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RESUMO
H diversas transaes imobilirias em que cada contraparte envolvida
contrata seu prprio Laudo de Avaliao e estes Laudos, embora tecnicamente
corretos e contemporneos, concluem por resultados distintos, ou seja, concluem
por valores de mercado diferentes ao bem. O desafio que se apresenta s
contrapartes, aos decisores e aos profissionais engenheiros arquitetos envolvidos
definir se a diferena tecnicamente admissvel, decorrente da prpria variabilidade
do mercado e, neste caso, qual o valor consequente. O presente trabalho discorre
sobre a natureza dessa diferena e procura definir um procedimento tcnico de
delimitao da fronteira de sua aceitao, pautado em ferramentas estatsticas
cotidianas, com destaque ao Teste de Hiptese e ao Intervalo de Confiana.
Apresenta um caso simulado de imvel urbano, um apartamento que teria sido
objeto de duas avaliaes, em que se aplica o procedimento proposto. O trabalho
almeja contribuir com os profissionais engenheiros arquitetos de avaliaes,
fornecendo um procedimento aplicvel comparao de Laudos produzidos pelo
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado pautado em ferramentas
clssicas que permita subsidiar seus clientes com robustos parmetros tcnicos.
PALAVRAS CHAVE: Laudo de avaliao, Resultado divergente,
Diferena admissvel, Teste de hiptese.
Tambm conforme o IVSC, comprador especial um comprador determinado para o qual um ativo
determinado tem um valor especial em funo de vantagens, provenientes de sua propriedade, que
no estariam disponveis para outros compradores do mercado.
Valores R$/m
+
+
...
1
Elementos de Pesquisa
Parcela tecnicamente mensurvel
Parcela aleatria
Figura 1
Valores
transacionados
dos eventos de
uma pesquisa e
respectivas
parcelas
tcnicas e
aleatrias.
Valor transacionado
Pesquisa
Homogeneizao
Saneamento
Formao da
amostra inicial
Eliminao das
diferenas
decorrentes dos
atributos
Eliminao de
eventos atpicos
Mdia
saneada
Valor
observado
(R$/m)
Fator
final de
ajuste
Vp
Fa
Valor Homogeneizado
(R$/m)
Original
Saneado
Vuh
Vuh
Resduo
amostral
Parcela
tcnica
(R$/m)
Parcela
aleatria
(R$/m)
Pte
Pal
10.519,92
1,05
11.045,92
11.045,92
200,65
10.328,83
191,09
11.719,06
0,82
9.625,92
9.625,92
-1.219,35
13.203,56
-1.484,50
11.568,60
0,86
9.992,65
9.992,65
-852,62
12.555,69
-987,09
16.656,23
0,75
12.492,17
12.492,17
1.646,90
14.460,37
2.195,86
13.375,88
1,05
14.044,67
14.044,67
3.199,40
10.328,83
3.047,05
8.417,43
1,20
10.100,92
10.100,92
-744,35
9.037,73
-620,30
9.068,07
0,95
8.614,67
8.614,67
-2.230,60
11.416,08
-2.348,01
20.331,06
0,80
16.264,85
Mdia ( )
12.707,03
0,9068
11.522,72
10.845,27
+ 30%
14.979,54
14.098,86
30%
8.065,90
7.591,69
4.015,46
2.575,50
1.858,86
31,6%
22,4%
17,1%
Desvio
Padro (S)
CV
( )
Equivalente ao valor estimado pelo modelo citado em no item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653-2: Avaliao
de Imveis Urbanos, especificamente no pargrafo referente ao poder de predio do modelo.
7
Na prtica, pela aplicao de cada fator empregado e validado na homogeneizao.
10
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
4
Elementos
Parcela aleatria
Valor transacionado
14.000
12.000
10.845
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
4
5
Elementos
Resduo amostral
Mdia
c) Valor do imvel
Tendo em vista a coincidncia do imvel em apreo com o paradigma da
pesquisa, seu valor ser obtido pelo produto de sua rea privativa com a mdia
amostral saneada.
11
Ou:
sendo:
o
o
o
o
o
o
Ic (intervalo de confiana);
( mdio amostral saneada): = R$ 10.845,27/m;
n (nmero de elementos efetivamente usados da amostra): n = 7;
(significncia do intervalo de confiana): = 20%;
t(/2;n 1) = t(10% ; 6) = 1,43989;
S (desvio padro da amostra): S = R$ 1.858,86/m (vide tabela 1).
8
9
12
Figura 5
Intervalo de
Confiana de
80% em torno
da mdia
amostral =
R$ 10.845,27.
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000
Valor Observado - R$/m
Figura 6
Poder de
predio do
modelo, que
apresenta
pontos prximos
bissetriz do
primeiro
quadrante.
13
TRATAMENTO CIENTFICO
Pesquisa
Modelo de
regresso
Formao da
amostra inicial
Comportamento
dos elementos de
pesquisa
Eliminao de
eventos atpicos
Valor
do bem
ndice Fiscal
If
Valor
observado
(R$/m)
Valor estimado =
Parcela tcnica
(R$/m)
Resduo amostral =
Parcela aleatria
(R$/m)
Resduo
padro
Vp
Ve = Pte
R = Pal
Rp
2.540,00
11.568,60
12.266,50
-697,90
-0,57
1.760,00
8.568,50
9.792,09
-1.223,59
-1,01
3.110,00
18.820,19
2.100,00
11.794,58
10.870,68
923,90
0,76
2.750,00
14.991,71
12.932,69
2.059,02
1,70
2.810,00
11.719,06
13.123,03
-1.403,97
-1,16
2.985,00
14.541,66
13.678,18
863,48
0,71
3.335,00
13.809,12
14.788,49
-979,37
-0,81
3.685,00
16.226,68
15.898,81
327,87
0,27
10
2.110,00
10.286,67
10.902,40
-615,73
-0,51
11
1.405,00
9.412,20
8.665,92
746,28
0,61
1.214,3342
Mximo
3.685,00
18.820,19
Mdia ( )
2.599,09
12.885,36
Mnimo
1.405,00
8.568,50
Outlier
15
18.000
16.000
Figura 8
Representao
grfica do Valor
Unitrio
Observado versus
ndices Fiscais
(tabela anterior),
com a respectiva
linha de
tendncia.
14.000
12.000
y = 3,1723x + 4208,8
R = 0,7945
10.000
8.000
6.000
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
ndice Fiscal
3.500
4.000
ndice fiscal fator local atribudo pela Planta Genrica de Valores PGV
(2010) da municipalidade de So Paulo face de quadra principal, qual entesta
o edifcio pesquisado;
Valor observado (R$/m) compreende os valores coletados na pesquisa de
preos, j descontados do fator de oferta e divididos pela rea privativa de cada
unidade pesquisada;
Valor Estimado ou Parcela tcnica (R$/m) valor de avaliao de cada
elemento de pesquisa com base na equao de regresso. Por exemplo, ao
evento 1 (If = 2.540,00):
(
10
16
( )
Resduo padro razo do resduo amostral (Ri) pelo desvio padro amostral
(Se). Ao evento 1:
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
6
7
Elementos
Parcela aleatria
10
11
Valor transacionado
Equilbrio da amostra
Linearidade
Normalidade dos
resduos
Colinearidade ou
multicolinearidade
Atendido
Atendido
Atendido
Atendido
2,0
Resduos padronizados
Autocorrelao
Homocedasticidade
Atendido
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
Atendido
-1,0
-1,5
-2,0
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Outliers do Modelo
CONCLUSO
Atendido
OK
Situao
OK
18
N/A
ndice fiscal
5,56 | 0,05%
Intercepto
2,80 | 2,32%
Dados efetivamente
10 (11 coletados com um outlier).
usados
Situao
OK
OK
OK
OK
c) Valor do imvel
Equivale multiplicao do valor unitrio estimado (Ve) obtido substituio do
ndice Fiscal do imvel em apreo (2.400,00) na equao de regresso por sua
rea (Ap).
E:
sendo:
o Ic (intervalo de confiana);
o Ve (valor unitrio estimado para o imvel em apreo):
11
O erro padro da estimativa de Ve () ao ponto (If0 ; Ve) = (2.400,00 ; 11.822,37) dado por:
( )
( )
19
o
o
o
o
o
o
o
o
Ve = R$ 11.822,37m;
p (quantidade de parmetros estimados da equao): p = 2;
n (nmero de elementos da amostra efetivamente usados): n = 10;
(significncia do intervalo de confiana): = 20%;
t(/2;n p) = t(10% ; 8) = 1,396812;
Se (desvio padro amostral): Se = R$ 1.214,3342/m;
If0 (ndice fiscal do imvel em apreo): If0 = 2.400,00;
Ifi (ndice fiscal do elemento de pesquisa i, conforme tabela 2);
(valor mdio dos ndices fiscais dos elementos de pesquisa):
= 2.548,00;
O que conduz a:
Figura 10
Intervalo de
Confiana de
80% em torno
da estimativa
pontual.
12
20
16.000
Figura 11
Poder de
predio do
modelo, que
apresenta
pontos prximos
bissetriz do
primeiro
quadrante.
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
6.000
Diferena em
mdulo
226.836,08
977,10
21
DIFERENAS ADMISSVEIS
A transao pode ter as mais diversas origens, tais como: operao de venda e compra no
mercado, desapropriaes administrativas, extino de condomnio, partilha, lides, etc.
22
23
24
Figura 12
Regio Crtica de
rejeio da
hiptese nula (),
H0: = 10.000.
25
(a)
a)
(
(b)
Figura 13
Comparao
entre o teste de
hiptese clssico
(a) e o intervalo
de confiana (b).
O valor da
hiptese bsica
(
( em a (H0: =
R$ 10.000,00/m)
est contido no
intervalo de
confiana de b;
da mesma forma
que a mdia
amostral de b (
= R$
10.845,27/m)
est fora dos
intervalos de
rejeio da
referida hiptese
bsica de a.
b)
A figura superior a o teste de hiptese clssico determina um intervalo
de rejeio para a mdia amostral , a partir do valor da hiptese nula mdia
populacional (H0: = R$ 10.000,00/m), enquanto o intervalo de confiana determina
os limites de em que se presume a mdia populacional (), a partir da mdia
amostral. Ambos com concluses equivalentes quanto hiptese bsica formulada.
Para os testes referentes s amostras (pesquisas de mercado) dos dois
laudos, quais sejam, se as varincias das duas amostras podem ser admitidas como
iguais e se a diferena das mdias pode ser admitida como nula, faremos uso da
tcnica do intervalo de confiana.
4.2.1 Igualdade das varincias
O intervalo de confiana para o quociente de duas varincias populacionais
(1 e 2) dado por16:
15
16
26
onde:
Estamos comparando as amostras neste teste especfico, para confirmar que foram extradas da
mesma populao. Assim, afigura-se impertinente a utilizao do erro padro da estimativa pontual
EP() que foi empregado para a definio do respectivo intervalo de confiana.
27
18
O item itens 9.2.3 da NBR 14.653-2:2011 e tambm o item 9.5 da NBR 14.653-3:2004 definem o
intervalo de confiana de 80% em torno do valor da estimativa de tendncia central, o que equivale
ao nvel de significncia de 20%.
19
O intercepto e coeficiente que multiplica o ndice fiscal, 1. Vide explicao ao resduo
amostral no exemplo da inferncia.
20
Usando o MS Excel 2010:
(
)
(
)
28
Figura 14
Intervalo de
confiana do
quociente das
varincias das
populacionais 1
e 2 (1 / 2),
que contm o
valor 1,00.
onde:
21
29
Em outros termos:
Ressalva importante deve ser feita aos casos de Tratamento por fatores
em que, aps a homogeneizao da pesquisa de preos, aplica-se um ou mais
fatores de ajuste para se obter o valor do imvel em apreo.
Nestes casos, o valor unitrio deve ser tambm ajustado por tais
fatores antes da aplicao deste teste, de modo a que espelhe exatamente o
mesmo imvel do outro unitrio .
SP (desvio padro ponderado): dado pela ponderao das varincias das duas
amostras em face dos respectivos graus de liberdade.
22
31
)
(
Figura 15
Intervalo de
confiana para a
diferena das
mdias
populacionais,
que abriga o
valor nulo
( = 1 2 = 0)
e que permite
aceitar a
hiptese bsica:
H0: 1 = 2.
25
, o
32
Figura 16
Distribuio da
mdia das duas
amostras ( =
10.845,27 e
=
11.822,37).
33
[
]
]
[
200%
175%
150%
Figura 17
Soma das
distribuies
acumuladas
de X1 + X2
e o pondo
mdio XM.
125%
XM
100%
11.856,85
12.371,56
75%
50%
25%
0%
8.200
9.833,69
9.200
11.273,18
10.200
11.200
12.200
13.200
34
A soluo dessa equao pode se dar pelo mtodo iterativo, pelo mtodo da
diviso ao meio, ou com o uso da ferramenta de atingir meta do MS Excel, que
respeitosamente deixamos de reproduzir. Conclui por:
E, com isso:
o t(; 1) (distribuio t de Student com probabilidade unicaudal e 1
graus de liberdade);
26
35
Valor Final
Ponderado
2.664.483,75
11.475,94
5. CONCLUSES E RECOMENDAES
Dois Laudos de Avaliao realizados em uma mesma poca e ambos
tecnicamente corretos podem concluir por valores de mercado diferentes para o
mesmo bem. Pequenas variaes nos valores so absolutamente naturais e
decorrem de elementos subjetivos inerentes ao mercado, a denominada parcela
aleatria dos preos.
Essa aleatoriedade se reflete na amostra de eventos pesquisados para a
composio dos Laudos elaborados pelo Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado, mitigada pelas tcnicas de avaliao, seja no tratamento por fatores ou
no tratamento cientfico e medida ao final do trabalho pelo respectivo Grau de
Preciso.
Apresentamos neste trabalho um procedimento para a comparao de
resultados divergentes valores de mercado distintos no cenrio proposto, de dois
Laudos de Avaliao contemporneos, tecnicamente corretos e que so
fundamentados no Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. Seu emprego
estabelece se a diferena entre os valores encontrados em cada trabalho
tecnicamente justificada ou no.
Ademais, oferecemos um critrio tcnico para a construo de um terceiro
valor alternativo.
Tais procedimentos podem ser com as devidas cautelas utilizados em
casos anlogos e para isso sugerimos as etapas a seguir.
5.1
PROCEDIMENTO DE COMPARAO
27
Estes itens constam do Anexo A da NBR para a verificao da Normalidade dos resduos
amostrais, mas alguns deles podem tambm ser empregados para identificao de comportamentos
tericos no Normais.
37
RESTRIES E CUIDADOS
38
Introductory
39
26%
24%
Figura A1
Simulao
da fronteira
de aceitao
de diferenas
percentuais
de Laudos
por Fatores,
com mesmo
nmero de
elementos e
mesma
amplitude.
22%
20%
18%
16%
14%
12%
Fronteira de Aceitao - 20%
10%
0
10
15
20
25
Nmero de Elementos
30
35
40
Valor
Unitrio
(R$/m)
112,22
113,28
113,80
114,10
114,30
114,44
114,55
114,63
114,86
114,96
115,11
118,95
120,65
121,50
121,99
122,32
122,55
122,72
122,85
123,22
123,40
123,65
Desvio
Padro
10,31
13,83
16,60
18,94
21,00
22,88
24,60
26,21
33,07
38,72
55,85
16,39
22,09
26,58
30,36
33,71
36,75
39,54
42,13
53,22
62,35
89,98
Valor
Elementos Preciso Unitrio
(R$/m)
3
20,00% 100,00
4
20,00% 100,00
5
20,00% 100,00
6
20,00% 100,00
7
20,00% 100,00
8
20,00% 100,00
9
20,00% 100,00
10
20,00% 100,00
15
20,00% 100,00
20
20,00% 100,00
40
20,00% 100,00
3
30,00% 100,00
4
29,99% 100,00
5
30,00% 100,00
6
29,99% 100,00
7
30,00% 100,00
8
30,00% 100,00
9
30,00% 100,00
10
30,00% 100,00
15
30,00% 100,00
20
30,00% 100,00
40
30,00% 100,00
Pesquisa 2
Desvio
Padro
9,19
12,21
14,58
16,60
18,38
19,99
21,48
22,86
28,79
33,68
48,51
13,78
18,31
21,88
24,89
27,56
29,98
32,22
34,30
43,19
50,52
72,77
Diferena
Elementos Preciso
3
4
5
6
7
8
9
10
15
20
40
3
4
5
6
7
8
9
10
15
20
40
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
20,00%
30,00%
29,99%
30,00%
29,99%
30,00%
30,00%
30,00%
30,00%
30,00%
30,00%
30,00%
LI
LS
Valor
(R$/m)
% Valor
0,00
0,00
0,00
-0,01
-0,01
-0,01
0,00
0,00
0,00
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
-0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
-0,01
-0,01
0,00
0,00
24,44
26,56
27,60
28,21
28,61
28,89
29,10
29,26
29,72
29,93
30,23
37,91
41,31
43,01
43,98
44,64
45,10
45,44
45,71
46,45
46,81
47,30
12,22
13,28
13,80
14,10
14,30
14,44
14,55
14,63
14,86
14,96
15,11
18,95
20,65
21,50
21,99
22,32
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