ESTUDANDO: ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS

Criao do Condomnio
Os Condomnios so criados a partir de uma conveno, pautada no Cdigo Civil Brasileiro, Lei Federal n. 10.406,
de 10 de janeiro de 2002 e pela Lei dos Condomnios, Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Segundo
esta ltima lei, temos:
Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio
obrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se
a descrio interna da unidade.[...]
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes
aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas,
elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em
assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuais
alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,
cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o
condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter: a) a discriminao das
partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) o destino das
diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das
contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher o
sndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou
remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos; i) o
quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) a
forma e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o qurum para a aprovao do Regimento
Interno quando no includos na prpria Conveno.
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixar os direitos e as
relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se
possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.
Por sua vez, o Cdigo Civil Brasileiro prev:
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de
Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinao da frao
ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois
teros das fraes ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para
quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio
de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
conveno determinar: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para
atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a

competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; IV - as sanes a
que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V - o regimento interno.
1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular.
2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes
compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.

Vimos assim, que o condomnio deve ser composto atravs de um documento pblico ou privado, denominado
CONVENO. Outros sim, vimos que ele pode ser criado por ato de vontade inter vivos ou por testamento. O
estudo da conveno se dar no prximo tpico.

Cadastro no CNPJ
Apesar de no ter a mesma natureza jurdica de outras entidades,que exploram atividade econmica, com ou sem
fins lucrativos, como as empresas em geral, o Condomnio obrigado a fazer sua inscrio no Cadastro Nacional da
Pessoa Jurdica do Ministrio da Fazenda (CNPJ/MF), tendo em vista algumas obrigaes que o mesmo tem que
cumprir. A Obrigatoriedade de inscrio do Condomnio do CNPJ/MF est regulamentada pela Instruo Normativa
SRF n. 200/2002, art. 12, assim como pelo Decreto 3000/99.
Tal obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma natureza jurdica prpria, no
pode se confundir com seus proprietrios, no caso, os condminos. Assim, claro que seria necessrio a
individualizao do condomnio junto a Receita Federal. Outro ponto de suma importncia o fato de que o
Condomnio vai contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no CNPJ/MF.

Cadastro no INSS
Pelo mesmo motivo acima exposto, ou seja, a contratao de funcionrios, o Condomnio deve cadastrar-se no
INSS, desde o momento de sua criao. No caso do INSS, o Condomnio se iguala s empresas em geral, vez que
tem obrigao de contribuir, da mesma forma para o INSS como estas ltimas.

Cadastro no FGTS/PIS
Do mesmo modo, o Condomnio dever se cadastrar na Caixa Econmica Federal, com o intuito de regularizar a
situao de seus funcionrios no Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e no Programa de Integrao
Social (PIS). Para a inscrio junto ao FGTS, o Condomnio dever fazer seu certificado eletrnico, que ser sua
identidade perante Conectividade Social, devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a Caixa Econmica
Federal (CEF). A certificao feita, privativamente, pelo representante legal da entidade, munido de
documentao legal comprobatria da constituio do empreendimento, bem como de seu ato de nomeao. Na
CEF este dever assinar, na presena de empregado responsvel pelo cadastro, o termo de adeso
Conectividade Social.