UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI

INGENIERIA DE PROYECTOS
MEMORIA DESCRIPTIVA
UNIVERSIDAD NACIONAL DE
UCAYALI
CONSORCIO CAR S.A.

JUNIO - 2015

UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI/FACULTADAD DE INGENIERIA DE SISTEMAS Y DE INGENIERIA

CIVIL/ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

ARQUITECTURA

Memoria Descriptiva de Arquitectura

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CIVIL/ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

MEMORIA DESCRIPTIVA
DE ARQUITECTURA
PROYECTO.
"CONDOMINIO PARA 06 VIVIENDAS UNIFAMILIARES"

01.00. ASPECTOS GENERALES

DEL TERRENO.UBICACIN.El terreno destinado para el futuro condominio se encuentra ubicado en:
Departamento

: Ucayali.

Provincia

: Coronel Portillo.

Distrito

: Manantay.

El terreno propuesto para la construccin del condominio, se encuentra localizada al nor

oeste de la habilitacin urbana Municipal y este del eje de la carretera Federico Basadre
de la ciudad de la Provincia de Coronel Portillo, dicho terreno se encuentra dentro del
rea de Expansin Urbana de la ciudad tal como lo indica el Plan de Desarrollo Urbano
de la Ciudad de Manantay.
DATOS TECNICOS.Segn Partida Registral N 11106599.Por el Norte: En lnea recta uniendo los vrtices del A al B con 34.20 m.l.; colindando con
propiedad de terceros.
Por el Sur: En lnea recta uniendo los vrtices del D al C con 31.05 m.l. colindando con
propiedad de terceros.
Por el Este: En lnea recta los vrtices del B al C con 35.80 m.l. colindando con
propiedad de terceros
Por el Oeste: En lnea recta uniendo los vrtices del A al D con 31.30 m.l. colindando con
la calle Habilitacin urbana municipal.

rea del terreno: 10,90.06 m2.

Permetro: 132.35 ml.

rea del terreno por mdulos:

Modulo A: 102.80 m2.
Permetro: 41.70 ml.

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Modulo B: 95.44 m2.

Permetro: 39.89 ml.
Modulo C: 109.97 m2.
Permetro: 42.34 ml.
El terreno presenta una topografa plana.
Dentro de su entorno inmediato cruzando la seccin de la va, estn propuestos para uso
residencial de densidad media, por sus extremos laterales y posteriores colindan con
propiedades de terceros (Propiedad Privada).
02.00. DESCRIPCION GENERAL
02.01. DE LA PROPUESTA ARQUITECTONICA.La Propuesta Arquitectnica ha sido planteada siguiendo los criterios del RNE y
parmetros urbansticos de la MPCP, siguiendo los lineamientos formulados en el
Planteamiento General, Idea Rectora, Zonificacin.
La propuesta ha sido planteada generalmente en tres niveles, son tres diferentes
mdulos todo con el fin del mximo aprovechamiento de la disponibilidad de suelo y
elementos funcionales, as como los accesos al conjunto, orientacin, iluminacin y
ventilacin han tenido preponderancia al disear el conjunto, sin dejar de lado, claro est,
la concepcin funcional y formal.
La propuesta de Anteproyecto esboza un diseo por mdulos, los mismos que han sido
emplazados y distribuidos de acuerdo al siguiente detalle:
Modulo A:
Primer Nivel.Terraza, Comedor, Sala, Patio cochera, Cocina, escalera.
Segundo Nivel.Dormitorio, S.H, Dormitorio Principal, escalera.
Tercer Nivel.Dormitorio, S.H, Lavandera, Sala TV familiar, Terraza Tendal.
Modulo B:
Primer Nivel.Terraza, Comedor, Sala, Patio cochera, Cocina, escalera.
Segundo Nivel.Dormitorio, S.H, Dormitorio Principal, escalera.

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Tercer Nivel.Dormitorio, S.H, Lavandera, Sala TV familiar, Terraza Tendal.

Modulo C:
Primer Nivel.Terraza, Comedor, Sala, Patio cochera, Cocina, escalera.
Segundo Nivel.Dormitorio, S.H, Dormitorio Principal, escalera.
Tercer Nivel.Dormitorio, S.H, Lavandera, Sala TV familiar, Terraza Tendal.
02.01. UBICACIN DE LOS MDULOS
Para la ubicacin de las diferentes Zonas o Mdulos se ha tomado en cuenta los flujos
vehiculares y peatonales (incluido el transporte pblico).
Se ubican como sigue:
-

En el frente por la Calle Habilitacin urbana se ubica el ingreso principal al condomio

a travs de una vereda peatonal (ingreso y salida), adems se ubica al extremo 01
acceso vehicular hacia las reas de estacionamiento.

03.00. VOLUMETRA, TIPOLOGA Y ENTORNO.

La composicin volumtrica del conjunto hospitalario es la siguiente: El Modulo A se
encuentra preparado estructuralmente para futuras ampliaciones en un Cuarto nivel,
sobre los bloques de terraza y lavandera.
La edificacin refleja la tipologa de uso de una vivienda, dadas las caractersticas
expresivas que tienen las funciones que se dan en el edificio, la propuesta de una
edificacin integrada con las reas verdes, senderos peatonales y otros ayudan a mitigar
los factores climticos de una de las zonas ms calurosas y lluviosas de la regin selva.
Esto se refleja en las alturas de los pisos, el tipo y material de coberturas, el diseo de
reas de estar y recepcin techados, la composicin de vanos, elementos de control solar
y pluvial con materiales tpicos de la zona. A esto se suman los colores tpicos de nuestra
regin combinados con un color de matiz intenso en exteriores que pretenden reforzar los
criterios de composicin.
En general el proyecto, adems de resolver los aspectos funcionales pertinentes, busca
proponer tanto desde el punto espacial como formal, elementos arquitectnicos
agradables al usuario. Los espacios pblicos y reas verdes, en particular los ingresos y
las esperas, se han trabajado pensando en confort y placer esttico, elementos que
consideramos deben ser parte de una propuesta arquitectnica integral; en cuanto a lo
formal, los volmenes y su tratamiento componen un edificio con carcter y presencia
importantes, consideramos que est llamado a convertirse por su volumetra, por su

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expresin formal y tambin -como no- por su carcter de edificacin destinada a un

importante servicio.
La edificacin propuesta respeta los parmetros urbansticos establecidos mediante
Ordenanza Municipal, as como tambin los sealados en el RNE.
04.00. ACCESOS Y CIRCULACIONES
04.01. Accesos Vehiculares
Los accesos vehiculares (ingreso y salida) al Conjunto desde el exterior, son cuatro:

Sern directamente desde la calle Habilitacin urbana, para eso se utilizaran

portones elctricos.

04.02. Accesos y Circulaciones Peatonales

Se refiere al trnsito peatonal dentro del conjunto las que son longitudinales, dada la
forma del terreno y el planteamiento arquitectnico propuesto.
Existe un ingreso peatonal, por veredas que lleva hacia, patios o halls.
Las circulaciones verticales son para uso de los inquilinos y dueos, los anchos y
capacidades son los que fijan las normas y reglamentos.

05.00. DESCRIPCIN DE LAS DIFERENTES UNIDADES

05.01. Sala comedor / cocina / SS.HH.
Para los ambientes del primer nivel se puede acceder a estas zonas desde el ingreso
principal ubicado con la cocina y patio de cochera. Existe una escalera en el ingreso
posterior que comunica al segundo nivel.
05.02. Dormitorios y SS.HH.
Los ambientes destinados para esta unidad se encuentran ubicados en el segundo nivel y
cuentan con SS.HH. incluidos en las habitaciones, y para el cuarto secundario con
SS.HH. separado. Existe una escalera la cual comunica al tercer nivel.
05.03. Sala TV. Fam. Dormitorio / Lavandera / Terraza Tendal.
Estos ambientes se encuentran ubicados en el tercer nivel, y presenta una sala Tv. Junto
a la lavandera y terraza tendal. Tambin se encuentra el cuarto de servicios en el
marguen derecho de la lavandera para no involucrar con los ambientes de los
propietarios.

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06.00. Acabados de la Edificacin Propuesta

Estructuras
Estructuralmente el proyecto contara con zapatas aisladas, vigas de cimentacin,
cimientos corridos, muros de contencin, placas, columnas y vigas de concreto armado;
losas aligeradas, estructuras metlicas para coberturas ligeras, celosa de madera en
fachadas principales para el control solar, cerco perimtrico combinado (concreto y
metal).
Muros
El proyecto contara con muros de ladrillo y tabiques de superboard segn sea el caso, el
revestimiento es de material liso, durable y fcil de limpiar. Este revestimiento ser duro y
no poroso, impermeable, resistente al lavado con desinfectantes de uso clnico. Las
juntas entre los muros con el piso, y entre s, sern redondeadas. En el caso de los
baos, reas cercanas a lavatorios, lavaderos, botaderos y dems reas hmedas de
acceso no restringido, se usar revestimiento con cermica vitrificada a diferente altura
segn ambiente. Se utilizar protectores de muros laterales y esquinas en la zona de
circulaciones, zonas expuestas a trnsito o ingreso sbito, estas sern de PVC o similar
de 6 colocada a una altura al eje de 0.68cm.
Pisos
Los Pisos sern de diferente material dependiendo del uso que tengan dichos ambientes:
Porcelanato: En dormitorios, cocina, etc.
Cemento pulido o frotachado: en patio de cochera.
Cermico vitrificado: En SS.HH y similar.
Zcalos: de cermica nacional de color de 30x30cm.
Contra zcalos: de aluminio, cemento pulido y contra zcalos sanitarios de terrazo,
vinlico y grees cermico.
Coberturas: coberturas ligeras inclinadas sobre estructura metlica en los techos
superiores, acabado pulido con aditivos impermeables sobre cajas de escalera y
similares.
Vidrios: Cristales templados con marcos de aluminio para ventanas y mamparas,
semidobles en interiores.
Puertas: estas sern contra placadas con MDF pintadas al gloss o similar y algunos con
zcalos protectores de acero inoxidable y marcos de acero.
Aparatos sanitarios: De loza blanca vitrificada.
Instalaciones: Montantes Pluviales, elctricas y sanitarias pasaran por ductos
verticales distribuyndose horizontalmente en cada piso bajando empotrados en falsas
columnas.

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07.00. Financiamiento.
El Proyecto se financiara con fondos un 30% del propietario y un 70% con financiamiento
del Banco.

18 %
VALOR DE
VENTA
CAPITAL DE
TRABAJO
TERRENO
CONSTRUCCIN
EQUIPAMIENTO
TOTAL DE
INVERSIN

Valor de Terreno
Por m2

IGV

INVERSION
20,000

900,000
520,000

32,702
1,062,000
613,600

162,000
93,600

1,728,302
Area

Precio

Total

1090.0619

30

32701.86

DEPRECIACION
EDIFICACIONES
EQUIPAMIENTO

33
10

MODULO DE
INVERSION Y
DEPRECIACION

T
0.1
8

VALOR DE VENTA

IGV

18.00
%
INVE
RSIO
N

VALO
DEPREC
DEPREC
R
A
IACION
IACION
RESI
OS
ACUMU
ANUAL
DUA
LADA
L

CAPITAL
DE
TRABAJO

20,00
0

20,0
00

TERRENO

32,70
2

32,7
02

27,273

136,36
4

763,
636

52,000

260,00
0

260,
000
1,07
6,33

CONSTRU
CCION
EQUIPAMI
ENTO
TOTAL DE
INVERSIO

900,000
520,000

162
1,062
,00
33
,000
0
93, 613,6
10
600
00
1,728
,302

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79,273

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PROYECCION DE FLUJO
DE CAJA LIBRE
0

1
1,200,
000
540,0
00
216,0
00
79,27
3
364,7
27
109,4
18
255,3
09
79,27
3

VENTAS
COSTOS DE
VENTAS
COSTO DE
OPERACIN
DEPRECIACI
ON
EBIT
IMPUESTOS
NOPAT
DEPRECIACI
ON
VALOR
RESIDUAL
INVERSION

-1,728,302

FCL

-1,728,302

2
1,236,
000
556,2
00
222,4
80
79,27
3
378,0
47
113,4
14
264,6
33
79,27
3

3
1,273,
080
572,8
86
229,1
54
79,27
3
391,7
67
117,5
30
274,2
37
79,27
3

4
1,311,
272
590,0
73
236,0
29
79,27
3
405,8
98
121,7
69
284,1
29
79,27
3

5
1,350,
611
607,7
75
243,1
10
79,27
3
420,4
53
126,1
36
294,3
17
79,27
3
1,076,
338

334,5 343,9 353,5 363,4 1,449,

82
06
10
01
928

EBIT =C. VENTASC. OPER.DEPRECIACION

NOPAT= EBITIMPUESTO

TIR=

14.69%

Al ser el anlisis de factibilidad del proyecto obtenemos un TIR = 14.69% por lo que
concluimos que el proyecto ser viable.
08.00. Modalidad de Ejecucin

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Al ser un proyecto privado la ejecucin de la obra se ser mediante la modalidad: POR

CONTRATA
09.00. Plazo de Ejecucin
El plazo de ejecucin de la obra es de 1 ao calendario a partir de la entrega del terreno,
se adjunta el EDT del Proyecto.

10.00. Normatividad, Informes y Bibliografa

El Proyecto se basa en las siguientes normas tcnicas existentes:

Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado mediante Decreto Supremo N

011-2006-VIVIENDA aprobado el 08.May.2006 y publicado el 08.Jun.2006.

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Anexo

VISTAS GENERALES- 3D

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10

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VISTA LATERAL: MODULOS, ESTACIONAMIENTO Y VEREDA

PEATONAL

VISTA POSTERIOR: MODULOS Y CERCO PERIMETRICO

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11

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VISTA LATERAL: MODULOS, ESTACIONAMIENTO Y VEREDA

PEATONAL

VISTA INTERIOR: SALA, COMEDOR

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12