UNIVERSIDAD AUSTRAL DE CHILE

ING. COMERCIAL
PROMOCIN 2011

ANLISIS FINANCIERO
PARQUE ARAUCO S.A

02 de JULIO, 2014

DESCRIPCIN COMPAIA

Parque Arauco S.A. es un desarrollador y operador de proyectos inmobiliarios,

principalmente de uso comercial. Parque Arauco tiene su Direccin Matriz en Avenida
Kennedy 5413 de la ciudad de Santiago de Chile y su Presidente es el Sr. Jose Said Saffie y
el Gerente General el Sr. Juan Antonio Alvarez Avendao. Desde 1982 ha desarrollado
centros comerciales regionales, centros comerciales vecinales, outlet malls y strip centers en
Chile, Per y Colombia. Hoy la empresa cuenta con doce centros comerciales regionales (seis
en Chile, cuatro en Per y dos en Colombia), cinco centros comerciales vecinales (todos en
Per), dos outlet malls (uno en Chile y uno en Per), y ocho stripcenters (todos en Chile).
En estos centros comerciales, el principal negocio lo constituye el arriendo de sus
locales a travs de un sistema que contempla el pago del mayor valor entre un valor mnimo
garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. Junto con lo anterior, cada local
debe contribuir en forma proporcional con el financiamiento de los gastos comunes, incluidas
las contribuciones de bienes races y en parte con la inversin publicitaria y de promociones.
En relacin a sus socios, los 10 principales accionistas que la constituyen de acuerdo
a los antecedentes entregados por la Bolsa de Comercio de Santiago son los siguientes:
10 Principales Accionistas

Acumulado

INMOBILIARIA ATLANTIS S.A.

BANCO DE CHILE POR CUENTA DE TERCEROS
BANCO ITAU POR CUENTA DE INVERSIONISTAS
BANCHILE C DE B S.A.
BOLSA DE COMERCIO DE SANTIAGO
SANTANDER S.A.
BANCO SANTANDER POR CUENTA DE INV. EXTRANJEROS
INV RANCO UNO S.A.
AFP PROVIDA S A PARA FDO PENSION C
INV LAS NIEVES S.A.

25,99%
13,86%
9,14%
6,07%
3,86%
3,86%
2,97%
2,38%
2,25%
2,10%

Porcentaje Acumulado

72,48 %

En relacin con su entorno, en Santiago, donde concentra la mayor cantidad de centros

comerciales en Chile compite con los Malls de Cencosud, Mall Plaza y Mall Vivo. Donde en
el ltimo periodo Parque Arauco reconoce el impacto ue provoc en mall de Kennedy el
ingreso de Plaza Egaa y Costanera Center, donde las ventas de este centro comercial cayeron
4% en 2013, aunque el Ebitda subi en igual proporcin.

Adems el deterioro que presenta la actividad econmica de Chile, puede afectar

negativamente al nivel de ventas de las tiendas presentes en los centros comerciales de Parque
Arauco, y por ende afectar los ingresos de la compaa, debido a que un porcentaje de dichos
ingresos depende de lo que perciben los locatarios y la actividad comercial que se realizan
y en el periodo en el cual se realizan.

I.

ANLISIS DE LOS INDICADORES FINANCIEROS RELEVANTES DE LOS

LTIMOS 5 AOS (HASTA DICIEMBRE 2013).

En el anexo 3, 4 y 5 se muestran los resultados para los ndices de rentabilidad,

endeudamiento y liquidez de Parque Arauco S.A, en dicho anlisis podemos destacar una
baja en los mrgenes de utilidad, es decir, el porcentaje que queda despus de cada peso de
ventas a disminuido en el pasar de los aos 2009 a 2013. Con respecto al endeudamiento total
ha adquirido una tendencia a la baja, as como tambin su apalancamiento, es decir est
aumentando el financiamiento de sus activos a travs de capital propio, por lo que podramos
inferir que el riesgo de la empresa ha ido bajando, pero al analizar la razn de cargo de inters
fijo nos encontramos con que ha disminuido es decir se ha producido una baja para la
capacidad de poder solventar los intereses de sus periodos, y mirando los ratios de liquidez
tambin ha existido una baja por lo que podramos establecer que su capacidad para cumplir
con sus obligaciones a corto plazo disminuyo considerablemente, dando as un ejemplo del
ao 2009 en donde tena una razn rpida de 3,6 veces la capacidad de cumplimiento bajando
luego de pasados los 5 aos a 1,5 veces lo que equivale a menos de la mitad en sus diferencias.
(Anexos 3, 4 y 5)
II.

ANLISIS BURSTIL EN LOS LTIMOS 5 AOS

El precio de la accin que presenta Parque Arauco para el ao 2009 es de CLP 580, la
que presenta un crecimiento con respecto al ao 2010 del 96.6% con un precio de CLP 1140,
por ende y debido a estos resultados se le recomienda comprar acciones en Parque Arauco.
Con respecto al ao 2011 en donde el valor de la accin disminuyo a CPL 847.12 con un
porcentaje de variacin negativo de 25.7%, pero el ao siguiente, es decir, el 2012 el precio
de la accin alcanzo un crecimiento de 39.9% con un precio de CLP 1185.50, y para el ltimo
ao de evaluacin el ao 2013 la accin presento un precio de CLP 965.37 donde como se
puede apreciar el precio de la accin disminuyo en un porcentaje de 18.6% y hoy el precio
de la accin presenta un precio de CPL 1015. Debido a los resultados que se muestran el
comportamiento de las acciones de Parque Arauco S.A. no presenta claras tendencias, lo que
se puede inferir con respecto a estos datos es que se recomienda comprar acciones, ya que,
estas van en aumento, y si nio aumenta tendr una disminucin mnima pero despus
volver a aumentar. (Anexo 11)

III.

DETERMINACIN DE LOS FLUJOS DE CAJA PROYECTADOS.

Para poder determinar los flujos de caja proyectados se realiz un estudio en los cinco
aos histricos hasta el 31 de diciembre de 2013 para poder tener una idea del crecimiento
de sus cuentas en el balance o estado de resultados, obteniendo 4 flujos de caja libre para la
empresa, es decir el FCFF, mediante la frmula que emplea el EBIT; luego se busc
informacin relevante sobre los planes de inversin que la empresa Parque Arauco espera
realizar, en los cuales encontramos que el vicepresidente Juan Antonio lvarez menciono en
el Diario La Tercera muy recientemente que esperan invertir en los prximos aos en un
terreno ubicado en Puente Alto con una inversin de 60 millones de USD, adems pretender
ampliar los centros comerciales ya existente con el transcurso de los aos.
Por lo que se estim un crecimiento anual de la utilidad operacional de un 8% anual
ya que al aumentar ya sea los centros comerciales ya existentes o la inversin en futuros
centros se espera que la empresa reciba mayores ganancias cada ao, el hecho de aumentar
la inversin tambin implica el aumento de activos fijos para la empresa, la cual se estima
sea de un 6% cada ao, y al aumentar las ganancias tambin se espera un incremento en caja
entre un 5% a 20%. En trminos a financiamiento la porcin de la deuda a largo plazo
corriente disminuira en relacin a las inversiones ya que estas sern financiadas con pasivos
a largo plazo que conformen los pasivos no corrientes, no obstante del 2016 en adelante estos
pasivos formaran parte de la porcin de pasivos a largo plazo por vencer.
Al realizar los clculos se estima que el FCFF para fines del 2014 sea de 30.440.675
(miles de pesos), aumentando entre los aos 2015 al 2017 entre un 20% a un 30% esto
explicado por las inversiones. Y para el 2018 alcance valores de 46.878.296 (miles de pesos).
(Anexo 10)

IV.

VALORACIN DE LA COMPAA A TRAVS DEL MTODO WAAC.

PARA FLUJOS HISTRICOS Y FLUJOS PROYECTADOS.

Para poder determinar el valor de mercado de la empresa en primera instancia se

determin el valor de la tasa WACC, tomando como ao base el 2013 en donde de acuerdo
al sitio Damodarn, los betas del sector ms similar a la empresa fue Business & Consumer
Services la cual era 0,9 la que representa el riesgo sistemtico de la compaa, luego la tasa
libre de riesgo fue considera de acuerdo al promedio de las tasas de los bonos que el banco
central emite en UF con duracin de 5 aos, la cual vendra siendo 2,37 y el rendimiento de
mercado esperado que corresponde a la variacin en el IPSA en trminos porcentuales para
el ao 2013. Al aplicar las formulas correspondientes el valor de la tasa de rendimiento para
el accionista nos da un valor de 0,029, adems la tasa de deuda de la empresa es del 4,3%

obtenido a travs de la tasa para los bonos que emite la empresa para el perodo base por lo
que el costo promedio ponderado es 3,07% siendo la proporcin de deuda a valor mercado
de 29,23% y el patrimonio a valor mercado 70,77% tambin obtenidos del sitio Damodarn
(Anexo 7). Para la valoracin de la empresa se han ocupado los flujos de caja calculados
tanto, en este punto, clasificaremos los que son Flujos Histricos que fueron calculados de
acuerdo a la informacin publicada por la empresa (los cuales abarcan desde los aos 2009
al 2013) y lo que son los Flujos Proyectados que son aquellos que incluyen factores de
estimacin y proyeccin de acuerdo a la coyuntura de la empresa y aquella que se refiere al
mbito nacional e internacional (que son aquellos que abarcan desde los aos 2014 al 2018).
Reemplazando estos valores en la frmula que se encuentra en los anexos obtenemos
para los flujos histricos el Valor de Mercado de la empresa es de 257.380.981,61 (en miles
de pesos) y para los flujos proyectados de esta empresa el Valor de mercado es de
203.582.364,94 (en miles de pesos). (Anexo 8)

V.

CONCLUSIONES.

Segn los anlisis efectuados tanto en los estados financieros como en datos externos a
la compaa, logramos percatarnos que la empresa Parque Arauco tiene pretensiones de
inversiones futuras, por lo cual se estim un alza en las ganancias operacionales para los aos
en los cuales se realiz la proyeccin y esto puede reafirmarse ya que como parque Arauco
se encuentra operando en Chile, Per y Colombia y esto pases se encuentran con buenas
perspectivas econmicas para los prximos aos, en sus propias memorias se predice que
esto permitir aumentar el EBIT de la compaa, a pesar de esto el valor de mercado de la
empresa disminuyo en un 21% en relacin a su valor histrico, esto puede explicarse por las
consecuencias de los riesgos futuros y costos que representa la expansin de la empresa, ya
que para poder lograr a invertir en futuros centros comerciales o expandir los ya existentes
Parque Arauco necesita financiarse con una mayor proporcin de deuda a largo plazo y al
tener mayores niveles de deuda tambin aumentaran los intereses de la misma.
Otro de los puntos importantes es que se prev una expansin del PIB entre el 4,5%
al 6,5% hasta el 2016 lo que se traducir en un crecimiento para la regin y por ende en
mayores ingresos.

VI.

BIBLIOGRAFA Y FUENTES DE INFORMACIN CONSULTADAS.

Superintendencia de Valores y Seguros, (Pgina Web)

Parque Arauco, (Pgina Web)
Banco central de Chile (Pgina Web)
Damodarn ((Pgina Web)
Gil Alvarez A, (2004): Introduccin al anlisis financiero, Tercera edicin, Club
universitario, San Vicente (Alicante).
Gitman L & Zutter C, (2012): Principios de administracin financiera,
Decimosegunda edicin, Pearson, Mxico.
Guajardo G. & Andrade N, (2008): Contabilidad financiera, quinta edicin,
McGraw-Hill, Mxico.

VII.

ANEXOS

Anexo: Estados financieros Parque Arauco S.A

BALANCE
En miles ($)

2013-12-31

2012-12-31

2011-12-31

2010-12-31

2009-12-31

Activos
Activos corrientes
68945796
103782289
Efectivo y equivalentes al efectivo
0
0
Otros activos financieros corrientes
3148505
2964463
Otros activos no financieros corrientes
21685329
Deudores comerciales y otras cuentas por18886264
cobrar corrientes
4835906
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas,
corrientes 4198417
0
0
Inventarios corrientes
0
0
Activos biolgicos corrientes
21291112
13040700
Activos por impuestos corrientes, corrientes
Total de activos corrientes distintos
de los activo o grupos de activos
para su disposicin clasificados
117107583
145671198
Activos no corrientes o grupos de
activos para su disposicin
clasificados como mantenidos para
la venta o como mantenidos para
distribuir a los propietarios
0
0
117107583
145671198
Activos corrientes totales

136429524
289396
14348727
14932882
100986
0
0
8154309

85296258
654476
1852639
22148422
2336820
0
0
7170910

47107169
62217899
1126765
21869303
178210
0
0
9506278

174255824

119459525

142005624

0
174255824

0
119459525

0
142005624

0
0
0
Otros activos financieros no corrientes
10728143
36166728
Otros activos no financieros no corrientes 26457899
808364
233439
74767
Cuentas por cobrar no corrientes
542191
1801751
1680611
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas,
no corrientes
Inventarios, no corrientes
0
0
0
Inversiones contabilizadas utilizando el mtodo
49634386
de la participacin
41339332
0
Activos intangibles distintos de la plusvala 14987965
16257800
10702428
Plusvala
15629318
2963790
3029748
Propiedades, planta y equipo
2724423
2448469
2899402
Activos biolgicos no corrientes
0
0
0
Propiedad de inversin
947838880
814292402
701809856
Activos por impuestos corrientes, no corrientes 0
0
0
Activos por impuestos diferidos
26224767
15630268
10619918
1084848193
905695394
766983458
Total de activos no corrientes
1201955776 1051366592
941239282
Total de activos

0
30556519
91603
1536226

254958
21630967
1513823
0

0
0
15566684
8443464
2854818
0
622206673
0
9334195
690590182
810049707

0
0
8738441
2558981
2831043
0
577383319
0
15543864
630455396
772461020

Activos no corrientes

Patrimonio y pasivos [sinopsis]

Pasivos [sinopsis]
Pasivos corrientes [sinopsis]

Otros pasivos financieros corrientes

35725785
36329785
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas
20427945
por pagar
18346301
Cuentas por pagar a entidades relacionadas,
1902251
corrientes 1993611
Otras provisiones a corto plazo
9001576
6327950
Pasivos por impuestos corrientes, corrientes
5082793
4935520
Provisiones corrientes por beneficios a los empleados
0
0
Otros pasivos no financieros corrientes
3923411
2733054

24339260
17736846
116054
5514353
8003115
0
4473576

31508785
19126256
110693
5058979
1895797
0
1298198

18662700
12547671
1284231
3345481
2736416
0
820590

Total de pasivos corrientes distintos de los76063761

pasivos incluidos
70666221
en grupos
60183204
de activos 58998708
para su disposicin
39397089clasificados como m
Pasivos incluidos en grupos de activos para su disposicin
0
clasificados
0
como
0 mantenidos
0 para la venta
0
76063761
70666221
60183204
58998708
39397089
Pasivos corrientes totales
Pasivos no corrientes [sinopsis]

Otros pasivos financieros no corrientes 405652105

318803558
Cuentas por pagar no corrientes
0
0
Cuentas por pagar a entidades relacionadas, no corrientes
0
1476394
Otras provisiones a largo plazo
0
0
Pasivo por impuestos diferidos
75999319
62506914
Pasivos por impuestos corrientes, no corrientes 0
0
Provisiones no corrientes por beneficios a los empleados
0
0
Otros pasivos no financieros no corrientes 8933603
7674450
Total de pasivos no corrientes
490585027
390461316
Total de pasivos
566648788
461127537

316713370
0
0
0
52172619
0

302392397
100923
0
0
50650931
0

301863775
0
283101
0
44369198
0

8589380
377475369
437658573

10472170
363616421
422615129

9839479
356355553
395752642

233643412
234807481
0
3736839
0
-9948120
454765934
48814775
503580709
941239282

150927566
220654393
0
3736839
0
-22192481
345652639
41781939
387434578
810049707

149140595
193556105
0
0
0
-6184808
336511892
40196486
376708378
772461020

Patrimonio [sinopsis]

Capital emitido
233643412
233643412
Ganancias (prdidas) acumuladas
290550081
251255091
Prima de emisin
0
0
Acciones propias en cartera
3736839
3736839
Otras participaciones en el patrimonio
0
0
Otras reservas
-10112729
-8729097
Patrimonio atribuible a los propietarios de 510343925
la controladora
472432567
Participaciones no controladoras
124963063
117806488
635306988
590239055
Patrimonio total
1201955776 1051366592
Total de patrimonio y pasivos

Ganancia (prdida)
Ingresos de actividades ordinarias
107318830
93397036
86344700
73155368
67485669
Costo de ventas
-22307202
-19693435
-16654626
-12686832
-11989991
Ganancia bruta
85011628
73703601
69690074
60468536
55495678
Otros ingresos
0
0
0
0
0
Costos de distribucin
0
0
0
0
0
Gastos de administracin
-13336635
-10113735
-10794114
-9940748
-7337048
Otros gastos, por funcin
0
0
0
0
0
Otras ganancias (prdidas)
-6393858
-2933696
7050103
9536132
2700729
65281135
60656170
65946063
60063920
50859359
Ganancias (prdidas) de actividades operacionales
Ganancias (prdidas) que surgen de la baja en cuentas
0
de activos
0
financieros
0 medidos al0 costo amortizado
0
Ingresos financieros
3983554
7477320
4255231
8825375
4964928
Costos financieros
-19150007
-19062501
-15929206
-14633584
-11271732
Participacin en las ganancias (prdidas) de
9663436
asociadas y5544631
negocios conjuntos
0 que se contabilicen
0
utilizando
0
el mtodo de la
Diferencias de cambio
-279889
-595228
2354197
-2572787
-1631102
Resultados por unidades de reajuste
-5129628
-5254523
-10119204
-7140138
5381262
Ganancias (prdidas) que surgen de diferencias
4459032
entre importes
16020488 en libros
2463185
anteriores10622008
y el valor razonable
25593767 de activos financiero
58827633
64786357
48970266
55164794
73896482
Ganancia (prdida), antes de impuestos
Gasto por impuestos a las ganancias
8811313
20429518
5878681
7963714
8271428
Ganancia (prdida) procedente de operaciones
50016320
continuadas
44356839
43091585
47201080
65504166
Ganancia (prdida) procedente de operaciones discontinuadas
0
0
0
0
0
50016320
44356839
43091585
47201080
67504166
Ganancia (prdida)

Anexo 2: Depreciacin obtenida a travs de notas financieras a los estados.

Anexo 3: ndices financieros de rentabilidad

MG.
UTILIDAD
NETA

ROA
ROE

0,171
0,058

2009
2010
2011
2012
2013

0,179
0,122
0,086
0,075
0,079

0,046
0,0422
0,0416

MG.UTILIDAD
MG.UTILIDAD
OPERACIONAL
BRUTA

0,754
0,821
0,764
0,649
0,608

1,000
0,645
0,499
0,475
0,466

0,822
0,827
0,807
0,789
0,792

Anexo 4: ndices financieros de endeudamiento

2009
2010
2011
2012

RAZN DE
NDICE DE
CARGO DE
ENDEUDAMIENTO INTERS
TOTAL
FIJO
0,512
4,512
0,522
4,105
0,465
4,140
0,439
3,182

2013

0,471

3,409

RAZN DE
CALIDAD DE
DEUDA

D/P
1,051
1,091
0,869
0,781

0,100
0,140
0,138
0,153

0,892

0,134

Anexo 5: ndices financieros de liquidez

LIQUIDEZ
CORRIENTE

RAZN
RPIDA

CAPITAL DE
TRABAJO

2009

3,604

3,604

102608535

2010

2,025

2,025

60460817

2011

2,895

2,895

114072620

2012

2,061

2,061

75004977

2013

1,540

1,540

41043822

Anexo 6: Determinacin del valor de la empresa a tasa WACC.

=

2010
2011
2012
+
+
1 (1 )2 (1 )3

Anexo 7: Tasa WACC y Ke

= + [ () ]
Siendo: RF la tasa libre de riesgo, BJ [ E(RM) - RF] la prima de riesgo del activo
= = (1 ) / + /
Siendo: Kd la tasa de la deuda, T el impuesto, D/VE y P/VE la proporcin de deuda y
patrimonio respectivamente del valor de mercado.

Anexo 8: Clculos valor de mercado de la empresa histrico y proyectado

114.184.248,95
(1+3,07%)1

67.257.267,44
(1+3,07%)2

37.218.054,60
(1+3,07%)3

55.635.180,98
(1+3,07%)4

= 257.380.981,61

30.440.674,71
(1+3,07%)1

37.677.050,48
(1+3,07%)2

= 203.582.364,94

48.470.128,51
(1+3,07%)3

59.936.696,30
(1+3,07%)4

46.878.296,45
(1+3,07%)5

Anexo 9: Obtencin FCFF para datos histricos.

DATOS
TAX %
Depreciacin
EBIT
Activos fijos
Act. Circulantes
Pas. Circulantes
Caja
Porcin deuda
largo plazo
corriente

2013
14,98
-2.670.736
65.281.135
2.724.423
117.107.583
76.063.761
68.945.796

2012
31,53
-3.292.971
60.656.170
2.448.469
145.671.198
70.666.221
103.782.289

2011
12,00
-3.194.279
65.946.063
2.899.402
174.255.824
60.183.204
136.429.524

2010
14,44
-731.659
60.063.920
2.854.818
119.459.525
58.998.708
85.296.258

2009
11,19
-639.354
50.859.359
2.831.043
142.005.624
39.397.089
47.107.169

58.055.981

56.669.697

42.192.160

50.745.734

32.494.602

CAPEX
InvCT
23.775
-62.085.675
44.584
-6.075.037
-450.933
8.057.129
275.954
2.261.622

FCFF
114.184.249
67.257.267
37.218.055
55.635.181

EBIT*(1-TAX) DEP
2010
2011
2012
2013

51.390.690
58.032.535
41.531.280
55.502.021

731.659
3.194.279
3.292.971
2.670.736

VARIACIONES

Variacin Depreciacin
Variacin EBIT
Variacin Act. fijos
Variacin Act. circulantes
Variacin Pas. circulante
Variacin de caja
Variacin porcin de la deuda

-19%
8%
11%
-20%
8%
-34%
2%

3%
-8%
-16%
-16%
17%
-24%
34%

337%
10%
2%
46%
2%
60%
-17%

14%
18%
1%
-16%
50%
81%
56%

Anexo 10: Obtencin FCFF para datos proyectados.

PREDICCIONES
TAX %
Depreciacin
EBIT
Activos fijos
Act. Circulantes
Pas. Circulantes
Caja
Porcin deuda
largo plazo
corriente

2.014
2.015
2.016
2.017
14,68
14,68
14,68
14,68
-2.937.810
-3.231.591
-3.554.750
-3.199.275
70.503.626 76.143.916 82.235.429
88.814.263
2.887.888
3.118.919
3.430.811
4.803.136
118.278.659 106.450.793 109.644.317 111.837.203
60.851.009 54.765.908 60.242.499
72.290.998
62.051.216 63.912.753 76.695.303
84.364.834

59.217.101

53.295.391

52.229.483

51.707.188

2.018
14,68
-3.359.238
95.919.405
5.091.324
112.955.575
61.447.349
88.583.076

52.999.868

EBIT*(1TAX)
2014
2015
2016
2017
2018

DEP

81.838.436
75.776.330
70.163.268
64.965.989
60.153.694

3.359.238
3.199.275
3.554.750
3.231.591
2.937.810

CAPEX
163.465
231.031
311.892
1.372.325
288.188

Histrico

257.380.981,61

Proyectado

203.582.364,94

Variacin

InvCT
54.593.534
41.067.523
24.935.997
6.888.559
15.925.019

-21%

Anexo 11: Variacin precios accionarios

Ao

Acciones
transadas

2009

Precio

% de
Variacin

580

2010

279.998.199

1.140,00

96,6%

2011

299.477.107

847,12

-25,7%

2012

252.105.095

1.185,50

39,9%

2013

284.014.832

965,37

-18,6%

FCFF Variacin
30.440.675
-45%
37.677.050
19%
48.470.129
29%
59.936.696
24%
46.878.296
-22%