El mtodo de los

precios hednicos
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El Mtodo de los Precios

Hednicos
El primero de los mtodos de preferencias reveladas (basados en
mercados ya existentes) es el de precios hednicos

Mtodos de valoracin
MERCADO YA

OBSERVACIN

OBSERVACIN

DIRECTA

INDIRECTA

Coste del viaje

Precios hednicos

Coste del viaje

Precios de mercado

EXISTENTE
MERCADO

Valoracin contingente

CONSTRUIDO

Rnking contingente

Mapa de curvas de
indiferencia

SIN MERCADO

Juegos de asignacin

Evaluacin prioritaria

Referendum

Delphi

hipottico

Precios hednicos
hipotticos

Origen y evolucin del mtodo

de los precios hednicos
Las primeras aplicaciones del mtodo de los precios
hednicos datan de los aos veinte del siglo pasado en
Estados Unidos. Se utiliz originalmente para estimar el
valor de la propiedad agrario en funcin de la fertilidad del
suelo, la distancia a la ciudad de mercado, el valor de la
construccin, etc.

Origen y evolucin del mtodo

de los precios hednicos (2)
La aplicacin ms influyente en esos inicios fue en el sector del automvil,
en 1939. La administracin norteamericana estaba preocupada por posibles
prcticas de oligopolio en la industria automovilstica, muy concentrada
alrededor de Detroit. Es decir, sospechaba que los precios eran
abusivamente altos, manipulados adrede por la industria.
En el proceso de debate, la asociacin de fabricantes present un estudio
de Andrew Court (economista en dicha asociacin) en el que mostraba que
el incremento de precios se poda justificar por la mejora de las
caractersticas de los bienes. Se trataba de un estudio de precios hednicos,
en definitiva.
Este estudio sale la etiqueta de precios hednicos, ya que reflejaban el
bienestar o disfrute (que es lo que significa originalmente hednico en
griego) que ofreca cada componente. As, cuando los precios suben porque
las prestaciones del bien son mejores, esta inflacin se conoce como
inflacin hednica. Al final la administracin no hall evidencia de
manipulacin de precios.

Origen y evolucin del mtodo

de los precios hednicos (3)
En los aos sesenta y setenta el mtodo tomo otro impulso
con las contribuciones ms formales de otros economistas,
en ese momento ya con acceso a ordenadores con nueva
capacidad de clculo.
El desarrollo del anlisis de regresin contribuy
lgicamente en gran medida al desarrollo del mtodo.

Intuicin
Estamos en proceso de alquilar una vivienda, digamos un piso de tres
habitaciones en una ciudad.
De los apartamentos que visitamos dudamos entre dos que tienen
caractersticas muy similares, pero difieren en que uno se halla en una
calle especialmente ruidosa, mientras que el otro est en una calle ms
all, con mucho menos ruido.
Supongamos que la primera vivienda soporta una media de 60
decibelios durante el da y la segunda 45.

El precio del primero es de 600 de alquiler mensual y el segundo

650.

Intuicin
Si las nicas diferencias relevantes entre los dos pisos son
el precio y los decibelios, y nos decidimos por alquilar el
primero de los dos, Qu estamos revelando de nuestras
preferencias sobre el ruido?

Intuicin
Pues que soportar durante el da en casa una diferencia de 60 a 45
decibelios no nos molesta lo suficientemente como para pagar 50 ms
al mes.
Nuestro valor por esa diferencia de ruido es inferior a esos 50
mensuales. Si hubiramos optado por el otro piso, sera porque nuestro
valor por el beneficio de ahorrarnos la diferencia de decibelios sera de
50 o ms euros mensuales.
As, las preferencias que revelamos con nuestra decisin de alquiler en
el mercado de las viviendas dan pistas sobre los valores que para
nosotros tienen unos bienes (en el ejemplo, la ausencia del ruido) para
los que no tenemos mercados en los que observar directamente esas
preferencias.

Intuicin
Desafortunadamente, no es frecuente hallar situaciones donde dos
bienes varen para las preferencias de las personas slo en la
caracterstica cuyo valor nos interesa valorar.
Cuando visitamos distintas viviendas para alquilar, suelen variar entre
ellas en bastantes caractersticas a la vez. Por lo tanto, el mtodo de
valoracin es algo ms sofisticados que el ejemplo.

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Intuicin
Volviendo al ejemplo, el precio del alquiler depende no solo del ruido
que soporta la vivienda, o del nmero de habitaciones. Otras muchas
caractersticas influyen.
Por ejemplo, la antigedad de la vivienda y su estado de conservacin.
Si es una casa aislada con jardn, adosada, o un piso en bloque de
viviendas. Si es un piso, su altura y si tiene o no ascensor. La distancia al
centro o al trasporte pblico. Las vistas y orientacin. Y podramos
seguir. Podemos pensar en el valor que tiene para nosotros el alquiler
(lo que pagamos como mucho del alquiler) como una funcin de todas
estas caractersticas.
Depender de cada persona que la forma de esta funcin sea una u
otra.

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Intuicin
Para simplificar, supongamos que el alquiler que estamos dispuestos a
pagar es una funcin lineal y aditiva de las distintas caractersticas de la
vivienda.
O sea que cada caracterstica contribuye, con un peso determinado, en
la determinacin del alquiler que finalmente pagaramos, de forma que
la suma de todas las caractersticas (ponderadas por su peso en la
funcin) resulta en esa cantidad de dinero de alquiler.

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Intuicin
Por ejemplo, supongamos por simplificar que para nosotros lo relevante
de la vivienda sean solo los metros cuadrados (X1) y la calidad del aire
medida en partculas en suspensin por unidad de volumen (X2).
Es razonable pensar que esperaramos pagar ms por el alquiler cuanto
mayor sea el nmero de metros cuadrados y cuantas menos partculas
en suspensin haya. Pero no tienen el mismo peso los dos factores.
Quizs me preocupa mucho la calidad del aire y algo menos la cantidad
de espacio, por lo menos dentro de unos lmites. As tendra ms peso
un factor que el otro al formar nuestro valor del alquiler.

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Intuicin
Lo anterior se puede escribir matemticamente como:

= 1 1 2 2

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Intuicin
El signo negativo indica que menos partculas en suspensin
contribuyen a un mayor precio del alquiler. Se tiene que encontrar los
valores de b1 y b2 para hallar el valor del alquiler para nosotros, dados
unos metros cuadrados y una calidad del aire. El alquiler mximo que
pagaramos como mucho refleja el bienestar (utilidad) que nos da una
vivienda de unos ciertos metros cuadrados y la calidad del aire,
expresado en dinero.

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Intuicin
Desde luego, la realidad es ms compleja. Pero esta aproximacin
contiene la intuicin de los precios hednicos.
Una vez obtenido el valor de b2, ya podramos calcular en cunto una
partcula ms disminuye nuestro bienestar. Si X2, o sea la cantidad de
partculas en suspensin por unidad de volumen de aire aumenta en 1
unidad, entonces el valor del alquiler disminuir b2 unidades. As b2, es
este ejemplo, el valor marginal del nmero de partculas en suspensin
(con signo negativo).

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Clculo
Cmo se pueden hallar b1 y b2 en la prctica?
Se suele hacer aplicando la tcnica estadstica anlisis de regresin. Para ello,
recogemos en primer lugar distintas observaciones de cada una de las tres
variables en nuestro simple ejemplo, o sea, del alquiler que observamos que
se paga, del nmero de metros cuadrados que tienen las viviendas y de la
cantidad de partculas en suspensin. Y eso lo hacemos para varias decenas
o centenares (o incluso miles) de viviendas. De cada una de ellas, el precio al
que se alquil, su tamao y la calidad del aire del entorno.
Una vez tenemos esta base de datos, hay muchos programas de estadstica,
incluido Excel, que permiten calcular los coeficientes b1 y b2. As, los
resultados puede que no correspondan realmente a ninguna observacin
real, a ninguna combinacin de alquiler, tamao y calidad del aire concreta
observada, pero un promedio de todas las observaciones, constituyen una
aproximacin de la realidad.

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Clculo
El modelo anterior es muy simple, con solo dos variables explicativas del
alquiler (superficie y calidad del aire), y en la prctica solemos operar
con modelos algo ms complejos. Siguiendo con funciones lineales
aditivas, podramos incluir hasta n variables:
= + 1 1 + 2 2 + +

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 Ventajas
Se basa en comportamientos reales
No suele ser muy costoso

Limitaciones

Suele ser difcil aislar justo el impacto deseado

Puede ser difcil obtener los datos requeridos
Basado en situaciones ex-post
Slo refleja valores de uso

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Trabajos empricos
Tyrvinen y Mettinen (2000), muestran que en Salo (Finlandia) se paga
un 4.8% ms por una vivienda que tenga vistas a un bosque. Asimismo,
la proximidad a un parque forestal tambin afecta al precio de la
vivienda, cada kilmetro adicional que est ms alejada reduce el
precio de sta en un 5.7%.
Bond, Seiler y Seiler (2002), examinan el efecto que las vistas del lago
Erie en Cleeveland (EE.UU) tienen sobre el valor de una casa. Sealan
que una de las situaciones ms agradables en esta vida es la sensacin
de placer que proporciona la vista de una gran extensin de agua. En su
estudio, muestran que una casa con vistas al lago cuesta 256.544 $
(89,9%) ms que una casa que carezca de esta caracterstica.

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Trabajos empricos
Des Rosiers (2002) analiza el impacto que los tendidos elctricos de alta
tensin tienen sobre el precio de las viviendas en Brossard, cerca de
Montreal (Canad). En concreto, concluye que el impacto visual que tiene la
vista directa de una torre de alta tensin ejerce un impacto negativo sobre
el valor de la vivienda. En conjunto, la reduccin del valor es de
aproximadamente un 10%.
Wilhelmsson (2000) analiza el impacto que tiene el ruido procedente del
trfico rodado sobre el valor de viviendas unifamiliares en un barrio de
Estocolmo (Suecia). En particular, los resultados obtenidos demuestran que
en promedio por cada decibelio adicional el precio de la vivienda se reduce
un 0,6%, mientras que una casa situada en un lugar ruidoso vale, en
promedio, un 30% menos que otra situada en un lugar tranquilo.
Listado de trabajos realizados con el mtodo de los precios hednicos,
preparado por Trudy Ann Cameron, de UCLA

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Ejemplo de aplicacin del mtodo

de los precios hednicos
La ciudad de Guadalajara, en Mxico, tiene como tantas de
gran tamao, problemas de contaminacin del aire. Desde
hace aos, las autoridades de la ciudad advierten a la
poblacin de cundo la calidad del aire cae por debajo de
un cierto umbral definido en trminos de presencia en
unidades fsicas de diversos componentes. Es como una
seal de alarma que advierte a los habitantes de la
contaminacin detectada por los sensores. Dichas medidas
se realizan sistemticamente y se registran, de forma que al
cabo de un ao se sabe cuntos das con calidad de aire por
debajo del umbral de calidad predeterminado tiene cada
zona de la ciudad.
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Ejemplo de aplicacin del mtodo

de los precios hednicos
Esta informacin se cruz con los precios de alquiler de las
viviendas de Guadalajara y con algunas de las caractersticas
de las viviendas de Guadalajara y con algunas de las
caractersticas de dichas viviendas, aplicando as el mtodo
de los precios hednicos para estimar el valor de un da ms
o menos de calidad por debajo del umbral de referencia.
Pasado a euros de 2004, la regresin dio los siguientes
resultados:
= 177,94 + 0,03 + 14,73 + 0,36 0,90

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Ejemplo de aplicacin del mtodo

de los precios hednicos
El coeficiente de la ltima variable toma signo negativo, lo que indica
que a mayor nmero de das con contaminacin, menor es el alquiler
observado de la vivienda.
El valor del coeficiente es de 90 cntimos de euros. Este nmero se
interpreta como la estimacin del valor en que disminuye el alquiler
mensual de una vivienda por cada da ms al ao de contaminacin por
encima del lmite. Por tanto, es el precio implcito (o valor) mensual por
hogar de la variacin en un da anual en la calidad del aire. Si lo
pasamos a das mensuales por hogar, un da ms de mala calidad del
aire al mes implica una disminucin promedio en los alquileres de
10,80 (o sea, 0,90 multiplicado por 12 das al ao). ste sera el
beneficio estimado por hogar en Guadalajara (en euros de 2004) de
gozar de una mejor calidad del aire tal que hubiera un da ms al mes
con calidad aceptable.

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Ejercicio
Para obtener el valor econmico de un incremento en el stock de
contaminacin en n unidades de contaminacin debido al impacto
ambiental de una nueva industria, se ha calculado por regresin la
siguiente funcin hednica de acuerdo a las estadsticas de vivienda de
este ao: Y = a b1 X1 + b2 X2 + b3 X3 + u

donde la Y es el importe de compra de la vivienda, X1 el stock de

contaminacin, X2 y X3 son covariables explicativas de Y, u representa los
residuos, y a, b1, b2 y b3 los coeficientes correspondientes. El volumen de
casas (hogares) afectadas por el impacto ambiental es h y el total de
poblacin afectada que vive en las casas es P.
Deducir el valor del impacto ambiental de la instalacin estimado por este
mtodo, y expresarlo en las unidades correspondientes completas de
forma que una persona externa pueda utilizarlo en otro contexto.

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Ejercicio. Solucin
Derivando la funcin respecto de la variable explicativa relevante, se
obtiene
Y(X1) = -b1
o donde b1 es la cantidad en unidades monetarias de 2002 (ao de las
estadsticas utilizadas) equivalente al coste marginal por hogar de aumentar en
una unidad de contaminacin el stock de contaminacin de la zona de
referencia.
o Por lo tanto, este mismo coste para el aumento de contaminacin (n) debido al
impacto de la nueva industria es de b1*n.
o Y multiplicando por el nmero de hogares afectados se obtiene b1*n*h
unidades monetarias en valores de 2002 de coste (prdida de bienestar) del
impacto ambiental correspondiente a aumentar en n unidades el stock de
contaminacin debido a la nueva industria que afecta a h viviendas (P
personas) de acuerdo con el ejercicio de precios hednicos.

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Ejercicio
Hallar el impacto ambiental en trminos monetarios segn
la percepcin social del aumento de la contaminacin
atmosfrica debido a las emisiones de una nueva instalacin
que aumenta el stock de NOx de una regin de 100 mil
familias en 2 ppm

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Ejercicio. Solucin
Se halla en primer lugar, mediante regresin, el valor medio (precio
implcito o hednico) de la variacin de 1 ppm de NOx. Supongamos
que el valor medio estimado es de 175000 unidades monetarias por
familia ante la variacin de un ppm de NOx.
A continuacin se halla, por extrapolacin, el valor de 2ppm, es decir
350000 unidades monetarias por familia, ante una variacin de 2ppm
de NOx.
Finalmente, se estima el valor para las 100 mil familias, es decir, 35 mil
millones

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