PROYECTO APART HOTEL

Una sociedad de inversiones est analizando la posibilidad de construir un

Apart Hotel en la comuna de Providencia. Cuenta con los siguientes datos
sobre la inversin inicial:
Terreno: 600 m2, por un valor de US$ 1.400.000
Construccin: Edificio de 8 pisos, de los cules los dos primeros corresponden a
recepcin, oficinas y salones para conferencias y los 6 restantes a 72
departamentos. Adems de dos subterrneos, con 80 estacionamientos. Todo
lo anterior tiene un valor de US$ 2.600.000. La vida til del edificio se estima
en 60 aos.
Mobiliario y equipamiento: US$ 180.000, con una vida til de 6 aos; sin
embargo, se deber renovar cada 3 aos, liquidndose a un 30% de su valor de
adquisicin.
Para los primeros 3 aos se estima una tasa de ocupacin media de 85% para
los departamentos, a un valor diario de US$ 48, incluido el servicio de mucama.
Para los aos siguientes se estima que la tasa media de ocupacin ser de
90%. Se estima adems, que las salas y salones se arrendarn 5 das a la
semana, a un valor promedio diario de US500.
El Apart Hotel no tendr servicio de comidas, solamente se abastecer el
frigobar y se proveer servicios de lavandera. Se estima que los ingresos por
estos conceptos sern equivalentes a un 10% de los arriendos de
departamentos.
Los gastos de administracin y venta de este negocio se estiman que equivalen
a un monto fijo de US$120.000 anuales, ms un 3% de los ingresos de
operacin. El costo de mantencin se calcula en US$300.000 anuales. El costo
variable se estima que corresponder a un 15% de los ingresos de operacin.
La inversin en activos intangibles (GOPM) se estima en US$ 200.000,
amortizables en 5 aos.
El horizonte de evaluacin del proyecto es de 8 aos, al final de los cules se
podra vender el hotel, con todo su equipamiento en US$ 5.500.000.
El capital de trabajo requerido equivale a un 5% de los ingresos de operacin
en cada periodo.
La empresa financiar un 40% del proyecto con un crdito a 8 aos, pagado
en 8 cuotas anuales iguales, a una tasa del 8% anual.
PREGUNTAS:
Construya el flujo de caja neto financiero (50 puntos). (Se sugiere realizar el
flujo en millones de US$)
Se sabe que el retorno de Bonos del B. central a 8 aos dan un retorno de
4,6% anual y que el ndice burstil del sector inmobiliario tiene un retorno de
8,3% anual, con un riesgo de 1,34 Cul es la viabilidad econmica y
financiera del proyecto? (10 puntos).

En cunto tiempo recuperan la inversin? (10 puntos).

Qu variable es para usted la ms relevante a considerar en la sensibilizacin
de los flujos de este proyecto. Explique (10 puntos).
PROYECTO PLANTA PROCESADORA DE FRUTAS.

Una importante consultora de la ciudad de Santiago de Chile ha realizado el

anlisis preliminar de un proyecto para procesar y vender pulpa de fruta y
vegetales en el mercado nacional. Sus clculos indican que la idea es viable,
pero los socios no cuentan con herramientas de anlisis financiero que les
permita ordenar la informacin y tomar la decisin con mejor fundamento. Para
reducir los niveles de incertidumbre han recurrido a Usted para que elabore los
flujos de fondos del proyecto con y sin financiamiento, asociados a los
siguientes datos:
Las ventas proyectadas para los prximos 6 aos de operacin son de 4.200
toneladas el ao 1, con incrementos sobre el ao anterior del 5% para los aos
dos, tres y cuatro (2, 3 y 4). En el ao 5 se duplica la produccin inicial (del ao
1) y se mantiene en el ltimo ao (ao 6)
El precio de venta proyectado de cada tonelada de pulpa es de $55.000.
Cada 6 meses se vendern desechos para una empresa de abono orgnico por
valor de $ 1.200.000.
Para enfrentar el aumento de la produccin, a inicios del ao 5 se comprarn
dos procesadoras en $17.000.000 cada una y se vender la antigua en $
5.500.000. Las mquinas nuevas tienen vida til de 10 aos y valor residual del
15% del valor de compra y la mquina antigua tiene 7 aos de vida til y el
mismo porcentaje de valor residual.
Los primeros tres aos de operacin se ha estimado tener capacidad ociosa en
bodegas por lo que se arrendar sta capacidad en $ 180.000 mensuales.
Algunos costos asociados al proyecto son:
Materias primas: $ 15.000 la tonelada y la relacin con el producto terminado
es 1 a 1
Insumos $ 240.000 mensuales
Salarios $ 3.800.000 mensuales durante los primeros 4 aos y luego
incrementando en la misma proporcin que la produccin.
Gastos de administracin y ventas por $ 1.200.000 mensuales
Las inversiones iniciales en activos fijos son:
Edificios: $43.000.000, sin valor residual
Lnea de envasado: $17.000.000, sin valor residual
Procesadora: $12.000.000, con valor residual equivalente a 15% del valor de
compra

Herramientas: $6.000.000, sin valor residual

Chancadora: $3.000.000, sin valor residual
La depreciacin de los activos es lineal. Los edificios tienen una vida til de 50
aos, al igual que la lnea de envasado. Las herramientas y Chancadora tienen
una vida til de 8 aos. Por su parte, la procesadora original tiene una vida til
de 7 aos y las nuevas, 10 aos.
Se considera necesario que el capital de trabajo sea equivalente al 10% de las
ventas anuales de pulpa.
Los gastos de organizacin y puesta en marcha, incluidas las patentes y gastos
legales ascienden a $3.500.000, y se propone amortizarlos en un periodo.
La tasa de impuesto a la renta es 20%.
Al final del horizonte de evaluacin, el valor de rescate de los activos fijos que
an permanecen es equivalente al valor libro de los mismos.
Para calcular el retorno patrimonial considere que la tasa libre de riesgo anual
es de 6,2%, el retorno esperado de mercado es 12% y el beta del sector
produccin alimentaria es de 0,9.
Para financiar inversiones iniciales se considera solicitar un crdito por un valor
equivalente al 40% de las inversiones en activos fijos e intangibles, pagadero
en 6 cuotas anuales iguales, con un inters del 12%.
SE PIDE:
1.
Construya: flujo econmico y financiero asociados a la inversin de la
empresa. (30 puntos)
2.
Determine la viabilidad del proyecto. Vale decir, determine el VAN del
proyecto sin financiamiento y VAN del proyecto financiado. Interprete sus
resultados. (7,4 puntos)
3.
Determine el perodo de recuperacin de la inversin para ambos flujos
de fondos. (3,7 puntos)
4.
Entregue y fundamente su opinin sobre la conveniencia de realizar
proyecto con o sin financiamiento. (3,9 puntos)

Proyecto Planta de Hidrogeneracin

La Empresa Elctrica Pehuenche S.A. es una compaa de generacin elctrica,
lder en Chile que posee y opera tres plantas hidroelctricas en la cuenca del
Ro Maule. Recientemente, se le ha presentado la posibilidad de construir una
nueva planta hidroelctrica.
Inversiones.
Las inversiones en activos depreciables y no depreciables, han sido estimadas
en UF 70.000, a realizar a fines del ao 2015.
Tabla 1: Inversiones estimadas (en UF)
Inversiones
Valor del Activo (UF)
Vida til
VALOR
V. UTIL
Activos No depreciables 10.000
Activos Depreciables A 40.000
8
Activos Depreciables B
20.000
5
Total Inversin 70.000
Los Activos Depreciables B se renuevan al final del tercer ao,
mantenindose el mismo valor de compra inicial y vida til.
El valor de venta de todos los activos corresponde a un 10% por sobre su valor
libro.
Adicionalmente se requiere UF 4.000 para gastos de Organizacin y puesta en
marcha amortizable en 4 periodos.
El capital de trabajo se estima en un 10% respecto de los ingresos.
Ingresos.
Los ingresos esperados del proyecto se presentan en la tabla siguiente:
Tabla 2: Ingresos Esperados del Proyecto (en UF)
AO
Flujo
2015 0,0
2016 30,000
2017 32,000
2018 38,000
2019 40,000
2020 42,000
Costos y gastos
Respecto a los costos y gastos se ha entregado la siguiente informacin:

El costo de venta corresponde a un 20% de los ingresos

Los Gastos de Administracin y ventas de la empresa ascendern a UF
5.000.anuales y los costos fijos son UF 3.000.anuales.
Financiamiento.
Este proyecto ser financiado en un 50% con bonos (amortizable en 3 cuotas
iguales) y 50% con emisin de acciones comunes. Este financiamiento es
acorde con la estructura de endeudamiento de largo plazo que ha mantenido la
empresa. Recientemente, Fitch Ratings ha clasificado los bonos de la empresa
como AA, clasificacin muy favorable. La tasa de colocacin esperada segn
esta clasificacin de riesgo para los Bonos de la Empresa Elctrica Pehuenche
es de 5,5%.Aunque la empresa transa en bolsa, no se ha calculado
recientemente su beta por problemas de presencia burstil. Han contratado a
la consultora LOL para estimar el beta que permita determinar la tasa de
descuento y evaluar si el proyecto de expansin debe ser realizado. En su
primer informe, la consultora recopil informacin relevante de mercado y de la
industria. Esta informacin se encuentra a continuacin:
Informe entregado por la consultora LOL.
Se han escogido como referencias slo 2 empresas que transan en la Bolsa de
Santiago, ambas con alta presencia burstil. La informacin de mercado que se
ha recogido ha permitido determinar un beta apropiado para la empresa
Elctrica Pehuenche S.A y el beta obtenido para la empresa Pehuenche es 1,3
Con respecto a los instrumentos libres de riesgo, informacin obtenida del
Ministerio de Hacienda: BTU -30 3,70%.
En cuanto a la rentabilidad de mercado, el IGPA es 11 %.La tasa de impuesto a
las corporaciones es de 25%.
DESARROLLE:
1. Construya el flujo de caja econmico
2. Construya el flujo de caja financiero.
3. Calcule las tasas de descuento econmica y financiera asociadas al proyecto
4. Desde el punto de vista econmico. Realizara el proyecto? Calcule y
fundamente el resultado