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Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

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Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Nachbarn und Hausordnung

Meine Rechte als Hauswart


Mieter mit Spezialmtli? Arbeitnehmer mit Dienstwohnung? Die rechtliche
Position einer Hauswartin oder Hauswarts ist oft nicht klar. Dieses Merkblatt gibt einen berblick ber die wichtigsten Rechte von Hauswarten im
Nebenamt.
ber die rechtliche Stellung eines nebenamtlichen Hauswarts scheiden
sich die Geister. Manche Vermieter sehen in ihnen einfach Mieter, denen
gegen bernahme gewisser Pflichten ein Teil des Mietzinses erlassen wird.
Andere wiederum betrachten sie ausschliesslich als Arbeitnehmer mit
Dienstwohnung. Fr die klassische Hauswartung im Nebenamt ist beides
gleich falsch. Diese Hauswarte sind sowohl Mieter als auch Arbeitnehmer.

Klare Vertragsregelung
Die Ttigkeit der Hauswarte ist eine Arbeitsleistung; deshalb sind fr diese
Ttigkeit die Bestimmungen des Arbeitsvertragsrechts (Art. 319 ff OR) anwendbar. Auf die Hauswartwohnung treffen dagegen die mietrechtlichen
Bestimmungen zu. Es empfiehlt sich, diese beiden Vertragsverhltnisse
auseinanderzuhalten und sowohl einen schriftlichen Mietvertrag als auch
einen schriftlichen Arbeitsvertrag abzuschliessen. Das vermeidet Unklarheiten.

Pflichtenheft und Inventar


Ein Hauswart hat ein Interesse daran, dass die zu erledigenden Arbeiten in
einem schriftlichen Pflichtenheft genau umschrieben werden. Dadurch erspart er sich Auseinandersetzungen sowohl mit dem Vermieter als auch mit
unzufriedenen Hausbewohnern. Mit einem Pflichtenheft lsst sich zudem
vor der bernahme der Hauswartstelle abschtzen, welcher Arbeitsaufwand damit verbunden ist. Ebenfalls zu empfehlen ist ein schriftliches Inventar, in dem alle bernommenen Werkzeuge, Gertschaften und Materialien verzeichnet sind.

Lohn
Die Entlhnung des Hauswarts richtet sich nach dem Umfang der zu erledigenden Arbeiten. Angemessen drfte ein Netto-Stundenlohn von mindestens Fr. 30. bis Fr. 35. sein. Der Lohn ist sptestens auf das Monatsende
auf das Bank- oder Postkonto des Hauswarts zu berweisen.

Schadenersatz fr Fehler
Auch Hauswarte sind nicht immer perfekt, auch ihnen knnen bei der Arbeit Fehler unterlaufen. Etwa:
Die Rumung von Glatteis unterbleibt, ein Besucher strzt und fordert
Schadenersatz.

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Ein Reinigungsmittel wird falsch dosiert, wodurch sich der Steinboden


im Treppenhaus verfrbt.
Eine Wasserleitung zum Garten wird im Winter nicht entleert, sie friert
ein und bricht, beim Auftauen entsteht ein Wasserschaden.
Das Abschliessen der Gertekammer wird vergessen, am anderen
Morgen fehlt der Rasenmher.
Die finanziellen Folgen derartiger Missgeschicke hat nicht einfach der
Hauswart zu tragen. Solange keine grobe Fahrlssigkeit vorliegt, muss die
Liegenschaftsverwaltung bzw. deren Versicherung fr den Schaden aufkommen. Massgebend ist der arbeitsrechtliche Grundsatz, dass das Betriebsrisiko zulasten des Arbeitgebers geht. Fr Fehler, die auch gewissenhaften Mitarbeitern im Laufe der Jahre einmal unterlaufen knnen, drfen
Arbeitnehmer nicht belangt werden.

Materialkosten
Als Arbeitnehmer trgt ein Hauswart grundstzlich keine Materialkosten.
Die erforderlichen Gerte- und Reinigungsmaterialien muss die Liegenschaftsverwaltung anschaffen. Falls diese Aufgabe dem Hauswart bertragen wird, sind die Spesen zu vergten.

Ferien
Wie alle Arbeitnehmer haben Hauswarte Anspruch auf mindestens vier Wochen bezahlte Ferien pro Jahr. Dies gilt auch im Nebenamt.
Das bedeutet, dass der Hauswart seine Ferienvertretung nicht selbst
bezahlen muss. Eine Vertragsklausel, die dies vorsieht, ist unverbindlich.
Hufig wird vereinbart, dass der Hauswart die Ferienvertretung selbst
organisieren msse. Dies ist grundstzlich zulssig. Trotzdem muss es
in jedem Fall mglich sein, tatschlich vier Wochen pro Jahr frei zu
nehmen. Wenn sich trotz aller Bemhungen keine Vertretung findet,
muss eben die Hausverwaltung weitersehen. Der Hauswart darf trotzdem in die Ferien fahren. Selbstverstndlich ist auch, dass ein Hauswartepaar gemeinsam in die Ferien reisen darf. Niemand kann verlangen, dass entweder der Mann oder die Frau stndig anwesend ist.
Die Ferien drfen grundstzlich nicht mit Geld abgegolten werden. Eine Ausnahme gilt bei unregelmssigen Arbeitseinstzen. In diesem
Fall darf anstelle von bezahlten Ferien ein Zuschlag von mindestens
8.33% auf dem Bruttolohn ausbezahlt werden.
Der Ferien-Zuschlag muss im Arbeitsvertrag oder auf der Lohnabrechnung genau ausgeschieden werden, in Prozenten oder Franken. Ansonsten kann ihn der Arbeitnehmer zustzlich verlangen. Der Vermerk,
der Ferienzuschlag sei im Lohn inbegriffen, gengt nicht. Auch wenn
ein Ferienzuschlag ausbezahlt wird, muss die Arbeit so eingeteilt werden, dass der Betreffende wirklich vier Wochen im Jahr der Arbeit fernbleiben kann.

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Sozialbeitrge und Versicherungen


Da der Hauswart in einem Arbeitsverhltnis steht, hat der Arbeitgeber
grundstzlich auch Beitrge an die gesetzlich vorgeschriebenen Sozialversicherungen zu bezahlen. Ausfhrliche Informationen darber finden sich
auf www.ahv-iv.ch.

Krankheit
Wenn sie wegen Krankheit, Schwangerschaft oder Ausbung gesetzlicher
Pflichten ihre Arbeit nicht ausben knnen, haben Hauswarte fr beschrnkte Zeit trotzdem Anspruch auf Lohn. Die Dauer des Lohnanspruchs
hngt von der Anstellungsdauer ab. Im ersten Jahr seit Stellenantritt sind
es in der ganzen Schweiz drei Wochen. Nachher verlngert sich der Anspruch nach einer kantonal unterschiedlichen Skala. Wenn eine Krankentaggeldversicherung besteht, die mindestens 80 Prozent des Lohns bezahlt
und deren Prmien mindestens zur Hlfte der Arbeitgeber bernimmt, entfllt der Anspruch auf Lohnfortzahlung.

Kndigung
Bei nebenamtlichen Hauswarten, die im betreffenden Haus wohnen, kann
das Mietverhltnis grundstzlich weiterbestehen, wenn das Arbeitsverhltnis gekndigt wird. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn zwei separate
Vertrge bestehen, ein Mietvertrag und ein Hauswartungsvertrag. Allerdings ist es fr beide Seiten auch dann mglich, den Mietvertrag zu kndigen, wenn der Arbeitsvertrag gekndigt wurde, und umgekehrt. Der Hauswart kann die Kndigung des Mietverhltnisses in diesem Fall aber anfechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen.
Gibt es nur einen einzigen Vertrag, der sowohl das Mietverhltnis als
auch die Hauwartung regelt, ist die Rechtslage nicht ganz klar. Nach vorherrschender Auffassung sind dann die Kndigungsbestimmungen des
berwiegenden Vertragselements zu bercksichtigen. Macht der Mietzins
mehr aus als der Hauswartslohn, msste der Vermieter also die mietrechtlichen Kndigungsvorschriften beachten. Das heisst, er msste auf einem
amtlichen Formular kndigen und der Hauswart htte ein Anfechtungs- und
Erstreckungsrecht. Ist der Lohn hingegen hher als der Mietzins, wre das
Arbeitsrecht massgebend. Der Hauswart knnte durch eine Anfechtung der
Kndigung hchstens eine Entschdigung herausholen, die Kndigung
knnte aber nicht aufgehoben werden und eine Mieterstreckung wre nicht
mglich. Ganz unbestritten ist das aber nicht. In der Fachliteratur begegnet
man zum Teil auch der Meinung, selbst bei berwiegen des arbeitsrechtlichen Vertragselements seien auf jeden Fall die mietrechtlichen Kndigungsbestimmungen einzuhalten.
Ein vorsichtiger Vermieter bzw. Arbeitgeber wird also sowohl eine arbeitsrechtliche als auch eine mietrechtliche Kndigung aussprechen, wenn
er das Miet- und Arbeitsverhltnis mit einem Hauswart beenden will. Und
der betroffene Hauswart kann in jedem Fall versuchen, die Kndigung der
Wohnung anzufechten und/oder eine Mieterstreckung zu erlangen.

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Zu beachten ist, dass die mietrechtliche Kndigungsfrist in jedem Fall


mindestens drei Monate ausmacht. Im Arbeitsrecht hngt die Kndigungsfrist hingegen von der Anstellungsdauer ab. Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, betrgt sie im ersten Dienstjahr einen Monat, vom
zweiten bis und mit dem neunten Dienstjahr zwei Monate und nachher drei
Monate. Die Kndigungsfrist fr das Arbeitsverhltnis ist also oft krzer als
diejenige fr das Mietverhltnis.

Wie knnen sich Hauswarte wehren?


Sowohl die arbeitsrechtlichen als auch die mietrechtlichen Ansprche von
Hauswarten lassen sich in einem einfachen und kostenlosen Verfahren
durchsetzen, fr welches ein Anwalt oder eine Anwltin nicht unbedingt
ntig ist. Fr mietrechtliche Streitigkeiten ist in erster Instanz die
Mietschlichtungsbehrde zustndig, fr arbeitsrechtliche das Arbeitsgericht.
(Mrz 2015)