InmoCoyuntura N10

Informe de
Coyuntura
Inmobiliaria
Spanish Real Estate
Situation Report
N 10
2015
PRESENTACIN
Publicamos la dcima edicin de InmoCoyuntura, informe de Euroval sobre el mercado espaol de la vivienda, que ofrece informacin sistemtica y homognea del sector y donde
se pone en perspectiva de la actividad Inmobiliaria de la vivienda con datos de 2014, que
permiten, con las observaciones ms recientes, ver cules son las tendencias actuales del
mercado.
Se tratan de datos cerrados, no provisionales, por lo que el lector podr encontrar diferencias
respecto a otros trabajos que han ido avanzando datos del sector. Por otra parte, se ofrece
cuada. Las tendencias actuales del mercado hacia la estabilidad, aunque con matices segn
se traten de precios mnimos o mximos ms frecuentes, vivienda nueva o usada, y zonas
A efectos de comparacin con datos de nuestros informes publicados anteriormente, hay que
tener en cuenta que hasta ahora la periodicidad era semestral y este nuevo informe tiene
evolucin de las variables.
Tras el resumen de conclusiones, los captulos 2, 3, 4 y 5 se dedican a analizar los precios
de la vivienda. Los precios mnimos y mximos son estimados por Euroval de la forma que
mnimos y mximos ms frecuentes de viviendas. Vemos tambin las variaciones de precio
tulo 5 se relacionan los precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes por
comunidad autnoma, con las operaciones de compraventa o transacciones.
Continuamos elaborando el indicador sinttico de actividad inmobiliaria, que est en el captulo 6, limitado a las variables escogidas desde su inicio; y la actividad de las sociedades de
tasacin, en el captulo 7. La tendencia de la oferta de vivienda se analiza en el captulo 8,
tambin con un enfoque algo diferente al de informes anteriores, para tomar en consideracin la tendencia que marcan los visados de encargos de obra. Por ltimo, dedicamos el ca-
agradecemos la atencin e inters que muestran por nuestro trabajo.
This is the tenth edition of InmoCoyuntura, an annual Euroval report on the Spanish housing property market,
which offers systematic and standardized information about the sector. This report offers a perspective view of
the housing sector with data from 2014, allowing an analysis of the current market trends.
been advancing in the sector. Moreover, it provides information for extended periods, in order to have a proper
analysis perspective. The current market tends towards stability, but with slight differences depending on
minimum and maximum prices, new or used housing, and geographical areas, that can be seen very well in
this report.
Informe de Coyuntura Inmobiliaria
N10 / 2015
NDICE
Pg.
04
1) CONCLUSIONES
MS SIGNIFICATIVAS
The most significant conclusions
06
2) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO

MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIA
Most frequent mnimum and mximum prices per square meter in provincial capitals
10
3) VARIACIN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO

12
4) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS

16
5) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO MS FRECUENTES

POR COMUNIDAD AUTNOMA Y RELACIN CON LAS TRANSACCIONES
20
6) NDICE DE ACTIVIDAD
ECONMICA INMOBILIARIA
Most frequent prices per square meter in provincial capitals
Most frequent absolute mnimum and mximum property prices in provincial capitals
Most frequent mnimum and mximum prices per square meter

by autonomus community in relation to transactions
Real Estate Economic Activity Index
22
7) EVOLUCIN DE LAS TASACIONES

SOBRE VIVIENDA
Property valuations
24
8) TENDENCIA DE LA OFERTA
DE VIVIENDAS
Housing stocks trend
32
9) ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS

DEL SECTOR INMOBILIARIO
Significant Real Estate sector data
Informe realizado por el Instituto de Anlisis

Inmobiliario de Euroval.
EUROVAL.COM
The most significant conclusions
Conclusiones
ms significativas
1. La comparacin entre los dos semestres de 2013 nos mostraba, por primera vez desde que realizamos este Informe, que
los precios mnimos y mximos medios se mantenan, en 746
euros y 2.989 euros por metro cuadrado, respectivamente. Se
distribua de forma desigual entre capitales de provincia, pero
haba una tendencia a la homogeneidad, con variaciones reducidas de estos precios mnimos y mximos, apuntando a un
nuevo entorno de estabilidad de los precios. Sin embargo cuando tomamos ahora el ao completo 2013 y el 2014, los precios
mnimos experimentan una cada muy significativa pasando de
748 /m2 a 2.898 /m2.
Esta conclusin es relevante, e indica que en 2014 no se estabilizan an los precios, ni siquiera los mnimos, sobre los cuales
se esperaba que no bajaran ya ms.
2. Analizando por capitales de provincia, se ve un problema
de muestra en alguno de ellos. Se debe seguramente a que se
han realizado operaciones en las que ofertantes y demandantes han aceptado respectivamente precios locales ms bajos o
ms altos en viviendas caras y baratas, aunque el dato total es
a la baja. Este resultado sorprendente no lo es tanto si consideramos el escaso nmero de transacciones, que adems son
principalmente de vivienda usada. Aunque no hay una serie suficientemente larga que permita una correlacin formal, intuitivamente vemos que los cambios en los precios mnimos y mximos estn determinados por el nmero de compraventas que
se consiguen cerrar. En doce capitales de provincia los precios
mnimos suben en 2014 con respecto a 2013; y en diecinueve
los precios mximos son mayores en 2014 que en 2013. Los
resultados medios para Espaa son de ligera bajada, tanto en
mnimos como en mximos. Solo en cinco capitales coinciden
subidas de precios mnimos y mximos; son Bilbao, Mallorca,
Cdiz, Crdoba y Zamora, pero puede deberse, como decamos, a la muestra de nuevas operaciones de compraventa, ms
que a una tendencia definida.
3. La amplitud o diferencia media entre mximos y mnimos
ha evolucionado as, 2.566 /m2 en 2010, 2.223 /m2 en 2013
y 2.257 /m2 en 2014. Entre 2012 y 2014 los precios medios
mximos pasan de 893 /m2 a 641/m2 y los mximos de 3.458
/m2 a 2898 /m2.
4. La variacin de los precios por metro cuadrado ms frecuentes en capitales de provincia hay que destacar que se producen
descensos por debajo del 5% entre 2013 y 2014, en 25 capitales; entre 1% y 5% de cada en 8; crecimiento de precios
entre 1% y 5% en otras 8 capitales; y ms del 5% tambin en
8. El crecimiento cero slo se da en una capital, pero podemos
considerar que subidas o bajadas de precios en el entorno del
04
2% donde se incluirn algunas de las 16 capitales que estn

entre -5% y 5% tambin es una situacin de estabilidad de
precios.
5. En cuanto a precios mnimos y mximos absolutos ms frecuentes valor de vivienda en capitales de provincia, agrupados en 10 tramos, vemos que aparece un tramo inferior con
viviendas a precios muy bajos. Los tramos hasta los 200.000
siguen representando un porcentaje muy elevado de las viviendas en el mercado.
6. Las operaciones de compraventa suben en Espaa un
21,63% entre 2013 y 2014; disminuyen las de vivienda nueva
y aumentan las de vivienda de segunda mano. Esta recuperacin hay que considerarla en el bajo nivel actual en que se
encuentra el mercado. El mayor nmero de operaciones sigue
dndose en Andaluca, que representa el 19,2% del total.
7. Viendo la informacin de precios mnimos y mximos y el
numero de transacciones y operaciones de compraventa, por
comunidades autnomas, vemos una tendencia general con
una fase en que los precios suben al igual que las tasaciones;
otra, en que los precios se mantienen o caen y las transacciones se reducen de manera relevante; y la situacin actual en
que los precios vuelven a los niveles iniciales de 2004, pero con
transacciones muy bajas.
8. La dispersin de los precios mnimos y mximos de comunidades autnomas respecto a la media nacional es un indicador
de cmo se igualan o difieren los precios en el mercado. En
los precios mnimos suele haber ms desigualdad territorial de
precios que en los mximos, sobre todo en los aos 2004 a
2006; en estos aos, adems, la distribucin permanece especialmente estable. Durante los aos 2007 y 2014 se vuelve
ms igualitario el mercado; y en los dos ltimos aos aumenta
considerablemente la desigualdad espacial de precios, tanto en
las viviendas baratas como en las caras. El mercado espaol
de viviendas, pues, es un mercado donde los precios se han
diversificado mucho especialmente en relacin a los 10 aos
anteriores.
9. El ndice de actividad econmica inmobiliaria de Euroval seala que la actividad prcticamente se ha estancado en 2014
respecto a 2013, con ligeras subidas en alguna comunidad autnoma. Hay que tener en cuenta las variables, como el alquiler, que no se refleja en el ndice, y que puede estar actualmente impulsando la actividad.
N10 / 2015
10.
inmobiliario, por ser una aproximacin a las operaciones de
compraventa. En 2014 sube un 11.5% respecto al ao anterior,
tras ocho aos consecutivos de cadas. Aun as, se hacen hoy
slo el 30% de las tasaciones que tenan lugar en 2005.
11. El visado de obra nueva es un indicador adelantado de la
actividad inmobiliaria. En 2006, el ao de mximos, se visaron
865.150 viviendas familiares de obra nueva, y en 2014 la cifra
desde 34.873. Aunque ha subido ligeramente respecto al 2013,
sigue siendo el 5% de las que se visaron hace 10 aos.
12. Las viviendas iniciadas y terminadas en 2014 son, respectivamente, 30.721 y 35.226, con lo que prcticamente se igualan
antes, frente a la diferencia que se observaba entre el elevado
nmero de viviendas que se iban terminando y el escaso nmero de las que se iniciaban. La provincia donde ms viviendas
se han iniciado es Alicante, con que la comunidad Valenciana
se sita en 4.143 viviendas iniciadas en 2014, muy cerca de la
comunidad de Madrid con 5.430.
13. La evolucin del mercado hipotecario muestra tres rasgos
relevantes. Primero, la reduccin paulatina entre el tipo medio
hipotecario y el Euribor a un ao, aunque al estar el Euribor
tan bajo, hay una diferencia de ms de 2 puntos porcentuales
entre ambos, siendo ese tipo medio en 2,56%. Segundo, el nmero de operaciones de prstamo hipotecario para la vivienda
aumenta ligeramente. Y tercero, el porcentaje de operaciones
ba cado a un 30%, se acerca ahora al 45%.
1.
m2 to 2.898 / m2. This indicates that in 2014 the prices will not
stabilize, not even the minimums, which were not expected to go
down anymore.
2. It is observed in the prices by provincial capitals that the
operations in which suppliers and purchasers have respectively
lower or higher local prices in expensive or cheap housing, the
overall data is decreasing prices. In twelve provincial capitals
the minimum prices rise in 2014 compared to 2013; the average
results for Spain are a slight decrease in both minimum and
maximum prices.
3. The breadth or average difference between maximums and
minimums has evolved as follows: 2,566 / m2 in 2010, 2,223 /
m2 in 2013 and 2,257 / m2 in 2014. Between 2012 and 2014 the
maximum average prices go from 893 / m2 to 641 / m2 and
the maximums from 3,458 / m2 to 2,898 / m2.
5. As for minimum and maximum absolute prices in provincial

capitals, divided into 10 tranches, we see that a lower section
appears with housing at very low prices. The sections up to
200,000 still represent a very high percentage of housing on the
market.
6. Purchases and sales rise by 21.63% in Spain between 2013
and 2014; decrease of new housing and increase of the second
hand housing. This recovery is due to the current level at which
the market is located. The largest numbers of transactions are still
taking place in Andalusia, which represents 19.2% of the total.
7. Observing the minimum and maximum prices and the
number of transactions and sales transactions by autonomous
communities, the general trend is a rise in prices as well as in
the appraisals; another trend is that prices stand or drop and
transactions are extremely reduced; and the current situation in
which prices return to the baseline levels of 2004, but with very
low transactions.
8. The dispersion of the minimum and maximum prices of
autonomous communities on the national average is an indicator
of how prices equal or difference on the market. In the minimum
prices there is usually more territorial inequality that in the
maximums, especially from 2004 to 2006. During 2007 and 2014
the market becomes more egalitarian. The prices of the Spanish
past 10 years.
9. The index of real estate economic activity indicates that the
activity has practically stagnated in 2014 compared to 2013, with
slight increases in some autonomous communities.
10.
market. In 2014 there is an 11.5% increase over the previous year,
after eight consecutive years of declines. But still today only 30%
of the appraisals of 2005 are taking place.
11. New build approval is an advance indicator of real estate
activity. In 2006, 865.150 new build family homes were approved
and in 2014 only 34.873. Although the number has slightly
increased regarding 2013, it still is only 5% of those that took
place 10 years ago.
12.
and 35.226, which are virtually equal before, facing the difference
observed between the high number of housings that were being
province where more constructions have been started is Alicante,
with that the Community of Valencia stands at 4.143 housing starts
in 2014, near to the Community of Madrid with 5.430.
13. The evolution of the mortgage market shows three relevant
features. First, the gradual reduction of the average mortgage rate
and the Euribor to a year. Second, the number of mortgage loan
operations for housing increases slightly. And third, the percentage
fallen to 30%, is now near to 45%.
4. The variation in prices per square meter in provincial capitals

highlights for its decrease below 5%, between 2013 and 2014, in
25 capitals; between 1% and 5% drop in 8; price growth between
1% and 5% in another 8 capitals; and more than 5% also in 8.
EUROVAL.COM
05
2 Precios mnimos y mximos

por metro cuadrado ms frecuentes
en capitales de provincia
En este epgrafe se analiza la amplitud de precios en los
mercados de capitales de provincia, es decir, los precios
ms probables por los que se puede encontrar una vivienda en una determinada capital. Para una mejor
comparacin se estudian los precios en euros por metro
cuadrado. La amplitud en precios por metro cuadrado
se establece recogiendo una muestra compuesta por las
ofertas y tasaciones de viviendas en edificio para capital
de provincia en, todo el ao 2014. De dicha muestra se
eliminan el 2,5% de los valores ms altos y el 2,5% de
los valores ms bajos, resultando los precios en euros
por metro cuadrado mnimos y mximos que se presentan en las Tablas 1 y 2.
La comparacin entre el ao 2013 y 2014, muestra que
los precios mnimos ms frecuentes por metro cuadrado, han bajado significativamente, situndose en 641 en
2014; y lo mismo ocurre con los precios mximos, en
2.989 euros.
This section analyzes the wide range of prices in the provincial
capital city market. For better comparison the prices are analyzed
in Euros per square meter. The range in prices per square meter
is set by collecting a sample of bids and appraisals of housing
in buildings, in the provincial capital, in 2014. From said sample
2.5% of the highest values and 2.5% of the lowest values are
removed, resulting the minimum and maximum prices in Euros
per square meter shown in Tables 1 and 2.
The comparison between 2013 and 2014 shows that the most
common minimum prices per square meter, have dropped
significantly, reaching 641 in 2014; and so have the maximum
prices reaching 2,989 Euros.
SAN SEBASTIN
BARCELONA
MADRID
SANTANDER
BILBAO
VALENCIA
SEVILLA
CORUA (A)
MALLORCA
PAMPLONA
SALAMANCA
CDIZ
ALICANTE
MLAGA
TARRAGONA
GRANADA
CRDOBA
LAS PALMAS
GIRONA
LEN
LOGROO
ESPAA (capitales)
VALLADOLID
ZARAGOZA
OVIEDO
CCERES
OURENSE
ALMERA
SEGOVIA
ALBACETE
TENERIFE
VITORIA
PALENCIA
BADAJOZ
JAN
SORIA
MURCIA
HUESCA
VILA
LLEIDA
HUELVA
CASTELLN
LUGO
BURGOS
PONTEVEDRA
TERUEL
ZAMORA
GUADALAJARA
TOLEDO
CIUDAD REAL
CUENCA
Amplitud de precios en 2S13
06
1S14
N10 / 2015
Grfico.1 y Tabla.1
Precios mnimos y mximos de viviendas*
2013
/m2
SAN SEBASTIN
BARCELONA
MADRID
SANTANDER
BILBAO
VALENCIA
SEVILLA
CORUA (A)
MALLORCA
PAMPLONA
SALAMANCA
CDIZ
ALICANTE
MLAGA
TARRAGONA
GRANADA
CRDOBA
LAS PALMAS
GIRONA
LEN
LOGROO
ESPAA (capitales)**
VALLADOLID
ZARAGOZA
OVIEDO
CCERES
OURENSE
ALMERA
SEGOVIA
ALBACETE
TENERIFE
VITORIA
PALENCIA
BADAJOZ
JAN
SORIA
MURCIA
HUESCA
VILA
LLEIDA
HUELVA
CASTELLN
LUGO
BURGOS
PONTEVEDRA
TERUEL
ZAMORA
GUADALAJARA
TOLEDO
CIUDAD REAL
CUENCA
2014
Precio
mnimo
Precio
mximo
Precio
mnimo
Precio
mximo
AMPLITUD
(diferencia)
2013/2014
1570
797
942
891
1168
525
795
777
623
1008
736
846
396
682
568
601
698
688
919
670
795
748
679
801
876
630
674
677
1015
653
766
904
832
560
602
922
594
696
745
661
547
483
514
675
763
892
821
627
762
602
720
6301
6239
5172
4203
4372
3250
3756
3332
3405
3204
3234
3471
2621
2916
2727
2903
2546
3159
3363
2518
3115
2971
3142
2791
2886
2255
2233
2909
2863
2453
2735
3402
2389
2000
2451
2677
3038
2326
2387
2244
2324
2233
2391
2688
2487
1981
2057
2491
2624
2250
2038
1266
958
956
769
1241
393
667
753
688
721
647
951
343
603
544
561
743
660
749
486
419
641
529
540
487
750
302
454
620
529
625
1406
561
440
267
670
327
334
417
354
474
342
409
896
676
586
833
771
839
819
667
6609
5693
4808
4417
4612
3677
3693
3672
3571
3459
3356
3582
2926
3146
3036
3023
3182
3037
3050
2778
2693
2898
2778
2782
2715
2933
2427
2500
2625
2425
2508
3253
2393
2250
2073
2446
2089
2065
2147
2064
2145
1981
2030
2441
2218
1967
2153
2000
2000
1917
1548
5.343
4.735
3.853
3.648
3.371
3.284
3.027
2.919
2.883
2.738
2.709
2.631
2.583
2.543
2.492
2.463
2.439
2.377
2.301
2.292
2.274
2.257
2.248
2.242
2.228
2.183
2.125
2.046
2.005
1.895
1.884
1.846
1.832
1.810
1.807
1.776
1.762
1.731
1.730
1.711
1.670
1.638
1.621
1.545
1.542
1.381
1.320
1.229
1.161
1.098
881
** Media no ponderada.
Fuente: Euroval. Elaboracin propia. * Todas las tipologas de vivienda en edificio.
EUROVAL.COM
07
Precios mnimos y mximos por metro cuadrado

ms frecuentes en capitales de provincia
La baja en media de precios por metro cuadrado ms frecuentes se distribuye de forma desigual en las distintas capitales de
provincia. En algunas de las grandes capitales, tanto los precios
mnimos como los mximos se reducen significativamente. Esto
se debe probablemente a la presencia en el mercado de entidades financieras con grandes carteras inmobiliarias de precios
ms reducidos.
La mayor amplitud se da en San Sebastin, con 5.343 euros por
metro cuadrado de diferencia entre mximos y mnimos. Los
mnimos han cado significativamente, fenmeno que se produce en varias capitales de provincia. Los mximos en algunas
capitales de provincia aumentan, y se produce por tanto una
ampliacin del intervalo de precios. La media espaola sufre
pues, una bajada importante tanto en los mnimos como en los
mximos.
En doce capitales de provincia los precios mnimos suben en
2014 respecto a 2013; y en diecinueve los precios mximos son
mayores que en 2013. Slo en cinco capitales coinciden subidas
tanto de precios mximos como mnimos. Son: Bilbao, Mallorca, Cdiz, Crdoba, Zamora. Pero hay que tener en cuenta la
existencia de dificultades con la muestras de las operaciones
de compraventa, lo que puede implicar un movimiento puntual,
ms que una tendencia.
En la Tabla 2 vemos que entre 2010 y 2014 la diferencia media
en Espaa entre precios mximos y mnimos se ha reducido en
un 12%, pero con diferencias muy significativas entre capitales
de provincias. En algunas esta reduccin ha llegado al 50%,
como es Toledo, debido a la fuerte reduccin de los precios
mximos. Igual ocurre en Madrid y, en menor medida en Barcelona. Hay otras capitales, sin embargo, en que la diferencia ha
aumentado por haber descendido los precios mnimos proporcionalmente ms de lo que los han hecho lo mximos; Alicante
es un buen ejemplo de este caso.
In Table 2 we see that between 2010 and 2014 the average
difference in Spain between maximum and minimum prices has
been reduced by 12%, but with significant differences between
provincial capitals. In some this reduction has reached 50%, such
as Toledo, due to the sharp reduction in the maximum prices. The
same happens in Madrid and to a lesser extent in Barcelona. There
are other capitals, however, in which the difference has increased
because of the proportionally decreased minimums that have
decreased more than the maximums have done; Alicante is a good
example of this case.
08
SAN SEBASTIN
BARCELONA
MADRID
SANTANDER
BILBAO
VALENCIA
SEVILLA
CORUA (A)
MALLORCA
PAMPLONA
SALAMANCA
CDIZ
ALICANTE
MLAGA
TARRAGONA
GRANADA
CRDOBA
LAS PALMAS
GIRONA
LEN
LOGROO
ESPAA (capitales)
VALLADOLID
ZARAGOZA
OVIEDO
CCERES
OURENSE
ALMERA
SEGOVIA
ALBACETE
TENERIFE
VITORIA
PALENCIA
BADAJOZ
JAN
SORIA
MURCIA
HUESCA
VILA
LLEIDA
HUELVA
CASTELLN
LUGO
BURGOS
PONTEVEDRA
TERUEL
ZAMORA
GUADALAJARA
TOLEDO
CIUDAD REAL
CUENCA
Amplitud de precios en 2S13
1S14
N10 / 2015
Grfico.2 y Tabla.2
Precios mnimos y mximos de viviendas*
/m2
SAN SEBASTIN
BARCELONA
MADRID
SANTANDER
BILBAO
VALENCIA
SEVILLA
CORUA (A)
MALLORCA
PAMPLONA
SALAMANCA
CDIZ
ALICANTE
MLAGA
TARRAGONA
GRANADA
CRDOBA
LAS PALMAS
GIRONA
LEN
LOGROO
ESPAA (capitales)
VALLADOLID
ZARAGOZA
OVIEDO
CCERES
OURENSE
ALMERA
SEGOVIA
ALBACETE
TENERIFE
VITORIA
PALENCIA
BADAJOZ
JAN
SORIA
MURCIA
HUESCA
VILA
LLEIDA
HUELVA
CASTELLN
LUGO
BURGOS
PONTEVEDRA
TERUEL
ZAMORA
GUADALAJARA
TOLEDO
CIUDAD REAL
CUENCA
Precio
mnimo
1878
879
898
899
1358
637
817
948
939
1027
731
859
641
751
1073
850
918
773
1057
868
920
892
873
942
800
668
637
756
1162
860
614
1274
901
542
982
1089
753
851
943
704
877
667
607
1093
824
961
853
1079
755
832
818
2010
Precio
mximo
7213
6808
6663
4651
5802
3718
4445
3798
3645
3885
3886
3716
3005
3534
3213
3581
3048
3221
3987
2974
3257
3458
3558
4231
3246
2436
2596
3384
3284
2865
2910
3736
2949
2348
2753
2994
3225
2513
2623
3138
2837
2547
2376
3214
3042
2269
2446
2982
3120
2668
2276
Precio
mnimo
1266
958
956
769
1241
393
667
753
688
721
647
951
343
603
544
561
743
660
749
486
419
641
529
540
487
750
302
454
620
529
625
1406
561
440
267
670
327
334
417
354
474
342
409
896
676
586
833
771
839
819
667
2014
Precio
mximo
6609
5693
4808
4417
4612
3677
3693
3672
3571
3459
3356
3582
2926
3146
3036
3023
3182
3037
3050
2778
2693
2898
2778
2782
2715
2933
2427
2500
2625
2425
2508
3253
2393
2250
2073
2446
2089
2065
2147
2064
2145
1981
2030
2441
2218
1967
2153
2000
2000
1917
1548
% Var
AMPLITUD
2010/2014
0,2%
-20,1%
-33,2%
-2,8%
-24,1%
6,6%
-16,6%
2,4%
6,6%
-4,2%
-14,2%
-7,9%
9,2%
-8,6%
16,4%
-9,8%
14,5%
-2,9%
-21,5%
8,8%
-2,7%
-12,1%
-16,2%
-31,8%
-8,9%
23,5%
8,5%
-22,2%
-5,5%
-5,5%
-18,0%
-25,0%
-10,5%
0,2%
2,0%
-6,8%
-28,7%
4,1%
3,0%
-29,7%
-14,8%
-12,8%
-8,3%
-27,1%
-30,5%
5,6%
-17,2%
-35,4%
-50,9%
-40,2%
-39,6%
Fuente: Euroval. Elaboracin propia.*todas las tipologas de vivienda en edificio.

En la Tabla 2 se comparan los datos de nuestro Informe del primer semestre de 2010, con el segundo de 2013.
EUROVAL.COM
09
Most frequent prices per square meter in provincial capitals
3 Variacin de los precios

por metro cuadrado ms frecuentes
Al igual que observaremos posteriormente los precios absolutos ms comunes, vemos en la Tabla 3 la evolucin
reciente de los precios en las capitales de provincia. Hay
que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones, recogidos en el
momento del anlisis, por lo que reflejan las ofertas y
valoraciones actuales en el mercado inmobiliario.
Casi un tercio de la poblacin espaola vive en las capitales de provincia, y aunque no se puede generalizar, la
mayora de los compradores de inmuebles residenciales
ya sea por inversin por adquisicin de vivienda habitual, han sufrido descensos en el valor de la vivienda.
Los ltimos datos confirman la cada a veces lenta, otras
no tanto, pero continuada de los precios medios residenciales; hay que tener en cuenta que en este epgrafe
se consideran los valores ms frecuentes, con las salve-
dades anteriormente descritas sobre lo que representan

respecto al total de viviendas en el mercado.
En la Tabla 3 hay una capital de provincia donde los precios parecen haberse estabilizado. De las tres capitales
con precios estables que sealbamos en nuestro Informe anterior, ninguna se mantiene. Se observan localidades con ligeras subidas en el ltimo ao. En cuanto al
ajuste de precios en el mercado espaol, a la vista de
los datos que estamos manejando, podemos decir que
se irn produciendo cada vez de manera ms especfica,
especialmente, y por tipo de vivienda, y con diferencias
puntuales segn se traten de precios mnimos o mximos, como sealbamos antes.
Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%
Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%
Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%
Descenso de los precios unitarios mayores al 5%
10
N10 / 2015
Tabla.3
Variaciones 2013/2014 de precios por metro cuadrado ms frecuentes.
Capitales de provincia. Entre parntesis, nmero de habitantes
Descenso de los precios por m2
menor que -5%

Almera
(193351)
vila
(58.933)
Castelln
(173.841)
Cuenca
(55.738)
Girona
(97.227)
Guadalajara
(83.720)
Huelva
(147.212)
Huesca
(52.555)
Jan
(115.837)
Lleida
(139.176)
Logroo
(151.962)
Lugo
(98.560)
Madrid
(3.165.235)
Murcia
(439.712)
Ourense
(106.905)
Oviedo
(223.765)
Palencia
(80.178)
entre -5% y -1%
Pontevedra
(82.946)
Segovia
(53.260)
Soria
(39.516)
Tenerife
(205.279)
Teruel
(35.675)
Toledo
(83.334)
Valladolid
(306.830)
Zaragoza
(666.058)
Albacete
(172.487)
Barcelona
(1.602.386)
Bilbao
(346.574)
Burgos
(177.776)
Ciudad Real
(74.960)
Palmas (Las)
(382.283)
Pamplona
(196.166)
Sevilla
(696.676)
Estabilidad en los
precios por m2 en
el entorno del
0%
San Sebastin
(186.126)
Crecimientos de los precios por m2
entre 1% y 5%
mayor que 5%
Badajoz
(150.517)
Cdiz
(121.739)
Granada
(237.540)
Len
(129.551)
Mlaga
(566.913)
Salamanca
(148.042)
Santander
(175.736)
Zamora
(64.423)
Alicante
(332.067)
Cceres
(95.855)
Crdoba
(328.041)
Corua (A)
(244.810)
Mallorca (Palma)
(399.093)
Tarragona
(132.199)
Valencia
(786.424)
Vitoria
(242.082)
* Poblaciones referidas al 1 de enero de 2014.

Fuente: INE y Euroval. Elaboracin propia.
Table 3 shows the recent price developments in the provincial

capitals. It should be noted that the prices contained in this
report are offer and appraisal prices, collected at the time of
the analysis, which reflect the offers and current valuations in
the real estate market.
In Table 3 there is a provincial capital where prices appear to
have stabilized. Of the three capitals with stable prices that
were indicated in our previous report none remain. There
are places with slight increases in the past year. As for the
adjustment of prices in the Spanish market, in view of the data
we are handling, we can say that they will be produced more
specifically and by type of housing, with specific differences as
depending on whether they are minimum or maximum prices,
as noted earlier.
EUROVAL.COM
11
4 Precios mnimos y mximos

absolutos de viviendas ms frecuentes
dicho tramo. Por ejemplo, en Barcelona los precios de
muestras ms frecuentes de las viviendas se encuentran
entre 67.000 y 254.000 euros, los dos primeros tramos
de los diez en que se divide la muestra, donde se concentra el 54% de la muestra. En Bilbao los dos tramos
agrupados estn entre 93.000 y 234.000, que son los
precios ms frecuentes y supone el 49% de la muestra.
En general, aunque no necesariamente, cuando el tramo
ms frecuente supone un porcentaje relativamente pequeo del total, es seal de que hay una cierta dispersin de precios; mientras que en el caso de que el tramo
de precios ms frecuentes represente un porcentaje relativamente elevado del total, estamos ante un mercado
bastante concentrado. En Mlaga, el 31% de las viviendas estn entre 120.000 y 171.000 euros, siendo ste el
tramo de precios ms frecuente, pero si queremos ver un
porcentaje significativo como el que figura en el grfico
4, en este caso el 64, encontramos viviendas que van de
48.000 a 178.000 euros, de manera que lo que se gana
en significacin se pierde en interpretacin, al incluir el
intervalo precios de vivienda muy diferentes.
Hasta el momento hemos analizado los precios mnimos

y mximos por metro cuadrado (/m2) ms frecuentes de
las viviendas en las capitales de provincia. Otra perspectiva del estudio de precios es considerarlos en su forma
absoluta, es decir, el precio total a pagar por una vivienda.
En el presente epgrafe se determinan los precios absolutos ms frecuentes, es decir, los precios ms comunes de
las viviendas en cada una de las capitales de provincia.
El procedimiento seguido para su clculo es recoger una
muestra de las ofertas y tasaciones de viviendas en edificio en cada capital de provincia en 2014. Dicha muestra,
ordenada por valores, se divide en 10 intervalos de precios iguales por cada capital, para determinar dnde se
encuentra el mayor nmero de viviendas y as precisar el
tramo o tramos de valores ms frecuentes que acumulan
entre el 40% y el 60 de la muestra. Esta informacin es
la que podemos encontrar en el Grfico 4.
Adems, en un pequeo recuadro se indica el porcentaje
total de viviendas de la muestra que se encuentran en
Grfico.4
Suma de los dos tramos de precios absolutos ms frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas
en capitales de provincia, segundo semestre de 2013 (en miles de euros)
410
360
80%
66%
70%
68%
67%
68%
70%
64%
65%
63%
310
293
272
52%
254
260
54%
239
51%
48%
235
234
228
49%
218
210
217
51%
47%
211
50%
47%
207
41%
197
195
193
191
191
48%
184
60%
55%
53%
53%
46%
47%
50%
169
40%
43%
183
180
179
178
176
173
172
160
30%
110
120
116
95
60
93
65
67
69
60
60
103
117
94
118
113
103
96
82
44
70
85
76
48
83
70
20%
53
10
10%
-40
0%
12
N10 / 2015
Tabla.4
Suma de los dos tramos de precios absolutos ms frecuentes,
en capitales de provincia en 2014
This section shows the most common

absolute prices, that is, the most
common prices of properties in
each of the provincial capitals.
The procedure for the calculation
is to collect a sample of bids and
appraisals of housing in buildings
in each provincial capital, in 2014.
The sample, ordered by values, is
divided into 10 intervals of equal
prices for each capital, to determine
where the largest number of houses
is and to specify the section or
tranches of more frequent values
accumulated between 40% and 60%.
This information can be found in
Graphic 4.
Precios
2014
(en miles de euros)
SAN SEBASTIN
MADRID
BARCELONA
CCERES
MALLORCA
BILBAO
SANTANDER
CORUA (A)
GIRONA
SEGOVIA
VALENCIA
GRANADA
LEN
VITORIA
TARRAGONA
CRDOBA
CDIZ
ALBACETE
CIUDAD REAL
TOLEDO
MLAGA
ALMERA
PAMPLONA
LAS PALMAS
OURENSE
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
95
65
67
120
69
93
60
60
116
103
94
96
117
118
44
103
82
113
70
76
48
85
70
53
83
/
-
2014
(en miles de euros)
293
272
254
239
235
234
228
218
217
211
207
197
195
193
191
191
184
183
180
179
178
176
173
172
169
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
BADAJOZ
SEVILLA
SALAMANCA
MURCIA
JAN
LLEIDA
LUGO
LOGROO
VILA
BURGOS
ALICANTE
PALENCIA
OVIEDO
TENERIFE
PONTEVEDRA
VALLADOLID
SORIA
TERUEL
GUADALAJARA
CASTELLN
HUELVA
ZAMORA
ZARAGOZA
HUESCA
CUENCA
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
84
48
70
69
73
70
79
73
75
99
25
77
72
54
60
42
50
60
77
30
65
86
39
52
64
/
-
168
164
161
154
150
149
148
147
146
145
143
140
138
137
133
132
130
125
123
122
122
121
120
101
94
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
*El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas

en el segundo semestre de 2013 se encuentra en el grfico 4.
Fuente: Euroval. Elaboracin propia.
Intervalo de precios mnimos y mximos de viviendas (en miles de euros).

Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios.
Fuente: Euroval. Elaboracin propia.
70%
350
62%
59%
300
57%
60%
58%
57%
60%
56%
54%
52%
52%
250
48%
48%
47%
44%
44%
46%
49%
46%
50%
45%
45%
44%
41%
41%
40%
38%
200
168
164
161
154
150
149
150
148
147
146
145
40%
143
140
138
137
133
132
130
125
123
30%
122
122
121
120
101
100
99
84
70
50
69
73
70
79
73
77
75
54
48
25
EUROVAL.COM
60
42
50
20%
86
77
72
94
65
60
30
39
52
64
10%
0%
13
Precios mnimos y mximos absolutos de viviendas

ms frecuentes en capitales de provincia
A modo de ejemplo, y para ilustrar mejor el sentido de la concentracin y
dispersin de los precios ms frecuentes, tomamos varias capitales, para
ver la distribucin de los precios de la muestra en cada una de ellas. Dividimos la muestra en diez tramos o intervalos iguales, y agrupamos los dos
intervalos con precios ms frecuentes; en el caso de Barcelona, los dos
primeros tramos concentran los precios del 54 por ciento del total de la
muestra.
En el caso de Madrid si agrupamos los dos primeros tramos, vemos que ah
est el 61% de la muestra, pero tambin, al igual que en el caso de Mlaga,
estamos incluyendo viviendas con un abanico de precios muy amplio; pero
est claro que necesitamos, en general, ver la distribucin completa para
hacernos una idea del mercado, pues en este caso los dos tramos agrupados tienen un peso parecido, pero no siempre es as.
Barcelona; 67.000 - 253.600 (54%)

Mnimo del mercado: 67.000
Mximo del mercado: 1.000.000
Amplitud del intervalo: 93.300
Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
67.000 - 160.300
1429
2 168.800 - 253.600
1727
3 270.600 - 346.900
1156
4 372.400 - 440.200
609
5 474.200 - 533.500
300
6 576.000 - 626.800
222
7 677.800 - 720.100
169
8 779.600 - 813.400
123
9 881.400 - 906.700
60
10 983.200 - 1.000.000
44
Total muestras:
5839
(%)
24%
30%
20%
10%
5%
4%
3%
2%
1%
1%
100
Madrid; 65.000 - 247.000 (61%)

Mximo del mercado: 975.000
Intervalos:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Min ()
Mx ()
65.000
156.000
156.000 247.000
247.000 338.000
338.000 429.000
429.000 520.000
520.000 611.000
611.000 702.000
702.000 793.000
793.000 884.000
884.000 975.000
Total muestras:
N de
muestras (%)
3567
32%
3286
29%
1756
16%
1008
9%
558
5%
332
3%
274
2%
151
1%
129
1%
101
1%
11.162 100
Valencia; 109.000-159.000 (32%)

Intervalos:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
N de
muestras
1128
1566
1283
816
510
298
186
82
62
93
6024
Min ()
96.000
40.000
Mx ()
96.000
152.000
152.000
208.000
208.000
264.000
264.000
320.000
320.000
376.000
376.000
432.000
432.000
488.000
488.000
544.000
544.000
600.000
Total muestras:
(%)
19%
26%
21%
14%
8%
5%
3%
1%
1%
2%
100
Mlaga; 48.000-178.400 (61%)

Intervalos:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
14
Min ()
Mx ()
48.000
- 113.200
113.200 - 178.400
178.400 - 243.600
243.600 - 308.800
308.800 - 374.000
374.000 - 439.200
439.200 - 504.400
504.400 - 569.600
569.600 - 634.800
634.800 - 700.000
Total muestras:
N de
muestras
636
586
326
139
66
55
47
30
17
21
1923
(%)
33%
30%
17%
7%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
100
N10 / 2015
Alicante; 25.000-143.000 (61%)
Jan; 73.500-150.500 (59%)

Intervalos:

Intervalos:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Min ()
Mx ()
25.000
- 84.000
84.000
- 143.000
143.000 - 202.000
202.000 - 261.000
261.000 - 320.000
320.000 - 379.000
379.000 - 438.000
438.000 - 497.000
497.000 - 556.000
556.000 - 615.000
Total muestras:
N de
muestras (%)
628
30%
578
28%
453
22%
192
9%
103
5%
58
3%
43
2%
13
1%
10
0%
7
0%
2085
100
Palma de Mallorca; 69.000-234.000 (68%)

Intervalos:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Min ()
Mx ()
69.000
- 152.000
152.000
- 235.000
235.000
- 317.000
317.000
- 400.000
400.000
- 483.000
483.000
- 565.000
564.000
- 647.000
647.000
- 730.000
730.000
- 812.000
812.000
- 895.000
Total muestras:
N de
muestras
473
495
214
96
60
25
15
22
9
9
1418
Crdoba; 103.000-191.400 (50%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
59.000
- 103.000
403
2
103.000 - 147.000
777
3
147.000 - 191.000
755
4
191.000 - 235.000
414
5
235.000 - 278.000
281
6
278.000 - 322.000
168
7
322.000 - 366.000
122
8
366.000 - 410.000
68
9
410.000 - 454.000
41
10 454.000 - 498.000
28
Total muestras:
3057
Almera; 85.400-176.200 (53%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
40.000
- 85.400
313
2
85.400
- 130.800
511
3
130.800 - 176.200
315
4
176.200 - 221.600
203
5
221.600 - 267.000
77
6
267.000 - 312.400
47
7
312.400 - 357.800
25
8
357.800 - 403.200
32
9
403.200 - 448.600
12
10 448.600 - 494.000
13
Total muestras:
1548
EUROVAL.COM
(%)
33%
35%
15%
7%
4%
2%
1%
2%
1%
1%
100
(%)
13%
25%
25%
14%
9%
5%
4%
2%
1%
1%
100
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Min ()
Mx ()
35.000
- 73.500
73.500
- 112.000
112.000
- 150.500
150.500
- 189.000
189.000
- 227.500
227.500
- 266.000
266.000
- 304.500
304.500
- 343.000
343.000
- 381.500
381.500
- 420.000
Total muestras:
N de
muestras
221
544
526
214
102
64
48
16
34
17
1786
Santander; 60.000-228.000 (68%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
60.000
- 144.000
554
2
144.000 - 228.000
385
3
228.000 - 312.000
186
4
312.000 - 396.000
79
5
396.000 - 480.000
62
6
480.000 - 564.000
42
7
564.000 - 648.000
27
8
648.000 - 732.000
16
9
732.000 - 816.000
17
10 816.000 - 900.000
13
Total muestras:
1381
Granada; 96.400-197.200 (52%)
Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
46.000
- 96.400
250
2
96.400
- 146.800
433
3
146.800 - 197.200
342
4
197.200 - 247.600
182
5
247.600 - 298.000
118
6
298.000 - 348.400
41
7
348.400 - 398.800
57
8
398.800 - 449.200
24
9
449.200 - 499.600
24
10 499.600 - 550.000
21
Total muestras:
1492
(%)
12%
30%
29%
12%
6%
4%
3%
1%
2%
1%
100
(%)
40%
28%
13%
6%
4%
3%
2%
1%
1%
1%
100
(%)
17%
29%
23%
12%
8%
3%
4%
2%
2%
1%
100
Len; 117.000-194.000 (51%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
40.000
- 78.500
98
2
78.500
- 117.000
197
3
117.000
- 155.500
320
4
155.500
- 194.000
209
5
194.000
- 232.500
81
6
232.500
- 271.000
53
7
271.000
- 309.500
21
8
309.500
- 348.000
17
9
348.000
- 386.500
18
10
386.500
- 425.000
12
Total muestras:
1026
(%)
10%
19%
31%
20%
8%
5%
2%
2%
2%
1%
100
Pamplona; 70.000-173.400 (46%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx ()
muestras
1
70.000
- 121.700
210
2
121.700 - 173.400
256
3
173.400 - 225.100
190
4
225.100 - 276.800
129
5
276.800 - 328.500
93
6
328.500 - 380.200
50
7
380.200 - 431.900
25
8
431.900 - 483.600
24
9
483.600 - 535.300
18
10 535.300 - 587.000
11
Total muestras:
1006
(%)
21%
25%
19%
13%
9%
5%
2%
2%
2%
1%
100
Valladolid; 42.200-131.760 (48%)

Intervalos:
N de
Min ()
Mx () muestras
1
42.200 - 86.980
400
2
86.980 - 131.760
459
3
131.760 - 176.540
364
4
176.540 - 221.320
277
5
221.320 - 266.100
94
6
266.100 - 310.880
63
7
310.880 - 355.660
57
8
355.660 - 400.440
47
9
400.440 - 445.220
18
10 445.220 - 490.000
21
Total muestras:
1800
(%)
22%
26%
20%
15%
5%
4%
3%
3%
1%
1%
100
(%)
20%
33%
20%
13%
5%
3%
2%
2%
1%
1%
100
15
Most frequent mnimum and mximum prices per square meter by autonomus community
in relation to transactions
5 Precios mnimos y mximos por metro

cuadrado ms frecuentes por comunidad
autnoma y relacin con las transacciones
El nmero de operaciones de compra-venta de vivienda
en Espaa comenz a declinar en el segundo semestre
del ao 2006; a partir de ese momento la disminucin de
las transacciones ha sido constante. En el ao 2009 pareci estabilizarse, pero en 2010 y 2011 cae de nuevo y
de forma muy acusada. En el segundo semestre de 2014
hay un incremento del 11 por ciento de las transacciones,
que pasan de 173.000 en el primer semestre, a 192.000
en este segundo. En el Grfico 5 se observa una nueva
tendencia al alza, que continua en 2015.
Grfico.5
Evolucin semestral del nmero de transacciones en Espaa
550
N de transacciones (Miles)
500
450
400
350
464
414
434 438
485
470
458
379
316
300
248
250
225
239
260
200
231
210
165
150
184
154
164
173
192
136
11%
100
50
0
*Datos provisionales. Fuente: Ministerio de Fomento
La informacin que se proporciona en este Informe sobre precios mximos y mnimos, y sobre transacciones,
ofrece una base sobre la que trabajar para una poltica
que pretenda identificar tramos de viviendas de mayor o
menor precio, y el impacto que podran tener medidas de
estmulo segn el nmero de posibles transacciones a las
que potencialmente afectara.
El Ministerio de Fomento proporciona la informacin sobre
el nmero de transacciones. En Espaa, en el ao 2014,
se compraron 365.600 viviendas, un 21,6% ms que en
el ao pasado, en el que se vendieron casi 300.600. Se
ha optado por comparar ao a ao, teniendo as una
mejor precepcin de cmo va evolucionando el mercado
a lo largo del tiempo. No obstante, se pueden comparar
entre semestres accediendo a nuestros InmoCoyuntura,
para seguir la evolucin hasta 2014.
16
Las transacciones de vivienda nueva entre 2004 y 2007

experimentan un incremento significativo y llegan a
igualar a las compras de viviendas de segunda mano, las
cuales tradicionalmente son muy superiores. En 2006 se
llegan a vender en Espaa casi un milln de viviendas,
cifra que cae a 300.000 en 2011 de las que dos terceras
partes son de segunda mano. En los aos 2008 y 2009
ambas caen, pero mucho ms la de segunda mano. Desde entonces, las compraventas de viviendas nuevas se
desploman, mientras que se mantienen, ms o menos,
las de segunda mano. Esta tendencia contina en 2012,
donde las transacciones de segunda mano vuelven a superar a las de 2011, situndose en el entorno de 240.000
operaciones, mientras que la vivienda nueva permanece
estancada y, aunque se haya producido un repunte en
el ltimo semestre por motivos fiscales, cae incluso por
debajo de las compraventas del ao anterior.
En el segundo semestre de 2014 las transacciones ms
habituales son las de vivienda libre y dentro de estas las
de segunda mano; Por tipos, se vendieron poco ms de
347.200 viviendas libres y de stas 300.380 fueron de
ms de dos aos de antigedad. La tendencia general
del mercado se centra en la compra-venta de viviendas
del mercado secundario, es decir, actualmente por cada
vivienda nueva vendida existen nueve transacciones de
viviendas de segunda mano, lo que explica en parte la
lenta reduccin del stock de vivienda nueva y la falta de
promocin. En relacin a la vivienda protegida, el nmero de transacciones de viviendas nuevas en 2014 ha aumentado respecto al ao anterior, tanto para la vivienda
nueva como para la de segunda mano. En Espaa, desde
2004 se venan vendiendo en el entorno de 45.000 a
50.000 viviendas protegidas; en el ao 2011 este nmero cay a 40.000 y en 2014 han sido 18.400 transacciones, 300 ms que en 2013.
Realizando el anlisis por comunidades autnomas el nmero de transacciones en 2014 han aumentado en todas
las comunidades, con aumentos entre 12% y 32%.
Como resumen, en el ao 2014 se vendieron 365.500
viviendas, casi un 22 por ciento ms que en el ao anterior. De ellas 46.000 fueron nuevas, y de segunda mano,
330.400, cifra bastante diferente de las 236.000 que se
N10 / 2015
The number of purchase-sale housing in Spain began to decline in the

second half of 2006; from that moment the reduction of transactions has
been constant. In 2009 it appeared to stabilize, but in 2010 and 2011
it drops back and very sharply. In the second half of 2014 there is an
half, to 192,000 in the second. In Graph 5, a new upward trend that
continues in 2015 is observed.
haban vendido un ao antes. Aunque menos relevante

por el volumen que suponen, las viviendas protegidas
nuevas, subieron en este ao un 12% con 7.891 viviendas vendidas; sin embargo, la vivienda protegida usada
sume an ms, 10.500 vendidas, frente a 8.233 en 2013.
Las diferencias entre comunidades autnomas no son
muy acusadas. La media espaola muestra una subida
del 21,63 por ciento, y vemos subidas en torno al 30%
en las ventas en Extremadura, Comunidad Valenciana,
Cantabria, Navarra Catalua y Castilla y Len; Andaluca, Aragn, Pas Vasco, Canarias, Castilla la Mancha,
Baleares y La Rioja muestran subidas en torno al 20 por
ciento; y, por ltimo en Asturias y Murcia se dan subidas
muy cerca del 10%.
En cuanto a peso, el mayor nmero de operaciones sigue dndose en Andaluca, que representa el 19,4 por
ciento del total, seguida del Pas Vasco con un 15 por
ciento, y con porcentajes similares Murcia y Extremadura. En estas cuatro comunidades se concentra el 63
por ciento de todas las transacciones de vivienda que se
hacen en Espaa, existiendo, adems, una fuerte conlo que el mercado espaol est mucho ms localizado
de lo que podra parecer. Es importante entender que la
representacin de los precios est en funcin del nmero
de transacciones y que, por tanto, en mercados locales
con muestras escasas hay que contar necesariamente
con expertos en valoracin.
Tabla.5
Nmero de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano, variacin,
volumen relativo y n de transacciones por 1.000 hab., por Comunidad Autnoma, en 2013 y 2014.
Nmero de
Transacciones
Inmobiliarias de
vivienda libre nueva
Espaa*
Andaluca
Pas Vasco
Murcia (Regin de)
Extremadura
Canarias
Galicia
Castilla-La Mancha
Aragn
Cantabria
Asturias (Ppdo. de)
Madrid (Cd.de)
Comunidad Valenciana
Balears (Illes)
Catalua
Navarra (Cd. Foral de)
Castilla y Len
Rioja (La)
2013
49.487
10.856
5.840
6.814
5367
2.060
1.860
2.082
3.449
2.313
2.291
1.276
1.422
763
895
939
678
412
2014
46.820
8.954
5.604
6.346
4907
1.975
1.991
2.355
3488
2387
1755
1.327
1.636
609
814
1355
716
337
Nmero de
Transacciones
Inmobiliarias de
vivienda libre de
segunda mano
2013
2014
235.817
300.382
44.464
57.262
38.013
48.287
39.885
45.899
32.433
44.485
12.935
15.506
10.716
14.079
9.376
10.913
7.957
10.048
6.985
9.777
7.313
8.974
6.913
9.276
5.672
7.779
3.532
4.906
3.233
4.653
2.112
2.702
2.300
3.114
1560
2154
Nmero de
Transacciones
Inmobiliarias de
vivienda protegida
nueva
2013
2014
7.031
7.891
1.489
1405
287
478
161
306
1.154
1600
160
78
581
749
499
525
174
168
843
1212
64
76
6
5
397
359
489
300
138
118
253
296
97
87
233
104
Nmero de
Transacciones
Inmobiliarias de
vivienda protegida de
segunda mano
2013
2014
8.233
10.501
1.963
2524
400
664
1134
1508
1226
1769
325
361
572
572
495
629
297
337
595
502
194
235
52
47
110
169
370
479
294
343
79
81
58
86
48
162
TOTAL
TRANSACCIONES*
2013
300.568
58.772
44.540
47.994
40.180
15.480
13.729
12.452
11.877
10.736
9.862
8.247
7.601
5.154
4.560
3.383
3.133
2.253
2014
365.594
70.145
55.033
54.059
52.761
17.920
17.391
14.422
14.041
13.878
11.040
10.655
9.943
6.294
5.928
4.434
4.003
2.757
Var.(%)
2013/
2014
% de
volumen
relativo de
transac.
21,63%
19,35%
23,56%
12,64%
31,31%
15,76%
26,67%
15,82%
18,22%
29,27%
11,94%
29,20%
30,81%
22,12%
30,00%
31,07%
27,77%
22,37%
100%
19,19%
15,05%
14,79%
14,43%
4,90%
4,76%
3,94%
3,84%
3,80%
3,02%
2,91%
2,72%
1,72%
1,62%
1,21%
1,09%
0,75%
N de
transaccione
s por cada
1.000 hab.
2014
7,82
8,35
7,32
10,8
8,17
8,51
6,97
6,94
5,11
6,34
7,53
9,66
7,5
5,72
5,58
6,92
6,8
8,64
Fuente: Euroval y elaboracin propia.
Tabla.6
Evolucin anual de los precios mnimos y mximos ms frecuentes por metro cuadrado en comunidades autnomas.
2007
2008
2009
Precios (/m2)
Andaluca
Aragn
Asturias (Pdo. de )
Balears (Illes)
Canarias
Cantabria
Castilla y Len
Castilla-La Mancha
Catalua
Cd. Valenciana
Extremadura
Galicia
Madrid (Cd. de)
Murcia (Regin de)
Navarra (Cd. Foral de)
Pas Vasco
Rioja (La)
Mn.
1.782
2.257
1.635
2.078
1.716
1.747
1.405
1.684
2.486
1.410
1.272
1.361
2.711
1.288
1.411
2.630
1.519
Mx.
2.337
2.921
2.314
2.571
2.137
2.244
2.073
2.183
3.114
1.839
1.684
1.922
3.402
1.782
2.012
3.372
2.053
Mn.
1.584
2.308
1.521
1.930
1.695
1.669
1.408
1.504
2.469
1.336
1.119
1.147
2.490
1.159
1.450
2.370
1.524
Mx.
2.037
2.916
2.008
2.438
2.092
2.276
1.933
1.956
3.056
1.777
1.550
1.682
3.157
1.599
2.030
3.091
1.981
Mn.
1.470
2.114
1.457
1.863
1.592
1.403
1.361
1.320
2.194
1.274
1.045
1.057
2.341
1.099
1.337
2.323
1.467
Mx.
1.899
2.644
1.935
2.410
1.944
2.084
1.774
1.750
2.728
1.733
1.487
1.597
3.014
1.557
1.869
2.996
1.933
Espaa
1.788
2.351
1.687
2.211
1.572
2.080
2010
2011
2012
2013
2014
Mn.
1.428
1.958
1.508
1.787
1.483
1.574
1.328
1.283
2.086
1.254
1.110
1.143
2.063
1.031
1.392
2.317
1.510
Mx.
1.798
2.339
1.827
2.208
1.826
1.978
1.646
1.610
2.613
1.626
1.424
1.503
2.622
1.489
1.701
2.857
1.848
Mn.
1.327
1.756
1.441
1.694
1.430
1.527
1.159
1.090
1.805
1.082
1.017
1.113
1.905
935
1.235
2.162
1.459
Mx.
1.679
2.125
1.764
2.117
1.788
1.943
1.462
1.413
2.363
1.461
1.283
1.471
2.346
1.386
1.526
2.708
1.760
Mn.
1.201
1.591
1.328
1.538
1.281
1.452
966
1.114
1.667
979
925
1.036
1.703
919
1.105
2.124
1.283
Mx.
1.571
1.963
1.648
1.964
1.636
1.862
1.299
1.427
2.200
1.388
1.211
1.420
2.236
1.323
1.412
2.645
1.606
Mn.
1.106
1.459
1.238
1.476
1.217
1.342
899
1.062
1.537
943
861
1.016
1.629
847
1.037
2.084
1.177
Mx.
1.477
1.842
1.580
1.892
1.573
1.747
1.219
1.315
2.078
1.326
1.157
1.371
2.095
1.251
1.328
2.618
1.495
Mn.
921
734
1.083
1.208
1.375
1.256
873
781
875
860
622
1.236
1.597
907
1.088
2.153
874
Mx.
1.166
965
1.313
1.620
1.625
1.528
1.143
972
1.100
1.080
783
1.585
1.974
1.066
1.343
2.851
1.093
1.544
1.936
1.420
1.800
1.307
1.695
1.231
1.610
1.085
1.365
*No incluye Ceuta y Melilla. Fuente: Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboracin propia.
EUROVAL.COM
17
Most frequent mnimum and mximum prices per square meter by autonomus community
in relation to transactions
Precios mnimos y mximos

por metro cuadrado ms frecuentes por comunidad
autnoma y relacin con las transacciones
Viendo la informacin de precios mnimos, mximos y
el nmero de transacciones, elaboramos los grficos 7,
donde para Espaa y las Comunidades autnomas, se
ve la evolucin temporal de los precios medios (de mximos y mnimos) y el nmero de transacciones. La forma
grfica difiere por comunidades autnomas, pero en general muestra una fase en la que los precios subieron, al
tiempo que el nmero de transacciones suba o se mantena estable cada ao, seguido de otra fase en que los
precios se mantenan o caan, pero las transacciones se
reducen de manera fuertsima. Hay un retorno de manera que en la situacin actual los precios parecen estar a
los niveles iniciales, pero las compraventas permanecen
a niveles mucho ms bajos
Grfico.6
Dispersin de precios mnimos y mximos de comunidades
autnomas respecto a la media nacional.
40,0%
38,0%
Por ltimo, hemos calculado la evolucin de la dispersin de los precios mnimos y mximos de comunidades
autnomas respecto a la media nacional. Este coeficiente
se mueve entre 0 y 1, o porcentualmente se mueve entre 0% y 100; el 0% indica igualdad absoluta de precios
entre comunidades autnomas y el 100% una dispersin
o desigualdad total en el mercado. El grfico recoge esta
informacin a lo largo de once aos, y se obtiene primero
que en los precios mnimos hay ms dispersin entre comunidades autnomas, que en los mximos. En segundo
lugar, la dispersin permanece estable hasta 2006, en
que se reduce, esto es, el mercado se vuelve algo ms
homogneo, y as continuamente hasta 2012. Esta homogeneidad haba que entenderla en el contexto de cada de precio, de mximos y mnimos, que tiene un efecto
de aplanamiento general del mercado. Y, en tercer lugar,
recientemente en el ltimo ao y medio tanto precios
mximos como mnimos vuelven a ser ms dispersos,
al aumentar el nmero de transacciones y diferenciarse
mercado locales, con distintas variaciones en los precios.
36,0%
34,0%
32,0%
30,0%
28,0%
26,0%
24,0%
22,0%
20,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
32,2%
31,8%
32,3%
26,5%
27,4%
27,6%
24,3%
24,7%
25,6%
26,6%
34,4%
COV MAX* 26,8%
25,9%
27,5%
23,0%
24,1%
23,7%
22,6%
22,8%
23,3%
24,3%
35,9%
COV MIN*
*Coeficiente de variacin de los precios mnimos y de los precios mximos.

Fuente: Euroval y elaboracin propia.
18
Viewing the information of minimum and maximum prices,

and the number of transactions, we have made 7 graphs that
reflect the temporal evolution of the average prices (maximum
and minimum) and the number of transactions, for Spain and
the autonomous communities. The graphical form differs by
autonomous communities, but it generally shows a phase in
which prices raised, while the number of transactions raised or
remained stable every year, followed by another phase in which
prices remained or dropped, but the number of transactions is
extremely reduced. There is a return, so in the current situation
the prices seem to be at baseline levels, but the purchases
remain at much lower levels.
N10 / 2015
Grfico.7
Precios medios de mnimos y mximos ms frecuentes por m2
y relacin con nmero de transacciones por CC.AA
Espaa
1.000
1.300
1.600
1.900
2.200
2.500
2.800
3.100
3.400
2009
2010
2013 2011
0
700
3.700
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
Asturias
250
150
Cientos
2009
2010
2012
2014
50
2011
2013
0
700
2005
200
2008
100
2008
2014 2012
2013 2011
50
700
20102009
0
700
2013
2011
2014
50
Cientos
200
700
2006
1.100
800
500
2012 2010
2014
200
2008
2009
2013 2011
2009
150
2011
2013
2014
50
700
Cientos
2005
1.100
800
2012
500
2013
200
700
60
2004
2011
2012
30
2013
2010
2011
0
700
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
EUROVAL.COM
2006
2007
2008
2009
2006
2005
2007
350
2004
2008
250
2010
150
2012
2013
50
700
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
2009
2011
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
Rioja (La)
150
2007
250
2010
200
2008
2009
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
Pas Vasco
Cientos
2007
/m2
N de transacciones
Cientos
N de transacciones
2010
2004
300
2005
2010
2011
2013
Murcia (Regin de)
1.700
Navarra (Comunidad Foral de)
90
2012
2014
450
/m2
2006
50
2008
/m2
1.400
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
120
2006 2007
2009
100
700
N de transacciones
Cientos
2008
2005
Madrid (Comunidad de)
N de transacciones
Cientos
N de transacciones
2006
2007
200
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
2.000
2012
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
Galicia
250
2013
100
150 2004
2007
2004
700
450
2004
2010
2009
2011
2014
Extremadura
Cientos
Cientos
2005
1.700
/m2
350
2012
200
250
1.400
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
2005
2008
2010
/m2
N de transacciones
2013
2009 2008
N de transacciones
Cientos
N de transacciones
2007
1.100
2011
2004
300
Comunitat Valenciana
2006
2012 2010
2007
2005
/m2
2004
2014
2006
700
2.000
500
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
400
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
Catalua
800
50
2009
2010
2011
Castilla-La Mancha
2009
2012
150
700
2.000
2005
2008
2014
2012
2013
150
500
2008
2010
250
/m2
1.700
2007
/m2
2007
2004
350
2008
2009
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
1.400
250
700
2006
2005
450
N de transacciones
Cientos
N de transacciones
2006
2007
2012
2014
2011
2013
50
2006
2004
Castilla y Len
550
2004
2005
450
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
Cantabria
2010
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
200
100
2011
50
350
/m2
2005
2007
2004
100
2008
Canarias
150
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
150
2013
2009
550
2006
250
2007
/m2
2004
2005
2006
2008
2011 2009
150
2012
2013
100
50
700
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
Cientos
N de transacciones
2007
2004
N de transacciones
Cientos
200
2010
2012
2014
100
Balears (Illes)
300
2006
2005
150
/m2
/m2
2006
2004
700
N de transacciones
700
500
2012
N de transacciones
2011
2013
200
2014
Cientos
300
2012
2008
1.000
N de transacciones
2014
2008
2010
2009
2005
250
200
Cientos
400
N de transacciones
N de transacciones
500
300
2007
2004
1.500
700
600
2006
Cientos
2005
N de transacciones
800
Aragn
Andaluca
2.000
2006
2005
2004
2007
900
Cientos
Millares
1.000
2006
2005
100
2007
2004
50
2014
2012
2008
2009
2010
2013 2011
0
700
1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700
/m2
19
Real Estate Economic Activity Index
ndice de Actividad
Econmica Inmobiliaria
El ndice de Actividad Econmica Inmobiliaria es un ndice realizado con metodologa propia, con referencia
les derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas
constituidas, ingresos y gastos de construccin y trancostes de suelo y alquileres en cada una de las provincias espaolas. Las variables del modelo se han recogido
de organismos pblicos y se han considerado en valores
monetarios, homogneos. El ndice proporciona informacin que permite comparar la evolucin anual en el periodo 2004 a 2014 de la actividad econmica inmobiliaria
en cada provincia.
procedentes de la actividad inmobiliaria prcticamente
est estabilizada. El nmero de compras de viviendas, ya
sea por motivo de inversin o por adquisicin de primera
residencia, ha disminuido drsticamente, por lo que los
da son menores. La misma situacin encontramos por
proyectos, ya sea por el mayor riesgo coyuntural o por
actividad inmobiliaria.
The Real Estate Economic Activity Index is produced using our

own methodology, with a reference value of 2004=100, and
quantifies the dynamics of the real estate sector by adding
annual real estate activity economic flows from mortgages,
building income and costs, and transactions carried out,
excluding flows relating to land costs and rentals in each of the
Spanish provinces. The variables of the model are collected
by public bodies and have been considered in monetary,
homogeneous values. The index provides information that
allows the comparison of the annual evolution in the 2004-2014
period of the real estate economic activity in each province.
La actividad econmica inmobiliaria se encuentra en Espaa, en todos los casos, muy por debajo de los niveles
de 2004. Las cuatro grandes autonomas en cuanto a
promocin: Andaluca, Valencia, Catalua y Madrid, presentan en 2014 estabilidad respecto a 2013; en Andaluca el ndice (sobre 100 en 2004) pasa de 8 a 7. Catalua,
muy similar, pasa de 10 a 9; La Comunidad Valenciana se
mantiene en 8 y Madrid a 11.
Esta prdida de actividad es interesante de observar en
la Tabla 7, donde se aprecia que hay provincias que iniciaron la cada en la actividad ya en los aos del apogeo
inmobiliario, puesto que el fuerte incremento de la promocin inmobiliaria vena de ms atrs. Otras, que se
incorporan ms tarde a este boom inmobiliario, presentan una cada retardada de la actividad. De todas
formas, no hay casos conocidos de sectores econmicos
con este peso, en pases con un contexto macroeconbio), que sufran en menos de una dcada prdidas que
superan el 80%. Slo con este dato podra explicarse
el deterioro de la economa espaola y del empleo, y la
imposibilidad material de su recuperacin sin recurrir a
medidas excepcionales de estmulo econmico.
De todas formas, para analizar hoy la actividad econmica real del sector hay que tener en cuenta variables
que no se han recogido cuando se inici la elaboracin
del ndice, como son los alquileres, y que pueden estar
actualmente impulsando la actividad.
activity is practically stable. The number of home purchases,

either for investment or acquisition of primary residence has
side are lower. The same situation is found in the supply side,
developers are not planning new projects, either because of
the higher cyclical risk or lack of funding, with a general lack of
housing activity.
20
N10 / 2015
Tabla.7
ndice de actividad econmica inmobiliaria, provincial
y por comunidades autnomas.
2004
100
2005
110
2006
115
2007
114
2008
89
2009
49
2010
44
2011
27
2012
17
2013
13
2014p
12
Andaluca
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
100
100
100
100
100
100
100
100
100
99
133
125
121
151
117
114
73
122
98
173
131
128
156
146
134
55
138
92
157
119
128
183
140
145
46
139
68
106
86
97
167
94
120
32
103
34
41
33
57
80
50
67
17
59
27
30
24
52
61
44
58
14
47
18
20
17
36
39
20
43
8
37
11
13
11
24
27
14
25
6
19
8
10
7
20
19
8
17
4
13
7
8
7
15
17
7
13
4
12
Aragn
Huesca
Teruel
Zaragoza
100
100
100
100
91
108
114
80
89
102
134
78
91
96
147
82
84
85
154
74
54
48
108
50
40
29
90
38
27
19
57
26
18
15
46
17
14
10
42
14
11
8
31
11
Asturias
100
119
114
94
78
53
50
27
17
12
10
Balears (Illes)
100
123
151
173
161
93
75
50
34
24
24
Canarias
Palmas (Las)
Santa Cruz de Tenerife
100
100
100
103
105
101
108
108
107
106
110
102
82
85
78
50
43
56
39
33
44
21
19
23
12
12
12
9
8
9
8
8
8
Cantabria
100
114
125
125
104
57
45
24
14
Castilla y Len
vila
Burgos
Len
Palencia
Salamanca
Segovia
Soria
Valladolid
Zamora
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
126
158
118
118
113
122
137
96
138
121
136
203
116
137
118
131
167
99
132
123
130
211
103
146
115
120
169
111
116
102
103
176
82
104
81
96
137
98
97
81
63
111
55
57
48
57
91
71
53
56
53
87
42
41
50
57
86
51
48
41
33
50
26
25
27
40
54
37
29
30
21
36
17
15
21
22
36
37
17
22
13
21
11
9
16
13
33
21
10
13
11
14
9
8
14
13
23
15
9
11
Castilla-La Mancha
Albacete
Ciudad Real
Cuenca
Guadalajara
Toledo
100
100
100
100
100
100
124
96
114
133
124
142
168
113
153
180
154
195
185
136
189
181
156
199
137
124
186
150
116
123
74
71
129
104
74
78
55
77
91
59
54
73
32
40
51
42
36
40
22
24
34
25
24
31
14
17
25
19
12
22
12
15
22
15
12
18
Catalua
Barcelona
Girona
Lleida
Tarragona
100
100
100
100
100
102
102
103
118
98
106
104
105
136
105
105
100
105
144
106
77
71
79
119
75
39
37
36
70
35
36
37
29
50
28
23
24
19
29
18
14
14
12
17
12
10
10
8
13
7
9
9
8
10
6
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
100
100
100
100
117
110
118
129
125
109
133
150
125
94
157
162
98
67
138
130
49
34
65
66
37
24
35
57
21
14
21
33
12
9
13
18
8
7
9
12
8
7
9
12
Extremadura
Badajoz
Cceres
100
100
100
99
90
115
107
97
124
125
119
134
128
131
124
80
73
91
67
64
70
40
37
44
23
21
26
16
15
17
15
13
18
Galicia
Corua (A)
Lugo
Ourense
Pontevedra
100
100
100
100
100
105
102
107
112
106
114
105
146
131
114
122
109
215
125
110
108
100
198
102
92
62
57
97
65
59
53
48
79
71
50
35
29
58
40
35
19
17
26
25
18
14
14
20
16
12
16
18
17
14
11
Madrid
100
115
112
100
68
33
32
21
14
11
11
Murcia
100
149
162
151
124
66
45
26
14
Navarra
100
107
104
94
77
50
43
33
24
18
19
Pas Vasco
Araba
Bizkaia
Gipuzkoa
100
100
100
100
99
100
94
105
93
117
77
99
86
118
75
83
80
93
78
75
55
52
54
58
60
59
59
61
45
43
35
62
31
37
21
45
20
18
30
15
18
11
26
15
Rioja (La)
100
107
128
129
92
48
22
17
13
Espaa
(P) Previsin, no son datos definitivos. Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de Espaa, AHE y elaboracin propia.
EUROVAL.COM
21
Property valuations
Evolucin de las
tasaciones sobre vivienda
La actividad tasadora tambin refleja la dinmica del
mercado inmobiliario, por ser una variable proxy muy
cercana al nmero de transacciones. En la Tabla 8 se
muestra la evolucin del nmero de tasaciones de viviendas. El nmero de tasaciones ha disminuido desde
el ao 2006 hasta la actualidad, y puede decirse que se
hacen ahora menos de la mitad de las tasaciones que en
2006, pasando de 1.399.200 a 430.830. La actividad parece estabilizarse en este ltimo ao, presentando ligeras
subidas, pero sigue afectando gravemente al sector de
la tasacin y obligando a considerar el papel del mismo
para mantener una cierta competitividad en el mercado,
con el nivel tcnico requerido.
The appraisal activity also reflects the dynamics of the housing

market, being a proxy variable very close to the number of
transactions. Table 8 shows the evolution of the number of
housing valuations. The latest data offered is the estimate of
2014, in contrast to our previous report in which the final data
was of 2013. The number of appraisals has declined since 2006
to the present, less than half of the appraisals of 2006 are
made, going from 1.399.200 to 430.830. The activity appears
to have stabilized in the last year, showing slight increases,
but it remains seriously affecting the appraisal sector and
obligating to consider the role of this sector to maintain certain
competitiveness in the market, with the required technical level.
The region with the highest number of appraisals in 2014 is
Andalusia, with 83.800, followed by Catalonia, with 80.700,
Valencia with 62.800 and Madrid, 53.100.
La Comunidad con mayor nmero de tasaciones en 2014

es Andaluca, con 83.800, seguida de Catalua, con
80.700, Comunidad Valenciana, 62,800 y Comunidad de
Madrid, 53.100.
22
N10 / 2015
Tabla.8
Nmero de tasaciones de viviendas y variacin,
por comunidades autnomas.
(Nmero en miles)
2005
2006
2007
Andaluca (a)
272,7
265,8
Catalua
287,3
273
209,5
Madrid (Cd. de)
2014
%Var.
2013/2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
225,6
150
134,1
123,5
91,6
84,2
69,3
83,8
20,9%
200,3
125,6
112,5
106,7
80
81,6
75,0
80,7
7,5%
207,8
172
110,3
103,1
89,7
69,9
63,1
57,9
62,8
8,4%
184
179,1
141,6
97,5
101,8
94,3
66,5
57,6
46,9
53,1
13,2%
Castilla-La Mancha
53,9
58,6
53,9
35,8
29,3
29,1
21,9
19,8
17,9
18,5
3,3%
Canarias
65,4
68,8
57,4
35,1
29,2
27
20,9
19,3
18,1
19,3
6,9%
Castilla y Len
53,1
52,9
47,6
34,8
31,3
31,5
21,3
18,7
14,7
16,6
13,2%
Galicia
45,6
43,8
41,2
31
29,5
30,9
19,2
18,7
14,9
17,2
15,8%
Pas Vasco
44,4
39,8
35,8
27,8
27,1
28,6
22,1
16,3
12,6
14,4
13,9%
Murcia (Regin de)
51,9
51,8
44
29,6
27,8
23
18,1
16,1
16,9
16,9
0,3%
Balears (Illes)
41,4
42,2
34,6
22,6
20,7
19,1
15
12,4
11,6
12,9
11,4%
Aragn
30,2
31
25,8
18
17,5
16,1
11,9
10,2
8,9
9,9
11,6%
Navarra (C. Foral de)
14,8
16,3
13,6
11,1
11,4
8,9
7,3
7,2
4,9
5,4
11,7%
Extremadura
20,2
20,7
18,2
13,4
12,5
12,3
8,1
6,4
5,3
5,8
9,4%
Asturias (Pdo. de)
23,5
23,8
21,3
14,1
12
12,1
7,4
6,3
5,3
6,4
21,5%
Cantabria
16,9
15,6
12,9
9,6
9,2
8,6
5,7
4,4
3,9
4,4
10,4%
Rioja (La)
7,6
8,2
4,8
5,6
4,4
2,8
2,3
2,6
11,7%
1.422,4
1.399,2
1.152,8
771,1
714,6
665,8
489,9
445,1
386,4
430,8
11,5%
Variacin interanual nacional
-1,6%
-17,6%
-33,1%
-7,3%
-6,8%
-26,4%
-9,1%
-13,2%
11,5%
ndice relativo nacional

2005=100%
98%
81%
54%
50%
47%
34%
31%
27%
30%
TOTAL NACIONAL
100%
(P) Previsin, no son datos definitivos;

Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de Espaa, AHE y elaboracin propia.
EUROVAL.COM
23
Tendencia de la oferta
de viviendas
Evolucin del parque de viviendas
En este captulo hemos cambiado la orientacin, que seguamos en informes anteriores, de intentar predecir el
stock de vivienda como resultado de la diferencia entre
la construccin de nuevas viviendas y la demanda previsible. En las circunstancias actuales del mercado en Espaa, la demanda de vivienda se comporta de manera
anmala. Independientemente de variables que convencionalmente son determinantes de la demanda como
el precio, tipos de inters y disponibilidad de financiacin, demografa, y preferencias que pueden valorarse
en forma paramtrica de localizacin y caractersticas de
la vivienda, se observa un retraimiento de la demanda
ante la incertidumbre de la evolucin de la economa y el
empleo. La persistencia de este hecho lleva a un retraimiento importante y generalizado de la oferta de nueva
vivienda, por lo que, junto al anlisis de la evolucin del
parque de vivienda, vemos los datos de visados de obra
nueva, como indicador adelantado del parque de vivienda.
In this chapter we have changed the orientation, followed in

previous reports, trying to predict the housing stock as a result
of the difference between the construction of new housing
and foreseeable demand. In the current Spanish market
conditions, the demand for housing is behaving abnormally.
Regardless of variables which are conventionally determinants
of the demand as price, interest rates and availability of
finance, demographics, and preferences that can be valued in
parametric form of the location and characteristics of the home,
a drop in demand is observed because of the uncertainty in
the evolution of the economy and employment. The persistence
of this fact leads to a significant and widespread withdrawal of
new housing supply, which, together with the analysis of the
evolution of the housing stock, lets us see new build approvals,
as a leading indicator of the housing stock.
Table 9 shows the evolution of the housing stock in Spain,
which grew at annual rates of 5 percent until 2010, adding
annually more than a million homes. Since then, the growth is
limited, making the change for the entire 2006-2013 period,
the latest year for which numbers are relatively discreet, 8.1
percent.
24
En la Tabla 9 se sigue la evolucin del parque de vivienda

en Espaa, que creca a tasas anuales del 5 por ciento
hasta 2010, aadiendo ms de un milln de viviendas
anuales al parque. Desde ese ao, el crecimiento se limita, lo que hace que la variacin para todo el perodo
2006 a 2013, ltimo ao para el que hay cifras, sea
relativamente discreta, de un 8,1 por ciento.
Hemos tomado las cinco principales comunidades autnomas por nmero de viviendas, que son Andaluca,
Catalua, Comunidad Valenciana, Madrid y Pas Vasco,
que representan ms del 60 por ciento del parque total
de vivienda. Las tasas de crecimiento en ese perodo de
2006 a 2013 oscilan entre el 8.2 por ciento de la Comunidad Valenciana y el 8.0 por ciento del Pas Vasco; la diferencia es significativa porque es sobre un stock grande
como es el de la vivienda.
Hemos desglosado por provincias Andaluca y la Comunidad Valenciana, ya que en Catalua se concentran en
Barcelona la poblacin y las viviendas, y Madrid es una
provincia. Podemos ver cmo al desagregar, las diferencias espaciales son muy significativas, con crecimientos
por ejemplo del 17,9 por ciento en Almera, y del 1,0 por
ciento en Mlaga, un mercado ms maduro y por tanto
con un menor crecimiento del stock. Igual ocurre en la
Comunidad Valenciana, entre el crecimiento del 11,7 por
ciento del stock en Castelln, y el 7,1 por ciento en Alicante.
En la Tabla 10 tenemos la divisin entre viviendas principales o no. Es interesante observar que el crecimiento
fuerte de viviendas se da en las principales frente a las
segundas viviendas, que pasa de 15.422.540 en 2004,
a 18.991.031 en 2013, un incremento del 8.1 por ciento, que se da principalmente entre 2004 y 2008, como
vemos en la Tabla 9. Las segundas viviendas pasan de
6.975.410 en 2004, a 7.269.978 en 2010, con un descenso del parque de vivienda entre 2010 y 2013, que slo
puede explicarse por el cambio de uso declarado de la
vivienda, de no principal a principal. Este fenmeno se
da de forma acusada en la provincia de Mlaga, donde la
segunda vivienda disminuye desde 2004.
N10 / 2015
Tabla.9
Evolucin del parque de viviendas.
Unidad: n de viviendas
Espaa
%Var.
2006/13
8,3%
2006
23.493.772
2008
24.569.715
2010
25.106.251
2011
25.249.053
2012
25.382.415
2013
25.441.306
4.067.012
336.614
578.379
364.306
482.178
268.304
322.764
896.849
817.618
4.248.653
374.027
608.754
378.732
514.537
282.619
334.721
898.625
856.638
4.330.256
385.917
617.654
386.829
530.222
287.809
342.035
900.402
879.388
4.362.573
395.226
619.411
396.578
532.668
288.375
344.884
901.290
884.141
4.384.954
396.217
622.213
398.920
534.409
289.710
347.859
905.038
890.588
4.394.515
396.987
623.633
400.253
535.247
290.509
348.570
905.761
893.555
8,1%
17,9%
7,8%
9,9%
11,0%
8,3%
8,0%
1,0%
9,3%
Catalua
3.662.511
3.807.445
3.851.957
3.869.267
3.882.901
3.888.233
6,2%
Cd. Valenciana
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
2.922.289
1.194.263
378.128
1.349.898
3.078.014
1.251.882
409.936
1.416.196
3.142.938
1.274.375
421.109
1.447.454
3.149.218
1.274.647
421.280
1.453.291
3.157.657
1.277.680
422.111
1.457.866
3.161.095
1.279.082
422.371
1.459.642
8,2%
7,1%
11,7%
8,1%
Madrid (Cd. de)
2.741.442
2.831.768
2.885.861
2.900.061
2.923.510
2.932.915
7,0%
957.045
983.247
1.003.676
1.019.564
1.028.524
1.033.938
8,0%
Andaluca
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
Pas Vasco
Fuente: Ministerio de Fomento y elaboracin propia.
Tabla.10
Evolucin del parque de viviendas principales
y no principales.
Espaa
2004
2008
2010
2012
2013
Principal
No princ.
Principal
No princ.
Principal
No princ.
Principal
No princ.
Principal
No princ.
15.442.540 6.975.410 17.396.800 7.172.915 17.762.862 7.343.389 18.112.437 7.269.978 18.991.031 6.450.275
Andaluca
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
2.624.788 1.244.247
220.369
85.647
374.101
173.357
263.102
88.848
305.722
153.706
167.884
88.818
223.375
91.240
480.273
373.046
589.962
189.585
2.995.732
237.873
430.821
286.384
357.004
180.096
243.233
591.049
669.272
Catalua
2.536.954
990.784
2.867.395
940.050
Cd.Valenciana
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
1.678.980 1.072.157
616.920
494.022
191.286
160.014
870.774
418.121
1.947.266
752.185
228.850
966.231
1.130.748
499.697
181.086
449.965
Madrid (Cd.de)
2.063.704
549.065
2.332.536
786.532
144.876
866.957
Pas Vasco
1.252.921
136.154
177.933
92.348
157.533
102.523
91.488
307.576
187.366
3.043.316 1.286.940
251.648
134.269
434.731
182.923
289.693
97.136
352.010
178.212
189.540
98.269
244.310
97.725
593.093
307.309
688.291
191.097
3.086.326 1.298.628
245.330
150.887
440.728
181.485
294.904
104.016
355.273
179.136
197.891
91.819
239.574
108.285
619.218
285.820
693.408
197.180
3.281.209 1.113.306
267.725
129.262
467.935
155.698
315.820
84.433
377.827
157.420
203.909
86.600
260.304
88.266
650.372
255.389
737.317
156.238
2.887.895
2.932.434
3.118.750
964.062
950.467
769.483
1.977.457 1.165.481
762.848
511.527
229.096
192.013
985.513
461.941
1.999.081 1.158.576
744.019
533.661
236.377
185.734
1.018.685
439.181
2.056.283 1.104.812
738.991
540.091
245.203
177.168
1.072.089
387.553
499.232
2.425.145
460.716
2.506.626
416.884
2.607.888
325.027
116.290
882.251
121.425
878.667
149.857
913.833
120.105
EUROVAL.COM
25
de viviendas
Visados de direccin de obra nueva
La Tabla 11 nos muestra la evolucin de los visados de
direccin de obra nueva sobre el nmero de edificios destinados a vivienda familiar; esta estadstica se complementa con la de la Tabla 12, que recoge el nmero de
visados de viviendas familiares. El visado de direccin de
obra implica un encargo en firme, ya que puede haber
visados de obra que se han pedido sin que luego se lleve
a cabo la obra, por lo que la probabilidad de que se concluya la vivienda es alta.
Como hemos comentado en ocasiones, es difcil encontrar una variable econmica que en un tiempo relativamente breve experimente cadas de esta magnitud. Para
la media de Espaa, el nmero de visados de obra sube
apreciablemente y se mantiene entre 2000 y 2006, y
desde entonces empieza a caer, con lo que est claro
que el freno a la construccin se produce al menos dos
aos antes de que fuera evidente la intensidad de la crisis.
Desde 2004, que es el ao de mximos en el nmero
de visados, hasta 2014, la cada media es del 93,9 por
ciento, de forma extendida entre las comunidades autnomas, oscilando entre el 88 por ciento y el 97 por ciento
de cada.
El nmero de viviendas familiares de la Tabla 12 sigue
esta misma tendencia, con una cada media del 94,1 por
ciento, y con la excepcin del Pas Vasco, donde caen un
80,7 por ciento. El fenmeno de la cada en los visados
de direccin de obra es general por comunidades autnomas y tambin provincias.
Table 11 shows the evolution of the new construction permit
figures on the number of buildings for family housing; this
statistic is supplemented by Table 12, which shows the number
of new built approval for family housing. The new construction
permit implies a definitive request; as there may be work
approvals that have been ordered but not carried out, so the
probability of the housing being completed is high.
As mentioned at times it is difficult to find an economic
variable that in a relatively short time experiences drops of this
magnitude. For the Spanish average, the number of new built
approvals increases significantly and is kept between 2000 and
2006, and since then begins to drop, so it is clear that halting
the construction occurs at least two years before the intensity
of the crisis was evident.
Since 2004, the year of maximums in the number of new built
approvals, until 2014, the average drop is of 93.9 percent,
extended between the autonomous communities, ranging
between an 88 and 97 percent drop.
The number of family housing of Table 12 follows the same
trend, with an average drop of 94.1 percent, with the
exception of the Basque Country, which fell by 80.7 percent.
The phenomenon of the drop in construction management is
generally by autonomous communities and provinces.
26
N10 / 2015
Tabla.11
Visados de direccin de obra nueva.
N de edificios destinados a vivienda familiar
2004
216.232
2006
209.639
2008
65.794
2010
28.407
2012
16.242
2013
12.836
2014
13.003
%Var.
2004/14
-93,9%
46.522
5.017
7.690
3.917
6.666
3.067
2.650
10.410
7.105
44.794
5.279
6.652
3.374
7.380
3.585
3.960
10.184
4.380
13.634
968
1.037
1.574
2.059
1.220
1.311
2.616
2.849
5.136
236
494
561
734
412
755
697
1.247
3.211
201
355
327
446
208
411
527
736
2.619
265
195
255
369
144
275
482
634
2.423
160
188
241
314
141
314
505
560
-94,8%
-96,8%
-97,6%
-93,85%
-95,3%
-95,4%
-88,2%
-95,2%
-92,1%
Catalua
24.703
28.804
5.980
2.925
1.113
865
1.016
-95,89%
Cd. Valenciana
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
30.088
16.542
4.240
9.306
22.729
8.372
4.477
9.880
5.238
1.722
1.105
2.411
2.016
602
421
993
1.171
496
253
422
1.116
631
159
326
1.251
782
153
316
-95,84%
-95,3%
-96,4%
-96,6%
Madrid (Cd. de)
17.498
15.096
4.061
1.827
1.178
1.039
1.377
-92,1%
3.174
2.103
1.063
564
424
338
287
-90,9%
Unidad: n de edificios
Espaa
Andaluca
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
Pas Vasco
Fuente: Ministerio de Fomento (Colegios de Arquitectos Tcnicos) y elaboracin propia.
Tabla.12
Visados de obra nueva.
N de viviendas familiares.
Espaa
2004
684.978
2006
865.150
2008
264.789
2010
91.662
2012
44.162
2013
34.288
2014
34.873
%Var.
2004/14
-94,9%
Andaluca
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
135.629
21.251
18.826
7.897
15.895
8.109
168.367
24.134
20.299
11.235
24.159
11.950
45.982
4.521
5.437
3.677
6.827
2.803
14.894
582
2.149
1.420
1.664
715
8.737
770
1.127
628
1.090
287
6.248
1.219
335
411
511
190
4.802
309
500
353
494
341
-96,5%
-98,6%
-97,3%
-95,5%
-96,9%
-95,8%
Jan
Mlaga
Sevilla
6.503
37.093
20.055
9.798
38.199
28.593
2.895
9.760
10.062
1.060
1.778
5.520
523
1.706
2.602
364
1.403
1.815
509
1.217
1.079
-92,2%
-96,7%
-94,6%
Catalua
96.427
125.478
26.452
9.537
3.938
2.401
3.635
-96,2%
Cd. Valenciana
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
98.109
45.828
19.183
33.098
120.641
41.596
32.685
46.360
27.604
7.157
9.986
10.461
6.504
1.928
1314
3262
2.716
1.367
553
796
3.062
2.148
256
658
3.146
2.380
223
543
-96,8%
-94,8%
-98,8%
-98,4%
Madrid (Cd. de)
66.966
65.805
31.215
14.224
6.526
6.196
7.775
-88,4%
Pas Vasco
16.771
15.303
10.009
6.939
3.613
3.178
3.240
-80,7%
Fuente: Ministerio de Fomento (Colegios de Arquitectos Tcnicos) y elaboracin propia.
EUROVAL.COM
27
de viviendas
Nmero de viviendas iniciadas
y terminadas
Secularmente, la construccin ha sido en Espaa un sector impulsor de la economa, pero desde el ao 1994 la
actividad promotora aumenta su peso relativo en el producto interior bruto, lo que se manifiesta en que cada ao
se inician ms viviendas que se terminan. De esta forma
se va generando un crecimiento de la oferta dentro del
parque inmobiliario que habra de ser absorbida por una
demanda que se supone seguira a este crecimiento. Este
dinamismo se suaviza del ao 2000 a 2002, volviendo a
incrementarse el nmero de viviendas iniciadas hasta el
ao 2006. En el ao 2007 se estima que en Espaa haba
ms de 900.000 viviendas en construccin.
Grfico.8
Evolucin anual del nmero estimado de viviendas
pendientes de terminar.
1.000.000
N de viviendas por terminar
900.000
800.000
700.000
600.000
Se
terminan
ms
viviendas
que se
inician
El nmero de
viviendas
iniciadas superan
a las terminadas
500.000
400.000
300.000
Se vuelven a
terminar ms
viviendas que
se inician
200.000
100.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Esta situacin se invierte en 2007, en el que se siguen

terminando viviendas pero no se inician proyectos promotores. En el ao 2014 se estima que hay poco ms de
25.000 viviendas pendientes de terminar. La conclusin
es, pues, que si analizamos la actividad por el nmero
de viviendas que se terminan (y entran a formar parte
de la oferta como tales), a partir del 2004 se produce ya
un cierto debilitamiento de este dinamismo; sin embargo, se siguen terminando viviendas pero no se inician
nuevas, y esta ltima cifra es la que cae con fuerza. Las
principales constructoras, ante la actual parlisis promotora de Espaa, han tenido que continuar su actividad
en el exterior, suponiendo estas inversiones fuera de las
fronteras espaolas ms del 70% de su cartera de obra
y concesiones.
Estimamos el nmero de viviendas iniciadas para el ao
2014, derivado del nmero de visados de viviendas de
obra nueva en bloque no unifamiliares-. El visado es
una funcin pblica de control colegial y una variable
proxi para determinar el nmero de viviendas iniciadas en un determinado periodo. En 2006 se visaron casi
900.000 viviendas familiares de obra nueva, posteriormente este nmero comenz a disminuir progresivamente hasta que en 2013 se gestionaron solamente 34.000 y
se mantiene en 2014.
Como perspectiva de la actividad para los prximos aos,
los visados de obra nueva, que pueden ser un indicador
adelantado de la misma, estn a unos niveles nunca vistos, con las cadas que figuran en la Tabla 12.
Secularly, the construction sector has been the driving sector

of the Spanish economy, but since 1994 the promoter activity
has increased its relative weight in gross national product,
which is manifested in the fact that each year there are more
started than finished housings. This is generating a growth of
the supply in the housing stock that would have to be absorbed
by a demand which is supposed to follow this growth. This
dynamism softens in the 2000-2002 period, starting an increase
in the number of started housing until 2006. In 2007 it is
estimated that over 900,000 housings were under construction
in Spain.
28
N10 / 2015
Tabla.13
Nmero de viviendas libres iniciadas.
2006
2008
Espaa
621.257
664.923
237.959
63.090
34.580
29.232
30.721
-95,1%
Andaluca
129.811
134.381
38.693
10.175
5.011
4.160
3.972
-96,9%
17.986
17.200
7.136
13.870
6.173
5.524
42.214
19.708
22.348
15.276
7.880
15.033
9.105
7.783
32.749
24.207
3.452
2.243
3.074
4.326
2.898
2.745
10.872
9.083
385
929
894
864
542
1.862
2.583
2.116
529
392
460
719
249
648
836
1.178
189
379
427
463
422
438
949
893
252
102
371
521
851
411
566
898
13.585
14.690
8.754
2.309
1.476
1.492
1.465
-89,2%
9.470
12.795
5.886
1.894
934
989
928
-90,2%
Aragn
Balears (Illes)
2012
2013
%Var.
2004/14
2004
Almera
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
2010
20141
-98,6%
-99,4%
-94,8%
-96,2%
-86,2%
-92,6%
-98,7%
-95,4%
Castilla-La Mancha
33.840
54.572
24.123
5.461
2614
2367
2345
-93,1%
Catalua
89.813
101.772
28.302
10.496
3971
2777
3206
-96,4%
Cd.Valenciana
85.766
92.991
28.847
3.996
2.660
3.817
5.143
-94,0%
44.224
16.021
25.521
36.537
22.163
34.291
11.721
6.370
10.756
1.761
464
1.771
1.524
299
837
2.736
248
833
3.613
199
1331
-96,8%
-98,9%
-98,3%
Madrid (Cd. de)
60.113
51.586
13.226
4.713
3.547
3.340
5.340
-91,1%
Murcia (Regin de)
41.629
37.058
14.198
2.201
936
588
666
-98,4%
Pas Vasco
11.794
9.815
6.202
2.572
2.743
2.029
2.178
-81,5%
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
1Ao 2014 estimado por falta de dato; se desglosan las CCAA donde se ubican las diez primeras provincias con mayor promocin en 2013.
Tabla.14
Nmero de viviendas libres terminadas.
2004
2006
2008
2010
Espaa
509.293
597.632
563.631
218.572
80.083
43.230
35.226
-93,08%
104.746
123.799
109.837
36.619
13.381
6.632
4.896
-95,3%
11.837
11.639
4.668
10.916
6.574
5.818
38.099
15.195
21.635
16.435
6.203
13.054
5.681
5.509
35.784
19.498
16.179
13.089
6.898
16.231
7.678
6.078
25.613
18.071
2.411
1.876
3.125
3.811
2.678
2.530
10.400
9.788
607
1.251
1.060
1.163
855
2.737
3.094
2.614
753
526
784
968
589
925
737
1.350
n.d.
443
386
716
342
687
977
1345
11.024
12.865
14.189
8.139
3.307
1.195
1.980
-82,0%
Andaluca
Almera*
Cdiz
Crdoba
Granada
Huelva
Jan
Mlaga
Sevilla
Aragn
Balears (Illes)
2012
2013
2014
%Var.
2004/14
-93,6%
-96,2%
-91,7%
-93,4%
-94,8%
-88,2%
-97,4%
-91,2%
8.888
10.172
11.827
5.171
2559
1226
1186
-86,7%
Castilla-La Mancha
22.381
36.088
47.229
21.468
6890
3152
3015
-86,5%
Catalua
89.813
101.772
28.302
10.496
3971
2777
3206
-96,4%
Cd.Valenciana
69.706
84.813
80.945
21.959
5.738
2.907
3.251
-95,3%
37.948
11.310
20.448
42.828
14.990
26.995
28.957
20.899
31.089
8.743
4649
8.567
2.333
681
2724
1.315
260
1332
1.897
328
1026
-96,8%
-98,9%
-98,3%
Madrid (Cd. de)
56.256
61.621
32.554
13.335
7.004
5.323
2.691
-95,2%
Murcia (Regin de)
21.054
41.876
32.528
12.877
2984
881
1146
-94,6%
Pas Vasco
10.417
9.794
9.083
6.409
4.757
3.994
2.560
-75,4%
Alicante/Alacant
Castelln/Castell
Valencia/Valncia
*dato no disponible
Se desglosan las CCAA donde se ubican las diez primeras provincias con mayor promocin en 2013.
EUROVAL.COM
29
de viviendas
La comparacin entre viviendas iniciadas y terminadas
pone de manifiesto la dinmica de la actividad de construccin, de manera que hasta 2008 las viviendas terminadas estn en el entorno de 560.000, pero apenas se
ha iniciado la mitad de esa cifra; desde entonces ha sido
una constante que las viviendas terminadas superaran
ampliamente a las iniciadas. En 2014 hay un poco diferencia entre las viviendas iniciadas y terminadas, 30.721
y 35.226, respectivamente, por lo que el flujo de entrada
de viviendas en el mercado tiene que reducirse al menos
en los dos prximos aos.
30
The comparison between started and finished housing

demonstrates the dynamics of the construction activity, so until
2008 the finished housings are in the vicinity of 560,000, but
started housings are only half that number; since then it has
been a constant that finished homes widely exceed the initiated
ones. In 2014 there is a little difference between started and
finished housing, 30.721 and 35.226, respectively, so the inflow
of housing on the market has to be reduced at least in the next
two years.
N10 / 2015
Grfico.9
N de viviendas libres iniciadas y terminadas en el periodo 2007 a 2014,
en las provincias con mayor actividad promotora 2014.
Madrid (Comunidad de)
Barcelona
60.000
40.000
20.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
Iniciadas Terminadas
N de viviendas
N de viviendas
60.000
40.000
20.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
Alicante
40.000
40.000
30.000
30.000
20.000
10.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
N de viviendas
N de viviendas
Valencia
20.000
10.000
0
Iniciadas
Gipuzkoa
Bizkaia
6.000
3.000
2.000
1.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
N de viviendas
N de viviendas
4.000
4.000
2.000
0
Iniciadas
Sevilla
10.000
15.000
10.000
5.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
N de viviendas
N de viviendas
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
Terminadas
Zaragoza
20.000
5.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
Huelva
Toledo
10.000
5.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
30.000
N de viviendas
N de viviendas
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
Terminadas
20.000
10.000
0
2007 2008
2009 2010
2011 2012
2013 2014
*El nmero de viviendas iniciadas en el ao 2013 es una estimacin.

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboracin propia
EUROVAL.COM
31
Significant Real Estate sector data
Algunos datos
significativos del sector inmobiliario
Recogemos la informacin bsica en las tablas 15, 16 y 17.
En la primera se analiza la evolucin del mercado hipotecario como variable relevante para ver el comportamiento del
mercado residencial; y en la segunda, la propia evolucin del
mercado a travs de las variables que son ms representativas del sector: precios medios por metro cuadrado de la
vivienda, suelo, nmero de viviendas iniciadas y terminadas,
transacciones de viviendas libres y protegidas, y tasaciones
de viviendas.
Euroval publica Informes en su pgina web
http://observatorio.euroval.com/ sobre cuestiones
actuales, relevantes del sector inmobiliario.
Evolucin del mercado hipotecario

El mercado hipotecario es un indicador muy relevante de
la situacin y evolucin de nuestro mercado inmobiliario. Los
tipos medios de inters aplicables en el mercado inmobiliario,
referidos a diciembre de cada ao, han estado a niveles bajos, inferiores al 3%, tras haber llegado a casi el 6% en 2008
al tensionarse el mercado interbancario. Hoy, con tipos muy
bajos por parte del Banco Central Europeo, que, adems,
compensa con su poltica las tensiones debidas a falta de
liquidez o por causa de riesgo, la diferencia entre el interbancario que es el tipo que sirve como referencia para las hipotecas y el tipo del BCE, se ha reducido a niveles histricos.
Esta situacin se traslada al Euribor a un ao, que es el tipo
ms frecuente al que se referencian las hipotecas. La subida
del tipo medio de referencia hipotecario de 2,77% en 2010, a
3,3% en 2013, se debe al encarecimiento de las condiciones
en los prstamos nuevos, al haber menos competencia en el
mercado de crdito, y al valorar mejor el riesgo las entidades
financieras. Sin embargo, la mayor competencia actual tiende
a frenar la diferencia entre el tipo medio hipotecario y el tipo
interbancario y a finales de ao 2014 el tipo medio hipotecario estaba en 2,56%.
La cada del nmero de operaciones hipotecarias sobre
viviendas urbanas, que marca un mximo en 2006, es del
83,6% para el perodo 2006/2014. La tendencia del mercado
para el ao 2014 parece estabilizarse, ya que se han cerrado
202.978 hipotecas, cuando en el ao 2013 se hipotecaron
199.703 viviendas.
32
En relacin al volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas, el inicio de la cada se observa entre 2007
y 2008, cuando se pas de un importe concedido de 184.000
a 116.810 millones de euros, un 37% menor. Posteriormente
la evolucin del importe concedido sobre hipotecas continu
su descenso. En el ao 2013 se hipotecaron 19.973 millones
de euros y en el 2014 este valor asciende a 20.739 millones
de euros. Por otro lado, el importe medio de las hipotecas
tambin ha descendido considerablemente; tiene su mximo
de 150.000 euros en 2007, mientras que en 2014 este dato
es de 102.162 euros, un 31% menor.
Por ltimo, el plazo medio sube en cuatro aos consecutivos, de 24,2 a 28,1 aos entre 2004 y 2007. En 2009 este
plazo vuelve casi a los niveles de 2004. A partir del ao 2010
el plazo medio de las nuevas hipotecas empieza a reducirse
ligeramente, lo que se corresponde con la menor cantidad
concedida en prstamo, en trminos absolutos y en relacin
al valor de la vivienda. Actualmente, se encuentra en el nivel
ms bajo de toda la serie analizada, en 22,2 aos.
Evolution of the mortgage market

The increase of the average reference interest rate in mortgages
from 2.77% in 2010 to 3.3% in 2013, is due to higher prices
of new lending conditions, which itself is due to the decreased
competition in the credit market, and to better evaluation of
risks by the financial institutions. However, the current increased
competition tends to dwarf the difference between the average
mortgage rate and the interbank rate and by the end of 2014 the
average mortgage rate was 2.56%.
The drop in the number of mortgage transactions on urban
housing, which marks a peak in 2006, for the 2006/2014 period is
83.6%. The market trend for 2014 appears to be stabilizing.
In relation to the volume of mortgages granted on urban
housing, the beginning of the drop is observed between 2007 and
2008, when it went 37% lower, from a given amount of 184.000
to 116.810 million Euros. In 2013 there were mortgaged 19.973
million Euros and in 2014 this value amounted to 20.739 million
Euros.
Finally, the medium term goes up for four consecutive years,
from 24.2 to 28.1, between 2004 and 2007. In 2009, this term
returns almost to the levels of 2004. From 2010 the average term
of the new mortgages begins to slightly decline, which corresponds
with the smaller amount granted in loans, in absolute terms and
in relation to the value of the housing. Currently, it is in the lowest
level of all the analyzed series, 22.2 years.
N10 / 2015
Evolucin del mercado residencial

Como una sntesis de lo ocurrido entre 2007 y 2014 podemos
analizar las variables siguientes, representativas del mercado
inmobiliario.
El precio medio del metro cuadrado de vivienda libre se ha
reducido un 2,4% en un ao, encontrndose por segunda
vez consecutiva en niveles inferiores a 2004; en el ao 2014
el precio unitario (/m2) de la vivienda libre se sita en 1.459
, cuando en 2004 era de 1.546 . Los precios comienzan a
disminuir significativamente a partir de los aos 2007 y 2008;
a lo largo de 2011 y 2012 esta cada se produce de forma
ms suave pero permanente.
Las cifras de viviendas iniciadas son el reflejo de una situacin dramtica; tras el mximo de 2006 con 664.923 viviendas, el ritmo de cada es vertiginoso, 237.959 en 2008,
80.230 en 2009, 63.090 en 2010, 51.956 en 2011 y 29.302
en 2012 y 23.161 en 2014. En el perodo 2007/2014 la cada
supera el 95%.
Las viviendas terminadas siguen un ciclo similar a las iniciadas, slo que cada vez se van iniciando menos mientras
contina el flujo de viviendas terminadas. La cada para el
perodo es del 92,8%, pasando de un mximo de 597.632 en
2006 a 35.226 en 2014. Cada vez quedan menos viviendas
por terminar y esto se pone de manifiesto en los datos de
2014, ya que se han concluido poco menos de la mitad de
viviendas que en el ao 2012.
En cuanto a las operaciones de compraventa de viviendas,
tenemos en vivienda libre una cada en el perodo del 54,9%,
considerando todo tipo de viviendas, nuevas y de segunda
mano. Si en 2006 se compraban y vendan ms de 900.000
viviendas, en 2013 estas se ha reducido a la tercera parte.
En el ao 2014 sin embargo aumenta el nmero de transacciones tras el descenso del ao anterior (2013). Los datos
muestran que el mercado sigue sin ajustar el stock existente.
Las operaciones de vivienda protegida que parecan estables
en los aos 2011 y 2012 descienden considerablemente en
2013 y aumentan ligeramente, llegando en 2014 a 18.382
compraventas de este tipo de vivienda.
Por ltimo, el nmero de tasaciones es tambin representativo de la evolucin del sector, y sigue una tendencia similar a
las operaciones de compraventa, aunque se dan ms operaciones de valoracin. En 2007 se tasaron aproximadamente
1.153.000 viviendas, cifra que se reduce a slo 386.500 en
EUROVAL.COM
2013. El ltimo dato publicado por el Banco de Espaa muestra una cifra de 234.100 tasaciones en 2014, casi la mitad de
las que se realizaban en 2011 y 2012.
Evolucin del mercado del suelo

En cuanto al suelo, los datos que figuran en el cuadro se
obtienen a partir del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Son precios medios de compraventas registradas de suelo urbano sin edificar. En Espaa, y considerando slo los municipios con ms de 50.000 habitantes,
hay un fuerte incremento entre 2004 y 2007, pasando de
584,1 a 670,2 euros por metro cuadrado. Esta elevacin de
los precios del suelo en tan poco tiempo pone de manifiesto
el desequilibrio en la base del mercado inmobiliario. A partir
de 2007 se inicia una cada que lleva a que en 2014 el precio
sea de 247,8 euros por metro cuadrado, un 63,0% menos
que en 2007.
Evolution of the residential market

The average price per square meter of free housing has fallen
by 2.4%; in 2014 the unit price ( / m2) of private housing stood
at 1,459 .
The housing numbers after 2006 are up to 664.923
households, the rate of decline is dizzying, 237.959 in 2008,
80.230 in 2009, 63.090 in 2010, 51.956 in 2011 and 29.302 in
2012 and 23,161 in 2014. In the 2007/2014 period the drop
exceeds the 95%.
The finished houses follow a similar cycle to the initiated ones.
The drop for the period is of 92.8%, from a peak of 597.632 in
2006 to 35.226 in 2014.
In terms of housing sales transactions, free housing s have a
drop of 54.9%, considering all types of housing, new and second
hand, in the period. If in 2006 there were bought and sold more
than 900,000 homes in 2013 this number was reduced to a third
part. In 2014 however, following a decline in the previous year
(2013), the number of transactions increases.
Finally, the number of appraisals is also representative of the
evolution of the sector, and follows a similar trend to the sales
transactions, although there are more valuation operations. In
2007 approximately 1.153.000 housings were valued, a number
that drops to only 386.500 in 2013.
Evolution of the land market
In Spain, and considering only the municipalities with more
than 50,000 inhabitants, there is a sharp increase between 2004
and 2007, rising from 584.1 to 670.2 Euros per square meter.
In 2007 starts a drop that leads to a price of 247.8 Euros per
square meter in 2014, 63.0% less than in 2007.
33
Tabla.15
Evolucin del mercado hipotecario nacional, periodo 2007 a 2014.
2007
Tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario*
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
% Var.
2007/14
5,56%
5,89%
2,82%
2,77%
3,63%
3,02%
3,29%
2,56%
-54,01%
Nmero de operaciones de viviendas urbanas hipotecadas
1.238.890
836.419
650.889
607.535
408.461
273.873
199.703
202.978
-83,6%
Volumen concedido de hipotecas sobre viviendas urbanas

(en millones de )
184.427
116.810
76.677
71.041
45.716
28.329
19.973
20.739
-88,8%
Importe medio de hipoteca sobre vivienda
148.865
139.655
117.804
116.934
111.922
103.438
99.816
102.162
-31,4%
28,1
26,6
24,4
25,1
24,5
23,2
22,2
22,6
-19,6%
Plazo medio de las nuevas hipotecas (aos)

*tipos referidos a diciembre de cada ao
Fuente: Banco de Espaa y elaboracin propia
Tabla.16
Evolucin del sector inmobiliario residencial nacional, periodo 2007 a 2014
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
% Var.
2007/14
Precio medio del m2 de vivienda libre
2.056,4
2.071,1
1.917,0
1.843,0
1.740,2
1.588,1
1.495,4
1.459,4
-29,0%
Nmero de viviendas libres iniciadas*
532.117
237.959
80.230
63.090
51.956
34.580
29.232
23.161
-95,7%
Nmero de viviendas libres terminadas
579.665
563.631
356.555
218.572
121.043
80.083
43.230
35.226
-93,9%
Nmero de transacciones de viviendas libre
768.864
509.880
414.133
444.388
309.138
327.172
285.304
347.202
-54,8%
Nmero de transacciones de viviendas protegida
68.007
54.584
49.586
46.899
39.980
36.451
15.264
18.392
-73,0%
Tasaciones de viviendas (nmero en miles)
1.152,8
771,1
714,6
666,3
490,0
445,3
386,5
234,1
-66,5%
* El ao 2014 es una estimacin.

Fuente: Banco de Espaa, INE, Ministerio de Fomento y elaboracin propia
Tabla.17
Evolucin del mercado de suelo urbano, periodo 2007 a 2014
Precio medio del m de suelo urbano

Precio medio del m2 del suelo
en municipios de ms de 50.000 hab.
en municipios de entre 10.000 y 50.000 hab.
en municipios de menos de 1.000 hab.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
% Var.
2007/2014
253,7
239
208,5
194,6
182,2
153,5
146,5
-47,4%
639,7
599,9
452,1
393
380,7
292,9
247,8
-63,0%
326,4
299,2
269,1
238,9
213,2
193,3
172,9
163,8
-49,8%
203,8
195,4
196,6
190,5
176,9
149,5
134
112,2
-45,0%
148,3
125,1
126,7
129
118,3
105,1
85,8
86,2
-41,9%
86,3
78,8
85,9
84,6
64
77,5
52,1
52,7
-38,9%
2007
2008
278,6
670,2
Fuente: Ministerio de Fomento
34
N10 / 2015
Enero
Marzo
Mayo
Julio
Septiembre
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Enero
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EUROVAL.COM
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may-12
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ene-13
may-13
sep-13
ene-14
may-14
sep-14
ene-15
En %
Grfico.10
Mercado hipotecario.
Euribor vs. tipo medio prstamos hipotecarios para adquisicin de vivienda libre
Tipo hipotecario a ms de 3 aos, vivienda libre. Conjunto de entidades
UEM. Mercado monetario. Euribor a 12 meses
Nmero de operaciones de prstamo hipotecario
125.000
100.000
N de prstamos hipotecarios para la adquisicin de vivienda
N de prstamos hipotecarios total
75.000
50.000
25.000
2007
30%
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2015
Operaciones de compraventa de vivienda financiadas con prstamo hipotecario
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
% compraventa de vivienda financiada con

prstamo hipotecario
25%
2015
Fuente: Centro de informacin estadstica del notariado, Banco de Espaa y elaboracin propia.
35

Housing Situation Report
N10/2015
902 100 218 / EUROVAL.COM

El presente documento es propiedad de Eurovaloraciones, S.A. (EUROVAL), la informacin contenida en el mismo se pone a disposicin de sus posibles lectores
de las decisiones tomadas en base a dicha informacin ni en su caso de las inexactitudes, omisiones o errores que puedan contenerse en el mismo. El documento
se ha realizado mediante recopilacin de fuentes propias y legales de uso pblico. Se autoriza la reproduccin total o parcial del mismo, para uso no comercial,
citando como fuente EUROVAL.
This document is owned by Eurovaloraciones, S.A. (EUROVAL). The information contained herein is made available to potential readers free of charge and is purely
informational without legal commercial or investment purposes. Consequently EUROVAL is not responsible for decisions based on the information contained in this
report or for the inaccuracies, omissions or errors that may be contained in it. The document has been produced by collected information from own and legal of
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Informe de

agradecemos la atencin e inters que muestran por nuestro trabajo.

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

2) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO

3) VARIACIN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO

4) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS

5) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO MS FRECUENTES

Most frequent prices per square meter in provincial capitals

Most frequent mnimum and mximum prices per square meter

Real Estate Economic Activity Index

7) EVOLUCIN DE LAS TASACIONES

9) ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS

Informe realizado por el Instituto de Anlisis

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

The most significant conclusions

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

2% donde se incluirn algunas de las 16 capitales que estn

5. As for minimum and maximum absolute prices in provincial

4. The variation in prices per square meter in provincial capitals

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

2 Precios mnimos y mximos

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Precios mnimos y mximos por metro cuadrado

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Amplitud de precios en 2S13

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.*todas las tipologas de vivienda en edificio.

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Most frequent prices per square meter in provincial capitals

3 Variacin de los precios

dades anteriormente descritas sobre lo que representan

Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Descenso de los precios por m2

menor que -5%

entre -5% y -1%

Crecimientos de los precios por m2

* Poblaciones referidas al 1 de enero de 2014.

Table 3 shows the recent price developments in the provincial

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

4 Precios mnimos y mximos

Hasta el momento hemos analizado los precios mnimos

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

This section shows the most common

(en miles de euros)

(en miles de euros)

*El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas

Intervalo de precios mnimos y mximos de viviendas (en miles de euros).

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Precios mnimos y mximos absolutos de viviendas

Barcelona; 67.000 - 253.600 (54%)

Madrid; 65.000 - 247.000 (61%)

Valencia; 109.000-159.000 (32%)

Mlaga; 48.000-178.400 (61%)

Informe de Coyuntura Inmobiliaria

Alicante; 25.000-143.000 (61%)

Jan; 73.500-150.500 (59%)

Mnimo del mercado: 25.000

Palma de Mallorca; 69.000-234.000 (68%)

Crdoba; 103.000-191.400 (50%)

Almera; 85.400-176.200 (53%)

Santander; 60.000-228.000 (68%)

Len; 117.000-194.000 (51%)