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DANILO VOLOCHKO
SO PAULO
2007
DANILO VOLOCHKO
SO PAULO
2007
Ficha Catalogrfica
Volochko, Danilo.
A produo do espao e as estratgias reprodutivas do
capital: negcios imobilirios e financeiros em So Paulo /
Danilo Volochko ; orientadora Ana Fani Alessandri Carlos.
So Paulo, 2007.
182 f.
Dissertao (Mestrado Programa de Ps-Graduao
em Geografia. rea de Concentrao: Geografia Humana)
Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da
Universidade de So Paulo.
1. Produo do Espao. 2. Setor Imobilirio. 3. Capital
Financeiro. 4. So Paulo. 5. Estratgias.
CDD
AGRADECIMENTOS
O trabalho ora apresentado no teria sido realizado sem a colaborao, ateno e
pacincia de diversas pessoas, ligadas tanto esfera acadmica quanto pessoal. Em
primeiro lugar, gostaria de agradecer os professores do Departamento de Geografia da
Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da Universidade de So Paulo,
particularmente minha orientadora, a Prof. Dr. Ana Fani Alessandri Carlos. Sua
presena e empenho acadmico foram marcantes ao longo da pesquisa, e devo
principalmente a ela o que de mrito possa haver neste trabalho, como de resto em
minha formao terica na Geografia.
Agradeo Prof. Dr. Amlia Lusa Damiani por ter me acolhido no Grupo de
Estudos do Grundrisse e tambm em outros fruns de estudo. Minha rpida passagem
por tais grupos certamente contribuiu para preencher muitas de minhas lacunas
metodolgicas. Agradeo tambm pela oportunidade de cursar sua disciplina na PsGraduao, e pelo aprendizado dela decorrente.
Devo agradecer Prof. Dr. Maria Mnica Arroyo e tambm a Adriano Botelho,
que com muita disposio se dedicaram leitura e argio do meu Relatrio de
Qualificao, trazendo reflexes fundamentais bem como materiais relevantes para o
aprimoramento da pesquisa.
Gostaria de agradecer ao Prof. Dr. Herv milien Ren Thry e Prof. Dr. Rita
de Cssia Ariza da Cruz pelos momentos agradveis e proveitosos que compartilhamos
atravs das atividades de monitoria e estgio supervisionado do Programa de
Aperfeioamento e Ensino (PAE).
Aos professores Glria da Anunciao Alves, Anselmo Alfredo, Heitor Frgoli
Jnior, ngelo Serpa, Luciana Lago, Pedro A. Vasconcelos, Maurcio de Abreu,
Roberto Lobato Corra, agradeo pelas discusses realizadas em encontros e
seminrios.
Agradeo tambm ao Prof. Dr. Lcio Kowarick pela oportunidade de aprender
um pouco mais sobre a viso sociolgica atravs do estudo de algumas de suas anlises
sobre a sociedade moderna na disciplina que cursamos sob sua responsabilidade.
Cabe um agradecimento especial aos pesquisadores e amigos do GESP Grupo
de Estudos sobre So Paulo e aos integrantes do Grupo dos Colquios TericoMetodolgicos realizados no Labur Laboratrio de Geografia Urbana. Considero
nossas atividades desenvolvidas nesses grupos seminrios, debates, reunies de
RESUMO
VOLOCHKO, D. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:
negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. 2007. 182 f. Dissertao
(Mestrado) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So
Paulo, So Paulo, 2007.
A pesquisa trata do processo de urbanizao contemporneo da cidade de So Paulo,
tendo como foco de anlise a produo do espao atravs das estratgias reprodutivas
do capital financeiro articuladas ao setor imobilirio. Assim, privilegiou-se uma
reflexo sobre as aes econmicas que, ligadas ao plano poltico do Estado,
fundamentam sua reproduo na produo privada do espao residencial capitalista,
cuja lgica obedece aos nexos do valor-de-troca e da valorizao do solo urbano. O
contexto da economia financeirizada marca uma srie de novas relaes entre o grande
capital de origem imobiliria e as finanas, resultando em uma crescente abstrao do
espao como valor financeiro, vinculado e ao mesmo tempo tendente a se autonomizar
da esfera produtiva da construo civil.
Assim, o
setor imobilirio
de ponta
encontra-se cada vez mais financeirizado, seja pela utilizao ampliada de instrumentos
de financiamento s suas atividades, como os Fundos de Investimento Imobilirio, seja
pela abertura de capital e emisso de aes em Bolsa de Valores, que impem inclusive
uma nova racionalidade para o imobilirio. Nesse processo, o setor imobilirio se
capitaliza, passando a gerenciar a construo e a voltar-se principalmente aos negcios
referentes incorporao de terrenos, como base do processo de valorizao do espao.
A pesquisa esteve centrada, num primeiro momento, na investigao emprica do caso
particular do Fundo de Investimento Imobilirio Panamby, sendo que, num segundo
momento, realizou-se uma reflexo sobre a atuao de algumas empresas do setor
imobilirio na totalidade de seus investimentos/lanamentos na cidade de So Paulo, na
qual buscou-se compreender as estratgias espaciais da atividade imobiliria articulada
esfera financeira e com a indstria da construo civil. Desse modo, pde-se conhecer
alguns movimentos da produo do espao urbano atravs da produo capitalista do
imobilirio
residencial,
como
estratgia
da
diversificao
espacial
dos
ABSTRACT
VOLOCHKO, D. Production of space and the reproductive strategies of capital:
real estate and financial business in So Paulo. 2007. 182 f. Dissertation (Masters
Degree) School of Philosophy and Human Arts and Sciences of the University of So
Paulo, 2007.
The research deals with the contemporaneous urbanization process of the city of So
Paulo, holding as focus of analysis the production of space through the reproductive
strategies of financial capital articulated to the real estate sector. Thus, a reflection upon
the economic actions that, connected to the States political plan, base its reproduction
upon the private production of capitalist residential space was pondered, which logic
obeys the senses of trade-value and of urban land valorization. The financed economy
context marks a series of new relations between the large capital deriving from real
estate and the finances, resulting in a growing abstraction of the space as financial
value, entailed and at the same time pending toward gaining its autonomy from the
productive sphere of the civil construction. Thus, the cutting edge real estate sector is
found ever further financed, whether by the widened use of financing instruments to its
activities, such as the Real Estate Investment Funds, or by initial public offers and
issuance of stock at Stock Exchange venues, which actually impose a new rationality to
the real estate sector. In this process, the real estate sector capitalizes and starts to
manage the construction and mainly prioritizes the business referent to real estate land
incorporation as basis of the space valorization process. The research was centered, at
first, on the empiric investigation of the particular case of the Panamby Real Estate
Investment Fund, being that, on a second instance, a reflection was cast forward about
the operation of some companies from the real estate sector in the totality of their
investments/launches in the city of So Paulo, in which it was sought after to understand
the space strategies of the real estate activity articulated with the financial sphere and
with the civil construction industry. In this sense, it was possible to learn about some
urban space production movements through the capitalist real estate residential
production, such as the space diversification strategy of the undertakings.
Fundamentally, it was perceived that the logical production of space as trade-value
through capitalist production endures, and many times beats, obstacles deriving from
the social-spatial practice as a negative element of that process.
Keywords: Production of Space, Real Estate Sector, Financial Capital, So Paulo, Strategies
SUMRIO
Apresentao...............................................................................................................................12
Consideraes iniciais............................................................................................................................14
Captulo 1: Caractersticas da urbanizao de So Paulo: formao dos mercados
fundirio e imobilirio e a problemtica espacial emergente
1. Elementos da urbanizao paulistana: industrializao, desenvolvimento dos negcios fundirios e
constituio da centralidade de valorizao imobiliria residencial....................................................20
2.
3.
2.
Ajustes
do
Sistema
Financeiro
Brasileiro:
insero
do
pas na
economia
financeira
mundializada........................................................................................................................................39
3.
2.
3.
4.
Um parntese necessrio sobre um caso recorrente: o Panamby luz de anlises precedentes, seu
movimento na pesquisa e dificuldades de anlise................................................................................72
2.
3.
Alavancagem financeira do imobilirio: estruturao atual das grandes empresas, abertura de capital
e atividade de incorporao do solo (a viso das incorporadoras/construtoras)..................................90
4.
2.
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APRESENTAO
Escrever sobre o processo que estamos pensando significa organizar as idias
que compuseram, em diferentes momentos, um movimento de anlise. O esforo da
redao parece ser aquele de dar substncia concreta s idias, dispondo-as no texto no
aleatoriamente, mas de acordo com um mtodo. Assim, enfrentamos sempre
dificuldades quanto ao modo de disposio dos captulos, mesmo por que os fenmenos
analisados imbricam-se estruturalmente no plano da realidade.
No obstante a aparente linearidade cronolgica em relao organizao dos
captulos neste trabalho, a idia no foi partir da histria como gnese dos processos
observados presentemente, o que suporia uma linearidade no verificada na prtica. Foi
sempre a geografia da metrpole contempornea que norteou nossas breves incurses
pela histria, que visaram reconhecer alguns fundamentos econmicos presentes na
historicidade da urbanizao de So Paulo e que identificava a produo da cidade j
como a produo de um espao capitalista. Tratava-se de apreend-los (os fundamentos)
a partir dos processos presentes, entendidos como uma articulao dialtica entre os
elementos vindos da histria e aqueles postos pelo momento atual, em um processo
repleto de continuidades e descontinuidades. A perspectiva que orientou a organizao
dos captulos e a exposio das idias no trabalho foi aquela de tentar situar o
movimento que instaura logicamente a espacialidade no seio da historicidade de So
Paulo, e as novas implicaes produzidas atualmente. Com isso, abria-se a possibilidade
de se analisar um caso concreto (o Panamby) como produto da produo da
espacialidade lgica cujos fundamentos j vinham se constituindo em outros momentos.
Desse modo, nas consideraes iniciais so enunciadas algumas questes
metodolgicas face ao movimento atual e concreto da reproduo socioespacial. O
captulo 1 trata dos aspectos da constituio, em So Paulo, de alguns fundamentos da
reproduo capitalista do espao. O captulo 2 representa um salto para o presente, e
busca contextualizar o processo macro-econmico que envolve o processo estudado. No
captulo 3, o Panamby emerge anlise como expresso concreta que traz novos
matizes aos processos e fundamentos discutidos at ento. No captulo 4 nos
debruamos sobre as complexidades do setor imobilirio articuladas quelas da esfera
financeira, para no captulo 5 conhecer algumas estratgias espaciais do setor
imobilirio atravs de um amplo mapeamento de sua atividade nos ltimos 15 anos. Por
fim, apresentamos, no captulo 6 e nas consideraes finais, alguns elementos surgidos
12
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CONSIDERAES INICIAIS
Aqueles que se debruam sobre o entendimento da realidade social na
contemporaneidade deparam-se inequivocamente com uma questo de fundo, segundo a
qual o movimento desta mesma realidade tende sempre a avanar, no espao-tempo da
prtica cotidiana das sociedades, em relao ao movimento de sua apreenso/elaborao
terica. Em outras palavras, a realidade sempre se antecipa teoria, ao conceito,
tornando-os relativos, datados. De um lado, somente atravs da manifestao emprica
(fenomnica) que apreendemos objetivamente a realidade social e seus processos. De
outro, tais processos, na condio de sua natureza essencialmente social, no guardam
em seu conjunto um sentido nomottico que os explique ou uma linearidade cclica
operada por relaes de causalidade direta , apresentando-se, antes, como um campo
de determinaes e possibilidades que compem uma complexidade real e analtica
aberta e dinmica.
Como a realidade um processo contnuo de transformaes, existiria assim um
constante descompasso entre a ocorrncia dos processos no espao-tempo social e sua
compreenso/explicao pelos pesquisadores que, como ns, esto interessados em
desvend-los no momento mesmo em que eles esto acontecendo. Dar conta de uma
explicao para o que a est, buscando apreender no mtodo o sentido e o movimento
tendencial: este parece ser o desafio das anlises do mundo atual no mbito das
Cincias Humanas. Esta dificuldade que o mtodo deve ajudar a superar , tende a
transformar-se, todavia, em uma verdadeira defasagem analtica, na medida em que a
teorizao se mostrar alienada em relao qualidade dos contedos propriamente
sociais. Assim, encontramos, no raro, premissas metodolgicas na Geografia Humana
cincia parcelar que estuda a geografia da sociedade que tomam elementos formais
caros a inteligibilidades analticas de outras cincias (Exatas, Biolgicas), tais como
linearidade, equilbrio, sistema, modelo. Nossa pesquisa se quis precisamente o outro
disso.
Se tomarmos o simples exemplo do contexto em que vivemos, marcado pela
mundialidade, vemos que a prpria concepo do mundial nega tais elementos e
premissas formais, j que o mundial no pode resolver-se como totalidade, para a
anlise social, estabelecendo a somatria de tudo o que h. Significa dizer que o
mundial (e mais ainda o mundo moderno) impe, no plano da prtica, a fragmentao
de muitas linearidades e sistemticas que se constituram nas relaes espao-tempo
14
descontinuidades
rupturas
contraditrias
com
Como por exemplo o recente movimento de substituio dos mecanismos de captao financeira (como os
Fundos de Investimento Imobilirios) pela abertura do capital de algumas empresas na BOVESPA.
15
Fugiria aos propsitos deste trabalho uma discusso pormenorizada sobre as demais possibilidades relativas s
posturas e mtodos de investigao cientfica e seus diversos matizes, como o idealismo ligado ao positivismo ou ao
16
dos sujeitos reais e concretos, lembrando MARX em direo abstrao, para tornar a
voltar ao concreto pensado e assim reiniciar o movimento. Podemos dizer que a
Geografia, por sua vez, est voltada tradicionalmente para anlises de processos que de
alguma forma remetem ao espao, mas nem por isso podemos dizer que tais anlises
sejam imediatamente materialistas. O desafio parece ser ainda maior: inscrever nas
muitas espacialidades tericas e prticas o problema do sentido do espao para a
concretizao dos processos sociais estudados, que neste entendimento passariam ao
estatuto de processos socioespaciais. Desse modo, a reflexo geogrfica do mundo
social passaria por outra reflexo, aquela sobre as implicaes do espao na reproduo
deste mundo enquanto materialidade existente.
Juntamente s questes da anlise da materialidade enquanto postura filosfica e
da compreenso geogrfica dos termos do conceito e da realidade do espao, aliam-se
algumas questes metodolgicas relativas aos contedos da problemtica estudada: o
processo de urbanizao da sociedade e do espao. A conduo da nossa reflexo
fundada na idia de que o movimento de compreenso da urbanizao da metrpole de
hoje supe o tratamento dos conflitos que escondem/revelam contradies, que assim
se colocariam como fios condutores da anlise sobre a sociedade e o espao urbanos.
Pensamos que as contradies efetivam/expressam diversos processos socioespaciais na
metrpole, projetando-se na vida cotidiana e envolvendo-nos todos simultaneamente em
mltiplas situaes contraditrias: realizaes e privaes, reconhecimentos e
estranhamentos,
encontros
separaes,
possibilidades
impossibilidades,
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prtica social. Com efeito, existe uma diferena poderosa entre o sentido do espao para
o capital e seu sentido social mais amplo: do uso improdutivo e da realizao da
humanidade do homem atravs da apropriao. A apropriao do espao pelo uso dos
sentidos do corpo contraditria ao seu encerramento na propriedade privada do solo,
forma social atravs da qual o capital evidencia seu domnio territorial. Enquanto a
propriedade revela o sentido da forma da troca e do espao produzido como mercadoria,
a apropriao revela o sentido do uso e da obra. Esta revela a cidade como lugar por
excelncia da realizao do humano, da centralidade social e ldica do espao, e se
coloca como fundamental caso se queira atravs da crtica radical confrontar a
produo capitalista do espao. O universo representado pela vida cotidiana como nvel
social da praxis, apesar de no ter sido explorado nesta pesquisa diretamente, esteve
sempre presente, no como plano especfico da anlise, mas como perspectivao.
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CAPTULO 1:
Caractersticas da urbanizao de So Paulo: formao dos mercados fundirio e
imobilirio e a problemtica espacial emergente
1. Elementos da historicidade da urbanizao paulistana: desenvolvimento
dos negcios fundados na produo do espao urbano e a constituio da
centralidade de valorizao imobiliria residencial
A configurao urbana da cidade de So Paulo como uma metrpole j estava
latente no momento em que despontava a atividade de produo industrial, nas
primeiras dcadas do sculo XX. A industrializao exercer um papel importante para
as transformaes nas maiores cidades brasileiras, pois faz com que o pas,
principalmente a partir de meados do sculo XX, se transforme rapidamente de um pas
predominantemente agrrio em um pas virtualmente urbano, trazendo inmeras
transformaes quantitativas, entre as quais se destaca o acelerado processo de
crescimento populacional nas grandes cidades3. A indstria potencializa o crescimento
de cidades como So Paulo, devido a um processo de concentrao e centralizao que
implica, seja em termos da aglomerao da fora-de-trabalho, da necessidade de
escoamento das matrias-primas para o centro produtor que ela mesma acaba por se
tornar, ou pela proximidade em relao ao mercado consumidor.
Este processo de constituio industrial da cidade de So Paulo, responsvel pela
induo acelerada do seu crescimento e urbanizao, tem sua gnese, no entanto, em
uma acumulao ainda originria de uma atividade agrria: a produo cafeeira voltada
exportao. Em que pesem as discusses envolvendo as diferentes teorias e hipteses
que se propem a explicar os fundamentos do processo de industrializao brasileiro,
parece inegvel que a atividade cafeeira tenha desempenho um papel de vulto, no
permanecendo, portanto, alheia ao advento industrial. Em relao s caractersticas da
imbricao da atividade cafeicultora com a industrializao em So Paulo e no Brasil
20
nas primeiras dcadas do sculo XX, SCHIFFER (2004: 83) destaca a sobreposio de
estruturas e elementos geogrficos entre estas atividades:
[...] A indstria aparece na economia nacional nesse perodo como
alternativa de inverso de capital, imbricadamente vinculada
produo agrria, pois a maior parte do capital investido provinha dos
latifundirios e comerciantes atacadistas de caf. So Paulo
apresentava-se como o locus natural da industrializao brasileira, j
que registrava a existncia de relaes de produo com base no
trabalho assalariado junto a uma ocupao territorial contnua do
interior paulista, graas ao traado e abrangncia de sua rede
ferroviria. Essa rede possibilitava um conjunto de cidades interligadas
entre si e com a capital, propiciando o escoamento sem entraves da
produo interiorana e favorecendo o alargamento do mercado
regional. Fatores esses que seriam significativos no processo de
industrializao que se aceleraria a partir dos anos de 1930.
21
Ainda segundo BRITO (2000) (referida por BOTELHO, 2005: 125), os bons
rendimentos do mercado imobilirio e o incentivo oficial aos planos de adequao
material dos ncleos urbanos motivaram o surgimento de empresas urbanizadoras, que
lidavam tambm com a compra e venda de terrenos. Nestas companhias, j se
verificavam algumas prticas corporativas que se consagrariam nos dias de hoje, como a
reunio de capitais individuais em sociedades annimas visando a atividade
urbanizadora construo de equipamentos urbanos como redes de iluminao, esgoto,
arruamentos, loteamentos, entre outros bem como parcerias e combinao de
diferentes atividades por uma mesma empresa ou de empresas interligadas.
Assim, a cidade comea a expandir-se espacialmente para as vrzeas e colinas do
espigo central, e o antigo ncleo urbano vai transformando-se em um centro de
negcios, ocorrendo, como refere BOTELHO (2005: 127), o incio de uma
diferenciao funcional na cidade. Nesta diferenciao, os bancos, as pequenas oficinas,
o comrcio e os escritrios tornam-se dominantes na rea central, e as residncias
expandem-se para bairros novos, a leste para as terras baixas do Tamanduate para
constituir os bairros operrios Brs, Mooca, Belenzinho (estudados por ANDRADE,
1991) e oeste para as colinas, formando bairros residenciais luxuosos Campos
Elseos, Higienpolis e bem mais tarde a regio da avenida Paulista. Neste momento,
surgem tambm os arruamentos distantes e isolados como Santana, Vila Prudente e
Ipiranga , que se constituam amplamente na expectativa de valorizao futura em
funo da expanso espacial da cidade, portanto compondo o que viria a se consagrar
como especulao imobiliria.
Sobre a expanso urbana da cidade de So Paulo entre as dcadas de 1925 a
1950, PETRONE (1975: 241 e 242)4 aponta:
[...] No rumo do Norte, a cidade atravessou o Tiet, pontilhou aqui e
ali na grande vrzea e foi ocupar extensas reas ao p da Serra da
Cantareira. (...) Entretanto, o avano nessa direo foi relativamente
pequeno (...) No rumo de Oeste, a cidade ligou-se definitivamente
Lapa e, mesmo, a ultrapassou, graas ocupao da zona marginal das
vias frreas e radial Avenida gua Branca (...) Para Leste, o velho
subrbio da Penha tambm foi alcanado pelos tentculos da cidade
(...) margeando os trilhos da Central do Brasil, como ainda a radial
Avenida Celso Garcia (...) multiplicaram-se os bairros de aspecto
modesto, moradia da populao operria. (...) foi propriamente o Brs
que se expandiu, levando os limites da cidade a uma distncia de 10km
4
Este artigo foi reproduzido da obra A Cidade de So Paulo no segundo quartel do sculo XX, in
Aroldo de Azevedo (org.), A Cidade de So Paulo (1958), vol. II, pp. 141-160 para o livro Comunidade
e Sociedade no Brasil: leituras bsicas de introduo ao estudo macro-sociolgico do Brasil
(FERNANDES, F. (org.), 1975.), de onde retiramos a citao.
22
Segundo ROLNIK (2001: 21), referida por BOTELHO (2005: 129), a dinmica
residencial em So Paulo apia-se, desde os seus primrdios, em uma diferenciao que
ao mesmo tempo social e geomorfolgica. Como escreve em relao aos Campos
Elseos e Higienpolis:
[...] O espao que historicamente concentra valores imobilirios altos,
o comrcio mais elegante, as manses e apartamentos mais opulentos,
o consumo cultural da moda e a maior concentrao de investimentos
pblicos. Na Primeira Repblica, a imagem dessa topografia social
feita de colinas secas, arejadas e iluminadas de palacetes que olham
para as baixadas midas e pantanosas, onde se aglomera a pobreza.
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prprios de sua historicidade, que a produz enquanto uma cidade brasileira, perifrica e
subdesenvolvida. Tudo isto define um campo de complexidades acerca de sua
problemtica urbana, que no pode nem deve ser negligenciado pelas anlises urbanas.
Alm disso, no se trata igualmente de estabelecer tipologias ou nomenclaturas
classificatrias para as cidades a partir de supostos padres morfolgicos, como por
exemplo a de cidade compacta em contraposio a uma cidade (ou urbanizao)
dispersa. Estes tratamentos, segundo entendemos, permanecem presos exclusivamente
no plano da forma, frequentemente abandonando o debate sobre seus contedos
complexos e dinmicos; contedos estes que inclusive fundamentam a produo das
diversas formas espaciais presentes na metrpole contempornea. Assim, as mudanas
nos traos e na morfologia urbana de So Paulo revelam, acima de tudo, mudanas no
plano dos processos, os quais devem ser investigados.
3. Da historicidade ao sentido da produo espacial na contemporaneidade
Diante das consideraes feitas at aqui situadas no plano da historicidade, que
nos apresenta retrospectivamente alguns fundamentos da urbanizao paulistana , no
podemos deixar de notar que as mudanas quantitativas trazidas pelo advento industrial
trouxeram implicaes qualitativas profundas para a cidade. Nos dizeres de
LEFEBVRE (1991: 7; 21):
[...] A prodigiosa expanso das trocas, da economia monetria, da
produo mercantil, do mundo da mercadoria que vai resultar da
industrializao, implica uma mudana radical.
[...] A indstria e o processo de industrializao assaltam e saqueiam a
realidade urbana pr-existente, at destru-la pela prtica e pela
ideologia. (...) a industrializao se comporta como um poder negativo
da realidade urbana: o social urbano negado pelo econmico
industrial (...). A realidade urbana, na e por sua prpria destruio, fazse reconhecer como realidade scio-econmica.
Neste momento podemos situar o que Lefebvre chama de processo de implosoexploso da cidade constituda no ritmo da histria8, cuja exploso se traduz em grande
parte por sua extenso espacial desmesurada e fragmentada. A metrpole e o urbano so
8
29
gestados no seio desta cidade estilhaada em pedaos mais ou menos homogneos, mais
ou menos hierarquizados. Seguindo este raciocnio, a indstria, elemento que induz e
transforma a urbanizao, passa a ser por ela comandada. Deste modo, vo se
estabelecendo os termos da urbanizao mais contempornea da metrpole de So
Paulo pari passu com os termos da centralidade e generalizao do capital como relao
social dominante. Segundo DEK (2004: 12):
[...] As condies de produo nas reas urbanas nas cidades so
agora as da virtual totalidade da economia, e as condies de vida nas
aglomeraes urbanas so as da maioria da populao. Acima de tudo,
as aglomeraes urbanas constituem a base das transformaes futuras
da sociedade e tambm de sua economia.
30
O prprio espao, erigido nestes termos, no est livre das contradies que se
desdobram a partir da lgica dominante que pretende hegemoniz-lo e reproduz-lo
visando reproduzir-se a si mesma, assegurando com isso a espacialidade como forma de
domnio territorial das relaes sociais de produo essencialmente capitalistas. Uma
das principais contradies que se levantam do espao refere-se barreira
desempenhada pela propriedade privada da terra base da reproduo territorial do
capital para a continuidade da valorizao crescente do solo. Uma vez instaurada a
propriedade do solo, estabelece-se um domnio exclusivo ou um monoplio de uso, o
que pode colocar-se na contramo das estratgias das novas e futuras produes
espaciais em momentos posteriores. Outras contradies do espao esto na ordem do
dia para as realizaes capitalistas, inclusive para o mais rs-do-cho do espao, como
a distncia e os sistemas de circulao9. Neste sentido, compreendemos que o espao
produzido ao mesmo tempo como possibilidade e barreira reproduo dos capitais.
Nossas reflexes mais incisivas a propsito do espao, apoiadas nas formulaes
terico-metodolgicas do filsofo e socilogo francs Henri LEFEBVRE, certamente
foram e so problematizadas por nossa referncia em torno de conceitos e categorias
analticas prprias da Geografia. neste sentido que entendemos o espao como sendo
produto, condio e meio da realizao das relaes sociais (CARLOS, 1994). O espao
condio geral da reproduo material da sociedade, sendo ao mesmo tempo seu
produto, j que, de acordo com Lefebvre, as relaes sociais se realizam concretamente
enquanto relaes espaciais, o que abre caminho para o entendimento do espao
tambm enquanto meio (mediao) da realizao social. Pensamos que esta orientao
supera (sem negar) a noo de espao como palco, mera localizao, enfim, como
simples receptculo da trama social. Contudo, como j dissemos, este entendimento
9
Uma ateno especial ser dada para estas contradies no desenvolvimento da nossa argumentao ao
longo do trabalho.
31
32
CAPTULO 2:
O contexto macro-econmico recente: hegemonizao financeira
1. Imposio
(neo)liberal
da
financeirizao:
alguns
elementos
(scio)econmicos
Podemos afirmar, sem ressalvas, que vivemos recentemente pelo menos a
partir das duas ltimas dcadas do sculo XX e primeiros anos do sculo XXI um
perodo de recrudescimento do iderio liberal (surgido no sculo XIX), notadamente nas
esferas da economia e da poltica, reverberando inclusive no campo da cultura das
representaes e ideologias que produzem uma dimenso simblica das relaes sociais,
regidas cada vez mais por formas de sociabilidade leais aos valores liberais do
individualismo competitivo. O que nos interessa, todavia, para os propsitos de nossa
pesquisa, identificar e problematizar os principais nexos do princpio liberal para a
conformao do sentido da economia e da poltica atuais, que, chamadas de
neoliberais, caminham na direo/tentativa de uma homogeneizao/hegemonizao
escala mundial.
Jos Lus FIORI (1999) nos apresenta um caminho analtico bastante frtil para
a compreenso daquilo que se passou e do que ainda se passa em termos da
reproduo econmica e poltica nos dias de hoje. As idias deste item so amplamente
apoiadas nas suas consideraes sobre a relao entre os Estados nacionais, as moedas e
a questo do desenvolvimento do capitalismo, principalmente do capitalismo de
finanas ou financeiro. Tambm nos baseamos nas discusses propostas pelo grupo de
estudo dos Grundrisse10, assim como em algumas consideraes de Franois
CHESNAIS (1998). Deste modo, o contedo que se segue possui o sentido de uma
exposio e anlise das principais idias destes autores.
Em primeiro lugar, haveria a necessidade de se considerar alguns antecedentes
para a melhor contextualizao do perodo econmico e poltico recentes. Estes
antecedentes servem como iluminadores daquilo que vir a se constituir posteriormente,
j que sinalizam a direo das transformaes ocorridas. Assim, o fim do padro-ouro,
no perodo da I Guerra Mundial e no entre Guerras, j assinala a instaurao do novo
sistema monetrio internacional dlar-ouro, que ficar conhecido como sistema de
10
33
Breton Woods. Este novo sistema concilia a paridade fixa entre as moedas com a
autonomia das polticas monetrias nacionais, sob a hegemonia, contudo, da
benevolncia capitalista dos Estados Unidos, que o pas detentor da moeda que
passa a substituir o ouro como padro de converso internacional. Uma conjuntura
geopoltica favorvel propiciou um perodo de grande desenvolvimento e crescimento
econmico nos pases centrais, e mesmo fora deles, fornecendo ao padro-dlar a
flexibilidade que o padro-ouro no teve (cf. FIORI, 1999).
mais precisamente a partir da dcada de 1970 que se dar a insero incisiva
dos pases perifricos em uma retomada do princpio do liberalismo econmico, no
contexto de uma nova economia poltica internacional. Durante este perodo, vrias
teses foram formuladas por diversos pensadores e escolas a respeito da questo do
desenvolvimento capitalista nas diferentes naes, como foi o caso da CEPAL11,
principalmente para a discusso e coordenao das polticas voltadas para as formas de
se alcanar o desenvolvimento econmico da regio latino-americana. Diversas teses
marcaram o pensamento econmico nesta poca de transformaes, dentre as quais uma
em particular parece ter se arraigado mais profundamente, principalmente entre os
economistas e governantes de vis liberal e conservador. Tratam-se das teses do
economista Charles KINDLEBERGER (1973), lembradas por FIORI (1999), que
apoiavam-se em trs idias bsicas: 1) o equilbrio da economia capitalista s ocorrer
se houver um nico pas estabilizador que garanta uma moeda internacional estvel; 2) a
ameaa estabilidade do sistema econmico est associada atuao dos chamados
pases free-riders, que so aqueles pases que ameaam a hegemonia do pas
estabilizador, competindo paralelamente (regionalmente) com sua economia; e 3) o
declnio do poder hegemnico do pas estabilizador corresponde deteriorao dos
bens pblicos que este oferece comunidade internacional.
Estas idias foram amplamente criticadas, na dcada de 1980, pela comunidade
acadmica, alm de mostraram-se igualmente insuficientes pelo prprio desenrolar da
realidade econmica que se seguiu. Assim, em contraposio primeira tese, colocavase a dvida de que a Inglaterra tivesse promovido a construo de um sistema de livre
comrcio ou a adeso dos demais pases ao padro-ouro, j que o comportamento dos
pases hegemnicos at ento estava mais atrelado ao seu prprio interesse nacional.
Contra a segunda tese colocava-se a idia de que as crises sistmicas foram endgenas
11
34
35
36
37
A principal caracterstica dos Currency Boards, segundo SANDRONI (2005), a garantia de trocar
moeda nacional numa taxa determinada e fixa por reservas de moeda estrangeira, atuando tambm como
um rgo emissor de moeda nacional contra lastro de moeda estrangeira mantida em reserva.
38
Nossas reflexes sobre este processo esto referenciadas no trabalho de SANTOS (2005).
39
desde o sculo XIX15, contando com uma legislao que disciplinava as corretoras de
valores e as sociedades annimas desde 1940, faltava economia brasileira algumas
normas que estabelecessem padres de conduta para os diversos participantes do
mercado, que incentivassem a criao de novas instituies financeiras e o
fortalecimento das j existentes, inclusive incentivando as empresas a abrirem seu
capital (SANTOS, 2005).
O Banco Central era o rgo responsvel pela autorizao e fiscalizao da
atuao das instituies no mercado, e cada vez mais foram se desenvolvendo
normatizaes para tornar sua atuao mais transparente. com a Lei 4.728 (1965) que
se regularizam novos instrumentos de captao, como as aes, que representam uma
parcela do capital de uma empresa que proporciona ao seu possuidor o pagamento de
dividendos, que por sua vez so calculados de acordo com o resultado das operaes da
sociedade empresarial em um dado exerccio (SANTOS, 2005). Outros instrumentos
criados foram os debntures, que, ao contrrio das aes, so ttulos representativos das
dvidas (pblicas ou privadas) que so vendidas por uma empresa de capital aberto ou
pelo governo no mercado de capitais, proporcionando ao seu possuidor o pagamento de
juros. Aquela Lei traz, portanto, muitos avanos para o desenvolvimento do mercado
financeiro no pas, e culminam com a criao da CVM Comisso de Valores
Mobilirios em 197616, substituindo em grande medida a funo fiscalizadora do
Banco Central.
A estrutura do Sistema Financeiro Brasileiro esteve apoiada em duas
modalidades de instituies que atuavam no mercado financeiro: as instituies
mltiplas e instituies especializadas. Menos comuns no pas, as instituies mltiplas
podiam atuar em diversos segmentos, j as especializadas (mais comuns) eram restritas,
pois proibidas de captar recursos junto a pequenos depositantes. Estas ltimas eram
caracterizadas como bancos de investimento que atuavam no mercado de capitais, seja
para lanamento de novas aes, debntures e commercial papers17, de modo a segregar
15
Segundo SANTOS (2005) as bolsas de valores, criadas no final do sculo XIX, funcionavam at 1964
como Cmara Sindical, agregando os Corretores Oficiais de Fundos Pblicos, que eram pessoas fsicas
que detinham, em carter vitalcio, a exclusividade de intermediar operaes em bolsa de cmbio e metais
preciosos. A partir de 1964, as bolsas se tornaram entidades civis sem fins lucrativos constitudas por
sociedades corretoras.
16
A CVM presta consultoria e julga administrativamente as operaes e os dispositivos do Mercado de
Valores Mobilirios. Juntamente com o Conselho Monetrio Nacional, estabelece as normas e diretrizes
para o mercado de valores.
17
Ttulos de curto prazo emitidos por uma empresa para tentar solucionar seus problemas de capital de
giro.
40
42
Uma reflexo mais aprofundada sobre as relaes e contradies entre a acumulao financeira e a
acumulao de cunho produtivo encontra-se no item 3 do captulo 5 deste trabalho.
43
44
45
sobre as
46
financeiros,
os
bancos
instituies
financeiras
anseiam
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51
CAPTULO 3:
Produo de uma nova espacialidade em So Paulo: o caso do Panamby
1. Contedos financeiros do Panamby: um Fundo de Investimento Imobilirio
nas margens (opostas) do Rio Pinheiros
Um dos primeiros aspectos que nos chamou a ateno quando nos deparamos
com o Panamby foi sua localizao na metrpole de So Paulo, que nos levou a refletir
um pouco mais sobre o movimento espacial da expanso da centralidade terciria na
metrpole. Deste modo conforme idias exposta anteriormente , partimos da idia de
que a centralidade da atividade financeira e de negcios da cidade de So Paulo sofre
um movimento de deslocamento espacial. Durante muito tempo, este centro de negcios
coincide com o centro histrico, ou seja, o centro antigo era onde as grandes empresas e
escritrios estavam instaladas e onde os grandes negcios se realizavam. A construo
dos edifcios20 para a instalao dos escritrios segue o deslocamento da centralidade da
metrpole, fazendo com que o setor tercirio caminhe para o vetor sudoeste da cidade.
Atualmente, localiza-se na regio da avenida Luis Carlos Berrini o nosso World Trade
Center, o Shopping D&D, o Centro Empresarial Naes Unidas, a Rede Globo, entre
muitas multinacionais importantes, como a Microsoft e a Nestl. Este movimento da
metrpole paulistana est associado ao que nos refere WILDERODE (2000):
[...] Do ponto de vista da empresa, as mudanas na economia mundial
foram relacionadas adaptao, internacionalizao do comrcio,
interdependncia global crescente, ao uso intensivo das tecnologias da
informao (...) Mudanas dentro do setor de servios, como a
internacionalizao das corporaes de servios (...) a busca de
economias de escala, aglomerao e especializao, produziram um
padro espacial caracterizado pela concentrao de atividades de
servios nas reas metropolitanas.
Que passavam a apresentar tcnicas de construo que permitiam uma maior mobilidade e fluidez para
as empresas, que por sua vez exigiam cada vez mais espaos flexveis e adaptados ao seu mundo
competitivo.
52
53
Municpio de So Paulo
Panamby
In: Carlos, A.F.A. Espao-tempo na metrpole: a fragmentao da vida cotidiana. Ed. Contexto. So Paulo, 2001.
Reelaborao: Danilo Volochko.
54
dos anos 1990, no momento da criao do Plano Real e quando h um forte crescimento
dos mercados financeiros por meio de sua reestruturao e modernizao que faz
com que as operaes financeiras passem a contar com numerosos e sofisticados
instrumentos de ao. Como analisa SANTOS (2005), as principais mudanas recentes
no mercado de capitais brasileiro seriam marcadas pela regulamentao dos chamados
DRs (Depositary Receipts)21, pela criao da Bolsa Mercantil e de Futuros (BM&F) e
pela consolidao dos mercados futuros com o surgimento de derivativos, pela
ampliao do escopo de funcionamento dos fundos de investimentos, pelas
modificaes substanciais nas Legislaes pertinentes, como a das Sociedades
Annimas e a da Lei de Falncias e pelo advento do conceito da governana
corporativa, uma nova forma de comportamento no relacionamento das empresas com
seus investidores acionistas, visando dar transparncia situao financeira da empresa,
atravs de uma prestao de contas detalhada, assim como outros procedimentos. Longe
de discutir detalhadamente cada uma destas mudanas, procuramos por ora situar o
surgimento dos Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs) neste contexto.
Desta forma, os FIIs aparecem neste quadro de mudanas como um dos novos
instrumentos criado nos anos 1990 Lei 8.668 de 25/06/1993 que marca o incio das
mudanas na relao entre o mercado financeiro, o mercado de capitais e o setor
imobilirio. Os FIIs caracterizam-se por ser uma forma de captao de recursos para a
realizao de empreendimentos imobilirios, necessariamente administrados por
instituies financeiras, geralmente bancos, que emprestam sua personalidade jurdica
ao fundo, tornando-se proprietrio fiducirio dos bens e direitos imobilirios integrantes
do patrimnio daquele. Aqui j se observa um elemento importante, pois o fato dos
FIIs no possurem personalidade jurdica faz com que os rendimentos e ganhos de
capital por eles auferidos sejam isentos de impostos sobre operaes de crdito, cmbio
e seguro, assim como do imposto sobre a renda. Note-se que este aspecto jurdico
confere ainda uma potencial mobilidade transacional aos investidores, j que elimina o
nus com escrituras, certides, necessidade de assinaturas, entre outros.
As operaes envolvendo FIIs consistem, de modo geral, em lanar cotas que
se configuram como valores mobilirios representativos do patrimnio do fundo, que
21
55
22
Este processo envolve tambm uma articulao com a indstria da construo civil, portanto com o
capital produtivo, embora em menor grau, como veremos adiante.
56
terrenos. Neste sentido, cabia nossa pesquisa explorar um pouco mais a formao e o
sentido do FII Panamby.
O FII Panamby foi criado em janeiro de 1995 e registrado na CVM em maro
daquele ano, sendo que se constitui juridicamente como um condomnio fechado sem
personalidade jurdica e com prazo de durao indeterminado, que envolveu o
lanamento de R$ 67.118.400,00 em 758.400 cotas a R$ 88,50 cada no momento
inicial do lanamento com a finalidade de comprar junto Syntecrom-Panamby
Indstria, Comrcio e Empreendimentos Ltda. originria da antiga Lubeca S.A.
Empreendimentos e Participaes um terreno de 482.215m na Marginal do Rio
Pinheiros. O Banco Brascan S.A. foi a instituio financeira responsvel pela
elaborao dos projetos do empreendimento e pela organizao e estruturao do FII
Panamby, sendo sua administradora. Assim, o terreno foi adquirido pelo FII Panamby
atravs do Banco Brascan S.A., que centralizou os recursos aportados pelos
cotistas/investidores para realizar a compra.
As cotas do FII Panamby esto concentradas principalmente nas mos de
investidores institucionais, como o Fundo de Penso dos Funcionrios do Banco do
Brasil, a PREVI, o Fundo de Penso dos Funcionrios da Petrobrs, a PETROS, o
Fundo de Penso dos Funcionrios da Cia. Vale do Rio Doce, a VALIA, o Fundo de
Penso dos Funcionrios da Cia. Eltrica de Pernambuco, a CELPOS e o Instituto
Infraero de Seguridade Social, o INFRAPREV, que juntos somavam mais de 80% das
cotas. Estas cotas so negociadas (transferidas por compra e venda) por livre negociao
no mercado secundrio ou atravs de operaes privadas; contudo, no caso do FII
Panamby (um dos primeiros FIIs constitudo no Brasil), a concentrao das cotas nos
fundos de penso faz com que ele seja caracterizado como um FII de baixa liquidez, isto
, com pouca negociao no mercado secundrio. interessante notar, em relao
dinmica de negociao via cotas patrimoniais, que esta propriedade patrimonial se
coloca como um regime especfico de propriedade do capital financeiro, dominada pelos
acionistas institucionais possuidores dos ttulos, que assim desenvolvem meios
diferenciados para a distribuio dos recursos.
O terreno foi dividido em duas grandes partes: o bairro Panamby, que se
destinava a receber investimentos imobilirios para o setor residencial, comercial e de
servios, e o Villaggio Panamby, uma rea para o desenvolvimento de um condomnio
fechado de edifcios residenciais. O Panamby foi dividido em trs glebas,
posteriormente loteado e vendido para grandes empresas incorporadoras/construtoras.
58
momentos: primeiro,
pela
venda dos
lotes s empresas
23
Uma anlise mais direta das estratgias econmicas da formao do FII Panamby e sua atuao
conjunta com o setor imobilirio para a valorizao daquele espao ser aprofundada no captulo 5.
24
Uma tentativa de avaliao da rentabilidade apresentada pelo FII Panamby tambm encontra-se no item
3 do captulo 4.
59
60
30
61
31
62
63
32
64
Jardim Paulista, Moema, Alto de Pinheiros, Morumbi, Consolao, Pinheiros, Itaim Bibi, Santo Amaro,
Perdizes, Campo Belo e Vila Andrade. Tais distritos representavam juntos, na dcada de 1990,
aproximadamente 10% da populao da cidade de So Paulo, mas 41% dos chefes de famlia ganhando
acima de 20 salrios mnimos.
65
66
67
de
um
fragmento
da
metrpole,
cuja
racionalidade
instala-se
com
uma
68
69
denominada rea da Chcara Tangar. A idia daquela entrevista foi a de dar voz ao
universo de documentos analisados, mesmo por que grande parte deles dos pareceres
tcnicos, principalmente apresentava a assinatura de Luiz Paulo.
De acordo com seu depoimento, compreendemos que a estrutura institucional
diferenciada do CONDEPHAAT no interior do aparato do Estado rgo Colegiado
formado por Equipes Tcnicas e por um Conselho representado por reconhecidos
profissionais de diversas reas do conhecimento o caracterizaria como sendo uma
estrutura pblica mais democrtica no seio do Estado. Assim, Luiz Paulo associa a
marginalizao e progressivo sucateamento do CONDEPHAAT pelo prprio Estado ao
fato de ser este um rgo responsvel por zelar pelos interesses pblicos em relao aos
interesses privados corporativos.
Sobre o caso do Panamby, Luiz Paulo relata sobretudo o contexto polmico que
o sucedeu:
[...] esse caso foi uma acusao de corrupo (...) num debate
presidencial ao vivo... ... que se denuncia a Prefeitura de So Paulo
que na poca era a Erundina, como quem fez uma grande negociata
sobre... a virou o caso Lubeca.
da
multinacional
BNGE&BORN
intentavam
desenvolver
um
70
72
73
Voltados para a obteno de renda atravs da locao de imveis. O Fundo de Incorporao, como o
caso do FII Panamby, no visa a renda, mas a reunio de capitais para a compra e venda de terrenos para
uso residencial.
74
Devemos por fim registrar que a investigao emprica dos processos ligados ao
objeto foi marcada por grandes dificuldades em torno de sua realizao. Claro est que a
atividade de pesquisa, nas Cincias Humanas, acaba inserindo o pesquisador em um
ambiente social complexo, j que o objeto da pesquisa humanstica se remete sempre a
processos envolvendo sujeitos ou grupos de sujeitos, classes ou fragmentos de classes,
que no so apenas o pano de fundo ou a moldura da anlise. Pelo contrrio, os
sujeitos saltam para o primeiro plano da anlise, com suas prticas concretas que
encerram relaes sociais diversas, na maior parte das vezes conflituosas entre si. Esta
parece ser uma especificidade importante, pois h um sujeito-pesquisador que deve
conhecer pela prtica os sujeitos-pesquisados. A relao entre ambos pode ser mais ou
menos direta conforme os objetivos da pesquisa; para o nosso caso foi fundamental
conversar e entrevistar empresrios, o que nem sempre foi fcil.
A dificuldade adveio em parte de uma grande desconfiana por parte dos
homens do meio empresarial em relao ao sentido da nossa pesquisa acadmica, o que
produzia um estranhamento como um obstculo no contato para o trabalho de campo. O
universo francamente capitalista que reveste estes sujeitos cria uma inteligibilidade do
mundo diferente da nossa; como MARX se referia, os sujeitos capitalistas adquirem a
condio de personas do capital, defendendo-o com unhas e dentes e desconfiando de
um pensamento que sobre ele tente ser crtico; alm, claro, de temerem por seus
segredos corporativos, relacionados a suas polticas e estratgias de mercado. Neste
sentido, haveriam muitas dificuldades para a investigao dos sujeitos ligados ao
capital, que poderiam at comprometer o avano das hipteses do trabalho e do seu
corpo estatstico. Em alguns momentos, principalmente no incio da pesquisa, sentimos
essa dificuldade; em outros momento, felizmente, encontramos menos dificuldades.
76
CAPTULO 4:
Consideraes sobre a produo imobiliria do espao sob as finanas
1. Complexidade do setor imobilirio e da produo da mercadoria espao
Neste captulo, daremos incio a uma reflexo sobre as caractersticas do
processo imobilirio, para que possamos compreender um pouco mais sua natureza e
suas articulaes com a esfera financeira. A anlise da esfera imobiliria situa-se no
interior de uma compreenso de que o movimento presente no Panamby expressava
uma generalidade, atravs do movimento mais geral do setor imobilirio, referente a um
processo da metrpole. Percebemos que, na condio de fragmento particular articulado
a So Paulo, o Panamby se revelava como uma das facetas da materialidade concreta de
um processo imobilirio (e financeiro) que o ultrapassava inclusive geograficamente, e
por isso no poderia (e no pode) ser tomado como um equivalente direto e imediato da
totalidade da materialidade deste processo. Caminhamos, portanto, na tentativa de
compreender o processo de realizao do capital na esfera imobiliria, buscando
aprofundar nossa reflexo no plano do prprio capital enquanto processo que se
reproduz produzindo o espao. Este processo nos colocava questionamentos em torno
do reproduo/circulao do capital na atividade imobiliria, representada para o nosso
caso pela construo dos edifcios de apartamentos residenciais como mercadorias.
Neste sentido, importante ressalvar que a produo imobiliria residencial
bastante ampla, abrangendo pelo menos quatro tipos de produo (cf. MARQUES,
2005): a autoconstruo, a construo de pequenos construtores que constroem por
encomenda e contratao , a proviso estatal e o mercado capitalista da habitao.
Note-se que, na maioria das vezes, os diferentes discursos (e mesmo a literatura)
associam o mercado capitalista da habitao prpria produo formal/legal da cidade,
o que evidencia o seu peso e a importncia a ele conferida. Este mercado capitalista
ainda francamente associado s grandes transformaes espaciais observadas na
metrpole paulistana, a partir da produo dos chamados novos espaos. assim que
o Panamby apareceu, nas entrevistas com corretores imobilirios, como novos
espaos, novos produtos imobilirios, novos conceitos, espaos modernos.
Devemos pontuar que a produo dos elementos do ambiente construdo pelo
mercado capitalista casas, edifcios residenciais e comerciais, fbricas, escolas, clubes,
Shopping Centers, condomnios etc. apresenta caractersticas peculiares, pois tais
77
comparao com outros setores, o que significa, em linhas gerais, que o tempo da
transformao desta mercadoria em dinheiro acrescentado pago pelo comprador
maior que outros bens de consumo menos durveis. Esta questo coloca-se como algo
importante para o setor imobilirio, pois resultar historicamente em uma grande
dependncia de mecanismos externos de financiamento para garantir sua continuidade
e reproduo (cf. analisou BOTELHO, 2005).
Neste sentido, importante lembrar que os imveis expressam uma unidade
terreno-construo, e que alguns deles contm, baseado nas idias de SPOSITO (1991),
a probabilidade de compensar as possveis desvalorizaes referentes sua baixa
velocidade de rotao, considerando-se que a propriedade do imvel traz consigo a
propriedade de uma dada localizao, que pode vir a se valorizar no mercado. Este
potencial de valorizao seria regulado conforme a relao de maior ou menor
proximidade deste ou daquele imvel com os outros elementos espaciais presentes na
cidade, sejam aqueles referentes circulao e acessibilidade grandes avenidas ,
sejam os locais de trabalho, de consumo, de servios, de moradia ou de lazer. Desse
modo, a valorizao do espao sempre relativa dinmica urbana, e os preos dos
terrenos seriam pautados segundo o valor de localizao destes na cidade, no contexto
de sua produo continuada.
Portanto, este valor, dado pelo uso, oscila com a prpria urbanizao da
metrpole, entendida como um processo constante. A cidade, enquanto trabalho
acumulado/materializado (cf. formulaes de CARLOS), produz, em seu movimento
contnuo de reproduo, valorizaes, desvalorizaes, revalorizaes, muitas vezes
forjadas pelo mercado imobilirio que especula sobre as localizaes segundo sua
insero (e a possibilidade de ser inserida) na direo dos investimentos pblicos e/ou
privados. Desse modo, a localizao do terreno no interior da dinmica urbana no pode
ser desprezada, ao contrrio, coloca-se como central na formao da quantidade de
capital produtivo e financeiro que ser aplicado na sua compra/construo e de
dinheiro para realizar o consumo desta mercadoria.
Alguns apontamentos sobre o uso da terra e a dinmica dos valores
empreendidos pelos agentes imobilirios foram amplamente tratados pela literatura
marxista (entre eles, C. TOPALOV; D. HARVEY), que gerou importantes pesquisas
sobre a chamada urbanizao capitalista e sobre a economia urbana. Tais estudos se
interessaram pela relao existente entre a produo imobiliria e o uso do solo urbano,
mediada pelo consumo das localizaes e dos produtos imobilirios. O objetivo era, de
79
modo geral, entender a formao dos preos da terra e, a partir deles, as localizaes dos
grupos sociais e atividades no espao urbano. Estes estudos, que atribuam certa
centralidade aos processos envolvendo o consumo dos produtos imobilirios, nos
auxiliam a compreender a produo imobiliria, suas implicaes econmicas e sociais.
O complexo do setor imobilirio envolve uma ramificao bastante grande,
agregando diversos agentes, entre eles diversas indstrias de materiais de construo,
que se subdividem por etapas (extrao, transformao e montagem de elementos) e
cadeias (insumos metlicos, insumos no-metlicos, insumos qumicos, madeiramento),
indstrias de mquinas, equipamentos e instrumentos para construo pesada, grupos e
empresas apenas incorporadoras, empresas incorporadoras e construtoras, empresas
unicamente construtoras, empresas comercializadoras, escritrios de arquitetura,
proprietrios fundirios, empresas prestadoras de servios diversos como administrao
condominial, segurana, jardinagem, mobilirio, decorao, etc., apresentando ainda
uma forte articulao com o mercado financeiro, principalmente atravs dos bancos
pblicos ou privados que fornecem crdito aos muturios e para parte da atividade de
construo, alm do mercado de capitais, que se caracteriza de modo geral como uma
fonte de captao de recursos para o setor da incorporao e da construo.
No bastasse essa enorme gama de atividades envolvendo a produo
imobiliria, muito comum que elas ocorram sob um regime complexo de parcerias,
sejam elas realizadas entre empresas e grupos do mesmo sub-setor ou entre os diversos
sub-setores. No interior desta complexidade do setor imobilirio, que est longe de ser
elucidada em sua totalidade, inserimos de modo particular nosso recorte em torno da
reflexo das atividades que julgamos centrais para tentar desvendar o processo do
capital nesta forma de produo do espao: a incorporao, a construo e a
comercializao, e seus movimentos de interao com o setor financeiro e o mercado de
capitais. Deste processo parecia emergir o Panamby e o FII Panamby.
A relao entre o setor imobilirio e o capital financeiro (mercado de capitais) j
estava presente atravs da atividade do FII Panamby enquanto um fundo de
incorporao, discutido anteriormente. Mas, a partir de observaes empricas (a
realidade sempre surpreende a teorizao), verificamos que a centralidade do
instrumento Fundo de Investimento Imobilirio estava sendo substituda, e, assim, para
nossa anlise, foi igualmente sendo superada pela compreenso de que este instrumento
se colocava apenas como um dos canais possveis da articulao imobilirio-financeira.
80
81
nossa anlise, como a dinmica local dos valores do metro quadrado na regio, os
anseios e perspectivas de interveno e realizao de obras pblicas, os elementos que
pesam para a valorizao assim como para a desvalorizao do fragmento, entre outros.
Foi a partir dessas entrevistas com os corretores que, alm de conhecer algumas
estratgias espaciais, pudemos comear a apreender algumas generalidades de uma
dinmica mais global que no s ocorria no fragmento estudado como parecia ligar-se
produo imobiliria de outros espaos na metrpole, que potencialmente influenciava a
prpria dinmica e realizao dos negcios no fragmento. Liga-se a isso o fato de que
grande parte dos empreendimentos lanados no Panamby haviam sido realizados pelas
grandes incorporadoras/construtoras da cidade de So Paulo, sendo comercializados
igualmente por empresas bastante conhecidas. Estas empresas mantm entre si arranjos
complexos, que se modificam em funo de inmeras variveis, desde as contbeis, que
mudam conforme o empreendimento, a situao e a poltica de mercado da empresa, at
as mais estruturais, como o movimento do prprio mercado imobilirio na cidade, sua
relao com o contexto macro-econmico, entre outros.
Sobre as caractersticas dos empreendimentos do Panamby, chamados pelos
corretores como produtos imobilirios, podemos dizer que, no incio, eram marcados
quase que exclusivamente pelos chamados edifcios de alto padro. Este tipo de
empreendimento, segundo nos informaram os entrevistados, caracterizado pelo
elevado padro de materiais utilizados nas construes e no acabamento, pelas suas
dimenses geralmente acima de 300 m de rea til, distribuda em 4 ou mais
dormitrios, apresentando 4 ou mais vagas nas garagens, sendo construdos e
comercializados por renomadas empresas do setor. A foto 8 ilustra as dimenses dos
apartamentos que esto sendo construdos na rea:
Foto 8 Prdios de alto padro no Panamby
82
83
84
a atuao imobiliria recente. Por ora, registre-se que a fala de Ferrari entremostra a
necessidade de uma diversificao dos padres dos produtos imobilirios construdos e
vendidos na regio por parte das incorporadoras/construtoras como maneira de
aumentar a velocidade de recebimento de suas receitas, e com isso assegurar um
fortalecimento financeiro capaz de aumentar sua capacidade financeira para continuar
realizando novos investimentos.
Em relao ao perfil dos compradores dos empreendimentos do Panamby e sua
procedncia profissional e geogrfica, todos os corretores entrevistados indicaram que,
na maior parte das vezes, se trata de profissionais liberais ou empresrios, inclusive
relacionando sua atividade a empresas localizadas tanto no Centro Empresarial de So
Paulo (comentado anteriormente) quanto na regio da avenida Berrini. Sobre as
caractersticas dos compradores no Panamby, Ferrari nos refere que:
[...] quem mora no Panamby geralmente morava no entorno, no
Morumbi, cresceu aqui... mais ou menos na zona sul... a ele acaba
preferindo o Panamby por status mesmo, porque um local bom, com
qualidade de vida, agora tem realmente algumas pessoas que mudam
[para o Panamby], o percentual menor, mas sempre aparecem
algumas pessoas que moram do outro lado e que passam a vir morar
do lado de c, mas um percentual pequeno.
38
Neste mapa as reas em branco no representam uma ausncia de vias e ruas locais.
86
39
87
40
Imobiliria
no
empreendimento
Leeds
Hall,
da
88
em
busca
de
terrenos
disponveis
para
A vinda das grandes construtoras para o lado de c do Rio Pinheiros pode ser
compreendida, em si mesma, como uma estratgia de abrir uma espcie de campo de
prospeco de novas valorizaes ou de valorizaes futuras, a partir da produo
inicial de um novo espao na metrpole que comportasse perspectivas de uma rpida
expanso de grandes investimentos imobilirios, paralelamente queles investimentos
que j vinham sendo realizados em outros espaos da metrpole, notadamente no
quadriltero central. Podemos pensar, com isso, que a valorizao do Panamby foi
estrategicamente arquitetada pelos grandes grupos do setor imobilirio da cidade de So
Paulo em conjunto com o capital financeiro, visando sua necessidade de continuar
produzindo para reproduzir-se. Neste sentido, o momento em que constitudo o FII
Panamby parecer ser aquele no qual esta estratgia realiza efetivamente a valorizao do
solo. Alm disso, a prpria cidade passa a ser encarada como uma estratgia para a
reproduo
dos
negcios
incorporadoras/construtoras
imobilirios,
investem
em
haja
vista
diferentes
que
lugares
as
da
grandes
metrpole
89
90
41
91
As falas dos diretores da Company S.A., uma empresa caracterizada por ser uma
agenciadora de contratos e que vende apenas sua capacidade de gerir uma empresa
imobiliria em So Paulo, caminharam na direo de expor aos analistas as estratgias
centrais da empresa, que estavam calcadas no aumento de sua participao integral na
atividade de incorporao. Isto nos fazia compreender em parte o fato dessa empresa
no imobilizar grandes parcelas do seu capital em capital constante (maquinrios), fato
que seria explicado, por sua vez, pela sua necessidade sempre presente e crescente de
um excedente disponvel para a aquisio de mais matrias-primas, que so os terrenos.
Segundo frisaram, a incorporao a atividade imobiliria que possibilita maior
extrao de lucro, at mesmo mais que a atividade da construo, porm, por demandar
grandes volumes de capital, so estabelecidas parcerias com outras incorporadoras a fim
de mitigar os riscos de descapitalizao da empresa. Comparando a poltica de
incorporao da Company S.A. com empresas concorrentes como Cyrela Brazil Realty
e Gafisa S.A., nos foi informado que, diferentemente daquelas, a empresa no realiza o
que chamado de land bank ou banco de terrenos, pelo perigo de um modismo no
setor de imveis que poderia inviabilizar o lanamento de alguns tipos de produtos em
certas localizaes j adquiridas. Era preciso ter intuio para perceber a vocao do
terreno, vocao esta que seria atribuda conforme a moda ou a necessidade do
mercado no momento43.
43
Sobre essa questo, foi dito que a cidade de So Paulo seria formadora dessa moda, e que, portanto, a
empresa deveria atuar neste mercado que conhece h quase 25 anos, e que representa sozinho o volume
de todo o mercado imobilirio do Estado do Rio de Janeiro somado ao da Regio Nordeste.
92
Atualmente a Company S.A. mantm parceria com as seguintes empresas incorporadoras: Redevco,
Tishman Speyer, Brascan Imobiliria Incorporaes S.A., Klabin Segall, Helbor Empreendimentos
Imobilirios Ltda., Mofarrej Empreendimentos e Patrimnio.
93
possibilidades de garantir uma realizao mais veloz dos ciclos dos capitais investidos,
justamente pela acumulao/concentrao de capital requerida pelo prprio capital em
seu movimento de expanso/reproduo.
Quando analisamos do ponto de vista da estrutura organizacional da empresa,
vemos que o quadro de funcionrios da Company S.A. possui cerca de 600
profissionais, quando o nmero de trabalhadores mensalistas contratados pelo regime de
terceirizao pode chegar a 3.000. Assim, a imobilizao do capital da empresa em
capital varivel pode ser mais bem controlada pelo regime de terceirizao, cujas
flexibilizaes quanto aos direitos trabalhistas so j amplamente conhecidas. No
obstante, o peso da mo-de-obra no que chamaram de cadeia produtiva da construo,
ainda representaria um percentual elevado, cerca de 40% do custo final.
Quanto
participao
da
empresa
no
mercado
imobilirio
de
A funo de Relao com os Investidores (RI) est imersa no plano da chamada governana
corporativa, e caracterizada como sendo uma atividade metade finanas, metade comunicao, j que
os diretores de RI so responsveis por informar periodicamente aos investidores e analistas as estratgias
financeiras e operacionais da empresa.
94
95
dinheiro nunca mais sai, ele vai ficar a, tanto faz se a ao vai para
zero ou para cem reais.
96
46
A Adolpho Lindenberg Construtora foi a primeira empresa que fez abertura de capital, em 1972, sendo
uma empresa que j passou por altos e baixos no mercado, entrando inclusive em concordata. Hoje, esta
empresa possui capital fechado e coloca como meta, segundo nos foi relatado, abrir novamente no futuro
seu capital.
97
98
100
101
47
102
representada
por
uma
possvel
crise
de
superproduo
Este processo, por fim, revela uma outra ponta fundamental, e que diz respeito
vida na metrpole, j que se trata de um negcio cujo produto ser destinado
moradia das pessoas. Mas, no bastasse os momentos da racionalidade econmica da
produo do espao como uma mercadoria, e que antecedem a entrega dos
apartamentos, mesmo depois da entrega esta racionalidade reproduzida e prolongada
em uma esfera ideolgica que se insere no menos fundamentalmente para a realizao
de muitos negcios lucrativos seja pelos prprios moradores em sua maioria
representantes de camadas abastadas da populao que introjetam a ideologia e o
status do morar bem , seja pela atuao ostensiva das incorporadoras/construtoras na
manuteno e se possvel ampliao do seu nicho. A fala de Lindenberg Filho expressa
esta dimenso:
[...] Hoje ns temos cinco mil moradores em apartamentos da
Lindenberg, quer dizer, ns temos a Lindenserv que foi criada para
administrar os nossos prdios prontos exatamente pra ter um contato
mais prximo dos nossos clientes, ento quer dizer, ns temos uma
revista hoje que circula em todos esses cinco mil moradores
Lindenberg, oferecendo produtos e tudo mais, ento alguma coisa a
gente vende internamente, esse pessoal liga direto aqui pra ns.
103
104
Esta raridade no impede, no entanto, que o mercado ou mesmo o Estado valorize ou revalorize outras
reas, ou mesmo encontre nas reas perifricas um sentido lucrativo da produo do espao.
105
risco seria dada pela prpria lentido dos prazos de retorno dos investimentos, lentido
esta inclusive reforada pelos trmites legais relativos aprovao do projeto, j que as
condies de mercado podem se alterar significativamente durante a prpria
liberao/regularizao do empreendimento. Provavelmente uma das maiores fontes de
risco para a empresa incorporadora/construtora seriam os elevados volumes de capital
alocados em cada empreendimento em relao ao patrimnio lquido da empresa, em
uma situao conhecida no meio empresarial como bet-your-company, ou apostesua-empresa. Este risco financeiro representado pela elevada proporo entre o capital
investido (na compra dos terrenos) e o capital total da empresa tem sido, todavia,
minimizado pelas formas mais sofisticadas de captao de recursos e dinamizao
financeira, como os mecanismos de CRIs e principalmente o de IPO49, ou abertura de
capital em bolsa.
No contexto atual, a atividade de incorporao ganha novas complexidades,
como vnhamos dizendo at aqui. Exemplos dessas complexidades so os FIIs, os
CRIs e as IPOs, alm das operaes envolvendo permutas financeiras e land banks.
Para os empreendimentos residenciais, o instrumento do Fundo de Investimento
Imobilirio permite a incorporao atravs da compra e loteamento de grandes terrenos,
como atesta materialmente o caso do FII Panamby. Neste sentido, o capital financeiro,
sob a forma de FIIs, ao tomar para si a atividade de incorporao, atravs da compra de
grandes terrenos para loteamento e venda para grandes incorporadoras/construtoras,
permite a realizao de um duplo movimento: 1) realiza com segurana o prprio
investimento financeiro como capital a juros efetua a compra a vista e a venda a prazo
(compra no atacado e venda no varejo) , dividindo com o setor imobilirio os
lucros de incorporao, e 2) permite a concentrao dos capitais do setor imobilirio,
pela liberao da imobilizao de grandes volumes de capital de origem imobiliria na
compra da terra.
Alm dos FIIs, as incorporadoras/construtoras possuem estratgias de
incorporao como os land banks, que se realizam por meio de um estoque de terrenos
previamente adquiridos e que dariam mais agilidade para iniciar novos processos de
construo. Alguns materiais obtidos a partir de consultas na internet dos stios daquelas
empresas apontam nesta direo, como o caso da Cyrela Brazil Realty50, que divulga
ao pblico as seguintes informaes:
49
50
106
107
109
CAPTULO 5:
Anlise e mapeamento da dinmica imobiliria em So Paulo
1. Mapeamento dos lanamentos imobilirios residenciais em So Paulo de
1992 a 2006 atravs do recorte da atuao de algumas empresas
Diante dos processos at aqui analisados, enunciava-se uma questo importante
para nossa anlise, do ponto de vista metodolgico: qual era a concretude do processo
de reproduo da atividade imobiliria na cidade de So Paulo? Como esta
materialidade nos permitiria avanar na apreenso terica deste processo, reorientando
os questionamentos a partir de uma reflexo sobre a atuao concreta das empresas
incorporadoras/construtoras nos ltimos anos na cidade de So Paulo? A necessidade
que se colocava era a de confrontar tanto o conjunto de entrevistas quanto a prpria
anlise at aqui desenvolvida com o quadro mais objetivo dos lanamentos imobilirios
residenciais nos diversos espaos da metrpole, observando-os atravs de um corpo de
dados que propiciasse, inclusive, um mapeamento desta atuao, entendido como um
movimento analtico fundamental para a elucidao da realidade estudada.
O que se queria ento com os dados? Mapear o espao-tempo da atuao de
algumas empresas em So Paulo, buscando aprofundar, por meio da espacializao dos
investimentos imobilirios, nosso conhecimento sobre a articulao entre a dinmica
econmica do setor imobilirio e sua implicaes espaciais, tentando inclusive situar o
Panamby nesta compreenso. Quanto a este, era particularmente importante compar-lo
com outros espaos da metrpole, principalmente atravs da dinmica do valor mdio
do metro quadrado, para que, com isso, pudssemos ter maior clareza do processo de
valorizao a que foi submetido, encontrando seus momentos e suas magnitudes.
Neste sentido, obtivemos uma srie de quinze anos de 1992 a 2006 com
dados sobre todos os lanamentos imobilirios residenciais na cidade de So Paulo,
atravs da base da EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio. Esta
base trazia as seguintes informaes, para os lanamentos residenciais nas zonas de
valor51 da cidade de So Paulo no perodo: tipo de empreendimento se vertical ou
horizontal , data do lanamento, nome e endereo completo da localizao do
empreendimento, localizao do empreendimento no Mapa Oficial da Cidade zona,
51
110
Optamos por trazer os valores em dlares para que fosse possvel estabelecer uma comparao
considerando que se trata de um srie longa, e que a cotao/valor do real vem oscilando de 1994 a 2006.
Deste modo, seria mais ntido ou mesmo mais confivel medir as variaes dos valores em uma
111
atributos
levaram
confeco
de
mapas
mais
propriamente
de
moeda internacionalmente estvel, para que a variao dos preos do m2 em reais fosse corrigida por
um padro mais seguro.
53
Alm disso, temos que lembrar sempre que os valores mdios do m2 esto representados em dlares (US$).
112
Mapa 5
113
114
Mapa 6
115
116
Mapa 7
117
118
Mapa 8
119
120
Mapa 9
121
122
Mapa 10
123
Para o ano de 1997, o mapa 10 mostra que o grupo de empresas analisado lanou
um total de 26 empreendimentos em So Paulo (6,11% de um total de 425 lanamentos
verificados em So Paulo). Note-se que foram dominantes os lanamentos com classes
mais elevadas de valor. A Lindenberg novamente no lana neste ano, e a Company
lana 5 empreendimentos: 1 no Rio Pequeno (valor mdio), 1 no Butant (valor mdio),
1 em Santo Amaro (classe de valor alto), 1 em Moema (valor alto) e 1 no Tatuap (valor
alto). Esta empresa investiu em 1997 tanto em reas mais centrais como em reas mais
perifricas, porm, preservou um patamar de valor alto para aqueles lanamentos
centrais (como tambm o Tatuap) e valores mdios para os distritos de Butant e Rio
Pequeno. A Cyrela lana 4 empreendimentos: 1 no Itaim Bibi (valor alto), 1 no Jardim
Paulista (valor alto), 1 em Moema (valor mdio-alto) e 1 na Consolao (valor alto). A
Cyrela, em 1997, investe exclusivamente em reas centrais com predominncia de
valores altos. A Gafisa faz 9 lanamentos: 1 no Rio Pequeno (valor mdio), 1 em Santo
Amaro (valor mdio), 1 no Jabaquara (valor mdio-alto), 2 no Itaim Bibi (valores altos),
1 no Ipiranga (valor mdio), 1 na Consolao (valor mdio-alto) e 2 na Lapa (valores
mdio-alto. Em relao aos anos anteriores, a Gafisa volta a diversificar seus
lanamentos tanto geograficamente como em termos das classes de valor destes
lanamentos. Por fim, a Rossi apresenta 8 lanamentos: 1 no Butant (valor mdiobaixo), 1 em Santo Amaro (valor mdio), 1 no Sacom (valor mdio-baixo), 1 no
Ipiranga (valor mdio), 1 na Liberdade (valor mdio), 1 no Carro (valor mdio), 1 na
Cidade Lder (valor mdio) e 1 em Santa Ceclia (valor mdio). Esta empresa, em
relao aos anos anteriores, a Rossi parece seguir com seu padro de lanamentos em
reas mais perifricas e com valores variando entre mdio-baixo e mdio, e tambm
percebemos alguns lanamentos nos distritos do centro de So Paulo.
Ainda sobre este ano, no houve lanamentos deste grupo de empresas no
Panamby; a mdia do valor do m2 verificada nos lanamentos do grupo foi de US$
1.670,26, enquanto a mesma mdia para a Regio Metropolitana de So Paulo foi de
US$ 1.121,15.
124
Mapa 11
125
126
Mapa 12
127
128
Mapa 13
129
130
Mapa 14
131
No mapa 14, que se refere aos lanamentos do grupo para o ano de 2001, ainda
observamos a diminuio dos lanamentos com classes de valor alto. Naquele ano,
conta-se um total de 31 lanamentos (9,96% do total de 311 lanamentos), sendo que a
Lindenberg lana 1 empreendimento no Panamby (valor mdio) e 1 em Pinheiros (valor
mdio), mantendo seu baixo nmero de lanamentos e diminuindo suas classes de valor.
A Company lana 4 empreendimentos: 2 no Campo Belo (valores mdios), 1 na Vila
Mariana (valor mdio) e 1 na Mooca (valor mdio-baixo). Em relao ao ano anterior, a
empresa Company investe menos em reas afastadas e mantm investimentos na regio
de Moema/Campo Belo/Vila Mariana. Quanto Cyrela, constatamos que ela promoveu
7 lanamentos: 1 em Santo Amaro (valor mdio-baixo), 1 na Vila Mariana (valor
mdio), 1 na Mooca (valor mdio-baixo), 1 na Bela Vista (valor mdio-baixo), 1 no
Itaim Bibi (valor mdio-alto) e 2 no Alto de Pinheiros (valores mdios). H
continuidade mais que descontinuidade em relao espacialidade dos seus
investimentos, seguindo com empreendimentos na Vila Mariana, Santo Amaro e
iniciando prospeces no Alto de Pinheiros. A Gafisa apresenta 13 empreendimentos,
mais diversificados espacialmente e com valores variando de classes de valor mdiobaixo at mdio-alto, mas com predominncia do primeiro: 1 no Panamby (valor mdiobaixo), 2 no Rio Pequeno (valor mdio-baixo), 1 no Itaim Bibi (valor mdio), 1 no
Jardim Paulista (valor mdio-alto), 1 no Cambuci (valor mdio-baixo), 1 na Vila
Prudente (valor mdio-baixo), 1 no Carro (valor mdio-baixo), 1 em Itaquera (valor
mdio-baixo), 1 em Vila Guilherme (valor mdio-baixo), 1 em Cachoeirinha (valor
mdio-baixo), 1 em Vila Leopoldina (valor mdio) e 1 em Alto de Pinheiros (valor
mdio-alto). A Rossi lana ao todo 5 empreendimentos, todos de classes de valor
mdio-baixo: 1 em Campo Grande, 1 no Jabaquara, 1 no Sacom, 1 em Cidade Lder e
1 em Cangaba.
O valor mdio do metro quadrado lanado foi de US$ 947,34, e a mdia da
cidade de So Paulo para os lanamentos residenciais verticais naquele ano foi de US$
795,18 o m2.
132
Mapa 15
133
134
Mapa 16
135
136
Mapa 17
137
O mapa 17 apresenta os lanamentos feitos pelo grupo no ano de 2004. Este ano
marca o incio de uma retomada dos investimentos em classes de valor mais altas, e
tambm o ano em que o grupo mais investiu no Panamby. O nmero de lanamentos,
no entanto, diminui para 28 (9,68% do total de 289 lanamentos ocorridos em So
Paulo). A Lindenberg conta 3 lanamentos: 2 no Panamby (valores mdios) e 1 no
Jardim Paulista (valor mdio-alto), seguindo conforme anos anteriores. A Company
lanou ao todo 7 empreendimentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 no Campo Belo
(valor mdio), 3 na Vila Mariana (valores mdios), 1 na Liberdade (valor mdio) e 1 no
Jardim Paulista (valor mdio). A Company segue investindo no Panamby, no Campo
Belo e na Vila Mariana, principalmente. A Cyrela lanou 10 empreendimentos: 2 no
Panamby (valores mdio-alto e mdio-baixo), 1 no Morumbi (valor alto), 1 em Moema
(valor mdio), 1 na Vila Mariana (valor mdio), 2 na Bela Vista (valores mdios), 1 na
Consolao (valor mdio), 1 na Mooca (valor mdio-baixo) e 1 na gua Rasa (valor
mdio-baixo). Interessante notar a diversificao tanto na localizao dos lanamentos
nos distritos, quanto nas classes de valor, que abrange quase todos valores. A Gafisa,
surpreendentemente, lanou apenas 3 empreendimentos: 1 na Lapa (valor mdio), 1 em
Perdizes (valor mdio) e 1 na gua Rasa (valor mdio-baixo). A Rossi, por sua vez,
lana 5 empreendimentos: 1 no Panamby (valor mdio), 1 na Vila Snia (valor mdiobaixo), 1 no Morumbi (valor mdio-baixo) e 2 no Tatuap (valores mdio-baixo).
Note-se que, com exceo da Gafisa, todas as empresas do grupo lanam
empreendimentos no Panamby. O valor mdio do metro quadrado lanado neste ano
pelas empresas analisadas foi de US$ 1.222,70, enquanto a mesma mdia para a Regio
Metropolitana de So Paulo foi de US$ 997,19.
138
Mapa 18
139
140
Mapa 19
141
142
143
Mapa 20
144
Mapa 21
145
Mapa 22
146
Mapa 23
147
Mapa 24
148
Nestes mapas podemos perceber que, embora haja a diversificao espacial dos
investimentos e a produo simultnea de empreendimentos residenciais pela
metrpole, alguns distritos se destacam pela quantidade de investimentos recebidos,
colocando-se como verdadeiros plos ou frentes de investimentos imobilirios. Este
parece ser o caso do Panamby, do Campo Belo, da Vila Mariana, do Itaim, do Jardim
Paulista, da Consolao, e em menor grau de Moema, Tatuap, Rio Pequeno, Lapa/Vila
Leopoldina. Embora estes distritos tenham recebido grandes investimentos, no
podemos afirmar que tais investimentos estiveram concentrados nestes distritos, haja
vista a enorme quantidade de lanamentos dispersos pelo municpio e pela Regio
Metropolitana. Portanto, apesar de alguns plos/frentes, observamos que no existe em
geral uma concentrao dos investimentos imobilirios voltados produo de
empreendimentos residenciais,
e sim uma
grande diversificao
geogrfica.
149
[_____________________________________________________]
_ _ _ _ _ _ [________________]
_ _ _ [____________________________________]
150
151
capital global, bem como sua capacidade de endividamento para a continuidade (via
novos financiamentos) de novos lanamentos e construes.
Como resolver este impasse criado pelo patrimnio de afetao? Como j vimos,
os maiores grupos aumentam sua base financeira, abrindo seu capital, emitindo aes na
Bolsa de Valores e captando com isso recursos por meio do IPO (alm das
securitizaes, debntures, FIIs, que seriam esforos no sentido da capitalizao das
empresas). Uma vez capitalizadas atravs de investidores financeiros nacionais e
internacionais, que compram a perspectiva de crescimento imobilirio e a
conseqente possibilidade de valorizao das aes de base imobiliria, as grandes
empresas dispem de uma capacidade de atrao de financiamentos ainda maior. Assim,
chegamos por uma outra via questo da abertura de capital das empresas
incorporadoras/construtoras, que poderia ser explicada, em parte, atravs das prprias
dificuldades impostas pelo capital financeiro (com a ajuda do Estado, atravs da
promulgao da Lei do patrimnio de afetao) s aes e estratgias imobilirias de
realocaes espaciais de capital entre seus empreendimentos, que hipoteticamente
realizavam a simultaneidade espao-temporal como estratgia antes de tais legislaes.
Assim, a idia de uma estratgia relativa a um movimento de simultaneidade de
espaos-tempos diferenciais para os investimentos imobilirios era comprovada
negativamente (pela sua negao prtica): a existncia do patrimnio de afetao, que
restringe, na prtica, as transferncias entre os capitais presentes nos diversos
empreendimentos distribudos pela metrpole, comprova que esta prtica existia e que
talvez ainda exista, embora esteja desaparecendo. Tais legislaes, ao dificultarem e
restringem
as
aes
das
incorporadoras
limitando
seu
movimento
de
seus produtos (concentrando-os em poucos espaos) e caso este mesmo espao sofra
uma desvalorizao. Assim, diversificar tanto o tipo de produto como as localizaes a
eles associadas se torna central para a diminuio dos riscos de descapitalizao das
empresas face s desvalorizaes do espao. H ainda um outro elemento importante a
ser dito sobre esta diversificao e simultaneidade espaciais dos lanamentos.
Atualmente, com a financeirizao das grandes empresas incorporadoras/construtoras, a
imagem de solidez no mercado passou a ser mais importante ainda. Assim, esta solidez
est vinculada ao volume de obras que a empresa realiza, e possibilita seu crescimento
(enquanto atrao de novos financiamentos) pela confiabilidade transmitida aos
investidores financeiros, alm, claro, de representar concretamente a reproduo
ampliada dos capitais da empresa atravs dos lucros resultantes do processo de
produo/valorizao do espao.
Neste sentido, este processo de diversificao espacial e de produo simultnea
de empreendimentos revela que a produo da metrpole se oferece, ela mesma, como
uma possibilidade para a reproduo dos capitais, na medida em que centraliza tanto os
capitais financeiros (inclusive mundializados) como concentra espacialmente diversos
elementos (inclusive a riqueza social concentrada) capazes de fazer girar e
eventualmente alargar os ciclos dos capitais empregados na produo do espao pelas
grandes empresas incorporadoras/construtoras.
No obstante a estratgia da diversificao espacial e a simultaneidade dos
investimentos imobilirios residenciais, no podemos esquecer a existncia, em So
Paulo, de uma centralidade da valorizao imobiliria residencial, localizada no vetor
sudoeste da cidade. Este vetor abriga as maiores valorizaes do solo justamente pela
sua proximidade s centralidades urbanas da cidade e pelo fato de serem os espaos
mais bem equipados. Mas trata-se de um vetor altamente edificado, onde a raridade da
existncia de novos terrenos para incorporao/construo elevam ainda mais sua j
elevada valorizao, explicando em parte a necessidade de criao de novos espaos
passveis de serem valorizados pelo setor imobilirio, como aqueles novos plos/frentes
comentados a pouco. Este eixo da centralidade da valorizao imobiliria residencial
pode ser parcialmente observado no mapa 25, que representa todos os lanamentos
imobilirios residenciais do grupo de empresas analisado. Os pontos mais escuros
representam esta centralidade.
153
Mapa 25
154
pela
abertura
do
prprio
capital
das
grandes
empresas
155
156
CAPTULO 6:
Reencontro do Panamby luz da pesquisa: esboando uma leitura (crtica) da sua
valorizao
Parece no haver muita dvida de que o Panamby tenha sido um excelente
negcio, tanto para o setor imobilirio quanto para o setor financeiro, haja vista a
enorme ocupao e transformao daquela rea desde meados da dcada de 1990. O
saldo do Panamby, enquanto projeo lgica da intencionalidade reprodutiva dos
capitais no espao, foi positivo. Mas o quo positivo ele foi? No teria existido nenhum
obstculo ou dificuldade que gerasse alguma distncia, mesmo que pequena, entre o
projeto e sua efetiva realizao? A inexistncia, at o presente momento, dos
empreendimentos comerciais que deveriam ter sido lanados juntamente com os
empreendimentos residenciais compondo um mix de utilizao imobiliria, como
previa o Projeto Urbanstico do Panamby , poderia ser entendido como um sinal destas
dificuldades? E caso tenham ocorrido, como explicar tal obstculo, tal dificuldade,
como medir uma tal distncia entre o projeto (projeo) e a realidade?
Pensamos que a procura por possveis brechas e rachaduras, no interior daquela
produo lgica do espao, ganhava relevncia em um momento em que vivemos a
absolutizao do econmico como nvel determinante da prtica social; portanto,
reconhecer e explicar as fissuras, mesmo que mnimas, da realizao concreta desta
lgica capitalista, poderia nos ajudar a compreender melhor os elementos que ela
movimenta e as contradies que irrompem deste processo. Tnhamos j alguns
elementos, colhidos nas entrevistas, que depunham a favor da existncia de alguns
obstculos ou barreiras ao maior desenvolvimento imobilirio do Panamby
problemas virios, distncia das centralidades urbanas constitudas, proximidades com
reas empobrecidas, restries legais densificao da rea devido s suas
caractersticas ambientais mas faltava-nos reconhecer aquilo que nos revelasse de
modo mais contundente estes obstculos.
Um caminho que nos pareceu revelador, neste sentido, foi analisar a trajetria da
valorizao enfrentada pelo capital em seu movimento de realizao atravs da
produo do espao no Panamby, desde a constituio do FII Panamby at os dias de
hoje. Em primeiro lugar, foi importante comparar os valores do metro quadrado (por
rea til) cobrados pelas empresas analisadas nos lanamentos no Panamby (e
adjacncias imediatas) e nas demais regies de So Paulo, bem como com a mdia geral
157
empresa
Adolpho
Lindenberg
Construtora
lanou,
no
perodo,
de 20% acima da mdia obtida entre todos os lanamentos ocorridos em So Paulo. Isto
nos revelava que o Panamby, projetado para se constituir como um bairro nobre e
totalmente diferenciado, no obstante mostrar-se um espao valorizado, no apresentava
valores categoricamente maiores que a mdia geral da cidade de So Paulo. Quando
comparamos a situao do valor do metro quadrado do Panamby em relao aos outros
valores dos empreendimentos lanados pelas mesmas empresas atuantes no Panamby,
vemos algo semelhante. Neste caso, o valor mdio do metro quadrado lanado no
Panamby cerca de 10% inferior ao valor mdio do total de lanamentos realizados
pelas mesmas empresas em outros lugares.
Quando dispomos a evoluo do valor mdio do metro quadrado encontrado nos
42 empreendimentos lanados no Panamby pelo grupo de empresas que analisamos,
encontramos a situao demonstrada pelo quadro 3 abaixo:
Quadro 3 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$)
Ano
US$ / m2
1992
Sem lanamento
1993
sem lanamento
1994
1.392,55
1995
Sem lanamento
1996
1.905,55
1997
Sem lanamento
1998
1.652,96
1999
Sem lanamento
2000
1.230,80
2001
964,01
2002
916,14
2003
1.140,90
2004
1.181,26
2005
1.781,26
2006
1.587,91
Fonte: EMBRAESP
empreendimentos analisados,
julgamos
necessrio
ampliar
leque das
159
uma espcie de reforo para nossa amostragem de dados. Assim, selecionamos cerca
de 20 outros lanamentos realizados no Panamby e adjacncias (mas principalmente no
Panamby) pelas empresas: America Proprieties, R. Yazbek, Agra, Koema, Birmann,
Camargo Correia, Edilar, Sinco, Lder, Mac, Terramars, Tecnum&Corporate, SOC,
Setin e Schahin. Muitos dos lanamentos realizados por este conjunto de empresas no
Panamby foram feitos atravs de parcerias. Neste outro conjunto de lanamentos, a
situao parecida com a do primeiro, conforme vemos no quadro 4 a seguir:
Quadro 4 Evoluo do valor mdio do m2 no Panamby de 1992 a 2006 (US$)
Ano
Valor do m2
1992
Sem lanamento
1993
Sem lanamento
1994
1.690,91
1995
1.619,94
1996
1.670,88
1997
1.619,59
1998
Sem lanamento
1999
Sem lanamento
2000
1.198,82
2001
Sem lanamento
2002
843,29
2003
844,11
2004
1.084,12
2005
1.135,06
2006
1.426,39
Fonte: EMBRAESP
Neste segundo quadro, tambm percebemos uma grande oscilao dos valores
mdios do metro quadrado nos lanamentos realizados por empresas diferentes daquelas
que analisamos. Ao compararmos os dois quadros que nos fornecem juntos um total
de mais de 60 empreendimentos na rea de estudo , verificamos que, nos primeiros
anos, o patamar do valor mdio do metro quadrado est situado na casa dos US$ 1.650,
e a partir do ano 2000 este patamar sofre uma queda para cerca US$ 1.000/m2,
permanecendo neste patamar at pelo menos o ano de 2004. Nos ltimos dois anos,
2005 e 2006, percebemos uma elevao do patamar, mas esta elevao no chega (ou
mal chega) a recuperar o patamar verificado at 1999. Vale dizer que esta oscilao
160
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Fonte: EMBRAESP
1/1/1994
1/1/1996
1/1/1998
1/1/2000
1/1/2002
1/1/2004
1/1/2006
Fonte: EMBRAESP
54
Para os anos em que nem o grupo de empresas analisado nem o outro conjunto de empresas lanaram
empreendimentos no Panamby, consideramos o valor mdio do m2 aquele verificado no ano posterior ou
anterior.
161
55
s vezes, devido ao nmero reduzido de lanamentos, as mdias dos valores do m2 podem apresentarse um pouco acima ou um pouco abaixo da mdia real, no comprometendo, no entanto, uma sinalizao
da situao do patamar do valor mdio do m2 nos trinios para os diferentes bairros. Considerando que o
nmero mximo de lanamentos observados em um ano raramente chega a 10, procuramos comparar,
para cada ano, os valores de ao menos trs lanamentos (mas por vezes os lanamentos no chegam a 3
para um mesmo ano).
56
Relativo a apartamentos de 4 ou mais dormitrios em 75% dos lanamentos analisados.
57
Este valor corresponde a uma mdia dos ltimos trs anos, no correspondendo exatamente aos valores
mdios do ltimo ano, que so um pouco maiores.
162
O que estas mdias, que correspondem apenas a uma idia do patamar dos
valores naqueles diferentes espaos, podem nos apontar? Em primeiro lugar, certamente
no foi apenas o Panamby que apresentou um balano negativo nestas comparaes;
entretanto, devemos lembrar que estamos comparando o Panamby com outros espaos
residenciais ditos valorizados, e, portanto, no faria sentido compar-lo com espaos
perifricos menos valorizados. Mas, mesmo quando podemos observar ligeiras quedas,
como nos bairros de Perdizes e Vila Mariana, esta queda geralmente menor que aquela
observada no Panamby. Ainda que tomemos o exemplo do Paraso, distrito que
praticamente mantm o mesmo patamar dos valores do m2 para os lanamentos
ocorridos nos trinios consultados, percebemos que os valores no Paraso, apesar de
oscilarem, apresentam uma solidez e uma estabilidade maiores que os do Panamby,
principalmente quando observamos a melhor resposta (do Paraso) nos dois ltimos
anos do trinio 2004/2005/2006 em relao ao declnio geral verificado de 1996 para
2004. Os grficos 3 e 4 demonstram estes movimentos:
Grfico 3 Oscilao do valor do m2 nos trinios no Paraso (US$)
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
0,00
1994
1995
1996
2004
2005
2006
Fonte: EMBRAESP
1995
1996
2004
2005
2006
Fonte: EMBRAESP
163
constatar, para a finalizao do fundo antes de mais 4 ou 5 anos. Esse atraso pode estar
ligado a uma espera por maiores valorizaes do solo, e, neste sentido, pode at ser
proposital, embora talvez expresse, ao mesmo tempo, que at o presente momento a
valorizao ainda no tenha alcanado os nveis pretendidos.
As rentabilidades consideradas boas pelo mercado so aquelas que revelam
um crescimento igual ou superior a 1% ao ms, segundo nos foi dito nas entrevistas.
Vejamos a situao da rentabilidade das cotas do FII Panamby:
165
Rentabilidade
das
Cotas FII Panamby
Janeiro 97 1,44%
Fevereiro 97 0,56%
Maro 97 0,99%
Abril 97 0,69%
Maio 97 0,31%
Junho 97 0,69%
Julho 97 0,25%
Agosto 97 0,26%
Setembro 97 0,52%
Outubro 97 0,42%
Novembro 97 0,70%
Dezembro 97 0,94%
Janeiro 98 0,93%
Fevereiro 98 0,38%
Maro 98 0,34%
Abril 98 0,32%
Maio 98 0,34%
Junho 98 0,32%
Julho 98 -0,05%
Agosto 98 0,02%
Setembro 98 0,07%
Outubro 98 0,05%
Novembro 98 -0,10%
Dezembro 98 0,42%
Janeiro 99 1,08%
Fevereiro 99 2,55%
Maro 99 2,26%
Abril 99 0,74%
Maio 99 0,00%
Junho 99 0,01%
Julho 99 3,05%
Agosto 99 1,07%
Setembro 99 -0,03%
Outubro 99 1,40%
Novembro 99 1,86%
Dezembro 99 1,25%
Janeiro 00 0,90%
Fevereiro 00 0,30%
Maro 00 0,08%
Abril 00 0,25%
Maio 00 0,30%
Junho 00 0,68%
Julho 00 1,44%
Agosto 00 1,88%
Setembro 00 1,00%
Outubro 00 0,43%
Novembro 00 0,37%
Dezembro 00 0,54%
Janeiro 01 0,45%
Fevereiro 01 0,32%
Maro 01 0,51%
Abril 01 0,79%
Maio 01 0,92%
Junho 01 1,25%
Julho 01 1,36%
Agosto 01 1,28%
Setembro 01 0,44%
Outubro 01 3,77%
Novembro 01 1,15%
Dezembro 01 1,78%
Janeiro 02 0,54%
Fevereiro 02 0,16%
Maro 02 0,24%
Abril 02 0,66%
Maio 02 0,86%
Junho 02 1,38%
Julho 02 1,76%
Agosto 02 2,04%
Setembro 02 2,11%
Outubro 02 3,44%
Novembro 02 4,41%
Dezembro 02 2,79%
Janeiro 03 2,17%
Fevereiro 03 2,14%
Maro 03 1,53%
Abril 03 1,03%
Maio 03 0,04%
Junho 03 -0,31%
Julho 03 -0,08%
Agosto 03 0,47%
Setembro 03 1,36%
Outubro 03 0,57%
Novembro 03 0,66%
Dezembro 03 -0,27%
Janeiro 04 1,10%
Fevereiro 04 0,85%
Maro 04 1,19%
Abril 04 1,25%
Maio 04 1,34%
Junho 04 1,35%
Julho 04 0,21%
Agosto 04 1,52%
Setembro 04 0,43%
Outubro 04 0,49%
Novembro 04 0,83%
Dezembro 04 0,78%
Janeiro 05 0,48%
Fevereiro 05 0,43%
Maro 05 1,42%
Abril 05 0,80%
Maio 05 0,04%
Junho 05 -0,29%
Julho 05 -0,73%
Agosto 05 -0,37%
Setembro 05 -0,24%
Outubro 05 0,68%
Novembro 05 0,52%
Dezembro 05 0,50%
Janeiro 06 0,92%
Fevereiro 06 0,19%
Maro 06 0,00%
Abril 06 -0,13%
Maio 06 0,47%
Junho 06 6,08%
Julho 06 0,30%
Agosto 06 0,68%
Setembro 06 0,41%
Outubro 06 1,04%
Novembro 06 0,48%
Dezembro 06 4,73%
Janeiro 07 0,55%
Fevereiro 07 0,45%
Maro 07 0,51%
166
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169
170
171
CONSIDERAES FINAIS
Diante da pesquisa realizada, fica-nos a sensao de que algo ficou faltando.
Com efeito, analisamos, ou buscamos analisar, o processo de produo do espao
urbano enquanto produo lgica do espao, efetivada atravs das estratgias
reprodutivas dos capitais financeiros e daqueles oriundos do setor imobilirio,
reconhecendo que tais estratgias possuem um sentido contraditrio de aliana/luta ou
de fuso/autonomizao dos capitais financeiros entre si e em relao ao setor
imobilirio. Neste sentido, enfocamos apenas uma dimenso do problema, qual seja,
aquela da reproduo econmica e poltica na produo do espao como uma
mercadoria, possuidor de um valor-de-troca. Todavia, tal mercadoria imobiliria carrega
uma especificidade central para o caso que estamos tratando: o uso e o valor-de-uso. A
moradia, a residncia, a habitao, remetem dimenso do uso do espao pela vida, e
no de modo secundrio: ele pode sucumbir lgica da diviso, da separao, da
privatizao do espao improdutivo do habitar, mas tambm pode impor dificuldades a
ela, mesmo que de forma indireta. Neste sentido, a prtica socioespacial da sociedade
deve ser considerada, inclusive como possibilidade (utpica) de negao da lgica
espacial (propriedade privada, valorizao do solo) pelo uso e apropriao do espao.
Evidentemente, a potncia da urbanizao contempornea e dos seus fundamentos
lgicos produzem uma morfologia prpria, como aquela do Panamby, e que induz cada
vez mais ao uso privado e segregado do espao como forma de relao do morador com
a rua, com o entorno, com o bairro e com a prpria cidade.
No foi neste trabalho que nos propomos a estudar a dimenso do uso mais a
fundo. Mas ela surge quando pensamos que o Panamby, compreendido como uma
produo lgica do espao, encontra algumas barreiras (pequenas, mas no
desprezveis) para sua plena realizao. Neste sentido, aflora uma dialtica espacial,
vinda da prtica socioespacial cotidiana, que contrape as centralidades constitudas do
uso residencial elitizado produo de um novo espao tambm elitizado, mas que no
dispe (ainda) dos elementos espaciais daquelas centralidades consagradas, como seus
equipamentos, seus servios, seus acessos, etc.. Por isso o apelo ao contato com a
natureza no Panamby, e por isso tambm a contradio que ela gera, haja vista limitar
os coeficientes de construo de empreendimentos na rea. Os problemas (espaciais) de
circulao viria, que geram congestionamentos constantes, supostamente produzem o
efeito de segurar uma valorizao imobiliria mais explosiva no Panamby.
172
58
173
Por fim, podemos pensar que a produo lgica do espao (e da lgica espacial)
enfrenta algumas barreiras, que so scioespaciais, e que assim colocariam o espao ao
mesmo tempo como possibilidade e negatividade reproduo dos capitais.
LEFEBVRE considera que a totalidade possvel do espao seria dada, e estaria contida,
na reproduo das relaes sociais, portanto na realizao da sociedade urbana, no
embate entre o espao e a lgica, desconsiderando uma lgica interna ao espao e
sociedade, mas reconhecendo a potncia lgica da economia e do capital como foras
homogeneizantes das diferenas. Infelizmente, a histria da urbanizao em So Paulo
tem sido prdiga em nos confirmar que, sob o comando e os auspcios de uma
acumulao financeiro-imobiliria, a produo lgica do espao tem enfrentado, e
vencido, as possveis negatividades que se apresentem no caminho.
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