1) VALUACIONES MASIVAS URBANAS: Concepto de catastro y Valuacin en

masa. CRONOLOGIA DEL IMPUESTO TERRITORIAL DE PCIA DE CORDOBA

Catastro es un organismo pblico declarativo y Valuatorio de las heredades,
en base a su deslinde contradictorio o su plano (segn el caso), que sirve
para fijar la cuota del impuesto a la tierra, para el establecimiento de
registros territoriales, confeccin de la carta de la republica argentina, entre
otros fines pblicos.
La Valuacin masiva consiste en determinar el valor del terreno libre de
mejoras cuadra por cuadra, para lo cual se emplea una forma emprica que
a travs del mtodo de interpolacin lineal y con los datos recolectados
como antecedentes, se obtienen los valores buscados entre ellos. Tambin
se puede realizar extrapolacin lineal.
Para realizar una valuacin masiva se debe seguir los siguientes pasos:
1- Estudio del marco legal en el cual se basan los trabajos de valuacin
catastral llevados a cabo por los organismos pblicos pertinentes.
(cronologa del impuesto inmobiliario, evolucin de los sistemas
avaluatorios).
2- Anlisis e investigacin de la geografa e historia de la regin en estudio.
(cartografa temtica urbana, fotos areas, cartas topogrficas, inspeccin
ocular).
3- Acudir a un mtodo de valuacin factible. (capitalizacin de la renta, o
mtodo comparativo).
Hasta 1845 existan contribuciones distintas por y antes de quienes posean
inmuebles y otros bienes, las cuales eran aplicadas sin criterio homogneo y
dadas fundamentalmente por las necesidades de colaborar con las campaas
militares y resultaban de difcil aplicacin por la incierta divisin poltica del
pas. Estos aportes fiscales en muchos casos no eran en dinero (hacienda,
caballos y aun hombres).
Durante 1835-1852 bajo el mando del gobernador Manuel Lpez se producen
los primeros hechos jurdicos que van marcando principios de organizacin
territorial a nivel provincial, provocados por el bloqueo de los franceses al
puerto de Bs As (1845-1847). Entre las normas dictadas durante la gestin de
Bustos pueden mencionarse: las prohibiciones a la importacin, la reforma de
los derechos aduaneros, el establecimiento de guas de ganado, ley de
patentes, ordenar el empadronamiento de inmuebles etc, provocando una
economa de autoabastecimiento en las provincias.
Con el empadronamiento de inmuebles se constituye el primer censo
inmobiliario provincial (ley sancionada en 1845) fijando un valor mnimo a los
predios para estar sujeto a impuesto, lo cual result un fracaso. Ms de un siglo
despus se generalizo la aplicacin del impuesto mnimo, que es una negacin
del principio de equidad de las cargas fiscales.
Los aos siguientes se mantuvieron las valuaciones pero la alcuota se elevo.
Cuando la recaudacin no era suficiente para los planes del gobierno, se

regulaba aumentando las alcuotas; y cuando la poltica fiscal no modificaba las

alcuotas, se aumentaba la base imponible (actualizacin).
En el primer empadronamiento de inmuebles las tareas fueron ejecutadas por
el personal enviado al interior con la fundamental participacin de los jueces
de paz con jurisdiccin territorial (gestin de Bustos 1845). El criterio de avalo
en esos das fue asignarse mayores valores a los predios colindantes con ros.
En el ao 1856 se modifica el sistema de valuacin, surge las comisiones de
vecinos, con el objeto de estudiar los reclamos de los contribuyentes (mtodo
de valuacin comparativo, con la dificultad de las pocas ventas eran a
tranquera cerrada y escasas, por tal motivo el poder poltico fijo la alcuota en
el 4 %).
En 1857 se modifica el sistema de comisiones de vecinos por una mesa central
de avalos.
En 1862 se incorpora a la comisin el receptor, aparecen las primeras
exenciones temporarias, antecedente de lo que hoy podran ser la emergencia
agropecuaria.
En 1869 se fijo la divisin en predios rsticos y urbanos. Se impone la valuacin
por el propietario, basndose en la buena fe del contribuyente. Las
declaraciones tenan una vigencia no menor al ao ni superior a los 5.
En caso de controversias respecto a los valores declarados se estableca un
procedimiento administrativo de tipo pericial, con la participacin del Depto.
topogrfico, fundado en 1862. El gobierno se obligaba a pasar un programa a
todo propietario con la informacin; y para el caso que no sea respondida,
perdera todo derecho a reclamo.
En 1883 se impuso la determinacin del valor por parte de los receptores, con
actualizacin anual aunque no masiva, se modificaban valores segn precios
de transferencias o mejoras introducidas.
En 1890 se crea la Direccin General De Rentas que reemplaza a la receptora,
la percepcin del impuesto se efectuaba con estampillas fiscales.
El sistema rigi hasta 1912 en que se fijo la estabilidad de las valuaciones en
tres aos.
En 1912 se crean los jurys de reclamos para toda la provincia (un jury es el
sentido social que tiene la ley porque permite que los contribuyentes opinen al
momento de hacer el revalo).
En 1916 se incorpora el rgimen de bonificacin en las valuaciones por la
existencia de desmejoras que rige hasta nuestros das. El plan de desmejoras
es un trmite administrativo tcnico donde el profesional agrimensor hace el
relevamiento del sector que no cumple con las mismas condiciones productivas
del resto del campo o zona y se presenta con un profesional agrimensor y
agrnomo a catastro y al ao siguiente el impuesto baja de un 35 a un 40 %
por ley.
En 1920 se produce una reforma sustancial que responde a una nueva
concepcin de la valuacin obtenida como capitalizacin de la renta real o
potencial en los inmuebles urbanos, no as en los rurales que no tienen en
cuenta la incorporacin de mejoras.
Inconstitucionalidad del Impuesto Territorial: Rodriguez en representacin de la
provincia seala que la tierra rural produce dos rentas diferentes: a) la renta de
valorizacin por el progreso social de la poblacin y la tcnica, b) a renta de
explotacin por el trabajo y el capital. Como resultado de esas
argumentaciones nunca se gravaron las mejoras en lo rural.

En 1940 se dicta la ley provincial 3881, que crea la direccin general de

Catastro provincial, donde se establece que el poder ejecutivo proceder al
levantamiento del catastro territorial de la provincia de crdoba, deber
proceder a la valuacin de los inmuebles. Se divide a la provincia en zonas
urbanas, suburbanas y rurales. En las zonas urbanas prevalece la zonificacin,
se diferencian por el servicio que prestan limitadas por algo artificial o natural,
edificaciones. Y en las zonas rurales las zonas de aforos. Que no es un lmite
administrativo, sino que su divisin se realiza por la capacidad de uso de suelo.
Hoy la ley 5057 promulgada en 1968 establece solamente 2 tipos de
inmuebles: urbanos y rurales y se incorpora la PH.
La valuacin del inmueble se realizara determinando por separado el valor de
la tierra y el valor de las mejoras que sumados obtenemos el valor total. Los
revalo tendrn una vigencia entre 3 y 10 aos.
En las parcelas urbanas se multiplicara la superficie de la parcela por el valor unitario
bsico, corregido de acuerdo a las normas y tablas que fije la direccin general de
catastro. El valor unitario bsico de la tierra libre de mejoras para parcelas urbanas,
se establecer por cuadras o zonas y ser el valor venal medio de los ltimos 2 aos.

2) DEPRECIACION DE LAS CONSTRUCCIONES: Concepto, TIPOS, y su

incidencia en el valor. METODOS PARA SU OBTENCION.
La depreciacin es la prdida fsica de valor que se incrementa a pesar de los
prudentes gastos de mantenimiento y que solo puede recuperarse mediante el
reemplazo de unidades despreciadas por nuevas, al fin de sus vidas de
servicio.
Para hallar esta prdida de valor, se entra a la tabla de Ross- Heidecke. Tabla
de doble entrada con estado de conservacin del inmueble y porcentaje sacado
de la siguiente frmula:

Edad en

edad
100
vidautil

Tenemos 2 tipos de depreciacin, la material y la funcional. Dentro de la

depreciacin material tenemos:
a) Avera: repentina de una parte o de todo el edificio, debida a accidente
fortuito o provocada por fallas progresivas por mala conservacin.
b) Decrepitud: por deterioro fsico (edad) o por desgaste o rotura (uso).
Dentro de la depreciacin funcional encontramos:
a) Inadecuacin: el edificio aun nuevo puede adolecer de serios errores de
concepcin (iluminacin, ventilacin instalaciones defectuosas)

b) Obsolescencia: aparicin de nuevos elementos destinados al confort del

que los edificios existentes carecen, disminuye la calidad de sus
servicios.
c) Anulacin: el mismo servicio puede ser efectuado con mayor eficiencia
por estructuras o equipos de una clase diferente.
La depreciacin funcional es ms rpida que la fsica, la duracin del bien
queda limitada mas por la depreciacin funcional que por la fsica.
Mtodos para el clculo de la depreciacin:
a) Mtodo de la lnea recta:
La depreciacin es una funcin lineal de la edad, supone que la depreciacin es
uniforme a lo largo de la vida del edificio. No considera intereses, ni costos de
operacin, ni mantenimiento ni utilidades.
D= (Edad/duracin)*Vnd.
V nd= Valor nuevo depreciable.
= 1- (edad/duracin) = porcentaje del valor nuevo depreciable, que mide la
depreciacin a la fecha del avalo.
*ver grafico pagina 3 fotocopia depreciacin.
b) Mtodo de Kuentzle:
En este mtodo la depreciacin se incrementa a medida que pasan los aos.
D=(Edad/Duracin)2*Vnd
= 1-(Edad/duracin)2
En esta ecuacin, el fenmeno real queda expresado con ms exactitud que
con la lnea recta.
La prdida de valor es menor en los primeros aos y aumenta con el correr del
tiempo. Em este caso, el costo de depreciacin ser mayor al final de la vida
del bien y por ende la recuperacin del capital invertido es lenta.
c) Mtodo de Ross:
Es el que goza con mayor prestigio entre los profesionales argentinos y se usa
en forma casi exclusiva. La depreciacin no es constante, sino que es lenta al
comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin
de la misma.
D= (edad/duracin + edad2/duracion2) * Vnd
La expresin anterior, es la media aritmtica de los valores dados por los
mtodos de la lnea recta y de Kuentzle.
d) El estado como factor de depreciacin (Heidecke):
El criterio de Heidecke utiliza el concepto de conservacin y aumenta las
depreciaciones en porcentajes que ponderen el estado de mantenimiento y
conservacin.

N de orden
Estado 1
Estado 2

Estado o condicin fsica

del edificio
Nuevo
Regular

C (%)
0.00
2.52

Estado 3
Estado 4
Estado 5

Reparaciones sencillas
Reparaciones
importantes
Sin valor

18.10
52.60
100

Esos coeficientes no se fijaron a sentimiento ni arbitrariamente, provienen de la

experimentacin y observacin. Los nmeros que expresan esos porcentajes
pertenecen a las abscisas de una cicloide.

Observando las curvas, se aprecia que el desgaste especifico dado por la curva
Kuentzle, es ms acelerado que en la de Ross, lo que ha inducido a elegir esta
ultima para elementos que mediante su vida tienen un desgaste ms regular,
mientras que se aplica la de Kuentzle a aquellas estructuras en las que, pasada
la mitad de su vida, el desgaste se incrementa en forma acelerada. En
argentina el mtodo utilizado por la mayora de los tasadores, es el de RossHeidecke porque se considera que esta curva es la mejor que responde a la
realidad.

3) Factores fsicos y funcionales a tener en cuenta al valorar las mejoras de

un inmueble urbano: Enuncie y caracterice cada item.
La calidad material (fsica) y la calidad funcional, son factores intrnsecos de
cada construccin o mejora.
Contribuyen a formar la calidad fsica de una obra:
a) La calidad de los materiales de construccin. La nobleza de los materiales
empleados, en cuanto a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos
mecnicos, a la accin de los agentes atmosfricos y a las condiciones de

servicio, como asimismo su aspecto etc., es un primer elemento en el examen

de la calidad material de un edificio. La calidad material tiene un efecto directo
sobre el valor del edificio porque afecta a dos importantes elementos del
mismo: la vida probable y su valor residual.
b) La correcta utilizacin de los materiales mediante procedimientos
constructivos adecuados, ya que el valor de una estructura elaborada no reside
solamente en la suma de sus componentes materiales ms la suma de los
costos de ejecucin, sino que puede ser mayor o menor segn que est bien o
mal hecha.
c) La edad y el estado de conservacin. Reparaciones oportunas, conservacin
permanente, y todos aquellos gastos de prudente mantenimiento que se
invierten peridicamente, contribuyen a la perduracin de los valores a travs
del tiempo.
d) Los gastos necesarios para la rehabilitacin de las estructuras
funcionalmente anuladas o en vas de anulacin por efecto de su destruccin
fsica o mala conformacin constructiva deben ser considerados en su carcter
de valores negativos. Este es un castigo que rara vez es considerado por los
valuadores, que parecen preferir a su consideracin explicita, el criterio
Heidecke que lo lleva implcito, aunque esto no es correcto.
e) El valor de demolicin de los materiales, es decir su aprovechamiento como
rezagos.
Contribuyen a formar la calidad funcional de una obra:
En el estado actual de la arquitectura ya no tiene sentido estimar las mejoras
sobre la sola base de su calidad fsica, sin tener en cuenta aquel grado de
eficiencia que incide en ms o menos sobre el valor que resultara de su pura
materialidad. El conjunto de elementos que contribuyen a formar esta calidad,
queda rpidamente resumido en lo siguiente:
a) El plan de la obra en cuanto se relaciona con el programa de comodidades
que el proyectista se propuso resolver, su extensin y capacidad, nmero
de unidades, dimensiones de estas etc.
b) La correcta realizacin de tal plan en cuanto significa satisfactoria
disposicin de las unidades y sus ambientes, ventilacin, iluminacin,
intercomunicaciones cmodas, accesos bien planeados, carcter y calidad
de las instalaciones y servicios complementarios, relacin entre la superficie
til y la necesaria para el movimiento, etc.
c)
Destino y adaptabilidad: destino de las construcciones y adaptabilidad a
destinos distintos de los que le dieron de origen. Las construcciones que por
su particular disposicin sean susceptibles de ser adaptadas a varios
destinos, tienen derecho a premio, tanto mayor cuanto menores sean los
gastos que requiera la adaptacin. En la prctica, un edificio de destino
generalizado no es bonificado por este hecho.

4) Proceso de avalo diagrama de flujo. Concepto y sntesis de cada uno de

los pasos a seguir y los resultados a los que se arriba.
El proceso de Valuacion para la determinacin del valor de un bien,
conlleva los siguientes pasos, en orden:
-Definicion del Problema: Identificar la propiedad a valuar, los derechos
involucrados en la misma; realizar un estudio de los ttulos que la
definen y determinan.
-Estudio Preliminar: analizando los mtodos factibles a utilizar para el
caso.
-Programa de datos: Tanto generales (Zona, Servicios pblicos con que
cuenta, Plusvalas y minusvalas, estudio de Antecedentes), como
especficos (Datos propios del inmuebles, servicios, dimensiones, forma,
ubicacin en manzana).
-Balance de Resultados
-Aplicacin del mtodo ms factible
-Informe pericial, en el que se llega al valor buscado.
5) Sintetice la importancia de incorporar la estadstica en el proceso de
Avaluo Por qu se considera al valor como una variable aleatoria? Qu
representa un intervalo de confianza?
Es esencial la aplicacin de los principios y leyes estadsticas que rigen la
formacin de funciones que vinculan entre si y regulan el comportamiento de
determinadas variables, como resultado de investigaciones y anlisis de
resultados de relevamiento de informacin especfica. Tambin es necesaria la
adopcin de herramientas estadsticas para transformar y por consiguiente
dotar de mejores posibilidades las distintas aplicaciones que pueden
desarrollarse para la obtencin de resultados. Esta misma herramienta es de
necesaria aplicacin en la determinacin de parmetros de homogenizacin,
para la adopcin de valores bsicos intervinientes en la determinacin de un
resultado valor. Es importante tener en cuenta el tamao de la muestra que se
utiliza, pues de all podr determinarse el grado de confianza de los resultados
a que se llegue, tambin es importante la eleccin de funciones que sean
sensibles a las variables que se analizan.
Se estima considerar al valor como una variable aleatoria, ya que el valor de
un bien en un mercado preestablecido y para una fecha dada es nico. No cabe
posibilidad de diferencias surgidas de mtodos distintos que se puedan utilizar
para establecerlo, asi como tampoco de la diversidad de los elementos y
antecedentes, es decir que no existe variacin del valor, este es siempre en las
condiciones citadas, nico y lo que existe es la pluralidad de mercados, en
cada uno de los cuales el valor del bien tiene un monto dado, una magnitud.

El intervalo de confianza representa la probabilidad de xito en la estimacin

del valor, el nivel de confianza y la amplitud del intervalo varan
conjuntamente, de forma que un intervalo ms amplio tendr ms
posibilidades de acierto (mayor nivel de confianza), mientras que para un
intervalo ms pequeo, que ofrece una estimacin ms precisa, aumentan sus
posibilidades de error.

6) Conceptos de Valor y precio. Mecanismos de formacin del precio. Que

es el justo precio y cual es su origen?
Precio: es la magnitud expresada en la unidad monetaria, en que se concreta la
transferencia de un bien en un mercado y momentos dados, entre un vendedor
y un comprador determinados. Es el conjunto de percepciones y voluntades a
cambio de ciertos beneficios reales o percibidos como tales.
Valor: es la magnitud expresada en la unidad monetaria, en que se determina
la deseabilidad de un bien en un mercado preestablecido y para un momento
dado, con prescindencia de las motivaciones y/o subjetividades de las partes
intervinientes.
Tomas de Aquino, principal representante de la tradicin escolstica, deca que
el precio justo de una mercanca es aquel que el consumidor est dispuesto a
pagar de acuerdo a un sentido de justicia, tica y moral.

La Escuela clsica, sostena que el valor gira alrededor del trabajo, ya que en
funcin de la divisin del mismo aumenta la productividad/dimensin de
costos, y entra en juego la competencia en el mercado, con interaccin de la
oferta y la demanda.
Escuelas Austriacas, establecan una teora subjetiva del valor y del costo,
influida por el Materialismo ('las mercancas se intercambian por su valor'). basndose
en la utilidad.
El valor, es un juicio que se origina en la mente de un individuo, cuando se da
cuenta de la naturaleza econmica de un bien.
Y La utilidad es la capacidad de una cosa para satisfacer necesidades
humanas.

7) Variables fsicas que generan un plus o minusvala al momento de

avaluar un terreno baldo. (Terreno urbano libre de mejoras: Enumere y
fundamente los distintos factores que jerarquizan o no al momento del
Avalo)
Se debe establecer en primer trmino cuales son los factores que concurren a
formar y/o modificar el precio de la tierra. A continuacin se resumen en forma
ordenada los ms importantes
Factores que dependen del lote mismo
a. Dimensiones y proporcin relativa de las mismas
b. Forma, regular e irregular en mayor o menor grado
c. Niveles, propios y en relacin con los de la calle
d. Ubicacin dentro de la manzana; orientacin
e. Topografa: Grado de pendiente(pendiente nivelada, levemente
ondulada, moderada, fuerte) , y posicin relativa del terreno respecto a
la lnea de calle (sustancialmente bajo nivel, levemente bajo nivel, a
nivel, levemente sobre el nivel).
Factores que dependen de su emplazamiento
f.

El carcter distintivo de la zona o barrio (comercial, industrial,

residencial, mixto)
g. Las normas de zonificacin impuestas por las autoridades
h. Las tendencias del desarrollo de la zona o barrio (progresivas,
regresivas, estancadas)
i. Los servicios pblicos de que dispone (luz elctrica, gas, agua corriente,
cloacas, transportes, etc.)
j. La importancia de la calle y sus condiciones fsicas (ancho, estado de
pavimento, pendientes, niveles, vas de trenes, etc.)
k. El carcter de la vecindad inmediata (linderos)y prxima
l. La oferta de tierras en la zona
Factores de orden general
m. La legislacin general (rgimen de la propiedad, rgimen de locacin,
etc.)
n. Las restricciones al dominio impuestas por el poder pblico; la
legislacin impositiva
o. La situacin general de la produccin y el consumo, la estabilidad
monetaria
Factores particulares

Factores culturales (lugares clsicos como una iglesia, polica, plaza, etc.);
factores culturalizables (contexto de ordenanzas de uso de suelo y edificacin);
factores ambientales (zonificacin, distintos servicios).

8) Escuelas econmicas: Enumere y sintetice las caractersticas de cada

una de ellas y su importancia al definir los mtodos clsicos de avalo.
La filosofa es un pensamiento propio de un espacio y un tiempo, en algunas
ocasiones pueden transferirse de un momento a otro. Pero cada pensamiento
fue planteado, para y en un contexto.
a) Escolstica: Tomas de Aquino fue el principal representante de la
tradicin escolstica (teora subjetiva del valor) que fue la corriente
teologico-filosfica dominante del pensamiento medieval (edad media s.
XIII). Los escolsticos consideraron que las mercancas tenan un precio
que los comerciantes deban respetar para no obrar con injusticia contra
los compradores teniendo en cuenta la necesidad de los sujetos. Tomas
de Aquino deca que el precio justo de una mercanca es aquel que el
consumidor est dispuesto a pagar de acuerdo a un sentido de justicia,
tica y moral.
b) Escuela clsica: Adam Smith fue el principal representante de la escuela
clsica (S.XVIII, modernidad). En su sistema el intercambio viene
facilitado por el uso del dinero y la produccin se caracteriza por la
divisin del trabajo. Por lo que el valor gira alrededor del trabajo, ya que
en funcin de la divisin del mismo aumenta la productividad/dimensin
de costos, y entra en juego la competencia en el mercado, con
interaccin de la oferta y la demanda. Generando riquezas para un pas
por la fuerza en la produccin de bienes internos, lo que hace tener un
mercado externo fuerte. Donde la oferta y demanda no se ajusta entre s
de manera automtica, sino que precisan de acuerdo y regulaciones.
c) Mercantilismo: tendencia de la economa poltica burguesa y de la
poltica econmica de los estados en la poca de la acumulacin
originaria del capital (S.XV-XVIII). Propona acumular dinero en el pas por
todos los medios, exportando mercancas al mercado exterior. Segn
ellos, el estado deba poseer un papel activo en la balanza comercial
para que la importacin de mercancas no supere a la exportacin, y as
estimular el desarrollo de la industria que produca para exportar. Esta
poltica contribuyo a desarrollar las primeras grandes empresas
capitalistas: manufactureras. Al mercantilismo como corriente del
pensamiento econmico de la burguesa, le sucede, y como
contraposicin la teora de los fisicratas.
d) Fisicratas: era una escuela de pensamiento econmico (S. XVIII)
fundada por Francois Quesnay y Anne Robert Jacqes Turgot en Francia.
Afirmaban que el buen funcionamiento del sistema econmico estara
asegurado sin la intervencin del gobierno. Crean que la agricultura es
la unica rama en que se obtena el producto neto y que la industria no
crea nueva riqueza (no incrementaba el valor). Fueron partidarios del

dominio ilimitado de la propiedad privada, de la libre competencia y de

la libertad de comercio exterior.
e) Escuelas Austriacas: Carl Menger es el fundador en el ao 1871 de la
escuela austriaca de economa. Fue una teora subjetiva del valor y del
costo, influida por el Materialismo ('las mercancas se intercambian por su
valor'). Abandonando la idea del valor-trabajo, desarrollando una nueva
teora del valor basndose en la utilidad.
El valor, es un juicio que se origina en la mente de un individuo, cuando
se da cuenta de la naturaleza econmica de un bien.
Y La utilidad es la capacidad de una cosa para satisfacer necesidades
humanas.
9) Mtodos clsicos de avalo: Su origen en el tiempo, principios en que se
fundamentan, variables de mayor incidencia para cada mtodo, etc.
Mtodo de mercado:
a) Origen: pertenece a la escuela austriaca (s XIX y XX)
b) Fundamento: enfatiza las fuentes de mercado que influyen en la oferta y
la demanda en un plazo corto de tiempo.
c) Principio del mtodo: ningn potencial comprador pagara por un
inmueble un precio mayor que el indicado a otras propiedades cercanas
y de iguales caractersticas.
d) Confiabilidad del mtodo: depende de:
1) Que las operaciones comparables sean realizadas en trminos
objetivos e impersonales.
2) Las ventas deben ser realizadas sin presin, como voluntarias,
remates y similares a la propiedad a valuar.
e) Se debe recopilar la siguiente informacin:
1) Precio y fecha de venta.
2) Antigedad de la propiedad.
3) Estado de mantenimiento de la propiedad a tasar.
4) Comercializacin.
5) Tipologa de construccin.
6) Calidad, comodidades y cantidad de ambientes.
f) Requisitos: adecuada eleccin de los comparables, inspeccin del sector
de los comparables.
Mtodo de la renta (de ingresos):
a) Origen: de la escuela austriaca, toma la utilidad del bien como medida
de su valor.
b) Fundamento: se refiere a la renta que arroja un inmueble urbano con
mejoras.
c) Principio del mtodo: se basa en el principio econmico de la
productividad.
d) Confiabilidad del mtodo: es un mtodo confiable porque no siempre se
encuentra inmueble a la venta.
e) Fuentes: se tienen que buscar los ingresos que produce o puede producir
el inmueble.
f) Requisitos: definir la tasa de inters, esto es de gran importancia y tal
vez lo ms difcil ya que la tasa de inters se relaciona con el riesgo que

tiene el uso de la propiedad como con la estabilidad econmica en la

que nos encontramos sumergidos.
Formula general: C= (R/i) R=C*i
Renta neta(R o Ingreso neto In)= Renta bruta gastos
Imax= ingreso mximo de una propiedad si estuviese alquilada los 365 das del
ao.
Ingreso especifico = Imax cant de perdidas
Cant de prdidas: desalquileres o alquileres cados, inconvenientes de cobro,
costos jurdicos, etc.
Ingreso neto(In)= Ib (gastos + perdidas).
Mtodo de costos:
a) Origen: de la escuela clsica.
b) Fundamento: el valor es una teora de costos de produccin
c) Principio del mtodo: se basa en el supuesto que el valor de mercado
tiende a asentarse si se toma como punto de referencia el costo de una
propiedad sustituida igualmente deseable, y no considerando la variable
tiempo al momento de sustituirla en el mercado.
d) Confiabilidad del mtodo: este mtodo es ms objetivo que los otros,
puesto a que se basa en el valor de mercado que esta ms all de toda
apreciacin personal de tasacin o de quien realice la venta del
inmueble. Es confiable en intervalos cortos.
e) Fuentes: se debe conocer el costo de :
1) Reproduccin
2) Sustitucin
3) Histrica o factorial
f) Requisitos: la variable tiempo es importante, ya que los precios varan
en funcin del tiempo. Es por este motivo que se trata de buscar
informacin referida a un tiempo reciente.
g) Costo de reproduccin: es el costo de reproduccin una rplica exacta de
una construccin empleando materiales iguales o similares, as como los
mismos diseos, mano de obra y mtodos de trabajo.
h) Costo de restitucin o sustitucin: es el costo de reponer una
construccin empleando materiales, diseos y mtodos de trabajo
modernos, esto se lleva a cabo en construcciones antiguas, las cuales no
se pueden reproducir actualmente debido a razones fsicas y
econmicas, en ocasiones que no es posible obtener los materiales de
esa poca, por ejemplo.
i) Costo histrico factorial: se trata de un costo basado en el nivel de
costos para el tiempo de construccin. Entonces se porcentuan estos
costos histricos a la fecha de avalo usando los nmeros ndices.
j) Factores que tienen a reducir el inters de capitalizacin:
1) ubicacin ideal.
2) Propiedad en buenas condiciones.
3) Buena edificacin, depreciacin lenta.
4) cada en desuso lenta.
5) valorizacin segura.
6) inquilinos de categora, responsables, cuidadosos.
7) rentas bien garantizadas.
8) propiedad atractiva para varias categoras de compradores.

9) conveniencia para satisfacer necesidades (posibilidades de distintos

destinos de uso).

10)
Importancia de la vida til de la construccin al momento de
avaluar. Importancia y mtodos de obtencin.
La importancia de la vida til es porque tiene un concepto de aproximacin de
la duracin total de un bien. Se puede estimar por comparacin con bienes de
similares caractersticas y con una vida til verificada. Se expresan en unidades
de tiempo y hay relacin directa entre el mantenimiento y conservacin. La
vida til es un factor de los criterios de Ross-Heidecke donde aplica el clculo a
la depresin fsica.

11)
Perito en el avalo: Concepto de perito en la justicia y de parte.
Honorarios profesionales para los peritos de parte y oficiales.
Hay dos tipos de peritos, el perito oficial y el perito de parte o de control.
a) Perito oficial o de oficio: estos peritos estn inscriptos en una lista en
la justicia tanto provincial como nacional. Los mismos son requeridos
cuando se inicia un juicio entre partes por lo cual se debe solicitar la
designacin de un perito a travs de un sorteo. El designado debe
aceptar el cargo en da y hora de audiencia, fijando un domicilio. Una vez
notificadas las partes cada una de las mismas puede nombrar un perito
de control. El parito oficial deber elaborar y presentar un dictamen
pericial, luego pasado 5 das (hbiles) el perito de control podr
presentar su dictamen pericial concordando o no (completamente o en
parte) con el perito oficial. El perito oficial podr rechazar esa
designacin pero debe ser por justa causa, si no fuese as se podr
cancelar la matricula o suspender por tiempo determinado. Si acepta el
cargo se debe confeccionar un acta de aceptacin de cargo
indicando da, hora y lugar. Para evitar nulidades se modifica a las partes
con 3 das de anticipacin, resultando no necesario notificar a los peritos
de control. Una vez en el lugar acordado, el perito oficial deber
aguardar 15 min como tolerancia de espera. Una vez cumplida la hora
dar comienzo al acto de consta de 2 partes:
1) Recorrida al inmueble, de la que pueden participar los abogados de
las partes, y el parito tomara en cuenta las observaciones.
2) Conclusin del primer recorrido e inspeccin ocular o visual en la que
solo pueden participar los peritos oficiales y pueden asistir los peritos
de control. Si los peritos fuesen varios, podrn presentar dictmenes
por separado.

b) Perito de parte o de control: son designados por las partes dentro de los
3 das de finalizado el plazo para la aceptacin de cargo del perito
oficial. No requieren la formalidad de aceptacin del cargo y tienen doble
funcin, de control y de opinin. Despus de los 5 das de la notificacin
del perito oficial, podrn emitir, adherir o disentir con el dictamen del
perito oficial. El perito de parte no requiere ttulo habilitante ni matricula.
La regulacin de honorarios de los peritos no puede superar el monto
correspondiente a la mayor regulacin del abogado practicada en la instancia
en que hubiera hecho la peritacin debiendo ajustarse a las siguientes reglas.
A) A los peritos designados por sorteo (oficiales) se les regulara entre 8 y
150 aplicndose las reglas de evaluacin cualitativa, debiendo el
juzgador evaluar el tiempo probable que le ha insumido la realizacin de
la labor pericial. En los supuestos en que el perito sorteado haya
aceptado y la pericia no se lleve a cabo por causas ajenas a su voluntad
este tendr derecho a la regulacin de 4 jus.
B) Los peritos de control o de parte se les remunerara con el 50% de lo
regulado al perito sorteado, salvo convenio en contrario entre el
profesional y su comitente. Estos honorarios estarn a cargo de la parte
que los propuso. Cuando el dictamen del perito de parte sea
considerado directamente para el resultado final, los honorarios del
mismo estarn a cargo del condenado en costas y su regulacin se
equipara a la del perito oficial.

12)
Valuaciones especiales. Enumere y caracterice.
Fundamentalmente Valuaciones de parcelas posesorias, su sustento
jurdico y tcnico.
Son tasaciones de inmuebles que por alguna circunstancia no renen los
requisitos normales y tienen caractersticas diferenciadas.
a) La posesin veinteaal o usucapin
b) Las servidumbres administrativas
c) La nuda propiedad
d) Otras
Tambin existen inmuebles que por sus caractersticas especiales, ya sea por
su uso o destino se diferencia notablemente del de los inmuebles ms
comunes.
e) Club de campo, shopping
f) Estaciones de servicios
g) Cementerios privados
h) Hoteles
i) Otros
Cuya tasacin requiere de procedimientos distintos a los habituales, basados
en la renta que son capaces de producir.
Valuacin de parcelas posesorias:

La prescripcin permite en nuestro derecho corregir deficiencias y borra cuanto

vicio haya en la posesin que debe ser continua, pacifica e ininterrumpida. Son
parcelas posesorias aquellas cuyas poseedores carecen de titulo de dominio
inscripto en el registro general inmobiliario, y pueden o no pertenecen a un
propietario con titulo inscripto.
La posesin esta reglada por el cdigo civil, criterios y requisitos que la ley le
impone para que la misma sea efectiva.
Art. 2351: habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por si o por
otro, tenga una cosas bajo su poder, con intensin a someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.
Art. 2384: son actos posesorios de las cosas inmuebles: su cultura, percepcin
de frutos, su deslinde, la construccin o reparacin que en aquellas se haga y
en general, su ocupacin de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en
alguna de sus partes.
Art. 4015: prescribe tambin la propiedad de las cosas inmuebles y los dems
derechos reales, por la posesin continua de 20 aos, con nimo de tener la
cosa para s, sin necesidad de titulo y de buena fe del parte del poseedor.
Art. 4016: al que ha posedo durante 20 aos, sin interrupcin alguna, no
puede oponrsele ni la falta de titulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin.
El poseedor adems de cumplir con esta serie de requisitos para tener derecho
a la prescripcin adquirida, se le agrega los requisitos a la hora de iniciar el
trmite judicial.
a) El pago de impuestos.
b) El plano de mensura.
Para determinar el valor de la parcela posesoria, se tendr en cuenta:
a) La falta de titulo.
b) El tiempo de posesin.
c) Los actos posesorios.
d) El plano de mensura.
e) El pago de impuestos y tasas.
Es evidente que una parcela carente de titulo, en el mercado inmobiliario, tiene
menos valor que otra de iguales caractersticas pero con titulo de dominio (y
gozan de los beneficios de crdito hipotecario).
Tiempo de posesin:
El coeficiente para un ao de posesin ser igual al 20% de la parcela con
titulo de dominio.
a) Cuando la posesin es menor de 20 aos:
CA: 0.20 + 0.02*(n-1)
b) Cuando la posesin es mayor a 20 aos:
CA: (-2.1/n) + 0.70
Actos posesorios:
Tambin tienen su valor por cuanto demuestran el inters del poseedor en ser
propietarios:
CAP: 1 + [0.10 + 0.05 (m-1)]
m= cantidad de actos posesorios.
La parcela posesoria no alcanza el 100% de su valor hasta tanto no tenga el
titulo inscripto, aunque ya se tengan los 20 aos de ininterrumpida y publica
posesin.

13)

Estilos arquitectnicos y su incidencia en el valor.

Cuando hablamos de estilos arquitectnicos nos referimos habitualmente a

aquellos estilos de origen raigambre histrica tales como el clsico, el
romnico, el gtico, el renacentista, el manierista, el barroco, y el rococ etc. Y
sus variantes y adaptaciones a pocas muy posteriores que se denominaron
neoclsicos, neogticos, eclecticismo, etc.
Tambin la arquitectura moderna contempornea a generado estilos o
corrientes: as hablamos del funcionalismo, la arquitectura organicista, el
racionalismo, el metabolismo, la arquitectura mecanicista, industrial, etc. Que
configuraron movimientos cuya influencia se hizo y hace sentir en todo el
mundo. A ello debemos agregar la creciente importancia de arquitectos de
renombre que han creado su propio estilo y que muchas veces es imitado o
recreado en otros lugares y por profesionales.
Resulta evidente que a partir de los cnones estticos, funcionales y tcnicos
de los distintos tipos de arquitectura, los criterios a aplicar en la tasacin sern
muy diversos. No es lo mismo un edificio autentico en su estilo y construccin,
que otro que lo imita. Los elementos que determinan el carcter de suntuario
o lujoso o de econmico en un edificio tradicional, son muy diferentes a los
que poseen una construccin moderna. Otro tanto podemos decir de la
funcionalidad, de la distribucin de ambientes, los servicios de instalaciones, o
de confort, etc.

14)
Valuacin: factores Jurdicos, Econmicos, Tcnicos y Matemticos
que la sustentan
En lo jurdico: importa el conocimiento de las normas legales vigentes, en
especial las relativas a la propiedad del inmueble y que deben ser consideradas
por tener incidencia directa en los resultados avaluatorios. Importa saber sobre
normas de fraccionamiento, uso del suelo, de afectaciones, de servidumbres,
de retiro (Fos y Fot), de edificacin, etc. En igual forma lo atinente al concepto
de PH, nuda propiedad, derechos de demarcacin de aguas, de medianera, de
impacto ambiental, etc.
En lo econmico: es relevante el conocimiento de conceptos bsicos
microeconmicos tales como: valor, precio y relacin entre ambos, oferta y
demanda, restriccin presupuestaria, preferencias, utilidad y eleccin del
consumidor, maximizacin de beneficios y minimizacin de costos, curvas de
costos, competencia perfecta e imperfecta de los mercados. Aplicacin de los
conceptos al medio mobiliario. Importa tambin el conocimiento de elementos
macroeconmicos tales como: oferta y demanda de dinero, funciones de
produccin y de demanda de trabajo, consumo y ahorro, teoras de inflacin.
En forma similar, elementos de economa monetaria internacional (tipo de
cambio, tasa de inters, paridades y riesgos).

En lo tcnico: debido a que implica una actividad basada en la aplicacin

prctica de los mtodos especficos y de los conocimientos relativos a las
ciencias que la ataen.
En lo matemtico: es esencial la aplicacin de los principios y leyes de la
Estadstica que rigen la formacin de funciones que vinculan entre si y regulan
el comportamiento de determinadas variables, como resultado de
investigaciones y anlisis de resultados de relevamiento de informacin
especfica. Tambin es necesaria la adopcin de herramientas estadsticas para
transformar y por consiguiente dotar de mejores posibilidades las distintas
aplicaciones que pueden desarrollarse para la obtencin de resultados. Esta
misma herramienta es de necesaria aplicacin en la determinacin de
parmetros de homogenizacin, para la adopcin de valores bsicos
intervinientes en la determinacin de un resultado valor. Es importante tener
en cuenta el tamao de la muestra que se utiliza, pues de all podr
determinarse el grado de confianza de los resultados a que se llegue, tambin
es importante la eleccin de funciones que sean sensibles a las variables que
se analizan.

15)
Precio desde la economa. Concepto de oferta-demanda y
mercado.
El precio desde la economa se fija mediante la ley de la oferta y la demanda.
En el caso del monopolio el precio se fija mediante la curva que maximiza el
beneficio de la empresa en funcin de los costos de produccin. A lo largo del
tiempo los precios pueden crecer (inflacin) o decrecer (deflacin). Estas
variaciones se determinan mediante el clculo del ndice de precios.
Oferta demanda mercado:
El deseo de obtener algunos determinados productos y el afn de cada
individuo por lograr la mayor cantidad de otros bienes a cambio de los que
entregaban, fueron creando los rudimentos del mercado y de una ley
fundamental, la de la oferta y la demanda.
Cuando el hombre fue constituyendo una sociedad ms evolucionada, sus
necesidades fueron otras que las primarias que hacan a su subsistencias; por
otra parte los productos elaborados fueron ms variado, el intercambio se
intensifico, se desertifico.
El sistema, al perder practicidad, se torn incmodo y difcil. El cambio y
perfeccionamiento vino por la introduccin de un sustituto del trueque, la
moneda.

16)
Lotes irregulares: distintos casos y sus criterios de resolucin.
Lotes irregulares por ocupacin: Criterios de resolucin.
Se toma como lote tipo al que cumpla 3 condiciones preestablecidas segn:
forma, debe ser rectangular, ubicacin, en mitad de cuadra y tamao de

acuerdo a la ordenanza 9087 que depende de la zona a evaluar. Pero en la

prctica nos encontramos con lotes que no cumplen con algunos de estos
criterios, como los lotes de forma de paralelogramo y trapecio, a estos se les
resta el 10% del valor de la tabla de coeficientes de frente y fondo de Fitte y
Cervini. Los lotes con frente o fondo en falsa escuadra, se les promedian las 2
medidas del fondo del lote y se le est tambin el 10% al valor en tabla. Para
una parcela triangular con frente en una calle al valor de la tabla le restamos el
35% del mismo. Para un lote en forma triangular con frente a dos calles, al
valor de la tabla le restamos el 25%. A los lotes esquina, consideramos la
medida del frente sobre la calle de mayor importancia o sobre la que tiene la
numeracin. Los lotes con pasillos de hasta 4m de ancho se le restan al valor
de la tabla un 25% del mismo. A los lotes internos con pasillos de mas de 4
metros le restamos el 15% del valor indicado en la tabla. A varios lotes internos
con pasillos de hasta 4 metros le restamos el 25-30-35-40% segn cercana a la
calle, mientras ms cercanos es menor lo que se le resta. A los lotes irregulares
le restamos el 30% del coeficiente de la tabla de frente y fondo.
Y por ltimo a los terrenos de topografa irregular les calculamos el coeficiente
de la siguiente manera:
Ct= 0.90 * (V0-costo de desmonte o relleno)/V0
V0= valor del terreno normal a nivel de piso.
LOTES DE FORMA IRREGULAR
Las irregularidades pueden ser leves o graves. Para aquellos casos en que las
irregularidades del lote presenten poca importancia, se ha introducido el
concepto de fondo relativo.
Fondo Relativo: resulta de dividir la superficie del lote por su frente. Es el
fondo de un lote idealizado de forma rectangular, cuya superficie ser igual a la
del lote real. Puede resultar mayor, igual o menor que el fondo real. Una vez
idealizada la figura se podrn introducir los datos a las tablas correspondientes
(frente-fondo).
Coeficientes de Forma: Suponemos un lote regular pero que tiene el frente
inclinado (FALSA ESCUADRA). Para este tipo de lotes es necesario aplicar un
coeficiente de disminucin.
Si se trata de zonas suburbanas, no se le aplicar un coeficiente que castigue
demasiado. (Generalmente el frente no se edifica y se ocupa con un jardn y
permite buena privacidad).
Tambin se debe tener en cuenta el ancho del lote: si tiene mucho frente,
mediante soluciones arquitectnicas se resuelve parcialmente el problema.
Pero si el frente es angosto, la falsa escuadra lo agudiza habra que hacer una
especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes normales.

En este procedimiento no se dan formulas matemticas, sino practicar un

anlisis que tenga en cuenta el aprovechamiento de la figura, sus dimensiones
superficiales y el posible destino del terreno.
Otros Criterios:
a) Visualizar una nueva figura regular teniendo en cuenta la superficie a la
que se le aplica el precio unitario de la mayor superficie; y el resto de la
superficie irregular no aprovechable no se computara para la tasacin
en el concepto de castigo.
b) El resto de la superficie irregular no se computa para la tasacin (cuando
la superficie irregular es mnima).

Irregularidad por invasin:

Puede tener una de estas dos instancias: jurdica o amistosa.
Jurdica: accin de reivindicacin, (se aplica cuando los lmites de los terrenos
estn cuestionados o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido
estos destruidos. Se da en contra de los colindantes, para que al titular del
dominio se le restituya el terreno.
Sea judicial o amistosa, se requiere:
-

El pago de la porcin invadida + indemnizacin (si hay perjuicio).

Volver las cosas al estado original.

En cualquiera de los casos ser necesaria la intervencin de un perito para

establecer la suma que representa la parte invadida o bien la indemnizacin.
Casos:
a) Lote en cuyo contrafrente se introduce una cua:
En este caso la tarea del perito es determinar el precio de la porcin invadida y
adems corresponde una indemnizacin por el prejuicio producido.
Esta indemnizacin por daos y prejuicios ser en un porcentaje MNIMO
(porque los metros del contrafrente valen menos por la ley de Hoffman).
b) Invasin a lo largo de un terreno:
Se pueden dar dos situaciones:

1) Cuando el lote tiene un frente grande y la invasin es pequea (ej: frente

de 12 m y se invade 1 m). Esto no afectara mayormente su utilizacin.
Slo corresponde el pago de la porcin invadida.
2) Cuando un lote tiene un frente pequeo y sufre una invasin grande (ej:
frente de 8 m; invasin de 2 m), esto le hace perder las proporciones
frente-fondo. Aparte del pago de la porcin invadida, corresponde la
indemnizacin en un porcentaje MAXIMO y podra resultar la
reivindicacin.
c) Invasin en el contrafrente de un terreno con mucho fondo:
La situacin no le afecta al propietario. El propietario tendr derecho a exigir el
precio que resulte de la porcin invadida, pero no le corresponde
indemnizacin.
d) Invasin lateral parcial:
Dos situaciones:
1) Si la invasin se presenta en el contrafrente (caso a).
2) Si la invasin se presenta en el frente, dependiendo de los metros del
lote, corresponder el pago de la porcin invadida ms la indemnizacin
por daos y prejuicios, la que alcanzara un porcentaje significativo
(porque los metros de frente valen mas, ley de Hoffman).
Si se trata de un lote de frente reducido, el prejuicio sera mayor y quiz
podra resultar la reivindicacin.
Indemnizacin: implica la reparacin legal de un dao o prejuicio causado. Es
decir, el resarcimiento econmico buscando compensar las prdidas con las
ganancias.
Estas son motivadas por la ocupacin fsica del suelo.
Al determinar el valor de la misma se deber tener en cuenta: el carcter de
permanencia del invasor en la porcin; la disminucin del valor econmico del
predio invadido, etc.

17)
Informe pericial: Enumere y explicite los pasos a seguir para
fundamentar dicho informe:
Contenido del informe tcnico pericial (extrajudicial):
a) Objeto de la pericia: en el encabezamiento, estudio y ubicacin e
identificacin del bien inmueble.
b) Solicitado por: datos del que la pide y en calidad de qu.
c) Inicio: inspeccin ocular detallando fecha y hora.

d) Detallar el objeto: descripcin del inmueble

e) Verificacin de daos: si ese es el motivo de la pericia. Convocatoria de
un escribano para labrar acta y certificar las fotografas.
f) Relevamiento fotogrfico: secuencia de daos y observacin en detalle
de la impresin, certificada por escribano.
g) Acompaar croquis: con la posicin de lo que se requiere mostrar.
h) Verificacin de planos: e instalaciones, in-situ o en organismos
pertinentes.
i) Describir objetivamente: el tipo de patologas observadas.
j) Diagnostico: probable o certero, en caso de duda prever la consulta con
otros profesionales, tcnicos.
k) Causa eficiente: origen del problema.
l) Conclusiones y recomendaciones: sobre probables riesgos y camino a
seguir para reclamar, si es el caso.
m) Presupuesto: para restablecer las condiciones anteriores a la afectacin
y el uso normal posterior.
n) Tasacin; afectacin al valor inmueble por causa de los daos sufridos,
renta o lucro cesante, etc. Si se lo solicita.

18)
En la justicia, que representa un Jus? Enumere y comente distintas
situaciones en que se necesita las actuaciones de los Peritos para los
informes: Tcnico judiciales.
Instituyese con la denominacin de Jus la unidad arancelaria de honorarios
profesionales del abogado o Procurador, cuyo valor se determina al momento
de publicarse la presente Ley. El Tribunal Superior de Justicia deber informar
el ltimo da hbil de cada mes, a todos los organismos judiciales y a los
Colegios de Abogados de cada Circunscripcin
Judicial, el valor del Jus y de la Unidad Econmica vigente para el mes
siguiente.
Situaciones en que se necesita las actuaciones de los Peritos para los informes:
Tcnico judiciales:
Situacin 1: se iniciara la demolicin en un predio vecino para ejecutar otro
edificio.
a) Es necesario que el perito realice una inspeccin ocular sobre todo el
estado del inmueble.
b) Estado de pisos, muros y losas.
c) Determine si hay fisuras y grietas, humedades etc.
d) Tome fotografas del sector prximo al lmite.
e) Pida la convocatoria de un escribano certificacin.
f) Informe con fundamentos tcnicos de lo observado.
Este informe servir para el seguimiento del desarrollo de las obras vecinas y
sus posibles consecuencias en el edificio en estudio y luego el propietario
puede reclamar los posibles daos. Este reclamo se har al responsable de la

construccin (carta documento) para un resarcimiento. Aqu vuelve a actuar el

perito, constatando los daos y patologas, con informe fundando, fotografas,
certificacin por escribano, colocacin de testigos en las grietas para observar
si progresan.
Se puede invitar al responsable de la obra a que presencia el acto de
reconocimiento ante escribano. Tambin se debe determinar si se cumplen las
medidas de seguridad que establece la ordenanza 9387/95.
El informe tcnico del perito debe contener un detalle e las patologas
observadas, verificacin de que la obra en construccin este autorizada, y
adems un presupuesto del costo de reparacin de lo daado.
Es necesario hacer una evaluacin de la probable prdida de valor del
inmueble por el antecedente de los daos sufridos, cosa que es pblica y
notoria.
Situacin 2: por causa de obra pblica o redes de servicio, se produce un
colapso.
a) Inspeccin ocular, determinacin de la causa.
b) Diagnostico (si amerita, consulta a especialistas)
c) Tomar contacto con la empresa prestataria.
d) Verificacin de responsabilidad (empresa contratista).
e) Informe, fotos, certificacin escribano.
f) Sugerir medidas precautorias de seguridad.
g) Sugerir camino a seguir con el reclamo.
h) Presupuesto de reparacin.
i) Honorarios distintos casos.
Situacin 3: una de las mas comunes, conflicto entre colindantes por
hundimientos, humedades, etc.
a) Inspeccin ocular, posible diagnostico.
b) Pedir antecedentes al propietario planos etc.
c) Pactar honorarios imponer de los pasos a seguir.
d) Pruebas hidrulicas, fotos, sondeos del terreno.
e) Elementos de prueba a reunir para demandar por daos, fotos, actas
notariales, contactos con el vecino, presuncin de culpas, reunin de
pruebas.
f) Informe tcnico detallando patologas y causa eficiente de los daos,
presupuesto, medidas de prevencin, aconsejar camino a seguir,
mediacin legal, etc.
g) Todo antecedente que pueda sustentar el criterio tcnico sobre origen de
la patologa.
Situacin 4: cuando el perito es contratado por el comitente para solucionar
una situacin de daos o patologas producidas por terceros o por deficiencias
del inmueble. Se debe hacer un contrato de encomienda, independientemente
del trabajo pericial y encausar lo otro como un trabajo profesional comn.
Situacin 5: perito tasador: la tasacin de propiedades es una actividad pericial
en que se requiere conocer algunos conceptos como formulas para calcular la
depreciacin fsica de una construccin, o la depreciacin funcional. Las
metodologas para tasar terrenos en funcin del aprovechamiento econmico
susceptible de producir segn sus condiciones fsicas y de ubicacin. O por la
renta capaz de generar. Tambin porque ha sido declarado de utilidad pblica
y sujeto a expropiacin. Para el caso de expropiacin, una vez dictada la ley u
ordenanza expropiatoria, tasa el organismo estatal correspondiente (consejo de

tasaciones de crdoba) se le comunica al propietario del monto de tasacin.

Este puede estar de acuerdo y con titulo suficiente puede cobrar la
expropiacin con ms el 10% segn la ley 6394. En caso de no estar de
acuerdo solicitara la convocatoria a un tribunal administrativo, donde puede
nombrar un perito para que con un vocal del consejo se expidan sobre el
monto recurrido. Puede no haber acuerdo y el caso pasa a la justicia, donde se
vuelve a convocar un tribunal administrativo y se da la misma figura. Los
honorarios y costos son a cargo del expropiante. En ambos casos, los plazos
para expedirse son 90 das. En estas actuaciones se debe determinar el valor
objetivo del bien y los daos que sean una consecuencia directa en inmediata
de la expropiacin.
No se tomaran en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos
ni ganancias hipotticas. No se pagar lucro cesante.

19)
Qu medidas de dispersin referidos al Valor que usted conoce?
Enumere y comente cada una de ellas.
Las medidas de dispersin, tambin llamadas medidas de variabilidad, muestran la
variabilidad de una distribucin, indicando por medio de un nmero, si las diferentes
puntuaciones de una variable estn muy alejadas de la media. Cuanto mayor sea ese
valor, mayor ser la variabilidad, cuanto menor sea, ms homognea ser a la media. As
se sabe si todos los casos son parecidos o varan mucho entre ellos.
Estas medidas son:
Desviacin estndar. Iinforma sobre la dispersin de los datos respecto al valor de la
media; cuanto mayor sea su valor, ms dispersos estarn los datos.

Varianza. Mide la dispersin de los valores respecto a un valor central (media)

Coeficiente de variabilidad. ste muestra la relacin entre el tamao de la media y la

variabilidad de la variable, es decir el grado de variabilidad que la desviacin estndar.

20)

El Valor: Concepto referido a las teoras del valor (Axiologia).

No existen cosas valiosas por s mismas, ni tampoco valores, sino que todos los
valores son creados o inventados por las personas, es decir, valioso es lo que
los seres humanos consideran como tal, por tanto el subjetivismo, traslada el
valor del objeto al sujeto, y lo hace depender del modo como soy afectado por
la presencia del objeto

21)
Motivos o intereses que originan un avalu. Enumere y
comentelos:
Estos pueden ser de:
1) Orden Pblico
2) Orden Particular (privado)
3) Otras
Se deben a las carga tributaria, afectacin p/expropiacin, valor patrimonial del
estado, rentas particulares del estado o por la afectacin p/servicios reales
administrativas.
Estas se deben por la particin hereditaria, siniestros, compra-venta,
enjuiciamiento civil o garanta hipotecaria
En estas se incluyen el avalu de posesin.
Debiendo denotar que una valuacin tiene un enfoque de aspectos:
1) Econmico.
2) Jurdico.
3) Tcnico.
4) Estadstico (matemtico).
5) Filosofa (teora del valor)

22)
Sintetice y caracterice: la competencia de los Agrimensores para
el ejercicio de la Valuacion.

El Agrimensor, por naturaleza de su profesin est en contacto estrecho con

los problemas jurdicos de la propiedad inmueble y por ende con la legislacin
sobre las limitaciones de la propiedad privada regidas por el derecho
administrativo. Cuando debe determinarse la influencia de medidas legislativas
sobre el valor de la tierra, su contacto con la realidad le da sensibilidad para
apreciar los mltiples factores determinantes del valor (Prof. Emrito U.N.C
Ing. Victor Haar)
Al Agrimensor en nuestro pas le fue asignado roles especficos en relacin a
la propiedad inmueble: en particular se citan 3 puntos, muy posible que los
ms significativos:

Realizador de la obra catastral; obra catastral orientada en el aspecto

de servir de base a la tributacin territorial sobre el conocimiento del
valor de cada inmueble.

Ejecutor de la delimitacin de los bienes inmuebles mediante su

medicin y deslinde volcado a su vez en una representacin
cartogrfica. Por su parte, ejecutor del fraccionamiento gradual y
sucesivo de la propiedad y por ello, para la mayora de los casos
particionados en funcin al reparto de las tierras en relacin a una
proporcionalidad de su valor.
Colaborador e interviniente directo en la realizacin de proyectos y
ejecuciones de obra pblica . En esta tarea la Mensura y la Tasacin han
estado siempre presentes como tarea a realizar.

Si bien por las consideraciones efectuadas en relacin a justificar una

multiplicidad de orientaciones bajo una similar incumbencia en materia
avaluatorias, no es menos cierto que tambin por otro hecho tambin de
carcter histrico, el Agrimensor es el nico profesional universitario que ha
tenido dentro de su formacin acadmica, estudios especficos de la tcnica
avaluatorias propiamente dicha.
Sobre la base del esquema antes presentado, relacionado a los fundamentos
sobre el tema, es razonable admitir que la valuacin es materia
interdisciplinaria en el sentido de que su aplicacin no es de competencia
exclusiva de ningn ttulo profesional universitario en particular. Es razonable
admitirlo solo para quienes poseen el conocimiento de tcnicas , el que puede
otorgar alguna idoneidad en el tema, con referencia a la especialidad que se
trate.
Sin perjuicio se considera que tiene gran importancia, el conocimiento
tecnolgico de las tcnicas evaluativas propiamente dichas, que en general
por lo menos desde el punto de vista metodolgico se desconocen en la
mayora de las carreras universitarias al carecer sus estudios ( excepto para
Agrimensura) , de estudios curriculares especficos sobre el tema. (Manual de
Tasaciones de Inmuebles Guillermo Senillos- Bs As- 1958).

23)
Ley de Hoffman y regla americana: su principio de aplicacin y
para qu tipo de vivienda es conveniente su aplicacin.
Hoffman sostiene que: "En todo terreno, la mitad de la superficie al
frente representa las 2/3 partes del valor del mismo."
Divide el lote en dos fracciones iguales: la primera se afecta por 2/3 de
su valor, y la segunda por 1/3 del valor. Este criterio demerita al lote
tipo, y se aplica a lotes con exceso de fondo.

24)
Homogenizacin de Antecedentes: Concepto y criterio de
realizacin.
Homogenizacin de antecedentes es la conversin de todos ellos
antecedentes a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes
tipos tomados como patrn, baldos, ubicados en un punto
bsico, con iguales servicios pblicos, y todas referidas a la fecha en que
se quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una anterior. Tal
homologacin se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya
exacta determinacin o eleccin esta la base de una buena tasacin;
por lo general son lotes de 11mx30m con iguales servicios pblicos y
todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor.
Para realizar la homogenizacin de antecedentes encontrados, es necesario
contar con un dato especfico de un lote tipo de 11x30, baldo, dentro de la
zona a tasar, para poder relacionar los antecedentes prximos y comparables
de la zona mediante coeficientes cuantos sean necesarios (homogenizacin) y

as obtener el valor unitario de la tierra para el lote tipo; es importante utilizar

una tabla para realizar esta tarea.
Debido a todos los factores antes mencionados es necesario, para obtener un
valor de la tierra por el mtodo comparativo, homogeneizar las comparables
mediante la aplicacin de distintos coeficientes correctivos cuya multiplicacin
nos dar el coeficiente total de homogeneizacin. El coeficiente total de
homogeneizacin multiplicado por el valor de la tierra por m 2 nos permitir
obtener el valor homogeneizado de la tierra por m 2.
El lote medial o tipo posee las siguientes caractersticas:
1
2
3
4

Ubicado en el centro de la cuadra

Plano con respecto al cordn vereda
Forma rectangular
Dimensiones de frente y fondo establecidas por la tabla de Fitte y Cervini
(11m de frente por 30m de fondo)

Asignndosele un valor de coeficiente igual a uno.

Cabe aclarar que las dimensiones del lote tipo establecidas por el Tribunal de
Tasaciones de la Nacin, difieren de las de Fitte y Cervini, asignando al lote tipo
las dimensiones de 10m de frente por 30m de fondo.

25)
Valuacion de un lote esquina urbano: Concepto. Ventajas y
desventajas que representa. Metodo del Ing. E. Valvano.

Un lote esquina se define como aquel cuyas lneas municipales se

intersecan. La sobrevaloracin de las parcelas esquineras se da por los
siguientes motivos:
Mayor capacidad de edificacin: los reglamentos municipales permiten
mayor altura y menor superficie de patios.
Mayor renta: mayor cantidad de locales de negocios que es posible
construir y el alquiler ms elevado de los mismos.
Mejores condiciones de iluminacin y ventilacin.

Los elementos desfavorables que presenta un lote esquina son: mayor

desarrollo del frente (mayor costo de arquitectura, veredas, pavimentos e
impuestos), orientacin del lote que puede exponer los frentes hacia frio,
humedad o insolacin constantes. A pesar de estas caractersticas, predominan
en general los factores favorables otorgndose una plusvala al lote esquina.
El Ingeniero Valuano propone para homogeneizar el valor de la tierra por m 2 de
un lote esquina, determinar el factor de correccin por utilidad del lote esquina
(n).

n = (F1+F2)/F
F1, F2: frentes

F: frente sobre la calle de mayor jerarqua

A partir del valor obtenido como factor de correccin por utilidad del lote
esquina, se busca en la Tabla realizada por el ingeniero, el valor del coeficiente
correspondiente. En esta tabla debemos ingresar con dos datos: tipo de uso de
suelo de la zona y factor de correccin por utilidad del lote esquina (n).

26)
Valuacion de una oficina comercial: concepto. Sustento legal.
Mtodos de Valuacin, al momento de homogenizar antecedentes
comparables: enumere los de mayor incidencia para este tipo de unidad
funcional.
Concepto:
la valuacin de oficinas comerciales es un tipo de valuacin especial, ya
que su destino funcional o uso es diferente, por ejemplo, al de una
vivienda unifamiliar, que al cual comparamos en nuestro trabajo
practico.

Una oficina comercial es la estructura fsica o en su efecto un local,

destinado a algn trabajo, el cual puede tener distintas formas de
distribucin del espacio de acuerdo a la cantidad de trabajadores y a su
funcin. Existe una gran diferencia cuando la oficina est incluida en un
PH de cuando es un dominio exclusivo.
Dominio: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Rgimen de propiedad horizontal: Los distintos pisos de un edificio
o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de

un edificio de una sola planta, que sean independientes y que

tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn;
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad;
Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los
dems.

Para la valuacin de un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal,

existen dos mtodos principales, segn los organismos:
-

Consejo de Tasaciones de la Provincia: se basa en la comparacin.

Tribunal de Tasaciones de la Nacin.
En ambos mtodos se utilizan similares coeficientes. Sin embargo
las tablas empleadas por cada uno en el clculo son distintas.
Sustento Legal: ley 13512
Para homogenizar un inmuble se tienen en cuenta los siguientes
coeficientes
Los coeficientes que se utilizan para luego poder calcular el valor
de una oficina son:

Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente
Coeficiente

segn la superficie cubierta Propia

de Homogeneizacin de superficies Propias
por ubicacin de la oficina en el edificio (En planta):
segn las caractersticas constructivas del edificio:
por antigedad y estado del edificio:
por tener bao privado
por garaje en el mismo edificio
por ubicacin del edificio
por ubicacin en altura:
por frente y fondo

27)
Valuacin de una oficina comercial: variables a tener en cuenta al
momento del avaluo; uso y destino de las oficinas; cuales son los
comparables de mayor incidencia a tener en cuenta al valuarla.

Aspectos fsicos a tener en cuenta en la fijacin del valor de una

oficina comercial
-

Ubicacin dentro del edificio

Ubicacin del edificio en la cuadra:
Orientacin:
Servicios con los que cuenta:
Calle en la que est situado:
Zona en la que est situada:.
Tamao:
Calidad de la Construccin:
Antigedad:
Entorno.
Factores Particulares inherentes al Lote: dimensin, ubicacin, forma, suelo,
topografa y orientacin.
Factores de Carcter Zonal: Entre otras cosas, podemos mencionar como
influyente en este aspecto todo lo relativo a la zona en que se encuentra
situado el inmueble, esto es, valor residual, valor comercial, valor industrial,
reglamentaciones de zonificacin y servicios publicos
Factores de Carcter General tiene que ver principalmente con el estado del
mercado en que se realizan las transferencias de inmuebles y pueden ser
mercado inmobiliario, estado
econmico del pas, reglamentaciones para subdivisiones, perspectivas
agropecuarias, rgimen de locaciones, desgravaciones impositivas, creacin de
nuevas zonas de desarrollo.
Destinos posibles:
Al hablar de oficinas comerciales o locales comerciales estamos incluyendo, sin
darnos cuenta, una gran variedad de destinos posibles a los que se podra
someter. Algunos de ellos se nombran a continuacin:
-

Estudios (jurdicos, contables, impositivos, laborales, etc.).

Tienda de Ropas.
Almacn.
Bares y Restaurantes.
Kioscos.
Entre otros.

El valor va a variar notablemente, ya que cada uno de estos destinos tiene sus
propios requerimientos en cuanto al espacio fsico. El valor va a aumentar con
el aumento de tamao del local, con el nmero de ambientes que tenga y otro
factor que produce una plusvala en el precio se produce por el desgaste del
local. Es decir, si se colocan un bar, un restaurante o un comedor, no es lo
mismo a que se coloque un estudio jurdico, por ejemplo, ya que los primeros
producen ms suciedad y un desgaste fsico ms rpido.
Vivienda familiar como comparable:
De las valuaciones especiales, una de las que ms se asemeja a la valuacin
de una vivienda unifamiliar es la de una oficina comercial, pero entre ellas
existen diferencias, las que hacen que la valuacin de estas ltimas se realicen
con un mtodo especial. El rasgo ms distintivo es que para que para que un
comercio funcione bien es necesaria la exposicin a la va pblica, la ubicacin
en calles importantes y en zonas comerciales. Esto no es necesario en una
vivienda unifamiliar, ya que para una vivienda unifamiliar no es necesaria la
exposicin a la va pblica (algunas familias prefieren una vivienda ms
resguardada, es decir, que den a patios internos de un edificio, o que no sea
una calle no muy transitada por ms seguridad). Tampoco es necesaria la
posicin en una calle importante.
Otro aspecto de diferenciacin entre estos es la funcionalidad de las mismas.
Este tema se desarrollar ms especficamente en otras preguntas pero
podemos adelantar que en una vivienda unifamiliar, la funcionalidad est dada
por la existencia de una habitacin, una cocina, un bao y salida directa o
indirecta a la va pblica. En cambio, en una oficina comercial, la funcionalidad
depende del destino que se le va a dar a la misma.

28)

Valuacion de un siniestro sobre un inmueble:

a) Cul es la diferencia entre asegurado, asegurador, tomador y

beneficiario?
Asegurador: Es la persona, sea fsica o jurdica, que asume la responsabilidad
de responder econmicamente ante un supuesto siniestro. En Argentina, son
las Empresas Aseguradoras
Asegurado: Es la persona fsica o jurdica con capacidad legal que teniendo un
inters asegurable, contrata un seguro por cuenta propia.

Tomador: Es la persona fsica o jurdica que contrata con el asegurador por

cuenta de terceros.
Beneficiario: Es aquel sobre quien recaen los beneficios de la pliza pactada,
por voluntad expresa del tomador.
b) Definicin de contrato de seguro y pliza.
El contrato de seguro es el acuerdo por el cual una de las partes, el
asegurador, se obliga a resarcir de un dao o a pagar una suma de dinero a la
otra parte, asegurado, al verificarse la eventualidad prevista en el contrato, a
cambio del pago de un precio, denominado prima, por el tomador. El contrato
de seguro es consensual; los derechos y obligaciones recprocos de asegurador
y asegurado, empiezan desde que se ha celebrado la convencin, an antes de
emitirse la pliza que es el documento que instrumenta el contrato de seguros
y refleja datos y condiciones del mismo.
c) Qu debe contener una pliza?
La misma debe contener:
* Nombres y domicilios de las partes
* El inters o la persona asegurada
* Los riesgos asumidos
* El inicio de la vigencia y el plazo
* La prima
* La suma asegurada
* Las condiciones generales del contrato
* Pueden incluirse las condiciones particulares.

29)
Medianera urbana: Sustento jurdico, clasificacin, formas de
adquirir derechos de medianera, criterio de avalo de un muro
medianero.

Sustento jurdico:
Medianera implica el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos

predios vecinos de indivisin forzosa y que pertenecen a distintos propietarios

y que sirven de separacin entre dos heredades contiguas.
Derecho real de Condominio: derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas sobre una cosa mueble o inmueble.
Indivisin forzosa: cuando una cosa est afectada al uso comn de dos o
ms heredades pertenecientes a sendos propietarios, y ninguno de los
propietarios podr pedir la divisin, dado que si as fuera, la cosa objeto
perdera su sustancia.
Art. 2716 del Cdigo Civil: El Condominio de las paredes muros, fosos y
cercos que sirven de separacin entre dos heredades contiguas, es de
indivisin forzosa.
Clasificacin:
desde el punto de vista de su ubicacin.
Los muros pueden ser contiguos o encaballados. Los muros contiguos
son erigidos en forma ntegra sobre el predio de quien lo edific,
situndose uno de los filos del muto en un plano coincidente con la
situacin del eje divisorio de predios. El muro encaballado es aquel que
se ha construido sobre el eje divisorio de predios, coincidiendo este
ltimo con el eje de simetra del muro.
desde el punto de vista tcnico.
Los muros pueden cumplir funciones de simple cerramiento o de carga.
Los de encerramiento son los destinados a la funcin de cerrar la
propiedad mientras que los de carga son los que forman parte de la
estructura portante de un edificio o se usen para empotrar conductos
(caeras luz, agua, gas, etc.) o soportar algn uso distinto del
encerramiento en s (soportes, etc.)
desde el punto de vista jurdico.
Un muro puede ser considerado como privativo o como medianero. Los
primeros son aquellos de propiedad de quien lo construy. Si el vecino
quiere hacer uso de ese muro, debe adquirir los derechos de medianera
correspondientes. En cambio, los muros medianeros son aquellos cuya
propiedad es de los propietarios de dos fundos contiguos.
formas de adquirir los derechos de medianera.
Contribucin para la construccin en comn;
Compra de derechos;
Donacin de derechos;

Por compensacin;
Por prescripcin;
Readquisicin de los derechos;
Destino de padre de familia.

Criterio de avalo:
Existen tres formas determinar el valor de un muro medianero. El primero es el
mtodo clsico donde se computan todos los elementos constructivos del muro
segn su valor actual, el mtodo de depreciacin diferencial que a diferencia
del primero, se analizan uno por uno los elementos constructivos. El tercer
mtodo es utilizado en casos donde por falta de peritos o por falta de pruebas
se utiliza un modelo tipo para calcular el valor de la medianera, su exactitud
est relacionada con la similitud entre el modelo y el muro en cuestin.

30)
Impacto Ambiental: Comentario respecto al sustento jurdico en la
Argentina, Concepto, Rol del Agrimensor referido a la valuacin del
impacto.
El trmino impacto ambiental se utiliza en dos campos diferenciados,
aunque relacionados entre s: el mbito cientfico-tcnico y el jurdicoadministrativo. El primero ha dado lugar al desarrollo de metodologas
para la identificacin y la valoracin de los impactos ambientales,
incluidas en el proceso que se conoce como Evaluacin de Impacto
Ambiental (EIA); el segundo ha producido una serie de normas y leyes
que obligan a la declaracin del impacto ambiental y ofrecen la
oportunidad, no siempre aprovechada, de que un determinado proyecto
pueda ser modificado o rechazado debido a sus consecuencias
ambientales. Este rechazo o modificacin se produce a lo largo del
procedimiento administrativo de la evaluacin de impacto. Gracias a las
evaluaciones de impacto, se estudian y predicen algunas de las
consecuencias ambientales, los impactos que ocasiona una determinada
accin, permitiendo evitarlas, atenuarlas o compensarlas.
LEY NACIONAL DE MEDIO AMBIENTE 25675:

Evaluacin de impacto ambiental

ARTICULO 11. - Toda obra o actividad que, en el territorio de la Nacin, sea
susceptible de degradar el ambiente, alguno de sus componentes, o afectar la
calidad de vida de la poblacin, en forma significativa, estar sujeta a un
procedimiento de evaluacin de impacto ambiental, previo a su ejecucin,
ARTICULO 12. - Las personas fsicas o jurdicas darn inicio al procedimiento
con la presentacin de una declaracin jurada, en la que se manifieste si las
obras o actividades afectarn el ambiente. Las autoridades competentes
determinarn la presentacin de un estudio de impacto ambiental, cuyos
requerimientos estarn detallados en ley particular y, en consecuencia,
debern realizar una evaluacin de impacto ambiental y emitir una declaracin
de impacto ambiental en la que se manifieste la aprobacin o rechazo de los
estudios presentados.
ARTICULO 13. - Los estudios de impacto ambiental debern contener, como
mnimo, una descripcin detallada del proyecto de la obra o actividad a
realizar, la identificacin de las consecuencias sobre el ambiente, y las
acciones destinadas a mitigar los efectos negativos.
Impacto Ambiental?
El impacto ambiental es el efecto que produce la actividad humana sobre el
medio ambiente. El concepto puede extenderse a los efectos de un fenmeno
natural catastrfico. Tcnicamente, es la alteracin de la lnea de base
ambiental.
Rol del Agrimensor referido a la valuacin del Impacto Ambiental.
El Ingeniero Agrimensor no solo estudia, proyecta, dirige y ejecuta el
ordenamiento parcelario rural y urbano, y en general las tareas referidas a la
preservacin y mejoramiento de orden territorial, y al emplazamiento,
ubicacin y control mtrico de las obras realizadas sobre el terreno, sino que
trata los aspectos tcnicos, legales, econmicos, sociales y ambientales.
O sea, lo que debe lograr el Agrimensor como profesional en la valuacin con
respecto a un impacto ambiental es lograr aadir sobre los mtodos
tradicionales de alguna manera el concepto ecolgico, porque si slo se le
asigna valor slo aquello que podemos explicar en trminos de $ (pesos),
estamos condenando la habitabilidad del planeta.

31)
Peritos judiciales: designacin, recusacin, sanciones por falta de
responsabilidad en los actos violatorios de la Ley (responsabilidad civil,
administrativa, y penal)
Recusacin: procede cuando habiendo aceptado el perito el cargo, algn
interesado legitimo en la cuestin sometida a pericia alega causales que
a su criterio, o que fundadas en derecho le impidieran al perito cumplir
con su cometido atendiendo a todas las garantas exigibles de
imparcialidad, solvencia y capacidad necesarias. El juzgador podr dar
curso o no a lo solicitado.
Sanciones segn la violacin a la responsabilidad:
- Administrativa.
Motivos: Falta de aceptacin del cargo, demora en presentacin del
informe. Consecuencias: Cancelacin de la matricula o suspensin
temporaria, remocin del cargo y perdida del derecho a percibir
honorarios.
- Civil.
Motivos: Abandono del cargo, retardo en la pericia con prdida del objeto
a peritar.
Consecuencias: Segn en dao.
- Penal.
Motivos: Falso testimonio, estafa procesal, cohecho, y/o violacin a la ley.

32)
Mtodo de Costo: Costo de reproduccin, concepto; Depreciacin,
tipos y mtodos de resolucin; Incidencia de los estilos arquitectnicos
en el valor de un inmueble; Clasificacin de los inmuebles de inters
histrico-artstico segn su capacidad econmica de produccin.
La depreciacin es la prdida fsica de valor que se incrementa a pesar de los
prudentes gastos de mantenimiento y que solo puede recuperarse mediante el
reemplazo de unidades despreciadas por nuevas, al fin de sus vidas de
servicio.

Para hallar esta prdida de valor, se entra a la tabla de Ross- Heidecke. Tabla
de doble entrada con estado de conservacin del inmueble y porcentaje sacado
de la siguiente frmula:

Edad en

edad
100
vidautil

Cuando hablamos de estilos arquitectnicos nos referimos a aquellos estilos de

origen histrico como el clsico, el romnico, el gtico, el renacentista, el
manierista, el barroco, y el rococ etc. Y sus variantes y adaptaciones a pocas
muy posteriores que se denominan neoclsicos, neogticos, eclecticismo, etc.
Tambin la arquitectura moderna contempornea ha generado estilos o
corrientes, hablamos del funcionalismo, la arquitectura organicista, el
racionalismo, el metabolismo, la arquitectura mecanicista, industrial, etc. A ello
debemos agregar la creciente importancia de arquitectos de renombre que han
creado su propio estilo y que muchas veces es imitado o recreado en otros
lugares y por otros profesionales.
A partir de los cnones estticos, funcionales y tcnicos de los distintos tipos
de arquitectura, los criterios a aplicar en la tasacin sern muy diversos. No es
lo mismo un edificio autntico en su estilo y construccin, que otro que lo
imita. Los elementos que determinan el carcter de lujoso o de econmico
en un edificio tradicional, son muy diferentes a los que poseen una
construccin moderna. Otro tanto podemos decir de la funcionalidad, de la
distribucin de ambientes, los servicios de instalaciones, o de confort, etc.

Los inmuebles de inters histrico-artstico segn su capacidad econmica de

produccin se clasifican segn:
a) Inmuebles que por su uso o destino, no producen o no pueden producir
renta, estn necesitados o no de reparaciones. Son inmuebles que por
sus caractersticas no son susceptibles de explotacin comercial y por lo
tanto no producen renta. Este grupo comprender los templos
(catedrales, mezquitas, ermitas, etc.) museos, conventos, castillos,
puentes, murallas, etc.
Casi todo es propiedad del Estado, Iglesia, Fundaciones, etc. Dada la
singularidad de los edificios de este grupo, no puede hablarse de
mercado inmobiliario.
b) Inmuebles que por su uso o destino, producen o pueden producir renta,
estn necesitados o no de reparaciones. En este grupo estarn los
edificios de viviendas, fbricas, almacenes, comercios, etc.

Los inmuebles comprendidos en el grupo aunque con caractersticas

especiales, se encuentran dentro del mercado inmobiliario.

26) Valuacion de una mejora: Factores valorizantes y desvalorizantes

(comente); estilos arquitectnicos (enumere y comente); destino funcional
de la mejora; categora de la edificacin: criterios a tener en cuenta.

Destino y adaptabilidad a destinos distintos de los que le dieron de origen.

Las construcciones que por su particular disposicin sean susceptibles de
ser adaptadas a varios destinos, tienen derecho a premio, tanto mayor
cuanto menores sean los gastos que requiera la adaptacin. En la prctica,
un edificio de destino generalizado no es bonificado por este hecho. Destino
->locales principales y secundarios.

Categora de la edificacin, criterios:

Para realizar una tasacin, se tienen en cuenta materiales y terminaciones
(calidad fsica), y relaciones entre ambientes (calidad funcional), as como
estilos arquitectnicos o artsticos, los cuales requieren la intervencin de
un especialista (constructor, arquitecto, artista plstico, etc.).
Al tratarse de una tarea tcnica muy especfica, se requiere de un perito
agrimensor experto en el tema, quien sabr valorar y asesorar tanto con
sus conocimientos propios como con los de profesionales interdisciplinarios
a los cuales acudir en caso que lo requiera.

33)
Valuacion de un edificio histrico: concepto de edificio histrico,
elementos a tener en cuenta para su avaluo, criterio del agrimensor
Scarano para llegar al valor.

Concepto: Es una manifestacin arquitectnica vinculada con la historia de los pueblos, y que
representa algn pasaje histrico, o bien una poca significativa dentro del panorama local, regional
o nacional.

Los elementos a tener en cuenta son:

Valor del suelo.

Valor de la construccin.
Valor histrico.
Valor de las obras de reparacin:
*Obras de conservacin *Obras de consolidacin *Obras de restauracin
*Obras de rehabilitacin

Metodo de Scarano:
Terreno: se determinar su valor como si se hallase baldo, vale decir en el mximo de

su aprovechamiento potencial.

Edificios y otras mejoras: su valor a nuevo se determinara mediante un

presupuesto basado en un cmputo que respetar los materiales y el
estilo originales, es decir que se calcular su valor de reproduccin.
La depreciacin ser el resultado de otro presupuesto, tambin basado
en un cmputo de los elementos que requieren ser reproducidos, para
mantener la estabilidad y buen funcionamiento.
El intangible que surge de su calificacin de histrico, solo puede ser
establecido por un especialista y no integrar por ser patrimonio nato
de la comunidad- el valor del bien, si es el estado el adquiriente.

Avaluo de un siniestro: objetivo de la indemnizacin, mtodos de avaluo,

condiciones generales para toda poliza.

34)

a) Cul es el objetivo de la indemnizacin?

El objetivo principal de la indemnizacin es la reposicin de aquellas
construcciones de tipo urbanas que sufran dao, ya sean totales o parciales
durante un siniestro. Monto de la indemnizacin debe ser justo y adems no
debe dar lugar a ganancias del asegurado ni del asegurador, sino reparar
estrictamente el dao que el siniestro ha ocasionado al asegurado.
b) Enumere cuales son los mtodos de avalu de un siniestro
Derivado de que el objetivo principal de un seguro contra daos es el reponer
el o los daos causados a una construccin, el mtodo de valuacin aplicable
es el mtodo de costos, a excepcin de que en la pliza de seguros se
especifique una situacin diferente, como puede ser valuar el terreno, y

entonces si ser necesario recurrir al mtodo comparativo de mercado; salvo lo

anterior todos los avaluos de construcciones urbanas se llevaran a cabo por el
mtodo de costos
c) Cules son las condiciones generales aplicables a toda pliza?
Las condiciones generales aplicables a toda pliza son:
* Obligacin del asegurado de impedir prdidas o daos: el asegurado debe
tomar las medidas razonables para evitar las perdidas, daos o accidentes y
para mantener el bien asegurado en buenas condiciones.
* Transferencia de derechos: el asegurado no puede transferir sus derechos
sobre la pliza sin la aprobacin por escrito de la compaa.
* Cancelacin de la pliza: el asegurado puede cancelar en cualquier momento
la pliza y podra tener derecho a un reintegro de la prima siempre que no se
haya presentado un reclamo durante el periodo de vigencia del seguro. La
compaa puede cancelar la pliza notificndole por escrito al asegurado al
domicilio que figura en las condiciones particulares con 15 das de anticipacin
su voluntad de cancelacin. Si la compaa cancela la pliza el asegurado
tendr derecho a un reintegro por los meses remanentes del periodo de
vigencia del seguro.

36) Valuacion Catastral Masiva Rural en Cba: qu prevee la ley 5057 a las
desmejoras en los inmuebles rurales; en que consiste el tramite de desmejora
y la rebaja de Aforo.
En el caso que una parcela presente caractersticas diferentes a las aprobadas
para la zona de aforo donde se empadrona, el titular podr solicitar desmejoras
(art. 26 al 29) o rebaja de aforo (art. 30).

a) Desmejoras
Artculo 26 - Se consideran desmejoras a las superficies ocupadas por lagunas, caadas,
mdanos y cualquier otra circunstancia natural que disminuya sensiblemente la aptitud de la
tierra para la explotacin agropecuaria, no considerndose como tales a las plagas agrcolas.
Cuando la desmejora obedezca a fenmenos accidentales (inundaciones, sequa, etc.), o se trate
de terrenos susceptibles de saneamiento o correccin del suelo mediante la ejecucin de obras o
explotacin racional, se harn constar estas circunstancias para considerar esa situacin en las
reuniones de los Jurys previstas en el artculo 20.
Artculo 27- Todo propietario de parcelas rurales que se encuentren afectadas por desmejoras,
podr solicitar el reconocimiento de las mismas ante la Direccin General de Catastro, siempre
que esas desmejoras no hayan sido tenidas en cuenta para la fijacin de los valores zonales que
establece el Art. 21.
El plazo mximo de reconocimiento de las desmejoras ser de diez aos, sin perjuicio de las
ampliaciones que puedan acordarse en virtud de la subsistencia de las circunstancias motivantes

de tal reconocimiento. El Poder Ejecutivo, con carcter general y en atencin a la naturaleza de

las desmejoras, determinar reglamentariamente el plazo mximo que corresponda para las
mismas.
Artculo 28 - El Poder Ejecutivo establecer los requisitos que debern llenar quienes soliciten
el reconocimiento de desmejoras, que sern verificadas por personal de la Direccin General de
Catastro, siendo los gastos que ello origine por cuenta de los solicitantes cuando resulte
infundada la peticin.
Artculo 29 - El reconocimiento de desmejoras importa la rebaja del valor bsico en la
proporcin de aqullas y conforme a la siguiente tabla, que el Poder Ejecutivo podr ampliar y
subclasificar:
a

lagunas permanentes de aguas amargas o impotables, hasta el 90%;

caadas o baados, con suelos parcialmente degradados hasta el 40%;

terrenos inaptos para cultivo por exceso de salinidad, rocallosos, arenosos, toscas, hasta
el 60%;

mdanos o suelos degradados sin cohesin, fijados hasta el 30% y sin fijar hasta el 60%.

Rebaja de aforo
b)
Artculo 30 - Todo propietario de parcelas rurales cuyas caractersticas hagan excepcin a las
generales de la zona donde se ubiquen, podr pedir una rebaja del aforo correspondiente, la que
en ningn caso podr superar el 30%. Es condicin para la procedencia de esta solicitud que las
condiciones propias de la parcela rural que la motiva, no hayan sido tenidas en cuenta por el Jury
en la fijacin del aforo.
El Poder Ejecutivo establecer los requisitos que debern cumplir quienes soliciten rebaja en el
aforo. Los gastos que demanden las inspecciones correspondientes sern por cuenta de los
solicitantes, cuando resulte infundada la solicitud.

35)
Valuaciones Catastrales masivas rurales: mtodos de avalo que
utiliza la pvcia. de Cordoba y los pasos que realiza el Departamento
Valores de Catastro para su realizacin: Enumere y comente cada uno.
El valor de la tierra rural libre de mejoras se determina en la siguiente
forma: se multiplica la superficie de la parcela por el valor unitario que le
corresponde segn su ubicacin.
El valor unitario es el valor en pesos de 1 hectrea de terreno libre de
mejoras, que surge del libre juego de la oferta y la demanda, en un
mercado en condiciones normales.
Respecto a su ubicacin se torna necesario determinar reas (zonas de
aforo) cuyas caractersticas fijen valores homogneos del valor unitario

En la estructura organizativa de la Dir. General de catastro se encuentra el

Departamento VALORES (dependiente del ministerio de finanzas de la
provincia), encargado de realizar las tareas tcnicas que tienen por finalidad la
determinacin y/o ajuste de las zonas (equibasicas ) y su valor en oportunidad
de cada Revalu general adems de otros estudios relacionados con el valor
de las parcelas.
Este departamento organiza en tiempo y forma las tareas tcnicasadministrativas y las comisiones que desarrollaran sus actividades en cada uno
de los departamentos de la provincia de Crdoba.
Para zonificar la provincia de Crdoba se utiliza en la actualidad 3 mtodos:
a) Zonificacin por capacidad de uso: uso de carta topogrfica, definicin
de capacidad de uso de la tierra. En la capacidad del suelo se distinguen
ocho clases las primeras clases constituyen suelos aptos agrcolas, 5 y 6
suelos para pastoreo, 7 fertilizacin o riego, 8 no tiene aplicacin
agrcola o ganadera.
b) ndice de productividad por zona
c) Zonificacin por homogeneidad

Las tareas son las siguientes: (COMENTAR C/U)

a) Recopilacin de datos del departamento
b) Recorrido del departamento
c) Anlisis y zonificacin del departamento
d) Descripcin de las zonas del departamento
e) Determinacin del valor unitario de cada una de las zonas
f) Reuniones informativas
g) Asambleas departamentales

h) Jurys de valuacin.