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Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

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Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Kndigung der Mietwohnung

Kndigung durch Vermieter:


Welche Formalitten mssen Mieterinnen und
Mieter berprfen?
Der Erhalt einer Wohnungskndigung ist fr viele Mieterinnen und Mieter
ein einschneidendes Ereignis. Um die Folgen zu mildern, gelten im Mietrecht besondere Schutzbestimmungen. Dieses Merkblatt gibt Auskunft,
wie Sie eine Kndigung diesbezglich berprfen.
Mehr zum Thema: Beachten sie dazu auch das Merkblatt Kndigung durch
Vermieter: Anfechtung durch Mieter

Muss die Kndigung begrndet sein


Eine Kndigung ist auch ohne Begrndung gltig. Als betroffene Mieterin
oder betroffener Mieter haben Sie jedoch das Recht, eine Begrndung zu
verlangen. Die Kndigung bleibt aber gltig, auch wenn die verlangte Begrndung nicht eintrifft.

Muss die Kndigung schriftlich erfolgen?


Der Vermieter muss schriftlich kndigen, und zwar mit einem amtlich genehmigten Formular. Auf diesem Formular steht, mit welchen rechtlichen
Mitteln Sie sich als Mieter gegen die Kndigung wehren oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen knnen.
Kndigt der Vermieter, ohne das amtliche Formular zu verwenden, ist
die Kndigung nichtig. Das heisst, rechtlich gesehen ist das Mietverhltnis
nicht gekndigt. Als Mieter knnten Sie in diesem Fall einfach in der Wohnung verbleiben. Es empfiehlt sich jedoch, den Vermieter auf seinen Fehler
aufmerksam zu machen.

Was gilt bei einer Familienwohnung?


Bei einer Familienwohnung, die von einem Ehepaar oder einem Paar in
eingetragener Partnerschaft bewohnt wird, muss der Vermieter an beide
Partner mit separater Post je ein Kndigungsformular schicken. Sonst ist
die Kndigung ebenfalls nichtig.

Welche Kndigungstermine und -fristen gelten?


Fr eine Kndigung vonseiten des Vermieters gelten dieselben Regeln ber
die Kndigungsfrist, den Kndigungstermin und die Zustellung wie fr den
Mieter. Der Kndigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhltnis zu
Ende gehen soll vereinfacht gesagt, der Tag, an dem Sie ausziehen mssen. Die Kndigungsfrist ist die vorgeschriebene Mindestdauer zwischen
dem Kndigungszeitpunkt und dem Kndigungstermin. Wird die Kndigungsfrist oder der Kndigungstermin nicht eingehalten, bleibt die Kndi-

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gung auf den beabsichtigten Termin unwirksam. Sie entfaltet aber ihre Wirkung auf den nchsten vertraglichen oder gesetzlichen Kndigungstermin.
Werfen Sie dazu zunchst einen Blick in Ihren Mietvertrag. Die darin
festgehaltenen Fristen und Termine sind verbindlich, sofern die gesetzliche
Mindestkndigungsfrist nicht unterschritten wird (z.B. fr Wohnungen 3
Monate, fr Geschftsrume 6 Monate).
Fehlt im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, so gelten die
ortsblichen Kndigungstermine und die gesetzlichen Fristen. Die ortsblichen Kndigungstermine erfahren Sie auf dieser Website bei der Adressen
der jeweiligen Schlichtungsbehrde.
Existiert in einer Region kein ortsblicher Kndigungstermin, so kann
der Vermieter bei Wohnungen und Geschftsrumen jeweils auf das Ende
einer dreimonatigen Mietdauer kndigen (bei einer Wohnung z.B. bei
Mietbeginn am 1. Februar auf den 30. April, den 31. Juli, den 31. Oktober
oder den 31. Januar).
Fr mblierte Zimmer gibt es keine ortblichen Kndigungstermine.
Mangels einer anderen vertraglichen Vereinbarung gilt der gesetzliche
Kndigungstermin am Ende einer einmonatigen Mietdauer. Aufgepasst:
Mblierte Zimmer im Sinne des Gesetzes gibt es heutzutage fast nicht
mehr. Wer in einer WG gemeinschaftliche Rume mitbenutzt, gilt in der Regel nicht als Mieter eines mblierten Zimmers.
Die Kndigungsfristen sind im Mietvertrag festgehalten. Diese vertraglichen Fristen drfen jedoch nicht krzer sein als:
Drei Monate fr mblierte und unmblierte Wohnungen sowie fr unmblierte Einzelzimmer
Sechs Monate fr Geschftsrume
Zwei Wochen fr mblierte Einzelzimmer
Eine Verlngerung dieser gesetzlichen Kndigungsfristen im Mietvertrag ist
mglich, nicht aber eine Verkrzung.
Hat der Vermieter die Kndigungsfrist oder den Kndigungstermin
nicht eingehalten, ist die Kndigung deswegen nicht einfach ungltig. Sie
gilt in diesem Fall auf den nchstmglichen Termin.
Am besten machen Sie den Vermieter in diesem Fall mit einem Brief
oder einer E-Mail auf seinen Fehler aufmerksam und teilen ihm mit, auf
welchen Termin die Kndigung Ihrer Meinung nach wirksam wird.
Beispiel
Der Vermieter kndigt Ihnen die Wohnung mit einer Kndigungsfrist von
drei Monaten auf den 30. Mai. Gemss Mietvertrag ist aber eine Kndigung
nur auf Ende Juni mglich. Die Kndigung gilt somit erst auf den 30. Juni,
frhestens dann mssen Sie ausziehen.

Wann muss die Kndigung beim Mieter eintreffen?


Das Kndigungsschreiben muss sptestens am letzten Tag vor Beginn der
Kndigungsfrist bei Ihnen eintreffen. Ausschlaggebend ist also nicht das
Datum des Poststempels, sondern der Empfang durch Sie als Mieter. Wurde die Kndigung mit eingeschriebenem Brief aufgegeben, gilt sie dann als
zugestellt, wenn Sie in Ihrem Zugriffsbereich eingetroffen ist. Kann der

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Postbote die eingeschriebene Kndigung nicht sofort aushndigen, gilt sie


an dem Tag als zugestellt, an dem das Schreiben abholbereit auf der Post
lag. Das heisst in der Regel am nchsten Tag, nachdem die Abholungseinladung in den Briefkasten oder ins Postfach gelegt worden war.

Kann der Vermieter fristlos kndigen?


Wenn Sie als Mieter dem Mietobjekt vorstzlich schweren Schaden zufgen, kann der Vermieter fristlos kndigen. Gleiches gilt, wenn Sie in
Konkurs fallen und nicht innert einer angemessenen Frist eine Sicherheit
leisten.
Eine ausserordentliche Kndigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kann der Vermieter aussprechen, wenn Sie als Mieter trotz
schriftlicher Abmahnung Ihre Pflichten zur Sorgfalt und Rcksichtnahme
verletzen. Die Pflichtverletzungen mssen aber massiv sein.
Ebenfalls mglich ist eine ausserordentliche Kndigung mit 30 Tagen
Frist auf Ende eines Monats, wenn Sie sich als Mieter im Rckstand mit der
Zahlung von Mietzins oder Nebenkosten befinden und auch innerhalb einer Nachfrist von mindestens 30 Tagen nicht zahlen. Der Vermieter muss
die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitten in diesem Fall aber peinlich
genau einhalten, sonst ist die Kndigung ungltig. Aus Platzgrnden knnen wir diese hier nicht alle erlutern. Mehr dazu erfahren Sie im Merkblatt
Fristen und Termine: Vermieterkndigung bei Zahlungsverzug auf der MVWebsite www.mieterverband.ch.
Eine fristlose oder ausserordentliche Kndigung sollten Sie als Mieter
sobald wie mglich, jedoch lngstens innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten. Diese prft dann, ob alle Voraussetzungen fr
eine kurzfristige Auflsung des Mietverhltnisses vorliegen und der Vermieter alle Formalitten eingehalten hat. Auch wenn Sie die Anfechtungsfrist von 30 Tagen verpasst haben, ist der Zug aber noch nicht unbedingt
abgefahren. Das Fehlen von wichtigen Voraussetzungen der ausserordentlichen Kndigung und das Einhalten der Formalitten kann grundstzlich
auch spter noch berprft werden, wenn Sie der Vermieter aus der Wohnung ausweisen lsst. Lassen Sie es aber nicht darauf ankommen, sondern
fechten Sie Kndigung innert 30 Tagen, oder eher noch schneller an.
Im Falle einer fristlosen oder ausserordentlichen Kndigung sollten
Sie sich auf jeden Fall fachkundig beraten lassen.
Wichtig
Warten Sie nicht einfach zu, wenn Sie den Mietzins wegen Erwerbslosigkeit
oder einer anderen Notlage nicht bezahlen knnen! Denn sonst riskieren
Sie eine kurzfristige Kndigung, gegen die Sie sich kaum mehr wehren
knnen. Wenden Sie sich rechtzeitig an die Sozialhilfe der Gemeinde, um
allenfalls eine berbrckung zur organisieren und einen Wohnungsverlust
zu vermeiden.

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Anfechtung und Mieterstreckung


Kndigt der Vermieter, knnen Sie als Mieter die Kndigung anfechten
und/oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen. Mehr dazu erfahren Sie im Merkblatt Kndigung durch Vermieter: Anfechtung durch
Mieter sowie im Top-Thema Kndigung durch Vermieter auf der MVWebsite www.mieterverband.ch.
Wichtig
Eine Anfechtung oder ein Begehren um Mieterstreckung mssen Sie unbedingt innert 30 Tagen nach Erhalt der Kndigung bei der Schlichtungsbehrde einreichen. Sonst ist der Zug definitiv abgefahren und Sie verlieren
Ihre Kndigungsschutzrechte. Wann die Frist zu laufen beginnt, ist etwas
umstritten, es gibt widersprchliche Gerichtsurteile dazu. Seien Sie deshalb vorsichtig und rechnen Sie 30 Tage ab dem Zeitpunkt, in welchem
Ihnen der Postbote die Kndigung bergeben hat oder in welchem diese
erstmals am Postschalter abholbar war. Reizen Sie gesetzliche Fristen ganz
allgemein nicht bis zum letzten Tag aus! Denn die bundsgerichtliche Rechtsprechung ber den Fristenlauf kann immer wieder einmal ndern.
(Mrz 2015)

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