Os procedimentos existentes para a retificao de registro imobilirio

A retificao de registro imobilirio se apresenta como medida eficaz para a correo de uma
matrcula que no reflete a realidade do imvel registrado, seja porque houve alteraes em suas
divisas, ou porque h qualquer outro erro material no registro.
A Lei n 6015/73 (Lei de Registros Pblicos LRP) regulamenta a matria e assegura o direito da
retificao do registro pblico quele que for prejudicado. Confira-se o artigo 212 da LRP:
Art. 212. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o prejudicado reclamar sua
retificao, por meio de processo prprio.
Ademais, a LRP menciona os trs procedimentos possveis para a retificao de um registro
imobilirio. So eles: (i) a retificao pelo prprio Oficial do Cartrio de Registro de Imveis
(CRI), caso se trate de erro material evidente; (ii) a retificao por processo administrativo, caso
no ocorra impugnao fundamentada por algum confrontante; e (iii) a retificao por ao judicial.
Por fora do artigo 213, 2, e do artigo 216 da LRP, nos casos em que h alteraes nas divisas do
imvel, s se pode realizar a retificao do registro atravs do procedimento administrativo ou
judicial.
Ocorre que, com o advento da Lei n 10.267/011, regulamentada pelo Decreto n 4.449 de
30.10.2002, muitos vislumbraram a criao de um novo procedimento para a retificao do registro
de imveis. Isso se daria atravs da simples averbao de um novo memorial descritivo firmado
pelo interessado e pelos seus confrontantes.
Muitas consultas nos foram feitas sobre o mtodo acima mencionado.
Contudo, antes de se discutir a sua eficcia, se faz necessrio descrever cada um dos procedimentos
de retificao constantes na LRP, atentando-se para as suas exigncias e peculiaridades.
(a) Retificao pelo prprio Oficial do Cartrio de Registro de Imveis
O artigo 213, 1, da LRP, autoriza o prprio Oficial do Cartrio a promover a retificao de erro
evidente existente no registro. O Oficial, entretanto, no poder agir de ofcio. Sendo assim, sempre
dever haver o requerimento do interessado para que seja promovida qualquer retificao.
VALMIR PONTES2 menciona as duas hipteses em que caber a retificao pelo prprio Oficial,
independentemente de determinao judicial: a) nos casos de erro material evidente, como o que
resultar de simples equvoco na tomada de um nome ou de um nmero, que figure certo no ttulo
apresentado e na matrcula ou registro anterior (...); b) no caso de erro do ttulo, mediante averbao
de novo ttulo, retificador do primeiro, que as partes apresentem ao oficial para esse fim.
Verifica-se, assim, que o procedimento para a retificao de registro pelo prprio Oficial s se d
em casos bem especficos, em que no haveria qualquer ameaa aos interesses de terceiros. E
justamente para se preservar os interesses dos terceiros que o Oficial, em hiptese alguma, poder
realizar a retificao do registro que implique a alterao das divisas do imvel.
(b) Retificao por procedimento administrativo

O artigo 213, 1, da LRP, menciona, ademais, que a retificao poder ser realizada por despacho
judicial. Essa expresso deve ser entendida como um procedimento administrativo, cujo trmite se
dar pela Corregedoria Permanente3.
Se a retificao pretendida implicar a alterao das divisas ou da rea do imvel, o Juiz Corregedor
determinar, necessariamente, a citao de todos os confrontantes e do alienante do imvel (artigo
213, 2, da LRP).
Aps as manifestaes dos confrontantes e do alienante, o Ministrio Pblico tambm dever se
manifestar, conforme exige o artigo 213, 3, da LRP. Caso haja alguma impugnao
fundamentada, seja dos confrontantes, seja do Ministrio Publico, o Juiz Corregedor remeter o
interessado s vias ordinrias. O interessado ter que ingressar, ento, com uma ao judicial para
tentar obter a retificao desejada (artigo 213, 4, da LRP).
Pode ocorrer, porm, do Juiz Corregedor entender que no h qualquer impugnao fundamentada
ao pedido e, por essa razo, deferir a retificao, atravs de sentena. Seja ou no deferida a
retificao, cumpre ressaltar que, mesmo no procedimento administrativo, as partes tero o direito
de apelar, sendo recebido o recurso em seu duplo efeito (suspensivo e devolutivo) (artigo 213, 5,
da LRP).
(c) Retificao por ao judicial
O terceiro modo para se alcanar a retificao de um registro consiste no ajuizamento de uma ao
judicial que tramitar perante a Vara Cvel da Comarca em que est localizado o imvel e ter seu
processamento pelos artigos 282 e seguintes do Cdigo de Processo Civil (procedimento ordinrio).
O ajuizamento da ao ser necessrio quando ocorrer, no processo administrativo, impugnao
fundamentada ao pedido (artigo 213, 4, da LRP), ou se a parte optar diretamente pelas vias
ordinrias (artigo 216 da LRP).
Dados os trs procedimentos de retificao de registro imobilirio, com as suas peculiaridades e
limitaes, conclui-se que apenas dois deles so competentes nos casos de alterao das divisas do
imvel, quais sejam, o procedimento administrativo e o procedimento judicial.
Cabe agora explicar a razo pela qual se equivocam aqueles que, nesses casos, visam retificao
do registro com base no 5 e no 6, do artigo 9, do Decreto n 4.449/02. Primeiramente,
confiram-se, in verbis, os referidos dispositivos:
Art. 9.
(...)
5 O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, ser averbado no servio
de registro de imveis competente mediante requerimento do interessado, contendo declarao
firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que no houve
alterao das divisas do imvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes,
acompanhado da certificao prevista no 1 deste artigo, do CCIR e da prova de quitao do ITR
dos ltimos cinco exerccios, quando for o caso.
6 A documentao prevista no 5 dever ser acompanhada de declarao expressa dos
confinantes de que os limites divisrios foram respeitados, com suas respectivas firmas
reconhecidas. (sem grifos no original)
(...)

A bem da verdade, a simples averbao de um novo memorial descritivo contendo as novas divisas
do imvel registrado seria um modo mais rpido e conveniente ao interessado na retificao de rea,
pois o dispensaria de ingressar com um processo administrativo ou judicial. Nada obstante, o
prprio texto legal menciona expressamente que no possvel realizar tal averbao no caso do
imvel haver sofrido alterao em suas divisas.
Imagine-se um caso de desapropriao em que houve o desmembramento de parte de um imvel. A
rea remanescente deve obviamente ser retificada, para que constem suas novas divisas com a rea
expropriada. Com fundamento no 5 e no 6, do artigo 9, do Decreto n 4.449/02, alguns
pretendiam que o proprietrio da rea remanescente elaborasse um memorial descritivo com as
novas divisas e colhesse a assinatura dos confrontantes concordando com esse documento, para
assim proceder retificao do registro.
Contudo, no exemplo acima, sabe-se que houve alterao nas divisas do imvel e, por essa razo, a
retificao deve ser promovida via processo administrativo ou judicial, com a citao de todos os
confrontantes (artigo 213, 2 e artigo 216 da LRP).
A averbao de um novo memorial assinado pelo interessado e pelos confrontantes s possvel na
hiptese do memorial descritivo, registrado anteriormente na matrcula, conter algum equvoco. O
equvoco, assim, est restrito ao documento, razo pela qual o prprio Oficial do CRI pode
promover a averbao do novo memorial, sem a necessidade de qualquer processo administrativo
ou judicial. Repare-se que nesse caso no ocorrem alteraes nas reais divisas do imvel registrado,
mas apenas a correo de um documento.
Considerando que os registros pblicos imobilirios guardam a presuno de veracidade da
titularidade, a LRP visou resguardar, ao mximo, o direito de terceiros, para que estes no sejam
prejudicados por quaisquer fraudes. Portanto, quando um imvel sofre alteraes em suas divisas, a
LRP prev a necessidade de citao de todos os confrontantes, seja por processo administrativo,
seja por processo judicial.
Por fim, destaque-se que o presente estudo foi realizado sob o aspecto estritamente legal. Na
prtica, porm, os Oficiais dos CRI podem, algumas vezes, realizar registros em desacordo com os
preceitos normativos. Nesses casos, caber parte prejudicada valer-se do seu direito de ao para
solucionar o conflito.
______________

1 Lei n 10.267/01 alterou dispositivos das Leis n 4.947/66, n 5.868/72, n 6.015/73, n 6.739/79
e n 9.393/96.
2 Valmir Pontes, Registro de Imveis, So Paulo, Ed. Saraiva, 1982, p. 127.
3 Nesse sentido, Walter Cruz Swensson, Manual de Registro de Imveis, So Paulo, Ed. Saraiva,
1991, p. 219/220