e com poucas unidades de tamanhos

diversos; a minimizao do contedo programtico dos condomnios.
Desta maneira, a MOVIMENTO UM pode ser considerada o incio de um
processo de mudana no mercado imobilirio, que coloca a arquitetura e o
arquiteto como agentes centrais do empreendimento e do mercado imobilirio,
conseguindo transformar esse valor em algo palpvel tambm para o
incorporador, que passou a utilizar esses fatores como elementos de negociao
e identidade da empresa.
Seguramente a MOVIMENTO UM, durante o seu tempo de existncia (20042009), deu uma contribuio importante para o amadurecimento de um
mercado que h muito tempo necessita ser repensado, a partir de bases mais
humanas e coerentes com a atualidade. Inmeras outras empresas surgiram
desde ento aproveitando o cenrio favorvel e o discurso criado pela empresa.
Podemos citar como exemplos a Vitacon de So Paulo, a Vazio S.A de Belo
Horizonte, e a Smart! de Porto Alegre.
As grandes construtoras tambm comearam a vislumbrar um possvel nicho de
mercado para seu crescimento e o interesse por arquitetura pode ser
12
Dados extrados do site www.movimentoum.com.br. Consultado em 10.09.2010.
21
O MOMENTO
entanto, a crise econmica do incio dos anos 80 provocou alta da inflao,
H uma srie de fatores que envolvem o surgimento da incorporadora e o
desemprego e queda dos nveis salariais, ocasionando um desequilbrio no SFH.
sucesso alcanado, talvez o principal seja o momento econmico pelo qual
Aps o advento do fim do BNH em 1986, o mercado da habitao se retrai de
passava o Brasil nos anos 2000, aps a estabilizao da economia e a
forma significativa, apesar do expressivo dficit habitacional.
construo de cenrios positivos, de crescimento estvel. Um conjunto de
Aps quase 20 anos de estagnao devido instabilidade econmica e s
medidas tomadas pelo governo no momento da constituio da empresa, assim
polticas ineficientes, no incio dos anos 2000 o mercado imobilirio brasileiro
como resqucios do passado - que remetem inclusive construtora
passa por um crescimento significativo que perdura at os dias atuais. O
FORMAESPAO13 - fazem parte desse momento promissor. No se pretende
processo de transformao desta realidade inicia-se em 1994 com a
discutir de forma aprofundada o histrico das mudanas econmicas, mas to
implementao do Plano Real, que possibilitou o controle da inflao, a entrada
somente situar o momento econmico que subsidia as perspectivas tambm
de capital estrangeiro e a conquista da estabilidade econmica no pas. No
positivas do setor da construo civil.
entanto, logo a dificuldade e a lentido dos processos de emprstimos
Essas perspectivas esto relacionadas estabilidade da economia internacional
destinados ao financiamento imobilirio, alm das altas taxas de juros,
e, no Brasil, sobretudo, reduo da taxa de juros para financiamento de
colocam-se como fator limitador para o desenvolvimento pleno do setor
imveis a partir de vrias iniciativas dos governos mais recentes na criao de
imobilirio.
programas voltados para a populao de renda mais baixa.
Na primeira dcada dos anos 2000 o Brasil inicia um processo de intenso
Desde a dcada de 1960, as principais fontes de financiamento habitacional so
crescimento econmico, motivado por polticas internas e principalmente pela
controladas pelas fontes pblicas o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e
situao favorvel da economia mundial. Segundo o Secovi-SP (Sindicato das
Emprstimo) e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio). Em agosto
Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Residenciais e
de 1964 (Lei 4380) o regime militar institucionalizou o Banco Nacional da
Comerciais de So Paulo), o crescimento anual mdio real do PIB (Produto
Habitao (BNH), que foi o primeiro rgo de alcance nacional a instituir uma
Interno Bruto) per capita foi de 2,3% entre 2003 e 2009. Adentraram a classe
poltica habitacional. Para auxiliar o lado empresarial deste banco, foi criado o
mdia 30,5 milhes de brasileiros e 20,5 milhes de pessoas deixaram a linha
SFH (Sistema Financeiro Habitacional) que captava recursos advindos do
da pobreza.
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS). (MEDEIROS, 2010, p.14).
Dentro desse quadro de forte crescimento econmico no pas, os fatores
Esses programas habitacionais apresentaram resultados significativos no
determinantes para o desenvolvimento do setor imobilirio foram: a diminuio
aumento da construo de unidades de moradia durante a dcada de 70. No
gradual da taxa bsica de juros a partir de 2003 e a expanso da concesso de

crdito.
13
Construtora atuante na cidade de So Paulo na dcada de 1970, que tinha um vis distinto pelo
desenvolvimento de seus projetos feito por arquitetos de renome, como Paulo Mendes da Rocha,
Abrao Sanovicz e Eduardo de Almeida.
22
At 2003, a taxa bsica de juros girava em torno de 23% ao ano, em mdia,
Segundo Nabil Bonduki14, alm da Lei n 10.931/2004, foi essencial para o
inviabilizando a realizao de muitos projetos que ofereciam taxas de retorno
crescimento do mercado imobilirio a resoluo 3.347/2006 do Banco Central.
inferiores SELIC (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo). Alm disso,
Ela estabeleceu que as instituies financeiras integrantes do SBPE (Sistema
os emprstimos concedidos pelas instituies financeiras e incorporadoras
Brasileiro de Poupana e Emprstimo) deveriam destinar um percentual dos
aplicavam juros elevados para compensar o custo de oportunidade. Somente
recursos da caderneta de poupana para o financiamento imobilirio, elevando
aps o ano de 2003, a taxa bsica de juros efetiva SELIC estabilizou em nveis
o investimento em habitao de R$2,2 bilhes para R$27 bilhes entre os anos
inferiores a 20% ao ano, chegando a 8,65% em 2009. (SILVA; MARINHO;
de 2002 e 2008.
SANTOS; BUENO, 2012, p.2-3).
Em 2009, com o incio do programa habitacional do Governo Federal Minha
Em 2004, com o objetivo de aprimorar a Lei de Incorporaes Imobilirias
Casa Minha Vida, o volume de emprstimos financeiros neste setor, que j
n4.591/64, promulgou-se a Lei n 10.931/2004 com a finalidade de estimular
estava em ritmo de crescimento, d mais um salto e aumenta
as atividades de construo, incorporao e captao de recursos para o setor
consideravelmente.
imobilirio. O princpio da lei a instituio do Patrimnio de Afetaes nas

incorporaes imobilirias, o regime no qual o terreno e as benfeitorias que
sero objeto de construo ficam mantidos separados do patrimnio da
empresa incorporadora.
Em texto produzido em parceria pela CBIC (Cmara Brasileira da Indstria
Construo), ABECIP (Associao Brasileira das Entidades de Crdito
Imobilirio e Poupana) e o SECOVI-SP, pode-se constatar a maneira como
essas entidades receberam a Lei n10.931/2004, considerando um marco na
histria da economia brasileira.
O mercado imobilirio contar com um instrumento moderno, seguro e

estimulante para que se possa desenvolver em toda sua potencialidade, a
lei visa aumentar a segurana jurdica para as partes interessadas no
negcio da incorporao imobiliria. E, ao proteger o negcio e conferirlhe transparncia e credibilidade, atende o interesse de todos:
Conforme dados da Caixa Econmica Federal em 2010 o valor de contrataes

no mercado de crdito imobilirio ficou em R$ 76 bilhes, valor 15 vezes maior
que o praticado em 200315.
Ao mesmo tempo em que essas medidas foram tomadas, houve a abertura de
capital de 24 empresas do setor e a introduo de investimentos estrangeiros,
provocando o conhecido boom imobilirio de 2007/2008. Essa realidade fez
com que empresas voltadas para o mercado de classe alta e mdia alta
buscassem novos mercados na classe mdia e mdia baixa, no explorando a
demanda por produtos distintos das classes atendidas at ento.
Esse foi um dos fatores que ajudou a produzir uma lacuna no mercado
imobilirio em um movimento parecido com o que vem acontecendo na
indstria automobilstica nacional, e que h muito acontece com artigos de luxo
de menor valor.
consumidores, incorporadores e construtores, e instituies de crdito".

(CBIC, 2004, p.8)
14
Professor associado da FAU-USP e deputado estadual da cidade de So Paulo.

Dados extrados do site: http://www.caixa.gov.br/habitacao/mcmv/ Consultado em
08.02.2013.
15
23
A EMPRESA
Podemos notar em texto escrito por Otvio Zarvos para o jornal O Estado de S.
Embora se possa avaliar que a IDEA!Zarvos buscou ocupar espao num
Paulo em 04.11.10 (ver pg.265), que suas ideias tm preocupao com a
mercado em expanso, mais exigente, aproveitando o bom momento da
qualidade urbana e so transmitidas na medida do possvel para seus
economia e a ausncia de empresas com seu perfil no mercado imobilirio, a
empreendimentos. A parceria com projetistas que compartilham destes mesmos
hiptese que a IDEA!Zarvos busca ampliar a viso sobre o empreendimento,
anseios torna possvel a melhoria do cenrio arquitetnico imobilirio.
assumindo as suas particularidades e as do local onde esto implantados, em
Este pode ser definido como parmetro essencial para a melhoria do mercado
uma possvel sntese da afirmao de Aldo Rossi de que a habitao pode ser
imobilirio, a vontade do incorporador.
encarada como um reflexo da cidade.
Administrador de formao, Otvio Zarvos conhece os fatores essenciais para
"Essa suposta ruptura de relaes entre a vanguarda arquitetnica e o
que o empreendimento diferente (teoricamente mais arriscado) em relao
mercado parece insolvel. triste notar que, na maioria das vezes, as
produo tradicional do mercado imobilirio seja vivel e tenha um bom
obras diferenciadas (do ponto de vista da arquitetura) s se viabilizam
desempenho do ponto de vista econmico.
quando os incorporadores so novos no mercado - e, por isso, mais

sujeitos s influncias dos arquitetos - ou quando a incorporao feita
por grupos fechados.
A execuo dessas obras apresenta um custo maior devido a alguns parmetros

projetuais que acabam impactando no custo final da obra, como as dimenses
dos caixilhos, vos estruturais grandes, ps-direitos generosos, materiais
[...]
inovadores na fachada, excesso de infraestrutura, dentro outros.
Por outro lado, so pouqussimos os incorporadores profissionais com
A segunda varivel, comercializao (mais complexa e difcil de dominar
especial sensibilidade para a arquitetura." (ROSSI, apud SERAPIO,
segundo Lima Jnior), tambm tratada de maneira distinta pela IDEA!Zarvos.
2006, p.84).
No h planto de vendas no terreno a ser construdo e tampouco uma
Caber uma avaliao futura sobre o perfil da empresa e a forma como ganhou
reproduo do apartamento em escala real como prtica da maioria das
representatividade no mercado imobilirio. O que se pode perceber que os
incorporadoras. Definida pela impossibilidade de reproduzir todas as unidades
projetos desenvolvidos pela IDEA!Zarvos revelam, at este momento, que se
que compem um prdio, j que isso praticamente padro em todos os seus
trata de uma incorporadora diferenciada em sua essncia.
empreendimentos, a empresa optou por fazer uma apresentao muito mais
S o espao de debate aberto na grande imprensa sobre arquitetura j tem seu
prxima da que um arquiteto faz para um cliente particular.
mrito. Apesar de muitas vezes desvirtuado, o tema da arquitetura de
Atravs de perspectivas eletrnicas e maquetes fsicas, a venda feita dentro da
qualidade, levado populao de uma maneira inteligvel e no acadmica,
prpria empresa por seus funcionrios ou pela AXPE. O perfil distinto dos
extremamente benfico para colocar luzes sobre a produo existente e
funcionrios das duas empresas (nenhum corretor) aproxima-os do papel do
esclarecer, apesar da maneira superficial, os questionamentos sobre o mercado.
arquiteto como defensor do projeto e das ideias que o norteiam.
24
Cabe lembrar que o pblico alvo deste incorporador no tem o preo como fator
A equipe interna multidisciplinar define o escopo do projeto com base em
determinante para a escolha do imvel. Este nicho representado em sua
pesquisas de mercado e parmetros legislativos, e repassa isso aos projetistas.
maioria por jovens casais ligados s artes (como produtores, empresrios e
Desde o princpio, a ideia de Otvio Zarvos era convidar arquitetos que
outros) e com alta renda mensal, perfil crescente devido situao econmica
possussem uma produo premiada ao longo de sua vida profissional e que
do Brasil.
pudessem interagir com os demais membros da equipe afim de viabilizar suas
Para esse comprador, um dos primeiros fatores de escolha a localizao e sua
ideias.
vizinhana, fatores enaltecidos em todos os empreendimentos da
comum o distanciamento entre o mercado e os arquitetos e a pouca
incorporadora. Em geral, o pblico alvo j morador ou frequenta o bairro da
intimidade destes com a legislao cada vez mais complexa da cidade de So
Vila Madalena16, a lazer ou a trabalho. Localizado prximo do bairro de
Paulo. Neste sentido, a proposta da IDEA!Zarvos retomar o papel principal do
Pinheiros, Perdizes, Cerqueira Csar e Jardins, um bairro altamente
arquiteto no desenvolvimento integral do projeto e embora seja um aspecto
valorizado. Segundo a
Embraesp17
(Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimnio em 2010), um dos 10 bairros que mais valorizaram desde os anos

2000, sendo o 9 maior preo de m2 da cidade.
subjetivo, os anseios e opinies da equipe parecem ser encarados com

seriedade.
O processo projetual extremamente participativo, conforme relatos dos
Alm disso, o discurso dos projetistas e da incorporadora em relao ao tipo de
escritrios entrevistados18. Duradouro, pode chegar a seis meses de exaustiva
apartamento que deve ser oferecido extremamente compatvel com o perfil do
concepo e adequao legislao ou s necessidades do pblico alvo.
consumidor, que v na planta flexvel a possibilidade de expressar sua

individualidade.
Para a incorporadora, a relao com a arquitetura diferente desde a
composio da equipe interna. Em sua maioria, arquitetos de formao com
especializao em outras reas ou profissionais de outras disciplinas com cursos
de artes e arquitetura financiados pela prpria empresa, os funcionrios tm
uma viso distinta desde a concepo do produto. Dessa maneira, a explorao
intrnseca das possibilidades do terreno e do tipo de produto a ser desenvolvido
no local, contam com uma viso mais conectada a princpios arquitetnicos
compatveis com um discurso de maior integrao cidade.
Fica claro o ganho da cidade com as obras executadas por estes arquitetos, que
enxergam em cada projeto uma chance de torn-la mais humana, seja atravs
dos trreos livres, obras de artes voltadas para as ruas e outras iniciativas.
Gradis e guaritas, embora contrrios a um discurso social mais rgido,
continuam presentes nos edifcios, pois so imposies consagradas pelo
mercado. Entretanto, elas no inviabilizam uma cidade mais humana medida
que, da maneira como so projetadas e executadas, podem ser suprimidas
quando a sociedade julg-las desnecessrias.
Esse projeto que rene a atuao integrada de uma equipe multidisciplinar,
preocupada com a ocupao das obras dentro de um determinado contexto
pblico, foi associado divulgao do trabalho da empresa. O fato de a equipe
16
A quase totalidade da produo da incorporadora IDEA Zarvos! est concentrada na Vila

Madalena, bairro da zona oeste do municpio de So Paulo
17
Dados extrados do site da EMBRAESP: http:www.embraesp.com.br. Consulta em 18.06.2010.
18
Andrade Morettin Arquitetos e Grupo SP. Verificar anexos.
25
ser formada por profissionais de diversas reas tambm permitiu

IDEA!Zarvos reconhecer a importncia da mdia para seu sucesso. De maneira
habilidosa e com uma estratgia bem sucedida, Otvio Zarvos divulgou o nome
da sua empresa nos meios de comunicao, que atingem uma variedade grande
de profissionais, ligados ou no ao mercado imobilirio. Consequentemente, o
nome da IDEA!Zarvos passou a ser associado a empreendimentos de qualidade
no mercado imobilirio.
26
ENTREVISTAS
Esta parte da dissertao diz respeito anlise de entrevistas com pessoas
ligadas IDEA!Zarvos. Alm de entrevista retirada da AU 19, com Otvio Zarvos,
e outras entrevistas disponveis ao pblico em revistas especializadas e jornais
de grande circulao, a principal fonte de informao deriva da entrevista
pessoal feita com Juliana Tassi, uma das integrantes da equipe20.
Advogada, com especializao em negcios, Tassi concedeu a entrevista em
22.03.2011 ao longo de 2 horas, apresentando a IDEA!Zarvos, seus objetivos e
princpios, oferecendo elementos importantes para a reflexo de como so
encaradas as questes arquitetnicas dentro da empresa.
A entrevista semi-estruturada foi realizada dentro das dependncias do Mdulo
Pinheiros, um dos prdios da incorporadora. Um questionrio incluindo
13questes foi previamente elaborado, e outras perguntas foram sendo
incorporadas ao longo da conversa, sobretudo no que se refere s tcnicas de
arquitetura utilizadas e ao processo de construo dos edifcios.
Como se trata de estudo de caso, no era inteno obter um nmero grande de
entrevistas, mas sim realiz-la em profundidade, permitindo aprofundar um
conhecimento prvio, no sentido de confirmar as hipteses defendidas neste
trabalho.
19
Arquitetura e Urbanismo, 207, junho de 2011.

Foram feitos vrios contatos com Otvio Zarvos, mas sem sucesso. Embora se tratasse do ator
principal a ser entrevistado, a substituio do contato pessoal por fontes de secundrias e
entrevistas concedidas a outros entrevistadores podem suprir os objetivos pretendidos por esta
pesquisa.
20
27
IDEA!Zarvos uma empresa diferenciada. Tanto no discurso, quanto nos seus
que fugissem do estilo neoclssico21, e que pudessem, sobretudo, melhorar o seu
projetos, revela-se um perfil inovador no cenrio imobilirio da cidade de So
entorno. A concepo correta para o tipo de empreendimento que Zarvos
Paulo. Embora seja possvel definir um tipo de pblico que se deseja atingir,
buscava era de um empreendimento sem muro. Isso porque o empresrio
mais exigente, mais conhecedor de arquitetura contempornea e mais
sempre concebeu que as construes deveriam ter uma relao com o bairro em
interessado em arte, no parece ser fcil a insero em um mercado to grande
que esto inseridas. Outro elemento fundamental para seus empreendimentos
e competitivo, e to pressionado pela prpria necessidade de expanso. O
aps a separao da sociedade com o irmo Fbio Zarvos, que j tinha um estilo
resultado presso deste mercado um crescimento desordenado, em que as
prprio22 e a parceria com Sandra Anglico era a percepo de que os projetos
obras mantm pouco, ou quase nada, de dilogo com o espao pblico.
deveriam ter plantas flexveis. Isso porque havia a preocupao com a
Otvio Zarvos, proprietrio da IDEA!Zarvos, prev que em seis anos a imagem
possibilidade de readaptar o apartamento de acordo com as necessidades do
predominante ser deprimente, com um conjunto de edifcios residenciais
morador, com seu estilo de vida. Se em alguns anos, o estilo de vida do
pasteurizados. Pelo ritmo da expanso da construo civil, provavelmente
indivduo mudasse, ele teria a possibilidade de remodelar o seu espao de
antes desse tempo j teremos este cenrio consolidado.
moradia.
Isso porque as incorporadoras seguem uma tendncia de mercado e atuam
Mesmo com o crescimento da empresa nos ltimos seis anos, aps o
pensando no resultado do negcio, no da arquitetura. Isso ter reflexos srios
lanamento do Mdulo Fidalga em 2006, o que dificulta o atendimento
para a cidade, se por um lado So Paulo cada vez mais cosmopolita, por outro
totalmente personalizado dispensado no incio dos projetos, a empresa continua
vem perdendo completamente sua identidade.
a buscar um conceito que embase a construo dos edifcios.
A construo de prdios de diversos padres, voltados mais para a necessidade
Por esta razo, a elaborao do projeto mais demorada que o de outras
do mercado que do consumidor, faz com que a arquitetura predominante seja
grandes incorporadoras, no h um padro de construo. Ao contrrio, cada
fechada em si mesma, sem interao com seu entorno, com muros que tm o
empreendimento entendido como um projeto nico que desenvolvido
objetivo de proteger os condminos e, ao mesmo tempo, os isolam da cidade e
levando-se em considerao a identidade do bairro, do terreno, do seu entorno.
os distanciam do convvio social. Esse o perfil predominante das obras que
Aps a elaborao do projeto, a construo leva mais dois anos
vm sendo construdas por grandes incorporadoras.
aproximadamente, e a empresa cuida do processo completo.
Neste sentido, a IDEA!Zarvos marcada por um diferencial que se explica pelo
Na viso de Otvio Zarvos, isso s possvel porque existe um processo de
encadeamento de decises tomadas desde a contratao do arquiteto at a
aprendizado mtuo e troca de conhecimento a cada projeto assumido. A
concepo e construo do projeto.

Desde a sua origem, Otvio Zarvos buscava um empreendimento com conceito
diferenciado de prdios, que fosse focado na qualidade arquitetnica. Prdios
21
O perodo de atuao de Otvio Zarvos no mercado imobilirio foi marcado pela

predominncia do chamado estilo neoclssico em So Paulo. Para Fernando Serapio, os edifcios
executados pelo arquiteto Jacques Pilon e a Construtora Adolpho Lindenberg podem ser
definidos com um ecletismo depurado vagamente francs, caracterizados por alguns
ornamentos, balastres e cor ocre, sendo smbolo de riqueza para a elite paulistana. (SERAPIO,
2006, p.84-87)
22
Entende-se por estilo uma maneira de incorporar mais alinhada com o mercado existente.
28
integrao da equipe de carter multidisciplinar tambm um fator
dos projetos, que permite uma maior preservao dos conceitos apresentados
diferenciador, a participao de vrios membros da equipe, compreendendo o
anteriormente.
que se espera do empreendimento, e partindo de determinados conceitos
Apesar da variedade de solues e das grandes diferenas entre os edifcios,
comuns, facilita a elaborao do projeto e a venda do mesmo a um pblico cujo
existe uma permanncia da ideia de espao aberto, sempre com muitas janelas.
objetivo no delimitado pelo investimento, e sim pela qualidade arquitetnica
O conceito somente um: projetos de plantas que possam ser readaptadas e
e outras variveis mais subjetivas.
prdios que possam ser apreciados daqui a dez anos como na sua origem, que
Para que a IDEA!Zarvos fosse adiante com esta concepo e preservasse a
mantenham sua identidade e a aproximao com o espao pblico em que esto
relao prxima que existe entre arquitetos e empresa (fundamental na garantia
inseridos.
da sua identidade empresarial), Zarvos optou desde o incio pela contratao de

jovens arquitetos, nem sempre com experincia na construo de edifcios, mas
identificados como talentosos e promissores: a diferena pra mim que
nenhum deles tinha feito prdio, mas foram pessoas que trabalhavam ou
estudavam em faculdades bacanas, fizeram diversos projetos e concursos em
que foram premiados. Essa passou a ser uma marca, segundo Juliana Tassi, da
IDEA!Zarvos. Para Zarvos, o fato de um jovem arquiteto ter sido premiado em
importantes concursos da rea indicava que havia feito um estudo diferenciado,
tinha se aprofundado num projeto.
O resultado desta linha de pensamento pode ser visto em alguns dos prprios
prdios da incorporadora: o 360 e o OKA ganharam em anos diferentes, o
prmio Overall Winner do Future Project Awards promovido pela revista
especializada em arquitetura Architecture Review. Como se pode observar, aqui
o arquiteto ganha papel central na elaborao do projeto, ao mesmo tempo em
que este projeto representa um empreendimento coletivo.
Atualmente, a empresa tem 23 funcionrios distribudos entre seis reas:
jurdica, marketing, incorporao, engenharia e obras, financeiro, e viabilidade
do projeto. A integrao entre essas reas, e no o tratamento como
departamentos isolados com funes estritamente especializadas, um fator
que distingue a estrutura da empresa, mas tambm tem impacto nos resultados
29
PRODUO
Para compreender a dimenso do trabalho da IDEA!Zarvos faz-se necessria a
LISTAGEM DOS PROJETOS

1. 4x4 CRISTIANO VIANA
visualizao de sua obra completa. A apresentao do conjunto dos projetos
Rua Cristiano Viana, 1211 Alto Sumar So Paulo/SP
mostra um empreendedor consistente e coerente com sua proposta original,
Incio das obras: Maio/2007
reforando as ideias apresentadas neste captulo.
Concluso das obras: Novembro/2008
Aqui tratamos de todas as obras, resumidamente, desenvolvidas ou em processo
Rua Andrade Fernandes, 303 Pinheiros So Paulo/SP
de desenvolvimento at o final de 2012. As informaes, datas e imagens so
Incio das obras: Setembro/2007
todas provenientes da prpria incorporadora, assim como os respectivos textos.
O objetivo retratar a incorporadora por ela mesma, como um material de

subsdio para o tema.
2. MDULO ALTO DE PINHEIROS
3. AIMBER
Rua Aimber, 1749 Sumar So Paulo/SP
Incio das obras: Julho/2007
Concluso das obras: Fevereiro/2009
4. OURNIA 77
Rua Ournia, 77 Alto de Pinheiros So Paulo/SP
Incio das obras: Maro/2008
Concluso das obras: Janeiro/2010
5. FIDALGA 727
Rua Fidalga, 727 Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Novembro/2008
6. SIMPATIA 236
Rua Simpatia, 236 Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Outubro/2008
7. SETE SETE DOIS

8. W305
Rua Wisard, 305 Vila Madalena So Paulo/SP
Concluso das obras: Setembro/2010
30
9. EDIFCIO 360
17. VILA MADALENA
Rua Cambori, 651 Alto de Pinheiros So Paulo/SP
Rua Natingui, s/n Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Dezembro/2011
Concluso das obras: Junho/2013
10. MDULO BRUXELAS
18. REBOUAS
Rua Bruxelas, 188 Perdizes So Paulo/SP
Avenida Rebouas, 1206 Pinheiros So Paulo/SP
Incio das obras: Janeiro/2012
Concluso das obras: Maro/2012
Concluso das obras: Julho/2013
11. JOO MOURA 1144
19. 8 (OITO)
Rua Joo Moura, 1144 Pinheiros So Paulo/SP
Rua Girassol, 1212 Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Abril/2012
Concluso das obras: Dezembro/2013
12. BERNARDA LUIZ
20. OKA
Rua Bernarda Luiz, 206 Alto de Pinheiros So Paulo/SP
Rua Girassol, 1112 Vila Madalena So Paulo/SP
13. CORUJAS
21. AZUL
Avenida das Corujas, s/n Vila Madalena So Paulo/SP
Rua Simpatia, 272 Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Fevereiro/2011
Concluso das obras: Outubro/2012
Concluso das obras: Abril/2014
14. BOX 298
22. POP MADALENA
Rua Wisard, 298 Vila Madalena So Paulo/SP
Rua Madalena, 44 Vila Madalena So Paulo/SP
15. ITACOLOMI 445
23. POP XYZ
Rua Itacolomi, 445 Higienpolis So Paulo/SP
16. MIX 422

Rua Aspicuelta, 422 Vila Madalena So Paulo/SP
Incio das obras: Agosto/2011
31
4x4 CRISTIANO VIANA
Endereo: Rua Cristiano Viana, 1211 Alto Sumar So Paulo/SP

Produto: Lofts e apartamentos residenciais
rea til das unidades: 63 a 552m2
Incio das obras: Maio/2007
Gui Mattos Arquitetura
O Edifcio 4X4 j comea com um nome fora do padro. Mas nem por isso sem
explicao: as unidades do prdio so construdas em mdulos de 4X4m, o que
Fig. 1 | Fachada posterior. Fonte (foto Leonardo Finotti)
facilita bastante na hora de montar a planta que feita sob medida com voc,
para voc.
Todos os apartamentos tm lareira no quarto ou sala (voc decide), varando
(de 44!) e 2 vagas na garagem. A churrasqueira na varanda opcional e alguns
apartamentos tm p direito duplo. E para quem gosta de nadar, o prdio tem
piscina com raia. Mas se voc no gosta, tudo bem, d para aproveitar a piscina
mesmo assim. Aqui no 44 voc livre para fazer tudo do jeito que gosta.
O Edifcio 4X4 fica na rua Cristiano Viana, em Pinheiros e a metragem dos
apartamentos varia de 63m a 552m, na cobertura.23
23
Fig. 2 | Foto area. Fonte (foto Leonardo Finotti)
Dados extrados do site da incorporadora. http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=4x4.

Consulta em 13.09.2011.
32
MDULO ALTO DE PINHEIROS
Endereo: Rua Andrade Fernandes, 303 Pinheiros So Paulo/SP

Produto: Lofts comerciais
RoccoVidal Arquitetos
Fig. 3 | Foto do passeio pblico. Fonte (foto Daniel Ducci)
Fig. 4 | Foto do ptio interno. Fonte (foto Daniel Ducci)
Fig. 5 | Foto panormica. Fonte (foto Daniel Ducci)
33
AIMBER
Endereo: Rua Aimber, 1749 Sumar So Paulo/SP

Produto: Lofts residenciais
Andrade Morettin Arquitetos
O Aimber 1749 um edifcio que pessoas como voc gostariam de morar. Ou

Fig. 6 | Fachada frontal. Fonte (foto Nelson Kon)
seja, um prdio de arquitetura contempornea, poucos andares e unidades, com

plantas flexveis e customizveis, num bairro bacana onde a oferta de
apartamentos novos pequena.
Projetado pelo premiado escritrio Andrade Morettin, o Aimber tem uma
fachada que com certeza vai continuar bonita daqui a 100 anos. So apenas 12
unidades, com reas entre 95 a 215m. So: 2 casas, 7 lofts, 1 apartamento e 2
coberturas. E fica no Sumar, aquele bairro com cara de bairro, cheio de
pracinhas e prximo do agito da Vila Madalena. Todas as unidades j foram
vendidas.24
Fig. 7 | Foto da entrada de automveis. Fonte (foto Nelson kon)
24
Dados extrados do site da incorporadora.

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=aimbere. Consulta em 13.09.2011.
34
OURNIA 77
Endereo: Rua Ournia, 77 Alto de Pinheiros So Paulo/SP

Produto: Apartamentos residenciais
Concluso das obras: Janeiro/2010
O Ournia no diferente apenas da fachada para fora.

Projetado por Gui Mattos, nenhum dos 15 apartamentos igual ao outro. Todos
Fig. 8 | Fachada lateral. Fonte (foto Leonardo Finotti)
com varanda, alguns com p direito duplo, outros com um quarto secreto. Um
deles, com certeza, tm a ver com voc.
O Ournia fica pertinho da Praa do Pr do Sol, no Alto de Pinheiros. E ao lado
da Vila Madalena. Ou seja, natureza de um lado, diverso do outro. E voc ali,
feliz da vida, no meio de tudo isso. O prdio tem uma casa no trreo, lofts,
apartamentos e duas coberturas, com reas entre 124 e 421m. 25
Fig. 9 | Detalhe da composio da fachada. Fonte (foto Leonardo Finotti)

25

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=ourania. Consulta em 13.09.2011.
35
FIDALGA 727
Endereo: Rua Fidalga, 727 Vila Madalena So Paulo/SP

Produto: Lofts e apartamentos residenciais
Tryptique Arquitetura
O Fidalga 727 um projeto conceitual e ousado do escritrio Triptyque,

localizado em uma rua sem sada na Vila Madalena. No ano passado, o projeto
foi escolhido para integrar a Bienal de Arquitetura de Veneza.
De qualquer ngulo que voc olhe, vai encontrar um Fidalga 727 diferente: o
posicionamento das janelas jamais se repete, o que torna cada apartamento
Fig. 10 | Foto area. Fonte (foto Leonardo Finotti)
nico. Do lado de dentro, a mesma coisa: todos os apartamentos tm plantas

diferentes, pois so projetadas junto com o proprietrio, com tudo o que ele
quer e precisa. O prdio tem casa, lofts, apartamentos e coberturas, de 79 a
281m. 26
26
Fig. 11 | Entrada do edifcio. Fonte (foto Leonardo Finotti)

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=fidalga-727. Consulta em 13.09.2011.
36
SIMPATIA 236
Endereo: Rua Simpatia, 236 Vila Madalena So Paulo/SP

GrupoSP
Localizado em uma rua muito simptica, escondidinha na Vila Madalena, o

Simpatia 236 foi projetado pelo Grupo SP.
Tem apenas 8 andares e plantas totalmente customizveis. So 11 apartamentos
com duas metragens diferentes 95,65 e 112,09m e mais duas coberturas.
Alm de um depsito para cada apartamento, o prdio ainda tem piscina e
Fig. 12 | Fachada frontal (foto Nelson Kon)
Figura 13 | Fachada posterior (foto Nelson Kon)
pomar. Agora simptica mesmo a pracinha aberta para a vizinhana na parte

de trs do terreno. 27
27
Fig. 14 | Ptio interior. Fonte (foto Nelson Kon)

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=simpatia-236. Consulta em 13.09.2011.
37
SETE SETE DOIS

Concreto cercado de vidro por todos os lados. E no meio de tanto vidro, painis
de cores diferentes que desenham fachadas nicas em cada andar.
Inesperadamente, o segundo andar diferente do quinto, que tambm no
igual ao primeiro.
Fig. 15 | Foto externa. (foto Leonardo Finotti)
Fig. 16 | Fachada frontal (foto Leonardo Finotti)
O Sete Sete Dois, projetado pelo escritrio Andrade e Morettin, um daqueles

edifcios que com certeza vai ser admirado pelos seus netos. Mesmo que voc
ainda nem tenha filhos.
A localizao tambm nica: em uma rua sem sada da Vila Madalena, em
frente a uma praa, com vista panormica. O prdio tem duas casas, lofts, um
apartamento e duas coberturas, com metragens que variam entre 102 e
427m.28
Fig. 17 | Fachada posterior. Fonte (foto Leonardo Finotti)
28

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=fidalga-772. Consulta em 13.09.2011.
38
W305
Endereo: Rua Wisard, 305 Vila Madalena So Paulo/SP

Isay Weinfeld Arquitetura
Dentro dele, o prazer vem do cuidado esttico incomum. Do lado de fora, vem
da possibilidade de aproveitar tudo o que a Vila Madalena oferece antes,
Fig. 18 | Fachada lateral do edifcio. Fonte (foto Leonardo Finotti)
durante e depois do horrio comercial. 29
Fig. 19 | Fachada posterior do edifcio. Fonte (foto Leonardo Finotti)

29

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=w-305. Consulta em 13.09.2011.
39
EDIFCIO 360
Endereo: Rua Cambori, 651 Alto de Pinheiros So Paulo/SP

Produto: Apartamentos com jardins
Um terreno num dos pontos mais altos de So Paulo, que possui uma vista
fantstica para todos os lados. onde est localizado o 360, um projeto com
conceito contemporneo e totalmente cosmopolita. Num cenrio moderno e
dinmico, voc poder ter uma viso para nunca mais esquecer, ou melhor,
olhar para ela todos os dias.
Com 3 opes de metragem de 120 a 250m2, o 360 tem seu estilo por dentro e
por fora. Um projeto com conceito contemporneo e totalmente cosmopolita
que conquistou o prmio internacional FUTURE PROJECTS AWARD da
Architectural Review, conceituada revista Inglesa. O projeto foi vencedor na
categoria Residenciais e tambm na Overall Winner o melhor entre todas
as categorias. a primeira vez que o Brasil recebe este prmio. O 360 tende a
tornar-se uma referncia na cidade. 30
Fig. 20 | Perspectiva eletrnica. Fonte (IDEA!Zarvos)
30

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=360. Consulta em 13.09.2011.
40
MDULO BRUXELAS
Endereo: Rua Bruxelas, 188 Perdizes So Paulo/SP

Fig. 21 | Perspectiva eletrnica area. Fonte (IDEA!Zarvos)
Fig. 22 | Perspectiva eletrnica da fachada posterior do edifcio. Fonte (IDEA!Zarvos)
41
JOO MOURA 1144
Endereo: Rua Joo Moura, 1144 Pinheiros So Paulo/SP

rea til das unidades: 70 a 3.500m2
Nitsche Arquitetos
Pertinho da Praa Benedito Calixto, perto do metr Sumar e da futura estao

Pinheiros da linha 4. Todas as salas tero terraos e varandas, onde voc vai
Fig. 23 | Fachada lateral. Fonte (foto Nelson Kon)
poder fazer uma reunio ao ar livre, para arejar as idias Salas comerciais de
70m at 3.500m. Projeto dos jovens arquitetos Pedro e Lua Nitsche. 31
31
Fig. 24 | Fachada frontal. Fonte (foto Nelson Kon)

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=joao-moura-1144. Consulta em 13.09.2011.
42
BERNARDA LUIZ
Endereo: Rua Bernarda Luiz, 206 Alto de Pinheiros So Paulo/SP

Produto: Casas
Nitsche Arquitetos
O Bernarda Luiz foi feito para 5 famlias apenas 5 que, antes de mais nada,
Fig. 25 | Foto area. Fonte (foto Nelson Kon)
tm algo em comum: gostam de arquitetura contempornea.

Voc pode chamar de condomnio, embora ele no se parea em nada com os
condomnios tradicionais. Cada uma das 5 casas tem metragens e plantas
diferentes, mas todas tm absolutamente tudo para se tornar sua casa
definitiva, de onde voc nunca mais vai querer sair. A rea de lazer, alis,
colabora para isso: tem piscina, playground e fitness center tudo em meio a
um pomar.
A localizao tambm um ponto forte: no Alto de Pinheiros, perto de boas
escolas e praas arborizadas. Tambm d para ir a p ou de bike ao banco ou ao
supermercado.
O Bernarda Luiz foi projetado pelos irmos Pedro e Lua Nietsche. 32
32
Fig. 26 | rea externa de uma das unidades. Fonte (foto Nelson Kon)

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=bernarda-luiz. Consulta em 13.09.2011.
43
CORUJAS
Endereo: Avenida das Corujas, s/n Vila Madalena So Paulo/SP

Produto: Escritrios com jardim
Concluso das obras: Outubro/2012
FGMF Arquitetos
Tem gente que adora a vibrao do caos paulistano.

Para essas pessoas, a cidade oferece infinitas possibilidades. Mas para quem
Fig. 27 | Perspectiva eletrnica da entrada do conjunto. Fonte (IDEA!Zarvos)
procura viver em um ritmo menos acelerado e com mais qualidade de vida, as

opes so poucas. por isso que trabalhar em um prdio horizontal, com
muito jardim e ao lado de um pequeno parque, onde possvel fazer uma
reunio sob a copa das rvores, sair a p para almoar ou fazer compras,
privilgio de poucos.
Tambm so poucas as pessoas que podem ir de bike para o trabalho porque
tm um vestirio e um bicicletrio a sua disposio. Infelizmente, os
empreendimentos que levam em conta o bem estar de quem vai passar boa
parte do dia l dentro ainda so raros.
Com 5880 m2 e unidades a partir de 114 m2 para locao, o Edifcio Corujas
veio preencher essa grande lacuna no mercado imobilirio. E uma maior ainda
nos seus sonhos.33
Fig. 28 | Perspectiva eletrnica area. Fonte (IDEA!Zarvos)

33

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=corujas. Consulta em 13.09.2011.
44
BOX 298
Endereo: Rua Wisard, 298 Vila Madalena So Paulo/SP

Estamos preparando mais um prdio de escritrios super bacana.

Projetado pelos arquitetos do Andrade Morettin, que j criou o Aimber 1749 e
o Fidalga 772, o Box298 com certeza ser mais um sucesso.
Fig. 29 | Perspectiva eletrnica frontal. Fonte (IDEA!Zarvos)
Salas de 65m at 356m, com p-direito duplo, mezaninos e jardins ou

terraos privativos. Obras iniciadas! 34
34
Fig. 30 | Perspectiva eletrnica lateral. Fonte (IDEA!Zarvos)

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=box-298. Consulta em 13.09.2011.
45
ITACOLOMI 445
Endereo: Rua Itacolomi, 445 Higienpolis So Paulo/SP

rea til das unidades: 300m2
GrupoSP
Uma das melhores localizaes possveis, para quem quer fazer tudo a p,
desde dar uma volta na Praa Buenos Aires at jantar em um dos restaurantes
bacanas do bairro.
Apenas 6 unidades, todas duplex, com reas a partir de 300m, sala de estar
com p-direito duplo, planta totalmente flexvel. E todas as vantagens de estar
num prdio novinho, em uma regio carente de lanamentos. Piscinas, vrias
vagas de garagem e depsitos.
Projeto do GrupoSP. 35
35

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=itacolomi. Consulta em 13.09.2011.
46
MIX 422
Endereo: Rua Aspicuelta, 422 Vila Madalena So Paulo/SP

Produto: Lofts comerciais e coberturas residenciais
Incio das obras: Agosto/2011
Ao longo das ltimas dcadas a Vila Madalena foi atraindo artistas que
transformaram as antigas casinhas em atelis e estdios. Mas como modernizar
o bairro sem que ele perca esse charme alternativo?

O projeto do Mix 422 chegou a uma soluo inovadora: as casinhas que
ocupavam o terreno do empreendimento, to caractersticas do bairro, foram
parar no topo do edifcio e sero ocupadas por artistas plsticos, estilistas,
fotgrafos, designers de jias. Alm disso, o prdio vai abrigar uma loja no
trreo, com acesso pela rua.
Com a loja, escritrios do 1 ao 5andar e ateliers na cobertura, o Mix vai reunir
muita gente bacana no mesmo espaco. Quem no gostaria de trabalhar em um
lugar assim? 36
36

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=mix-442. Consulta em 13.09.2011.
47
VILA MADALENA
Endereo: Rua Natingui, s/n Vila Madalena So Paulo/SP

Incio das obras: Dezembro/2011
Concluso das obras: Junho/2013
48
REBOUAS
Endereo: Avenida Rebouas, 1206 Pinheiros So Paulo/SP

Produto: Escritrio
Incio das obras: Janeiro/2012
Concluso das obras: Julho/2013
Dal Pian Arquitetos
49
Endereo: Rua Girassol, 1212 Vila Madalena So Paulo/SP

Produto: Apartamentos
O apartamento: 440m2, 4 suites, 5 vagas

O Bairro: Uma das ruas mais gostosas do bairro com mais personalidade da
cidade.
A vista: Incrvel e eterna.
Os detalhes: Tudo foi pensado e repensado para ser funcional, confortvel e
absolutamente lindo.
O arquiteto: Isay Weinfeld
A Idea!Zarvos: Sem dvida, os empreendimentos mais admirados da cidade.
Morador: Voc 37
37

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=oito. Consulta em 13.09.2011.
50
OKA
Endereo: Rua Girassol, 1112 Vila Madalena So Paulo/SP

O projeto de um edifcio na Vila Madalena, bairro badalado da zona oeste

paulistana, acaba de ganhar um importante prmio internacional.
Segundo o jri do Mipim AR Future Projects Awards, da revista inglesa
Architectural Review, o edifcio OKA o melhor projeto residencial de 2011,
entre 143 concorrentes ao redor do mundo.
O prdio, de oito andares, desenhado pelo arquiteto Isay Weinfeld, tambm foi
o vencedor geral da premiao. a segunda vez que Weinfeld conquista o
prmio para a construtora Idea!Zarvos.
Com sua configurao em cascata, o projeto tira partido da topografia do
terreno, que tem um desnvel de 19 metros. O prdio tem outra qualidade
urbanstica: na rua de trs, em vez de um muro, Weinfeld projetou uma loja.38
38

http://ideazarvos.com.br/?p=62#more-62. Consulta em 13.09.2011.
51
AZUL
Endereo: Rua Simpatia, 272 Vila Madalena So Paulo/SP

Com revestimento de telhas metlicas, varandas de madeira com floreiras e

uma ponte que liga tudo isso a uma rua calma, impossvel passar pelo Edifcio
Azul sem ser surpreendido pela beleza de sua arquitetura.
Projetado por Isay Weinfeld.
Unidades residenciais de 156 m2 a 170 m2.
3 espaos comerciais no trreo com entrada independente.
Piscina, espao criana e espao de alongamento.39
39

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=azul. Consulta em 13.09.2011.
52
POP MADALENA
Endereo: Rua Madalena, 44 Vila Madalena So Paulo/SP

timo para morar e timo para investir: combina apartamentos e lojas em um

moderno projeto arquitetnico, assinado pelo escritrio Andrade Morettin. Seus

apartamentos tm metragens que variam de acordo com o que voc precisa
perfeito para solteiros, recm-casados e descasados. Alm de contar com uma
tima infraestrutura, sua localizao estratgica na Rua Madalena te deixa perto
de tudo o que a Vila oferece de melhor, mas sem ficar no meio do agito. P.O.P.
Madalena, timo para todo mundo. 40
40

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=p-o-p-madalena. Consulta em 13.09.2011.
53
POP XYZ

Tryptique Arquitetura
Prdio residencial super bem localizado, perto de restaurantes e cafs; mas

numa ruazinha bem tranqila. O prdio tambm ter loja abertas para a rua e
um espao para escritrio ou consultrio dos moradores. Assinado pelo
Triptyque, os apartamentos tero de 50 a 75m2. Se quiserem conhecer um

pouco mais desse breve lanamento, entrem em contato conosco.41
41

http://ideazarvos.com.br/?ideazarvos_projeto=pop-xyz. Consulta em 13.09.2011.
54
CAPTULO 3
AIMBER E SIMPATIA
ANLISE DOS EDIFCIOS
55
Este captulo analisar os edifcios Aimber 1749 e Simpatia 236, projetados

respectivamente por Andrade Morettin Arquitetos e pelo escritrio GrupoSP.
56
AIMBER
ANDRADE MORETTIN ARQUITETOS
57
O edifcio Aimber o primeiro do conjunto de projetos da IDEA!Zarvos em

que reconhecemos o comeo de uma mudana na produo da incorporadora.
Para a anlise desta primeira obra, ser feita uma breve introduo do escritrio
Andrade Morettin Arquitetos e sero mostrados alguns de seus trabalhos mais
expressivos, utilizando informaes da entrevista realizada com Vincius
Andrade e por fim, ser feita a anlise do edifcio.
A sequncia desta anlise est organizada da seguinte maneira: viabilidade
legal, anlise do terreno, processo projetual e anlise do projeto final atravs de
seus desenhos, dados e fotos.
58
O escritrio, fundado em 1997, surgiu da associao dos arquitetos Vincius

Andrade e Marcelo Morettin, ambos formados pela Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da USP em 1992 e 1991, respectivamente.
Atuando na rea de projetos de arquitetura e urbanismo, trabalha com projetos de
diversas escalas e de naturezas bastante variadas, tanto para o setor pblico como
para o setor privado.
A conquista de algumas premiaes importantes no panorama nacional e
internacional conferiu ao escritrio considervel estabilidade e garantiu o encargo
de projetos de relevncia na cidade.
O escritrio tem sede prpria e conta atualmente com cinco arquitetos
colaboradores.
Vinicius Hernanes de Andrade
Nascido em 02 de abril de 1968, So Paulo, Brasil.
Formado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So
Paulo, Brasil, em 1992.
Trabalhou em vrios escritrios, tais como Eduardo de Almeida Arquitetos
Associados (So Paulo), VIA Arquitetura (So Paulo) e J.Emili Donato
architectural office (Barcelona), at formar o escritrio Andrade Morettin
Associados em 1997. Professor da Universidade Brs Cubas no estado de So
Paulo at 1996. Leciona na Escola da Cidade em So Paulo, desde fevereiro de
2005.
Marcelo Morettin
Nascido em 19 de maro de 1969, So Paulo, Brasil.
Formado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So
Paulo, Brasil, em 1991.
Trabalhou nos escritrios de Joaquim Guedes Arquitetos Associados e de Marcelo
Fragelli, at formar o escritrio Andrade Morettin Arquitetos Associados, em
1997.42
42
Dados extrados do site http://www.andrademorettin.com.br/site_pop.html. Consulta em

05.02.2010.
59
Em todos os casos, o desenho acurado e industrial vai ao encontro de

uma materialidade inespecfica. As imagens formadas so nebulosas e
podem remeter, por exemplo, pintura contempornea, que retomou o
figurativo desfocando-o propositadamente. A obra de Andrade e
Morettin ganha seus contornos nesse encontro entre preciso e
impreciso, entre tcnica e criatividade opostos que parecem qualificar
individualmente seus autores. (SERAPIO, 2011, p.15)
O entendimento do edifcio Aimber, supostamente uma inflexo no trabalho
do escritrio em direo ao amadurecimento, torna-se mais completo com uma
breve anlise da obra produzida at ento pela dupla Andrade e Morettin.
Fig. 48 | Perspectiva eletrnica do edifcio 772. Fonte (IDEA!Zarvos)
Seguramente no existe uma frmula projetual da qual os arquitetos se

apropriam para resolver seus desafios, mas existe uma linha de pensamento
inerente aos projetos desde o princpio da formao do escritrio, com o uso
intenso de componentes industrializados e grades modulares, que claramente
no pde ser transferida para o Aimber. Desde o primeiro estudo do edifcio
havia uma inteno de propor algo diferente, inovador sua prpria produo.
Formas orgnicas foram propostas e perduraram at o edifcio executado.
Aspecto distinto dos demais encargos do incorporador, em que possvel
reconhecer aspectos mais conectados com o histrico projetual da dupla,
valendo-se dos materiais industrializados e inusitados nas fachadas, e formas
Fig. 49 | Perspectiva eletrnica do Box 298. Fonte (IDEA!Zarvos)
geometricamente mais rgidas (fig. 48 a fig.50).
Acreditamos na utilizao de componenentes industriais em

contraponto com o trabalho artesanal no canteiro. [...] Projetamos como
se fosse possvel ir ao supermercado e escolher peas para construir.43
Fig. 50 | Perspectiva eletrnica do P.O.P Madalena. Fonte (IDEA!Zarvos)
43
Vinicius Andrade e Marcelo Morettin em depoimento para a revista Monolito
60
O primeiro projeto executado, considerado interessante pelos prprios autores,

um pavilho suspenso anexo (fig.51) sobre uma antiga casa dos anos 1940.
Aparece a estrutura de madeira feita em parceria com o Hlio Olga, elementos
industrializados para fechamento lateral e cobertura, implantado com uma leve
inclinao desconectada da construo, caracterstica marcante da dupla.
(SERAPIO, 2002, p.48-49)
A primeira obra a ser amplamente divulgada pela mdia especializada a Casa
P.A. (fig.52), onde reconhecemos uma srie de caractersticas que podem ser
encaradas como uma sntese do repertrio dos arquitetos.
A estrutura modular de madeira e os fechamentos translcidos em
policarbonato revelam a rea social sem divises internas, assentada sobre vigas
baldrame de concreto afastadas do permetro, atribuindo a leveza desejada para
que parea que o bloco est flutuando.
O bloco branco opaco de alvenaria completamente assentado no cho, acomoda
Fig. 51 | Ampliao de residncia Vila Madalena, So Paulo, com Anna Dietzsch.
Fonte(Andrade Morettin Arquitetos)
cozinha, rea de servio e banheiro.

Este projeto apresenta dois opostos muito claros, representando a convivncia
de linguagens distintas de maneira harmoniosa dentro do repertrio da dupla.
O volume principal [...], por suas qualidades de transparncia,

proporciona uma interessante relao com o ambiente em torno.
O bloco de servios concentra os equipamentos e instalaes da casa,
como a cozinha, a lavanderia, o banheiro e os reservatrios de gua e de
gs. Este volume, em tudo oposto ao primeiro e imaginado como uma
pedra cravada no cho nasce diretamente do solo com paredes grossas
de alvenaria e protege o pavilho principal do sol poente. . (SERAPIO,
2002, p.49)
Figura 52 | Residncia P.A. em Carapicuba. Fonte (foto Nelson Kon)
61
Aps a casa ser divulgada pelo mundo, o escritrio ganhou um concurso de

grandes propores, a reforma e ampliao da Faculdade de Medicina da
Universidade de So Paulo (fig.53). Nele puderam explorar suas ideias em
grande escala atravs do uso intenso de estrutura metlica no edifcio existente
e nos novos pavilhes, que contemplam praticamente todo o excesso de rea
necessrio para a faculdade.
A estrutura metlica utilizada na renovao da infra-estrutura do edifcio
projetado pelo escritrio Ramos de Azevedo, ser recorrente em toda a obra
Fig. 53 | Ampliao da Faculdade Medicina da USP. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
destes arquitetos. Todavia grande parte do projeto ainda no foi executada,

sendo prioridade a construo dos novos acessos e a reabilitao do edifcio
antigo, realizada em conjunto com Jlio Katinski e Helena Ayoub Silva.
J a Casa E.G. (fig.54 e fig.55) reafirma o lado arquitetnico mais intuitivo de
Andrade e Morettin atravs da sua implantao, determinada pela relao com
o rio e a vegetao existente.
A locao da construo desalinhada sem nenhuma relao geomtrica
perceptvel, em planta ou no espao. (SERAPIO, 2002, p.50-55). O terreno
quase plano totalmente achatado pela nova base proposta pelos arquitetos,
Fig. 54 | Residncia E.G. em Brotas. Fonte (foto Nelson kon)
que desvinculam a construo da vegetao externa e criam espaos de estar e

lazer externos.
A relao entre os blocos brancos e a estrutura de madeira acontece de maneira
distinta quela vista na Casa P.A. Neste projeto a madeira uma retcula plana
sobreposta que emprega diferentes tipos de materiais, determinando distintos
graus de proteo aos espaos da casa. Os blocos brancos de alvenaria so
macios praticamente opacos que determinam todos os ambientes da casa,
sejam eles internos ou externos, apoiados sobre o solo da maneira mais simples
possvel, reservando toda a leveza da casa para a sua cobertura. (SERAPIO,
2002, p.50-55).
Fig. 55 | Residncia E.G. em Brotas. Fonte (foto Nelson Kon)
62
Outro projeto importante, apesar da reduzida escala, foi a reforma de

apartamento no edifcio Prudncia, pois representa a maneira de projetar dos
arquitetos independente da escala da interveno. A essncia do projeto a
nova relao entre os espaos proporcionada por um novo elemento
estruturador. Esse elemento uma estrutura metlica cambiante (fig.56 e
fig.57), utilizada para reorganizar e fazer a transio dos espaos sociais para os
espaos de servios, da rua para o ptio interior. Esse elemento composto de
vigas anexadas estrutura existente e em cada momento de seu percurso
assume uma funo: ora estante, ora porta, ora luminria. A exemplo do que
havia sido feito na refoma da Faculdade de Medicina, tambm condutor da
nova infra-estrutura eltrica, hidrulica e de lgica. (SERAPIO, 2003, p.7276).
Essa interveno feita na poro central do apartamento, onde antes estavam
Fig. 56 | Reforma de apartamento no edifcio Prudncia. Fonte (foto Nelson Kon)
localizados pequenos espaos conectados aos ambientes de servio ou a

programas obsoletos, tornando o que antes era um corredor em um lugar de
acontecimentos.
O restante da reforma consistiu em recuperar os elementos conectados aos
espaos comuns e de identidade do prdio tombado pelo Condephaat (obra do
arquiteto Rino Levi), como hall, varanda e caixilhos.
Se uma estante divide o espao parede ou objeto? Nesse caso a estante

vira arquitetura e a parede, objeto? O projeto de Vinicius Andrade e
Marcelo Morettin fica nesse limite. Um nico elemento contnuo
reorganiza o espao de uma unidade do edifcio Prudncia, de Rino Levi.
Ora porta, ora estante, ora armrio de banheiro, esse mobilirio nico,
como um enxerto preciso, define uma nova espacialidade no antigo
prdio e estrutura, com competncia e sntese, uma outra arquitetura.
Ao mesmo tempo em que uma pea de mobilirio , indiscutivelmente,
Fig. 57 | Reforma de apartamento no edifcio Prudncia. Fonte (foto Nelson Kon)
arquitetura. (OLIVEIRA, YOPANAN, BOGA, 2005, p.72-75).
63
A Casa M.M. (fig.58 e fig.59) pode ser encarada como uma sntese dos
arquitetos, na qual as lies da escola paulista so reinterpretadas com
propostas originais. (SERAPIO, 2004, p.46-51)
Em um terreno de 3.400m em forma de anfiteatro e mata natural exuberante,
a proposta dos arquitetos foi construir uma plataforma elevada que interferisse
pouco na configurao topogrfica e vegetal. Dessa maneira, a casa foi
implantada no centro do lote de modo que seus ambientes contemplassem a
vista e ficassem resguardados da rua.
O projeto composto de um nvel social e outro privativo. O primeiro uma
grande plataforma de concreto que se molda ao terreno atravs de dobras
bruscas e suaves, albergando estacionamento dos automveis, rampa de acesso,
sala de estar, cozinha, servios, piscina, churrasqueira e deck. O nvel superior
Fig. 58 | Residncia M.M. em So Roque. Fonte (foto Nelson Kon)
possui um estar ntimo e os dormitrios.

Todo o projeto marcado por pequenos gestos que definem a originalidade
dos arquitetos. As angulaes diversas com que produzem os recortes e
desnveis na laje os afastam de uma linguagem pura e exprimem sua aceitao
s condicionantes externas ao edifcio, assim como tambm o fazem as solues
estruturais aplicadas ao projeto. A mais marcante a abertura total do quarto
principal superior para a mata, conseguida atravs de uma marcante viga
metlica que abraa o pavimento superior e transfere a carga do que seria um
balano para o pilar interior. (SERAPIO, 2004, p.46-51)
Essas excees assumidas pelos arquitetos percorrem o primeiro perodo de
sua obra com frequncia. Alm da arquitetura brutalista lembrada por Serapio
pela grande empena de concreto, pode-se acrescentar a paradoxal Maison
Bourdeaux de Rem Koolhaas, que possivelmente inspirou a resoluo do
balano deste projeto.
Fig. 59 | | Residncia M.M. em So Roque. Fonte (foto Nelson Kon)
64
O projeto para o laboratrio Alellyx Applied Genomics (fig.60) de pesquisas

genticas foi outra oportunidade para o escritrio trabalhar reabilitao de
estruturas pr-existentes.
A interveno tem novamente um carter sinttico e se aproveita da
necessidade de aumento de rea para intervir em praticamente toda a fachada
do edifcio. Adotou-se novamente a estrutura metlica, evidenciando e
potencializando suas caractersticas, utilizando-a como estrutura, cobertura,
brise e fechamentos.
A mudana do leiaute interno da rea j existente tambm foi marcada por
bancadas metlicas que seguem o mesmo princpio ordenador dos projetos da
Fig. 60 | Laboratrio Alellyx Applied Genomics. Fonte (foto Nelson Kon)
Faculdade de Medicina (fig.53) e da reforma do apartamento do Edifcio

Prudncia (fig.56 e fig.57), colocando em evidncia as diversas fases do edifcio.
(SERAPIO, 2006, p.46-51).
O projeto da Residncia A.A. (fig.61) exprime bem a vontade dos arquitetos em
relao experimentao. Localizada dentro de um tpico lote urbano paulista
de 10x30m, sua planta convencional constrasta com a soluo rara adotada para
a iluminao interna da sala e da circulao superior.
Uma espcie de lanternim mvel foi instalado para que em determinado
momento, o trreo pudesse ser abrir totalmente, da rua at os fundos do lote.
indiscutvel a sensao de amplitude causada pela abertura completa do espao,
embora, parea bastante discutvel a maneira como essa abertura acontece. O
grande esforo feito para encaixar um objeto mvel dentro da casa parece mais
uma homenagem ao elevador da Maison Bourdeaux de Rem Koolhaas do que
um elemento pensado para uma pequena habitao em so Paulo.
Fig. 61 | Residncia A.A. em So Paulo. Fonte (foto Nelson Kon)
65
No caso da escola projetada para a FDE (Fundao de Desenvolvimento do

Ensino), em Campinas (fig.62), o projeto faz parte de uma srie de edifcios que
mudaram o panorama da arquitetura de escolas pblicas paulistanas.
A exigncia da adoo de estrutura de concreto pr-fabricada pelo contratante
os colocou diante de um desafio novo, mas j explorado atravs das estruturas
de madeira e metlicas pr-fabricadas utilizadas em outros projetos.
A simplicidade resolutiva do projeto, com todo o programa necessrio contido
dentro da estrutura reticular de concreto e fachadas, parte de uma estratgia
que se repete em outras oportunidades, como nos concursos da biblioteca de
Estocolmo em 2006, da sede da CAF em 2008 e do IMS em 2012 (fig.63).
O edifcio se divide basicamente em duas alas: de um lado temos administrao,
Fig. 62 | Escola FDE em Campinas. Fonte (foto Nelson Kon)
cozinha, cantina, grmio, sanitrios e quadra coberta, e do outro esto as salas

de aula e as salas de mltiplo uso.
Entre os dois blocos est a rua de acesso ao prdio, protegida e marcada pela
cobertura translcida e pelas aberturas laterais que permitem a ventilao
cruzada. Esse vazio que corta o edifcio, comunicando exterior e interior,
tambm a articulao entre os diversos ambientes da escola. (SERAPIO, 2004,
p.64-67).
A declarao de Vincus Andrade (ANDRADE, 2012, ver entrevista em
ANEXOS) de que o projeto resolvido do interior para o exterior, sendo que
suas fachadas e o elemento utilizado para sua composio so secundrios e
completamente substituveis, parece estar presente em todos estes projetos.
Fig. 63 | Instituto Moreira Sales em So Paulo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
66
A Casa R.L (fig.64), projeto feito em parceria com Lua Nitsche, guarda grandes
semelhanas com a Casa Palafita (fig.51) e a posterior P.A. (fig.52). Implantada
no meio da mata do litoral norte paulista, este pequeno pavilho tambm se
utiliza da estrutura de madeira modular como partido e alma do projeto.
Solta do cho, flutua sobre vigas de madeira reutilizadas de uma antiga tesoura
de telhado. Os painis de fechamento cumprem sua funo de acordo com o
desejado para cada mdulo: ora so transparentes e fixos, ora transparentes e
basculantes, e ora opacos e fixos.
Essa soluo pode ser encontrada no edifcio Fidalga 772 (fig.65) e no Joo
Moura (fig.66), dos irmos Nitsche, o que aproxima esta pequena casa da
segunda fase de Andrade Morettin dentro da incorporadora IDEA!Zarvos.
Fig. 64 | Residncia R.L. em Carapicuba. Fonte (foto Joo Nitsche)
Fig. 65 | Fidalga. Fonte (foto Leonardo Finotti)
Fig. 66 | Joo Moura. Fonte (foto Nelson Kon)
67
ENTREVISTA
Esta parte da dissertao apresenta, a partir da entrevista realizada com
Vincius Andrade, as principais ideias do escritrio Andrade Morettin, e tem
como objetivo compreender o processo e a viso do projetista em relao aos
desafios encontrados nas diferentes construes.
A entrevista foi realizada na sede do escritrio Andrade Morettin Arquitetos na
Vila Buarque em 06.04.2012 em aproximadamente 1 hora.
A conversa aconteceu com um dos scios, Vincius Andrade foi conduzida a
partir de um questionrio previamente estruturado composto por 10 questes.
As respostas levaram a outras perguntas que foram acrescentadas ao longo do
dilogo, abordando mercado imobilirio, legislao, tcnica construtiva e
processo projetual.
68
O trabalho do escritrio Andrade Morettin Arquitetos em So Paulo visto, nas
Talvez o ponto incoerente em todo este processo esteja no desinteresse existente
palavras do prprio Vincius Andrade, como pontual e discreto, j que o
na agilizao da execuo do projeto, j que tcnicas industrializadas
trabalho deve ser feito sobre um contexto urbano consolidado e de difcil
consagradas de produo de edifcio continuam sendo ignoradas e que, se
reverso.
aplicadas, certamente garantiriam a minimizao de prazos e custos extras
Segundo o arquiteto, o cenrio desordenado e o intesse do capital atuando de

maneira contraproducente do ponto de vista urbano, impossibilitam o
retrocesso da arquitetura ruim que domina o cenrio da cidade.
Voc no depende, para fazer uma cidade boa, de projetos muito

especiais, porque a arquitetura mdia de Santiago do Chile, por exemplo,
excelente. A cidade est em outro patamar, ela no depende de ter
algumas boas iniciativas para ficar boa, ela boa porque o corpo da
decorrentes de desperdcio de material e erros de execuo. A aplicao destas

tcnicas dentro de uma obra continua sendo pontual, geralmente utilizada na
produo de caxilharia ou ornamentos.
Com a Tischman [...], a nossa proposta era fazer todo o fechamento do

prdio com painel de concreto pr-fabricado. Falvamos para eles:
Aquele mesmo, que vocs usam no prdio neoclssico. (ANDRADE,
2012, ver entrevista em ANEXOS)
cidade bom. Em So Paulo, a grande massa dos edifcios residenciais
Apesar da primeira experincia com a IDEA!Zarvos no incorporar nenhum
construdos muito ruim. No apenas feio, ruim. E acho que isso no
conceito de pr-fabricado em sua concepo, o amadurecimento da relao
um fenmeno que se reverte, ainda mais agora que a cidade est
entre incorporador e arquiteto, mudou a postura de ambos, que com um dilogo
parando de crescer, com o fenmeno da migrao de retorno, a cidade
mais aberto e em busca de alternativas para melhoria da produo
estabilizou. O momento histrico outro, no hora de constituir a
incorporaram aos poucos mais elementos industrializados em seus edifcios.
cidade. A cidade est constituda e a gente agora vai trabalhar em cima

dessa matriz existente. (ANDRADE, 2012, ver entrevista em ANEXOS)
Apesar da incompreenso por parte da maioria dos incorporadores do
significado e do funcionamento do processo projetual, a funo e influncia do
arquiteto no empreendimento, at mesmo com reduzidas intervenes de
qualidade na cidade so vlidas, pois as pequenas mudanas no cotidiano
podem influenciar a vida do cidado e do bairro.
Essa linguagem mais comum s obras anteriores dos arquitetos, e possibilitou

inclusive uma linguagem e esttica mais prxima ao histrico projetual do
escritrio.
O processo de construo mais pr-fabricado, mais industrializado,

uma linguagem do edifcio com mais afinidade com o que a gente pensa,
tem um aspecto mais transparente, mais leve. [...]O prdio da Fidalga,
que est pronto, depois de feita a superestrutura, a obra inteira foi uma
Andrade concorda com as afirmaes colocadas no captulo 1 deste trabalho,
obra seca, super rpido. A ideia de trabalhar com componentes
sobre o fato de que existe um interesse mercadolgico em busca do produto
industrializados no s muda o processo como o produto final. O prdio
diferente, entretanto, a rapidez com que a indstria da construo civil est
tem um aspecto de componentes. O prprio desenho dele, a alternncia
acostumada a trabalhar no compatvel com a velocidade de amadurecimento
entre fechado e aberto. (ANDRADE, 2012, ver entrevista em ANEXOS)
de um projeto especfico dentro de sua linha de produo.
69
O que podemos observar ao analisar o trabalho da dupla de arquitetos, que a
A ideia de superdimensionar as instalaes do edifcio um pressuposto que
IDEA!Zarvos define a volta do arquiteto como agente principal, seja nos
encarece a obra, mas viabiliza a ideia do Otvio Zarvos, que segundo o
parmetros projetuais definidos para embasar o escopo dos profissionais
arquiteto, inteiramente responsvel pela proposta. No mbito desse novo tipo
escolhidos para projetar o edifcio, seja no dilogo existente com esses
de empreendimento, o arquiteto discute tambm a relao que o edifcio
projetistas na definio de todos os aspectos do edifcio.
estabelece com o bairro e a cidade, e de como a abrangncia e a efetiva mudana
Uma demonstrao da riqueza do dilogo e do processo projetual a

quantidade de alternativas que so estudadas ao longo do processo, em uma
clara negociao entre interesses e concepes diferentes.
Fizemos muitos estudos e caminhamos um pouco nessa linha do ir

convencendo, ir conversando. Isso que eu estava querendo dizer, ele deu
abertura para a gente negociar. Ele queria que fosse de tijolinho. Ento
fizemos um estudo de tijolinho e outro com painis e levamos ambos
para ele. Ento vamos avaliar juntos quais so os benefcios desse e
quais so os benefcios daquele. [...] Fizemos em torno de 200 modelos
com variao de cor, mas o caminho que a gente encontrou com ele foi
trazer um pouco essa coisa que, na viso dele, o que ajuda a vender.
Coisa essa que o tijolinho tem e a madeira tambm, algo mais rstico.
que a construo pode produzir, contribui com seu contexto. Parte-se do

princpio de que no possvel a mudana da cidade atravs de intervenes
privadas, pensadas lote a lote pelo mercado imobilirio.
Com um empreendimento em um lote isolado difcil construir um

discurso assim, um lote isolado, uma rea privativa, ento acho que em
comparao com os empreendimentos, tambm de novo, os dominantes,
modelos dominantes do mercado, realmente ele tem alguma
generosidade maior, abre para a calada, permevel, visvel. Mas uma
ao, e no acho que uma ao que produza qualquer benfeitoria
efetiva, eu acho que tem uma postura gentil, mais um recado que o
projeto pode dar para cidade. No acho que contribui significativamente
para cidade. (ANDRADE, 2012, ver entrevista em ANEXOS).
uma transformao desse painel, uma manifestao. Porque no
Como destacado no incio da entrevista, Vincius Andrade mostra que o
madeira, mas essa foi a soluo. Para a gente um material meio pop e
trabalho do escritrio, associado aos princpios definidos pela IDEA!Zarvos,
para ele um material que representa essa coisa do aconchegante, da
viabiliza um tipo de construo que dialoga com a cidade, mas reafirma ao
casa. Agora, muito importante este dilogo. Embora para a gente
mesmo tempo a incapacidade do arquiteto em lidar com um contexto urbano j
signifique uma coisa completamente diferente do que significa para ele,
consolidado e com poucas oportunidades de efetiva mudana. Mesmo
encontramos um denominador comum. (ANDRADE, 2012, ver
considerando tais dificuldades, observando o histrico projetual e a relao que
entrevista em ANEXOS)
se estabelece ao longo do processo de construo dos novos edifcios, possvel
Na viso de Vincius Andrade as definies da MOVIMENTO UM em relao

flexibilizao das plantas, de variados tamanhos, a reduo de contedo
programtico realmente efetiva, pois seus empreendimentos surpreenderam
at eles prprios pela configurao espacial estabelecida pelos seus moradores.
afirmar que a MOVIMENTO UM oferece uma contribuio inovadora para a

arquitetura da cidade e mostra novas possibilidades de aproximao com um
pblico diferenciado num mercado bastante empobrecido do ponto de vista
arquitetnico. este diferencial que pode ser destacado neste primeiro prdio
da Aimber.
70
AIMBER
ANLISE GERAL DO PROJETO
71
Rua Aimber, 1751

rea de terreno aproximada: 757,50 m2
ZONA DE USO: LA ZM2/06
ZONA DE USO ANTIGA: Z2
SUBPREFEITURA: Lapa
COMAR: gabarito sem limites.
CONPRESP: Res. 26/04 parcial
CONDEPHAAT: Res. 27/93 e Res. 27/78 parcial
APA : no
AET : no
RECUO ESPECIAL: no
LOTEAMENTO APROVADO: ARR 0232.
LARGURA DA VIA: Rua Aimber 17,00
MELHORAMENTO VIRIO: no
CLASSIFICAO DA VIA: Rua Aimber Via Local
FOTO AREA
Fig. 67 | Foto area. Fonte: Google Earth. Dado extrado em Setembro/12
Coef. de Aproveitamento bsico: 1,00

Coef. de Aproveitamento mximo: 2,00
Taxa de ocupao: 0,50
Taxa de permeabilidade: 0,20
L>12m
Lote mnimo: 125,00 m.
Sem rea construda total mxima
Frente mnima: 5,00 m.
Sem rea computvel mxima
Gabarito da zona: 25,00 m.
Sem gabarito de altura mxima
Recuo de frente: 5,00 m.
nR1 (todos usos permitidos)
Recuo lateral e Fundos: 3 m. a partir do trreo
R=(H-6)/10,
no mnimo 3,00 m., (inclusive subsolo) onde :
subcategorias de uso residencial permitido
R1, R2h, R2v H altura da edificao, em relao ao perfil natural do terreno.
R recuo
MAPA DE USO E OCUPAO DE SOLO
Fig. 68 | Mapa de uso do solo. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE REDE HDRICA
Fig. 69 | Mapa de rede hdrica. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA VIRIO ESTRUTURAL
Fig. 70 | Mapa do virio estrutural. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE TRANSPORTE PBLICO
Fig. 71 | Mapa de transporte pblico. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Fig. 72 | Mapa de desenvolvimento urbano. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
ANLISE DO TERRENO
Localizado em um trecho com 6% de inclinao em uma tpica rua do bairro de
Perdizes, o terreno privilegiado em relao sua situao urbana. Prximo a
Rua Heitor Penteado e do farto comrcio deste eixo comercial, tambm conta
com inmeras linhas de nibus e a estao de metr Vila Madalena.
A disposio central em relao quadra e as dimenses tpicas de um lote
urbano paulista, estreito e comprido, leva o terreno a possuir somente sua
frente livre de interferncias. O edifcio de quatro andares encostado ao
permetro da fachada oeste-sudoeste, dificultava a soluo da proposta.
Apesar do bom projeto desenvolvido para esta etapa, ficou claro que incorporar
o pequeno terreno adjacente de aproximadamente 200m2 na fachada norte
representaria um ganho enorme para a arquitetura e para o empreendedor, pois
o terreno mais regular favoreceria a resoluo de plantas dos apartamentos e da
garagem no subsolo, dificultando ainda a possibilidade que sobrava para o
vizinho mais a norte de edificar acima de 6 metros de altura devido aos recuos
obrigatrios.
Com esta configurao linear do terreno, o edifcio adquire uma fora dinmica
inerente ao partido de quaisquer propostas, fora utilizada de maneira hbil
pelos arquitetos.
75
N
0
10
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO
Fig. 73 | Levantamento planialtimtrico. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos). ESCALA 1:250
EIXO EXTERNO DOMINANTE
O TERRENO ENCONTRA-SE NO MEIO DA QUADRA E PERPENDICULAR RUA. ESTA SITUAO

SOMADA A PROPORO DO LOTE (15mX50m),
FORA O PROJETO A INVERTER O EIXO DOMINANTE DA RUA, RAPIDAMENTE PERCEPTVEL
NO CUIDADO DAS DEMAIS FACHADAS, MUITO
MAIS ELABORADAS QUE A FRONTAL. NO A
NEGAO DA RUA, MAS SIM A AFIRMAO DE
UMA SOLUO MAIS AUTO-CENTRADA DEVIDO A CONFIGURAO DO LOTE POSSVEL.
>
A COTA MAIS ALTA DO TERRENO FOI NATURALMENTE ESCOLHIDA PARA SER A ENTRADA
DE PEDESTRES PELO TRREO, POIS TODOS OS
PROJETOS DEVEM ATENDER A NORMALIZAO
DE DEFICIENTES FSICOS (NBR 9050).
< DE
SNV
EL DE
COTA 100.24
5,64m
>
O TRECHO COM A COTA MAIS BAIXA DA FRENTE DO LOTE FOI ESCOLHIDO PARA A ENTRADA
DE AUTOMVEIS, SUAVIZANDO O DESNVEL
E O COMPRIMENTO DA RAMPA NECESSRIA
PARA ACESSAR O SUBSOLO.
EIXO INTERNO DOMINANTE

A REDUZIDA LARGURA DO TERRENO FOROU
O DESLOCAMENTO DA CIRCULAO PARA
UMA DAS FACHADAS. SENDO A SUDOESTE A
FACHADA DE PIOR INSOLAO, LOCALIZARAM
NESE TRECHO ENTRADA, CIRCULAO
VERTICAL E HORIZONTAL
< DESNVEL DE 0,50m
< DESNVEL DE 0,40m >
COTA 101.14
VIZINHOS
ALM DA QUESTO DA INSOLAO, OUTRO FATOR QUE

LEVOU OS ARQUITETOS A ESCOLHEREM A FACHADA SUDOESTE PARA A PARTE DO MAIS OPACA DO EDIFCIO FOI A
VIZINHANA, QUE NESTE TRECHO TEM APROXIMADAMENTE 12M DE ALTURA NA DIVISA DO TERRENO. J A FACHADA
NORDESTE TEM UMA CASA TRREA QUE REPRESENTA UM
GRANDE RECUO PARA OS LOTES ADJACENTES.
N
0
10
ANLISE DO TERRENO
CONCEPO
O desenvolvimento do edifcio da Rua Aimber passou por fases bem distintas.
A primeira fase do estudo no possua a configurao final do terreno, o que
justifica a distncia deste estudo para os posteriores. Outro fator importante a
transparncia pretendida inicialmente e que foi deixada to logo incorporaram
o ltimo terreno.
Os outros estudos so desdobramentos naturais do amadurecimento das
conversas, no sendo possvel estabelecer grandes diferenas programticas
entre elas. Todas essas faces que o edifcio possuiu sero aqui mostradas a fim
de compreender este desenvolvimento.
78
ESTUDO N01
O gabarito limitado em 25 m pelo zoneamento forou os arquitetos a
A primeira verso do edifcio Aimber foi apresentada em 26.01.2006 e
localizarem um dos apartamentos abaixo do nvel da rua. Apesar do
desenvolvida sobre um permetro distinto do final, pois a compra do terreno de
considervel desnvel existente no sentido longitudinal do terreno, esta unidade
190m2 no havia sido efetuada. A incluso do novo lote aumentaria o potencial
seria extremamente prejudicada pelo fato de existir um prdio de quatro
construtivo do empreendimento e dobraria a largura da poro frontal (de 7,0m
andares na fachada oeste. Outra qualidade que pode ser entendida como
para 14,5m) possibilitando a utilizao deste trecho do terreno para construo
parmetro projetual a vontade de expressar a espacialidade das diferentes
da torre. Tendo em vista estes fatores entendemos o aspecto totalmente distinto
unidades na fachada.
deste estudo para o edifcio executado.
Todas as caractersticas citadas anteriormente estavam alinhadas com os
O terreno de reas reduzidas e a necessidade de conformao do projeto
preceitos da incorporadora, assegurando a integridade final do projeto, apesar
legislao altamente restritiva do municpio de So Paulo conduziram os
das grandes mudanas ocorridas em seu desenvolvimento. Aparentemente
arquitetos a uma implantao que reproduz os recuos mnimos laterais,
complexa, a fachada possui uma racionalidade inerente aos princpios do
reservando as solues no usuais entrada do pavimento trreo e do subsolo.
projeto, com uma modulao equidistante de pilares e balanos econmicos nas
A frente de apenas 7,0m provocou o deslocamento do corpo principal do
extremidades, possibilitando uma grande racionalizao construtiva na obra.
edifcio para a parte posterior do terreno, em uma espcie de miolo de quadra.

Os arquitetos propuseram um elemento horizontal esteticamente marcante em
direo rua, reforando o dinamismo e a predominncia do eixo longitudinal
no projeto em um convite para o pedestre acessar o edifcio, conectando
circulao vertical e passagem de pedestres na calada com a criao desta
praa intermediria. O recurso utilizado pelos arquitetos provoca uma sensao
de encurtamento do caminho. Este percurso foi desenhado por um volume
laranja (fig.79) que se lana sobre a rua, ascendendo o necessrio para que o
carro pudesse acessar o subsolo e separando a entrada de pedestre, a leste, da
entrada de automveis, a oeste.
Os parmetros bsicos deste projeto so: ocupar a fachada oeste (fig.80) com
circulaes verticais, sejam elas coletivas ou privativas; laje livre para que o
usurio possa ocup-la como quiser; fachadas completamente envidraadas
(fig.82), e diversas prumadas hidrulicas, como podemos verificar pelo
deslocamento das reas molhadas entre os pavimentos (fig.86).
79
Fig. 75 | Primeira maquete de estudo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 76 | Primeira maquete de estudo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 77 | Segunda maquete de estudo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 78 | Segunda maquete de estudo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
80
Fig. 79 | Perspectiva eletrnica. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
81
Fig. 83 | Perspectivas isomtricas. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 84| Perspectivas isomtricas. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
82
Fig. 85 | Elevaes. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 86 | Plantas. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
83
ESTUDO N02
Neste estudo tambm fica clara a proposta dos arquitetos de oferecer um
Aps a apresentao da primeira verso a incorporadora finalmente conseguiu
respiro para a rua com a criao de uma praa verde frontal. Este vazio
finalizar as negociaes com o vizinho obtendo o lote que configuraria o
representa uma grande diferena para este trecho da rua, que apresenta dois
permetro final. Em alguns dias (em 13.02.2006) os arquitetos produziram e
prdios verticais prximos alinhados aos permetro do lote.
apresentaram croquis simplificados (fig.87 a fig.92) para alinhar as novas

ideias.
Com a nova geometria, o desnvel frontal do terreno mudou de 50 cm para 100
cm, criando uma hierarquia vertical no projeto que acabou por determinar a
posio das novas entradas de automveis e pedestres, invertidas em relao
primeira proposta. Agora os pedestres acessariam o prdio pelo norte em um
nvel mais alto, diminuindo o desnvel para chegar ao nvel trreo, e os
automveis foram deslocados para a poro sul, minimizando a inclinao e o
comprimento da rampa necessria.
Essa inverso foi determinante para o amadurecimento do projeto e solues,
continuando at a verso final do edifcio. O volume laranja do primeiro estudo
tambm invertido e elevado para o nvel do 1 pavimento, transformando-se
em um retngulo integrado torre.
A circulao continua na fachada oeste apresenta uma rara configurao, com
uma conexo de quase 15m entre elevador e escada de emergncia. Esse excesso
de rea comum ineficiente e diferente do que veremos no edifcio Simpatia,
no traria nenhum benefcio espacial para a proposta.
Este o nico momento em que aparece a inteno de desenvolver dois
subsolos para estacionamento, o que poderia prejudicar o desenho obtido na
verso final.
84
Fig. 87 | Croqui do 2 subsolo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 88 | Croqui do 1 subsolo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 89 | Croqui do pavimento trreo. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 90 | Croqui do 1 pavimento. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
85
ESTUDO N03
Em 02.03.2006, trs semanas aps o segundo estudo, os arquitetos haviam
encaixado todo o programa em um volume de aspecto monoltico e as intenes
estticas foram definidas. Os croquis mostram a ideia dos rasgos verticais
distintos da fachada noroeste, conformando os terraos e os diferentes tipos de
aberturas que existiriam em todos os lados do edifcio. A circulao vertical
buscou ser to eficiente quanto era no primeiro estudo, melhorando o
aproveitamento da rea de laje para uso privativo. O seu deslocamento para o
centro da laje possibilitou a introduo de um corredor lateral que criou um
desenho inusitado no pavimento trreo. A massa laranja que incorporava
guarita e apartamento do zelador no primeiro estudo foi absorvida pelo
monolito, integrando-se totalmente a ele.
Os arquitetos criaram um marcante rasgo que conduz a entrada dos pedestres
para o hall de circulao (praticamente em sua forma final), diminuindo seu pdireito em uma representao da transio do lugar pblico para o privado,
acolhendo o pedestre para sua entrada em casa.
Este trao leva a um interessante desequilbrio da massa frontal do prdio,
que parece ter o ponto de apoio da fachada oeste flutuando sobre uma caixa de
vidro que recebe o visitante.
um claro amadurecimento de todas as intenes demonstradas no primeiro
estudo, como se o edifcio estivesse mais coerente com sua funo residencial,
muito mais aconchegante e menos imponente, como se no tivesse que
demonstrar sua boa arquitetura com elementos estranhos.
Os pequenos rasgos verticais para a fachada oeste continuaro at o final do
projeto.
86
87
88
ESTUDO N04
Em 25.04.2006, foi apresentada uma proposta na qual os pavimentos
continuam semelhantes queles anteriores.
Reafirma-se o nico subsolo e sua cota em relao ao trreo, assim como a
entrada do estacionamento e a inteno de haver uma laje sobreposta que
conectasse diagonalmente o porto de pedestres ao hall de entrada.
O desenvolvimento do estudo levou mudana das aberturas, de seu
posicionamento e dimenses, deixando o edifcio com um aspecto mais
convencional. Provavelmente as aberturas diminuram e adotaram medidas de
tamanho padro de mercado por razes econmicas, o que no afetou a
qualidade arquitetnica do prdio.
A interessante entrada do prdio ganha um material diferente (em um primeiro
croqui houve a opo por um material laranja, substitudo pela madeira,
conferindo um aspecto mais sbrio ao edifcio) evidenciando a subtrao do
corpo do prdio.
Em uma das perspectivas que fazem parte deste perodo do estudo existe uma
tentativa de incorporar o tijolo aparente fachada. Segundo Otvio Zarvos, esse
material torna o prdio mais vendvel e aconchegante.
Em uma busca para tornar esse detalhe mais presente no edifcio (talvez um
resqucio do volume laranja marcante na entrada do primeiro estudo) os
arquitetos extrapolam a madeira para a fachada (fig.104 e fig.106), criando um
brise que destoa completamente do conjunto e, ao contrrio do desequilbrio da
massa, essa distino de materiais em um mesmo plano e suas propores
deixaram a frente do prdio com uma fisionomia rara, semelhante a alguns
edifcios que sofreram modernizao de fachadas.
A maturao do projeto eliminou esse elemento e buscou algo mais uniforme
para todas as fachadas.
89
Fig. 101 | Croqui da fachada leste. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 103 | Croqui da fachada oeste. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
Fig. 102 | Croqui da fachada frontal. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
90
Fig. 104 | Maquete eletrnica. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
91
92
ESTUDO N05
pequenos rasgos e elementos verticais de argamassa, que concentram as
Aps um longo perodo de amadurecimento do estudo anterior
instalaes do prdio.
(aproximadamente 13 semanas), os arquitetos apresentaram em 08.08.2006 a
Ao mesmo tempo em que se delimitam os espaos mais indicados para
verso final do projeto.
determinado uso pelo desenho dos mezaninos ou fluxo a partir da porta de
O edifcio possui duas entradas em suas cotas extremas, protegidas por um leve
entrada do apartamento, no possvel dizer que existam elementos definitivos
gradil no permetro do terreno que permite que sejam visualizados: jardim
nesta arquitetura, ou seja, a flexibilidade total continua existente conforme
frontal, mural e fachada para o pedestre na rua.
parmetro determinado pelo incorporador como preceito invarivel de projeto.
O desenho definitivo da entrada de pedestres e carros em uma elegante cruz
Apesar de ser um edifcio de forma completa e esttica, sua organizao interna
tornou-se um exerccio de complexa geometria.
muda e se adapta ao morador, permitindo movimentos dentro de cada unidade.
[...] criando na face frontal uma tenso reforada por dois outros
elementos fortes: as duas rampas de acesso, de pedestre e de veculos,
que se cruzam em X. (SERAPIO, 2011, p.73).
O caminho de pedestres, a laje ajardinada de desenho orgnico, e a rampa de
carros em curva, produzem um jogo de formas que escondem ao mesmo tempo
em que se mostram, confundindo-se e conformado o belo desenho do jardim.
Esta soluo para a entrada do edifcio demonstra a importncia dada pelos
arquitetos a todos os componentes do projeto, em uma maneira de trabalhar
que no confere uma hierarquia clara entre os elementos e qualquer soluo
projetada, o que confere uma unidade clara aos seus projetos.
O acesso ao hall de entrada continua sendo pela corte na fachada oeste do
edifcio, transmitindo uma sensao de leveza ao rgido monolito.
Com as divises entre apartamentos e suas tipologias definidas, os arquitetos
trabalharam sobre a ideia de extrapolao das solues para a fachada.
Cada fachada apresenta uma soluo diferente: uma dotada de grandes vos
definidos pela altura do p-direito do apartamento; outra possui rasgos
angulados e terraos; outra utiliza esses dois elementos; e a ltima feita com
93
94
95
Fig. 114 | Esquema de encaixe dos apartamentos. Fonte (Andrade Morettin Arquitetos)
96
6 a/b
d
9
7 6
c
e
3
4
4
2
N
0
10
SUBSOLO
Fig. 115 | Planta de subsolo. ESCALA 1:250

JARDIM 1
ENTRADA DE AUTOMVEIS 2
VAGA DO ZELADOR 3
CIRCULAO VERTICAL 4
SANITRIOS 5
ESTACIONAMENTO 6
h
5
5
UNIDADE ZELADOR
UNIDADE 01
2 PAVIMENTOS
O zelador fica completamente
separado do restante do edifcio,
conectando-se diretamente
apenas com a entrada de
pedestres e a guarita.
REA PRIVATIVA TOTAL=49,81m2

REA COMPUTVEL = 0,00m2
REA NO COMPUTVEL = 49,81m2
REA DE ESCADA = 3,52m2
2 PAVIMENTOS

REA COMPUTVEL=122,65m2
REA NO COMPUTVEL=121,25m2
REA DE ESCADA =3,15m2
COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
Totalmente voltado para a fachada

leste, este apartamento de dois
pavimentos possui sua fachada
inteiramente tomada por vidros. A
planta com pequena profundidade
produz espaos bem iluminados.
1
c
6 a/b
d
9
c
e
3
5
4
h
d
2
N
0
10
1 PAVIMENTO (TRREO)
Fig. 116 | Planta de 1o pavimento. ESCALA 1:250

ENTRADA DE PEDESTRES 1
ENTRADA DE AUTOMVEIS 2
VAGA DO ZELADOR 3
HALL DE ENTRADA 4
HALL COMUM DOS APARTAMENTOS DO TRREO 5
APARTAMENTO DO ZELADOR 6
APARTAMENTO 01 7
APARTAMENTO 02 8
GUARITA 9
UNIDADE 02
Movimento orgnico da laje para
permitir a passagem do carro e
garantir a amplitude da entrada
de pedestres, disfarando o
porto de entrada dos carros no
subsolo.
2 PAVIMENTOS
Alargamento da laje para evitar
a sensao de estreitamento
causado pela unidade 01 e caixa
de escada.
A idia de amplitude buscada

em todos os momentos no
edifcio. O hall de entrada possui
grandes janelas e p-direito duplo.
Este apartamento possui

configurao de sobrado, com trs
de suas faces insoladas e
aproximadamente metade do
terreno livre para o jardim. O
p-direito duplo e as diferentes
aberturas enriquecem o espao.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
1 PAVIMENTO (TRREO)
Este pavimento apresenta um pressuposto extremamente benfico para o incorporador pois
dedica grande parte de sua rea til para os apartamentos inferiores, tornando-as privadas e
vendveis ao consumidor.
775,89m2
Neste caso particular, a eliminao da rea comum parece boa para todos os lados, pois transfere
a alguns dos moradores um espao que teriam somente em uma casa, e aos outros moradores
conferem a reduo dos gastos condominiais de uma rea que ser mantida pelo seu usurio.
PROJEO
609,17m2 +
CONSTRUDA
166,72m2
VAZIOS
775,89m2
Fica claro quando analisamos os nmeros referentes a rea privativa do pavimento, com 62% de
toda rea de laje, incomuns para qualquer tipo de empreendimento, que geralmente constrem
esses espaos com uso comum.
A possvel falta de privacidade do apartamento do Trreo minizada pelo fato dos dois apartamentos que usufruem do quintal serem compostos de dois pavimentos, o que acaba por afastar o
olhar alheio dos terraos superiores.
TOTAL
159,63m2 +
COMPUTVEL
449,54m2
NO COMPUTVEL
609,17m2
TOTAL
PORCENTAGEM EM RELAO A REA DE PROJEO
377,34m2 +
PRIVATIVA
231,83m2
COMUM
609,17m2
TOTAL
10,80m2
PRIVATIVA
11,81m2
COMUM
REA(m2)
Projeo do pavimento
775,89
rea construda
609,17
0,78512418
rea dos vazios
166,72
0,21487582
rea de alvenaria
45,44
0,058565
rea de gesso acartonado
4,2
0,00541314
rea de escadas
22,61
0,02914073
rea utilizvel
536,92
0,69200531
rea computvel
159,63
0,20573793
rea no computvel
449,54
0,57938625
10
rea privativa
377,34
0,48633183
11
rea comum
231,83
0,29879235
COMPUTVEL/NO COMPUTVEL
0,1
0,2
0,3
0,4
PRIVATIVA/COMUM
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
22,61m2
TOTAL
rea
computvel
26%
rea no
computvel
74%
45,44m2
ALVENARIA
4,20m2
GESSO ACARTONADO
49,64m2
TOTAL
Fig. 117 | Planta esquemticas do 1o pavimento
Fig. 118 | Grficos de rea
21%
rea comum
38%
rea privativa
62%
rea dos vazios

rea de alvenaria
6%
69%
1%
3%

rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE ZELADOR
UNIDADE 01
2 PAVIMENTOS
2 PAVIMENTOS

O zelador fica completamente

separado do restante do edifcio,
conectando-se diretamente
apenas com a entrada de
pedestres e a guarita.

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
Totalmente voltado para a fachada

leste, este apartamento de dois
pavimentos possui sua fachada
inteiramente tomada por vidros. A
planta com pequena profundidade
produz espaos bem iluminados.
h
1e
2b
3e
d
N
0
10
2 PAVIMENTO
Fig. 119 | Planta 2o pavimento. ESCALA 1:250

APARTAMENTO 01 2
APARTAMENTO 02 3
UNIDADE 02
2 PAVIMENTOS
A soluo dos ps-direitos duplos
em ambientes flexveis leva a
solues no ideais. O teto do
banheiro inferior pode ser visto
do terrao.
A idia de amplitude buscada

em todos os momentos no
edifcio. O hall de entrada possui
grandes janelas e p-direito duplo.
Este apartamento possui configurao de sobrado, com trs de

suas faces insoladas e aproximadamente metade do terreno livre
para o jardim. O p-direito duplo
e as diferentes aberturas enriquecem o espao.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
2 PAVIMENTO
Os apartamentos foram concebidos como volumes vazios de p-direito duplo que incorporam
mezaninos em trecho das sua plantas.
255,68m2
Estes vazios conferem uma espacialidade totalmente diferente dos apartamentos, aproximando-os do que podemos chamar de lofts, e deixando a possibilidade para o usurio de completar
seu apartamento posteriormente se houvesse uma mudana no coeficiente de aproveitamento do
lote.
PROJEO
155,29m2 +
CONSTRUDA
100,39m2
VAZIOS
255,68m2
Notamos tambm que a rea no computvel tambm passou do limite estabelecido pela prefeitura de 10% da projeo edifcio no pavimento trreo, consequncia da introduo do apartamento do zelador neste andar.
TOTAL
96,57m2
COMPUTVEL
58,72m2
NO COMPUTVEL
155,29m2
TOTAL
110,32m2 +
PRIVATIVA
44,97m2
COMUM
155,29m2
TOTAL
10,80m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
255,68
rea construda
155,39
0,60775188
rea dos vazios
100,39
0,39263924
rea de alvenaria
27,45
0,10736076
2,73
0,01067741
rea de escadas
22,61
0,08843085
rea utilizvel
102,5
0,40089174
rea computvel
96,57
0,37769869
rea no computvel
58,72
0,22966208
10
rea privativa
110,32
0,43147685
11
rea comum
44,97
0,17588392
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
11,81m2
COMUM
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
22,61m2
TOTAL
rea dos vazios

rea no
computvel
38%
27,45m2
ALVENARIA
rea
computvel
62%
39%
40%
2,73m2
rea de escadas
11%
1%
GESSO ACARTONADO
TOTAL
rea de alvenaria
rea privativa
71%
9%
30,18m2
Fig. 120 | Planta esquemticas do 2 pavimento
rea comum
29%
rea utilizvel
UNIDADE 03
1 PAVIMENTO

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
Esta unidade uma das nicas

com p-direito simples e configurao de um apartamento padro.
Ainda assim extremamente
superior ao padro do mercado
em questo iluminao e
ventilao.
h
e
3a
2a
d
1
N
0
10
3 PAVIMENTO
Fig.122 | Planta do 3pavimento. ESCALA 1:250

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 03 2
APARTAMENTO 04 3
UNIDADE 04
1 PAVIMENTO
A retirada da laje do terrao deste
pavimento permite uma maior
entrada de luz no apartamento
inferior. Assim como a parede lateral criada garante a privacidade
de ambos.
Apartamento de p-direito duplo

em aproximadamente 60% de sua
rea, favorecendo a interessante
espacialidade. Entretanto apresenta dificuldades de diversidade
de plantas, j que a incluso de
outro dormitrio dificultaria
enormemente uma rea comum
com as caractersticas das outras
unidades.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
3 PAVIMENTO
Este pavimento apresenta apartamento de p-direito simples, provocando uma mudana interessante nas entradas de todos os pavimentos superiores. No entanto, as entradas intercaladas
acabam diminuindo o desempenho do elevador e a eficincia da rea comum, que tem de ser
repetida em todos os andares.
280,57m2
PROJEO
A eliminao dos shafts internos contribui muito para a clareza da planta, assim como evita a
selagem com materiais corta-fogo. No um custo to representativo na totalidade da obra,
mas evita a contratao deste empreiteiro.
277,19m2 +
CONSTRUDA
3,38m2
VAZIOS
280,57m2
TOTAL
250,32m2 +
COMPUTVEL
Neste pavimento chegou-se ao limite de 10% de rea no computvel para definir os terraos,
maximizando a rea privativa de venda e possvel verificar uma tima relao rea privativa/
comum devido ao fato de no haver nenhuma entrada de apartamento.
26,87m2
NO COMPUTVEL
277,19m2
TOTAL
254,63m2 +
PRIVATIVA
22,56m2
COMUM
277,19m2
TOTAL
0,00m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
280,57
rea construda
277,19
0,9879531
rea dos vazios
3,38
0,0120469
rea de alvenaria
26,46
0,09430802
5,05
0,01799907
rea de escadas
11,79
0,0420216
rea utilizvel
233,89
0,83362441
rea computvel
250,32
0,89218377
rea no computvel
26,87
0,09576933
10
rea privativa
254,63
0,90754535
11
rea comum
22,56
0,08040774
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
11,79m2
COMUM
11,79m2
rea no
computvel
10%
TOTAL
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
rea comum
8%
1%
2%
10%
4%
rea dos vazios

rea de alvenaria
rea
computvel
90%
26,46m2
ALVENARIA
5,05m2
GESSO ACARTONADO
31,51m2
TOTAL
rea privativa
92%
rea de escadas
83%
rea utilizvel
UNIDADE 06
2 PAVIMENTOS

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
A planta deste apartamento

desenvolve-se em volta da caixa
de circulao vertical, o que prejudica o nmero de possibilidade
de ambientes e divises dentro do
apartamento.
h
8b
a
7 a/b
f
c
f
N
0
10
4 PAVIMENTO
Fig. 125 | Planta do 4 pavimento. ESCALA 1:250

APARTAMENTO 05 7
APARTAMENTO 06 8
UNIDADE 05
1 PAVIMENTO
Este apartamento possui apenas
um pavimento e a menor rea de
todas as unidades do edifcio.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
Neste trecho o hall de circulao

comum possui p-direito duplo,
comunicando-se com a circulao
superior.
4 PAVIMENTO
Neste pavimento h um claro aumento de rea comum devido ao corredor criado para acessar as
duas unidades. Esta uma posio discutvel, pois seria possvel melhorar a rea da unidade 05
se a entrada da unidade 06 fosse pela atual rea de servio. Isso diminuiria esses ambientes, mas
no representaria uma perda muito grande para os espaos, mesmo porque teoricamente eles
no esto definidos.
281,41m2
PROJEO
A relao entre rea privativa/comum acabou sendo desfavorecida pela configurao das entradas dos apartamentos.
211,67m2 +
CONSTRUDA
69,74m2
VAZIOS
281,41m2
TOTAL
184,99m2 +
COMPUTVEL
26,68m2
NO COMPUTVEL
211,67m2
TOTAL
185,08m2 +
PRIVATIVA
26,59m2
COMUM
211,67m2
TOTAL
3,93m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
281,41
rea construda
211,67
0,75217654
rea dos vazios
69,74
0,24782346
rea de alvenaria
28,73
0,10209303
3,72
0,01321915
rea de escadas
15,74
0,05593262
rea utilizvel
163,48
0,58093174
rea computvel
184,99
0,65736825
rea no computvel
26,68
0,09480829
10
rea privativa
185,08
0,65768807
11
rea comum
26,59
0,09448847
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
11,81m2
COMUM
15,74m2
TOTAL
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
rea comum
13%
rea no
computvel
13%
rea dos vazios
25%
rea de alvenaria
28,73m2
ALVENARIA
3,72m2
rea
computvel
87%
GESSO ACARTONADO
32,45m2
TOTAL
rea privativa
87%
10%
58%
6%
1%
rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 06
2 PAVIMENTOS

A planta deste apartamento

de circulao vertical, o que prejudica o nmero de possibilidade de
ambientes e divises.
COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
1e
2 a/b
N
0
10
5 PAVIMENTO

APARTAMENTO 06 1
APARTAMENTO 07 2
UNIDADE 07
1 PAVIMENTO
comunicando-se visualmente com
o pavimento inferior.
Com rea comparvel ao do

menor apartamento de todo o
edifcio, esta unidade tambm
tem problemas de flexibilidade.

REA DE ESCADA=0,00m2
COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
5 PAVIMENTO
A estratgia dos vazios nos pavimentos contribuiu para a melhoria da relao de rea no
computvel/rea computvel. Neste pavimento fica clara a vantagem para o incorporador desse
aumento de rea.
282,62m2
PROJEO
Outro fator que comeamos a notar neste pavimento a coerncia dos arquitetos na resoluo de
suas plantas, que sempre reservam aproximadamente 31,00m2 para a alvenaria e gesso acartonado. Os pavimentos seguem sempre esse padro, com exceo do trreo e da cobertura.
171,58m2 +
CONSTRUDA
111,04m2
VAZIOS
282,62m2
TOTAL
144,71m2 +
COMPUTVEL
26,87m2
NO COMPUTVEL
171,58m2
TOTAL
153,91m2 +
PRIVATIVA
17,67m2
COMUM
171,58m2
TOTAL
3,15m2
PRIVATIVA
11,79m2
COMUM
14,94m2
Projeo do pavimento
282,62
rea construda
171,58
0,60710495
rea dos vazios
111,04
0,39289505
rea de alvenaria
29,06
0,10282358
2,19
0,00774892
rea de escadas
14,94
0,0528625
rea utilizvel
125,39
0,44366995
rea computvel
144,71
0,51203029
rea no computvel
26,87
0,09507466
10
rea privativa
153,91
0,54458283
11
rea comum
17,67
0,06252211
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
PRIVATIVA/COMUM
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea comum
10%
rea no
computvel
16%
TOTAL
REA(m2)
rea dos vazios

39%
45%
29,06m2
ALVENARIA
2,19m2
rea
computvel
84%
GESSO ACARTONADO
rea de escadas
1%
TOTAL
rea privativa
90%
5%
31,25m2
rea de alvenaria
10%
rea utilizvel
UNIDADE 09
2 PAVIMENTOS

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
Praticamente igual a unidade

06, a planta deste apartamento
de circulao vertical, o que prejudica o nmero de possibilidade de
ambientes e divises.
h
2b
a
1a
c
f
N
0
10
6 PAVIMENTO

APARTAMENTO 08 1
APARTAMENTO 09 2
UNIDADE 08
1 PAVIMENTO
Soluo similar a unidade 05,
demonstra em outra configurao
como difcil chegar em uma
planta funcionalmente melhor
que a anteriormente apresentada.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
6 PAVIMENTO
Este pavimento semelhante ao 4andar, com exceo de pequenas alteraes de layout na
unidade 08 e do rasgo inclinado que acrescenta rea aos pavimentos medida em que o edifcio
fica mais alto.
283,45m2
PROJEO
213,78m2 +
CONSTRUDA
69,67m2
VAZIOS
283,45m2
TOTAL
187,10m2 +
COMPUTVEL
26,68m2
NO COMPUTVEL
213,78m2
TOTAL
187,17m2 +
PRIVATIVA
26,61m2
COMUM
213,78m2
TOTAL
4,09m2
PRIVATIVA
11,79m2
COMUM
15,88m2
Projeo do pavimento
283,45
rea construda
213,78
0,75420709
rea dos vazios
69,67
0,24579291
rea de alvenaria
28,38
0,10012348
2,46
0,00867878
rea de escadas
15,88
0,05602399
rea utilizvel
167,06
0,58938084
rea computvel
187,1
0,66008114
rea no computvel
26,68
0,09412595
10
rea privativa
187,17
0,6603281
11
rea comum
26,61
0,09387899
rea no
computvel
12%
TOTAL
REA(m2)
0,1
0,2
0,3
0,4
PRIVATIVA/COMUM
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea comum
12%
rea dos vazios
24%
rea de alvenaria
28,38m2
ALVENARIA
2,46m2
rea
computvel
88%
GESSO ACARTONADO
30,84m2
TOTAL
rea privativa
88%
59%
10%
6%
1%
rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 09
2 PAVIMENTOS

Planta com resoluo de layout

igual a da unidade 06.
COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
1e
2a
N
0
10
7 PAVIMENTO

APARTAMENTO 09 1
APARTAMENTO 10 2
UNIDADE 10
1 PAVIMENTO
comunicando-se visualmente com
o pavimento inferior.
Este apartamento resolve-se pelos

seus elementos geomtricos. O
mezanino naturalmente alberga o
dormitrio, abaixo dele ficam as
reas de servio e a rea de estar,
que possui p-direito duplo.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
7 PAVIMENTO
Este andar apresenta a mesma soluo do 5pavimento, com exceo do quarto da unidade 10
que resolve a questo da rea computvel remanescente.
284,67m2
PROJEO
171,61m2 +
CONSTRUDA
113,06m2
VAZIOS
284,67m2
TOTAL
144,73m2 +
COMPUTVEL
26,88m2
NO COMPUTVEL
171,61m2
TOTAL
153,38m2 +
PRIVATIVA
18,23m2
COMUM
171,61m2
TOTAL
6,99m2
PRIVATIVA
11,79m2
COMUM
18,78m2
Projeo do pavimento
284,67
rea construda
171,61
0,60283837
rea dos vazios
113,06
0,39716163
rea de alvenaria
28,48
0,10004567
1,56
0,00548003
rea de escadas
18,78
0,06597112
rea utilizvel
122,79
0,43134155
rea computvel
144,73
0,50841325
rea no computvel
26,88
0,09442512
10
rea privativa
153,38
0,53879931
11
rea comum
18,23
0,06403906
rea no
computvel
16%
TOTAL
REA(m2)
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
PRIVATIVA/COMUM
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea comum
11%
rea dos vazios
40%
43%
rea de alvenaria
28,48m2
ALVENARIA
1,56m2
rea
computvel
84%
GESSO ACARTONADO
7%
0%
30,04m2
TOTAL
rea de escadas
rea privativa
89%
10%
rea utilizvel
UNIDADE 12
UNIDADE 11
3 PAVIMENTOS
Esta unidade tambm tambm
sofreu uma inverso na composio comum de um sobrado.
3 PAVIMENTOS


COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
h
d
3e
Para conseguir utilizar toda a

cobertura do edifcio como rea
de lazer dos apartamentos, os
arquitetos se utilizaram de uma
inverso da organizao comum
de um sobrado. A entrada do
apartamentos feito pelo piso do
dormitrio, subindo para a rea
social e finalmente chegando no
parte de lazer da unidade.
2 e
1e
d
d
N
0
10
8 PAVIMENTO

APARTAMENTO 10 1
APARTAMENTO 11 2
APARTAMENTO 12 3
UNIDADE 10
2 PAVIMENTOS
Este apartamento possui configurao de sobrado , com trs
de suas faces insoladas e aproximadamente metade do terreno
livre para o jardim. O p-direito
duplo e as diferentes aberturas
enriquecem o espao.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
8 PAVIMENTO
As coberturas tem sua primeira planta neste pavimento, o que ocasionou uma resoluo incomum destas unidades. A entrada feita pelo que podemos considerar a rea restrita dos apartamentos, na qual esto os dormitrios das unidades. A inverso no afeta a rea privativa, mas
aumenta a rea dos corredores, diminuindo a eficincia da planta.
Entretanto, essa soluo possibilitou a aproximao da rea social ao lazer da cobertura, livrando-a de qualquer interferncia da casa de mquinas ou caixa dgua.
285,51m2
PROJEO
247,46m2 +
CONSTRUDA
38,05m2
VAZIOS
285,51m2
TOTAL
220,20m2 +
COMPUTVEL
27,26m2
NO COMPUTVEL
247,46m2
TOTAL
223,52m2 +
PRIVATIVA
23,94m2
COMUM
247,46m2
TOTAL
10,77m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
285,51
rea construda
247,46
0,86672971
rea dos vazios
38,05
0,13327029
rea de alvenaria
29,38
0,10290358
5,56
0,01947392
rea de escadas
22,56
0,0790165
rea utilizvel
189,96
0,66533572
rea computvel
220,2
0,77125144
rea no computvel
27,26
0,09547827
10
rea privativa
223,52
0,78287976
11
rea comum
23,94
0,08384995
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
COMUM
TOTAL
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
rea comum
10%
rea no
computvel
11%
13%
rea dos vazios

rea de alvenaria
10%
2%
ALVENARIA
5,56m2
rea
computvel
89%
GESSO ACARTONADO
34,94m2
TOTAL
0,9
11,79m2
21,66m2
29,38m2
0,8
rea privativa
90%
67%
8%

rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 12
UNIDADE 11
3 PAVIMENTOS
Esta unidade tambm tambm sofreu uma inverso na composio
comum de um sobrado.
3 PAVIMENTOS


COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
a/b
COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h

social e finalmente chegando na
rea de lazer da unidade.
6
d
9
7
b
5
4
N
0
10
9 PAVIMENTO

APARTAMENTO 10 1
APARTAMENTO 11 2
APARTAMENTO 12 3
UNIDADE 10
2 PAVIMENTOS
Este apartamento possui configurao de sobrado, com trs de
suas faces insoladas e aproximadamente metade do terreno livre
para o jardim. O p-direito duplo
e as diferentes aberturas enriquecem o espao.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
9 PAVIMENTO
Para minimizar o efeito da entrada social pelo pavimento inferior, os arquitetos optaram por
criar vazios nas circulaes, aumentando a integrao entre os andares e eliminando na medida
do possvel a sensao incmoda de um corredor fechado.
301,02m2
PROJEO
A eliminao da entrada dos apartamentos por este andar adicionou rea e possibilitou a resoluo das reas tcnicas e caixa dgua sem que fosse necessrio invadir a cobertura.
263,07m2 +
CONSTRUDA
37,95m2
VAZIOS
Para conseguir manter o permetro e maximizar a rea no computvel, os arquitetos criaram

rasgos no teto deste andar que fazem uma tnue transio para o andar superior comunicando-os atravs de escadas abertas.
301,02m2
TOTAL
184,53m2 +
COMPUTVEL
78,54m2
NO COMPUTVEL
263,07m2
TOTAL
238,50m2 +
PRIVATIVA
24,57m2
COMUM
263,07m2
TOTAL
16,84m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
301,02
rea construda
263,07
0,87392864
rea dos vazios
37,95
0,12607136
rea de alvenaria
23,76
0,07893163
3,23
0,01073018
rea de escadas
31,98
0,10623879
rea utilizvel
204,1
0,67802804
rea computvel
184,53
0,61301575
rea no computvel
78,54
0,2609129
10
rea privativa
238,5
0,79230616
11
rea comum
24,57
0,08162248
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
COMUM
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
rea comum
9%
TOTAL
12%
rea no
computvel
30%
ALVENARIA
8%
rea
computvel
70%
3,23m2
GESSO ACARTONADO
31,04m2
TOTAL
0,9
15,14m2
23,91m2
23,76m2
0,8
11%
rea privativa
91%
68%
rea dos vazios

1%
rea de alvenaria
rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 12
UNIDADE 11
3 PAVIMENTOS
Esta unidade tambm tambm sofreu uma inverso na composio
comum de um sobrado.
3 PAVIMENTOS

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
2h

social e finalmente chegando na
rea de lazer da unidade.
1h
N
0
10
10 PAVIMENTO (COBERTURA)
APARTAMENTO 11 1
APARTAMENTO 12 2
Piscina elevada limitada a altura

de 25m estipulada pela legislao
vigente.
Deck sobre caixa dgua. A utilizao total da cobertura como rea

de lazer foi uma soluo criativa
proveniente da insero da caixa
dgua, barrilete e caixa de
elevadores no andar inferior.
Abertura superior dos terraos

lembra a soluo da Villa Savoye
de Le Corbusier.
COBERTURA
A cobertura representa um acrscimo de rea semelhante ao que ocorreu no pavimento trreo
apesar de no ter a relao de quintal tpica de sobrados das unidades do Trreo.
302,04m2
Neste pavimento toda a rea externa no computvel e faz parte da rea privativa, reduzindo
a rea comum do edifcio e possveis gastos para o condomnio, sendo responsabilidade de seus
moradores.
PROJEO
250,91m2 +
CONSTRUDA
51,13m2
VAZIOS
Esta rea normalmente no utilizada nos prdios do mercado imobilirio, nem com contedos
programticos condominiais comuns nem como rea vendvel, j que a maioria dos incorporadores preferem colocar telhado sobre a laje minimizando a possibilidade de infiltraes.
302,04m2
TOTAL
0,00m2
COMPUTVEL
250,91m2
NO COMPUTVEL
250,91m2
TOTAL
250,91m2 +
PRIVATIVA
0,00m2
COMUM
250,91m2
TOTAL
13,89m2
PRIVATIVA
REA(m2)
Projeo do pavimento
302,04
rea construda
250,91
0,83071779
rea dos vazios
51,13
0,16928221
rea de alvenaria
rea de escadas
13,89
0,04598729
rea utilizvel
237,02
0,7847305
rea computvel
rea no computvel
250,91
0,83071779
10
rea privativa
250,91
0,83071779
11
rea comum
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
COMUM
rea
computvel
0%
TOTAL
rea comum
0%
PRIVATIVA/COMUM
RELAO ENTRE REAS
17%
0%
0%
5%
ALVENARIA
0,00m2
rea no
computvel
100%
GESSO ACARTONADO
0,00m2
ESCADA
0,9
0,00m2
13,89m2
0,00m2
0,8
rea dos vazios

rea de alvenaria
rea privativa
100%
rea de escadas
78%
rea utilizvel
CORTE A
Fig. 146 | Corte AA. ESCALA 1:250
CORTE B
Fig. 147 | Corte BB. ESCALA 1:250
do duto de ventilao
do duto de ventilao
CORTE C
Fig. 148 | Corte CC. ESCALA 1:250
CORTE D
Fig. 149 | Corte DD. ESCALA 1:250
ELEVAO 01
Fig. 150 | Elevao 01. ESCALA 1:250
31,76%
PORCENTAGEM DE ABERTURAS NA FACHADA
157,28m2 +
FECHAMENTO
ELEVAO 01 | ANLISE
230,47m2
TOTAL
73,19m2
ABERTURAS
ELEVAO 02
22,18%
699,99m2 + 199,56m2
FECHAMENTO
ELEVAO 02 | ANLISE
899,55m2
TOTAL
ABERTURAS
ELEVAO 03
35,23%
160,10m2 + 87,10m2
FECHAMENTO
ELEVAO 03 | ANLISE
247,20m2
TOTAL
ABERTURAS
ELEVAO 04
37,61%
558,33m2 + 336,58m2
FECHAMENTO
ELEVAO 04 | ANLISE
894,91m2
TOTAL
ABERTURAS
Fig. 158 | Fonte (foto Marina Luna)
130
131
132
133
134
135
Fig. 167| Fonte (foto Nelson Kon)
136
Fig. 168 | Fonte (foto Leonardo Finotti)
137
138
139
SIMPATIA
GRUPO SP
140
O edifcio Simpatia tambm integra o primeiro momento de mudana da

produo da incorporadora IDEA!Zarvos.
A exemplo da anlise feita do projeto do escritrio Andrade Morettin
Arquitetos, este captulo tambm se prope a analisar esta segunda obra,
seguindo a estrutura da seo anterior. Ser feita uma introduo ao trabalho
do GrupoSP e do perodo de trabalho anterior de lvaro Puntoni antes da
formao do escritrio, uma entrevista com lvaro Puntoni e a anlise do
edifcio.
A sequncia da anlise ser a mesma anterior: viabilidade legal, anlise do
terreno, processo projetual e anlise do projeto final atravs de seus desenhos,
dados e fotos.
141
Nosso escritrio fruto da associao de arquitetos formados em diferentes
poucos espaos no ocupados, sobretudo aqueles definidos e configurados pelo
momentos que se reuniram para o desenvolvimento de concursos e projetos a
stio original, pelos fenmenos geogrficos, o assoalho primitivo. Um dos desafios
partir de 2004. No cremos que somos arquitetos de diferentes geraes, pois no
para os arquitetos paulistas neste sculo talvez seja insistir a construo do vazio
acreditamos exatamente nas geraes. Todos ns pertencemos a uma nica
como quem abre clareiras e possibilita novas dimenses e espaos para o convvio
genealogia: a de nosso tempo.
em nossa cidade.
O Grupo SP no pretende ser um escritrio tradicional: um ncleo rgido e
O que caracteriza, portanto, nossa organizao profissional nossa contnua
fechado, mas uma organizao flexvel que admite colaboraes e parcerias
disponibilidade de nos associarmos com diferentes arquitetos, com distintas
conforme o trabalho a ser desenvolvido. Trata-se de um espao aberto
formas de atuao e pensamento, abrindo desta maneira novas perspectivas e
participao de outros arquitetos e outros profissionais interessados na discusso
possibilidades de trabalho.
sobre a produo dos espaos de vivncia e os espaos da cidade.
Sublinhamos a convico que a construo dos espaos para todos pode (e deve)
Cremos que no existem mais escritrios de arquitetura. H arquitetos. Podemos
ser engendrado por aes coletivas, essenciais para ampliao do nosso saber
construir certa mobilidade com estas associaes flutuantes e manter uma
especfico. Infelizmente atualmente no se percebe que o projeto algo
estrutura reduzida que nos permite escolher os trabalhos que interessam. Nos
necessariamente coletivo, uma ideia anterior e acumulada, que no tem
ltimos anos temos nos dedicado a elaborao de concursos de arquitetura,
necessariamente um autor ou origem, mas que pertence a todos ns. Mondrian
projetos para ONGs e instituies pblicas, alm de incorporar no cotidiano de
define que o artista , essencialmente, a continuidade de um anterior a ele e que,
suas atividades a participao em pesquisas e docncia de seus participantes.
sendo dessa forma, ele ento complementa a obra anterior. Se crermos nisto no
h dilema nem questo, mas invariavelmente hoje se busca o oposto, pois no fim
Cremos fortemente na importncia dos concursos de arquitetura como forma de
se trata de mercado e busca de hegemonia. Apesar de tudo ainda sublinhamos a
debate arquitetnico e possibilidade de insero profissional, alm da perspectiva
ideia de um projeto feito por todos.
de realizao de projeto sem tantas restries ou interferncias, to comuns nos

trabalhos cotidianos.
Fazemos uma arquitetura do possvel, de onde estamos e como podemos, crentes

que seu fazer uma ao que se vincula na construo cultural de nosso pas,
Da mesma forma acreditamos que o exerccio da profisso com a perspectiva de
nossa lngua, nossa forma de vida, nica como manifestao, universal por sua
sua discusso e publicao (no sentido mais preciso da palavra) parece ser
insero na nossa casa, nosso nico planeta que nos acolhe desde sempre e que,
somente possvel no ambiente acadmico. na Escola que podemos de forma
por vezes, no sabemos retribuir nossa existncia de forma inteligente.
criteriosa e organizada verificar hipteses de trabalho que muitas vezes so

dificilmente articuladas na vida habitual de um escritrio de arquitetura. Alm
Ser arquiteto ser construtor da cultura e do mundo que conhecemos e ainda no
disto, somente no mbito acadmico que podemos articular dimenses
conhecemos.44
temporais que extrapolam as contingncias das demandas concretas e objetivas e

realizar ensaios e especulaes que, sem dvida, contribuiro na construo de
espaos mais dignos. Uma ideia que aproxima os arquitetos em So Paulo a
construo do vazio. A cidade que moramos e vivemos marcada por sua densa
ocupao que dificulta a percepo seja de sua topografia original, seja dos seus
44
Dados extrados do site do escritrio GrupoSP: http://www.gruposp.arq.br/?page_id=2.

Consulta em 05.03.11.
142
Esta viso da arquitetura coletiva e da insero da obra num espao pblico est
fortemente presente no primeiro projeto de grande destaque do arquiteto
lvaro Puntoni: o Pavilho do Brasil na Expo 92 em Sevilha (fig.173 e fig.174),
feito em parceria com ngelo Bucci e Joo Oswaldo Villela (companheiros de
FAU-USP).
O projeto tem caractersticas que o conectam diretamente ao edifcio da FAUUSP de Vilanova Artigas. A primeira qualidade que chama a ateno o trreo
livre e desobstrudo para recepo dos visitantes, um convite para sua entrada.
O desenvolvimento dos acessos atravs de rampas, assim como a grande
entrada que leva ao auditrio reafirma a habilidade dos autores em trabalhar o
cho da cidade, reconformando sua geografia a fim de incorporar o prdio sua
extenso.
Fig. 173 | Maquete do pavilho de Sevilha. Fonte (foto Nelson Kon)
Os ambientes expositivos superiores so fechados atravs de grandes vigas

protendidas de concreto, que apoiadas em apenas trs pontos, do leveza para o
pavilho, como se estivesse flutuando sobre o solo.
A iluminao natural vem de aberturas superiores que atravessam os
pavimentos e chegam at o trreo, proporcionando uma luz agradvel aos
ambientes internos e garantindo a introspeco imaginada como necessria
pelos arquitetos, assim como acontece na faculdade de arquitetura citada
anteriormente. O calor conhecido daquela regio da Espanha foi minimizado
atravs da instalao de um grande espelho dgua na cobertura, um terrao que
servir de mirante para a cidade.
Podemos dizer ento que este um ensaio de conceitos que acompanharam
lvaro Puntoni em vrias obras das mais diversas escalas, principalmente em
suas parcerias com ngelo Bucci. A busca por uma estrutura que definisse o
carter do edifcio e a maneira de tratar o trreo ser recorrente conforme
Fig. 174 | Maquete do pavilho de Sevilha. Fonte (foto Nelson Kon)
constatado nos exemplos deste captulo.
143
A pousada em Juquehy (fig.175 e fig.176), apesar de estar localizada em uma

praia, no possua nenhum atrativo natural para ser explorado. Totalmente
plano, no tinha vistas para o mar e tampouco para a serra.
Mais uma vez a introspeco aparece no projeto, mas desta vez fruto no do
desenho da estrutura, mas sim da conformao das unidades.
Organizado por dois conjuntos de construes paralelas, este desenho
configurou um ptio interno que contm o programa coletivo, com jardim,
piscina e circulao social. Elevou-se a cota da piscina e da circulao, evitando
Fig. 175 | Maquete da Pousada em Juquehy. Fonte (GrupoSP)
o corte no terreno e dando a privacidade necessria para as unidades com uma

configurao de meio nvel.
A soluo em meio nvel possibilitou que a unidade pudesse ter uma forte
inclinao no telhado, uma releitura do telhado duas guas comum e
largamente utilizado na regio. Este desenho aproximou o telhado do usurio,
humanizando a escada do corredor e do ptio interno em apenas um gesto.
A unidade est resolvida com um terrao voltado para o interior do lote, meio
Fig. 176 | Corte da Pousada em Juquehy. Fonte (GrupoSP)
nvel abaixo esto sala, cozinha e um pequeno jardim individual nos fundos.
Meio nvel acima esto quarto e banheiro.
O desenho correto e moderadamente inovador para a produo local,
acompanhado do uso de materiais e tcnicas amplamente difundidos na regio
levou a uma resposta coerente e harmoniosa com o entorno.
A casa de praia do Serto de Juquehy (fig.177) contempornea a de So
Francisco Xavier (fig.179), e a proposta resolve-se de maneira muito
semelhante. As solues de planta da casa so praticamente as mesmas, assim
como o uso da tcnica e do desenho, que neste caso, parece ser um pouco mais
aprimorado que quele em relao estrutura do telhado e composio geral.
Fig.177 | Casa do Serto de Juquehy. Fonte (foto Nelson Kon)
144
Primeiro projeto de escala mdia executado de lvaro Puntoni, a Escola

Estadual de Araariguama (fig.178) apresenta a maneira e a preocupao com a
cidade na concepo do projeto.
Localizada no limite de um vale e ao fim de uma rua, o edifcio de dois andares
foi deslocado para que a vista no se perdesse. O grande plat definido pelo
arquiteto simplifica o uso dirio da escola, que tem como pressuposto a
acessibilidade necessria para um programa de uso coletivo.
Carente de recursos, o projeto foi desenvolvido de maneira extremamente
sinttica, revelando em sua implantao e estrutura (brises, passarela, pilares) a
qualidade de projeto.
O projeto de So Francisco Xavier (fig.179) uma pequena casa de veraneio a
1.700m de altitude na Serra da Mantiqueira. Segundo o arquiteto, este
Fig. 178 | Escola Estadual de Araariguama. Fonte (GrupoSP)
parmetro foi determinante na busca da soluo mais simples possvel para a

residncia.
A deciso de encaixar a planta dentro de um plat natural existente e a melhor
insolao para os cmodos, definiu a implantao longitudinal.
O terrao que serve todos os ambientes serve como o espao de transio entre
o natural e o construdo, ajudando no conforto trmico da casa e filtrando a luz
atravs de um brise de madeira, que a exemplo da Pousada de Juquehy (fig.178
e fig.176) busca uma escala mais adequada ao espao.
A rea molhada est concentrada na fachada sul e tem somente o necessrio.
Tcnicas vernaculares foram utilizadas para que a mo-de-obra local no tivesse
dificuldades na execuo da casa. Fundao em pedra, alvenaria convencional e
cobertura composta de estrutura de madeira e telha cermica.
Fig. 179 | Casa em so Francisco Xavier. Fonte (GrupoSP)
145
A Casa de Carapicuba (fig.180 e fig.181) projeto desenvolvido juntamente com

ngelo Bucci em um condomnio fechado revela mais uma vez a maneira de
encarar o trreo e a habilidade em desenvolver estruturas impactantes.
O terreno de topografia acidentada com aproximadamente 6 metros de desnvel
no seu sentido longitudinal j representava um desafio para a resoluo da casa,
e a necessidade de uso residncia e escritrio completamente separado,
determinaram o desenho final.
Os arquitetos utilizaram o nvel da rua para acesso ao trreo, organizando as
funes em nveis e separando-as atravs de um vazio horizontal que funciona
com uma praa de uso semipblico. A escada mais evidente d acesso ao
escritrio no piso superior.
Este volume sustentado por apenas dois pilares e justamente essa
simplicidade estrutural que confere fora forma, assim como a falta de
Fig. 180 | Ptio trreo da casa em Carapicuba. Fonte (foto Nelson Kon)
pretenso dos acabamentos e detalhes deste volume, que garantem leveza

soluo. Internamente a soluo continua simples e os ambientes so
completamente abertos com exceo do banheiro e um pequeno depsito.
A escada menos acessvel do ptio d acesso residncia nos dois andares
inferiores. As vigas de concreto que se estendem de um lado ao outro do terreno
parecem sustentar outro volume flutuante, ocupada por cozinha e sala que,
completamente transparentes, tm sua privacidade garantida pelos muros.
Logo abaixo temos trs quartos (dois podem ser revertidos em um atravs das
divisrias mveis) e uma sala privativa, da qual se tm acesso piscina, jardim e
dependncias de servio. Outro aspecto interessante do projeto que reitera o
estudo do programa da casa sem vnculos mercadolgicos determinantes, o
grande banheiro comum que atende a todos os usurios da casa, tpico de
plantas residenciais de outrora.
Fig. 181 | Volumes soltos da casa em Carapicuba. Fonte (foto Nelson Kon)
146
No projeto da Pousada de Trancoso (fig.182) podemos verificar novamente o

uso dos pressupostos da Pousada de Juquehy (fig.175 e fig.176), no qual os
arquitetos lvaro Puntoni e ngelo Bucci trabalham com pequenas unidades
sobre um terreno plano e apresentam o desnvel como soluo para parte da
circulao vertical e lazer, garantindo a privacidade das unidades.
Fig. 182 | Maquete da Pousada em Trancoso. Fonte (GrupoSP)
A Escola Estadual do Jardim Ataliba Leonel (fig.183) teve seu projeto iniciado
em 2003 e a obra concluda em 2006, ano de desenvolvimento do edifcio
Simpatia. Provavelmente essa proximidade entre a premiada escola e o incio do
projeto do edifcio residencial tenha sido marcante para a tomada de decises
neste projeto. Os arrimos em bloco de concreto aparente, a estrutura metlica
vermelha atirantada e os painis artsticos (fig.184) parecem ter sido
transportados para aquela outra situao.
Alm destes claros elementos que conectam os dois edifcios, volta novamente a
habilidade em tratar os diversos nveis e acessos dos usurios ao espao a ser
utilizado.
Fig. 183 | Vista da rua da escola do Jd. Ataliba Leonel. Fonte (foto Nelson Kon)
O nvel mais alto da escola, sem acesso direto da rua, ocupado pelas salas de
aula. O intermedirio recebe os alunos por um ptio e atividades relacionadas
ao recreio. O pavimento inferior rene os espaos que so compartilhados pelos
usurios eventuais da escola, como a administrao e meio nvel abaixo da
quadra poliesportiva, que pode ser utilizada de maneira independente da escola.
Este nvel conectado a rua pela sua cota, uso e abertura visual, que ainda
oferece para a cidade um painel artstico executado pelo grafiteiro Speto45.
45
Fig. 184 | Ptio coberto da escola do Jd. Ataliba Leonel. Fonte (foto Nelson Kon)
Speto um artista que faz parte da primeira gerao de grafiteiros de So Paulo, e hoje ocupa,
ao lado de outros grandes nomes como Vitch e Os Gmeos, lugar de destaque no cenrio
artstico mundial.
147
Outra obra a ser destacada a casa do Morro do Querosene (fig.185), primeiro

projeto desenvolvido com a primeira formao do GrupoSP, com Joo Sodr e
Jonathan Davies.
Esta casa est localizada em um tpico lote urbano paulistano de 10mx40m e
desnvel de um p-direito, que proporcionou um vazio da rea comum,
totalmente aberto para a rua e quintal. A garagem, o mezanino metlico com
uma pequena saleta no 1 andar, e o porto de chapa perfurada proporcionam
privacidade s atividades da rea comum.
A concepo espacial da casa extremamente sinttica. Um bloco de 2,5mx20m
localizado na fachada sul contm todas as reas molhadas e os dormitrios,
separando o grande vazio do restante das atividades e circulao vertical.
O projeto utilizou tcnicas mistas em sua estrutura, misturando concreto
Fig. 185 | Vista posterior da casa do Morro do Querosene. Fonte (foto Nelson Kon)
armado in loco, alvenaria estrutural e metlica.

J o edifcio da Escola Estadual de Votorantim (fig.186), datado de 2005, est
localizado em um grande terreno praticamente plano, o que provocou a deciso
de espraiamento do programa para ocupao de grande parte do terreno.
Apesar de no ser to rigoroso na localizao, o vazio do projeto criado pelos
dois prdios, um que contempla todo o programa necessrio da escola e outro
com a quadra poliesportiva, um convite para a entrada e conecta todos os
nveis atravs de rampas.
O cuidadoso trabalho da criao do espao vazio, a proposio do painel
artstico e o uso do brise de madeira aproximam esta escola daquela do Jardim
Ataliba Leonel (fig.183 e fig.184), reiterando a coerncia existente entre os
projetos do arquiteto.
Fig. 186 | Escola Estadual de Votorantim. Fonte (foto Nelson Kon)
148
O primeiro ensaio do escritrio de um edifcio para o mercado imobilirio foi

um exerccio terico para um terreno localizado na mesma rua do escritrio.
A proposta de um edifcio habitacional de apartamentos mdios com ambientes
generosos no bairro de Pinheiros (fig.187 e fig.188), com proposta arquitetnica
diferenciada, livre de programas condominiais que elevariam o valor de
condomnio, e a viso de utilizao do terreno com uma unidade distinta das
demais, parecia antecipar as premissas da IDEA!Zarvos.
O projeto priorizou a vista em direo ao Rio Pinheiros, tirando proveito do
desnvel da rua para aquela direo. Entretanto, essa deciso acabou por
localizar todos os ambientes de estar e dormir na fachada sul e aqueles
destinados ao servio, para a fachada norte.
Fig. 187 | Perspectiva da rua do edifcio em Pinheiros. Fonte (GrupoSP)
Para conseguir ambientes completamente livres utilizou-se um bloco de

concreto concentrando circulao vertical e reas molhadas, que tem como
funo estabilizar a estrutura metlica perifrica. Essa soluo no permite
ventilao natural nos banheiros, o que incomum para apartamentos deste
padro no mercado imobilirio.
O afastamento dos pilares nas fachadas sul resultou em terraos de piso em
gradil metlico, que funcionariam mais como brise do que como um espao.
A utilizao de um resqucio de lote para um pequeno sobrado de trs
pavimentos esgotou o potencial construtivo e criou uma soluo para os espaos
que inevitavelmente aparecem em vrios empreendimentos da cidade na
recomposio de lotes.
Este foi o projeto que o escritrio GrupoSP apresentou a Otvio Zarvos e
possibilitou o desenvolvimento do primeiro projeto para a incorporadora
IDEA!Zarvos.
Fig. 188 | Perspectiva frontal do edifcio em Pinheiros. Fonte (GrupoSP)
149
ENTREVISTA
A entrevista com lvaro Puntoni ocorreu no espao coletivo no qual est
instalado o escritrio GrupoSP, no 9andar do edifcio Esther na Praa da
Repblica no dia 27.10.2011. Ao longo de aproximadamente 1 hora foram
conduzidas perguntas bsicas, as mesmas realizadas com Vincius Andrade,
pois tinha o mesmo objetivo: a compreenso do processo e a viso do projetista
em relao s obras.
A conversa aconteceu com o prprio lvaro Puntoni, com um questionrio de
10 questes previamente elaborado. Ao longo da conversa, outras perguntas
foram sendo acrescentadas, abordando mercado imobilirio, legislao, tcnica
construtiva e processo projetual.
A entrevista permite aprofundar a percepo sobre a obra e qualificar seu
desenvolvimento dentro da proposta da IDEA!Zarvos.
150
A aproximao do escritrio de arquitetura Grupo SP com a incorporadora
S que foi importante porque viram nisso uma certa competncia e nos
IDEA!Zarvos partiu na iniciativa dos prprios arquitetos. lvaro Puntoni,
contrataram." (PUNTONI, 2011, ver entrevista em ANEXOS).
arquiteto scio do escritrio, j havia conhecido anteriormente o proprietrio da

AXPE, Jos Eduardo Casarin. Por volta de 2005, os arquitetos tomaram
conhecimento que Casarin estava participando da MOVIMENTO UM . A
empresa estava realizando um concurso fechado com quatro escritrios
convidados para a elaborao do projeto do seu primeiro edifcio e j estava
com a inteno de empreender novos imveis no mesmo formato.
O escopo de projeto definido pela IDEA!Zarvos, que cuidava da parte conceitual

da MOVIMENTO UM, pedia apartamentos com planta livre, para atender s
diferentes demandas de diferentes compradores, alm de garantir que o imvel
poderia se adequar com o passar do tempo s novas necessidades do
proprietrio. O primeiro projeto apresentado pelo Grupo SP apresentava um
edifcio "amarrado", fechado, com ncleo servidor muito bem definido, sem
Nesta ocasio o Grupo SP passava por perodo de escassez de trabalhos, o que
grandes possibilidades de alteraes de layout. No entanto essa divergncia de
os levou a desenhar o projeto de um edifcio para um terreno venda nas
partidos do projeto foi sendo ajustada com o acompanhamento bastante
proximidades do escritrio, na expectativa de que o proprietrio se interessasse
participativo da equipe, e especialmente do prprio Otvio Zarvos.
pelo empreendimento. Com o fracasso desta ideia inicial, os arquitetos

resolveram apresentar o projeto para Jos Casarin, que o levou para a
MOVIMENTO UM. Apesar do projeto em questo no ter avanado, este foi o
ponto inicial dos trabalhos entre o GRUPO SP e a MOVIMENTO UM, e
futuramente, entre eles e a IDEA!Zarvos.
O primeiro trabalho solicitado aos arquitetos foi o estudo de viabilidade para
um terreno na Vila Madalena, que futuramente resultou na construo do
Edifcio Simpatia.
A gente estava na MOVIMENTO UM, apresentou para todos os scios e no

final da reunio eles perguntaram se faramos um estudo de viabilidade para
um terreno que pretendiam comprar na vila Madalena, na Rua Simpatia, para
saber atravs do estudo de viabilidade se comprariam ou no o terreno. Isso era
uma semana, na seguinte a gente chega com um projeto completo, maquete,
perspectiva, mas da nossa cabea. A gente no sabia o que eles queriam, na
verdade a gente foi com um projeto que no se filiava s demandas da
Segundo lvaro Puntoni o processo de desenvolvimento dos projetos, dentro da

Zarvos, era feito a partir de reunies semanais, nas quais questes de diferentes
amplitudes eram discutidas, como legislao urbana a ser atendida, formas de
ocupao do terreno, nmeros de vagas de automveis, entre outras mais
especficas
Da mesma forma que aconteceu com o projeto do edifcio Aimber, a questo
construtiva no foi prioridade no desenvolvimento do projeto. Apesar da
tentativa do escritrio em implementar tcnicas industrializadas na obra, a
anlise financeira das solues inviabilizaram sua utilizao.
As iniciativas urbanas existentes no projeto, como o painel de Andres Sandoval
voltado para a Rua Simpatia, o trreo visualmente aberto sem a presena de
muros, ou a pequena praa com banco na Rua Medeiros de Albuquerque, so
vistas pelo arquiteto como insignificantes para a metrpole de So Paulo,
entretanto, como discurso e exemplo a ser reproduzido, tem sua relevncia.
MOVIMENTO UM.
151
Assim comeava a parceria com a IDEA!Zarvos. O ponto aqui que poucas

construes tm a capacidade de mudana significativa na vida de uma cidade
j organizada.
A escala destas intervenes dificilmente ter a dimenso da produo do
mercado imobilirio na construo do Bairro de Higienpolis, que tinha em
suas premissas vrias caractersticas resgatadas pela empresa MOVIMENTO
UM e comum ao pensamento dos arquitetos contratados.
O que mais me irrita em So Paulo so as grades. Em Higienpolis incrvel

isso pois percebe-se que em qualquer momento, da mesma forma que elas
foram colocadas, podem ser tiradas, que era uma arquitetura que foi feita sem
elas sem a presena das barreiras. O que me incomoda agora toda essa
arquitetura que feita j com o raciocnio da barreira incorporada. Ento as
modificaes tero que ser mais profundas. Na verdade acho que temos que
formar as pessoas, mais do que os espaos. Quando as pessoas se
transformarem a gente pode finalmente redesenhar os espaos. No so os
espaos que transformam as pessoas, as pessoas que se transformam e a
necessariamente elas vo exigir e demandar outro espao. Esses espaos das
super quadras, do Louveira. Esses exemplos que a gente queria que fossem
aplicados na nossa arquitetura. (PUNTONI, 2011, ver entrevista em ANEXOS).
Mesmo assim, a construo do Edifcio Simpatia revela um tipo de arquitetura
possvel, inovadora e que marca um novo momento da IDEA!Zarvos,
reforando seus princpios e sua marca no mercado.
152
SIMPATIA
ANLISE GERAL DO PROJETO
153
Rua Simpatia, 236

rea de terreno aproximada: 809,00 m2
ZONA DE USO: PI ZM2/07
ZONA DE USO ANTIGA: Z17
SUBPREFEITURA: Pinheiros
COMAR: gabarito 75m
CONPRESP: no consta
CONDEPHAAT: no consta
APA : no
AET : no
RECUO ESPECIAL: no
LOTEAMENTO APROVADO: no consta
LARGURA DA VIA: Rua Simpatia 12,00
MELHORAMENTO VIRIO: no
CLASSIFICAO DA VIA: Rua Simpatia Via local
FOTO AREA
Fig. 189 | Foto area. fonte: Google Earth. Dado extrado em Setembro/12
Coef. de Aproveitamento bsico: 1,00

Coef. de Aproveitamento mximo: 2,00
Taxa de ocupao: 0,50
Taxa de permeabilidade: 0,20
L>12m
Lote mnimo: 125,00 m
Sem rea construda total mxima
Frente mnima: 5,00 m
Sem rea computvel mxima
Gabarito da zona: 25,00 m
Sem gabarito de altura mxima
Recuo de frente: 5,00 m
Recuo lateral e Fundos: 3 m. a partir do trreo
R=(H-6)/10,
no mnimo 3,00 m., (inclusive subsolo) onde :
subcategorias de uso residencial permitido
R1, R2h, R2v H altura da edificao, em relao ao perfil natural do terreno.
R recuo
MAPA DE USO E OCUPAO DE SOLO
Fig. 190 | Mapa de uso do solo. fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE REDE HDRICA
Fig. 191 | Mapa da rede hdrica. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA VIRIO ESTRUTURAL
Fig. 192 | Mapa virio estrutural. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE TRANSPORTE PBLICO
Fig. 193 | Mapa de transporte pblico. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
NADA CONSTA
MAPA DE DESENVOLVIMENTO URBANO
Fig. 194 | Mapa de desenvolvimento urbano. Fonte: PMSP. Dado extrado em Setembro/12
ANLISE DO TERRENO
O terreno do edifcio est localizado no bairro da Vila Madalena, prximo de
uma das reas mais valorizadas pelo comrcio e moradores.
Vizinho a Rua Cardeal Arcoverde e da Avenida Henrique Schaumman, est um
ponto estratgico para acessar muitas vias importantes atravs de automvel ou
transporte pblico.
O desnvel de 9,0m no sentido longitudinal do terreno e o entendimento dos
arquitetos de que a conexo visual para a Rua Medeiros de Albuquerque deveria
ser mantida e explorado induziu a compra do terreno dos fundos, que comps a
configurao final do empreendimento.
Desta maneira, as vistas dos dois lados estariam liberadas para os
apartamentos, fato utilizado de maneira habilidosa pelos arquitetos com a
criao de um terrao interessante na fachada leste.
A inclinao de 11% da rua de acesso, Simpatia, foi utilizada para configurar os
parmetros de projeto, juntamente com a fachada sul, que automaticamente
determinou o lado onde estaria localizada a circulao vertical.
157
N
0
10
LEVANTAMENTO PLANIALTIMTRICO
EIXO EXTERNO DOMINANTE
O TERRENO ENCONTRA-SE NO MEIO DA QUADRA E PERPENDICULAR RUA. ESTA SITUAO

SOMADA A PROPORO DO LOTE (15mX50m),
FORA O PROJETO A INVERTER O EIXO DOMINANTE DA RUA, RAPIDAMENTE PERCEPTVEL
NO CUIDADO DAS DEMAIS FACHADAS, MUITO
MAIS ELABORADAS QUE A FRONTAL. NO A
NEGAO DA RUA, MAS SIM A AFIRMAO DE
UMA SOLUO MAIS AUTO-CENTRADA DEVIDO A CONFIGURAO DO LOTE POSSVEL.
COTA 94.66
COTA 85.72
A COTA MAIS BAIXA DO TERRENO FOI RESERVADA PARA OS ESPAOS DE FUNCIONRIOS E

UMA PRAA.
< DESNVEL
DE 9,06m >
O DOMINAN
TE
EIXO INTERN
O SENTIDO LO
NGITUDINAL
CONFORMOU
DO TERRENO
E O DESNVEL
AS REAS CO
MUNS DO EM
DE 9,0m
DO BAIRRO FO
PREENDIMEN
I PRESERVADA
TO. A VISTA
LARIUM EST
PE
LO
S PILOTIS E A
O UM NVEL
PIS
CINA E O SO
ABAIXO. OU
FOI A LOCA
TRO FATOR DE
O DAS REAS
TERMINANTE
COMUNS NA
DO ESPAO PA
FACHADA SU
RA UM PTIO
L,
LIB
INTERIOR EN
ERANTRE OS APAR
TAMENTOS
A COTA MAIS ALTA DO TERRENO FOI NATURALMENTE ESCOLHIDA PARA SER A ENTRADA
DE PEDESTRES PELO TRREO, POIS TODOS OS
PROJETOS DEVEM ATENDER A NORMALIZAO
DE DEFICIENTES FSICOS (NBR 9050).
COTA 92.47
O TRECHO COM A COTA MAIS BAIXA DA

FRENTE DO LOTE FOI ESCOLHIDO PARA A
ENTRADA DE AUTOMVEIS. O ACESSO PARA
O 1o SUBSOLO ACONTECE EM NVEL E A CIRCULAO VERTICAL DELIMITA A RAMPA PARA
O 2oSUBSOLO, DO QUAL POSSVEL ACESSAR
AS RESERVADAS DE FUNCIONRIOS JUNTO A
PRAA DA RUA MEDEIROS DE ALBUQUERQUE.
N
0
10
ANLISE DO TERRENO
CONCEPO
O projeto do edifcio Simpatia passou por uma srie de estudos tratando
individualmente pequenos temas. Por esta razo eles sero resumidos em apenas
duas solues relevantes. Aquela referente primeira fase, na qual os arquitetos
trabalham sobre a base do terreno de meio de lote voltado para a Rua Simpatia e,
uma segunda fase, na qual as ideias e programa j haviam sido absorvidos, e que
representa apenas um amadurecimento da mesma proposta na incorporao de
outro lote.
160
ESTUDO N01
de pavimento nico, assim como j haviam proposto para o projeto do edifcio
Esta primeira verso do edifcio da Rua Simpatia foi desenvolvida sobre um
habitacional em Pinheiros.
permetro diferente do final, no entanto, muitas caractersticas do empreendimento
Este parmetro possibilitou a criao do ptio interno e a configurao de
dificilmente permitiriam que o prdio se desenvolvesse em altura naquele trecho,
apartamentos completamente separados que identificam o edifcio Simpatia, pois
pois os 9,0m de largura impediriam uma ocupao efetiva destre trecho pela torre,
dessa maneira mais simples esgotar o coeficiente de aproveitamento do terreno
restando ao terreno incorporado o papel de aumento de rea de venda.
com uma taxa de ocupao menor em uma regio na qual o gabarito tambm se
O estudo desenvolveu-se entre o dia 26.10.2006 e terminou no dia 13.11.2006 e
apresenta como um limitante.
apresentou algumas nuances, sendo que nenhuma delas afetou significativamente a
A orientao do terreno facilitou a determinao das rampas de subsolo e
inteno dos primeiros croquis (fig.197) e a apresentao feita para a MOVIMENTO
circulao vertical, concentradas juntamente com as reas molhadas do
UM. Alguns desenhos incompletos encontrados durante este perodo de estudo
apartamento na fachada sul1.
mostram uma inteno dos arquitetos em desenvolver os dois blocos do prdio em

desnvel e a possibilidade de eliminar o corredor de conexo entre os dois
apartamentos transformando a agradvel conexo aberta para o ptio interior em
entrada dos apartamentos. Essa soluo traria um desenho mais convencional ao
edifcio e melhoraria a relao entre rea privativa e rea comum, alm da
Neste estudo o pavimento trreo j estava situado na cota mais alta do terreno2,
compreendido com um pavimento livre e valendo-se do fato de que esta
configurao favorecida pela lei, assim como o apartamento do zelador localizado
no mezanino do pavimento trreo.3
eliminao do ptio interior reduzir significativamente os custos para o

empreendimento. Essas outras solues tornariam o edifcio menos interessante do
ponto de vista espacial e compositivo. Como a soluo no tem nenhum registro
que tenha sido desenvolvido efetivamente, no ser mostrada aqui.
A geometria do terreno, que estreita medida que avanamos para os fundos,
sugere uma diferena entre os apartamentos frontais e os posteriores, sugesto
absorvida no projeto com a criao de um ptio interno e uma quarta fachada ao
apartamento.
Como no havia parmetros para este primeiro estudo, com exceo do terreno e
legislao urbanstica, a hiptese que os arquitetos tenham desenvolvido seu
estudo a partir do pressuposto de que o mercado aceitaria melhor um apartamento
Neste momento, os arquitetos ainda trabalhavam sem o parmetro conceitual de planta totalmente
livre da MOVIMENTO UM.
2
Lei. 13.885. Art.187. Para fins do disposto nesta lei, o nvel do pavimento trreo no poder exceder
a cota de 1(um) metro acima do nvel mdio entre as cotas das extremidades da testada do lote for
superior a 2 (dois) metros, o piso do pavimento trreo poder estar situado em qualquer cota
intermediria entro os nveis, mais elevado e mais baixo;
3
Lei. 13.885. Art. 189. So consideradas reas no computveis para efeito do clculo de
aproveitamento:
I. a rea edificada destinada a residncia do zelador quando igual ou inferior a 60m2 (sessenta metros
quadrados), exceto nas categorias de uso R1, R2h, nR1 e nas edificaes com rea inferior a 300m2
(trezentos metros quadrados);
III. rea do pavimento trreo em pilotis, quando desembaraado de qualquer vedao a no ser das
caixas de escadas, elevadores e controle de acesso, limitada a 30% (trinta por cento) da rea do
pavimento;
161
A entrada para os subsolos acontece pela cota mais baixa do terreno, sendo que
1subsolo tem sua entrada nivelada e o 2subsolo acessado aps o contorno da
caixa de circulao vertical.
O brise aparece neste estudo com muita fora, derivado de um revestimento de
madeira que compe a parede externa dos quartos.
Apesar de o estudo ter sido realizado de maneira completa, com desenhos tcnicos,
perspectivas eletrnicas e maquete fsica, alguns parmetros referentes legislao
edilcia da cidade de So Paulo ainda no haviam sido atendidos, demonstrando a
dificuldade dos arquitetos em absorver em um projeto todos os parmetros da lei,
decretos e adendos feitos ao longo dos anos no municpio de So Paulo. Essa
dificuldade compartilhada por grande parte dos profissionais, que so obrigados a
contratar consultoria de arquitetos especializados na legislao para conseguir
atender o nmero incontvel de exigncias.
[...] tambm tomando cincia de outras normas como por exemplo: havia uma
questo de plano diretor na qual voc era obrigado a inserir a circunferncia de 10
metros de dimetro4. Isso a gente no tinha trabalhado antes [...] e foi conduzindo
para esse desenho final. (PUNTONI, 2011, ver entrevista em ANEXOS).
Provavelmente o arquiteto est se referindo ao artigo 18 da Lei 8001/73.

V As edificaes do conjunto obedecero s seguintes disposies:
3 no caso de blocos de habitaes agrupadas verticalmente, a distncia mnima entre 2 (dois) blocos
ser de 10 (dez) metros, sendo que a fachada do bloco no poder ultrapassar a dimenso mxima de
80 (oitenta) metros lineares.
162
Fig. 197 | Croqui demonstrando a inteno inicial de preservar a vista no Trreo e criar um ptio entre os dois blocos. Fonte (GrupoSP)
163
Fig. 198 | Foto da maquete fsica. Fonte (GrupoSP)
164
165
Fig. 202| Foto da maquete fsica. Fonte (GrupoSP)
166
Fig. 204 | Perspectiva eletrnica da fachada frontal da Rua Simpatia. Fonte (GrupoSP)
Fig. 205 | Perspectiva eletrnica da fachada posterior. Fonte (GrupoSP)
167
Fig. 206 | Perspectiva eletrnica da entrada do edifcio pela Rua Simpatia. Fonte (GrupoSP)
168
Fig. 207 | Desenho de apresentao da planta do subsolo. Fonte (GrupoSP)
169
Fig. 208 | Desenho de apresentao da planta do trreo inferior. Fonte (GrupoSP)
170
Fig. 209 | Desenho de apresentao da planta do trreo superior. Fonte (GrupoSP)
171
Fig. 210 | Desenho de apresentao da planta do mezanino. Fonte (GrupoSP)
172
Fig. 211| Desenho de apresentao da planta pavimento tipo. Fonte (GrupoSP)
173
Fig. 212 | Desenho de apresentao da planta 7 pavimento. Fonte (GrupoSP)
174
Fig. 213 | Desenho de apresentao da planta de cobertura. Fonte (GrupoSP)
175
Fig. 214 | Desenho de apresentao do corte longitudinal. Fonte (GrupoSP)
176
Fig. 215 | Desenho de apresentao da fachada lateral. Fonte (GrupoSP)
177
Fig. 216 | Desenho de apresentao do corte transversal passando pelo apartamento do zelador. Fonte (GrupoSP)
Fig. 217 | Desenho de apresentao do corte transversal passando pelo hall de entrada. Fonte (GrupoSP)
178
Fig. 218 | Desenho de apresentao do corte transversal passando pelo hall de entrada. Fonte (GrupoSP)
179
ESTUDO N02
O espelho dgua que marcava o mezanino no primeiro estudo reaparece no ptio
Aps a compra do terceiro e ltimo lote, o terreno final estava constitudo.
do Trreo Superior e a esse espao com gua soma-se piscina coletiva no Trreo
Este ltimo lote possui uma largura de aproximadamente 9,0m, e de acordo com a
lei, qualquer ambiente construdo acima de 6,0m de altura, com algumas raras
excees, dever apresentar um recuo lateral de 3,0m. Esta determinante forou o
edifcio a continuar contido dentro do permetro anterior, pois nenhum ambiente
caberia nesta estreita faixa edificvel do lote.
Apesar da concepo dos apartamentos do 1 estudo no terem sido desenvolvidas
sob os parmetros bsicos da MOVIMENTO UM, a ideia geral do edifcio continuou
a mesma, com dois blocos de apartamentos de p-direito simples e uma conexo
aberta para o ptio interno (fig.197). Provavelmente esta soluo foi aprovada pelos
Inferior. Em determinado momento elimina-se esse espelho e o substituem por

uma grade que iluminaria o estacionamento inferior. A soluo provavelmente
mostrou-se mais custosa pela rea inferior que deveria ser impermeabilizada e
dessa maneira o espelho foi mantido.
As outras ideias no possuem um desenho conclusivo e, portanto, no sero
mostradas nos desenhos a seguir. A retirada do ptio interno (fig.219) e aumento
dos apartamentos com varandas lineares em todo o comprimento da sua fachada
ou elevadores separados e hall de entrada dos apartamentos independentes
(fig.220), portanto no sero mostradas nos desenhos a seguir.
incorporadores, que viram qualidades suficientes para no alterar a proposta aps a
Podemos dizer que este estudo uma adaptao da concepo inicial geometria
compra do ltimo lote.
do terreno e exigncias legislativas, assim como ao conceito de flexibilizao das
Esta segunda etapa definitiva e revela o edifcio executado praticamente em todos
plantas.
os seus aspectos. O perodo de desenvolvimento e definio durou
A caracterstica marcante desde o primeiro estudo o surgimento do volume
aproximadamente 16 semanas, de 22.02.2007 at 06.06.2007, e apresentou
irregular seguindo o permetro do terreno, a geometria da circulao aberta de
nuances parecidas com a do primeiro estudo, assim como uma tentativa de resgate
acesso aos apartamentos e os terraos, que marcam definitivamente o projeto.
de algumas de suas solues, como a de executar os dois blocos em desnvel e que
Com a planta definida, as grandes dvidas do projeto recaem sobre os
novamente no foi desenvolvida.
revestimentos e desenho de elementos especiais, como o painel artstico, o espelho
Houve tambm um ensaio em colocar o solrio e piscina no Trreo Superior,
dgua e a piscina. Com a estrutura ainda em definio houve alguns ensaios de
inteno logo abandonada. Essa foi uma deciso acertada, pois da maneira como
estrutura, seja do pilar assimtrico da Rua Simpatia, seja do balano do terrao da
ficou configurada, este trecho de lazer se isola do restante e garante a privacidade
fachada oposta, que teve um momento em que foi de concreto voltando a ser
de quem a est utilizando.
completamente metlico no estudo final (fig.230 e fig. 243).
180
Fig. 219 | Croqui de estudo onde possvel observar a inteno dos

arquitetos de fazer uma torre sem ptio interno e dois elevadores
separados que atenderiam os apartamentos em nveis diferentes. Fonte
(GrupoSP)
Fig. 220 | Neste croqui observa-se que o prdio comea a transcrever a

forma do terreno e a possibilidade de centralizar a circulao vertical
aparece. A estranha diviso entre apartamentos que percorrem todo o
comprimento do edifcio pensada. Fonte (GrupoSP)
Fig. 221 | Neste desenho reaparece a soluo do ptio interno, assim

como a circulao vertical encostada na fachada sul. Entretanto, a ideia
de tentar resolver o edifcio em dois blocos de nveis diferentes persiste,
o que aps alguns estudos mais aprofundados deixado completamente
de lado, como pode ser visto na confeco da maquete. Fonte (GrupoSP)
181
182
183
184
Fig. 230 | Perspectiva eletrnica incorporando o novo terreno e as premissas da IDEA!Zarvos. Interessante notar que
o revestimento de tijolos solicitado por Otvio Zarvos Andrade Morettin Arquitetos no edifcio Fidalga aparece
tambm neste estudo. Outra possibilidade estudada somente neste momento a colocao de outro pilar na
fachada frontal. Fonte (GrupoSP)
Fig. 231 | A princpio o terrao do fundo seria atirantado em vigas de concreto, conforme podemos verificar nesta
perspectiva. Fonte (GrupoSP)
185
Fig. 232 | Definido que a fachada da Rua Simpatia teria apenas um pilar, iniciou-se o estudo dos brises. Fonte
(GrupoSP)
Fig. 233 | Estudo cromtico amarelo. Os tijolos ainda persistem como soluo de revestimento. Fonte (GrupoSP)
186
Fig. 234 | Estudo cromtico amarelo. O tijolo revestido por cermica Gail cinza. Fonte (GrupoSP)
Fig. 235 | Estudo cromtico berinjela com cermica Gail cinza. Fonte (GrupoSP)
187
Fig. 236 | Estudo cromtico verde limo com cermica Gail cinza. Fonte (GrupoSP)
Fig. 237 | Estudo cromtico vermelho com cermica Gail cinza. Fonte (GrupoSP)
188
Fig. 238 | Definido o tom vermelho e a cermica Gail como revestimento do prdio, inicia-se o estudo de painis
artsticos da fachada da Rua Simpatia. Fonte (GrupoSP)
Fig. 239 | Perspectiva da Rua Simpatia com painel final de Andrs Sandoval. Fonte (GrupoSP)
189
Fig. 240 e 241 | Nesta perspectiva possvel notar a tentativa de solucionar o terrao. Provavelmente o esforo
causado pelos terraos atirantados na viga de concreto forou a mudana para viga metlica. Os arquitetos ainda
estudavam a possibilidade de manter uma parte do terrao em concreto, configurando uma das vigas laterais como
peitoril. Fonte (GrupoSP)
Fig. 242 e 243 | O terrao metlico assume sua forma final. A elegncia do desenho estrutural dos arquitetos pode
ser verificada nesta escada, sustentada pelos pilares no toca nenhum dos dois pisos aos quais d acesso. Fonte
(GrupoSP)
190
Fig. 244 | Ptio interno com desenho final. Fonte (GrupoSP)
191
Fig. 245 | Terraos posteriores com desenho final. Fonte (GrupoSP)
192
Fig. 246 | Ptio interno com desenho final. Fonte (GrupoSP)
193
Fig. 247 | Perspectiva externa com desenho final. Fonte (GrupoSP)
194
Fig. 248 | Desenho de apresentao da planta da praa da Rua Medeiros de Albuquerque. Fonte (GrupoSP)
195
Fig. 249 | Desenho de apresentao da planta do subsolo. Fonte (GrupoSP)
196
197
198
Fig. 252 | Desenho de apresentao da planta do mezanino. Fonte (GrupoSP)
199
Fig. 253 | Desenho de apresentao da planta do pavimento tipo. Fonte (GrupoSP)
200
Fig. 254 | Desenho do corte longitudinal. Fonte (GrupoSP)
201
201
202
A praa na Rua Medeiros de

Albuquerque a transposio
de um dos parmetros da
IDEA!Zarvos para o projeto,
chamado de gentileza urbana
por Otvio Zarvos.
3
2
1
1
N
0
10
2o SUBSOLO (PRAA MEDEIROS)
Fig. 257 | Planta do 2o subsolo. ESCALA 1:250

SANITRIO 1
LAVANDERIA 2
CASA DE MQUINAS 3
GERADOR 4
PRAA 5
No nvel mais baixo do edifcio, longe

do uso cotidiano dos moradores,
esto localizados ambientes tcnicos,
reas de funcionrios e lavanderia
coletiva.
Sem a possibilidade de colocar

mais vagas no subsolo, os
arquitetos aproveitaram este
pequeno trecho para os depsitos
do apartamento, aumentado os
benefcios do condomnio.
O jardim sobre o solo, ilumina

naturalmente o estacionamento
no subsolo.
N
0
10
1o SUBSOLO
Fig.258 | Planta do 1o subsolo. ESCALA 1:250

GARAGEM 1
ACESSO DE AUTOMVEIS 2
CASA DE MQUINAS 3
DEPSITO 4
O estacionamento recebe iluminao natural atravs do recorte

da laje superior e integra o verde
da rea permevel do empreendimentos, tornando a experincia
da chegada no subsolo mais
agradvel.
4
5
2
3
N
0
10
TRREO INFERIOR
Fig.259 | Planta do trreo inferior. ESCALA 1:250
GARAGEM 1
ACESSO DE AUTOMVEIS 2
DEPSITO 3
SOLRIO 4
DEQUE 5
PISCINA 6
Piscina, deque e solrio constituem o lazer do prdio.

Com visual aberto para Rua Medeiros de Albuquerque
e isolado de quaisquer outros ambientes (pelo
desnvel em relao varanda do Trreo Superior e
pela parede de elementos vazados que faz a transio
para o estacionamento), constitue-se como uma
soluo que minimiza a sensao do desnvel entre os
extremos do terreno.
A entrada de pedestres feita

por uma esbelta rampa solta
sobre o jardim.
Espelho dgua e o caminho

sinuoso flutuante formam em
conjunto com a varanda um espao convidativo para o encontro e
permanncia.
22
2
N
0
10
TRREO SUPERIOR
Fig.260 | Planta do trreo superior. ESCALA 1:250
ENTRADA PEDESTRES 1
SANITRIO 2
VARANDA 3
A escada que conecta a varanda do Trreo

Superior ao solrio do Trreo Inferior torna-se
tambm protagonista deste espao pelo
cuidadoso desenho apresentado. Com um
perfil que repete na poro inferior o desenho
dos degraus superiores, o apoio acontece de
maneira bela e sutil, em duas vigas conectadas aos pilares que sustentam a torre, e um
pequeno afstamento dos pisos que conecta.
PAVIMENTO TRREO SUPERIOR

O pavimento foi concebido como um grande vazio comum, ptio de encontro. Incorpora-se a
guarita e sanitrios para atender o solrio e piscina, localizados no piso inferior. Livre de vedaes em um edfcio inteiramente residencial, este pavimento considerado no computvel pela
legislao.
843,33m2
PROJEO
Diferentemente do que ocorre com o edifcio Aimber, no qual reas comuns praticamente no
existem, este projeto dedica toda a parte inferior do prdio para o uso coletivo. O caso especfico
demonstra o aumento da qualidade espacial do empreendimento com esta configurao, recuperando a conexo visual com o fundo do vale.
320,42m2 +
CONSTRUDA
522,92m2
VAZIOS
843,33m2
TOTAL
0,00m2
COMPUTVEL
Apesar da utilizao como rea comum, o empreendimento no foi inviabilizado. Analisando o

primeiro conceito do projeto podemos concluir que o mesmo foi mantido, e o dilogo entre os
agentes caminhou em direo melhor soluo projetual e no apenas aos interesses
econmicos.
320,42m2
NO COMPUTVEL
320,42m2
TOTAL
0,00m2
PRIVATIVA
320,42m2
COMUM
320,42m2
TOTAL
0,00m2
PRIVATIVA
16,53m2
COMUM
REA(m2)
Projeo do pavimento
843,33
rea construda
320,42
0,37994617
rea dos vazios
522,92
0,62006569
rea de alvenaria
6,18
0,00732809
rea de escadas
16,53
0,01960087
rea utilizvel
297,7
0,35300535
rea computvel
rea no computvel
320,42
0,37994617
10
rea privativa
11
rea comum
320,42
0,37994617
TOTAL
0,2
0,3
0,4
PRIVATIVA/COMUM
rea
computvel
0%
16,53m2
0,1
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea privativa
0%
rea dos vazios
rea no
computvel
100%
6,18m2
ALVENARIA
0,00m2
1%
TOTAL
Fig. 262 | Grficos de reas
rea de escadas
rea utilizvel
0%
GESSO ACARTONADO
rea de alvenaria
62%
2%
6,18m2
Fig. 261 | Planta esquemticas do trreo superior
35%
rea comum
100%
UNIDADE ZELADOR
UNIDADE 01
1 PAVIMENTO
O apartamento do zelador
isolado por dois painis laterais,
um artstico voltado para a Rua
Simpatia e o outro verde, para
o ptio interno. Como a rea
tem 60m2 considerada no
computvel pela prefeitura,
no influencia no coeficiente de
aproveitamento do edifcio.
1 PAVIMENTO
Esta unidade apresenta a mesma

geometria das unidades do
pavimento Tipo. Entretanto,
como a fixao dos critrios
dessa dissertao considerou o
COMPOSIO ornamento existente no ptio
varanda a interno como rea privativa, existe
planta livre b uma pequena mudana no quadro
de reas.


COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
3b
2 a/b
1
c
a
d
N
0
10
1 PAVIMENTO
Fig. 263 | Planta do 1o pavimento. ESCALA 1:250

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 01 3
1 PAVIMENTO
O pavimento apresenta uma relao privativa/comum desfavorvel pelo fato de incorporar a
residncia do zelador. O apartamento posterior voltado para a Rua Medeiros de Albuquerque o
mesmo do pavimento Tipo. A diferena de rea para os apartamentos dos pisos superiores ocorre pois considerou-se reas construdas ornamentais (compostas basicamente de abas horizontais, consideradas pela prefeitura como ornamento ou brise) como construdas e parte privativa
do apartamento ao qual pertencem.
228,19m2
PROJEO
216,92m2 +
CONSTRUDA
11,27m2
VAZIOS
228,19m2
TOTAL
138,80m2 +
COMPUTVEL
78,12m2
NO COMPUTVEL
228,19m2
TOTAL
115,56m2 +
PRIVATIVA
101,36m2
COMUM
228,19m2
TOTAL
0,00m2
PRIVATIVA
12,19m2
REA(m2)
Projeo do pavimento
262,51
rea construda
251,24
0,9570683
rea dos vazios
11,27
0,0429317
rea de alvenaria
23,21
0,08841568
1,16
0,00441888
rea de escadas
12,19
0,04643633
rea utilizvel
214,68
0,81779742
rea computvel
138,8
0,52874176
rea no computvel
112,44
0,42832654
10
rea privativa
115,56
0,4402118
11
rea comum
135,68
0,5168565
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
PRIVATIVA/COMUM
0,6
0,7
0,8
RELAO ENTRE REAS
COMUM
12,19m2
4%
TOTAL
rea no
rea
computvel computvel
45%
55%
rea comum
54%
9%
0%
5%
rea dos vazios

rea de alvenaria
rea privativa
46%
82%
rea de escadas
rea utilizvel
23,21m2
ALVENARIA
1,16m2
GESSO ACARTONADO
24,37m2
TOTAL
0,9
UNIDADE 03, 05, 07, 09, 11

1 PAVIMENTO

O apartamento voltado para a Rua Simpatia tem

rea menor em relao a rea do apartmento dos
fundos, entretanto a grande rea envidraada
possbilita um nmero maior de leiautes.
Um aspecto discutvel dessa planta o seu
COMPOSIO terrao que, apesar de conferir qualidade espacial
sala de estar a aos ambientes no pode ser utilizado devido
sala de jantar b sua largura de 90cm.
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
d
d
e
h
2 a/b
f
a/b
d
c
N
0
10
UNIDADE 04, 06, 08, 10, 12
2, 3, 4, 5 e 6 PAVIMENTO
1 PAVIMENTO
Fig.266 | Planta do pavimento tipo. ESCALA 1:250

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 03 2
APRTAMENTO 04 3
As unidades voltadas para o fundo de vale da Rua

Medeiros de Albuquerque possuem maior rea til,
e o terrao projetado pode ser considerado um ambiente da casa, pois suas dimenses so generosas.
Entretanto, a rea de aberturas reduzida (em relao
a outra unidade) e uma geometria mais prxima de
um quadrado, limita o nmero de leiautes possveis.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
2, 3, 4, 5, E 6 PAVIMENTO (PAVIMENTO TIPO)

O pavimento Tipo tem uma relao rea comum/privativa aceitvel, mas um pouco acima da
mdia encontrada no Aimber. O incorporador tem como padro uma soluo que construa a
menor rea comum possvel, para que a maior parte da rea construda seja privativa e vendvel.
264,9m2
Este parmetro e a idia de que a fachada deve ter o menor permetro possvel para diminuir
custos, resulta em solues semelhantes de resoluo de plantas, independente da rea dos apartamentos e unidades por pavimento.
PROJEO
257,72m2 +
CONSTRUDA
7,18m2
VAZIOS
264,90m2
Neste caso priorizou-se a ideia dos arquitetos de manter um agradvel ptio interior e o acesso
aos andares por uma espcie de passarela aberta, constribuindo significativamente para a qualidade arquitetnica do espao.
TOTAL
226,28m2 +
COMPUTVEL
31,44m2
NO COMPUTVEL
257,72m2
TOTAL

REA(m2)
213,90m2 +
PRIVATIVA
43,82m2
COMUM
257,72m2
TOTAL
0,00m2
PRIVATIVA
12,19m2
COMUM
Projeo do pavimento
264,9
rea construda
257,72
0,97289543
rea dos vazios
7,18
0,02710457
rea de alvenaria
22,1
0,08342771
6,11
0,02306531
rea de escadas
12,19
0,04601737
rea utilizvel
215,32
0,81283503
rea computvel
226,28
0,85420914
rea no computvel
31,44
0,1186863
10
rea privativa
213,9
0,80747452
11
rea comum
43,82
0,16542091
0,1
0,2
0,3
0,4
PRIVATIVA/COMUM
TOTAL
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea no
computvel
12%
12,19m2
0,5
3%
8%
rea comum
17%
2%
5%
rea dos vazios

rea de alvenaria
22,10m2
ALVENARIA
6,11m2
rea
computvel
88%
GESSO ACARTONADO
28,21m2
TOTAL
Fig. 267 | Planta esquemticas do pavimento tipo
rea privativa
83%
82%
rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 13
3 PAVIMENTOS

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
As unidades de cobertura, por possurem

um terrao superior utilizvel, tiveram a
lgica convencional de sobrado invertida.
Os dormitrios foram locados no pavimento
inferior e os ambientes sociais logo acima,
no pavimento intermedirio de acesso. O
trecho superior do apartamento possui
apenas lazer, com solrio, deque e churrasqueira. A soluo do acesso pelo piso
intermedirio do apartamento amenizou a
sensao da inverso.
d
e
e
d
e
e
e
d
N
0
10
UNIDADE 14
7 PAVIMENTO
3 PAVIMENTOS
Fig.269 | Planta do 7o pavimento. ESCALA 1:250

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 13 2
APARTAMENTO 14 3
Esta unidade sofreu

inverso em relao
a lgica comum do
sobrado.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
7 PAVIMENTO (COBERTURA INFERIOR)

Parte inferior dos apartamentos de cobertura, este pavimento a princpio dedicado aos dormitrios. Como o acesso no feito por este andar, ele apresenta uma relao entre rea privativa/
comum mais eficiente que os outros pavimentos.
245,13m2
PROJEO
237,95m2 +
CONSTRUDA
7,18m2
VAZIOS
245,13m2
TOTAL
203,66m2 +
COMPUTVEL
34,29m2
NO COMPUTVEL
237,95m2
TOTAL
216,72m2 +
PRIVATIVA
21,23m2
COMUM
237,95m2
TOTAL
9,42m2
PRIVATIVA
12,19m2
COMUM
TOTAL
Projeo do pavimento
245,13
rea construda
237,95
0,97070942
rea dos vazios
7,18
0,02929058
rea de alvenaria
23,24
0,09480684
6,14
0,02504793
rea de escadas
21,61
0,0881573
rea utilizvel
186,96
0,76269734
rea computvel
203,66
0,83082446
rea no computvel
34,29
0,13988496
10
rea privativa
216,72
0,88410231
11
rea comum
21,23
0,08660711
rea no
computvel
14%
21,61m2
REA(m2)
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
PRIVATIVA/COMUM
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS
rea comum
9%
3%
9%
3%
rea dos vazios
9%
rea de alvenaria
23,24m2
ALVENARIA
6,14m2
rea
computvel
86%
GESSO ACARTONADO
29,38m2
TOTAL
Fig. 270 | Planta esquemticas do pavimento tipo
rea privativa
91%
76%
rea de escadas
rea utilizvel
UNIDADE 13
3 PAVIMENTOS

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h

sensao da inverso.
d
g
c
e
h
f
a/b
a/b
h
N
0
10
UNIDADE 14
8 PAVIMENTO
3 PAVIMENTOS

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 13 2
APARTAMENTO 14 3
Esta unidade sofreu

inverso em relao
a lgica comum do
sobrado.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
8 PAVIMENTO (COBERTURA INTERMEDIRIO)

O acesso aos apartamentos da cobertura ocorre por este pavimento, praticamente anulando a
sensao de inverso dos andares. A planta semelhante a dos demais andares, diferenciando-se
pela insero de escada que conecta os andares.
Neste projeto no se utilizou de vazios entre os andares para criar uma espacialidade e conexo
diferentes dos demais pavimentos.
264,90m2
PROJEO
257,72m2 +
CONSTRUDA
7,18m2
VAZIOS
264,90m2
TOTAL
226,28m2 +
COMPUTVEL
31,44m2
NO COMPUTVEL
257,72m2
TOTAL

REA(m2)
213,90m2 +
PRIVATIVA
43,82m2
COMUM
257,72m2
TOTAL
10,16m2
PRIVATIVA
12,19m2
COMUM
22,35m2
TOTAL
Projeo do pavimento
264,9
rea construda
257,72
0,97289543
rea dos vazios
7,18
0,02710457
rea de alvenaria
23,24
0,08773122
0,01132503
rea de escadas
22,35
0,08437146
rea utilizvel
215,32
0,81283503
rea computvel
226,28
0,85420914
rea no computvel
31,44
0,1186863
10
rea privativa
213,9
0,80747452
11
rea comum
43,82
0,16542091
rea no
computvel
12%
0,1
0,2
0,3
0,4
PRIVATIVA/COMUM
0,5
0,6
9%
ALVENARIA
3,00m2
GESSO ACARTONADO
26,24m2
TOTAL
0,9
3%
1%
8%
23,24m2
0,8
RELAO ENTRE REAS
rea comum
17%
rea
computvel
88%
0,7
rea dos vazios

rea de alvenaria
rea privativa
83%
rea de escadas
79%
rea utilizvel
UNIDADE 13
3 PAVIMENTOS
sensao da inverso.

COMPOSIO
sala de estar a
sala de jantar b
cozinha c
sanitrio d
dormitrio e
lavabo f
rea de servio g
terrao/varanda h
2 h
3 h
N
0
10
UNIDADE 14
9 PAVIMENTO
3 PAVIMENTOS

HALL COMUM 1
APARTAMENTO 13 2
APARTAMENTO 14 3
DEQUE 4
Esta unidade sofreu

inverso em relao
a lgica comum do
sobrado.

COMPOSIO
a sala de estar
b sala de jantar
c cozinha
d sanitrio
e dormitrio
f lavabo
g rea de servio
h terrao/varanda
9 PAVIMENTO (COBERTURA SUPERIOR)

Utilizado apenas como lazer privativo dos apartamentos de cobertura, este pavimento tira proveito da vista proporcionada por sua disposio favorvel. Essa outra aposta do incorporador
que no to comum em outras empresas. A utilizao da ltima laje como rea privativa valoriza o imvel e utiliza uma rea que ignorada pelo mercado imobilirio. Geralmente a justificava
referente a minimizao dos riscos dos problemas de infiltrao, to comuns em nossa construo civil.
250,68m2
PROJEO
240,00m2 +
CONSTRUDA
10,68m2
VAZIOS
250,68m2
TOTAL
33,10m2
COMPUTVEL
206,90m2
NO COMPUTVEL
240,00m2
TOTAL
198,91m2 +
PRIVATIVA
41,09m2
COMUM
240,00m2
TOTAL
13,88m2
PRIVATIVA
2,00m2
COMUM
rea construda
240
0,95739588
rea dos vazios
10,68
0,04260412
rea de alvenaria
9,29
0,0370592
rea de escadas
15,88
0,06334769
rea utilizvel
214,83
0,85698899
rea computvel
33,1
0,13204085
rea no computvel
206,9
0,82535503
10
rea privativa
198,91
0,79348173
11
rea comum
41,09
0,16391415
rea no
computvel
86%
0,00m2
GESSO ACARTONADO
9,29m2
TOTAL
TOTAL
ALVENARIA
250,68
Projeo do pavimento
rea
computvel
14%
15,88m2
9,29m2
REA(m2)
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
PRIVATIVA/COMUM
0,6
0,7
0,8
0,9
RELAO ENTRE REAS

0%
4% 4%
rea
comum
17%
6%
rea dos vazios

rea de alvenaria
rea privativa
83%

86%
rea de escadas
rea utilizvel
N
0
10
CASA DE MQUINAS /
RESERVATRIO SUPERIOR
Fig. 278 | Planta da CM e RS. ESCALA 1:250
RESERVATRIO 1
MQUINAS 2
CORTE A
Fig. 279 | Corte AA. ESCALA 1:250
CORTE B
Fig. 280 | Corte BB. ESCALA 1:250
CORTE C
Fig. 281 | Corte CC. ESCALA 1:250
CORTE D
Fig.282 | Corte DD. ESCALA 1:250
CORTE E
Fig.283 | Corte EE. ESCALA 1:250
CORTE F
Fig.284 | Corte EE. ESCALA 1:250
ELEVAO 01
Fig.285 | Elevao 01. ESCALA 1:250
ELEVAO 02
Fig.286 | Elevao 02. ESCALA 1:250
SIMPATIA
GRUPO SP
226
Fig. 287 | Fonte (fotos Nelson Kon)
227
228
229
Fig.291 | Fonte (fotos Nelson Kon)
230
231
232
233
234
Fig. 298| Fonte (fotos Nelson Kon)
235
236
237
238
239
AIMBER E SIMPATIA
CONSIDERAES PARCIAIS DOS EDIFCIOS
240
As tabelas apresentadas a seguir foram desenvolvidas para a melhor

compreenso da eficincia do edifcio.
Segundo tabela deste mesmo estudo (LIMA JR., 1991. P.8), que adota um
modelo para exemplificar o tema do qual trata, os fatores relevantes para se
efetuar esta anlise so: rea do terreno, nmero de unidades (neste caso de
Nos desenhos anteriores anlise do edifcio esto os dados relativos aos
apartamentos); reas reais que correspondem rea de venda e as reas
nmeros que possam ser interessantes para a compreenso da
equivalentes de construo.
representatividade de cada item (alvenaria, gesso acartonado, escadas) no valor

final do edifcio concebido. Entretanto, eles no exercem influncia direta no
momento da concepo do empreendimento, pois aos incorporadores quase
um item insignificante durante o estudo de viabilidade do edifcio.
A primeira etapa dos empreendimentos de mercado a anlise econmica e a
avaliao de seus riscos, que consiste na implementao de procedimentos para
discusso do provvel comportamento quando as variveis utilizadas no modelo
de anlise se desviam da expectativa original.
Estes so os fatores que podem e devem ser tratados pelos arquitetos na

elaborao do projeto, juntamente com a questo do oramento e prazos de
obra, sendo que as demais variveis no devem exercer influncia considervel
sobre o desenho do edifcio. Os demais itens dizem respeito ao comportamento
da economia, de mercado, e financiamentos disponveis.
Portanto, analisaremos os nmeros dos dois edifcios a partir do seguinte
critrio. rea privativa em relao rea do terreno, abordando de maneira
simplificada outros fatores que certamente influenciam no oramento.
O desempenho dentro da anlise econmica a capacidade que o

empreendimento tem de remunerar o investidor e depende basicamente da
profundidade dos dados disponveis para seu desenvolvimento.
Muitos modelos que se vem descritos na literatura tcnica ou na

prtica empresarial falham, por pretender superar o padro de risco
setorial, criando um falso detalhamento na oferta de informao, que, ao
invs de conferir qualidade a esta informao, s fazem aumentar o nvel
de riscos em que a deciso ser tomada. Um exemplo bastante comum
destas falhas no setor dos empreendimentos est na fase das anlises
preliminares de viabilidade, quando se pretende trabalhar com
oramentos mais detalhados que a prpria qualidade do projeto
disponvel. (LIMA JR., 1991. P.2)
241
Fig.305 | Resumo da tabela de estudo analtico do edifcio da Rua Aimber. Verificar verso completa em ANEXOS.
242
Fig. 306 | Resumo da tabela de estudo analtico do edifcio da Rua Simpatia. Verificar verso completa em ANEXOS.
243
Fig. 307 | Resumo da tabela de estudo analtico de um tpico edifcio de mercado imobilirio. Verificar verso completa em ANEXOS
244
Analisando os dados referentes aos dois edifcios podemos tirar algumas
aumentar sua eficincia. Com a resposta dada pelos arquitetos ao partido de
concluses em relao aos dados conseguidos.
projeto, a eficincia chegou ao limite possvel, com terraos no limite de rea
Os dois edifcios possuem reas de terreno muito prximas (Aimber tem rea
permitida e aproveitamento das reas descobertas.
de 757,50m2 e o Simpatia possui 809,00m2, ambas conforme escritura) e o
A semelhana existente entre os dois terrenos e seus potenciais poderia sugerir
zoneamento contm basicamente as mesmas determinaes, inclusive o valor
respostas semelhantes, entretanto o resultado que vemos que h uma
da outorga onerosa
50.
O objetivo das consideraes parciais no tratar de valores econmicos e tirar

concluses a partir dos mesmos, e sim comentar as solues dadas pelos
diferena enorme entre ambos. Como a qualidade arquitetnica j foi analisada

no trecho do captulo em que tratamos da concepo do edifcio, pretende-se
agora verificar a eficincia de cada um.
projetistas ao problema apresentado pelo lado da eficincia da soluo do ponto
O Aimber mais eficiente do ponto de vista do aproveitamento do terreno,
de vista de aproveitamento do potencial do terreno.
pois tem rea privativa equivalente a 2,54 vezes a rea do terreno (fig.305),
O Cdigo de Obras do Municpio de So Paulo prev que 10% da rea de

projeo da ocupao do pavimento trreo no ser considerada computvel51
enquanto o Simpatia chega a somente 2,17 (fig.306) vezes de rea privativa e,

portanto, vendvel.
nos andares se for um terrao aberto52. Talvez esse seja um dos principais
Esse aproveitamento muito superior ao do edifcio Simpatia foi possvel devido
motivos para que os incorporadores tornem o Pavimento Trreo to repleto de
a basicamente dois fatores: o fato de que vrios apartamentos possuem mais de
programas condominiais, pois essa soluo aumenta a eficincia do edifcio,
um andar e grandes vazios em seu interior e; a utilizao do pavimento trreo
com esses 10% aplicados sobre a rea comum do Trreo e no projeo da torre.
como quintal privativo.
Entretanto, essa soluo implica diretamente no aumento da contrapartida

financeira, calculada sobre a taxa de ocupao.
Os apartamentos de dois andares aproveitam a lei que determina que nos

andares superiores, 10% da projeo do pavimento trreo seja terrao no
Como o programa condominial comum excessivo no fazia parte dos
computvel, e por este motivo ele multiplica a possibilidade incorporar rea no
parmetros da construtora, nenhum dos projetos se utilizou desta regra para
computvel pelo nmero de andares que possui.

Alm disso, o apartamento sempre possibilita a instalao de mezaninos
50
Outorga onerosa um instrumento urbanstico que permite a construo acima do coeficiente

bsico estabelecido pelo zoneamento. A contrapartida financeira calculada por uma frmula
que envolve alguns fatores de interesse social e de planejamento, assim como o benefcio que
ser agregado ao imvel (valor do m2 do terreno fixado na Planta Genrica de Valores PGV em
relao ao coeficiente de aproveitamento bsico), sendo diretamente influenciado taxa de
ocupao pretendida no imvel. Quanto menor a taxa de ocupao, diminui a contrapartida
financeira.
51
Lei n 13.885/04. Art.2. II. rea construda computvel a soma das reas cobertas de todos
os pavimentos de uma edificao, que so consideradas para o clculo de coeficiente de
aproveitamento.
52
Lei n11.228/92. Item 10.12.
posteriores caso haja uma mudana de regra em relao ao coeficiente de

aproveitamento do lote.
A utilizao do pavimento Trreo como rea privativa um conceito herdado da

casa urbana que foi bem absorvido neste empreendimento. Outra soluo que
chama a ateno foi a inverso da entrada no apartamento de cobertura, o que
245
possibilitou que o potencial da cobertura fosse utilizado em sua plenitude, pois
Modelos semelhantes para mercados parecidos, podem levar concluso de que
toda a rea tcnica superior do edifcio foi resolvida dentro do seu corpo, sem
esses nmeros no implicam necessariamente para o sucesso de um
necessidade de ultrapassar os 25m de altura da torre.
empreendimento.
Seguramente a construo de um edifcio com apartamentos de p-direito duplo
Todos os fatores aqui apresentados devem ser relevantes, mas no
mais caro do que o de altura simples: pela extenso do tempo de execuo
determinantes para a concepo de um edifcio. No entanto, a aproximao dos
devido ao maior nmero de concretagens; pela diversidade de escoramentos
arquitetos a estes parmetros mercadolgicos certamente os tornaro mais
exigindo um maior nmero de peas alugadas e paradas; o maior volume de
solicitados pelos incorporadores, pois a melhor soluo ser sempre aquela que
concreto; o aumento do nmero de escadas e caixilhos, assim como diversos
atender ao maior nmero de expectativas de todos os agentes envolvidos no
outros fatores, como guarda-corpo interno e pormenores.
processo.
O edifcio Simpatia est muito mais prximo de um edifcio de concepo
Segundo Melhado e Agopyan (1995,p.3) esses atores interpretam a qualidade do
comum, pois apresenta andares tipo e a cobertura. Este pressuposto pode nos
projeto de acordo com seus interesses pessoais: o empreendedor qualifica o
levar a concluso que por esse motivo um edifcio mais econmico.
projeto de acordo com o sucesso da penetrao do produto no mercado, a
Entretanto, a definio de sua geometria tambm levou a solues consideradas

caras, como o aumento da rea de fachada em razo do ptio interior, a maior
rea impermeabilizada de lajes, a estrutura em concreto aparente, etc.
Apesar do nmero de moradores dos dois edifcios serem semelhantes (so 12
famlias no Aimber e 13 no Simpatia), o ltimo utilizou dois elevadores para
circulao vertical enquanto o primeiro possui somente um. Este fator tambm
levou a uma maior rea comum no segundo edifcio.
O maior nmero de lajes no privativas e o pequeno programa comum existente
formao da imagem da empresa juntos aos consumidores e ao retorno dos

investimentos; o construtor avalia a qualidade grfica e de contedo e
necessidade de adaptaes durante a obra; e o consumidor avalia o bem de
consumo como qualquer outro, utilizando fatores como funcionalidade, bemestar, custos de operao e outros.
A mesma pesquisa revela que a fase mais importante para reduo de custos e
de falhas do edifcio, aquela relativa s fases iniciais do empreendimento,
existindo uma diminuio gradual da influncia de tomada de decises at o fim
da obra, sendo crucial a fase de estudo de viabilidade.
no edifcio levaram ao encarecimento do empreendimento e do condomnio.

Levando em conta o estudo do edifcio comum do mercado imobilirio
(fig.307), podemos notar q eu seus nmeros esto praticamente em um valor
intermedirio em relao aos dois edifcios estudados, tanto no que diz respeito
a eficincia rea Privativa X rea de Terreno, quanto entre rea Equivalente X
rea Privativa.
246
Desde os primeiros estudos sobre o empreendimento uma equipe

multidisciplinar deve ser formada para a elaborao do projeto do produto e do
processo, assim alternativas de arquitetura e tecnologia podero ser estudadas
com a participao de engenheiros para definio das solues tcnicas a serem
adotadas em obra, facilitando a elaborao dos custos e minimizando possveis
erros da anlise de risco. A participao dos projetistas tambm deve ser
necessariamente estendida concluso da obra.
Assim teremos uma assistncia constante de todos os envolvidos desde o incio
do processo at a entrega final ao usurio. Este compromisso certamente
aprofundar as questes de projeto, podendo inclusive acrescentar questes
Fig. 303 | Avano do empreendimento X reduo de custo de falhas. Fonte (HAMMARLUND & OJSEPHSON
apud MELHADO; AGOPYAN, 1995,p.5)
relativas racionalizao e influenciar diretamente na qualidade do produto.
Esta fase inicial de projeto, no conta com todos os recursos financeiros

disponveis na etapa da construo e o incorporador a entende como um nus
que deve ter seu custo diminudo ao mximo.
Para que exista uma mudana real do setor em relao imagem atual da
arquitetura, dever existir uma transformao na relao entre o projeto e as
demais atividades necessrias para a realizao de um empreendimento:
estreitamento entre projeto e planejamento do empreendimento, enfoque nas
necessidades do usurio e polticas de marketing; conexo com a funcionalidade
do edifcio, incorporao das experincias anteriores dos usurios em relao
manuteno, operao e uso; integrao total com a execuo; compatibilizao
das atividades de projeto e suprimentos.
A atividade de projeto deve ser entendida como instrumento

fundamental para o aumento da competitividade da empresa,
integrando-se aos demais processos que participam do ciclo da
qualidade. (MELHADO; AGOPYAN, 1995,p.6).
247
CAPTULO 4
CONSIDERAES FINAIS
240
O mercado imobilirio paulistano retomou seu crescimento nos ltimos anos

devido convergncia entre estabilidade econmica e implementao de novas
linhas de crdito. Este cenrio propiciou o aparecimento de diversas empresas
atuantes no ramo, com destaque para uma nova incorporadora, objeto desta
dissertao, a IDEA!Zarvos.
imobilirio da poca, contribuindo para a discusso dos paradigmas

sustentados por esta indstria, no pode levar a discusso da conceituao do
produto em sua forma final, como possvel perceber a questo da maior prfabricao dos componentes na obra anterior dos arquitetos. Os projetos
posteriores (Fidalga, Box239 e P.O.P. Madalena) j absorvem vrias das
questes levadas a projetos de menor escala, com maior modularidade de
Os pressupostos que serviram de embasamento para o direcionamento dos
plantas, maior racionalizao do canteiro e industrializao de grande parte dos
trabalhos da empresa permitiram a retomada dos arquitetos como agentes
elementos.
principais dentro do processo de elaborao do negcio imobilirio.
Mas interessante notar que uma quantidade grande de estudos, resumidos a
A partir da proposta de mercado da IDEA!Zarvos, arquitetos de grande
apenas cinco verses, o que demonstra a capacidade do escritrio em absorver
reconhecimento pela crtica especializada por sua contribuio arquitetura na
informaes de diferentes fontes percorrendo caminhos desconhecidos e
rea institucional, urbana ou residncia unifamiliar, puderam ter acesso ao
apostando em solues diferentes das j experimentadas.
grande mercado e a maior aproximao com o pblico.
O edifcio Simpatia foi a primeira parceria da IDEA!Zarvos com o GrupoSP. O
Nos projetos criados pela empresa, possvel observar que diferentes solues
resultado foi um edifcio que reflete em muitos de seus aspectos a produo
foram adotadas pelos arquitetos e possvel reconhecer nelas a reflexo de sua
anterior do escritrio, como o pavimento trreo livre, e o programa se
obra acompanhada dos parmetros bsicos do incorporador.
desenvolvendo em desnvel, ou em detalhes como a estrutura de concreto
Os projetos Aimber e Simpatia so dois dos primeiros representantes desta
aparente e o brise de madeira.
nova conjuntura e foram abordados neste trabalho sob diversos aspectos, com o
Portanto, esse projeto se apresentou como um desdobramento de uma obra j
objetivo de compreender o projeto como elemento principal no mercado
consolidada e, exatamente por isso, apresenta somente dois estudos (apesar de
imobilirio.
existirem diversos croquis e desenhos intermedirios que chegassem soluo
Ao escritrio Andrade Morettin Arquitetos foi encomendado o edifcio Aimber.
mais apurada possvel) que so reflexos da mudana do terreno e do parmetro
possvel notar uma grande diferena entre o primeiro estudo e a obra
do incorporador.
realizada, assim como no conjunto de obras realizadas pelo mesmo escritrio. O
Pela qualidade grfica das informaes apresentadas possvel entender que o
amadurecimento da relao entre os arquitetos e o incorporador, levou a uma
processo de definio do escritrio mais aprofundado antes de ser levado ao
reflexo mais aprofundada de diversos aspectos que no foram relevantes neste
cliente.
primeiro momento e que assumiriam papel definidor nos demais edifcios,

como tcnica construtiva e diversificao de usos dentro de um mesmo
empreendimento. Apesar de representar um ponto de mudana no cenrio
241
O suposto aprofundamento das etapas preliminares somado ao programa
Ao percorrer a cidade, vejo, com espanto, o resultado disso: um
aparentemente mais simples do edifcio, composto de apartamentos de p-
descalabro arquitetnico, na profuso grotesca e gigantesca de fachadas
direito simples, levou a um tempo menor de estudo e um nmero menor de
sem carter, um acmulo de mediocridade preenchendo a paisagem
verses do edifcio Simpatia.
urbana, num completo descaso com a rua em que cada prdio se localiza,
A identidade do edifcio com outras obras dos arquitetos, com uma clara
evidncia das suas componentes estruturais no geraram dvidas no momento
de criar a esttica do edifcio, conectada intrinsecamente a esses valores
histricos projetuais do escritrio.
ao atulh-la com trnsito que no pode suportar e uma sequncia de

grades, muros, muralhas com guarita, por vezes parecendo-se com
presdios. Expresso voraz e predatria do privado no-urbano, recusa
da cidade e da vida societria, excluso ostensiva de tudo o que
pblico, de todos. (WILHEIM, 2008)
Os projetos revelam a capacidade da incorporadora IDEA!Zarvos de lidar com

diferentes perspectivas e expectativas quando desenvolvem um edifcio. Apesar
Segundo QUEIROZ (2008, p.123) existe uma grande uniformidade nas solues
de uma diferena enorme em relao ao conceito dos produtos e em relao aos
de plantas de edifcios, a ponto de o arquiteto Jorge Wilheim afirmar que
fatores que influenciam diretamente no retorno do investimento, no houve
parece haver um nico protagonista a desenhar com sua mo escondida todas
uma distoro do princpio projetual dos escritrios de arquitetura.
as plantas, e a similaridade de solues compartimentadas devem-se s
A hiptese de que esta equipe multidisciplinar que inclui o projetista desde as

primeiras etapas do estudo de viabilidade, pode transformar os nmeros
aparentemente ruins em uma realidade mercadolgica. Essa leitura vista
atravs de diversos pontos de vista, e no somente de uma anlise unilateral de
eficincia do solo criado essencial para que possamos enxergar a cidade como
fruto do fazer arquitetnico, e no apenas resultado dos negcios da
incorporao.
estratgias de marketing, cultura e priorizao das demandas dos agentes

principais do mercado imobilirio. A definio do projeto feita revelia da
arquitetura, com plantas, acabamentos e fachadas definidas por este grupo que
afasta o arquiteto das decises.
O processo deveria ser pautado pela qualidade do objeto e satisfao dos
agentes envolvidos em busca da excelncia do projeto, resultante de uma
melhor interao entre eles, e no apenas da contratao de grandes arquitetos
Essa uma realidade em outros pases e h uma srie de estudos sobre o tema.
ou da iniciativa pontual de um cliente ideal. A importncia de todos esses
A mudana organizacional e humana necessria dentro das empresas do setor
fatores e dos interesses de cada um parece ser um desafio para que os
demorada, sendo mais difcil medida que so maiores, pois a tradio
arquitetos, que devero atuar como coordenadores do processo, busquem a
conservadora nestes ramo de negcios enorme.
soluo do problema dentro de um contexto social complexo e melhorem a
Enquanto os estudos ou a necessidade de evoluo no obrigam a indstria
qualidade do cenrio urbano.
imobiliria a mudar seu comportamento, as cidades sero obrigadas a conviver

com a produo pasteurizada e sem qualidade.
242
O edifcio deve passar a ser entendido como fruto de diversas expectativas em

relao a ele, englobando regras de legislao, de financiamento e tcnicas
construtivas condizentes, no sendo possvel continu-lo concebendo como se
fosse uma questo isolada de arquitetura ou do incorporador.
H, portanto, salvao possvel. Os empreendimentos podero

produzir lucro mesmo com projetos bons, livre da mo escondida que
impe programas, dimenses, estilos. Para fugir da mediocridade
haveria alguns passos a dar.
Do lado dos empreendedores embora a lgica do sistema os leve a no
se preocuparem com a cidade, e sim apenas com o lote -, tomar
conscincia de que o campo de ao de seu negcio ficar mais restrito e
mais caro medida que, por sua ao predadora, ruas e bairros forem
sendo destrudos. Por outro lado, se o corretor de vendas ou quem
contabiliza o investimento substituir os arquitetos nos momentos
cruciais de elaborao de projetos, pe-se a perder a principal
contribuio desses profissionais. (WILHEIM, 2008)
Esta dissertao teve como objetivo a anlise da proposta da IDEA!Zarvos, a
partir do estudo de dois edifcios Aimber e Simpatia que fazem parte de
novas parcerias estabelecidas entre a incorporadora e jovens arquitetos
premiados. Pretendeu-se mostrar, atravs da apresentao do problema, da
abordagem do histrico de atuao de seus agentes, e da compreenso das
respostas dadas aos dois projetos, que possvel pensar alternativas para o
espao urbano complexo e pasteurizado em que se transformou a cidade de
So Paulo. Esta pretende ser uma contribuio ao debate sobre o mercado
imobilirio e sobre a influncia que a melhor interao entre o incorporador e
arquiteto causa sobre o resultado final e a paisagem urbana, e uma aproximao
a um estudo de eficincia arquitetnica do edifcio.
243
REFERNCIAS
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248
ANEXOS
249
PUBLICAES
Esta parte dos anexos composta pelas entrevistas e matrias mais relevantes
relacionadas com a Incorporadora Idea!Zarvos, sejam elas da grande mdia,
jornais, revistas e internet, ou de revistas especializadas em arquitetura,
publicadas at o final de 2011.
Esse foi o primeiro contato com as ideias de Otvio Zarvos e, juntamente com os
edifcios construdos at 2009, foram a motivao de estudar o tema desta
dissertao.
interessante notar como a maioria das matrias aparece em revistas de
economia ou na seo do jornal que trata deste tema.
250
Mercado imobilirio ganha mais um empreendimento ao ritmo das vilas de
fosse cega. Outra soluo de Acayaba foi projetar um segundo andar menor do que o
alto padro, no baixo do Morumbi
trreo, o qual acrescenta: "Se o corpo da unidade fosse um bloco macio, haveria mais
Uma frmula antiga vestiu roupa nova para encarar o mercado com a demanda dos anos
sombras e menos vista".
noventa. As sete casas da Vila Drumond, que somam cerca de 1.750 metros quadrados
Unidade na diversidade - Ao contrrio das antigas vilas, a tnica do projeto est em
construdos, representam um exemplo clssico das vilas que explodiram no mercado
oferecer segurana e privacidade ao mesmo tempo. A importncia do ltimo item se
imobilirio paulista nos ltimos quatro anos. A anos-luz de distncia das antigas vilas
destaca na rea comum, com quatrocentos e oitenta metros quadrados, tratada com
operrias, construdas pelas indstrias nos anos quarenta em bairros paulistanos como a
paisagismo. "Mas cada casa possui rea verde particular e espao previsto para piscina",
Luz e o Brs, o novo perfil do empreendimento tem na mira jovens casais da classe mdia
diz o arquiteto Acayaba. Ele ressalta que integrar o condomnio ao verde constituiu um
alta. No caso desse empreendimento, so casas de trs andares, em fase de acabamento.
item marcante no projeto.
As obras, que comearam no incio de 1996, foram conduzidas pela Zarvos Engenharia,
Acayaba resume a tarefa de trabalhar projetos diferentes e individualizados em cada casa
uma diviso da Zarvos Imveis - com trinta anos de experincia na construo de
como uma busca da unidade na diversidade. A soluo para individualizar cada residncia
condomnios residenciais populares - , criada h quatro anos de olho nesse mercado.
pode ser verificada desde a fachada at a rea interna, que nunca se repete de uma para
"Essa a nossa terceira vila no Morumbi", diz Otvio Zarvos, frente da nova empresa
outra. O segredo, segundo o arquiteto, est em harmonizar as diferenas. "Cada casa est
junto com o irmo, o engenheiro Fbio Zarvos. A escolha no exceo regra. De fato, o
pintada com uma cor mas todas no mesmo tom", exemplifica Acayaba. A caixilharia de
bairro confirmou a vocao para abrigar esse tipo de empreendimento depois da Lei de
todas as unidades tem a mesma cor, em verde- escuro. Telhados orientados de formas
Vilas de 1994. Proibidas em 1973, quando a Lei de Zoneamento impediu novos
variadas ajudam a conferir a variaes volumtricas.
empreendimentos do tipo em So Paulo, as vilas reapareceram para o mercado em 1994,
Com tradio na construo de residncias, Fbio Zarvos est convencido de que
ano em que foi aprovado o projeto liberando-as para a cidade. O sucesso desse tipo de
construir casas mais difcil do que edifcios. "Os empreiteiros ficam arrepiados quando
empreendimento pode ser verificado tambm nas vendas da Vila Drumond: noventa por
se trata da construo de casas", diz Fbio Zarvos. Um exemplo est no transporte
cento do condomnio foi vendido na planta.
horizontal, mais caro e complicado. Outro est na hora de chegar os materiais. No caso da
A busca por um oramento mais enxuto e uma obra mais padronizada levou ao uso do
Vila Drumond, o terreno abrigava um casaro da dcada de cinquenta. Isso facilitou em
bloco estrutural. Essa foi a primeira obra da Zarvos em que esse material foi utilizado. O
muito o trabalho de nivelar, no exigindo cortes ou aterros. "J tnhamos o movimento de
uso do bloco estrutural no implicou a monotonia do projeto. Marcos Acayaba, que assina
terra da casa anterior", lembra Acayaba. Sem umidade, o terreno teve outra caracterstica
o projeto, garante que basta trabalhar com os mdulos para garantir a criatividade do
da casa reaproveitada: rvores antigas, algumas com mais de trinta anos, formaram um
projeto. "O bloco impe uma disciplina ao arquiteto, mas no acho que atrapalhe o
comeo de paisagismo.
processo criativo", resume Acayaba. O arquiteto lida com projetos em bloco estrutural
Apostas no futuro - No mesmo caminho da Zarvos, trilha uma leva de construtores. Os
desde 1968, quando participou dos desenhos da cidade de Ilha Solteira, interior paulista.
nmeros da Sehab, a Secretaria da Habitao da Prefeitura, confirmam: so mais de cento
Ao lado do bloco estrutural, as lajes treliadas possibilitaram a eliminao de madeira na
e cinquenta vilas aprovadas desde 1994. No ano passado, no entanto, um fenmeno
obra. O preenchimento foi feito com bloco de isopor. Assim, foram reduzidos a mo-de-
comeou a ser verificado: o nmero de vilas aprovadas diminuiu, em detrimento do
obra e o tempo.
aumento de unidades residenciais. Jos Oliveira, diretor da consultoria Adviser, v nesses
Um metro e oitenta de recuo entre uma casa e outra exigiu cuidados especiais para
dados uma clara evidncia de que as vilas de alto padro, dentro do permetro urbano
garantir a privacidade entre os vizinhos e no prejudicar a insolao das unidades. Para a
paulista, esto com os dias contados. "Com o esgotamento de terrenos na zona um, a
privacidade, a sada foi orientar as janelas para a lateral apenas quando a empena vizinha
tendncia de que surja em So Paulo produtos mais populares", diz Oliveira. Mais
251
otimista, Acayaba v nos grandes terrenos de casas antigas o espao ideal para novas vilas
continuarem a aparecer na Z-1, como no caso da Vila Drumond. Os dias das vilas de alto
padro na Z-1, segundo o arquiteto, esto longe do fim. "Acredito que ainda haja muito
espao para esse tipo de empreendimento em So Paulo", conclui Acayaba.
53
53
Texto de Cristiane Mano retirado do site PINIWEB de 3 de agosto de 1998.

http://www.piniweb.com.br/construcao/noticias/uma-nota-so-86245-1.asp
252
Investidores trazem nova proposta de arquitetura aos edifcios residenciais
enorme. As pessoas se surpreendem, se empolgam e passam a querer uma cidade mais
paulistanos
bonita e gostosa de morar, com prdios de que a gente possa se orgulhar", conta. A
inteno ampliar a regio e o pblico-alvo das obras. "No incio, mais fcil construir
A construtora Idea! Zarvos comeou h dois anos os planos de nova proposta de
para a classe mdia alta descolada, para os formadores de opinio. Depois quero fazer
empreendimentos imobilirios: edifcios residenciais com o selo Movimento Um, todos
prdios para quem no tem tanta grana e ir para bairros bem localizados, mas pouco
com assinatura de arquitetos renomados. A primeira cria, o Aimber, nasceu das mos do
aceitos pelos paulistanos, como o Centro e a Barra Funda, que tm muitos terrenos vazios
escritrio Andrade Morettin e deve ficar pronta em agosto de 2008. A proposta traz s
e que possibilitariam fazer unidades mais baratas", explica Zarvos. 54
ruas de So Paulo - j to desiludidas com os neoclssicos - traos bem pensados e nada

das extravagncias inventadas para diferenciar lanamentos imobilirios. Os prdios do
Movimento 1 caracterizam-se por estar em terrenos pequenos e so para poucas famlias,
com dez a 20 unidades por edifcio. O Aimber, por exemplo, tem 12 unidades com
plantas livres. Essa foi a primeira experincia do escritrio Andrade Morettin com o
mercado imobilirio. "O grande mrito do projeto a deciso de 'ir alm'", analisa
Marcelo Morettin. Na implantao, optou-se por afastar a edificao da rua, criando uma
praa na entrada composta por planos inclinados que servem de acesso para o trreo e
para a garagem. J a volumetria resultado da sobreposio das unidades habitacionais
de um, dois, ou trs andares. "Elas vo se encaixando como em um jogo de Lego", explica
Morettin.
Assim, criam um volume escavado, com reentrncias que marcam entrada, varandas e
ptios. "Tivemos total liberdade. Recebemos apenas o programa, o terreno e a proposta de
que o prdio tivesse personalidade forte. Na verdade, o que mais tolheu a gente foi a
legislao de So Paulo", conta. Morettin lembra que muitos arquitetos tm preconceito
de trabalhar com o mercado imobilirio - do mesmo modo em que h preconceito dos
empreendedores em investir em boa arquitetura. " uma bobagem. A cidade est sendo
construda da pior maneira e, enquanto isso, estamos margem", reflete.
Os empreendimentos, a princpio, sero em bairros urbanos e "descolados" de So Paulo,
como Vila Madalena, Sumar e Pinheiros. De acordo com Otvio Zarvos, diretor da Idea!
Zarvos, no so prdios de altssimo padro e o preo est na mdia do mercado. O grupo
investidor das unidades do Movimento1 se mantm, como a imobiliria Axpe que
comercializa as unidades. Os prximos empreendimentos, j na prancheta, so assinados
pelos escritrios Triptyque, lvaro Puntoni e Frentes Arquitetura. Questionado se h
mercado fora dos padronizados residenciais - uma das explicaes dos incorporadores
para no investir na arquitetura de autor -, Zarvos responde rpido: "A aceitao
54
Texto retirado da revista AU N.161 de agosto de 2007. SEO Cenrio.
253
Apartamento sob medida
R$ 40 milhes quanto a empresa dever faturar com a venda de todos os apartamentos
o que promete a Movimento Um, a incorporadora que cria residncias
lanados em 2008.55
como o cliente definir

O loft com p-direito de 5,51 metros, localizado no segundo andar, vizinho de um imvel
com p-direito de apenas 2,63 metros. No andar acima, o loft 32 faz divisa com a metade
do 41. Visto na planta, o projeto parece um quebra- cabea, um lego de gente grande. Mas
no . Trata-se, na verdade, do Aimber1749, empreendimento imobilirio localizado no
bairro de Sumar, em So Paulo, da recm-criada incorporadora Movimento Um. As
plantas dos apartamentos so flexveis e diferentes umas das outras, o cliente define como
quer o apartamento, explica Jos Eduardo Cazarin, scio no negcio ao lado dos
empresrios Otvio Zarvos, Rafael Canto Porto e Tonico Canto Porto. No adianta
procurar um planto de vendas da empresa pela cidade. Nossos imveis so vendidos por
meio de uma rede exclusiva de contatos, completa. Ou seja, o famoso boca a boca entre
amigos e indicaes de clientes mais prximos. Isso funciona? A princpio, parece que
sim. Nove das 12 unidades do Aimber1749, com previso de entrega para setembro de
2008, j foram vendidas. Detalhe: os imveis, com espaos que variam de 95 metros
quadrados a 215 metros quadrados, custam entre R$ 430 mil e R$ 1,4 milho.
O desempenho das vendas do primeiro projeto deixou os scios to entusiasmados que a
Movimento Um j tem novos lanamentos em vista. Em fevereiro, a empresa iniciar a
venda de mais dois prdios, ambos no bairro da Vila Madalena, em So Paulo. O primeiro,
o Simpatia236, ter apartamentos que variaro de 96 metros quadrados a 115 metros
quadrados. O segundo projeto, o Fidalga727, que antes de abrir as vendas j possui seis
dos 11 imveis reservados, ter unidades que variaro de 81 metros quadrados a 173
metros quadrados. At o final de maio o quarto projeto, o Girassol1212, tambm sair do
papel. No total, a empresa ter um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 40 milhes.
Estamos negociando mais dois terrenos nos bairros do Alto de Pinheiros e de
Higienpolis, em So Paulo, revela Cazarin. Projetos com plantas flexveis so
interessantes, diz Odair Senra, vice-presidente imobilirio do Sindicato da Indstria da
Construo Civil do Estado de So Paulo. O problema que esses imveis podem custar
at 50% a mais. Para os futuros moradores, esse o preo da tranquilidade.
55
Texto de Joo Carlos Godoy. Retirado da revista ISTO DINHEIRO N.538 de 23 de janeiro de
2008. SEO Negcios
254
Aps 25 anos na propaganda, Jos Cazarin entra para o mercado de imveis
Depois da atuar 25 anos na rea da propaganda, o publicitrio Jos Cazarin est cada vez
mais focado no ramo imobilirio. Fundador da Axpe, uma imobiliria especializada em
imveis especiais, ele um dos scios do Movimento Um, incorporadora que oferece
empreendimentos de at oito andares, com apartamentos sob medida.
A inovao tambm est na divulgao dos prdios, que no trabalha com agncias de
publicidade e aposta da divulgao atravs de sua rede de contatos, o chamado
"marketing boca-a-boca". Os prdios so apresentados por meio de pequenas e portteis
maquetes.
Alm de Cazarin, por trs do Movimento Um esto empresrios com larga vivncia no
mercado imobilirio: Otavio Zarvos, da Idea!Zarvos, Rafael Canto Porto da CPA
Engenharia e Tonico Canto Porto, da CP3 Incorporao. A empresa tem como proposta
desenvolver empreendimentos especiais, atuando num nicho de mercado para um pblico
que tem particularidades e demandas no atendidas pelos incorporadores tradicionais.
Outro atrativo oferecido pelos empreendimentos que os prdios so pensados para que
os gastos de condomnio no sejam altos. O scio Tonico Canto Porto, explica: "temos
certeza quanto crescente valorizao dos nossos apartamentos, pois nossos prdios so
nicos, tm charme e carter, e sero sempre objeto de desejo".
O Movimento Um tem quatro empreendimentos em andamento, todos na regio da Vila
Madalena e Sumar e nomeia seus prdios de forma bsica: Aimber1749, Fidalga727,
Simpatia236 e Girassol1206. 56
56
Texto retirado do Portal Imprensa de 27.03.2008.

http://portalimprensa.uol.com.br/cadernodemidia/noticias/2008/03/27/imprensa18209.shtml
255
Jos Eduardo Cazarin lana Movimento Um

A incorporadora Movimento Um novidade na cidade de So Paulo, resultado da
associao dos empresrios Jos Eduardo Cazarin (ex-Lowe), da Axpe Imveis Especiais,
Otavio Zarvos, da Idea!Zarvos, Rafael Canto Porto da CPA Engenharia, e Tonico Canto
Porto, da CP3 Incorporao.
A empresa tem como proposta desenvolver empreendimentos especiais, atuando para um
pblico que "tem particularidades e demandas no atendidas pelos incorporadores
tradicionais".
Os prdios da Movimento Um sero todos concebidos levando em considerao trs
convices compartilhadas pelos scios:
que viver numa escala humana, em pequenos edifcios, influncia positivamente a
qualidade de vida na medida em que promove o contato humano "de antigamente".
- que cada indivduo nico, e que por isso deve habitar um espao pessoal, tambm ele
nico - dessa forma, a Movimento Um projeta a planta de cada apartamento para as
necessidades de cada comprador.
- que a arquitetura do nosso tempo, quando inovadora e gentil com a cidade, pode fazer a
vida dos paulistanos melhor.
Segundo Cazarin, ao implantar um prdio num terreno, a preocupao no apenas com
os futuros moradores, mas tambm com as pessoas que passam na rua e que tero esses
prdios na sua paisagem diria. No estamos interessados em moda ou tendncias
nossos prdios devem ser admirados hoje, e daqui a quarenta, oitenta anos, completa
Otvio Zarvos.
A Movimento Um tem quatro empreendimentos em andamento, todos na regio da Vila
Madalena e Sumar.57
57
Texto de Las Prado. Retirado do site CCSP na seo LTIMAS do dia 28 de maro de 2008.
http://ccsp.com.br/ultimas/noticia.php?id=30715
256
O edifcio 360, criado por Isay Weinfeld e premiado nesta semana com o Future Projects
Outro ponto comum que a maioria se localiza na zona oeste, em bairros como Vila
Awards, da revista inglesa Architectural Review, no um caso isolado no futuro breve de
Madalena, Alto de Pinheiros, Vila Romana e Pompia, para onde a cidade tem se
So Paulo. Como ele, outros prdios residenciais com arquitetura ousada e
desenvolvido. Bolados com a conscincia desse entorno, eles aumentam a identidade da
contempornea esto sendo ou sero erguidos na cidade at 2010. E, tambm como ele,
regio ao dialogar com um pblico jovem, que gosta de arte e diverso. Mas h exemplos
esto obtendo sucesso comercial mesmo em tempos de crise, porque caram no gosto de
em outras regies, como na rua Itacolomi, em Higienpolis, com projeto do Grupo SP.
um pblico bem-informado, aberto esttica, que tem crescido muito. Cada vez mais os
lvaro Puntoni, um dos arquitetos, destaca o extenso banco voltado ao exterior para se
prdios com design ou com assinatura mostram que so viveis numa cidade que
contrapor a essa cidade de grades que So Paulo, na definio de Lina Bo Bardi.
ainda se caracteriza por empreendimentos ditos neoclssicos.
Se metragem, localizao e acabamento costumam compor o preo de um apartamento, o
A mesma incorporadora responsvel pelas obras do 360, Zarvos Idea, participa com a
fato de trazer uma arquitetura mais inventiva no o encarece? Otvio Zarvos, proprietrio
parceira CP3, dos irmos Rafael e Tonico Canto Porto, e com o escritrio Axpe Imveis,
da incorporadora, diz que no. Os preos so competitivos, e alm disso a chance de
do publicitrio Jos Eduardo Cazarin, do que chamam de Movimento Um uma srie
valorizao muito maior. Isso explicaria o xito desses projetos ainda na pr-venda. O
de construes projetadas por arquitetos talentosos e preocupadas com uma ocupao
prdio da rua Simpatia, projetado pelo Grupo SP, j foi 90% vendido. No da Fidalga, do
urbana mais humana e sustentvel. So prdios em geral mais baixos, com oito andares,
escritrio franco-brasileiro Triptyque, s existem mais duas unidades venda. E mais de
que pretendem estar mais valorizados com o passar dos anos graas linguagem no
60% dos 62 apartamentos criados por Weinfeld j tm donos. O que nico e bacana
convencional. H um interesse crescente por arquitetura contempornea de qualidade,
vende primeiro e pelo melhor preo, pois no h concorrncia em termos de oferta,
diz Cazarin, por parte de um pblico que mais viajado e acha graa na inovao.
resume Cazarin. uma lgica linear.
Entre os prdios, alguns dos quais podem ser vistos em croquis nesta pgina, esto
Zarvos atribui a procura a um enriquecimento cultural de parcela dos brasileiros, que
trabalhos de escritrios de arquitetura em ascenso como Triptyque, Grupo SP, Gui
lem sobre arquitetura e design em sites, livros e revistas internacionais e valorizam o
Mattos e Andrade Morettin. deste ltimo, por sinal, o primeiro que ficou pronto, na rua
desenho em produtos de tecnologia como os da Apple. Cazarin, que viaja constantemente
Aimber, no Sumar. O arquiteto Marcelo Morettin, de 39 anos, scio de Vinicius
para pases prximos como Argentina, Mxico e Chile para acompanhar as novidades
Andrade, 40 anos, conta que o escritrio vem sendo cada vez mais procurado para esse
arquitetnicas, diz que h prdios maravilhosos sendo construdos ali e no mundo todo.
tipo de projeto. Alguma coisa est mudando, diz. Existe um pblico em So Paulo que
Essa demanda por arquitetura de vanguarda j existe h duas dcadas. Agora chegou
no se sente representado pelo tipo de arquitetura que praticado pelo mercado
aqui. Puntoni lamenta o nvel ainda baixo da mdia das construes novas em So Paulo,
imobilirio. Percebendo isto, alguns incorporadores com uma viso mais cosmopolita da
mas comemora a tendncia: J estava na hora de superar o neo-neo, de ter uma
vida urbana se organizaram para lanar edifcios que respondessem a essa demanda.
arquitetura mais humana.
Os projetos todos do muito valor variedade de texturas e materiais e a fachadas cheias
No que os prdios neoclssicos simtricos e grandalhes, com colunas e ornamentos
de ritmos e recortes. Alm de formas assimtricas, cores marcantes e baixa estatura, eles
antigos misturados a vidros azuis ou verdes estejam com os dias contados. Eles so a
tm em comum a inteno de que os apartamentos tenham tima luminosidade,
emulao de uma herana e de um refinamento clssico que no nos pertence, diz
jardinagem distribuda, varandas amplas e plantas flexveis como se fossem casas.
Cazarin. Tudo nesses edifcios falso, inclusive a suposta sofisticao e luxo. Mas j
Dificilmente h dois apartamentos iguais, pois so adaptveis s necessidades de cada
comea a deixar de ser to dominante. Morettin diz no duvidar se em alguns anos ele
morador. No caso do Aimber (escolhido pela editora Phaidon para integrar um livro
passar a ser associado ao mau gosto ou, no mnimo, a uma certa alienao cultural.
sobre arquitetura atual), alguns apartamentos so de fatos casas, pois possuem um
Zarvos diz que esses prdios foram e so construdos para atender ao gosto massificado,
quintal, ou seja, uma frao da rea do trreo.
257
embora ache incrvel como as coisas esto mudando. Na Europa o neoclssico se

restringe mais e mais aos subrbios.
Ele acredita que os resultados comerciais da nova arquitetura possam inspirar outros
incorporadores e os arquitetos dizem que j tm sido procurados por eles a fazer
projetos diferentes. E alerta: Esse tipo de arquitetura mais complexo e envolve tempo,
envolve planejamento. Mas todos saem ganhando com isso, a comear pela cidade. uma
espcie de idealismo com resultados. 58
58
Texto de Daniel Piza. Retirado jornal o ESTADO DE SO PAULO do dia 07 de fevereiro de 2009.
258
Edifcios prometem mudar positivamente paisagem urbana da zona oeste de
tirem a licena que permite exercer regularmente a atividade. Eles ainda passam por um
So Paulo.
treinamento interno, com mais de duas dezenas de cursos, que vo de aulas de histria da
Alguns pequenos edifcios de apartamentos prometem mudar positivamente
arquitetura e do design ao destrinchamento da legislao na rea. Nossos vendedores
a paisagem urbana da zona oeste de So Paulo. Os projetos so de arquitetos
possuem o mesmo nvel cultural dos compradores. por isso que d certo, gaba-se
contemporneos, de linguagens to dspares como Andrade Morettin,
Cazarin. Os preos dos imveis oferecidos pela Axpe so um pouco mais altos do que
Triptyque e Isay Weinfeld. Mas quem est por trs dessa iniciativa?
normalmente se encontra no mercado. A justificativa que, se eles tm algo que os
Na manh da ltima quinta-feira de maio passado, o sol brincava de esconder-se atrs das
diferencia - a arquitetura, a vista panormica, um jardim especial -, isso deve ser somado
nuvens com o fotgrafo de arquitetura, que tentava captar o melhor ngulo dos raios
aos metros quadrados que o mercado contabiliza. o famoso valor agregado. Todos os
sobre um edifcio de apartamentos na rua Aimber, zona oeste paulistana. Esse esconde-
corretores trabalham em grandes pranchas, num escritrio panormico espalhado por
esconde particular no distraiu os funcionrios de uma construtora que trabalhavam
toda a metade da frente do andar. Cazarin no tem sala isolada, fica no meio do staff, em
dentro de uma unidade do sexto andar, concentrados em finalizar a obra. Ao meio-dia o
uma das extremidades do prdio.
apartamento seria entregue proprietria, a primeira moradora do prdio. Publicitria,
Alm de estar num edifcio com grife arquitetnica, a imobiliria desfruta de outro
Isabela tem 33 anos. H dois anos, pensava em comprar um apartamento antigo e
atributo que vende: a vista panormica da cidade. A paisagem que se v atravs das
espaoso, com p-direito alto, no bairro de Higienpolis, onde morava. A procura
janelas de ferro pintadas de vermelho o Jardim Europa. Mas Cazarin nasceu na
comeou com uma lista de objetos de desejo e terminou numa segunda-feira de abril de
Pompia, filho de professor universitrio. Formado em economia, fez carreira no mercado
2007, quando navegava no site da Axpe, imobiliria que vende imveis especiais. A
publicitrio: foi presidente de grandes agncias e trabalhou em quatro pases. Cansado
novidade ali era o lanamento de um prdio - at ento, a Axpe s comercializava usados.
das grandes corporaes e temeroso quanto s curtas carreiras do setor, resolveu tomar as
E o nome da novidade era edifcio Aimber 1749, desenhado pelo escritrio Andrade
rdeas de sua vida profissional: aos 45 anos, avisou a direo da empresa em que
Morettin, que ela conhecia de fama, autor da casa de campo de um amigo em Brotas. Trs
trabalhava que iria parar dali a dois anos. Cumpriu o combinado (assim como sua mulher,
dias depois, ela estava na imobiliria para conhecer detalhes. Mais quatro e o negcio
tambm publicitria) e, com tempo livre, iniciou um ano sabtico. Na ocasio, ele estava
estava fechado.
terminando de construir uma casa de veraneio num condomnio fechado em Itu. O
Que a Axpe ocupa um nicho de mercado especial fica evidente j na mesa da sala de
refgio tinha os ps sobre um campo de golfe de 18 buracos e fora projetado por Henrique
espera, onde livros sobre a obra de Herzog & De Meuron e Norman Foster substituem as
Reinach e Maurcio Mendona, escolhidos com o auxlio de uma coleo da revista
entediantes revistas de distribuio gratuita ou de dois meses atrs. A empresa ocupa o
Arquitetura & Construo emprestada por um amigo. Depois de pronta, e apesar do
dcimo andar de um edifcio na avenida 9 de Julho desenhado por Rino Levi Arquitetos
envolvimento de Cazarin na obra, a casa foi colocada venda: ela no combinava mais
Associados e tem interiores criados por Marcos Cartum. Um vidro adesivado com
com o estilo de vida pretendido nem com o dinheiro disponvel para sua manuteno, j
desenhos de azulejos antigos divide o acesso do restante do escritrio, onde trabalham 30
que a poupana acumulada no era o mesmo que os gordos salrios da carreira
corretores de imveis, todos vindos de outras reas. Nenhum deles era corretor antes de
publicitria. Seis meses depois Cazarin no tinha mais a casa, mas havia descoberto que
vir para c. A maioria so arquitetos e publicitrios, mas tambm h engenheiros e
gostava de construo e de arquitetura.
economistas. Tentei trazer alguns corretores que eu achava que tinham o perfil da
Com tempo sobrando e em busca de uma nova atividade, inscreveu-se em cursos de
empresa, mas nunca deu certo. O ltimo ficou aqui duas semanas, conta Jos Cazarin,
gerenciamento de obra na Poli. Odiou. Em paralelo, construiu outra casa sofisticada, no
idealizador e proprietrio da Axpe, enquanto vai dobrando uma folha de papel, formando
Jardim Guedala, para vender, tambm projeto de Reinach e Mendona. A concluso do
uma pequena sanfona. Apesar disso, uma das condies impostas por Cazarin que todos
negcio deixou claro que aquilo no daria dinheiro. Mas a luz se acendeu com a venda de
259
um apartamento diferenciado, em que os trs dormitrios originais tinham sido
Zarvos resolveu concentrar seus negcios na Vila Madalena. Interessei-me pela
transformados em apenas um: todos os amigos gostavam muito do imvel, mas os
diversidade que h aqui, ele conta, sentado em uma sala de reunies ao ar livre, em seu
corretores consultados achavam impossvel vend-lo, e sugeriam mesmo que ele
escritrio. O irmo, desanimado com a instabilidade do mercado, havia deixado a
revertesse o apartamento para a planta original. Cazarin acabou negociando a unidade
sociedade. Zarvos mesmo estava cansado de construir e queria s incorporar, mas
diretamente com um conhecido.
construiu ainda o prdio em que est instalado, que no se parece em nada com um
Em busca de outro apartamento, Cazarin visitou mais de 120 unidades e confirmou:
edifcio de escritrios. Queria colocar em prtica coisas em que acredito e que trazem
nenhum corretor entendia o que ele queria. Da para a ideia de criar uma empresa de
qualidade de vida, como morar perto do trabalho e exercer suas atividades em locais
venda de imveis especiais bastou um estalo. Voc pode perder dinheiro aplicando em
agradveis e informais. Visitei algumas empresas na Califrnia, principalmente do setor
construo, mas ningum perde todo o patrimnio fazendo isso, porque sempre existe o
pontocom, em que os ambientes de trabalho j se transformaram. Fiz este prdio com
valor de mercado, explica, com fala pausada, articulando todas as slabas. Em abril de
base nisso, conta. De fato, se a edificao no tem exatamente uma arquitetura de
2003, aos 47 anos, ele colocou no ar o site da Axpe. A sede fsica tinha alguns poucos
vanguarda, tambm no lembra em nada os espaos corporativos costumeiramente
mveis usados num espao pequeno e sem charme, na avenida Francisco Morato - que era
oferecidos pelo mercado imobilirio. Com tijolos aparentes, vigas metlicas pintadas de
feia, mas ficava perto de sua casa. Cazarin era o dono e nico funcionrio. Muitos meses
verde, unidades com mezaninos e um grande trio central, o espao desenhado por Valter
depois, conseguiu alugar o primeiro imvel de sua cartela. Em janeiro do ano seguinte fez
Gola inspira-se nos lofts. Construdo para locao, foi todo alugado pela Axpe.
sua primeira venda. As coisas comearam a caminhar, a Axpe foi ganhando fama e, pelo
Depois da bem-sucedida operao imobiliria de locao, Zarvos sugeriu a Cazarin a
boca a boca e pela imprensa, se consolidou.
parceria numa nova incorporadora. Na unio de foras, os papis estavam bem definidos.
O encontro
Cazarin ficou responsvel pela criao da marca, direo da imagem, conceito da empresa
H cinco anos, no escritrio de Reinach e Mendona, na rua Santonina, Cazarin foi
e das vendas. Nada de estandes, nem apartamento decorado. Ele contatou publicitrios
apresentado a Otvio Zarvos. Dez anos mais jovem que o ex-publicitrio, ele tem agora
independentes para fazer as campanhas, baseadas em prospectos. Os bons publicitrios
43. filho de Tito Zarvos, que durante anos dirigiu a construtora que leva o nome da
esto em agncias grandes, que podem pagar seus salrios. Como a verba do mercado
famlia, eternizado por batizar um dos empreendimentos que ele construiu entre o final
imobilirio s d acesso a agncias de pequeno e mdio portes, ele acaba assessorado por
dos anos 1950 e o incio da dcada seguinte. Com apartamentos, escritrios e galeria
profissionais no to qualificados. A alternativa buscar os free-lancers, que esto fora do
comercial, o conjunto Zarvos fica na esquina da avenida So Lus com a rua da
circuito, ensina. A direo da incorporao e o acompanhamento das obras ficariam na
Consolao, em frente da Biblioteca Mrio de Andrade, e o mais significativo trabalho
mo de Zarvos. Dois outros scios foram chamados: Rafael Canto Porto, dono da CP3 -
arquitetnico de Jlio Neves. Ao contrrio do pai, com quem nunca trabalhou, Otvio
uma construtora de imveis sofisticados - e um dos melhores amigos de Cazarin (aquele
Zarvos no engenheiro: formou-se em administrao de empresas pela Faap. Com o
que emprestou a coleo de revistas); e Tonico Canto Porto, sobrinho de Rafael e oriundo
irmo - este sim engenheiro civil -, criou, no incio da dcada de 1990, sua prpria
do mercado financeiro. A empresa foi batizada com o nome de Movimento Um.
construtora. Aproveitando a lei que liberou a construo de vilas, eles ergueram diversas
Os mandamentos
obras do gnero em Cidade Jardim - um bairro de casas grandes, junto ao Morumbi -,
Os empreendimentos da Movimento Um seguem alguns mandamentos. Um deles a
com alto padro mas estilo arquitetnico duvidoso, inglesinho ou italianinho, como ele
variao no tamanho das unidades dentro do mesmo empreendimento. No vejo
mesmo define. Mas o tempo sofisticou seu gosto. E uma dessas vilas, localizada no
nenhum problema em ter apartamentos de 80 metros quadrados em um mesmo prdio
Morumbi, foi desenhada por Marcos Acayaba.
com outro de 300, exemplifica Zarvos. uma determinao que surpreende. Quando
260
fazemos as primeiras reunies com os arquitetos, eles logo perguntam qual o tamanho das
procurar arquitetos mais jovens, exatamente aqueles cuja obra desafia o mercado. Zarvos
unidades. Ningum est acostumado com essa falta de parmetro, ele lembra.
nunca tinha ouvido falar em Andrade Morettin e lvaro Puntoni, por exemplo. Qualidade
Outra caracterstica desse manifesto imobilirio so os edifcios com poucas unidades.
arquitetnica - outro ponto na cartilha - deriva, naturalmente, do anterior. Eles se
Esse, alis, foi o mote que fez Zarvos procurar Cazarin. Ele percebeu a oportunidade de
propem a realizar edifcios acessveis (o preo mdio do metro quadrado 6,5 mil reais)
mercado: de um lado, os grandes terrenos estavam acabando, disputados pelas grandes
e viveis atravs da economia de custos que consideram desnecessrios. Algumas
incorporadoras; de outro, a cidade ofertava inmeros lotes pequenos, ideais para prdios
edificaes, por exemplo, possuem s um elevador. No h rea de lazer, sales de festas
de escala reduzida e imagem diferenciada. H empreendimentos em terrenos de 650
nem espao gourmet. Garage band, nem pensar. As reas comuns so reduzidas ao
metros quadrados em que o valor geral de vendas (VGV) no ultrapassa 10 milhes de
mximo. No trreo, por exemplo, h um apartamento-casa, um dplex que ocupa com
reais.
jardins privativos todos os recuos laterais e de fundo. A execuo fica a cargo de pequenas
Apartamentos individualizados so outro mandamento. A partir de algumas premissas
e mdias construtoras, acostumadas maior sofisticao arquitetnica.
tcnicas que Zarvos impe aos projetos, o comprador tem completa flexibilidade para
Qualidade de vida outro item da lista. Isso implica desde o tamanho das aberturas das
rearranjar o espao interno, predefinido pela proposta arquitetnica. Por uma questo de
unidades e a localizao at a gentileza urbana. Eu me envergonho de um edifcio que fiz:
facilidade, honorrios e especializao, Zarvos mantm na empresa uma equipe de
o terreno tinha duas ruas e aquela que no dava acesso edificao ficou com um muro
arquitetos que do assistncia ao futuro morador. Em outras palavras, so eles que
enorme. Para mim, era o fundo, mas hoje sei que parte da cidade. Quando passo por l,
definem mudanas internas, claro que informando os autores, porque alteraes podem
at viro a cara, recrimina-se Zarvos.
trazer impacto, por exemplo, nas fachadas. Na unio com Cazarin, a flexibilidade foi uma
O debutante
insistncia de Zarvos, convencido de que as unidades deveriam ser adaptadas a
O terreno da rua Aimber foi escolhido para o primeiro prdio da Movimento Um,
necessidades atuais ou futuras. As reas molhadas no possuem canos de esgoto
entregue este semestre. O projeto foi objeto de um concurso fechado com escritrios que
posicionados sobre o forro do apartamento de baixo, como comum. Elas so sempre
nunca haviam desenhado algo do gnero, mas se destacavam em concursos e apareciam
resolvidas com a suspenso do piso na rea do boxe. Em alguns edifcios, shafts vazios
em revistas como a sua, diz Zarvos. Concorreram Andrade Morettin, Una e Triptyque.
levam a liberdade a graus extremos: um banheiro, por exemplo, pode estar em qualquer
Este ltimo ganhou a preferncia dos empreendedores e imediatamente comeou a
lugar. Na maioria dos casos, a tubulao aparente na fachada adquire contornos
desenvolver o projeto. Zarvos costuma ter reunies semanais com os projetistas nas quais
interessantes. O nico elemento no flexvel a varanda.
lana desafios, e espera respostas para dali a sete dias. Problemas no andamento do
Outro fator que baliza a Movimento Um a localizao dos terrenos: so todos muito
desenho levaram os incorporadores a rever sua deciso e repassar o projeto para Andrade
prximos, no entorno da Vila Madalena. Em algumas coisas eu sou conservador, e a
Morettin. No h nenhum problema nisso, diz Cazarin. Na poca, o Triptyque no
localizao uma delas. Na Vila Madalena eu j sou conhecido e tenho credibilidade. Isso
estava organizado para dar as respostas no ritmo que espervamos. Mas acreditamos no
ajuda a comprar terrenos e vender apartamentos. Eu morro de medo, por exemplo, do
trabalho deles, tanto que foram chamados na sequncia para criar outro edifcio. No
centro da cidade, confessa Zarvos.
estou interessado naqueles especialistas em prdios de apartamentos, que aprovam
Outra diretriz da incorporadora apostar na valorizao do investimento, ou seja, utilizar
rpido e fazem o que o mercado quer. Alis, tenho horror a isso, relata Zarvos. O que eu
a arquitetura contempornea para criar um objeto de desejo para aqueles consumidores
quero uma resposta de arquitetura contempornea, que esses jovens conseguem dar.
que, no futuro prximo, pagaro mais pelas unidades - alis, a mesma lgica de trabalho
Como eles nunca trabalharam com o mercado imobilirio, dou todo suporte de legislao
da Axpe. Zarvos j havia construdo na Vila Madalena uma vila com Cristina Xavier, alm
e construo para que criem com segurana. isso que eles sabem fazer, conclui,
de um prdio de apartamentos com Luiz Fernando Rocco. Mas Cazarin propunha
enquanto veste um agasalho com a inscrio King of Hemp. Antes de iniciar um projeto,
261
Zarvos esmia todas as possibilidades de legislao, analisa as vistas importantes, os
vertical. De todos os empreendimentos da Movimento Um, este o de linguagem mais
vizinhos etc. Na primeira reunio com os arquitetos, apresenta um briefing preciso. No
modernista: nfase estrutural (os pilares do Triptyque buscam mais efeito do que causa) e
prdio de Andrade Morettin, o destaque so as unidades intercaladas, que remetem
empenas laterais contrapostas s fachadas envidraadas, por exemplo. E tambm a
anlise do Downtown Athletic Club feita por Rem Koolhaas em Delirious New York.
aplicao do painel artstico - de Andrs Sandoval - e a busca do prisma puro.
Trocando em midos, ele concluiu que um prdio em altura, independentemente do
Sem falar expressamente do prdio de Puntoni - muito pelo contrrio, Cazarin exibe
volume blocado externo, pode atender a organizaes internas variveis. o fim do
orgulhoso uma reportagem que destaca o arquiteto na revista Monocle (a mais bacana do
andar-tipo. Antes de aportar na Aimber, a diversidade de solues nos pavimentos rodou
mundo) -, as duas cabeas da Movimento Um parecem buscar a contemporaneidade e
o mundo civilizado, sob a inspirao do intrpido arquiteto holands. Em So Paulo,
esperam mais inovao nos desenhos dos edifcios. Perto do que acontece l fora,
ganhou o toque de Vincius Andrade e Marcelo Morettin no volume com recortes, que
estamos ainda muito atrs, diz Zarvos, agora um atento leitor da revista Dwell. Chega de
aparecem no acesso de pedestres e, sobretudo, na grande fenda da lateral do prdio. O
USP, no?, ele diz, provavelmente se referindo indiretamente aos preceitos modernos da
cruzamento entre os acessos de pessoas e de veculos resulta num movimento
escola de Artigas.
interessante, criando uma topografia artificial.
Ainda em relao aos arquitetos escolhidos, Cazarin e Zarvos concordam: em geral, esse
Harmonia e Simpatia
tipo de profissional no sabe se fazer visvel. Falta o marketing da arquitetura, observa
A Movimento Um no tem sede, mas tem flego. Em seguida ao edifcio Aimber 1749,
com experincia o ex-publicitrio, que exclui dessa avaliao o Triptyque. Nesse ponto, a
realizou mais trs incorporaes. A primeira foi encomendada diretamente ao Triptyque.
Carol tima, diz referindo-se a Carol Bueno, a nica brasileira que integra o escritrio,
O prdio fica num trecho sem sada da rua Harmonia, na Vila Madalena. Em frente da
com mais trs franceses. Com a divulgao, Cazarin e Zarvos passaram a ser assediados
construo, sobrados antigos e discretos exibem marquises das garagens com apoios em
por vrios arquitetos. Agora, com a crise, comearam a aparecer at estrangeiros, diz
V, rplicas vulgares da liberdade estrutural do modernismo brasileiro. Em uma tarde
Zarvos. Cazarin no descarta a contratao de algum de fora. Mas como que eu vou
chuvosa da ltima semana de maio, os operrios desformavam a laje do primeiro piso e
fazer minhas reunies semanais com um estrangeiro?, contrape Zarvos.
no trreo j era possvel ver as colunas em X, uma das marcas do projeto - e que tambm
O mais recente empreendimento da incorporadora o Girassol, projeto do escritrio
remete a Koolhaas, particularmente ao projeto que ele submeteu ao concurso da
Frentes Arquitetura, de Jos Alves e Juliana Corradini, com incio das obras previsto para
Biblioteca de Paris, vencido por Dominique Perrault. Quando os arquitetos do Triptyque
julho. Sabendo que a Movimento Um buscava profissionais, a dupla de arquitetos
apresentaram a ideia, os clientes se entreolharam. Iriam construir um edifcio preto? A
procurou Zarvos diretamente. O prdio que propuseram apresenta desenho forte, que
cor vingou, mas o uso de bambus nos parapeitos no foi aprovado. Aceitamos materiais
deve se destacar ainda mais pela implantao de esquina e pela cor intensa, que mescla
diferentes. No Aimber, por exemplo, o guarda-corpo de alambrado. Mas ainda no
tons avermelhados.
estamos preparados para o bambu, recua Cazarin. Exposta na Bienal de Veneza, a
Movimento Dois?
maquete do prdio chamou a ateno de Jean Nouvel.
Um pouco antes de integrar a Movimento Um, Zarvos j estava trabalhando
O edifcio na rua Simpatia foi encomendado ao escritrio Grupo SP, dirigido por lvaro
individualmente em um edifcio do gnero. Batizado de 4 x 4, ele ajudou a formar os
Puntoni. O arquiteto havia procurado o grupo espontaneamente, pedindo opinio sobre
parmetros posteriormente adotados e foi desenhado por Gui Mattos - que no est no rol
um projeto residencial que imaginara para um terreno venda na regio. Eles no
da vanguarda arquitetnica local, mas amigo do empreendedor de longa data. Depois,
compraram o lote que Puntoni tinha em vista, mas chamaram-no para desenhar outro
Zarvos passou a seguir preceitos semelhantes aos da empresa em que scio de Cazarin.
edifcio, que est em fase de movimentao de terreno. O projeto prev dois blocos de
Reformatou sua imagem - com o auxlio dos mesmos publicitrios - e criou a Idea!Zarvos.
massa semelhante interligados por passarela central, onde est tambm a circulao
O time de arquitetos originais sofreu acrscimos, os empreendimentos so um pouco
262
maiores, a empresa enveredou tambm no segmento de edifcios de escritrios e, na
campanha de mdia forte, nfase em interiores (arquitetura em ltimo plano) e recursos
maioria das vezes, faz as vendas com equipe prpria, treinada para tal. No grupo de 20
externos de banco de investimentos norte-americano. Com a quebra do sistema financeiro
funcionrios h arquitetos que comercializam ou desenham os interiores. Eles ajudam
internacional, as ambies foram revistas e o que sobrou para o pblico a noo de
tambm a escolher os profissionais que contratamos, lembra Zarvos. O ritmo ideal para o
flexibilidade dos espaos internos. A ideia parece fazer sentido: apesar da Movimento Um,
jovem empreendedor, que tem grande estoque de terrenos na regio, lanar um prdio a
Zarvos acredita que os clientes percebem muito mais facilmente a compra no espao
cada trs meses. Em mdia, os projetos demoram um ano e a obra finalizada 30 meses
interno. Em outras palavras, no possuem a real percepo da arquitetura que esto
depois do incio do projeto. Entre os projetos de prdios de apartamentos em andamento
adquirindo. Mesmo assim, ele vai continuar insistindo. As pessoas vo perceber que
na Idea!Zarvos, h um de Andrade Morettin e outro de Puntoni e equipe (em
moram em um Andrade Morettin daqui a uns dez anos, aposta.
Higienpolis). Gui Mattos o campeo de encargos: dois residenciais e um comercial. As
No ltimo sbado de maio, a primeira moradora se mudou para o edifcio na Aimber. A
novidades so o SIAA (um residencial com comrcio no trreo), Nitsche Arquitetos (um
mudana transcorreu sem transtornos, conta Isabela. Coube tudo no elevador, brinca.
comercial e uma vila), FGMF (comercial) e Isay Weinfeld (um comercial). Weinfeld destoa
Uma semana depois, a publicitria continuava entusiasmada: muito bom morar em um
um pouco do restante dos escolhidos: mais famoso e cobra honorrios bem mais
lugar em que a luz entra no lugar certo e tudo pensado. Estou aqui h pouco tempo e
elevados. Logo no incio da Movimento Um, ele chegou a falar com Cazarin sobre os
no quero mais sair de casa, quero que todos os meus amigos venham me visitar. Um
honorrios da moada: Se for esse o problema, posso concorrer com o mesmo preo,
deles veio fazer um jantar para mim, conta. Quanto arquitetura, ela arrisca uma
teria proposto. Para os incorporadores, ele desenvolveu uma vila de casas, que no foi
previso: Daqui a alguns anos, as mesmas pessoas que admiram um prdio de Artigas
adiante. tambm de Isay a cereja do bolo nesse processo. Zarvos comprou um terreno
em Higienpolis vo apontar com orgulho para este edifcio.59
na zona oeste, mas um pouco fora do eixo da Vila Madalena, instigado pelo preo e pela
possibilidade de vista panormica. Eu no podia errar: teria que contratar um arquiteto
acima de qualquer suspeita. Isay era o nome, conta. Por causa do porte, ele contatou
outras incorporadoras: ficou com 15% do negcio e vendeu o resto. Isso no seria um
modelo para empreendimentos maiores? Zarvos acredita que no. D muito trabalho em
relao ao retorno, pondera. O projeto, que recebeu o nome de 360, parte de uma
estrutura regular que apoia as muitas lajes. Dentro de cada andar, apartamentoscontineres de tamanhos diferentes so intercalados por varandas no limite da planta
regular. Inscrito no prmio Future Projects Award, da revista inglesa Architectural
Review, o projeto ganhou na categoria residencial e foi escolhido o grande vencedor. A
mdia paulistana ficou de olhos cheios e se apressou a divulgar o feito. De fato, o prdio
ser capaz de mudar, mesmo que em uma pequena parte, um pouco da lgica do mercado
imobilirio paulistano, que, de um lado, bastante profissional em relao ao produto que
desenvolve, mas, de outro, muito tacanho com a cidade e sua arquitetura.
Nesse nterim, outros produtos diferentes foram lanados pelo mercado imobilirio, que
prepara novidades de interesse arquitetnico. Por enquanto, quem mais fez barulho foi a
MaxHaus, proposta lanada por um ex-executivo da Rossi e baseada em trs pilares:
59
Texto de Fernando Serapio extrado da revista PROJETODESIGN n.353 de julho de 2009.
263
O retorno dos Copans Em So Paulo no ms passado para um congresso, os arquitetos
de 300 m2 -, em Higienpolis, j est na fundao. Hoje com 20 projetos em andamento,
cearenses Bruno Braga e Igor Ribeiro aproveitaram a visita cidade para fazer turismo.
em obras ou no papel, a empresa compra um terreno por ms e estuda usar seu know-how
Planejado com antecedncia, o roteiro matutino pela Vila Madalena foi o ponto alto da
para trabalhar com incorporadoras maiores, inclusive em outros Estados.
viagem. No lugar do chope com bastante colarinho e das paredes com azulejo, arquitetura
"Estamos fechando uma parceria grande com a Brookfield para um projeto na Pompeia".
contempornea. O passeio comeou pelo edifcio Fidalga 727, selecionado para a Bienal
Copans I Escolher a Vila Madalena foi parte da estratgia competitiva da empresa. "Como
de Veneza de 2010.
so reas ngremes, onde difcil de construir, os terrenos no so disputados pelas
Quebra-cabea gigante, nele o posicionamento das janelas nunca se repete. Algumas
grandes construtoras e, por isso, costumam ser mais baratos", explica Zarvos. O valor dos
pernadas depois, a dupla parou diante do envidraado Fidalga 772, prdio recoberto por
imveis est entre R$ 400 mil e R$ 5 milhes e as obras demoram entre 18 e 24 meses
painis de frmica, e seguiu para um edifcio comercial na rua Wisard. No W305, as salas
para serem concludas, seis meses a mais do que a mdia. Para conseguir os mesmos 15%
esto divididas em dois blocos, um "transparente" e um fechado com painis de placas
de margem da concorrncia e manter os preos atraentes, ele conta que a incorporadora
pr-moldadas, que se encontram perpendicularmente. O projeto de Isay Weinfeld, cujo
"adotou um modelo financeiro que no faz dvida em banco". "No gastar 4% do VGV
trabalho foi descrito pela Architectural Digest alem como alternativa aos "dramas em
[valor geral de vendas] em propaganda tambm ajuda a baixar custos", brinca Luiz Felipe
concreto de Oscar Niemeyer". no W305, alis, no stimo andar, que Isay mantm seu
Carvalho, vice-presidente.
escritrio. Desde que o trio foi entregue, cada vez mais comum ver gente caminhando
As principais vitrines da incorporadora tm sido seus trs prdios comerciais e o 360,
por aquele miolo com a cabea levantada. Boa parte desses turistas acidentais, entretanto,
edifcio de casas suspensas, projetado por Isay Weinfeld. ele tambm, alis, que assina
no sabe que os trs edifcios tm bem mais em comum do que arquitetura autoral. Eles
os dois projetos da rua Senador Csar Lacerda Vergueiro que sero anunciados at o fim
esto no portflio da incorporadora Idea!Zarvos, que chegou ao mercado h seis anos com
do ano. Com unidades de 400 m2, at ento inditas, eles inauguram a fase de
a ambio de "deixar um legado para a cidade com uma gesto que desse lucro".
diversificao de projetos. Ainda em 2011 comeam a sair do papel os edifcios menores,
Apaixonado por arquitetura, o administrador Otvio Zarvos achou que, como ele, tambm
que ficaro nas ruas Madalena, Cotox e Arapiraca. "Nossa inteno no crescer
havia gente cansada da arquitetura francesa e temtica que tomou conta de So Paulo a
ganhando escala, mas explorar o nicho de arquitetura moderna, que cresce em demanda
partir dos anos 90. "Os brasileiros j compram celular, carro, pelo design. Por que no
no pas", afirma Carvalho.60
fariam isso com o lugar em que vo morar?", justifica. "A cidade viveu um perodo
frutfero entre os anos 40 e 60, que no teve continuidade por causa do modelo de gesto
[fim]
das incorporadoras. Muitas tiveram dificuldade para passar pela crise imobiliria dos
anos 70. O Artacho [Jurado], por exemplo, grande nome da poca, chegou a falir. Nosso
desafio foi, mesmo com custos mais altos, encontrar uma maneira de competir com os
preos dos imveis de 'alto padro' do mercado". Deu certo. Sem qualquer ao de
marketing, os nove empreendimentos entregues na Vila Madalena e adjacncias foram
quase completamente vendidos antes do trmino da construo. Em nova fase, a Zarvos
agora ir alm dos designers, publicitrios, arquitetos, que at ento foram seu principal
pblico, e das unidades com rea entre 75 m2 e 250 m2. Vai lanar neste ano seis projetos
com apartamentos menores (entre 50 m2 e 75 m2) e maiores (de at 400 m2) do que os
anteriores e construir em outros bairros. Um deles, o Itacolomi 445 - seis apartamentos
60
Texto de Rodrigo Ucha. Retirado do jornal VALOR ECONMICO, SEO Blue Chip em 14.07.10
264
Em uma cidade que cresceu sem planejamento como So Paulo, ideias simples podem ser
imveis, pois no ter onde deixar seus carros. Isto abre uma oportunidade para que
as mais eficientes para reduzir alguns problemas crnicos que estamos enfrentando, como
pessoas com menos renda possam adquiri-los.
os crescentes ndices de engarrafamento, responsveis pelo alto nvel de estresse dos
A estratgia pode ser maximizada com outras solues, como abatimento no IPTU.
paulistanos, ou os fenmenos climticos cada vez mais extremos, como a secura intensa
Consequentemente, a criao de bicicletrios em prdios comerciais e residenciais
do ar ou os alagamentos tpicos do vero.
tambm poderia aumentar, fomentando a iniciativa da prpria Prefeitura em oferecer
Com ndices cada vez mais preocupantes de umidade do ar, a cidade de So Paulo
bicicletas s pessoas em algumas estaes de metr o que, certamente, estimula o uso
necessita que rvores sejam plantadas, principalmente em bairros essencialmente
desse recurso to interessante, que melhora a qualidade de vida, favorecendo o trnsito e
comerciais. Alm da melhoria na qualidade do ar, a presena de rvores proporciona a
reduzindo a emisso de gases poluentes no meio ambiente. Por conta tambm do
sensao cada vez mais rara de proximidade com a natureza, reduzindo ndices de
crescimento da cidade sem o devido planejamento, existem bairros mais afastados do
estresse, sem falar dos problemas respiratrios.
centro, sem comrcio consolidado. Nesses bairros, comum a existncia de condomnios
A falta de permeabilidade do solo de So Paulo tambm um problema de todos,
murados, que enfeiam a cidade e ainda colocam em risco a segurana pblica, uma vez
discusso que j comea a ser reaquecida diante da proximidade do vero e dos
que a rua fica deserta. Uma simples medida poderia reverter inteiramente essa situao,
alagamentos caractersticos do perodo. Atualmente, a rea permevel obrigatria nos
aquecendo a economia e valorizando a regio.
novos empreendimentos imobilirios varia de 15% a 30%. Poucos se do conta de que isso
Se fosse obrigatria, em empreendimentos nessas condies, a criao de pequenas lojas
apenas onera e inviabiliza comercialmente grande parte dos projetos. Alm disso, depois
na periferia do terreno, o bairro ganharia no apenas novos moradores, mas tambm
de entregues, os moradores desses empreendimentos podem, por exemplo, decidir que
novos consumidores, que poderiam descer do prdio e, caminhando, fazer as suas
um jardim se transforme em uma quadra de futebol, anulando toda a permeabilidade. A
compras com o mximo de conforto.
fiscalizao de situaes assim praticamente impossvel.
Como resultado, a rua ficaria mais segura, j que o volume de pessoas aumentaria, as lojas
Melhor seria se a Prefeitura determinasse, no Plano Diretor, reas deterioradas que
criariam empregos no bairro, a regio se tornaria valorizada por conta das facilidades
poderiam ser desapropriadas em cada bairro. As incorporadoras assumiriam a
proporcionadas e o prprio empreendimento sofreria valorizao, chamando a ateno de
transformao dessas reas em praas pblicas e, em troca, ficariam livres da
compradores e investidores.
permeabilidade mnima obrigatria prevista nos novos projetos. Os bairros ganhariam
O resultado de aes simples como essas seria bastante eficiente. Os bairros ficariam mais
praas bem arborizadas, em vez de reas permeveis restritas aos condomnios, um
permeveis e democrticos, com praas que poderiam ser utilizadas por todos,
mtodo egostico e sem xito.
melhorando a qualidade de vida da populao. Um maior nmero de pessoas poderia
Prdios sem vagas. Outro exemplo que comprova essa falta de preocupao com as reais
trabalhar perto de onde mora, evitando carro e nibus, diminuindo os engarrafamentos e
necessidades da populao a legislao que obriga a criao de garagens nos edifcios. A
o estresse. Por fim, por meio de um pouco de reflexo, a cidade tornar-se-ia, sobretudo,
Prefeitura poderia escolher determinadas reas em bairros j consolidadas e estabelecer
mais humana.61
nelas vantagens para o incorporador e o morador fazerem e comprarem prdios sem

vagas de garagem. Com isso, se premia quem abre mo de usar carros na cidade,
[fim]
oferecendo empreendimentos com melhor custo e evitando que parte da populao que j
trabalha e mora no bairro acabe sendo expulsa para outras regies.
A questo dos prdios sem vagas, na realidade, possui dupla finalidade: o custo mais
baixo e obvio que, normalmente, a classe mdia alta no vai querer comprar esses
61
Texto de Otvio Zarvos para a seo Negcios do Estado de So Paulo em 04.11.10
265
E o prdio tombou. A privacidade e o jardim de uma casa ou a segurana e a

infraestrutura de um prdio? A IdeaZarvos quer aliar as duas realidades e lana em 2012
um condomnio que apelidou de "prdio horizontal", no Alto de Pinheiros, em So Paulo.
O Bernarda Luiz tem s cinco casas de alto padro, cada uma com medidas entre 550 e
780 m2. . Todas foram projetadas pelo Nitsche Arquitetos Associados, tm jardins
privativos e nenhum acesso s casas vizinhas. A nica rea comum a de lazer, que tem
piscina, playground e sala de ginstica. Custa a partir de R$ 3 milhes.62
[fim]
62
Texto de ngela Klinke. Retirado do jornal VALOR ECONMICO, SEO Blue Chip em 03.09.10
266
Para Otvio Zarvos, criador da incorporadora Idea!Zarvos, arquitetos devem
[AU] Qual lgica dessa relao?
assumir a incorporao como forma de melhorar as cidades.
[OZ] Um empresrio normal do mercado imobilirio movido pelo business. Quer chegar
ao fim do empreendimento e falar: deu tudo certinho como a gente planejou, foram tantos
Formado em administrao, e na rea de incorporao imobiliria desde o incio da
blocos, tanto de vidro, tanto de alumnio para a janela, e a conta deu certinha. No
dcada de 1990, Otvio Zarvos proprietrio e um dos criadores da Idea! Zarvos,
prximo, repete. Quando voc fala de alto padro, muda um pouco. quando surgem
incorporadora que aposta em nomes da arquitetura - alguns jovens, outros j famosos -
aqueles estilos neoclssicos, gregos. E isso agravado com o boom imobilirio. A
para a produo de uma nova gerao de edifcios residenciais em So Paulo,
quantidade de prdio que foi construda nos ltimos dois anos a mesma que se ergueu
diferenciados, principalmente, pela planta flexvel. Mas crtico em relao ao papel das
nos ltimos 15 anos em So Paulo. Vamos ver realmente o resultado disso daqui a seis,
incorporadoras na construo das cidades. Zarvos prev que, o que veremos daqui a sete
sete anos, quando esses prdios estiverem prontos. Vamos passar pela cidade e ver uma
anos, uma cidade deprimente, resultado da construo em srie de edifcios residenciais
cidade transformada nesse tipo de prdio. Isso realmente deprimente.
pasteurizados. E se existe um movimento de retorno boa arquitetura, para ele, muito
[AU] Existe um marco para este temor dos empresrios?
mais mrito do consumidor, que hoje est mais atento do que h alguns anos.
[OZ] Acho que a crise dos anos de 1970, quando muitas empresas do mercado imobilirio
Mesmo assim, adverte que esse movimento ainda pequeno. A soluo? Zarvos defende
quebraram. Coincidentemente, a boa produo arquitetnica para o mercado imobilirio
que os arquitetos assumam a incorporao. "Eles tm de se preparar, mas acredito que a
foi at os anos 1960. Dali para frente, o que teve foi muito medocre.
nica soluo seja realmente esta. Porque isso nunca vai vir das grandes incorporadoras."
[AU] Foi uma poca de nomes importantes, e de edifcios que se tornaram
[AU] Vivemos o lanamento de muitos edifcios residenciais parecidos,
marcos na cidade, como o Copan de Niemeyer, os edifcios de Artigas em
pasteurizados. Enquanto isso, arquitetos reclamam que no tm espao, mas
Higienpolis, e at as obras de Artacho Jurado...
se mantm margem do mercado de incorporao. Como voc analisa essa
[OZ] O Artacho Jurado um exemplo do que falo. Ele faliu. Fez uma coisa incrvel, mas
postura dos dois lados?
no teve eficincia. No conseguiu transformar aquilo em um modelo de negcio que
[OZ] Existe uma culpa do incorporador e tambm uma responsabilidade do arquiteto. Do
funcionasse, que desse lucro. Que o nosso desafio aqui. A gente quer que isso seja algo -
lado do incorporador, h um temor quando encontra um arquiteto que quer projetar um
e j - que d lucro. muito importante que o arquiteto entenda que, em determinados
prdio, no vou nem falar autoral, mas com uma boa arquitetura. Isso acontece porque h
momentos, ele precisa andar para trs para que tudo isso d lucro.
um despreparo do arquiteto com relao a custo, legislao e ao prprio mercado
[AU] O que mudou desse tempo, em que grandes nomes estavam presentes
imobilirio, como o que as pessoas querem consumir, o tamanho dos quartos, a
no mercado imobilirio, para agora, que vemos alguns nomes aparecendo?
quantidade de armrios etc. Muitas vezes, esse profissional tem muita qualidade, mas no
[OZ] Acho que o incorporador, em 90% dos casos, est olhando para tendncias do
est preparado para atender a esses trs fatores, est pensando apenas no edifcio, e no
mercado e no para arquitetura. Ele no conhece arquitetura, no gosta e no sabe
no uso dele internamente. H outro problema: o do arquiteto em relao deficincia de
diferenciar o que uma arquitetura medocre de uma arquitetura boa. A maioria das
alguns materiais, e o incorporador o responsvel. Porque o arquiteto no responsvel
vezes isso. No por mal. Simplesmente no teve contato com essa cultura. Por outro
por nada na incorporao, e isso o torna uma figura, vamos dizer, um pouco etrea. O
lado, crescente a percepo dos consumidores em relao ao design, e isso acaba
empresrio, muitas vezes, embarcou nessa em momentos passados e se deu mal. E esse
favorecendo a arquitetura. As pessoas cada vez mais querem consumir melhores
temor foi passando de gerao para gerao, criando um tabu. Hoje temos essa diviso: o
produtos, sabem que podem ter uma caneta bacana. Na hora de comprar um telefone,
empresrio, o arquiteto que se nega a produzir para o mercado - porque o incorporador s
querem um mais bonito. Essa percepo comea a entrar na cabea dos paulistas, e do
quer algo padro e previsvel - e o profissional que aceita as condies.
brasileiro em geral, por todos os produtos que consomem. E no mercado imobilirio isso
267
vai comear a aparecer e j est aparecendo. Hoje tem muito mais gente do que quando a
que um Andrade Morettin ou um lvaro Puntoni. Acho que, quando o comprador nos
gente comeou a empresa. Era um pequeno nicho que comprava nossos prdios, que
procura, j sabe que o arquiteto bacana, mas talvez no o conhea. H excees, como
gostava de arquitetura. Hoje muito mais gente consome, sabe que comprar um prdio do
um Isay Weinfeld, acho que o Gui Mattos, que esto um pouco mais na mdia. Os outros
Isay Weinfeld bacana, porque j viu obras dele. Isso um sentimento geral que est
elas no conhecem.
comeando a ressurgir no mercado, no por causa do incorporador, mas por causa do
[AU] Como vocs chegaram a esses nomes que estavam fora do mercado
consumidor. ele quem est pedindo.
imobilirio. Foi uma aposta nos jovens?
[AU] A mudana do mercado, ento, uma presso do consumidor?
[OZ] Quando montei a empresa, estava descobrindo a arquitetura, lendo livros. Mas
[OZ] Sem dvida. Se depender do incorporador, ele faz o neoclssico igual, que j sabe
simples: se a gente pega uma revista como a AU, j encontra arquitetos suficientes para
quanto custa. No existe o desejo de fazer um cone na cidade de So Paulo, que
fazer mil prdios. O cara que aparece na revista de tima qualidade, vocs j fizeram
importante. E, pior, acho que agora as incorporadoras tomaram um tamanho, uma
uma crtica.
impessoalidade, viraram uma empresa de capital aberto, onde no existe mais um dono.
Hoje consigo avaliar melhor, mas, para escolher os nomes no incio, foi muito baseado nas
Nessas empresas o diretor quem vai definir o que ser construdo. E ele vai ficar na
revistas de arquitetura. Eu estava comeando, ento pensei: vamos dar espao para quem
empresa por um
est no incio tambm.
perodo, depois vai para outra. Isso chato porque precisamos ter um pouco de amor pela
[AU] Uma das bandeiras defendidas por vocs a da planta flexvel,
cidade, pois a responsabilidade do incorporador muito grande. Ns que construmos a
customizada. Existe mercado para isso? O valor sobe muito?
cidade, no o poder pblico.
[OZ] realmente muito complicado. No comeo, estvamos muito mais abertos a esse
[AU] Uma soluo seria os arquitetos virarem incorporadores?
tipo de soluo e vimos que o custo muito alto. Tanto o custo financeiro quanto o de
[OZ] Acho que sim, embora esse profissional no esteja preparado. Os arquitetos tm de
atendimento. No fazemos mais apartamentos pequenos. Mas o apartamento flexvel
se preparar, mas acredito que a nica soluo seja essa. Porque isso nunca vai vir das
porque trabalhamos basicamente com trs coisas: primeiro, poucas colunas dentro do
grandes incorporadoras.
apartamento; segundo, as prumadas de esgoto descem em shafts e no correm no
Se o arquiteto comprar um terreno e decidir construir um prdio, vai ser muito melhor do
apartamento debaixo; e o terceiro elemento so janelas: importante que elas no
que a mdia. Se ser bem-sucedido, no sei. Porque preciso ver as outras disciplinas
caracterizem um ambiente especfico.
envolvidas, no apenas o projeto. E isso chega na formao desses profissionais, que
[AU] Vocs trabalham com poucas unidades por edifcio. Como viabilizam
muitas vezes so incapazes de tocar uma obra. Muitos no conseguem nem orar ou fazer
isso?
um planejamento. A maioria fica nesse negcio mais caseiro. Acho pssima ideia a pessoa
[OZ] Isso no um fim, um meio. No nosso objetivo fazer prdios com poucas
que sai da faculdade para montar um escritoriozinho, juntar-se com um amigo. O cara
unidades. Os edifcios com poucas unidades tm algumas vantagens. A primeira que
deveria ir para um escritrio grande, aprender como funciona. Tem cronograma, prazo de
precisamos de um terreno pequeno, que so mais disponveis nas regies que a gente quer
entrega, uma srie de organizaes importantes. Depois, se ele quiser dar o voo solo,
fazer, como a Vila Madalena. Vamos continuar a fazer prdios pequenos, mas no to
beleza.
pequenos quanto os do comeo. O que algo muito pequeno? Um terreno de mil metros
[AU]
Um comprador Idea!Zarvos sabe que est comprando um lvaro
quadrados. Isso a gente no quer fazer mais. J estamos com projetos maiores e
Puntoni, um Andrade Morettin?
acreditamos que, com eles, podemos transformar reas degradadas, como o caso do
[OZ] Globalmente, uma pessoa para quem a esttica importante. Mas no chegou
360, na Vila Romana (de Isay Weinfeld). Temos outro projeto no bairro da Pompeia, em
ainda arquitetura. Arquitetura muito complicada. difcil o pblico final entender o
268
uma rea deteriorada. Neste caso, acreditamos que o empreendimento tem de ser grande
para ter um status que atraia os compradores.
[AU] Voc ressalta esse papel da incorporao de contribuir com a mudana
do entorno, do bairro. Como essa discusso urbanstica chega ao consumidor
final?
[OZ] Acho que surgiu um pequeno clube, de alguns arquitetos, que falam o que bom e o
que ruim para a cidade. Isso j dura dcadas e dcadas. Mas no existem solues
inteligentes que sejam viveis economicamente. O mesmo problema que acontece com o
arquiteto autoral e o incorporador existe com esse pessoal que detm um conhecimento
de urbanismo, mas que est muito longe da prtica. Por enquanto, quem tem feito o meio
de campo o governo, que tambm no sabe muito. Falta ouvir um pouco os empresrios
que fazem coisas bacanas. Acredito que exista um trio importante: o terico, o poder
pblico e o empresrio.
[AU] E o que torna essa discusso pblica?
[OZ] So com pequenos gestos que as pessoas comeam a entender o urbanismo. Claro
que existem as abrangncias complexas, mas as decises simples so importantes. Um
exemplo bobo: voc obrigado a fazer vagas de garagem em um edifcio. Poderia haver
uma lei que incentivasse quem faz prdios sem garagem para atender s pessoas que no
tm carro. So pequenos detalhes que so pensamentos de empresrios. Infelizmente, a
gente aprende um monte de coisa na escola, mas no aprende como a calada em um
pas desenvolvido, por exemplo. E ter essa noo de cidade ajudaria muito as pessoas a
cobrarem por solues.
[AU] Vivemos uma bolha imobiliria?
[OZ] Uma parte dessa alta dos preos corrigiu um passado que estava muito defasado.
Nos ltimos trs anos, que foi possvel ganhar dinheiro nesse mercado. Ento uma parte
dessa bolha a correo dos preos, outra parte se deve ao Brasil estar hoje em outro
patamar. O Pas cresceu muito, ficou mais rico. E isso torna tudo mais caro. Mas acredito
que daqui para frente vamos entrar em um crescimento de preo mais estvel.63
[fim]
63
Texto de Cleide Floresta retirado da revista Arquitetura e Urbanismo de Junho/2011
269
Arquitetura arrojada em edifcios comerciais
construo avanada, em Pinheiros, foi alugado por uma nica empresa, que no divulga
O modelo , no mnimo, inspirador. Resultado da combinao entre o gosto pela esttica e
o nome.
a necessidade de ambientes de trabalho menos (ou nada) convencionais, um novo
Sem o mrmore no hall ou o estilo neoclssico dos edifcios da Faria Lima, esses prdios
conceito de prdios comerciais comea a ilustrar - e se destacar - na paisagem paulistana.
abusam da madeira e de estruturas metlicas. "H um conservadorismo metodolgico das
Inspirados no modelo de trabalho do Vale do Silcio, na Califrnia, os novos escritrios
grandes incorporadoras que avanam pouco do ponto de vista tecnolgico e de inovao",
fogem do lugar-comum em todos os sentidos. Com arquitetura arrojada, em nada
diz Loureno Gimenes, scio do escritrio de arquitetura FGMF, que tem feito projetos
lembram as convencionais e apertadas saletas comerciais ou os montonos e impessoais
nessa linha. "Sempre buscamos algo mais criativo, que se alinhasse pesquisa e
espiges comerciais que inundam a cidade.
desenvolvimento, mas nunca nos alinhamos com o mercado imobilirio tradicional",
Muito vidro -sem espelho, vale dizer - verde em abundncia, p direito duplo com
conta. "Agora, a resistncia inicial est sendo vencida e encontramos nosso espao",
mezanino, que formam uma espcie de loft comercial, e espaos externos. Que podem ser
acrescenta o dono das iniciais "MF" do escritrio, Rodrigo Marcondes Ferraz.
amplos terraos ou coberturas, onde ombrelones gigantes se misturam a jabuticabeiras -
Alm de fora do padro, os projetos so quase artesanais. No se repetem, o que encarece
lugar cativo de mesas de reunies e almoos de negcios. No trreo, praas de convivncia
o negcio. Mas no inviabiliza, garante Zarvos. " preciso estudar muito bem o oramento
abertas comunidade, charmosos cafs e bicicletrios do o toque contemporneo final.
e ter um controle de custos minucioso", diz o empresrio, que contrata diferentes nomes
So prdios baixos em bairros que abraam esse conceito com naturalidade: Vila
da arquitetura para assinar os projetos.
Madalena, principalmente, Vila Beatriz, Alto de Pinheiros, Sumar e Pompia. Fora dos
A Koa Incorporadora, que nasceu de um grupo de arquitetos h um ano, tambm
padres das grandes incorporadoras, que prezam a escala e a repetio das plantas, ainda
pretende seguir esse modelo de negcio. "Nosso objetivo agregar valor aos terrenos", diz
so empresas pequenas que investem no modelo. A primeira delas foi a Idea!Zarvos, que
Luis Piccini. "O modelo de salinhas comerciais j se esgotou", avalia. A empresa comprou
fez o seu primeiro empreendimento na rua Fidalga, tradicional endereo da Vila
um terreno na Vila Madalena e vai lanar um prdio de cinco andares nos moldes da
Madalena, e no parou mais. J entregou trs prdios, dois na Vila Madalena e um no
Zarvos. Quem tambm est atento ao conceito Eduardo Carvalho, que h trs meses
Alto de Pinheiros - totalmente locados - termina um no Sumar em cerca de quatro meses
montou a Moby incorporadora. "Tem muito projeto mal pensado em So Paulo", diz.
e tem outros quatro em obras.
"Tenho certeza que h espao para esse nicho."
Otvio Zarvos, um administrador apaixonado por arquitetura que j trabalhava na rea
Nicho que atraiu designers, publicitrios, produtoras de cinema, arquitetos, pequenas
imobiliria, abriu a empresa h seis anos. Com uma carteira de investidores cativa e
redaes e empresas de tecnologia. Muito tnis e cala jeans no lugar de terno e gravata.
outros tantos interessados em entrar no negcio, Zarvos vende apenas 10% das unidades,
"As famlias mudaram e o ambiente de trabalho, tambm. As pessoas moram de maneira
com preo na casa dos R$ 12 mil o metro quadrado. A maioria, no entanto, fica com a
diferente e querem trabalhar de um jeito diferente", diz Gimenes, do FGMF. 64
empresa e os investidores para aluguel por conta da rentabilidade que proporciona. Com
fila para locao desses espaos, que j saem alugados durante a construo, o preo do
[fim]
metro quadrado de R$ 80, em mdia. Mas pode chegar a R$ 95 dependendo do

empreendimento. "So espaos que colaboram com a criatividade", diz Zarvos, cujo
escritrio est num ambiente acolhedor do primeiro prdio feito pela incorporadora.
Os escritrios vo de 90 m2 a 250 m2, mas h demanda para escritrios maiores - que
acabam sendo atendidas porque os espaos so modulares. Um dos prdios com
64
Texto de Daniela D`Ambrsio. Retirado do jornal VALOR ECONMICO, SEO Blue Chip em
08.08.11
270
Imveis-butique: apartamentos focados na beleza e no bem-estar
integram rea interna a externa, tenham uma vista bonita para o verde ou ainda tragam
O dinamismo rege o mercado imobilirio. Isso ocorre porque ele reflete, de imediato, as
uma pequena varanda banhada de luz natural e permitam cultivar uma hortinha, conta
necessidades dos diferentes pblicos e est atento ao surgimento dos novos nichos. Na
Monique Tonini, proprietria da Casas Bacanas, que vende seus imveis pela rede social
ltima dcada, por exemplo, satisfez a demanda pelos compactos flats, depois atendeu
Facebook. O comprador desse nicho no seduzido pela arquitetura neoclssica, busca
farta procura pelos funcionais lofs e, em seguida, pelas luxuosas penthouses. Agora, a
algo moderno, com design. E no tem nada a ver com o luxo dos materiais nobres, mas
vez de casas e apartamentos aconchegantes, com boa insolao e ventilao, ou seja, que
sim com boas solues que trazem conforto, explica Otvio Zarvos, proprietrio da
trazem bem-estar, explica Alexandre Tirelli, presidente do Sindicato dos Corretores de
incorporadora Idea!Zarvos, que contrata arquitetos de renome, como Isay Weinfeld e
Imveis no Estado de So Paulo (Sciesp). Por isso, h uma grande procura pelos antigos
Andrade
Morettin,
para
projetar
seus
lanamentos.65
e por aqueles projetados por arquitetos renomados. Para qualifcar os corretores a

atender a essa demanda, o sindicato tem oferecido cursos sobre a histria e os principais
elementos da arquitetura.
A paixo pela arquitetura um dos mais importantes componentes unificadores do
pblico que compe esse segmento. Tem pessoa que diz: Quero comprar um imvel do
arquiteto Paulo Mendes da Rocha, conta Jos Eduardo Cazarin, proprietrio da AXPE,
primeira imobiliria do mercado a se especializar em atender esse tipo especfico de
cliente. Desapontados com os lanamentos atuais, que, para privilegiar um maior nmero
de quartos, tornam os ambientes pequenos, eles procuram nos imveis antigos o conforto
dos espaos mais proporcionais em relao planta. So Paulo est repleta de imveis do
perodo modernista, que preenchem essa necessidade. As divisrias no tm funo
estrutural, apenas de vedao, o que possibilita mudanas no layout, explica o arquiteto
Diogo Chaguri. Foi o que aconteceu com a arquiteta Tatiana Falco ao comprar um
apartamento dos anos 70 em Higienpolis, com a imobiliria Casas Bacanas. Alm de
conseguir integrar os ambientes, ele banhado de luz natural devido s janelas do piso ao
teto, sem contar a beleza da madeira marchetada no cho.
Composto de pessoas entre 25 e 50 anos e das classes sociais A e b. Gosta de morar
principalmente nos bairros Pinheiros, Vila Madalena e Vila romana, na zona oeste de So
Paulo; em Higienpolis, rea central; e no Itaim bibi, regio sul. Procura por imveis que
custem a partir de R$ 350 mil e cheguem a R$ 6 milhes e locao desde R$ 4 mil. o
tamanho costuma variar de 40 a 500 m2.
Com equipes enxutas, que chegam a ter apenas cinco ou seis corretores, as imobilirias do
segmento so formadas, muitas vezes, por arquitetos que se tornaram profissionais da
rea. Temos tambm poucos imveis, pois procuramos aqueles com algum diferencial,
explica Marcelo Montoro, dono da imobiliria que leva seu nome. Podem ser os que
65
Texto retirado do site Casa Abril http://casa.abril.com.br/materia/apartamentos-qualidadegrandes
271
So Paulo est na rota dos arquitetos que criam obras de arte
segundo Otvio Zarvos, dono da incorporadora. O bom momento permite ao mercado
De Paulo Mendes da Rocha a Frank Gehry, quatro exemplos brasileiros e seis
arriscar, diz Zarvos, cuja empresa lanar mais dois prdios de Weinfeld, ainda em
estrangeiros da cobiada arquitetura com assinatura.
projeto, ambos na Zona Oeste. Para o arquiteto, tudo isso muito lindo, desde que a
O terrao gourmet e a piscina com raia olmpica j no provocam suspiros em quem
grife no sirva para camuflar a qualidade duvidosa de um projeto. Ficarei feliz se as
procura uma nova moradia. Ao fechar um contrato, os paulistanos tm dado ateno a
pessoas comprarem apartamentos no prdio que eu desenhei por acharam o projeto
outro item da planta: a assinatura. Ela pode funcionar como garantia de um apartamento
bacana, e no pelo meu nome, afirma Weinfeld.
cobiado e de rpida valorizao. O sucesso de dois lanamentos recentes com pegada
H quatro anos no mercado, a Vitacon outra incorporadora que decidiu investir em
autoral o Vitra, de Daniel Libeskind, e o 360, do paulistano Isay Weinfeld foi
prdios assinados. Recentemente, encomendou um projeto a Marcio Kogan, nome em
suficiente para convencer outras incorporadoras a apostar nesse nicho. At o fim do ano,
ascenso na arquitetura paulista. H demanda. Esses clientes tm liquidez e querem
sero lanados mais um edifcio de Isay Weinfeld, na Vila Madalena, e o primeiro
escolher o apartamento como fazem com o carro ou a roupa, diz Alexandre Lafer, diretor
residencial de Paulo Mendes da Rocha aps 25 anos, no Sumar. poca SO PAULO
da empresa. No toa, ele chama o projeto de Kogan de prdio butique. E afirma que as
teve acesso a imagens inditas desses dois projetos.
dez unidades j esto praticamente vendidas, apenas pelo boca a boca, antes mesmo de se
O smbolo mximo dessa nova fase, na qual a autoria pode definir o sucesso de vendas de
definir o preo. Cheguei a ouvir de um cliente que isso no importava, diz.
um condomnio residencial, , sem dvida, o Vitra. Em trs meses, 13 dos 14
Episdios como esse servem de alento a quem j parecia acostumado a projetos que
apartamentos haviam sido vendidos, com rea mdia de 600 metros quadrados e custo de
primam pelo baixo custo em detrimento do acabamento, bastante comuns em So Paulo.
R$ 8 milhes. A cobertura, com 1.200 metros quadrados em dois andares, foi disputada
De uns tempos para c, nem revestimento as fachadas tm, diz Roberto Coelho da
por trs interessados, todos dispostos a investir R$ 14 mihes no imvel e, aps a
Fonseca, diretor-geral de vendas da imobiliria Coelho da Fonseca. por isso que tem
entrega, assumir uma taxa de condomnio de R$ 21 mil. Por ms.
tanto prdio neoclssico, porque uma das fachadas mais baratas de fazer. A opo por
Animada com esse cenrio, a JHSF Incorporaes quer trazer outros nomes
valorizar a experincia dos arquitetos aclamados parece indicar que o paulistano se
internacionais, sempre com foco no segmento AAA. Agora, a empresa estuda encomendar
cansou de morar em um caixote neoclssico e que no est de olho apenas em preo
projetos a diversos ganhadores do Pritzker, o mais importante prmio de arquitetura do
baixo. Por que, ento, todos os edifcios lanados na cidade no prezam por projetos
mundo, entre eles, os ingleses Norman Foster e Richard Rogers, a dupla sua Jacques
eficientes, belos e ousados? Se possvel vender porcaria, porque tem quem compre,
Herzog e Pierre de Meuron, o italiano Renzo Piano e a japonesa Kazuyo Seijima. So
afirma, em tom de provocao, o veterano Paulo Mendes da Rocha.
esses os profissionais que esto em nosso radar, diz Luciano Amaral, diretor da empresa.
Tambm premiado com o Pritzker, em 2006, o brasileiro volta a assinar um projeto
GRIFE NO BASTA
residencial em So Paulo aps 25 anos. Com lanamento previsto para setembro, a
Entre os arquitetos brasileiros, Isay Weinfeld aparece entre os mais aclamados. O sucesso
novidade ser construda no Sumar, prximo ao metr Vila Madalena, e dever agradar
de vendas do 360, residencial projetado por ele e que teve metade dos apartamentos
casais jovens e antenados em arquitetura. O prdio ter fachada em concreto armado e
comercializada no dia do lanamento, no auge da crise econmica de 2008, encorajou a
linhas retas caractersticas da obra de Mendes da Rocha e apartamentos de um ou
incorporadora Idea!Zarvos a encomendar filhotes. O mais ousado ser um prdio
dois dormitrios, com 60 ou 76 metros quadrados. A rea superior da maioria dos
multifuncional construdo na Rua Aspicuelta, na Vila Madalena. Ele ter trs pavimentos
imveis com tipologia semelhante. No se pode reduzir a rea como uma questo
comerciais de p-direito duplo, o que corresponderia a um bloco de seis andares. No topo,
aritmtica, diz Mendes da Rocha. Daqui a pouco estaro vendendo apartamentos de 20
Weinfeld projetou dez casas (sim, casas), com plantas que variam de 125 a 232 metros
metros quadrados, sem conforto algum.
quadrados. Elas devero ser vendidas a preos entre R$ 1,3 milho e R$ 2,2 milhes,
272
O retorno de Mendes da Rocha faz parte da estratgia da incorporadora Even para atingir
combinando moradia e comrcio. E h pelo menos um edifcio pblico com assinatura
o pblico vido por grifes e, sempre que possvel, por bons projetos. A construtora criou
em gestao na cidade: o Complexo Cultural Luz. Projetado pelo escritrio Herzog & De
at um brao, a Autoria, para comercializar imveis desenhados por arquitetos
Meuron, o espao prev uma estrutura modular, com pavimentos que se entrelaam em
renomados. Vamos fazer menos marketing e um pouco mais de arquitetura, diz Joo
desnvel, e diversas salas de aula e ensaio, todas envidraadas. Sede da Escola de Msica
Azevedo, diretor de incorporao da empresa. Outros dois empreendimentos devem ser
Tom Jobim e da So Paulo Companhia de Dana, o complexo ter uma biblioteca,
lanados at o fim do ano.
estacionamento para mil veculos e trs teatros motivos suficientes para visit-lo.
O desembarque de arquitetos de fora, como Daniel Libeskind, tambm tem uma
Modismo ou tendncia irreversvel, os projetos autorais daro o tom da arquitetura
explicao comercial. Enquanto alguns dos principais mercados mundiais esto em crise,
paulistana nos prximos anos. uma boa perspectiva para quem no tinha nada, diz o
caso dos Estados Unidos e de diversos pases da Europa, o Brasil entra no foco dos
professor Ablio Guerra, do Mackenzie, referindo-se profuso de prdios neoclssicos
grandes escritrios em razo da Copa do Mundo e das Olimpadas. Alm de ser uma
que, segundo ele, enfeiaram So Paulo nas ltimas dcadas. O prximo lanamento, quem
alternativa do ponto de vista econmico, o fato de o pas estar em evidncia ajudam grifes
sabe, pode vir com a assinatura de Frank Gehry ou Zaha Hadid arquitetos aclamados
que buscam maior projeo. Talvez este seja o perodo de maior interesse por nossa
que j projetaram edifcios residenciais em diversas cidades do mundo (outros exemplos
arquitetura desde a construo de Braslia, diz Ablio Guerra, professor da Faculdade de
acima). Pouco a pouco, o skyline da cidade ganha graa e ousadia. 66
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

A vinda de figures tem, ainda, o poder de aguar a concorrncia e gerar um movimento
saudvel, que ter como resultado a transformao da paisagem. Com isso, os arquitetos
[fim]
se sentem estimulados a quebrar paradigmas, a deixar de fazer sempre as mesmas coisas,

diz Gian Carlo Gasperini, scio do escritrio Aflalo & Gasperini. Precisamos dar uma
sacudida, seno a cidade acaba se perdendo, afirma o arquiteto Ruy Ohtake, que confia
na capacidade dos novos projetos para mudar, sempre para melhor, a cara de So Paulo.
Para as incorporadoras, h um risco em apostar em arquitetos demasiadamente
badalados: encher a cidade com monumentos geniais que no atendam ao gosto do
fregus. Na lgica do mercado, a ousadia s vlida se estiver a servio dos interesses de
quem vai pagar pelo imvel. O prprio Vitra passou por transformaes desde a
concepo original. A primeira proposta apresentada por Libeskind foi submetida ao crivo
de um grupo de clientes da JHSF e no passou no teste. O arquiteto aceitou repens-lo e
chegou verso final do edifcio, mais ao gosto do paulistano. Tivemos um resultado
ousado, mas sem passar do ponto, diz Luciano Amaral, da JHSF.
COMPLEXO CULTURAL
Esses empreendimentos no so apenas bons negcios para incorporadores ou para os
futuros proprietrios. Edifcios assim fazem bem cidade porque embelezam a paisagem
e, acima de tudo, porque redirecionam o gosto dos moradores, mesmo que no sejam
exclusivamente residenciais. Alguns dos novos lanamentos sero de uso misto,
66
Texto de Eduardo Duarte Zanelato da REVISTA POCA de 10.09.2011
273
Cidade dos Sonhos

A cidade ideal de OTVIO ZARVOS no tem supercondomnios, grades, bairrosdormitrios, longos deslocamentos. Aos 44 anos, o incorporador imobilirio responsvel
por alguns dos apartamentos mais cobiados da cidade tem ideias to avanadas que, s
vezes, precisa reprimir seus prprios clientes: "Volta e meia um comprador pede um muro
alto aqui, um porto ali", conta. "A gente resiste." Otvio, da Idea!Zarvos, est
acostumada a andar contra a corrente: no quer ampliar os negcios, detesta grandes
obras e prefere reduzir a rea interna dos prdios a deixar minsculos espaos para os
transeuntes na rua. "A arquitetura no apenas o edifcio, o recuo, a calada, a entrada.
Ou seja, a boa relao entre as pessoas, o bairro e os vizinhos", acredita. Nos seus quase
20 empreendimentos, entre obras em andamento e entregues, beleza, ventilao,
sustentabilidade e verde so regra. Instalado na Vila Madalena, onde compra e constri
h 13 anos, Otvio no pensa em sair de l. "Somo uma empresa local. No Mximo,
investiremos na Pompia e na Baixo Augusta. Se tivesse uma Idea!Zarvos em cada bairro,
a cidade seria melhor. Melhor e mais bonita, a julgar pelas escolhas do incorporador, que
investe em projetos autorais de nomes como Isay Weinfeld. "Quero deixar um legado para
So Paulo", diz.67
[fim]
67
Texto da entrevista de Ins Garoni revista PODER Joyce Pascowitch de set/2011
274
Prmio APCA 2011 Categoria Cliente /promotor

Premiado: Otvio Zarvos / Idea!Zarvos
Fernando Serapio
O Prmio APCA 2011 Categoria Cliente /promotor" um reconhecimento iniciativa
de contratantes de projeto, pblicos ou privados, cuja ao se pautou pelo incentivo
qualidade arquitetnica (1).
A cidade uma construo coletiva e espelha nas obras pblicas e privadas os anseios da
sociedade. Imaginando que seria desejvel construir um ambiente urbano democrtico,
interessante que a arquitetura expresse nossa poca. No se trata de alardear um nico
estilo, que no reflita a diversidade da sociedade. Diferente do perodo moderno, cuja
arquitetura tinha cdigos lingusticos precisos, o pensamento arquitetnico atual permite
a convivncia de correntes variadas.
Porm, no se admite no saber arquitetnico erudito a adoo sem critrio do vocabulrio
de lnguas mortas. Neste sentido, o hit que domina o mercado imobilirio de nossa poca
o neoclssico. Claro que ningum vai preso por construir, projetar ou morar em prdios
principalmente, na Vila Madalena). No h rea de lazer, sales de festas nem espao

gourmet: as reas comuns so reduzidas ao mximo. A justificativa do empreendedor
que os prdios esto bem localizados, com servios e lazer por perto.
Muito mais importante do que estas caractersticas, so outras, que provam que
arquitetura com qualidade no somente uma fachada reta: ela deve ter o compromisso
com a construo do bem comum. Listando estes aspectos, em primeiro lugar h
generosidade no tratamento da interface entre o espao pblico e privado, algo que
poderamos chamar de gentilezas urbanas, com pequenas praas com bancos pblicos.
Alguns edifcios possuem tambm painis de artistas plsticos, recuperando a relao
entre arquitetura e artes plsticas do auge da arquitetura moderna brasileira. Depois,
alguns destes projetos edificados por Zarvos so marcados pelo apuro tecnolgico, que
contribuem, mesmo que timidamente, para o incremento do parque industrial da
construo civil no Brasil. Por fim, h a pesquisa de linguagem arquitetnica de
vanguarda, que pode vir a colaborar com a formao da identidade cultural do pas. Por
tudo isso, Zarvos d uma lio ao mercado imobilirio: alm do bvio de ganhar dinheiro
e pensar em lucros, ele est contribuindo na construo de uma cidade melhor. 68
sem compromisso com a construo coletiva; mas no difcil imaginar por que dinheiro
e poder s vezes so associados ignorncia arquitetnica.
Por isso, importante ressaltar a tmida mudana que est ocorrendo no mercado
[fim]
imobilirio paulistano. Trata-se de processo iniciado h cinco anos com o nome de

Movimento Um. O mentor da iniciativa foi um ex-publicitrio Jos Cazarin.
Proprietrio de uma imobiliria de imveis especiais, Cazarin se associou a dois
construtores e ao engenheiro Otvio Zarvos. O Movimento Um realizou quatro edifcios
de apartamentos de pequeno porte na regio oeste de So Paulo projetados com
destacados jovens arquitetos Andrade Morettin, Triptyque, Grupo SP e Frentes que
nunca haviam desenhado edifcios do gnero. Depois de prontos, os edifcios foram
premiados e se destacaram na paisagem da cidade, chamando a ateno de outros
incorporadores.
De l para c, Otvio Zarvos frente incorporadora Idea!Zarvos finalizou outros cinco
prdios semelhantes, outros seis esto em construo e oito em projeto. Os
empreendimentos possuem caractersticas semelhantes variao no tamanho das
unidades dentro do mesmo empreendimento, edifcios com poucas unidades,
apartamentos individualizados e a localizao dos terrenos (todos na zona oeste,
68
SERAPIO, Fernando. Prmio APCA 2011 Categoria Cliente /promotor. Premiado: Otvio
Zarvos / Idea!Zarvos. Drops, So Paulo, n. 12.051.03, Vitruvius, dez. 2011
<www.vitruvius.com.br/revistas/read/drops/12.051/4149>.
275
ENTREVISTAS
As entrevistas anexas a seguir foram realizadas aps o primeiro perodo de
conhecimento da incorporadora IDEA!Zarvos e a escolha dos escritrios de
arquitetura que seriam analisados.
o incio da fase de estudos dos projetos especficos de cada escritrio de
arquitetura.
As pesquisas foram realizadas entre maro de 2011 e abril de 2012, todas elas
semi-estruturadas, gravadas e aqui devidamente transcritas.
276
JULIANA TASSI
FO Primeiramente eu queria saber como comeou a empresa IDEA!Zarvos.
Juliana Tassi (JT), uma das integrantes da equipe da IDEA!Zarvos, advogada
com especializao em negcios, e concedeu a entrevista em 22.03.2011 ao
longo de 2 horas.
JT A IDEA!Zarvos super recente, tem 6 anos. Na verdade o Otvio Zarvos

trabalhava antes com o irmo em uma outra construtora chamada Zarvos, o
irmo dele j tinha um estilo69 e o Otvio j gostava de um empreendimento um
A chamada 3a pessoa que aparece durante a entrevista outra integrante da
pouco mais diferenciado, com um conceito diferente. Ento eles se
equipe da incorporadora que no esteve presente durante toda a entrevista e o
desvincularam, e ai ele criou realmente a IDEA!Zarvos com esse conceito de
seu nome no foi anotado.
prdios focados um pouco mais em qualidade arquitetnica.

[mudana do local da entrevista]
Ento retomando... surgiu a IDEA!Zarvos, muito pequena, era o Otvio e mais
duas pessoas, no tinha o Felipe ainda...
FO Quem so as duas pessoas?
JT Ai eu acho que era... na verdade eu acho que no comeo era s o Otvio e a
Sandra, que era financeiro. E a depois foi realmente surgindo aos poucos, e ele
sempre procurou fazer prdios que tivessem conceito diferenciado e que
melhorassem o entorno, e que fugisse um pouco desse ideal que a gente v por
ai, dos neoclssicos, ele queria ir por outro caminho que sempre gostou e falou:
Eu vou para fora, vou para Europa, vejo coisas maravilhosas, uma obra de arte
no meio de Paris, Amsterd. E voc chega aqui em So Paulo e voc no v
nada, ento eu quero ir para essa linha. Ento ele fez alguns de incio, tem um
que ele at fala: Eu fiz um que tem um grande muro, horroroso, que eu mesmo
fiz, aprendi da, me arrependo., e hoje em dia ele procura fazer
empreendimentos que j no tem muro, que tem uma abertura na frente, ou
alguma pracinha, ou um banco para as pessoas que estiverem andando na
calada possam se sentar. Para tentar ter essa relao com o bairro que ele no
69
Entende-se por estilo uma maneira de incorporar mais alinhada com o mercado existente.
277
v nas outras incorporadoras ou construtoras, ou que at mesmo ele em um
a gente acabou de ganhar o com o OKA, que tambm do Isay Weinfeld.
projeto que fez, no gostou. A ele comeou a fazer os empreendimentos.
Ganhou dois prmios, tanto em residencial quanto o melhor de todos. O que
Ento, esse que a gente t aqui um dos primeiros. Outro dos primeiros um
que ele mora hoje, o 4X4. Se voc for ver, j no decorrer dos anos, vai mudando
um pouco a cara dos nossos empreendimentos, mas sempre com muitas janelas,
sempre com projetos de plantas que possam ser readaptadas. Tm todas
aquelas prumadas que geralmente na arquitetura voc tem uma prumada s por
banheiro, e outra para a cozinha. Nossos empreendimentos no, eles colocam
diversos pontos e para qu? Para que voc daqui a dez anos, com seu estilo de
vida mudado, voc pode readaptar o seu apartamento de acordo com o seu
estilo de vida. Ento ele tem sempre essa preocupao.
De inicio, at porque a gente tinha poucos empreendimentos, tinha poucos
clientes, o atendimento era at mais personalizado. Ento a pessoa que
comprava, ainda vinha aqui e poderia falar, olha essa planta eu gostei mas eu
queria fazer isso, isso e isso, e a gente formatava todos os apartamentos de todo
mundo que comprava. Hoje em dia...
FO Isso durou at quando?
JT hum... no sei. Hoje em dia esse tipo de customizao, na verdade, s para
os empreendimentos de padro mais elevado. Porque no damos conta da
demanda, so muitos prdios, mas continuamos com esse estilo que a pessoa
pode depois moldar o apartamento conforme a sua necessidade. Ento no
mesmo prdio voc pode ter apartamento com dois quartos, ou um quarto, com
dois banheiros ou um quarto, entendeu? bem flexvel. No sei quais coisas
que voc precisa, mas desde ento a gente est em uma crescente muito grande.
para a gente uma consagrao, ainda mais para o mercado imobilirio, que
voc ganhar com um prdio residencial. Mas isso, a estrutura nossa cresceu
bastante, antes era s o Otvio e a Sandra, depois de um certo tempo entrou o
Felipe, que veio agregar. O Felipe sim arquiteto, o Otvio no arquiteto,
administrador de empresas, mas de uma famlia de incorporadores, o pai dele
tambm fazia isso. O Felipe hoje em dia scio, meio que o brao direito, que
toca tudo hoje com ele aqui. Mas agora h quanto tempo ele est aqui, eu no
sei te dizer.
FO Certo. Era interessante conectar as entradas de diferentes pessoas na
empresa com a execuo dos empreendimentos. Talvez possamos dizer que
quando o Felipe entrou alguma coisa mudou. Digo isso porque existe uma
diferena muito grande do primeiro prdio construdo que conheci de vocs,
que o Aimber do Andrade e Morettin, em relao ao anteriores. Acho que ali,
a produo da IDEA!Zarvos, pelo que eu conheo, muda. Acho que ele foi logo
depois do Mdulo Fidalga.
JT O primeiro foi esse70.
FO Quero dizer, o primeiro de uma linha que vejo como diferente na produo
de vocs. Se bem que esse do Gui Matos, o 4X4 realmente ele j muda um
pouco, ele j parecido com a linguagem de hoje n?
JT Tambm, sim.
FO .
Acho que ano passado foi um Boom, a gente est com diversos
empreendimentos, inclusive alguns premiados. Ento voc deve saber que o
360 em 2009 ganhou o prmio da Architecture Review, do melhor
empreendimento do mundo entre todas as categorias que disputam. E esse ano
70
Referindo-se ao Mdulo Fidalga
278
JT Mas tambm como sendo um dos primeiros realmente ele foge um pouco
JT Ento, porque, na verdade o que acontece? Acontece realmente o inverso do
dos outros? Eu entendi o que voc t querendo dizer, mas ele ficou pronto em
que com outras incorporadoras, construtoras. Na verdade todos os
novembro de 2008. J o Aimber foi 2009.
empreendimentos saem do conceito da IDEA!Zarvos, ento uma preocupao
FO Certo.
que a IDEA!Zarvos tem, e claro, no um padro, ento para cada

empreendimento ele vai fazer um projeto, um conceito de um projeto de acordo
JT Aqui a gente tem todos, at ento, depois, se voc quiser ficar com isso71
com a identidade do terreno, do bairro, do entorno, mas levando sempre esse
aqui...
conceito da IDEA!Zarvos. Ento, independente de quem o arquiteto, a ideia,
FO Quero.
sempre vem daqui de dentro. E o arquiteto, com essa ideia, ai claro, ele modela,
JT Pode te ajudar at...

FO Ah, vai me ajudar muito.
Mas ento, esse foi realmente o primeiro? No, mas antes desse daqui tem
esse...
ele cria essa cara esttica e ai faz um empreendimento em conjunto. Mas, por
exemplo, voc est em um terreno, que na frente tem uma praa maravilhosa, o
Otvio que vai falar Olha, eu quero uma janela, de um tamanho X, Y, Z, porque
eu acho que, aqui no vai crescer prdio, porque aqui proibido, ento eu quero
que aqui tenha janela, aqui tenha janela, eu quero que o quarto seja virado para
c, que a sala seja levada para l; ento o conceito sai daqui, e eu acho que talvez
JT Tem os mdulos.
esse seja um dos grandes diferencias; porque, no que a gente pode... ou... a
FO Tem o Fidalga... Ah e tem mais outro?
arquitetura em si de cada arquiteto, pelo contrrio, agrega, mas nosso conceito,
JT Tem esse que o Mdulo Fidalga e tem o Mdulo Pinheiros.

[entrevista interrompida]
FO Deixa eu pegar aqui o restante das minhas anotaes... Tm alguma
perguntas mais tcnicas, que talvez voc no possa me responder...
essa nossa marquinha, que todos os empreendimentos saem daqui, entendeu?

Isso muito diferente; ento, e a relao que existe entre arquitetos e a
IDEA!Zarvos, para a construo de cada projeto, muito prxima. Geralmente,
o nosso estudo demora mais tempo at, do que as incorporadoras e construtoras
padro, preferencialmente, para fazer um projeto que no tenha erro, que tenha
um estudo... porque os projetos demandam um tempo maior, ento cada
Tirando o Gui Matos, eu conheo os arquitetos com quem vocs trabalharam. O
empreendimento, s de estudo, deve durar mais ou menos um ano, e mais um
Rocco um cara que t acostumado a trabalhar com o mercado imobilirio, mas
ano e meio, dois anos para construir, ento cada projeto realmente tem um
o restante no, o restante trabalha com residncia, prdio pblico, ento, na
tempo um pouco maior do que os outros que tem no mercado, que seguem um
verdade, essa diferena para mim o que marca os projetos da Zarvos, eles
padro, ento nosso estudo maior por conta disso, entendeu?
trazem alguma coisa disso, que combina com o pensamento do Otvio tambm,
o que faz o projeto ser da maneira que .
FO Depois dessa fase de concepo, de dentro da empresa, como acontece a
71
Caderno de divulgao oferecido pela incorporadora.
escolha de arquitetos?
279
JT ... Na verdade, quem sempre escolhe os arquitetos, realmente, o Otvio.

FO ?
JT . Ele gosta... Na verdade todos os arquitetos que trabalham com a gente,
tirando o Isay, que j tinha um nome mais forte, so pessoas jovens, que
realmente ele acreditou neles... E fala assim: A diferena para mim que todos
eles, nenhum deles tinha feito prdio, mas foram pessoas que ou trabalhavam
ou estudavam em faculdades bacanas, fizeram diversos projetos j, e concursos,
3 pessoa , tem algum, acho que tem algum. Eu estava vendo no site e tem
uns dois...
JT Tem?
FO .
3 pessoa Uns dois eu acho, mas prdio, acho que de escritrio. Ele fez mais
casa mesmo n
em que foram premiados., ento, ele v essa diferena de quem participa de
JT .
projetos, participa de concursos, porque ele fala que a pessoa tem que
FO Eu tenho algumas dvidas sobre a estrutura da empresa? Voc falou um
realmente ter um estudo bem diferenciado, se aprofunda bastante no projeto, e
pouco no comeo, mas eu no ainda entendi direito como ela estruturada.
ai foge um pouco da caixinha entendeu? Ento, a partir dai, ele seleciona,

entendeu? Ou por indicao, ou se vem agora arquitetos de fora, a gente vai ter
um projeto com arquitetos espanhis, ento a pessoa tem que ter uma base aqui
no Brasil, por qu? Porque um contato realmente muito prximo, ento eles
tm reunies semanais, para que o projeto realmente ele siga uma linha bacana.
Agora vamos supor, se voc for pegar o Pedro e a Lua Nitsche, o prprio
Andrade e Morettin, o Triptyque, acho que nenhum deles tinha feito prdio,
comeou com a IDEA!Zarvos. Ento, bacana para a gente, porque a gente pega
JT A gente tem, bom, tem o Otvio e Felipe que so scios, e que esto
integrados em todos os projetos. Temos uma equipe jurdica, equipe de
marketing, equipe de incorporao, tem a equipe de engenharia e obras, e tem o
financeiro, a parte contbil, acho que isso. E tem o Leandro, que eu no sei
direito o nome especifico, mas ele cuida de toda a parte de viabilidade de todos
os projetos, ele t sempre relacionado com o financeiro.
FO So quantas pessoas no total?
pessoas que tm um conceito j muito prximo do nosso, que tem a disposio,
JT So vinte e trs. A ltima que entrou far a parte de marketing, relaes
tem a tcnica, e ao mesmo tempo, para eles, a gente da oportunidade de os
pblicas, relacionamento direto com o pblico via, tanto mdia, como a parte de
caras construrem algo diferente que antes eles no conseguiriam. E a gente v
arquitetura, entorno da vizinhana, entorno de obra, a gente tem um contato
que todos eles cresceram, todos eles melhoraram, a gente cresceu tambm,
direto com o pessoal.
ento acho que foi um crescimento a quatro mos, foi muito bacana.
FO Entendi...
JT Se eu no me engano, acho que nem o Isay Weinfeld tinha feito prdio.
Tinha?
FO Ele tinha feito aquele na Vila Olmpia, no ? Um de escritrio.
FO Tenho aqui alguma perguntas referentes a aprovaes na prefeitura,

porque existem alguns...
JT Parte Legal...
FO . Tem a parte Legal que uma coisa que me interessa tambm
280
3 Pessoa Me manda essas perguntinhas72.

FO Voc prefere por escrito? Certo.
impossvel. Em Higienpolis, todos os edifcios que foram pensados assim, so

fechados. Ento por mais que a gente veja a inteno no projeto muito difcil
se chegar ao resultado. Porque o mercado no deixa mesmo, as pessoas que vo
3 Pessoa Acho que melhor porque, talvez a gente...
usar o edifcio acabam no permitindo que a coisa seja to livre quanto poderia.
JT Eu no vou saber responder a parte tcnica e legal
JT Talvez voc tenha a impresso que o Mdulo Pinheiros preenche todas as
FO Certo.
caractersticas do discurso por ter muito verde, ficar na frente de uma praa, s
JT Porque eu tenho uma pessoa aqui que trabalha s com isso.

FO Entendi.
JT E ai eu vejo se ela me ajuda, entendeu?
FO Eu vejo na Zarvos algumas grandes qualidades em muitos projetos. Esse
prdio73, por exemplo, eu acho que ele contribuiu muito. Todo o discurso dele
que assim, So Paulo voc no consegue ter uma praa em cada esquina, ento
voc tem que procurar sempre melhorar o possvel dentro do entorno, ento
como eu te falei, vamos supor, o prdio da Triptyque que tem aqui, ele tem um
recuo para entrar no prdio que fantstico, ento, ele no tem muro, tem essa
parte verde...
FO O capim n?
est encaixado. Por exemplo, por ele ter a praa na frente e pela regio que est,
JT Tem o capim, tem um banco, tem essas coisas que voc fala P, estou
o bicicletrio, eu acredito, que funcione. Eu fiz a reforma de um conjunto aqui e
embaixo dessa rvore aqui, eu fico aqui descansando por um tempo entendeu?
as pessoas que trabalhavam ali moravam prximo, no alto de pinheiros mesmo,
Ento so algumas solues que s vezes no podem ser to claras quanto do
o edifcio realmente tem a escala do bairro. Agora, outros prdios em
Mdulo Pinheiros, mas que chegam a melhoras o entorno. O caso do OKA por
contrapartida, como esse OKA, que acabou de ser aprovado, eu no vejo tantas
exemplo, ele, eu posso estar falando, na verdade, o prdio que est na frente, o
qualidades em relao preservao da escala. Na prpria perspectiva v-se que
prdio desculpa, a praa que est na frente, eles quiseram fazer a mesma forma
a escala do prdio no corresponde ao entorno. Ento tem algumas coisas que
da praa e esse terreno, vou perguntar depois mais tecnicamente, mas o terreno
so um pouco contraditrias. E mesmo assim contraditrio com o prprio
ele no era to propicio para a construo de um prdio, ento o que a
programa. Voc pensar em fazer uma praa, voc pensar o edifcio Simpatia que
adaptao com a dificuldade que esse prdio tinha de ser criado, e fazer esse
um edifcio que...
formato cascata, junto da praa, que foi um dos grandes diferenciais por prmio
JT 236?
que ganhou. Eu tenho at um release, que eu posso tentar te mandar, que fala
justamente do depoimento de um dos jurados l fora sobre o prdio, que ele fala
FO Do Puntoni. O do Puntoni, que na verdade voc consegue fazer o percurso
justamente disso, da dificuldade da construo do prdio com um entorno, com
inteiro do edifcio de uma rua a outra, porm por ser um edifcio residencial,
a praa, e por conta disso tudo que ele ganha. Ai voc fala P, o prdio
maravilhoso., voc v os prdios que concorrem, cento e quarenta e trs, cento
72
73
As perguntas foram enviadas para Juliana Tassi no dia 15.05.2012 e no foram respondidas.
e quarenta e quatro projetos, todos maravilhosos. Ai voc fala, qual o grande
Mdulo Alto de Pinheiros
281
diferencial, ento alm do projeto do prdio em si, que so todos em formato
FO Esse aqui era um projeto do Shundi antigamente? O Shundi saiu e ele
que vo se modulando, todos tem uma grande varanda e no sei o que,
colocou o Isay, n?
realmente essa comunicao que ele tem com o entorno, por isso que ele
ganhou. Ento, positivando, eu acho que vale a pena voc dar uma olhadinha.
FO Quais so os empreendimentos que esto sendo tanto projetados quanto
JT No sei te dizer.
FO Voc nem conhece o Shundi?
executados?
JT Eu estou aqui desde Setembro (2010).
JT Bom, a gente tem nove entregues, agora em projeto, mais fcil contar por
FO Certo, entendi. Vocs esto crescendo bastante rpido.
aqui74. No so s na Vila Madalena t.
JT Ah, todas as equipes j dobraram.
FO E o empreendimento Natingui, j terminou o projeto?
FO Ento, tem algumas coisas que eu gostaria de saber. Tem alguns arquitetos
JT O projeto sim, j est em construo...
que no foram para frente na relao com o Zarvos, e eu queria saber o porque.
Tem o Shundi e tem o Frentes Arquitetura que eu sei que so dois assim. Eles
FO J?
fizerem estudo, o da Girassol do Frentes Arquitetura, que depois ele colocou o
JT J, j est em construo, j, olha eu acho que logo mais entrega... Outubro,

outubro.
JT , o Girassol tinha o que era um vermelhinho, realmente
FO As obras iniciaram em fevereiro? Esse calendrio bastante otimista!

JT . No segue esse aqui no, est defasado.
FO Dezoito meses no ?
JT . Este um do Isay, vai ser do lado do Simpatia 236.
FO Ah ?
JT . Esse
Isay para fazer. Acho que o Girassol...
FO Que da Juliana Corradini e do Jos Alves.

JT Abortou, e hoje em dia o Isay.
FO Voc no sabe por que n?
JT No.
FO Certo.
JT Tem esse Simpatia que o Isay, o Box 298 do Andrade e Morettin...
aqui75
bem interessante tambm, porque ele vai de uma ponta a
outra, s que ele vai ter essa passarela que leva de uma rua a outra, bem legal.
FO Mas esse est comeando agora?

JT Sim, ns vamos nos mudar para l, que aqui quase na frente.76
Esse que o projeto que o Mix, que do Isay tambm.
74
75
Referindo-se a um encarte promocional distribudo pela incorporadora.

Azul do Isay Weinfield
76
O edifcio em questo o Box 298 do Andrade Morettin Arquitetos.
282
Que esse super interessante, porque tudo comercial, e em cima, eles vo

reproduzir como se fosse as casas da regio, ento vo ser ateliers em cima.
FO Entendi
JT Vo ser ateliers, aqui vai ser uma rua, as pessoas podem andar, com lojas
mais exclusivas, com segurana...
FO E como o conjunto acessado?
JT Vai ser um elevador que vai direto para l; no vai nem ter comunicao
com a parte comercial mesmo. Ento o pessoal entra como se fosse um
Boulevard aqui embaixo, pega o elevador, sobe direto para l, bem bacana.
FO .
JT Esse Gui Mattos, que um comercial. (ver projeto no CAPTULO 2.
PRODUO).
FO No de popular?
JT No. Tem os pontinhos, olha, por favor.
FO Entendi.
JT Vamos nos atentar aos pontos.
JT Um dos diferenciais que eu no contei para voc que agora com todos
esses empreendimentos que a gente est fazendo, a grande maioria a gente vai
colocar uma loja no trreo, um espao para que a gente consiga manter essa
diversidade que tem na Vila Madalena, que justamente uma diversidade de
residncias, comrcios, lojas, casas, para que isso no suma, ento a gente est
devolvendo para o bairro, por um espao para que isso ocorra. Quem vai
escolher o que vai ser nesse espao comercial vai ser os prprios condminos, e
o valor desse aluguel eles vo abater do condomnio deles. Ento bom para
Esse aqui na Rebouas. (ver projeto no CAPTULO 2. PRODUO).
quem mora, bom para o bairro, pois quando aumenta o nmero de pedestres
FO Esse projeto mudou bastante do que era incialmente? Ele era bem diferente
tambm aumenta a segurana, porque fica sempre gente circulando.
...
Geralmente, as entradas so diferentes, ento as pessoas no precisam ficar
JT Ele era.
FO Acho que ainda est diferente no site; ele tinha vidros que pareciam
serigrafados com figuras de folhas.
JT Folhas, isso, isso. Mudou. Mudou, ele recente, a gente vai adaptar, mudar
o site.
Esse aqui do Andrade Moretim tambm. (P.O.P. Madalena. Ver projeto no
preocupadas que vai ter muita gente no terreno, pois outra entrada ento no
tem problema.
Esse o Oito, que da Girassol.
FO Ento no a mesma entrada do prdio residencial?
JT No. Pinheiros no. Vamos supor, aqui vai ser a entrada pela Rua Madalena
e a loja est ali em baixo pela Simpatia.
CAPTULO 2. PRODUO).
FO Certo, entendi.
FO O Pop quer dizer pop mesmo?
JT Entendeu?
JT Prdio timo Para. Ento vai ter uma linha em volta.
FO Entendi.
283
JT Esse o do Girassol (ver projeto no CAPTULO 2. PRODUO). Que agora

virou Oito. Que tambm do Isay. Tanto esse quanto o OKA so super alto
padro, apartamentos grandes, e tem a praa na frente fantstico.
Esse outro da linha Pop. Que so tanto o Pop X, Y, Z, quanto o Pop Madalena,
so apartamentos um pouco menores, de cinquenta e quatro, cento e sessenta,
JT Qual?
FO um projeto enorme, que acho que fica no Campo Belo, uma torre muito
alta, uma lmina, que do Andrade Morettin. No?
JT Voc me pegou...
de cinquenta, cento e vinte, ento realmente para um pblico mais descolado,
FO Eu no sei, ouvi falar que vocs tinham uma parceria com uma empresa
quem mora sozinho, ou recm casado.
muito grande que estava realizando um empreendimento enorme. Imaginei que
FO O pblico de vocs sempre o mesmo, ou vocs acham que essa linha Pop
fosse aquele.
quando comeou a olhar para um pblico diferente?
JT Voc est jogando algum verde?
JT Na verdade eles fazem os empreendimentos de acordo com a necessidade
FO Eu te mostro, tem no livro l, naqueles, na revista, uma revista nova,
que eles sentem para o bairro. Ento eles viram, que na verdade a demanda
esqueci o nome... Mas que o segundo exemplar foi do Andrade Morettin, ali
existia, mas no existia apartamento para isso. O Otvio trabalha aqui, mora
aparece esse edifcio.
aqui, ento entende pra caramba. Ento ele viu a necessidade disso, por isso
JT Monolito?
que criamos dois apartamentos nessa linha. Entendeu? , o pblico no

sempre o mesmo, na verdade um pblico que gosta de cultura, que gosta de
arte, ento no uma questo financeira, porque existem apartamentos
FO , na Monolito. Na Monolito deles tem esse prdio, achei que era de vocs
com a Brookfield.
menores, e existem os maiores, e ai bvio, o preo vai se adaptando. Mas

geralmente uma pessoa que curte viajar, que gosta de coisa boa, que gosta de
arte, ento esse o grande diferencial; tem tanto o publicitrio, mas tambm
tem o mdico, tem o advogado, na verdade os perfis deles so diferenciados,
mas todos gostam de cultura e de arte, ento mais ou menos essa a premissas.
Entendeu?
FO Certo.
JT s. O resto so alguns projetos que ainda esto muito longe, iniciais, ento
eu nem contabilizaria. Eu manteria esses aqui como foco.
FO Aquele projeto grande, do Andrade Morettin, uma parceria de vocs com
a Brookfield n?
284
VINCIUS ANDRADE (ANDRADE MORETTIN ARQUITETOS)

VA Tem um dado histrico que muito relevante nisso a. O que ns estamos
A entrevista foi realizada na sede do escritrio Andrade Morettin Arquitetos no
Bairro da Santa Ceclia em 06.04.2012 em aproximadamente 1 hora.
fazendo, junto com a IDEA!Zarvos ou at outros pequenos empreendedores,

mais uma coisa de trazer alguma boa arquitetura para um contexto urbano j
bem consolidado. A cidade j foi construda, a exploso demogrfica, da classe
Como o incio da conversa foi informal e as questes foram abordadas de
mdia e do mercado imobilirio, que faz os edifcios residenciais, aconteceu nos
maneira espontnea, um trecho no pde ser transcrito.
anos 70, 80 e 90. Agora difcil reverter o quadro, nesse sentido que eu falo, o
que a gente pode fazer com muito esforo, trazer alguma coisa diferente.
Projetos arquitetnicos que tenham interesse, que tenham alguma pequena
contribuio para o meio urbano, muito discreto isso. E acho que por maior que
seja o esforo, no vai passar muito disto.
Voc falou das suas viagens, diferente. Santiago do Chile por exemplo, porque
a arquitetura mdia boa. Voc no depende, para fazer uma cidade boa, de
projetos muito especiais, porque a arquitetura mdia do Chile excelente. No
excepcional, boa, correta. A cidade est em outro patamar, ela no depende de
ter algumas iniciativas especiais para ficar boa, ela boa porque o corpo da
cidade bom. Em So Paulo, a grande massa dos edifcios residenciais
construdos muito ruim, no apenas feio, ruim. E acho que isso no se
reverte, ainda mais agora que a cidade est parando de crescer, o fenmeno da
migrao de retorno, a cidade estabilizou. O momento histrico outro, no
hora de constituir a cidade, a cidade est constituda e a gente agora vai
trabalhar em cima dessa matriz existente. Acho que bom pr em perspectiva,
mostrar que esse trabalho est sendo feito por essas incorporadoras, mais
preocupadas com boa arquitetura, porque uma coisa pontual, e vai continuar
sendo pontual.
FO Pois , a impresso que eu tenho essa mesma. Voc deve conhecer a antiga
FORMAESPAO, que teve na dcada de 70, com projetos do Eduardo de
Almeida...
285
VA Ah sim! Conheo os projetos inclusive. Foi ali um bolso, mas isso no
VA A primeira vez que a gente entrou em contato com eles, foi atravs do Jos
formou a cidade.
Cazarin, que tinha recm-criado a AXPE, que uma corretora especializada em
FO Pois , devem ter uns 20 e poucos prdios deles.
imveis diferentes. O Cazarin conhece um pouco de arquitetura, tinha certa

cultura, um conhecimento da condio nacional. Ele nos indicou para o Otvio
VA Gemini. Conheceu o Gemini?
Zarvos quando se associaram para fazer o MOVIMENTO UM, que voc deve ter
FO Conheci.
ouvido falar. No primeiro empreendimento deles, foram chamados o Triptyque,
VA Fantstico. Incrvel. O Gemini um dos poucos condomnios que ficou
o UNA, ns, acho que eram trs escritrios... no, tinha um quarto escritrio.
aberto, sem grade, at recentemente. Tinha essa concepo, obviamente, de que
FO O Puntoni falou de um quarto tambm, mas ele no se lembrou...
era aberto para a cidade, mas foi um dos poucos edifcios residenciais que durou
VA Acho que o quarto era o Gui Mattos, que amigo do Otvio, de infncia,
tantos anos assim. Tem at uma matria sobre isso, sem a grade. A matria saiu
muito amigo at hoje, faz alguns projetos com ele. Acho que era o Gui Mattos.
na ocasio em que o condomnio resolveu colocar a grade. Muito bom... v-se

que eram grandes arquitetos, no eram apenas bons arquitetos, eram grandes
arquitetos.
O mercado imobilirio construiu com tamanha voracidade, que no tinha
espao para esse tipo de preocupao.
Eles queriam que esses quatro escritrios, que cada um fizesse alguns projetos
para eles, nesse tal MOVIMENTO UM. Mas o primeiro projeto foi uma espcie
de um concurso interno, e o jri era a prpria AXPE, do Jos Cazarin, e Otvio
Zarvos. Eles escolherem o projeto do Triptyque.
Passados alguns meses, eles ligaram para a gente e disseram que o Triptyque
FO A ideia deles era reproduzir em srie, foi sempre assim com aquele Hindi,
no havia dado conta do projeto e perguntaram se ns, como segundo
arquiteto do Mackenzie. Os projetos deles eram realmente muito seriados, s
colocados, queramos fazer. A fizemos o edifcio Aimber, o primeiro prdio da
mudava o azulejo da fachada. Mas ele ainda tinha uma preocupao com o
associao deles. Depois o MOVIMENTO UM parou, no foi para frente,
trreo, que trazia um projeto diferente e a torre permanecia sempre igual.
entretanto o Otvio Zarvos criou a IDEA!Zarvos! e comeou a empreender. Ele
VA O problema que no necessariamente essa preocupao com
tem muita facilidade, acabou tambm conhecendo arquitetura, um cara que se
racionalizao a mesma preocupao do empreendedor. O incorporador, que
informa e que tem um repertrio arquitetnico.
tem uma viso de mercado muito homognea, aqueles diversos incorporadores,
Depois desse primeiro, o Aimber, naturalmente ele nos convidou para fazer
faziam mais ou menos a mesma coisa, sem espao para pensar.
um segundo estudo, um projeto que no saiu. A convidou para outro, e a gente
FO Realmente...
fez, que o Fidalga. Agora, cada ano ele pede um projeto para a gente. Fizemos
Bom, voltando ao tema da IDEA!Zarvos, importante saber como foi o contato

com eles. No momento em que conheceram o Otvio, vocs j conheciam o que
um comercial que est em obras, lembra o Fidalga, mas a entrada na Wisard

(Box). E estamos fazendo um residencial novo tambm, na rua Madalena
havia sido feito?
286
(P.O.P.). O comeo foi esse, eles procuraram a gente e ainda no conhecamos
No, no d. Ento na primeira conversa o cara j percebe que ele no quer.
nada, pois at ento eles no tinham feito nada...
Com exceo, at hoje, o nico que veio e foi at o fim, foi a Tischman Speyer.
FO Eles haviam feito a sede deles...
Temos um projeto com eles, que j est quase para comear a obra, totalmente
vendido. Vieram, toparam, e fizeram at o fim, foi uma experincia boa para a
VA Tinham feito o Mdulo Madalena, mas ainda no era a IDEA!Zarvos.
gente tambm.
FO No era?
FO Teve que ser uma empresa americana.
VA No. Era o Zarvos. E tambm tinha outro edifcio com o Gui Mattos, mas
VA Teve que ser uma americana mesmo. E eles j tinham uma experincia
no era MOVIMENTO UM... e a gente no conhecia para falar a verdade. Mas
tambm, intermediria, o Duo. No sei falar quem o arquiteto, algum que a
interessou para a gente, sempre interessou uma oportunidade de trabalhar para
gente conhece, um arquiteto, que eu saiba, muito bom...
o mercado imobilirio, mesmo que fosse em um empreendimento pequeno, mas

no havia a menor abertura para isso, nunca tivemos. Uma vez at, eu estava
VA o Rocco?
dando uma entrevista tambm, um pouco antes de dar certo isso com o
VA Talvez seja o Rocco. bom n. Mas o Duo ainda meio intermedirio,
Zarvos... uma entrevista para a Projeto. No sei, enfim, uma anedota. Eu lembro
ainda meio enquadrado, serve-se de parmetros que eles tm do chamado
da pergunta: Vocs tem alguma coisa contra o mercado imobilirio? E disse:
mercado. O que a gente fez, deu certo, porque eles toparam fazer uma coisa que
Muito pelo contrrio, acho que o mercado imobilirio tem alguma coisa contra
saiu desse parmetro, outro tamanho de apartamento, formato, outro sistema
a gente!. difcil, no tem a menor abertura, se no fosse um empreendedor
construtivo, tudo em painel pr-fabricado, outra coisa, outro produto. Mas de
como Zarvos, a gente, o Puntoni, essa turma a, nunca teria uma abertura no
qualquer forma, esse prdio Duo que eles fizeram, serviu para abrir caminho,
mercado. Hoje, at por conta disso, de ter feito aquilo, abriu um pouco.
para eles verem que o bicho no to perigoso assim. E eles eram bem
Algumas portas se abriram. Fomos consultados depois que nossos prdios
tradicionais, a Tischman Speyer fez bastante neoclssico.
ficaram prontos. por vrios incorporadores. Eles at vm aqui, acham que

querem que a gente faa o projeto, mas acabam descobrindo que no querem.
FO Por qu?
VA Pois eles vm com um discurso de que esto precisando se renovar, de que
o produto deles est saturado no mercado e precisam renovar, para vender,
FO Eles eram tradicionais?

VA .
FO Existiu uma diferena muito grande, do primeiro edifcio que vocs fizeram
para a IDEA!Zarvos (Aimber) e dos posteriores (Fidalga, Box e P.O.P)?
para no sei o qu. Ai quando se explica como trabalha, que faz projeto, no faz
VA Teve. No uma diferena grande, mas teve uma diferena considervel, eu
carinha de projeto, pois esto acostumados a soltar um executivo em um ms e
acho, que para resumir, o que mudou do Aimber, para os prximos edifcios,
meio e ns, em um ms e meio eu te dou o estudo preliminar. um primeiro
que a gente ganhou a confiana da IDEA!Zarvos, tanto do Otvio, quando dos
banho de gua fria para eles. O segundo D para fazer tudo de porcelanato?.
engenheiros l dentro. Isso nos permitiu experimentar umas coisas que a gente
287
gostaria de ter experimentado j no primeiro. O processo de construo mais
engenheiros, toparam o sistema completo. E mesmo com a substituio do
pr-fabricado, mais industrializado, uma linguagem do edifcio com mais
Drywall pelo Siporex, o sistema resistiu bem... claro que seria muito mais
afinidade com o que a gente pensa, tem um aspecto mais transparente, mais
coerente se fosse o antigo Drywall, mas no acho que essa substituio abalou.
leve. Os fechamentos dos outros prdios todos no so de alvenaria, so de

painis. Um telha, o outro caixilho de vidro com painel de madeira. No
primeiro projeto no foi possvel fazer isso, a gente trabalhou com sistema
convencional, do mercado imobilirio. O desenho, o projeto do desenho
Mas o importante que, naquele momento teve por parte da IDEA!Zarvos a

confiana da gente propor um sistema que eles nunca tinham feito, talvez nunca
tivessem visto.
diferente, mas o sistema construtivo, vamos dizer assim, o dominante no
FO realmente difcil impor isso para quem j na obra. Para alguns
mercado. E os outros prdios no. Portanto a linguagem arquitetnica e o
engenheiros de obra aceitar sistemas novos muito difcil.
raciocnio so diferentes. O prdio da Fidalga, que est pronto, depois de feita a
VA Muito difcil.
superestrutura, a obra inteira foi uma obra seca, super-rpido. A ideia de

trabalhar com componentes industrializados no s muda o processo como o
produto final. O prdio tem um aspecto de componentes. O prprio desenho
dele, a alternncia entre fechado e aberto. Ento foi isso que mudou ... valeu
para o Fidalga, valeu para o Box, e tambm para o P.O.P Madalena, que est em
projeto ainda.
FO Mas por trs desses painis no tem alvenaria? Pertech que vocs usam?
FO Eu acho que aconteceu a mesma coisa no prdio do Nitsche arquitetura.

Eles tambm substituram por...
VA Por Drywall? Alvenaria?
FO Por Alvenaria. Mas l bloco mesmo.
VA bloco de concreto.
VA Pertech. Ai teve um percalo de obra, mas isso foi depois do processo de

projeto. Aquilo era para ser um Drywall, ento entrou um engenheiro depois do
FO .
projeto pronto, da IDEA!Zarvos, o Jeferson. No sei se voc conheceu...
VA difcil. Agora por exemplo, com a Tischman, a gente teve uma experincia
FO No.
um pouco mais conturbada, mas com um final melhor. A gente apresentou
VA Ele entrou e ficou um perodo, acho que um ano. Nesse perodo ele preferiu
substituir o Drywall, suponho que por questes de custo, por uma parede de
Siporex. A gente no participa dessas decises.
FO Concreto Celular...
VA Celular. E trocaram e fizeram. Enfim, ns no participamos. Mas o
importante em termos de diferena de processo que a IDEA!Zarvos e os seus
nosso projeto com estrutura convencional completa, com forma deslizante, e a

nossa proposta era fazer todo o fechamento do prdio com painel de concreto
pr-fabricado. A gente falava para eles Aquele mesmo, que vocs usam nos
prdios neoclssicos, ai eles No, mas aquilo prdio de escritrio, Isso o
de menos, s vai ficar lisinho, em vez de ficar todo cheio de..., ai eles no
toparam, fizemos o projeto, desenvolvemos, eles oraram tudo em alvenaria. No
final do projeto, estamos terminando de fazer isso agora, a gente fez um
288
levantamento de preo, de tempo de obra que alvenaria vai demorar, com
projeto Simpatia do Puntoni do que com o prprio Fidalga, ou com o Aimber.
desperdcio, fica mais econmico para a gente fazer de painel. Aconteceu o
Bom, o Aimber o mais diferente de todos. Inclusive ele muito diferente,
contrrio da IDEA!Zarvos, e agora ns estamos ajustando todo o projeto...no
adoro aquele projeto apesar de ser um sistema tradicional. Vejo os projetos dos
estou reclamando. Para usar painel pr-fabricado de concreto todo o
portugueses, dos espanhis, eles fazem guarnio, rodap, colocam tudo e fica
fechamento do prdio vai ser industrializado.
timo, no precisa fazer rodap negativo, nada disso. bonito tambm, mas
FO Vocs esto usando aquele painel da Eternit?

VA No, Stamp.
FO Stamp. Sei qual .
no precisa. Enfim, o P.O.P assumiu uma arquitetura mais convencional...no

sei... Digo isso pois nenhum projeto de vocs muito parecido.
VA No.
FO No s os projetos de mercado imobilirio, os outros tampouco so.
VA Ele vem pronto com umas grapinhas de ferro, encosta e pronto.
Entretanto o P.O.P. mais enquadrado dentro de um padro, no sei se eu
FO Muito bom.
estou fazendo uma anlise correta...
VA Incrvel, sistema incrvel. E foi um engenheiro que pediu isso, ento no
VA a cara dele n. que ele tambm no est pronto. O que voc viu l um
fundo existe um dilogo com a obra, que depende um pouco do cara estar
modelo de estudo e est em um processo de negociao com o Otvio e o Lus
aberto. A gente estava com uma conversa boa com a IDEA!Zarvos, ento entrou
Felipe. Ele est em processo. O Fidalga passou um pouco por isso tambm,
esse Jeferson, que veio da Matec, um cara muito fechado, muito fechado. O cara
embora o prdio quisesse ser o que ele hoje desde o comeo, ns fizemos uns
da Tischman Speyer, que um engenheiro bem mais velho, surpreendeu. A
30 e tantos estudos para ele.
gente nem sabia desse oramento e ele falou assim: mandei fazer um estudo de
FO Fizeram tambm?
custo com o projeto pronto e o painel vai ficar mais econmico .
VA Muitos, muitos. Ele passou, por exemplo, tem at uma imagem disso, que
Ento, tem isso a, depende muito das pessoas, da pessoa que est l. No
ele j foi revestido de tijolinho. A gente ia fazer isso? No, no ia, mas a gente
importa o tamanho da empresa, depende de quem t na mesa com voc, se o
teve que passar por isso. O Otvio falava No, voc no quer, mas eu quero
cara for interessado e voc for insistente...
ver. Ento a gente fez muitos estudos e caminhamos um pouco nessa linha do
FO , exatamente.
ir convencendo, ir conversando. Isso que eu estava querendo dizer, ele deu
VA , ou vai ou racha. Ou o cara se enche de voc de uma vez e manda voc

embora, ou faz do jeito que voc quer.
abertura para a gente negociar. Ele queria que fosse de tijolinho, ento fizemos
um estudo com tijolinho e outro com painis e levamos ambos para ele. Ento,
vamos avaliar juntos quais so os benefcios desse e quais so os benefcios
FO Eu vi pouqussima coisa do P.O.P. Madalena, duas perspectivas se no me
daquele. Mas esse bom, porque a coisa do tijolinho mais domstico, vai
engano, sem planta nem nada, mas me parece um pouco mais alinhado com o
vender bem e tal.... Ento ele mesmo questionou Mas esse mais bonito o
289
desenho, mais arrojado., inclusive a resultante dessa conversa que eu estou
a cara do prdio tambm. As varandas no tem alternncia pois quando
resumindo para voc, foi a adoo dos painis da Pertech, que esto l. Com
fazemos o p-direito duplo voc pode alternar, quando simples no tem jeito.
aspecto de madeira. Nosso projeto original era em cores...
Ento, de fato estabelece uma identidade entre os dois. E acho bom. Parecer
FO Avermelhado...
VA Tem todas as gamas. Fizemos em torno de 200 modelos com variao de
cor, mas o caminho que a gente encontrou de dilogo com ele foi trazer um
pouco essa coisa que, na viso dele o que ajuda a vender. Coisa essa que o
com o prdio o lvaro uma boa notcia. bonito. Gosto do trabalho do lvaro
e gosto muito daquele prdio. Mas tem essa coincidncia, os dois tem um
programa parecido pois so apartamentos menores e com p direito simples.
FO Entendi. , deve se esse o motivo mesmo.
tijolinho tem e a madeira tambm, algo mais rstica. uma transformao
Bom, sobre o processo construtivo voc j falou, mas gostaria de entender como
desse painel, uma manifestao, porque no madeira, mas essa foi a soluo.
acontece o encaixe das ideias do Otvio Zarvos sobre a cidade, de deixar
Para a gente um material meio pop e para ele um material que representa
algum benefcio para a cidade quando voc constri, do respeito ao entorno, etc.
essa coisa do aconchegante, da casa...
Apesar de ter um viso um pouco diferente sobre o que ele diz sobre o respeito
Agora muito importante esse dilogo. Embora para a gente signifique uma
coisa completamente diferente do que significa para ele, encontramos um
denominador comum. Nosso prdio original era com painis coloridos e acabou
chegando naquilo, uma fuso com o tijolinho. Isso tudo eu estou falando por
qu? O P.O.P. Madalena est nesse processo, j fizemos umas duas caras
diferentes e estamos ajustando. Isso tem muito a ver com o nosso processo aqui
no escritrio e no sei dizer se isso acontece com todos os outros escritrios. A
gente pensa muito em projeto, por isso o que voc estava identificando, que eles
tm caras diferentes no esqueleto, uma estratgia. Onde o p-direito grande,
onde fica a chegada, onde os apartamentos se distribuem...e a fachada, no nosso
caso, literalmente vem depois. Por isso talvez que mude tanto tambm, em um
nico prdio voc tem vrias fachadas diferentes. Claro que em cada fachada a
gente tenta fazer com que ela represente o que o edifcio, mas mesmo assim
no tem uma soluo nica, tem muitas.
ao entorno, pois apesar de existir mais do que talvez se v em outros

empreendimentos do mercado imobilirio, est longe do que seria um ideal
arquitetnico, pois um prdio de oito ou a dez andares do lado de um sobrado
de dois no exatamente o que podemos chamar de respeito. No sei se d para
evitar esse tipo de coisa em So Paulo...enfim, no quero entrar no mrito desta
discusso, mas como ele transmite essa ideia, assim como vende flexibilidade
nos empreendimentos, apesar de na grande maioria das vezes parecer que o
lugar de cada um dos ambientes j est determinado.
VA No est desenhado, mas est determinado.
FO Pois o quarto provavelmente ficar naquele lugar, a cozinha em outro lugar
e pode se ter uma sala maior ou menor, a cozinha integrada ou no, mas as
coisas esto determinadas. muito difcil resolver um projeto totalmente
flexvel. Ento, parece que pela configurao dos apartamentos do Simpatia,
tudo fica um pouco parecido e muito prximo do que se vende, talvez, em
Talvez a proximidade com o Simpatia, por um outro fato, seja o fato de que os
alguns outros lugares. Lgico, com a melhoria da abertura dos vos, de vista e
dois so possivelmente os nicos prdios da IDEA!Zarvos! em que os
da qualidade arquitetnica do prdio, mas a soluo de quartos pequenos e
apartamentos no tem p-direito duplo, so simples e pequenos, isso mexe com
coisas assim voltam a aparecer...
290
VA Mas a acho que tem duas coisas. O projeto que estamos fazendo agora, o
flexibilidade verdadeira , no adianta ter a planta livre, porque o problema
P.O.P., assim como o Simpatia, so dois prdios mais convencionais do ponto
no a estrutura s, toda a infra-estrutura. Ai voc tem que ter as fachadas
de vista do uso da unidade, tem uma coisa do trreo, que uma coisa que voc
todas envidraadas, ou abrveis. Enfim, isso o que acontece tambm no
levantou, mas a torre e os apartamentos, so mais convencionais. difcil em
Fidalga. No Aimber um pouco mais travado porque voc tem que acertar a
um apartamento desses, pequeno, de p-direito simples, ter alguma
janela. No Fidalga tem a flexibilidade da unidade, uma evoluo disso, os
flexibilidade real, porque mesmo que voc escolha um quarto do lado de c e
caixilhos so contnuos, qualquer lugar voc tm possibilidades. No Fidalga, at
um quarto do lado de l, fez-se uma conta simtrica, no mudou, de fato, as
se voc tiver a oportunidade de visitar, voc vai ver...e no estou falando que
relaes internas.
ficou bom, mas a gente fez questo de no projetar nenhuma unidade, era
Agora, em outros apartamentos, outros prdios, como foi a experincia do

Aimber e do Fidalga, serviu para isso. Ele realmente nos surpreendeu, pois
nenhum apartamento ficou do jeito que a gente pensou. No sei se voc sabe,
mas no processo fazemos o layout para cada apartamento, dois layouts para
cada apartamento, para efeito de verificao. Apenas um no Fidalga, de um
alemo que fotgrafo minimalista, entrou e falou que queria do jeito que os
arquitetos fizeram. Todos os outros mudaram. O fato , porque funcionou? No
vamos discutir o mtodo, mas sim o porqu funcionou essa coisa. Primeiro
porque so volumes de p-direito duplo, o cara pe quarto em cima ou em
baixo, isso muda a relao dos espaos completamente. Alm disso esses dois
prdios no tem essa caracterstica que eu vou te falar, pois os outros edifcios
tm o dobro de prumadas ou mais em comparao com um prdio tradicional.
So mais flexveis, acessveis, e isso faz que de fato se coloque a cozinha e o
banheiro em qualquer lugar. Foi isso que aconteceu no apartamento do Fidalga,
um proprietrio colocou a cozinha no mezanino, em nenhum dos nossos layouts
isso existiu. Colocou e d para colocar porque a prumada existe em cada pilar,
em toda a periferia do apartamento, foi um investimento grande pois deixou o
prdio super instalado, mais do que necessitaria. Se tivesse as plantas prdeterminadas, seriam feitas trs prumadas, sendo que neste caso um
apartamento tem sete e outro tem oito prumadas. Isso demonstras que o Otvio
Zarvos est disposto a investir mais na infraestrutura pois a realmente a
coerente pois o conceito de que o prdio est l para receber cada um dos seus
moradores . Mas realmente no tem um apartamento padro, o cara faz o que
quer e me parece que funcionou bastante nesses dois prdios, o que no vai
acontecer no P.O.P. por diversas razes. Na verdade acho que isso um mrito
do Otvio pois nunca foi ideia nossa, no foi uma premissa nossa e sim Zarvos.
O briefing inicial, ao contrrio do P.O.P, era de um p-direito duplo, muita
flexibilidade, e apesar de ter que gastar mais dinheiro com infra estrutura, ele
disse que iria transpor. Fez e funcionou, funcionou bem. Mas isso uma
questo. Na outra ponta, que essa relao com a cidade. Ele gosta e chama de
gentileza urbana, e fala assim: Eu sei que a gente no pode fazer nada pelo
bairro, mas com o prdio pode-se fazer alguma gentileza urbana e conseguimos
recuar, deixar calada. So pequenas aes. Com um empreendimento em um
lote isolado difcil construir um discurso assim, um lote isolado, uma rea
privativa, ento acho que alguma comparao com os empreendimentos,
tambm de novo, os dominantes, modelos dominantes do mercado, realmente
ele tem alguma certa generosidade maior, abre para a calada, permevel,
visvel. Mas uma ao, e no acho que uma ao que produza qualquer
benfeitoria efetiva, eu acho que tem uma postura gentil, mais um recado que o
projeto pode dar para cidade: Olha, a gente pode ter uma relao. No acho
que contribui significativamente para cidade.
FO O P.O.P incorpora alguns programas como sala de ginastica?
291
VA O P.O.P tem e a razo para isso a lei. A lei bem complicada e algumas
reas s podem ser utilizadas para alguns determinados fins. Acho meio incrvel
isso mas a lei. Ou salo de festas, ou sala de ginstica ou depsito. Se no for
isso, voc no pode usar. Ento foi isso que fizemos. Queramos um grande
salo de festas? No. No era propsito nosso, nem deles, na verdade foi uma
consequncia da lei. O trreo muito alto, ento abaixo, vamos dizer assim,
sobra um espao que no pode ser usado para nada, a no ser que seja isso.
FO No pode ser usado?
VA No pode ser usado.
FO No inclui escritrio, um prdio residencial s?
VA um prdio residencial e tem loja.
FO Tem loja?
VA comercial no trreo, que tem duas ruas. O trreo da Simpatia todo
comercial na frente e o trreo da Madalena tambm todo comercial. Agora
esse espao que fica abaixo do trreo, o subsolo, alto e est totalmente
aflorado, ento no pode ter unidade e no pode ter escritrio por causa do uso.
292
LVARO PUNTONI (GRUPOSP)
FO Voc j conhecia a IDEA!Zarvos, o trabalho deles? Como aconteceu a

aproximao? A iniciativa partiu de vocs ou deles?
A entrevista foi realizada na sede do escritrio Andrade Morettin Arquitetos no
AP A gente j conhecia, foi uma deciso do escritrio ir atrs deles. Na verdade,
Bairro da Santa Ceclia em 06.04.2012 em aproximadamente 1 hora.
a gente conheceu a Zarvos via MOVIMENTO UM que era a Zarvos mais a AXPE
Como o incio da conversa foi informal e as questes foram abordadas de

maneira espontnea, um trecho no pde ser transcrito.
mais a CPA, que construtora, mais... esqueci o nome... e o pessoal que

administrava os investimentos. O Cazarin, que o proprietrio da AXPE, nos
procurou 4 anos antes. Ele estava abrindo a AXP e foi atrs de vrios escritrios,
A entrevista ocorreu no espao coletivo no qual est instalado o escritrio
no para fazer projeto, para conversar sobre arquitetura, para explicar o que ele
GrupoSP, no 9andar do edifcio Esther na Praa da Repblica, no dia
fazia. Ento a gente j conhecia o Cazarin... no me lembro exatamente em que
27.10.2011 por aproximadamente 1 hora.
ano, se 2005 ou 2006... talvez 2005, a gente ficou sabendo que o Cazarin estava
participando do MOVIMENTO UM e que seriam feito alguns edifcios. Tinham
aberto um concurso inicialmente, estava participando o UNA, o Vincius...
FO E o Triptyque n?
AP , talvez, e talvez mais um quarto escritrio.
FO eu no fiz entrevista com ele...
AP Voc vai saber ento. Eu fiz o primeiro concurso, nem lembro para qual
edifcio era, sei que no foi muito para adiante. Talvez o Andrade Morettin
tivesse participado... A a gente j tinha notcias do edifcio do Andrade
Morettin, sabamos do Triptyque... O que aconteceu que a gente estava sem
nenhum trabalho no escritrio, e a gente tinha por acaso, no era por acaso, por
estarmos sem trabalho, a gente tinha feito um projeto em um terreno que era
cotidiano. A gente ia almoar passava na frente do terreno, um terreno vazio,
um dia apareceu a placa vende-se, a gente ligou para o proprietrio, fez um
projeto para o proprietrio, foi apresentar o projeto para ver se fazia um prdio,
e deu errado. A a gente pensou: vamos apresentar o projeto para o Cazarin
este projeto, pode ser que ele se interesse e leve isso adiante. Eu liguei para o
Z Cazarin, apresentamos o projeto e ele nos respondeu da seguinte forma: A
293
gente poderia fazer esta apresentao exatamente com esse projeto para a
MOVIMENTO UM. A gente achou que para fazer este prdio. A gente falou:
tudo bem a gente faz isso. Isso era final de 2006. A gente esteve no
MOVIMENTO UM, apresentou para todos os scios... e... no final da reunio
FO Contratado direto tambm?

AP No, no. Esse foi assim: a gente tem esse terreno, vamos fazer o projeto, o
plano esse...
eles perguntaram se a gente faria um estudo de viabilidade para um terreno que
FO Eu queria saber como que foi a concepo do produto. Se houve a
eles pretendiam comprar na Vila Madalena, na rua Simpatia, para saber,
participao em definir pblico alvo, terreno, o tipo de empreendimento?
atravs do estudo de viabilidade, se ele comprariam ou no..decidirem
AP Como eu te disse antes de passar todo o material, fazer tudo direito, este
finalmente se comprariam ou no o terreno. Isso era uma semana, na semana
primeiro estudo que a gente fez no tinha nada haver, um edifcio... a palavra
seguinte a gente chega com um projeto completo... maquete, perspectiva, mas
convencional no boa... um edifcio. Tinha a cozinha no lugar da cozinha, os
da nossa cabea, a gente no sabia o que eles queriam, na verdade a gente foi
banheiros... um edifcio amarrado, fechado, encerrado nele mesmo. Ento a
com um projeto que no se filiava as demandas do MOVIMENTO UM. S que
primeira reunio que a gente teve de trabalho foi um pouco para... Olha que
foi importante por que viram, talvez nisso, competncia, uma certa competncia
legal este projeto... No entanto o terreno que originalmente eram dois lotes eles
e nos contrataram. Em janeiro a gente foi contratado para fazer o edifcio... e foi
compraram o terceiro lote. Esse aqui... esse acrscimo, esse anexo. O terreno
desta forma que a gente entrou.
original que a gente fez o estudo era esse, em janeiro eles j tinham comprado o
FO Este estudo de viabilidade foi feito como maioria? Sem nenhum
lote de baixo. Ento... "esse o novo terreno, essas so as novas reas que a
compromisso financeiro?
gente tem que atingir, provavelmente a gente tem que ocupar... voc tem que
AP Claro, claro. Foi total... entrega e dedicao. A gente achava que era a nica
forma eventualmente conseguir um trabalho. Chamado projeto de risco, como a
gente chama aqui... e deu certo, de certa forma, a gente fez o projeto.
FO Vocs fizeram outro estudo alm do Simpatia para eles, no Higienpolis?
AP O Itacolomi. A gente j tinha findado o projeto do Simpatia, j estava
comeando a obra. Durante o processo do Simpatia eles foram ampliando os
projetos, o hall de projetos. At onde eu sei, bvio, no adianta nada voc
chegar para um escritrio que est fazendo um projeto e pedir outro, pedir
outro, pedir outro... Eles tem uma poltica de termina primeiro um depois faz
outro, depois termina outro. Quando a gente finalizou o Simpatia eles nos
chamaram para este estudo no Itacolomi, agora comeou a obra.
atingir os nveis mximos... de ocupao no, mas coeficientes de

aproveitamento mximos. De ocupao tambm eles procuram atingir o
mximo porque isso possibilita que voc tenha o mximo de varanda. E a nessa
primeira reunio a gente foi ento, de fato, apresentado ... a gente viu que era
um espao vazio, o morador que vai definir aonde o banheiro aonde a
cozinha. A gente teve que recomear, na verdade, o projeto, no exatamente
recomear, mas as ideias que a gente tinha tido anteriormente a gente procurou
encaixar demanda da Zarvos. S que no projeto original eu tinha muito
claramente o corpo, o ncleo servidor. A gente logo viu que isso amarrava
muito, no tinha como no ser ali o banheiro, a cozinha. Ficava meio estpido
fazer um quarto neste lugar e fazer a cozinha aonde no deveria ser. Ento a
gente... tambm tomando cincia de outras normas, por exemplo tinha uma
questo de plano diretor que voc era obrigado a inserir a circunferncia de 10
294
metros de dimetro77 , isso a gente no tinha trabalhado antes. A isso, um
FO Ento o processo para chegar mais ou menos no final foram 16 ou 17
pouco, foi conduzindo para esse desenho final. Mas na verdade o processo l
semanas?
muito participativo. A gente tem reunies semanais, tnhamos reunies

semanais com o pessoal do MOVIMENTO UM da Zarvos neste caso, por a parte
de projeto era tocada pela Zarvos. E voc tinha que toda semana apresentar
AP No lembro, no lembro deste, mas depois a gente pode... essa questo a

gente tem
solues para questes que eram colocadas nestas reunies. Ento voc chegava
FO Mas interessa por que eu at pensei em pegar um prdio para estudar este
l... muitas... apareciam coisas, tambm, homeopaticamente vamos dizer assim,
um prdio.
porque esta circunferncia no foi logo de cara, foi: Olha esquecemos, temos
AP Pode ser interessante.
que atender a portaria tal, e o plano diretor... ah verdade olha ento temos que
fazer isso aqui, agora fazer isso aqui... Ento vo aparecendo questes toda
FO Eu vou ainda conversar com a Leninha...
semana, so reunies semanais e voc tinha que apresentar alternativas de
AP ... era legal tambm conversar com o Vincius ... por eles... podem ser...
projeto, a gente... isso at seria interessante se voc tiver interesse para o
como se diz... ... processos... no sei se todos os projetos, processos so
mestrado, a gente tomou todas as decises assim... agora no me lembro se o
similares, pode ser que alguns processos tenham sido muito mais rpidos, ou
Itacolomi era 26 e o simpatia 16, ou vice versa, ento so 26 semanas, ou menos
no. Pelo o que eu sei... eu lembro que era assim, a gente ia em uma reunio... a
semanas, mas chegvamos em algumas semanas com duas ou trs solues
gente estava acabando uma reunio estava chegando o Triptyque para outra
alternativas, tinham 26 estudos. Comeamos com um elevador, depois
reunio, ou a gente chegava, estava saindo o Triptyque, depois chegava outro
passamos para dois, a gente trabalhava em meios nveis entre os blocos, os
escritrio, ento ... assim... no s com a gente, a gente viu mesmo que era o
elevadores eram separados... a gente tentava sempre fugir da solues mais
cotidiano, uma prtica, um mtodo de trabalho
assim... convencionais. Sempre no final tambm a gente acaba retomando para

estas solues... E tinham reunies muito especficas, s vezes a gente ia em
reunies para s discutir subsolo, vagas, estacionamento. Tipo assim, a gente
FO ... voc j respondeu essa prxima pergunta, se tem alguma diferena

entre esse mercado e outros?
tinha j atingido o objetivo tantas vagas por unidade, t tudo Ok, eu quero que
AP Certo, a gente s teve uma experincia...
semana que vem... eu quero encaixar mais trs vagas. So coisas inclusive que
FO Artur de Azevedo...
se sabia, desde antemo, eram quase inviveis, ou impossveis mas a gente tinha
que fazer os estudos para isso.
AP Esse o edifcio te falei que a gente fez... esse era o que a gente ia almoar...
e estava com placa de vende-se... e pensamos " bom esse terreno"
FO engraado, o mercado imobilirio no aceita banheiro sem janela? No
77
Provavelmente o arquiteto est se referindo ao artigo 18 da Lei 8001/73.

V As edificaes do conjunto obedecero s seguintes disposies:
3 no caso de blocos de habitaes agrupadas verticalmente, a distncia mnima entre 2 (dois)
blocos ser de 10 (dez) metros, sendo que a fachada do bloco no poder ultrapassar a dimenso
mxima de 80 (oitenta) metros lineares.
outro estudo vocs j colocaram janela, no estudo do Simpatia.
295
AP No, porque acho que era uma demanda, tem que ter. No mas eu no
proposto um, e a no. No fundo eu achei que tambm foi uma adequao de
todo, porque se voc olhar lavabo...
carter financeiro. Eu no lembro agora desta discusso, mas rolou ao mesmo
FO ...lavabo eles aceitam, mas banheiro...

AP Sim.
FO No consigo entender isso, mas enfim... Eu me lembro de algumas coisas
suas, eu peguei o seu TFG para dar uma olhada e voc est sempre falando da
questo do pr-moldado e tudo mais, voc sempre tenta colocar a prfabricao nas suas obras. Mas eu vejo, pelo menos a partir do que eu conheo
pelo o seu site, todas as coisas que tem pr-fabricao, tirando escolas FDE, no
tempo uma questo assim: ah mas aqui em Higienpolis no exatamente...

no tem a cara de nobre. A gente queria pastilha, e acabou usando bloco.
FO O Itacolomi vai ser construdo?
AP T em obra.
FO Ah t em obra?
AP J comeou a fundao j.
foram feitas n?
FO E o projeto est terminado?
AP . A gente tambm brigou muito. Brigou no sentido positivo. A gente lutou
AP T. O Itacolomi, ele corresponde ao momento que dissolvido o
para que conseguisse algumas... at implementar algumas questes
MOVIMENTO UM. A gente finalizou o projeto bsico, a gente estava recebendo
construtivas, assim... experimentais, mas no conseguimos, porque sempre
os projetos complementares para poder fechar o executivo, deu uma...
tinha a questo do oramento. Quando a gente comeou a ter a participao da
adormecida o projeto. E um ano depois a gente ficou sabendo que o movimento
construtora, foi muito interessante... porque tambm participaram das reunies
no tinha acabado... como era um prdio que pertencia ainda a essa sociedade,
de projeto no final. Quando o projeto t mais fechado entra a construtora: Ah o
s agora, acho que s meados desse ano que eles conseguiram, talvez tenha tido
que vocs esto pensando a? A gente t pensando isso. Na semana seguinte:
algum imbrglio, virou uma situao de esplio. Agora a Zarvos t tocando
Olha invivel, por isso, por isso, por isso... Ento mesmo os revestimentos,
sozinha, imagino... eu no sei exatamente juridicamente o que aconteceu. O
inclusive foi uma luta. Tudo que foi decido no projeto, na obra tambm teve que
projeto retomou quase que um ano depois. Era para estar praticamente, a
ser rediscutido. A gente foi chamado vrias vezes na obra porque o oramento
estrutura pelo menos j pronta. A gente agora recebeu em setembro, comecinho
estava menor. Voc tinha que mudar, tomar decises de alteraes. A gente, no
de outubro os projetos complementares, fez uma reunio de compatibilizao,
comeo, pensou em painis de fechamentos... a gente no tem todo esse cacife,
s que a obra j comeou. A gente agora t com o projeto correndo atrs da
no tinha e nem tem ainda. Imagino que se o Isay falou vamos usar formas ou
obra. Bom, t pronto o projeto...
os painis Stamp, eles no iam falar no para o edifcio do Isay.
FO Tem uma coisinha que eu noto, na verdade na maioria das pessoas da FAU
FO Ele l conseguiu caixilho de madeira n?
a questo urbana sempre est presente nos projetos. O Zarvos fala muito sobre
AP Isso . Inclusive, por exemplo, porque a gente tinha visto no outro

empreendimento o painel laminado melanmico, a gente tambm tinha
isso, na verdade ele s fala sobre isso e, no entanto em poucos projetos eu

consigo realmente identificar que existe essa contribuio de alguma maneira.
Talvez porque no final voc tem que responder algumas coisas, existe sempre
296
a necessidade de ter porto, ter a guarita. O mdulo de alto de pinheiros um
inegvel, mesmo com toda a condio, etcetera, condio social nada diferente
que realmente contribuiu, porque tem muito verde, pequenas pracinhas, se bem
da nossa cidade, voc anda embaixo de todas aquelas projees, espao
que eu no sei se algum usa, pelo menos tem...
totalmente aberto, pblico, bem cuidado em alguns casos, outros piores, outros
AP Aquele de escritrios n?
melhores. O outro exemplo o Louveira, do Artigas, h 52 anos t aberto,

edifcio totalmente aberto para a cidade. Eu morei l, um ano e meio, eu
FO . Que fica em frente ao Vera Cruz.
vivenciei aquele espao, eu nunca... Fiquei muito amigo da sndica quando
AP acho que aquele naturalmente mais aberto, at pelo cotidiano, as
morei l, amigo de... amigo de frequentar o apartamento, e ela falou que nunca
pessoas tem que entrar, sair.
aconteceu nada no edifcio, teve sei l, um ou outro caso, no extremo. Edifcio
FO Tambm, por ser escritrio n...

AP Mesmo onde est atualmente a Zarvos, no se voc j foi?
FO J.
AP Tambm, tem uma rea de bloqueio, mas teoricamente mais aberto
completamente aberto sem nenhum bloqueio e super seguro.

A gente quando projetava, projetou os dois edifcios era um pouco isso que nos
alimentava; essa formao, essa experincia, essa esperana. E a as ideias
foram surgindo naturalmente. Por exemplo no Simpatia, nos parecia muito
interessante a coisa da... da gente fez uma referencia ao prprio Louveira, a
coisa de chamar o artista, a gente chamou o Andres da FAU para fazer o projeto,
FO E de alguma maneira voc consegue enxergar isso neste projeto especfico
apresentou para a Zarvos, eles adoraram, uma coisa meio inusitada. E a
do Simpatia?
tambm do outro lado, o terreno menor, a gente props aquela pracinha,
AP Sim. Acho que aqui est outra questo, a questo que nos aflige, quer
entre aspas, coisa que a gente reproduziu no Itacolomi, s que era um absurdo
dizer... eu acho que... o lado de formao, se quiser falar dos outros a gente
fechar no recuo... perdo, fechar na divisa do terreno, ento por que no fechar
pode conversar depois. inegvel, voc forma na USP, professor da USP e tal,
no recuo e ofertar o recuo para a cidade. Ento a gente fez um banco para a
no tem sentido voc fazer um discurso contraditrio. Nessa questo de
cidade. Enfim so medidas... coisas muito pequenas, na verdade so
formao a gente sempre procurou nos edifcios, casas.. claro, respeitando no
insignificantes, mas se tiver essas iniciativas mnimas, talvez a gente
s as demandas como as condicionantes. No adianta dar murro em ponta de
conseguisse o mximo, ou um mnimo maior, sei l, um mnimo denominador
faca, fazer o prdio todo aberto e a? Voc t criando um problema. A gente
comum. Ento acho que... no final todos os nossos projetos so assim que
sempre imaginou que, por exemplo, as grades so coisas que podem ser tiradas,
funcionam. Todos ns... todos os projetos de ns formados na USP, de So
ento se voc partir do principio que elas podem no existir, fica mais
Paulo... no sei dizer dos outros, talvez os outros realmente no tenham muito
interessante projetar assim. Imaginar que os espaos podem, de fato, depois ser
mesmo...
continuidade da rua, imaginar que a gente poderia de alguma maneira... Porque
FO A ltima pergunta professor. Olhando para So Paulo, cenrio econmico,
no so coisas inviveis. Dois modelos que nos animam e nos do certeza que
maior acesso cultura em relao ao resto do pas, voc acredita que exista
isso possvel, mesmo no mundo de hoje: Braslia, as super quadras, isso
alguma possibilidade de construo de uma urbanidade como a que aconteceu
297
em Higienpolis h um tempo atrs, que seja promovida pelo mercado
para cada uma das disciplinas, instalaes hidrulicas, instalaes eltricas. Vo
imobilirio e no pelo poder pblico?
criando umas demandas absurdas, ento a gente costuma... Tem um colega
AP Sim e no. Sim se voc... De certa forma esse projetos que a Zarvos e o
MOVIMENTO UM fizeram... que o MOVIMENTO UM fez e que a Zarvos vem
fazendo, acho que eles so importantes, porque eles so perto de um universo
maior eles so muito pouco. E voc tem notcias de outros incorporadores que
esto procurando, agora tambm, introduzir a questo do desenho, desta
salubridade urbana do desenho, que esto chamando arquitetos inclusive de
fora do Brasil, mesmo os arquitetos de So Paulo esto chamando outros
arquitetos para colaborarem nesta questo. Por isso eu digo sim, e no porque a
gente tem que fazer muito ainda, no sei... claro que sendo otimista, creio que
podemos imaginar algo melhor. O que mais me irrita em So Paulo so as
nosso que outro dia fez uma proposta incrvel, num tom de crtica e gozao,
que era pegar, por exemplo, edifcios simblicos da arquitetura moderna e
tentar projet-los com as normas vigentes: Parque Guinle, Ministrio da
Educao e Sade no Rio de Janeiro, a FAU. A gente no conseguiria mais fazer
estes edifcios com a legislao. As NBRs. Fico imaginando o que aconteceria
com as rampas da FAU, os banheiros da FAU, que inclusive agora j esto sendo
modificados. um pouco... realmente super difcil projetar, muito rido
tudo. O grande desafio, o grande prazer da arquitetura conseguir responder a
esses desafios, e no final chegar em um desenho que, de alguma maneira, tire de
letra estas questes, as incorpore, enfim.
grades na verdade. Em Higienpolis incrvel isso, porque em Higienpolis

voc percebe que em qualquer momento da mesma forma que elas foram
colocadas elas podem ser tiradas, que era uma arquitetura que foi feita sem elas
sem a presena das barreiras. O que me incomoda que agora toda essa
arquitetura que feita j com o raciocnio da barreira incorporada. Talvez as
modificaes tenham que ser mais profundas. Na verdade acho que temos que
transformar as pessoas, mais do que os espaos. Quando as pessoas se
transformarem a gente pode, finalmente, redesenhar os espaos, no so os
espaos que transformam as pessoas, as pessoas que se transformam e
necessariamente elas vo exigir e demandar outro espao, esses espaos das
super quadras, do Louveira. Os exemplos que a gente queria que fossem
aplicados na nossa arquitetura.
FO Um ltima questo que lembrei agora, que sobre a legislao. Eu vi que
ela muitas vezes se apresenta como um empecilho.
AP Total. Hoje em dia no s a legislao, mas todos os seus... todos os... todas
as disciplinas. Em um edifcio, as normas para sada dos bombeiros, as normas
298

Aimbere e Simpatia Revisado

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EXEPLAR REVISADO E ALTERADO EM RELAO VERSO ORIGINAL, SOB

RESPOSABILIDADE DO AUTOR E ANUNCIA DO ORIENTADOR.

O original se encontra disponvel na sede do programa.

So Paulo, 05 de julho de 2013.

E-MAIL AUTOR: fabio@versa.arq.br

Onuki, Fbio Massami

AIMBER E SIMPATIA | MODELOS PARA O MERCADO

NOME: FBIO MASSAMI ONUKI

DISSERTAO DE MESTRADO APRESENTADA FACULDADE DE ARQUITETURA

PROF. DR. __________________________________ INSTITUIO

PROF. DR. __________________________________ INSTITUIO

AIMBER E SIMPATIA | MODELOS PARA O MERCADO

trabalho busca tambm identificar as solues individuais dos arquitetos e suas

AIMBER AND SIMPATIA | REAL ESTATE EXAMPLES

architects and these innovations applications to projects of architectural

Residential buildings. Architectures project. Real Estate. Grupo SP. Andrade

A PRODUO DO MERCADO IMOBILIRIO 10

A dissertao analisa o processo de formulao e construo dos edifcios em

O objetivo desta pesquisa foi analisar o perfil da incorporadora IDEA!Zarvos, do

perspectiva comparada, a partir das premissas do discurso do incorporador,

ponto de vista da sua proposta arquitetnica e sua relao com o mercado

verificando se foram atendidas nos projetos. O trabalho busca tambm

identificar as solues individuais dos arquitetos, esclarecendo atravs de

A IDEA!Zarvos surgiu em 2004, em um momento extremamente favorvel para

nmeros e grficos, se existe uma aproximao entre as respostas projetuais.

a economia brasileira e principalmente para o mercado imobilirio, fosse ele de

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo

A PRODUO DO MERCADO IMOBILIRIO

De maneira simplificada, pode-se dizer que o empreendedor resume, em ltima

A construo civil tem sua evoluo vinculada ao desenvolvimento da

instncia, o produto a duas variveis: o custo da produo e as receitas da

incorporao e do mercado imobilirio, ou seja, essa produo arquitetnica

est submetida s diretrizes do negcio da construo3 Sendo assim, os

A primeira varivel bastante dominvel, pois depende praticamente de

principais elementos delineadores da arquitetura atual so: reduo de custos,

questes de negociao com fornecedores ou decises de projeto, ou seja, uma

margem de lucro e pesquisa de mercado, o que parece justificar de uma maneira

varivel dominada e manipulvel pelos seus agentes. O ator mais influente

coerente a produo atual da cidade de So Paulo (CUNHA E SIQUEIRA, 2006,

nesta rea o construtor, que busca desenvolver mtodos mais eficientes e

rentveis para a execuo da obra. Como existe uma distncia na indstria da

construo civil atual entre o projetista e a obra, os ganhos no momento da

imobilirio, e menos como projeto arquitetnico, contando basicamente com

execuo so consequncias de pequenos desvios no projeto e na concepo

quatro agentes principais: empreendedor, construtor, vendedor e comprador;

restando um papel secundrio para o arquiteto.

J a questo da comercializao bem mais complexa. Como o mercado

O alto risco existente no mercado imobilirio o principal motivo que leva

dinmico, no que se refere a clientes e concorrentes, no possvel fazer uma

conduta pragmtica por parte dos empreendedores, que utilizam regras

anlise pontual, assim como as projees dos resultados de vendas (geralmente

empricas para conseguir manter a expectativa das taxas de retorno, preferindo

feitas antes do incio da construo, como prtica comum no mercado

assim os modelos convencionais j difundidos e assimilados (LIMA JNIOR,

brasileiro) podem transmitir a falsa sensao de sucesso. O vendedor alega

conhecer melhor o usurio final e suas necessidades, reivindicando o direito de

Esse comportamento mais claro em relao ao mercado habitacional, no qual

definir padres pela proximidade nica com o comprador (ABREU;

famlia nuclear, caracterizada por pai (provedor), me (administradora das

A ltima varivel do negcio so os consumidores, que convencidos do valor de

tarefas domsticas) e filhos (dependentes). Este modelo pode ser considerado

troca futuro do imvel, adquirem-no mesmo que no atenda plenamente s

um exemplo ultrapassado de famlia, pois os novos padres de grupos