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Kndigung der Mietwohnung
Kndigung durch Vermieter:
Welche Formalitten mssen Mieterinnen und Mieter berprfen? Der Erhalt einer Wohnungskndigung ist fr viele Mieterinnen und Mieter ein einschneidendes Ereignis. Um die Folgen zu mildern, gelten im Mietrecht besondere Schutzbestimmungen. Dieses Merkblatt gibt Auskunft, wie Sie eine Kndigung diesbezglich berprfen. Mehr zum Thema: Beachten sie dazu auch das Merkblatt Kndigung durch Vermieter: Anfechtung durch Mieter
Muss die Kndigung begrndet sein
Eine Kndigung ist auch ohne Begrndung gltig. Als betroffene Mieterin oder betroffener Mieter haben Sie jedoch das Recht, eine Begrndung zu verlangen. Die Kndigung bleibt aber gltig, auch wenn die verlangte Begrndung nicht eintrifft.
Muss die Kndigung schriftlich erfolgen?
Der Vermieter muss schriftlich kndigen, und zwar mit einem amtlich genehmigten Formular. Auf diesem Formular steht, mit welchen rechtlichen Mitteln Sie sich als Mieter gegen die Kndigung wehren oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen knnen. Kndigt der Vermieter, ohne das amtliche Formular zu verwenden, ist die Kndigung nichtig. Das heisst, rechtlich gesehen ist das Mietverhltnis nicht gekndigt. Als Mieter knnten Sie in diesem Fall einfach in der Wohnung verbleiben. Es empfiehlt sich jedoch, den Vermieter auf seinen Fehler aufmerksam zu machen.
Was gilt bei einer Familienwohnung?
Bei einer Familienwohnung, die von einem Ehepaar oder einem Paar in eingetragener Partnerschaft bewohnt wird, muss der Vermieter an beide Partner mit separater Post je ein Kndigungsformular schicken. Sonst ist die Kndigung ebenfalls nichtig.
Welche Kndigungstermine und -fristen gelten?
Fr eine Kndigung vonseiten des Vermieters gelten dieselben Regeln ber die Kndigungsfrist, den Kndigungstermin und die Zustellung wie fr den Mieter. Der Kndigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhltnis zu Ende gehen soll vereinfacht gesagt, der Tag, an dem Sie ausziehen mssen. Die Kndigungsfrist ist die vorgeschriebene Mindestdauer zwischen dem Kndigungszeitpunkt und dem Kndigungstermin. Wird die Kndigungsfrist oder der Kndigungstermin nicht eingehalten, bleibt die Kndi-
Fr Mitglieder: Persnliche Mietrechtsberatung Hilfe bei der Wohnungsabgabe Mngelberatung Vertretung durch Anwalt Nhere Informationen: www.mieterverband.ch Scrollen Sie ganz nach unten und whlen Sie Ihren Kanton Fr alle: Hotline des MV Deutschschweiz 0900 900800 Fr. 3.70/Min. fr Anrufe vom Festnetz Werktags 9 bis 15 Uhr Rechtsausknfte durch spezialisierte Juristinnen und Juristen
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gung auf den beabsichtigten Termin unwirksam. Sie entfaltet aber ihre Wirkung auf den nchsten vertraglichen oder gesetzlichen Kndigungstermin. Werfen Sie dazu zunchst einen Blick in Ihren Mietvertrag. Die darin festgehaltenen Fristen und Termine sind verbindlich, sofern die gesetzliche Mindestkndigungsfrist nicht unterschritten wird (z.B. fr Wohnungen 3 Monate, fr Geschftsrume 6 Monate). Fehlt im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, so gelten die ortsblichen Kndigungstermine und die gesetzlichen Fristen. Die ortsblichen Kndigungstermine erfahren Sie auf dieser Website bei der Adressen der jeweiligen Schlichtungsbehrde. Existiert in einer Region kein ortsblicher Kndigungstermin, so kann der Vermieter bei Wohnungen und Geschftsrumen jeweils auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kndigen (bei einer Wohnung z.B. bei Mietbeginn am 1. Februar auf den 30. April, den 31. Juli, den 31. Oktober oder den 31. Januar). Fr mblierte Zimmer gibt es keine ortblichen Kndigungstermine. Mangels einer anderen vertraglichen Vereinbarung gilt der gesetzliche Kndigungstermin am Ende einer einmonatigen Mietdauer. Aufgepasst: Mblierte Zimmer im Sinne des Gesetzes gibt es heutzutage fast nicht mehr. Wer in einer WG gemeinschaftliche Rume mitbenutzt, gilt in der Regel nicht als Mieter eines mblierten Zimmers. Die Kndigungsfristen sind im Mietvertrag festgehalten. Diese vertraglichen Fristen drfen jedoch nicht krzer sein als: Drei Monate fr mblierte und unmblierte Wohnungen sowie fr unmblierte Einzelzimmer Sechs Monate fr Geschftsrume Zwei Wochen fr mblierte Einzelzimmer Eine Verlngerung dieser gesetzlichen Kndigungsfristen im Mietvertrag ist mglich, nicht aber eine Verkrzung. Hat der Vermieter die Kndigungsfrist oder den Kndigungstermin nicht eingehalten, ist die Kndigung deswegen nicht einfach ungltig. Sie gilt in diesem Fall auf den nchstmglichen Termin. Am besten machen Sie den Vermieter in diesem Fall mit einem Brief oder einer E-Mail auf seinen Fehler aufmerksam und teilen ihm mit, auf welchen Termin die Kndigung Ihrer Meinung nach wirksam wird. Beispiel Der Vermieter kndigt Ihnen die Wohnung mit einer Kndigungsfrist von drei Monaten auf den 30. Mai. Gemss Mietvertrag ist aber eine Kndigung nur auf Ende Juni mglich. Die Kndigung gilt somit erst auf den 30. Juni, frhestens dann mssen Sie ausziehen.
Wann muss die Kndigung beim Mieter eintreffen?
Das Kndigungsschreiben muss sptestens am letzten Tag vor Beginn der Kndigungsfrist bei Ihnen eintreffen. Ausschlaggebend ist also nicht das Datum des Poststempels, sondern der Empfang durch Sie als Mieter. Wurde die Kndigung mit eingeschriebenem Brief aufgegeben, gilt sie dann als zugestellt, wenn Sie in Ihrem Zugriffsbereich eingetroffen ist. Kann der
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Postbote die eingeschriebene Kndigung nicht sofort aushndigen, gilt sie
an dem Tag als zugestellt, an dem das Schreiben abholbereit auf der Post lag. Das heisst in der Regel am nchsten Tag, nachdem die Abholungseinladung in den Briefkasten oder ins Postfach gelegt worden war.
Kann der Vermieter fristlos kndigen?
Wenn Sie als Mieter dem Mietobjekt vorstzlich schweren Schaden zufgen, kann der Vermieter fristlos kndigen. Gleiches gilt, wenn Sie in Konkurs fallen und nicht innert einer angemessenen Frist eine Sicherheit leisten. Eine ausserordentliche Kndigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kann der Vermieter aussprechen, wenn Sie als Mieter trotz schriftlicher Abmahnung Ihre Pflichten zur Sorgfalt und Rcksichtnahme verletzen. Die Pflichtverletzungen mssen aber massiv sein. Ebenfalls mglich ist eine ausserordentliche Kndigung mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats, wenn Sie sich als Mieter im Rckstand mit der Zahlung von Mietzins oder Nebenkosten befinden und auch innerhalb einer Nachfrist von mindestens 30 Tagen nicht zahlen. Der Vermieter muss die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitten in diesem Fall aber peinlich genau einhalten, sonst ist die Kndigung ungltig. Aus Platzgrnden knnen wir diese hier nicht alle erlutern. Mehr dazu erfahren Sie im Merkblatt Fristen und Termine: Vermieterkndigung bei Zahlungsverzug auf der MVWebsite www.mieterverband.ch. Eine fristlose oder ausserordentliche Kndigung sollten Sie als Mieter sobald wie mglich, jedoch lngstens innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten. Diese prft dann, ob alle Voraussetzungen fr eine kurzfristige Auflsung des Mietverhltnisses vorliegen und der Vermieter alle Formalitten eingehalten hat. Auch wenn Sie die Anfechtungsfrist von 30 Tagen verpasst haben, ist der Zug aber noch nicht unbedingt abgefahren. Das Fehlen von wichtigen Voraussetzungen der ausserordentlichen Kndigung und das Einhalten der Formalitten kann grundstzlich auch spter noch berprft werden, wenn Sie der Vermieter aus der Wohnung ausweisen lsst. Lassen Sie es aber nicht darauf ankommen, sondern fechten Sie Kndigung innert 30 Tagen, oder eher noch schneller an. Im Falle einer fristlosen oder ausserordentlichen Kndigung sollten Sie sich auf jeden Fall fachkundig beraten lassen. Wichtig Warten Sie nicht einfach zu, wenn Sie den Mietzins wegen Erwerbslosigkeit oder einer anderen Notlage nicht bezahlen knnen! Denn sonst riskieren Sie eine kurzfristige Kndigung, gegen die Sie sich kaum mehr wehren knnen. Wenden Sie sich rechtzeitig an die Sozialhilfe der Gemeinde, um allenfalls eine berbrckung zur organisieren und einen Wohnungsverlust zu vermeiden.
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Anfechtung und Mieterstreckung
Kndigt der Vermieter, knnen Sie als Mieter die Kndigung anfechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen. Mehr dazu erfahren Sie im Merkblatt Kndigung durch Vermieter: Anfechtung durch Mieter sowie im Top-Thema Kndigung durch Vermieter auf der MVWebsite www.mieterverband.ch. Wichtig Eine Anfechtung oder ein Begehren um Mieterstreckung mssen Sie unbedingt innert 30 Tagen nach Erhalt der Kndigung bei der Schlichtungsbehrde einreichen. Sonst ist der Zug definitiv abgefahren und Sie verlieren Ihre Kndigungsschutzrechte. Wann die Frist zu laufen beginnt, ist etwas umstritten, es gibt widersprchliche Gerichtsurteile dazu. Seien Sie deshalb vorsichtig und rechnen Sie 30 Tage ab dem Zeitpunkt, in welchem Ihnen der Postbote die Kndigung bergeben hat oder in welchem diese erstmals am Postschalter abholbar war. Reizen Sie gesetzliche Fristen ganz allgemein nicht bis zum letzten Tag aus! Denn die bundsgerichtliche Rechtsprechung ber den Fristenlauf kann immer wieder einmal ndern. (Mrz 2015)
