ANLISE SOBRE A RENTABILIDADE NO MERCADO DE

IMVEIS UMA APLICAO EM UMA REGIO DA CIDADE

DO RIO DE JANEIRO
Vanessa Bawden de Paula Macanhan
Escola Federal de Engenharia de Itajub
R. Dr. Pereira Cabral, 150 / 17 Itajub MG 37500-048 - vanessabawden@hotmail.com

Jos Arnaldo Barra Montevechi

Escola Federal de Engenharia de Itajub
Av. BPS, 1303 Itajub MG 37500-000 - arnaldo@iem.efei.br

Edson de Oliveira Pamplona

Escola Federal de Engenharia de Itajub
Av. BPS, 1303 Itajub MG 37500-000 - pamplona@iem.efei.br

Abstract: The purpose of this paper is to compare two different approaches to calculate
economic return in Real Estate investment. In the first approach, the return is based on the
sale income. In the second approach, the return is based on the rent out income.
Comparing the return rate standard errors, it was evaluated which approach can better
determine the Real Estate market return rate. For that, it is analyzed data from the Barra
da Tijuca and Recreio dos Bandeirantes region in Rio de Janeiro city, from January, 1998
to May, 2000.
Key words: Real Estate, Investment, Return Rate
1. Introduo
Ao se investir em um imvel em busca de retorno financeiro, o investidor procura
um imvel que lhe garanta a melhor rentabilidade do dinheiro investido. Nesse caso, as
caractersticas do imvel que realmente so importantes ao investidor so o preo pago
pelo imvel na sua aquisio e a renda obtida atravs deste, para que ento seja calculada a
sua rentabilidade. A rentabilidade de um investimento geralmente reflete a rentabilidade do
mercado no qual o investimento est inserido e serve como ferramenta para se determinar a
sua viabilidade, comparando-a com as rentabilidades de outros investimentos em outros
mercados e/ou com a taxa mnima de atratividade (TMA) do investidor. A rentabilidade de
um mercado imobilirio, que calculada com base nos fluxos de caixa do investimento,
pode ser baseada nas receitas geradas pelos aluguis e/ou na receita gerada pela revenda do
imvel no fim do tempo de investimento.
2. Objetivo
O objetivo deste trabalho comparar duas formas de retornos de investimento em
imveis residenciais, calculados atravs de duas diferentes abordagens: baseando-se na
rentabilidade gerada pela compra e revenda mensal do imvel e baseando-se na
rentabilidade gerada pelos aluguis do imvel, e, atravs de ferramentas estatsticas, avaliar
qual alternativa parece ser mais vivel para se determinar a rentabilidade de um mercado
de imveis. Uma vez calculadas as rentabilidades, estas tambm sero comparadas
rentabilidade da caderneta de poupana no mesmo perodo. Para tanto, sero utilizados
dados reais relativos aos imveis residenciais ofertados na regio da Barra da Tijuca e

Recreio dos Bandeirantes na cidade do Rio de Janeiro no perodo de janeiro de 1998 a

maio de 2000.
Devido sua complexidade ocasionada pelo grande nmero de possibilidades de
fluxos de caixa para diferentes nmeros de perodo de investimento, a rentabilidade
calculada com base nas receitas geradas pelos aluguis e revenda simultaneamente foge do
escopo deste trabalho.
3. Justificativa
Muito vem sendo discutido sobre a viabilidade e os riscos de incorporaes
imobilirias no Brasil, ou seja, a viabilidade de se construir imveis para gerar renda ou
lucro na venda das unidades recm construdas (Balarine, 1997; Bert, 1993; Ilha, 1995;
Freitas, Alberton e Luz, 1995). Mas pouco se discute sobre a viabilidade de se adquirir
imveis j construdos h algum tempo para a gerao de renda.
Alm disso, a Norma de Avaliao de Imveis Urbanos, NBR5676/89, exige que a
taxa de desconto utilizada nas avaliaes de imveis pelos mtodos econmicos, aqueles
que utilizam fluxos de caixa, seja expressamente justificada pelo avaliador. Entretanto,
alguns avaliadores simplesmente adotam uma taxa de desconto padro utilizada por um
grupo de avaliadores. Essa uma prtica perigosa e que pode resultar em valores
indevidos, pois o fato de que uma determinada taxa de desconto seja utilizada nos clculos
de vrios avaliadores no quer dizer que essa taxa de desconto seja a rentabilidade de
mercado. A taxa de desconto a ser utilizada nas avaliaes de imveis devem, alm de ser
justificadas como recomenda a Norma, refletir corretamente a rentabilidade dos imveis
daquele mercado, na regio onde o imvel se encontra.
4. Consideraes sobre os dados
Os dados utilizados nos estudos foram coletados na cidade do Rio de Janeiro ao
longo de 29 meses, no perodo de janeiro de 1998 a maio de 2000, e cedidos pelo Sindicato
das Imobilirias do Rio de Janeiro SECOVI-RJ. Foram coletados valores de imveis
residenciais ofertados para venda e aluguel nos jornais O Globo, O Dia e Jornal do Brasil e
agrupados em 24 diferentes regies da cidade, segundo o nmero de dormitrios. Ento
foram calculadas as mdias dos valores por regio, para os diferentes nmeros de
dormitrios. Para este trabalho, foi selecionada a regio que compreende os bairros Barra
da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, por se tratar de uma regio em destacado
crescimento e desenvolvimento na cidade. Os dados relativos esta regio so
apresentados na Tabela 1, em anexo.
Estes dados, mesmo sendo reais, apresentam uma limitao, uma vez que estes
dados so de oferta e no de negociaes j realizadas. Sabe-se que dados de oferta
costumam ser superiores, em mdia 10%, aos dados de negociao e para que os dados
reflitam fielmente o mercado deve-se trabalhar com dados de negociao. Esta informao
normalmente veiculada por especialistas em seminrios e congressos na rea (Avaliar
2000). Porm, como os resultados utilizados para as anlises foram obtidos com base em
relaes entre os dados originais, tal problema minimizado e no acarreta discrepncias
nos resultados. A tolerncia a tal limitao justificada pela dificuldade em se adquirir
dados relativos a imveis j negociados, uma vez que imveis no so negociados to
ativamente e em to grande nmero como os ativos financeiros.
Contudo, os dados apresentados na Tabela 1 so dados reais, ou seja, nos valores
da poca em que foram ofertados. Para que tais dados possam ser trabalhados e que os
retornos calculados sejam retornos reais, descontados da inflao, os dados da Tabela 1
foram corrigidos pelo ndice geral de preos de mercado, IGP-M, calculado pala Fundao
Getlio Vargas, e dispostos, ento, na Tabela 2, em anexo.

5. Primeira abordagem: rentabilidades baseadas nas receitas geradas pela compra e

revenda dos imveis
5.1. Clculo das rentabilidades
No mercado de aes, a rentabilidade diria de uma ao dada pela diferena em
percentagem do seu valor no fechamento do prego daquele dia com relao ao seu valor
no fechamento do dia anterior. Assim como no mercado de aes, no mercado imobilirio,
a rentabilidade de um imvel pode ser dada pela variao percentual de seu valor em um
perodo em relao ao perodo anterior.
A Tabela 3 apresenta as rentabilidades mensais sobre os valores ofertados para
venda de imveis nos meses em estudo. No caso, as rentabilidades mensais so dadas pela
diferena percentual do valor ofertado em ms com relao ao ms anterior. Como
possvel observar, para qualquer que seja o nmero de dormitrios, as rentabilidades
variam de um ms para o outro de uma forma bastante considervel. Na ltima coluna, so
apresentadas as rentabilidades mensais reais da caderneta de poupana, ou seja, j
descontadas da inflao. Na parte inferior da tabela, so apresentadas as rentabilidades
mdias do perodo para cada nmero de dormitrios e, tambm, para a caderneta de
poupana. Observa-se que as rentabilidades mdias variam de 0,106% para 1 dormitrio a
2,095% para 4 dormitrios, e a rentabilidade mdia da poupana de 0,259%. Logo
abaixo, h os desvios padro dos valores. Os desvios padro dos imveis, variando de
10,666% para 1 dormitrio a 16,072% para 3 dormitrios, podem ser considerados
relativamente altos se comparados ao desvio padro da poupana de 1,065%.
Fev/98
Mar/98
Abr/98
Mai/98
Jun/98
Jul/98
Ago/98
Set/98
Out/98
Nov/98
Dez/98
Jan/99
Fev/99
Mar/99
Abr/99
Mai/99
Jun/99
Jul/99
Ago/99
Set/99
Out/99
Nov/99
Dez/99
Jan/00
Fev/00
Mar/00
Abr/00
Mai/00
Retorno
Desvio
Inclinao

Ap.Conjug 1 Dorm
-19 79% -18 22%
-9,86%
-3,56%
10,14%
4,49%
-17,19%
-2,68%
10,90%
2,04%
-0,15%
0,67%
2,22%
1,73%
4,94%
-6,71%
-13,17%
-2,70%
3,20%
-0,82%
1,00%
4,10%
8,08%
1,30%
0,89%
-20,14%
-27,07%
38,11%
16,48%
3,54%
-17,67%
-3,24%
21,21%
0,29%
16,52%
8,08%
-0,40%
-16,00%
-20,78%
3,94%
39,21%
0,67%
-25,28%
9,32%
24,90%
-1,45%
-5,15%
-7,27%
-6,26%
-7,58%
-1,63%
5,26%
2,27%
11,11%
4,76%
-7,27%
0,084%
15,695%
0,003

-0,106%
10,666%
0,002

2 Dorm
-15 54%
-3,57%
-5,28%
6,67%
-2,33%
-2,29%
10,68%
-14,00%
-8,08%
22,87%
8,25%
-4,33%
2,62%
17,42%
-24,68%
6,05%
19,03%
0,86%
-20,16%
11,90%
-8,80%
18,25%
-8,90%
-6,36%
13,53%
-17,02%
13,06%
-10,47%

3 Dorm
9 15%
-26,08%
-2,64%
18,42%
16,39%
1,23%
8,32%
-11,56%
-13,83%
12,88%
3,94%
-7,44%
23,48%
-24,10%
-9,09%
17,74%
-11,85%
43,61%
-1,31%
-10,01%
-15,85%
9,18%
-5,63%
28,53%
-4,27%
2,22%
1,60%
-11,98%

4 Dorm Poupana
23 88%
1 58%
-22,53%
0,68%
8,09%
1,10%
-3,66%
0,91%
19,42%
0,73%
-0,17%
1,21%
8,69%
1,20%
-11,82%
1,10%
0,55%
1,57%
-13,74%
1,77%
27,34%
0,70%
-0,28%
0,23%
1,74%
-2,11%
-17,96%
-1,49%
8,06%
0,63%
-4,22%
1,44%
3,80%
0,48%
23,19%
-0,74%
-1,63%
-0,72%
-19,29%
-0,67%
1,78%
-0,96%
-1,35%
-1,65%
-0,59%
-1,07%
-2,58%
-0,46%
6,51%
0,41%
1,89%
0,51%
3,09%
0,50%
20,45%
0,36%

-0,022%
12,869%
0,001

1,466%
16,072%
0,000

2,095%
12,743%
0,000

0,259%
1,065%
-0,001

Tabela 3: Rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelas vendas

Como as distribuies dos valores mdios ofertados de venda esto

sequencialmente ordenados no tempo, pode-se analis-los como uma srie temporal. Ao se
fazer a anlise de tendncia das sries temporais, ou seja, analisar a tendncia das
rentabilidades no tempo, para cada tipo de imvel segundo o nmero de dormitrios e
tambm para a poupana, foram gerados os valores da inclinao da tendncia de cada
srie. Observa-se que as inclinaes so nulas para 3 e 4 dormitrios, positivas prximas
de nulas para os demais tipos de imveis e negativa prxima de nula para a poupana. Tais
inclinaes indicam certa estabilidade temporal em relao a um valor mdio.
Logo, segundo esta abordagem, os melhores investimentos nesta regio, no perodo
em estudo, foram em imveis de 3 e 4 dormitrios, pois apresentam rentabilidades mdias
acima da rentabilidade mdia da poupana..
5.2. Limitaes desta abordagem
Nesta abordagem, as rentabilidades dos imveis so calculadas de modo
semelhante aquele pelo qual se calculam as rentabilidades das aes. Isso se deve a ativos
imobilirios e ativos financeiros apresentarem caractersticas comuns; seus valores podem
ser determinados pelos fluxos de caixa que geram, pelas incertezas associadas a esses
fluxos de caixa e por seus crescimentos esperados. Assim, quanto maiores os nveis e os
crescimentos dos fluxos de caixa, e quanto menores os riscos associados aos fluxos de
caixa, maiores os valores dos ativos (Damodaran, 1999).
Entretanto, ativos financeiros, como as aes, e ativos reais, como os imveis
apresentam certas diferenas em suas caractersticas. A primeira delas diz respeito s vidas
dos ativos. Segundo Damodaran (1999), ativos financeiros geralmente apresentam vidas
infinitas e seus valores tendem a aumentar com o tempo. J alguns ativos reais tm vida
finita. Em se tratando de imveis, terrenos tm vida infinita e as partes construdas ou
benfeitorias tm vida finita. O uso do ativo de vida finita pode depreciar seu valor, de
modo que o valor do imvel pode vir a diminuir com o tempo.
Aes so negociadas diariamente a uma alta liquidez; j imveis, de modo
contrrio, apresentam baixa liquidez. Salvo raras excees, imveis no so adquiridos em
um ms e revendidos no ms seguinte. Imveis so investimentos de longo prazo. Alm
disso, no se pode ignorar que imveis geram uma considervel receita atravs dos
aluguis. Assim, quem investe em um imvel com o objetivo de obter renda procura
receitas obtidas ou com os aluguis atravs deste recebidos, ou com a sua revenda a longo
prazo. Entretanto, calcular as rentabilidades de imveis com base na variao mensal dos
seus valores como feito com aes, apesar dos fatores comentados, consiste em uma
forma para se averiguar as taxas do setor imobilirio.
6. Segunda abordagem: rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelos aluguis
dos imveis
Segundo a NBR5676/89, o mtodo da renda aquele que apropria o valor do
imvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalizao presente da sua renda
lquida, seja ela real ou prevista. Este mtodo fundamentado no princpio de que o valor
de uma determinada propriedade uma funo de sua capacidade de gerar renda, o que
geralmente o aluguel. Os dados necessrios para a utilizao deste mtodo so as receitas
esperadas, as despesas e a taxa de desconto e o nmero de perodos do investimento, que
devem ser devidamente fundamentados e expressamente justificados pelo avaliador. O
valor do imvel o valor presente dos fluxos de caixa esperados para aquele imvel.
As receitas esperadas so, geralmente, os aluguis e o valor de venda do imvel ao
fim do investimento, denominado valor final do imvel. Com relao s receitas geradas
pelos aluguis, deve se considerar a taxa de desocupao do imvel que a percentagem
de espao deste imvel que no alugada em determinado perodo de tempo. Para se

determinar o valor final do imvel, pode-se admitir que o valor corrente do imvel cresa
taxa esperada da inflao ou pode-se admitir que os fluxos de caixa no ano final
continuaro a crescer a uma taxa constante perpetuamente (Damodaran, 1999). Quando
no h previso de revenda do imvel, pode-se admitir que o investimento ter vida
infinita.
Dentre as sadas de caixa possveis, destacam-se o imposto territorial e predial
urbano, IPTU; as despesas com a manuteno, tanto preventiva como corretiva, do imvel;
despesas com servios pblicos, como gua e eletricidade; alm das despesas opcionais
como a taxa de administrao imobiliria, que geralmente de 10% do valor do aluguel,
seguro e anncios.
Tanto as entradas como as sadas de caixa no permanecem constantes durante todo
o horizonte de investimento. de se esperar que os aluguis cresam atravs dos anos a
uma determinada taxa de crescimento. Para Damodaran (1999), em um mercado estvel de
imveis, o crescimento esperado dos fluxos de caixa deve ser prximo da taxa esperada de
inflao. Em mercados concorridos com alta taxa de ocupao, possvel que a taxa de
crescimento dos aluguis seja superior taxa esperada da inflao, pelo menos enquanto
houver escassez de mercado. O inverso tambm pode ocorrer em mercados com baixa taxa
de ocupao.
6.1. Clculo das rentabilidades
Pelo mtodo da renda, o valor do imvel dado pelo valor presente dos fluxos de
caixa do imvel. Assim, ao se conhecer o valor de um imvel e seus demais fluxos de
caixa, como aluguis e despesas, pode-se determinar a sua rentabilidade esperada. Logo,
atravs dos valores mdios dos imveis ofertados para venda e aluguel numa regio, no
caso Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, pode-se determinar a rentabilidade mdia
dos imveis daquela regio ou rentabilidade de mercado.
Para o clculo das rentabilidades baseadas nos aluguis apresentados na Tabela 4,
foram feitas as seguintes consideraes:
investimentos de longo prazo, considerando-se investimentos de vida infinita;
taxa de desocupao nula;
IPTU e despesas com manuteno e servios pblicos pagos pelo locatrio;
no h despesas com seguro, administrao e anncios; e
mercado estvel, crescimento dos fluxos de caixa taxa da inflao, de modo que ao se
trabalhar com valores descontados pela inflao, os fluxos de caixa permanecem
constantes.
Como se pode observar, as rentabilidades mdias dos imveis variam de 0,572%
para 2 dormitrios a 0,771% para apartamento conjugado e os desvios padro, que so
relativamente baixos, variam de 0,125% para apartamentos conjugados a 0,171% para 3
dormitrios. J a poupana apresenta uma rentabilidade de 0,269% no perodo, inferior s
rentabilidades dos imveis e um desvio padro de 1,093%, tambm relativamente baixo.
Pela anlise de tendncia, a inclinao nula em todos os tipos de imveis, ou seja, as
rentabilidades tendem a se manter constantes, enquanto que a poupana apresenta
inclinao negativa bem prxima de nula.
Desse modo, nesta segunda abordagem o melhor investimento na regio no perodo
em estudo foi em apartamentos conjugados. Alm disso, o investimento em imveis, para
qualquer que seja o nmero de dormitrios, obteve rentabilidades superiores a da
poupana.
6.2. Limitaes desta abordagem
Dentre as limitaes desta abordagem, pode-se destacar o fato de se desconsiderar
o valor final do imvel e se considerar o investimento de vida infinita, mesmo que imveis

residenciais possuam vidas finitas. Tais consideraes causam, ainda que muito pequena,
alguma distoro nos valores calculados com relao aos valores reais das rentabilidades
para o caso de investimentos a longo prazo. Para investimentos em imveis a curto e mdio
prazo, nos quais o valor final do imvel relevante, esta abordagem no pode ser utilizada
do modo como foi exposto, ou seja, deve-se considerar vida finita e determinar o nmero
de perodos de investimento e o valor final do imvel no ltimo perodo.
Jan/98
Fev/98
Mar/98
Abr/98
Mai/98
Jul/98
Ago/98
Set/98
Out/98
Nov/98
Dez/98
Jan/99
Fev/99
Mar/99
Abr/99
Mai/99
Jun/99
Jul/99
Ago/99
Set/99
Out/99
Nov/99
Dez/99
Fev/00
Mar/00
Abr/00
Mai/00

Ap.Conjug
0 61%
0,86%
0,87%
0,72%
0,86%
0,69%
0,72%
0,78%
0,83%
0,89%
0,86%
0,78%
0,75%
1,15%
0,79%
0,96%
0,75%
0,67%
0,60%
0,73%
0,60%
0,77%
0,59%
0,70%
0,74%
0,68%
0,64%

1 Dorm
0 49%
0,76%
0,75%
0,71%
0,73%
0,61%
0,67%
0,65%
0,75%
0,83%
0,70%
0,68%
0,89%
0,60%
0,55%
0,49%
0,49%
0,45%
0,53%
0,50%
0,51%
0,45%
0,41%
0,60%
0,53%
0,55%
0,52%

2 Dorm
0 51%
0,64%
0,71%
0,69%
0,78%
0,56%
0,57%
0,81%
0,77%
0,58%
0,65%
0,65%
0,67%
0,47%
0,67%
0,59%
0,49%
0,36%
0,54%
0,39%
0,46%
0,43%
0,34%
0,44%
0,55%
0,53%
0,50%

3 Dorm
0 65%
0,71%
1,01%
0,97%
0,78%
0,67%
0,54%
0,70%
0,85%
0,72%
0,78%
0,83%
0,53%
0,52%
0,81%
0,68%
0,61%
0,47%
0,42%
0,44%
0,52%
0,51%
0,45%
0,40%
0,51%
0,43%
0,59%

4 Dorm
0 96%
0,69%
0,92%
0,76%
1,04%
0,63%
0,65%
0,67%
0,65%
0,80%
0,65%
0,63%
0,61%
0,47%
0,54%
0,66%
0,49%
0,56%
0,42%
0,49%
0,54%
0,58%
0,60%
0,49%
0,48%
0,59%
0,30%

Poupana
0 58%
1,58%
0,68%
1,10%
0,91%
1,21%
1,20%
1,10%
1,57%
1,77%
0,70%
0,23%
-2,11%
-1,49%
0,63%
1,44%
0,48%
-0,74%
-0,72%
-0,67%
-0,96%
-1,65%
-1,07%
0,41%
0,51%
0,50%
0,36%

Retorno mdio
Desvio padro
Inclinao

0,771%
0,125%
0,000

0,613%
0,130%
0,000

0,572%
0,131%
0,000

0,643%
0,171%
0,000

0,639%
0,155%
0,000

0,269%
1,093%
-0,001

Tabela 4: Rentabilidades baseadas nas receitas geradas pelos aluguis

7. Comparao entre as abordagens
Para a determinao da rentabilidade dos imveis, a primeira abordagem considera,
assim como para as aes, apenas o valor do ativo variando no tempo. Tal abordagem pode
ser bem interessante para investimentos a curto e mdio prazo em mercados concorridos
com alta taxa de ocupao, onde o valor dos imveis tende a crescer. Porm, a tendncia
dos mercados imobilirios de que se estabilizem e a taxa de crescimento dos valores seja
igual taxa da inflao (Damodaran, 1999). Na segunda abordagem, as rentabilidades
foram calculados sobre os aluguis obtidos. Entretanto, no foi considerado o valor final,
de modo que, os valores calculados representam as rentabilidades obtidas apenas para
investimentos a longo prazo, com vidas perptuas.
Comparando-se os resultados calculados estatisticamente nas duas abordagens,
observa-se que, na segunda abordagem, as rentabilidades mdias variam menos para os
diferentes tipos de imvel e, principalmente, que as rentabilidades calculadas oscilam
menos de ms a ms e, consequentemente, os desvios padro so significativamente
menores que na primeira abordagem. Tambm se observa que na segunda abordagem todas
as rentabilidades foram superiores a da poupana, o que no ocorreu na primeira
abordagem, que apresentou rentabilidades negativas para 1 e 2 dormitrios.

Como investimentos no mercado imobilirio apresentam baixa liquidez e, logo, so

normalmente investimentos a longo prazo, pode-se concluir que, para a determinao da
rentabilidade de mercado, a segunda abordagem, que apresenta desvios padro menores,
apresenta vantagens com relao primeira abordagem.
8. Concluso
Assim como foram determinadas as rentabilidades de mercado para cada tipo de
imvel residencial na regio da Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes na cidade do
Rio de Janeiro no perodo de janeiro de 1998 a maio de 2000, os avaliadores, utilizando
seus bancos de dados, podem determinar as rentabilidades dos diferentes tipos de imveis,
residenciais e comerciais, nos mercados em que atuam, atualizando-os mensalmente.
Desse modo, criam-se caminhos para uma discusso tcnica a respeito das taxas
envolvidas no setor imobilirio e que os avaliadores normalmente tm dificuldades para
justificar, como exigido pela Norma de Avaliao de Imveis Urbanos.
9. Referncias bibliogrficas
Associao Brasileira de Normas Tcnicas. Norma brasileira para avaliao de imveis
urbanos, NBR 5676/89 (NB 502). Rio de Janeiro, ABNT, 1990.
Avaliar 2000 II Simpsio brasileiro de engenharia de avaliaes. So Paulo, 18 a 22 de
setembro de 2000.
BALARINE, Oscar Fernando Osrio. Contribuies metodolgicas ao estudo de
viabilidade econmico-financeiras das incorporaes imobilirias. Anais do XVII
Encontro Nacional de Engenharia de Produo ENEGEP. Gramado, 1997.
BERT, Roberto Sarquis. Anlise de riscos em empreendimentos habitacionais: Um
estudo de caso com permuta do terreno por rea construda. Anais do XV Encontro
nacional de Engenharia de Produo ENEGEP. So Carlos, p.703-708, 1995.
DAMODARAN, A. Avaliao de investimentos. Tr. Carlos H. Trieschmann e Ronaldo A.
Rego. Rio de Janeiro, Qualitymark, 1999.
FONSECA, Jairo S. MARTINS, Gilberto de A. TOLEDO, Geraldo L. Estatstica
Aplicada. So Paulo, Ed. Atlas S.A., 1995.
FREITAS, Ana Augusta F., ALBERTON, Anete, LUZ, Paulo P. Anlise econmica
comparativa de aluguel, incorporao e explorao como hotel de empreendimentos
tursticos nas praias da Ilha de Santa Catarina Florianpolis. Anais do XV Encontro
Nacional de Engenharia de Produo ENEGEP. v.I, p.12-18, So Carlos, 1995.
ILHA, Joo Carlos Godoy. Anlise de sensibilidade em empreendimentos imobilirios.
Anais do VIII Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias COBREAP. p.149-158,
Florianpolis, 1995.
ndice geral de preos de mercado Fundao Getlio Vargas [on line,
http://www.indicadores.hpg.com.br; capturado em 05/out/00]
KAZMIER, Leonard J. Estatstica Aplicada a Economia e Administrao. So Paulo,
Editora McGraw-Hill do Brasil, 1982.
MACANHAN, Vanessa Bawden P., MONTEVECHI, Jos Arnaldo B., PAMPLONA,
Edson O. Uso do Mtodo da Renda para Avaliao de Imveis por Regies Uma
Aplicao nas Cidades do Rio de Janeiro e So Paulo. Anais do XX Encontro Nacional
de Engenharia de Produo ENEGEP. So Paulo, 2000.
Poupana [on line, http://escgaspar.com.br; capturado em 10/abr/01]
ROSS, S.A.; WESTERFIELD, R.W.; JAFFE, J.F. Administrao financeira. Tr. Antonio
Zoratto Sanvicente. So Paulo, Atlas, 1995.

10. Anexo Tabelas 1 e 2

Jan/98
Fev/98
Mar/98
Abr/98
Mai/98
Jun/98
Jul/98
Ago/98
Set/98
Out/98
Nov/98
Dez/98
Jan/99
Fev/99
Mar/99
Abr/99
Mai/99
Jun/99
Jul/99
Ago/99
Set/99
Out/99
Nov/99
Dez/99
Jan/00
Fev/00
Mar/00
Abr/00
Mai/00

Ap. Conjugado
Venda Aluguel
72710
445
58878
506
53171
462
58676
425
48652
416
54033
54159
375
55268
400
57907
450
50238
415
51887
462
52238
450
56714
440
57700
433
43600
500
52222
412
43300
416
52333
395
61200
412
61900
370
49800
365
70333
420
53444
412
68346
400
66000
62636
441
61833
455
63333
432
66500
423

1 Dormitrio
Venda
Aluguel
123568
609
102025
773
98575
740
103193
728
100560
735
102755
103840
637
105454
704
98225
636
95500
721
94796
787
98363
684
100090
680
80600
721
115333
692
122800
678
119666
590
119666
592
129800
582
110727
582
116888
590
119375
605
132714
593
133909
546
126428
118300
710
124954
668
139050
768
129235
677

2 Dormitrios
Venda
Aluguel
163636
832
139537
895
134804
953
127928
884
136636
1071
133638
131079
738
144830
826
124361
1004
114215
875
140451
818
151545
983
145636
940
150700
1012
183333
866
142000
953
151666
892
180000
885
182200
662
147727
800
167888
650
155333
708
186800
804
174250
590
166125
190937
832
159000
872
180041
955
161555
800

3 Dormitrios
Venda
Aluguel
186384
1211
205383
1457
152083
1531
148348
1437
175900
1366
205020
208333
1400
225279
1223
198910
1400
171268
1460
193478
1391
200461
1562
186384
1543
232083
1223
182500
943
170600
1375
202285
1368
177800
1093
256250
1217
256818
1075
234714
1035
200384
1043
222500
1133
215000
960
281333
272666
1090
279705
1416
284615
1218
251100
1488

4 Dormitrios
Venda
Aluguel
250651
2400
313491
2160
243295
2228
263475
2015
254153
2633
303933
304563
1920
330459
2150
290935
1950
292297
1908
252326
2016
320277
2076
320833
2010
329166
2020
279789
1322
310900
1692
299900
1966
310400
1529
383750
2133
383333
1612
314210
1550
324450
1762
325500
1872
331320
1986
328625
354375
1738
362333
1750
374090
2205
451642
1352

Tabela 1: Valores mdios ofertados de venda e aluguel na Barra da Tijuca e Recreio dos
Bandeirantes em R$

Jan/98
Fev/98
Mar/98
Abr/98
Mai/98
Jun/98
Jul/98
Ago/98
Set/98
Out/98
Nov/98
Dez/98
Jan/99
Fev/99
Mar/99
Abr/99
Mai/99
Jun/99
Jul/99
Ago/99
Set/99
Out/99
Nov/99
Dez/99
Jan/00
Fev/00
Mar/00
Abr/00
Mai/00

Ap. Conjugado
Venda Aluguel
90648
555
72706
625
65541
569
72189
523
59779
511
66298
66201
458
67671
490
71016
552
61660
509
63633
567
64269
554
69464
539
70083
526
51112
586
59534
470
49015
471
59413
448
69230
466
68953
412
54622
400
76041
454
56815
438
70961
415
67307
63094
444
62068
457
63479
433
66500
423

1 Dormitrio
Venda
Aluguel
154053
759
125986
955
121507
912
126959
896
123558
903
126079
126928
779
129120
862
120462
780
117213
885
116256
965
121018
842
122591
833
97897
876
135203
811
139995
773
135460
668
135854
672
146831
658
123343
648
128206
647
129063
654
141086
630
139033
567
128932
119166
715
125429
671
139370
770
129235
677

2 Dormitrios
Venda
Aluguel
204007
1037
172308
1105
166164
1175
157390
1088
167885
1316
163972
160223
902
177333
1011
152514
1231
140183
1074
172247
1003
186449
1209
178376
1151
183041
1229
214919
1015
161883
1086
171684
1010
204350
1005
206106
749
164559
891
184145
713
167939
765
198583
855
180918
613
169416
192334
838
159605
875
180455
957
161555
800

3 Dormitrios
Venda
Aluguel
232367
1510
253618
1799
187463
1887
182512
1768
216129
1678
251556
254653
1711
275836
1497
243940
1717
210208
1792
237278
1706
246631
1922
228285
1890
281889
1485
213942
1105
194488
1568
228984
1549
201853
1241
289872
1377
286080
1197
257441
1135
216646
1128
236535
1204
223227
997
286906
274661
1098
280769
1421
285270
1221
251100
1488

4 Dormitrios
Venda
Aluguel
312489
2992
387116
2667
299894
2746
324153
2479
312278
3235
372921
372279
2347
404621
2633
356798
2391
358755
2342
309448
2472
394043
2554
392959
2462
399807
2454
327993
1550
354433
1929
339483
2225
352390
1736
434100
2413
427010
1796
344635
1700
350780
1905
346033
1990
343998
2062
335134
356968
1751
363711
1757
374950
2210
451642
1352

Tabela 2: Valores mdios ofertados de venda e aluguel na Barra da Tijuca e Recreio dos
Bandeirantes corrigidos pelo IGP-M