LAS INEXACTITUDES REGISTRALES Y SU RECTIFICACION

I.- LA INEXACTITUD REGISTRAL

1.1.- CONCEPTO
El concepto aceptado de Inexactitud Registral se apoya en el artculo
75 del Reglamento de los registros Pblicos que dice lo siguiente: Se
entender por inexactitud del Registro a todo desacuerdo existente
entre lo registrado y la realidad extra registral. Cuando la inexactitud
del Registro provenga de error u omisin cometido en algn asiento o
partida registral, se rectificar en la forma establecida en el presente
Ttulo.
A lo expuesto anteriormente, la inexactitud es una falta de
concordancia entre la realidad y el mundo registral. Esta equiparacin
de conceptos, sin embargo, entre concordancia y exactitud o
discordancia e inexactitud, exige una matizacin, pues existen en la
normativa registral, las bases suficientes para distinguir la concordancia
como concepto genrico, muy amplio, en el que no solamente juegan
los datos de derecho, sino tambin los de hecho.
La exactitud registral, por el contrario, solamente se refiere a derechos,
viniendo a ser un concepto mucho ms restringido. Esta opinin surge
de los comentarios que en su da hiciera ROCA SASTRE a la
Exposicin de Motivos de la Ley Hipotecaria espaola que entenda por

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inexactitud toda discordancia entre el Registro y la realidad, no

afectando a la exactitud de los asientos los derechos no protegidos por
la fe pblica, ni aquellos otros cuya registracin no se considere
necesaria por razones sociales o por su intrnseca exteriorizacin.
Cuando se habla de inexactitud, podemos decir que, tanto una
conducta como una afirmacin o constancia son exactas, cuando
tratndose de una conducta, ella es idnea para lograr el objetivo
propuesto, y refirindose a una afirmacin o constancia documental,
cuando corroborada por un modo fehaciente, responda cabalmente a la
realidad o verdad de lo que se afirma.
Por oposicin, si la conducta no es idnea para el resultado querido o
la afirmacin no responde a la verdad, decimos que tal conducta o
afirmacin es inexacta.
Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmacin inexactas,
son aplicables aqu, en materia registral; pues si la actividad del
registro est destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos fines
si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta al publicitar
incorrectamente los ttulos. De la misma manera puede decirse de lo
que afirma a travs de su publicidad; pues no tendr concordancia con
la realidad jurdica existente.

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1.2.- CAUSAS DE LA INEXACTITUD REGISTRAL

Las causas que dan lugar a la inexactitud pueden ser no slo
originarias, sino sobrevenidas, y de ah que a la hora de expresar las
mismas podramos, siguiendo a SANZ FERNNDEZ y ROCA
SASTRE, concretarlas en las tres siguientes: a) Realidad jurdica que
se modifica sin que se traduzca la misma en el Registro, lo cual supone
la no inscripcin de algn ttulo de constitucin, modificacin o extincin
de los derechos reales. b) El Registro sufre una modificacin frente a la
realidad que permanece inalterable, que supone casos de registracin
de ttulos nulos, falsos o defectuosos. c) El Registro se modifica sin que
se refleje exactamente la modificacin que ha sufrido la realidad
jurdica, que supone aquellos casos en los que inscribindose un ttulo
vlido y perfecto, el Registro no lo recoge exactamente por razones de
error, omisin de elementos del negocio, inclusin de elementos que no
resulten del ttulo o reproduccin inexacta o equivocada del mismo.

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1.3.- TIPOS DE INEXACTITUD

1.3.1.- Las que provienen de error u omisin cometido al
extenderse un asiento o partida registral
Son inexactitudes generadas por el Registro, es decir, lo
expresado en el asiento no guarda perfecta concordancia
con el contenido del ttulo archivado que le dio origen. Se
produce por:

Haberse consignado errneamente un dato o

circunstancia, o
Haberse omitido cualquiera de ellos.

El concepto de error debe ser entendido en sentido lato.

1.3.2.- Las inexactitudes distintas a las sealadas en el
acpite anterior
Pueden tener su origen en:

Alguna

modificacin

(creacin,

traslacin,

modificacin o extincin de un derecho) ocurrida en

la realidad jurdica extrarregistral que no se

incorpor al Registro.
Alguna modificacin en el Registro sin que dicha
modificacin sea reflejo de lo ocurrido en la
realidad jurdica extrarregistral.

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1.4.- PRINCIPIOS VINCULADOS A LA INEXACTITUD REGISTRAL

1.4.1.- Principio de Legitimacin
El

Principio

Registral

de

Legitimacin

se

encuentra

consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que

establece: El contenido de la inscripcin se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez.
Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo
Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros
Pblicos, en los siguientes trminos: Los asientos registrales
se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y
legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
La consagracin del principio registral de Legitimacin exige
que los Registradores efecten la calificacin registral con
mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una
calificacin

registral fuerte, porque

los efectos de la

registracin son mayores en los Sistemas Registrales que

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consagran el Principio Registral de Legitimacin como el caso

del Sistema Registral Peruano.
1.4.2.- Principio de Fe Pblica Registral
El principio registral de fe pblica registral se encuentra
consagrado en el art. 2014 del cdigo civil peruano de 1984,
que establece lo siguiente: el tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las
causas que no consten en los registros pblicos. la buena fe
del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.
Tambin se encuentra establecido en el artculo VIII del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos,
en los siguientes trminos: La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del
acto que los origina, no perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base

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de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no

consten en los asientos registrales.
El principio registral de fe pblica registral tiene por finalidad
proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los
siguientes requisitos:

La adquisicin de algn derecho a ttulo oneroso.

Adquisicin de buena fe.
Adquisicin de quien aparece en el Registro con

facultades para otorgar el derecho transferido.

El tercero debe inscribir su derecho en el Registro,
requisito para que opere la conversin de tercero civil

en tercero registral.
Las causas de la nulidad, resolucin o rescisin no
deben constar en los asientos registrales.

II.- EL ERROR REGISTRAL

No es lo mismo error registral que inexactitud registral. Lo primero
implica una actitud errada por parte del registro que no consigna
correctamente los elementos de los ttulos inscribibles; la segunda, en
cambio, no distingue causa alguna; abarca el error registral, pero tambin

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el error en el instrumento inscribible que el registrador slo est autorizado

a investigar en sus aspectos manifiestos.
Asimismo no todo error registral produce una inexactitud. As, por ejemplo
el error en la expedicin de un certificado donde no se consignen
correctamente los gravmenes que pesan sobre el inmueble, no constituira
tcnicamente una inexactitud registral; ya que la norma que la define
exigira en rigor, que lo inexacto sea el asiento mismo y no la certificacin
acerca de su contenido.

III.- CLASES DE ERROR REGISTRAL

Segn el artculo 80 del Reglamento General de los Registros pblicos, Los
errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de
concepto.

3.1.- EL ERROR MATERIAL

El artculo 81 del Reglamento General de los Registros Pblicos
define el Error Material de la siguiente manera:
El error material se presenta en los siguientes supuestos:

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a) Si se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras

distintas a los que constan en el ttulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresin de algn dato o circunstancia que
debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarn
como de concepto.
El error material es un error de menor magnitud que el error de
concepto, y se produce en cualquiera de los supuestos indicados en
el artculo transcrito anteriormente. El Reglamento General de los
Registros Pblicos enumera los supuestos de error material, lo que no
ocurre en el caso de los supuestos de error de concepto.

3.2.- EL ERROR DE CONCEPTO

El artculo 81 del Reglamento General de los Registros Pblicos
establece que los errores no comprendidos en sus literales se
reputarn como errores de concepto. Es decir, la norma no precisa
expresamente los supuestos de error de concepto como si lo hace en
el caso de los supuestos de error material. El error de concepto es de

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una mayor magnitud que el error material. Un ejemplo de error de

concepto es cuando en la partida registral se ha consignado un rea
diferente a la que aparece en el parte notarial, y en el parte notarial
aparece el inmueble con dos reas diferentes y adems ninguna de
dichas reas es la que aparece en la partida registral.

IV.- LA RECTIFICACION REGISTRAL

La rectificacin es el procedimiento mediante el cual se provoca
concordancia entre la realidad registral y la extraregistral.
La discordancia en el Registro puede tener un origen material, es decir
proveniente de un error en algn elemento sealado correctamente en el
documento inscribible, o ideolgico/conceptual, es decir, cuando se inscribe
cometiendo un error en el alcance, tipo o carcter del derecho.
Para que se ponga en marcha el mecanismo de rectificacin, deben estar
presentes tres elementos indispensables: a) inexactitud. b) Ttulo formal, es
decir inscribible. c) Legitimacin, es decir, aquellos sujetos que estn
jurdicamente habilitados para invocar la pretensin rectificatoria.
Cuando la inexactitud en el Registro provenga de un error u omisin
cometido en algn asiento o partida registral, se rectificar en la forma

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establecida en el Reglamento General de los Registros Pblicos (Artculos

del 75 al 90).
4.1.- RECTIFICACIN DE ERROR MATERIAL
Las rectificaciones de los errores materiales se harn en mrito del
respectivo ttulo archivado, salvo que ste no se encuentre en la
oficina, en cuyo caso se proceder conforme al captulo II del Ttulo
VIII del Reglamento General de los Registros Pblicos, a efecto de
que previamente se reconstruya el ttulo archivado correspondiente.
4.2.- RECTIFICACIN DE ERROR DE CONCEPTO
La rectificacin de los errores de concepto se efectuar:
a) Cuando resulten claramente del ttulo archivado: en mrito al
mismo ttulo ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificacin a
solicitud de parte o de oficio.
b) Cuando no resulten claramente del ttulo archivado, en virtud
de nuevo ttulo modificatorio otorgado por todos los interesados
o en mrito de resolucin judicial si el error fue producido por la
redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo.
4.3.- PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIN
Los registradores rectificarn las inexactitudes a solicitud de parte;
asimismo, puede proceder de oficio cuando adviertan la existencia de
errores materiales.
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4.3.1.- Solicitud de Rectificacin

Las rectificaciones pueden ser solicitadas por los otorgantes
del acto o derecho o tercero interesado. Las solicitudes se
presentarn a travs del Diario, indicando con precisin el
error materia de rectificacin. Asimismo, se sealar el
nmero y fecha del ttulo archivado que de mrito a la
rectificacin de la inexactitud o se adjuntar el nuevo ttulo
modificatorio, segn corresponde.
Conforme al Reglamento General de Los Registros Pblicos,
estn legitimados para solicitar la rectificacin:

Los otorgantes del acto o derecho.

Tercero interesado.
El notario respecto de los instrumentos que de el

emanen.
El adquirente del derecho o el directamente beneficiado
con la inscripcin.

4.4.- FORMA DE LA RECTIFICACIN

Todo error deber rectificarse mediante un nuevo asiento que

precise y enmiende claramente el error cometido.

Las omisiones se rectificarn con la extensin de un asiento en
el que se precise y enmiende claramente el error cometido.

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Las omisiones se rectificarn con la extensin de un asiento en

el que se precise el dato omitido o las circunstancias de no
haberse extendido en su oportunidad.

4.5.- RECTIFICACIN AMPARADA EN DOCUMENTOS FEHACIENTES

Cuando la rectificacin se refiera a hechos susceptibles de ser
probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastar
la peticin de la parte interesada acompaada de los documentos que
aclaren el error producido.
Dicho documentos pueden consistir en copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o
cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
4.6.- VIGENCIA DE LA RECTIFICACIN
La rectificacin surtir efecto desde la fecha de la presentacin del
ttulo que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificacin
de oficio, surtir efectos desde la fecha en que se realice.
4.7.- DERECHOS ADQUIRIDOS POR TERCEROS
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos
adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que
se declare inexacto.
4.8.- DERECHOS REGISTRALES EN LAS RECTIFICACIONES

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Las rectificaciones de errores estarn afectas al pago de derechos

registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro,
en cuyo caso, no devengarn el pago del derecho registral respectivo.
4.9.- IMPROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIN
Sera Improcedente:

Cuando existan obstculos que lo impidan en la partida

registral (Art.76 del Reglamento General de los Registros
Pblicos referida al supuesto de variacin del contenido de la
partida registral, sea respecto de la titularidad o de las

caractersticas del inmueble).

Segn el Art 87 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, en ningn caso la rectificacin del Registro
perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe
durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. (Norma
complementaria del artculo 2014 del Cdigo Civil que
consagra el principio de fe pblica registral)

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