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El alquiler con opcin a compra es un contrato normal de arrendamiento por medio del cual, el
inquilino, se reserva adems el derecho de manera exclusiva de comprar el inmueble. En dicho caso, un
porcentaje de la rente pagada en concepto de alquiler ser descontado del precio final de venta que ha sido
pactado en el contrato inicial de arrendamiento.
Es un contrato atpico, hurfano de una especfica regulacin. En base a esa falta de regulacin y al
amparo del principio de la autonoma de la voluntad y de la libertad de pacto las partes contratantes
tienen un amplio margen a la hora de estipular las clusulas del contrato.
Concepto
El Tribunal Supremo define la opcin de compra como aquel contrato de arrendamiento en virtud del
cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no celebrar otro contrato principal de
compraventa. Con carcter general, en dicho contrato se acuerdan las siguientes clusulas:
1.
El pago de una prima inicial en concepto del derecho de opcin de compra, siendo sta
establecida en base a un porcentaje del precio pactado de venta.
2.
Fijacin del precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento que no podr ser
modificado por ninguna de las partes.
3.
4.
Indicacin del porcentaje de renta que una vez ejercido el derecho a compra se descuenta
del precio de venta. Este porcentaje, aunque puede mantenerse fijo durante todo el contrato, normalmente va
reducindose conforme pasan los aos. As, por ejemplo, se puede estipular que el primer ao se descontar el
100 % de la renta, el segundo slo el 50 % y a partir del tercero el 25 %.
2.
Precio estipulado para la adquisicin de la finca, y en su caso, el que se hubiere convenido para
conceder la opcin. El precio estipulado puede no estar concretado, aunque s deber ser susceptible de
determinacin.
3.
En el arriendo con opcin de compra la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de
aqul, pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento.
Efectos
Si se ejerce el derecho de opcin a compra se extingue el contrato de arriendo, lo que tiene como
consecuencias la devolucin de la fianza. Para conseguir la adquisicin del bien, y consumacin del
contrato, es necesario el pago del precio y la entrega del inmueble.
El pago no debe realizarse en el momento del ejercicio de la opcin de compra, salvo que as se hubiere
acordado. Ahora bien, es vlido el pacto en virtud del cual se supedita, el ejercicio del derecho de opcin al
pago del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio. Transcurrido este plazo sin
abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaracin de voluntad del
beneficiario optando a la compraventa, habra caducado el derecho de opcin, sin que la compraventa se
hubiera llegado a perfeccionar
3.
Aunque sean tres puntos muy sencillos, lo cierto es que un alquiler con opcin de compra
necesita abordar muchas ms cuestiones porque no hay una ley que lo regule si se nos olvida regular algo.
No hay una ley que regule el alquiler con opcin de compra, por lo que las partes tienen que
construir el acuerdo por completo.
A continuacin trataremos algunas de las principales cuestiones:
Plazo de ejercicio
El plazo de ejercicio es definir en qu momento podr el arrendatario ejercitar la opcin de compra. En
este sentido, debemos sealar que no hay plazos legales determinados, por lo que puede ser
libremente acordado.
La nica referencia legal se encuentra en el artculo 14 del Reglamento Hipotecario, que establece que
En el arriendo con opcin de compra la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul,
pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento. Por
tanto, como existe una regulacin expresa, no es aplicable a los arrendamientos con opcin de compra el
plazo de 4 aos que se establece en dicho artculo.
Si el plazo de ejercicio no est bien configurado, puede ser que siga el arrendamiento pero se
haya perdido la posibilidad de comprar la casa, con la prdida de los importes entregados.
Por tanto, es muy importante coordinar adecuadamente el plazo del arrendamiento y el plazo de
ejercicio ya que, de lo contrario, podemos encontrarnos con la prdida del derecho de opcin. En este
sentido, el Tribunal Supremo ha indicado que las opciones pactadas durante la vigencia del contrato se
extinguen si el arrendamiento se prorroga tcitamente, en aplicacin del artculo 14 del Reglamento
Hipotecario antes sealado.
Prima de la opcin
El derecho de opcin de compra puede ser gratuito o puede que haya que pagar un precio para que
nos lo den. Este precio recibe el nombre de prima o precio de la opcin.
No se trata del precio de compra del inmueble (precio de ejercicio), sino del precio del derecho a
comprar el inmueble. La regulacin de este apartado es tambin muy importante, por cuanto no es
obligatoria (aunque s muy frecuente) la aplicacin de la misma al precio de compra, por lo que habr
que recogerlo expresamente.
No es obligatorio que la prima de la opcin se aplique al precio de compra del inmueble.
Adems, no debe confundirse la prima o precio de la opcin con otras cantidades que se pueden
exigir al principio del arrendamiento y tener una configuracin jurdica distinta (fianza, garantas
adicionales, etc.).
Precio de ejercicio
En cuanto a la fijacin del precio de compra del inmueble, nicamente existe un requisito: que sea
determinado o determinable. El hecho de que pueda ser determinable, implica que no es necesario
establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opcin, lo cual puede ser especialmente
til en arrendamientos de muy larga duracin o con una situacin de incertidumbre sobre el precio.
No es obligatorio que haya un precio cerrado, pero debe existir una forma clara e inequvoca
para que las partes puedan fijarlo en el futuro.
Adems, al fijar el precio, es necesario tener en cuenta que pueden transcurrir varios aos hasta el
ejercicio por el arrendatario de su derecho de opcin de compra, por lo que puede ser aconsejable fijar
frmulas de actualizacin del precio a lo largo de los aos.
Aplicacin de rentas al precio
Otra de las cuestiones relevantes que deben tenerse en cuenta es la aplicacin de las rentas al
precio de compra. Dado que no hay previsin legal aplicable, resulta imprescindible regularlo claramente
en el contrato.
Por ello, habr que analizarse, para cada caso, las condiciones en las que, en su caso, podrn
aplicarse al precio de compra del inmueble. En todo caso, el arrendador debe recordar que no est
haciendo una compraventa con pago aplazado, y que como consecuencia del arrendamiento contina
siendo responsable de determinadas actuaciones de conservacin del objeto arrendado (obras,
reparaciones mayores, sustitucin de electrodomsticos, etc.)
No hay obligacin legal de que las rentas descuenten el precio, ni una proporcin fija que sea
obligatoria.
Las vas de regulacin son infinitas y todas ellas igualmente vlidas, por lo que es una cuestin
esencial que las partes deben negociar y valorar adecuadamente por su enorme impacto econmico para
ambas.
Otras cuestiones
Adicionalmente, habr que tener en cuenta otras cuestiones que son igualmente relevantes, tales
como la forma de ejercicio de la opcin (cmo hay que proceder para poder comprar la vivienda), las
posibilidades de cesin de la misma (si es posible que el arrendatario venda la posibilidad de que compre
la casa una tercera persona usando la opcin), lugar de ejercicio (especialmente importante si las partes
viven en ciudades distintas) as como las condiciones de la compraventa (situacin jurdica de la finca,
estado de cargas, etc.).
Y qu ms hay que hacer?
Antes de firmar un arrendamiento, siempre es aconsejable hacer una revisin de la situacin
jurdica de la finca para evitar sorpresas (quin es el propietario, si hay hipotecas, etc.). No obstante, en un
arrendamiento con opcin de compra esta revisin debe hacerse con un carcter mucho ms
exhaustivo, dada la posible adquisicin futura del inmueble, y tendremos que hacerla por duplicado: antes
de firmar el arrendamiento y antes de firmar la compraventa, por si hubiera podido cambiar la situacin.
Es imprescindible revisar la situacin jurdica de la finca dos veces: una antes de firmar el
arrendamiento y otra antes de ejercitar la opcin.
Especialmente relevante a la hora de contratar ser verificar si hay cargas anteriores a nuestra
opcin de compra y, en particular, si hay embargos o hipotecas sobre la finca que puedan afectar a nuestro
derecho de opcin de compra.
Si hay cargas anteriores, en caso de ejecucin de la finca, el arrendatario-optante perdera su
derecho de opcin (nicamente afecta al propietario) e incluso, podra llegar a ser desahuciado en
determinados supuestos. Del mismo modo pasara si no se inscribe el alquiler con opcin de compra y
aparecen embargos sobre la finca.
Si se ejecuta una hipoteca firmada con anterioridad, el arrendatario pierde el derecho de opcin
de compra, aunque lo tenga inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por ello, si queremos protegernos frente a sorpresas desagradables puede ser aconsejable
otorgar una escritura e inscribir el arrendamiento con opcin de compra en el Registro de la Propiedad, de
tal forma que nuestro derecho ser eficaz frente a los terceros (embargos, hipotecas) que inscriban sus
derechos despus de nosotros.
En todo caso, lo ms aconsejable es siempre asesorarse con un abogado especializado en la
materia que realice las actuaciones necesarias para garantizar la seguridad de la operacin.
Contrato de opcin de compra
Qu es?
El contrato de opcin de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente)
concede a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de
compraventa, dentro de un plazo y condiciones determinados.
Como consecuencia de lo anterior, el contrato de opcin de compra nicamente obliga al
concedente-vendedor, que tiene que mantener el bien sobre el que recae dentro de su patrimonio y
estar en condiciones de vendrselo al optante-comprador.
En la opcin de compra, el optante puede decidir libremente si quiere comprar o no.
El contrato de opcin de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, en cuyo
caso el concedente recibe un pago, denominado prima de la opcin en contraprestacin a la
concesin del derecho.
Las partes pueden acordar libremente si dicha prima ser independiente del precio de
compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opcin el importe entregado en concepto
de prima se aplicar al precio de compra, disminuyndolo, por lo que ser de gran relevancia
una adecuada redaccin del contrato a fin de evitar disputas.
Qu consecuencias tiene su incumplimiento?
Para el optante-comprador, no puede hablarse propiamente de incumplimiento, ya que la
opcin de compra no le obliga a nada. No obstante, si decidiera no ejercitar la opcin, s sufrir
consecuencias econmicas, ya que perder el importe entregado en concepto de prima de la
opcin, por lo que el resultado no diferira de las consecuencias que se derivaran de un contrato
de arras.
Por el contrario, el concedente-vendedor s puede incumplir sus obligaciones del contrato,
ya que est obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador
as le requiera en los trminos previstos en el contrato de opcin.