Introduccin:

La Ley 546 de 1999, dicha ley creo un sistema de financiacin

de vivienda atado a la UVR, que sustituy al sistema UPAC.
Escoger la modalidad de su crdito hipotecario, es una
decisin importante para sus finanzas, sobre todo si tiene en
cuenta que el plazo de la deuda que va a adquirir oscila entre
5 y 15 aos. Esto quiere decir que por lo menos durante 60
meses usted tendr que pagar a su entidad una cuota que
incluye amortizacin a capital e intereses.
Sobre UVR:
La tasa que se cobra mensualmente, vara de acuerdo con el
dato de inflacin.
(En Economa, se le llama inflacin al incremento sostenido y
generalizado del nivel de precios de bienes y servicios en un
periodo determinado. Es bien conocido que un artculo que
hace un ao costaba $10.000 hoy puede costar $10.500 o
ms. Es el proceso contrario a la Deflacin que consiste en la
disminucin de precios.
La existencia de inflacin durante un perodo implica un
aumento sostenido del precio de los bienes en general, lo cual
afecta la capacidad adquisitiva de la poblacin disminuyendo
su capacidad de compra y por ende su calidad de vida.)

As, la tasa de inters que se cobra en esta modalidad de

pago es una pactada entre el deudor y la entidad financiera
(inferior a la del pago en pesos) ms la UVR.
En general, las entidades ofrecen crditos hasta por el
70% del valor del inmueble que sirve como garanta. Los
crditos pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad
de Valor Real).
Esta unidad se ajusta diariamente de acuerdo con la
inflacin. Cuando sta sube demasiado, los saldos de la
deuda tambin crecen y con eso las cuotas que hay que
pagar. Por el contrario, en un ambiente de baja inflacin,
como el actual, los deudores resultan beneficiados, ya
que pagan cuotas menores.

Qu es la UVR?
La UVR o Unidad de Valor Real es una medida utilizada en
Colombia para hacer una estimacin del costo de un crdito
hipotecario. Este valor se determina a partir de las variaciones
del ndice de precios al consumidor o IPC.
De esta forma la UVR o Unidad de Valor Real est
directamente vinculada al costo de vida en Colombia,
permitiendo mantener una relacin entre el valor relativo y el
valor real de la moneda a lo largo del tiempo.

Para qu se utiliza la UVR?

Entender el uso de la UVR es muy sencillo: si una persona
solicita un crdito hipotecario en Unidad de Valor Real, podr
conocer cul es el monto que pagar durante los aos de
financiacin, en relacin al costo de vida.

Es decir que se utiliza la UVR como una unidad estable, a

diferencia de la moneda local, que presenta una fluctuacin
peridica.
De esta manera, al conocer cul es el monto que tendremos
que abonar a lo largo de la financiacin podremos tener un
conocimiento ms acabado del valor del prstamo, como as
tambin tener un parmetro de comparacin para identificar
cul es el crdito ms conveniente segn nuestra situacin.

FRMULA DE CLCULO DE LA UVR DADA EN LA

RESOLUCIN 13 DE 2000
DE LA JUNTA DIRECTIVA DEL BANCO DE LA REPBLICA.

Donde:
UVRt = Valor en moneda legal colombiana de la UVR del da t
del perodo de clculo.
UVR15 = Valor en moneda legal colombiana de la UVR el da
15 de cada mes.
i = Variacin mensual del IPC durante el mes calendario
inmediatamente anterior al mes del inicio del perodo de
clculo.
t = Nmero de das calendario transcurridos desde el inicio de
un perodo de clculo hasta el da de clculo de la UVR.
Por lo tanto, t tendr valores entre uno y 31, de acuerdo con
el nmero de das calendario del respectivo perodo de
clculo.
d = Nmero de das calendario del respectivo perodo de
clculo.
VALORES DE LA UNIDAD REAL

La metodologa usada para calcular la UVR fue establecida por

la Junta Directiva del Banco de la Repblica dando estricto
cumplimiento a lo ordenado por la Corte Constitucional en la
sentencia C-955/200
fecha
Pesos colombianos por UVR
porcentual
16/09/2013
207,8529 2,21%
17/09/2013
207,8585 2,21%
18/09/2013
207,8640 2,21%
19/09/2013
207,8696 2,22%
20/09/2013
207,8751 2,22%
21/09/2013
207,8806 2,22%
22/09/2013
207,8862 2,22%
23/09/2013
207,8917 2,22%
24/09/2013
207,8973 2,22%
25/09/2013
207,9028 2,22%
26/09/2013
207,9084 2,23%
27/09/2013
207,9139 2,23%
28/09/2013
207,9194 2,23%
29/09/2013
207,9250 2,23%
30/09/2013
207,9305 2,23%
01/10/2013
207,9361 2,23%
02/10/2013
207,9416 2,23%
03/10/2013
207,9472 2,24%
04/10/2013
207,9527 2,24%
05/10/2013
207,9582 2,24%
06/10/2013
207,9638 2,24%
07/10/2013
207,9693 2,24%
08/10/2013
207,9749 2,24%
09/10/2013
207,9804 2,24%
10/10/2013
207,9860 2,24%
11/10/2013
207,9915 2,25%
12/10/2013
207,9970 2,25%
13/10/2013
208,0026 2,25%
14/10/2013
208,0081 2,25%
15/10/2013
208,0137 2,25%

Variacin

anual

Fuente: los datos presentados en este

calculados por el Banco de la Repblica.

cuadro

fueron

Nota: la variacin anual porcentual corresponde al cambio

porcentual entre el valor de la UVR de la fecha en mencin y
el valor de dicha unidad en la misma fecha del ao anterior.
En Pesos:
El sistema en pesos ofrece la posibilidad de tener una
tasa nica anual. Es decir, si la persona que solicita el
crdito ya decidi tomar esta opcin, el asesor bancario
le dar a conocer, de una vez, el valor de las cuotas con
las que pagar su crdito hipotecario.
Es una excelente opcin si se quiere saber cunto se
pagar al final del crdito, as podr planificar mejor los
ingresos y egresos, pues el prstamo si lo cancela
cumplidamente- no tendr ninguna variacin.
Existen diferentes modalidades de crdito:
Cuota fija en pesos: usa tasa nica anual. Una vez el
usuario acude al banco y selecciona el sistema y plan de
su crdito, conoce la tasa con la que le liquidarn sus
cuotas. De esta manera el usuario puede conocer el
valor de todas y cada una de las cuotas del crdito con la
certeza de que estas nunca variarn. Estas son las
opciones en Pesos:
Abono Fijo a Capital en Pesos. Las cuotas son un
poco ms altas al comienzo pero luego comienzan a
bajar. Desde la primera cuota el aporte a capital es
bastante alto por lo que resulta ser la opcin ms
econmica. -Recomendado- Como las cuotas son ms
altas al comienzo es necesario tener un ingreso mensual
ms alto para poder solicitarlo, mientras que en los otros
sistemas se requiere un ingreso mensual ms bajo.

 Cuota Fija en Pesos. La cuota es idntica de principio a

fin. Sin embargo, el aporte a capital es gradual por lo
que resulta un poco ms costoso, por efecto de los
intereses.
Cuota fija en UVR (Cuota baja): En este sistema el
valor de la cuota aumenta todos los meses de acuerdo
con la inflacin y nunca disminuye. Este sistema resulta
muy costoso.
Abono Fijo a Capital en UVR (Cuota Media): Este es
el sistema ms econmico, ya que despus de la mitad
de la vida del crdito el valor de las cuotas disminuye. No
obstante, los bancos exigen ms requisitos y capacidad
de endeudamiento para solicitarlo. -Recomendado-Cuota
en UVR Cclica (Cuota Estable): En este sistema las
cuotas nunca disminuyen. Las mensualidades aumentan
cada ao de acuerdo con el ndice anual de inflacin.
Ventajas y desventajas de los crditos hipotecarios en
UVR y Pesos
A continuacin se resumen los parmetros y valores que
permiten analizar cual opcin podra ser la ms conveniente
para quien acceda a estos tipos de crditohipotecario. :
En el crdito en cuota fija, sta se determina al inicio con
la tasa de inters del 13,5% efectiva anual, obteniendo una
cuota fija en pesos de $827.998 durante los 180 meses de
duracin
del
crdito.
En el segundo caso se define en unidades de UVR la cuota
mensual con una tasa de inters ms baja, del 9% E.A. Luego
con una inflacin futura estimada del 3,27% anual se proyecta
el que sera el crecimiento de la UVR con dicha inflacin
durante la vigencia del crdito, para as proyectar el valor
estimado en pesos de cada cuota mensual, siendo la primera
de $661.143 y la ltima, es decir la cuota 180 por $1.065.556.

Ventajas

desventajas

Comparativamente un crdito cuota fija tiene como principal

ventaja frente al de UVR el evitar la incertidumbre que genera
el no conocer la inflacin futura, base para determinar tanto la
UVR como el valor de cada cuota mensual, por cuanto si la
inflacin real de cada ao llegara a estar por encima de la
estimacin realizada, los valores de las cuotas futuras seran
mayores
a
las
esperadas.
Por otra parte, el valor de la cuota fija es mucho mayor que
las primeras cuotas de los crditos en UVR (25% mayor en la
primera cuota), sin embargo, las cuotas de los crditos en
UVR son mayores desde el mes 84, es decir, antes de llegar a
la mitad de vigencia total del crdito, por lo cual el efecto de
ahorro que supone las cuotas iniciales en UVR se pierde con
respecto a la modalidad de cuota fija en la medida que se
avanza
en
los
pagos
mensuales.
No obstante, dependiendo del escenario de ingresos del
solicitante del crdito, puede ser ms fcil para l obtener la
aprobacin de un crdito en UVR debido a las cuotas ms
bajas al comienzo de los crditos, ya que requerira demostrar
unos ingresos mensuales inferiores a los requeridos en un
crdito en cuota fija, sin embargo, al final del crdito entre los

intereses pagados, la incertidumbre frente a la inflacin, la

menor velocidad en que disminuye la deuda y el crecimiento
real en pesos de la cuota mensual, los costos pueden llegar a
ser mayores para el deudor.

Las tasas han venido bajando:

Como lo muestran los datos del Banco de la Repblica, tanto
los crditos en pesos como los que estn en UVR han tenido
una tendencia a la baja en sus tasas de inters durante el ao
pasado y lo que va de este.
Las cifras del Emisor muestran que a lo largo del 2012 y lo
que va corrido del 2013, el crdito en pesos para la

adquisicin de vivienda que no es de inters social pas de

tener una tasa del 13,53% efectivo anual a una del 12,5%.
Tambin, en los crditos de UVR se ve la reduccin. Los datos
revelan que en las casas y apartamentos que no son de
inters social, el inters cobrado el ao pasado (sin sumar la
UVR) era de 10,09%, mientras que este ao el valor que para
este ao est en el 9,46% efectivo anual.
Las tasas de inters de crdito hipotecario en pesos han
subido en promedio 0,81% para vivienda no VIS y 0,5% para
las VIS en el ltimo ao. A diferencia de las tasas de los
crditos de consumo y de las tarjetas de crdito que han
aumentado 1,15% y 7,17% respectivamente, con respecto a
octubre del ao pasado, el costo de los crditos de vivienda es
el que menos ha subido, incluso las tasas de los crditos para
comprar vivienda que no es de inters social en UVR,
disminuyeron 1,03% con respecto al mismo mes del ao
pasado.
En estos momentos, la tasa promedio de colocacin para
crdito de vivienda que no es de inters social en pesos es
13,54%. Banco de Bogot, Banco Coomeva y Banco
Santander, con tasas del 11,48%, 11,53% y 11,71%, son las
entidades que mejor tasa le ofrecen a las personas que estn
pensando adquirir de este tipo de vivienda.
Para los que buscan comprar vivienda de inters social (VIS)
los bancos que tienen las mejores tasas son Banco Santander
(11,22%), Banco Colpatria (12,11%) y el Fondo Nacional del
Ahorro (12,76%).
En los crditos en UVR, para vivienda no VIS, BBVA tiene la
tasa ms baja, 5,19%, muy por debajo del promedio de todos
las entidades que prestan para este fin que es 7,48%.

Para adquirir vivienda VIS, con un crdito en UVR, la tasa ms

baja es la del Fondo Nacional del Ahorro, en donde est en
5,85%.

La meta de inflacin est entre el 2% y el 4%

Para este ao, el Banco de la Repblica fij una meta de
inflacin de entre el 2% y el 4%. Esto quiere decir, por la
amplitud del rango, que la inflacin en el 2013 podra llegar a
ser mayor que la presentada el ao pasado, cuando lleg a los
2,44%. Sin embargo, una encuesta realizada por la agencia
Reuters a 31 analistas del mercado financiero revel que la
desaceleracin de la actividad econmica y la reforma
tributaria, entre otros factores, llevaran a la baja el fenmeno
inflacionario en nuestro pas a niveles cercanos al 2,27%. Esta
baja en la variacin de precios, podra ser bastante
beneficiosa para quienes opten por obtener crditos de

vivienda en UVR, ya que pagaran menos por las cuotas de

sus crditos de vivienda.
Ejemplo1:
Para ilustrar el comportamiento de crdito en tres
modalidades cuota fija en pesos, cuota fija en UVR (Cuota
baja) y abono constante a capital en UVR (Cuota media)vamos a suponer que usted solicita a un crdito de $77
millones a diez aos para financiar la compra de un
apartamento nuevo que cuesta $110 millones. El banco le
ofrece una tasa de 15% EA (1,17% MV) para un crdito en
pesos. O una tasa de 10% EA (0,8% MV) ms UVR (se asume
una inflacin para toda la vida del crdito equivalente a 4%)
para crditos en UVR.
Cuota fija en pesos
La cuota ser la misma durante los diez aos del crdito.
Si usted es una persona conservadora no dude en tomar este
tipo de crdito, pues as la inflacin y las tasas de inters del
mercado varen -caigan o suban considerablemente-, todos
los meses deber pagar $1,2 millones. Adems, tal vez esta
sea una oportunidad nica para conseguir tasas tan bajas en
el mercado, cercanas al 1% mensual.
Sin embargo, no se puede olvidar que la mayor seguridad
menor exposicin de la deuda al entorno- tiene un costo. sta
es una opcin cara. Usted pagar ms intereses que en los
otros
dos
sistemas
de
amortizacin,
cancelando
aproximadamente $67 millones en diez aos ($49 millones de
hoy).
En los diez aos que dura el crdito usted pagar cerca de
$144 millones en los diez aos del crdito, que equivalen a
$95,5 millones de hoy. Es decir que lo que usted necesitara
hoy para poder pagar su crdito sera mayor que lo que

necesitara para las otras dos modalidades. Como las cuotas

son ms altas, los ingresos se ven ms comprometidos.
Cuota fija en UVR (Cuota baja)
En este sistema la primera cuota ser de $1 milln y la ltima
de $1,49 millones. Al final, el valor de las 120 cuotas pagadas
ser de $148 millones aproximadamente ($95,3 millones de
hoy, que resulta menor al valor presente del crdito en
pesos).
La cuota en UVR ser fija durante toda la vida del crdito. Sin
embargo, como la UVR se ajusta de acuerdo con la inflacin,
la cuota en pesos cambia en la misma proporcin que lo hace
el ndice de precios y por lo tanto est sujeto a las
fluctuaciones de la economa.
Si sus expectativas son que su sueldo aumente en el largo
plazo, esta es una buena opcin para usted. La idea es que su
salario se incremente de tal manera que usted pueda destinar
una proporcin constante de sus ingresos al pago de su
deuda.
Esta es la modalidad que comienza con la cuota ms baja de
todas, por lo tanto los bancos exigen una menor capacidad de
pago a los solicitantes que con las dems modalidades. El
abono a capital es menor.
El riesgo est asociado con una economa inflacionaria que
puede llevar a que su deuda crezca muy por encima del
incremento esperado de su salario.
Abono constante a capital en UVR(Cuota media)
Los intereses pagados en este sistema son los menores de los
tres y si la inflacin promedio durante los prximos diez aos
se mantiene por debajo del 5%, sta ser la opcin ms
barata. En nuestro ejemplo, usted pagar casi $138 millones
por el crdito ($93 millones de hoy).

Usted podr arriesgarse y obtener un buen ahorro,

apostndole a que la inflacin en el largo plazo siga en niveles
bajos. En efecto, le generar un menor costo financiero ya que
presenta el mayor abono a capital desde la primera cuota. En
UVR, las cuotas disminuyen mensualmente. Sin embargo, si la
tendencia se revierte, el crdito puede resultar muy costoso y
su bolsillo puede resultar lesionado.
Este sistema es una buena opcin si usted es un inversionista
agresivo que adems, tiene altos ingresos. Su capacidad
adquisitiva hoy es importante, ya que las cuotas son ms
altas al principio. En este sistema usted paga ms capital en
UVR que en la segunda modalidad (cuota fija en UVR).
Empezar pagando $1,3 millones y terminar con una cuota
de $964 mil. Los bancos exigen una mayor capacidad de
pago.

Ejemplo2:
Calcular el valor de las cuotas iguales (serie uniforme) en UVR
y en pesos por cada milln, de un crdito hipotecario
contratado a 15 aos y a una tasa de inters del 14% y
suponiendo tasa de inflacin del 10% anual.
El sistema de crdito hipotecario, internamente solo conoce la
existencia de U.V.R, por lo tanto, debemos de convertir el
crdito en U.V.R, de acuerdo a la cotizacin de la unidad en el
momento del desembolso. Para nuestro ejemplo, supongamos
que el valor sea de $120 y as podemos estimar el valor
presente del prstamo en unidades UVR (Pu). Luego de
establecer el valor de Pu, determinamos el valor de la serie

uniforme en U.V.R, teniendo en cuenta la tasa de inters a la

cual se contrat el crdito.

El prstamo del 8.33.33 UVR (equivalentes a $1 milln) se

amortizan en 180 cuotas mensuales de 106.40 UVR.
Elaboraremos sendas tablas de amortizacin en UVR y en
pesos, para observar el comportamiento de las cuotas:

En la tabla de amortizacin en U.V.R, podemos destacar que

se trata de una similar a las que ya se han realizado, con la
nica diferencia que esta elaborada en unidades de valor real.
Para la elaboracin de la tabla en pesos, hemos agregado una
nueva columna al final, correspondiente al calculo del valor de
la U.V.R (o tasa de cambio de la unidad frente a los pesos) a
partir de la fecha y la hemos proyectado bajo el supuesto de
que la tasa de inflacin permanecer en los niveles del 10%
anual durante toda la vigencia del crdito. Recordemos que la
tasa de inflacin anual, se comporta en forma anloga a la
tasa efectiva anual y para realizar la proyeccin, requerimos
encontrar la tasa de inflacin peridica mensual.
Ip= (1+ie)1/p-1=(1+.10)1/12-1=.80% peridica mensual.
Para efectuar la estimacin del valor de la unidad en los
siguientes
meses,
encontramos
los
valores
futuros
respectivamente para el mes que se quiera calcular:
Si queremos calcular el valor de la unidad para el mes 3, por
citar el ejemplo para cualquier mes, hallamos el valor futuro
del valor presente de $120, en tres meses, a una tasa del .
80% mensual.
F=P(1+i)N = 120(1+.008)3=$122.89.
Devolvmonos a la tabla en pesos y observemos que el saldo
en pesos asciende, pero no nos preocupemos, que en algn
momento descender hasta llegar a cero. Nuestra
preocupacin debe estar focalizada en las tasas de inters,
independientemente de la forma como se amortice la deuda.
Si queremos encontrar la tasa de inters, tenemos que
construir el flujo de caja de la decisin de endeudamiento y
calcularla. Sin embargo este procedimiento no se requiere,
porque este es un caso de tasas mltiples, en el cual

simplemente calculando la tasa con la formula respectiva la

determinaremos:
Tasa efectiva = Tasa de inflacin + Tasa en U.V.R + Tasa de
inflacin x Tasa en UVR =0.10 + 0.14 + 0.10 ? 0.14 = 25.40%
Efectiva anual.
Para tomar realmente la decisin de endeudamiento nos
debemos de preocupar por la tasa de inters primordialmente.
Si se encuentran tasas ms baratas, por ejemplo en pesos,
esta debe ser nuestra decisin. Para sorpresa de muchos, la
tasa mas baja ha sido histricamente la del sistema de unidad
de poder adquisitivo constante (UPAC) y actualmente el
sistema de unida de valor real (U.V.R). Tomar la decisin por
otros motivos, seria totalmente ilgico.