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2010 | Geschftsbericht

2 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

2010 | 67. Geschftsbericht

Mein

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Zuhause

4 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Bei der GEWOBAG ist ein Zuhause mehr als ein


Dach ber dem Kopf. Es ist ein Stck Heimat fr
Jung und Alt, fr Familien, Paare und Singles.

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Die GEWOBAG hat viele unterschiedliche


Fassaden, die ihre Genossenschafterinnen und
Genossenschafter mit Leben und Seele fllen.

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GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Unsere Genossenschaft bietet zeitgemsse


Wohnungsangebote mit attraktiven
und gut durchdachten Grundrissen.

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Lebensraum ist bei der GEWOBAG seit jeher


die Verbindung von Innen- und Aussenrumen
zu einem grossen Ganzen.

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

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GEWOBAG-Siedlungen sind aus allen


Blickwinkeln betrachtet ein Zuhause,
das gengend Spiel- und Freiraum bietet.

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GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Miteinander statt nur nebeneinander.


Wohnen in unserer Genossenschaft ist
geprgt von gelebter Nachbarschaft.

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16 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Meine GEWOBAG
Wer seine Zukunft bauen will,
muss in der Gegenwart leben.
von Antoine de Saint-Exupry

Meine Genossenschaft
Heimat ist dort, wo man zuhause ist. Dieses ganz persnliche
Refugium bietet Sicherheit und Geborgenheit. Unsere
Genossenschaft unternimmt deshalb sehr viel, um Wohnrume und Aussenrume von hoher Lebensqualitt zur
Verfgung zu stellen. Leben in einer Wohnbaugenossenschaft ist sicherlich ein Privileg und ist mit Werten wie Selbstverantwortung, Mitspracherecht und Solidaritt verbunden.
Gegrndet vor 67 Jahren und geboren aus der (Wohnungs-)
Not der Nachkriegsjahre entstand die Vision vom bezahlbaren Wohnraum mitten in der Stadt. Damals wie heute ein
rares Gut. In einem unglaublichen Kraftakt wurden innerhalb
von wenigen Jahren ber tausend Wohnungen erstellt.
Grsstenteils 3-Zimmerwohnungen mit Zentralheizung, mit
fliessendem Warm- und Kaltwasser, einer Kche mit Khlschrank, einem eigenen Bad sowie einem Balkon mit Blick
auf die weitlufigen grnen Aussenrume und einer Waschkche. Was damals als Luxus galt, ist schon lngst von neuen
Standards abgelst worden.
Meine Generation
Eine gut aufgestellte Genossenschaft plant und baut generationenbergreifend im mehrfachen Wortsinn. Eine Siedlung
wird fr eine Lebensdauer von rund 50 Jahren erstellt und
muss deshalb die Ansprche der Gegenwart mit den Anforderungen der Zukunft in Einklang bringen. Auch im Hinblick

auf die unterschiedlichen Erstellungsjahre und die sukzessiven Erneuerungen der einzelnen Siedlungen kann man von
Liegenschaften-Generationen sprechen. Heute verfgt die
GEWOBAG ber eine gute Durchmischung aus modernen
Wohnungen und lterem, gut unterhaltenem Wohnraum.
Und last but noch least muss eine lebendige Genossenschaft
ber generationenbergreifende Strukturen verfgen,
welche es ermglichen, sein Leben ber Jahrzehnte in
demselben Umfeld zu verbringen.
Meine Entscheidung
Eine Genossenschaft mit rund 1750 Wohnungen und 1500
Nebenobjekten ist immer in Bewegung. Der Vorstand und
die Kader sind deshalb gefordert, im Sinne der Genossenschafterinnen und Genossenschafter und zum Wohle der
GEWOBAG weitsichtig zu planen. Smtliche Entscheidungen
von grosser Tragweite werden basisdemokratisch entschieden. Projekte der Siedlung kommen deshalb auch an der
Siedlungsversammlung zuerst zur Abstimmung. Der Vorstand
und andere Organe wie die Revisionsstelle werden jeweils an
der ordentlichen Generalversammlung gewhlt.
Die GEWOBAG ist grundsolide finanziert und setzt konsequent auf internes Wachstum. Land oder Liegenschaften
werden nur aus Arrondierungsgrnden zugekauft, wie letztmals an der Fellenbergstrasse mit dem Areal Samen Altorfer.
In den letzten Jahren wurden sehr viele Grossprojekte umge-

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

setzt, die sich ber die Jahre angestaut hatten. Die Rckbauten und Neubauten in Schlieren, Altstetten, Albisrieden, Seebach sowie aktuell Hngg und Albisrieden wurden und
werden in einer Tiefzinsphase umgesetzt. Dank dieses optimalen Timings profitieren die Genossenschafterinnen und
Genossenschafter von besonders gnstigen Mietzinsen und
einer berdurchschnittlichen Verzinsung der Anteilkapitale
und der Einlagen in die Depositenkasse. Alle Entscheidungen
des Vorstandes sind bestens vorbereitet, breit abgesttzt und
werden deshalb an den Siedlungsversammlungen und der
Generalversammlung jeweils mit grossem Mehr oder sogar
einstimmig gutgeheissen.
Meine Geschftsstelle
In der Geschftsstelle laufen alle Fden der GEWOBAG zusammen. In enger Zusammenarbeit zwischen Vorstand und
Geschftsleitung werden Projekte geplant und umgesetzt.
Das kleine, aber hocheffiziente Team von Liegenschaftenprofis verwaltet die Immobilienobjekte und sorgt generell dafr,
dass in unserer Genossenschaft alles reibungslos luft. Was
immer unsere Genossenschafterinnen und Genossenschafter
fr Anliegen haben, in der Geschftsstelle finden sie kundenund lsungsorientierte Ansprechpartner. Bei rund 2100
Genossenschafterinnen und Genossenschaftern eine herausfordernde Aufgabe. In Zusammenarbeit mit den Hauswarten
sowie den Maler-, Reinigungs- und Gartenteams werden die
Siedlungen sorgfltig unterhalten. Und dank des Infoblatts
aktuell, der Website und des Geschftsberichts werden
alle auf dem Laufenden gehalten.
Meine Siedlung
Innerhalb der GEWOBAG identifiziert man sich insbesondere
mit seiner Siedlung. Jede Siedlung hat ihren besonderen
Charakter, hat ihre eigene Geschichte. Geprgt wird diese
durch die Gemeinschaft, die hier zufllig zusammenfindet
und im Laufe der Jahre zusammenwchst. Mit der sorgfltigen Zusammensetzung der Mieterschaft tragen wir im
Rahmen der Mglichkeiten dazu bei, dass gute Nachbarschaften und langjhrige Freundschaften entstehen knnen.
Dass der GEWOBAG ein aktives und nachbarschaftliches
Zusammenleben am Herzen liegt, zeigt sich beispielsweise im
Empfangsapro fr Neuzuzger. Vorbildlich ist vor allem der
Einsatz der vielen ehrenamtlichen Helferinnen und Helfer fr
ein aktives Siedlungsleben. Dank ihres Engagements innerhalb und ausserhalb der Siedlungskommission sorgen sie mit
Ausflgen, Chlaushck, Jassturnieren und vielem mehr fr
den Zusammenhalt der Siedlungsgemeinschaft. Bei solchen
Gelegenheiten entstehen Bekanntschaften und Freundschaften frs Leben.
Meine Umgebung
Die Grnder der GEWOBAG haben den Wert der Aussenrume erkannt und grosszgige Grnflchen eingeplant.
Bereits damals bildeten Wohnraum und Aussenraum eine

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Einheit, verbinden sich zum erweiterten Lebensraum. Fr


renditeorientierte Vermieter wren solch grosszgige
Bauweisen ein Ding der Unmglichkeit.
Natrlich mssen auch wir aufgrund der heutigen Bodenpreise und in Anbetracht der Wohnungsknappheit Neubauprojekte verdichteter planen. Mit unserem speziellen
Grnkonzept schaffen wir jedoch eine lebendige Umgebung,
in der Kinder spielen, Menschen plaudern, Vgel zwitschern,
Igel spazieren oder auch Brunnen pltschern. All dies trgt
zur Steigerung der Lebensqualitt und zum Wohlbefinden
bei. Der Umwelt tragen wir auch durch die Erschliessung
unserer Siedlungen mit Fernwrme anstelle der lheizungen
Sorge oder indem wir Autos und Abfallcontainer unter den
Boden verbannen.
Meine Wohnung
Nirgends sonst fhlt man sich so wohl, ist man so sehr sich
selbst wie in der eigenen Wohnung. My home is my castle,
sagt das berhmte englische Sprichwort. Die GEWOBAG
stellt unterschiedlichen Wohnraum zur Verfgung. Allen gemeinsam ist, dass man sich darin wohlfhlen kann. Moderne
Neubauten mit Lift oder gut unterhaltene Altbauten, in
denen man sich rundum wohlfhlen kann. Wohnungen in
unterschiedlichen Grssen fr Jung und Alt, fr Familien,
Paare und Singles, fr grssere und kleinere Budgets. Hier
kommt man gerne nach Hause, hier kennt und grsst man
seine Nachbarn und geniesst seine vier Wnde im Lebensraum GEWOBAG.
Meine Bilanz
Die GEWOBAG hat wiederum ein erfreuliches Jahr hinter
sich. Dank der Fertigstellung und Vollvermietung unserer
Neubauten in Schlieren, an der Langgrtstrasse und am
Malojaweg sowie der ersten Etappe in Seebach stieg der
Mietertrag entsprechend an. Die Arbeit wird uns auch im
2011 nicht ausgehen: In Seebach ist die zweite Bauetappe in
vollem Gange, mit Hngg-Frankental hat bereits das nchste
Grossprojekt mit 93 Neubauwohnungen begonnen und bei
Albisrieden IIII ergnzen voraussichtlich 74 Neubauwohnungen und 38 Dachwohnungen die bestehenden Liegenschaften, welche ihrerseits umfassend renoviert werden.
Die Einlagen in die Depositenkasse sind auch im 2010 angestiegen und zeigen, dass die Investition in dieses Angebot der
GEWOBAG usserst attraktiv ist. Was gibt es Sinnvolleres und
Sichereres, als der eigenen Genossenschaft sein Geld anzuvertrauen. Hier kann man mitbestimmen, wie und wo das
Geld investiert wird, und erhlt sogar einen um ein Vielfaches
hheren Zins als bei den Banken, bei denen man nicht hinter
die Fassaden sieht.
Die exakten Abschlusszahlen der Erfolgsrechnung und Bilanz
finden Sie auf den nachfolgenden Seiten.

18 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Fredy Schr

Luzi Cadonau

Norbert Toldo

Renato Aiolfi

Waldemar Rtter

Beat Indergand

Maurizio Fiera

Lydia Biondo

Yvonne Brand

Ccile von Rotz

Yvonne Furrer

Genossenschaftsorgane
Vorstand
Prsident

Fredy Schr
Luzi Cadonau

1998
1980
1986

Norbert Toldo
Renato Aiolfi
Waldemar Rtter
Beat Indergand
Maurizio Fiera
Lydia Biondo
Yvonne Brand
Yvonne Furrer

1995
1989
1986
2001
2010
2004
2004
2009

Vorstand
Vizeprsident/
Personalvertreter
Mitglieder

Protokoll

Vertreter der Behrden


Stadt Zrich
Ccile von Rotz
Stiftungsrat
Prsident
Mitglieder

Kontrollstelle

Norbert Toldo
Lydia Biondo
Lorenz Meng

2002

2001
2010
2010

PricewaterhouseCoopers AG, Zrich

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Lorenz Meng

Daniel Muff

Ren Nussbaumer

Walter Mller

Brigitte Giorgianni

Nelly Braunschweiler

Andrea Siegrist

Marianna Ehrat

Irene Meier

Nadia Bascio

Olivier Gozzer

Rolf Holzer

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Geschftsstelle
Geschftsleiter
Lorenz Meng
Telefon 044 406 82 32
meng@gewobag.ch
Bau und Unterhalt, Stv. GL
Daniel Muff
Telefon 044 406 82 33
muff@gewobag.ch
Olivier Gozzer
Bauprojekte
Telefon 044 406 82 31
gozzer@gewobag.ch
Liegenschaftenbewirtschaftung
Ren Nussbaumer
Telefon 044 406 82 34
nussbaumer@gewobag.ch
Andrea Siegrist
Telefon 044 406 82 22
siegrist@gewobag.ch
Brigitte Giorgianni
Telefon 044 406 82 25
giorgianni@gewobag.ch

Nelly Braunschweiler
Telefon 044 406 82 24
braunschweiler@gewobag.ch
Rolf Holzer
Unterhaltsdienste
Telefon 044 406 82 39
holzer@gewobag.ch
Buchhaltung
Walter Mller
Telefon 044 406 82 27
gewobuha@bluewin.ch
Irene Meier
Telefon 044 406 82 26
meier@gewobag.ch
Nadia Bascio
Telefon 044 406 82 28
bascio@gewobag.ch
Golda Stieger (Lernende)
Telefon 044 406 82 23
stieger@gewobag.ch

Golda Stieger

Sekretariat und Empfang


Marianna Ehrat
Telefon 044 406 82 36
ehrat@gewobag.ch
Langgrtstrasse 140, 8047 Zrich
Telefon 044 406 82 20
Fax 044 406 82 21
verwaltung@gewobag.ch
www.gewobag.ch
Schalterffnung:
Montag bis Freitag, 9.30 bis 11.30 Uhr,
zustzlich Dienstag, 13.30 bis 15.30 Uhr,
oder nach telefonischer Vereinbarung.

20 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Norbert Wthrich

Rafael Guggisberg

Doris Steiner

Flavia Stierli

Cyrill Zbeli

Philip Meili

Norbert Wthrich

Irene Meier

Cyrill Zbeli

Dienste
Malerbetrieb
Norbert Wthrich
Langgrtstrasse 154, 8047 Zrich
Telefon 044 400 28 46
Fax 044 400 28 47
wuethrich@gewobag.ch
Rafael Guggisberg, Silvio Porrini,
Ren Wettach, Jana Winkelmann,
Seraina Mangold, Svenja Fischer,
Michelle Bachmann, Andr Bruhlmann,
Daniel Bruhlmann, Rebecca Ritter
Reinigung
Doris Steiner
Telefon 043 931 75 27
steiner@gewobag.ch
Flavia Stierli, Elfriede Lehner,
Ana Schlatter, Joana Fernandes,
Patricia Holzer, Alexandra Kmin,
Diana Ribeiro

Grnflchenunterhalt
Cyrill Zbeli
Telefon 043 931 75 26
zoebeli@gewobag.ch
Philip Meili, Carlos Kull,
Ulrike Brunnhofer, Roland Waller
Hauswarte
Bruno Muller, Rainer Jeker,
Beatrice Kipfer, Martin Leeb,
Andr Muller, Kurt Hog,
Christian Habegger, Mario Boldini,
Marcel Volkart, Svetlana Jidkova

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Jahresrechnung 2010
Fakten und Zahlen

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22 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Bilanz per 31. Dezember 2010


(in Schweizer Franken)

Aktiven

2010

2009

2'459'865.39

3'421'890.74

0.00

350'000.00

379'346.10

311'569.37

24'060.00

61'907.50

1.00

1.00

1'101'721.35

884'972.80

3'964'993.84

5'030'341.41

Sachanlagen
Gebude und Grundstcke
Gebude auf Land im Baurecht

204'830'457.05
59'566'180.75

204'415'517.60
59'416'806.75

Baukonti

137'109'608.28

108'111'955.13

Mobiliar, Maschinen, Fahrzeuge

270'504.40

335'960.10

Finanzanlagen
brige

175'502.00

175'502.00

Anlagevermgen

401'952'252.48

372'455'741.58

Total Aktiven

405'917'246.32

377'486'082.99

Umlaufvermgen
Flssige Mittel
Kasse, Postcheck
Bank
Festgeld

69'420.15
2'390'445.24
0.00

Wertschriften
Obligationen
brige Forderungen
Debitoren Mieter
Debitoren Diverse
brige kurzfristige Forderungen
Delkredere

60'347.40
307'598.70
34'400.00
23'000.00

Noch nicht einbezahltes Anteilkapital


Vorrte
Aktive Rechnungsabgrenzungen
Abrechnungsguthaben Heizung
Diverse Rechnungsabgrenzungen
Umlaufvermgen

1'089'857.15
11'864.20

Anlagevermgen

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Passiven

2010

2009

1'260'791.40

1'277'413.95

2'080'475.30

1'815'455.20

34'977'842.13
0.00

30'567'075.00
0.00

258'996'051.00

245'615'182.00

5'152'531.60

3'656'487.75

302'467'691.43

282'931'613.90

Amortisationskonto
Heimfallfonds

38'270'119.45
14'942'349.00

36'431'671.45
14'711'663.00

Zwischentotal Wertberichtigungen

53'212'468.45

51'143'334.45

32'502'486.05

27'593'574.50

1'041'561.15

960'713.15

33'544'047.20

28'554'287.65

15'438'750.00
770'000.00

13'705'450.00
750'000.00

484'289.24
16'693'039.24

401'396.99
14'856'846.99

405'917'246.32

377'486'082.99

Fremdkapital
Kreditoren
Verbindlichkeiten allgemein
brige Verpflichtungen
Abrechnung Anteilkapital
Vorausbezahlte Mieten
Diverse Verpflichtungen

0.00
2'078'152.30
2'323.00

Einlagenkasse
Baukredit und Bankkontokorrent
Hypotheken, Darlehen
Passive Rechnungsabgrenzung
Vorauszahlungen Heizung
Rckstellung
Diverse Rechnungsabgrenzungen

1'380'425.50
3'635'790.10
136'316.00

Fremdkapital
Wertberichtigungen

Fonds
Erneuerungsfonds
Diverse Fonds
Solidarittsfonds
Mietzinsausfallfonds

881'561.15
160'000.00

Zwischentotal Fonds
Eigenkapital
Gezeichnetes Anteilkapital
Gesetzliche Reserven
Bilanzgewinn
Vortrag aus Vorjahr
Jahresgewinn
Eigenkapital
Total Passiven

56'152.09
428'137.15

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24 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Erfolgsrechnung 2010
(in Schweizer Franken)

Aufwand

2010

2009

Finanzaufwand
Hypothekar- und Darlehenszinsen
Zinsen Einlagenkasse
Baurechtszinsen
Diverse Passivzinsen
Kapitalzinszuschsse

7'000'915.35
894'828.60
461'279.35
628.48
94'692.00

8'262'959.78

32.7

7'601'170.00

33.9

Betriebsaufwand
Unterhalt, Reparaturen
Eigenleistungen
Kosten Dritte
Anteile Mieter

3'051'588.80
1'283'432.05
118'554.80

4'216'466.05

16.7

4'937'796.45

22.0

1'277'853.20

5.1

1'181'088.30

5.3

115'952.69

0.5

105'167.41

0.5

26'856.25
64'843.65
34'306.00

72'293.40

0.1

88'450.70

0.4

1'478'813.00
149'963.65

1'628'776.65

6.4

1'276'366.80

5.7

52'245.25
68'920.40
626'205.90

747'371.55

3.0

637'342.45

2.8

1'838'448.00

7.3

1'861'051.00

8.3

119'652.35

0.5

100'248.05

0.4

6'362'300.00
230'686.00

25.1
0.9

4'165'098.00
126'797.00

18.7
0.6

428'137.15

1.7

322'152.99

1.4

25'300'896.82

100.0

22'402'729.15

100.0

Abgaben und Gebhren


Strom und Gas allgemein, Wasser,
Abwasser, Kehrichtabfuhr, Kabelfernsehen
briger Betriebsaufwand
Steuern
Mehrwertsteuer (Eigenverbrauch)
Staats- und Gemeindesteuern
Bundessteuern
Verwaltungsaufwand
Personalaufwand
Entschdigungen Vorstand, Kommissionen
Sachaufwand
Generalversammlung
Revisionsstelle und Steuerberatung
Diverser Verwaltungsaufwand
Abschreibungen
auf Liegenschaften
Gebude auf Land im Eigenbesitz
brige Abschreibungen
auf Maschinen, Mobilien
auf EDV
Fondseinlagen, Rckstellungen
Erneuerungsfonds, Rckstellungen Renovationen
Heimfallfonds
Betriebserfolg 2010 bzw. 2009

109'029.35
10'623.00

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Ertrag

2010

2009

25'096'880.30

99.1

21'846'801.60

97.5

3'399.71
24'577.40
10'549.95

38'527.06

0.2

16'089.90

0.1

5'950.00
112'943.31
46'596.15

165'489.46

0.7

539'837.65

2.4

25'300'896.82

100.0

22'402'729.15

100.0

Mietzinseinnahmen
Wohnungen, Gewerbehaus, Krippe,
Werksttten, Garagen, Abstellpltze
Aktivzinsen
Bankzinsen
Zinsen auf Baukonti
Wertschriftenertrag
briger Ertrag
Aufnahmegebhren
Diverser Ertrag
Verwaltungsentschdigung Heizung

Antrag des Vorstandes


zur Verwendung des Bilanzgewinnes 2010
(in Schweizer Franken)

Antrag
Saldovortrag aus dem Vorjahr

56'152.09

Jahresgewinn 2010

428'137.15

Zur Verfgung der Generalversammlung

484'289.24

Einlage in die gesetzliche Reserve


Verzinsung des Anteilkapitals 2,75 %
Vortrag auf neue Rechnung

22'000.00
393'573.25
68'715.99

25

26 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Anhang zur Jahresrechnung

Liegenschaften und Investitionen


(in Schweizer Franken)
Liegenschaften
Brutto-Anlagewert

Subventionen

Netto-Anlagewert

Brandversicherung
(Index 1025)

76'433'008
8'139'708
461'396
7'871'038
20'738'556
28'966'318
29'634'965
4'133'000
8'857'137
4'403'668
1'141'742
190'780'536

3'066'642
0
0
0
0
0
0
0
0
542'334
0
3'608'976

73'366'366
8'139'708
461'396
7'871'038
20'738'556
28'966'318
29'634'965
4'133'000
8'857'137
3'861'334
1'141'742
187'171'560

122'005'400
9'001'000
25'504'000
6'730'800
50'038'100
52'605'500
45'367'300
6'227'900
13'270'300
8'461'000
10'525'200
349'736'500

Effretikon
Ksnacht
Schlieren
Urdorf
Uster Brand/Oberland
Uster Burg
Rheinau*
Total Landgemeinden

8'519'587
1'516'402
2'656'188
21'891'454
25'817'731
11'896'014
5'059'660
77'357'036

0
131'958
0
0
0
0
0
131'958

8'519'587
1'384'444
2'656'188
21'891'454
25'817'731
11'896'014
5'059'660
77'225'078

7'011'100
3'850'200
65'655'500
31'561'300
25'849'600
16'000'800
5'065'000
154'993'500

Total Liegenschaften

268'137'572

3'740'934

264'396'638

504'730'000

Albisrieden Altbauten
Albisrieden Alterswohnungen
Altstetten Malojaweg
Altstetten Feldblumenstrasse
Altstetten Grnau*
Hngg-Frankental
Hngg-Riedhof (Wohnhuser)*
Hngg-Riedhof (Gewerbehaus)*
Schwamendingen Glattstegweg
Schwamendingen Heerenwiesen
Seebach
Total Stadt Zrich

*im Baurecht erstellt

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Investitionen 2010
Baukonti
Albisrieden: Bodenbelge
Albisrieden: Umgebungsgestaltung
Albisrieden: Fenstersanierung
Albisrieden I und II: Elektroanlagen
Albisrieden lI: Neubau MFH, Tiefgarage
Albisrieden lI: Erneuerung Heizzentrale
Albisrieden II: Verwaltung Klimaanlage
Albisrieden II: Dachausbauten Langgrtstrasse
Albisrieden III: Neubau Fellenbergstrasse
Altstetten: Neubau Malojaweg
Altstetten Feldblumenstrasse: Bodenbelge
Effretikon: Garagen berdachung
Grnau: Nasszellen und Kche
Grnau: Bodenbelge
Hngg-Frankental: Ersatzbau
Hngg-Frankental: Bodenbelge
Hngg-Frankental: Fassadensanierung
Riedhof: Bodenbelge
Seebach: Ersatzbau
Schlieren: Neubau
Urdorf: Bodenbelge
Urdorf: Kindergarten Ersatzneubau
Uster: Sanierung Tiefgarage
Uster: Bodenbelge
Total

Anfangsbestand

Zu- und Abgnge

bertrge

Schlussbestand

0.00
104'645.30
0.00
0.00
9'242'558.13
21'900.00
2'157.60
0.00
4'923.25
20'795'412.55
0.00
34'493.95
0.00
0.00
193'961.75
0.00
0.00
0.00
7'926'563.35
69'755'350.30
0.00
0.00
29'988.95
0.00

63'804.85
32'648.45
8'184.80
38'801.55
753'391.95
0.00
124'623.25
268'937.85
233'839.20
5'849'128.40
2'312.85
21'174.70
230'664.00
25'122.10
1'466'745.60
69'871.80
73'442.25
52'216.05
10'976'304.15
9'001'741.15
24'475.10
41'756.15
824.70
5'308.00

63'804.85
0.00
8'184.80
38'801.55
0.00
21'900.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2'312.85
55'668.65
0.00
25'122.10
0.00
69'871.80
0.00
52'216.05
0.00
0.00
24'475.10
0.00
0.00
5'308.00

0.00
137'293.75
0.00
0.00
9'995'950.08
0.00
126'780.85
268'937.85
238'762.45
26'644'540.95
0.00
0.00
230'664.00
0.00
1'660'707.35
0.00
73'442.25
0.00
18'902'867.50
78'757'091.45
0.00
41'756.15
30'813.65
0.00

108'111'955.13

29'365'318.90

367'665.75

137'109'608.28

27

28 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Reserven
Gesetzliche Reserve
Stand 1.1.2010
Zuweisung aus Jahresgewinn
Stand 31.12.2010
Erneuerungsreserve
Stand 1.1.2010
Entnahme Albisrieden Bodenbelge
Entnahme Albisrieden Elektrogerte
Entnahme Grnau Elektrogerte
Entnahme Grnau Bodenbelge
Entnahme Hngg Frankental Bodenbelge
Entnahme Hngg Frankental Elektrogerte
Entnahme Ksnacht Elektrogerte
Entnahme Riedhof Bodenbelge
Entnahme Riedhof Elektrogerte
Entnahme Urdorf Bodenbelge
Entnahme Urdorf Elektrogerte
Entnahme Uster Elektrogerte
Reglementarische Zuweisung
Stand 31.12.2010

750'000.00
20'000.00
770'000.00

27'593'574.50
12'760.85
22'511.50
18'970.15
5'024.10
13'975.80
27'822.25
1'945.30
10'443.05
17'134.30
4'895.10
1'654.85
1'251.20
5'047'300.00
32'502'486.05

Mietzinsausfallreserve
Stand 1.1.2010
Stand 31.12.2010

160'000.00

Solidarittsreserve
Stand 1.1.2010
Beitrge Mieter
Mietzinszuschuss Effretikon
Mietzinszuschuss Rheinau
Stand 31.12.2010

800'713.15
155'848.00
15'000.00
60'000.00

Total Reserven

160'000.00

881'561.15
34'314'047.20

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Wertberichtigung
Amortisationskonto
Stand 1.1.2010
Reglementarische Zuweisung
Stand 31.12.2010

36'431'671.45
1'838'448.00

Heimfallfonds
Stand 1.1.2010
Zuweisung
Stand 31.12.2010

14'711'663.00
230'686.00

Total Wertberichtigung

38'270'119.45

14'942'349.00
53'212'468.45

29

30 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Verzeichnis der Hypotheken und Darlehen 2010


(in Schweizer Franken)

Liegenschaften
Glubiger

Albisrieden
1. Rang

Zinslose

Stand
31. 12. 2009

Zugang/
Abgang

Stand
31. 12. 2010

Zinsen
2010

2'760'000.00
1'200'000.00
3'000'000.00
0.00
0.00
25'645'000.00
2'750'000.00
3'450'000.00
200'000.00
595'350.00
39'600'350.00

0.00
0.00
0.00
2'750'000.00
3'450'000.00
0.00
2'750'000.00
3'450'000.00
0.00
0.00
0.00

2'760'000.00
1'200'000.00
3'000'000.00
2'750'000.00
3'450'000.00
25'645'000.00
0.00
0.00
200'000.00
595'350.00
39'600'350.00

96'262.65
41'853.35
89'316.65
77'790.65
97'591.90
819'485.60
0.00
0.00
5'250.00
0.00
1'227'550.80

5'000'000.00
1'000'000.00
270'470.00
305'235.00
6'575'705.00

0.00
0.00
15'910.00
17'955.00
33'865.00

5'000'000.00
1'000'000.00
254'560.00
287'280.00
6'541'840.00

155'125.00
34'877.75
5'248.55
0.00
195'251.30

380'500.00
271'000.00
651'500.00

0.00
0.00
0.00

380'500.00
271'000.00
651'500.00

10'994.85
0.00
10'994.85

Bank Coop
ZKB
ZKB

8'215'000.00
6'500'000.00
5'350'000.00
20'065'000.00

2'000'000.00
2'000'000.00
0.00
4'000'000.00

10'215'000.00
8'500'000.00
5'350'000.00
24'065'000.00

206'414.20
184'211.75
149'235.30
539'861.25

ZKB

19'000'000.00
19'000'000.00

0.00
0.00

19'000'000.00
19'000'000.00

617'470.80
617'470.80

Bank Coop
ZKB
PK Stadt Zrich
Stadt Zrich
Stadt Zrich

5'000'000.00
3'365'500.00
4'996'000.00
49'412.00
37'212.00
13'448'124.00

0.00
0.00
57'000.00
20'000.00
12'421.00
89'421.00

5'000'000.00
3'365'500.00
4'939'000.00
29'412.00
24'791.00
13'358'703.00

151'500.00
97'248.90
112'089.40
888.20
0.00
361'726.50

PK Stadt Zrich
PK Stadt Zrich
PK Stadt Zrich
Kanton Zrich
Kanton Zrich
Kanton Zrich
Kanton Zrich

6'230'000.00
3'045'000.00
3'696'000.00
73'400.00
59'250.00
939'750.00
139'000.00

70'000.00
35'000.00
42'000.00
14'680.00
3'950.00
62'650.00
27'800.00

6'160'000.00
3'010'000.00
3'654'000.00
58'720.00
55'300.00
877'100.00
111'200.00

139'781.25
68'315.65
82'923.75
1'652.50
286.45
4'543.00
625.90

ZKB
ZKB
ZKB
ZKB
ZKB
Credit Suisse
Pf.-Zentrale
Pf.-Zentrale
Bank Coop
Stadt Zrich

Albisrieden/Alterswohnungen
1. Rang
ZKB
ZKB
brige
Kanton Zrich
Zinslose
Kanton Zrich

Albisrieden/Krippe
1. Rang
Zinslose

Altstetten
1. Rang

Frankental
1. Rang

Grnau
1. Rang
2. Rang
brige
Zinslose

Riedhof
1. Rang
2. Rang
brige

ZKB
Stadt Zrich

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Liegenschaften
Glubiger

Stand
31. 12. 2009

Zugang/
Abgang

Stand
31. 12. 2010

Zinsen
2010

Stadt Zrich
Stadt Zrich
Stadt Zrich
Stadt Zrich

280'000.00
736'000.00
841'000.00
114'000.00
16'153'400.00

0.00
0.00
0.00
0.00
256'080.00

280'000.00
736'000.00
841'000.00
114'000.00
15'897'320.00

0.00
0.00
0.00
0.00
298'128.50

Bank Coop
ZKB
Stadt Zrich
Stadt Zrich

4'000'000.00
2'400'000.00
25'680.00
141'653.00
6'567'333.00

0.00
0.00
4'000.00
0.00
4'000.00

4'000'000.00
2'400'000.00
21'680.00
141'653.00
6'563'333.00

121'200.00
54'000.00
0.00
0.00
175'200.00

Seebach
1. Rang

Credit Suisse

14'710'000.00
14'710'000.00

8'000'000.00
8'000'000.00

22'710'000.00
22'710'000.00

115'387.00
115'387.00

Effretikon
1. Rang

Credit Suisse

4'450'000.00
4'450'000.00

0.00
0.00

4'450'000.00
4'450'000.00

128'125.20
128'125.20

Ksnacht
1. Rang

Credit Suisse

1'500'000.00
1'500'000.00

0.00
0.00

1'500'000.00
1'500'000.00

42'375.00
42'375.00

Schlieren
1. Rang

ZKB

55'500'000.00
55'500'000.00

2'000'000.00
2'000'000.00

57'500'000.00
57'500'000.00

1'860'651.65
1'860'651.65

ZKB
ZKB
PK Stadt Zrich

12'550'000.00
1'850'000.00
228'000.00
14'628'000.00

0.00
0.00
6'000.00
6'000.00

12'550'000.00
1'850'000.00
222'000.00
14'622'000.00

367'654.85
56'083.25
5'096.25
428'834.35

ZKB
ZKB
Credit Suisse
Credit Suisse

11'140'000.00
9'950'000.00
5'000'000.00
4'500'000.00
30'590'000.00

-120'000.00
100'000.00
0.00
0.00
220'000.00

11'020'000.00
9'850'000.00
5'000'000.00
4'500'000.00
30'370'000.00

330'857.90
312'297.15
175'000.00
119'250.00
937'405.05

ZKB
Kanton Zrich
Kanton Zrich

2'000'000.00
68'040.00
107'730.00
2'175'770.00

0.00
3'780.00
5'985.00
9'765.00

2'000'000.00
64'260.00
101'745.00
2'166'005.00

60'630.50
1'322.60
0.00
61'953.10

245'615'182.00

13'380'869.00

258'996'051.00

7'000'915.35

Riedhof
Zinslose

Schwamendingen
1. Rang
Zinslose

Urdorf
1. Rang
2. Rang

Uster
1. Rang

Rheinau
1. Rang
brige
Zinslose

Gesamttotal

31

32 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Bestand an Mietobjekten per 31. Dezember 2010

Siedlung

Baujahr

Zimmer
1

Albisrieden IIII
Ssslerenstrasse
Langgrtstrasse 121/123
Total Albisrieden

1947/51
1996
2009

Malojaweg
Feldblumenstrasse
Grnau
Total Altstetten

2009
2005
1976

Frankental
Riedhof
Total Hngg

1961/62
1984/85

Heerenwiesen
Glattstegweg
Total Schwamendingen

1946
1974

Seebach
Ersatzneubau Seebach
Total Seebach

2009
2010

Total Effretikon

2002/03

Total Ksnacht

1948/49

Total Rheinau

1997

Giardino Schlieren
Alterspflegezentrum
Total Schlieren

2007/09
2007

Total Urdorf

1966/68

Oberlandstrasse
Brandgrubenstrasse
Burg/Heusser-Staubstrasse
Total Uster

2003
2005
1966

Total Wohnungen

1.5

Total Wohnungen
2

2.5

3.5

4.5

5.5

45
9

33
24
15

251

10

72

431
33
23
487

58
23
125
206

1
17
23

23

52
1

57
72

1
3

25
5
43

29
1
29

24
44

63
35

27

3
10

15

12
6

24
17

13
25

13

27

240
161
401
32
55
87

52
48
100
16

18

46

92

14

170
9
179

11

38

23

111

24
18
18

4
2

30
30
71
131

50

1'751

18

44

24

12

44

20

2
10
22

117

292

367

362

125

382

15

Diverse Mietobjekte (Bastelrume, Hauswartwerksttten, Bros etc.)


Kindergarten/Kinderkrippe/Ladenlokale
Autoeinstellpltze/PP/Motorradabstellpltze

325
19
1'761

Total Mietobjekte per 31. Dezember 2010

3'856

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Eigenmittelanteil fr Neuvermietungen
per 31. Dezember 2010
Siedlung

Zimmer
1

Albisrieden
Albisrieden IIII
Ginsterstrasse renov.
Alterswohnungen
Langgrtstrasse 121/123
Altstetten
Malojaweg
Feldblumenstrasse
Grnau

4'800

2.5

3.5

4.5

5.5

5'800
10'400
11'600

6'300

7'300

7'700

8'700

9'200
16'600

10'200

11'200

6'400

Hngg
Frankental
Riedhof
Schwamendingen
Heerenwiesen
Glattstegweg

1.5

12'600
12'500

16'500

20'000

13'000
12'800
8'300

16'000
15'800
10'200

19'000
18'700
12'100

6'300
8'800

6'300

6'900

7'900
10'400

6'500
7'500

Seebach

8'100

12'000

15'000

18'000

16'100

19'200

13'400

5'500

7'100

9'900

7'700

8'300

21'000

6'000
14'300

17'000

16'300

19'400

23'500

11'400

12'100

14'400

17'500

19'000
18'400
12'200

23'000
22'300

9'600

16'000
15'500
10'300

13'200
5'000

18'500

11'300
11'900

10'700

Schlieren

Uster
Oberlandstrasse
Brandgrubenstrasse
Burgstrasse

9'700

5'000

14'700

10'100
15'200

10'000

Ksnacht
Rheinau

9'500

8'100

Effretikon

Urdorf

8'500
12'800

23'000

33

34 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung der Gewerkschaftlichen Wohn- und


Baugenossenschaft GEWOBAG Zrich
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Gewerkschaftlichen Wohn- und
Baugenossenschaft GEWOBAG, bestehend aus Bilanz und Erfolgsrechnung, fr das am 31. Dezember
2010 abgeschlossene Geschftsjahr geprft.
Verantwortung des Vorstandes
Der Vorstand ist fr die Aufstellung der Jahresrechnung in bereinstimmung mit den gesetzlichen
Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung
einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstssen oder
Irrtmern ist. Darber hinaus ist der Vorstand fr die Auswahl und die Anwendung sachgemsser
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schtzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prfung ein Prfungsurteil ber die Jahresrechnung
abzugeben. Wir haben unsere Prfung in bereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den
Schweizer Prfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prfung so zu
planen und durchzufhren, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei
von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prfung beinhaltet die Durchfhrung von Prfungshandlungen zur Erlangung von Prfungsnachweisen fr die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertanstze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der
Prfungshandlungen liegt im pflichtgemssen Ermessen des Prfers. Dies schliesst eine Beurteilung der
Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstssen oder Irrtmern
ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken bercksichtigt der Prfer das interne Kontrollsystem, soweit es fr
die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umstnden entsprechenden
Prfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prfungsurteil ber die Wirksamkeit des internen
Kontrollsystems abzugeben. Die Prfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der
angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilitt der vorgenommenen Schtzungen sowie
eine Wrdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns
erlangten Prfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage fr unser Prfungsurteil
bilden.
Prfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung fr das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene
Geschftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften


Wir besttigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhngigkeit (Art. 906 OR in Verbindung mit Art. 728 OR) erfllen und keine
mit unserer Unabhngigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In bereinstimmung mit Art. 906 OR in Verbindung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer
Prfungsstandard 890 besttigen wir, dass ein gemss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes
internes Kontrollsystem fr die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner besttigen wir, dass die Fhrung des Genossenschafterverzeichnisses und der Antrag ber die
Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entsprechen und
empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG
Christine Fllmi
Revisionsexperte
Leitender Revisor
Zrich, 4. Mai 2011

Arno Frieser
Revisionsexperte

35

36 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

Gemeinntzige Stiftung GEWOBAG


Bilanz per 31. Dezember 2010 (mit Vorjahresvergleich)
(in Schweizer Franken)
Aktiven

2010

2009

Flssige Mittel
Bank Coop Sparkonto
Bank Coop Kontokorrent
BGS Sparkonto

35'205.40
26'764.80
113'611.25

35'073.90
18'165.85
107'689.15

Wertschriften
Obligationen

440'000.00

440'000.00

5'394.30

4'844.50

Kurzfristige Forderungen
Eidg. Verrechnungssteuer

Passiven
Fremdkapital
Kreditoren
Kontokorrent GEWOBAG

Stiftungskapital
Kapital

Einnahmenberschuss
Total Aktiven

620'975.75

605'773.40

Total Passiven

2010

2009

1'080.00
4'953.50

0.00
3'725.55

602'047.85

592'272.80

12'894.40

9'775.05

620'975.75

605'773.40

Einnahmen- und Ausgabenrechnung 2010 (mit Vorjahresvergleich)


(in Schweizer Franken)

Einnahmen

2010

2009

Spenden
Aktivzinsen

360.65
15'570.35

300.00
13'841.45

Total Einnahmen

15'931.00

14'141.45

Ausgaben

2010

2009

Zuwendungen an Mieter
Spenden fr gemeinntzige Zwecke
Verwaltungskosten
Bankspesen und Gebhren

500.00
0.00
2'169.50
367.10

0.00
500.00
3'498.90
367.50

Total Ausgaben

3'036.60

4'366.40

12'894.40
15'931.00

9'775.05
14'141.45

Einnahmenberschuss

GEWOBAG Geschftsbericht 2010 |

Bericht der Revisionsstelle zur eingeschrnkten


Revision an den Stiftungsrat der Gemeinntzigen Stiftung der GEWOBAG Zrich
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie
Anhang) der Gemeinntzigen Stiftung der GEWOBAG fr das am 31. Dezember 2010 abgeschlossene
Geschftsjahr geprft.
Fr die Jahresrechnung ist der Stiftungsrat verantwortlich, whrend unsere Aufgabe darin besteht,
diese zu prfen. Wir besttigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung und
Unabhngigkeit erfllen.
Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur eingeschrnkten Revision. Danach ist diese
Revision so zu planen und durchzufhren, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt
werden. Eine eingeschrnkte Revision umfasst hauptschlich Befragungen und analytische Prfungshandlungen sowie den Umstnden angemessene Detailprfungen der bei der geprften Stiftung
vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prfungen der betrieblichen Ablufe und des internen
Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer
Handlungen oder anderer Gesetzesverstsse nicht Bestandteil dieser Revision.
Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen mssten, dass
die Jahresrechnung nicht dem Gesetz und der Stiftungsurkunde sowie dem Reglement entspricht.

PricewaterhouseCoopers AG
Christine Fllmi
Leitender Revisor

Arno Frieser
Revisionsexperte

Zrich, 4. Mai 2011

Kurzkommentar zur Stiftungsrechnung 2010


Beim Stiftungsrat der Gemeinntzigen Stiftung sind im Berichtsjahr ein Gesuch eines Genossenschafters
und eine Bitte einer aussenstehenden Person um Untersttzung eingereicht worden. Die beiden
Anfragen wurden geprft. In einem Fall konnten dem Antragsteller einmalig 500 Franken an die
Mietkosten berwiesen werden.
Die Rechnung schliesst mit einem Vortrag von 12'894.40 Franken ab.

Norbert Toldo
Prsident des Stiftungsrates

37

38 | GEWOBAG Geschftsbericht 2010

In memoriam
Siedlung Albisrieden
Hausherr Kurt
Jckle-Obrist Max
Vogel Emil
Brunner Anna Luise
Steiner Walter
Kugler Bertha
Kretz-Schweiter Marta
Lendenmann Hans
Rohner Johann
Ku rner Heinz
Albin Alois
Sprenger Dlf
Siedlung Altstetten
Feldblumenstrasse
Gu ntert Josef
Jauner Gertrud
Siedlung Altstetten Grnau
Walder Alex

Siedlung Effretikon
Carrel-Vuagneux Marlyse
Siedlung Hngg-Frankental
Zwyssig Franz
Brun Josef
Ebener Rosmarie
Rouiller Suzanne
Vgeli Elsbeth
Sieg Anneliese
Rota-Neff Ida
Siedlung Hngg-Riedhof
Mantei Eva
Kuhn Jakob
Buchegger Peter
Tschler Hugo
Siedlung Ksnacht
Kauflin Caroline

Siedlung Schlieren
Horisberger Ruth
Schnaudt Hermann
Siedlung Schwamendingen
Schmid-Wettstein Mathilde
Ingold Josefina
Schr Lidia
Siedlung Seebach
Wernli Ella
Schrei Ernst
Roth Renato
Siedlung Urdorf
Graf Maria
Siedlung Uster
Grieder Max

Wir bedanken uns herzlich bei


allen Genossenschafterinnen und
Genossenschaftern, Mitarbeitenden
und Partnern fr ihr Vertrauen und
das konstruktive Miteinander.
Fredy Schr
Prsident

Lorenz Meng
Geschftsleiter

Zertifiziert nach ISO 9001:2008 und 14001:2004


Mitglied beim SVW (Schweizerischer Verband fr Wohnungswesen)
Beteiligt bei der Genossenschaft mehr als wohnen

Langgrtstrasse 140
8047 Zrich
T 044 406 82 20
F 044 406 82 21
verwaltung@gewobag.ch
www.gewobag.ch

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