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DOI: http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2014.
10403
O ESTUDO DO MERCADO IMOBILIRIO EM CIDADES MDIAS:

PROCEDIMENTOS PARA COLETA E SISTEMATIZAO DOS DADOS
STUDY OF REAL STATE MARKET IN MEDIUM-SIZED CITIES:

PROCEDURES FOR DATA COLLECTION AND SYSTEMATIZATION
Marlon Altavini de Abreu

Mestrando em Geografia
FCT-UNESP
marlon_altavini@hotmail.com
Wagner Vinicius Amorim
Doutorando em Geografia
FCT-UNESP
wagner_g3@yahoo.com.br
RESUMO
O presente artigo prope-se ao debate dos procedimentos pertinentes ao estudo da oferta
no mercado imobilirio em cidades mdias. Enfatiza as potencialidades e as limitaes
oriundas dos classificados imobilirios como principal fonte de dados. Utiliza-se de
exemplos de pesquisas desenvolvidas, discutindo formas de anlise e interpretao,
atravs da mediao emprica e das questes associadas ao modo tal como agentes
econmicos, circunscritos dimenso do mercado imobilirio, produzem e
comercializam fraes do espao urbano. Para tanto, apresenta os resultados
desenvolvidos a partir do estudo do mercado imobilirio das cidades de Londrina/PR,
Marlia/SP e So Jos do Rio Preto/SP, destacando as variveis, as escalas de anlise, as
formas de tratamento dos dados e o modo de sua representao.
Palavras-chave: mercado imobilirio; dinmica imobiliria; classificados imobilirios;
valorizao urbana; cidades mdias.
ABSTRACT
This article proposes a discussion of procedures pertinent to the study of the real estate
market in middle-sized cities. Emphasizes the potential and limitations arising from real
estate classified as a primary data source. Is used examples of research conducted,
discussing ways of analysis and interpretation, through mediation and empirical issues
related to the way such as economic agents, restricted to the size of the real estate,
produce and sell fractions of urban space. It presents the results developed from the
study of real estate market in the cities of Londrina/PR, Marilia/SP and So Jos do Rio
Preto/SP, detaching the variables, scales of analysis, processing of the data and the way
its representation.
Keywords: real estate; real estate dynamics; estate-sales classifieds; valuation urban;
middle-sized cities.
Geo UERJ. Rio de Janeiro - Ano 16, n. 25, v.21, 2 semestre de 2014, pp.297-323
ISSN: 1415-7543 E-ISSN: 1981-9021
http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/geouerj
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Introduo
O presente trabalho 1prope-se discusso das fontes de dados e procedimentos para
anlise do mercado imobilirio. Partindo de exemplos concretos de pesquisas
desenvolvidas, estabelece consideraes em torno dos desafios de pesquisas alados
construo de uma sistemtica de anlise capaz de captar a variao dos preos, tipos e
a localizao da oferta imobiliria em cidades mdias e/ou de porte mdio.
Ressalta-se que no nosso objetivo problematizar os resultados de pesquisa obtidos,
mas sim destacar as formas de utilizao e as correlaes possveis com o material
emprico coletado em sua organizao e exposio por meio de grficos, tabelas e
mapas, destacando as potencialidades e limitaes prprias elaborao de
procedimentos de anlise formulados a partir de um amplo e adequado banco de dados
com base nos anncios de classificados imobilirios de jornal. Portanto, a pesquisa em
detalhe ser tomada como suporte para discutir os procedimentos de anlise para um
estudo comparativo dos mercados imobilirios destas cidades.
O progresso associado construo da pesquisa emprica e ao rigor atrelado aos
procedimentos metodolgicos de coleta e organizao do material emprico demanda,
em sua elaborao, preocupaes analticas subjacentes s escalas, agentes e processos
relacionados produo do espao urbano, tal como indicado por Melazzo (2012) ao
explicitar sua preocupao lanada s pesquisas voltadas para as realidades no
metropolitanas, com destaque as cidades mdias brasileiras.
Neste sentido, o rigor com relao as fontes de dados agrega, em sua seleo,
preocupaes subjacentes tanto s formas de mediao empricas como ao trato terico
de questes associadas ao modo tal como agentes econmicos, circunscritos dimenso
do mercado imobilirio, produzem e comercializam fraes do espao urbano.
Estas discusses ganham forma e respaldo atravs das aes integradas em uma agenda
maior de investigaes, que tem por foco a pesquisa emprica assumida como subsdio
para a construo terica e conceitual da compreenso das cidades mdias brasileiras.
Trata-se, especificamente, dos estudos desenvolvidos pela Rede de Pesquisadores sobre
Cidades Mdias (ReCiMe), e pelo Grupo de Pesquisa Produo do Espao e
Redefinies Regionais (GAsPERR).
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A partir dos resultados obtidos por meio das pesquisasdesenvolvidas nas cidades de
Londrina/PR, em Amorim (2011a), e em Londrina/PR, Marlia/SP e So Jos do Rio
Preto/SP, em Abreu (2011), apresenta-se um conjunto sistematizado de procedimentos
para coleta,sistematizao e leitura dos dados. Neste sentido, a discusso que ora se
prope, abarca, em sua amplitude, origor associado aos procedimentos decompilao e
processamento de dados referentes aos tipos de produtos imobilirios, ao volume
ofertado, aos agentes de comercializao e aos preos mdios praticados em cada uma
destas cidades.
Os anncios de jornais: procedimentos de coleta de dados e formas de anlise

A presente seco apresenta os procedimentos metodolgicos para a seleo, coleta,
organizao e tratamento do material emprico para o estudo do mercado imobilirio em
cidades mdias ou de porte mdio. Especificando neste conjunto de aes, circunscritos
pelos diferentes momentos da elaborao da pesquisa, questes pertinentes seleo e
avaliao das variveis e procedimentos de anlise 2.
Neste sentido, situamos nosso entendimento de mercado imobilirio como lugar
econmico da valorizao de capitais em que se realizam transaes de compra e venda
de imveis edificados ou no - e que, em sua dinmica, evidencia uma forma de
organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital, demarcadas no
tempo e no espao e que podem estar associadas a momentos de transformaes
intraurbana e interurbanas. (MELAZZO, 1993).
Assim, importante reconhecer que o mercado imobilirio resguarda, em sua
constituio, particularidades que lhe so prprias,em funo da natureza das
mercadorias ofertadas, das formas de valorizao e da concentrao do mercado3.
Destas particularidades, desdobram-se constrangimentos s aes direcionadas a
pesquisa e leitura, isto porque, a falta de transparncia e de informaes rpidas e
atualizadas sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que preo, os tributos
recolhidos em cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de
cada imvel, acabam por gerar distores sistemticas que possibilitam e favorecem a
existncia de informaes para poucos (incorporadores, loteadores etc.) e,
consequentemente, sobrelucros em suas operaes e estratgias especulativas em
perodos e reas determinadas.
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Neste sentido, a carncia, ou mesmo limitaes atinentes s fontes de informao para o

mercado imobilirio so uma realidade da pesquisa, o que ocorre em funo da
constituio de um mercado pouco transparente, marcado pela escassez e precariedade
das informaes registradas nas prefeituras municipais, da dificuldade de acesso aos
Cartrios de Registros de Imveis ou Receita Federal (ver CESARE; CUNHA, 2012).
Associada a escassez e informalidade, destacada a dificuldade na obteno e
organizao de dados confiveis e representativos para a constituio de um estudo mais
amplo, ou seja, que possa oferecer comparabilidade destes dados em diferentes anos e
entre diferentes cidades. Neste sentido, uma anlise minimamente abrangente, deve
dispor de informaes atualizadas sobre um conjunto de variveis pertinentes anlise
comparativa, contemplando: o tipo de produto imobilirio, sua localizao, seus agentes
de comercializao e preo.
Para tanto, os anncios de classificados em jornais de circulao local foram adotados
como fonte base para este estudo. Este procedimento de anlise pautado pela
viabilidade da coleta deste material, j que as cidades analisadas possuem um ou mais
jornal local de circulao diria e de acesso possvel, seja na prpria sede do jornalou
nos arquivos de bibliotecas.
Entretanto, a escolha desta fonte de dados demanda cuidados em sua interpretao,
sobretudo nos significadosdas ofertas de imveis no conjunto do mercado imobilirio.
importante reconhecer que este recurso utilizado na coleta de material emprico no a
nica forma de se agrupar informaes acerca do mercado imobilirio e nem apresenta a
condio de abarcar a totalidade das transaes conferidas no perodo estudado
(CESARE; CUNHA, 2012).
Na verdade, os anncios de classificados em jornais, expressa uma composio peculiar
j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel, encerrando em sua composio
um preo que condiz com expectativas de venda desejada e no necessariamente o
preo final. Estas expectativas correspondem a intenes de venda que podem ou no
realizar-se. Alm disso, os anncios sinalizam uma frao de mercado em que
predominam as ofertas de imveis usados, sendo restritas ou poucas as informaes
voltadas aos lanamentos e novos produtos imobilirios, ou daqueles de maior e menor
preo cuja divulgao no ocorre, majoritariamente, no mbito dos classificados
imobilirios em jornais.
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Entretanto, mesmo no contexto das limitaes de sua prpria natureza, esta fonte de
dados envolve um conjunto amplo e variado de anunciantes, e capaz de abarcar um
recorte temporal significativo. Alm disso, torna possvel a comparao entre outras
cidades, constituindo-se assim numa fonte comum de pesquisa, ao possibilitar a
percepo das tendncias de valorizao desigual no interior das cidades e, numa
anlise comparada, verificar a variao dos preos de imveis em cada uma delas em
um mesmo perodo de anlise.
Ademais, a fonte dos jornais a nica possvel de ser obtida sem o recurso a tantas
viagens, podendo ser reunida em uma nica visita por um determinado pesquisador,
com levantamento sistematizado dos classificados desejados. Esta estratgia demonstra
que se pode estudar a dinmica dos preos sem o recurso a inumerveis classificados de
jornais, selecionando-se determinados mesese desses meses extraindo os classificados
do domingo, dia de maior quantidade de anncios. Ou ainda, analisando-se cada ms do
ano, selecionando um domingo ao ms, ganhando-se em amplitude por um lado, mas
perdendo-se em acurcia, por outro.
Nestas condies, preciso grande cautela no trato com os anncios coletados,
objetivando o enfoque atrelado s escolhas das informaes que se deseja obter,
estabelecendo um padro claro de questionamentos lanados a cada um dos anncios
presentes nas pginas de jornal. Esta preocupao devida em virtude da construo de
um banco de dados capaz de armazenar o mximo de informaes pertinentes ao
enquadramento das ofertas imobilirias coletadas, ao mesmo tempo em que deve
abordar de maneira padronizada cada um dos anncios, j que estes no se
encontrampadronizados.
A seletividade presente na coleta destes materiais deve priorizar as informaes mais
comuns, correspondentes s questes fundamentais O qu? Aonde? Quando? Qual
uso? A que preo? E por quem? , caractersticas dos imveis que tornam evidentes a
localizao por bairros, zona, o tipo de imvel comercializado (casa, apartamento ou
terreno), seu uso (comercial, residencial, industrial ou misto), sua rea total e rea
edificada, a imobiliria anunciante, o nmero de dormitrios e o preo de oferta.
O objetivo examinar detalhadamente a importncia de cada uma das variveis, e
relacion-las ao processo de produo do espao urbano, para alm de critrios
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puramente quantitativos, mas atribuindo-se grande ateno metodologia e pesquisa

emprica, justificando as razes de cada uma destas variveis.
No que se refere s variveis relativas temporalidade dos anncios, destaca-se a
amplitude das ofertas, aqual pe em evidncia o tempo de circulao, de rotao e a
temporalidade destes eventos na dinmica do mercado, que no respeitam,
necessariamente, mudanas de dcadas, mas sim a conjuntura econmica nacional e
imobiliria local. Por exemplo, pode-se ter situaes em que a macroconjuntura
econmica imponha um ritmo mais acelerado circulao dos ativos no mercado
imobilirio, ou simplesmente compra e venda de imveis, em contrapartida a perodos
de baixa liquidez ou mesmo de arrefecimento no mercado imobilirio. H tambm
situaes particulares em que o mercado imobilirio local possa impingir um ritmo aos
negcios, demandando ao pesquisador a ateno com relao a essas especificidades
que, inclusive, necessariamente no esto articuladas s anteriores. Mais que isso,
importante ter em mente a articulao escalar destes processos, e qual peso exerce cada
uma destas foras na variao temporal dos negcios e das ofertas imobilirias.
No contexto da pesquisa a partir dos classificados de imveis h que se ter em mente
que se trata de um olhar para o passado, de pesquisar o que j foi lanado no mercado,
h muito ou pouco tempo. No entanto, sempre est se olhando para o passado, para
aquilo que j foi produzido. Estamos observando mercadorias que esto dispostas
venda em momentos diferentes daquele datado de sua origem. Por isso importante
analisar a evoluo dos lanamentos a partir das pesquisas de campo e compreender o
tempo de circulao destamercadoria.
sintomtico algumas pesquisas periodizarem a temporalidade do mercado imobilirio
de uma maneira cartesiana, isto , subdividindo os perodos de anlise em dcadas, ou a
cada cinco anos, ou ainda, adotando como marcos temporais fatos que remetam a
eventos extralocais, quando, na verdade, os tempos e os eventos locais seriam mais
apropriados. Mas essa escolha no arbitrria, tendo mais a ver com uma articulao
escalar, e depende do desenvolvimento da pesquisa, e dos dados mais importantes da
realidade estudada, seja na escala local ou no. Estes dados da realidade podem ser, por
exemplo: aprovao de planos e pacotes econmicos que beneficiem a construo civil,
a habitao e a infraestrutura urbana, ou ainda, a criao e disponibilizao de linhas de
crdito e financiamento imobilirio. Na escala local podemos citar a construo de
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grandes empreendimentos e obras pblicas carreadores da valorizao imobiliria, como

os chamadosvetores de expanso imobiliria, oriundos tanto da economia privada
como das aes pblicas; ou a reviso da legislao urbanstica, por exemplo, evidente
na redefinio do permetro urbano, do zoneamento e coeficientes construtivos, dentre
outros.
As variveis relativas localizao dos anncios (loteamento/bairro/zonas) permitem
uma caracterizao criteriosa do predomnio dos tipos de imveis com maior ocorrncia
em cada uma das reas da cidade, enquadrando, no conjunto das informaes
compiladas, possibilidades diversas de anlise e espacializao das ofertas.
espacializao destas ofertas permitir um recorte escalar no qual possvel delimitar os

anncios numa diviso por bairros, privilegiando uma anlise comparada das variaes
percebidas no interior da cidade, em que transparece, por exemplo, o tipo de imvel
ofertado de maior ocorrncia em cada um dos bairros, ou mesmo o padro construtivo
de cada um deles, com destaque para o grau de segmentao do mercado.
Paralelamente, as espacializaes por zonas urbanas permitem uma caracterizao mais
generalizada das ofertas, expondo, contudo, um movimento de concentrao zonal dos
tipos de imveis, importante s anlises comparativas, visto que torna possvel
identificar setores de valorizao do mercado, evidenciando similaridades ou
diferenas entre as estratgias de valorizao desigual empregadas em diferentes reas
das cidades. Estas informaes, associadas a uma base cartogrfica adequada, que
contenha as subdivises dos bairros ou zonas urbanas, possibilitam a elaborao do
mapeamento das formas de organizao do mercado em suas estratgias de
seletividade dos setores de expanso imobiliria, dos nichos de mercado, e a
demonstrao, por exemplo, da predominnciada verticalizao em determinadas reas,
eda horizontalizao do habitat em outras.
As variveis relativas ao tipo de imvel (terreno, casa ou apartamento), nmero de
cmodos e/ou dormitrios e ao uso a que se destina o imvel anunciado (residencial,
comercial ou misto), evidencia como se encontra a composio das ofertas, e demonstra
a consolidao e a estrutura do mercado em determinadas reas da cidade.
As variveis relativas metragem/rea do imvel ofertado envolvem trs aspectos que,
apesar de semelhantes, j que intencionam evidenciar o tamanho em m do imvel
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ofertado, apresentam algumas distines no que tange especificidade desta metragem,

exigindo um maior detalhamento dos anncios compilados.
Neste sentido, a varivel rea do terreno est vinculada a metragem total em metros
quadrados do lote anunciado. A varivel rea construda est normalmente atrelada aos
anncios de casas e apartamentos e diz respeito metragem da rea edificada no lote.
Por fim, a rea totaldiz respeito s informaes especficas aos apartamentos e
residncias em loteamentos fechados, e, diferentemente da rea construda ou til,
considera o papel do condomnio, ou seja, dos equipamentos de lazer, esportivos,
garagem e espaos comunais existentes.
Com relao aos agentes anunciantes do mercado imobilirio, o primeiro aspecto a
enfatizar o de que h uma pluralidade de agentes atuando distintamente, seja com
relao s prticas, estratgias e/ou ao marketing e publicidade adotados. Diferem
tambm com relao sua organizao profissional e empresarial: as imobilirias, as
construtoras, as incorporadoras, os corretores particulares, e demais formas de atuao,
nas quais, por exemplo, pode-se verificar uma mesma empresa assumindo duas ou mais
funes, trabalhando individualmente ou em parceria com outras empresas inclusive,
possuindo um jornal comum especfico de classificados imobilirios. Entretanto, no
mbito dos classificados imobilirios, predominam as ofertas centralizadas pelas
imobilirias, e em menor mbito os anncios particulares.H imobilirias que se voltam
a determinados tipos de produtos, em detrimento de outros, e privilegiam certas
localizaes mais dinmicas do ponto de vista do mercado imobilirio, agindo, assim,
seletiva e exclusivamente.
A varivel preo completa o banco de dados em seu conjunto, e oferece a base
relacional com as demais variveis, principalmente aquelas referentes localizao e
metragem do imvel. Entretanto, resguarda alguns cuidados para que sejam evitadas
distores quando relacionadas entre si. Todos os preos por m devem ser
deflacionados, utilizando a correo dos valores segundo a inflao calculada pelo
ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna (IGP-DI), da Fundao Getlio
Vargas, tomando-se por ano base o ltimo ano levantado na pesquisa4.
Este procedimento visa corrigir os preos do passado para podermos compar-los aos
preos atuais, j que a taxa de inflao de nossa economia corri os preos passados
especialmente at 1994 de maneira muito mais intensa e, sem essa correo, comparGeo UERJ. Rio de Janeiro - Ano 16, n. 25, v.21, 2 semestre de 2014, pp.297-323
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los seria impossvel, pois, variavelmente, dado o ndice da inflao, eles sempre
aumentam. Assim, se pode discernir um aumento inflacionrio no preo de uma
valorizao real do imvel.
Operacionalmente, os dados de cada cidade podem ser agrupados num mesmo modelo
de planilha do software Excel, seguindo um critrio cronolgico de classificao que,
a partir do trabalho de digitao padronizado de cada um dos anncios contidos nos
diferentes classificados, coloquem em evidncia as variveis fundamentais anlise
estatstica, de forma que cada linha represente um anncio diferente e cada coluna uma
varivel especfica.
Ao trmino da digitao dado incio segunda etapa dos procedimentos relativos ao
banco de dados: a conferncia dos dados compilados, a fim de evitar possveis erros na
grafia; as inconsistncias entre tipos e usos, formato dos dados, dentre outros diversos
problemas que possam comprometer a anlise das informaes registradas. Neste ponto
destaca-se a importncia de utilizar padronizao na digitao dos dados numa mesma
planilha, pois, havendo repetio de anncio iguais, os mesmos podem ser identificados
e, opcionalmente,deletados automaticamente com o recurso de excluso de duplicatas,
do software.
Na sequncia, as duas seces prosseguem com as contribuies dos resultados de
pesquisas por ns desenvolvidas, em Amorim (2011a) e Abreu(2011), respectivamente.
Valorizao imobiliria em Londrina/PR: o caso do mercado de terrenos urbanos

Em pesquisa desenvolvida no mbito do mestrado (AMORIM, 2011a) estudamos a
dinmica do mercado imobilirio londrinense sob a tica do mercado de terrenos
urbanos, das reas de valorizao e das frentes de expanso imobiliria, analisando o
papel desempenhado pelo poder pblico local e a atuao dos principais agentes
envolvidos, aprofundando em estudo de caso de uma rea especfica da cidade.
Para tanto, a pesquisa emprica contou com a anlise da estruturao espacial da oferta
de terrenos e da variao dos preos anunciados a partir de uma amostra dos terrenos
ofertados no principal jornal de circulao local a Folha de Londrina durante
quatro anos, a saber: 2000, 2004, 2005 e 2009, cuja escolha se justificou em funo dos
lanamentos de empreendimentos imobilirios que ocorriam na cidade, dentre outros
motivos explicados em Amorim(2011a, p. 191-196; 2011b, p. 21).
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A partir deste levantamento apreendeu-se a variao do preo da terra urbana e suas

articulaes com os movimentos estruturais locais da expanso e valorizao
imobiliria. Com as coletas de todos os anncios de terrenos, realizadas um domingo ao
ms, e em todos os meses do ano, gerou-se um banco de dados com as variveis,
especificamente voltado pesquisa com terrenos.
A opo por esses anos levou em conta a compreenso especfica da reestruturao
imobiliria na Zona Leste da cidade, que comeou a ganhar mpeto a partir de 2005,
com o anncio da construo de um complexo comercial, cultural e empresarial na rea,
o Complexo Marco Zero e o Boulevard Londrina Shopping, e com o incio das obras no
campus da Universidade Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR).
O volume de ofertas de terrenos nos classificados de imveis do referido jornal, alm de
constituir uma amostra confivel e diversificada no que diz respeito aos terrenos,
mostrou-se abrangente para toda a cidade, uma vez que centraliza a maior parte de
anncios desse tipo. No entanto, deve-se ter sempre em conta que estamos lidando com
um mercado no qual a disponibilidade de informao imperfeita, considerando-se que
quando se analisa classificados de jornal, por exemplo, h a possibilidade de os preos
de ofertas, informados no momento inicial, diferirem dos que podem vir a se consolidar
no ato final da negociao. Portanto, por comportar essa expectativa, sempre variam
com relao mdia de preos anunciadas num determinado loteamento ou mesmo num
bairro da cidade.
Na Tabela 1, na primeira linha, logo abaixo dos anos, dispe-se o volume das ofertas
totais anunciadas no perodo. J na segunda linha, constam somente aquelas que
ocorreram durante o perodo pesquisado sem, no entanto, serem computadas as
repeties tendo sido deletadas as duplicatas. Na frente dos meses, apresenta-se o
volume total de todas as ofertas anunciadas, procurando ento a demonstrar sua
variao mensal.
Tabela 1: Londrina. Volume de ofertas totais de terrenos nos classificados do

jornal Folha de Londrina. 2000, 2004, 2005 e 2009.
Anos:
2000 2004 2005 2009
N de ofertas totais anunciadas 1859 3542 4410 3958
1278 1811 2103 1009
N de ofertas no repetidas
Janeiro
109 107 285 264
Fevereiro
151 262 337 382
ISSN: 1415-7543 E-ISSN: 1981-9021
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Maro
88 201 422 360
Abril
130 294 421 356
Maio
184 243 337 304
Meses
Junho
117 375 368 315
Julho
165 323 434 340
Agosto
195 358 393 318
Setembro
198 338 326 349
Outubro
208 308 380 331
Novembro
170 352 372 316
Dezembro
167 380 334 323
Fonte: Folha de Londrina Classificados 2000, 2004, 2005 e 2009. Org. prpria.
A compilao destes dados demonstra os meses com maior volume de ofertas, a partir
do que poderamos pensar na seleo de meses especficos para o levantamento dos
dados, ao invs de realiz-lo durante os 12 meses do ano. Mas isso depende da
disponibilidade do pesquisador, da finalidade e objetivos da pesquisa, da dimenso do
mercado imobilirio da cidade e do acesso s fontes de dados.
Em relao distribuio dessas ofertas pelas cinco zonas da cidade de Londrina
constatamos, com base na Tabela 2, que aquelas de maior destaque ao longo dos quatro
anos foram, para o ano 2000, as Zonas Sul e Leste; para o ano de 2004, Oeste, Sul e
Leste; situao que se repete para o ano de 2005; e, finalmente, para o ano de 2009, as
Zonas Leste, Oeste e Norte. Ou seja, a espacialidade da concentrao das ofertas aponta
reas de interesse do mercado, reas com presena de terrenos no edificados, frentes de
expanso imobiliria e novas fronteiras imobilirias, seja a partir da produo de
novos loteamentos ou da reestruturao de antigas e obsoletas reas da cidade, e isto
torna interessante, no caso londrinense, a compreenso das especificidades, do ponto de
vista do mercado imobilirio, mais observveis em cada zona.
Tabela 2: Londrina. Volume de ofertas totais de terrenos nos classificados do
jornal Folha de Londrina segundo as Zonas Urbanas. 2000, 2004, 2005 e 2009.
2000
2004
2005
2009
Zonas
N
%
N
%
N
%
N
%
Centro
169 13,28616
175 9,798432
196 9,386973
104 10,42084
Leste
286 22,48428
431 24,13214
493 23,61111
257 25,7515
Norte
245 19,26101
293 16,40538
355 17,00192
210 21,04208
Oeste
253 19,88994
448 25,08399
538 25,76628
236 23,64729
Sul
319 25,07862
439 24,58007
506 24,23372
191 19,13828
Total
1272
100
1786
100
2088
100
998
100
Fonte: Folha de Londrina Classificados 2000, 2004, 2005 e 2009. Org. prpria.
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preciso considerar que a concentrao do volume de ofertas se d em reas especficas

dessas zonas, no se distribuindo homogeneamente para o conjunto das zonas inteiras.
o caso das Zonas Sul e Oeste, em cujas interseces esto concentradas as ofertas,
formando um vetor exatamente no sentido sudoeste. No caso da Zona Leste, elas
tambm se referem a determinadas reas, situadas num setor de valorizao imobiliria
ali existente, prximo aos empreendimentos e instalaes mencionados. J a Zona Norte
vem se destacando mais recentemente com o volume de ofertas de terrenos, o que se
deve subcentralidade urbana presente nesta rea, decorrente da a valorizao da terra
vinculada a este processo mais especfico.
A Figura 15apresenta a espacializao das variveis coletadas, demonstrando o volume
de ofertas de terrenos para os anos de 2000 e 2009, em metros quadrados e em reais.
notvel a valorizao do preo da terra urbana que se depreende dos quatro mapas
apresentados, embora existam a fatores, tais como a inflao, conforme j explicitado.
Alm disso, pode-se perceber a mobilidade das ofertas, ora concentradas em
determinados bairros ora em outros, demonstrando, inclusive, a concentrao de
terrenos vazios e a diferena em relao ao preo.Embora se verifique a valorizao
ainda concentrada a sudoeste, de um modo geral, a anlise dos mapas apresentados na
Figura 1 demonstra uma maior distribuio espacial do volume de ofertas de terrenos
em 2009, em comparao com o quadro apresentando no ano de 2000.
Nas novas frentes de expanso, os negcios com terras tm maiores possibilidades de
extrao de maiores patamares de lucro, ocasionados pelo menor investimento na
aquisio da terra e possibilidades reais de valorizao em tempo hbil que remunere as
fraes de capital envolvidas. reas em que antes predominavam a presena de
conjuntos habitacionais, vazios urbanos, marcadas por enormes distncias em relao
aos meios de consumo coletivo e equipamentos pblicos, foram alvo, na dcada de
2000, de inverso de capital, investimentos pblicos e abertura de novos loteamentos.
A constatao da dinmica desse mercado, confirmada pelos prprios sindicatos do
setor (Sindicato dos Corretores Imobilirios de Londrina SINCIL, e Sindicato da
Indstria da Construo Civil no Norte do Paran - SINDUSCON-NORTE-PR), refora
a ideia da mobilidade temporal e espacial do par valorizao/desvalorizao imobiliria
ao longo da ltima dcada, e a oscilao no montante ofertado tambm confirma essa
tendncia, conforme a anlise da Figura 1.
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Figura 1: Londrina. Volume total de ofertas de terrenos em metros quadrados e

em reais. 2000 e 2009.
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Os mapas a seguir demonstram a variao das mdias de preos dos terrenos ofertados
na cidade, subdividida em 55 bairros, segundo diviso adotada pela Prefeitura
Municipal de Londrina (PML) e pelo Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de
Londrina (IPPUL).
A subdiviso da cidade de Londrina em bairros foi desenvolvida segundo uma
tipologia da PML, que leva em conta as semelhanas socioeconmicas e os nomes dos
bairros mais populares e conhecidos, que herdam nomes atribudos s glebas em que foi
subdividida a terra no incio da ocupao. Logo abaixo das zonas (Norte, Sul, Leste,
Oeste e Centro), os referidos bairros agrupam setores censitrios do IBGE como
tambm vilas, jardins, residenciais, conjuntos habitacionais, parques industriais,
loteamentos e condomnios fechados etc. , a partir de uma estruturao reconhecida e
aceita pelos londrinenses, de acordo com o IPPUL (AMORIM, 2011a, p. 50).
Pode-se constatar o preo mdio dos terrenos dividindo a soma do preo em reais pela
soma do volume em metros quadrados para cada bairro. Por fim, para a distribuio das
classes de preos nos mapas apresentados na Figura 2, utilizamos a tcnica de amplitude
de classes (produto do nmero de valores pelo nmero de classes), demonstrando
classes com o mesmo nmero de unidades espaciais (cinco e/ou seis ocorrncias para
cada classe), mantendo-se as propores, situando-se as mdias intraclasses e
minimizando-se o desvio padro.O conjunto dos quatro mapas demonstra um grande
salto na amplitude dos preos no perodo 2005 e 2009.
Nos mapas referentes aos anos de 2000 e 2004 essa amplitude situava-se entre R$ 10 e
R$ 208, e entre R$ 15 e R$ 292, respectivamente, no preo mdio do metro quadrado de
terreno para o conjunto dos bairros, embora nem todos dispusessem de anncios nos
perodos analisados.
J nos anos de 2005 e 2009 essa amplitude situou-se entre R$ 20 e R$ 357, e entre R$
34 e R$ 869, respectivamente. Nem todos os bairros dispunham de informaes no que
se refere s ofertas de terrenos, nem todos os bairros possuam terrenos venda, o que,
no caso dos bairros mais perifricos, condiz com a existncia de vazios urbanos no
loteados, e com poucos casos de anncios de chcaras de grandes dimenses venda.
Embora, mais se perceba a concentrao da valorizao nas reas centrais e adjacncias,
desponta um vetor de valorizao imobiliria no sentido sudoeste e, com menor
intensidade, em alguns bairros a leste do centro.
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Figura 2: Londrina. Preo mdio de terrenos ofertados nos classificados. 2000,

2004, 2005 e 2009.
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Vale ressaltar que os preos utilizados para a confeco destes mapas no foram
deflacionados, trabalho que fizemos a parte, na dissertao de mestrado, em tabelas,
comparando os preos anunciados e seus correlatos inflacionados dos anos anteriores,
auferindo, ento, aqueles que ficaram acima ou abaixo do preo inflacionado.
Evidenciou-se que nem todas as reas apresentaram valorizao no preo da terra para
os anos de 2000, 2004 e 2005. Na verdade, na maioria dos bairros os preos no
atingiam sequer seus correlatos inflacionados, sendo, portanto, uma valorizao
altamente seletiva e concentrada. Muitos proprietrios, independentemente de seus
objetivos, possuam verdadeiros ativos que se depreciavam em funo da dinmica
espacial imobiliria da cidade concentrada e segmentada. J no perodo 2005-2009 o
que se verificou foi uma intensa valorizao dos terrenos em quase toda a cidade, sendo
poucos os bairros que apresentavam mdias de preos abaixo dos preos corrigidos,
confirmando a grande intensidade das expectativas com os empreendimentos e negcios
imobilirios por toda a cidade nesse perodo(AMORIM, 2011, p. 215-225, 246-247,
286-287).
O mercado imobilirio em Londrina/PR, Marlia/SP e So Jos do Rio Preto/SP:

uma anlise comparativa
O relato de caso que ora apresentamos tem por objetivo a exposio das possibilidades
de anlise decorrentes da abordagem metodolgica que parte da base de dados oriunda
dos classificados de jornal, privilegiando uma anlise comparada entre diferentes
cidades, que neste caso so Marlia/SP, So Jos do Rio Preto/SP e Londrina/PR. Para
tanto, as informaes subsequentes foram extradas de Abreu (2011) e atendem
basicamente a duas preocupaes norteadoras. A primeira relaciona-se elaborao de
um material capaz de estabelecer indicadores que permitam a caracterizao do
mercado imobilirio em sua estrutura e organizao intraurbana. A segunda referente
ao potencial comparativo, permitindo verificar similaridades e diferenas entre os
mercados imobilirios de cada cidade.
Para tanto, foram coletados os dados presentes nos anncios de classificados dos jornais
locais de maior circulao de cada cidade estudada, nos anos de 1995, 2000 e 2006. Na
cidade de Marlia o jornal utilizado foi o Dirio de Marlia, em So Jos do Rio Preto,
o jornal Dirio da Regio, em Londrina, o jornal utilizado foi a Folha de Londrina.
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A disposio dos dados orienta-se de modo a permitir uma melhor percepo dos
diferentes tipos de imveis e da distribuio dos preos segundo sua localizao, seus
usos e agentes ofertantes, tornando possvel a percepo de sua ocorrncia em diferentes
reas da cidade.
Para isso, a organizao do banco de dados tomou os seguintes procedimentos para
organizao e anlise das informaes: a) os percentuais referentes quantidade dos
tipos de imveis ofertados, divididos em bairros e por zonas urbanas (norte, sul, centro,
leste e oeste); b) as variaes gerais dos preos do m dos tipos de imveis; c) as
amplitudes e a moda dos preos coletados para cada zona; d) a elaborao cartogrfica
dos resultados obtidos; e,e) o potencial comparativo.
O primeiro item traz a organizao primria dos dados, referente sua diviso
percentual de ofertas por tipo de imveis: apartamentos (A), casas (C) e terrenos (T), na
totalidade de imveis coletados, destacando sua variao e frequncia no conjunto da
cidade, sendo possvel observar a oscilao e maior ocorrncia na oferta de cada imvel
em especfico para o perodo considerado.
Encontram-se na Tabela 3 os resultados obtidos com os anncios de jornal, para a
cidade de Marlia, em que se adota uma subdiviso de zonas urbanas estabelecida pelo
plano diretor local, sendo ela a Central, Centro-Leste, Centro-Oeste, Centro-Norte e
Centro-Sul, Norte, Sul Leste e Oeste.
Tabela 3: Marlia. Variao em valores percentuais do nmero de ofertas segundo

o tipo de imvel. 1995, 2000 e 2006.
Total de
1995
2000
2006
anncios
A
C
T
A
C
T
A
C
T
Central
2,97% 6,46% 0,45% 1,78% 3,62% 0,13% 6,06% 2,45% 0,58%
Centro-Leste 1,90% 0,14% 0,00% 3,05% 0,06% 0,00% 0,11% 0,11% 0,62%
Centro-Oeste 0,93% 1,31% 0,93% 0,76% 2,54% 1,65% 1,39% 1,39% 0,99%
Centro-Norte 2,00% 4,83% 1,80% 5,40% 2,98% 0,63% 6,02% 6,02% 0,00%
Centro-Sul
3,21% 0,14% 0,07% 8,06% 0,51% 0,25% 9,71% 0,58% 0,00%
Leste
0,69% 10% 6,94% 0,38% 19,68% 11,62% 0,29% 21,90% 7,59%
Oeste
0,21% 6,39% 7,94% 0,63% 4,38% 4,38% 0,07% 3,39% 1,35%
Norte
0,66% 7,32% 6,49% 0,00% 6,98% 5,02% 0,04% 8,07% 3,47%
Sul
0,52% 16% 10% 0,32% 11,11% 4,06% 0,11% 12,15% 1,86%
Mdia %
13% 52% 35% 20% 52%
28%
27% 56%
16%
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios.Org.prpria.
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Delimitada a localizao dos imveis, buscou-se a caracterizao da dinmica geral e

variao dos preos mdios por bairros e zonas no perodo compreendido, considerando
sua dinmica de valorizao e desvalorizao de preos. A srie histrica construda
atendeu necessariamente a critrios bem definidos para a utilizao e o descarte dos
dados compilados, j que esta foi construda apenas com anncios completos que
permitiam uma comparao primria por bairros, e subsequentemente por zonas.
Esta classificao necessria visto que alguns anncios no dispem de informaes
suficientes quanto aos itens preo e rea do terreno ou construda , inviabilizando sua
anlise. Outros, porm, j no dispem de pares nos anos subsequentes, isto , alguns
bairros podem ser anunciados unicamente num ano especifico, no mantendo uma
continuidade nos anos sucessivos.
Alm de permitir sua organizao em tabelas, este arranjo possibilita a elaborao de
grficos que sintetizam a variao do preo do metro quadrado para cada bairro em
comparao com a mdia geral de preos no total da zona. Para exemplificar,
utilizaremos o produto grfico elaborado para anlise da cidade de Marlia (Grfico 1),
referente Zona Leste e tambm o Grfico 2 referente a Zona Sul da cidade de
Londrina.
R$ 600,00
R$ 500,00
R$ 400,00
R$ 300,00
R$ 200,00
R$ 100,00
R$ -
Grfico 1: Marlia. Variao do preo nominal/real do m dos terrenos na Zona

Leste. 1995, 2000 e 2006.
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. prpria.
Deste arranjo desdobram-se diferentes anlises possveis, abarcando a constatao da
evoluo do preo de um mesmo bairro no perodo considerado, assim como sua
posio em relao ao restante da zona urbana em que est inserido e, numa anlise
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mais abrangente, em relao ao restante da cidade.Alm disso, permite a anlise

comparada entre as cidades (Grfico 2).
R$ 600,00
R$ 500,00
R$ 400,00
R$ 300,00
R$ 200,00
R$ 100,00
Acapulco.1995
Alcantara.1995
Bela Suia.1995
Colonial.1995
Cristo Rei.1995
Granville.1995
Itatiaia.1995
Lago Parque.1995
Mediterraneo.1995
Monte Belo.1995
Monte Carlo.1995
Parque das Industrias.1995
San Fernando.1995
Tucanos.1995
Vale do Reno.1995
Vilas Boas.1995
Acapulco.2000
Alcantara.2000
Bela Suia.2000
Cristo Rei.2000
Granville.2000
Itatiaia.2000
Mediterraneo.2000
Monte Belo.2000
Monte Carlo.2000
Petit Ville.2000
San Fernando.2000
Tucanos.2000
Vale do Reno.2000
Vilas Boas.2000
Alcantara.2006
Bela Suia.2006
Colonial.2006
Granville.2006
Itatiaia.2006
Lago Parque.2006
Mediterraneo.2006
Monte Carlo.2006
Petit Ville.2006
San Fernando.2006
Tucanos.2006
Vale do Reno.2006
Vilas Boas.2006
R$ -
Grfico 2: Londrina. Variao do preo nominal/real do m dos terrenos na Zona

Sul. 1995, 2000 e 2006.
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Org. prpria.
Buscando o recurso da comparao, a organizao dos grficos apresentados prioriza a
eleio de indicadores capazes de evidenciar os eixos de valorizao, a diferenciao
dos preos ao longo dos anos e a forma como esta variao se comporta no interior das
cidades e, alm disso, se os setores de maior e menor valorizao indicam similaridades
quanto variao dos preos mdios e a seletividade imposta em diferentes zonas.
Ademais, como um recurso alternativo para a organizao dos dados, j que no
possvel contar sempre com a totalidade de informaes necessrias constituio de
um quadro completo para todos os tipos de imveis, vlida a elaborao destes a partir
das amplitudes e da moda dos preos mdios em cada zona.
Com a caracterizao da amplitude dos preos de oferta dos tipos de imveis, faz-se
sinalizar e identificar o padro de ocupao em cada rea, ou seja, verificar o perfil de
cada zona atravs da homogeneidade ou heterogeneidade de seus preos, alm de
perceber a variao dos preos entre os imveis mais ofertados no perodo analisado.
Complementarmente, o recurso estatstico da moda (Tabela 4) permite visualizar o
padro dos imveis comercializados em relao amplitude e a variao entre os anos.
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Tabela 4: So Jos do Rio Preto. Variao entre os menores, maiores e a moda de

preos em m das casas. 1995, 2000 e 2006.
1995
2000
2006
Meno Maior Moda Meno Maio Moda Meno Maior Moda
r
r
r
r
Centra 75,74
358,03 252,4 160,0
360,6
189,1 18,80
325,49 218,8
l
6 51,59
9 383,9
0 136,5
7 65,64 1.620,0 109,4
0
Leste
66,73 577,63 188,0
3 88,61 207,5
7 207,5
5 91,90 1.458,6
7 105,0
0
Norte
21,66
97,78 81,48
5 128,1
5 86,33 269,77
8 127,6
3
Oeste
46,38 254,62 71,14 127,1 350,8
6 517,3
4 281,5
3
3
Sul
11,46 2.406,7 104,2 77,38
8,53 1.531,6 169,2
8 anncios
9 imobilirios. Org.
3 prpria.
8
2
1
Fonte: Banco de Dados de
O destaque dado s formas de representao das variveis at aqui caracterizadas
valorizou as potencialidades existentes na representao dos imveis ofertados, em sua
localizao e preo. Para isso, dispomos de recursos grficos tais como tabelas e
grficos para sua representao. De modo auxiliar possvel ainda destacar as formas
de representao cartogrfica
Um problema comum na delimitao deste recurso analtico remete ao recorte
empregado para cada cidade, ensejando na problemtica da espacializao/zoneamento
mais adequado. A partir das experincias desenvolvidas ao longo da elaborao da
monografia de concluso de curso, Abreu (2011) indica os empecilhos existentes
subdiviso por bairros, isto porque, so poucas as cidades que dispem de leis
especficas e/ou mapas atualizados sobre divises territoriais em bairros. Desta forma, a
resoluo destes problemas encontra sada em recortes comuns denominados como
zonas urbanas, atendendo a critrios especficos de cada prefeitura, favorecendo assim
a espacializao dos dados no interior da malha urbana.
Utilizaremos as representaes elaboradas para a cidade de Marlia, conforme destacada
na Figura 3, em que est exposta a subdiviso por zonas Norte, Leste, Oeste, Sul,
Centro Norte, Centro Leste, Centro Oeste e Centro Sul e as ofertas dos tipos de
imveis nos anos de 1995, 2000 e 2006, respectivamente.
Este conjunto de mapas foi elaborado a partir das ferramentas disponveis pelo software
de mapeamento e anlise geogrfica Mapinfo, resultantes da associao entre os dados
coletados em jornal e as bases cartogrficas das cidades, disponibilizadas pelo Centro de
Estudos e Mapeamento da Excluso Social para Polticas Pblicas (CEMESP), da FCTUNESP.
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Figura 3: Marlia. Zonas urbanas e estruturao das ofertas imobilirias entre os

anos 1995, 2000 e 2006.
Fonte: Banco de Dados de anncios imobilirios. Base Cartogrfica: Lei do Plano
Diretor da Cidade de Marlia.
A representao cartogrfica da cidade de Marlia toma por base as configuraes
extradas da Lei do Plano Diretor Local (Lei Complementar n. 480 de 09 de Outubro de
2006). Esta lei produziu uma proposta de agregao dos distintos bairros em nove zonas
urbanas Norte, Sul, Leste, Oeste, Centro-Sul, Centro-Norte, Centro-Oeste e CentroLeste. Para tanto as informaes esto dispostas em seu valor percentual, buscando
evidenciar a variao do volume de ofertas para cada tipo de imvel no interior da
cidade.
A primeira representao condiz subdiviso por zonas utilizadas para a espacializao
dos anncios segundo os critrios adotados pelo plano diretor, conforme j destacado.
Subsequentemente optamos pela exposio dos dados, dispostos atravs de uma relao
entre a oferta de apartamentos, casas e terrenos na totalidade de imveis coletados,
destacando sua variao diferencial no conjunto da cidade e a oscilao da oferta de
cada imvel em especfico, sendo eles 1995, 2000 e 2006, respectivamente.
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Por fim, um ltimo procedimento de anlise associado a esta base de dados est atrelado
ao seu potencial comparativo. A construo desta discusso assumida a partir da
opo de anlise de diferentes cidades sob uma srie histrica que conjugue diferentes
anos. Os parmetros para esta investigao so, portanto, a identificao das
articulaes entre as permanncias das velhas formas urbanas e as transformaes
reconhecidas pela oscilao dos preos dos imveis e do tipo de imvel ofertado ao
longo da srie histrica.
Consideraes finais
O teor das pesquisas aqui expostas convida ao debate em torno das preocupaes
presentes desde a coleta e sistematizao de informaes direcionadas anlise do
mercado imobilirio em cidades mdias.
Desdobram-se deste debate o interesse e a necessidade de se reconhecer, distinguir e
avaliar as diferentes fontes de dados empricos disponveis, assim como as formas de
organizao deste material, os caminhos possveis e as questes pertinentes para a
construo de uma abordagem ampla e capaz de oferecer uma leitura espacial da
dinmica imobiliria.
A partir deste direcionamento enfatizou-se o tratamento das informaes extradas dos
anncios presentes em classificados de jornal. A escolha deste recurso no se d
aleatoriamente, mas atende a um exame metdico e criterioso quanto a sua
provenincia, riqueza de informaes e o acesso facilitado. Para isso, sua anlise deve
ser precedida de questes pertinentes seleo do material, orientando assim a
classificao destas informaes, e a devida escolha das diferentes variveis.
Nesta abordagem metodolgica as questes o qu? Aonde? Quando? E a que custo?
oferecem possibilidades classificatrias elencadas em diferentes variveis que so
capazes de incorporar-se a um enquadramento amplo, a partir do qual se estabeleam
informaes qualificadas e de fcil correlao entre as variveis selecionadas,
favorecendo um conjunto de investigaes que se desdobram em anlises comparadas
tanto no plano intraurbano, ou mesmo numa comparao entre cidades.
Conforme exemplificado com os estudos de Amorim (2011a) e Abreu (2011), a escolha
desta fonte de dados habilita um conjunto extenso de possibilidades analticas a partir de
diferentes temticas articuladas ao estudo do mercado imobilirio. Oferece condies
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para a composio de uma srie histrica em que possvel perceber as mudanas e as

permanncias encontradas na dinmica intraurbana, a partir da oscilao dos preos, do
ganho de importncia de alguns produtos imobilirios, de agentes de comercializao
etc. Ademais, permite estudos comparados entre cidades, colaborando, assim, para a
compreenso das formas de estruturao deste mercado, das estratgias despendidas em
cada cidade e em diferentes contextos socioespaciais. A espacializao dos anncios
representa outra vantagem para com esta fonte de dados, pois possibilita a representao
cartogrfica destes eventos.
Ressaltamos ainda a necessidade de um projeto cartogrfico que vem da conjugao dos
levantamentos realizados, do esforo analtico e, principalmente, da forma
deinterpretao e de exposio dos resultados, devendo estar presente em todas as
etapas da pesquisa e que possa ser mais que mera representao dos resultados, ou seja,
um instrumento de leitura da realidade em transformao. Isto requer a compreenso da
espacialidade do objeto da pesquisa, dos mltiplos recortes que podem ser adotados, dos
conflitos temporais e espaciais existentes entre a dinmica imobiliria e a subdiviso
oficial/institucional da cidade, ou entre diferentes cidades quando se tratar de um estudo
comparativo.
So estas as ideias que presidem nossa interveno s questes pertinentes as fontes de
dados capazes de compor um estudo adequado da oferta imobiliria, reconhecendo,
contudo, suas limitaes, mas buscando superar as dificuldades colocadas pela ausncia
de informaes sistematizadas e de dados oficiais.
A evidncia que persiste, ao fim destas anlises, possibilita algumas reflexes e
hipteses,
direcionadas
pela articulaoindissocivel
entre a escassez
e as
irregularidades para com as fontes de dados e a prpria constituio e estruturao deste

mercado.
Trata-se de um mercado em que a ausncia de informaes sistematizadas e confiveis
compe sua prpria lgica de funcionamento e organizao interna. A opacidade e
insuficincia de informaes atualizadas e de fcil acesso sobre os tipos, localizaes,
preos e tributos recolhidos em cada uma das transaes imobilirias parecem associarse as estratgias destes agentes, visto que estas informaes circulam de maneira
restrita, favorecendo alguns poucos agentes, oferecendo, assim, condies para o
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controle da apropriao da valorizao imobiliria e dos processos especulativos em

perodos e reas especificas.
Notas:
1
Este artigo corresponde aos resultados finais de pesquisas realizadas pelos autores em
mbito de monografia de bacharelado (ABREU, 2011) e dissertao de mestrado
(AMORIM, 2011a). Foi apresentado sob a forma de oficina durante do X Workshop
da Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias (ReCiMe), realizado na Universidade
Estadual Paulista, campus de Presidente Prudente/SP, durante os dias 14 e 16 de agosto
de 2012.
2
Uma melhor sistematizao das diferentes etapas da pesquisa luz dos procedimentos
metodolgicos pode ser encontrada em Sposito (2003), as quais esto delimitadas em
quatro momentos distintos: Compilatria, Correlatria, Semntica e Normativa.
3
As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de
negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido so
investigadas em Melazzo (1993, 1997, 2010), Topalov (1979), Smolka (1987) e Sposito
(1990), dentre outros.
4
O IGP-DI, responsvel por avaliar a evoluo geral de preos na economia, cria uma
medida da inflao nacional, sendo composto pelo ndice de Preos ao Consumidor
(IPC - peso de 30%), ndice de Preos no Atacado (IPA - peso de 60%) e ndice
Nacional de Construo Civil (INCC - peso de 10%). O perodo de coleta de preos
para o ndice o ms cheio, ou seja, do primeiro ao ltimo dia do ms. Fonte:
http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=1602). Para extrair o ndice
base para o calculo do m utilizamos a calculadora do cidado, ferramenta
disponibilizada no site do Banco Central, no seguinte endereo:
htts://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigir
PelaSelic
5
Todos os mapas apresentados nesta seco do texto foram elaborados com o software
livre Philcarto. Para um necessrio estudo do programa Philcarto, indicamos os
seguintes trabalhos basilares na utilizao do software e conhecimento das abordagens e
procedimentos da cartografia temtica: Girardi (2007) e Archela e Thry (2008), alm,
claro, dos prprios manuais de autoajuda e visita guiada que acompanham o software
em seu endereo eletrnico de download: http://philcarto.free.fr/.
Referncias:
ABRAMO, Pedro. A dinmica imobiliria. Elementos para o entendimento da
espacialidade urbana. Cadernos IPPUR, Rio de Janeiro, ano III, N especial, dez. 1989.
ABREU, Marlon A. O mercado imobilirio em Londrina, Marlia e So Jos do Rio

Preto: anlise comparativa do processo de estruturao intra-urbano. 2011. 136f.
Trabalho de Concluso de Curso (Bacharelado em Geografia), Departamento de
ISSN: 1415-7543 E-ISSN: 1981-9021
321 |
Geografia, Universidade Estadual Paulista Faculdade de Cincias e Tecnologia de

Presidente Prudente, 2011. Disponvel em:
http://pt.scribd.com/doc/146140518/Monografia-Marlon-2011-Versao-Final. Acessado
em 05 de junho de 2013.
AMORIM, Wagner V.A produo social do espao urbano em Londrina - PR: a

valorizao imobiliria e a reestruturao urbana. 2011. 287f. Dissertao (Mestrado em
Geografia), Programa de Ps-Graduao em Geografia, Universidade Estadual Paulista
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Artigo recebido para publicao em maro de 2014.

Artigo aceito para publicao em outubro de 2014.
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DOI: http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2014.

O ESTUDO DO MERCADO IMOBILIRIO EM CIDADES MDIAS:

STUDY OF REAL STATE MARKET IN MEDIUM-SIZED CITIES:

Marlon Altavini de Abreu

Os anncios de jornais: procedimentos de coleta de dados e formas de anlise

Neste sentido, a carncia, ou mesmo limitaes atinentes s fontes de informao para o

puramente quantitativos, mas atribuindo-se grande ateno metodologia e pesquisa

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Grfico 2: Londrina. Variao do preo nominal/real do m dos terrenos na Zona

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Artigo recebido para publicao em maro de 2014.

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