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Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

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Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Mngel und Schden

Gerichtsentscheide: Mietzinsreduktion bei


Mngeln
Weist ein Mietobjekt Mngel auf, so haben die betroffenen Mieterinnen
und Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Und zwar vom Zeitpunkt
an, in welchem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zu dessen Behebung.
Die nachfolgende Auflistung von Gerichtsentscheiden betreffend Mietzinsherabsetzung kann helfen, den ungefhren Senkungsanspruch zu ermitteln.
Beschreibung der Mngel

Herabsetzung

1. Unzureichende Raumtemperatur
Fr die Dauer der unzureichende Wrmeisolation in einer
Wohnung

5%

Unzureichende Temperatur in Davoser Krankenpension

17%

Mittlere Temperaturen von 16 C in Wohnung, Mietzinsherabsetzung fr Wintermonate

20%

Ungengende Raumtemperaturen (zwischen 15 C und 20 C)


whrend 3 Jahren in einer Wohnung, Reduktion Oktober bis
Mai

20%

Ungengende Raumtemperaturen in Wohnung (Reduktion


ber das Jahr gerechnet 10%), fr die Wintermonate

20%

Verschiedene gravierende Mngel beeintrchtigen normale


Bewirtschaftung eines Restaurants, so fehlende und ungengende Beheizung

30%

Ungengende Beheizung, Ausfall von Warmwasser und


Weiteres

50%

Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall

100%

2. bermssige Feuchtigkeit/Wassereintritt
berschwemmter Keller, Reduktion bezogen auf den gesamten Mietzins

5%

Undichter Keller einer neuen 6-Zimmer-Wohnung, verschiedene dort gelagerte Gegenstnde werden beschdigt

10%

Fleckige Zimmerdecken und abgelste Tapeten infolge Wassereintritts

10%

Fr Mitglieder:
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Mngelberatung
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Fr. 3.70/Min. fr Anrufe vom Festnetz
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Bei schweren Regenfllen fliesst Wasser in mechanische


Werksttte ein

10%

Bei schweren Regenfllen fliesst Wasser in Autokonstruktionswerksttte ein; mangelhafte Isolation und fehlende Wasserdichtigkeit

10%

Undichte Fenster

10%

Kondenswasser auf Wandspiegeln und glitschiger Boden in


Tanzschule wegen schlechter Raumisolation

18%

Eingetretenes Wasser sprengt Parkett im Schlafzimmer einer


4-Zimmer-Wohnung

20%

bermssige Feuchtigkeit in einem Raum einer 3-ZimmerWohnung, Verrotten von Mbeln

22%

bermssige Feuchtigkeit, deshalb Wassertropfen von Decke,


teilweises Verrotten von Teppichen und Matratzen

25%

berschwemmung verunstaltet Decke und Wnde in Korridor,


Kche und Wohnzimmer einer 4-Zimmer-Wohnung

25%

Wnde und Decken des Wohn- und Schlafzimmers durch


Wassereinbruch schwer beschdigt

25%

Baufeuchtigkeit und Feuchtigkeit infolge von Konstruktionsfehlern in einem Grad, der gegen die allgemeinen Erfordernisse der Hygiene verstsst

26%

Dauernde bermssige Feuchtigkeit aufgrund schlechter


Wrmedmmung fhrt zu Feuchtigkeitsflecken, schlechtem
Geruch, Abblttern von Farbe und Wassereintritt im Keller sowie Erhhung der (separat abgerechneten) Heizungskosten
(3,3% des Mietzinses)

30%

Wassereinbruch fhrt zu Wasserflecken auf Decke, Beschdigung von Bildern, Feuchtigkeitsflecken auf Mbeln und Kleidern, usw., Mietzinsherabsetzung whrend 18 Tagen

30%

Eingangsraum, Wohnzimmer, ein Schlafzimmer und verschiedene elektrische Schalter einer Villa wegen Wassereinbruch
teilweise, Keller vllig unbrauchbar

30%

Wasserschaden in allen Zimmern. Lift, Estrich, Waschkche,


Waschmaschine und Fernsehantenne unbenutzbar

40%

Wasserschaden in allen Zimmern und fortwhrender Wassereintritt durch beschdigtes Dach, Kche unbenutzbar

40%

Wasserschden in 1 von 3 Zimmern (Parkett und unterer


Teil der Wnde)

42%

Parkett muss im Wohn-/Esszimmer einer 2-Zimmer-Wohnung


wegen Wasserschden ersetzt werden. Mbel aus diesen
Rumen werden provisorisch im Schlafzimmer untergebracht

50%

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3. Brand
Wohnung unbenutzbar nach Brand bis zur Wiederherstellung

100%

4. Schnheitsmangel
Zerrissener Teppich im Eingangsbereich eines Mehrfamilienhauses, der whrend 5 Jahren nicht ersetzt wird

2%

Verschmutzte Storen ausserhalb Kleidergeschft

3%

Wiederholt Spuren von Erbrochenem in Gemeinschaftsrumen

5%

Blosse teilweise mit Mrtel berdeckte Steinfliesen auf dem


Badezimmerboden

5%

Wasserflecken und teilweise abgelste Tapeten in verschiedenen Rumen einer Wohnung

8%

Decken in mehreren Zimmern fleckig, Tapeten abgelst

10%

Innenhof, Eingangshalle und unterirdisches Parking bei


Geschftsrumen sind verschmutzt

15%

Wnde in mehreren Zimmern fleckig, Parkett in Salon und


Wohnzimmer beschdigt

15%

Wohnung ist beim Einzug unbewohnbar und kann nur zum


Abstellen der Mbel verwendet werden, da entgegen einer
Zusicherung die Zimmerdecken nicht geweisselt, die Wnde
nicht tapeziert bzw. bemalt und feuchte Wnde nicht isoliert
sind

78%

5. Entzug bestimmter Einrichtungen oder Funktionen


Chemine nicht benutzbar in 7-Zimmer-Wohnung mit
3 Badezimmern

2,5%

Geschirrsplmaschine unbenutzbar

3%

Chemine einer 6-Zimmer-Wohnung nicht benutzbar,


Reduktion Oktober bis April

5%

Entgegen Zusicherung Montage eines Waschtisches teilweise


unterlassen und Garten nicht in Ordnung gebracht

5%

Benutzung einer Terrasse zeitweise durch Chemine-Rauch


beeintrchtigt

5%

Whrend 8 Tagen im Monat setzt zeitweise die Warmwasserzufuhr aus

5%

Andere Wohnung zur Verfgung gestellt als besichtigte


(sog. Aliud-Lieferung), Mietzinsherabsetzung fr fehlenden
Seeblick

6%

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Unbenutzbar sind Lift im 2. Stock, Waschmaschine,


Waschkche, Fernsehantenne und Estrich

8%

Ausfall des Lifts im 4. Stock

10%

Verschiedene Strungen, so Wassereinbruch, ungengende


Wasserversorgung, Heizungsausfall, Kochherd und Khlschrank defekt, Panne des Liftes, Risse in Mauerwerk

10%

Diverse Mngel, v.a. Geruschbelstigung durch Ventilator

10%

Keine Belftung und keine Aussenisolation eines Freizeitlokals

10%

Waschmaschine fllt aus und kleine Gartenflche wird in dem


Villenquartier entzogen

10%

Lift im 6. Stock, Waschmaschine, Waschkche, Fernsehantenne und Estrich unbenutzbar

15%

Versprochene Garage, Umgebungs- und Gartenarbeiten sowie


Cheminesitzplatz nicht errichtet, zudem konnten Mieter
Hundezwinger nicht wie vereinbart erstellen

15%

Ungengender Ventilator in fensterloser Kche fhrt zu


Fettrckstnden auf Mbeln und Geruchsimmissionen

15%

Verformung des Bodens und Senkung der Decke in einem


Caf-Restaurant

20%

Renovation des Gebudes fhrt zum Verlust von 2 Parkpltzen und zum Umsatzverlust fr Bckerei im Parterre

20%

Schaufenster eines Ladengeschfts wird durch ein vor dem


Fenster stehendes Metallgestell, einen Brettertunnel im
Trottoirbereich und eine Baumulde whrend 7 Monaten beeintrchtigt. Mietzinsherabsetzung fr 5 Monate, die bliche
Bauzeit von 2 Monaten ist vom Mieter zu tolerieren

20%

In Restaurant ist Kche nur noch zu benutzbar, Khlschrank noch mehr beschrnkt, Malerarbeiten stehen an,
altes Mobiliar, gefhrliche elektrische Installationen, dank
Mehraufwand des Mieters Mehrumsatz (Umsatzmiete)

20%

Garten eines Wochenend- und Ferienhauses kann teilweise


nicht benutzt werden, da Dritte Baumaterial abgelagert haben; durchschnittliche Reduktion ber das ganze Jahr (im
Winter kann auf ber 1000 m Hhe der Garten kaum benutzt
werden)

25%

Defekte Lftungsanlage eines Gastgewerbebetriebes

25%

Gemeindeverwaltung lsst aus hygienischen Grnden das


Schwimmbad eines Hotel-Restaurants und Freizeitzentrums
schliessen
Wegen schlecht funktionierender Belftung eines Restaurants
kann darin nicht mehr gegessen werden

max. 30%

50%

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Tre fehlt zwischen Wartezimmer und Behandlungsraum einer


Arztpraxis: Die Rumlichkeiten sind fr den vertragsgemssen
Gebrauch unbrauchbar, da ein Arzt so keine Konsultationen
durchfhren kann
Khlschrank funktioniert nicht
Defekter Warenlift fr Lager und Ladenrumlichkeiten

100%

Fr. 20.
Fr. 100.

6. Wirtschaftlicher Mangel
Deutlicher Umsatzrckgang in Vereins-Sporthaus als Folge
von Fernseh- und Presseberichten ber Asbestbauweise (im
2. Monat 20%).

40%

7. Ideeller Mangel
Massagesalon in Wohnliegenschaft

35%

8. Quantitativer Mangel
Entzug des Kellers eines Kleidergeschfts (8% der gemieteten
Flche), der als Lagerraum benutzt wird

5%

Nebenzimmer (6 m2) mit Fenstern wird einer 6-ZimmerWohnung entzogen

6,5%

Zwei vermietete Werksttten weisen gegenber der ungefhren Flchenangabe in beiden Mietvertrgen eine Minderflche von 18.02% auf

15%

Die Grundflche eines Antiquittengeschfts ist um 40% zu


klein, da entgegen einer Zusicherung des Vermieters ein
rckwrtiger Abstellraum nicht zur zustzlichen Verkaufsflche ausgebaut werden kann. Das Gericht reduziert nicht
schematisch, da die Lage des Ladengeschfts (in einer
Gasse, wo sich die meisten Antiquittengeschfte der Stadt
befinden) ebenso wichtig ist wie die Verkaufsflche

20%

Brorumlichkeiten 23% kleiner als vereinbart

23%

9. Renovation und Umbau im Miethaus


Austausch von Badewanne und sanitren Installationen im
Bad fhrt zur Unterbrechung der Wasserversorgung

10%

Fassadenrenovation, Liftbau und weitere schwere Bauarbeiten stren Wohnungsmieter (verbunden mit Lrm, Staub,
Gersten, Stromunterbruch, Entzug Balkon, usw.)

10%

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Bei Wohnungsmiete Entzug Balkon von Mitte Juni bis Mitte


September, Entzug von Licht und Intimitt whrend 8 Monaten, whrend einem Monat Baulrm wegen Betonarbeiten,
Austausch der Fenster und Hochdruckreinigung

1015%

Renovationsarbeiten im Miets- und im Nachbarhaus beeintrchtigen Wohnungsmieter. Die Wohnungsmieter wussten


bei Vertragsabschluss von den anstehenden Arbeiten, doch
liegt nach Feststellung des Gerichts kein gltiger Verzicht auf
Herabsetzungsansprche vor

1015%

Erneuerung von Fassade, Dach und Treppenhaus bei Wohnungsmiete (teilweise verbunden mit Lrm von Pressluftbohrern, Entzug von Terrasse und Lift)

15%

Immissionstrchtige Umbauarbeiten beim Einzug, ausgefhrt


auch whrend offiziellen Ruhezeiten. Schlechte Isolation einer Zimmerdecke, Waschkche, usserer Trocknungsraum
und Garten noch nicht bereitgestellt

15%

Entzug von Licht und Aussicht durch Gerst und Verpackung (whrend ganzer Dauer), mehrfach Panne des Lifts,
Pressluftbohrer (whrend 15 Tagen), Austausch der Fenster
(1 Tag pro Wohnung). Reduzierter Satz, da Wohnungsmieter
wegen Teilzeitarbeit nicht ganztags zuhause ist

15%

Erstellen eines zustzlichen Stockwerks im Mietshaus, u.a.


verbunden mit Lrm, Schmutz, Staub, erschwertem Zugang
zum Mietshaus, Verlust Privatsphre durch Gerst und Gefahr
fr Kinder

15%

Zeitweise unertrgliche Gerche, Wasserunterbruch und


Nichtfunktionieren der Waschmaschine; dauernde Anwesenheit von Arbeitern am Samstag und fehlender Zugang zur
Waschkche

20%

Umbauarbeiten in der darber gelegenen Wohnung

25%

Ladenlokal whrend einiger Tage teilweise fr Umbauarbeiten


in Anspruch genommen. Teilweise erschwerter Zugang

25%

Umbauarbeiten in Luxuswohnung whrend 3 Monaten

25%

Unterschiedliche Immissionen durch Fassadenrenovation mit


Gersten, Ersatz von Fenstern und Storen, spter Neueinteilung der Wohnrume mit Abreissen von Zwischenmauern, Ersatz des Lifts, teilweise Parkplatz und Garten nicht benutzbar

25%

Gesamtes Gebude im Umbau

35%

Umbauarbeiten an den gemeinschaftlich benutzten Bauteilen


des Gebudes (Gebrauch von Kreissge, Pressluftbohrer)

40%

Umbau einer Wohnung (Lrm, Schmutz, Kran, Lastenaufzug


und Einschrnkung im Gebrauch)

1550%

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Grosse Umbauarbeiten, fr die Bewohner verbunden mit


Staub, Gips, Mauerschutt, sowie Loch in Decke und Boden,
machen Wohnung nach Angaben des Gerichtsweibels unbewohnbar, zudem Ausfall des Lifts im 4. Stock

60%

10. Bauarbeiten in der Nachbarschaft


Neubau auf Nachbargrundstck, 2.2 m vor Fenster des
Mieters (definitive Reduktion).

10%

Leichte Renovationsarbeiten am Nachbarhaus, wobei die


Reinigung der Fassade fr die Wohnungsmieter Staub und
Lrm verursacht sowie die Benutzung der Terrasse im Sommer
verunmglicht.

10%

Bauarbeiten im angebauten Gebude und im Innenhof (Verankerungen im Mauerwerk der Zwischenwand, Pressluftbohrer, Kran, Baugerst) stren Betrieb eines audiovisuellen
Lehrzentrums fr Sprachen. Gericht bercksichtigt erhhte
Lrmempfindlichkeit wegen Mietzweck.

1015%

Grossbaustelle 40 bis 50 m von den Mietwohnungen entfernt,


Bauzeit von zweieinhalb Jahren, massive Lrm und Vibrationen aufgrund von Pfhlung und Einbringen der Spundwnde,
whrend 9 Monaten von zwei Seiten und in einer Bauphase
Lrm und Staub direkt vor Mietshaus.

16%

Brettertunnel (von einem Nachbarn whrend mehrerer Monate vor einem Schaufenster aufgestellt), Krangestell und Baumulde stellen fr Ladengeschft Mangel dar.

20%

Entzug von Sonnenlicht durch Neubau 2.2 m vor Kchen- und


Schlafzimmerfenster einer 3-Zimmer-Wohnung im Parterre

25%

Neubau auf Nachbargrundstck, 2.2 Meter vor Fenster des


Mieters (provisorische Reduktion).

25%

Mindestens 4 von 5 Zimmern einer Wohnung durch Baulrm


von ffentlichem Bauwerk (Wasserversorgung) whrend 2
Jahren gestrt.

25%

Abbruch und Neubau in einer Art Innenhof auf Nachbargrundstck: Massive Immissionen durch 70 Einvibrationsvorgnge
stren Wohnungsmieter whrend 2 Monaten, dazu Pfhlungen.

max. 30%

Bei Wohnungsmiete schwerste Bauimmissionen von Nachbargrundstck durch Presslufthmmer, Bulldozer, Staub und
mehrmals tglich Sprengungen.

35%

Bauarbeiten in unmittelbarer Nhe des fr die Sommermonate gemieteten Chalets in Verbier, unertrglicher Lrm
und Staub, teils ab 7 Uhr morgens Einsatz schwerer Baumaschinen, normaler Zugang erschwert, Parkplatz kaum
zugnglich.

50%

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11. Immissionen durch Betrieb ffentlicher Werke


Whrend 2 Monaten zustzlicher Fluglrm fr Wohnungsmieter, da im Zuge des Flughafenausbaus der Flugverkehr ber 2
statt 3 Pisten abgewickelt wird. Lrm, zeitweise verbunden
mit Erschtterungen, an 7 Tagen pro Woche whrend tglich
rund 15 Stunden, wobei der Lrm (im ruhigen, residenziellen
Quartier) sogar bei geschlossenen Fenstern als unertrglich
empfunden wird. (Nicht bercksichtigt wurde, dass der Mieter
mehrheitlich in der Wohnung an einer Dissertation arbeitete.)

30%

12. Weitere Immissionen im und ums Mietshaus


Strende Gerusche aus der Heizanlage fhren dazu, dass
einer von vier Rumen einer Physiotherapiepraxis fr gewisse
Arten von Therapien bloss bedingt geeignet ist

5%

Gerusche einer neben dem Schlafzimmer gelegenen Eingangstre stren wegen baulicher Mngel und Verhalten
der Nachbarn von Zeit zu Zeit den Schlaf der Mieter

5%

Gelegentliche ekelerregende Rauchimmissionen vom Nachbargrundstck

10%

Abwassergeruch im kleineren Saal (von 2 Slen) eines Restaurants vertreibt Kunden zeitweise (Hufigkeit unklar)

10%

Bienenimmissionen: 10 m vor Kinderzimmerfenster gelegenes Bienenhaus fhrt zu Bienenkotablagerungen,


wiederholt zu Bienenstichen und zu Unbenutzbarkeit des
Kinderspielplatzes und des Balkons

10%

Dumpfer Lrm unterschiedlicher Intensitt und Geruchsbelstigungen auf Balkon und bei geffneten Fenstern

10%

Abwassergeruch in Eingang, Kche und WC einer Villa einige


Tage pro Jahr

10%

Unangenehme (faule Eier) und giftige Geruchsimmissionen


an gewissen Tagen whrend mehrerer Stunden

12%

Lrmimmissionen von Orchester, das mehrmals pro Woche


nachts zu laut spielt

12.5%

Lrmimmissionen von Bar im Erdgeschoss des Mietshauses


stren Wohnungsmieter

15%

Nicht nher spezifizierte Immissionen, die durchschnittlich 2


Mal pro Woche morgens zwischen 4 und 6 Uhr den Schlaf der
Wohnungsmieter stren. Das Baudepartement stellt als neutraler Sachverstndiger fest, dass keine Belastungsgrenzwerte
berschritten werden

15%

Lauter Warenlift (2738 Dezibel in der Wohnung statt den


normalen 22)

15%

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bermssiger Lrm durch defekte Belftungsanlage

15%

Nachweislich verhaltensgestrte Nachbarin strt ihre


Wohnungsnachbarn mit fast konstantem Lrm

15%

Schlaf gestrt durch Lrm im Schlafzimmer, vermutlich von


der Heizung her kommend

15%

Defekter Ventilator in fensterloser Kche fhrt zu Geruchsimmissionen im angrenzenden Aufenthaltsraum

15%

4-Zimmer-Wohnung als Villa Durchzug: Zeitweise kann


Wind Fenster aufdrcken, Pfeifen des Windes muss durch
Verstopfen von Schlssellchern unterdrckt werden

15%

Strende Gerusche von Heizung und Schwierigkeiten bei der


Wrmeregulierung

15%

Lrmimmissionen von Lift, hrbar in einem Schlafzimmer und


im Aufenthaltsraum. (Nach der SIA-Norm 181 liegt der Grenzwert bei 35 Dezibel tagsber und 30 Dezibel nachts; vorliegend Lrmpegel von 3438 Dezibel.)

20%

Unzureichende Schalldmmung einer Wohnung gegenber


dem daruntergelegenen Kaffee-Restaurant

20%

Lrmimmissionen in Wohnung durch benachbarte Metzgerei

20%

Widerliche Gerche von Restaurant mit unzureichender


Belftungsanlage

20%

Rckfluss aus Kanalisation ins unbewohnte Untergeschoss


einer Villa mit entsprechenden Geruchsbelstigungen
Strungen durch 2 Nachbarsfamilien (die Exkremente im
Treppenhaus hinterlassen, Abflle aus dem Fenster werfen,
Kinder im Lift und im Treppenhaus spielen lassen sowie in der
Nacht Tren zuschlagen, duschen und die Waschmaschine
benutzen)

max. 20%

25%

Wohnungsmieter leidet unter Lrm- und Geruchsbelstigungen sowie unter Abfllen, die von einem im Parterre befindlichen Caf-Restaurant und Dancing herrhren (lautes Quartier), je nach Intensitt

max. 30%

Konzerte, die in ffentlichem Lokal auf Nachbargrundstck


abgehalten werden, fhren zu unertrglichen Lrmimmissionen (berschreitung der Grenzwerte gemss Lrmschutzverordnung) und machen Wohnung zeitweise unbewohnbar

40%

Unangenehme Gerche in Caf-Bar vertreiben Gste vollstndig

100%
(Mrz 2015)