Gua de la

compra-venta de inmuebles
Ests pensando en comprar un inmueble o en venderlo?
Esta gua te informa sobre todo lo que necesitas saber sobre el proceso

NDICE
PRLOGO
1. Introduccin
2. Antes de comprar
2.1. Me conviene comprar una casa?
2.2. Informacin del inmueble
2.2.1. Obra nueva
2.2.2. Casa de segunda mano

3. Negociacin de la compra-venta
3.1. Directamente o mediante una inmobiliaria?
3.2. El contrato de arras

4. La solicitud del prstamo hipotecario

5. Seguros y productos vinculados
5.1. Es obligatorio contratar seguros?
5.2. Seguro del hogar
5.3. Seguro de vida
5.4. Seguro de proteccin de pagos
5.5. Swaps o permutas de tipo de inters
5.6. Fondos de inversin y pensiones
5.7. Gasto en tarjeta
5.8. La domiciliacin de nmina

6. Fiscalidad de la compra y venta de una vivienda

6.1. Compra de un inmueble y desgravacin fiscal en el IRPF
6.2. ITPAJD e IVA
6.3. Plusvala municipal
6.4. IBI
6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble

7. Firma ante notario

8. El registro de la propiedad
8.1. Qu es la inscripcin registral
8.2. Funciones de la inscripcin registral
8.3. Funcionamiento del Registro
8.4. Efectos que produce la inscripcin
8.5. Normativa

9. Despus de la compra
9.1. Contratar servicios bsicos
9.2. Certificado de eficiencia energtica

PRLOGO

An estamos viviendo el pinchazo de la mayor burbuja inmobiliaria que nunca

hubiramos pensado ocurrira jams en nuestro pas. Los precios han bajado
drsticamente en algunos segmentos y poco a poco parece que algunos se animan a
adquirir nuevas viviendas. Incluso la banca empieza a publicitar sus hipotecas y a
mejorar sus condiciones.
Ahorrar se ha convertido en una necesidad y en una condicin clave para la
adquisicin de una vivienda. Es difcil encontrar una hipoteca que te financie el 100%
de una compra, han pasado a ser productos solo al alcance de ahorradores.
Existen una serie de factores, tramites y obligaciones a tener en cuenta cuando se
lleva a cabo un contrato de compraventa la presente Gua de iAhorro pretende
esclarecer las posibles dudas que surgen siempre que nos enfrentamos a la
adquisicin de una vivienda y, especialmente, si vamos a firmar una hipoteca.
Como queremos hacer siempre, en iAhorro te ofrecemos con esta gua una forma
diferente de relacionarte con las entidades financieras. As, analizaremos contigo
mediante sencillas explicaciones y ejemplos prcticos los principales aspectos que
ayudaran a que tu decisin sea ms inteligente y segura.
Por ultimo quiero invitarte a que nos ayudes a ser ms tiles cada da, a travs de
www.iAhorro.com y nuestra comunidad de iAhorradores, tienes una ventana abierta a
todos nuestros expertos hipotecarios para que resuelvan tus dudas junto a la de otros
usuarios.
Me alegro mucho de que esta gua haya cado en tus manos y espero que comprar
una vivienda con o sin financiacin hipotecaria sea ms sencillo gracias a lo que aqu
te contamos. Un saludo y recuerda que Analizar, simplifica.

Andrs Dancausa Vicent

CEO iAhorro

1. Introduccin
La siguiente Gua de la Compra-venta de viviendas, editada por iAhorro con el patrocinio
de CA Life, trata de aportar una informacin prctica, til y con el lenguaje menos tcnico
posible a la persona que desea conocer los factores a tener en cuenta a la hora de adquirir
un bien inmueble en propiedad.
1
Nos centraremos en la compra-venta de la vivienda habitual, normalmente financiada en
parte mediante un prstamo hipotecario. Para profundizar sobre la materia relacionada con
la hipoteca, consultar la Gua del Prstamo Hipotecario editada tambin por el equipo de
iAhorro.
Cuando una familia se plantea adquirir un hogar, tiene que saber que son dos
procedimientos complementarios pero diferentes:
Por una parte, tiene que negociar el prstamo hipotecario que ha de solicitar, salvo el poco
usual caso de que tenga ahorrado el 100% del precio ms los gastos de la operacin. Para
ello ha de acudir a herramientas de anlisis comparativo que ofrecemos en nuestro portal
de ahorro, consultar con expertos hipotecarios independientes y formarse adecuadamente
en materia de financiacin con garanta real.
Por otra parte, ha de saber negociar el precio de compra-venta y resto de variables
relacionadas con la compra de un bien inmueble. Tarea compleja que muchas veces
dejamos en manos de una inmobiliaria o del propio promotor que nos vende la casa, error
que acabamos pagando, en costes adicionales que podramos evitar. Una cosa es que nos
apoyemos en expertos inmobiliarios para la transaccin y otra muy distinta que no nos
involucremos en el proceso.
En las siguientes pginas vamos a tratar de darte las bases para tomar el control del
proceso de compra-venta de tu futura casa, con indicaciones prcticas y en un lenguaje
claro y sin tecnicismo innecesarios.

2. Antes de comprar
2.1. Me conviene comprar una casa?
La primera y fundamental pregunta que toda persona debe hacerse antes de iniciar un
proceso de compra de una vivienda es si realmente es la mejor forma de tener un
hogar.
En esta gua nos centraremos en la adquisicin de una casa con fines de uso, es decir,
para tener un techo donde vivir y compartir la vida con los nuestros. El aspecto de
inversin lo tocaremos, pero no vamos a centrarnos en l.
Adquirir un inmueble es la decisin financiera ms importante que la mayora de
personas tomaremos en nuestra vida. Financiera porque implica un desembolso de
dinero, al contado o financiado, muy elevado. Esta cantidad de recursos la podramos
dedicar a cualquier otro tipo de activo ms rentable, sea un depsito bancario o la
inversin en bolsa, por ejemplo, y vivir de alquiler. Es una consideracin que no
solemos hacer, pero es muy importante.
Si nos fijamos en la Estadstica Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2014, del
Colegio de Registradores, Los precios de la vivienda mantienen un comportamiento
relativamente estable tras un largo periodo de descensos. El ndice de Precio de la
Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) presenta una variacin prcticamente nula
durante el ltimo trimestre (-0,08%), aunque dentro de un cierto tono favorable como
muestra el hecho de contar con una tasa interanual del 1,15%. En todo caso son cifras
que pueden dar lugar a calificar el escenario del precio de la vivienda como estable. El
descenso acumulado desde los niveles mximos (2007) es del -32,40%. Si una familia
espaola hubiera sabido que los precios de la vivienda no suben siempre, mensaje que
desde luego no se comunicaba al ciudadano en la poca de boom inmobiliario, la
decisin ms inteligente habra sido invertir en otro activo el dinero a la espera de que
los precios inmobiliarios tocasen fondo.
Hay datos que nos podran indicar que el ao 2015 ser el inicio de la recuperacin del
precio de la vivienda en algunas zonas, si bien hay disparidad de opiniones segn el
experto consultado.

Si la compra del inmueble es una inversin, probablemente sea mejor espera, siempre
dependiendo de la ubicacin y tipologa del inmueble. Si la necesidad se basa en tener
un hogar en propiedad, adems de la previsible evolucin de los precios, hay otras
variables importantes a tener en cuenta, entre las cuales se incluyen algunas de difcil
valoracin econmica, como el bienestar y estabilidad de la familia. En todo caso, es
muy importante que nos asesoremos con expertos inmobiliarios (no una inmobiliaria,
que lo que quiere es vender) y leamos los principales estudios al respecto, tanto de los
Registradores, como del Banco de Espaa, Ministerio de Fomento y portales
inmobiliarios como Fotocasa o Idealista, entre otros.
Entre las ventajas de alquilar podramos citar:
Segn el alquiler, es posible acceder a mejores viviendas que si tuviramos que
comprarlas con financiacin hipotecaria.
La decisin es menos trascendente y sencilla, ya que lo nico que debemos conocer
bien es el contrato de alquiler que firmamos y tener el dinero para la fianza.
Nos permite una movilidad familiar y laboral importante si queremos o tenemos que
cambiar con cierta frecuencia de ubicacin.
En relacin a las desventajas, es importante valorar la dificultad que tendremos en un
futuro de pagar el alquiler, por ejemplo si llegamos a la jubilacin sin ahorros
suficientes.
Si de comprar hablamos, algunas ventajas son:
Ser propietario de un bien inmueble que es el hogar de la familia y que, al final,
podremos legar a nuestros descendientes. Este valor de uso y la estabilidad psicolgica
tienen una importancia capital que muchos estudios econmicos tienden a
minusvalorar.
Si invertimos en mejoras, estas obras revierten en un bien de nuestra propiedad, no en
uno del arrendador.
Es posible arrendarla, si queremos cambiar de casa. Eso s, si tenemos un prstamo
hipotecario que pagar, esta operacin es muy peligrosa si no vamos muy holgados y
nos dejasen de pagar la renta en algn momento.

Adems de tener una propiedad cuyo uso es vital para cualquier persona, si se compra
en un buen momento, el activo en s aumenta de valor.
Desventajas o puntos en contra hay mltiples, tambin, entre los que podemos
mencionar:

El alto desembolso de la compra de un casa, sea con ahorros o con

financiacin hipotecaria (en este caso, hay que aadir los intereses, que pueden
duplicar el valor de compra al acabar de pagar el prstamo).
Los gastos aadidos de ser propietario, desde el IBI a la comunidad, pasando
por los seguros. En el caso del alquiler, muchos de estos gastos tambin puede
que nos los acaben repercutiendo.
La posibilidad de que el inmueble pierda valor y, al querer venderlo, perdamos
dinero.

2.2. Informacin del inmueble

Cuando nos planteamos adquirir una casa, hay que iniciar un proceso de bsqueda
intensivo, comparando las diferentes ofertas que la zona elegida proporciona. Los portales
de pisos online son una gran ayuda, para esta bsqueda inicial. Las inmobiliarias de la
zona pueden tambin ser de gran ayuda, si bien hay que saber seleccionar a autnticos
profesionales y negociar de antemano sus honorarios.
Es importante recabar la informacin necesaria de los inmuebles que nos interesan,
adems de haberlos visitado previamente, a poder ser en diferentes das y horas.
Antes de nada hay que pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, que cuesta poco
dinero y nos ofrece la informacin actualizada que la escritura que nos entreguen debera
reflejar.
En relacin a la documentacin que deberamos tener del inmueble, hay algunas
diferencias segn sea una obra nueva (se compra directamente al promotor-constructor) o
una casa de segunda mano:

2.1.1.- Obra nueva

Como referencia, siempre tenemos que tener esta documentacin que deberamos pedir al
promotor, antes de dar cantidad a cuenta alguna, y estudiar con atencin:

Un plano general del emplazamiento de la vivienda, adems del especfico de la

propia vivienda.

Detalle de las calidades de la edificacin, de los acabados y de los muebles e

instalaciones anejas. Importante son las medidas de ahorro energtico tomadas en
la edificacin.

Datos del promotor que nos vende la vivienda, del constructor y del arquitecto.

Copia de la escritura del inmueble, debidamente registrada en el Registro de la

propiedad.

Cdula urbanstica.

Cdula de habitabilidad, cuyo uso conste que es residencial.

El contrato general de compra-venta o arras, para que un experto inmobiliario

independiente (economista o abogado a poder ser) lo analice adecuadamente.

Estatuto de la comunidad, si la hay

Escritura del prstamo hipotecario promotor (esta informacin no es muy probable

que nos la entreguen hasta que hayamos pagado algo a cuenta); es interesante
para valorar si nos conviene ms subrogarnos al prstamo hipotecario promotor o
solicitar un prstamo a otro banco, analizando siempre las mejores condiciones que
el mercado ofrece con herramientas analticas como las que proporciona iAhorro.

2.1.2.- Casa de segunda mano

En caso de adquirir una casa a un particular o empresa que no es la que ha construido la
casa, estaremos ante una compra de inmueble de segunda mano. En este caso, entre otra
documentacin tenemos que pedir:

Escritura de propiedad del inmueble. Muy importante entender el significado de lo

que pone; busquemos siempre asesoramiento en este punto.

Recibo satisfecho del IBI; si no se ha pagado ha de abonarse antes de comprar la

vivienda.

Certificado del secretario de la comunidad de propietarios para asegurar que se han

pagado los gastos comunitarios. As como la copia de los estatutos de la comunidad
y de los reglamentos vigentes en la misma, en su caso.

Tasacin antigua, que nos permitir hacernos una idea previa del valor de la casa.

3. Negociacin de la compra
3.1 Suscripcin, reembolso y traspasos:
Comprar una casa es una tarea complicada, tanto por el conocimiento que hay que tener
de leyes en relacin a la compra de un inmueble, como la complejidad de negociar un
prstamo hipotecario competitivo.
Para poder llevar todo el proceso solo, necesitaremos mucha formacin y tiempo. Muchas
veces es mejor que contratemos los servicios de profesionales, que no tienen por qu ser
siempre inmobiliarias, sino algn abogado o economista especializado en el tema.
Tengamos muy claro la profesionalidad del gestor inmobiliario, del profesional liberal
especializado en materia inmobiliaria y del intermediario hipotecario (si subcontratamos la
gestin de la financiacin), adems de pedir los contratos de servicios por escrito y analizar
si cumplen con la legalidad vigente. En el caso de los intermediarios hipotecarios, han de
cumplir con la Ley 2/2009 y normativa de desarrollo. Muy importante es tener pactados los
honorarios por los servicios y plasmar por escrito en qu consistirn exactamente. Y
negociemos siempre los honorarios.

3.2. El contrato de arras

Qu es el contrato de arras?
Las arras o contrato de arras es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de
la compraventa de bienes o inmuebles, como una vivienda, entregndose como prueba
una cantidad de dinero en concepto de seal. Es el documento principal que nos suelen
dar para firmar cuando vamos a entregar una cantidad como seal, para que no vendan el
piso a otros mientras tramitamos la operacin.
Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la
obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.
Qu tipos de contratos de arras existen?

Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes:

Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las partes no
cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolucin y la
indemnizacin de los daos y perjuicios ocasionados.

Esta suma, es un anticipo del precio que llegado el momento de cumplir con el resto del
precio si se produce el incumplimiento, sern de aplicacin las reglas del artculo 1.124 del
Cdigo Civil, as la parte perjudicada por el incumplimiento podr exigir:
-

El cumplimiento del contrato o ejecucin forzosa, computando las arras que ya se

tienen a para exigir responsabilidades.

-

La resolucin, consistente en la devolucin de la cosa y los precios, as como

solicitando una indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados por el

incumplimiento.

Penitenciales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el

vendedor en caso de que no se realice la compraventa por desistimiento. Desistir de
un contrato significa que antes del momento del cumplimiento, cualquiera de las
partes o ambas desisten del contrato. Conforman un medio lcito de desistir las
partes del contrato mediante la prdida o restitucin doblada, finalidad reconocida
por el art. 1.454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las
arras o seal que, como garanta permite el art. 1.454, tienen un carcter
excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales
de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo
entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio
que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Penales: cantidad que perder el comprador o deber devolver dobladas el

vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de
obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecucin del contrato, no se
desliga de la obligacin incumplida que puede ser exigida coactivamente. Este
dinero representa el equivalente a la responsabilidad patrimonial por incumplimiento
as pues se pactan para el caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se

entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el
importe fijado funciona como una clusula penal, es decir, la pena est sustituyendo
la indemnizacin de daos y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra
cosa no se hubiese pactado (art. 1.152 CC).Adems de dicha penalizacin, se
puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
Si no se han pactado expresamente que tipo de arras, cules son las aplicables?
En los casos en que no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de las
arras confirmatorias.
Por tanto, para que las arras se consideren penales o penitenciales, hay que expresar
concretamente que son de este tipo. Por lo que slo cuando consta en el contrato de una
manera clara y evidente el carcter penal o penitencial, se habr de considerar que las
arras lo tienen.
Antes de firmar el contrato de arras, debemos negociar el precio. Las tasaciones antiguas
nos sirven de orientacin. Los informes oficiales y de diferentes portales inmobiliarios
online, tambin. Y si ya estamos casi decididos, sera mucho mejor pagar una tasacin
antes, incluso si despus el banco no la quiere aceptar. Ms vale invertir 400 euros y
perderlos, que dar una paga y seal que despus no recuperaremos.

4. La solicitud del prstamo hipotecario

La negociacin del prstamo hipotecario y su posterior contratacin, para financiar la
compra de una vivienda, es una tarea cuya complejidad iguala, sino supera en algunos
casos, a la de compraventa.
Adems de tiempo para buscar las mejores hipotecas, en base a nuestro perfil de riesgo y
preferencias, hay que tener una cultura financiera bastante importante. No podemos dejar
esta decisin ni en un intermediario hipotecario (que negociar por nosotros, pero siempre
tendremos la ltima palabra), ni en el director del banco (que no puede ser independiente y
solo nos recomendar las hipotecas que su entidad comercializa).
En esta gua no vamos a extendernos en el proceso hipotecario, dado que hemos editado
un manual completo del prstamo hipotecario que te invitamos a descargar y leer junto a
esta misma gua.
A la hora de negociar con el banco es importante que cambiemos nuestro enfoque mental:
no vamos a pedir una hipoteca al banco; vamos a pactar las condiciones de un contrato
muy importante a largo plazo que, si sale bien, beneficia tanto al banco como a nosotros.
Por tanto, de pedir nada. Vamos a negociar.
Tenemos que llevar preparada la documentacin que hay que entregar al banco y las
fotocopias de la misma. Recomendamos hacer varios paquetes de documentacin para
entregar a diferentes bancos, ya que se va a ganar tiempo y tendremos varias
posibilidades en caso de que alguno no acepte la operacin.
La documentacin bsica a entregar es, de todos los intervinientes, tanto titulares de la
hipoteca como avalistas:
1. DNI.
2. ltimo IRPF presentado.
3. Vida laboral de la Seguridad Social.
4. Contrato laboral y ltimas nminas.
5. Extractos bancarios,
6. Escrituras de otras propiedades que tengamos.

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7. Es interesante, si ya se ha firmado, llevar el contrato de arras o de opcin de

compra.
8. Si aportamos avalistas, tendrn que presentar la misma documentacin que
nosotros.
Hay que tener claro las condiciones que ofrece la entidad a sus mejores clientes y las
posibilidades de que nosotros estemos englobados en este segmento privilegiado.
Comparar con los dems bancos va a ser la clave para acabar contratando un buen
prstamo hipotecario.

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5. Seguros y productos vinculados

5.1. Es obligatorio contratar seguros?
La contratacin masiva de hipotecas, que precedi al arranque de la crisis econmica,
sirvi de herramienta para que la prctica mayora de los bancos y cajas comercializaran
una gran variedad de seguros, vinculndolos a la concesin de este tipo de prstamos.
El xito de esta frmula estaba principalmente en que los clientes, o desconocan o no
cuestionaban esta prctica, cuando la realidad es que el nico seguro obligatorio por ley al
contratar una hipoteca es un seguro de incendios.

Ms correctamente definido como

seguro de daos, el cual, cubre el valor de la casa en caso de destruccin de la misma.

Este seguro no es ms que un seguro de hogar que cubre el valor de tasacin del
continente y por tanto los riesgos de incendio o explosin y los causados por elementos
naturales (tormentas,

granizo,

hundimientos del

terreno,

tempestad,

etc.). Esta

obligatoriedad se regula por el Real Decreto 716/2009 en su artculo 10 que desarrollan las
leyes 2/1981 y 2/1994, que regulan el mercado hipotecario en Espaa.
Con este seguro, el banco que otorga la hipoteca exige al hipotecado que demuestre la
adquisicin de un seguro de este tipo sobre la vivienda hipotecada, pero esto no le
concede el derecho de obligar a su cliente a adquirir dicho seguro en la propia entidad o en
alguna aseguradora asociada. Adems las coberturas exigidas por el mismo son limitadas,
es decir, no es necesario ni incluir el valor del suelo de la vivienda, ni mucho menos el
contenido, la parte del seguro que ms encarece su prima. Es ms, la referencia para su
clculo la pueden encontrar muchas veces en la tasacin, en la que debe aparecer el
trmino valor a efectos de seguro, una valoracin que excluye el suelo, dado que no se
destruye ni pierde valor por la ocurrencia de los siniestros que se cubren en las plizas de
daos y tampoco el contenido, cuyo valor es variable, desconocido y nada tiene que ver
con la garanta hipotecaria del inmueble.
Adems tenemos que saber que, en puridad, el seguro de incendios solo es obligatorio por
Ley si el prstamo hipotecario se tituliza, no en todos los casos. Como nos explican
nuestros expertos independientes en esta pregunta en la comunidad de iAhorradores.

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Carlos Lluch comenta en las respuestas a la duda formulada por una clienta:
De acuerdo con el siguiente criterio del Servicio de Reclamaciones de la Direccin
General de Seguros tampoco el seguro de hogar (o incendios) es obligatorio en todos los
casos al hipotecar sino tan solo en caso de que la hipoteca se titulice en forma de cdulas,
derivados, etctera (Ver en PDF texto completo del criterio del Servicio de Reclamaciones).
Por tanto el banco tampoco puede exigir un seguro de hogar salvo en los casos de
titulizacin. Otra cuestin a aadir es que en tal caso puede exigir que se suscriba un
seguro pero en ningn caso determinar con quien (aseguradora o mediador).
Teniendo en cuenta esta obligatoriedadrelativa y la libertad de eleccin de aseguradora, el
propietario s tiene que cumplir una serie de requisitos con el banco con el que haya
suscrito su hipoteca, teniendo en cuenta que:

La entidad financiera tiene un derecho sobre la indemnizacin en caso de

destruccin del bien hipotecado, puesto que de no ser as el acreedor no podra
hacer efectivo su derecho de garanta en caso de siniestro. Por eso, la ley obliga al
tomador o al asegurado a comunicar a la aseguradora la existencia o la constitucin
de la hipoteca sobre dicho bien.

En caso de siniestro, la aseguradora tendr que solicitar el consentimiento banco

(acreedor hipotecario) para poder pagar la indemnizacin al asegurado. Pasados
tres meses de dicha solicitud sin oposicin por parte del mismo, se presume dicho
consentimiento. En caso de que no se llegue a un acuerdo entre el titular de la
garanta hipotecaria (banco) y el asegurado, la indemnizacin habr de ser
consignada en un juzgado.

El asegurador debe comunicar a la entidad financiera la finalizacin del contrato de

seguro o el impago de la prima. Adems, la entidad financiera, para proteger su
derecho, puede abonar la prima impagada, aun cuando se oponga el tomador o el
asegurado.

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Por todo ello, legalmente, se deduce que la entidad financiera no tiene la condicin de un
beneficiario, es decir, no posee el derecho propio a cobrar la indemnizacin
correspondiente al siniestro del bien inmueble. Lo que le reconoce la Ley es el derecho a
que la garanta real que pesa sobre el inmueble se extienda a la indemnizacin, pero dicha
indemnizacin nicamente debe ser entregada al titular del bien asegurado, es decir, a su
propietario.
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A pesar de ello, en la prctica hay contratos de seguro de daos en los que se estipula que
el acreedor hipotecario es beneficiario del seguro o que el propietario del bien cede sus
derechos sobre la indemnizacin al banco. Sobre este extremo, se ha pronunciado el
Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
que considera que este tipo de clusulas son contrarias a los artculos 40 y 42 de la Ley
50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro; en consecuencia las citadas clusulas se
consideran nulas y se tendrn por no puestas.
Aunque no exista esta obligacin, nos encontramos tambin con que son muchas las
entidades financieras las que supeditan la concesin del prstamo a la contratacin de un
seguro de daos, incluso extendindose a un seguro multirriesgo del hogar con ellos
mismos o con una aseguradora asociada al banco (o generalmente de su propiedad). La
inclusin de esta obligacin en alguna clusula de las escrituras del prstamo hipotecario
en la que el deudor se obliga a mantener vigente durante su duracin un seguro (incluso
concediendo al acreedor la facultad de contratarlo en su nombre en caso de no hacerlo el
deudor) ha planteado crticas por diferentes organismos supervisores.
La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, lo hace por la forma de
contratacin, ya que en ocasiones suelen incluirse en la escritura sin especificar sus
condiciones. Por ello especifica que deba definirse, en todo caso, los elementos
esenciales del seguro e informar de ellos al tomador, antes de la suscripcin, para que el
tomador o asegurado pueda conocer los derechos y obligaciones que derivan del contrato
de seguro. De lo contrario, concluye podra producirse una comercializacin inadecuada,
no ajustada a las buenas prcticas y usos en el mbito de los seguros privados.

El Banco de Espaa va mucho ms all y, en una consulta sobre solicitud de cancelacin

de seguros de hogar vinculados a prstamos hipotecarios, incluida en la Memoria del
2012 del Servicio de Reclamaciones del Banco de Espaa, parte del supuesto de la
posibilidad que una entidad, para conceder un prstamo, puede exigir del prestatario el
cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo,
domiciliar una nmina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversin o un
seguro de unas determinadas caractersticas. En estos casos, aun existiendo esta
obligacin, estima no impide que se contemple un posible cambio de aseguradora,
normalmente exigiendo para ello el visto bueno de la prestamista a la nueva compaa.
Por ltimo alerta de algunas malas prcticas, como que una vez acabada la hipoteca que
se mantenga el seguro con la entidad financiera o aseguradora asociada, no tratando de
forma diligente su anulacin.
Esta mala prctica se ha extendido a otros productos como el seguro de vida. A travs de
estos seguros, en caso de fallecimiento o invalidez del hipotecado, se amortiza la parte que
pudiera quedar pendiente del prstamo, designando como beneficiario a la propia entidad
de crdito, por lo que slo sta, en los trminos de los artculos 84 y 88 de la Ley de
Contrato de Seguros (LCS), puede reclamar a la entidad aseguradora el pago de la
indemnizacin.
En este tipo de contratos, el asegurado es obligado a renunciar por escrito a la facultad de
revocar la designacin de beneficiario, con lo que la entidad de crdito se asegura el
mantenimiento inalterable de su situacin de beneficiaria, incluso en el caso de que se
haya saldado la deuda por parte del prestatario antes del vencimiento de la pliza y se
produzca entonces el evento cuyo riesgo era objeto de cobertura (muerte o invalidez).
Como seala el Banco de Espaa, si existe la obligacin de contratar dicho seguro,
reflejada en las condiciones contractuales, debe verificarse en qu trminos est
contemplada esta obligacin. Los puntos esenciales a tener en cuenta si debe mantenerse
el seguro en vigor durante toda la vida del prstamo y si es con la misma compaa
aseguradora, o si no hay impedimento para cambiar la misma. En todo caso, una vez
formalizada la operacin, las obligaciones de las partes se regirn por las clusulas y
condiciones que se hayan suscrito en los correspondientes documentos contractuales.

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Por todo ello, es importante conocer que slo el seguro de daos es obligatorio con total
libertad de eleccin de compaa aseguradora y que la aceptacin de cualquier vinculacin
a la hora de contratar cualquier seguro, estipulada en la escritura, genera limitaciones a la
hora de anular o cambiar de compaa, cuando muchas veces este cambio puede
generarnos un beneficio econmico de forma de prima mucho ms baja.

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5.2. Seguro de hogar
Los seguros multirriesgo del hogar son aquellos que cubren los daos causados al
inmueble o a los bienes que se encuentran en l, como consecuencia de una amplia
variedad de riesgos, como son: incendio, robo, responsabilidad civil, daos por agua, entre
otros.
De hecho, este tipo de contratos no slo se ofrece para hogares, sino que es extensible
para cubrir los mismos riesgos de comunidades de propietarios, comercios o empresas.
El punto ms importante de este tipo de seguros est en las coberturas, ya que pueden
diferir de forma importante entre distintas compaas. En la prctica, los distintos seguros
suelen tener en comn las coberturas mnimas sobre riesgos como incendio, agua, robo,
defensa jurdica y responsabilidad civil. Sobre estas se establecen unas sumas
aseguradas, que suelen configurarse de forma separada, ya que las coberturas pueden
contratarse independientemente:

Continente: Cubre los daos que se puedan producir en la vivienda, garaje, trastero
(bienes que no puedan separarse del inmueble sin causarle un menoscabo) y
elementos fijos de las mismas (por ejemplo, armarios empotrados), instalaciones,
etc.

Tambin se incluye la parte proporcional que corresponda de las zonas

comunes del edificio o la urbanizacin. Por ejemplo, el seguro que cubre el

continente nos reparara los desperfectos en el caso de que se mojaran las paredes
por una fuga de agua, que se rompiera el cristal de una ventana o que se quemara
la pared de la cocina por un descuido mientras cocinamos.

Contenido: Abarca los muebles y otros bienes que se encuentran dentro de la

vivienda (muebles, electrodomsticos, ropa, otros enseres personales, provisiones y
vveres). La compaa nos indemnizara, por ejemplo, si hubiese ocurrido un robo en
nuestra casa, compensndonos en funcin del valor de los objetos sustrados, o nos
reparara el cristal de una mesa que se nos ha roto. Muchas compaas excluyen
total o parcialmente (estableciendo lmites) joyas, antigedades y bienes de gran
valor. Estos se suelen asegurar con coberturas adicionales, en muchas ocasiones
sujetas a tasacin (valoracin expresa e individualizada). La inclusin en el seguro
de estos bienes de especial valor podr dar lugar a un incremento notable de la
prima.

Responsabilidad Civil: Cubre las reparaciones y especialmente las indemnizaciones

que el asegurado tenga que pagar a otras personas por los daos materiales,
personales o perjuicios econmicos que les ocasione (por ejemplo, dejando un grifo
abierto que provoca una inundacin al vecino). Con carcter general, la cobertura de
responsabilidad civil cubre las indemnizaciones que tendramos que afrontar como
consecuencia de daos causados a terceros por nuestras acciones u omisiones
negligentes o las de los que viven en la vivienda asegurada, con los lmites
establecidos en la pliza.

El seguro multirriesgo del hogar es uno de los seguros ms comunes a la hora de la

compraventa, ya que frente a la obligacin de contratar un seguro de daos, son muchos
los clientes que lo extienden para cubrir no slo esta eventualidad sino muchas otras
coberturas. Por todo ello debe tener en cuenta toda una serie de puntos clave y
recomendaciones.
A la hora de contratar:
Consultar con la entidad financiera, aseguradora o con un mediador, de cules son
las principales caractersticas del mismo y considerarlas de acuerdo con tus
necesidades prioritarias y lo que realmente quieres asegurar. No es aconsejable
recabar la opinin del empleado de la oficina, solamente, y menos si este trabajador
no es experto en seguros (lo cual es bastante usual en oficinas no especializadas en
el ramo del seguro).

17

 Obtener toda la informacin necesaria antes de contratar un seguro. Es un derecho

de todo asegurado y, por tanto, debes pedir todas las explicaciones y aclarar todas
tus dudas en relacin con el producto que vas a contratar.
Es fundamental leer y entender bien todas las condiciones de la pliza y conocer los
lmites de indemnizacin y exclusiones de las coberturas antes de celebrar el
contrato de seguro, especialmente respecto a las coberturas en las que los
siniestros son ms frecuentes. Por ejemplo, daos por agua (comprobar si estn
cubiertos o si tienen alguna limitacin en los gastos de localizacin y reparacin de
las averas) y robo.
La entidad aseguradora, de acuerdo con el artculo 5 de la Ley de Contrato de
Seguro (LCS), tiene la obligacin de entregar al tomador del seguro, directamente o
a travs de un mediador, la pliza completa, que est formada tanto por las
condiciones particulares como las generales.
El contrato de seguro se perfecciona por el consentimiento, no obstante lo cual debe
formalizarse por escrito. Esto significa que el contrato existe desde que ambas
partes (aseguradora y tomador) consienten en que se realice, aunque el mismo no
se firme. Si no se ha realizado por escrito, cualquiera de las partes puede solicitar
que se formalice por escrito.
La entidad aseguradora debe poner todos los medios a su alcance para facilitarle la
firma del contrato. Antes de proceder a la firma del mismo, asegrate de conocer y
entender todas las clusulas del contrato, especialmente las clusulas limitativas,
cuya validez est condicionada a que estn destacadas en la pliza y a que sean
especficamente aceptadas por el tomador mediante su firma.
Guarde toda la documentacin que le entreguen. Puede ser til en caso de
siniestro. No obstante, si extrava la pliza puede pedir un duplicado a su entidad en
cualquier momento.

18

Especficamente para los seguros multirriesgos del hogar, se debe tener en cuenta otra
serie de puntos:
Las plizas deben ser claras y precisas; el tomador y el asegurado deben
comprender cuales son los derechos y obligaciones derivados de la contratacin del
seguro.
Uno de los puntos ms importantes es la declaracin de las sumas aseguradas
(incluyndose en las condiciones particulares de la pliza como de forma separada
para los bienes de alto valor) para que la indemnizacin sea suficiente para hacer
frente a la prdida econmica que pueda sufrir. Si la suma asegurada es inferior al
valor del bien asegurado, en caso de siniestro la entidad aseguradora aplicar la
regla proporcional, lo que implica que la indemnizacin cubrir el dao sufrido por el
asegurado en la misma proporcin. En este sentido es importante conocer que:
o Continente (edificacin y partes fijas): la valoracin debe contemplar todas las
dependencias anexas a la vivienda como (trastero, garaje, zonas deportivas,
etc.). El valor que debe declararse es el de coste de reconstruccin (excluye
el valor del suelo, que no es asegurable) que es distinto al de compra o
venta. Dicho valor se puede calcular multiplicando los metros cuadrados de la
superficie construida de la vivienda por el coste medio de reconstruccin de
una de similares caractersticas.
o Contenido (bienes muebles): La indemnizacin en caso de siniestro se
efectuar conforme a lo establecido en pliza. Este puede ser valor real (valor
de los bienes cuantificados por su valor nuevo pero con deduccin de su
depreciacin por antigedad, uso u obsolescencia) o valor de reposicin
(cuantificado por su valor nuevo sin deduccin por antigedad o uso). Las
valoraciones pueden ser distintas y adecuarse a cada bien. Por ejemplo, para
un ordenador o cualquier producto de rpida obsolescencia, lo lgico es que
se establezca valor de reposicin, mientras que puede darse el caso que en
otros bienes, tales como joyas, colecciones o similar, no slo no se deprecien
y sino que suba su valor y, por tanto, ser indemnizados por el valor real.

19

Por ello, se debe tener en cuenta las diferentes posibles valoraciones de los bienes
asegurados, lo cual se determina en el momento de contratacin de la pliza. Es
importante saber que si contratas un seguro por un valor inferior al real, la indemnizacin
que recibirs ser proporcional al valor declarado; es decir, se producir una situacin de
infraseguro y se aplicar la regla proporcional.
Pongamos un ejemplo:
Tenemos valorada nuestra casa, cuyo valor real es de 60.000 euros, por slo 30.000 euros
(50% de su valor) y sufrimos un incendio que afecta a la mitad de la vivienda. En este caso
no nos pagaran los 30.000 euros, sino el 50% (parte o proporcin de la vivienda con dao)
de estos 30.000 euros, con lo que slo recibiramos 15.000 euros.
En el lado contrario, si la valoracin es superior al valor real, slo se le indemnizar por el
valor real que corresponda, salvo que se pacte explcitamente en el contrato la
indemnizacin a valor convenido. En el mismo ejemplo, tenemos una indemnizacin por
90.000 euros de una casa de valor 60.000 euros, recibiramos este tope y estaramos
pagando una prima excesiva.
A pesar de ello, existen plizas en las que se excluye la aplicacin de la regla proporcional,
por ejemplo cuando habindose pactado la revalorizacin automtica de las sumas
aseguradas, el porcentaje de infraseguro es igual o inferior en un tanto por ciento del valor
asegurado (generalmente pequeos porcentajes inferiores al 10%). En todo caso, la
responsabilidad de la entidad ante un siniestro nunca ser superior al valor de la suma
asegurada.
Tambin es conveniente antes de contratar un seguro analizar con atencin las
definiciones de los conceptos y de las coberturas incluidas y cuales estn excluidas.
Son especialmente relevantes las coberturas por robo, no slo cual ser la
indemnizacin sino conocer la definicin que se da en la pliza al robo y al hurto y
que ampara cada uno de ellos. Por ejemplo, hay entidades que cubren el hurto
(apropiacin realizada sin fuerza, violencia o intimidacin), pero lo ms frecuente
que se excluya de su condicionado. En el caso de que en la pliza no se establezca
una diferenciacin clara entre robo y hurto, utilizndose solo el concepto de robo, el
concepto comprender toda sustraccin ilegtima.

20

 Poner medidas de seguridad contra robos y proteccin contra incendios puede

rebajar el importe de la prima. Este aspecto debers consultarlo con la entidad
aseguradora para tener en cuenta que requisitos deben tener estas medidas de
proteccin del hogar (diferencias entre puerta blindada y acorazada, medidas de
rejas, sistemas de cmaras) y las ventajas econmicas que puedes conseguir.
Tambin la forma de pago de la prima es importante. El fraccionamiento de la
misma (trimestral o semestral) suele tener un recargo sobre el precio anual.
21
Qu puntos se deben tener en cuenta en caso de siniestro?
Los siniestros, especialmente menores, suelen ser bastante comunes, aunque en
ocasiones por desconocimiento no se reclaman, por lo que en primer lugar hay que revisar
todas las prestaciones a las que se tiene derecho. Si tienes derecho a estas, ten en cuenta
los siguientes puntos:
Comunicar a la entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das
desde que se tuvo conocimiento del mismo, salvo que se establezca un tiempo
mayor en el contrato. En el caso de que se incumpla el plazo, la entidad puede
reclamar daos y perjuicios causados, pero nunca se produce la prdida de la
indemnizacin o una disminucin de la misma, salvo se demuestre dolo o culpa
grave.
La entidad aseguradora, en el caso de que considere que el siniestro no est
cubierto, debe explicar de forma razonada las causas del rechazo del mismo y
contestar a todas las cuestiones del asegurado al respecto.
La aseguradora debe tambin justificar el importe de la indemnizacin y contestar a
todas las dudas planteadas por el asegurado; no puede condicionar el pago de la
indemnizacin a la firma de un finiquito por parte del asegurado.
Si en un siniestro la aseguradora del hogar tiene una posicin distinta a la otra parte,
en cuanto a la responsabilidad con la de la comunidad de propietarios, ambas
aseguradoras deberan ponerse de acuerdo y no trasladar el problema a sus
asegurados.

 Conocer siempre la forma de liquidacin del siniestro: en metlico, reposicin del

bien siniestrado o como una prestacin de servicios (reparacin). Lo ms normal es
que las entidades aseguradoras pongan al servicio profesionales para reparar las
consecuencias del siniestro producido en la vivienda (fontaneros, electricistas,
cerrajeros). En estos casos, la reparacin es la forma que toma la indemnizacin. Si
el asegurado prefiere elegir l a los reparadores, tendr que presentar factura a la
entidad aseguradora para que, siempre en los trminos del contrato de seguro,
proceda a su reintegro.

22

Es recomendable guardar los justificantes de los bienes asegurados de valor, para

poder presentarlos como prueba en caso de siniestro, siendo de especial utilidad las
facturas de compra y/o fotografas de los bienes.
Por lo que se refiere a los riesgos extraordinarios, se debe tener presente que,
complementariamente a las garantas cubiertas por la entidad, el Consorcio de
Compensacin de Seguros indemnizar los daos directos en las personas y en los
bienes, as como la prdida de beneficios como consecuencia de ellos, que
estuvieren

asegurados en la

pliza,

cuando

sean

consecuencia

de

los

acontecimientos tales como terremotos, inundaciones, terrorismo, tormentas, etc.

que nominativamente se enumeran en el Reglamento del Consorcio de
Compensacin de Seguros (R.D. 300/2004) y que se recogen en la clusula que se
incluye en la pliza.
Habitualmente las plizas no cubren daos producidos por la falta de reparaciones
necesarias para el buen funcionamiento de las instalaciones, por el desgaste natural
de los bienes asegurados, o los originados por humedad, condensacin o entrada
de agua en la vivienda a causa de fenmenos meteorolgicos.
Respecto a los cambios de cerradura, algunas se hacen cargo slo si ha sido
forzada, mientras otras incluyen la prdida o sustraccin de llaves.
Establecer como beneficiario del seguro al acreedor hipotecario o una clusula por
la que el propietario del bien cede sus derechos sobre la indemnizacin a la entidad
de crdito es contrario a la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de contrato de seguro y,
por tanto, se tendr por no puesto y no ser de aplicacin. La nica obligacin que
tiene la aseguradora es pedir el consentimiento al banco para el pago de esta

indemnizacin. Esto es as porque el seguro se entiende como una ampliacin de la

garanta (la hipoteca est garantizada por la vivienda) y el dinero de indemnizacin
tiene como destino la reparacin de esta para que el piso mantenga su valor.
La entidad aseguradora puede visitar el inmueble o realizar al tomador y al
asegurado las preguntas que considere conveniente. En caso de no realizarlas, no
puede alegar una circunstancia por la que no pregunt para rechazar un siniestro
que est cubierto de acuerdo con el condicionado de la pliza.
23
Si consideras que la aseguradora ha incumplido alguna de sus obligaciones
derivadas de la normativa, del contrato o de las buenas prcticas y usos
comerciales, puedes reclamar ante el servicio de atencin al cliente de la
aseguradora (o ante el defensor del cliente si la compaa lo tiene) y, si no te
satisface la solucin ofrecida o transcurren ms de dos meses sin respuesta,
puedes hacerlo ante la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Asimismo tambin se puede recurrir a los sistemas de arbitraje (son voluntarios y
necesita que est adherida la entidad aseguradora) y a los Tribunales de Justicia.

5.3.- Seguro de vida

La contratacin de seguros de vida asociados a la hipoteca tambin es una prctica comn
de los bancos. Si al igual que otros seguros y dems productos vinculados, fueron un
requisito para que nos concedieras el crdito, pero no bonifican el tipo de inters ni figuran
en la escritura, podrn darse de baja, una vez firmado el prstamo hipotecario o una vez
vencida la pliza. Si bonifican el tipo de inters de acuerdo a los productos adicionales
contratados, no siempre es adecuado dar de baja el seguro y se deben tener muy en
cuenta aspectos econmicos, calculando cul es el beneficio por esta bonificacin y
confrontarlo con otras plizas de aseguradoras que ofrezcan un precio ms competitivo.
Teniendo en cuenta la libertad de cambiar de aseguradora, tengamos en cuenta los
diferentes aspectos econmicos que hacen ms o menos rentables estas clusulas:

Que el contrato no bonifique por la contratacin de un solo producto, sino que se

consiga la bonificacin por la contratacin de varios.

El porcentaje que disminuya el diferencial, cuanto ms alto, ms beneficioso.

La cuanta y plazo de la hipoteca, cuanto mayor y a ms tiempo sea, ms

beneficiosos son estos descuentos, ya que pagan en los primeros aos y durante un
periodo ms amplio ms intereses que capital.

Los aos que quedan para finalizar de pagar nuestro prstamo. Cuando queden
pocos aos las bonificaciones van siendo menos rentables (al amortizar ms
capital).

El criterio econmico es fundamental. Existe libertad de eleccin de compaa y las

aseguradoras ajenas a las entidades financieras pueden ofrecernos un mejor precio.

Una modalidad especial de los seguros de vida o invalidez vinculados a una hipoteca es la
de los seguros a prima nica. Estos se comercializan bsicamente dos modalidades:

En los que se estipula como suma asegurada el importe del prstamo recibido y se
designa como beneficiaria a la entidad de crdito que concedi el prstamo. Al irse
pagando cuotas, el importe pendiente de amortizar ser inferior a la cantidad
contratada en la pliza, por lo que los beneficiarios recibirn la diferencia entre la
suma asegurada y dicho importe.

En la segunda modalidad se establece que la suma asegurada ser igual al capital

pendiente de desembolso del prstamo (o a un porcentaje del mismo), durante toda
la vida de la operacin y, por tanto, el beneficiario con carcter irrevocable ser el
banco. Para realizar el clculo de la prima se toma como hiptesis que el capital
pendiente de amortizar cada ao ser el previsto en el plan de amortizacin del
prstamo. En estos seguros, si no se adjunta dicho plan de amortizacin, el
asegurado desconoce el importe por el que realmente est asegurado cada ao.

24

Con esta modalidad, las entidades financieras buscan atar al asegurado y que no se
cambie o anule la pliza (algo que podra hacer con seguro renovable ao a ao), pero
pudiendo generar distintas problemticas. Este puede ser el caso si el asegurado resuelve
el contrato (despus de subrogar o pagar la totalidad de la hipoteca) y no se le devuelve la
parte de prima nica no consumida.
En este caso, se producira un perjuicio injustificado, que supone una actuacin contraria a
las exigencias del equilibrio y de la buena fe contractual, y a lo dispuesto en el artculo
1258 del Cdigo Civil: Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde
entonces obligan, no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambin a
todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y
la ley.
El propio Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de Seguros y Fondos de
Pensiones considera esta actuacin inadecuada y contraria a las buenas prcticas y usos
en el mbito de los seguros privados, de acuerdo con la competencia reconocida por el
artculo 62 del Texto Refundido de la Ley de Ordenacin y Supervisin de los Seguros
Privados y en el artculo 6 del Reglamento de los Comisionados para la Defensa del
Cliente de Servicios Financieros. De acuerdo a estos artculos, cuando el asegurado
decida resolver un seguro de vida a prima nica por haber cancelado el prstamo
hipotecario al que iba ligado y no existir ya riesgo de impago para la entidad de crdito, la
aseguradora, en el caso de que en el contrato no se establezca qu es lo que sucede
cuando se produzca cancelacin anticipada del prstamo, deber devolverle la prima
correspondiente al tiempo de cobertura no transcurrido o la provisin matemtica.
Tambin es comn encontrarse con dos tipos de clusulas que determinan que pasar en
estos casos de cancelacin anticipada:

Devolver parte de la prima no consumida.

Seguir cubriendo los riesgos de fallecimiento e invalidez, pero el beneficiario dejar

de ser la entidad de crdito y ser designado libremente por el tomador. Es decir, la
entidad financiera no hace ningn desembolso y el tomador puede encontrarse con
un seguro que no quiere o no necesita.

25

Con base en cuanto antecede, el Servicio de Reclamaciones de la Direccin General de

Seguros y Fondos de Pensiones considera conveniente, para que el tomador de seguro
disponga de una informacin suficiente y veraz, que no le induzca a error, que en la pliza
de este tipo de seguros debe mencionarse qu sucede en caso de amortizacin anticipada,
ya sea total o parcial, del prstamo.
Caractersticas de los seguros de vida:
Teniendo en cuenta la no obligatoriedad de su contratacin y libertad de eleccin de
aseguradora (salvo consentimiento expreso), los beneficios o no de las bonificaciones en
tipo de inters y los puntos diferenciales que hay que tener en cuenta en la especialidad de
seguro de prima nica.
El seguro de vida es un producto adecuado cuando se tienen deudas financieras, como es
el caso de tener concedida una hipoteca. A travs de este, a cambio de la prima, la entidad
aseguradora pagar la prestacin estipulada si fallece el asegurado (seguro de
fallecimiento) o se cumplan riesgos establecidos en el contrato (invalidez); por tanto,
ayudarn a que el titular, en caso de invalidez, o los herederos puedan hacer frente a la
deuda hipotecaria. Tambin existen otras modalidades como el seguro de supervivencia
(paga una renta si se vive a una fecha) y mixtos (combinan fallecimiento y supervivencia)
pero son modalidades ajenas a la cobertura que se busca asociar a la hipoteca.
En este caso, la modalidad ms comn es la de seguro de fallecimiento o seguro de
riesgo, ya que asegura un capital en caso de muerte del asegurado. Es decir, si el
asegurado fallece antes de que finalice el contrato, se garantiza a los beneficiarios
designados en la pliza el pago de la prestacin pactada. Los seguros de vida riesgo
pueden ofrecer garantas complementarias opcionales, siendo las ms habituales las
siguientes:

Invalidez: se cubre al asegurado al mismo tiempo no solo del riesgo de fallecimiento

sino del riesgo de que sufra algn tipo de invalidez o incapacidad.

Accidentes: Se proporciona un capital adicional en caso de que el fallecimiento no

se deba a causas naturales sino que sea consecuencia de cualquier tipo de
accidente.

26

En el caso de los seguros de vida vinculados hay que prestar especial atencin al
beneficiario. Generalmente el primero ser el banco, pero ligado al valor pendiente de la
hipoteca, por ello, es muy normal que en el caso de dos titulares de una hipoteca se
distribuya el capital asegurado al 50% cada uno. En todo caso, despus de destinar la
cantidad a cubrir la deuda el resto no se pagar a nadie, habr que esperar que los
herederos o el resto de beneficiarios soliciten por su parte el resto de la indemnizacin
acreditando, como ha tenido que hacer el banco que tienen derecho a ello. Tambin
podemos contratar un seguro de vida, libremente, en el cual los beneficiarios los elige el
tomador pensando en que los herederos puedan pagar la deuda pendiente.
En todos los casos, adems de consideraciones generales que hemos sealado, en los
seguros del hogar (consultar sus principales caractersticas, obtener toda la informacin
antes de contratar el seguro, leer y entender bien las condiciones de la pliza,) tiene que
tener muy en cuenta puntos especficos a la hora de contratar un seguro de vida:
Facultad de resolver el contrato: en los contratos de seguro de vida con un plazo
superior a 6 meses, el tomador tiene la facultad de resolver el contrato
unilateralmente dentro de los 30 das siguientes a la entrega de la pliza o un
documento de cobertura provisional.
Cuestionario de salud: habitualmente al contratar el seguro, la entidad aseguradora
solicitar que lo cumplimentemos. En relacin al mismo es importante asegurarse
de que se nos informe acerca de la trascendencia de lo declarado en ese
cuestionario de salud, sobre todo de las consecuencias que podra tener la omisin
de informacin relevante sobre su estado de salud. Para evitar malas
interpretaciones, el tomador debe contestar a todas las preguntas que se formulan
en el cuestionario. No obstante, en ningn caso la falta de contestacin de alguna
pregunta del cuestionario, puede conllevar a que la respuesta se entienda que es
negativa. Es necesario que el tomador una vez ledo, comprendido y cumplimentado
el cuestionario de salud, lo firme personalmente. La falta de firma del cuestionario
por parte del tomador del seguro ocasiona su falta de validez.
Durante la vida del contrato, el asegurado deber recibir siempre informacin por escrito
las modificaciones de la informacin que inicialmente le proporcion la aseguradora en
relacin a su seguro.

27

En caso de siniestro, sigue la normal general de todos los seguros, es decir informar a la
entidad la ocurrencia del siniestro en el plazo mximo de 7 das desde que tuvo
conocimiento del mismo, salvo que se establezca un tiempo mayor en el contrato. Igual
que en el seguro del hogar, transcurrido este la compaa puede reclamar daos y
perjuicios (muy improbable en los seguros de vida) pero no se produce la prdida de la
indemnizacin o una disminucin de la misma salvo que haya habido dolo o culpa grave.
La entidad aseguradora no debe exigir a los beneficiarios que presenten documentos que
no sean necesarios para determinar la existencia del siniestro y el derecho a la
indemnizacin (por ejemplo, la entidad aseguradora no puede condicionar la prestacin a
la presentacin de la pliza original), pero s otra documentacin, como certificado de
defuncin o los necesarios para ciertas coberturas (en caso de muerte accidental que se
certifique la misma, o en invalidez certificacin oficial del grado de la misma).

5.4.- Seguro de proteccin de pagos

Algunas entidades bancarias, especialmente cuando conceden un prstamo con garanta
hipotecaria cuyo principal supera el 80% del valor de tasacin del inmueble hipotecado, o
estiman que es una operacin de ms riesgo, imponen garantas adicionales, una de esas
garantas es la contratacin de un seguro de proteccin de pagos.
En este caso, la entidad bancaria acta como tomador y asegurado de dicho seguro, dado
que esta garanta adicional la exige el banco como requisito necesario para conceder un
crdito que, por el riesgo que implica, de otro modo no otorgara. Es un producto que se
asemeja a los seguros de crdito que se conceden a las empresas para cubrir impagos por
insolvencias, aunque al igual que el asegurado, las coberturas son bastante distintas:

Cobertura por Incapacidad Temporal para empresarios y autnomos y/o desempleo

para los asalariados por cuenta ajena con contrato indefinido.

Unas indemnizaciones limitadas en dos sentidos, por un lado con un nmero

mximo de cuotas consecutivas y totales, y tambin con el importe mximo de estas
cuotas.

28

Teniendo en cuenta este punto, el deudor es beneficiario indirecto (el directo es el propio
banco que es el que recibe los pagos) ya que estara cubrindose unas cuotas a las cuales
con independencia de la situacin econmica estara obligado a pagar. Pero a cambio de
ello, tendra un coste elevado (generalmente entre el 1% y 1,5% del valor del prstamo
pagado al origen del mismo como prima nica) con unas coberturas limitadas, tanto en lo
econmico como en el tiempo. Por ello es muy importante analizar si en la pliza se
incluyen limitaciones tales como:

Periodos de carencia a partir de su contratacin. En estos casos, si se produce la

incapacidad o el desempleo al poco de contratarlo el seguro no lo cubre.

Periodos de carencia entre siniestros.

Las situaciones que nos dan derecho a

aprovechar el seguro deben estar espaciadas en el tiempo, por ejemplo que cubra
8 meses seguidos o 18 alternos.

Que slo cubran toda la vida del prstamo sino slo la primera parte, normalmente 5
aos. Con ello, la entidad financiera limita el riesgo, por ejemplo si eres un
asalariado fijo puede cambiar su situacin en cuanto ms se ample el tiempo de
duracin del mismo.

La cuanta asegurada es limitada, hay prstamos que no cubren el 100% de las

cuotas, sino porcentajes inferiores (50%-60%).

5.5.- Swaps o permutas de tipo de inters

Los swaps o permutas financieras son instrumentos financieros que, en teora sirven para
cubrir el riesgo de subida de los tipos de inters, se establece un importe nocional y un tipo
de referencia y si los tipos van por debajo la liquidacin favorece a la entidad y, si estn por
encima, favorecen al cliente (la liquidacin le resultar negativa y de esa forma ver
reducida la cantidad que tiene que pagar al banco).
Con diferentes nombres comerciales se han comercializado junto a las hipotecas como
instrumento de cobertura en las subidas, hacindolo de forma limitada pero generando
graves problemas financieros si los tipos descendan. Tcnicamente un swap es un
derivado financiero, como lo son los contratos de futuro o los warrants u opciones.

29

Un derivado financiero es un producto cuyo valor depende de la evolucin del precio de un

subyacente (una accin, el precio de materias primas, el oro, tipos de inters, etc.). En el
caso del swap el subyacente es el dinero en s mismo (concretamente el tipo de inters).
Por tanto, el swap no es un seguro de tipos de inters, plantea altos costes en caso de
quererse subrogar y no es atractivo si los tipos estn altos y hay previsin de bajadas
prximas. Por ejemplo quien contrat un swap sustituyendo su tipo de inters variable de
Euribor + 0,75% por uno fijo del 4%, actualmente estara pagando por la diferencia
sustancial de inters (un 2,75% ms) al que tendra que aadir el coste del propio
producto.
Hay diferentes opciones para limitar la variacin de las cuotas de los prstamos
hipotecarios a tipo variable, cuya idoneidad depende de diferentes factores, desde la
cultura financiera del cliente al escenario de tipos de intereses futuro. En la siguiente
imagen se resumen las principales herramientas:

30

5.6.- Fondos de inversin y pensiones

La concesin de prstamos hipotecarios tambin se ha condicionado o especialmente
bonificado su tipo de inters si se contrataran alguno de estos productos de inversin. En
el caso de los fondos de inversin, siempre estando vinculados a una rebaja de inters, el
principal inconveniente est en el riesgo de la inversin. Podemos invertir (se suele exigir
un importe mnimo y un volumen de aportaciones anuales) en productos un dinero que
necesitamos para otros fines y con ellos obtener unas prdidas que no compensen la
bonificacin en los tipos, aadiendo, las comisiones que se pagan por estos productos.
Pero a los planes de pensiones se le aada un componente ms, la iliquidez, es decir, con
los fondos de inversin podemos, en cualquier momento, renunciar a la bonificacin
conseguida en los tipos y venderlos, con prdida o ganancia, pero no con los planes, a no
ser que se cumpla uno de los requisitos especificados en las contingencias del plan:

Jubilacin

Incapacidad laboral permanente

Fallecimiento del partcipe

Dependencia severa o gran dependencia

Que tenga una antigedad mnima de 10 aos contada desde el ao 2015 (Ao
de entrada en vigor de la reforma fiscal)

Y tambin, dos supuestos especiales:

Desempleados de larga duracin, que adems de los casos usuales de baja no

voluntaria en la empresa, se presentan situaciones de expedientes de regulacin de
empleo y reducciones de plantilla. En el caso de los trabajadores por cuenta propia,
o autnomos, basta con haber cursado baja en su actividad y cumplir los dos
siguientes requisitos.

31

No tener derecho a prestaciones contributivas por desempleo o haberlas

agotado. En este caso, se excluyen como condicionantes percibir el subsidio por
desempleo o la recin aprobada ayuda de los 420 euros.

Estar inscrito como demandante de empleo en las Oficinas Estatales destinadas

a tales efectos.

El partcipe que, con al menos 60 aos de edad, cesa en la actividad laboral o

profesional y no rene todava los requisitos para percibir su pensin de jubilacin
en el Rgimen de Seguridad Social correspondiente. En este caso, el partcipe
puede seguir aportando hasta la jubilacin o hasta que l decida, o bien, cobrar el
plan. Si inicia el cobro, las aportaciones posteriores que realice sern para
fallecimiento y dependencia.

Es muy conveniente leer con atencin nuestra gua de planes de pensiones, antes de
tomar cualquier decisin de contratacin de este tipo de productos de ahorro a largo plazo.
Antes de considerar vincular de cualquier forma un producto de inversin a una hipoteca,
tengamos muy en cuenta la necesidad o no de estos productos, ms cuando cualquier
traspaso a otros fondo u otros planes de otras entidades financieras o aseguradoras,
siendo permitida y no pudindose limitar, llevara al final de la bonificacin obtenida.
Por ello, es importante tener en cuenta aspectos muy similares a los que consideramos a
la hora de valorar si conviene la bonificacin en tipo de inters hipotecario frente a la
contratacin de un seguro con otra entidad:

Bonificaciones son ms interesantes, para hipotecas de larga duracin, con un

capital elevado y se consiguen mayores descuentos en los primeros aos de
hipoteca

32

Pero adems en el caso de contratar planes de pensiones

La gama de productos que nos ofrezcan, en muchas ocasiones la contratacin se

vincula a un producto o productos en promocin, o la entidad financiera no tiene una
gama de planes amplia

El riesgo de los productos, para procurar adecuar la oferta a las necesidades y

preferencias del inversor a travs de las diversas categoras de planes existentes. El
riesgo marcar buena parte de la evolucin de rentabilidad de los productos en el
corto y largo plazo.

Adems hay que aadir un componente ms, las comisiones, que en un producto
tan a largo plazo pueden suponer una merma importante en la rentabilidad.

Vinculaciones generadas por el propio plan. Existen planes que permiten congelar
las aportaciones, con lo cual si un da deseamos romper la vinculacin, no ser
necesario continuar aportando cantidades y el dinero invertido en participaciones en
el fondo seguir generando ganancias o prdidas hasta su rescate.

Pero en el lado contrario, existen productos que tan slo permiten congelar temporalmente
las aportaciones, por lo que aunque renunciemos a continuar con la vinculacin con la
hipoteca, deberemos continuar aportando capital al plan.

5.7.- Gastos en tarjeta

La obligacin de contratacin y uso de tarjeta de crdito es otra de las vinculaciones que
reclaman muchas entidades financieras para bonificar el tipo de inters de nuestra
hipoteca. En este caso tambin hay que tener sopesar los beneficios de la vinculacin con
los costes que genera:
Por el lado de los beneficios, a diferencia de la contratacin de seguros y productos de
inversin, suele ser de los productos que menos descuenta nuestra hipoteca, con
porcentajes que suelen oscilar entre 0,10 y 0,20 puntos porcentuales.

33

Por el lado de los costes, pueden ser de muchos tipos:

Coste implcito de la propia tarjeta, es decir la comisin por emisin y renovacin.

Nos podemos encontrar con tres supuestos: el ms beneficioso que podemos
encontrarnos es que sea gratuita en su emisin y renovacin, que lo sea solo en la
emisin (primer ao) pero luego tenga un coste importante, y por ltimo que tenga
un coste desde que la contratamos.

No slo hay que considerar la comisin de la tarjeta para el primer titular, tambin hay que
tener muy en cuenta la posibilidad de contratar tarjeta para el resto de los titulares
(generalmente cnyuge) y si tiene o no coste.

Coste explcito de financiacin: si fraccionamos las compras tenemos que pagar un

tipo de inters por ello. En un principio, puede parecer una eleccin, sujeto a las
necesidades que tengamos, pero el problema en ocasiones es que financiar las
operaciones es la nica opcin para algunas tarjetas. Las tarjetas revolving estn
especialmente diseadas para las compras y establecen como forma de pago el
abono de una cantidad fija o porcentaje sobre la deuda. Incluso, si esta cantidad
mxima es superior a las compras realizadas, desde el momento que hemos
comenzado a realizar el pago.

Compras mnimas: La mayora de estas vinculaciones no se limitan a la contratacin

de la tarjeta, sino tambin que obligan a una compra mnima anual. Hay que
analizar muy bien la misma, ya que unido a que si la tarjeta es revolving, se dispara
el coste. Por ejemplo, nos obligan a comprar 6.000 euros anuales con un plstico de
esta modalidad. Slo con financiar las compras un solo mes, a un tipo del 1,5%
mensual, estaramos hablando de unos 75 euros anuales de intereses.

Si aumentamos el plazo de financiacin, y su las tarjetas tienen coste de emisin y

renovacin, nos encontraramos con un coste que muchas veces supera los beneficios
obtenidos.

34

5.8.- La domiciliacin de nmina

La domiciliacin de la nmina es otra de las vinculaciones clsicas a la hora de contratar la
hipoteca. Igualmente suelen bonificarnos con una rebaja de tipos, pero como en otros tipos
de vinculaciones en productos financieros hay que analizar los costes. En un principio,
domiciliar nuestros ingresos en la misma cuenta en la que tenemos los pagos, y la hipoteca
es uno de los principales, es opcin cmoda, pero puede que no sea econmicamente la
ms rentable. Si obtenemos mejores condiciones en otras entidades y que nos permitan
hacer ingresos regulares de forma gratuita (transferencias) puede que nos sea ms
favorable mantenerla la domiciliacin de ingresos en otra entidad.
Para ello, debes tener en cuenta que la cuenta en la que vayas a domiciliar la nmina
tenga una serie de caractersticas:

Sin comisiones: Las vinculaciones de la hipoteca (seguros, tarjetas y la propia

nmina) lleva a que el banco que nos ha concedido el prstamo sea prcticamente
el nico o el ms importante. Adems con el ingreso de la nmina garantizamos al
banco unos ingresos peridicos, y la posibilidad de comercializarnos todo tipo de
productos, a cambio de este privilegio. Por todo ello debemos asegurarnos que los
servicios bsicos de la cuenta como administracin, mantenimiento o transferencia
sean gratuitos.

Productos y servicios asociados: Tambin tenemos que buscar que productos,

fundamentalmente la emisin de tarjetas de dbito sea gratuita y procurar que sacar
dinero tampoco tenga coste en cuantas ms redes de cajeros mejor.

Mucho cuidado con las promociones: La opcin de domiciliar la nmina para rebajar
el diferencial es voluntaria, pero puede que al hacerlo si nos vinculemos con el
banco durante un tiempo, algo que consiguen a travs de una prctica en apariencia
beneficiosa, el regalo. Los regalos por domiciliar la nmina son cada da ms
comunes, pero con riesgo, si queremos por ejemplo cambiar de entidad tendremos
unas penalizaciones que incluso en ocasiones es mayor que el precio del producto.
Por ello, lo ms recomendable es analizar qu es lo que recibimos y si merece la
pena.

35

Ganancias: Aunque no es lo comn ya que la funcin principal no es la rentabilidad,

hay nminas por las que podemos obtener beneficios, ya sea remunerando la
cuenta o devolviendo un porcentaje de los recibos que domiciliamos.

Analice bien las condiciones en costes, rentabilidad y vinculacin de la cuenta nmina y

confrntelo con los beneficios que obtendra en la rebaja hipotecaria y con las condiciones
de otras entidades financieras.
36

6. Fiscalidad de la compra y venta

6.1.- Compra de un inmueble y desgravacin en el IRPF
La aplicacin de la Ley 26/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas
medidas tributarias dirigidas a la consolidacin de las finanzas pblicas y al impulso de la
actividad econmica ha tenido un importante reflejo en la deduccin fiscal en el IRPF por la
compra de vivienda habitual, la cual ha desaparecido como regla general.
Solo dos comunidades autnomas, Pas Vasco y Navarra,

siguen manteniendo esta

desgravacin. Esto se debe a que ambas comunidades tienen su propio rgimen del IRPF,
lo que les concede una mayor autonoma a la hora de poner en marcha ciertos estmulos
fiscales.
En Navarra, a la hora de optar a esta deduccin, hay que distinguir entre las viviendas
compradas antes y despus de enero de 2013. Para las primeras, se mantienen los
porcentajes de deduccin de aos anteriores en funcin del nmero de hijos, que son un
15% para todos los contribuyentes, el 18% para familias con dos o menos hijos y el 30%
para las que tienen tres hijos o ms.En el caso de las viviendas compradas a partir de
2013, la desgravacin es la misma, aunque nicamente para los contribuyentes que ganan
menos de 20.000 euros (22.000 euros si estn al cargo de familias numerosas) y de menos
de 40.000 euros en el caso de declaraciones conjuntas, que se ampla hasta 44.000 euros
para familias numerosas. Todos los que ganen ms de estas cantidades no tienen derecho
a este incentivo fiscal.
Por su parte, en el Pas Vasco, la deduccin vara en funcin de los territorios. De este
modo en lava y Vizcaya se puede seguir deduciendo con carcter general el 18% de las
cantidades destinadas a la vivienda habitual, aumentando este porcentaje hasta el 23% en
el caso de personas con menos de 30 aos y familias numerosas.
En Guipzcoa, al igual que en Navarra, se diferencia en funcin de la fecha de compra de
la vivienda, aunque va ms atrs en el tiempo, lo que beneficia a un mayor nmero de
hogares. Para las adquiridas antes de enero de 2012, existe una deduccin general del
18%, que llega al 23% para menores de 35 aos y familias numerosas. Sin embargo, los

37

que compraron despus de esa fecha, la deduccin general es del 15% y del 20% para los
ms jvenes y familias numerosas.
Con estas excepciones, para el resto del territorio nacional, lo que s se mantiene es un
rgimen transitorio de deducciones para los que hayan realizado estas operaciones de
compra de vivienda habitual antes del 2013, cumplindose estas premisas:

Haber adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construccin

con anterioridad a 1 de enero de 2013.

Haber satisfecho con anterioridad a 1 de enero de 2013 cantidades por obras

terminadas antes de 1 de enero de 2017 y sean de:
o Rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual.
o Adecuacin de la vivienda habitual de las personas con discapacidad.

Para aplicar el rgimen transitorio se exige que se hayan aplicado la deduccin por dicha
vivienda en 2012 o en aos anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todava
porque el importe invertido en la misma no haya superado todava el importe exento por
reinversin o las bases efectivas de deduccin de viviendas anteriores.
Lo que s ya se elimin, desde la declaracin del IRPF de 2012, fue la compensacin
fiscal que se aplicaba a los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 20 de
enero de 2006 usando financiacin ajena (hipoteca) y que elevaba del 15% al 20% las
desgravacin para los primeros 4.500 euros. Con lo cual, todos los que puedan mantener
la deduccin (con las excepciones vistas de Pas Vasco y Navarra), lo harn con un 15%
por un importe mximo de 9.040 euros.
Cuentas Vivienda:
Otro producto vinculado a la compra de la vivienda tambin cambia su fiscalidad. Las
cuentas viviendas, que sirvieron en aos anteriores para conseguir un ahorro destinado a
pagar la parte de la vivienda que no financia la hipoteca, no podrn aplicar a partir del 1 de
enero de 2013 el rgimen transitorio de la deduccin por vivienda. Es decir, aunque se
hayan abierto en aos anteriores y estn dentro del plazo de 4 aos marcado para
beneficiarse de ella, ya no dan derecho a realizar ninguna deduccin.

38

Eso s, no pierden las deducciones practicadas en ejercicios anteriores, que siguen

vinculadas al cumplimiento de todos los requisitos de las cuentas viviendas vigentes en el
momento en que se practicaron tales deducciones para consolidarse. Es decir, no hay que
devolver las mismas siempre que se destine este dinero para la compra de vivienda.
Rehabilitacin de vivienda:
Por ltimo, tambin se limita la deduccin por rehabilitacin de vivienda, unos gastos muy
habituales cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Hasta el ao 2012, ltimo
en vigencia del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin 2009-2012 se poda deducir por
cualquier obra que que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energtica, la higiene,
salud y proteccin del medio ambiente, la utilizacin de energas renovables, la seguridad y
la estanqueidad, y en particular la sustitucin de las instalaciones de electricidad, agua,
gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas por un
importe de hasta el 20% del coste de la obra con unos lmites:

Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 euros anuales, el lmite es de

6.750 euros anuales.

Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 euros, el limite ser el

resultado de 6.750 0,2 x (Base Imponible 33.007,20)

La nueva normativa permite poder seguir desgravando pero siempre que los
contribuyentes que hayan satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por
obras de rehabilitacin o ampliacin de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras
estn terminadas antes de 1 de enero de 2017. Es decir, se equipara a los requisitos de
compra de vivienda pero, en este caso, poniendo un tope de fecha mxima.

39

6.2.- ITPAJD e IVA

A la hora de comprar la vivienda, es decir, realizar una transmisin de un bien inmueble a
cambio de un precio, hay que hacer frente al pagodel Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados o el IVA, dos impuestos incompatibles, por
lo que segn la caracterstica de la vivienda se paga en concepto de uno u otro:
IVA
Si se trata de la primera transmisin (viviendas de nueva construccin) hay que pagar el
Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA). El IVA aplicable a la vivienda nueva es del tipo
reducido del 10%, mientras que si se trata de una vivienda de proteccin oficial este ser
del tipo superreducido del 4%. El rgimen actual se resume en este cuadro:

Tipologa de Vivienda

IVA

Viviendas con 10%

del

Proteccin Pblica(VPP) importe

y Vivienda libre

Viviendas

Proteccin

Oficial

escriturado

de
de

Rgimen Especial (VPO 4%

RE)
-

del

importe
Viviendas

Proteccin

Oficial

Promocin Pblica

de escriturado
de

40

A las plazas de garaje, con un mximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan
conjuntamente con la vivienda (como trasteros) se les aplicar el mismo tipo de IVA que a
sta. Pero para el resto de casos (lo ms comn a las plazas de aparcamiento adicionales)
se aplicar el 21% de IVA con respecto al importe escriturado. Adems, no se consideran
anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los
edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
Como en todas las compras de producto, el consumidor final paga el IVA pero no lo liquida.
Es decir, el comprador paga esta cantidad al vendedor y es este que en sus declaraciones
peridicas (trimestrales o mensuales) abona esta cantidad a la Agencia Tributaria.

Transmisiones Patrimoniales
En el caso de segunda o posteriores transmisiones el comprador no tiene que abonar el
IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados,
en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
A diferencia del IVA, el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto cedido
a las Comunidades Autnomas y, tambin a diferencia de este, aunque tambin lo paga el
comprador, este si tiene que hacerse cargo del abono del mismo en las delegaciones de
hacienda de su respectivas Comunidades Autnomas.
Cada una de ellas establece el tipo general para la transmisin de inmuebles, aunque
existen bonificaciones y deducciones dependiendo de distintas circunstancias a la hora de
liquidarlo, que tambin establecen cada Comunidad Autnoma. Actualmente, el tipo
general, que se puede variar en los presupuestos generales de cada autonoma son los
siguientes, variando entre las que mantienen un tipo fijo o lo hacen por tramos
dependiendo del valor de transmisin del inmueble:

41

COMUNIDAD

TIPO

ANDALUCIA

8% (9% > 400.000 , 10% > 700.000 )

ARAGON

7%

ASTURIAS

8% (9% operaciones > 300.000 , 10% > 500.000 )

7% (8%operaciones > 300.000 9% > 400.000 euros,

BALEARES

10% > 700.000 )

CANARIAS

6,50%

CANTABRIA

7% (8%operaciones > 300.000 )

CASTILLA

LA

MANCHA

8%

CASTILLA Y LEON

10%

CATALUA

10%

EXTREMADURA

8% (10% operaciones > 360.000 , 11% > 600.000 )

GALICIA

10%

MADRID

7%

MURCIA

8%

NAVARRA

6%

LA RIOJA

7%

PAS VASCO

4% al 6% dependiendo de la Hacienda Foral

VALENCIA

8%

A 20/11/2013
Sobre las deducciones en este tipo, son variadas y dependen de la Comunidad Autnoma,
pero son comunes las que se basan en que la compra sea de vivienda habitual aadiendo
distintos criterios:

Si el titular forma parte de familia numerosa propietario de la vivienda o

incluso sin serlo, teniendo ms de dos hijos.

Si el titular tiene reconocida minusvalas, en algunas comunidades

estableciendo tramos, primero si es superior al 33% y con otro tramo
adicional del 65%.

Ser menor de 35 aos.

Renta del adquiriente

42

Actos Jurdicos Documentados

La formalizacin en documento pblico del contrato de compraventa (escrituras) est
sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, en
la modalidad Actos Jurdicos Documentados. Este tipo de liquidacin se aplica a toda
escritura de compraventa y de prstamo hipotecario, sea primera o segunda vivienda.
Por la escritura de la compraventa:
Se liquida en la delegacin de Hacienda de la Comunidad Autnoma correspondiente; lo
puede realizar el comprador directamente, pero en muchas ocasiones se utiliza el servicio
de una gestora aadiendo un coste por la gestin.
Para la base de clculo del Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados se toma el
importe escriturado de compraventa. El tipo de impositivo vara enormemente, no slo por
el tipo general de la Comunidad Autnoma, sino tambin por la tipologa de vivienda y
condiciones particulares del adquiriente (bonificaciones por minusvala, edad, renta).
Actualmente este vara entre el 0,1% y el 1,5% del valor escriturado, con operaciones
exentas, como son en muchas comunidades las que se realizan sobre compraventas de
Viviendas de Proteccin Oficial (VPO).
Por la escritura del prstamo hipotecario:
Cuando la adquisicin de vivienda, ya sea nueva o usada, y se realice mediante un
prstamo hipotecario, tambin se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurdicos
Documentados (IAJD) por la constitucin de dicho prstamo. No se abonar este impuesto
si el comprador se subroga en el prstamo del promotor.
Su base de clculo es la "responsabilidad hipotecaria" no el importe de la hipoteca. La
responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados
mediante el prstamo (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de
demora, costas judiciales, gastos, etc.), es decir, un importe bastante superior al valor del
prstamo que suele suponer 1,5 veces el total del mismo. Se aplican los mismos tipos
impositivos que en la escritura de compraventa.

43

6.3. Plusvala municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ms
conocido como plusvala municipal es un impuesto municipal que tiene como origen no el
mero hecho de la compraventa de la vivienda, sino el incremento de valor que
experimenten los terrenos de naturaleza urbana, que se pone de manifiesto a
consecuencia de la transmisin de su propiedad.
Para establecer quin es el que paga por este impuesto (sujeto pasivo), la Ley General
Tributaria (58/2003) establece dos supuestos, aunque ambos con un punto comn, paga la
plusvala quien se beneficia de este incremento:

En el caso adquisicin por herencia o donacin: el adquiriente.

En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble

urbano: el vendedor.

Es decir en nuestro caso, siempre el vendedor, pero pese a ello, hay muchos casos de
compraventas de primera vivienda a un promotor inmobiliario este incluya en la escritura la
obligacin de pago por el comprador. Teniendo en cuenta que la obligacin es del
vendedor, no debe permitir que se incluya esta clusula, ya que una vez firmada, es ms
difcilmente defendible su anulacin, incluso judicialmente.
En determinados territorios, por ejemplo en Illes Balears, los usos habituales son que en
las escrituras de transmisin se ponga que el que paga la plusvala es el comprador, no el
vendedor. Es una estipulacin legal, pero que contradice la regla general de la Ley.
Estemos atentos y negociemos desde el principio no pagar este impuesto que corresponde
al vendedor, si podemos. Leamos con atencin el contrato de arras, si se firma, para que
quede bien claro que la plusvala la pagar el vendedor. Si pone clusulas del estilo los
impuestos se pagarn segn la Ley, la plusvala la sufragar el vendedor.
La base imponible del impuesto es el valor catastral del terreno que viene reflejado en el
recibo del IBI, al que se le aplica unos porcentajes determinados por los aos que han
transcurrido desde la ltima transmisin (compraventa, donacin o herencia), que es la
ltima vez que se present este impuesto, ya sea intervivos (venta) o mortis causa
(herencia). Por lo que cuanto ms tiempo transcurra, ms alta ser la base imponible.

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Pongamos un ejemplo: pagamos la plusvala por una venta de una vivienda, con un terreno
de valor 20.000 euros y que cuya ltima compra se realiz 3 aos antes. En este caso, la
base imponible no sern los 20.000 euros sino que se aplica el porcentaje correspondiente
a esos 3 aos (por ejemplo, 11,1%) por lo que se aplica el tipo impositivo sobre 2.220,00
euros. Con un tipo impositivo del 29% pagaramos 638 euros. Si hubieran transcurridos no
3, sino 10 aos desde la ltima compraventa, se aplicara un porcentaje del 35%, y su base
imponible se elevara al 7.000 y la cantidad a pagar 2.030 euros.
Como a lo largo de los aos se va incrementando la base imponible, esta se suele poner
un lmite (generalmente 20 aos) ya que de no ser as, el impuesto sera ms que
recaudatorio confiscatorio. Sobre el pago del mismo, este se debe realizar en los 30 das
hbiles siguientes cuando se haya producido el hecho imponible.
Medidas para obligar a su pago
Siendo uno de los impuestos ms importantes para los ayuntamientos, se han establecido
una nueva serie de requisitos que en el fondo buscan la liquidacin y pago de este
impuesto. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas
tributarias, introduce una medida para asegurar el cobro de este impuesto.

En su

Disposicin final cuarta modifica el artculo 254 de la Ley Hipotecaria adicionando un nuevo
apartado 5, con efectos desde el 1 enero de 2013:
El Registro de la Propiedad no practicar la inscripcin correspondiente de ningn
documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se
acredite previamente haber presentado la autoliquidacin o, en su caso, la declaracin, del
impuesto, o la comunicacin a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artculo 110 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real
Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
Es decir, la imposibilidad de registrar la compraventa, es decir la transmisin de propiedad
sin haber liquidado la plusvala, obliga no slo al pago de la misma, sino tambin a que
este se produzca en el menor intervalo posible.

45

6.4. IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles, ms conocido como IBI o contribucin urbana, es un
tributo directo de titularidad municipal y de pago obligatorio, que grava el valor catastral de
los bienes inmuebles en los trminos establecidos en los artculos 60 a 77 del texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
El hecho imponible, es decir la obligacin de pago, viene determinada por ser titular de un
bien inmueble. Se puede repercutir la cuota tributaria por ejemplo sobre el arrendatario,
pero ello no supone la traslacin de la condicin de sujeto pasivo. Es decir el propietario es
el obligado a pagar el impuesto, aunque este luego se lo pueda cobrar al inquilino.
La cuota de este impuesto se calcula de acuerdo con el valor catastral del inmueble. Este,
estar integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
Este valor nunca podr superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijar mediante orden
ministerial un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
Sobre este valor al que se puede realizar distintos ajustes (tanto a la baja como al alza) se
genera la base liquidable,, a la cual se aplica un tipo impositivo (porcentaje) que genera la
cuota a ingresar.
Cada ayuntamiento determina en las ordenanzas fiscales las fechas de pago, pudindose
domiciliarse en cuenta o hacerlo por los distintos canales que ofrezca el consistorio
(ventanilla, acuerdo con entidades financieras para su ingreso, tarjeta). Existe siempre
un periodo voluntario, finalizado este, la deuda ser exigida en va ejecutiva con el recargo
y los intereses de demora correspondientes.
En el caso de transmisin de vivienda, el nuevo titular debe pagar el IBI a partir del ao
siguiente a la fecha de adquisicin. Hay que tener muy en cuenta que las deudas
pendientes por este impuesto pueden ser exigidas al nuevo propietario. Por ello, antes de
adquirir un inmueble es aconsejable pedir informacin sobre posibles deudas por IBI. En la
actualidad, los notarios estn obligados a pedir esta informacin y lo tienen que poner en
conocimiento de los compradores.

46

6.5. Fiscalidad de la venta de un inmueble

La fiscalidad de la venta del inmueble tambin ha sufrido modificaciones con la reforma
fiscal del 2015, que a su vez rectifica la normativa que ha estado vigente en el ejercicio
2013 y 2014, y que aun determinar la liquidacin de impuestos que se realizar en abril y
junio de 2015.
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el
Impuesto de la Renta del ejercicio fiscal en el que se haya realizado la venta. Para calcular
la ganancia patrimonial, se resta el valor de transmisin del valor de adquisicin,
actualizado mediante un coeficiente que vara en funcin del ao en que el inmueble fue
adquirido.
Esto se realiza de forma general, pero desde el 1 de enero de 2013 hasta el 31 de
diciembre de 2014 se trata de forma distinta las ganancias patrimoniales derivadas de la
transmisin de una vivienda que se hayan generado en un perodo menor o igual a un ao
de las que se hayan generado en un periodo superior al ao.
Si se han generado en menos de un ejercicio, se integran en la base imponible general del
IRPF, lo que determina un cambio general, ya que el tipo de la base imponible mxima se
ha elevado hasta el 52%, un 56% en algunas comunidades autnomas como Catalua; si
esta supera los 300.000 euros se pagara el tipo mximo.
Mientras, cuando el perodo de generacin de las ganancias patrimoniales sea superior a
un ao, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF y para todo tipo de ventas
desde el ao 2015, en el que se elimina esta separacin. En este supuesto, se aplican los
siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:

No obstante, actualmente se aplicaran los tipos de gravamen incrementados con los tipos
complementarios previstos en la Disposicin Adicional trigsima quinta de la Ley 35/2006,
de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, que se irn
reduciendo a lo largo de los aos 2015 y 2016 segn este cuadro:

47

En todos los casos, hay que descontar los gastos obligatorios que conlleve esta venta
(impuesto de plusvala,).
Pongamos un ejemplo segn los tipos vigentes al 2015:
Hemos vendido un inmueble comprado hace 5 aos, obteniendo una ganancia de 30.000
euros despus de restar los gastos de transmisin. Teniendo esto en cuenta se aplicara el
siguiente gravamen:

Primeros 6.000 euros al 20% = 1.200 euros

18.000 euros al 22% = 3.960 euros

6.000 euros al 24% (30.000 24.000) = 1.440 euros

Liquidacin total = 6.300 euros, tipo efectivo del 22%

Otro cambio que se produce desde el 2015 es en los dos coeficientes que reducan el
importe de la plusvalas. El coeficiente de actualizacin monetaria, ligado a la inflacin, que
desaparece y el de abatimiento, que finalmente se mantiene en parte. A partir de 2015 se
limitan los coeficientes de abatimiento unos ndices correctores para reducir a efectos
tributarios las ganancias para bienes adquiridos antes de 1995. Desde enero se elimina
la parte de la plusvala proporcional al valor de la venta que supere los 400.000 euros. Si
vende varios bienes (no slo inmuebles) y supera esa cantidad, desaparece esta
correccin y con ello se pagar ms a Hacienda.

48

Ayudas a la compra de vivienda de segunda mano:

No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre
de 1994 el clculo incluye una serie de reducciones:

A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los das transcurridos desde la

adquisicin de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente
reductor segn el ao de adquisicin.

A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los

das transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.

El importe obtenido tributar aplicando los tipos de gravamen mencionados

anteriormente.

Un caso especial, la dacin en pago:

Estn exentos del IRPF la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores con
hipoteca inmobiliaria que se encuentren situados en el umbral de exclusin, con ocasin de
la dacin en pago de su vivienda habitual. Para considerarse estar en el umbral de
exclusin, habr que cumplir los siguientes supuestos:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del
trabajo o de actividades econmicas. A estos efectos se entiende por unidad familiar
la compuesta por el deudor, su cnyuge no separado legalmente o pareja de hecho
inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba
el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros
bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crdito o prstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre
la nica vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisicin de la
misma.

49

e) Que se trate de un crdito o prstamo que carezca de otras garantas, reales o

personales o, en el caso de existir estas ltimas, que en todos los garantes
concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f)

En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar,

debern estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

En aquellos casos en que un contribuyente no incluido en el umbral de exclusin y, por

tanto, no resulta aplicable la exencin, entrega su vivienda en pago de la deuda hipotecaria
ante la imposibilidad de afrontar el pago, obtendr una ganancia o prdida sujeta al
Impuesto que vendr determinada por la diferencia entre el valor de adquisicin de la
vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela. Dicha ganancia o prdida se
integrar en la base imponible del ahorro, como cualquier otra transmisin de un plazo
mayor al ao.

50

7. Firmar ante notario

En el momento en que ya tenemos negociada la compra de la casa, normalmente precio
pago de las arras, y nos han aprobado un prstamo hipotecario cuyas condiciones nos
parecen interesantes, es el momento de cerrar el ciclo. Ante notario firmaremos dos
escrituras:
51

La de prstamo hipotecario, en la que firman el banco como prestamistas y los

titulares hipotecarios como deudores, adems de los posibles avalistas o
hipotecantes no deudores.

La de la compra-venta, firmada por los vendedores y los compradores.

Es importante acudir a notaria unos das antes a leer el borrador de las escrituras, derecho
que tienen todos los clientes.
Parece una obviedad pero no sera el primer comprador que se deja el DNI original. Y
mirar que no est caducado para evitarse problemas innecesarios.
Los vendedores, al transmitirnos la casa libre de cargas, tienen que traer los justificantes
de estar al da de la luz, el gas, el agua, la comunidad en caso de que exista, el certificado
de cancelacin de deuda de su hipoteca (en caso de tenerla sobre la vivienda que
compramos) y el ltimo recibo del IBI, principalmente.
Uno de los problemas ms frecuentes el da de la firma es que los vendedores no saben
que para cancelar su hipoteca, aparte de la deuda pendiente, deben hacer una provisin
de fondos para la gestora de unos 600 a 1.000 , para cubrir los gastos de cancelar
registralmente la hipoteca que se cancela econmicamente el da de la firma.
En el siguiente esquema se pueden comprobar las funciones que tiene firmar ante notario:

52

8. El registro de la propiedad
8.1. Qu es la inscripcin registral?
Despus de firmar ante notario se ha de registrar la compra-venta y la hipoteca, en el
Registro de la propiedad, para que tenga efectos ante terceros. Este trabajo lo suele llevar
a cabo la gestora, contratada por el banco pero pagada por nosotros.
La inscripcin, como constancia en el Registro de la Propiedad, es un medio de conceder
una proteccin jurdica especfica al titular inscrito, mediante la publicidad registral, esto es,
la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad frente a terceros. Esta especial
proteccin se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si inscribir o
no, si bien la norma general es inscribir toda operacin de este tipo.
Cuando hemos firmado ante notario la escritura de compraventa del inmueble, adems de
la escritura de prstamo hipotecario si hemos financiado la operacin, se ha de proceder a
inscribir la operacin en el Registro de la Propiedad. Esta tarea la suele realizar una
gestora y nosotros no nos tenemos que ocupar de nada, ms all de pagar los
correspondientes honorarios de gestora, notara y registro (que no es poco).

8.2.- Funciones de la inscripcin registral

A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una garanta o
seguridad jurdica en el trfico jurdico. En concreto, el Ministerio de Justicia considera que
el Registro de la Propiedad tiene las siguientes funciones:

Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, ya sean stos de titularidad pblica o privada. Puede tambin
inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio pblico.

El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurdica a los derechos inscritos,

favorece la seguridad y agilidad del trfico jurdico y ahorra constes de transaccin.

El Registro de la Propiedad hace pblicos los hechos, actos y derechos inscritos

para quienes tengan legtimo inters en conocerlos.

53

8.3.- Funcionamiento del Registro de la Propiedad

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es

voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues
no existe sin la inscripcin.

Principio de rogacin: quien quiera inscribir un ttulo ha de solicitarlo en el Registro

correspondiente.

Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos

incompatibles, se inscribir el que llegue antes al Registro y, en caso de que haya
dos derechos inscritos sobre la misma finca, tendr prioridad el ms antiguo. Por
ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato
por el que ha adquirido una finca de otra persona y despus acude al Registro otra
persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma
finca de la misma persona que el primero que acudi al Registro. En este caso, el
Registrador inscribir la adquisicin de la primera persona que acudi al Registro.
Otro ejemplo podra ser que en el caso de ejecucin de una hipoteca o un embargo
anterior puede implicar la cancelacin de todos los derechos posteriores.

Legalidad: los Registradores calificarn bajo su responsabilidad la legalidad de las

formas extrnsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la
inscripcin as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras pblicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro.

Tracto sucesivo: para inscribir o anotar ttulos deber constar previamente inscrito
o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

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8.4.- Efectos que produce la inscripcin

Los efectosque produce la inscripcin en el Registro de la Propiedad son:

Legitimacin registral: Se presumir que los derechos reales inscritos existen y

pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la
posesin de los mismos.

Inoponibilidad: Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes

inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.

Fe pblica registral: La persona que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn

derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus el derecho del transmitente resulte no ser vlido por razones que no
consten en el Registro.

Presuncin de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los ttulos en el
Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se
corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro estn bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los trminos establecidos por la Ley.

Proteccin judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes

de derechos inscritos pueden ejercitarse a travs del juicio regulado en la Ley de
Enjuiciamiento Civil contra quienes sin ttulo inscrito se opongan a tales derechos o
perturben su ejercicio.

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8.5.- Normativa aplicable al Registro de la Propiedad

Si queremos profundizar en la importancia que tiene el Registro en el correcto
funcionamiento del trfico inmobiliario, os dejamos la normativa aplicable:

Ley Hipotecaria, Texto Refundido segn Decreto de 8 de febrero de 1946.

Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artculos del

Reglamento Hipotecario.

Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de

los Registradores de la Propiedad.

Instruccin de 22 de mayo de 2002, de la Direccin General de los Registros y del

Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y
Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificacin de

la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios.

Instruccin de 22 de mayo de 2002, de la Direccin General de los Registros y del

Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y
Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

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9. Despus de la compra
9.1.- Contratar servicios bsicos
Despus de comprar la vivienda, nueva o de segunda mano, uno de los pasos ms
importantes es la contratacin de los servicios bsicos (luz, agua, gas, telefona), punto
en el que hay grandes diferencias si se trata de una vivienda nueva o una de segunda
mano:
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Electricidad:
Uno de los puntos esenciales en la contratacin de los servicios de luz es encontrarnos en
un mercado liberalizado en el que se pueda elegir suministrador, aunque no todas las
compaas ofertan sus servicios en todos los puntos de nuestro pas; por ello, en primer
lugar, hay que ver que compaas ofrecen sus servicios en nuestra zona, sus ofertas y
precios.
Partiendo de este punto, en el caso de una vivienda nueva, es fundamental presentar el
boletn de instalacin del suministro, proporcionado por la promotora a la cual hemos
comprado la vivienda. Este boletn es un documento oficial emitido por un instalador
elctrico autorizado, que certifica que la instalacin cumple los requisitos necesarios para
el suministro elctrico. Refleja las principales caractersticas de tu instalacin, como la
potencia instalada y la mxima admisible, adems de garantizar la calidad de la
instalacin.
Debes tener en cuenta la potencia que deseas contratar. Si dispone de agua caliente
elctrica y/o calefaccin elctrica por acumulacin y adems realiza una parte importante
de su consumo durante la noche, es conveniente que se informe sobre la Tarifa con
Discriminacin Horaria.
Tambin debes tener en cuenta que la potencia a contratar no puede superar la mxima
admisible por su instalacin. En el boletn de instalacin elctrica se refleja las
caractersticas de la instalacin y la potencia mxima que puede contratar.
En el caso de vivienda usada, en un principio no necesita el boletn, pero si se requerir en
dos supuestos:

Para aumentar la potencia contratada por el anterior propietario, se debe contratar a

un profesional acreditado.

En el caso de la electricidad, la distribuidora suele requerirlo cuando la instalacin

supera los 20 aos de antigedad, la empresa distribuidora puede exigir la
adaptacin a la normativa actual mediante la presentacin de un nuevo Certificado.

Como regla general, si la instalacin es reciente y deseas mantener la potencia contratada,

no es necesario el mencionado boletn. El usuario que est al corriente de pago puede
traspasar su contrato a otro que vaya a hacer uso en idnticas condiciones. El titular
informar a la empresa distribuidora mediante una comunicacin que permita tener
constancia, para expedir el nuevo contrato.
En este caso, suele ser muy sencilla la contratacin, a travs del telfono o Internet,
suministrando los datos bsicos como NIF y cdigo de cuenta bancaria para su
domiciliacin.
Caractersticas de los contratos de electricidad:

La duracin del contrato es anual y se prorrogar tcitamente por perodos iguales.

No obstante, el consumidor puede resolver el contrato antes de dicho plazo,
comunicndolo 15 das hbiles antes de la fecha para la que se desee la baja del
suministro.

En caso de que el usuario decida darse de baja antes de que transcurra un ao, la
comercializadora puede penalizarle con un 5%, como mximo, del consumo
estimado pendiente.

El plazo para que se haga efectivo el cambio de suministrador no puede ser superior
a tres semanas.

El consumidor tiene derecho a ser informado y asesorado por la compaa sobre la

tarifa, su modalidad de aplicacin, la potencia a contratar, los complementos
tarifarios y las dems condiciones del contrato que sean ms convenientes para l,
con el fin de que pueda elegir libremente la que ms le convenga, entre las tarifas
oficialmente aprobadas.

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Adems, tienes derecho a cambiar de tarifa, modalidad de aplicacin y potencia

contratada, aunque no puede hacerse ms de un cambio hasta que haya pasado un ao
desde la ltima modificacin, a no ser que se llegue a un acuerdo distinto con la compaa
suministradora.

Los contratos suscritos en el mercado libre deben incluir las posibles penalizaciones
en caso de anulacin anticipada del contrato por parte del consumidor y diferenciar
entre los precios y condiciones del contrato, as como su plazo de vigencia y los de
carcter promocional.

La empresa puede exigir, en el momento de la contratacin, la entrega de un

depsito de garanta, que equivale a la facturacin terica mensual de cincuenta
horas de uso de la potencia contratada. El distribuidor exigir el depsito al
comercializador cuando sea ste el que contrate el acceso a la red en nombre del
consumidor. El depsito se devuelve de manera automtica cuando finaliza el
contrato, y se descuenta la cantidad necesaria para cubrir el saldo pendiente de
pago. Al dar de alta un nuevo suministro, adems del depsito, tambin se cobran
los derechos de acometida o enganche establecidos.

Las empresas distribuidoras pueden negarse a suscribir contratos de suministro a

tarifa en estos dos casos:
o Cuando el consumidor tiene deudas con cualquier empresa distribuidora,
justificadas por una sentencia judicial firme y siempre que no haya justificado
el pago de esa deuda y que su cuanta sea superior a 150,25 euros.
o

Cuando las instalaciones del consumidor no renan las condiciones tcnicas

y de seguridad reglamentarias.

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Gas:
La contratacin del suministro de Gas Natural es muy similar a la de electricidad, tambin
el mercado est liberalizado, pero con un menor nmero de empresas operadoras.
Para poder solicitar el alta de suministro de gas natural tambin debes disponer del
Certificado de Instalacin Individual en regla (realizado por un instalador certificado). Si ya
lo tienes, puedes llamar directamente al telfono de atencin al cliente de la empresa
comercializadora que prefieras.
Si no tienes el Certificado, debers ponerte en contacto con un instalador de gas
autorizado. Tendr que realizar una inspeccin de la Instalacin Receptora Individual (IRI).
Si tu instalacin cumple la normativa vigente, y comprueban que el gas llega a todos los
puntos de consumo y los aparatos funcionan correctamente, el tcnico dejar la instalacin
lista para su utilizacin y emitir el Certificado de Instalacin Individual en la misma visita.
Una vez tengas el Certificado, puedes pedirle al mismo instalador que te ha visitado en
casa que te gestione el alta de suministro de gas natural, o puedes llamar t mismo al
telfono de atencin al cliente de la empresa comercializadora que prefieras.
Caractersticas de la contratacin de Gas:
Los consumidores conectados a redes de distribucin igual o menor a 4 bares, pueden
contratar por telfono o a travs de internet el alta, la baja y el cambio de suministrador.
Para llevar a cabo estos trmites la empresa debe:

Tener la conformidad del cliente. En el caso de la contratacin telefnica, la prueba

de esa conformidad es la grabacin de audio en la que el consumidor da su
consentimiento para realizar el alta, baja o cambio de suministrador. La empresa
comercializadora ha de asignar un nmero de solicitud y mantener un registro con
las grabaciones.

Si se realiza va internet, hay dos formas de obtener la conformidad:

o Con firma digital avanzada. Los datos del usuario quedan registrados en un
fichero electrnico. La prueba documental del consentimiento es siempre
responsabilidad del comercializador.

60

o Sin firma digital avanzada. En este caso, los datos introducidos por el
consumidor en la web de la empresa comercializadora quedan recogidos en
un registro electrnico. La compaa asigna un nmero a cada registro y el
cliente puede descargar e imprimir la solicitud realizada.
En cualquier caso, la compaa debe enviar al usuario el documento por escrito donde
figuren todos los trminos del contrato. A partir de ese momento, el consumidor dispone de
un plazo de siete das para desistir del contrato, si lo desea, sin necesidad de dar ninguna
explicacin y sin penalizacin.
En el caso de las solicitudes de baja, la empresa debe enviar al usuario una comunicacin
donde conste la fecha de baja del suministro. Adems, debe informarle de que si
posteriormente desea darse de nuevo de alta deber pagar los derechos de enganche.

La empresa debe informar al consumidor del derecho que tiene de revocar el

contrato, as como el plazo y la forma de ejercerlo, en su caso.

El contenido del contrato de suministro est regulado legalmente y se compone de

tres apartados:

Identificacin de las partes y del tipo de contrato.

Condiciones concretas del suministro (tipo de instalacin, de tarifa, etc.).
Condiciones generales que se aplican al suministro.

Agua:
A diferencia de luz y gas, las empresas suministradoras de agua son nicas por zona, por
lo que deber dirigirse directamente a la sociedad a quien corresponda. Todas las
viviendas debern tener su acometida, con lo que slo sera necesario pedir el alta de
suministro.
Si no tuviera la acometida, la empresa le tiene que informar previamente del coste de la
misma y la instalacin de contador.

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Si es cambio de titularidad, generalmente hay que cumplir los siguientes requisitos:

Impreso o documento de solicitud de cambio de titularidad del contrato debidamente

cumplimentado.

Fecha de vinculacin (referencia para iniciar la facturacin)

DNI del titular.

Datos identificativos de la finca: nmero de contrato del anterior titular, direccin,

nmero de contador.

Lectura del contador y fecha de la toma de la lectura.

Escrito de cesin del anticipo de consumo del titular anterior, si se produce, si no le

cobrarn ese anticipo.

Telfono fijo:
La telefona no existe obligacin de entrega de certificado de instalacin, existiendo libertad
absoluta de eleccin de compaa. Si debemos tener especial atencin a diferentes
aspectos, ms cuando los contratos escritos:

Los operadores deben informar sobre el contrato en su pgina de internet, por

escrito, si as lo solicita el consumidor, o a travs del telfono de atencin al cliente.

El envo por correo de dicha informacin ser gratuito y el precio de las llamadas al
telfono de atencin al cliente del operador no podr tener un coste mayor que el de
una llamada telefnica local.

Cuando el contrato se formalice con la presencia del usuario y del operador, en el

momento de la firma el usuario se quedar con una copia.

En el caso de que el contrato se formalice a distancia, por va telefnica, electrnica

o telemtica, se debe mandar una copia, dentro de los diez das siguientes a su
formalizacin, al domicilio del usuario, si as lo solicita.

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La ley prohbe las clusulas que impongan al consumidor plazos de duracin

excesivos o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor a
poner fin al contrato.

El contrato finalizar por las causas generales de extincin de las obligaciones o por
voluntad del usuario en cualquier momento. En este ltimo caso, el nico requisito
es que se debe avisar al operador a travs del medio que est contemplado en el
contrato (fax, burofax, carta, etc.), con una antelacin de dos das hbiles a la fecha
en la que se desea causar baja. Si el medio establecido por el operador es
telefnico, la persona que atienda al consumidor debe facilitarle un nmero de
referencia y, si lo pide el cliente, un documento que le permita acreditar su solicitud
de baja.

El operador debe comunicar al abonado cualquier propuesta de modificacin del

contrato (por ejemplo, una variacin en las tarifas) con una antelacin mnima de un
mes. En esta comunicacin se informar al usuario, adems, de su derecho a
resolver anticipadamente el contrato sin penalizacin alguna en caso de que no
acepte las nuevas condiciones.

9. 2.- Certificado de eficiencia energtica

El 5 de abril de 2013 se public el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas,
Rehabilitacin, Regeneracin y Renovacin Urbana (2013-2016), publicndose en el BOE
el 13 de abril de 2013 el Real Decreto 235/2013 por el cual se aprueba el procedimiento
bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios.
El Real Decreto fij para el 1 de junio de 2013 como fecha a partir de la cual ser
obligatorio disponer del certificado energtico para edificios o viviendas que se vendan o se
alquilen, y para edificios pblicos de ms de 500 metros cuadrados.
En qu consiste?

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La calificacin de eficiencia energtica es el resultado del clculo del consumo de energa

necesario para satisfacer la demanda energtica del edificio en condiciones normales de
funcionamiento y ocupacin. Clasifica las viviendas dentro de una serie de siete letras,
donde la letra G corresponde al edificio menos eficiente y la letra A al edificio ms eficiente
segn el consumo de energa y las emisiones de CO2 comparadas con un edificio base de
similar tipologa y localizacin.
La certificacin de eficiencia energtica es el proceso por el cual se otorga una calificacin
de eficiencia energtica en un edificio en forma de certificado y de etiqueta de eficiencia
energtica.

El certificado de eficiencia energtica es un documento que verifica la conformidad

de calificacin de eficiencia energtica obtenida y que permite la expedicin de la
etiqueta de eficiencia energtica del edificio.

La etiqueta de eficiencia energtica es el distintivo que seala el nivel de calificacin

de eficiencia energtica obtenida por el edificio o parte del edificio.

Actualmente tienen obligacin de presentar esta certificacin:

Los edificios de nueva construccin.

Los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo

arrendatario.

Los edificios o partes de edificios existentes en los que una entidad pblica ocupe
una superficie til total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente
por el pblico.

La certificacin la tienen que realizar tcnicos competentes, que segn el Real Decreto
235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento bsico para la certificacin
de la eficiencia energtica de los edificios son aquellos tcnicos que estn en posesin de
cualquiera de las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para la redaccin de
proyectos o direccin de obras y direccin de ejecucin de obras de edificacin o para la
realizacin de proyectos de sus instalaciones trmicas, segn lo establecido en la Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, o para la suscripcin de
certificados de eficiencia energtica, o haya acreditado la calificacin profesional necesaria
para suscribir certificados de eficiencia energtica segn se establezca mediante el orden
prevista a la disposicin adicional cuarta del propio RD 235/2013.

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Este certificado debe contener los siguientes puntos:

Identificacin del edificio: nombre del edificio, direccin, referencia catastral, etc.

Datos del tcnico certificador y el promotor/propietario.

Uso del edificio y condicionas de funcionamiento y ocupacin.

Indicacin del procedimiento reconocido que se ha utilizado para la calificacin.

Indicacin de la normativa de aplicacin.

Descripcin de las caractersticas energticas del edificio: envolvente, instalaciones.

Descripcin de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por el

tcnico certificador.

Documento de recomendaciones para la mejora de la calificacin.

Calificacin de eficiencia energtica obtenida.

Tras realizarse, este presentar al rgano competente en materia de certificacin

energtica, de cada Comunidad Autnoma que a su vez gestiona las solicitudes de
inscripcin en el registro de certificados. Se har la
revisin administrativa y tcnica de cada expediente
para verificar la correcta aplicacin de la metodologa
y si todo es correcto expedir el certificado y la
etiqueta energtica.
La obtencin del certificado de eficiencia energtica
dar derecho a la utilizacin de la etiqueta energtica
que ser facilitada en formato digital tanto al tcnico
certificador como al promotor o propietario.
La etiqueta se incluir en toda oferta, promocin y
publicidad dirigida a la venta o alquiler del edificio o
parte de ste. Es necesario tambin transferir el

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certificado, original en el caso de venta o copia en el caso de alquiler, con el resto de

documentacin del piso al nuevo propietario o inquilino, teniendo en cuenta que la vigencia
del certificado es de 10 aos.
El certificado energtico no debe tomarse slo como una obligacin sino como una
oportunidad para mejorar la eficiencia energtica de la vivienda, informando sobre las
caractersticas energticas y con unas recomendaciones de mejora que deberan tenerse
en cuenta.
66
Por todo ello, estas recomendaciones son importantes:

El tcnico certificador siempre debe visitar la vivienda, no basarse slo en datos o

caractersticas de la vivienda (memoria de calidades, planos).

Solicitar que las propuestas de mejora energtica recomendadas en el informe

estn bien detalladas.

Que estas sean propuestas sean coherentes con las necesidades de la vivienda y
siempre estn evaluadas econmicamente aunque sea de manera aproximada. En
esta valoracin se incluye coste, mejora que se conseguira y en la mayor medida
posible, que tenga asociado un perodo de retorno aproximado de la inversin.

EPLOGO

El equipo de iAhorro.com ha redactado esta gua con el objetivo de

proporcionar toda la informacin sobre la compra-venta de inmuebles y
esperamos haber cumplido con esa meta.

De todos modos, si todava tienes alguna duda por resolver, puedes

acudir a nuestra comunidad de iAhorradores. Para plantearnos tu pregunta solo
tendrs que inscribirte. Nosotros nos encargamos de que los expertos que
forman parte de iAhorradores te respondan con la mayor brevedad posible.

Pasos a seguir:
1. Darte de alta en la comunidad de iAhorradores en este enlace.
2. Envanos tu pregunta en la comunidad.
3. En cuanto la pregunta sea aprobada y contestada recibirs una
notificacin en tu correo electrnico.

iAhorradores est a tu disposicin para resolver cualquier tipo de preguntas,

tanto de electricidad como de finanzas o seguros. Puedes usarlo todas las
veces que lo consideres necesario. Nuestras respuestas estn elaboradas
desde un punto de vista objetivo, con la ayuda de un grupo de expertos en
activo intentamos resolver cualquier duda de un modo personalizado y cercano.