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OFCIO DE REGISTRO DE IMVEIS

COMARCA DE BIGUAU - SC
Oficial Titular: Maurcio Passaia
CPF: 002.560.610-76
Rua Getlio Vargas, n 72, Sala 102, Centro, Biguau-SC, CEP 88160-000
Tel.: (48) 3285-8656 E-mail: ribigua@ribigua.com.br Site: www.ribigua.com.br

CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES

NO PRECEDIDO DE INCORPORAO
1) Requerimento dos proprietrios (ou de seu representante legal, se for o
caso) com qualificao completa (nome completo, nacionalidade, profisso,
CPF, RG, estado civil, domiclio completo), sem rasuras, indicando o nmero
da matrcula do imvel que requer seja institudo o condomnio, solicitando o
registro da instituio de condomnio, a individuao das unidades, o registro
da conveno de condomnio no livro n 03 e a averbao no livro n 02. Se
na matrcula a qualificao dos proprietrios estiver incompleta, fazer
requerimento solicitando a averbao para atualizar ou incluir as
informaes necessrias.
OBSERVAES IMPORTANTES:
a)
Quando
pessoa
fsica
casada/unio
estvel,
ambos
os
cnjuges/conviventes, devem assinar, indicando regime de casamento e
nmero de registro do Pacto Antenupcial (se for o caso);
b) Quando pessoa jurdica, anexar certido simplificada atualizada
(mximo de 90 dias) expedida pela Junta Comercial competente;
c) Quando a certido simplificada da junta comercial apontar mais de um
scio administrador, juntar cpia do contrato social, da alterao
contratual ou documentao equivalente que verse sobre a administrao
da pessoa jurdica.
2) Instrumento Particular ou Escritura Pblica de Instituio, constando:
proprietrios,
instituidor,
especificao
do
ttulo
(memorial
de
instituio/escritura pblica de instituio de condomnio), denominao do
condomnio, discriminao das unidades (reas privativas, comuns e totais
de todas as unidades, bem como a descrio do lote), discriminao das
fraes ideais do solo vinculadas s unidades e sua respectiva rea
quadrada (quando o instrumento for particular, todas as folhas devem estar
rubricadas e a ltima folha dever ser assinada pelos proprietrios,
instituidor/construtor e profissional habilitado);

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3) Planta aprovada pela Prefeitura Municipal, a qual ficar arquivada na
Serventia, contendo todas as medidas e a localizao de cada lote/unidade;
4) Cpia da legislao municipal que autorize a aprovao deste tipo de
empreendimento;
5) Memorial Descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a
que se refere o inciso IV, do art. 53, da Lei n 4.591/64 (modelo da A.B.N.T.);
6) Planilhas de reas (clculos das reas e custos) com assinatura do
engenheiro responsvel e do instituidor (normas da A.B.N.T);
7) ART/RRT referente elaborao dos quadros de reas e de custos, com
comprovante de pagamento;
8) Certides atualizadas de inteiro teor, de nus e de aes reipersecutrias, da
matrcula do imvel, que dever ser solicitada no ato da prenotao dos
documentos para a averbao;
9) Apresentar a Conveno de Condomnio datada e assinada, bem como o
requerimento solicitando o seu registro no Livro n 03;
10) Apresentar Autorizao ambiental emitida pela FATMA ou FAMABI, conforme
o caso, para implantao do empreendimento.
* Trazer originais ou cpia autenticada de todos os documentos, sendo
que os mesmos ficaro arquivados neste Ofcio.
* Vide abaixo modelo de requerimento

PRECEDIDO DE INCORPORAO

11) Requerimento dos proprietrios (ou de seu representante legal, se for o

caso) com qualificao completa (nome completo, nacionalidade, profisso,
CPF, RG, estado civil, domiclio completo), sem rasuras, indicando o nmero
da matrcula do imvel que requer seja institudo o condomnio, solicitando o
registro da instituio de condomnio, a individuao das unidades, o registro
da conveno de condomnio no livro n 03 e a averbao no livro n 02. Se
na matrcula a qualificao dos proprietrios estiver incompleta, fazer
requerimento solicitando a averbao para atualizar ou incluir as
informaes necessrias.
OBSERVAES IMPORTANTES:

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a)
Quando
pessoa
fsica
casada/unio
estvel,
ambos
os
cnjuges/conviventes, devem assinar, indicando regime de casamento e
nmero de registro do Pacto Antenupcial (se for o caso);
b) Quando pessoa jurdica, anexar certido simplificada atualizada
(mximo de 90 dias) expedida pela Junta Comercial competente;
c) Quando a certido simplificada da junta comercial apontar mais de um
scio administrador, juntar cpia do contrato social, da alterao
contratual ou documentao equivalente que verse sobre a administrao
da pessoa jurdica.
Declarao assinada pela proprietria/incorporadora e profissional
responsvel de que no houve alteraes na descrio das unidades
autnomas constantes na incorporao, declarando ainda que os
documentos apresentados e arquivados por ocasio da incorporao no
sofreram alteraes;
Caso no tenha sido registrada concomitantemente incorporao,
apresentar a Conveno de Condomnio datada e assinada, bem como o
requerimento solicitando o seu registro no Livro n 03.
* Trazer originais ou cpia autenticada de todos os documentos, sendo
que os mesmos ficaro arquivados neste Ofcio.
* VIDE ABAIXO MODELO DE REQUERIMENTO

ILMO. SR. OFICIAL TITULAR DO REGISTRO DE IMVEIS DA COMARCA DE

BIGUAU/SC

_____________, pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob

n ......, situada na ______________, n __, na Cidade _______, representada
por ..........., brasileiro, casado, empresrio, inscrito no CPF sob n ......, portador
da CI RG n ...... SSP/SC, residente e domiciliado na Rua ____________/__,
conforme certido simplificada da JUCESC em anexo, vem por meio deste,
requerer o registro da instituio de condomnio do ....... na matrcula
n. ......, Livro n. 02, em vosso Ofcio, com a posterior individualizao das
unidades.
Requer ainda que seja registrada a Conveno de Condomnio no
Livro de Registro Auxiliar n 03 e a averbao de sua existncia nas matrculas
dos lotes.
Sendo que, para tanto, instrui o presente com os documentos
legalmente exigidos.
Nesses termos, pede deferimento.
Biguau - SC, ........ de ....... de 2014.

_____________________________________________
CNPJ ou CPF:______________________

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(assinatura com reconhecimento de firma)
(se pessoa jurdica, comprovar poderes para assinar pela empresa)

Condomnio horizontal de lotes requisitos procedimentos.

Questo esclarece quais os requisitos e procedimentos registrais para instituio
do condomnio horizontal de lotes. A questo abordada nesta edio do Boletim
Eletrnico esclarece dvida muito comum acerca dos requisitos e procedimentos
para instituio do condomnio horizontal de lotes. Veja como o assunto foi
tratado, com base nos ensinamentos de Dcio Antonio Erpen, Joo Pedro
Lamana Paiva e Mario Pazutti Mezzari:
Pergunta:
Quais os requisitos para instituio do condomnio horizontal de lotes? Qual o
procedimento a ser adotado?
Resposta:
Esse empreendimento em nada se equipara aos loteamentos fechados, pois
aqui, as reas de arruamento interno so de propriedade comum. No h reas
pblicas. Funciona como se fosse um condomnio de casa (condomnio deitado),
s que sem construo.
Esse tipo de condomnio, por um tempo, foi aceito no Estado de So Paulo e
diversos foram registrados. Porm, o entendimento atual do Conselho Superior
da Magistratura Paulista pela impossibilidade de sua existncia, j que no
possuem edificaes. Nesse sentido foi o Parecer do Juiz Francisco Eduardo
Loureiro dado no Processo CG 001536/96 e Ap. Cveis n. 2.002-0, da Comarca de
Taubat e 2.553-0, da Comarca de Sorocaba.
Do Proc. 001536/96 cita-se o seguinte: (...) 3. No se admite a possibilidade de
construo e incorporao de "condomnio deitado", quando no exista
vinculao do terreno construo, ainda que esta seja apenas projetada ou

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licenciada na forma da lei.
Mas em alguns Estados esses condomnios tm sido aceitos. H municpios que
tm editado legislao especfica, autorizando a aprovao de condomnios, nos
quais a unidade autnoma o lote, desvinculado de construo. Existe
discusso sobre a possibilidade de o municpio aprovar legislao nesse sentido;
se teria competncia para tal. Contudo, h entendimento segundo o qual a
Constituio Federal e o Estatuto da Cidade lhe deram o poder de ordenar
urbanisticamente o seu territrio podendo adotar lei especfica, autorizando este
tipo de condomnio.
Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de Joo Pedro
Lamana Paiva:
Requisitos para instituio do condomnio horizontal de lotes
No Brasil vige o princpio da autonomia municipal; o Municpio, respeitadas
normas gerais de nvel federal, pode planejar e comandar seu prprio processo
de urbanizao.
Como no existe regulamentao expressa na lei federal a respeito do
condomnio horizontal de lotes - trata-se de construo doutrinria, j acolhida
por alguns Tribunais - preciso, como leciona GILBERTO VALENTE DA SILVA
(Consultor Jurdico do IRIB), que "... as normas de direito urbanstico do
municpio contemplem a possibilidade administrativa da aprovao do projeto,
para ser implantado segundo as normas condominiais."
Subsidiariamente legislao municipal que aprovar essa modalidade de
empreendimento, h tambm que se estabelecer os direitos e deveres dos
condminos atravs de uma minuciosa Conveno Condominial, contendo as
normas que vigero entre os condminos, bem como as limitaes edilcias e de
uso do solo relacionadas com cada unidade.
Assim, so requisitos para a configurao do condomnio de lotes, nos quais no
haja a prvia construo do prdio (casa/edifcio):
(1) Que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei n 4.591/64 (com
as alteraes ditadas pelo novo Cdigo Civil), em que cada lote ser
considerado como unidade autnoma, a ele atribuindo-se uma frao ideal da
gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo existiro tambm as reas e
edificaes de uso comum;
(2) Que o Municpio disponha de legislao especfica, prevendo a possibilidade
legal de implantao de condomnio de lotes; e
Obs: Em Sapucaia do Sul, em 2004, foi sancionada a Lei Municipal n

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2.641 (vide abaixo), que expressamente admite o Condomnio Horizontal de
Lotes.
Requisitos para instituio do condomnio horizontal de lotes
Para a implantao desta espcie de parcelamento do solo, entendo que o
proprietrio/empreendedor deva apresentar ao Ofcio de Registro de Imveis, os
seguintes documentos:
Um requerimento solicitando o registro da instituio condominial em que
conste referncia expressa aos dispositivos legais supracitados e legislao
municipal especfica;
Roteiro para o registro da incorporao de condomnio de lotes;
Um projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual dever conter:
a legislao que autorize a aprovao deste tipo de empreendimento,
contendo o que segue:
um memorial descritivo informando todas as particularidades do
empreendimento (descrio dos lotes autnomos contendo especialmente as
reas privativa, comum e total e a frao ideal correspondente na rea total
etc.);
planta de lotes;
planilha de clculo de reas;
planilha de custos da realizao da infra-estrutura (documentos exigidos pela
NB 140);
uma conveno de condomnio (grande protagonista desta modalidade de
empreendimento), na qual devero constar, entre outras clusulas previstas em
lei, as formas e caractersticas que cada construo poder apresentar, os
direitos e deveres de cada condmino etc. (arts. 1.332 e 1.334, do Cdigo Civil);
a anotao de responsabilidade tcnica (ART) do responsvel pelo projeto;
aprovao das autoridades competentes (Ex.: Municpio, FEPAM, METROPLAN
etc.).
Da Incorporao
Frise-se que a criao deste empreendimento se dar com a incorporao
imobiliria (artigo 32, da Lei n 4.591/64), com posterior individualizao e
instituio condominial, ou diretamente com a individualizao e instituio
condominial (ocorrer quando o empreendimento j estiver pronto).
Fundamento Legal
O Condomnio Horizontal de Lotes tem como fundamento legal os seguintes
dispositivos: artigo 3. do Decreto-Lei n. 271/67, combinado com o artigo 8. da
Lei Federal n. 4.591/1964. Por oportuno, de se ressaltar que a Lei n

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10.406/02 (Novo Cdigo Civil) alterou dispositivos da Lei n 4.591/64, ao prever
um captulo denominado Do Condomnio Edilcio (arts. 1.331 e segs.).
Porm, entende-se que o art. 8, da Lei n 4.591/64, ainda permanece em vigor,
eis que no h previso em contrrio no NCC.
Hely Lopes Meirelles
A lei aplicvel aos loteamentos fechados ou condomnios horizontais a Lei
4.591/64, e os loteamentos abertos ou convencionais a Lei n. 6.766/79.
A prtica do registro do condomnio horizontal de lotes
Os procedimentos registrais sero:
a) a incorporao imobiliria e a instituio do condomnio sero registradas
junto matrcula da gleba (livro 2 - Registro Geral);
b) a concluso das obras de infra-estrutura ser averbada tambm junto
matrcula da gleba;
c) a conveno de condomnio ser registrada em livro prprio (livro 3 (Registro
Auxiliar)) e, em ato contnuo, ser averbada na matrcula;
d) sero abertas matrculas para as unidades autnomas - lotes - para nela
serem lanadas as transferncias dominiais, as constituies de nus, as
edificaes, a referncia ao registro da conveno de condomnio e todos os
demais atos de registro relativos a cada unidade.
Quando da averbao, na matrcula do lote, da existncia do registro da
conveno condominial, de bom alvitre que sejam consignadas as principais
regras estabelecidas quanto ao uso do solo e restries edilcias, para sua plena
publicidade.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Servio da
Corregedoria-Geral da Justia de seu Estado, para que no se verifique
entendimento contrrio ao nosso. Havendo divergncia, recomendamos
obedincia s referidas Normas, bem como a orientao jurisprudencial local.
ntegra da Lei 2641/2004
Artigo - Joo Pedro Lamana Paiva