Bolilla 8

Derecho Civil III

Compraventa:
Definicin legal. Anlisis y critica: Art. 1323: Habr compra y venta
cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de
una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto
en dinero.
La doctrina formula alguna crtica:
a) Se sostiene que no es conveniente que un cdigo contenga
definiciones, las cuales son ms propias de la doctrina.
Pero el art. no contiene una definicin en el sentido estricto, ya que
lo que hace es describir un supuesto genrico, una situacin
hipottica en la cual se verifica una compraventa, descripcin sobre
la cual la doctrina elabora y propone definiciones.
b) Se afirma que la definicin es incompleta pues no da cabida a los
contratos manuales ni a las operaciones en las que el objeto no es
una cosa sino un derecho. Esta crtica es infundada pues en los
contratos manuales se cumplen todos los requisitos contenidos en la
definicin, solo que se presentan simultneamente: hay
simultaneidad entre las manifestaciones de voluntad y las acciones.
En cuanto a la compraventa de derechos tambin esta incluida pues
la palabra cosa se usa en su sentido ms amplio.
c) Se sostiene que la expresin transferir la propiedad es estrecha
pues solo se refiere al derecho real de dominio y no a los dems
derechos reales (la compraventa puede usarse para otros derechos
reales).
Lpez de Zavala da su definicin: es el contrato por el cual una de
las partes con el fin de transferir o constituir un derecho real se
obliga a dar una cosa a la otra y esta se obliga a pagar por ella un
precio cierto en dinero.
Tambin se le critica que no incluye las cosas futuras o inciertas, al
respecto Wayar define: es el contrato en cuya virtud una de las partes
se obliga a conferir la propiedad de la cosa mediante la entrega o
inscripcin registral o a constituir sobre ella un derecho real limitado
en favor de otro, que se obliga a pagar por ello un precio cierto en
dinero. Al utilizar la palabra conferir en vez de transferir, se
incluye la posibilidad de que el vendedor no tenga en el momento la
posibilidad de entregar la cosa.
El nombre del contrato: para darle nombre a este contrato Vlez
usa la expresin compra y venta. Esto se debe a que el contrato
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puede ser visto desde dos perspectivas: para el comprador es una

compra y para el vendedor es una venta. Auque algunos cdigos
nombran a este contrato con solo una de esta expresiones simples
(cdigo Francs e Italiano la llaman venta y el cdigo espaol lo
llama de compra) la doctrina se inclina mayoritariamente por
denominarlo contrato de compraventa.
Caracteres:
1) Nominado: la ley le asigna un nombre propio.
2) Consensual: queda concluido con el solo consentimiento de las
partes.
3) No formal: pues tiene forma libre (sin perjuicio de la
excepcin del art. 1184 que exige la escritura pblica para la
transmisin de inmuebles o de derechos sobre ellos).
4) Bilateral: genera obligaciones reciprocas entre las partes.
5) Oneroso: cada parte realiza un sacrificio patrimonial a cambio
de una ventaja equivalente.
6) Generalmente conmutativo: la existencia y cuanta de las
prestaciones de ambas partes son ciertas.
7) De carcter declarativo (no traslativo): por si mismo no
transfiere el dominio de la cosa, pero constituye titulo valido
para que el comprador exija la transmisin.
Comparacin con:
Compraventa comercial: en principio es compraventa civil toda aquella a la
cual el CCO no le haya atribuido naturaleza comercial. Segn el art. 450
CCO: La compra-venta mercantil es un contrato por el cual una persona,
sea o no propietaria o poseedora de la cosa objeto de la convencin, se
obliga a entregarla o a hacerla adquirir en propiedad a otra persona, que
se obliga por su parte, a pagar un precio convenido, y la compra para
revenderla o alquilar su uso.
Es necesario un propsito de lucro, basta con que una parte lo tenga
para que la compraventa comercial tenga efectos jurdicos en todo lo
relativo a ese acto y para ambas partes (Artculo 7 CCO: Si un acto es
comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan por razn de
l, sujetos a la ley mercantil, excepto a las disposiciones relativas a las personas de
los comerciantes, y salvo que de la disposicin de dicha ley resulte que no se refiere
sino al contratante para quien tiene el acto carcter comercial).

Se refieren solo a cosas muebles que pueden ser ajenas, a diferencia de

la civil que incluye las inmuebles y solo las propias.
El art. 452 CCO: No se consideran mercantiles:
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1. Las compras de bienes races y muebles accesorios. Sin embargo, sern

comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo
o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raz;
2. Los de objetos destinados al consumo del comprador, o de la persona
por cuyo encargo se haga la adquisicin:
3. Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus
cosechas y ganados;
4. Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de los
frutos y efectos que perciban por razn de renta, donacin, salario,
emolumento u otro cualquier ttulo remuneratorio o gratuito;
5. La reventa que hace cualquiera persona del resto de los acopios que
hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la
que vende que la que hubiese consumido, se presume que obr en la
compra con nimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la
venta.
La distincin entre compraventa civil y comercial tiene importancia en la
practica en cuanto a la ley aplicable y la jurisdiccin competente, en
Tucumn el fuero civil y comercial esta unificado.
Con la permuta: en la compraventa se cambia una cosa por dinero, en la
permuta se cambia una cosa por otra cosa. Sin embargo a menudo se
cambia una cosa por otra de menor valor y se paga la diferencia en dinero
(permuta con saldo), el art. 1356 establece que si la cosa vale ms que el
dinero dado como diferencia es permuta y si vale igual o menos que el
dinero dado es compraventa.
Con la cesin: la cesin de crdito puede hacerse por un precio en dinero,
por otro crdito o gratuitamente. La distincin con la compraventa es difcil
en el primer caso.
En nuestra legislacin la palabra compraventa esta reservada para el
contrato cuyo objeto en la transmisin del dominio sobre una cosa. En
todos los dems casos de transmisin de derechos reales o personales hay
solamente cesin. Cumplido el contrato de compraventa, el comprador
adquiere un derecho absoluto sobre la cosa que puede hacer valer por si
mismo sin intermediarios; en la cesin, el cesionario tendr derecho a
exigir del deudor lo que este deba al cedente.
La distincin no tiene valor prctico puesto que la cesin hecha por un
precio en dinero se rige por las reglas de la compraventa.
Con la locacion de cosas: el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de
la cosa, el locador solo se obliga a conceder uso y goce de la cosa. La
distincin es importante pues lo regimenes jurdicos de uno y otro son
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distintos, sobre todo en materia de privilegios (en caso de quiebra) y de

riesgos (en la compraventa el comprador asume los riesgos de perdida o
deterioro de la cosa comprada desde que hay transmisin de dominio, en la
locacin el locatario no asume tales riesgos simplemente o porque no hay
transmisin de dominio). Adems las cosas que estn fuera del comercio
(playas, plazas) no pueden ser objeto de compraventa, pero pueden ser
objeto de locacin.
En otros casos cuando solo hay derecho de extraccin de frutos es
compraventa. Si adems de los frutos se tiene el uso y goce del inmueble,
es locacion de cosas. Lo mismo pasa con la adquisicin de productos.
Con la locacion de obras: en la compraventa se entrega una cosa a cambio
de un precio, en la locacion de obras se realiza y entrega una obra a cambio
de un precio. La cuestin se complica si para realizar la obra el locador
debe aportar, adems de su trabajo, los materiales que la obra requiere. El
art. 1629 dice que: hay locacion de obra siempre que haya trabajo que
realizar independientemente de que se deba aportar o no los materiales.
En la actualidad se dan tres teoras:
El contrato depende de la comn intencin de las partes, segn como lo
calificaron.
Si a la parte le interesa el proceso de fabricacin es locacion de obra, si
solo le interesa el resultado es compraventa.
Si la cosa se fabrica en serie es compraventa, si la cosa se fabrica
artesanalmente es locacion de obra (Ibez). Por ej. la compra de un
traje en el centro es compraventa y la compra de un traje en el sastre es
locacion de obra.
El inters de la distincin reside en las siguientes consecuencias jurdicas:
La responsabilidad del vendedor es ms amplia que la del locador, pues
el primero responde por eviccin y redhibicin, en tanto que el segundo
solo responde por la ruina total o parcial de la cosa.
Los privilegios son diferentes.
Con la donacin con cargo: el art 1789 dice que hay donacin cuando una
persona, por acto voluntario entre vivos, transfiere gratuitamente a otra la
propiedad de una cosa. Si la donacin se hace con cargo, es decir
imponiendo el donatario una prestacin habr que ver de que magnitud es
el cargo y quien se beneficia con el: si el cargo es de valor similar a la
donacin no puede hablarse de gratuidad, y si adems el cargo beneficia al
donante, tampoco podemos hablar de donacin, ya que en realidad se trata
de una compraventa encubierta.

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Con la dacin en pago: art. 779: el pago queda hecho cuando el acreedor
recibe voluntariamente por pago de la deuda, alguna cosa que no sea
dinero en sustitucin de lo que se le deba entregar. La cuestin es clara:
la dacin en pago es un pago atpico (porque requiere la aprobacin del
acreedor), y como tal no constituye contrato sino cumplimiento de una
obligacin. Esta obligacin puede tener varias causas, incluso puede
haberse originado en una compraventa, pero eso no significa que dacin en
pago y compraventa sean equivalentes.
Renta vitalicia: a priori la renta vitalicia parece muy distinta a la
compraventa. Sin embargo la distincin se hace difcil cuando alguien
recibe una cosa y a cambio se obliga a dar a otro una renta de por vida: para
unos se trata de un contrato de renta vitalicia, para wayar es una
compraventa, pues esta es consensual, mientras que la renta vitalicia es
real.
Con el contrato de suministro: este tipo de contrato se da cuando una de las
partes se obliga a una prestacin a cumplir en cuotas peridicas. Si bien
nuestra legislacin no regula especficamente estos contratos, le son
aplicables por analoga las reglas de otros contratos:
a) Si la prestacin consiste es suministrar ciertas cosas transfiriendo su
propiedad el contrato es equivalente a una compraventa.
b) Si el suministro es de ciertas cosas solo para su uso y goce, el
contrato es equivalente a una locacion de cosas.
c) Si la prestacin consiste en suministrar ciertas cosas en cuya
produccin interviene el suministrado dando instrucciones o
sugerencias (entregar auto partes a una fabrica) el contrato es
equivalente a una locacion de obras.
Con el contrato estimatorio: el contrato estimatorio se verifica cuando una
persona entrega a otra una cosa, estimndola en cierto precio, con el
encargo de venderla y autorizndola a quedarse con el mayor valor que
pudiera obtener. Se trata de una figura compleja que no esta
especficamente legislada y cuya naturaleza jurdica es confusa. Hay
quienes lo equiparan a una compraventa aunque con reglas particulares.
Para Wayar es un contrato compuesto, integrado por un mandato ms una
venta.

Teora del titulo y el modo

Sistema argentino: la compraventa solo tiene efecto declarativo pues por
si misma no transfiere el dominio de la cosa pero constituye titulo valido
para que el comprador exija la transmisin de dominio, la que se verifica
cuando adems del titulo se da el modo (la tradicin o inscripcin
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registral). Este sistema esta establecido en el art. 577: antes de la

tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho
real
Sistema Francs: la compraventa tiene efecto traslativo, pues su sola
celebracin convierte al comprador en propietario, no requirindose la
tradicin ni ningn otro negocio jurdico. Este sistema solo cabe cuando se
venden objetos existentes al momento de la compraventa y que pueden ser
determinados individualmente; adems tiene carcter supletorio, pues las
partes pueden pactar que la transmisin se produzca en un futuro. La
transmisin de inmuebles solo es oponible a terceros cuando el negocio se
publicita mediante inscripcin en el registro. El sistema tiene algunas
ventajas practicas pero desprotege al comprador que al hacerse propietario
debe asumir los riesgos por la perdida o deterioro de la cosa aun no
habindola recibido.
Compraventa y forma: la compraventa es un contrato consensual el cual
puede ser formal como en el caso de los inmuebles que solo se
perfeccionan cumpliendo la forma solemne impuesta por la ley: escritura
publica; y no formal.
Transferencia del dominio segn la naturaleza de las cosas:
automotores, aeronaves y buques: la exigencia registral de las
compraventas de inmuebles no es exclusiva, sino que se extiende a ciertos
muebles cuyo dominio tambin debe registrarse: automotores, aeronaves y
buques. El decreto ley 6582/58 dispuso que la transmisin de dominio de
automotores debe formalizarse por instrumento pblico o privado y solo
produce efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de
suscripcin en el Registro de Propiedad del Automotor. En el art. 27 de
dicho decreto ley se establece que la denuncia de venta presentada en el
registro exime de responsabilidad.
Para los buques y aeronaves si se pretende oponibilidad ante terceros se
requiere la inscripcin del titulo en el registro correspondiente.

Requisitos generales.
A)- El consentimiento: aspectos sobre los que debe versar: la
compraventa requiere del consentimiento de las partes para celebrase.
Supone un acuerdo de las partes, que versa sobre la naturaleza del acto que
se celebra, sobre la cosa que es objeto del contrato, cobre la persona con
quien se contrata y sobre el precio que debe pagarse. Si en alguno de estos
aspectos hay disenso entre las partes o error de una de ellas y tal
circunstancia hace a la esencia del acto, el contrato es nulo, por ej. Si una
parte cree estar vendiendo y la otra cree estar recibiendo una donacin. Si
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el disenso o el error son accidentales y no hacen a la esencia del acto, este

es valido.
Compraventa Forzosa (Importante). Distintos supuestos:
Art.1324: Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre
sometido a una necesidad jurdica de hacerlo, la cual tiene lugar en los
casos siguientes:
1 - Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por
expropiacin, por causa de utilidad pblica;
Si se considera que la expropiacin es de derecho pblico administrativo
porque el dinero pagado por el estado es indemnizacin se admitira que
cada municipalidad podra expropiar, pero al estar legislada en el CC es ley
de fondo para todas las provincias. Por tanto debe considerarse la
expropiacin como un instituto de derecho pblico y privado.
No existe un contrato de compraventa forzosa ya que, el estado indemniza
al dueo por la prdida sufrida por razones de equidad y respeto a la
propiedad privada: no paga un precio, sino una reparacin.
2 - Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al
propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada;
La obligacin de vender, impuesta en un testamento al heredero o legatario,
importa un cargo que el dueo acept cuando acepto la herencia, por tanto
no puede decirse que falte consentimiento, por tanto no hay venta forzosa.
Si la obligacin de vender deriva de una convencin entonces consiste en
promesa de venta o contrato preeliminar en las cuales hay consentimiento,
no hay compraventa forzosa.
3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y
alguno de ellos exigiese el remate;
Es indudable una venta forzosa a no ser que todos los condminos estn de
acuerdo en vender.
4 - Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados
en virtud de ejecucin judicial;
La opinin mayoritaria sostiene que aunque la imposicin de venta viene
del poder pblico, se establece una relacin directa entre rematado y
adquiriente por lo que se trata de una venta forzosa.
5 - Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin
de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin.
Es el caso de tutores y curadores obligados a vender muebles de sus
pupilos, de liquidadores de sociedades que deben vender para repartir el
capital entre los socios, de sndicos de quiebras que deben vender para
pagar a los acreedores. Son ventas forzosas.

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B)- Capacidad. Principio general: el art. 1357 sienta el principio general

de que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda
persona capaz de obligarse puede comprar.
Prohibicin. Sancin en caso de inobservancia: incapacidades de
hecho: por aplicacin de los principios generales sobre capacidad, no
pueden comprar o vender por s las personas por nacer, los menores de
edad, sean impberes o adultos, los dementes, los sordomudos que no
saben darse a entender por escrito y los condenados con pena de prisin o
reclusin mayor de tres aos.
En cuanto a los menores de edad que han cumplido 18 aos, pueden
comprar o vender os bienes que hubieran adquirido con el producido de su
trabajo.
En cuanto a los menores emancipados pueden disponer de sus bienes
cualquiera que sea su naturaleza, a menos que los hayan recibido a titulo
gratuito antes o despus del matrimonio, en cuyo caso, necesitan
autorizacin judicial.
Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados (si se trata de
los actos que no pueden realizar por si solos) sin la necesaria autorizacin
judicial son nulos, de nulidad manifiesta y relativa, pues esta establecida en
su beneficio y solo ellos pueden alegarla.
Incapacidades de derecho: la distincin con la anterior se da que en estas
no hay medio de celebrar el acto por si o por representante legal o
convencional. Casos:
Los esposos entre si: el art. 1358 establece: el contrato de venta no
puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separacin
judicial de los bienes de ellos. la prohibicin se funda en una razn
evidente, de lo contrario seria fcil burlar el rgimen patrimonial del
patrimonio. Esta prohibicin no rige cuando el matrimonio se disolvi
por divorcio. El contrato celebrado en contra de la prohibicin es de
nulidad absoluta y manifiesta.
Los padres, tutores y curadores: no pueden vender sus propios bienes a
sus hijos, pupilos o curados ni comprar los de stos. La prohibicin es
absoluta y no puede ser salvada con autorizacin judicial. Es necesario
considerar si el propsito perseguido por la ley ha sido proteger a una de
las partes que lo celebr, en cuyo caso ser relativa; o si por el contrario,
existe una razn de inters general, en cuyo caso ser absoluta.
Albaceas: no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estn
a su cargo. La compraventa celebrada en violacin ed lo dispuesto es de
nulidad manifiesta, relativa.
Mandatarios: no pueden comprar los bienes que estn encargados de
vender por cuenta de sus comitentes. La razn de la prohibicin es que
la ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y
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mandatario, que habra de redundar muy probablemente en perjuicio del

primero. Se admite que si el mandante autoriza de modo expreso al
mandatario a comprar el bien que se le encarga vender, el acto es valido.
El contrato celebrado en violacin de lo dispuesto es de nulidad
manifiesta y relativa.
Empleados pblicos: no pueden comprar los bienes del estado o de las
municipalidades de cuya administracin o venta estuviesen encargados.
La prohibicin se basa a en una cuestin de orden pblico. Se esta en
presencia de un acto de nulidad absoluta.
Jueces y empleados en la administracin de justicia: los jueces,
abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y
tasadores no pueden comprar los bienes que estn en litigio ante el
juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su
ministerio. La prohibicin se funda en una razn de orden moral. Se
trata de actos nulos, en caso de los funcionarios pblicos encargados o
auxiliares de la administracin de justicia la nulidad es absoluta. En
caso de los abogados y procuradores o de peritos designados a propuesta
de parte, la nulidad es relativa.
Ministros nacionales y provinciales: no pueden comprar los bienes
nacionales o provinciales o de cualquier establecimiento pblico o
corporacin civil o religiosa nacionales o provinciales. El acto realizado
contra la prohibicin es de nulidad absoluta si se trata de bienes del
estado nacional o provincial. Si se tratan de bienes pertenecientes a
personas jurdicas privadas, la nulidad es relativa.
Religiosos profesos: no pueden comprar ni vender, salvo cuando
comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen
para sus conventos. Estas incapacidades han desaparecido de los
cdigos modernos. La nulidad tiene carcter relativo.

Requisitos especiales
La cosa:
Cosas susceptibles de venta: en la compraventa las cosas deben
entenderse como objetos materiales susceptibles de obtener un valor. El art.
1327 expresa que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenacin sea
prohibida. La nota de este articulo dice que la palabra cosa se toma en su
sentido ms extenso, abarcando todo lo que pueda ser parte de un
patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de
enajenacin y de ser cedidos.
Requisitos:

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1. Existencia: la cosa debe tener existencia real, debe ser posible

material y jurdicamente, sea en la actualidad o a futuro. No se puede
vender la mitad viva de una vaca, ni vender una persona, ya que si se
venden tales cosas, la venta es nula. Tampoco puede venderse una
cosa que habiendo existido, ha dejado de existir al momento de
concluirse el contrato. Pero si solo una parte de la cosa ha perecido,
el comprador puede optar entre anular la compra o demandar la parte
de la cosa que quede, pagando un precio proporcionalmente menor.
Un caso particular es la compraventa de dos o ms cosas. Es una
cuestin de hecho que el juez debe apreciar y que tiene importancia
en caso de que haya prdidas parciales, por ej. El caso de una compra
de 10 vacunos, 20 equinos, 5 porcinos; si se pierden los porcinos el
comprador puede argumentar que fue una compra nica y que la
prdida parcial lo faculta a no comprar nada, mientras que el
vendedor puede decir que fueron tres ventas y que dos siguen
validas. El juez ser quien va a decidir segn el caso concreto.
2. Determinacin: la cosa que se vende debe estar determinada o ser
determinable. Si el vendedor dice vendo ese TV la cosa esta
determinada. Si dice vendo un TV como ese la cosa es
determinable. Si dice vendo un TV la cosa es indeterminable.
3. Comercialidad: solo pueden ser vendidas las cosas que estn en el
comercio, las que son enajenables. Hay cosas que son absolutamente
inenajenables, sea por disposicin de la ley o por disposicin de las
personas.
Venta de cosas futuras: el art. 1327 admite la compraventa de cosas
futuras, se dan dos hiptesis:
1. Venta de cosa esperada: es la venta sujeta a la condicin de que la
cosa llegue a existir en el futuro. Es una venta condicional, pero es
venta concluida, el vendedor esta obligado, desde que da
consentimiento, a realizar todo aquello que conduzca a la existencia
de la cosa y, una vez que esta existe, queda obligado a entregarla. Si
la cosa no llega a existir, la condicin no se cumple y el contrato no
produce efectos.
2. Venta de esperanza: es la venta no sujeta a condicin, pero de
resultado incierto en la que el comprador asume el riesgo de que la
cosa no llegue a existir. En este caso el contrato produce efectos
aunque la cosa no llegue a existir, pues de un modo u otro el
vendedor recibe el precio. Para el comprador, el objeto directo del
contrato no es la cosa en si, sino el comportamiento del vendedor, en
esto se asemeja a una locacion de servicios ya que impone al
vendedor una obligacin de hacer.
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10

La venta de cosa esperada se rige por el rgimen de las obligaciones

condicionales y la venta de esperanza se rige por el rgimen de las
obligaciones aleatorias.
Cosas existentes pero sujetas a un riesgo: en este caso la venta es valida
siempre y cuando el comprador conozca el riesgo y lo asuma (es el caso de
una venta de vacunos que estn en un campo inundado y corren riesgo de
perecer) de modo que si el riesgo acontece el comprador debe pagar lo
convenido. Si solo el vendedor conoce el riesgo y lo oculta maliciosamente,
cuando el riesgo se realiza el vendedor pierde derecho al precio y adems
debe reparar los daos causados.
Venta de cosas ajenas. La cuestin en el derecho romano y comparado:
el art. 1329 establece que las cosas ajenas no pueden venderse, sin embargo
otros artculos admiten la venta de las cosas ajenas, por ej. El art. 453 del
CCO. Para entender esta contradiccin hay que recurrir al derecho romano
y comparado:
En el derecho romano la venta de cosa ajena estaba permitida porque la
compraventa tena efecto declarativo, de modo que el vendedor solo se
obligaba a procurar la entrega de la cosa.
En el derecho francs la venta tiene efecto traslativo, razn por la cual la
venta de cosa ajena esta prohibida.
En el derecho espaol se da igual situacin que en el derecho romano.
En el derecho alemn la venta de cosa ajena esta expresamente
permitida.
Nuestro derecho: CC y CCO: la compraventa tambin tiene efecto
declarativo (no transfiere la propiedad de la cosa), con lo cual el criterio
debera ser el de permitir la venta de cosas ajenas, y ese es el criterio pues
lo que el articulo 1329 establece es que las cosas ajenas no pueden
venderse... como si fueran propias. Si el que vende cosa ajena lo hace
declarando que no es dueo, la venta es valida y resulta aplicable el articulo
1177 que dice: Las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. Si el
que promete entregar cosas ajenas no hubiese garantizado el xito de la
promesa, slo estar obligado a emplear los medios necesarios para que
la prestacin se realice. Si l tuviere la culpa de que la cosa ajena no se
entregue, debe satisfacer las prdidas e intereses. Debe tambin
satisfacerlas, cuando hubiese garantizado la promesa, y sta no tuviere
efecto. Conforme a este artculo son supuestos de ventas validas los
siguientes:
La venta de cosas fungibles: no es exigible que el vendedor sea propietario
de lo que promete entregar, pero tiene la obligacin de procurar que la
entrega se realice.
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11

La venta realizada por el heredero aparente a comprador de buena fe: el

heredero aparente no es propietario, pero la venta es oponible por el
comprador de buena fe al verdadero heredero.
Hay nulidad en los siguientes supuestos: art. 1329: Las cosas ajenas no
pueden venderse. El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de
buena fe, debe satisfacer al comprador las prdidas e intereses que le
resultasen de la anulacin del contrato, si ste hubiese ignorado que la
cosa era ajena. El vendedor despus que hubiese entregado la cosa, no
puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitucin de la cosa. Si el
comprador saba que la cosa era ajena, no podr pedir la restitucin del
precio.
Cuando ambas partes ignoran que la cosa es ajena: ambos pueden pedir la
nulidad de la venta: el vendedor hasta antes de la entrega; el comprador en
cualquier momento. Establecida la nulidad el vendedor debe restituir lo
recibido en pago y debe responder por eviccin.
Cuando solo el vendedor sabe que la cosa es ajena: el vendedor no puede
plantear nulidad; en el caso el comprador tiene los mismos derechos que el
caso anterior.
Cuando solo el comprador sabe que la cosa es ajena: el comprador no tiene
derecho a la restitucin de lo pagado y tampoco a pedir indemnizacin; el
vendedor puede pedir nulidad pero no indemnizacin, salvo que pruebe que
sufri dao por el obrar culposo del comprador.
La nulidad es siempre relativa pues protege un inters privado y no esta
comprendido el orden pblico.
El verdadero propietario en principio es un tercero en la relacin vendedorcomprador, no obstante la compraventa hecha sin su participacin lo afecta,
entonces puede oponerse a entregar la cosa si la tiene en posesin o
plantear accin reivindicatoria.
El vicio de cosa ajena es subsanable por dos vas:
Por ratificacin del propietario verdadero, la cual puede ser expresa o
tacita.
Por adquisicin de dominio de la cosa por parte del vendedor.
Venta por el condmino: art. 1331: La venta hecha por uno de los
copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa, es de ningn efecto aun
respecto a la porcin del vendedor; pero ste debe satisfacer al comprador
que ignoraba que la cosa era comn con otros, los perjuicios e intereses
que le resulten de la anulacin del contrato.
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12

La solucin es criticable, pues no se ve la razn para anular toda la venta,

incluida la porcin que era propia del vendedor; esto perjudica al
comprador quien se ve privado de toda la cosa cuando podra conservar al
menos la porcin no discutida.
Venta en junto o por masa: art. 1339: La venta puede ser hecha por
junto, o por cuenta, peso o medida. Es hecha por junto, cuando las cosas
son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio.
Venta a peso, cuenta o medida: Art.1340: La venta es a peso, cuenta, o
medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio; o
aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto; o cuando no hay
unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.
Art.1342: En las ventas hechas al peso, cuenta, o medida, la venta no es
perfecta, hasta que las cosas no estn contadas, pesadas o medidas.
Venta de calidad determinada: Art. 1338: Cuando las cosas se
vendiesen como de una calidad determinada, y no al gusto personal del
comprador, no depender del arbitrio de ste rehusar la cosa vendida. El
vendedor, probando que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el
pago del precio.
El precio: Debe reunir ciertas condiciones:
a) En dinero: el precio debe ser en dinero; de lo contrario no hay
compraventa ya que el art. 1323 que la define es terminante y claro.
Si lo que se da a cambio es un servicio, trabajo o cosa habr permuta.
b) Determinado o determinable: Art.1349: El precio ser cierto:
cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador
debe pagar; cuando se deje su designacin al arbitrio de una
persona determinada; o cuando lo sea con referencia a otra cosa
cierta.
Si las partes no lo fijan y no establecen modo de fijarlo, la venta es
nula, sin embargo el Art.1354: Si la cosa se hubiere entregado al
comprador sin determinacin de precio, o hubiere duda sobre el
precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio
corriente del da, en el lugar de la entrega de la cosa. Este art. es
solo aplicable cuando ya se hizo entrega de la cosa y por tanto el
comprador ya es propietario.
En cuanto a las cosas muebles, establece el Art.1353: El precio se
tendr por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las
partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el da al corriente de
plaza, o un tanto ms o menos que ste. El precio ser entonces
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determinado por certificados de corredores, o por testigos en los

lugares donde no haya corredores.
No se entiende porque el artculo excluye las cosas inmuebles para
los cuales tambin existen precios de mercado.
Determinacin por un tercero: de acuerdo a lo establecido en el art.
1349 el precio puede ser determinado recurriendo a un tercero
designando por acuerdo de las partes, ste acta como mandatario de
las partes y no es rbitro. El art. 1350 establece: Cuando la persona
o personas determinadas para sealar el precio, no quisieren o no
llegaren a determinarlo, la venta quedar sin efecto. El precio no
ser determinado por el juez.
Art.1351: La estimacin que hicieren la persona o personas
designadas para sealar el precio, es irrevocable, y no hay recurso
alguno para variarlo.
Art.1355: Si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere
por lo que fuese su justo precio, o por lo que otro ofreciera por ella,
o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes, el
contrato ser nulo.
El precio en moneda extranjera: la Ley de Convertibilidad estableci que
las obligaciones pactadas en moneda extranjera se tendrn por obligaciones
de dar sumas de dinero; a pesar de que esta ley no rige, este artculo no fue
modificado por la Ley de Emergencia sancionada en el 2002.
Las fluctuaciones del valor de la moneda: en las compraventas a plazo en
las que se establece que el precio se ira ajustando segn la evolucin que
tenga el dlar, dichas clusulas son validas en la medida en que son
libremente pactadas por las partes y no son injustas o inequitativas en si
mismas, pues apuntan a mantener un invariable la relacin cosa precio
cuando hay inflacin.
Es precio serio aquel que las partes tienen real intencin de pagar y recibir;
de lo contrario estaremos en presencia de un precio simulado, que oculta el
verdadero precio; o precio ficticio aquel que oculta la falta de precio. Ser
precio irrisorio aquel que es insignificante con relacin al valor de la cosa.
En las ultimas tres circunstancias la compraventa es nula.

Obligaciones del vendedor.

De conservacin y custodia: esta obligacin es una secuela de la
obligacin de entregar la cosa. El art. 1408 el vendedor no puede
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cambiar el estado de la cosa vendida y esta obligado a conservarla tal

como se hallaba el da del contrato, hasta que la entregue al comprador.
El deber de conservacin es claro cuando se trata de entregar una cosa
cierta e individualizada, en cambio resulta ms difcil cuado se trata de
entregar cosas inciertas de gnero limitado, por ejemplo: entregar 5
caballos no seleccionados aun, de una tropilla de 50; en tal caso el
vendedor debe custodiar toda la tropilla hasta que se verifique la eleccin.
Lo mismo pasa cuando se trata de una obligacin alternativa: hasta la
ereccin hay deber de custodiar las dos cosas elegibles, el deber de
conservar se refiere a los actos necesarios y a los tiles, y de mantenerla,
pues conservar significa no cambiar el estado de la cosa vendida.
De entrega: esta es la obligacin principal del vendedor y consiste en
transmitir al comprador la posesin de la cosa vendida. No es una
simple obligacin de dar, sino que consiste en un dar con fines
traslativos. Hacer la transmisin (art. 1417) puede ser material o
simblico. La obligacin de entregar plantea las siguientes cuestiones:
El art. 1409 dispone que la cosa debe ser entregada libre de toda otra
posesin Lo cual, cuando se trata de inmuebles significa, libre de toda
ocupacin por personas o cosas.
La cosa se debe entregar con todos sus accesorios, lo que incluye los
frutos y productos (art. 1409).
En cuanto al tiempo en el que debe producirse la entrega, el art. 1409
dice en el da convenido, y si no lo hubiese, en el da en el que el
comprador lo exija. El art. 1427 por su parte establece el comprador
esta obligado a recibir la cosa inmediatamente despus de la compra.
El primer artculo dice que el comprador puede exigir la entrega
inmediata, el segundo establece que el vendedor puede exigir la
recepcin inmediata.
Sobre el lugar de la entrega, el art. 1410 dispone: la entrega debe
hacerse en el lugar convenido, y a falta de este en el lugar donde estaba
la cosa en el momento de la contratacin. Este articulo solo es
aplicable solo a cosas ciertas, las cosas genricas o las cantidades de
cosas nunca estn en un lugar determinado, razn por la cual se aplica a
ellas el art. 747: en cualquier otro caso, el lugar de pago ser el
domicilio del vendedor.
El incumplimiento (sancin) se verifica cuando la cosa no se entrega y
otorga al comprador el derecho de plantear la resolucin de la venta o a
exigir el cumplimiento, opcin que puede ejercer reclamando adems
indemnizacin por daos (si hay culpa del vendedor en el
incumplimiento).

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De transferir la propiedad: La entrega de la cosa tiene un efecto

transmisivo, pues la tradicin transfiere el dominio de la cosa. Este es el
principio general adoptado por nuestro derecho, que se aplica a las cosas
muebles en general. Este principio admite excepciones:
Cuando se trata de inmuebles la tradicin no basta para transmitir la
propiedad, sino que se requiere adems el titulo, es decir, la inscripcin
en el Registro inmobiliario.
Para los automotores, la tradicin a sido reemplazada por la inscripcin
(Registro Automotor)
Para buques y aeronaves rige un sistema similar al de los inmuebles.
Este sistema hace que el vendedor siga siendo propietario hasta el
momento de la entrega, razn por la cual debe asumir los riesgos de
perdida o deterioro de la cosa: a) caso fortuito o fuerza mayor: el contrato
se resuelve sin efectos. b) dolo o culpa del vendedor, este debe indemnizar
los daos.
De satisfacer los gastos de la entrega: es una obligacin accesoria a la
obligacin de entregar que el CC le impone al vendedor aunque con
carcter supletorio, pues las partes pueden pactar otras condiciones para
estos gastos. La doctrina y la jurisprudencia, han establecido que los
gastos de escrituracin no son gastos de entrega, y que salvo pacto en
contrario, son a cargo del comprador.
De recibir el precio: el vendedor no puede negarse a recibir el precio si
este responde a las condiciones pactadas (cantidad, lugar, tiempo). Si se
negare, le cabe al comprador el derecho a consignar el pago judicialmente
para liberarse.
De garantizar la eviccin y vicios redhibitorios: en materia de
compraventa, la garanta de eviccin y vicios redhibitorios queda
establecidos por el art 1414, que dispone que el vendedor debe sanear la
cosa vendida, lo cual supone: Si hay principio de eviccin (turbacin):
El vendedor debe asistir procesalmente al comprador demandado, para
que la eviccin no llegue a producirse, y debe hacerse cago de los gastos
del juicio.
Si hay eviccin producida (privacin) los alcances del saneamiento
dependern del grado de eviccin (total o parcial) y de la actitud que haya
tenido el vendedor al celebrar la venta (buena o mala fe), pudiendo
consistir en restitucin total o parcial de lo recibido en pago, resolucin de
la venta, e incluso resarcimiento de daos causados.
Obligaciones del comprador: De pagar el precio, lugar y tiempo: es la
obligacin primera y principal del comprador, la que segn el art 1424
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debe cumplir en el lugar y tiempo convenidos en el contrato, y si no se

hubiera convenido, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa (compras
de contado). Cuando las compras son a pago diferido, segn los usos del
lugar o cuando son a crdito, se debe pagar a la fecha del vencimiento del
plazo, en el domicilio del comprador (salvo que se haya acordada otro
lugar).
Derecho del comprador a suspender y rehusar el pago del precio.
Causales para ejercer este derecho, perdida del mismo. Caso de
mora: el comprador tiene derecho a retener el pago en dos supuestos:
Cuando tiene fundado temor de ser molestado por una accin real. Esto
funciona como una prevencin ante posible eviccin, y la determinacin
de tal situacin debe ser apreciada por el juez segn el caso concreto.
Cuando la cosa se va a entregar en distinta calidad a la comprada, o sin
sus accesorios, o en partes cuando se compro en conjunto. Esto funciona
como una previsin ante posible vicio redhibitorio y solo puede ejercerse
cuando el riesgo de vicio es fundado y se da antes de recibir la cosa.
Cualquiera sea la causa en que se funde la retencin del pago, cuando esta
desaparece el comprador debe pagar lo debido mas intereses. El derecho a
retener el pago se extingue cuando el vendedor otorga garantas
suficientes, cuado cesan los riesgos de turbacin o privacin del derecho o
cuando el comprador renuncia en forma tacita o expresa al derecho de
retener; bajo estos supuestos, si el comprador insiste en retener el pago,
incurre en mora.
Obligacin de recibir la cosa vendida: el comprador esta obligado a
recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato o en el que fuese de uso
local, o en defecto de ambos, inmediatamente despus de la compra. En
cuanto al lugar de recepcin, ser aquel que se haya convenido o bien,
para cosas ciertas, donde estaba la cosa cuando se celebro la venta o, para
cosas genricas, en el domicilio del vendedor o donde esta la cosa
habitualmente. Si el comprador de cosa mueble deja de recibirla, el
vendedor tiene derecho a cobrar los gastos de conservacin y las perdidas,
y a consignar la cosa para liberarse reclamando pago, o la resolucin de la
venta. Si se trata de cosa inmueble el vendedor tiene los mismos derechos
que en el caso de cosa mueble, salvo el derecho a resolucin.
Obligacin de pagar el instrumento de venta y los costos del recibo: le
cabe al comprador (salvo acuerdo en contrario) hacerse cargo de los
gastos de (descarga). En principio no le corresponde pagar gastos de
entrega (fletes, embalajes, seguros) salvo que as se hubiere convenido.

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Derechos del vendedor frente al incumplimiento de la obligacin de

pagar el precio: si el comprador no paga, el vendedor tiene los siguientes
derechos:
A reclamar el pago.
A retener la cosa si aun no la hubiera entregado al comprador.
A reivindicar la cosa si ya la hubiera entregado y fuera cosa inmueble.
A pedir la resolucin de la venta con sustento en el art 1204, que admite
la resolucin por incumplimiento en virtud del pacto comisorio expreso
o tcito.

La promesa de compraventa: unilateral y bilateral: la

compraventa, como cualquier otro contrato, supone un conjunto de
tratativas previas. En algn momento esas tratativas dejan de ser simples
opiniones y se transforman en verdaderas promesas que se hacen las
partes, que pueden ser unilaterales (promesa de comprar o promesa de
vender) o bilaterales (promesa de comprar y de vender). El problema es
determinar si las promesas son solo eso, o si de por s ya constituyen
compraventa concluida. Para responder esto hay que analizar el boleto de
compraventa.
El boleto de compraventa inmobiliaria. Concepto e importancia: el
boleto de compraventa inmobiliaria es un simple documento firmado por
las partes que deja constancia de la operacin y deja pendiente la
escritura. La costumbre de comprar y vender con boleto esta generalizada,
en parte porque los costos de escrituracin sigue siendo elevados y en
parte porque resulta una modalidad muy prctica cuando se vende en
mensualidades y el vendedor no quiere escriturar hasta que no se complete
el pago. Ms all de la costumbre, la ley (art 1185) sigue exigido la
escritura para tener por concluida la venta, aunque el art 1185 bis,
agregado por la 17711, reconoce algn valor al boleto.
Naturaleza jurdica. Diversas teoras: en cuanto a la naturaleza jurdica
se discute si es solo una promesa de comprar y vender o si es un
instrumento que acredita una compraventa ya realizada. Existen dos
teoras al respecto:
La tesis formalista: esta tesis sostiene que el boleto es solo una
promesa de compraventa y no una venta concluida, ya que falta uno de
los elementos esenciales exigidos por la ley, que es la forma (escritura).
Lpez de Zavala, sostiene que el boleto es un contrato preliminar
perfecto, distinto de la compraventa en s, la cual se concreta cuado el
vendedor firma la escritura. De acuerdo a esta teora serian necesarios
dos consentimientos sucesivos. Cuando el vendedor, tras haber firmado
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el boleto, se niega a escriturar, algunos sostienen que el comprador solo

puede reclamar daos y perjuicios pero Lpez de Zavala entiese que
tambin puede reclamar cumplimiento de la promesa (escrituracin), aun
pidiendo al juez que ordene escriturar. Si es as, no se ve cual es la
diferencia esencial entre el boleto y la escritura.
La tesis aformalista: sostiene que el boleto es un contrato definitivo,
una venta concluida, lo que significa que a partir de su firma las partes
asumen los roles de vendedor y comprador. Morellio, promotor de esta
teora, entiende que los contratantes, al firmar el boleto, lo hacen con el
entendimiento de estar concluyendo una compraventa.
Fundamento y consecuencias de cada una de estas teoras: la teora
formalista se funda en la letra de la ley y en la necesidad de seguridad
jurdica, la teora aformalista se funda el los hechos, en la realidad social y
en un sentido de estricta justicia. La cuestin tiene una enorme
importancia prctica, pues del carcter y el valor que se otorgue al boleto
dependen muchos efectos de la compraventa, tanto con relacin a las
partes como con relacin a terceros. La jurisprudencia ha optado por uno
u otro criterio en diferentes casos, sin embargo, a partir de las leyes 17711
(art 1185 bis) y 19551 (concursos) tienden a prevalecer la tesis
aformalista.
Derechos y obligaciones emergentes del boleto de compraventa: art
1187: la obligacin de que habla el art 1185 ser juzgada como una
obligacin de hacer, y la parte que resistiere hacerlo, podr ser
demandada por la otra para que otorgue la escritura publica, bajo pena
de resolverse la obligacin en el pago de perdidas e intereses.
Boleto y cesin: ambas teoras coinciden en que el boleto es un contrato
y, como todo contrato, admite ser cedido bajos ciertas condiciones, puede
cederlo el comprador o el vendedor y, en uno u otro caso, implica una
verdadera cesin de contrato, mediante la cual el cedente transfiere al
cesionario su calidad de titular del boleto. La transmisin es completa,
incluye tanto los crditos como las deudas: si el comprador debe parte del
precio y a l se le debe la escritura, es deudor y acreedor del vendedor, de
modo que para ceder su status contractual necesita la previa conformidad
del acreedor cedido, que es el vendedor. Solo podr ceder sin previa
conformidad si hubiera pagado todo el precio, ya que se tratara de una
cesin de crditos. En cuanto al cesionario, adquiere el status del cedente
en plenitud, quedando obligado a pagar el saldo de precio y facultado a
reclamar la escritura. Para la cesin del boleto basta un boleto escrito o el
simple endoso del boleto. En algunos boletos suele incluirse una clusula
que impide la cesin; esto es valido mientras no se trate de una
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prohibicin genrica y total, sino de una prohibicin de ceder a

determinada (s) persona (s).
Boleto y terceras: de dominio: la tercera de dominio es una accin que
se concede a los propietarios de bienes mueble que los han prestado o
alquilado a terceros, cuando estos cumplen embargos a causa de sus
deudas. Presumiendo que el poseedor es dueo de los mubles, los
acreedores embargan cosas que en realidad no son del deudor. Mediante la
accin de tercera, las cosas embargadas pueden ser sustradas de la
ejecucin si el tercero prueba ser el verdadero dueo. En principio solo es
aplicable a bienes muebles, sin embargo en ciertos casos, en que terceros
tienen la posesin y el boleto pero no la escritura la justicia la ha admitido
para proteger los legtimos derechos del adquiriente de buena fe.
De posesin: es una figura creada para ser aplicada a los inmuebles,
mediante la cual se apunta a proteger los derechos del poseedor con justo
titulo (boleto) con el mismo espritu con el que el cdigo protege a los
poseedores de buena fe. Para que esta accin prospere es necesario
inscribir el boleto en el Registro Inmobiliario, a fin de que eventuales
acreedores del titular de dominio no puedan alegar que ignoraban la
existencia de la posesin.
De mejor derecho: a menudo ocurre que un titular de dominio vende el
inmueble, con boleto, a ms de un comprador. Aunque todos son de buena
fe y por ende tienen derecho a ser propietarios, solo uno puede llegar a
serlo. La accin de mejor derecho otorga preferencia a quien tiene el
boleto ms antiguo, que prevalece incluso sobre escrituras otorgadas con
posterioridad y aun sobre eventuales embargos con fecha posterior al
boleto. Solo puede ser vencido si la accin de embargo se hubiera iniciado
con anterioridad a la fecha del boleto.
Los derechos emergentes del boleto frente al concurso del vendedor
(art 1185 bis). Incidencia de la Ley de Concursos (19551): el art. 1185
bis dice que los boletos a favor de adquirientes de buena fe, sern
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere pagado el
25% del precio y en tales casos el juez podr disponer la escrituracin a
favor del comprador..
Hubo quienes no estuvieron de acuerdo, los mercantilistas ortodoxos
sostenan que, ante un concurso o quiebra, el artculo alteraba el principio
de igualdad de los acreedores. Intentando apaciguar a los descontentos, el
art 150 de la Ley de Concursos 19551 dispuso que solo tendrn
preferencia los adquirientes por boleto que destinen el inmueble a
vivienda. Esta limitacin no tiene sentido, ya que no se ve porque no han
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de tener preferencia quienes destinen el inmueble a una actividad

comercial o micro industrial que constituya el sustento nico de una
familia, o aquellos que mantengan el lote baldo por no tener medios para
construir todava. Ms all de esto, el art 1185 bis esta vigente y es
aplicable si se dan los siguientes requisitos:
El vendedor debe haber sido declarado en concurso o quiebra por
sentencia judicial.
La compraventa debe estar instrumentada por boleto, no es necesario que
haya sido inscripto en el Registro Inmobiliario.
El comprador debe ser de buena fe, debe haber comprado ignorando el
estado falencial del vendedor.
Debe haber pagado al menos el 25% del precio total.
El otorgamiento escritura es una facultad del juez, quien decide segn el
caso concreto.
La proteccin del adquiriente: el debate doctrinario sobre la naturaleza
y el valor del boleto de compraventa no ha concluido, aunque cabe sealar
que la jurisprudencia y la legislacin tienden a inclinarse a favor de la
proteccin del adquiriente de buena fe.

Clusulas especiales que pueden agregarse a la compraventa

Principio general. La autonoma de la voluntad materia de pactos:
puesto que en el mbito contractual impera el principio de la libertad, las
partes pueden pactar las clusulas y modalidades que estimen convenientes.
Art.1363: Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa,
pueden, por medio de clusulas especiales, subordinar a condiciones, o
modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del
contrato. Las disposiciones del CC en esta materia tienen carcter
supletorio.
Casos particulares:
a) Compraventas condicionales: la compraventa es condicional cuando
el acontecimiento incierto que la rige domina por igual ambos lados
del contrato y la produccin o no del hecho no altera el equilibrio
contractual. La compraventa es aleatoria cuando el acontecimiento
incierto influye sobre una sola de las prestaciones de modo que la
produccin o no del hecho altera el equilibrio del contrato.
Condicin suspensiva: Art. 1370: La compra y venta condicional
tendr los efectos siguientes, cuando la condicin fuere suspensiva:
1 - Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene obligacin
de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y
slo tendr derecho para exigir las medidas conservatorias;
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2 - Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiese entregado

la cosa vendida al comprador, ste no adquiere el dominio de ella, y
ser considerado como administrador de cosa ajena;
El comprador al ser considerado como administrador deber restituir
la cosa con sus frutos, teniendo por su parte derecho a retribucin por
la administracin.
3 - Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la
condicin no se cumpliese, se har restitucin recproca de la cosa y
del precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de
aqulla.
Condicin resolutoria: Art.1371: Cuando la condicin fuese
resolutoria, la compra y venta tendr los efectos siguientes:
1 - El vendedor y comprador quedarn obligados como si la venta
no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el
vendedor, pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las
medidas conservatorias de la cosa;
2 - Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto sobre las
obligaciones de restituir las cosas a sus dueos; mas el vendedor no
volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador
le haga tradicin de ella.
Art.1372: En caso de duda, la venta condicional se reputar hecha bajo
una condicin resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la
condicin, el vendedor hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador.
Compraventa a trmino: la compraventa puede estar sujeta a trmino
suspensivo o resolutorio. Puede referirse a la existencia misma de la
obligacin o a la entrega de la cosa y al pago del precio.
Compraventa con cargo: algunos autores sostiene que el cargo es siempre
parte de la cosa o el precio, lo que significa que en definitiva no es cargo.
Wayar admite la compraventa con cargo siempre que se acepte que este
tendr carcter accesorio respecto de la obligacin de una de las partes.
b) Clusula de no enajenar: Art.1364: Es prohibida la clusula de no
enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona
determinada. El vendedor no puede imponer una prohibicin
absoluta y total de enajenacin pues, de generalizarse tal practica no
habra libre circulacin de los bienes. (Nada ms, ya era, ya se
entiende no rompan las bolas). Si el comprador vende la cosa a
persona prohibida, le cabe al vendedor original el derecho a
demandar la nulidad del acto y reivindicar la cosa del tercero que la
adquiri, no se aplica a bienes muebles que hubiere adquirido de
buena fe.
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c) Pacto de retroventa: (art. importante) Art. 1366: venta con pacto

de retroventa, es la que se hace con la clusula de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a
ste el precio recibido, con exceso o disminucin. El rescate tiene
efecto retroactivo, por lo que se considera que la cosa nunca sali del
dominio del vendedor. Funciona como una condicin resolutoria
potestativa, ya que depende de la voluntad de una parte, lo que
encierra el peligro de abusos por lo tanto la ley impone limitaciones:
1) No cabe en la venta de cosas muebles, porque terceros de buena fe se
veran perjudicados si compraran algo sin saber que est sujeto al
pacto. En inmuebles es valido ya que queda anotado en el registro.
2) Plazo no superior a tres aos: debido a los inconvenientes de la
incertidumbre que pesa sobre el dominio. El CC establece dicho
plazo a partir de la fecha del contrato o sea del boleto de
compraventa, siendo irrelevante la fecha de tradicin. Si las partes
hubieran estipulado un trmino mayor, el plazo se reduce al lmite
legal. Si no esta determinado el plazo se considera que las partes se
han referido a dicho termino.
3) La retroventa debe estipularse en el mismo acto de la venta. Si se
realiza en contrato separado no tendr efecto respecto de terceros
adquirientes, puesto que no figurando en el titulo original no tienen
porque ser afectados por las obligaciones contradas por el
comprador.
El precio de rescate no estipulado por las partes deber interpretarse como
que se ajustar al precio de la venta.
Efectos:
Antes que el vendedor ejerza su potestad: el comprador no goza de dominio
pleno, pues lo actos de administracin o disposicin que realiza estn
sujetos a condicin resolutoria. El vendedor goza de un derecho creditorio
(no real) y puede exigir medidas conservatorias.
Despus que el vendedor ejerce su potestad: el vendedor queda obligado a:
rembolsar al comprador el precio de la venta, los gastos hechos por ocasin
de la entrega de la cosa, los gastos del contrato (escrituracin) y de las
mejoras que no sean voluntarias; y no pueden entrar imposicin de la cosa
sin haber satisfecho estas obligaciones. (Art. 1384).
El comprador esta obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a
responder por su prdida y deterioro causado por su culpa (art. 1385).
Art. 1383: recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de esta
sern compensados con los intereses del precio de la venta
Transmisibilidad:

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Art.1386: El derecho del vendedor puede ser cedido, y pasa a sus

herederos. Los acreedores del vendedor pueden ejercerlo en lugar del
deudor.
Art.1387: Si el derecho pasare a dos o ms herederos del vendedor, o si
la venta hubiese sido hecha por dos o ms copropietarios de la cosa
vendida, ser necesario el consentimiento de todos los interesados para
recuperarla.
La obligacin de sufrir la retroventa pasa a los herederos del comprador y a
los terceros adquirientes de la cosa.
Naturaleza jurdica: la opinin predominante considera que el pacto de
retroventa es una venta hecha bajo condicin resolutoria, lo que tiene
importantes consecuencias: el rescate se opera retroactivamente,
estrictamente no seria indispensable una nueva escritura traslativa de
dominio, aunque en la prctica se otorga siempre.
d) Pacto de reventa: Art.1367: "Pacto de reventa", es la estipulacin de
poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada,
recibiendo de l el precio que hubiese pagado, con exceso o
disminucin.
Es equivalente al de retroventa, solo que en la reventa la potestad
resolutoria la tiene el comprador.
Art.1373: La venta con clusula de poderse arrepentir el comprador y
vendedor, se reputa hecha bajo una condicin resolutoria, aunque el
vendedor no hubiese hecho tradicin de la cosa al comprador. Habiendo
habido tradicin, o habindose pagado el precio de la cosa vendida, la
clusula de arrepentimiento tendr los efectos de la venta bajo pacto de
"retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendr los efectos
del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador.
e) Venta con pacto comisorio expreso y tcito: art. 1374: si la venta
fuese con pacto comisorio, se reputar hecha bajo una condicin
resolutoria. Es prohibido ese pacto en la venta de cosas muebles.
Efectos:
Si hubo plazo determinado para el pago, el vendedor podr reclamar la
resolucin del contrato desde el da de su vencimiento.
Si no hubiese plazo, el comprador solo quedar constituido en mora
despus de la interpelacin judicial.
El vendedor puede demandar la resolucin de la venta o exigir el pago.
Si prefiere este ltimo no podr demandar la resolucin.
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 Si vencido el plazo de pago, el vendedor recibiese solamente una parte

del precio sin reserva de derecho a resolver la venta, se juzgara que ha
renunciado a este derecho.
f) Pacto de preferencia:
Concepto: Art. 1368: "Pacto de preferencia", es la estipulacin de
poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador,
prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el
comprador venderla.
Naturaleza jurdica: el pacto de preferencia es un contrato diferente al de
compraventa. No se trata de una venta anterior que queda
retroactivamente sin efecto (pacto de retroventa), sino de dos
transmisiones de dominio distintas. Al no tener efectos resolutivos, no
afecta a terceros.
El preferido podr recomprar solo si el comprador decide vender y se
ofrece iguales o mejores condiciones que otros interesados. Si el
comprador decide vender debe comunicrselo al preferido, indicndole
las condiciones que ofrecen terceros interesados. El preferido dispone
de 3 das para ejercer su derecho en caso de bienes muebles y de 10 das
en inmuebles, transcurrido el plazo se extingue el derecho. Si el
comprador vende sin comunicar al preferido, este no puede disolver la
venta si el tercero es comprador de buena fe, pero puede reclamar daos
y perjuicios.
El derecho adquirido no puede cederse ni pasa a los herederos del
vendedor.
g) Pacto de mejor comprador: art. 1369: pacto de mejor comprador, es
la estipulacin de quedar deshecha la venta, si se presentase otro
comprador que ofreciese un precio ms ventajoso. Funciona como
condicin resolutoria. No cabe en la compraventa de muebles, pues
creara incertidumbre generalizada; en la venta de inmuebles es
valido aunque con un plazo de vigencia de 3 meses como mximo,
tras los cuales el derecho desaparece. El pacto puede ser cedido y
pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor
pueden tambin ejercer el derecho en caso de concurso.
h) Pacto de reserva de dominio: este pacto tiene lugar cuando a la venta
se le agrega una clusula mediante la cual el vendedor se reserva el
dominio de la cosa vendida hasta que el comprador pague la
totalidad del precio. Es un mecanismo de granita del pago que
convierte a la venta en promesa de venta y que es asimilable a una
venta con condicin resolutoria. En principio es aplicable solo a
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inmuebles, pero podra aplicarse a muebles siendo inoponible a

terceros de buena fe.

El contrato de permuta: historia: la permuta es, quizs, la primera

y mas antigua forma contractual conocida por la humanidad. Seguramente
se practico durante milenios, hasta que con la aparicin de la moneda,
surgi la compraventa. Sin embargo sigui practicndose y, en pocas mas
recientes, alcanzo regulacin legal propia.
Definicin. Mtodo del CC. Afinidad con la compraventa: el CC la
define en el art 1485 como trueque o permutacin, contrato que tiene
lugar cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra una cosa, con
tal que la otra a su vez le d la propiedad de otra cosa.
Para algunos autores la permuta es una compraventa doble con precios
compensados, ya que cada una de las partes rene a la vez las condiciones
de comprador y vendedor y cada una de las cosas es a la vez cosa y
precio. Este punto de vista desconoce los antecedentes histricos (la
compraventa deriva de la permuta y no al revs) e interpreta errneamente
el hecho de que la permuta se rige por los principios de la compraventa,
ya que la compraventa tiene mucho mas auge y resulta lgico desarrollar
normativas para ella y no para una figura menos empleada.
Caracteres:
Consensual: se concluye con el solo consentimiento de las partes.
No formal: la ley no le impone forma determinada, sin embargo cuando
la cosa es un inmueble deben observarse las solemnidades previstas en el
art 1184.
Bilateral: impone obligaciones reciprocas y corespectivas a cada
permutante.
Onerosa: cada parte recibe una ventaja patrimonial a cambio de un
sacrificio equivalente.
Declarativa, no transmisiva de derechos reales: ya que por s misma no
transfiere propiedad, requirindose la tradicin o la inscripcin en el
registro.
Capacidad. Objeto. Cosas que pueden permutarse: en cuanto a la
capacidad de las personas permutantes el art 1490 dice: no pueden
permutar, los que no pueden comprar y vender. En cuanto a las cosas
que pueden permutarse el art 1491 dice: no pueden permutarse, las cosas
que no pueden venderse.
Efectos de la permuta. Obligaciones de los permutantes. Eviccin y
vicios redhibitorios: la permuta impone a ambas partes obligaciones que
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por sus caractersticas son tpicas obligaciones de dar que incluyen deber
de conservacin de la cosa, deber de pagar el traslado, e incluso garanta
de eviccin y vicios redhibitorios, art 1489: el copermutante vencido en
la propiedad de la cosa que ha recibido en cambio, puede reclamar a su
eleccin, la restitucin de su propia cosa, o el valor de la que se le
hubiese dado en cambio, con pago de los daos e intereses.. En cuanto a
derechos el art 1486 reconoce a ambos permutantes el derecho de
retencin.
Anulacin del contrato: el art 1487 dice: la anulacin tiene efecto
contra los terceros poseedores de la cosa inmueble entregada a la parte
contra la cual se hubiese pronunciado la nulidad.. Este colisiona con el
art 2130, que protege a terceros adquirientes a titulo oneroso, pero el art
1051, modificado por la ley 17711, resuelve la contradiccin: los
terceros adquirientes de inmuebles, cuando lo son de buena fe y a titulo
oneroso, estn protegidos contra cualquier accin reivindicatoria.

FIN DE LA PINCHE BOLILLA 8

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