Dissertacao Ana Wansul Liu

ANA WANSUL LIU
DIRETRIZES PARA PROJETOS DE EDIFCIOS DE ESCRITRIOS
Dissertao apresentada Escola

Politcnica da Universidade de So
Paulo para obteno do ttulo de
Mestre em Engenharia
So Paulo
2010
ANA WANSUL LIU
DIRETRIZES PARA PROJETOS DE EDIFCIOS DE ESCRITRIOS
Dissertao apresentada Escola

Politcnica da Universidade de So
Paulo para obteno do ttulo de
Mestre em Engenharia
rea de Concentrao:
Engenharia Civil e Urbana
Orientador: Prof. Livre-Docente

Silvio Burrattino Melhado
So Paulo
2010
DEDICATRIA
Dedico este trabalho aos meus pais,

Cheng Shang e Lee San (in memorian),
por me ensinarem, entre todas as outras
coisas, a importncia do estudo, e
minha famlia, Nelson, Ian e Beatriz, pelo
amor recproco e incondicional.
AGRADECIMENTOS
A Silvio B. Melhado, que criou a primeira motivao para minha entrada no mundo
acadmico, e que fez uma orientao objetiva e gratificante do trabalho.
Aos professores Francisco Segnini Junior e Brenda Chaves Coelho Leite, que
fizeram a leitura cuidadosa da qualificao e trouxeram crticas valiosas e
construtivas, alm de recomendaes bibliogrficas.
A Luiz Henrique Ceotto, que sugeriu o tema do trabalho e providenciou o acesso a

todos os dados necessrios para o estudo de caso.
arquiteta Beatriz Abdalla, que me acompanhou nas reunies de coordenao de

projetos dos empreendimentos do estudo de caso.
professora Maria Cristina V. Borba, pela reviso do ingls do Abstract e por

desvendar parte dos mistrios da lngua inglesa para fins acadmicos.
Aos professores e profissionais Mario Franco e Ricardo L. S. Frana, pelos

comentrios e correes do texto de estrutura, e pela indicao de referncias
bibliogrficas.
A Jos Luiz de Martini, pelos comentrios sobre o texto de sistemas prediais

eltricos e pela indicao de artigos pertinentes.
professora Lcia Helena de Oliveira, por ter me possibilitado uma abertura de

olhar em relao aos sistemas prediais hidrulicos.
A Eduardo Grecco, pela agradvel aula informal sobre ar condicionado.
A Jayme Spinola Castro Neto, pela disponibilidade para trocar idias sobre a
importncia dos sistemas de automao predial no contexto da arquitetura.
A Luciana de Oliveira, por ter gentilmente cedido trechos de sua tese de doutorado.
A Moacyr Motta Filho, pelas referncias bibliogrficas sobre sistemas de transporte

vertical.
A Marcos Kowalewski e Alexandre Ventura Martins, pelas valiosas informaes

sobre gerenciamento de facilidades sob a tica do mercado.
A Jos Fiasco, pelas informaes sobre gerenciamento de propriedades do estudo

de caso e pelo emprstimo de seus livros pessoais.
Ao professor Moacyr Eduardo Alves da Graa, pelas explanaes conceituais sobre

gerenciamento de propriedades e de facilidades.
A Roberto de Souza, pelo acesso ao evento Encontro Internacional de

Sustentabilidade na Construo de 2008.
Aos meus queridos amigos orbitais: Rosely, Edison, Medina e Renato, que
forneceram diversos desenhos para composio deste trabalho, esbanjaram bom
humor e me deram muita motivao para seguir em frente.
A querida Lilian A. P. Faversani, pela cuidadosa reviso do texto e pelas incontveis

vezes em que ela esteve disponvel para estar com meus pequenos durante minhas
reunies de pesquisa.
Ao CNPq Conselho Nacional de Pesquisa pela bolsa concedida durante a

realizao do trabalho.
RESUMO
A complexidade no desenvolvimento de projetos para edifcios de escritrios est

relacionada a dificuldades na conciliao de interesses de empreendedores,
projetistas, construtores e usurios finais, e a diversidade e especializao cada vez
maiores das disciplinas envolvidas. A clareza quanto aos pontos que devem ser
definidos, e quem deve defini-los, ainda na fase de concepo deste tipo de projeto,
fundamental para que o empreendimento apresente viabilidades tcnica,
construtiva e de negcio, e a gesto do processo do projeto deve ter domnio total
destas questes nesta fase. A proposta deste trabalho apresentar as informaes
crticas das diversas disciplinas, que devem ser definidas ainda na concepo da
arquitetura, e sua correta seqncia de insero no processo. Para tal, a
metodologia adotada baseia-se em reviso bibliogrfica e na realizao de um
estudo de caso, cujas condies de contorno so consideradas mpares: a empresa
contratante de projetos uma incorporadora que tem o domnio das informaes
sobre as necessidades mercadolgicas do produto, tem um corpo tcnico que
apresenta condies de avaliar e escolher solues tcnicas construtivas, e tambm
uma empresa de administrao predial, ou seja, opera o funcionamento do edifcio
construdo, resultando em decises de projeto que realmente focam o custo do
empreendimento em seu ciclo da vida, o que no ocorre freqentemente no
mercado brasileiro. Prope-se o desenvolvimento de um fluxo de informaes de
projetos que indique a necessidade e a etapa de cada informao na fase de
concepo do projeto, o que ajuda a esclarecer o correto papel de cada agente no
processo e constitui uma ferramenta extremamente til para a gesto de projetos.
Palavras-chave: Edifcio de escritrio. Gesto do projeto. Processo do projeto. Fluxo
de informaes
ABSTRACT
The complexity in office buildings design development is related to difficulties in

incorporating the interests of all the players involved (owners, designers, contractors
and end-users) and to the increasing diversity of specialist designers. The clarity
about key points definitions and who should make them, during the design
conceptual phase, is imperative for technical, constructive and commercial
feasibilities of the project itself, and design management must have complete control
of these aspects. The aim is to investigate what critical information from several
design subjects should be defined during this conceptual phase and its correct
insertion sequence in the design process. In order to achieve this investigation, the
research is based on the case study method, the studied object of which has
distinctive conditions: the design team contractor is a real estate company that fully
understands office building market needs, holds an experienced technical team to
evaluate and select constructive solutions and, also, is a facility manager. Due to this,
their design decisions actually focus on the project entire life cycle, which is not
common in the Brazilian market. In conclusion, the development of an information
flow is proposed, during the design conceptual phase, which indicates when each
piece of information should be located in the design process, which is helpful to
elucidate the correct function of each related player and to establish a useful tool for
design management.
Keywords: Office buildings. Design management. Design process. Data flow.
NDICE DE FIGURAS
Figura 1 Vista interior do edifcio Larkin (EUA), construdo em 1904 e demolido em

1949 ................................................................................................................... 24
Figura 2 Representao parcial de um escritrio panormico ............................... 25
Figura 3 Sistemas modulares para individualizao das estaes de trabalho...... 25
Figura 4 Alguns edifcios de escritrio considerados como cones, em diferentes
regies ............................................................................................................... 27
Figura 5 Potencial de influncia no custo final de um empreendimento e suas fases
........................................................................................................................... 29
Figura 6 Etapas da pesquisa .................................................................................. 35
Figura 7 Ilustrao, em planta tipo, dos diferentes critrios de considerao de
reas para clculo por construtoras e para fins de aprovao legal .................. 42
Figura 8 Ilustrao, em planta tipo, do levantamento de rea para locao pelo
critrio ANSI/ BOMA .......................................................................................... 43
Figura 9 Quatro profundidades tpicas de pavimento ............................................. 47
Figura 10 Planta de pavimento tipo indicando malha modular construtiva e
profundidade do andar ....................................................................................... 48
Figura 11 Corte esquemtico de uma periferia de andar tipo................................. 51
Figura 12 Tipologias de vedaes verticais, sob o ponto de vista construtivo, e
alguns exemplos (em cinza)............................................................................... 55
Figura 13 Exemplos de edificaes com fachadas leves, sendo: a) fachada-cortina
e b) fachada semi-cortina ................................................................................... 57
Figura 14 Exemplos de edifcio de escritrios com fachada em placas prfabricadas de concreto com granito incorporado ............................................... 57
Figura 15 Corte esquemtico de uma fachada dupla ventilada.............................. 58
Figura 16 Exemplos de fachadas de edifcios de escritrios .................................. 59
Figura 17 Propores consideradas timas de edificaes de acordo com o clima
........................................................................................................................... 63
Figura 18 Relao esquemtica entre alternativas de solues nos diferentes
modos (passivo, ativo e produtivo) e impacto nos custos de implantao ......... 64
Figura 19 Ilustrao da atuao de foras de presso de vento (positivas e
negativas) em modelo de teste .......................................................................... 70
Figura 20 Ilustrao de pavimento tipo e respectiva laje estrutural do edifcio de

escritrios San Paolo (SP) ................................................................................. 71
Figura 21 Diferentes tipologias de lajes ................................................................. 72
Figura 22 Ilustrao da estrutura de um pavimento tipo em laje plana, com
previso para interligao entre andares na rea de escritrios ........................ 76
Figura 23 Esquema de resfriamento de ambientes ................................................ 85
Figura 24 Sistema de expanso indireta ................................................................ 87
Figura 25 Esquema hidrulico do sistema de expanso indireta ........................... 88
Figura 26 Desenho esquemtico de distribuio do ar condicionado pelo forro .... 90
Figura 27 Desenho esquemtico de distribuio do ar condicionado pelo piso ..... 91
Figura 28 Ilustrao esquemtica das estratgias de desempenho passivo do
edifcio Menara Mesiniaga ................................................................................. 94
Figura 29 Edifcio Menara Mesianaga .................................................................... 94
Figura 30 Desenhos indicando esquemas de reservao de gua fria ................ 100
Figura 31 Estratgias de uso da gua .................................................................. 102
Figura 32 Desenho esquemtico de reservao de gua fria e de aproveitamento
das guas pluviais ............................................................................................ 105
Figura 33 Projeto do edifcio Water Town, Chicago (EUA)................................... 106
Figura 34 Detalhe do projeto do edifcio Water Town, Chicago (EUA) ................. 106
Figura 35 Exemplo de desconector do mictrio seco ........................................... 108
Figura 36 Barramento blindado ............................................................................ 115
Figura 37 Usina modular de gerao de energia prpria ..................................... 118
Figura 38 rvore conceitual da segurana contra incndio e exemplos de
disciplinas de projeto relacionadas .................................................................. 121
Figura 39 Esquema bsico de elevadores: (a) eltrico e seus componentes (vlido
para mquinas com e sem engrenagens) e (b) hidrulico ............................... 127
Figura 40 Esquema simplificado de elevador sem casa de mquinas ................. 128
Figura 41 Largura de portas de elevadores.......................................................... 130
Figura 42 Proporo da cabine do elevador......................................................... 131
Figura 43 Velocidade de elevadores recomendada para edifcios no residenciais
......................................................................................................................... 131
Figura 44 Intervalos de trfego admissveis para edifcios de escritrios ............ 132
Figura 45 Sugesto de arranjos de elevadores em hall ....................................... 134
Figura 46 Controle do sistema de antecipao de chamadas .............................. 135

Figura 47 Exemplos de disposies de escadas rolantes .................................... 138
Figura 48 Formulao do escopo do empreendimento em edifcios de escritrio 143
Figura 49 Diversos arranjos de interao do coordenador de projetos com outros
agentes ............................................................................................................ 146
Figura 50 Envolvimento dos agentes ao longo do processo de um empreendimento
......................................................................................................................... 147
Figura 51 Perfil de despesas de ocupao de escritrios em 25 anos sem
considerar custos de salrios ........................................................................... 148
Figura 52 Diagrama de controle do processo do projeto ...................................... 149
Figura 53 Modelo genrico para organizao do processo do projeto de forma
integrada e simultnea ..................................................................................... 151
Figura 54 Representao grfica dos domnios de conhecimento abordados pela
gesto do processo do projeto integrado de edificaes ................................. 152
Figura 55 Desdobramentos do Gerenciamento de Patrimnio Imobilirio ........... 153
Figura 56 Uso estanque das ferramentas digitais de projeto ............................... 163
Figura 57 Uso integrado de ferramentas tridimensionais de projeto .................... 164
Figura 58 Comunicao em um empreendimento com extranet de projeto ......... 165
Figura 59 Pilares do desenvolvimento sustentvel .............................................. 167
Figura 60 Escala de impacto dos desempenhos de edifcios ............................... 171
Figura 61 Projeto do Pearl River Tower e detalhe das turbinas elicas ............... 172
Figura 62 Custo total de um edifcio comercial em 50 anos ................................. 173
Figura 63 Gradao dos impactos de custo e ambientais das alternativas para uso
eficiente de recursos em edifcios de escritrios .............................................. 175
Figura 64 Importncia dos itens avaliados em diversos mtodos de avaliao sobre
sustentabilidade ............................................................................................... 177
Figura 65 Aplicao dos diversos mtodos de avaliao ..................................... 177
Figura 66 Perfil mnimo de desempenho para certificao pelo processo AQUA 181
Figura 67 rea de atuao da incorporadora pelo mundo ................................... 185
Figura 68 Estrutura organizacional da incorporadora ........................................... 186
Figura 69 Estrutura organizacional do departamento de Projeto & Construo da
incorporadora ................................................................................................... 186
Figura 70 Fases do processo de produo da incorporadora .............................. 187
Figura 71 Fluxo do processo da incorporadora da fase de concepo do produto

......................................................................................................................... 189
Figura 72 Fluxo do processo da incorporadora da fase de desenvolvimento do
projeto .............................................................................................................. 190
Figura 73 Fluxo do processo da incorporadora da fase de construo ................ 195
Figura 74 Fluxo do processo da incorporadora da fase de manuteno .............. 196
Figura 75 Contedo do Manual de Coordenao de Projetos da incorporadora.. 198
Figura 76 Perspectiva ilustrada do empreendimento 1 ........................................ 200
Figura 77 Planta tipo (zona baixa) de uma torre do empreendimento 1............... 201
Figura 78 Corte esquemtico do empreendimento 1, indicando alturas e
zoneamento vertical do andar tipo ................................................................... 202
Figura 79 Arranjo entre os principais agentes do processo de projeto do
empreendimento 1 ........................................................................................... 205
Figura 80 Perspectiva ilustrada de uma torre do empreendimento 2 ................... 206
empreendimento 2 ........................................................................................... 211
Figura 84 Perspectiva ilustrada do empreendimento 3 ........................................ 212
empreendimento 3 ........................................................................................... 217
Figura 88 Paralelos entre fluxos de processos de projetos .................................. 220
Figura 89 Fluxo do processo de Concepo do Produto do estudo de caso ....... 230
Figura 90 Diretrizes do detalhamento da fase entre o Programa de Necessidades e
o Plano de Massas ........................................................................................... 232
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Caractersticas das tipologias de ncleo em edifcios de escritrios ....... 45

Tabela 2 Requisitos de desempenho para vedaes, e que podem ser aplicados
fachadas .................................................................................................. 60
Tabela 3 Caractersticas, vantagens e desvantagens de arranjos de pilares, vigas e
lajes em concreto armado ....................................................................... 73
Tabela 4 Exemplos de sistemas prediais e subsistemas ....................................... 79
Tabela 5 Interfaces do Estudo Preliminar dos sistemas prediais e demais
componentes do edifcio .......................................................................... 80
Tabela 6 Temperaturas internas de conforto.......................................................... 84
Tabela 7 Capacidade de trfego de escadas rolantes ......................................... 138
Tabela 8 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 1 ....... 203
Tabela 9 Projetistas e consultores do empreendimento 1 (em ordem alfabtica de
especialidade) ....................................................................................... 204
Tabela 10 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 2 ..... 209
especialidade)...................................................................................... 210
Tabela 12 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 3, para
uma torre ............................................................................................. 215
assunto) ............................................................................................... 216
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas
AdePT
Analytical Design Planning Techniques
AEDM
Architectural Engineering and Design Management
AFNOR
Association Franaise de Normalisation
AHU
Air Handling Unit
ANAC
Agncia Nacional de Aviao Civil
ANEEL
Agncia Nacional de Energia Eltrica
ANSI
American National Standards Institution
AQUA
Alta Qualidade Ambiental
ASCE
American Society of Civil Engineers
ASHRAE
American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning

Engineers
BEPAC
Building Environmental Performance Assesment Criteria
BIM
Building Information Modeling
BOMA
Building Owners and Managers Association
BREEAM
BRE Environmental Assesment Method
CADD
Computer Aided Design and Drafting
CADES
Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento

Sustentvel
CASBEE
Comprehensive Assesment System for Building Environmental

Efficiency
CET
Companhia de Engenharia de Trfego
CFTV
Circuito Fechado de Televiso
CI
Comit de Investimento
CIB
International Council for Research and Innovation in Building and

Construction
CII
Construction Industry Institute
CMMAD
Comisso Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento
COMAR
Comando Areo Regional
CONTRU
Departamento de Controle de Uso de Imveis
DC
Desenvolvimento Comercial
DFD
Diagramas de Fluxos de Dados
DSM
Design Structure Matrix
EUA
Estados Unidos da Amrica
GBt
Green Building tool
GER
Gerncia Regional do COMAR
HK-BEAM
Hong Kong Building Environmental Assesment Method
HQE
Haute Qualit Environnementale
LEED
Leadership in Energy and Environmental Design
NBR
Norma Brasileira
NFPA
National Fire Protection Association
P&C
Projetos & Construo
PCC
Departamento de Engenharia de Construo Civil
PERT-CPM
Project Evaluation Review Techniques Critical Path Method
PMG
Preo Mximo Garantido
PMI
Project Management Institute
QAE
Qualidade Ambiental do Edifcio
SARS
Severe Acute Respiratory Sindrome
SBA
Sustainable Building Alliance
SBAT
Sustainable Building Assesment Tool
SEHAB
Secretaria da Habitao
SGE
Sistema de Gesto Ambiental
SMT
Secretaria Municipal de Transportes
SPDA
Sistema de Proteo contra Descargas Atmosfricas
TGP
Tecnologia e Gesto da Produo
TI
Tecnologia da Informao
TIC
Tecnologia da Informao e Comunicao
TQM
Total Quality Management
USP
Universidade de So Paulo
VAV
Volume de Ar Varivel
VRV
Volume de Refrigerante Varivel
WGBC
World Green Building Council
LISTA DE SMBOLOS
metro
porcentagem
metro quadrado
lux
lux
WWR
ndice de rea envidraada de uma fachada
KN/m
quilo-Newtons por metro quadrado
Kgf/m
quilogramas-fora por metro quadrado
p/sf
pounds per square feet (libras por p quadrado)
w/m
watts por metro quadrado
TR
tonelada de refrigerao
graus Celsius
CO2
dixido de carbono
metros cbicos
m/s
metros por segundo
cm
centmetros
min
minutos
graus
SUMRIO
CAPTULO A INTRODUO ..............................................................22

1 INTRODUO ...................................................................................22
1.1 APRESENTAO .............................................................................................. 22
1.2 PROBLEMTICA DA PESQUISA ...................................................................... 28
1.3 OBJETIVOS ....................................................................................................... 31
1.4 METODOLOGIA ................................................................................................ 32
1.4.1 Consideraes metodolgicas / estruturao da pesquisa ......................... 32
1.4.2 Montagem e instrumentao da pesquisa .................................................. 33
1.4.3 Planejamento da pesquisa .......................................................................... 34
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO ........................................................................... 36
CAPTULO B ESPECIALIDADES DE PROJETO ...............................37

1 ARQUITETURA .................................................................................37
1.1 INTRODUO ................................................................................................... 37
1.2 PASSOS INICIAIS ............................................................................................. 38
1.2.1 Aspectos delimitados pelo terreno .............................................................. 38
1.2.2 Definio do pavimento tipo ........................................................................ 44
1.3 FACHADAS........................................................................................................ 52
1.3.1 Caracterizao ............................................................................................ 52
1.3.2 Funes e desempenho.............................................................................. 59
1.3.3 Importncia das fachadas no conforto e sustentabilidade do edifcio ......... 61
1.4 CLASSIFICAO MERCADOLGICA DOS EDIFCIOS DE ESCRITRIOS... 66
2 ESTRUTURA .....................................................................................67
2.1 INTRODUO ................................................................................................... 67
2.1.1 Normas aplicveis ....................................................................................... 67
2.2 CONSIDERAES CONCEITUAIS .................................................................. 68
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
Requisitos estruturais.................................................................................. 68
Critrios de carregamento........................................................................... 68
Tipologias .................................................................................................... 71
ndices......................................................................................................... 74
2.3 CONSIDERAES EXECUTIVAS NO PROJETO ............................................ 75

2.4 A ESTRUTURA NA CONCEPO DO EDIFCIO DE ESCRITRIOS.............. 76
3 SISTEMAS PREDIAIS .......................................................................78

3.1 INTRODUO ................................................................................................... 78
3.2 SISTEMAS DE AR CONDICIONADO E VENTILAO MECNICA ................. 81

3.2.1 Normas ....................................................................................................... 83
3.2.2 Premissas de projeto .................................................................................. 83
3.2.3 Funcionamento conceitual do sistema ........................................................ 84
3.2.4 Principais componentes do condicionador de ar ......................................... 85
3.2.5 Tipos de sistemas ....................................................................................... 86
3.2.6 Componentes tpicos e demanda de espaos ............................................ 89
3.2.7 Tipo de distribuio e retorno ...................................................................... 89
3.2.8 Impacto no consumo de energia eltrica .................................................... 92
3.2.9 Sustentabilidade e arquitetura bioclimtica ................................................. 93
3.2.10Outros sistemas mecnicos ........................................................................ 96
3.3 SISTEMAS PREDIAIS HIDRULICOS .............................................................. 98
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.3.5
Sistema de gua fria ................................................................................... 98

Sistema de gua quente e gs combustvel ............................................. 103
Sistema de gua pluvial ............................................................................ 103
Sistema de esgoto sanitrio ...................................................................... 107
Sistema de proteo contra incndio ........................................................ 110
3.4 SISTEMAS PREDIAIS ELTRICOS ................................................................ 112

3.4.1
3.4.2
3.4.3
3.4.4
3.4.5
3.4.6
3.4.7
Normas ..................................................................................................... 113

Entrada e medio de energia .................................................................. 113
Distribuio de energia ............................................................................. 114
Premissas para iluminao e tomadas ..................................................... 115
Sistemas de gerao de energia prpria .................................................. 116
Aterramento predial e proteo contra descargas atmosfricas ............... 118
Sistema de telecomunicaes .................................................................. 119
3.5 SISTEMAS DE SEGURANA ......................................................................... 120

3.5.1 Sistemas de segurana pessoal ............................................................... 120
3.5.2 Sistema de segurana patrimonial ............................................................ 122
3.6 SISTEMA DE AUTOMAO PREDIAL ........................................................... 124
3.7 SISTEMAS DE TRANSPORTE ELEVADOREs ............................................ 126
3.7.1
3.7.2
3.7.3
3.7.4
3.7.5
3.7.6
3.7.7
3.7.8
3.7.9
Introduo ................................................................................................. 126

Normas ..................................................................................................... 126
Tipos ......................................................................................................... 126
Clculo de trfego ..................................................................................... 129
Disposio nos pavimentos ...................................................................... 133
Elevadores de uso especial ...................................................................... 133
Solues para desempenho do sistema ................................................... 135
Processo de aquisio .............................................................................. 136
Manuteno .............................................................................................. 136
3.7.10Escadas rolantes....................................................................................... 137
CAPTULO C ASPECTOS DE GESTO ...........................................139

1 GESTO DE PROJETOS ................................................................139
1.1 CONCEITOS .................................................................................................... 139
1.2 PLANEJAMENTO DO PROCESSO DE PROJETO ......................................... 141
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
Escopo ...................................................................................................... 142

Prazos ....................................................................................................... 144
Agentes envolvidos e configurao de equipes ........................................ 145
Custos ....................................................................................................... 148
Controle .................................................................................................... 149
1.3 ETAPAS DO PROCESSO DE PROJETO........................................................ 150
2 OPERAO E MANUTENO .......................................................153

2.1 INTRODUO ................................................................................................. 153
2.2 INFLUNCIA DA CONCEPO DOS SISTEMAS PREDIAIS ........................ 155
2.3 RETROALIMENTAO ................................................................................... 158
2.3.1 Dados dos usurios .................................................................................. 158
2.3.2 Dados para projeto.................................................................................... 159
3 Tecnologia da informao ................................................................162

3.1 INTRODUO ................................................................................................. 162
3.1.1 Ferramentas de clculo e modelagem tridimensional ............................... 162
3.1.2 Extranets ................................................................................................... 164
4 SUSTENTABILIDADE......................................................................166
4.1 INTRODUO ................................................................................................. 166
4.1.1 Definies ................................................................................................. 166
4.1.2 A construo sustentvel .......................................................................... 167
4.1.3 Dados de consumo da indstria da construo ........................................ 168
4.2 EDIFCIOS VERDES........................................................................................ 170
4.3 O CICLO DE VIDA DA EDIFICAO SOB A TICA DO EMPREENDEDOR . 173
4.4 ENTIDADES RELACIONADAS AO TEMA NO setor da construo ................ 176
4.5 DESCRIO DOS MODELOS DE AVALIAO LEED e AQUA ................ 178
4.5.1 LEED......................................................................................................... 178
4.5.2 AQUA ........................................................................................................ 179
4.5.3 Anlise comparativa dos sistemas de avaliao ....................................... 182
4.6 CONSIDERAES SOBRE O ASSUNTO ...................................................... 183
CAPTULO D ESTUDO DE CASO ....................................................185

1 APRESENTAO............................................................................185
2 PROCESSO DE PRODUO .........................................................187

2.1 CONCEPO DO PRODUTO ......................................................................... 188
2.2 DESENVOLVIMENTO DO PROJETO ............................................................. 190
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
Projeto Preliminar...................................................................................... 190

Anteprojeto ................................................................................................ 191
Projeto Bsico ........................................................................................... 192
Projeto Executivo ...................................................................................... 192
2.3 CONSTRUO ................................................................................................ 194

2.4 OPERAO E MANUTENO ....................................................................... 196
3 FERRAMENTAS PARA O PLANEJAMENTO DO PROCESSO DE

PROJETO .............................................................................................198
4 EMPREENDIMENTOS ....................................................................200
4.1 EMPREENDIMENTO 1 .................................................................................... 200
4.1.1 Dados tcnicos ......................................................................................... 201
4.1.2 Gesto de interfaces ................................................................................. 203
4.1.3 Certificao ambiental............................................................................... 205
4.2 EMPREENDIMENTO 2 .................................................................................... 206
4.2.1 Dados tcnicos ......................................................................................... 207
4.3 EMPREENDIMENTO 3 .................................................................................... 212
4.3.1 Dados tcnicos do pavimento tipo ............................................................ 213
5 ANLISE CRTICA...........................................................................219
5.1 ANLISE DO PROCESSO .............................................................................. 219
5.1.1 Quanto gesto do processo ................................................................... 219
5.1.2 Quanto s etapas do processo ................................................................. 220
5.2 ANLISE DAS FERRAMENTAS ...................................................................... 222
5.3 ANLISE DO PRODUTO ................................................................................. 224
5.3.1 Arquitetura ................................................................................................ 224
5.3.2 Estrutura ................................................................................................... 225
5.3.3 Sistemas prediais ...................................................................................... 226
5.4 CONSIDERAES SOBRE O ESTUDO DE CASO ....................................... 228
5.5 DIRETRIZES PARA O PLANO DE MASSAS .................................................. 230
CAPTULO E CONSIDERAES FINAIS ........................................233
1 CONSIDERAES SOBRE OS RESULTADOS DA PESQUISA ...233

1.1 ATENDIMENTO AOS OBJETIVOS DA PESQUISA ........................................ 234
1.2 SUGESTO PARA TRABALHOS FUTUROS.................................................. 235
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .....................................................236
22
CAPTULO A INTRODUO
1 INTRODUO
1.1 APRESENTAO
Os assuntos j desenvolvidos e que ainda podem ser objeto de estudo relacionado ao tema
edifcio de escritrios so vastos, pela natureza diversa dos agentes que o afetam ou so
por ele afetados (investidores, empreendedores, construtores, projetistas, administradores
prediais e usurios), e as inmeras possibilidades de enfoque que o tema permite (histrico,
de gesto, econmico e tcnico, entre outros).
No Brasil, os edifcios de escritrios vistos como produto imobilirio constituem um
segmento importante no mercado, principalmente nas grandes metrpoles, devido
expanso do setor tercirio (de servios). Segundo relatrio da Jones Lang LaSalle (2009),
o total de rea de escritrios em estoque, no Brasil, corresponde a cerca de 25 milhes de
metros quadrados, sendo que 60% deste total localiza-se em So Paulo e no Rio de
Janeiro. Alm disso, estas duas cidades contam com uma proporo ainda maior de
escritrios de alto padro mercadolgico 1 em relao ao restante do pas: 60% dos
escritrios de alto padro esto em So Paulo, enquanto que 20% encontram-se no Rio de
Janeiro. No mercado local, os escritrios de alto padro correspondem a 27% do total de
rea de escritrios em So Paulo e 20% no Rio de Janeiro. De acordo com a mesma fonte,
o mercado de edifcios de escritrio ainda relativamente pequeno no Brasil, se comparado
com as propores de tamanho e de economia do pas, sugerindo um potencial crescimento
deste segmento imobilirio.
As referncias bibliogrficas sobre os edifcios de escritrios brasileiros com nfase na
produo arquitetnica aparecem em arquitetos autores de projeto, tais como: Botti & Rubin
(2002, 2009), Aflalo & Gasperini 2 (AFLALO; VIANNA, 1999, OLIVATO, 2004) e Carlos
Bratke (BRATKE; MAIA; WISSENBACH, 1995, PUGLIESE, 2005). Outros estudos sobre
edifcios de escritrios so relacionados a algum direcionamento especfico, tais como:
histrico (AMARAL, 1995, ANDRADE, 2007, FIALHO, 2007), aspectos de conforto (FROTA;
SCHIFFER, 1999, CHVATAL; LABAKI; KOWALTOWSKY, 1998), avaliao ps-ocupao
1
2
Ver seo 1.3 do captulo B.

A formao original do escritrio era Croce, Aflalo e Gasperini.
Captulo A Introduo
23
(ORNSTEIN; ROMRO, 1992, ANDRADE, 2005) e sistemas prediais especficos, como

automao (LEITE, 1997, VASCONCELOS, 2005, MARTE, 1995, CASTRO NETO, 1991) e
ar condicionado (LEITE, 2003).
As referncias sobre os edifcios de escritrio internacionais tambm trazem abordagens
especficas. No enfoque histrico, a inveno do freio de segurana para elevadores por
Elisha Otis, em 1852 (SANTOS, A. B., 2007), combinado com o desenvolvimento de
estruturas que no dependiam das paredes de vedao e a evoluo dos sistemas de
proteo contra fogo, permitiu o surgimento das tipologias modernas dos edifcios de
escritrios com mltiplos pavimentos. A produo de edifcios significativos desta natureza
nos EUA no comeo do sculo XX fez parte fundamental da histria deste tipo de edificao,
destacando-se a escola de Chicago 3 e os arranha-cus de Nova Iorque, com diversos
exemplares com mais de 50 andares e fortemente influenciados pela especulao
imobiliria. Heinle e Leonhardt (1989) referem-se expresso que o Reverendo S. Parker
Cadman utilizou para o Woolworth Building (214m de altura) em 1913: catedral do
comrcio, em aluso comparativa entre o monoplio da religio na Idade Mdia e o
monoplio do comrcio nos Estados Unidos no sc. XX.
A vertente norte-americana foi uma das duas principais correntes de concepo de projeto
de escritrios consideradas relevantes por Duffy (1999). Suas caractersticas principais
foram regidas pelo desenvolvimento de edifcios de uso genrico, decorrentes da prtica dos
investidores imobilirios em raciocinar sobre a multiplicao do valor do terreno pelo nmero
de andares do edifcio, para tornar o valor investido em negcio rentvel.
A outra corrente de concepo tratou da tradio do norte europeu, que, por diferenas
histricas e polticas, contou muito pouco com a figura do investidor imobilirio. As empresas
desenvolveram os edifcios para uso prprio (edifcios customizados) e a forte presena dos
sindicatos trabalhistas na negociao de condies ambientais de trabalho foi determinante
na prevalncia do princpio do bem-estar. O resultado apareceu em edifcios estreitos (para
garantir luz natural a todos), altamente celulares e ambientalmente corretos, porm
ineficientes em termos de planejamento de espaos.
Os conceitos dos espaos de trabalho, por sua vez, podem ser classificados em quatro
principais, de acordo com a distribuio das pessoas e da organizao empresarial: colmia,
clula, alcova e clube (DUFFY, 1999). Estes conceitos podem ser relacionados
3
O termo escola de Chicago refere-se aos protagonistas dos acontecimentos relacionados arquitetura e
urbanismo da reconstruo da cidade de Chicago no incio do sc.XX, aps o incndio de 1871, marcados pela
proliferao de arranha-cus, especulao imobiliria, e carter unitrio dos edifcios. De acordo com Benevolo
(1976), destacam-se os seguintes arquitetos: Willian Le Baron Jenney, Willian W. Boyngton, Daniel H.
Burnham, Willian Hollabird, Martin Roche e Louis Sullivan. Frank L. Wright considerado herdeiro e
vanguardista desta escola.
24
Captulo A Introduo
historicamente a aspectos do cenrio poltico-econmico dos ltimos 100 anos e a modelos

de gesto das empresas (ANDRADE, 2007):
-
No incio do sc. XX, o taylorismo, pautado no modelo da fbrica e com o conceito de

ocupao bull pen (arranjo rgido, com as mesas dispostas em fileiras Figura 1);
Figura 1 Vista interior do edifcio Larkin (EUA), construdo em 1904 e demolido em 1949
Fonte: Haeber, J. (sem data)
Na poca do ps-guerra, o ps-fordismo, na administrao por objetivos e com o

conceito de ocupao de escritrios panormicos (landscape office Figura 2) derivado
do conceito de planta livre (open plan), mas com a preocupao principal sobre os fluxos
de comunicao da empresa;
Na dcada de 70, o conceito de qualidade total (TQM 4 ), envolvendo maior preocupao

com a privacidade dos indivduos nas solues de planta livre, por meio de estaes de
trabalho (Figura 3);
Na dcada de 80, a busca da excelncia, com o foco no negcio principal das empresas
e com a terceirizao dos servios, com o arranjo de espaos refletindo esta
complexidade por meio dos escritrios territoriais (que podem ser fechados ou abertos);
Total Quality Management Gesto da Qualidade Total
25
Captulo A Introduo
Figura 2 Representao parcial de um escritrio panormico

Fonte: http://en.wikipedia.org/wiki/Office_landscape
E na dcada de 90 em diante, com a reengenharia, globalizao e internet, os escritrios

no territoriais, que tratam de diversas formas de organizar grupos de trabalho, incluindo
o trabalho em casa (home office).
Figura 3 Sistemas modulares para individualizao das estaes de trabalho

Fonte: http://www.hermanmiller.com.br/our-business/bank-of-england-london/
Captulo A Introduo
26
No enfoque da gesto possvel relacionar as conseqncias das diferentes abordagens

que o projeto permite sobre os usurios e as organizaes, destacando-se, nesta linha,
estudos de Becker e Steele (1995). A viso do funcionamento do ambiente de trabalho
levado ao seu melhor desempenho tambm uma abordagem relevante, por considerar
questes de eficincia, adequao e adaptao do espao, que fornecem subsdios para
projetos. Esta abordagem (ELEY; MARMOT, 1995) enfatiza a importncia e a viso do
administrador predial neste tipo de edifcio. Este agente o que representa os interesses
dos usurios finais, normalmente desconhecidos quando o edifcio concebido como
produto imobilirio sem o ocupante final definido.
Por sua vez, nos edifcios customizados, onde o usurio final tambm o empreendedor,
Kaya (2004) verifica que no s desejvel que estes interesses estejam expressos no
programa de necessidades de projeto, mas tambm que a participao ativa destes
usurios na concepo do mesmo permite um retorno do investimento, por meio de valor
incorporado ao desempenho do negcio, maior do que se no tivesse havido esta
participao. Nesta mesma linha de raciocnio, Arge (2005) observa que os edifcios
customizados apresentam maior adaptatibilidade de uso do que a se obtm nos edifcios
projetados por empreendedores que s desenvolvem e operam os empreendimentos, e
maior ainda, do que aquela que se verifica nos edifcios projetados por aqueles que apenas
vendem o empreendimento.
No enfoque tcnico, existem manuais para a projetao de edifcios de escritrio de
diferentes pocas, coerentes com o cenrio poltico-econmico vigente e mostrando,
indiretamente, a evoluo dos diversos itens que compem este tipo de edificao:
organizao espacial, estrutura, materiais, sistemas prediais, envoltria (fachadas) e
sistemas de informao. Nesta linha, podem ser mencionados trabalhos de Rosenauer
(1955), Manning (1965), Schmertz (1975) e Crane e Dixon (1991). Com destaque especial,
aparecem Duffy; Cave e Worthington (1980) e Duffy (1999), que estudam em profundidade a
ocupao do espao de trabalho e seu reflexo no projeto, e Kohn e Katz (2002), que tratam
do edifcio e de seus subsistemas, na viso dos especialistas de cada rea.
A evoluo das tecnologias construtivas, de gesto e de sistemas prediais, aliada
percepo de que o edifcio de escritrios passa a ter funes mais complexas do que
simplesmente dar suporte s atividades de servio entre elas, a influncia no
desenvolvimento dos negcios -, extrapola os limites do enfoque puramente tcnico para
este tipo de projeto. Considerando as necessidades atuais de uso racional das fontes no
renovveis de energia e matrias-primas, ligadas aos aspectos de mudanas climticas e
sustentabilidade, a abordagem para um manual de projetos de edifcios de escritrio passa
27
Captulo A Introduo
a ser mais complexa. No aspecto do projeto sustentvel de edifcios, vises mais

pragmticas so abordadas por Frej et al. (2005) e Mendler; Odell e Lazarus (2006), mas a
viso holstica de todo o processo, no qual projeto e sustentabilidade esto envolvidos,
feita por Yeang (2006).
No enfoque urbano, os edifcios de escritrio so comumente associados aos arranha-cus
das grandes regies metropolitanas. Heinler e Leonhardt (1989) sustentam que o objetivo
dos construtores e arquitetos deste tipo de edificao dar forma expresso arquitetnica,
criar confiana na empresa que constri a estrutura, e, ao mesmo tempo, expressar
grandiosidade, prosperidade e poder. O alcance bem sucedido deste objetivo reflete-se nos
edifcios que so considerados cones nas cidades (Figura 4), e que acabam sendo
utilizados como pontos de referncia. No toa, o emblemtico ataque de 11 de setembro
ocorreu em um complexo de edifcios de escritrios, o World Trade Center, em uma clara
referncia ao significado simblico de se atingir o centro financeiro norte-americano.
O enfoque proposto para este trabalho trata do estudo que rene os aspectos tcnicos com
os de gesto para o desenvolvimento de projetos de edifcios de escritrios como produto
imobilirio, considerando as condies culturais brasileiras, lacuna sobre o qual a pesquisa
pretende reduzir.
CBX Tower
Paris, Frana
Rockefeller
Center
New York, EUA
MesseTurm
Frankfurt,
Alemanha
Sony Center
Berlin,
Alemanha
Torre Norte
So Paulo,
Brasil
Figura 4 Alguns edifcios de escritrio considerados como cones, em diferentes regies

Fonte: http://www.tishmanspeyer.com/casestudies/index.aspx
Captulo A Introduo
28
1.2 PROBLEMTICA DA PESQUISA
Este trabalho vincula-se linha de pesquisa de Gesto de Projetos e Sistemas de Gesto

desenvolvida pelo Grupo de Tecnologia e Gesto da Produo na Construo Civil (TGP)
do Departamento de Engenharia de Construo Civil da Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo (PCC-USP). Os trabalhos deste grupo tm procurado caracterizar as
transformaes recentes das prticas de gesto e das tecnologias construtivas da indstria
da construo civil e proposto conceitos e modelos para seu aprimoramento, em todos os
componentes da cadeia produtiva.
Assim, esta pesquisa trata do processo do projeto de edificaes e, em especial, as etapas
iniciais deste processo, com enfoque especfico para os edifcios de escritrios.
O conceito da influncia do projeto no resultado da construo e operao de
empreendimentos bem conhecido, tanto nos meios acadmicos, quanto pelos
profissionais de mercado, h, pelo menos 20 anos. O grfico proposto (Figura 5) pelo grupo
do Construction Industry Institute CII amplamente utilizado, com variaes no formato,
em escolas de engenharia e em apresentaes de consultorias para empresas.
de se esperar, portanto, que as etapas de estudo de viabilidade e de projeto estejam
sendo desenvolvidas de maneira consistente com a importncia que tm em relao ao
processo como um todo. Infelizmente, no mercado imobilirio, a constatao outra: o
processo do negcio faz que o estudo de viabilidade seja basicamente feito de forma
analtica por agentes comerciais. Os projetos, por sua vez, so contratados da mesma forma
que os servios de construo, ou seja, por pacotes fechados (entregas de desenhos),
para atendimento s duas fases consideradas cruciais pelos empreendedores: o projeto
legal, que antecede a comercializao do empreendimento, e o projeto executivo, que
antecede a construo (MANZIONE, 2006). Esta dinmica do mercado imobilirio resulta no
trabalho de concepo do projeto como uma interao quase que exclusiva entre o
empreendedor e o arquiteto autor do projeto.
29
Captulo A Introduo
Figura 5 Potencial de influncia no custo final de um empreendimento e suas fases

Fonte: CII (1987) apud Melhado (2005)
Esta interao pode funcionar relativamente bem para os empreendimentos residenciais de

at certo padro, cujos requisitos de desempenho so amenizados e de domnio do
conhecimento do arquiteto. Porm, em edifcios de escritrios, as exigncias de
desempenho so maiores, pela prpria natureza do mercado, e os sistemas prediais, mais
complexos e em constante evoluo. O prprio planejamento dos espaos deste tipo de
edificao envolve um estudo aprofundado da previso de como ele ser ocupado ao longo
de sua vida til, que pode ser algo em torno dos 50 anos. Neste perodo, as diversas
tecnologias construtivas, prediais e de sistemas de operao do edifcio tambm tero
sofrido evoluo, e o projeto precisa prever um nvel de flexibilidade tal que estas mudanas
possam ser incorporadas sem grandes impactos.
Portanto, a interao inicial deste tipo de edifcio deve incluir tambm as outras disciplinas
de projeto, tais como estruturas e sistemas prediais, em um nvel de profundidade que
demanda um certo aporte de conhecimentos destas reas, com o intuito de traduzir melhor
os requisitos do empreendimento.
Captulo A Introduo
30
O atendimento aos diversos requisitos de desempenho que influem na classificao

mercadolgica do edifcio de escritrios, aliado a outros requisitos inerentes aos interesses
do empreendedor, tais como flexibilidade de ocupao e significado de expresso na
fachada, tm influncia direta no volume de investimentos destinados construo destes
empreendimentos e este volume proporcional ao nvel de exigncia destes requisitos.
Quando Arge (2005) observa que h diferenas significativas do quesito adaptatibilidade nos
edifcios de escritrios com a interao direta do usurio final 5 , pode-se inferir que a deciso
sobre quanto e como investir no empreendimento est diretamente ligada ao agente que
investe. Se o usurio final tambm o empreendedor, que o caso dos edifcios feitos sob
medida para sedes de empresas, a abordagem diferente daquela que se observa entre
empreendedores que vendem ou alugam o empreendimento, e que no conhecem este
usurio final.
Neste contexto, este trabalho explora os possveis aspectos de projeto que devem ser
considerados j na fase de concepo do projeto para melhorar o desempenho das fases
posteriores do processo, incluindo a operao e manuteno do edifcio de escritrios como
produto imobilirio, cujo usurio final desconhecido, e que, justamente por este motivo,
no tem suas necessidades consideradas.
Estes aspectos envolvem principalmente questes relacionadas gesto do processo do
projeto, principalmente nas etapas iniciais, quando ocorre a concepo artstica e comercial
do empreendimento, e quando deveria ocorrer o esforo mais pronunciado da questo
tcnica e do planejamento do processo. Ou seja, procura-se responder s questes sobre
quais as interaes tcnicas mais importantes desta fase do processo devem ser
consideradas, e qual a correta seqncia de insero destas interaes pode ser proposta
para que o processo do projeto, como um todo, desenvolva-se sem grandes desvios.
A pesquisa de Arge (2005) contempla estudos de caso da Noruega, onde os edifcios de escritrio de
investidores-proprietrios apresentam mais atendimentos a quesitos de flexibilidade do que os de investidoresvendedores, e conclui que estes quesitos tm um custo, cujo benefcio somente percebido no uso da
edificao ao longo do tempo.
Captulo A Introduo
31
1.3 OBJETIVOS
O presente trabalho tem como objetivo principal propor diretrizes para o desenvolvimento e
gesto de projetos de edifcios de escritrios. Estas diretrizes consideram os aspectos
tcnicos multidisciplinares do projeto (arquitetura, engenharia e outras disciplinas) e os
aspectos de gesto de seu processo (gesto do processo de projetos), nos quais esto
inseridas as questes relacionadas ao uso e manuteno da edificao.
O desenvolvimento desta pesquisa baseia-se na linha de pensamento de que as premissas
para desenvolvimento de projetos de edifcios de escritrio, cujas decises tcnicas
consideram os requisitos de usurios e de administradores prediais (operao e
manuteno), podem ser utilizadas para aperfeioar as prticas de gesto de projetos de
edificaes de mesma tipologia que so desenvolvidas exclusivamente para fins de
comercializao imobiliria, quando estes dois agentes e seus respectivos requisitos no
so conhecidos.
O refinamento deste estudo investiga a possibilidade de se propor uma linha de raciocnio
especfica para a gesto do processo deste tipo de projeto, por meio de um fluxograma
detalhado da fase de concepo, indicando o momento correto de envolvimento e insero
de itens de arquitetura e de outras disciplinas.
Captulo A Introduo
32
1.4 METODOLOGIA
1.4.1 Consideraes metodolgicas / estruturao da pesquisa
O objeto da pesquisa a gesto das etapas iniciais do processo do projeto de edifcios de

escritrios e as informaes tcnicas multidisciplinares mais relevantes que devem ser
consideradas nestas etapas. Com isto, a pesquisa trata de duas vertentes:
-
As relaes organizacionais envolvidas na gesto de projetos de edifcios de escritrios;
As principais informaes tcnicas de cada especialidade de projeto envolvida neste tipo

de projeto.
Deste modo, a metodologia da pesquisa foi estruturada de maneira a abordar e caracterizar

as duas vertentes acima citadas.
A primeira vertente, relacionada aos aspectos de gesto, desenvolvida pelo mtodo de
estudo de caso, que prev definio do caso a ser estudado, reviso bibliogrfica do tema
(com a finalidade de desenvolver questes mais objetivas a serem observadas no caso) e
levantamento de dados empricos (YIN, 2005), com acompanhamento de reunies de
coordenao de projetos e entrevistas com agentes relacionados ao desenvolvimento de
edifcios de escritrio. O objetivo desta vertente investigar a possibilidade da proposta de
uma seqncia ideal de atividades de gesto no processo para o caso especfico de
projetos de edifcios de escritrio.
A segunda vertente, relacionada a informaes tcnicas multidisciplinares, baseia-se em
reviso bibliogrfica acerca de cada tema de projeto, acompanhada de entrevistas com
consultores especializados. Estas entrevistas tm a dupla funo de confrontar a validade e
aplicabilidade das informaes da literatura disponvel e de observar como cada consultor
enxerga sua parte no processo do projeto como um todo, o que complementa, de certa
forma, a investigao da primeira vertente.
O trabalho desenvolve-se a partir da soma destas duas vertentes de investigao, que o
desenvolvimento de um fluxo de atividades de gesto, acrescido das informaes tcnicas
que devem ser consideradas em cada atividade no incio do processo, aliado, ainda,
fundamentada experincia da pesquisadora como coordenadora de projetos, resultando na
proposta das diretrizes de projetos para edifcios de escritrio.
33
Captulo A Introduo
1.4.2 Montagem e instrumentao da pesquisa
A seleo da bibliografia para a pesquisa como um todo considerou literatura nacional e

estrangeira, sendo a primeira privilegiada especialmente no que se refere a aspectos de
gesto, leis, cdigos e normas, para contextualizar localmente o trabalho. Produes
nacionais e estrangeiras foram igualmente consideradas nos aspectos tcnicos, devido a
pouca influncia do contexto cultural e organizacional sobre os mesmos, e tambm para
fazer o contraponto entre os conceitos quando esta influncia se mostra presente.
As pesquisas de seleo de material bibliogrfico foram feitas por meio de consulta a
bibliotecas (da Escola Politcnica da USP, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
USP, da Faculdade de Economia e Administrao da USP e do Instituto de Pesquisas
Tecnolgicas), acervo pessoal da pesquisadora, emprstimos de livros e normas por parte
de empresas, participao de eventos cientficos e no-cientficos de assuntos pertinentes
pesquisa, e ttulos disponveis em portais da web, tais como peridicos da Capes
<www.periodicos.capes.gov.br>, e da Science Direct <http://www.sciencedirect.com/>;
enciclopdia
eletrnica
Wikipedia
<http://pt.wikipedia.org>
Google
books
<http://books.google.com.br/ bkshp?hl=pt-BR&tab=wp>.
Com o intuito de evitar que o aspecto multidisciplinar no contexto tcnico da pesquisa
desviasse seu foco original, estabeleceu-se o nvel de profundidade para desenvolvimento
de cada assunto de projeto, com explanao de seus conceitos fundamentais e dos itens
mais importantes que devem ser colocados junto com a concepo do projeto de
arquitetura, visando o seguinte pblico-alvo: arquitetos, engenheiros, coordenadores de
projetos,
empreendedores,
administradores
prediais
membros
de
comunidades
acadmicas. O critrio para definio destes itens relevantes foi baseado, para cada
assunto, na importncia que cada disciplina exerce nos estgios iniciais de projeto, nas
percepes captadas durante entrevistas com os consultores profissionais e na experincia
da pesquisadora na rea de coordenao de projetos.
Para a definio do caso a ser estudado, e face existncia de inmeros agentes
envolvidos na gesto do processo de projeto de um edifcio de escritrios (empreendedor,
construtor, projetistas, consultores, usurios e empresas de administrao predial, entre
outros), optou-se por acompanhar o agente que mais domnio tem sobre o processo como
um todo, que o empreendedor. Esta opo possibilita a observao da maneira pela qual
as interfaces tcnicas e comerciais entre agentes so montadas, principalmente as
relacionadas com a arquitetura e a coordenao de projetos, e os efeitos oriundos destas
montagens.
34
Captulo A Introduo
Alm disso, o empreendedor escolhido para esta pesquisa apresenta uma situao
privilegiada em relao ao padro de atuao do mercado, que administrar fundos
imobilirios por meio de incorporao de patrimnio, e, para tanto, dominar todas as fases
do ciclo de vida do edifcio: montagem do negcio do empreendimento, gerenciamento de
sua construo, execuo da operao e manuteno do mesmo por toda a sua vida til. O
padro de atuao comum do empreendedor no mercado brasileiro para aps a etapa da
construo do edifcio, deixando a problemtica da operao e manuteno para os futuros
ocupantes. Esta diferenciao de atuao do empreendedor escolhido exerce forte
influncia nas decises tcnicas de projetos e so estas decises, favorveis s questes
de consumo de recursos e de sustentabilidade de uma edificao, que a pesquisa deseja
captar.
1.4.3 Planejamento da pesquisa
Diante do discorrido sobre a metodologia, a pesquisa foi planejada para ser desenvolvida
nas seguintes etapas, de forma interativa:
Definio e planejamento
-
Seleo e estudo da bibliografia para fundamentar os conceitos tericos (tcnicos e de

gesto) e levantamento da linha de pensamento (objetivo).
Definio
do
estudo
de
caso
com
estabelecimento
de
critrios
sobre
os
empreendimentos do caso a ser estudado, os dados empricos a serem coletados e os

parmetros de observao.
Preparao e coleta
-
Acompanhamento do estudo de caso, sem interferncia direta ou indireta da

pesquisadora no objeto de estudo.
Realizao de pesquisa de campo, por meio de entrevistas com profissionais, para

averiguao dos dados tcnicos obtidos em reviso bibliogrfica.
Anlise e concluso
-
Anlise crtica e comparativa dos dados empricos obtidos com a reviso bibliogrfica,
com o objetivo de desenvolver e comprovar o objetivo inicial.
35
Captulo A Introduo
Redao
final
da
dissertao,
apresentando
seus
resultados,
proposies
consideraes finais.
CONHECIMENTO PRVIO
DEFINIO E
PLANEJAMENTO
PROPOSIO INICIAL
REVISO BIBLIOGRFICA
PREPARAO E
COLETA
PESQUISA DE CAMPO
ANLISE DOS DADOS
ANLISE E
CONCLUSO
REVISO OU VALIDAO DA
PROPOSIO
REDAO DA DISSERTAO
Figura 6 Etapas da pesquisa
INTERAO
Captulo A Introduo
36
1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO
O trabalho composto por cinco captulos, A, B, C, D e E, sendo a discriminao de cada

captulo conforme segue:
O captulo A Introduo traz algumas abordagens sobre o tema edifcio de escritrios,
incluindo os diversos enfoques que podem ser dados para o assunto, e situa o contexto do
trabalho, alm de apresentar a problemtica e a metodologia da pesquisa.
O captulo B Especialidades de projeto apresenta as principais disciplinas tcnicas
envolvidas em um projeto tpico de edifcio de escritrios, seus fundamentos tericos e as
informaes tpicas que devem ser consideradas no incio do processo de projeto.
O captulo C Gesto de projetos traz uma reviso bibliogrfica que fundamenta e
caracteriza os processos de projetos, destacando os diversos arranjos possveis entre
agentes envolvidos e contextualizando estes processos no produto edifcio de escritrios.
O captulo D Estudo de caso apresenta e tipifica o estudo de caso, apresentando os
dados empricos, tanto tcnicos quanto de gesto, colhidos na pesquisa, alm de dados de
empreendimentos em diferentes estgios de desenvolvimento. Neste captulo tambm
feita uma anlise crtica destes dados com as informaes contidas nos captulos B e C, a
fim de complementar e aprofundar as investigaes j ento desenvolvidas. O resultado
desta anlise consiste na proposio de diretrizes de projeto, da fase de concepo de
produto, para o desenvolvimento de edifcios de escritrio como empreendimentos
imobilirios.
O captulo E Consideraes finais traz os resultados da pesquisa com as constataes
sobre o tema e o atendimento aos objetivos iniciais, alm de reflexes sobre os eventuais
benefcios e dificuldades da aplicao prtica das diretrizes propostas. Neste captulo
tambm so identificadas eventuais lacunas e outros itens que podero se tornar estudos
complementares sobre o tema.
A escolha da numerao dos captulos principais com letras e das sees internas por
nmeros foi feita no intuito de evitar excesso de subdivises nas subsees, notadamente
no captulo B Especialidades de projeto.
37
CAPTULO B ESPECIALIDADES DE PROJETO
1 ARQUITETURA
1.1 INTRODUO
Este captulo apresenta as consideraes arquitetnicas iniciais do projeto de edifcio de

escritrios. So consideraes de carter restritivo regulamentar ou econmico, sem as
quais o projeto do empreendimento pode se tornar invivel. O fracionamento dos assuntos
em disciplinas reflete apenas uma maneira metodolgica de organiz-los 6 . Todos eles
compem o carter multidisciplinar da Arquitetura da edificao, que conceitualmente no
pode ser fracionada.
Todo projeto inicia-se com a definio do produto e do programa de necessidades, que
varia, dependendo do uso final do edifcio: uso da prpria corporao, venda de unidades,
aluguel de unidades, ou investimento de base imobiliria. A correta definio deste
programa de necessidades fundamental para a elaborao de um edifcio de escritrios
bem sucedido, tanto em termos funcionais, quanto em termos de rentabilidade e satisfao
por parte dos usurios. A complexidade na formulao deste programa de necessidades
reside na dificuldade de prever a evoluo das tecnologias disponveis (construtivas,
organizacionais, de informao), devido ao tempo de antecedncia com que estas
necessidades devem ser definidas em relao ao incio de uso da edificao (entre dois e
quatro anos, entre projeto e construo) e ao tempo relativamente longo de sua operao
(espera-se entre 30 e 50 anos), intervalos que podem tornar caractersticas de
funcionamento obsoletas.
Quando o projeto de edifcio de escritrios desenvolvido para o uso de uma corporao
especfica, o programa de necessidades abrange os objetivos e a forma de organizao
desta corporao. Quando o projeto desenvolvido para fins de aluguel ou de investimento
e no se sabe as caractersticas dos usurios finais, os requisitos relacionados
flexibilidade do uso dos espaos e dos sistemas prediais ganham fora.
Esta organizao fracionada tambm adotada pelo mercado para fins de contratao de projetos.
Captulo B Especialidades de Projeto
38
1.2 PASSOS INICIAIS
Concluda a etapa de definio do programa de necessidades e tomando por base algumas

consideraes-chave de Kohn e Katz (2002), pode-se ter a seguinte estruturao para os
passos iniciais do projeto de arquitetura:
Aspectos delimitados pelo terreno
-
Legislao (ocupao, recuos, limitaes)
Clculo de reas
Nmero mnimo de vagas para veculos
Definio do pavimento tipo

-
Configurao de ncleo
Modulaes de projeto
Altura de piso a piso
As disciplinas complementares, apesar de comearem a ser desenvolvidas aps o estudo

preliminar da arquitetura, devem ser consideradas ainda nestes passos iniciais, pois nesta
fase define-se o potencial comercial do empreendimento e espaos ocupados pelos
sistemas estruturais e prediais podem frustrar expectativas, se colocados em etapas
posteriores. Na definio do pavimento tipo, as disciplinas complementares que devem ser
consideradas nestes passos iniciais so: estrutura, sistemas prediais mecnicos (ar
condicionado), sistemas prediais hidrulicos (instalaes sanitrias), e sistemas de
transporte vertical (elevadores e monta-cargas).
1.2.1 Aspectos delimitados pelo terreno
1.2.1.1 Legislao
O primeiro aspecto a considerar, e este aspecto vale tambm para outras tipologias de
projeto, o terreno ou lote escolhido. Seu formato, tamanho e localizao so
determinantes para a rea mxima construda, a ocupao dentro do lote e o partido
39
arquitetnico do edifcio. Em muitos pases, assim como o Brasil, adotam-se os conceitos de

taxa de ocupao (a rea mxima em projeo que a edificao pode ocupar no lote) e
coeficiente de aproveitamento (nmero pelo qual se multiplica a rea do lote e se obtm a
rea mxima que pode ser construda). Estes conceitos so relacionados ao plano diretor de
cada cidade, tm influncia direta no nvel de adensamento urbano e podem ser alvo de
especulaes por parte do mercado imobilirio, pois determinam o potencial construtivo do
terreno.
A localizao do terreno tambm determina seus recuos mnimos obrigatrios, o que influi
diretamente na aerao e insolao da edificao, e eventualmente na altura mxima da
edificao (gabarito de altura). Esta ltima tambm pode ser limitada pela largura da via. No
municpio de So Paulo, estas restries so determinadas pela Lei 13.885/2004 (Lei de
Zoneamento), que disciplina o uso e a ocupao do solo.
Uma das maneiras de identificar as restries legais de um determinado projeto verificar
em quais rgos governamentais ele dever passar por aprovao. H instncias
municipais, estaduais e federais. Em So Paulo, as principais e s que frequentemente so
submetidos os projetos de edifcios de escritrio so discorridas abaixo:
Municipais
-
Sehab (Secretaria da habitao): por meio de seu departamento de aprovao de

edificaes (Aprov), analisa, entre outras coisas, pedidos de aprovao de construes
de edificaes de mdio a grande porte, de acordo com o Cdigo de Obras do
municpio, Lei de Zoneamento e demais dispositivos legais pertinentes (por exemplo,
Cdigo Sanitrio, que estadual).
Contru (Controle de uso de imveis): tambm ligado Sehab, analisa o sistema de

segurana da edificao e fornece licena para instalao de equipamentos de
transporte mecnico (elevadores, monta-cargas e escadas rolantes).
SMT (Secretaria Municipal de Transportes): por meio do CET (Centro de Engenharia de

Trfego), fornece certido de diretrizes para mitigar situaes de polos geradores de
trfego (quando o empreendimento comercial contempla mais de 200 vagas de
automveis ou mais de 80 vagas e est situado em rea de trfego especial).
Estaduais
-
Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo: analisa o sistema de segurana contra

incndio da edificao, baseado no Decreto Estadual n 46.076/01 e respectivas
instrues tcnicas. Este decreto pode ser considerado como um dos mais rigorosos
dentro do territrio nacional. Muitos empreendimentos ainda adotam, por questes de
40
seguro, requisitos norte-americanos da NFPA (National Fire Protection Association).

Apesar de muitas instrues do Decreto Estadual terem como base requisitos da NFPA,
a conciliao das exigncias destes dois rgos requer uma grande conscincia do
empreendedor sobre as reais necessidades de atendimento (seja de seguradoras, de
certificao ou de aprovao) no projeto, pois os critrios, mesmo quando parecidos,
podem ter nveis de exigncia diferentes e reflexos diretos nos custos de implantao
dos sistemas no empreendimento.
Federais
-
ANAC (Agncia Nacional de Aviao Civil): autoriza, por meio da GERs (Gerncias
Regionais da ANAC) a construo de helipontos privados (muito comuns em edifcios de
escritrios sofisticados), de acordo com a Portaria 018/GM5-74 (Instrues para
operao de helicpteros e para construo e utilizao de helipontos ou heliportos) do
Comando da Aeronutica.
COMAR (Comando Areo Regional): acionado quando o gabarito mximo de altura,

devido ao cone de aproximao de aeroporto, ultrapassado.
Ainda h, para grandes projetos, a necessidade de se gerar um Relatrio de Impacto de

Vizinhana (RIV), a ser analisado pelo CADES (Conselho Municipal do Meio Ambiente e
Desenvolvimento Sustentvel), caso o empreendimento conte com mais de 60.000m de
rea computvel.
1.2.1.2 Clculo de reas
Os critrios para se fazer clculo de reas variam de acordo com a finalidade de seus
resultados. Para fins legais, a rea construda considerada para clculos de taxa de
ocupao e coeficiente de aproveitamento varia de cidade para cidade, de acordo com as
regras de zoneamento. H cidades, como o Rio de Janeiro, onde a taxa e o coeficiente
variam de lote para lote. No caso do municpio de So Paulo, a rea que indica o potencial
construtivo de um terreno denomina-se rea computvel, cuja medida considera a face
externa da fachada. As consideraes sobre o que deve ou no ser contabilizado como
computvel, ainda neste caso, tambm variam de acordo com a finalidade do edifcio.
Ainda em So Paulo, para o edifcio de escritrios, so consideradas no computveis as
reas de estacionamento de veculos, ticos, trreo em pilotis, apartamento de zelador (at
60m), terraos que no ultrapassem 10% da projeo da laje do pavimento, salincias
listadas na Tabela 10.12.1 do Cdigo de Obras (como floreiras, pilares, elementos
41
arquitetnicos) e equipamentos mecnicos localizados no subsolo ou no tico. Todas as

demais reas cobertas do edifcio e no relacionadas acima so consideradas computveis.
Para estabelecimento de parmetros para custos de construo da edificao, a rea
construda total considerada, genericamente, como toda rea edificada coberta (Figura 7).
Muitos construtores utilizam a referncia da rea construda do projeto para aprovao na
prefeitura, que a soma das reas computveis com as no computveis, como rea
construda total, para compor seus preos. necessrio esclarecer, porm, que os vazios
de shafts e caixa de elevadores no so contabilizados como rea para aprovao, e, sendo
numerosos em edifcios de escritrios de mltiplos pavimentos, podem fazer uma diferena
significativa no valor do metro quadrado construdo quando contabilizados no levantamento
de rea construda.
Para o caso de incorporaes, existe outro critrio para clculo de reas e de custos,
definidos pela NBR 12721 (ABNT,1999), no qual diversos conceitos de rea, tais como
privativa, de uso comum, real e global, so explicitados. As reas consideradas para rateios
de custos de condomnios, por exemplo, baseiam-se nos critrios desta norma.
Para fins de comercializao (venda ou locao), os conceitos de rea passam a ser o da
rea til e o da rea de locao, cujos critrios tambm variam de local para local. Em
termos oficiais, consideram-se as mesmas definies da NBR 12721 (ABNT, 1999) para
reas de uso privativo e reas de uso comum. Pelo fato destas definies serem genricas,
e valerem para qualquer tipo de empreendimento imobilirio (incluindo os edifcios
residenciais), muitos empreendedores de edifcios de escritrios e empresas de
gerenciamento de patrimnio corporativo adotam um critrio norte-americano, a rea BOMA
(Building Owner and Manager Association), para definio de reas para locao (Figura 8).
Este critrio tambm regido por norma, a ANSI/ BOMA Z65.1 (ANSI,1996). Nela, esto
definidos os conceitos de rea til (usable area), rea de locao (rentable area ou leasable
area), poro dominante, e grandes penetraes verticais. Estes conceitos de rea so
utilizados principalmente para determinao e comparao de valores de aluguel, alm de
anlise de eficcia de aproveitamento de rea do edifcio de escritrios.
Por estes diferentes critrios, um mesmo andar tipo ou at mesmo o edifcio como um todo
pode ter levantamentos de reas com resultados totalmente dspares. O correto
conhecimento e uso destes conceitos evita a comparao equivocada de valores (custo,
venda, aluguel) considerando reas diferentes.
42
rea construda
pelo critrio de
oramentao das
construtoras.
Equivalente ao
termo em ingls
gross floor area.
rea construda pelo

critrio de aprovao
na prefeitura do
municpio de So
Paulo. No pavimento
tipo deste exemplo,
ela coincide com a
rea computvel. A
diferena de reas
nos dois desenhos
cerca de 6%.
Figura 7 Ilustrao, em planta tipo, dos diferentes critrios de considerao de reas para clculo por construtoras
e para fins de aprovao legal
Fonte da planta tipo: Orbi (2007)
43
rea construda de
locao (rentable
area) pelo critrio
ANSI/BOMA. A
diferena de reas
deste critrio em
relao rea
construda
considerada pelas
construtoras, neste
exemplo, de cerca
de 14%.
Figura 8 Ilustrao, em planta tipo, do levantamento de rea para locao pelo critrio ANSI/ BOMA
1.2.1.3 Vagas para veculos
Cada cidade tem sua poltica para circulao de veculos particulares e de transporte
coletivo e isto se reflete no clculo de dimensionamento de vagas de veculos e na
necessidade, ou no, de previso de ptios de carga e descarga. Em So Paulo, este
dimensionamento previsto na Lei de Zoneamento. Como regra geral, pode-se adotar o
critrio de uma vaga de veculo para cada 35m de rea construda computvel em
edificaes de uso comercial, mesmo havendo casos em que o critrio considera uma vaga
a cada 50m. prefervel trabalhar com um pouco de folga nos estudos iniciais, pois estas
reas, caso no sejam utilizadas para estacionamento, podem ser facilmente remanejadas
para outros usos. Destas vagas, segundo o Cdigo de Obras de So Paulo, 3% devem ser
reservadas para uso de pessoas com deficincia ou mobilidade reduzida.
Na ocasio dos estudos para estacionamento de veculos, alm de prever vagas para motos
(de longa permanncia e rotativas), oportuno admitir a possibilidade de um bicicletrio,
que tem o duplo benefcio de dar opo a uma parcela da populao do edifcio de utilizar
um meio de transporte econmico e saudvel, e de permitir a somatria de um ponto no
LEED 7 , caso haja interesse em se fazer uma certificao ambiental do empreendimento. O
7
Sigla para Leadership in Energy and Environmental Design. Ver seo 3 do captulo C.
44
cuidado que se deve tomar, ao optar pela adoo desta soluo, envolve o espao em si (se
esta ocupao no compromete outros usos) e a necessidade de incremento de vestirios e
chuveiros para atendimento deste bicicletrio.
A importncia do dimensionamento do nmero de vagas do empreendimento, ainda nos
estudos iniciais, reflete-se em reas requisitadas por estas vagas, que determinam a
necessidade de eventuais subsolos, e na classificao mercadolgica do empreendimento.
1.2.2 Definio do pavimento tipo
1.2.2.1 Configurao de ncleo do pavimento
Segundo Kohn e Katz (2002), o ncleo de um pavimento de escritrios compreende todos

os elementos que servem a rea til (traduo nossa). Estes elementos podem ser
entendidos, de modo geral, como as reas das escadas, elevadores, banheiros, copas e
reas tcnicas. Os projetos atuais tendem a agrupar estes elementos, formando os ncleos,
de modo que diversas situaes favorveis so criadas, tais como: a utilizao das caixas
de escadas com paredes estruturais, que tambm funcionam como proteo passiva contra
incndios; a centralizao das prumadas de instalaes prediais hidrulicas, que reduzem
caminhamentos horizontais de tubulaes; e a otimizao da distncia a percorrer at as
escadas de emergncia, de modo a atender requisitos de segurana. A localizao deste
ncleo ou ncleos no pavimento influenciada por uma srie de fatores e caracteriza os
edifcios de escritrios basicamente em trs tipos, descritos na Tabela 1.
45
Tabela 1 Caractersticas das tipologias de ncleo em edifcios de escritrios
TIPO
NCLEO
CENTRAL
NCLEO
LATERAL
CARACTERSTICAS
VANTAGENS
DESVANTAGENS
Tipologia mais
freqentemente
encontrada em edifcios
de escritrio,
principalmente em
arranha-cus.
- Ncleo central estrutural para

resistir ao esforo dos ventos,
abrindo o permetro para luz e
vista externa;
- Servios mecnicos localizados
no centro do pavimento;
- Melhor condio construtiva;
- Arranjo flexvel para situaes
de mltiplos locatrios.
- Pouco apropriado
para: pavimentos
pequenos, edifcios
com certas condies
de lote ou edifcios
com funes
especiais, tais como
8
trading floors , que
no so adequados
configurao de
ncleo central.
Tpico em edifcios com

pavimentos menores ou
com parede divisria na
rea de locao.
Tambm muito utilizado
em locais onde no h
escritrios celulares.
Tem sido padro
recentemente em pases
asiticos, tais como
Japo e Coria.
- O ncleo pode se abrir para o

- Uso limitado em
exterior, permitindo ventilao
pavimentos com
natural nos espaos comuns;
dimenses muito
grandes,
- O ncleo pode sombrear a rea
principalmente devido
de escritrios do sol mais forte;
s grandes distncias
- O sistema de ar condicionado
a percorrer para
pode captar com mais facilidade
chegar s escadas e
o ar externo de cada andar;
elevadores, o que
- A rea de locao homognea
contraria normas de
e pode ser organizada em um
segurana.
espao nico.
Comum em edifcios
baixos, com pavimentos
de grandes dimenses e
pavimentos estreitos.
Estas configuraes
aparecem com
NCLEOS
MLTIPLOS freqncia no norte da
Europa, onde h
escritrios celulares, a
profundidade do edifcio
limitada e os terrenos
so irregulares.
- Distncias menores a percorrer

at o ncleo;
- O formato do pavimento pode
ser ajustado conforme
condies de terreno e de
contexto;
- Os elementos do edifcio podem
ser menores em escala.
- Quantidade total
maior de elevadores;
- Projeto mais
complicado para
lobby e circulao,
requisitando reas
maiores.
Baseado em: Kohn e Katz (2002)
Pavimentos com caractersticas especiais de altura de piso a piso, densidade populacional e requisitos de
sistemas de comunicao.
46
1.2.2.2 Modulaes de projeto
Usualmente, utiliza-se uma malha modular para dar suporte ao processo de fazer o desenho
propriamente dito da planta do projeto. Para os edifcios de escritrios, Duffy; Cave e
Worthington (1980) classificam quatro tipos principais de malha, ou mdulos, de acordo com
sua funo: estruturais, construtivas, de instalaes e de arquitetura de interiores. Apesar de
serem malhas independentes, conveniente buscar uma compatibilidade, ou at mesmo
uma coincidncia entre elas, de forma a permitir configuraes de ambientes de trabalho
flexveis e eficientes.
Modulaes estruturais
As modulaes estruturais definem as regies dos elementos principais da edificao, tais
como sua estrutura e reas destinadas aos sistemas prediais, e influem na distribuio dos
espaos horizontais e verticais. A definio do mdulo estrutural est diretamente
relacionada com a profundidade do pavimento e a soluo estrutural do edifcio.
Kohn e Katz (2002) definem a profundidade do pavimento como a rea til medida entre a
parede externa e o ncleo ou o corredor comum (traduo nossa), e que apresenta relao
direta com interesses do mercado, legislao e cultura local de uso. O acesso viso das
janelas do permetro, por exemplo, influencia na classificao mercadolgica do edifcio.
Quanto mais profundo o pavimento, mais flexveis so as disposies dos espaos e do
mobilirio, porm maiores tambm so as necessidades de iluminao e ventilao
artificiais. Duffy; Cave e Worthington (1980) dividem a profundidade do pavimento em quatro
tipos: espao estreito, espao de profundidade mdia, espao profundo e espao muito
profundo (Figura 9), e caracterizam os ambientes de trabalho mais adequados para cada
tipo de profundidade de espao.
Profundidades tpicas em pases do norte da Europa variam entre 8m, sendo o vo entre o
ncleo e a fachada, e 18m, sendo o vo entre duas fachadas, devido s normas europias
de direito luz natural (KOHN; KATZ, 2002 e ANDRADE, 2007). No Brasil, pela NBR 5413
(ABNT, 1992), h exigncia de garantir um nvel de iluminncia mnimo de 500lux, no
necessariamente natural, em rea de escritrios e, em So Paulo, o Cdigo de Obras prev
aberturas mnimas de iluminao natural em ambientes de permanncia prolongada.
Projetos recentes de escritrios de planta livre em So Paulo tm sido concebidos com
profundidades prximas a 15m, medida tambm considerada como ideal por Duffy (1999).
A profundidade do pavimento influencia diretamente na distribuio dos pilares e na soluo
estrutural do edifcio, cujas tipologias so discorridas na seo de Estrutura. De uma
maneira simplificada, pode-se dizer que vos menores entre pilares possibilitam solues
47
mais econmicas do ponto de vista construtivo, mas limitam as opes de arranjos dos
ambientes de trabalho; e que vos maiores so mais desejveis do ponto de vista de
eficincia e flexibilidade de uso do pavimento, porm tm influncia direta na equalizao da
altura de piso a piso e custos de implantao da soluo estrutural.
Permetro do pavimento
Mais de 20m
Espao muito profundo
11 a 19m
Espao profundo
6 a 10m
Espao de
profundidade mdia
Limite at o ncleo
ou corredor interno
4 a 5m
Espao
estreito
Figura 9 Quatro profundidades tpicas de pavimento

Fonte: Duffy; Cave e Worthington (1980)
Outro aspecto que deve ser lembrado na definio do mdulo estrutural, alm do equilbrio
com a profundidade tima do pavimento, o impacto da chegada dos pilares da torre nos
andares inferiores (trreos e subsolos). O descompasso entre as modulaes adotadas na
torre e no embasamento do edifcio, ao ser tecnicamente resolvido por meio de estruturas
de transio, pode gerar uma interferncia indesejvel posterior na distribuio das
instalaes prediais, que encontram, eventualmente, uma barreira nestas estruturas. Vos
tpicos entre pilares que possibilitam solues estruturais relativamente simples so da
ordem de 8 a 10m, e estes valores tambm so interessantes para fins de demarcao de
vagas na garagem nos andares inferiores.
48
Modulaes construtivas
As modulaes construtivas servem para organizar os elementos secundrios do edifcio,
tais como divisrias, forros e caixilhos de fachada. A paginao destes elementos faz parte
da expresso da arquitetura, mas alguns itens devem ser considerados. Caso a fachada
utilize grandes extenses de vidro, desejvel, em termos construtivos, que o mdulo desta
tenha uma dimenso tal que se obtenha o aproveitamento mximo no corte da chapa de
vidro de origem. Estas dimenses podem ser consultadas junto s empresas que fazem
tratamento em vidro (tmpera, deposio de xidos metlicos, insulamento, etc) ou a
consultores especficos. Quanto ao forro, usualmente utilizado o forro modular com
propriedades acsticas e reflexivas (em termos de luz). No Brasil, as modulaes de forros
com tais propriedades, disponveis no mercado, so de 0,625m e 1,25m. Freqentemente
esta ltima dimenso tambm adotada como unidade de malha modular para todo o
pavimento. Nos EUA, segundo Kohn e Katz (2002), os mdulos tpicos de malha so de
1,5m; no Japo, 1,6m e 1,8m e na Europa e sia, 1,2m e 1,5m.
A definio do mdulo desta malha feita considerando os seguintes aspectos principais: a
profundidade do andar, o mdulo estrutural, a paginao desejada para a fachada e a
paginao para forro da rea til.
Figura 10 Planta de pavimento tipo indicando malha modular construtiva e profundidade do andar
49
Modulaes de instalaes
As modulaes propostas por Duffy; Cave e Worthington (1980) para este item referem-se a
projetos onde no h previso de piso elevado para fazer a distribuio das instalaes
eltricas, de telefonia e lgica. Em escritrios com salas fechadas, esta distribuio d-se
pelas paredes e pelo rodap do piso. Em escritrios abertos, deve-se prever uma malha
modular para esta distribuio, que pode variar entre 1,20 e 2,50m, sendo que os pontos
das instalaes so ligados por meio de canaletas embutidas na laje ou por tubos verticais
ligados ao forro. Neste tipo de configurao, uma soluo do piso elevado simplificaria a
questo da distribuio das instalaes, alm de permitir flexibilidade para disposio
interna de mobilirio e pessoas, e para adaptaes futuras de sistemas prediais.
Modulaes de arquitetura de interiores
Esta modulao, em escritrios de salas fechadas, determina a distribuio das divisrias e
o tamanho das salas. Em escritrios de planta aberta, esta modulao cumpre a funo de
determinar o tamanho do posto de trabalho padro e ordenar o conjunto de postos
individuais e de equipes. Ela est diretamente relacionada com as dimenses do mobilirio,
influencia e fortemente influenciada pelas outras modulaes discorridas anteriormente.
Por exemplo, quando se discute a profundidade ideal do andar, est implcita a questo de
seu melhor aproveitamento, em termos de ocupao de pessoas. As profundidades
medianas permitem arranjos flexveis em termos distribuio de postos de trabalho e um
aproveitamento eficiente do espao, razo pelo qual so preferidas entre empreendedores e
incorporadores que ainda no sabem o perfil do usurio final dos empreendimentos que
promovem.
1.2.2.3 Alturas de piso a piso
A altura de piso a piso de um edifcio de escritrios que merece uma primeira considerao
a do pavimento tipo, pois a soluo que for dada a este pavimento se repetir por grande
parte do corpo do edifcio, tendo relevncia significativa em sua altura final e na composio
da fachada.
Esta altura normalmente determinada pelas seguintes condicionantes: p direito interno,
espao para passagem de instalaes prediais (seja por forro ou piso) e altura da estrutura
(espessura da laje somada altura da viga, quando houver). Estas condicionantes tm
como fatores limitadores principais: a legislao local (quando h, por exemplo, limitao de
altura para o edifcio) e os custos de construo correlatos (quanto maior a altura de piso a
50
piso de uma edificao com mltiplos pavimentos, maiores os custos diretos de construo
proporcionais ao nmero de pavimentos e respectiva rea vertical). A grande dificuldade,
na definio desta altura est na conciliao de todos os espaos necessrios para o
conforto dos ocupantes, com o bom funcionamento dos sistemas prediais e seu fcil acesso
manuteno, dentro de uma somatria mnima possvel.
O p direito interno mnimo determinado por norma ou legislao local. No municpio de
So Paulo, por exemplo, o Cdigo de Obras prev um p direito mnimo de 2,50m para
ambientes de permanncia de longa durao (considerando nesta classificao as reas de
escritrio propriamente ditas) e 2,30m para ambientes de permanncia de curta durao
(banheiros,
copas,
reas
tcnicas,
estacionamento
de
veculos).
Contudo,
empreendedores que consideram uma altura de p direito maior como agregao de valor
percebido ao seu cliente final, considerando alturas da ordem de 2,70m para as reas de
escritrio, na inteno de incrementar a classificao mercadolgica de seu edifcio e obter
valores melhores de venda ou aluguel.
A altura mnima entre o forro e a estrutura do pavimento determinada pela ocupao das
instalaes prediais. As principais so: dutos do ar condicionado e de exausto, sistemas de
chuveiros automticos (sprinklers), luminrias, reatores e alimentaes eltricas. O prprio
forro e seu sistema de fixao no devem ser esquecidos (as chapas tm cerca de 2,5cm de
espessura), bem como um espao mnimo para acesso e manuteno das instalaes
prediais. Quanto maior a profundidade do andar, maiores as dimenses das instalaes,
pois normalmente as salas tcnicas com os equipamentos esto localizadas no seu ncleo.
Os equipamentos e dutos do sistema de ar condicionado so os principais responsveis
pela ocupao de altura de forro, e valores entre 0,80m e 1,00m so bastante comuns para
abrigar todos os sistemas mencionados.
Quando h previso para colocao de piso elevado no andar, deve-se ainda considerar
cerca de 15cm de altura. Esta altura suficiente para a passagem e distribuio de
cabeamento eltrico, telefnico e de lgica (dados e voz). Para os casos com uso ainda
incipiente no Brasil de sistemas de distribuio de ar condicionado pelo piso, as
necessidades de altura passam a ser maiores, podendo os edifcios de centrais de dados
(data centers) serem citados como exemplo (alturas em torno de 1m ou mais).
A altura da estrutura, por sua vez, refere-se espessura de laje somada altura das vigas
(quando houver na rea til), e estas dimenses tm relao direta com a profundidade do
pavimento e a soluo estrutural adotada 9 . Esta soluo, segundo os calculistas estruturais,
deve estar estreitamente ligada concepo do sistema de ar condicionado e
9
Ver seo 2 deste captulo.
51
profundidade do andar, devido ao alto grau de interferncia que estes itens exercem sobre a
estrutura. Outro aspecto que no deve ser esquecido refere-se altura de piso a piso nos
andares onde ocorrer transio de pilares; ela deve ser maior para comportar a vigas de
transio.
Figura 11 Corte esquemtico de uma periferia de andar tipo

indicando medidas das condicionantes tpicas para definio de altura de piso a piso entre pavimentos
Fonte do corte: Orbi (2008)
52
1.3 FACHADAS
A definio para o termo fachada como qualquer das faces de um edifcio, de modo geral, a
da frente (FERREIRA, 2009) esconde, com sua simplicidade, um entendimento de que h a
percepo do edifcio pela sua face, ou seja, uma construo que olha ao seu redor e
que percebida pelo seu entorno (HERZOG; KRIPPNER e LANG, 2008). A fachada
tambm pode ser entendida como algo mais do que uma manifestao bidimensional do
limite vertical dos edifcios, abrangendo toda sua espessura e todos os elementos usados
para defini-lo em cada caso (MAHFUZ, 2009). O desenvolvimento de tecnologias para o
cumprimento das funes primordiais da fachada proteo, conforto e expresso
arquitetnica acaba por trazer tona uma especialidade de projeto relativamente nova: o
projeto e a consultoria de fachadas. Em projetos de edifcios de escritrio, este aspecto
acentuado, de certa forma influenciado, pelos edifcios cones de cidades como Nova Iorque
e Chicago, de modo que os materiais mais empregados so aqueles do a idia de
modernidade e poder econmico, tais como o vidro, as pedras naturais e os metais.
1.3.1 Caracterizao
As fachadas, do ponto de vista construtivo, podem ser consideradas como a vedao

envoltria do edifcio, sendo que uma das faces est sempre em contato com o meio
ambiente externo ao edifcio (SABBATTINI et. al, 2007). Por fazerem parte de um
subsistema construtivo da edificao - a vedao vertical -, as fachadas compreendem as
paredes, as esquadrias e os revestimentos. No toa, o termo utilizado para projeto e
consultoria de fachada, traduzido do ingls, envelope da edificao (building envelope).
Este termo considera que, alm dos limites verticais, o envelope compreende tambm a
cobertura da edificao.
H diversos critrios para se classificar as fachadas. Segundo Herzog; Krippner e Lang
(2008), os dois principais so: critrios funcionais e critrios construtivos.
Critrios funcionais
Permeabilidade ao ar: estratgias de ventilao natural pedem a permeabilidade do ar
varivel e controlvel. A dissipao de calor em excesso, vapor dgua e, em caso de
53
incndio, gases txicos, tambm requerem certa permeabilidade da fachada. Neste critrio,
elas podem ser:
-
Estanques;
Abertas;
Parcialmente permeveis.
Permeabilidade luz: a natureza e o nvel de permeabilidade luz controlam o nvel de luz

natural, criam relaes visuais entre o ambiente interno e externo, e governam a quantidade
de energia, em forma de calor, que entra e sai do edifcio. Neste critrio, as fachadas podem
ser:
-
Opacas;
Translcidas;
Semitransparentes;
Transparentes;
Abertas.
Ganhos de energia: superfcies permeveis radiao solar permitem ganhos diretos de

energia, que podem ser aproveitados ou no pela edificao (ex: utilizao de painis
fotovolticos na fachada para gerao de energia eltrica). Neste critrio, os ganhos de
energia podem ser:
-
Nenhum;
Em forma de calor;
Em forma de eletricidade.
Variabilidade: a superfcie de uma fachada pode reagir mudana das condies externas,
mudando a posio ou propriedade dos seus componentes. Esta mudana pode ser:
-
Nenhuma;
Mecnica: por partes mveis da fachada (ex: brises ou sombreamentos ajustveis);
Fsica: por iniciao de processos reversveis de mudana de propriedade fsicas dos

materiais, utilizando processos eltricos, termossensveis ou fotossensveis;
Qumica: por mudana de propriedades qumicas dos materiais, pelos mesmos

processos citados para as mudanas fsicas.
Controle: a variabilidade requer controle, que pode ser feito de maneira:
Manual ou mecnica;
Automtica (sem necessidade de interveno humana ou de processadores);
Com circuitos de controle (ex: ligados a algum sistema de automao).
54
Critrios construtivos
Funo estrutural: as fachadas, como vedaes externas, podem auxiliar a transmisso de
cargas e a rigidez da estrutura. Neste critrio, elas podem ser:
-
Com funo estrutural;
Sem funo estrutural.
Construo em camadas: camadas de diferentes materiais podem compor uma fachada,

assim, elas podem ser:
-
Com camada nica;
Com mltiplas camadas.
Ventilao: a ventilao da prpria fachada implica em camadas mltiplas, sendo uma

delas de ar, que permitem a dissipao do calor e da condensao pelo efeito chamin.
Neste critrio, as fachadas podem ser:
-
Com camada de ar ventilada;
Com camada de ar estanque.
Pr-fabricao: o nvel de pr-fabricao desejado tem efeitos na concepo do projeto, na

natureza dos elementos, no tamanho real de cada componente e nas condies
governantes de montagem da fachada. Por isto, neste critrio, as fachadas podem ter:
-
Baixo nvel de pr-fabricao;
Alto nvel de pr-fabricao.
Outra forma possvel de classificar as fachadas considerando o ponto de vista da tcnica

construtiva. As fachadas, como vedaes verticais externas (SABBATTINI et. al, 2007),
podem ser:
Por conformao: vedaes obtidas por moldagem a mido no local, com emprego de
materiais com plasticidade obtida com a adio de gua. Ex: paredes de alvenaria de blocos
assentados com argamassa.
Por acoplamento a seco: vedaes obtidas por montagem atravs de dispositivos de
fixao (pregos, parafusos, rebites, etc.). Ex: parede de gesso acartonado.
55
Ainda sob este ponto de vista, as fachadas podem ser classificadas em funo do momento
em que o acabamento incorporado a elas (OLIVEIRA, L., 2009):
Com revestimento incorporado: vedaes verticais que so posicionadas acabadas em
seus lugares definitivos, sem a necessidade de aplicao de revestimentos a posteriori. Ex:
painis pr-fabricados arquitetnicos de concreto.
Com revestimento a posteriori: vedaes verticais que so executadas em seus lugares
definitivos, sem a aplicao prvia de revestimentos. Ex: alvenarias que recebem
revestimentos aderidos ou no-aderidos.
Sem revestimento: vedaes verticais que no necessitam da aplicao de revestimentos.
Podem ser aparentes ou receberem unicamente uma pintura. Ex: fachadas envidraadas.
Sob a tica construtiva, uma forma possvel de organizar as tipologias de vedaes
verticais, e conseqentemente de fachadas, pela combinao das duas classificaes
acima comentadas (Figura 12).
VEDAES VERTICAIS
CONFORMAO
SEM
REVEST.
REVEST. A
POSTERIORI
Concreto
aparente
moldado no
local
ADERIDO
NO-ADERIDO
Massa
raspada
sobre
alvenaria
Placas de granito
sobre alvenaria,
fixadas por
inserts metlicos
ACOPLAMENTO A SECO
SEM
REVEST.
REVEST. A
POSTERIORI
REVEST.
INCORPORADO
Pele de vidro
Placas de
alumnio
composto
sobre parede
de gesso
acartonado
Placas prfabricadas de
concreto com
acabamento
Figura 12 Tipologias de vedaes verticais, sob o ponto de vista construtivo, e alguns exemplos (em cinza)
56
Outra classificao possvel relacionada densidade superficial da fachada como vedao

vertical, podendo ser (OLIVEIRA, L., 2009):
Leve: vedao vertical no estrutural, constituda de elementos de densidade superficial
baixa, cujo limite aproximado 100kgf/m;
Pesada: vedao vertical que pode ser estrutural ou no, constituda de elementos de
densidade superficial superior ao limite pr-determinado de aproximadamente 100kgf/m.
As fachadas leves podem, ainda, ser classificadas de acordo com seu posicionamento em
relao estrutura principal do edifcio (norma francesa AFNOR NF P 28 001, 1990 apud
OLIVEIRA, L., 2009):
Fachada-cortina: fachada leve, constituda de uma ou mais camadas, posicionada totalmente
externa estrutura do edifcio ( face exterior das lajes de borda) formando uma pele sobre o
mesmo. Em ingls esta classificao conhecida pela expresso curtain wall.
Fachada semi-cortina: fachada leve, constituda de uma ou mais camadas, cuja camada
exterior posicionada externa estrutura do edifcio e a camada interior interna e entre
pavimentos. Esta norma considera que a camada interior no obrigatoriamente deve ser leve,
existindo casos em que a camada interior da fachada semi-cortina uma parede em alvenaria
ou em concreto e a camada exterior um revestimento no-aderido.
Muitos projetos recentes de edifcios de escritrios tm utilizado as fachadas-cortina, cuja

definio brasileira est na norma de caixilhos (esquadrias) especiais NBR 10821 (ABNT,
2000) como:
Caixilhos interligados e estruturados com funo de vedao que formam um sistema contnuo,
desenvolvendo-se no sentido da altura e/ou da largura na fachada da edificao, sem
interrupo pelo menos por dois pavimentos.
Isto decorre da influncia da abertura de mercado e o ingresso de projetos de origem norteamericana, que tratam das fachadas de edifcios de escritrios genericamente como curtain
walls (KHOURY, 2002), sem sequer considerar as outras formas possveis de se projetar o
envelopamento deste tipo de edifcio.
A fachada-cortina pode ser composta por uma envoltria por acoplamento a seco sem
revestimento, como o caso das fachadas envidraadas do tipo pele de vidro, e, a semicortina, por uma vedao por conformao com revestimento no-aderido, como o caso
das placas de alumnio composto sobrepostas a paredes de alvenaria por meio de estrutura
auxiliar (Figura 13).
57
a)
b)
Figura 13 Exemplos de edificaes com fachadas leves, sendo: a) fachada-cortina e b) fachada semi-cortina
Fonte: a) Duarte (2009) e b) Bratke (2009)
Efeitos interessantes em edifcios de escritrios tambm podem ser obtidos com fachada
pesada, construda por acoplamento a seco e revestimento incorporado (Figura 14).
Figura 14 Exemplos de edifcio de escritrios com fachada em placas pr-fabricadas de concreto com granito
incorporado
Fonte: http://www.continentalsquare.com.br/indexh.htm
58
As fachadas-cortina e semi-cortina com mltiplas camadas podem ainda ser compostas de

maneira que exista uma camada de ar, que pode ser estanque ou no. Neste caso, elas so
consideradas fachadas duplas e, quando o ar do espao pode circular para o ambiente
externo, elas so consideradas fachadas ventiladas (Figura 15).
Camada de ar
Camada interna da fachada
Camada externa da fachada
Diviso horizontal
Figura 15 Corte esquemtico de uma fachada dupla ventilada

Fonte: Oesterle et. al (2001)
Os materiais de acabamento mais utilizados em projetos que tm fachadas-cortina e

fachadas semi-cortina so: vidro, pedra natural e chapas metlicas (alumnio composto e
ao inoxidvel, os mais utilizados). Na Europa, em especial na Frana, as chapas
cimentcias tambm so utilizadas com freqncia. Herzog; Krippner e Lang (2008), em
seus estudos sobre fachadas no geral, tambm consideram como materiais de destaque a
cermica, o concreto, a madeira e as resinas plsticas.
59
a)
b)
Figura 16 Exemplos de fachadas de edifcios de escritrios
sendo: a) fachada por conformao e revestimento no-aderido de granito e b) fachada por conformao e
revestimento aderido de cermica
Fonte: a) Botti e Rubin (2009) e b) Bratke (2009)
1.3.2 Funes e desempenho
As funes primordiais das fachadas na edificao referem-se proteo do ambiente

interno em relao s condies externas, que podem ser permanentes ou variveis,
criando condies mnimas de flutuao interna e propiciando conforto aos usurios. O
componente expressivo tambm est presente, pois a fachada no pode estar dissociada do
restante da edificao, e a evoluo da arquitetura, das tcnicas construtivas e o incremento
da diversidade de materiais disponveis acentuam este aspecto, tornando-o tambm uma
funo primria da fachada.
Sob o ponto de vista tcnico, as fachadas podem exercer outras funes, consideradas
como as funes secundrias das vedaes (LORDSLEEM JR., 1998):
-
Suporte e proteo s instalaes;
Proteo aos equipamentos do edifcio;
Criao de condies de habitabilidade;
60
Atuao estrutural plena ou parcial.
Uma forma objetiva de avaliar a adequao destas atribuies da fachada no funcionamento

da edificao aparece na recente norma brasileira de desempenho, NBR 15575-4 (ABNT,
2008). Apesar desta norma ser direcionada para edifcios habitacionais de at cinco
pavimentos e ter parmetros mnimos de desempenho pouqussimo rigorosos, ela tem por
mrito: a) tratar do conceito de vida til dos sistemas da edificao e das responsabilidades
inerentes do projeto, e b) tratar do conceito do desempenho que determinado sistema ou
subsistema construtivo deve apresentar, ao invs de determinar a forma dele ser construdo.
Estas tratativas possibilitam que aspectos relacionados vida til, desempenho e renovao
das fachadas sejam equacionados com a escolha do partido arquitetnico e do sistema
construtivo. Os requisitos de desempenho para as fachadas como vedaes externas
discorridos nesta norma so indicados na Tabela 2.
Tabela 2 Requisitos de desempenho para vedaes, e que podem ser aplicados a fachadas
Segurana estrutural
- Estabilidade e resistncia estrutural
- Limites para deslocamentos, fissurao e descolamentos
- Resistncia solicitao de cargas suspensas e a impactos
Segurana contra fogo
-
Dificultar a ocorrncia da ignio do fogo e de sua propagao

Uso e operao
Atender s condies de uso e operao

Estanqueidade
Ser estanque gua proveniente de chuvas e de outras fontes

Conforto trmico
Propiciar condies de conforto trmico compatveis com as condies bioclimticas locais

Conforto acstico
Propiciar condies de conforto acstico compatveis com o nvel de rudo de fundo do local da
edificao, em termos de transmisso area e estrutural e em termos de privacidade acstica
Durabilidade e manutenibilidade
Manter a capacidade funcional e caractersticas estticas compatveis com o envelhecimento da

vida til dos materiais, submetidos a intervenes peridicas de conservao
Baseado em: NBR 15575-4 (ABNT, 2008)
Alm dos requisitos previstos em norma, podem tambm ser mencionados como requisitos
importantes de desempenho: os de Conforto Lumnico (uso de luz natural, sistemas de
sombreamento e antiofuscamento) e de Estanqueidade ao Ar (controle de fluxo de entrada
61
do ar). Todos eles influenciam diretamente o projeto dos sistemas construtivos da fachada,
de seus materiais, e desta como um todo. No toa, os assuntos relacionados s condies
de habitabilidade abordados pela norma de desempenho so muito parecidos com os
requisitos de qualidade ambiental interna, tratados pelas entidades certificadoras de selos
verdes para edifcios 10 .
1.3.3 Importncia das fachadas no conforto e sustentabilidade do edifcio
O conforto interno de uma edificao o resultado de mltiplas variveis, entre elas as

externas (localizao, condies climticas), as internas (projeto, forma, sistema construtivo,
sistemas prediais, materiais) e as do usurio (diferentes pessoas e culturas tm diferentes
padres de conforto). Neste contexto, a fachada da edificao tem uma importncia
bastante significativa no resultado do conforto interno, por ela ser o meio que separa as
condies externas das internas. Como as condies internas so as percebidas pelos
usurios da edificao, necessrio pensar quais os parmetros destas condies que se
deseja obter, antes de procurar por solues puramente tcnicas para o projeto da
edificao e das fachadas.
Alguns parmetros destas condies podem ser extrados dos nveis I (intermedirio) e S
(superior) da norma de desempenho NBR 15575-1 (ABNT, 2008); de outras normas, como
os padres da ASHRAE 11 para o conforto trmico; e dos quesitos para obteno de
certificao de sustentabilidade, tendo como exemplo os requisitos do LEED. Considerando
as principais categorias de conforto, como: conforto trmico e de qualidade do ar; conforto
lumnico; conforto acstico e conforto antropodinmico (referente ergonomia e
acessibilidade), pode-se dizer que, em edifcios de escritrios, as duas ltimas categorias
podem ser resolvidas, na maior parte das vezes, com sistemas passivos (que no
consomem energia), enquanto que as duas primeiras, com grande enfoque no conforto
trmico, necessitam de sistemas prediais ativos que consomem uma parcela substancial de
energia na operao do edifcio.
A influncia da fachada no conforto acstico em edifcios de escritrios refere-se ao
isolamento do ambiente interno de rudos areos e de rudos de impacto na cobertura, e
manuteno de rudo de fundo compatvel com as atividades dos usurios. Este isolamento
deve ser obtido de forma que a composio dos materiais da fachada considere:
10
11
Ver seo 3.2 do captulo C.

Sigla para American Society of Heating, Refrigerating, and Air-Conditioning Engineers.
62
componentes densos (massa) e componentes fono-absorventes (mola), alm de

mecanismos para evitar frestas no-desejveis no conjunto, j que o som uma onda
mecnica de diferentes freqncias que se propaga pelo ar 12 .
J o consumo de energia para a gerao de conforto est diretamente relacionado
questo da sustentabilidade do edifcio em sua operao. De um modo geral, quanto menos
energia o edifcio consome para sua operao, mais sustentvel ele do ponto de vista de
economia de recursos e de menor gerao de dixido de carbono (o principal agente
gerador do efeito estufa). Yeang (2006) prope cinco modos bsicos de sistemas para
criao de condies de conforto em edificaes, relacionados ao uso de energias norenovveis:
-
Sistemas de modo passivo: sistemas que no utilizam energias no-renovveis e que

devem preferencialmente ser considerados na concepo de projetos ecolgicos;
Sistemas de modo misto: sistemas parcialmente assistidos por equipamentos

eletromecnicos (ex: ar condicionado) com o objetivo de otimizar outras energias
ambientes do local;
Sistemas de modo completo: sistemas totalmente assistidos por equipamentos

eletromecnicos;
Sistemas de modo produtivo: sistemas que geram energia na prpria edificao (ex:
gerao fotovoltica e elica);
Sistemas de modo composto: sistemas que formam uma composio de todos os

mencionados acima.
Sob o raciocnio de Yeang (2006), o sistema de modo passivo o que primeiramente deve
ser considerado, pois supe que o consumo energtico da edificao ser otimizado e que
ela funcionar relativamente bem, mesmo com uma falha no fornecimento de energia. Os
principais mtodos passivos propostos por ele, que podem ser obtidos pelos modos passivo
e misto, no projeto de uma edificao so:
-
Configurao da forma do edifcio e implantao no terreno;
Orientao da edificao (fachadas e aberturas principais);
Projeto da fachada, incluindo dimenses das aberturas, localizao e detalhamento;
12
O som uma vibrao em um meio elstico, que pode ser ar, gua, materiais de construo e solo. Esta
vibrao uma onda, cuja frequncia medida em Hertz (Hz), e as frequncias audveis ao ouvido humano
situam-se entre 20 e 20.000Hz (EGAN, 1988). As frequncias mais baixas so isolveis por materiais densos,
com mais massa molecular (efeito massa), e as frequncias mais altas podem ser combatidas com materiais
mais leves, porm com propriedades fsicas que amortecem a vibrao ao seu contato, gerando o efeito
mola.
63
Mecanismos de controle solar (ex: sombreamento de fachadas e janelas);
Conceitos de uso passivo da luz natural (uso de condutores de luz);
Ventos e ventilao natural;
Cobertura da edificao;
Cor da envoltria da edificao;
Paisagismo (uso da vegetao ao longo da edificao, no s no trreo);
Sistemas de refrigerao passivos;
Inrcia da edificao (de acordo com os materiais construtivos e sua composio na

edificao).
Como alguns exemplos de aplicaes dos mtodos passivos, podemos mencionar: a forma
da edificao (e, consequentemente, da envoltria) mais adequada ao clima (Figura 17); a
orientao solar; a utilizao de dispositivos externos de sombreamento (brises); a utilizao
de meios passivos de refrigerao do edifcio, como a ventilao natural noturna ou a
fachada ventilada; a escolha dos materiais de composio e acabamento; a adequao da
rea envidraada e do tipo de vidro ao clima; e dispositivos ajustveis para controlar a
permeabilidade da fachada (luz, ofuscamento, ventilao natural) de acordo com as
condies climticas externas.
Frio
Temperado
rido
Tropical
Quando x>6m, necessria
ventilao mecnica
Figura 17 Propores consideradas timas de edificaes de acordo com o clima

Fonte: Yeang (2006)
64
Os modos passivos e mistos tambm apresentam, de um modo geral, alternativas de

solues de baixo impacto nos custos de construo, se comparados com os modos ativos
e produtivos. No estudo de alternativas para as fachadas do prdio da prefeitura (City Hall)
de Londres, Hall; Shuttleworth e Hyams (2003) esquematizaram a relao entre as solues
destes modos e os custos implicados (Figura 18).
Sistemas
ativos e
produtivos
Sistemas de
recuperao de calor
$$$$$
Sistemas fotovolticos
Persianas
automatizadas
Elementos passivos
Sombreamento ativo
$$$
Ventilao natural em
espaos profundos
Forma e orientao da
edificao
$
Orientao e forma
Figura 18 Relao esquemtica entre alternativas de solues nos diferentes modos (passivo, ativo e
produtivo) e impacto nos custos de implantao
Fonte: Hall; Shuttleworth e Hyams (2003)
Todos os mtodos acima citados envolvem, de forma direta ou indireta, a concepo e o

detalhamento das fachadas, que, por consequncia, influenciam diretamente no consumo
energtico das edificaes. Em edifcios de escritrios, este consumo ainda mais
acentuado, devido intensa utilizao de sistemas como ar condicionado, iluminao
artificial, equipamentos de informtica, e elevadores. Pirr (2005) verifica, em seu estudo
sobre o impacto das envolventes verticais no desempenho energtico de edifcios de
escritrios da cidade de So Paulo, que, das tipologias de fachada estudadas, as que tm
at metade de sua rea envidraada (WWR 13 50) e que possuem dispositivos externos de
sombreamento so as que apresentam melhor desempenho energtico. Verifica tambm
que estas tipologias no so necessariamente as que tm maiores custos de implantao,
com exceo da tipologia de fachada dupla 14 , e que mesmo esta ltima tipologia traz
economias ao longo do tempo, justificando seu custo de implantao mais alto.
13
14
Percentual de rea envidraada.

No caso do estudo trata-se de uma fachada composta por uma camada externa em cortina de vidro e uma
camada interna de superfcie com diferentes percentuais de vedos opacos e transparentes, separadas por um
espao de ar ventilado naturalmente.
65
O aprofundamento da questo do desempenho energtico das edificaes traz tona a

importncia de se considerar na fase de concepo do projeto a influncia das fachadas nos
aspectos relacionados ao conforto interno, operao e sustentabilidade da edificao, j
que elas tm relao direta com a escolha do sistema de condicionamento do ar e do
sistema de iluminao artificial, e, consequentemente, com o consumo energtico ao longo
do tempo.
66
1.4 CLASSIFICAO MERCADOLGICA DOS EDIFCIOS DE

ESCRITRIOS
As consideraes-chave acima discorridas so parte essencial de atributos que classificam

a qualidade do edifcio de escritrios como produto. Apesar da grande diversidade de
classificaes existentes no mercado imobilirio (principalmente das empresas atuantes no
mercado de edifcios de escritrios), a maior parte destas classificaes converge nos
quesitos das qualidades destes atributos, de modo a justificar um valor maior de preo de
venda ou aluguel. Lajes grandes (ex: maiores que 800m), profundidade de andar rentvel,
boa relao entre rea de locao e rea construda, poucos pilares nas reas de
escritrios, p direito mnimo de 2,70m e proporo confortvel de vagas de automveis em
relao rea de locao (ex: uma vaga a cada 30m) so exemplos de atributos que
compem um edifcio de escritrios com o nvel mais alto de classificao (podendo ser
AAA, ou A+, ou A, dependendo do tipo de sistema de classificao). Veronezi (2004)
observa que no h consenso nas regras de classificao mercadolgica destes edifcios e
apresenta, para tanto, mais informaes sobre valores de atributos e propostas para um
sistema de certificao da qualidade de edifcios de escritrios, cujos principais conceitos
so utilizados pelo Ncleo de Real Estate, da Escola Politcnica da USP, para prestao de
servios de avaliao e classificao mercadolgica dos empreendimentos imobilirios.
67
2 ESTRUTURA
2.1 INTRODUO
A concepo estrutural de um projeto nasce no projeto arquitetnico. Segundo Rebello

(2001):
A concepo de uma forma implica na concepo de uma estrutura e, em conseqncia, dos
materiais e processos para materializ-la. A estrutura e a forma so s um objeto e, assim
sendo, conceber uma implica conceber a outra e vice-versa.
Esta concepo no exige domnio nos clculos matemticos, necessrios para seu
dimensionamento, mas domnio conceitual das foras que esto agindo naquela forma que
est sendo concebida e da hierarquia de requisitos que devem ser atendidos (estticos, de
custos, de execuo). Uma boa concepo estrutural no incio do projeto evita futuras
distores ou desfiguraes decorrentes do clculo estrutural do mesmo.
2.1.1 Normas aplicveis
Todos os projetos de estruturas de edificaes esto submetidos a algum tipo de norma ou

cdigo local. Apesar de uma norma no ter o mesmo impacto que uma lei (como o caso
do zoneamento), ela utilizada como parmetro em casos em que h algum tipo de falha
estrutural que resulta em litgio judicial.
As normas aplicveis no Brasil para o projeto de estruturas de edificaes so inmeras, de
acordo com os materiais (concreto, ao, madeira) e a tcnica construtiva escolhida, sendo
relacionadas abaixo as que envolvem critrios gerais de dimensionamento:
-
NBR 6120 (ABNT, 1980) Cargas para o clculo de estrutura de edificaes
NBR 6123 (ABNT, 1988) Foras devidas ao vento em edificaes
68
2.2 CONSIDERAES CONCEITUAIS
2.2.1 Requisitos estruturais
Estrutura, em arquitetura, o sistema de material de edificao capaz de transmitir cargas e

absorver esforos, de modo a garantir a estabilidade, a segurana e a integridade da
construo, cooperando na sua organizao espacial e na sua expresso, mediante o
adequado emprego dos materiais, das tcnicas, dos processos e dos recursos econmicofinanceiros (SOUTO; SILVA, 2000).
Assim, as estruturas de edificaes so projetadas basicamente para resistir a cargas de

forma segura e transferir estas cargas para o solo. Alm das funes primordiais
mencionadas na definio acima, as estruturas tm que atender a outros critrios de
desempenho, tais como proteo contra fogo, nveis de vibrao mximos, conforto acstico
entre andares e deformao mxima de lajes. Ainda h os requisitos comerciais do edifcio,
que consistem em critrios especficos de carregamento, presena mnima de pilares na
rea de locao, peso prprio reduzido e os menores custos de implantao possveis. A
melhor soluo para um projeto est, portanto, na definio da hierarquia e do
equacionamento destes requisitos no sistema estrutural.
2.2.2 Critrios de carregamento
As cargas estruturais podem ser divididas em duas categorias: cargas permanentes e

cargas acidentais (ou sobrecargas). As cargas permanentes consideram o peso prprio da
estrutura e todas as cargas aplicadas constantemente sobre ela, caracterizadas pelos
elementos fixos da edificao, tais como: paredes no removveis (alvenaria ou drywall 15 ),
acabamentos, fachadas e esquadrias. As cargas acidentais, por sua vez, consideram todas
as demais cargas que podem atuar na edificao em funo de seu uso. Nesta categoria,
incluem-se as cargas de mveis, divisrias removveis, estaes de trabalho, equipamentos,
pessoas, veculos, variaes de temperatura (carga trmica), aes naturais (vento, neve,
efeitos ssmicos) e empuxos.
15
Tecnologia construtiva de vedo vertical que utiliza perfis metlicos e placas de gesso acartonado.
69
As normas locais prevem valores mnimos para as cargas permanentes e acidentais. Na

NBR 6120 (ABNT, 1980), por exemplo, a carga acidental prevista para rea de escritrios
(salas e banheiros) de 2KN/m (ou 200Kgf/m), que bem prxima dos 244Kgf/m (ou
50p/sf) previstos pela norma ASCE 7-05 (ASCE, 2005) para territrio norte-americano.
Como nesta mesma norma a carga acidental para rea de lobbies e corredores de andares
baixos passa para o dobro do valor (cerca de 488kgf/m, arredondando para 500kgf/m), h
empreendedores brasileiros que solicitam que ela seja considerada em todo o pavimento
tipo, talvez por acreditarem que isto melhora a classificao mercadolgica do
empreendimento e, consequentemente, o valor de comercializao do edifcio. Realmente,
este incremento de carga acidental possibilita uma maior faixa de potenciais compradores
ou inquilinos, pois h usos especficos de centrais de dados e alguns setores de bancos que
requerem estes valores. Porm, considerando que desperdcios conceituais devem ser
evitados, cabe ao projetista questionar a real necessidade de se aplicar esta carga na
totalidade dos pavimentos, sugerindo, como alternativa, regies especficas do pavimento
com este critrio de carga. Em projetos de edifcios de escritrio, Franco (informao
verbal 16 ) aconselha utilizar como critrio de carregamento acidental o valor mnimo
estabelecido por norma brasileira acrescido de mais 100kgf/m e, em casos muito
especficos, uma faixa de dois metros ao redor do ncleo do pavimento com carga de
1.000kgf/m.
Ainda a respeito das cargas acidentais, as foras que geram cargas de aes naturais em
um edifcio, normalmente so originrias do vento, neve e eventos ssmicos. No Brasil,
principalmente na regio Sudeste, a neve e os eventos ssmicos, por serem pouco
frequentes e de baixa intensidade, no so considerados no clculo estrutural. As cargas de
vento, por sua vez, alm de estarem previstas em norma, tornam-se particularmente
importantes em edifcios altos, por causa da rea maior de atuao e pela esbelteza
estrutural inerente da edificao (Figura 19).
16
Informao obtida em entrevista com eng. Mrio Franco, diretor da JKMF Engenharia, em 17 Fev. 2009.
70
Modelo de
edifcio com
64 andares
para teste em
tnel de vento
Presses
positivas
Presses
negativas
Figura 19 Ilustrao da atuao de foras de presso de vento (positivas e negativas) em modelo de teste
Fonte: http://www.cse.polyu.edu.hk/~civcal/wwwroot/superstr/curtain_wall/default.htm
Cowan (1976) afirma que o incremento da velocidade do vento proporcional altura do

edifcio e ainda influenciado pelas condies onde ele se localiza. Robertson e See (2002)
comentam solues para resistncia s cargas horizontais, notadamente para estruturas
metlicas, tais como paredes de travamento, ncleos reforados e tesouras de
contraventamento em andares pr-determinados. As solues brasileiras mais comuns,
particularmente na regio Sudeste, envolvem a utilizao de:
-
Prticos;
Ncleos reforados com paredes de travamento em concreto armado (Figura 20), vistos
com freqncia em caixas de elevadores e de escadas;
Geometria, dimenso e nmero de pilares, tambm de concreto armado;
E, por fim, da prpria laje, pela rigidez que proporciona.
71
Pavimento tipo
Laje estrutural,
indicando estrutura
metlica (pilares e
vigas) e reforo do
ncleo do pavimento
com paredes de
concreto armado
(linhas escuras) para
resistncia s cargas
de vento
Figura 20 Ilustrao de pavimento tipo e respectiva laje estrutural do edifcio de escritrios San Paolo (SP)
Fonte: Dias (2001)
2.2.3 Tipologias
H uma srie de solues e tipologias estruturais para edificaes. Como a estrutura parte
inerente do aspecto do edifcio, importante que o arquiteto conhea conceitualmente estas
tipologias e saiba, em termos gerais, a melhor aplicao para cada uma delas. Descries
destas tipologias e de seus diferentes materiais podem ser encontradas em Souto e Silva
(2000), Cowan (1976) e Torroja (1960), e alguns clculos e dimensionamentos iniciais
podem ser consultados em Margarido (2001), principalmente para o concreto armado. Em
Rebello (2000), pode-se encontrar uma abordagem bastante didtica de sistemas estruturais
que so considerados bsicos, cujas associaes permitem a criao de todas as demais
72
possibilidades estruturais. Estes sistemas bsicos so: o cabo, o arco, a viga de alma cheia,
a trelia, a viga Vierendeel e o pilar.
Laje plana
Laje com vigas
Laje nervurada
Figura 21 Diferentes tipologias de lajes
Fonte: MacGregor (1988)
As tipologias estruturais mais comuns encontradas para o pavimento tipo de edifcios de

escritrios so resultantes da associao contnua de vigas e pilares, resultando nas lajes
(Figura 21), cujos arranjos tpicos so comentados na Tabela 3.
Estes arranjos ainda podem considerar o uso combinado de peas para atender
necessidades especficas em uma determinada tipologia, tais como aumento do vo a ser
vencido, aumento de rigidez da laje, reduo de altura ou nmero de vigas. Algumas
combinaes de solues bastante comuns que podem ser citadas so: vigas de borda nas
lajes planas e nervuradas, vigas protendidas nas lajes com vigas, vigas embutidas na laje
nervurada, lajes protendidas, e diversas outras combinaes. Para se ter uma idia,
conveniente que lajes com vos entre 10 e 12m, muito comuns em edifcios de escritrios
de planta aberta, tenham algum tipo de protenso, seja na prpria laje ou nas vigas que a
apiam.
73
Tabela 3 Caractersticas, vantagens e desvantagens de arranjos de pilares, vigas e lajes em concreto armado
TIPO
LAJE COM
VIGAS
CARACTERSTICAS
VANTAGENS
Tipologia mais usual

- Custos mais baixos.
em edificaes, por ser - Sistema amplamente
econmica. Soluo
difundido no mercado
comum para edifcios
tanto de projetos quanto
de escritrios com
de construo.
mltiplas salas.
Margarido (2001)
sugere espaamentos
de 4 a 7m entre pilares
como ideais.
DESVANTAGENS
- A altura da viga
proporcional ao vo entre
pilares, o que pode ser um
limitante para grandes vos
(superiores a 7m)
- Grande quantidade de
pilares em pavimento tipo
de planta livre pode
prejudicar flexibilidade de
uso.
Lajes com reforo na

- Permite alturas de piso a
armao para
piso menores.
compensar a ausncia - Permite a passagem
de vigas. Normalmente
horizontal de sistemas
apresenta protenso e
prediais de maior calibre
LAJE PLANA viga de borda para
por ter espessura nica e
conferir rigidez
possibilitar maior altura no
estrutura e capitis
entreforro.
para minimizar o efeito
de puno do pilar na
laje.
- Aberturas nas lajes,

prximas aos pilares, muito
restritas, podendo dificultar
passagem de prumadas de
sistemas prediais.
- Limite de vo livre similar
da laje com vigas.
Laje com entremeado

- Melhor distribuio das
de vigas nas duas
cargas sobre os apoios.
direes, formando
- Apresenta vantagens
uma grelha. Utiliza em
econmicas devido
seu mtodo construtivo
relao altura/vo para
LAJE
moldes de diversos
solicitaes maiores de
NERVURADA materiais, podendo ser
carga.
plstico, polipropileno,
- Apresenta menor peso
isopor ou metal.
prprio em relao s
demais tipologias para
vos prximos de 10m.
- No indicado para locais

com limitao de altura de
piso a piso.
- Soluo pouco econmica
para vos e cargas
pequenas.
- Aspecto esttico da laje
pode demandar a utilizao
de forro.
O material mais utilizado para estas tipologias o concreto armado, cuja norma regente a
NBR 6118 (ABNT, 2007), e os arranjos estruturais podem ser combinados com peas em
concreto armado protendido ou peas metlicas, de acordo com a necessidade do aumento
de vo a ser vencido ou com a necessidade de se reduzir a altura das vigas. Comparaes
mais detalhadas do ponto de vista econmico e construtivo dos diversos tipos de arranjos da
estrutura reticulada em concreto armado para edificaes podem ser encontradas em
Albuquerque (1999).
A opo, no Brasil, pelo uso em larga escala da soluo estrutural em concreto armado
moldado no local tem explicao, em parte, pelo seu custo comparativo menor em relao
estrutura de ao, que outro material de excelente desempenho para sistemas estruturais,
e muito utilizado em empreendimentos norte-americanos. A soluo em ao, bem como a
74
em concreto pr-fabricado, conta com a vantagem da rapidez da execuo da obra e com a

maior preciso dimensional das peas, e apresenta caractersticas executivas e de logstica
particulares (espao no terreno para equipamentos de montagem, transporte das peas).
Porm, uma rapidez de execuo maior implica tambm em um desembolso financeiro para
construo concentrado em um prazo menor, o que muitas vezes no desejvel para
planejamentos de fluxo de caixa de empreendimentos. Alm disso, o tratamento de proteo
passiva contra incndio das estruturas metlicas contribui para seu encarecimento,
justificando o uso ainda relativamente restrito destas solues estruturais nos edifcios de
escritrio brasileiros.
2.2.4 ndices
Alguns ndices so interessantes para situar e eventualmente comparar estruturas de

edifcios de tipologias diferentes, mas com usos e carregamentos semelhantes. Muitas
construtoras, que estudam meios de baratear a execuo de um projeto sem comprometer
os requisitos iniciais do mesmo, utilizam os ndices como balizadores para verificar o
consumo relativo de materiais de execuo. Os ndices mais utilizados so: a espessura
mdia da estrutura, a taxa de ao e a taxa de forma.
A espessura mdia da estrutura a relao entre o consumo total de concreto e a rea
estrutural (somatria das reas de plantas de forma) do edifcio. A taxa de ao a relao
entre o consumo total de ao e a rea estrutural do edifcio. A taxa de forma a relao
entre o consumo total de forma e a rea estrutural do edifcio. Teoricamente, quanto
menores os ndices, menores so os consumos dos materiais para execuo da estrutura e
menores so os custos. Porm, ndices nunca devem ser utilizados de forma isolada para
tomadas de deciso. Uma avaliao comparativa completa de solues estruturais deve
contemplar outros fatores. Albuquerque (1999) conclui, em seu estudo comparativo de
diversas tipologias de estruturas de concreto armado em edificaes, que todos os aspectos
pertinentes ao processo construtivo devem ser considerados (mo de obra, tempo de
execuo, recursos e materiais), alm das implicaes de cada alternativa para os demais
projetos (sistemas prediais, vedaes, acabamentos).
75
2.3 CONSIDERAES EXECUTIVAS NO PROJETO
O arquiteto e o projetista estrutural devem entender conceitualmente o processo executivo

da estrutura, de modo que, alm de atender aos requisitos tcnicos e estticos, permita uma
execuo racional e otimizada. Isto minimiza possveis erros de execuo e melhora a
produtividade em obra. Alguns exemplos de observaes que facilitam a execuo de
estrutura de concreto armado in loco:
-
Evitar peas (vigas ou pilares) com dimenses muito reduzidas. A NBR 6118 (ABNT,
2007) j prev que dimenses inferiores a 10cm sejam evitadas, pois isto dificulta a
entrada do vibrador de concreto dentro da frma, no garantindo a distribuio uniforme
de sua massa e possibilitando o aparecimento de bicheiras.
Evitar peas com formas geomtricas muito complexas para pilares e paredes, pelo
mesmo motivo exposto acima e por aumentar a demanda por trabalho artesanal (pouco
conveniente em termos de produtividade) na obra para confeco das frmas.
No caso esttico de pilares de seo circular, verificar se os acabamentos que estes

pilares recebero permitem que o mesmo seja executado em seo quadrada para
depois ser envelopado, em seo circular, pelo acabamento (bastante factvel em caso
de acabamento em placas de alumnio composto). O custo da frma circular de papelo
maior quando comparado frma do pilar quadrado.
Quando possvel, conceber de forma que a malha modular da arquitetura seja

compatvel com a malha modular de execuo da estrutura (ex: mdulo das frmas).
Tambm quando possvel conceber a rea de lajes de forma modular ou simtrica,

permitindo que jogos de frma possam ter maior reaproveitamento.
A melhor produtividade em obra possibilita uma margem de erro menor no cronograma e

uma melhor negociao do custo de execuo da estrutura na fase de construo do
empreendimento.
76
2.4 A ESTRUTURA NA CONCEPO DO EDIFCIO DE ESCRITRIOS
No incio do projeto estrutural de um edifcio de escritrios, a definio das caractersticas do

pavimento tipo o principal aspecto considerado pelos projetistas estruturais. As
consideraes principais referem-se s seguintes questes: formato do pavimento, arranjo
do ncleo, profundidade do andar, espaos reservados aos pilares, possibilidade de
interligao entre andares (Figura 22) e altura de piso a piso. So itens comuns s primeiras
definies do projeto de Arquitetura, o que enfatiza a importncia do conhecimento de
conceitos estruturais e do envolvimento de um projetista ou consultor desta rea junto ao
agente envolvido na concepo do projeto arquitetnico.
rea com espessura

reduzida na laje para
eventual interligao entre
andares
Figura 22 Ilustrao da estrutura de um pavimento tipo em laje plana, com previso para interligao entre
andares na rea de escritrios
Fonte: Frana & Associados (2007)
77
Alm disso, a definio do sistema de ar condicionado, ainda nesta fase de concepo,

vital para indicar importantes limitaes e impactos aos quais est sujeito o sistema
estrutural, principalmente os relacionados a percurso de dutos e localizao da casa de
mquinas do pavimento tipo. Ambos influenciam no uso, na altura e no posicionamento de
vigas da soluo estrutural.
Uma vez definido o sistema de ar condicionado, a abordagem do sistema estrutural focada
na limitao de altura de piso a piso. Isto porque, em termos gerais, quanto maior a altura da
estrutura, mais econmica ela . No caso da estrutura reticulada em concreto armado, isto
traduzido pela soluo de laje com vigas. Quando alturas significativas de entreforro so
requisitadas pelo sistema de ar condicionado, o conflito entre os dutos e as vigas torna-se
inevitvel. As possveis solues para este conflito so determinadas pelo equacionamento
das outras condicionantes que determinam a altura de piso a piso, tais como gabaritos de
altura para o edifcio, o nmero potencial de pavimentos que podem ser comercializados e a
disposio de investimento do empreendedor na soluo estrutural. Alguns exemplos de
solues estruturais podem ser citados, tais como: furao das vigas para passagem de
dutos, reduo de altura de vigas por meio de protenso das mesmas, utilizao de laje
macia plana para evitar o uso de vigas e zoneamento estratgico das vigas. Outros
exemplos, que envolvem o sistema de ar condicionado, so a utilizao de sistema de
expanso direta com VRV 17 , eliminando a distribuio por dutos no entreforro, e o sistema
de distribuio de ar pelo piso, que tambm reduz comparativamente a necessidade de
altura do entreforro. Portanto, a definio da soluo estrutural deve ser o resultado de um
equacionamento de diversos requisitos, no necessariamente estruturais, e deve ser feita
pelo projetista estrutural em conjunto com o empreendedor e o arquiteto.
17
Volume de refrigerante varivel.
78
3 SISTEMAS PREDIAIS
3.1 INTRODUO
Os Sistemas Prediais de um edifcio so os sistemas fsicos que tm por finalidade dar

suporte s atividades dos usurios, suprindo-os com os insumos necessrios e propiciando
os servios requeridos (GONALVES, 1997 apud FARINA, 2002). Estes servios podem ser
considerados como a parte dinmica ou operacional do edifcio (sendo esttica a parte fsica
em si: estrutura, envoltria, divises internas) e podem ser listados como: suprimento de
gua, energia, comunicao, conforto, segurana e transporte.
Kurtz (2002) destaca que o projeto bem sucedido destes sistemas, em edifcios de
escritrios, avaliado de acordo com sua capacidade de atingir os seguintes objetivos:
-
Flexibilidade sistemas que funcionem para diferentes tipos de usurios e que permitam
adaptao ao longo da vida til do edifcio, sem perda de desempenho;
Maximizao da rea de locao e da rea til 18 o comprometimento de rea a ser

ocupada pelas instalaes deve considerar o equacionamento de seu desempenho com
sua localizao no edifcio;
Desempenho da infraestrutura decorrente da crescente dependncia dos edifcios de

escritrios de energia e tecnologia da informao, a confiabilidade e o desempenho dos
sistemas so peas-chave nos sistemas prediais, opinio tambm partilhada por De
Martini (2008);
Custos o alcance dos objetivos anteriores deve equacionar os custos iniciais

(execuo das instalaes) e os custos globais do sistema (execuo das instalaes,
operao e manuteno dos sistemas prediais ao longo da vida til do edifcio).
Farina (2002) indica que so vrias as disciplinas da Engenharia envolvidas para a

concepo e domnio destes sistemas, exemplificando alguns deles e seus subsistemas
correlatos na Tabela 4.
18
Ver seo 1.2.1.2 deste captulo.
79

Tabela 4 Exemplos de sistemas prediais e subsistemas
Sistemas Prediais
Sistemas de Suprimento
e Coleta da gua
Sistemas de Conforto
Trmico e Ventilao
Sistemas de Suprimento
e Distribuio de Energia
Sistemas de
Telecomunicao
Sistemas de Transporte
Sistemas de Segurana
contra Incndio
Sistemas de Segurana
Patrimonial
Sistemas de Automao
Predial
Subsistemas
-
Sistema de gua fria

Sistema de gua quente
Sistema de esgotos sanitrios
Sistema de guas pluviais
Sistema de ar condicionado
Sistema de iluminao
Sistema de ventilao e exausto
Sistema de calefao
Sistema de gs combustvel
Sistema de energia eltrica
Sistema de gerao de energia elica
Sistema de gerao de energia solar
Sistema de telefonia
Sistema de TV
Sistema de interfonia
Sistema de lgica ou informtica
Sistema de elevadores
Sistema de esteiras e escadas rolantes
Sistema de hidrantes
Sistema de chuveiros automticos
Sistema de deteco de fumaa e alarme
Sistema de pressurizao de escadas
Sistema de segurana perimetral
Sistema de controle de acesso
Sistema de integrao de sistemas de segurana

Sistema de controle de sistemas de iluminao, som e imagem
Sistema de controle e monitoramento de elevadores
Sistema de monitoramento dos sistemas hidrulicos e de ar
condicionado
Fonte: FARINA (2002)
A quantidade, o escopo de cada disciplina e a especializao dos consultores em alguns

subsistemas torna a contratao dos projetos de Sistemas Prediais a mais passvel de
sofrer erros de abrangncia de escopo (lacunas de contratao ou contratao tardia).
Utilizando a Tabela 4 como exemplo, observamos que em apenas um sistema, o de
segurana contra incndio, h o envolvimento de pelo menos trs categorias de projetos: os
sistemas de hidrantes e chuveiros automticos esto nos projetos de instalaes
hidrulicas; o sistema de deteco e alarme, no projeto de instalaes eltricas; e o sistema
de pressurizao de escadas, no projeto de ar condicionado. No edifcio de escritrios, o
cuidado com esta abrangncia deve ser ainda maior, com a crescente evoluo dos
sistemas relacionados tecnologia da informao e seus respectivos requisitos em infraestrutura dos sistemas prediais.
80
Os sistemas prediais tambm afetam as ocupaes de espaos e tm interfaces entre si e

com a parte esttica do edifcio. Farina (2002) enumera algumas destas interfaces no incio
do projeto, em uma etapa inicial denominada de Estudo Preliminar, de modo a ilustrar o
conceito sistmico que deve ser dado aos projetos destes sistemas (Tabela 5).
Nas subsees que seguem, so discorridos os conceitos de cada disciplina dos sistemas
prediais, considerando seus principais requisitos de projeto e as influncias de suas
solues sobre o projeto arquitetnico e estrutural.
Tabela 5 Interfaces do Estudo Preliminar dos sistemas prediais e demais componentes do edifcio
SIST. PREDIAL
ESTUDO PRELIMINAR
gua fria
Incndio
Ar condicionado
gua fria
gua quente
Esgoto
gua pluvial
Energia eltrica
Gs
Telefonia
Ar condicionado
gua fria
gua quente
Gs
- Volume de reservatrios
- Altura do reservatrio superior
Incndio
Esgoto
gua pluvial
Energia eltrica
- Posicionamento de prumadas e
dutos
- Definio do nmero de
prumadas e dutos
- Estimativa dos dimetros das
prumadas e dimenses dos dutos -
VARIVEIS DO EDIFCIO
Altura do edifcio
Carregamento na estrutura
Consumo de energia
rea til dos pavimentos
rea til de subsolos
Resistncia dos elementos estruturais
Espessuras de paredes
Tamanho dos vazios (shafts)
Altura de forros
- Tipo de distribuio (coletiva ou

individualizada)
- rea e configurao de ncleo dos

pavimentos
- reas de administrao
- Consumo de energia
Posio de hidrantes
Reserva de incndio
pavimentos
Chuveiros automticos
- rea de reservatrios
- reas de administrao
Cotas de descargas dos efluentes - Consumo de energia
- P direito til de subsolos
- Flexibilidade de configurao de reas
molhadas nos pavimentos
Centro de medio
- rea til do embasamento
Entrada de energia
Prumada de energia
pavimentos
Fonte: adaptado de FARINA (2002)
81
3.2 SISTEMAS DE AR CONDICIONADO E VENTILAO MECNICA
O ar condicionado em edifcios de escritrios est diretamente ligado ao conforto trmico,

que uma sensao subjetiva, dependente de fatores tais como: radiao solar,
temperatura, umidade relativa e velocidade do ar, temperatura radiante, atividade e
vestimenta dos usurios, hbitos e culturas locais, entre outros. O conforto trmico pode ser
definido como o estado mental que expressa satisfao com o ambiente trmico
(ASHRAE, 2005).
O condicionamento do ar, para fins de conforto, uma forma ativa de se controlar as
condies trmicas e de umidade do ambiente interno da edificao, de maneira que estas
condies
internas
fiquem
independentes
das
condies
climticas
externas
proporcionando conforto trmico para seus ocupantes. Segundo Hernandez Neto e Vittorino
(2003), os objetivos deste sistema, em relao ao ar ambiente, podem ser:
-
Resfriar ou aquecer;
Umidificar ou desumidificar;
Distribuir;
Filtrar;
Renovar.
As condies higro-trmicas desejadas para o ambiente interno, que determinam o seu grau
de conforto e que so premissas de projeto, variam significativamente de acordo com o uso
do ambiente e com a cultura local. Lobbies, salas de escritrios e de reunies requerem um
condicionamento maior que sanitrios, garagens e reas tcnicas. Uma rea de escritrio
pode ter requisitos diferentes de temperatura e umidade se locado em um pas asitico,
europeu, nos EUA ou no Brasil. Em pases como China e Japo, culturalmente aceitvel e
desejvel que, no vero, as pessoas trabalhem, nos ambientes de escritrios, sem gravata e
com camisas de manga curta, de maneira a aceitar temperaturas internas mais elevadas. O
padro europeu, especificamente o alemo, admite tambm edifcios naturalmente
ventilados, com uso mnimo do condicionamento tanto para aquecimento quanto
resfriamento. J nos EUA, prevalece a cultura do condicionamento total, na qual o usurio
no tem sequer a liberdade de operar a abertura de janelas, s vezes at de persianas,
ficando isto a cargo do administrador do edifcio. Mesmo no Brasil, as diferenas de
requisitos regionais so bastante relevantes. Portanto, as definies das premissas de
82
projeto, baseadas nas necessidades locais, so muito importantes para definir o melhor
sistema em termos de desempenho, consumo de energia e custos.
Um bom projeto de ar condicionado aquele que o mais adequado para o clima e o uso
da edificao, proporcionando condies favorveis para processos produtivos e de conforto
trmico aos usurios, e equacionando estes requisitos com uma boa relao custo-benefcio
de implantao e operao. Portanto, o bom projeto de ar condicionado j nasce na prpria
arquitetura, quando so definidos elementos cruciais, tais como a orientao solar do
edifcio, os recuos, a ventilao natural, os materiais da envoltria (fachadas e coberturas),
os elementos de proteo (tais como brises) e as aberturas. Um bom desempenho trmico
passivo do edifcio requer uma instalao de ar condicionado menos robusta e,
conseqentemente, com menores custos de implantao e operao.
Um sistema de ar condicionado com baixo custo de implantao no tem necessariamente
baixo custo de operao. necessrio que se faa, junto ao consultor de instalaes
mecnicas, um estudo de custos globais e consumo de energia ao longo do tempo.
Infelizmente, observam-se prticas de mercado em que o empreendedor preocupa-se
somente com o custo de implantao, deixando para o futuro condomnio a preocupao
com os custos posteriores. Estas prticas so danosas a mdio e longo prazo, pois a maior
parte do custo de um edifcio de escritrios, ao longo de toda a sua vida til, na sua
operao e manuteno 19 . Alm do mais, um alto custo relativo de condomnio desvaloriza
comercialmente o edifcio de escritrio. Isto j no ocorre com corporaes que constroem
suas prprias sedes e com empreendedores que tambm so administradores prediais,
dada a necessidade direta de controlar seus custos de operao. Espera-se que o aumento
da conscincia ambiental, que envolve necessariamente a reduo do consumo de recursos
(gua e energia), aliado ao seu crescente custo, reduza estas prticas com viso de curto
prazo.
O conceito de funcionamento do sistema de ar condicionado sobre o qual discorremos neste
captulo praticamente sobre resfriamento, por se tratar de uma ao dificilmente resolvida
por mtodos passivos e por ser responsvel por grandes interferncias fsicas no projeto de
arquitetura e de estrutura. Uma vez resolvido este sistema, o de aquecimento passa a ter
solues mais simples.
19
83
3.2.1 Normas
As recomendaes para o projeto ar de condicionado nos edifcios so regidas pela norma

NBR 16401 (ABNT, 2008), alm de cdigo de obras e especificidades do municpio. Na
cidade do Rio de Janeiro, por exemplo, h uma aprovao legal especfica para este tipo de
projeto, o que j no ocorre na cidade de So Paulo.
3.2.2 Premissas de projeto
Primeiramente,
definem-se
os
ambientes
que
sero
condicionados,
ventilados
mecanicamente, ventilados naturalmente e os que tero combinaes de efeitos. Esta

definio geralmente feita pelo arquiteto em conjunto com o empreendedor, com o
propsito de equilibrar o projeto e os interesses de mercado. Alguns escritrios de
arquitetura norte-americanos utilizam matrizes para formalizar estas definies, dado o
tamanho e a complexidade de alguns projetos. O consultor de instalaes mecnicas
verifica conceitualmente estas definies e aponta sugestes de modificao. O
condicionamento da sala de baterias para alimentar sistemas de no-breaks em edifcios
comerciais um exemplo citado por Grecco (informao verbal 20 ). Como se trata de uma
rea tcnica, a sala de baterias inicialmente desprezada para receber qualquer tipo de
condicionamento de ar. Contudo, o resfriamento deste local possibilita o aumento da vida til
das baterias, e pode ser resolvido com um equipamento relativamente simples e de baixo
investimento.
Na parte de clculo, que feita pelo consultor de instalaes mecnicas, adotam-se
premissas de temperaturas de conforto (Tabela 6) e de cargas trmicas externas
(transmitidas pela envoltria e pelo ar externo) e internas, oriundas de: densidade
populacional, lmpadas, reatores e equipamentos de escritrio. Valores muito utilizados
para os clculos preliminares so: uma pessoa a cada 6 a 10m; 20 a 25w/m para
lmpadas e 30 a 45w/m para equipamentos (KURTZ, 2002, GRECCO, informao
verbal19).
20
Informao obtida em entrevista com eng. Eduardo Grecco, diretor da Contractors Engenharia, em 11 Dez.
2008.
84
Com estes dados, o consultor de instalaes mecnicas faz o clculo terico da carga
trmica total da edificao (expressa em TRs 21 ), e prope alternativas de sistemas mais
adequados ao uso, com suas vantagens e desvantagens, incluindo os aspectos qualitativos
relacionados a: vida til do sistema, custos de operao e de manuteno.
Tabela 6 Temperaturas internas de conforto
Temperatura bulbo seco

Temperatura bulbo mido
Vero
Inverno
23 a 26C
21,5 a 24C
22,5 a 25,5C
21 a 23,5C
Fonte: NBR 16401-2 (ABNT, 2008)
Existem tambm disponveis no mercado diversos softwares que fazem a simulao

computacional do balano energtico do edifcio (o EnergyPlus um deles). Estes softwares
consideram diversas variveis, desde a carta climtica da regio de implantao do edifcio,
sua orientao solar, situao de ventos, tipos e quantidades de aberturas na envoltria,
materiais da envoltria e tipos de luminrias, entre outros. A alimentao de dados para este
tipo de simulao envolve uma complexidade proporcional preciso que se deseja dos
resultados finais. Um deles a real carga trmica que deve ser combatida pelos sistemas
ativos. Por envolver uma preciso maior deste valor em relao ao clculo terico, estas
simulaes computacionais, quando bem feitas, podem otimizar o dimensionamento do
sistema de ar condicionado.
3.2.3 Funcionamento conceitual do sistema
Segundo Hernandez Neto e Vittorino (2003), o ar insuflado no ambiente em condies de

temperatura, umidade e pureza diferentes daquelas que se quer manter. Este ar se mistura
ao do ambiente, resultando nas condies definidas em projeto. Como exemplo, no caso de
remoo de calor em ambientes internos (sendo este calor gerado pelo prprio uso do
ambiente e pela parcela que penetra pela envoltria do edifcio), o ar insuflado com
temperatura cerca de 10C a 12C mais baixa do que a desejada.
21
TR: Tonelada de refrigerao unidade que expressa a capacidade de refrigerao de equipamentos de ar

condicionado. Uma TR equivale a 12.000 BTUs/hora.
85
Esquematicamente (Figura 23), o sistema funciona com os seguintes elementos: uma

tomada de ar externo, um equipamento de resfriamento, o ambiente que se deseja
condicionar, uma exausto de ar, uma unidade de recuperao de energia e as ligaes
entre estes elementos por meio de dutos. O equipamento faz o resfriamento do ar que
tomado externamente; o ar de retorno , em parte, recirculado e, em parte, exaurido. Parte
do ar exaurido utilizado para pr-resfriar o ar externo, de modo a reduzir o trabalho do
equipamento de resfriamento. A unidade de recuperao de energia o elemento que faz
esta troca de calor.
EXAUSTO
TOMADA
DE AR
Unidade de
recuperao
de energia
Condicionador
de ar
INSUFLAMENTO
EXAUSTO
AMBIENTE
INTERNO
RECIRCULAO
RETORNO
Figura 23 Esquema de resfriamento de ambientes

Fonte: Hernandez Neto; Vittorino (2003)
3.2.4 Principais componentes do condicionador de ar
Os principais componentes conceituais do condicionador de ar so:

-
Evaporador: elemento que retira o calor do ambiente pela evaporao de um gs (em

estado lquido) a baixas presses;
Compressor: fornece a energia mecnica para o funcionamento do sistema e comprime

o gs de modo a elevar sua presso;
Condensador: rejeita para o exterior o calor retirado do ambiente, por meio da

condensao do gs, que volta ao estado lquido;
86
Vlvula de expanso: reduz a presso do lquido de modo a adequ-lo ao recomeo do

ciclo, pronto para ser evaporado novamente.
3.2.5 Tipos de sistemas
A classificao dos tipos de sistemas pode variar em funo do meio utilizado para fazer a
troca de calor do fluido refrigerante ou em funo do sistema de distribuio. Stoecker e
Jones (1985) dividem os sistemas de distribuio em: sistemas de zona simples (utilizados
em auditrios e laboratrios, em que condies trmicas devem ser mantidas com rigor),
sistemas de mltiplas zonas (utilizados nos edifcios de escritrios em geral), e sistemas
unitrios. Hernandez Neto e Vittorino (2003) classificam os sistemas em quatro tipos
bsicos, apresentados abaixo, em funo de como o ambiente resfriado ou aquecido:
expanso direta no ambiente, sistemas todo ar, sistemas todo gua e sistemas ar-gua.
Expanso direta no ambiente

Sistema unitrio, cujo equipamento autnomo contm todos os componentes necessrios
(evaporador, compressor, condensador e vlvula de expanso) para resfriar e trocar o ar,
sendo que esta ao feita por meio de troca de calor direta do ar com o fluido refrigerante.
Como exemplos deste tipo de sistema, temos os condicionadores de janela e os sistemas
divididos (split). Estes sistemas funcionam bem em pequenos ambientes, tm custo
relativamente baixo e so de fcil instalao, porm oferecem pouca versatilidade em
termos de capacidade e de controles. Seu uso indiscriminado em edifcios de escritrios
representa desperdcio de energia e a maior parte dos equipamentos tipo mini-split no
permite a renovao do ar interno.
Sistema todo ar
um sistema de condicionamento de ar, em que evaporador e condensador utilizam o ar
como meio de transferncia do calor do fluido refrigerante. A mistura do ar pode ser feita no
prprio equipamento de resfriamento (no caso, um self-contained) ou em unidades
misturadoras especficas (AHU 22 ). A distribuio do ar resfriado pode ser feita por
evaporadores distribudos ao longo do forro dos andares ou por meio de dutos. Neste caso,
22
Air Handling Unit unidade misturadora de ar.
87
o equipamento de resfriamento locado no muito distante do andar condicionado para

evitar grandes percursos horizontais e verticais de dutos, seja de fluido refrigerante ou de ar.
Dependendo da geometria do andar e da localizao do equipamento (ex: extremo de um
dos lados), o balanceamento da temperatura do andar (muito frio prximo ao equipamento e
pouco frio distante dele) e o retorno do ar resfriado pode ser dificultado.
Sistema todo gua

um sistema de condicionamento de ar central, tambm conhecido como sistema de
expanso indireta (Figura 24), em que evaporador e condensador utilizam gua ou gua
com sais como meio de transferncia do calor do fluido refrigerante. Este sistema requer
subsistemas hidrulicos (Figura 25), compostos por planta de gua gelada e torre de
resfriamento.
Figura 24 Sistema de expanso indireta

Fonte: Leite (2009)
A planta de gua gelada permite que o equipamento de resfriamento (chiller) fique distante
do andar ou local condicionado, o que uma vantagem em termos de liberao de rea til
nos pavimentos. Ela pode contar ou no com um sistema de termoacumulao, que permite
a reduo da capacidade total do equipamento de resfriamento, mas que tambm implica
88
em maiores espaos demandados pelo sistema para os reservatrios de gua gelada ou

gelo. O fornecimento de gua gelada pelo sistema possibilita a sua medio individualizada
e o rateio proporcional de custos de ar condicionado entre os usurios.
FAN COIL
CENTRAL DE
GUA GELADA
TORRE DE
RESFRIAMENTO
Retira o calor
do ar
Retira o calor do
fluido refrigerante
Figura 25 Esquema hidrulico do sistema de expanso indireta

Fonte: Leite (informao verbal 23 )
A torre de resfriamento, por sua vez, demanda grandes espaos descobertos para
transferncia do calor e um grande centro consumidor de gua, uma vez que a maior parte
dela perdida no processo pela evaporao. Esta demanda por espaos, aliada a
necessidades de mximo aproveitamento de reas comercializveis, faz que este sistema
hidrulico seja preferencialmente localizado nas coberturas dos edifcios de escritrios.
As unidades misturadoras de ar, neste sistema, recebem gua gelada do equipamento
central e denominam-se fan coils. Geralmente ficam localizadas em salas especficas no
ncleo do pavimento, e interferem diretamente no arranjo de vigas estruturais, por
necessitarem de dutos de grandes dimenses em suas sadas. Alm disso, estas salas
devem contar com sistemas de drenagem para a gua de condensao que se forma na
serpentina do fan coil, que devem ser previstos no projeto de sistemas prediais hidrulicos.
Sistema ar-gua
um sistema de condicionamento de ar central, em que um dos componentes do
equipamento de resfriamento (evaporador ou condensador) usa ar, enquanto o outro usa
gua como meio de transferncia de calor do fluido refrigerante. Este sistema requer apenas
um dos subsistemas hidrulicos mencionados no sistema todo-gua.
23
Informao obtida junto prof. Brenda C. C. Leite, em 27 Mar. 2009.
89
3.2.6 Componentes tpicos e demanda de espaos
As dimenses, localizaes e requisitos especiais dos espaos dos equipamentos tpicos

variam de acordo com as caractersticas dos edifcios e do sistema utilizado. Os
componentes mais significativos podem ser citados como: resfriadores (chillers), dutos de
ar, ventiladores (AHUs ou fan coils), bombas e controles. Os ambientes onde ficam os
resfriadores e ventiladores possuem requisitos especiais de proteo acstica e contra
incndio, e devem contar com um sistema de drenagem para a gua de condensao. Os
dutos de ar, que influenciam diretamente na altura do entreforro e do sistema estrutural,
tambm devem contar com cuidados de proteo acstica. Todos os acessos a ambientes
com equipamentos ou componentes de sistemas de ar condicionado (portas, alapes,
placas de forro) devem ser previstos com dimenses suficientes para a passagem dos
mesmos, alm das pessoas que iro realizar sua operao, em caso de necessidade de
troca ou manuteno externa.
Como cada sistema customizado em funo das necessidades e caractersticas de cada
empreendimento, os espaos demandados mais significativos pelos equipamentos de ar
condicionado esto exemplificados nos empreendimentos do estudo de caso (sees 4.1.1,
4.2.1 e 4.3.1 do captulo D).
3.2.7 Tipo de distribuio e retorno
Os equipamentos de expanso direta, por condicionarem recintos pequenos e estarem

localizados nos mesmos, no necessitam de elementos externos de distribuio do ar frio e
retorno do ar resfriado. Estes ocorrem nos sistemas centrais, e sua distribuio pode ser
dividida em dois tipos: pelo forro e pelo piso.
Distribuio pelo forro

Os caminhamentos, tanto o ar frio como o ar de retorno, ocorrem pelo forro. A distribuio
do ar frio feita por meio de dutos, que podem ser aparentes no teto ou embutidos no forro.
Quando embutidos, os dutos so dotados de uma camada de isolamento trmico, o que
aumenta suas dimenses em termos de espaos ocupados.
90
Os terminais dos dutos so as grelhas, por onde o ar frio incorporado ao ambiente. O ar

de retorno passa pelo forro por meio de dutos ou utilizando o prprio forro como um plenum
(Figura 26).
Figura 26 Desenho esquemtico de distribuio do ar condicionado pelo forro
Distribuio pelo piso

O sistema de distribuio pelo piso relativamente novo e exige a considerao de piso
elevado nos pavimentos condicionados. O espao interno do piso elevado funciona como
um grande plenum de ar refrigerado, com leve presso positiva, e de onde o ar passa ao
ambiente por meio de distribuidores de piso ou distribuidores de mesa. Estes distribuidores,
por estarem incorporados placa do piso elevado, podem ser remanejados com certa
facilidade, de acordo com as necessidades do lay-out do ambiente. O ar frio tende
naturalmente a permanecer mais prximo ao piso e, conforme ele se aquece com o decorrer
do uso do ambiente, sobe pelo efeito da conveco e captado por aberturas no forro
(Figura 27).
91
Figura 27 Desenho esquemtico de distribuio do ar condicionado pelo piso
A distribuio pelo piso defendida por alguns como conceitualmente mais lgica, por
considerar o fenmeno da extratificao do ar e diminuir comparativamente a carga trmica
a ser vencida, j que o volume condicionado menor (ar frio somente na zona ocupada, nos
primeiros dois metros de altura, e no em todo o volume do ambiente) e o perfil de
temperatura permite que o ar insuflado tenha uma temperatura superior ao do sistema de
distribuio pelo forro, indicando economia de energia do sistema. Para este, Leite (2003)
recomenda parmetros de projeto baseados nas caractersticas de uso e operao, para
atendimento a condies de conforto trmico, e enumera alguns principais aspectos, tanto
positivos quanto negativos, tais como:
-
A temperatura do ar insuflado no ambiente mais alta do que a do ar fornecido pelo

sistema de distribuio pelo forro;
O sistema tende a consumir menos energia do que um convencional, por insuflar ar

menos refrigerado e por condicionar um volume menor de ar;
O sistema permite a reduo da altura de piso a piso dos edifcios, pelo ganho de
espao no entreforro com a ausncia de dutos e d flexibilidade a solues estruturais
mais econmicas;
O sistema no recomendado em reas suscetveis gua, e exige um maior controle

na desumidificao do ar.
92
A no observncia de cuidados na implantao e operao deste sistema pode acarretar na

insatisfao dos usurios, sob forma de desconforto com correntes de ar e frio nos ps, e
consequentemente na rejeio do mesmo como um todo.
A determinao do tipo de distribuio do ar condicionado, portanto, relaciona-se com a
soluo arquitetnica e estrutural do edifcio de escritrios, medida que os espaos
ocupados pelos dutos, na distribuio pelo forro, influenciam diretamente no resultado da
altura de piso a piso dos pavimentos 24 .
3.2.8 Impacto no consumo de energia eltrica
O ar condicionado o grande consumidor de energia eltrica em edifcios de escritrios,

sendo responsvel por uma fatia da ordem de 40% a 60%, dependendo das condies
climticas e do tipo de sistema utilizado. Alm disso, a tarifao de energia para edifcios
comerciais, devido s cargas e potncias instaladas, geralmente horo-sazonal, isto , tem
valores diferenciados para horrios de ponta (trs horas entre as 17h00 e 22h00 nos dias
teis, definidas pela concessionria de energia local) e horrios fora de ponta, o que no
ocorre, por exemplo, em edifcios residenciais, cuja tarifao convencional.
Diante destes dados, existem algumas estratgias de operao dos sistemas de ar
condicionado que consideram esta diferenciao da tarifa, mas que trazem interferncias
em outras reas. Por exemplo, o uso de sistemas de termoacumulao para fornecimento
de gua gelada nos horrios em que a tarifa eltrica mais cara e quando os equipamentos
de resfriamento so desligados. Como contrapartida, estes sistemas implicam em operao
e manuteno mais cuidadosas, alm de demandarem espaos significativos para os
reservatrios. H, ainda, a opo de gerao autnoma de energia durante o horrio de
pico, utilizando motores a diesel ou gs, e os requisitos de segurana e de funcionamento
dos ambientes que comportam estes equipamentos devem ser observados, tais como
armazenagem do combustvel, tomada de ar externo, proteo contra incndios e redutores
sonoros. Qualquer que seja a escolha, ela deve levar em conta todos estes fatores, mais as
implicaes de espaos e de custos globais que cada sistema impe.
24
Ver tambm as sees 1.3.3 e 2.7 deste captulo.
93
3.2.9 Sustentabilidade e arquitetura bioclimtica
Como j mencionado anteriormente, um bom projeto de ar condicionado nasce no projeto de

arquitetura. Sua parcela no consumo energtico dos edifcios, somada agressividade do
gs refrigerante ao meio ambiente e o rudo produzido pela instalao, torna este sistema
um dos principais focos de ateno quando se fala de sustentabilidade nos edifcios de
escritrios. Todas as simulaes computacionais em que o desempenho energtico do
edifcio avaliado so unnimes ao concluir sobre a importncia determinante do tipo de
envoltria do edifcio na variao de sua carga trmica.
Alm disso, empreendimentos que desejam obter a certificao ambiental em programas
especficos, tais como o LEED 2 , tm como maior desafio conquistar os pontos relacionados
eficincia energtica. Para exemplificar a relevncia, numa categoria C&S (Core & Shell),
o assunto que trata deste tema (energia e atmosfera) conta com 14 pontos em 61 possveis.
Destes 14 pontos, 8 so correspondentes ao desempenho otimizado da energia, que, entre
outras coisas, determina a economia de 14% de energia em relao a um modelo padro
preestabelecido (baseline da ASHRAE 90.1). O modelo padro tem critrios j bastante
restritos se comparados s edificaes convencionais brasileiras, pois foi concebido para as
condies climticas norte-americanas, resultando em uma dificuldade real para se alcanar
tal nvel de economia apenas na otimizao do sistema de ar condicionado.
Da a importncia da arquitetura bioclimtica, que define elementos construtivos adequados
ao clima local e que procura tirar proveito destas condies climticas no desempenho
passivo do edifcio, utilizando ao mnimo os equipamentos de condicionamento artificial. Um
bom exemplo deste tipo de arquitetura pode ser visto nos trabalhos de Ken Yeang, que
concilia o uso intensivo de reas nos edifcios em zonas urbanas com estratgias passivas
de economia de energia. O edifcio Menara Mesiniaga, construdo em 1992 e localizado em
Kuala Lumpur, regio de clima tropical e mido, apresenta as seguintes estratgias para um
bom desempenho passivo: orientao solar adequada, trio central espiralado utilizado
como um jardim vertical, de modo a permitir a ventilao natural e melhoria da qualidade do
ar interno, e venezianas (brises) externas que diminuem o ganho de calor do edifcio pela
envoltria (Figuras 28 e 29).
Sigla para Leadership in Energy and Environment Design, programa para certificao descrito na seo 3 do
captulo C.
94
Formato da
construo
Paisagismo
Orientao solar
Mecanismos de
sombreamento
Figura 28 Ilustrao esquemtica das estratgias de desempenho passivo do edifcio Menara Mesiniaga
Fonte: http://jetsongreen.typepad.com/jetson_green/images/iaa0291_1.jpg
Figura 29 Edifcio Menara Mesianaga

Fonte: http://images.businessweek.com/ss/06/07/wow_green/image/2menara-mesiniaga.jpg
95
Os princpios da arquitetura bioclimtica tambm norteiam os chamados green buildings,

cujos projetos, em alguns casos extremos, introduzem elementos tais como fazendas
verticais, captadores de guas pluviais, sistemas geradores de energia eltrica alimentados
pela luz solar (energia fotovoltica) e pelas foras dos ventos (energia elica). No h,
ainda, exemplos de edifcios de escritrios com tais sistemas instalados no Brasil, pois
alguns tm alto custo de implantao (o que j uma barreira, considerando a cultura de
viso de curto prazo) e outros envolvem dificuldades na segurana da operao do edifcio.
Dentro deste contexto, podem ser enumeradas algumas aes possveis para otimizar o
sistema de ar condicionado e, assim, reduzir o consumo de energia associado. Estas aes
podem ser divididas em aes de projeto e aes de operao e manuteno.
Aes de projeto
-
Adotar partidos arquitetnicos adequados orientao solar e que permitam a chegada

de ventilao e iluminao natural s reas centrais do pavimento. O formato do edifcio
tambm tem parcela de contribuio significativa para seu desempenho trmico;
Para as condies climticas brasileiras, evitar grandes reas envidraadas na fachada

norte; se possvel, proteg-las com elementos tipo venezianas externas ou brises;
Definir fachadas com bom isolamento trmico na fachada sul;
Prever a possibilidade do usurio controlar a abertura e fechamento de janelas para

permitir o uso da ventilao natural em determinadas pocas do ano ou em algumas
horas do dia;
Reduzir a iluminao artificial desnecessria: distribuir os circuitos de modo a aproveitar

a luz natural e utilizar sensores de presena para evitar reas vazias iluminadas e
condicionadas sem necessidade;
Em halls ou lobbies com grandes alturas de p direito, considerar a distribuio de ar

refrigerado pelo piso, de modo que a temperatura de conforto esteja somente onde h
pessoas, ou seja, nos primeiros dois metros de altura;
Definir vidros com alto desempenho termodinmico (baixos ndices de transmisso e

absoro trmica, coeficientes de sombra adequados);
Adotar sistemas que permitam controle individualizado de temperatura de conforto

(VAV 25 OU VRV 26 );
25
26
Quando possvel, usar a geotermia como coadjuvante no resfriamento do ar;
Volume de ar varivel.
Volume de refrigerante varivel.
96
Adotar sistemas de pr-tratamento do ar externo, que melhoram a eficincia do sistema;
Adotar equipamentos energeticamente mais eficientes;
Adotar
refrigeradores
(chillers)
escalonados,
que
so
acionados
conforme
necessidade;
-
Adotar sensores de CO2 para otimizar a renovao do ar;
Adotar sistemas de recuperao de calor (ex: roda entlpica).
Aes de operao e manuteno do sistema

-
Evitar perdas de calor e presso em dutos e tubos, mantendo a integridade de sistemas

de isolamento e desobstruindo tomadas de ar e bocas de insuflao;
Operar eficientemente os equipamentos;
Programar e realizar etapas de manuteno preventiva do sistema (limpeza de filtros,

dutos, bocas de ar e manuteno dos equipamentos).
A manuteno preventiva um aspecto muito importante para o bom funcionamento do

sistema e, infelizmente, muitas vezes confundida com reparos e conserto de
equipamentos. Analogamente manuteno de um carro, a manuteno preventiva do
sistema de ar condicionado mantm seu funcionamento nas melhores condies possveis a
custos comparativamente mais baixos se considerados os custos de reparos.
3.2.10 Outros sistemas mecnicos
Alm do sistema do ar condicionado, o sistema de ventilao mecnica deve ser

considerado no projeto de edifcio de escritrios. Suas aplicaes mais comuns ocorrem na
exausto de ambientes, pressurizao de escadas e exausto de emergncia.
Exausto
Sistema de ventilao mecnica, normalmente associado exausto de sanitrios, copas,
subsolos e outros ambientes que no necessitam de condicionamento do ar, mas que
necessitam de ventilao e renovao do mesmo, e no tm contato com a parede da
envoltria. O sistema de exausto composto por ventiladores, tomadas de ar, sadas de ar
e respectiva rede de dutos no isolados termicamente. Os ventiladores de exausto dos
97
sanitrios e copas, por exemplo, podem ficar localizados no entreforro dos pavimentos, ou
na cobertura do edifcio, ligados aos pavimentos por um duto central.
Pressurizao de escadas
um sistema bastante comum em edifcios de escritrios, associado a requisitos de
segurana das escadas de emergncia. Seu funcionamento baseia-se no princpio de que o
interior das escadas fique sempre com presso positiva em relao ao exterior delas, de
modo que, numa situao de incndio, a fumaa originada nos andares no entre na escada
de emergncia, possibilitando a fuga segura da populao.
O sistema composto por ventilador, dutos e grelhas. H requisitos especiais de segurana
da sala onde fica o ventilador e de desempenho dos materiais que compem os dutos. A
sala do ventilador deve ficar posicionada de forma a garantir uma tomada de ar externo,
preferencialmente no pavimento de sada da edificao ou prximo a este. Ela deve ser
construda de maneira a estar protegida contra fogo e fumaa por pelo menos duas horas,
mesmo desempenho exigido para seus acessos e para os dutos que servem ao ventilador.
O ventilador, por sua vez, deve ser alimentado por um circuito eltrico diferenciado e ligado
a um gerador de emergncia.
A preferncia deste sistema, em relao alternativa de uma antecmara separadora em
todos os acessos s escadas, decorre da economia de espao, com a retirada desta
antecmara, e de custos de implantao, com a retirada de uma porta corta-fogo adicional,
por acesso, s escadas.
Exausto de emergncia
A exausto de emergncia a parte ativa do sistema de controle de fumaa, que deve ser
considerada quando a ventilao natural no for suficiente para a entrada de ar limpo e a
exausto da fumaa. Geralmente atende rotas de fuga e ambientes com grandes dimenses
e volumes, tais como trios centrais e lobbies com grandes ps-direitos. O equipamento
neste caso faz o contrrio do sistema de pressurizao de escadas: faz a exausto do ar e
da fumaa (gerando uma presso negativa no ambiente), e somente acionado na situao
de emergncia. Os requisitos de desempenho dos equipamentos deste sistema so ainda
mais rigorosos do que os do sistema de pressurizao, pois tanto ventiladores quanto dutos
devem resistir s altas temperaturas da fumaa.
98
3.3 SISTEMAS PREDIAIS HIDRULICOS
Os projetos de sistemas prediais hidrulicos tiveram, durante muito tempo, pouca

notoriedade para empreendedores, arquitetos e coordenadores de projeto, quando
comparados a outros projetos, como, por exemplo, os de estrutura. Isto explicado, em
parte, pela tica da falha, que, no caso do projeto estrutural, pode resultar em perigo de
morte para as pessoas (tanto as que constroem, como as que ocupam o edifcio) e
comprometimento total da edificao, enquanto que, no caso dos sistemas prediais
hidrulicos, resulta, predominantemente, em situaes apenas de desconforto, tais como
falta de gua, vazamentos, entupimentos e odores ruins.
Entende-se que esta situao est no incio de um processo de transformao, uma vez que
a preocupao com o uso racional da gua e seu eventual reuso nos edifcios so temas de
diversos estudos, com a crescente percepo de que este recurso ser cada vez mais caro
e precioso. Estes temas, aliados ao enfoque sistmico do funcionamento do edifcio, exigem
uma nova forma de se abordar o projeto de sistemas prediais hidrulicos, no bastando
mais apenas o atendimento da norma sobre um partido arquitetnico j concebido; a
arquitetura dever, cada vez mais, considerar este sistema em seu nascedouro.
Este captulo trata das questes conceituais que devem ser abordadas pelo arquiteto ou
empreendedor junto ao seu consultor ou projetista de sistemas prediais hidrulicos.
Utilizando como referncia a Tabela 4 dos Sistemas Prediais e a lgica de contratao de
projeto no mercado, discorreremos sobre os seguintes sistemas e subsistemas:
-
Sistema de Suprimento e Coleta de gua: sistemas de gua fria, gua quente, guas
pluviais e esgotos sanitrios;
Sistema de Suprimento e Distribuio de Energia: sistema de gs combustvel;
Sistema de Proteo contra Incndio: sistema de hidrantes e chuveiros automticos.
3.3.1 Sistema de gua fria
As recomendaes para o projeto do sistema predial de gua fria so regidas pela NBR
5626 (ABNT, 1998) e as regras da concessionria local. As interfaces que este sistema tem
99
com o incio do projeto arquitetnico resumem-se a quatro de seus subsistemas: sistema de

alimentao, sistema de reservao, sistema distribuio e sistema de medio.
3.3.1.1 Sistema de alimentao
O sistema de alimentao define a fonte de fornecimento de gua, que pode ser pela rede
pblica de gua da concessionria ou por meio de fontes de guas alternativas, tais como
caminhes-pipa, guas subterrneas e guas resultantes de tratamento de efluentes e/ou
guas pluviais. Estas opes devem ser consultadas junto ao rgo pblico responsvel
pelo gerenciamento de recursos hdricos local.
3.3.1.2 Sistema de reservao
O sistema de reservao implica em espaos para os reservatrios de gua no edifcio. Ele

est relacionado com as caractersticas de oferta de gua local e as caractersticas do
consumo. Em So Paulo, muito comum a utilizao de dois conjuntos de reservatrios: um
inferior, que recebe a gua da rede pblica e a recalca para um outro, superior, que distribui
para os andares por gravidade. Muitas vezes este reservatrio superior tambm contempla
a reserva de incndio. O dimensionamento destes reservatrios deve ser feito pelo consultor
ou projetista de sistemas prediais hidrulicos, mas cabe ao arquiteto prever os espaos
necessrios de forma integrada ao conjunto arquitetnico e eventualmente questionar se
esta soluo de dois conjuntos realmente a melhor para seu projeto especfico.
Em edifcios altos 27 , por exemplo, h a possibilidade de criao de um reservatrio em um
andar intermedirio. Esta sugesto tem implicaes relativas ocupao de uma rea
nobre do edifcio para um uso tcnico, que pode ser discutida, especialmente se outros
usos para a mesma so definidos, como, por exemplo: melhorar o desempenho de outros
sistemas prediais, abrigar reservatrios para guas pluviais ou mesmo considerar esta rea
tcnica tambm como rea de refgio, na necessidade de evacuao das pessoas do
edifcio em caso de incndio. O contrrio tambm possvel: em caso de restries fsicas
que no permitam a utilizao do reservatrio superior, o projeto pode ser feito
considerando somente o reservatrio inferior e a distribuio realizada por meio de sistema
de pressurizao, desde que atendidos os requisitos de segurana que garantam o
27
Segundo Oliveira, L. H. (2008), denominam-se edifcios altos aqueles dotados de uma altura expressiva em
relao aos demais do entorno e, usualmente, apresentando formatos de torre. Para a realidade brasileira,
pode-se convencionar edifcios com mais de 40 pavimentos.
100
funcionamento dos sistemas de combate a incndio mesmo com falha de fornecimento de

energia por parte da rede pblica local.
RESERVATRIO
SUPERIOR
DISTRIBUIO
RECALQUE
DISTRIBUIO
RESERVATRIO
SUPERIOR
ANDAR TCNICO
INTERMEDIRIO
TRREO
ALIMENTAO
DA RUA
RESERVATRIO INFERIOR
RESERVATRIO INFERIOR
DISTRIBUIO
ALIMENTAO
DA RUA
RECALQUE
RECALQUE
RESERVATRIO INTERMEDIRIO
TRREO
esquerda, esquema tradicional de reservatrio inferior e superior. direita, exemplo de utilizao

de reservatrio intermedirio.
O recurso do reservatrio em andar intermedirio preferencialmente utilizado em edifcios muito
altos (em torno de 100 pavimentos) e, entre outras funes, auxilia no efeito de reduo de presso
da gua nos andares mais baixos
Figura 30 Desenhos indicando esquemas de reservao de gua fria
3.3.1.3 Sistema de distribuio
O sistema de distribuio tem menor influncia em espao no projeto arquitetnico, se

comparado ao sistema de reservao, mas existe e deve ser considerado. As tubulaes
verticais, tanto de recalque quanto de distribuio por gravidade, devem ser locadas de tal
forma a minimizar os percursos horizontais e a permitir visita para inspeo e manuteno.
Uma maneira de otimizar os espaos requisitados por estas tubulaes pelo seu
agrupamento em dutos verticais (shafts) visitveis.
Outro aspecto relacionado ao sistema de distribuio refere-se ao prprio ponto de
consumo. A responsabilidade pela especificao do aparelho sanitrio do arquiteto ou do
projetista dos sistemas prediais, mas, muitas vezes, o empreendedor e o construtor acabam
optando por alternativas durante a execuo da obra. Antes de se adotar um determinado
modelo ou marca, o arquiteto ou projetista deve verificar os requisitos de desempenho dos
aparelhos, principalmente consumo reduzido de gua, e assim fazer a especificao.
101
Torneiras hidromecnicas e eletrnicas, arejadores, vlvulas de descarga e caixas de

descarga com duplo acionamento so exemplos de aparelhos sanitrios disponveis no
mercado e que contribuem para o uso racional da gua.
3.3.1.4 Sistema de medio
O sistema de medio influencia diretamente na maneira como o edifcio ser operado e,

indiretamente, no regime de consumo de gua. Ele pode contar com um medidor nico, cujo
total medido rateado entre as unidades autnomas, ou contar com um sistema
individualizado, em que cada unidade tem seu medidor prprio. Experincias em edifcios
residenciais, que realizam a mudana do sistema de medio de nico para o
individualizado, apresentam redues significativas de consumo, e o mesmo raciocnio pode
valer para os edifcios de escritrios.
Apesar disso, muitos edifcios de escritrio de andar livre, mesmo os de alta classificao
mercadolgica, no contam com sistema individualizado, exceto para a medio de
consumo de gua gelada do ar condicionado, quando o mesmo apresenta este subsistema
hidrulico.
3.3.1.5 Outros aspectos
Os aspectos da operao e manuteno tambm devem estar previstos em projeto. Em

andares de escritrio onde no h previso de depsito de material de limpeza com torneira
ou tanque, deve-se prever, em algum sanitrio, a existncia de uma torneira com altura
compatvel para uso pela equipe de limpeza, para evitar uma prtica muito comum, que a
retirada do sifo do lavatrio para enchimento de baldes.
Estratgias de uso da gua

H duas estratgias importantes sobre o uso da gua que merecem ateno nos projetos de
sistemas prediais hidrulicos dos edifcios: conservao e uso racional da gua (Figura 31).
A primeira estratgia consiste em equacionar o uso da gua em duas frentes: na oferta e na
demanda, enquanto a segunda promove basicamente o controle da demanda.
102
OFERTA
CONSERVAO
DEMANDA
URA (Uso
Racional da gua
DEMANDA
Figura 31 Estratgias de uso da gua
28
Fonte: Oliveira (informao verbal )
A oferta de gua refere-se fonte de abastecimento do edifcio. Como mencionado no

sistema de alimentao, este abastecimento pode ser o da rede pblica local ou vir de
fontes de gua alternativas. O incremento do uso de guas alternativas aumenta a oferta de
gua no edifcio sem sobrecarregar o sistema de abastecimento da rede pblica, e algumas
maneiras de obt-las sero tratadas nos itens referentes a guas pluviais e esgotos
sanitrios. Alm disso, necessrio fazer o correto gerenciamento do uso da gua destas
fontes, devido inconsistncia do seu nvel de potabilidade.
A demanda de gua refere-se ao consumo propriamente dito no edifcio. Segundo Schmidt
(2003), um programa de uso racional da gua consiste da aplicao de determinadas aes
em uma edificao, com o objetivo de se reduzir seu consumo de gua, garantindo-se a
qualidade das atividades consumidoras. Em algumas metodologias de implantao deste
tipo de programa (TESIS, 1988 apud SCHMIDT, 2003, e OLIVEIRA, L. H., 1999), pode-se
mencionar o uso de dispositivos para o controle do consumo, tais como: a correta
especificao de equipamentos economizadores; a medio individualizada; a manuteno
preventiva das instalaes para evitar perdas no sistema e, principalmente, a
conscientizao dos usurios.
A conscientizao dos usurios especialmente importante na estratgia da conservao,
pois o aumento da oferta de gua pode ocasionar um entendimento equivocado de que no
h mais a necessidade de aes para a reduo da demanda. A estratgia da conservao
s faz sentido se o equacionamento do uso da gua for realmente feito nestas duas frentes.
28
Informao obtida junto a prof. Lcia Helena Oliveira, em 05 mar. 2009.
103
3.3.2 Sistema de gua quente e gs combustvel
As recomendaes para o projeto da instalao predial de gua quente so regidas pela

norma NBR 7198 (ABNT, 1992), e as de gs, pela norma NBR 15526 (ABNT, 2009). Em
edifcios de escritrio no Brasil, a gua quente um item de pouca relevncia, pois seu uso
fica restrito a alimentao de chuveiros de sanitrios coletivos, normalmente localizados no
embasamento 29 do edifcio, e seu consumo reduzido, se comparado ao consumo total de
gua da edificao. A gua quente no considerada para alimentar os lavatrios mesmo
em empreendimentos luxuosos e com alta classificao mercadolgica, denotando que este
uso no tem valor percebido junto aos empreendedores deste tipo de edifcio.
O gs, por sua vez, tem uso mais relevante se o edifcio em questo abrigar, em sua rea
de amenidades, restaurantes ou refeitrio central, pois as copas dos andares tipo tm sido
projetadas, cada vez mais, para receber equipamentos eltricos. H, tambm, muitos
empreendimentos que prevem a alimentao dos sanitrios coletivos do embasamento
com chuveiros eltricos. Em empreendimentos complexos, muito grandes ou de mltiplos
usos, pode-se utilizar o gs como fonte alternativa de energia, gerando eletricidade por meio
de sua queima, e aproveitar o calor resultante do processo original para outros fins, tais
como aquecimento de gua, gerao de vapor e at resfriamento de ambientes. Este
aproveitamento do calor, que normalmente seria perdido no processo de gerao de
energia, denota a chamada co-gerao.
De qualquer forma, havendo previso para o uso do gs na edificao, h recomendaes
especiais de segurana quanto localizao da central de alimentao e tubulao de
distribuio, que devem ser de conhecimento do projetista destes sistemas e do arquiteto.
3.3.3 Sistema de gua pluvial
As recomendaes para o projeto do sistema de gua pluvial so regidas pela norma NBR
10844 (ABNT, 1989), que traz os critrios para seu dimensionamento, a tabela com as
intensidades pluviomtricas, de acordo com o local e o perodo de retorno, e critrios para o
clculo de rea de contribuio. Neste ltimo item, interessante observar que as fachadas
dos edifcios tambm entram neste clculo, e podem at ser consideradas como reas de
contribuio dominantes, principalmente no caso de edifcios altos.
29
Trreo e subsolos.
104
O conceito que trata do fluxo de captao, conduo e afastamento das guas pluviais est
sendo substitudo pelo de captao, tratamento, reserva e uso destas guas no edifcio.
Esta mudana decorre de diversos fatores, alguns dos quais podemos enumerar:
crescimento da conscincia ecolgica, encarecimento dos custos de fornecimento de gua,
adoo de princpios de sustentabilidade no projeto do edifcio, interesses em obter
pontuao em sistemas de certificao 30 ambiental e possibilidade de reduo de custos de
operao.
A utilizao de guas pluviais tratadas no edifcio muitas vezes erroneamente chamada de
reuso. O reuso, como o prprio nome indica, caracteriza-se por uma repetio de uso, o que
significa o aproveitamento de uma gua que j foi utilizada em algum consumo anterior. A
gua pluvial, por sua vez, pode ser considerada como uma fonte alternativa de
abastecimento.
O nvel de tratamento que a gua pluvial deve receber depende da destinao que ter a
gua tratada. Quanto maior o nvel de potabilidade da gua que se deseja atingir, mais caro
o sistema e a operao de tratamento, e maior a responsabilidade do operador do edifcio
sobre a qualidade e uso desta gua. Como grande parte dos empreendedores brasileiros
no faz a operao do edifcio que concebem, as solues preferenciais remetem aos
tratamentos de investimento menor, mais simples, preferencialmente passivos, que
permitem uma qualidade de gua suficiente para irrigao de jardins, lavagem de pisos e
uso em bacias sanitrias.
A utilizao bem-sucedida da gua pluvial tratada depende principalmente de uma
administrao predial preparada para isso, uma vez que esta ser responsvel pela
qualidade do tratamento ao longo do tempo e pelo correto controle de acesso a torneiras ou
registros que disponibilizaro esta gua. O preparo diferenciado de uma administrao
predial de edifcio de escritrios em relao a um edifcio residencial explica em parte a
maior adeso, no primeiro caso, deste sistema.
Atualmente, nos projetos de edifcios de escritrio de So Paulo, o conceito mais comum
para utilizao da gua pluvial tratada consiste em sua captao, conduo total at um
reservatrio inferior (geralmente localizado no subsolo), tratamento, recalque at um
reservatrio superior e distribuio (Figura 32). Este modelo segue a lgica do conceito de
distribuio de gua fria; alm disso, ele pode aproveitar a obrigatoriedade do tanque de
reteno de gua pluviais (Lei 13.276/02 do Municpio de So Paulo) previsto em projetos
de edifcios novos com mais de 500m de rea impermeabilizada. Por este modelo, as
implicaes no projeto arquitetnico aparecem na forma de espaos extras para
30
Ver seo 3 do captulo C.
105
reservatrios, tubulaes e casa de bombas, pois a gua pluvial tratada deve estar em um
sistema completamente independente da gua fria, para evitar o fenmeno da conexo
cruzada (NBR 5626, ABNT, 1998).
RESERVATRIO
SUPERIOR GUA PLUVIAL
TRATADA
A definio de se tratar
e utilizar as guas
pluviais reflete
diretamente na
ocupao de espaos e
redes independentes,
em relao gua fria,
para tanques de coleta,
tratamento e
distribuio.
CAPTAO GUAS PLUVIAIS
DISTRIBUIO
RECALQUE
RECALQUE
DISTRIBUIO
RESERVATRIO
SUPERIOR GUA
FRIA
ALIMENTAO
DA RUA
TRREO
RESERVATRIO
INFERIOR GUA FRIA
RESERVATRIO INFERIOR ESTAO DE

TRATAMENTO
GUA PLUVIAL TRATADA
TANQUE DE CAPTAO/
RETENO GUAS
PLUVIAIS
Figura 32 Desenho esquemtico de reservao de gua fria e de aproveitamento das guas pluviais
Em pases onde o custo da energia eltrica maior do que no Brasil, como os do norte da
Europa e os dos Estados Unidos, o conceito para o uso das guas pluviais e de reuso das
guas servidas 31 um pouco mais complexo. Primeiramente, h um equacionamento da
energia que gasta para o funcionamento do sistema com o nvel de potabilidade de gua
que se deseja alcanar, alm da qualidade final do ar que resulta deste gasto de energia. O
Pacific Institute (Califrnia, EUA), por exemplo, disponibiliza um simulador que analisa, entre
outras coisas, a energia consumida para fazer que a gua, seja ela de rede pblica, seja de
fonte alternativa, chegue ao seu destino final, o que possibilita a tomada de decises a
respeito de sua gesto. Este simulador pode ser alimentado de forma que diversos cenrios
possam ser comparados. Com estas informaes, em conjunto com a arquitetura, os
sistemas de abastecimento e aproveitamento das guas so definidos. Esta necessidade da
estreita interao entre arquitetura e sistemas prediais, nas etapas iniciais de um projeto,
pode ser bem exemplificada no projeto do Water Town (Chicago, EUA), em que a gua
pluvial captada, tratada e reservada de forma escalonada (Figuras 33 e 34) com uso
mnimo de energia. A captao da fachada deve estar integrada a este escalonamento, e os
reservatrios intermedirios, previstos desde a concepo do projeto.
31
Esgotos sanitrios.
106
Corte esquemtico, indicando as

captaes da guas pluviais ao longo
da fachada
Perspectiva
Figura 33 Projeto do edifcio Water Town, Chicago (EUA)

Fonte: www.ctbuh.org/Portals/0/Education/IIT/AntonyWood/Tall&Green/WaterTower
Estrutura
fachada
Distribuio
Coleta
Reservao
Conduo
Reservao
Pr-filtro
Reservao
Tratamento
Pr-filtro
Desenho esquematizado do sistema de captao, tratamento e reservao de guas pluviais

Figura 34 Detalhe do projeto do edifcio Water Town, Chicago (EUA)
Fonte: www.ctbuh.org/Portals/0/Education/IIT/AntonyWood/Tall&Green/WaterTower.
107
3.3.4 Sistema de esgoto sanitrio
As recomendaes para o projeto de sistemas de esgotos sanitrios so regidas pela norma

NBR 8160 (ABNT, 1999). O objetivo desta norma estabelecer as exigncias e
recomendaes para atendimento dos requisitos mnimos de higiene, segurana e conforto
dos usurios.
Sistemas
Assim como ocorre com o sistema de gua pluvial, o impacto do sistema de esgoto sanitrio
no projeto arquitetnico aparentemente pequeno, desde que mantidos os devidos
cuidados para espaos para as tubulaes de caminhamento horizontal (ramais e coletores)
e de caminhamento vertical (tubos de queda e colunas de ventilao). A maioria dos
projetos brasileiros considera o escoamento do esgoto por conduto livre (gravidade),
portanto importante garantir, nos percursos horizontais, espaos que permitam a
declividade mnima exigida nas tubulaes deste sistema.
Existem tambm sistemas de coleta e transporte de esgoto a vcuo que ganham espao
devido ao seu forte apelo por economia de gua. A opo por este sistema permite
utilizao de dimetros menores de tubulao e percursos horizontais praticamente sem
declividade, devido ao seu regime de subpresso. As desvantagens deste sistema
envolvem, alm do aspecto cultural, previso de espaos para colocao de bombas de
vcuo e tanques, alm de gastos com energia para sua operao e manuteno mais
complexa.
Ainda sob o ponto de vista da economia de gua, h tambm aparelhos que dispensam o
uso desta tanto para seu acionamento quanto para seu desconector 32 , tais como os
mictrios sem gua (Figura 35). Neste caso, no h acionamento de gua para descarga da
urina, e um selo lquido, cuja densidade menor do que a da urina, faz a funo do fecho
hdrico. A manuteno deste tipo de aparelho pede apenas a troca deste lquido em um
nmero de usos que pode variar de acordo com o fabricante do selo. Como exemplo, a
fabricante Waterless sugere esta troca a cada 1.500 usos sanitrios. Este tipo de aparelho
representa uma relevante soluo para a economia de gua em edifcios de escritrios,
pois, segundo Schmidt (2003), o mictrio um exemplo de equipamento que
historicamente representa um desperdcio significativo de gua, mas alguns aspectos
dificultam sua efetiva introduo nos ambientes brasileiros: a falta de fabricantes nacionais,
32
Ver definio na seo Desconectores, abaixo.
108
a questo cultural e a segurana do sistema. A questo cultural tem a ver com o correto uso
(no h acionamentos) e manuteno (o aparelho no deve ser limpo com gua, somente
com pano mido); a questo da segurana envolve eventual toxicidade, em longo prazo, da
evaporao do lquido no ambiente e do seu descarte aps o ciclo de usos. Schmidt (2003),
em seu estudo sobre mictrios sem gua, conclui que a eliminao da gua do processo de
coleta de urina no afeta negativamente o desempenho do ambiente sanitrio.
Acesso para aberturas
Recipiente de troca
Selo lquido
Urina
Segue para ramal
Figura 35 Exemplo de desconector do mictrio seco

Fonte: waterless.com/index.php?option=com_content&task=view&id=3&Itemid=55
Desconectores
Outro aspecto importante a ser considerado no sistema de esgoto refere-se ao desconector,
que, segundo definio da NBR 8160 (ABNT, 1999), um dispositivo provido de fecho
hdrico, destinado a vedar a passagem de gases no sentido oposto ao deslocamento do
esgoto. Na prtica, os desconectores so basicamente os sifes dos diversos aparelhos
sanitrios e de alguns tipos de ralos. Graa (1985) estudou alguns efeitos que podem
comprometer o bloqueio hdrico destes sifes, e que podem ocorrer em edifcios de
escritrio:
-
Evaporao
Decorrente de condies climticas (temperatura e umidade relativa do ar), condies
geomtricas (tipo de sifo e distncia do mesmo at o tubo de queda) e tempo de
109
exposio sem escoamento de esgoto. Pode ocorrer em sanitrios que ficam muito
tempo sem utilizao, por exemplo, em escritrios no ocupados, aguardando locador.
-
Variao de presso do ambiente

Sanitrios de edifcios de escritrios normalmente ficam localizados em seu ncleo e
contam com exausto mecnica, o que gera uma presso ambiente menor que a
presso atmosfrica. No caso de sanitrios integrados rea til 33 , o ar condicionado
cria o efeito contrrio: presso ambiente maior que a presso atmosfrica. Ambos os
casos modificam as alturas do nvel dgua da cmara de entrada e da cmara de sada
do fecho hdrico.
Sifonagem induzida
Situao em que o escoamento de um aparelho sanitrio influi no fecho hdrico de outro
aparelho inoperante prximo, ligado ao mesmo ramal de esgoto, como o caso dos
aparelhos em bateria dos sanitrios coletivos.
Ainda h outros efeitos, tais como capilaridade, tiragem trmica, efeito do vento e
sobrepresso, que tambm devem ser considerados no dimensionamento e especificao
do desconector.
A importncia dos desconectores, apesar da aparente pouca significncia no projeto como
um todo, ganha outra dimenso em casos extremos de falha: Swaffield (2006) sugere uma
ligao direta entre o incio da epidemia da SARS 34 de 2003, no condomnio Amoy Gardens,
em Hong Kong, com o rompimento dos fechos hdricos dos sanitrios e a conseqente
contaminao do ar. A origem do rompimento seria a combinao entre falta de manuteno
do sistema, permitindo o efeito da evaporao, combinada ao uso de exaustores para
ventilao, o que teria criado uma presso negativa nos sanitrios e permitido a
disseminao inicial do vrus entre andares.
Reuso
O aproveitamento do esgoto por meio de seu tratamento um tema em voga, decorrente,
em parte, do apelo mercadolgico, da reduo dos custos referentes a consumo de gua e
da conquista de pontos em processos de certificao de edifcios verdes.
As variveis para definio do sistema a ser considerado no projeto consistem em: o volume
necessrio, o que vai ser tratado (se todo o esgoto sanitrio ou se somente as guas
33
34
Ver item 1.2.1.2 deste captulo.

Sndrome da deficincia respiratria severa.
110
cinzas 35 ), o destino final que ser dado gua tratada (que definir seu nvel de
potabilidade e complexidade de tratamento), os custos (tanto de implantao quanto de
operao) e as demandas tcnicas e de espaos de cada sistema. Como j anteriormente
comentado no item do sistema de gua pluvial, a operao de tratamento de gua (seja
pluvial ou esgoto) tem um gasto energtico que deve ser compensado pela economia de
gua, ou deixa de ser vivel no empreendimento.
A prtica mais comum em edifcios de escritrios em So Paulo fazer o tratamento das
guas cinzas e utiliz-las para descargas das bacias sanitrias. O modelo parecido com o
tratamento de guas pluviais, em que as guas cinzas so coletadas e tratadas em um
reservatrio inferior, e, em seguida, recalcadas para um reservatrio superior, para posterior
distribuio. Algumas empresas j se especializaram em fazer esta operao (fornecem os
equipamentos para tratamento e fazem a gesto do sistema) e a comercializam por meio do
valor do metro cbico de gua tratada (que deve ser inferior ao valor da gua potvel
fornecida pela rede pblica). Assim, a gesto do uso de gua de reuso passa a ser mais um
servio a ser contratado pela administrao predial.
Algumas questes ainda devem ser definidas junto ao empreendedor e projetista, tais como:
a integrao deste sistema ou no ao de tratamento de guas pluviais; o controle de acesso
gua de reuso; como o sistema ser alimentado pelo sistema de gua fria, caso a
demanda seja maior do que a oferta, e como ser evitado o fenmeno da conexo cruzada
entre sistemas (gua potvel e gua de reuso). O clculo do volume de gua a ser tratado,
devidamente equacionado com a demanda esperada, evita desperdcio de energia para o
processo de tratamento e conduo das guas, e o desperdcio de espaos demandados
pelo sistema de tratamento.
3.3.5 Sistema de proteo contra incndio

O sistema de proteo contra incndio compe-se de diversos outros subsistemas 36 e os
mencionados neste item so diretamente relacionados com sistemas prediais hidrulicos. As
recomendaes para o projeto deste sistema esto em diversas normas da ABNT que
integram o decreto estadual n 46076/01 do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo e
suas respectivas Instrues Tcnicas (IT). Muitos empreendedores tambm consideram os
35
36
guas servidas de lavatrios e chuveiros.

Ver seo 3.5 deste captulo.
111
requisitos da norte-americana NFPA (National Fire Protection Association), motivados por

questes de seguro e, em outros casos, pela origem internacional dos investimentos.
Os aspectos da proteo contra incndio, relacionados aos sistemas prediais hidrulicos,
esto inseridos nas medidas de proteo ativa dos sistemas de segurana, que so as
medidas de combate ao fogo. Entre elas, podemos destacar:
Reserva de incndio
A reserva de incndio calculada de acordo com a rea construda, o uso do edifcio
(tipifica tambm o grau de risco) e o tipo de hidrante ou mangotinho. Para exemplificar, um
edifcio de escritrios de 10.000m de rea construda ter uma reserva de incndio de 12 a
18m. Como j descrito anteriormente, a integrao da reserva de incndio com a de gua
fria uma prtica comum, e normalmente ela disposta no reservatrio superior da
edificao, o que influencia diretamente nas sobrecargas da estrutura.
Sistema de hidrantes
Os pontos de gua deste sistema devem servir a todos os andares, o que requer previso
de espao na arquitetura para tal. Alm disso, estes pontos tambm so determinados em
funo do comprimento e alcance da mangueira, podendo ocasionar a presena de mais de
um ponto por andar.
Sistema de chuveiros automticos (sprinklers)

Integrantes de um sistema de combate ao fogo bastante eficaz, os chuveiros automticos
so ligados a algum tipo de sistema de deteco, obrigatrios em grande parte das
configuraes de edifcios de escritrio e integrantes dos diversos sistemas que ocupam o
espao situado entre a laje e o forro do andar. O critrio de dimensionamento deste sistema
regido pela Instruo Tcnica n 23 do decreto 46.076/01 e pela NBR 10897 (ABNT,
2007). O impacto deste sistema na arquitetura configura-se no espao para o sistema de
reservao de gua e a compatibilizao da distribuio de seus chuveiros com os outros
diversos sistemas que ocorrem no forro, tais como luminrias, grelhas do ar condicionado e
sistemas de deteco.
112
3.4 SISTEMAS PREDIAIS ELTRICOS
Os sistemas prediais eltricos, que sempre tiveram grande importncia por serem
associados ao funcionamento dos sistemas ativos dos edifcios e por serem tambm
considerados fontes possveis de ignio de incndios, ganham ainda mais destaque por
sua contribuio direta para a sustentabilidade do edifcio, preocupao decorrente do
aumento progressivo dos custos da energia e consequentes custos de operao.
A rpida evoluo da tecnologia dos diversos sistemas e o aumento da dependncia de
energia para seu bom funcionamento faz que os edifcios de escritrios modernos exijam
instalaes de infra-estrutura eltrica mais complexas. De Martini (2008) comenta que os
edifcios comerciais corporativos possuem hoje requerimentos rigorosos em energia,
capacidade, disponibilidade e confiabilidade, telecomunicaes sempre em constante
evoluo, segurana e proteo, qualidade ambiental e de forma muito atual, compromissos
com polticas ambientais e de sustentabilidade.
As principais diretrizes para um bom projeto de instalaes eltricas seguem os mesmos
preceitos dos sistemas prediais como um todo 37 , incluindo os seguintes objetivos abaixo,
segundo De Martini (2008):
-
Desenvolver o projeto com as solues mais atualizadas;
Preparar o sistema para evoluir com o passar do tempo, levando em conta a vida til do
edifcio (cerca de 20 a 30 anos, ou at mais);
Projetar sistemas simples e confiveis;
Considerar equacionamento entre custo inicial (de implantao) e custo global (de toda a
vida til) dos sistemas.
A preparao para evoluo do sistema conta tambm com os requisitos de espaos, ou

seja, a arquitetura tambm deve ser pensada quando o aspecto da adaptao e
modernizao do sistema considerado.
Em termos gerais, os sistemas prediais eltricos exercem pequena influncia na demanda
de espaos do pavimento tipo durante a concepo do projeto arquitetnico, se comparados
aos sistemas de ar condicionado. Nesta etapa inicial de projeto, sua influncia percebida
na implantao do edifcio no terreno e, em etapas posteriores de detalhamento, definitiva
na eficincia da operao do edifcio.
37
113
Para fins deste trabalho, que investiga os requisitos tcnicos das etapas iniciais do projeto
de edifcio de escritrios, os aspectos mais relevantes referentes aos sistemas prediais
eltricos concentram-se nos itens que apresentam alguma interferncia fsica para as
demais disciplinas de projeto, notadamente arquitetura e estrutura.
3.4.1 Normas
As recomendaes para projeto de instalaes eltricas nos edifcios so regidas pelas

normas NBR 5410 (ABNT, 2004), para baixa tenso, e NBR14039 (ABNT, 2005), para
mdia tenso, prerrogativas da ANEEL (Agncia Nacional de Energia Eltrica), alm de
regras da concessionria de energia local.
3.4.2 Entrada e medio de energia
A configurao e implantao no edifcio no terreno tm influncia na definio do local para

a entrada e medio da energia, pois as distncias entre o poste da concessionria
(localizado na rua) e os medidores do edifcio determinam o volume de cobre a ser
consumido no trecho da chamada corrente no medida, o que gera impacto direto no custo
da instalao. Segundo Loturco (2008), os critrios deste trecho so definidos pela
concessionria local e, em termos nacionais, no so uniformes.
Por esta e por outras razes, h, no incio do projeto de instalaes eltricas, uma forte
interao entre o projetista ou consultor destas instalaes e a concessionria local, seja
para verificar a viabilidade de fornecimento de energia na demanda necessria, seja para
negociar a flexibilizao de algumas regras no caso de concepes no convencionais.
Em termos gerais, o projetista ou consultor de instalaes eltricas faz o clculo de
demanda de energia do edifcio e avalia, de acordo com a sua forma de funcionamento (se
com vrios proprietrios, ou com um s e vrios inquilinos) e com as regras da
concessionria, as possibilidades de fornecimento de energia: em alta, mdia ou baixa
tenso 38 . Ele tambm avalia qual a melhor modalidade de tarifao para aquele edifcio
38
Alta tenso: tenso do sistema de transmisso (69 ou 138kV).

Mdia tenso: tenso primria de distribuio (13,8 ou 25kV).
Baixa tenso: tenso secundria de distribuio (220, 380, 440, 480V).
114
especificamente. Todos estes critrios influenciaro nos espaos a serem ocupados por
salas tcnicas de medio, subestaes ou transformadores, alm da quantidade, tipo e
custo dos cabos.
Ainda na concepo do projeto, tambm conveniente j estar definido como ser feita a
medio individualizada das reas de escritrio e comuns, e dos grandes centros de
consumo de energia, tais como elevadores e centrais de ar condicionado. Os equipamentos
de medio geralmente necessitam de um painel que pode ser considerado para cada
unidade. De Martini (2008) destaca que o fornecimento em uma nica medio,
possibilidade para edifcios de um nico proprietrio e unidades para locao, permite o
fornecimento de energia em mdia tenso, trazendo as seguintes vantagens:
-
Flexibilidade em relao demanda mxima esperada, e seus eventuais acrscimos,
Flexibilidade da instalao interna relacionada s posies das subestaes e do

sistema de distribuio.
Loturco (2008) acrescenta outra vantagem do fornecimento em mdia tenso, em relao

baixa tenso, que o custo de instalao, ao reduzir o volume de cobre dos cabos de
entrada.
3.4.3 Distribuio de energia
A distribuio de energia feita, entre andares, por meio de prumadas, que podem ser
compostas por conjuntos de cabos ou por barramento blindado (Figura 36). Em cada andar
deve haver o acesso restrito a esta prumada, para fins de manuteno, que pode consistir
numa pequena sala ou em um armrio protegido no seu ncleo. Desta prumada, saem os
cabos para os quadros de distribuio e, destes quadros, os circuitos eltricos que
alimentam os diversos equipamentos do andar, tais como: luminrias, reatores, tomadas,
sistemas de controle, etc. A distribuio dos circuitos feita principalmente pelo forro (para
os sistemas de iluminao e de deteco) e pelo piso (tomadas), considerando a formatao
do andar tipo de planta livre.
Convm lembrar que as prumadas de distribuio devem possuir seccionadores entre os
andares, com material resistente ao fogo, de maneira a impedir a propagao de fogo e
fumaa, em caso de situaes de incndio, pelo efeito chamin. Estes seccionadores so
conhecidos no mercado como fire-stops.
115
Figura 36 Barramento blindado

Fonte: Loturco (2008)
3.4.4 Premissas para iluminao e tomadas
A iluminao interna do edifcio tem importante contribuio no seu desempenho energtico

e na produtividade de seus usurios. O desempenho energtico est diretamente ligado ao
consumo de energia e emisso de calor das lmpadas e reatores, pois a iluminao artificial
responsvel pelo consumo de cerca de 12 a 15% da energia do edifcio (informao
verbal 39 ). A produtividade dos usurios est relacionada ao conforto visual que esta
iluminao traz em longos perodos de tempo, o que ressalta a importncia do
desenvolvimento de um projeto especfico, o luminotcnico.
O projeto luminotcnico deve ser desenvolvido por consultores especializados, juntamente
com a concepo da arquitetura, de modo a obter maior aproveitamento da luz natural e
minimizando a incidncia direta da luz do sol e o efeito do ofuscamento. Os requisitos de
nveis de iluminncia exigidos conforme a atividade do local esto previstos na norma NBR
5413 (ABNT, 1992) 40 , sendo que, em edifcios de escritrios, de uma maneira geral, os
39
40
Informao obtida junto ao eng. Jos Luiz De Martini, diretor da Gerencial Engenharia, em 26 Fev. 2009.
Esta norma encontra-se atualmente em processo de reviso de diversos critrios, principalmente aqueles
relacionados ao perfil de usurios de edifcios comerciais com utilizao plena de computadores.
116
nveis das reas de trabalho variam de 500 a 1000lux; dos corredores e escadas, de 75 a
150lux; e das garagens, de 100 a 200lux.
Alm das consideraes dos nveis de iluminncia, o projeto luminotcnico deve contemplar
as seguintes definies:
-
A distribuio dos circuitos das luminrias, considerando luz natural prxima rea de
janelas (circuitos paralelos envoltria e sensores de nvel de iluminncia) e rotas de
fuga de emergncia;
Os instrumentos de acionamento e controle das luminrias, tais como disjuntores,

sensores de presena ou dimmers;
O tipo de luminria para cada ambiente, com respectivas lmpadas e reatores;
As potncias ou cargas eltricas das luminrias.
Estes dados so alguns dos pr-requisitos para a continuidade do projeto de instalaes

eltricas, principalmente na parte que envolve clculo da potncia a ser instalada no edifcio
e na alimentao dos circuitos. Outras premissas que afetam este clculo so definidas pelo
consultor em forma de consideraes de cargas eltricas relacionadas rea e ao uso, por
ser influenciado pela densidade de pessoas e pelo tipo de equipamentos. Projetistas
experientes adotam, para projetos atuais, cargas mdias para equipamentos e iluminao
da ordem de 67w/m (informao verbal 41 ) nas reas de escritrios, sem considerar o
sistema ar condicionado, que calculado parte, devido ao seu grande diferencial em
relao s outras cargas.
3.4.5 Sistemas de gerao de energia prpria
O sistema de gerao de energia prpria em edifcios de escritrio uma necessidade e

objetiva, entre outras coisas, garantir uma autonomia mnima de funcionamento dos
sistemas do edifcio em casos de emergncia e de falha no fornecimento da concessionria
local, alm de reduzir valores na conta de energia mensal. Os equipamentos previstos para
serem atendidos pela gerao prpria de emergncia geralmente so os ventiladores do
sistema de pressurizao e controle de fumaa, o sistema de iluminao para rota de fuga,
os elevadores de emergncia, os sistemas de segurana contra incndio (tais como
41
117
detectores, alarmes, bombas de incndio e de chuveiros automticos) e a parte eletrnica

dos sistemas de controle e segurana patrimonial.
Alm disso, De Martini (2008) faz referncia a levantamentos em grandes edifcios, que
mostram a existncia de uma demanda contnua (24horas x 7dias) da ordem de 15% a 25%
da capacidade nominal dos sistemas, associadas a atividades ininterruptas, tais como
comrcio exterior, call centers e plataformas de suporte a sistemas de tecnologia da
informao, que tambm podem estar includas no sistema de gerao de energia prpria.
A tarifao da energia, diferenciada por horrio, tambm influi na concepo do projeto
eltrico e do sistema de gerao prpria. muito comum haver previso desta gerao para
o chamado horrio de pico, quando a tarifa da concessionria mais cara (tarifa horosazonal), para atendimento aos grandes centros consumidores do edifcio, que so as
centrais de ar condicionado e o conjunto de elevadores.
O sistema de gerao de energia constitui-se de: grupo motogerador, alimentado a leo
diesel ou gs, cuja envoltria deve atender a requisitos de proteo contra incndio e
proteo acstica, tanto nos equipamentos quanto no ambiente; tomada de ar e escape de
gases externos; alm de requisitos especiais para armazenagem de combustvel, previstas,
no caso do Estado de So Paulo, no decreto n 46.076/01 do Corpo de Bombeiros.
Dependendo da quantidade de equipamentos a serem atendidos pelo sistema de gerao
prpria, De Martini (2008) sugere que o mesmo seja composto por um conjunto modular de
mquinas acionadas progressivamente, de acordo com a necessidade da demanda.
Outras tecnologias de gerao autnoma, para reduzir gastos com a energia tarifada pela
concessionria, e que envolvem a captao elica e fotovoltica, ainda no encontraram
viabilidade econmica para serem implementadas em edifcios de escritrios brasileiros. De
Martini opina que mais importante investir no conjunto de solues tcnicas que permitam
uma utilizao racional da energia do que procurar fontes alternativas prprias (informao
verbal 42 ).
42
118
Figura 37 Usina modular de gerao de energia prpria

Fonte: De Martini (2008)
3.4.6 Aterramento predial e proteo contra descargas atmosfricas
A norma NBR 5410 (ABNT, 2004) prev que toda edificao deve dispor de uma infraestrutura de aterramento, denominada eletrodo de aterramento, que pode estar contida na
armadura do concreto das fundaes. Normalmente associa-se a esta infraestrutura o
sistema de proteo contra descargas atmosfricas (SPDA), que est contida na armadura
do concreto da superestrutura (pilares) e associada a captores (para-raios na cobertura) e
ligaes equipotenciais. Este item ilustra um ponto onde parte da soluo do sistema predial
eltrico pode estar no detalhamento do projeto de estrutura.
119
3.4.7 Sistema de telecomunicaes
O sistema de telecomunicaes envolve a transmisso de voz, dados, udio e vdeo, e pode

abranger diversos outros subsistemas, a depender da forma de transmisso em cada caso:
telefonia, televiso, interfonia, udio, vdeo e lgica ou informtica.
Mesmo com os avanos da tecnologia sem fio nos equipamentos para telecomunicaes,
ainda importante contar, nos projetos, com a rede tradicional com fio para fins de
transmisso e recepo. Em termos de espao, devem ser consideradas salas de
telecomunicaes no embasamento do edifcio (trreo ou subsolo) e acessos s prumadas,
em forma de armrios no ncleo do pavimento, em todos os andares. As prumadas de
telecomunicaes devem adotar os mesmos cuidados das de eltrica, em termos de
seccionamento entre andares. A distribuio no prprio andar, a partir do quadro, ocorre da
mesma maneira que a dos circuitos eltricos: pelo forro e pelo piso. A opo de um
empreendimento sem previso para piso elevado obriga a utilizao de uma modulao de
instalaes 43 para fazer esta distribuio em pontos fixos. Em alguns casos, h a
necessidade de prever um ponto de antena para comunicao via satlite na cobertura e
uma sala tcnica, de aproximadamente 10m, prxima a ela.
43
Ver seo 1.2.2.2 deste captulo.
120
3.5 SISTEMAS DE SEGURANA
Os sistemas de segurana nos edifcios de escritrio podem ser classificados em duas

categorias: segurana pessoal e segurana patrimonial. O sistema de segurana pessoal
(ou life-safety) engloba o sistema de proteo da populao em situaes de emergncia,
principalmente no que se refere a combate a incndios nas edificaes, e o sistema de
segurana patrimonial (security) envolve os sistemas de monitorao e controle de acessos,
com o objetivo de preservar o patrimnio do edifcio e de seus ocupantes.
3.5.1 Sistemas de segurana pessoal

Conforme j comentado no incio deste captulo 44 , o sistema de segurana pessoal envolve
diversas disciplinas de contratao de projeto (arquitetura, instalaes hidrulicas,
instalaes eltricas, ar condicionado) e, apesar de sua importncia nos requisitos de
desempenho do edifcio, freqentemente tratado como um item de atendimento
compulsrio regulamentao de corpos de bombeiros e prefeituras.
Segundo Ono (2007), isto decorre, em parte, pela falta desta disciplina especfica nas
escolas de arquitetura e engenharia e, em parte, pela natureza prescritiva de suas
regulamentaes. Este carter prescritivo tem a funo de garantir que um nvel mnimo de
segurana seja atendido, mas, ao mesmo tempo, no permite o desenvolvimento de
solues alternativas e criativas. Para possibilitar estas solues, em alguns pases, j h a
discusso de cdigos e regulamentaes baseadas em desempenho, mas este nvel de
discusso s possvel quando os fundamentos tericos que levaram formulao das
regras so de total domnio do arquiteto ou engenheiro envolvido nesta questo. Como
exemplo, a proliferao de edifcios muito altos (com mais de 100 andares), em diversos
pases, suscitou a discusso sobre a possibilidade de se reservar um elevador, ou um grupo
especfico deles, para a utilizao em caso de incndio, contrariando uma regra j bem
estabelecida de proibio deste uso. Como argumentos para fundamentar a discusso, os
principais aspectos levantados so: o tempo total gasto para evacuao completa das
pessoas neste tipo de edificao e, principalmente, o tempo de evacuao da parcela
significativa da populao com alguma dificuldade de locomoo em caso de emergncia.
44
Seo 3.1.
121
Para ilustrar a conceituao que rege a regulamentao da proteo de incndio, de uma

forma geral, pode-se utilizar a rvore conceitual proposta pela NFPA (2002) e, por meio
dela, estabelecer as ligaes entre as disciplinas de projeto que contemplam seus
requisitos, conforme Figura 38. Na regulamentao especfica do Estado de So Paulo,
considerada completa e rigorosa se comparada a outros Estados Brasileiros, esta
conceituao aparece na forma de Instruo Tcnica (IT-02 do decreto n 46.076/01).
OBJETIVOS DA
PROTEO CONTRA INCNDIOS
PREVENO
CONTROLE
IGNIO
PROTEO
CONTROLE
COMBUSTVEL
Arquitetura: materiais
construtivos e de acabamentos
Instalaes eltricas:
dimensionamentos e materiais
DETECO
NOTIFICAO
Arquitetura: rotas de fuga, reas

de refgio
Instalaes eltricas: iluminao
de emergncia
Ar condicionado: pressurizao
de escadas
EVACUAO
RELOCAO
Arquitetura: materiais e acabamentos

Instalaes eltricas: combustvel
para gerao autnoma
Instalaes hidrulicas: gs
CONTROLE
DO FOGO
SUPRESSO
AUTOMTICO
Instalaes hidrulicas: chuveiros

automticos
Ar condicionado: exausto de
fumaa
Instalaes eltricas: detectores,

alarmes e sistemas de
comunicao
Automao: central de
processamento
MANUAL
Instalaes
hidrulicas:
hidrantes e
mangotinhos
CONTENES
BARREIRAS
HORIZONTAL
VERTICAL
Arquitetura: afastamentos,
compartimentaes horizontais e
verticais, materiais construtivos
Estrutura: sistema estrutural e
materiais construtivos
Figura 38 rvore conceitual da segurana contra incndio e exemplos de disciplinas de projeto relacionadas
Fonte (rvore conceitual): NFPA (2002)
Por meio desta rvore conceitual e as diversas disciplinas de projetos relacionadas, pode-se
inferir que os projetos de arquitetura e de estrutura tm importncia fundamental nas
122
questes relacionadas segurana passiva contra incndio das edificaes, e que os

componentes da segurana ativa so englobados pelos sistemas prediais.
O domnio da essncia dos conceitos de requisitos de segurana, na fase de concepo de
projeto arquitetnico, permite que sua insero seja integrada e harmnica. Nos resultados
parciais de estudos envolvendo edifcios brasileiros altos - a quase totalidade deles para uso
de escritrios -, Ono (2007) detecta que os que tm concepo de origem norte-americana
apresentam qualidade de projeto de segurana contra incndio excelente, quando
comparados aos demais edifcios, e que as falhas ou no-atendimento de itens avaliados
nestes ltimos decorrem da falta de conhecimento sobre as ferramentas bsicas de medidas
de segurana na etapa de desenvolvimento do projeto arquitetnico.
Os requisitos de projeto do sistema de segurana pessoal devem ser conhecidos na fase
de concepo do projeto, pois interferem diretamente na formulao do pavimento tipo, ao
regulamentar o nmero necessrio de escadas de segurana, as rotas de fuga e as
distncias mximas a serem percorridas em caso de emergncia.
3.5.2 Sistema de segurana patrimonial
Assim como no caso do sistema de segurana pessoal, esta disciplina dificilmente

encontrada nas escolas de engenharia e de arquitetura, sendo grande parte deste
conhecimento adquirido segundo as prticas de mercado e orientao de autoridades de
segurana. Um ponto de ateno do projeto de segurana patrimonial est na dificuldade de
sua conciliao, em termos de organizao dos espaos, com o projeto de sistema de
segurana pessoal. O primeiro cria controles e, de certa forma, dificuldades para os
acessos, e que o segundo pretende justamente liberar estes acessos. Uma forma
encontrada para diminuir este conflito conceitual est na utilizao de componentes
eletrnicos para fazer o controle e a liberao destes acessos, e seu uso inteligente
pressupe uma estreita integrao entre o sistema de segurana e o sistema de automao
predial.
Segundo Leite (1997), o componente automatizado do sistema de segurana patrimonial
contempla os seguintes subsistemas:
-
Deteco perimetral: barreira perimetral, composta por sensores interligados a alarmes,

cuja funo detectar a intruso ou evaso de indivduos na rea controlada.
123
Sensoriamento interno: superviso das reas internas ao edifcio, detectando

anormalidades no acesso de pessoas. Normalmente associado ao sistema de controle
de acessos e ao circuito fechado de televiso.
Circuito fechado de televiso (CFTV): sistema composto por cmeras instaladas em

pontos crticos, sob o ponto de vista da segurana, que captam e enviam imagens a uma
central de segurana.
Controle de acessos: sistema de gerenciamento de controle de entradas e sadas de

pessoal (funcionrios e visitantes), composto por: rede de processadores, unidades de
leitura e respectivos cartes ou elementos de leitura.
Controle de rondas: sistema composto por pontos de registro, em locais estratgicos,

que controla os tempos de percurso dos vigias para cada posto, e detecta
anormalidades quando o registro no feito no tempo esperado.
124
3.6 SISTEMA DE AUTOMAO PREDIAL
O conceito de automao em edifcios de escritrios est relacionado aos sistemas de

gerenciamento das instalaes prediais e definido como o sistema de processos
automticos de superviso e controle dos diversos sistemas prediais e servios, de forma
integrada, tendo como suporte o computador (LEITE, 1997).
Ainda segundo Leite (1997), as principais funes desempenhadas pelos sistemas de
automao predial so: sistemas de gesto, segurana, controle de energia e controles
adicionais.
-
Sistemas de gesto: abrangem as funes de superviso e controle dos sistemas

prediais, propiciando sua manuteno, medies individualizadas e anlises de
funcionamento.
Segurana: superviso e controle de sistemas de controle de acesso, vdeo-observao,

segurana perimetral, deteco e combate a incndio e problemas de falha no
suprimento de energia.
Controle de energia: atuao sobre os equipamentos de medio e de grande consumo

de energia, tais como sistemas de iluminao artificial e ar condicionado, com o objetivo
de propiciar otimizao energtica das instalaes.
Controles adicionais: atuao sobre outros sistemas prediais da edificao, tais como
controle de acesso de veculos, controle do suprimento de gua potvel e controle sobre
persianas, entre outros.
O processo do sistema de automao predial consiste na interpretao automtica de sinais

de entrada, que so enviados por sensores ou detectores, e a gerao de sinais de sada,
representados por aes locais, tais como: liga/desliga, abre/fecha e outros. Para tanto,
conta com unidades controladoras que realizam o processamento dos dados coletados e
mandam os sinais de atuao sobre os equipamentos locais. Desta forma, diversos
sistemas prediais podem ser conectados ao sistema de automao, entre os quais:
-
Gerenciamento
automtico
das
condicionamento de ar);
-
Economia energtica;
Controle dos servios de segurana;
instalaes
(eltrica,
iluminao,
hidrulica,
125
Pessoal: deteco e combate a incndios;
Segurana patrimonial: deteco perimetral, sensoriamento interno, circuito fechado de

televiso, controle de acesso, controle de rondas;
Automao de escritrios (redes de transmisso de dados de alta velocidade);
Telecomunicaes (redes internas ou sistemas de cablagem estruturada).
O nvel de automao da resposta dada aos sinais de entrada, ou seja, quem decide a
resposta (se um operador ou se uma mquina), define o nvel de automao do sistema e
do edifcio. Um alto grau de automatizao adotado freqentemente associado ao termo
edifcio inteligente, cuja conceituao abrange aspectos mais amplos. Duffy (1999), por
exemplo, separa as funes do edifcio de escritrios fazendo uma analogia ao universo dos
computadores: em hardware e software. O hardware, em seu entender, compe-se dos
elementos fsicos do edifcio, que originam a arquitetura, o projeto de interiores e servios
ambientais; o software, por sua vez, sua administrao predial ao longo do tempo. A
coordenao de ambos, de maneira que o projeto de edifcio de escritrios seja eficiente e
eficaz, fundamenta a viso de que o edifcio inteligente integra de forma bem sucedida a
administrao predial (utilizao plena das instalaes fsicas), a administrao dos espaos
(otimizao do uso dos espaos internos) e a administrao do negcio (explorao de
possibilidades que deem suporte ao foco principal de negcios dos ocupantes). Hartkopf
(1993), por sua vez, define o edifcio inteligente como aquele que compreende, para as
diferentes configuraes de tecnologias recentes, os arranjos adequados dos aspectos
fsicos, ambientais e organizacionais, de modo a melhorar a velocidade, entendimento,
comunicao e produtividade como um todo.
Desta forma, o sistema de automao predial apenas uma parte componente do chamado
edifcio inteligente, e um projeto bem equacionado deste sistema est mais relacionado
boa soluo das questes de concepo do projeto do que ao grau de sofisticao que o
sistema pode oferecer.
126
3.7 SISTEMAS DE TRANSPORTE ELEVADORES
3.7.1 Introduo
Um grande marco na histria dos edifcios altos refere-se inveno do elevador de

segurana. Apesar do uso de equipamentos mecnicos para transporte vertical de pessoas
e cargas j ser h muito conhecido, em 1852 que Elisha Graves Otis apresenta um
dispositivo de segurana que freia o elevador em caso de rompimento do cabo que o
transporta (SANTOS, A. B., 2007). O transporte vertical seguro, associado ao
desenvolvimento de um sistema estrutural separado da vedao vertical, permitiu o
surgimento dos edifcios de escritrio do sc. XX e dos grandes arranha-cus que marcaram
a histria deste tipo de edificao.
Neste captulo, discorriremos sobre as tipologias mais comuns de elevadores em uso no
Brasil e as condicionantes do sistema que interferem diretamente na fase de concepo do
projeto.
3.7.2 Normas
As recomendaes para projeto de elevadores de passageiros nos edifcios so regidas

pelas normas NBR 5665 (ABNT,1983), NBR NM 207 (ABNT,1999), NBR NM 313 (ABNT,
2007), NBR 9077 (ABNT, 2001), alm de cdigo de obras do municpio (em So Paulo, a Lei
11228/92).
3.7.3 Tipos
No mercado brasileiro, os tipos mais comuns de elevadores de passageiros em edifcios de

escritrios so:
127
Elevador eltrico e mquina com engrenagem (geared elevator)

Elevador cujo motor eltrico comanda uma unidade de reduo por engrenagem que gira a
polia de trao (Figura 39). A unidade de reduo faz que o motor necessite de menos fora
para girar a polia, porm limita sua velocidade. Este sistema trabalha com velocidades
tpicas entre 0,65 a 2,5m/s, tornando-o eficiente em prdios residenciais (para os quais a
norma no exige intervalo mnimo de trfego) e, segundo Van Deusen (2002), em edifcios
de escritrios com alturas medianas, de oito a doze andares.
a.
b.
Pisto
Bomba de leo
Figura 39 Esquema bsico de elevadores: (a) eltrico e seus componentes (vlido para mquinas com e sem
engrenagens) e (b) hidrulico
Fonte: (a) Elevadores Atlas Schindler (2001) e (b) Elevadores Otis (1996)
128
Elevador eltrico e mquina sem engrenagem (gearless elevator)

Elevador que, por no contar com a unidade de reduo (engrenagem), tem um motor mais
potente e uma polia maior. o mais utilizado em edifcios de escritrios, por contar com
velocidades maiores que 2,5m/s e cuja mquina raramente necessita de substituio em
uma eventual modernizao do sistema (SANTOS, A. B., 2007).
Elevador hidrulico
Elevador que, ao invs de usar um sistema de trao com polias, utiliza um sistema de
pisto que viaja dentro de um cilindro com leo hidrulico (Figura 39). Este sistema permite
viagens suaves e velocidades baixas, o que torna seu uso preferencial em percursos curtos
(at oito andares). O sistema demanda uma casa de mquinas com previso de tanque para
o leo. A casa de mquinas tem uma certa flexibilidade de posio, no necessitando estar
exatamente na projeo do poo, como o caso dos elevadores eltricos.
Elevador sem casa de mquinas
Elevador cujas dimenses de motor e polia permitem que o sistema seja montado no prprio
poo, evitando a utilizao de um espao adicional, que seria a casa de mquinas (Figura
40). Tambm tem limitaes de velocidade de transporte e altura do edifcio (at 20
andares).
Figura 40 Esquema simplificado de elevador sem casa de mquinas

Fonte: Santos, A. B. (2007)
129
3.7.4 Clculo de trfego
O clculo de trfego vertical de um edifcio determina a quantidade, a capacidade e a

velocidade dos elevadores que o atendero. Isto tem impacto direto sobre o projeto do
ncleo, no indicador de eficincia de uso de reas do pavimento tipo, no nvel de conforto
que se deseja obter do sistema e na classificao mercadolgica 45 do edifcio de escritrio.
As variveis que compem este clculo, e que so exploradas nesta seo, so:
-
Populao do edifcio
Nmero de andares do edifcio
Alturas de piso a piso dos andares
Tipos de portas dos elevadores
Capacidade dos elevadores
Velocidade dos elevadores
Quantidade dos elevadores
Populao do edifcio
A populao de um edifcio calculada de acordo com seu uso. A NBR 5665 (ABNT, 1983)
prev, para o uso de escritrios em geral e consultrios, o cmputo de uma pessoa a cada
sete metros quadrados de sala ou rea til. Prev, ainda, que podem ser computados 50%
da populao nos pavimentos imediatamente acima ou abaixo do pavimento de acesso,
desde que estes no estejam situados a mais de cinco metros do mesmo.
Outros usos que podem estar associados ao edifcio de escritrios, tais como lanchonetes,
lojas e salas de conferncias, demandam relaes diferentes entre nmero de pessoas e
rea. Isto deve ser observado no clculo da populao total do edifcio.
Nmero de andares do edifcio
Esta informao determina o nmero de paradas dos elevadores.
Alturas de piso a piso dos andares
Estas alturas, conjugadas com a informao do nmero de andares do edifcio, determinam
o percurso total dos elevadores. Para fins de clculo, este percurso considerado desde o
piso acabado da primeira parada at o piso acabado da ltima parada.
45
130
Tipos de portas dos elevadores

As portas podem ser de abertura central (AC) ou abertura lateral (AL). A definio do tipo de
porta, apesar de parecer muito tcnica e especfica, influi de maneira direta na anlise de
trfego vertical do edifcio, devido aos diferentes tempos de abertura e de fechamento das
portas.
A largura destas portas tambm influi nesta anlise (Figura 41). A NBR NW 207 (ABNT,
1999) pede uma largura mnima de 0,80m, que permite a passagem de uma pessoa por vez.
Para a passagem de duas pessoas simultaneamente, a largura mnima necessria 1,10m.
Larguras intermedirias entre 0,80 e 1,10m permitem, portanto, a passagem de somente
uma pessoa por vez, sendo que elas s se justificam no caso de acesso de equipamentos
especiais ou deficientes fsicos.
Figura 41 Largura de portas de elevadores

Fonte: Elevadores Otis (1996)
Capacidade dos elevadores

A capacidade do elevador refere-se ao nmero mximo de passageiros que o mesmo
transporta, descontando-se um, caso haja previso de ascensorista. O nmero de
passageiros define a rea necessria para a cabine do elevador, cuja proporo de melhor
funcionamento a relao frente/ lado em torno de 3/2 (Figura 42).
131
Figura 42 Proporo da cabine do elevador

Velocidade dos elevadores

A velocidade tima para os elevadores definida aps a anlise completa do trfego, pois, o
incremento de velocidade do elevador melhora o seu desempenho, porm com um maior
custo de aquisio. Para os clculos iniciais, a velocidade estabelecida em funo da
altura do edifcio (Figura 43).
Figura 43 Velocidade de elevadores recomendada para edifcios no residenciais

Fonte: NBR 5665 (ABNT, 1983)
Quantidade de elevadores
Os elevadores so agrupados conforme os andares que atendem, para fins de cmputo no
clculo de trfego.
132
Conceituao do clculo
A NBR 5665 (ABNT, 1983) define a capacidade de transporte dos elevadores, que a
quantidade de pessoas transportadas no intervalo de cinco minutos. Para o edifcio de
escritrios, a quantidade mnima prevista varia de 12% (mltiplas entidades) a 15%
(entidade nica) da populao total do edifcio. Esta diferenciao decorre do fato de que,
nas entidades nicas, h intensa circulao de pessoas entre os andares, enquanto que nas
entidades mltiplas, ocorre majoritariamente a circulao entre o andar da empresa
ocupante e o trreo, e vice-versa. Este dado importante na formulao do produto pelo
empreendedor e na conceituao do projeto do arquiteto, pois a diferena de capacidades
pode resultar em elevadores adicionais, problema que, se resolvido somente em etapas
posteriores, pode inviabilizar o empreendimento.
Os dados de populao transportada em cinco minutos e de intervalo de trfego permitem a
anlise da eficincia do sistema. O intervalo de trfego o tempo de espera do passageiro,
e seu clculo considera tambm o tempo total de viagem de um elevador. Nesta viagem,
so tambm consideradas as paradas provveis (de acordo com a populao da cabine e o
nmero de paradas totais), os tempos de abertura de fechamento de portas, entrada e sada
de passageiros, acelerao, desacelerao e corrida do carro do elevador. A NBR 5665
(ABNT, 1983) prev intervalos de trfego mximos para edifcios de escritrios de acordo
com o nmero de elevadores (Figura 44).
Figura 44 Intervalos de trfego admissveis para edifcios de escritrios

Fonte: NBR 5665 (ABNT, 1983)
A qualidade do servio de transporte, que se estabelece em funo do intervalo de trfego

(quanto menor o intervalo, melhor a qualidade), tem seus requisitos mnimos determinados
por norma, mas, dependendo do produto imobilirio que o empreendedor pretende oferecer,
pode ser incrementada. Um bom estudo de trfego equaciona, de modo econmico, a
qualidade de servio e a capacidade de trfego.
133
O clculo de trfego para determinao do tipo e nmero de elevadores pode ser feito pelo
prprio arquiteto, seguindo a NBR 5665 (ABNT, 1983) e manuais de fabricantes, ou por
consultor especializado. H tambm softwares de clculo disponibilizados pelos fabricantes
de elevadores nacionais, que podem ser utilizados para um pr-dimensionamento nos
estudos de viabilidade do projeto. Na consolidao do mesmo, porm, importante a
validao por parte de uma consultoria especializada, pois o sistema de elevadores um
item de aquisio relativamente cara e cuja compra deve ser feita com grande antecedncia
em relao ao cronograma de obra.
3.7.5 Disposio nos pavimentos
No h uma regra especfica para a disposio dos grupos de elevadores. Alguns

fabricantes nacionais (Atlas Schindler e Otis) sugerem arranjos em linha com largura
mxima de trs elevadores, e arranjos em alcova, isto , dispostos frente a frente em hall
comum, de quatro a oito elevadores (Figura 45). Van Deusen (2002) tambm sugere que um
grupo de elevadores tenha a largura mxima de quatro unidades, de modo a facilitar o
acesso do passageiro, que est no hall de espera, a qualquer um deles.
3.7.6 Elevadores de uso especial
Existem tipologias especficas de elevadores, relacionadas a seu uso. Em edifcios de

escritrios, as mais comuns so:
-
Elevadores para passageiros e carga: tm dimenses maiores de cabine, acabamentos

para resistir a impactos ocasionais de transporte de mobilirio e equipamentos e grande
capacidade de carga. No devem ser confundidos com monta-cargas, que so
elevadores exclusivos de carga e no permitem o acesso de passageiros;
Monta-cargas: elevadores de dimenses especiais para transporte exclusivo de cargas;
Elevador de emergncia: obrigatrio, em So Paulo, quando o edifcio tem mais de 60m

de altura (IT-11, Decreto Estadual 46076/01), dotado de antecmara prpria, deve
atender a todos os andares do edifcio e tem especificidades em relao alimentao
eltrica e detalhes de poo;
134
Dois elevadores - arranjo em linha
Trs elevadores - arranjo em linha
Quatro a oito elevadores arranjos em alcova
Figura 45 Sugesto de arranjos de elevadores em hall

Elevadores para deficientes: a plena acessibilidade ao edifcio, prevista na norma NBR

9050 (ABNT, 2004), tem disposies especficas para elevadores, regidas pela NBR NM
313 (ABNT, 2007), que trata de cuidados, como a largura mnima de portas, dimenses
de cabine, comandos com leitura em braile e avisos sonoros de chegada ao andar;
Elevadores com dois pavimentos: elevadores cuja cabine e paradas atendem

simultaneamente a dois pavimentos. Normalmente o trreo conta com um mezanino,
ligado por escadas rolantes, para direcionar o fluxo de entrada de passageiros. Os que
entram em andares pares, descem em andares pares, e os que entram em andares
mpares, descem em andares mpares. Sua vantagem consiste em aumentar
consideravelmente a capacidade de trfego sem aumentar a projeo do pavimento em
planta. Segundo Van Deusen (2002), por se tratar de uma soluo extremamente cara,
s vivel em edifcios com exigncias muito especficas, tais como capacidade de
transporte superior a 25%, ou como elevador expresso para edifcios com mais de 100
andares.
135
3.7.7 Solues para desempenho do sistema
O sistema de elevadores consome uma quantidade considervel de energia no uso e

operao do edifcio. Segundo Dal Monte (2000), o consumo de energia eltrica dos
elevadores representa em mdia 5% (prdios comerciais) ou 6% (prdios residenciais) do
valor global do condomnio. Com os custos crescentes deste recurso, as empresas
fabricantes tm apresentado alternativas com a finalidade de tornar o sistema
energeticamente mais eficiente.
Uma delas refere-se a um sistema de antecipao de chamada (Figura 46), cujo controle, no
hall do andar, pede que o passageiro identifique o andar ao qual vai se dirigir, para ento
definir qual elevador deve atend-lo. Este sistema tem por finalidade reduzir as paradas
provveis de um sistema convencional, ao agrupar em andares prximos o destino de cada
elevador e, assim, reduzir os intervalos de trfego. Com isso, em teoria, possvel reduzir a
quantidade total de elevadores de um conjunto, sem prejuzo de conforto do usurio.
Figura 46 Controle do sistema de antecipao de chamadas

Fonte: Faria (2008)
Outra alternativa interessante refere-se a um sistema de dispositivos (drives) regenerativos

de energia eltrica, que aproveita o princpio do uso do contrapeso nos elevadores para
produzir uma pequena quantidade de energia quando o uso dos motores pouco solicitado
(quando a cabine desce cheia ou sobe vazia). Verses mais sofisticadas destes dispositivos
convertem, tambm, a energia gasta na frenagem dos elevadores.
136
3.7.8 Processo de aquisio
O processo de aquisio do sistema de elevadores tem influncia no projeto de outras

disciplinas porque alguns requisitos de espaos, tais como dimenses da casa de mquinas,
pontos de gancho no seu teto e confirmao de medidas de poo, variam de acordo com o
produto escolhido e com o fabricante. O projeto que contm estas informaes o de
montagem do fabricante e s fornecido aps a contratao comercial do sistema. Como
ele pode influenciar nos projetos de estrutura (cargas dos ganchos), arquitetura (dimenses)
e sistemas prediais (cargas eltricas e drenagem de poo), importante que o arquiteto ou
o coordenador de projetos prevejam em seus cronogramas a necessidade da entrada
destas informaes no desenvolvimento do projeto e sinalizem ao empreendedor as dataslimite para sua compra.
Os prazos com que os fabricantes nacionais trabalham usualmente so de cerca de 30 dias,
aps o fechamento comercial, para entrega do projeto de montagem (que deve ser
aprovado pelo arquiteto ou consultor especializado) e seis meses para entrega do sistema,
aps a aprovao do projeto.
3.7.9 Manuteno
Segundo Dal Monte (2000), os padres de contrato de manuteno mais comuns no Brasil
so:
Manuteno integral: contrato com direito substituio da maioria ou todas as peas do
equipamento;
Manuteno parcial: contrato que discrimina as peas que podem ser repostas sem nus
ao proprietrio;
Conservao simples: contrato sem cobertura para reposio de peas.
Em todos os contratos, esto previstos a manuteno de rotina e o atendimento de
emergncia em caso de pane dos elevadores. Segundo Martins (informao verbal 46 ), alm
dos contratos de manuteno serem padronizados, a forma de contratao praticamente
por adeso, com poucas possibilidades de se modificar os itens de escopo.
46
Informao obtida em entrevista com o eng. Alexandre V. Martins, Gerente de Engenharia da Hochtief Facility
Management do Brasil, em 03 Nov. 2009.
137
Atualmente, h a possibilidade de se incluir o monitoramento e diagnstico remoto dos

elevadores, de maneira a permitir uma resposta mais rpida da equipe de manuteno
(FARIA, 2008).
Van Deusen (2002) sugere alguns itens relevantes, adotados em empreendimentos norteamericanos, a serem considerados em contratos de manuteno de elevadores em edifcio
de escritrios:
-
Requisitos de desempenho, inclusive tempos de percurso de piso a piso, tempo de

abertura e fechamento de portas, tempo por que a porta do elevador permanece aberta
aps uma chamada, entre outros;
Tempo mximo de espera do atendimento de emergncia em caso de pane do elevador:

30min em horrio comercial e 60min fora dele;
Nmero tolerado de panes por unidade, por ms;
Penalidades quando o nmero tolerado for ultrapassado.
Estes itens demonstram uma preocupao com o desempenho de funcionamento do

sistema, diferentemente do que abordado nos contratos de manuteno tradicionais
brasileiros.
3.7.10 Escadas rolantes
A norma que rege o projeto para escadas rolantes a NBR NM 195 (ABNT, 1999). Seu uso
recomendado para escoamento de grande nmero de pessoas em percursos curtos. As
larguras de seus degraus so padronizadas em 0,60, 0,80 e 1,00m, e seu ngulo de
inclinao, em 30 e 35. Como sua capacidade de trfego relativamente alta,
necessrio considerar o espao de acomodao destas pessoas nos andares,
principalmente se houver uma continuao de percurso para outra escada rolante. Vrias
disposies so possveis, e a Figura 47 ilustra alguns exemplos.
Um cuidado necessrio na definio da escada rolante consiste na sua real capacidade de
trfego. A capacidade fornecida pelos fabricantes retrata uma condio de uso pleno,
somente observada em horrios de picos de estaes de metr. A capacidade real, em
edifcio de escritrios, e mesmo em shopping centers, considerando o espao de conforto
mnimo dos usurios, cerca de 35 a 40% menor (Tabela 7).
138
Disposio em planta
Disposio em corte
Figura 47 Exemplos de disposies de escadas rolantes

Fonte: Manual do projetista Elevadores Otis (1996)
Outro cuidado a ser tomado , da mesma forma como os elevadores, no considerar as

escadas rolantes como rota de fuga, nem suas capacidades de trfego no clculo de
escoamento da populao, em casos de emergncia.
Tabela 7 Capacidade de trfego de escadas rolantes
Largura do degrau (metros)
0.60
0.80
1.00
a)Capacidade nominal
b)Capacidade real (pessoas /
(pessoas / hora)
hora)
4500
6750
9000
3000
4200
5400
Fonte: a) Atlas Schindler (2001); Otis (1996) e b) Van Deusen (2002)
139
CAPTULO C ASPECTOS DE GESTO
1 GESTO DE PROJETOS
1.1 CONCEITOS
O termo gesto de projetos vem da expresso project management, cuja traduo mais
provvel gesto de empreendimentos. Segundo o PMI (2000), um projeto um
empreendimento temporrio com o objetivo de criar um produto ou servio nico. Gido e
Clements (2007) entendem o projeto como o esforo para se atingir um objetivo especfico
por meio de um conjunto nico de tarefas inter-relacionadas e da utilizao eficaz de
recursos e sua gesto como algo que envolve um processo de primeiro estabelecer um
plano e depois implement-lo para atingir o objetivo do projeto. Estas definies denotam a
abrangncia do conceito de projeto, que supe que o mesmo pode ser uma atividade
singular de qualquer rea do conhecimento.
O conceito de projeto a ser adotado para este captulo e para o trabalho como um todo vem
da expresso design e, como produto, refere-se produo da documentao que
gerada para entendimento e execuo de empreendimentos imobilirios. Em paralelo a uma
das atribuies que o PMI (2000) deu ao projeto como project, o projeto design tambm
deve ser entendido como uma prestao de servios, conforme conceituado por Melhado e
Agopyan (1995) como
atividade ou servio integrante do processo de construo, responsvel pelo desenvolvimento,
organizao, registro e transmisso das caractersticas fsicas e tecnolgicas especificadas
para uma obra, a serem consideradas na fase de execuo.
A gesto, neste caso, do processo de projeto, ou design management, que pode ser
entendida como a gerncia ou a administrao de um processo que se inicia com uma idia,
continua com a gerao de documentao completa (cujos parmetros geram a construo
de um edifcio), e finaliza aps a ocupao e uso da edificao. Este processo pode ser
dividido em etapas especficas para o segmento de empreendimentos imobilirios, podendo
ser destacadas cinco principais: planejamento, elaborao de projetos, preparao para
execuo, execuo e uso da edificao (ROMANO, 2003).
Captulo C Aspectos de Gesto
140
A gesto do processo do projeto tambm pode ser definida, segundo Melhado et al. (2005),
como o
conjunto de atividades relacionadas com o planejamento, organizao, direo e controle do
processo de projeto, assim como atividades de natureza estratgica (...) e tticas, tais como a
seleo e contratao dos membros da equipe de projeto, com a finalidade de garantir a
qualidade (...) do produto-servio oferecido (o projeto).
A qualidade deste projeto envolve tambm os aspectos abstratos do projeto arquitetnico,

que devem encontrar uma ligao com os aspectos puramente tcnicos da engenharia. A
importncia atual desta integrao, alm do trabalho multidisciplinar entre diferentes agentes
do processo, pode ser vista em diversos trabalhos publicados em peridicos internacionais,
notadamente o AEDM 47 .
Muitos conceitos da gesto do processo do projeto design so oriundos ou adaptados da
gesto do projeto project, razo pelo qual os itens explorados a seguir sobre a gesto
deste processo (design), que tratam de seu planejamento e suas principais etapas, trazem
vrias referncias conceituais gesto de projetos (project).
47
Architectural Engineering and Design Management (www. earthscan.co.uk/Default.aspx?tabid=502)
141
1.2 PLANEJAMENTO DO PROCESSO DE PROJETO
O planejamento para o processo do projeto, em termos gerais, segue o mesmo princpio de

planejamento para qualquer outro tipo de processo, devendo responder s principais
questes, tais como o que vai ser feito (o escopo), quando vai ser feito (o prazo), quem vai
fazer (os responsveis) e quanto vai custar (os custos). Tzortzorpoulos (1999) descreve o
planejamento como a etapa do processo de projeto que se destina concepo, definies,
anlise e avaliao do conjunto de informaes tcnicas e econmicas iniciais e estratgias
do empreendimento.
Gido e Clements (2007) esclarecem que:
Esse esforo de planejamento inclui a definio clara de objetivos, a diviso e a subdiviso do
escopo do projeto em fraes significativas chamadas pacotes de trabalho, a definio das
atividades especficas que devero ser conduzidas para cada um deles, a representao
grfica das atividades na forma de diagrama de rede, a estimativa do tempo que cada
atividade levar para ser concluda, a definio dos tipos de recursos e a quantidade
necessria de recursos para dada atividade, a estimativa do custo de cada atividade e o
clculo do cronograma e do oramento do projeto.
A organizao de todas estas informaes de forma lgica e concisa implica em processos

de modelagem do planejamento, que podem ser feitos por diversas ferramentas disponveis
no mercado. Contudo, a modelagem para o caso especfico do processo do projeto de
empreendimentos imobilirios no pode ser vista como uma tarefa simples, devido s suas
peculiaridades, principalmente multidisciplinaridade e atividades dependentes e simultneas.
Muitas vezes o planejamento do processo do projeto confundido com o planejamento de
prazos, pois o produto final deste ltimo, o cronograma, responde maioria das questes
que interessam ao empreendedor. importante salientar que o planejamento do processo
do projeto envolve outras questes, tais como: requisitos para seu controle; requisitos para
anlise crtica e verificao de etapas; e as ferramentas disponveis para comunicao e
trocas de informao.
142
1.2.1 Escopo
O termo escopo, no contexto do projeto, pode se referir ao escopo do produto aspectos e

funes que caracterizam um produto ou servio e ao escopo de projeto o trabalho que
deve ser feito com a finalidade de fornecer um produto (PMI, 2000). O escopo do projeto de
edifcio de escritrios pode ser considerado como o escopo do produto. Ele pode ser
dividido em dois principais grupos: o escopo do empreendimento, ou do produto imobilirio,
e o escopo de cada disciplina de projeto.
O escopo do empreendimento composto pelas diretrizes iniciais determinadas pelo
empreendedor. Estas diretrizes, geralmente em forma de dados analticos e traduzidas
posteriormente pelos arquitetos e projetistas (Figura 48), determinam no s a configurao
fsica do edifcio, mas tambm suas linhas gerais de operao e de desempenho econmico
e financeiro. Elas resumem as expectativas do empreendedor para o projeto e so as
principais referncias para posterior avaliao de seu sucesso.
Kohn e Katz (2002) enumeram estas diretrizes iniciais em forma de objetivos de
desenvolvimento, na viso do empreendedor:
-
Objetivos do empreendedor (venda, aluguel, construo customizada, uso prprio);
Nvel de acabamentos;
Tipos de usurios a que se deseja atingir;
Classificao mercadolgica do edifcio;
Prioridades de projeto (durabilidade, flexibilidade, possibilidade de ampliaes futuras,

efeito da paisagem no interior do prdio, qualidade do ambiente de trabalho, premissas
para reduo de prazos de construo, entre outros);
Eficincia no uso de reas do projeto.
J a definio do escopo das disciplinas componentes do projeto e quais considerar tem

importncia fundamental para assegurar um trabalho de gesto de processo de projeto bem
sucedido. Quanto mais esta definio feita de modo precrio, maior a probabilidade de
conflitos posteriores entre agentes e atrasos no processo do projeto, devido a lacunas ou
entradas tardias de informaes. Uma definio bem feita de escopo tambm permite sua
eventual alterao, de forma a evitar discusso de mrito entre as partes. Os manuais de
escopo de servios de projetos e de coordenao de projetos da indstria imobiliria 48 ,
apesar de sua forte conotao para as edificaes residenciais, servem como ferramenta
48
143
inicial de orientao para definio de escopo de contratao das disciplinas de projeto para
edifcios de escritrios, principalmente pela nfase na abordagem das atividades
desenvolvidas.
Finalidade do edifcio
Potenciais tipos de usurios
reas
Espaos pblicos / privados
FUNES
LIMITAES
Terreno
Requisitos legais
Custos
Escala de tempo
Uso racional de recursos
- Prioridades de projeto (durabilidade,

flexibilidade, crescimento, posio
no mercado)
- Eficincia no uso das reas
- Imagem
- Nvel de acabamento
EXPECTATIVAS
DO
EMPREENDEDOR
INTERAO
EMPREENDEDOR /
EQUIPE DE
PROJETOS
Banco de dados
Retroalimentao
Figura 48 Formulao do escopo do empreendimento em edifcios de escritrio

Baseado em Crane; Dixon (1991) e Kohn; Katz (2002)
A alterao de escopo, por sua vez, deve ter procedimentos previamente determinados
entre empreendedores e seus contratados. Via de regra, estes procedimentos contam com a
documentao formalizada dos pedidos de alterao, seus motivos, custos e aprovaes.
Esta documentao pode contar com formulrios especficos ou estar incorporada aos
demais documentos gerados no decorrer do processo natural do desenvolvimento do
projeto, como atas de reunio e correspondncias formais.
144
1.2.2 Prazos
A gesto de prazos para o desenvolvimento do projeto refere-se ao conjunto de atividades

requeridas para assegurar que o projeto seja elaborado dentro do prazo previsto
(MELHADO et al., 2005). No mercado imobilirio, o cumprimento de prazos e cronogramas
um problema recorrente, sendo que alguns projetistas consideram a qualidade do projeto
inconcilivel com o cumprimento de cronogramas (MANZIONE, 2006, MELHADO et al.,
2005).
O planejamento de prazos em projetos freqentemente associado a uma modelagem do
processo na forma de um cronograma, que ilustra graficamente as atividades a serem
desenvolvidas, os seus responsveis, a durao das mesmas e as ligaes de dependncia
e precedncia. Equivocadamente, muitos agentes do processo do importncia exclusiva s
datas principais de entrega de etapas. Manzione (2006) j alertava para o uso do
cronograma como mero instrumento acessrio para o controle das entregas dos desenhos
contratados junto aos projetistas, e no como um condutor do processo gerencial.
O planejamento de prazos, como processo em si, pode ser melhor entendido sob a tica do
PMI (2000), que enumera os seguintes sub-processos necessrios: definio das atividades:
identificao das atividades que devem ser realizadas para produzir os sub-produtos de
projeto; seqenciamento das atividades: identificao e documentao das relaes de
dependncia entre as atividades; estimativa da durao das atividades: estimativa da
quantidade de perodos de trabalho necessrios para a implementao de cada atividade;
desenvolvimento do cronograma: anlise da seqncia das atividades, sua durao e os
requisitos de recursos para a criao do cronograma de projeto; e controle de cronograma:
controle das mudanas do cronograma de projeto.
Existem diversas ferramentas, ou tcnicas de modelagem, para se fazer este planejamento,
sendo algumas: diagramas de GANTT (diagramas de barras), redes PERT-CPM (uso
conjugado da Tcnica de Avaliao e Reviso de Projetos e do Mtodo do Caminho Crtico),
DFD (Diagramas de Fluxos de Dados) e DSM 49 (Matriz Estruturada de Projeto). Os
cronogramas de projeto em forma de diagrama de barras so muito difundidos, devido a sua
simplicidade, mas no atendem s complexas trocas de informaes entre disciplinas, muito
comuns nos processos de projeto. Coordenadores experientes at conseguem inserir boa
parte destas trocas nos diagramas de barras, mas a dificuldade na previso de todas
interaes entre atividades aumenta junto com a complexidade do projeto. Manzione (2006)
49
Sigla para Design Structure Matrix, tambm conhecido como Dependency Structure Matrix e Design
Precedence Matrix. Conceitos e tutoriais disponveis em: <www.dsmweb.org>.
145
descreve uma metodologia de planejamento (AdePT 50 ) que, de certa forma, preenche esta
lacuna de interaes das atividades (incluindo as interaes simultneas), ao analisar as
atividades, seus nveis hierrquicos e as precedncias de informao por meio de um mapa
em forma de matriz (a DSM), permitindo uma ordenao coerente destas atividades e
possibilitando uma otimizao de cumprimento de prazos para elas. Atualmente esta
metodologia est disponvel em carter comercial em forma de softwares e consultorias
especializadas 51 .
Qualquer que seja a metodologia empregada ou a ferramenta utilizada para modelagem, o
planejamento de prazos factveis para um projeto passa pelo planejamento correto do seu
processo como um todo.
1.2.3 Agentes envolvidos e configurao de equipes
O tipo, a formatao e mesmo a localizao do negcio imobilirio fazem que a forma de

atuao dos agentes no processo de gesto de projetos seja varivel para cada tipo de
empreendimento. H desenvolvimento de edifcios de escritrios para uso corporativo e para
vrios tipos de comercializao (venda do todo ou parte, aluguel do todo ou parte,
construo sob medida, entre outros). Genericamente, podemos citar como agentes
presentes na maioria dos processos de projetos de edifcios de escritrios os elencados
abaixo:
-
Empreendedores (geralmente os contratantes de projeto, podem ser eventualmente os

usurios finais da edificao);
Arquitetos,
projetistas
consultores,
que
traduzem
as
necessidades
dos
empreendedores em idias e documentos (os projetos);

-
Construtores, que constroem o que foi projetado e cuja atuao na gesto dos projetos
elaborar os projetos de produo, quantificar em custos as solues tcnicas e fornecer
retroalimentao aos projetistas das solues exeqveis ou no;
Usurios, que utilizam o edifcio projetado, e que fornecem dados de retroalimentao

aos projetos por meio de avaliaes ps-ocupao;
50
51
Analytical Design Planning Techniques, metodologia investigada inicialmente por Austin et al. (1999).
Como exemplo, <www.adeptmanagement.com>.
146
Administradores prediais e gerenciadores de facilidades, que operam o edifcio, efetuam

a sua manuteno e tambm contam com sua parcela de retroalimentao para os
projetos;
rgos governamentais, que, por meio da legislao e normas, regulam as atividades

relacionadas a projeto, construo, licenas e, em alguns casos, financiamentos.
1.2.3.1 Importncia do coordenador de projetos
Alm dos trs primeiros agentes mencionados, ainda aparece a figura do gestor ou
coordenador de projetos, sem o qual o planejamento do processo do projeto inexiste ou
feito de forma precria. A forma como ele se relaciona com os demais agentes, e como
estes tambm se inter-relacionam muito depende de como ocorre a contratao comercial.
Assim, este coordenador pode estar junto ao empreendedor, fazendo parte de sua equipe
interna, pode ser o prprio arquiteto autor do projeto, pode ser um elemento interno
construtora ou, ainda, pode ser um outro agente independente ligado a qualquer um dos trs
anteriormente mencionados (Figura 49).
EMPREENDEDOR
EMPREENDEDOR
COORDENADOR
GERENCIADOR
COORDENADOR
ARQUITETO
CONSTRUTOR
EMPREENDEDOR
ARQUITETO
COORDENADOR
CONSTRUTOR
ARQUITETO
CONSTRUTOR
EMPREENDEDOR
ARQUITETO
CONSTRUTOR
COORDENADOR
Figura 49 Diversos arranjos de interao do coordenador de projetos com outros agentes
147
A diversidade do posicionamento deste coordenador na interface entre os agentes tem

relao com a gradativa perda de autoridade do arquiteto autor do projeto, cujo papel
historicamente sempre coincidiu com o papel do coordenador, e esta perda pode ser
evidenciada em pesquisas internacionais (RIBA, 1993, GRAY et al., 1994) mencionadas por
Grilo (2002) e observada na prtica em muitos projetos brasileiros que envolvem certo grau
de complexidade. Estas pesquisas atribuem a perda de autoridade a alguns fatores, tais
como: falta de dilogo com os clientes, abandono de responsabilidades perante a equipe de
projeto e falhas no gerenciamento e controle de custos e prazos. Estes fatores contribuem
para a ascendncia de construtores e gerenciadores no papel da coordenao das equipes
no processo de projeto, dado seu perfil mais acentuado para planejamento e gerenciamento.
Alm disso, o grau de envolvimento dos diversos agentes varia conforme a etapa do
processo (Figura 50), evidenciando, ainda mais, a necessidade de uma figura comum
dominando o fluxo de informaes destas diferentes etapas.
Figura 50 Envolvimento dos agentes ao longo do processo de um empreendimento

Fonte: Grilo (2002)
De qualquer maneira, o coordenador de projetos, independentemente de sua formao

original (arquiteto, engenheiro ou administrador), deve possuir um nvel de autonomia que
permita o domnio real sobre o planejamento e sobre a gesto do processo de projeto, e as
relaes comerciais montadas pelo empreendedor devem permitir esta atuao.
O coordenador do projeto no deve ser confundido com o gestor do empreendimento,
apesar de ambos apresentarem aptides comuns, como habilidades pessoais de
148
comunicao e de administrao do tempo. O primeiro atua somente sobre a coordenao

do projeto, que, segundo Melhado (2005),
uma atividade de suporte ao desenvolvimento do processo do projeto voltada integrao
dos requisitos e das decises de projeto. A coordenao deve ser exercida durante todo o
processo de projeto e tem como objetivo fomentar a interatividade na equipe de projeto e
melhorar a qualidade dos projetos assim desenvolvidos.
Logo, o coordenador de projetos, para atuar de modo responsvel e efetivo, deve possuir
no s conhecimentos tcnicos acerca dos assuntos sobre os quais ir coordenar, mas
tambm habilidades de administrao e liderana de pessoas, para poder gerenciar
diferentes equipes de projetos e diversos interesses.
1.2.4 Custos
H algumas naturezas de custos que devem ser consideradas no planejamento do processo

do projeto: os custos do processo em si (honorrios dos arquitetos, projetistas e consultores,
despesas com sistemas de comunicao e aprovaes legais), os custos de construo do
empreendimento e os custos de operao do edifcio em uso, sendo os dois ltimos
resultantes diretos de decises tcnicas ao longo do processo do projeto.
Morrel (2003) exemplifica que os custos em incorporar, ser proprietrio e operar, ao longo
de 25 anos, um edifcio de escritrios tpico para aluguel, no contexto da realidade do Reino
Unido, so divididos basicamente em 52% para criar o negcio (projeto e construo do
edifcio) e 48% para a apropriao e operao da edificao, em valores presentes,
considerando uma taxa de desconto de 6% (Figura 51).
5
4
1
3
1 Edifcio custo de construo

44%
2 Operao e manuteno dos sistemas
prediais
26%
3 Mobilirio custo do capital
8%
4 Edifcio manuteno
7%
5 Servios de limpeza, segurana, etc
7%
6 Depreciao dos sistemas prediais
5%
7 Manuteno e depreciao do
mobilirio
3%
Figura 51 Perfil de despesas de ocupao de escritrios em 25 anos sem considerar custos de salrios
Fonte: Morrel (2003)
149
Os empreendedores de edifcios de escritrios brasileiros, por considerarem que o negcio

imobilirio termina na entrega da obra do edifcio, sequer do importncia aos custos de
operao, e empregam esforos no sentido de reduzir ao mximo os custos de projeto e de
construo. O resultado desta lgica nas decises de projeto aparece na forma de edifcios
dispendiosos em termos de operao, manuteno e consumo de recursos.
1.2.5 Controle
Em referncia anloga regra principal do mergulho autnomo tcnico, cuja expresso

plan the dive, and dive the plan, cuja traduo planeje o mergulho e mergulhe o
planejado (traduo nossa), o planejamento do processo do projeto s faz sentido se
houver controle do mesmo. O controle do processo do projeto, bem como suas ferramentas,
envolve os mesmos itens de seu planejamento e pressupe a anlise crtica, verificao e
validao destes em cada etapa e sub-etapa do processo, fazendo os devidos ajustes e
correes de rumo necessrios para que o processo e o produto final saiam conforme
planejado (Figura 52).
Para tanto, este processo de controle envolve a coleta regular de dados para comparar o
progresso real do projeto de acordo com o planejado, principalmente relacionado com a
avaliao do produto desenvolvido em relao ao programa de necessidades inicial e o
cronograma das atividades efetivamente concludas.
Dados
de
entrada
Item a ser
controlado (ex:
etapa de projeto)
Dados
de
sada
Anlise
crtica e
verificao
Validao
Modificao
Figura 52 Diagrama de controle do processo do projeto

Baseado em Melhado et al. (2005)
Prxima
etapa
150
1.3 ETAPAS DO PROCESSO DE PROJETO
As referncias normativas e bibliografias que tratam do desenvolvimento do projeto, em

autores como Fabricio (2002), Grilo (2002) e Romano (2003), so unnimes em subdividi-lo
em etapas, a comear pela prpria norma brasileira NBR 13531 (ABNT, 1995), sendo elas:
Levantamento, Programa de Necessidades, Estudo de Viabilidade, Estudo Preliminar,
Anteprojeto, Projeto Legal, Projeto Bsico e Projeto para Execuo. Os diversos autores por
eles pesquisados (CTE, 1997; Jobim et al., 1999; Tzortzorpoulos, 1999; ASBEA, 2000;
RIBA, 1992; BOBROFF, 1993; SYBEN, 2000) 52 trazem abordagens semelhantes no que se
refere s etapas hierarquizadas e seqenciais de projeto e s responsabilidades dos
agentes ao longo do processo.
Investigando caminhos alternativos rigidez desta organizao seqencial, Melhado et al.
(1996) traz um modelo de processo de projeto cuja subdiviso voltada participao e
coordenao de esforos dos quatro principais agentes de projeto de um empreendimento
de incorporao: projetista de arquitetura, de estrutura, de sistemas prediais e de produo.
Neste modelo de processo de participao mais ampla, ocorre a integrao do
desenvolvimento do projeto com o desenvolvimento do processo de produo do
empreendimento, com o enfoque do projeto simultneo, conceito explorado por Fabricio
(2002), no qual representantes dos principais agentes envolvidos participam das equipes de
projeto para levar suas expectativas e necessidades ao processo (Figura 53).
Mais recentemente, consoante com essa abordagem, os trabalhos desenvolvidos pelas
entidades representativas de projetistas e de contratantes de projetos, que geraram a
publicao de onze manuais de escopos de servios de projetos e de coordenao de
projetos da indstria de imobiliria (www.manuaisdeescopo.com.br), definiram seis fases de
projeto: concepo do produto, desenvolvimento do produto, soluo de interfaces tcnicas
entre projetos e detalhamento de projetos, ps-entrega de projetos e ps-entrega da obra. A
nfase recai sobre as atividades desenvolvidas em cada fase, e no sobre os produtos de
projeto resultantes do seu desenvolvimento.
52
Fabricio (2002) referencia os autores CTE, 1997; Jobim et al., 1999; Tzortzorpoulos, 1999 e ASBEA, 2000.
Grilo (2002) referencia os autores RIBA, 1992; Bobroff, 1993 e Syben, 2000.
151
Figura 53 Modelo genrico para organizao do processo do projeto de forma integrada e simultnea
Fonte: Fabricio (2002)
Romano (2003), por sua vez, apresenta um modelo de referncia para o gerenciamento do
processo do projeto integrado de edificaes com oito fases: planejamento do
empreendimento, projeto informacional, projeto conceitual, projeto preliminar, projeto legal,
projeto detalhado (do produto e da produo), acompanhamento de obra e do uso (Figura
54). Este modelo decompe as fases em atividades e estas, em tarefas, para as quais so
modeladas: as informaes de entrada, as informaes de sada, o domnio de
conhecimento, os mecanismos e os controles.
A diviso do processo de projeto em etapas, apesar de apresentar limitaes quanto
possibilidade de reduo de prazos e em alguns aspectos de integrao, mostra-se
necessria pela prpria natureza do desenvolvimento do projeto e para possibilitar a
formalizao da evoluo do mesmo. Independentemente do modelo adotado, a gesto
eficiente e eficaz de um processo de projeto reside na forma como estas etapas so
planejadas, executadas e controladas.
152
Figura 54 Representao grfica dos domnios de conhecimento abordados pela gesto do processo do
projeto integrado de edificaes
Fonte: Romano (2003)
153
2 OPERAO E MANUTENO
2.1 INTRODUO
Dentro do contexto da gesto do processo do projeto, a fase relacionada a operao e

manuteno da edificao pode ser considerada como a ltima do processo, e a que
afetada pelas decises tomadas por todas as fases precedentes. A gesto das atividades
desta fase faz parte de um outro processo maior, que o Gerenciamento do Patrimnio
Imobilirio (Figura 55), que pode ser desdobrado em outros trs processos: Gerenciamento
de
Propriedades
(Property
Management),
Gerenciamento
de
Facilidades
(Facility
Management) e Gerenciamento de Ativos (Asset Management).
GERENCIAMENTO
DO PATRIMNIO
IMOBILIRIO
GERENCIAMENTO
DE PROPRIEDADES
GERENCIAMENTO
DE FACILIDADES
GERENCIAMENTO
DE ATIVOS
Cuida das receitas
Cuida dos custos
Cuida das
receitas+custos
Empreendimento
como objeto
Empreendimento em
funcionamento com
pessoas
Empreendimento
como dinheiro
Figura 55 Desdobramentos do Gerenciamento de Patrimnio Imobilirio
O Gerenciamento de Propriedades descrito por Rondeau; Brown e Lapides (1995) como a

operao e o gerenciamento rentvel de uma propriedade, que pode ser de uso prprio,
locada ou sub-locada, incluindo terreno, edificao, equipamentos e compromissos legais de
um proprietrio ou empreendedor. O Gerenciamento de Facilidades inclui o suporte ao
funcionamento das corporaes que ocupam o edifcio e definido por Atkin e Brooks
(2009) como uma abordagem integrada para operao, manuteno, melhoria e adaptao
do edifcio e da infra-estrutura de uma organizao, com o objetivo de criar um ambiente
que suporte plenamente os objetivos primrios desta organizao (traduo nossa). O
154
Gerenciamento de Ativos contempla, de uma maneira geral, os dois processos acima

descritos, sem considerar o fator pessoas.
No caso especfico do Gerenciamento de Facilidades, alm de visar a integrao de
propriedades, pessoas e processos, tambm contempla questes relacionadas qualidade
do ambiente de trabalho, gesto eficiente de recursos no-renovveis (gua e energia),
gesto do uso de gua de fontes alternativas (pluvial e de reuso), e gesto de energia de
fontes alternativas (gerao prpria).
Dependendo do contexto e do tipo de produto imobilirio concebido, a operao e
manuteno do empreendimento podem estar relacionadas a qualquer um destes
processos. A operao e manuteno de um empreendimento abrangem o funcionamento
dos sistemas prediais, tais como: de telecomunicao e informao, automao predial,
elevadores, energia, gua e condicionamento de ar. Dentro de processos de gerenciamento,
seja de propriedades ou de facilidades, servios como limpeza, manuteno de jardins,
segurana, estacionamento, recepo, distribuio de documentos e outros servios
indiretos tambm esto inclusos nas atividades de operao e manuteno.
O funcionamento eficiente dos sistemas e a facilidade ou no com que estas atividades so
executadas influenciam nos custos de operao e manuteno do empreendimento, alm
de afetar diretamente o estado de conservao do edifcio. Segundo Santos, L. S. (2007),
em seu trabalho sobre manutenibilidade 53 em edifcios comerciais,
um edifcio com grau de manutenibilidade adequado pode ter seu custo de manuteno
reduzido, sendo uma vantagem para o locador, quando exigir menos recursos para sua
atualizao, contrapartida do investidor.
As caractersticas do empreendimento que definem seu grau de manutenibilidade so

definidas na fase de projeto, e muitas so conseqncias de definies da fase ainda inicial,
de concepo do empreendimento.
53
Manutenibilidade: capacidade de executar uma determinada operao de manuteno sob condies

planejadas obtendo resultados efetivos com o mnimo de custos, tempo, perdas, erros e dispndio (SANTOS,
L. S., 2007).
155
2.2 INFLUNCIA DA CONCEPO DOS SISTEMAS PREDIAIS
Um dos itens que define a atuao e, conseqentemente, o desempenho alcanado pelas

atividades de operao e manuteno, a concepo do edifcio como produto imobilirio e
o seu projeto. Martins resume as trs principais modalidades de concepo da infraestrutura dos sistemas prediais de um empreendimento para fins comerciais, sob o ponto de
vista do empreendedor (informao verbal 54 ):
-
Empreendimento com implantao mnima de infra-estrutura predial: aquele no qual o

empreendedor executa todas as obras civis e implanta a infra-estrutura predial suficiente
apenas para o funcionamento das reas comuns da edificao, ficando a cargo do
usurio final a implantao dos sistemas para uso prprio. Ex: unidades, salas ou
andares comerciais nos quais os custos de instalao de equipamentos de ar
condicionado, distribuio de energia, luminrias e acabamentos so suportados pelos
usurios. Este tipo de implantao reduz os custos de investimento inicial do
empreendedor e, em contrapartida, oferece menores valores para venda ou locao,
quando comparados com as outras modalidades.
Empreendimento com infra-estrutura predial terceirizada: aquele concebido para

receber a implantao de uma infra-estrutura predial comum completa, sendo a
implantao e operao de alguns sistemas feita por uma empresa especializada. Ex:
sistemas de co-gerao implantados e operados por empresa terceira, que
remunerada por um contrato de fornecimento de energia eltrica. Neste caso, tanto os
custos de implantao do sistema quanto o risco de uma eventual inadimplncia por
parte do usurio so suportados pela empresa fornecedora do sistema, e no pelo
empreendedor.
Empreendimento com infra-estrutura predial para o menor custo operacional: aquele

concebido por empreendedores-proprietrios que consideram o ciclo de vida completo
da edificao (de 25 a 50 anos) em seu negcio, e que concebem os sistemas prediais
de maneira a obter um equilbrio entre investimento inicial e custo operacional. Desta
maneira, os valores de locao podem ser potencializados. Ex: empreendimentos do
estudo de caso.
54
Dados obtidos em entrevista concedida pelo eng. Alexandre Ventura Martins, da Hochtief Facility
Management do Brasil, em 03 Nov. 2009.
156
A modalidade de implantao dos sistemas prediais, definida pelo empreendedor,

praticamente determina a forma como a edificao ocupada ir comportar-se em termos de
desempenho e eficincia destes sistemas ao longo de seu ciclo de vida. O empreendimento
concebido com mnima infra-estrutura predial provavelmente ser energeticamente menos
eficiente ao longo do tempo do que um similar com sistema de condicionamento de ar
central instalado, pois este ltimo fornece a mesma quantidade de frio que o conjunto de
equipamentos individualizados, com menor consumo de materiais de implantao e energia.
Sob a tica do usurio de um edifcio de escritrios, todos os elementos e sistemas da
edificao deveriam ser definidos considerando os menores custos globais. Porm, a
prpria forma de estruturar o edifcio de escritrios como produto imobilirio e as variaes
possveis de investimento por parte do empreendedor no permitem a adoo plena desta
prtica. Aliado a isto, outros motivos possveis que limitam a utilizao da anlise de custo
global nas tomadas de deciso de projeto, segundo Brown; Hayward e Brown (2003), so:
-
A anlise de custo global eficaz para alguns elementos especficos, tais como sistemas
de condicionamento de ar e acabamentos em mrmore. Fazer a anlise de custo global
para todos os aspectos do empreendimento gera uma quantidade enorme de fatores a
serem considerados, incluindo a interao entre diferentes elementos;
A anlise de custo global funciona melhor como diretriz para um valor mais adequado do
que para um custo exato;
O nvel de informaes disponveis sobre o comportamento dos materiais, em longo

prazo, incompleto;
Diferentes usurios tm diferentes polticas contbeis, sendo assim, em alguns casos,

pode ser mais interessante para o usurio ter custos de operao mais elevados e
menor desembolso de capital;
Para o proprietrio ou locatrio, cada usurio tem uma maneira diferente de usar o
edifcio, praticamente impossvel de prever;
A forma de ocupao dos empreendimentos est mudando em uma velocidade

crescente, o que diminui a efetividade de uma anlise de custo global.
Outro item importante que dificulta a operao e manuteno do empreendimento est no

fato do agente responsvel por esta fase do processo de projeto raramente ter contato ou
influncia sobre as fases precedentes, principalmente a fase de concepo do produto. Em
funo disto, muitos edifcios de escritrios apresentam projetos elegantes e at
energeticamente balanceados, porm com dificuldades logsticas de operao (ex: centrais
de utilidades distantes umas das outras, como central de gua gelada distante da central de
157
energia e da torre de resfriamento) e de manuteno (ex: ausncia de sistema para limpeza

de fachadas ou fachadas que no permitem seu acesso para limpeza). O entendimento do
mercado quanto a sistemas prediais que tm operao muito complexa resulta em dois
quadros muito comuns: ou a operao no feita conforme o projeto, ou feita de modo
inadequado, resultando em perda de eficincia de funcionamento do sistema e reduo de
sua vida til.
158
2.3 RETROALIMENTAO
2.3.1 Dados dos usurios
Dentro do universo do Gerenciamento do Patrimnio Imobilirio, o Gerenciamento de

Facilidades o processo no qual h envolvimento dos usurios do empreendimento, e do
qual possvel extrair informaes valiosas de retroalimentao a respeito de suas
necessidades.
Em edifcios de escritrios, sabe-se que os ambientes de trabalho influenciam na
produtividade dos usurios, tanto de modo positivo, quanto negativo, porm, o assunto
torna-se mais complexo quando se tenta trabalhar com dados quantitativos para medir a
produtividade em si e qual o fator do ambiente que mais pesa sobre ela. Alm disso, Brown;
Hayward e Brown (2003) comentam que muitos usurios no sabem de fato o que
necessitam, nem entendem quanto o projeto de um edifcio pode afetar seus negcios
principais.
Segundo estes autores, as principais fontes de informao utilizadas por empresas de
Gerenciamento de Facilidades do Reino Unido para entender melhor estas necessidades
so as Centrais de Ajuda (Help Desks), os Dirios de Uso (Logbooks), os representantes
dos usurios (occupiers staff) e as avaliaes de ps-ocupao. As duas primeiras fontes
esto relacionadas forma pela qual o gerenciamento feito pelas empresas daquele pas,
na qual as ocorrncias do dia-a-dia so registradas pelas centrais, permitindo que eventuais
recorrncias mostrem como est acontecendo a interao do negcio do usurio com a
edificao; e onde todo o funcionamento do edifcio tambm registrado (ex: horrios de
partida e desligamento dos sistemas de ar condicionado, horrios de entrada e sada das
pessoas, planos de manuteno de sistemas, etc), sejam de forma manual ou eletrnica. As
informaes dos representantes dos usurios (que interagem diretamente com a empresa
de gerenciamento) e das avaliaes de ps-ocupao j so utilizadas para a realidade
brasileira, sendo que uma proposta de metodologia para este tipo de avaliao, de Ornstein;
Romro (1992), j est disponvel h mais de quinze anos.
O entendimento das necessidades dos usurios permite que dados do Gerenciamento de
Facilidades possam ser utilizados para completar e melhorar o programa de necessidades
de projetos novos ou de reformas de edifcio de escritrios. Graa (informao verbal 55 )
55
Dados obtidos em entrevista concedida pelo prof. Moacyr E. Alves da Graa, em 07 Dez. 2009.
159
exemplifica o caso de um projeto do qual participou, em que um grupo empresarial desejava

reunir suas diversas empresas em uma nova sede, cujo plano de consolidao de
facilidades foi resultado da anlise de questionrios estruturados aplicados a diversos
grupos de trabalho (diretoria e colaboradores). O programa de necessidades do projeto foi
resultado deste processo, que, entre outros itens, apontou a necessidade comum por
espaos de treinamento e eventos, necessidade esta identificada na anlise dos
questionrios e que no havia aparecido no programa de necessidades inicial elaborado
pelos representantes do grupo empresarial.
2.3.2 Dados para projeto
A importncia de se considerar as atividades de operao e manuteno dos

empreendimentos, ainda em projeto, confere a possibilidade de diminuir o grau de incerteza
sobre as despesas destas ao longo do tempo. Segundo Santos, L. S. (2007):
Se as despesas com manuteno ficam dentro das metas estabelecidas para o
empreendimento, dificilmente deixaro de ser realizadas, gerando benefcios para os usurios
do edifcio, que contam com instalaes conservadas, e tambm para os investidores que
podem contar uma maior vida til para o empreendimento e menor taxa de vacncia 56 .
Uma anlise sobre pesquisa de levantamento de dados com responsveis pela operao de
edifcios comerciais, feita por Santos, L. S. (2007), apontou os seguintes temas mais
recorrentes a respeito de dificuldades para operao e manuteno de edifcios e que esto
intrinsecamente ligados s definies e especificaes de projetos:
-
Acesso: dificuldades para acesso a fachadas e coberturas para realizao de limpeza e

reparos (troca de vidros, manuteno de juntas de vedao, acesso cobertura) e
dificuldades para acesso a equipamentos, caixas de inspeo e dutos do sistema do ar
condicionado;
Especificao de materiais: especificao de revestimentos ou equipamentos

inadequados s condies de uso. Ex: revestimentos pouco resistentes ou que
requerem procedimentos de limpeza especiais, condies estticas de escadas,
sistemas eltricos em desacordo com as normas brasileiras;
56
ndice utilizado para medir o desempenho do mercado imobilirio. Refere-se porcentagem do espao vago
(pronto e no ocupado) em relao ao espao total disponvel no mercado.
160
Subdimensionamento: problemas com sistema de drenagem de guas pluviais,

dimenso inadequada de casas de mquinas de ar condicionado, incidncia de recalque
diferencial das fundaes;
Infra-estrutura:
ausncia
de
pontos
de
gua
para
limpeza
manuteno
(principalmente em casa de mquinas de ar condicionado, para limpeza das

serpentinas), ausncia de monitoramento das condies dos sistemas, deficincia de
reas de apoio para a equipe de operao do edifcio, falta de caixas de inspeo ao
longo das instalaes, ausncia de sistemas de irrigao, ausncia de pontos eltricos e
circuitos adequados para equipamentos de manuteno;
-
Informao:
ausncia
de
identificao
fsica
de
sistemas
equipamentos,
indisponibilidade de projetos para consulta e diagnstico de problemas, insuficincia de

informaes sobre especificaes e procedimentos de manuteno dos sistemas
incorporados ao edifcio;
-
Reposio: indisponibilidade de peas de reposio (por descontinuidade de produo

ou aquisio de lotes especficos de produtos importados), ausncia de estoque de
reposio;
Flexibilidade: ausncia de espao fsico para atualizao, melhoria e expanso dos

sistemas, nmero insuficiente de vlvulas seccionadoras hidrulicas (o que compromete
a operao do edifcio como um todo durante uma manuteno);
Estanqueidade: problemas oriundos de deficincia de vedao de elementos de

fachada e dos subsolos.
Alm destes temas, outros itens de projeto que podem facilitar as atividades de operao e
manuteno e que devem ser equacionados dentro do universo de interesses entre
empreendedores, projetistas e administradores prediais, so listados abaixo:
-
Logstica do funcionamento dos sistemas prediais. Ex: em um edifcio de escritrios com

sistema de ar condicionado que prev a existncia de central de gua gelada e torre de
resfriamento, mais conveniente, do ponto de vista operacional, que estes dois
subsistemas estejam prximos entre si e prximos aos alimentadores eltricos principais
(entrada ou subestao);
Previso de espaos adequados, dentro da edificao, para as equipes de operao e

manuteno;
Na automao predial, possibilidade de operao independente das funes dos

sistemas, por rea de atuao: segurana pessoal, segurana patrimonial, energia, etc,
de modo a otimizar a atuao das equipes especializadas de cada rea;
161
Previso de acesso ou sistema para limpeza e manuteno das fachadas. Existem

gndolas prprias para este tipo de servio, mas a estrutura de fixao destas deve
estar j prevista em projeto, pois uma eventual implantao posterior em um
empreendimento, sem esta previso, pode no ser possvel. Alm disso, se houver
brises na fachada, estes tambm devem ter acesso para limpeza e eventual troca;
Em empreendimentos de mltiplas torres ou que envolvam uma populao relativamente

grande, previso de acesso e vaga coberta para ambulncia, considerando que esta tem
altura diferenciada em relao a automveis de passeio (todo o percurso feito pela
ambulncia deve ter p direito adequado, e no s o local onde ela fica estacionada).
162
3 TECNOLOGIA DA INFORMAO
3.1 INTRODUO
O termo tecnologia da informao (TI), ou tecnologia da informao e comunicao (TIC)

serve para designar o conjunto de recursos tecnolgicos e computacionais para gerao e
uso da informao. A crescente evoluo destes recursos exerce forte influncia nos
requisitos de configurao dos ambientes de escritrios (aspectos explorados por
ANDRADE, 2007 e DUFFY, 1999), nas necessidades de infra-estrutura dos sistemas
prediais dos edifcios (DE MARTINI, 2008), nos sistemas que compem o edifcio
inteligente, no desenvolvimento do processo do projeto e tambm na sua gesto. Segundo
Florio (2006), a TIC tem sido usada para racionalizar, desenvolver processos e gerir dados
da construo de edifcios, especialmente aqueles com maior complexidade formal-espacial.
Dentro do contexto da gerao e do fluxo de informaes na gesto do processo de
projetos, destacam-se os softwares de clculo e modelagem tridimensional (ferramentas
BIM 57 ), e as extranets de projeto, sistemas que permitem o compartilhamento de bases de
dados digitais entre diferentes agentes.
3.1.1 Ferramentas de clculo e modelagem tridimensional
Os softwares de clculo e modelagem tridimensional so uma tentativa de convergncia

entre vrias ferramentas utilizadas para conceituar e detalhar um projeto de edifcio no
ambiente virtual. No contexto atual de muitos processos de projeto brasileiros, os projetos
de edificaes das diversas disciplinas utilizam-se das ferramentas computacionais apenas
como substitutos de ferramentas manuais (uso de programas CADD 58 para desenhos como
prancheta eletrnica; uso de e-mails para correspondncia ao invs de cartas em papel).
Para exemplificar o funcionamento das ferramentas CADD como mera prancheta eletrnica,
os projetistas recebem uma base (um arquivo) digital comum arquitetnica, bidimensional, e
desenvolvem seus prprios projetos de maneira independente e estanque (diversos
57
58
Building Information Modeling.

Computer Aided Design and Drafting.
163
arquivos digitais, um para cada disciplina), para depois terem as eventuais interferncias
avaliadas, usualmente em papel. Esta forma de atuar (Figura 56) apresenta ganho relativo
de tempo nas revises de desenhos, mas no altera significativamente a eficcia da gesto
do projeto em seu processo como um todo.
Estrutura
Arquivo
base
Arquitetura
(2D)
Sistemas
Prediais
Arquivo 1
Arquivo 2
Arquivo 3
Outras
disciplinas
Anlise /
Integrao
fsica entre
diversos
arquivos
Base
revisada de
arquitetura
Arquivos n
Distribuio
Nova distribuio
Figura 56 Uso estanque das ferramentas digitais de projeto
Os softwares de modelagem tridimensionais (ou modelagem 3D), disponveis e utilizados

pela indstria aeronutica e petroqumica, fazem esta convergncia entre disciplinas, de
forma que todas trabalhem sobre o mesmo modelo digital, codificado para descrever e
representar componentes do produto projetado, podendo ser um edifcio ou uma aeronave
(Figura 57). Esta ferramenta de modelagem virtual, composta por um banco de dados que
permite agregar informaes para diversas finalidades, um dos pontos que compem o
BIM (CRESPO; RUSCHEL, 2007).
Esta ferramenta j est acessvel comercialmente devido aos avanos da tecnologia
computacional, mas existem diversas dificuldades para sua adaptao no uso de projetos de
edificaes, entre elas: pouca integrao da ferramenta de modelagem em relao aos
softwares de desenho e clculo atualmente utilizados; alto investimento requerido para
aquisio da ferramenta e treinamento dos funcionrios; riscos deste investimento, uma vez
que o setor de projetos e construo brasileiro fragmentado e no h garantias de que
todos os agentes da cadeia produtiva tero a mesma ferramenta para troca de informaes;
e falta de base de dados das ferramentas para o contexto de edificaes e de tecnologias
construtivas nacionais.
164
Integrao digital entre as

disciplinas na mesma base e
ambiente digital
Outras
disciplinas
Arquivo
Base
Arquitetura
(3D)
Estrutura
Sistemas
Prediais
Figura 57 Uso integrado de ferramentas tridimensionais de projeto
As ferramentas BIM permitem que o processo do projeto seja feito de forma colaborativa,
em que toda a equipe decide em conjunto, co-participa das decises e da conduo do
processo, sem centralizar demasiadamente as decises em um ou outro parceiro de projeto
(FLORIO, 2007). Contudo, a dificuldade em se fazer mudanas na metodologia de trabalho
das empresas de projeto para que o processo colaborativo seja efetivamente utilizado,
aliada s demais dificuldades j citadas para adaptao do uso das ferramentas BIM
disponveis, acaba justificando a baixa adeso atual ao seu uso.
Mesmo com estas dificuldades, entende-se que um dos aspectos para a evoluo do
processo do projeto e sua respectiva ligao com a execuo da obra esteja atrelado ao uso
deste tipo de ferramenta, pois a integrao dos fatores tempo e custo, em um projeto
modelado pela BIM, permite a simulao das etapas de sua construo ainda no ambiente
virtual, o que pode trazer grandes vantagens em termos de planejamento do
empreendimento como um todo.
3.1.2 Extranets
As extranets de projeto so websites, criados e mantidos por empresas especializadas, que

controlam o acesso s informaes do ambiente da internet por meio de protocolos de
autorizaes. De acordo com Manzione (2006), uma extranet de projeto lida com a
informao eletrnica atravs do armazenamento centralizado de dados e a manuteno de
165
um ambiente de trabalho em rede, que permite aos usurios acesso s informaes

armazenadas, possibilitando o acompanhamento do seu processo de trabalho. Desta forma,
a troca intensiva de informaes entre equipes de projeto e agentes do processo,
fisicamente distantes entre si, facilitada (Figura 58).
Ainda segundo pesquisa exploratria conduzida por Manzione (2006), a situao atual
mostra que as extranets, apesar de importantes como ferramentas, no atingiram ainda uma
maturidade tecnolgica suficiente para solucionar as questes relacionadas gesto do
processo do projeto, pois tm enfoque maior no gerenciamento de documentos, e pouco ou
nenhum no gerenciamento das comunicaes e no gerenciamento do workflow (processo de
trabalho). As poucas ferramentas que tm atuao nestes dois ltimos itens limitam de tal
forma a conduo do processo, que muitos empreendedores desistiram de utiliz-las.
Acredita-se, porm, que possvel desenvolver alternativas de soluo para estas
dificuldades, dependendo do nvel de demanda e da disposio dos fabricantes de
softwares. Uma eventual evoluo das ferramentas, tanto das extranets quanto das de
clculo e modelagem tridimensional, poder influenciar em mudanas significativas no
processo de gesto do projeto de edificaes, e provavelmente na gesto do
empreendimento como um todo.
Figura 58 Comunicao em um empreendimento com extranet de projeto

Fonte: Nascimento (2004)
166
4 SUSTENTABILIDADE
4.1 INTRODUO
Esta seo relaciona a importncia do tema sustentabilidade com o ciclo de vida da

edificao e consequentemente com o projeto , abordando conceitos de construo
sustentvel e edifcios verdes (green buildings), e identificando modelos de avaliao de
desempenho de empreendimentos disponveis no Brasil. Os aspectos tcnicos de solues
relacionadas a este tema, quando pertinentes, esto apresentados dentro de cada
especialidade de projeto (captulo B). Exemplo: aspectos sobre o ar condicionado na
construo sustentvel de edifcios de escritrio esto abordados em seo especfica dos
Sistemas Prediais.
4.1.1 Definies
Sustentabilidade um conceito em evoluo e multidisciplinar. De modo genrico, pode-se

adotar a seguinte definio:
Sustentabilidade um conceito sistmico, relacionado com a continuidade dos aspectos
econmicos, sociais, culturais e ambientais da sociedade humana. Prope-se a ser um meio
de configurar a civilizao e atividades humanas, de tal forma que, a sociedade, os seus
membros e as suas economias possam preencher as suas necessidades e expressar o seu
maior potencial no presente, e ao mesmo tempo preservar a biodiversidade e os ecossistemas
naturais, planejando e agindo de forma a atingir pr-eficincia na manuteno indefinida
desses ideais (WIKIMEDIA FOUNDATION, 2008).
O termo de origem, ainda segundo a Wikimedia Foundation (2008), foi desenvolvimento

sustentvel, que, segundo a CMMAD 59 da Organizao das Naes Unidas, aquele que
atende s necessidades presentes sem comprometer a possibilidade de que as geraes
futuras satisfaam as suas prprias necessidades. Esta a mesma definio feita no
relatrio de Brundtland de 1987.
59
Comisso Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento.
167
O reconhecido trip em que se baseia o desenvolvimento sustentvel (Figura 59) surgiu na

Declarao de Poltica de 2002 da Cpula Mundial sobre Desenvolvimento Sustentvel,
realizada em Joanesburgo, que afirma que o mesmo construdo sobre trs pilares
interdependentes
mutuamente
sustentadores
desenvolvimento
econmico,
desenvolvimento social e proteo ambiental.
ECONOMIA
SOCIEDADE
MEIO
AMBIENTE
Figura 59 Pilares do desenvolvimento sustentvel
4.1.2 A construo sustentvel
Cabral (2007) afirma que o conceito de construo sustentvel surgiu pela primeira vez
com a crise do petrleo nos anos 70, quando os altos preos da energia levaram busca
por sistemas alternativos e mais baratos (...). Por este mesmo motivo, os primeiros edifcios
projetados com esta preocupao foram os de pases onde a matriz energtica dependia em
grande parte da gerao de termeltricas, tais como Alemanha, Holanda e norte da Europa.
Mas, as primeiras medidas mais consequentes relacionadas ao tema so da dcada de 90,
com estudos mais sistemticos e resultados mensurveis, como reciclagem de materiais e
reduo de perdas e energia. Mais recentemente, os aspectos relacionados s condies
sociais, econmicas e culturais do ambiente construdo passaram a ser considerados na
construo sustentvel.
As definies e diretrizes de construo sustentvel esto mais bem conceituadas no texto
da Agenda 21 para Construo Sustentvel (2000). Este texto uma sistematizao de
todos os estudos do CIB 60 sobre o tema, realizados nas duas ltimas dcadas do sculo XX,
com nfase nos ltimos cinco anos. O CIB, por sua vez, uma organizao internacional
60
International Council for Research and Innovation in Building and Construction.
168
lder de pesquisa em construo. Os objetivos do texto da Agenda 21 que, na poca, eram:

(1) servir de alerta para todos os setores da Indstria da Construo Civil sobre os
problemas ambientais com que interagem e (2) servir de orientao para formulao de
diretrizes, polticas, normativas e solues a fim de tornar as atividades destes setores
ambientalmente mais favorveis, pretendendo chegar construo sustentvel, continuam,
nove anos depois, notadamente atuais.
Ainda no texto da Agenda 21 (2000), construo sustentvel definida por Kibert como a
criao e a administrao responsvel de um meio ambiente de construo saudvel,
fundamentados em princpios ecolgicos e recursos eficazes. Esta primeira definio serviu
como diretriz para outros enfoques, tais como os da Finlndia, onde a construo
sustentvel, de acordo com a definio, "em seu processo e produto caractersticos durante
sua vida til, visa minimizar o uso da energia bem com minimizar as emisses que sejam
danosas para o meio ambiente e para a sade e produz informaes relevantes para a
tomada de deciso de seus clientes". Nos Pases Baixos, a definio oficial de construo
sustentvel "um modo de construir que visa a reduo (negativa) do impacto sobre a
sade e o meio ambiente causado pelo processo de construo ou por edifcios ou pelo
ambiente. Finalizando, o texto aponta que uma definio mais precisa do que seja
construo sustentvel: "a reduo do uso de recursos naturais e a conservao da funo
que suporta a vida do meio ambiente, por meio de processos construtivos, edifcios e do
ambiente construdo sob a premissa de que a qualidade de vida ser mantida".
O conceito de construo sustentvel, cada vez mais atual em funo das discusses em
torno do aquecimento global do planeta e das mudanas climticas, deve ser entendido
como uma demanda a ser considerada em todos os projetos, por estar gradativamente mais
presente em leis, normas e mtodos de avaliao das edificaes, com consequncias para
toda a cadeia produtiva da indstria da construo civil, cujos dados relativos a consumo de
insumos e energia, comparados com as demais atividades industriais e de servios, justifica
a crescente preocupao sobre o tema.
4.1.3 Dados de consumo da indstria da construo
Segundo o texto da Agenda 21 (2000), apesar de o nmero variar de pas para pas, os
edifcios so responsveis diretos por cerca de 30% do consumo total da energia, e por algo
perto dos 50%, se o uso indireto for considerado. As construes na Unio Europia so
responsveis por mais de 40% do consumo total de energia e estima-se que o setor da
169
construo gere aproximadamente 40% de todo o lixo produzido pelo homem. O setor da
construo o maior setor industrial da Unio Europia, contribuindo com aproximadamente
11% do PIB e empregando mais de 25 milhes de pessoas, direta ou indiretamente. Nos
Estados Unidos, segundo Cabral (2007), os prdios comerciais consomem 65% da energia
eltrica distribuda no pas, sendo que a metade consumida pelo ar-condicionado. No
Brasil, esse ndice de cerca de 50%. Por este motivo, uma das principais premissas em
um projeto de construo sustentvel de edificaes refere-se ao seu consumo energtico.
170
4.2 EDIFCIOS VERDES
Uma forma encontrada para responder em parte aos desafios gerados pela crescente
escassez e encarecimento dos recursos naturais apresenta-se com os chamados edifcios
verdes. No jargo comercial, green buildings, cuja definio pode ser:
Green building a prtica de melhorar a eficincia com a qual os edifcios consomem recursos
energia, gua e materiais reduzindo impactos na sade humana e do meio ambiente, por
meio de melhor implantao (WIKIMEDIA FOUNDATION, 2008 traduo nossa).
Na mesma linha, o World Green Building Council 61 (2008) define, pelas premissas de
avaliao para fins de certificao, que um edifcio verde um projeto ambientalmente
responsvel, lucrativo, e um local saudvel para viver e trabalhar. Nesta linha, encontram-se
manuais especficos de projeto para desenvolvimento de edifcios verdes, sob a tica norteamericana, de autores tais como Frej et al. (2005) e Mendler; Odell e Lazarus (2000).
Eubank (2008) considera que h uma diferenciao entre os termos edifcio verde e edifcio
sustentvel (Figura 60). O edifcio verde concentra sua abordagem nas questes ambientais
e aquele que, por diversas caractersticas de projeto e de construo, tem um
desempenho melhor de consumo de recursos naturais (notadamente gua e energia) do
que um edifcio tradicional. H tambm a preocupao com a qualidade do ambiente
construdo (qualidade do ar, confortos trmico, acstico, luminoso e ergonmico) e com a
construo em si (reduo da gerao de resduos, utilizao de materiais reciclveis).
Assim, o limite de desempenho de um edifcio verde a capacidade de zerar o impacto
provocado pelo consumo de recursos para sua construo e operao. Por este raciocnio,
se o edifcio capaz de gerar, por si s, toda a energia eltrica que consome, pode ser
considerado como um edifcio de consumo energtico zero 62 .
J o edifcio sustentvel, alm de ultrapassar o consumo zero, deve ajudar a restaurar ou
retornar algo til ao meio ambiente, seja na forma de carbono capturado, ar e gua filtrados,
ou excedente de energia, para ser distribudo comunidade do entorno. O termo
sustentvel indica que mais questes devem ser abordadas (sociais inclusive), alm do
simples consumo e devoluo de recursos.
61
62
WGBC (www.worldgbc.org).
net-zero energy.
171
Figura 60 Escala de impacto dos desempenhos de edifcios

Fonte: Eubank (2008)
Yeang (2006), reconhecido por seus projetos que respeitam as condies bioclimticas de
onde se situam, considera que os projetos dos edifcios englobam aspectos de integrao,
do entorno urbano e at da biosfera, e prefere o termo projeto ecolgico (ecodesign). Ele
atesta que:
Muitos arquitetos acreditam erroneamente que, se encherem um edifcio com aparelhagens
ecolgicas, tais como: coletores solares, geradores elicos, fotovoltagem e biodigestores,
ento eles instantaneamente tero um projeto ecolgico (traduo nossa).
Um exemplo deste tipo pode ser visto no projeto do Pearl River Tower, do escritrio de
arquitetura americano SOM (Skidmore, Owings & Merrill), cuja implantao se d em
Guangdzou, China. Entre outros atributos, o edifcio est projetado para ser classificado
como net-zero energy, uma vez que ele produzir toda a energia que consumir, por meio
de gerao elica (Figura 61) e fotovoltica.
Contudo, por mais que o edifcio seja auto-suficiente na questo de consumo de recursos
(seja de gua ou energia), difcil pensar que em um empreendimento com 71 andares
(310m) e ainda por cima, sede de uma companhia de tabaco (Guangdong Tobacco
Company), seja sustentvel. Mesmo considerando que os maiores gastos do edifcio no seu
ciclo de vida ocorram na fase de uso e operao, o impacto de concentrao e mobilidade
da populao dele e de seu entorno, alm das condies sociais dos trabalhadores que iro
constru-lo, aparentemente no esto to bem resolvidos como a questo energtica.
172
Figura 61 Projeto do Pearl River Tower e detalhe das turbinas elicas

Fonte: www.som.com
Yeang (2006), contudo, no descarta a abordagem do uso dos sistemas prediais como
aliados ao projeto ecolgico. Ele considera que esta abordagem uma das ferramentas que
podem ser utilizadas neste tipo de projeto. O objetivo maior do projeto ecolgico refere-se
integrao harmnica entre o ambiente construdo e o ambiente natural.
173
4.3 O CICLO DE VIDA DA EDIFICAO SOB A TICA DO

EMPREENDEDOR
Pelo ponto de vista do empreendedor de um edifcio de escritrios como produto imobilirio,

o ciclo de vida dele inicia-se com a sua idealizao e concepo (fase de viabilidade e
projeto), construo, eventualmente operao e manuteno, e finalmente renovao
(adaptao para reuso, ou retrofit). Segundo dados apresentados por Ceotto (2008), no
custo total de um empreendimento, considerando um ciclo de vida de 50 anos, a parcela de
maior proporo de gastos relativa ao uso e operao do edifcio (Figura 62).
Figura 62 Custo total de um edifcio comercial em 50 anos

Fonte: Ceotto (2008)
Ainda sob este ponto de vista, h o correto entendimento de que a melhor possibilidade de
se fazer qualquer interferncia em um empreendimento, para que ele se torne mais ou
menos sustentvel, na fase de concepo e projeto do mesmo. Parte-se do mesmo
princpio para que a construo seja racional, otimizada ou econmica, ou seja, as
premissas para que a edificao tenha bom desempenho (sendo seus requisitos definidos
previamente) nascem de um bom projeto.
174
Pela abordagem de que o grande impacto de uma edificao durante seu uso e operao,
e considerando o crescente custo dos recursos naturais no-renovveis que a edificao
consome, o projeto de um edifcio verde acaba por contemplar o consumo eficiente destes
recursos e, quando possvel, obt-los de formas alternativas. desta abordagem simplista,
ao resolver aspectos da edificao por meio de seus sistemas prediais, que Yeang (2006)
discorda. Ele aborda profundamente as questes conceituais sobre as quais o projeto
ecolgico est ancorado, tais como a influncia do formato 63 e da implantao do edifcio
nos seus diversos desempenhos, e d grande importncia aos sistemas passivos da
edificao, que s podem ser concebidos na prpria arquitetura.
Contudo, o pragmatismo por parte dos empreendedores acaba por enfatizar esta
abordagem prtica, que, ao focar em solues tecnolgicas para tornar o edifcio mais verde
que um tradicional, tm um custo adicional no investimento. Sob este ponto de vista, as
solues tm gradaes quanto sua complexidade (e consequentemente ao custo) e ao
seu impacto ambiental na operao do edifcio (Figura 63). Casos como o Pearl River Tower
so economicamente viveis somente devido magnitude do projeto em si. No Brasil, o
bom senso indica que as solues que devem ser primeiramente adotadas so aquelas com
baixo impacto em custo e alto impacto em desempenho do edifcio.
O acrscimo no investimento, na ordem de 1% a 8% no custo de construo, segundo
Ceotto (2008), tem seu retorno na economia gerada na operao do edifcio, e este um
apelo de ordem prtica que funciona junto aos investidores e usurios de edifcios de
escritrios brasileiros. No primeiro caso, decorrente da valorizao do empreendimento e,
no segundo caso, com reduo dos valores de manuteno (conta de condomnio).
importante salientar que alguns aspectos de uso eficiente de recursos do edifcio requerem
qualificao da equipe que faz a operao e manuteno do mesmo. Por este mesmo
motivo, a implementao destas solues mais bem resolvida em edifcios de escritrios
do que em edifcios residenciais.
63
Ver seo 1.3 do captulo B.
175
Figura 63 Gradao dos impactos de custo e ambientais das alternativas para uso eficiente de recursos em
edifcios de escritrios
Fonte: Ceotto (2008)
176
4.4 ENTIDADES RELACIONADAS AO TEMA NO SETOR DA

CONSTRUO
No setor da construo, h diversas entidades atuando internacionalmente na avaliao e

certificao da sustentabilidade em edifcios, cada uma com seus prprios sistemas de
avaliao de desempenho. A ttulo de ilustrao, podemos citar:
-
LEED EUA, Canad, Brasil
BREEAM Reino Unido
CASBEE Japo
BEPAC Canad
HK-BEAM Hong Kong
SBAT frica do Sul
As diferenas scio-econmicas e culturais dos diversos pases justificam a existncia de

sistemas prprios. Mesmo que todos avaliem a sustentabilidade do empreendimento em
termos conceituais, o assunto, peso e ponderao de cada item a ser avaliado muda caso a
caso (Figura 64). Gomes (2007) cita como exemplo o estudo feito por Crawley e Aho (1999),
comparando a aplicao dos mtodos BREEAM, BEPAC, LEED e GBt (Figura 65).
No Brasil, as entidades de maior destaque so: (1) o WGBC Brasil, que tem origem no
modelo norte-americano e promove a difuso dos conceitos de sustentabilidade no mundo,
contribuindo para a criao de conselhos de construo sustentvel em diferentes pases;
(2) a Sustainable Building Alliance (SBA), originada no modelo francs e que est criando
uma rede de entidades visando adoo de critrios para avaliao e certificao de
empreendimentos. O motivo para o destaque destas entidades est nos sistemas de
avaliao que elas utilizam, no primeiro caso pela influncia direta de empreendedores
norte-americanos em empreendimentos brasileiros e, no segundo caso, pelo trabalho de
desenvolvimento de um mtodo adequado s condies e limitaes brasileiras.
177
Figura 64 Importncia dos itens avaliados em diversos mtodos de avaliao sobre sustentabilidade
Fonte: Gomes (2007)
Figura 65 Aplicao dos diversos mtodos de avaliao

Fonte: Crawley; Aho (1999) apud Gomes (2007)
178
4.5 DESCRIO DOS MODELOS DE AVALIAO LEED E AQUA
4.5.1 LEED
O LEED Green Building Rating System, ou simplesmente LEED, um programa de

certificao baseado em um sistema de pontuao que fornece padres definidores de um
edifcio verde. Este sistema tem representantes em cerca de 14 pases, bastante adotado
nos Estados Unidos e Canad, e, por meio da difuso do WGBC e investidores imobilirios
de origem norte-americana, conta com cerca de 51 empreendimentos registrados (em fase
de certificao) e 10 empreendimentos certificados no Brasil (dados do Green Building
Council Brasil 64 em 2010).
O GBC Brasil trabalha atualmente na adaptao dos padres do LEED para as
peculiaridades do setor de construo brasileiro (LEED Brasil), incluindo questes de
regulamentao, adaptao mtrica e redimensionamento do sistema de pontos (por
exemplo, incluindo temas como biodiversidade e impacto social positivo). No momento, os
empreendimentos brasileiros utilizam o padro norte-americano para fins de avaliao e
certificao.
O LEED um sistema bastante abrangente, de modo que o processo de certificao dos
empreendimentos separado por categorias, sendo:
-
NC Novas construes e grandes projetos de renovao
EB Edifcios existentes
CI Projetos de interiores de edifcios comerciais
CS Projetos da envoltria e parte central do edifcio
Homes Residncias
Schools, Healthcare, Retail Escolas, Sade, Varejo
ND Desenvolvimento de bairro (piloto)
Dependendo de como feita a configurao comercial de um edifcio de escritrios, a

certificao pode ser feita em uma ou mais das quatro primeiras categorias acima citadas. A
categoria CS (Core & Shell), por exemplo, utilizada por empreendedores que iro construir
64
GBC Brasil (www.gbcbrasil.org.br). Acesso em 09 Fev. 2010.
179
edifcios de planta livre para aluguel dos andares, cujo arranjo (lay-out) final e escolha de
materiais de acabamento sero definidos posteriormente pelos locatrios e usurios finais.
Os critrios para obteno dos pontos de cada categoria esto organizados nos seguintes
assuntos:
A) Espao sustentvel
B) Eficincia no uso da gua
C) Energia e atmosfera
D) Materiais e recursos
E) Qualidade ambiental interna
F) Inovao e processos
Cada item de pontuao tem pr-requisitos mnimos a serem atendidos e a certificao
obtida pela somatria dos pontos obtidos, cujo valor determina se o empreendimento ser
nvel Certificado, Prata, Ouro ou Platina. Tomando como exemplo a categoria CS (Core &
Shell), so 61 pontos possveis, sendo 15 para o assunto (A), 5 para o (B), 14 para o (C), 11
para o (D), 11 para o (E) e 5 para o (F). A somatria de pontos para obter a certificao,
neste caso, :
Certificado: de 23 a 27 pontos;
Prata: de 28 a 33 pontos;
Ouro: de 34 a 44 pontos e
Platina: acima de 45 pontos
4.5.2 AQUA
O AQUA (Alta Qualidade Ambiental) um referencial tcnico para certificao em qualidade

ambiental baseado no modelo francs HQE (Haute Qualit Environnementale), cujos
critrios de avaliao foram adaptados para o Brasil pela Fundao Vanzolini, com o apoio
de professores do Departamento de Engenharia de Construo Civil da Escola Politcnica
da USP. Atualmente o referencial disponvel para edificaes de escritrios e escolas e
est dividido em 2 padres:
-
Sistema de Gesto Empresarial (SGE)
180
Qualidade Ambiental do Edifcio (QAE)
O SGE apresenta quatro pontos principais, que so:

-
Comprometimento
Implantao e funcionamento
Gesto do empreendimento
Aprendizagem
Na QAE, so avaliados 14 pontos caractersticos da edificao, divididos em quatro

categorias:
Eco-construo
1. Relao do edifcio com seu entorno
2. Escolha integrada de produtos, sistemas e processos construtivos
3. Canteiro de obras com baixos impactos ambientais
Eco-gesto
4. Gesto de energia
5. Gesto de gua
6. Gesto de resduos de uso e operao do edifcio
7. Manuteno permanncia do desempenho ambiental
Conforto
8. Conforto higrotrmico
9. Conforto acstico
10. Conforto visual
11. Conforto olfativo
Sade
12. Qualidade sanitria dos ambientes
13. Qualidade sanitria do ar
14. Qualidade sanitria da gua
As duas primeiras categorias referem-se ao gerenciamento dos impactos sobre o ambiente
exterior, e as duas ltimas referem-se criao de condies para um espao interior (da
edificao) sadio e confortvel.
181
A forma de avaliao dos pontos baseia-se no critrio de desempenho em trs nveis: bom
(prtica corrente), superior (boas prticas) e excelente (melhores prticas). O perfil mnimo
para obteno de certificado deve apresentar pelo menos trs pontos em nvel excelente e
no mximo sete pontos no nvel bom, sendo o restante no nvel superior (Figura 66).
Figura 66 Perfil mnimo de desempenho para certificao pelo processo AQUA

Fonte: Ferreira (2008)
A satisfao das exigncias dos pontos pode se manifestar de dois modos: (1) quando o
critrio avalivel, pela comparao de seu valor com um valor de referncia; e (2) quando
o critrio no avalivel, pela verificao de que exigncias so formuladas para as fases
posteriores do processo de construo, em funo do desempenho visado.
A certificao feita em trs fases: programa (quando o empreendedor est concebendo o
empreendimento como negcio), concepo (fase do projeto) e realizao (fase obra),
permitindo a verificao em diferentes etapas do empreendimento de qual perfil ambiental
visado ser atingido.
Segundo a Fundao Vanzolini 65 (2009), atualmente h quatro empreendimentos em
processo de desenvolvimento de programa, sendo um conjunto residencial, um centro
educacional e um centro de convenes em So Paulo, e um complexo hoteleiro em
Pernambuco.
65
<www.vanzolini.org.br>. Acesso em 09 Fev. 2010.
182
4.5.3 Anlise comparativa dos sistemas de avaliao
De modo geral, tanto o LEED quanto o AQUA avaliam a condio de implantao das
edificaes, a eficincia do consumo de gua e energia e a qualidade ambiental interna do
edifcio e aspectos ligados ao processo de construo, seja pelo controle do resduo das
obras, seja pela escolha e utilizao dos materiais de construo. As diferenas principais
ocorrem na forma como estes itens so avaliados e no resultado final desta avaliao. O
LEED utiliza um sistema de somatria de pontos dentro um universo de parmetros j
categorizados; o AQUA utiliza um critrio comparativo para classificar a avaliao de seus
itens.
O sistema de avaliao por pontuao do LEED tem um carter mais pragmtico,
aparentemente mais objetivo. O ponto somente considerado com o atendimento pleno do
item. Por outro lado, no h ponderao direta nestes pontos, ela ocorre j na
parametrizao dos itens (cada categoria tem um valor de somatria diferente para
obteno de nvel de certificao) e na colocao de pr-requisitos nos assuntos. Neste
raciocnio, possvel obter pontuao suficiente para certificao deixando de atender
completamente um dos seis possveis assuntos. Por exemplo, na categoria CS, um
empreendimento hipottico conseguiria um nvel mximo de certificao (Platinum, a partir
de 45 pontos em 69 possveis) sem atender a um s requisito de uso eficiente de gua (que
soma cinco pontos).
O sistema de avaliao do AQUA aparenta ter mais ponderao e flexibilidade, por utilizar
um mtodo comparativo. Em funo disso, um mtodo que, em teoria, possibilita evoluo
pelo prprio funcionamento, pois os parmetros para comparao podem ficar mais
rigorosos com o passar do tempo: se, hipoteticamente, todos os projetos passarem a adotar
as melhores prticas (nvel excelente), estas passam a ser prticas correntes (nvel bom), e
ento as melhores prticas passam a ser outras, em um movimento de melhoria contnua.
183
4.6 CONSIDERAES SOBRE O ASSUNTO
O tema sustentabilidade na construo no parece dar sinais de que ser um modismo

passageiro. possvel imaginar, pela crescente preocupao e engajamento de
populaes, entidades e governos, que, em um futuro prximo, os itens de avaliao de
desempenho das edificaes, que hoje so considerados como agregadores de valor,
passem a fazer parte de normas ou cdigos, ou seja, passem a ser obrigatrios. H ainda
um longo caminho a percorrer, pelo menos no Brasil, para se chegar a este ponto, mas
indcios j aparecem. Fernandes e Salvador (2008), do jornal O Estado de So Paulo,
informam que o governo federal prepara decreto para regulamentar as compras da
administrao pblica segundo regras de sustentabilidade, principalmente para produtos
como papel, mobilirio e lmpadas.
A eficincia de um edifcio verde (que muitos gostam de chamar de sustentabilidade de uma
edificao) determinada no projeto, principalmente na fase de concepo e estudos
iniciais. Como ela envolve todos os aspectos multidisciplinares de uma edificao, o papel
do arquiteto torna-se ainda mais fundamental na hora de conceber o partido arquitetnico e
traduzir o programa de necessidades do empreendedor, alinhando-o a princpios
sustentveis. Deve-se entender o movimento de sustentabilidade como uma oportunidade
para valorizao deste profissional, principalmente no Brasil, para sua correta atuao
dentro da cadeia de agentes envolvidos em um empreendimento. Tambm se deve
considerar a adoo de conceitos de sustentabilidade na formao acadmica, no s dos
arquitetos, mas tambm dos engenheiros e demais profisses que atuam no mercado da
construo.
Quanto aos aspectos de avaliao de desempenho das edificaes, importante comentar
que tanto o WGBC quanto o SBA so entidades que fomentam os estudos, as diretrizes e
os modelos a respeito das edificaes verdes ou ecolgicas, mas no fazem a avaliao
para fins de certificao. Esta avaliao feita por empresas terceiras, devidamente
qualificadas e acreditadas para tal. No se pode perder de vista de que a certificao um
negcio comercial, e isto, em parte, explica o porqu da existncia de tantos modelos de
avaliao nos diversos pases e de mais de um modelo no Brasil.
O aspecto positivo da certificao como negcio seu apelo comercial e pragmtico junto
aos
investidores
imobilirios,
que
entendem
que
desta
forma
valorizaro
seus
empreendimentos, justificando os investimentos adicionais e fazendo que as novas

edificaes sejam concebidas, projetadas e construdas de modo mais eficiente e mais
184
sustentvel. Outro aspecto positivo incluir no processo da certificao a preocupao com

a seleo dos materiais construtivos, fazendo que os aspectos relacionados ao consumo de
energia para fabricar tais materiais sejam, indiretamente, contemplados.
O aspecto negativo o perigo de se criar uma indstria de certificaes, na qual ao
investidor s interessa obter a certificao em si, sem se preocupar realmente com as
questes de sustentabilidade de seu empreendimento e de seu negcio. Este tipo de
atitude, em mdio prazo, pode acabar por desqualificar a importncia da avaliao e da
prpria certificao.
185
CAPTULO D ESTUDO DE CASO
1 APRESENTAO
O objeto de estudo um caso nico e trata do processo de projeto de uma empresa privada
de incorporao, multinacional (Figura 67), com sede original nos EUA, presente no Brasil
desde 1996, verticalmente integrada e com atuao em toda a cadeia do desenvolvimento
imobilirio (desde a concepo do negcio at a administrao predial). Para ilustrar o
resultado tcnico deste processo, so tambm apresentados alguns empreendimentos de
edifcios de escritrios desenvolvidos por esta empresa.
A coleta de dados deu-se por entrevistas com os responsveis pela diretoria tcnica (Projeto
& Construo), pessoas-chave do Departamento de Projetos, arquitetos, coordenadores e
projetistas envolvidos em alguns processos de projeto; comparecimento a reunies de
coordenao de projetos e consulta a documentos gerados ao longo do processo, tais
como: plantas, memoriais e atas de reunio, alm de documentos de gesto do prprio
departamento.
Por motivos de confidencialidade solicitados pela incorporadora, as fontes dos projetos e
documentos que aparecem neste trabalho no so identificadas e so apenas referenciadas
como incorporadora ou incorporadora em estudo.
Figura 67 rea de atuao da incorporadora pelo mundo
Captulo D Estudo de Caso
186
No Brasil, a incorporadora desenvolve projetos no mercado imobilirio nas cidades de So

Paulo, Rio de Janeiro e Braslia, nos segmentos de construes comerciais e residenciais
de alto padro. Sua atuao se d por meio de administrao de fundos imobilirios e sua
posio no mercado caracterizada pelo seu patrimnio, ao invs de seu faturamento
anual. Os dados levantados do ano de 2007 indicam um valor de patrimnio acumulado de
aproximadamente U$ 30 bilhes ao redor do mundo e de fundos administrados no Brasil por
volta de U$ 18 bilhes.
Para dar suporte s atividades de toda a cadeia do desenvolvimento imobilirio, a
subsidiria brasileira da incorporadora apresenta uma estrutura organizacional (simplificada
pela autora) ilustrada pela Figura 68.
COMIT DE INVESTIMENTO
DIRETOR SUPERINTENDENTE
PROJETO &
CONSTRUO
ADMINISTRAO
PREDIAL
DESENVOLVIMENTO
COMERCIAL
DESENVOLVIMENTO
RESIDENCIAL
Figura 68 Estrutura organizacional da incorporadora
A rea da incorporadora que se relaciona diretamente com a produo de edifcios o

Departamento de Projeto & Construo (Figura 69) e, embora a empresa no execute
propriamente a construo dos edifcios que incorpora, tem a necessidade de dominar
minimamente os requisitos de custos, qualidade e prazos desta atividade, para ter
condies de exigi-los das construtoras que contrata. O mesmo acontece com o
desenvolvimento e a coordenao de projetos.
DIRETOR
COORDENADOR SITE
GERENTES DE OBRA
GERENTE DE ORAMENTOS
COORDENADORES DE PROJETO
GERENTE DE INSTALAES
Figura 69 Estrutura organizacional do departamento de Projeto & Construo da incorporadora
187
2 PROCESSO DE PRODUO
Com o objetivo de garantir que os requisitos dos produtos imobilirios sejam alcanados,
mesmo sem fazer a execuo prpria de seus projetos e construes, a incorporadora
apresenta fluxos estruturados de aes que se iniciam desde a fase de concepo do
negcio at a manuteno do edifcio. Seu processo de produo como um todo pode ser
resumido em quatro principais fases, a saber: concepo do produto, desenvolvimento do
projeto, construo e manuteno (Figura 70).
CONCEPO
DO PRODUTO
DESENVOLVIMENTO
DO PROJETO
CONSTRUO
OPERAO E
MANUTENO
RETROALIMENTAO
Figura 70 Fases do processo de produo da incorporadora
Este processo, cujas fases so detalhadas abaixo, utilizado nas incorporaes de

empreendimentos, tanto do segmento comercial (caracterizados pelos edifcios de
escritrios), quanto do residencial.
188
2.1 CONCEPO DO PRODUTO
O Departamento de Projeto & Construo (P&C) tem como uma das funes assessorar a
rea de Desenvolvimento Comercial (DC) na definio do produto imobilirio, utilizando as
diretrizes por ele desenvolvidas, nas quais se estabelecem as caractersticas do produto em
anlise, relacionadas com a faixa de valores estimados de custo e de venda. O fluxo desta
etapa do processo (Figura 71) inicia-se com a rea de DC, que prospecta um terreno ou
negcio j formatado e o apresenta s demais diretorias, que decidem se vo seguir em
frente com as anlises.
Aps este primeiro filtro, que intuitivo e baseado no conhecimento do mercado, define-se
pela continuao ou no das negociaes, o que implica apresentar ao Comit de
Investimento (CI) um memorando com as intenes do negcio, de uma maneira geral.
Neste memorando, devem constar os resultados de uma due diligence, que a
averiguao das caractersticas jurdicas do terreno ou negcio, e um valor estimado de
construo para o empreendimento, este ltimo elaborado pelo Departamento de P&C.
Aps aprovao do memorando pelo CI, um Programa Bsico de Massas solicitado a um
arquiteto e, por meio de uma reunio de trabalho, so definidas as primeiras diretrizes do
produto
imobilirio,
que
tratam
de
caractersticas
essencialmente
comerciais
do
empreendimento, tais como: restries legais, padro de acabamento, reas de laje, reas
privativas, forma e rea de ncleo do pavimento, nmero de subsolos, nmero de vagas de
veculos, espaamentos e nmero de andares. Com base no trabalho do arquiteto e por
meio de uma metodologia prpria, o Departamento de P&C fornece uma primeira referncia
de custos do empreendimento e um cronograma de desembolso, que balizam o estudo de
viabilidade econmica do negcio.
Se o custo apresentado no estiver dentro das expectativas assumidas no momento da
compra do terreno, volta-se para a rea de DC e eventuais scios, para que ajustes no
produto sejam feitos (quantidade de vagas, tamanho da unidade privativa, programa do
apartamento e do empreendimento, etc) e estudos de engenharia de valor sejam
desenvolvidos. Estes estudos consideram valores estimados para caracterizar os impactos
das decises comerciais e tcnicas de projetos no produto. No intuito de se alcanar o
objetivo inicial firmado com o CI, estes ajustes de produto, em algumas vezes, podem mudar
completamente as caractersticas iniciais. Quando o custo atinge os parmetros aceitveis,
passa-se para o desenvolvimento do Projeto Preliminar.
189
ATIVIDADES
COORDENADAS
POR DC
ATIVIDADES
COORDENADAS
POR P&C
FASE DE CONCEPO DO PRODUTO
PROSPECO
ESTUDO
ANALTICO
ASSESSORIA
TCNICA E
VALORES
ESTIMADOS
no
APROVAO CI
sim
DIRETRIZES
INICIAIS
(BRIEFING)
PLANO BSICO DE
MASSAS
no
ASSESSORIA
TCNICA
REFERNCIAS DE
CUSTO E
CRONOGRAMA DE
DESEMBOLSOS
CUSTO OK?
sim
VIABILIDADE DO
NEGCIO
Figura 71 Fluxo do processo da incorporadora da fase de concepo do produto
190
2.2 DESENVOLVIMENTO DO PROJETO
Como a concluso da viabilidade do negcio, inicia-se a fase de Desenvolvimento de

Projetos, coordenada pelo Departamento de P&C. Esta fase dividida nas seguintes
FASE DE DESENVOLVIMENTO DO PROJETO
etapas: Projeto Preliminar, Anteprojeto, Projeto Bsico e Projeto Executivo (Figura 72).
PROJETO
PRELIMINAR
AVALIAO DE
VALORES
(Incorporadora)
ANTEPROJETO
AVALIAO DE
VALORES
(Incorporadora +
Construtora)
PROJETO LEGAL
APROVAO
PROJETO BSICO
ORAMENTO
INICIAL
(Construtora +
Incorporadora)
PROJETO
EXECUTIVO
LANAMENTO
COMERCIAL
ORAMENTO
EXECUTIVO
(Construtora +
Incorporadora)
Figura 72 Fluxo do processo da incorporadora da fase de desenvolvimento do projeto
2.2.1 Projeto Preliminar
Nesta etapa, ocorre o desenvolvimento, pelo arquiteto autor do projeto, dos primeiros
esboos amadurecidos das diretrizes de projeto, com a definio da geometria, o
dimensionamento macro de reas e a formatao de seu primeiro memorial. A confirmao
das exigncias legais iniciais, levantadas no estudo analtico, junto com o levantamento de
191
todo o restante dos parmetros da legislao, tambm caracterstica desta fase, e

geralmente delegada a consultores especficos. Outro ponto importante que comea a ser
definido nesta fase o partido arquitetnico da fachada, ou seja, a imagem que se deseja
projetar do produto imobilirio.
O Projeto Preliminar , ento, novamente submetido a uma avaliao de custos para
verificar adequao ao objetivo inicial firmado com o CI. Esta constante submisso para
avaliao de custos uma medida cautelosa e tem os objetivos de nortear a evoluo do
projeto e permitir, ainda na sua concepo, mudanas conceituais no mesmo, de modo a
atender s expectativas comerciais, tcnicas e de retorno do negcio.
2.2.2 Anteprojeto
Aps a verificao da adequao do Projeto Preliminar aos custos esperados, inicia-se a

etapa do Anteprojeto, que marcada pelas definies das demais disciplinas de projeto e
consultorias, respectivas empresas que vo desenvolv-las, escopo de trabalho e
planejamento inicial, com principais datas de cronograma. Tambm a figura do coordenador
de projetos definida, normalmente um agente externo incorporadora, para evitar
sobrecargas de sua equipe interna. Disciplinas complementares muito comuns em projetos
de edifcios de escritrio contratadas pela incorporadora so: estrutura, fundaes,
instalaes prediais, sistemas mecnicos, elevadores, sistemas de segurana pessoal e
patrimonial, estacionamento de veculos, consultoria de fachada, consultoria de esquadrias,
impermeabilizao, acessibilidade e sustentabilidade do edifcio (esta ltima com fins
especficos de certificao).
Ao final desta etapa, so desenvolvidos desenhos iniciais baseados nas informaes at
ento disponveis, com os propsitos de efetuar estudos de eventuais interferncias fsicas
entre disciplinas e de preparar a base para o projeto de aprovao legal. O projeto
submetido novamente avaliao de custos por parte do P&C e tambm por parte de uma
construtora, se esta j estiver comercialmente envolvida. A aprovao do projeto legal
permite que seja feito o lanamento do empreendimento para o mercado.
192
2.2.3 Projeto Bsico
Nesta etapa, ocorre o desenvolvimento do projeto nas diversas disciplinas e as reunies de

coordenao. O incio do detalhamento dos conceitos aprovados de todas as disciplinas
possibilita a visualizao de diversas interferncias entre projetos, como, por exemplo, a
dificuldade de harmonizar os conceitos da segurana patrimonial com a segurana pessoal
(a primeira dificulta os acessos, a segunda necessita liber-los); o remanejo de ambientes
prximos a estacionamentos para melhorar a fluidez de veculos; a necessidade de se
definir como os projetos de ar condicionado, arquitetura e sistemas prediais podem atender
a requisitos para obteno de pontos para certificao de green building; a incluso de
espaos para recepo especfica de entregadores; e como prever em projeto elementos
que favoream a gesto do uso de gua de fontes alternativas (guas pluviais e reuso de
esgoto). Este detalhamento tambm permite que questes relacionadas aos sistemas
prediais e s garantias de funcionamento do edifcio, mesmo em situaes especiais, sejam
definidas, tais como: mecanismos para proteger ou mitigar aes decorrentes de enchentes;
mecanismos para evitar que eventuais panes nos sistemas hidrulicos dos andares
comprometam o funcionamento dos elevadores, devido ao acmulo da gua no poo do
elevador; e mecanismos para o funcionamento mnimo dos sistemas eltricos em caso de
pane no fornecimento.
A validao das solues tcnicas dos projetos complementares, com sua incorporao no
projeto de arquitetura e consequente compatibilizao entre os mesmos, constituem os
produtos desenvolvidos nesta etapa, que do origem ao Oramento Inicial, utilizado como
balizador para a primeira fase da futura construo do empreendimento (preparo do terreno,
escavao, conteno e fundao). Este oramento desenvolvido pela construtora (que j
deve estar envolvida) e tem que ser validado pela incorporadora.
2.2.4 Projeto Executivo
O detalhamento natural dos projetos da etapa anterior constitui o Projeto Executivo, cujos
documentos gerados devem possibilitar a elaborao do Oramento Executivo. Durante este
detalhamento, ainda h possibilidade de alteraes e ajustes no projeto, e as anlises de
custo e engenharia de valor so efetuadas simultaneamente, apoiando as tomadas de
deciso.
193
O Oramento Executivo apresentado pela construtora serve de base para acompanhamento

de seu desempenho para fins de premiao na modalidade contratual PMG 66 . Tambm
serve para acompanhar o desempenho do negcio como um todo na fase de construo.
A transio desta etapa para a de construo realizada pelo desenvolvimento dos projetos
de fabricao (ou projetos para produo) e de amostras especficas em tamanho real,
denominadas mock-ups, nas quais so identificados os padres de acabamento aceitveis e
o funcionamento de alguns tipos de sistemas.
66
Preo Mximo Garantido. Modalidade de contratao de construo na qual estabelecido um teto para o
valor de construo e cujos valores das composies dos custos so de conhecimento da contratante, sendo
que as economias obtidas durante a gesto da obra so objeto de premiao previamente negociada.
194
2.3 CONSTRUO
A incorporadora faz o gerenciamento das atividades de oramento e construo, realizadas

por construtoras, por meio de exigncias sobre cumprimento de prazo, custo e plano de
qualidade das obras, de modo a garantir o desempenho do negcio. A rea responsvel por
este gerenciamento o P&C.
A fase de construo (Figura 73) tem interaes com e durante a fase anterior, de
Desenvolvimento de Projeto, pois se inicia com a elaborao do Oramento Inicial,
elaborado no final da etapa do Projeto Bsico. O Oramento Inicial d origem ao
Planejamento Inicial, e ambos so submetidos aprovao pela incorporadora.
A aprovao destes permite que a fase inicial de obras, caracterizada pelas atividades de
preparao do terreno e de execuo de infra-estrutura (montagem de canteiro, escavao,
conteno e fundao) seja realizada. O acerto comercial que a incorporadora tem com a
construtora, nesta fase inicial, regido pela modalidade de contrato por administrao. Isto
devido a experincias adquiridas, pela incorporadora, em construes de vrios outros
empreendimentos, que indicam um certo grau de risco no comportamento do solo durante
estas obras de preparao.
O Oramento Executivo elaborado com os documentos gerados na etapa do Projeto
Executivo e utilizado como balizador para fazer o fechamento das grandes contrataes
de execuo do projeto. Quando o valor destas contrataes atinge 70% do valor total,
fechado um Oramento de PMG, e, baseado nele, feita uma mudana da relao
contratual da construtora com a incorporadora, que passa a ser na modalidade PMG. Isto
significa que o Oramento PMG utilizado pela incorporadora como referncia de
desempenho da construtora, tanto para o acompanhamento de custos, quanto para fins de
bonificao.
Os dados de oramentos, tanto do Executivo quanto do PMG, aliados ao resultado final da
obra, retroalimentam a rea de custos da incorporadora com informaes atualizadas, que
podem ser utilizadas em outros estudos e oramentos estimativos.
O P&C acompanha a construo, aprova as medies de servios e solicita eventuais
ajustes no planejamento. O recebimento das obras, por parte da incorporadora, fica
condicionado ao comissionamento (start-up) de equipamentos e dos sistemas prediais.
Neste momento, o recebimento feito pelo Departamento de Administrao Predial (AP),
que ser a responsvel pela operao e manuteno do edifcio.
195
ALTERAES
DO
ORAMENTO
INICIAL
PLANEJAMENTO
FSICO INICIAL
OBRA (FASE DE
CONTRATO POR
ADM)
ORAMENTO
EXECUTIVO
ORAMENTO
DE PMG (70%
do valor
contratado)
RETROALIMENTAO
ORAMENTO
(futuros
projetos)
OBRA (FASE DE
CONTRATO POR
PMG)
Controle planejamento /
medies
FASE DE CONSTRUO
ORAMENTO
INICIAL
COMISSIONAMENTO
RECEBIMENTO
DA OBRA
Figura 73 Fluxo do processo da incorporadora da fase de construo
196
2.4 OPERAO E MANUTENO
A construtora responsvel pela manuteno e pela validade das garantias legais da

edificao durante aproximadamente cinco anos, prazo estipulado pelo Cdigo do
Consumidor. A incorporadora, por ser responsvel pela operao do edifcio e por ter origem
norte-americana, tem cincia sobre os critrios de vida til e de desempenho de
edificaes 67 daquele pas e, aplica, quando possvel, os conceitos destes requisitos nos
empreendimentos brasileiros.
Aps cerca de dois a trs anos de ocupao, o Departamento de AD da incorporadora
contrata uma empresa especializada para realizar uma avaliao ps-ocupao com a rea
de Gerenciamento de Facilidades das empresas locatrias. Os resultados destas
avaliaes, junto com os relatrios de assistncia tcnica feitos pelo AD, fornecem dados de
retroalimentao do sistema para definio de novos projetos, que podem resultar em
RECEBIMENTO DA
OBRA
RETROALIMENTAO
PARA
PROJETOS E
ESPECIFICAES
OPERAO
Aprox. 2 a
3 anos
AVALIAO PSOCUPAO
5 anos
OPERAO
FIM DAS
GARANTIAS
RELATRIOS DE
ASSISTNCIA
TCNICA
FASE DE OPERAO E MANUTENO
alterao de diretrizes tcnicas ou melhorias de seu processo de produo.
OPERAO
Figura 74 Fluxo do processo da incorporadora da fase de manuteno
67
A normatizao brasileira sobre desempenho em edificaes recente e aplicvel somente a edificaes

residenciais de at cinco pavimentos.
197
importante frisar que o Departamento de AD faz a operao e manuteno das reas

comuns dos empreendimentos, ou o Gerenciamento de Propriedade 68 . Todos os servios
previstos no Gerenciamento de Facilidades, que esto na rea comum, so de
responsabilidade da incorporadora. As avaliaes de ps-ocupao referentes s reas
privativas so feitas por meio de pesquisa de satisfao junto aos responsveis pela rea de
Facilities das empresas locatrias.
A principal ao de retroalimentao que o Departamento de AD faz no processo de projeto
ocorre nas reunies de validao. Ele opina principalmente nas questes sobre os tipos de
materiais de acabamento, nos espaos para acessos a equipamentos, na facilidade para
limpeza das instalaes e nas dificuldades de operao que alguns sistemas podem
ocasionar. O Departamento de AD no interfere pro-ativamente nas definies conceituais
dos sistemas prediais, apenas emite sua opinio sobre a convenincia comercial (ex:
desempenho do atendimento de empresas fornecedoras de equipamentos) e de
manuteno sobre estes sistemas, o mesmo ocorrendo com os materiais de acabamento.
Um aspecto interessante sobre a operao e manuteno dos empreendimentos da
incorporadora refere-se ao sistema de transporte vertical, cujo padro de contrato de
manuteno difere do que normalmente oferecido no mercado local. A abrangncia
internacional de seus empreendimentos permite que a incorporadora adote alguns itens de
desempenho sugeridos por Van Deusen 69 (2002) nos contratos de manuteno brasileiros,
o que certamente traz um diferencial no padro mercadolgico de seus empreendimentos.
68
69

Ver seo 3.7.9 do captulo B.
198
3 FERRAMENTAS PARA O PLANEJAMENTO DO PROCESSO DE

PROJETO
A incorporadora em estudo dispe de uma estrutura relativamente pequena para gerenciar o

processo de projeto (a variao de quadro interno deste departamento ao longo do
desenvolvimento deste trabalho foi entre duas e trs arquitetas, que coordenam, cada uma,
cerca de quatro empreendimentos), uma vez que o desenvolvimento dos projetos feito por
meio de projetistas e consultores contratados externamente. Por este motivo, ela obrigada
a dispor de ferramentas de superviso e controle para a gesto deste processo. A principal
delas refere-se ao Manual de Coordenao de Projetos, que contm as principais diretrizes
que devem ser seguidas pelo coordenador de projetos e os modelos de formulrios que
devem ser utilizados ao longo do processo (Figura 75).
Figura 75 Contedo do Manual de Coordenao de Projetos da incorporadora
Dois itens podem ser destacados do contedo deste manual: a Matriz de Atividades x
Responsabilidades e o Escopo para Prestao de Servios de Projetos. Estes itens dizem
199
respeito forma como a incorporadora lidou com a questo do escopo na gesto do

processo de projeto. O escopo detalhado por disciplina de projeto e apresentado ao
projetista em um momento anterior contratao. Este modelo especfico da
incorporadora, por ela ser obrigada, em alguns casos, a seguir normas internacionais,
principalmente as relacionadas segurana pessoal. A matriz de atividades, por sua vez,
estabelece as responsabilidades de cada agente envolvido e orienta a equipe sobre a quem
cabem as decises a serem tomadas ao longo do processo.
O planejamento dos prazos, ainda segundo o modelo deste Manual, feito por meio de
cronograma de barras.
Os modelos de formatao de desenhos, tamanhos de folha, carimbos e nomenclaturas
para camadas de desenho (layers) pressupem que todos os projetistas utilizam o mesmo
tipo de software para desenho eletrnico, ou que os arquivos eletrnicos possam ser
intercambiveis entre si.
A elaborao de projetos e documentos, alm de planilhas para controle, feita por meio de
softwares comercialmente disponveis (para desenho, edio de texto, gerao de grfico ou
planilha) e no integrados entre si. O armazenamento e distribuio dos documentos
gerados ao longo do processo so feitos por meio de ferramenta de extranet 70 .
O Manual , de modo geral, concebido para servir de guia para coordenadores de projeto
externos equipe da incorporadora, uma vez que a equipe interna supervisiona a gesto do
processo de projeto por meio de sistemticas pr-definidas junto a este coordenador, tais
como: relatrios de acompanhamento, homologao de projetos, reunies, etc.
Outras ferramentas utilizadas para fins de controle interno so: fichas de controle para
esclarecimento tcnico, formulrio de avaliao de projetista, formulrio de solicitao de
pagamento, relatrio de acompanhamento de desenvolvimento de projeto e relatrios de
vistoria aos mock-ups. Alm disso, uma metodologia prpria para estabelecer parmetros de
custo de projeto est em processo de implantao, com o objetivo de permitir uma avaliao
veloz dos valores necessrios e possveis para cada empreendimento.
70
Ver item 3.1.2 do Captulo C.
200
4 EMPREENDIMENTOS
4.1 EMPREENDIMENTO 1
O empreendimento 1 trata de um projeto comercial de alto padro na cidade do Rio de

Janeiro, RJ, constitudo por duas torres de escritrio e um bloco de lojas e garagens (Figura
76). As torres tm 33 andares para utilizao comercial e so parcialmente geminadas,
enquanto que o bloco de lojas e garagens conta com cinco pavimentos, alm dos cinco
subsolos que atendem a todo o conjunto. A rea construda total do empreendimento de
aproximadamente 170.000m, sendo cerca de 60.000m para cada torre e 50.000m para o
restante.
Figura 76 Perspectiva ilustrada do empreendimento 1

Fonte: incorporadora em estudo
O estudo de viabilidade determinou a construo do empreendimento em etapas, o que

definiu tambm o desenvolvimento do projeto. Na poca do desenvolvimento deste trabalho,
o empreendimento contava com todos os projetos executivos completos, uma torre e parte
dos subsolos construdos, e outra torre com o restante dos subsolos em construo.
201
4.1.1 Dados tcnicos
Arquitetura
A organizao espacial dos andares de escritrios constitui-se de planta livre com ncleo
central (Figura 77), sendo a profundidade do andar entre 11,80m (menor) e 14,60m (maior),
p direito til de 2,70m e altura de piso a piso de 3,84m. H a previso de uso de forro
acstico removvel e piso elevado (Figura 78).
Previso para
interligao
privativa entre
andares
MDULOS DE 1.25m
reas
Construda:
1.847m
Legal (RJ):
1.847m
BOMA:
1.617m
Figura 77 Planta tipo (zona baixa) de uma torre do empreendimento 1

indicando: reas, modulao estrutural (cotas) e modulao de arquitetura (mdulos de 1,25m)
Fonte da planta tipo: incorporadora em estudo
As fachadas frontal e posterior so fachadas-cortina; uma das laterais uma fachada semicortina e a outra lateral, que faz posteriormente a interligao com a segunda torre, uma
vedao em alvenaria por conformao com revestimento aderido em massa e pintura
acrlica 71 . Os acabamentos das fachadas-cortina e semi-cortina so vidro emoldurado por
placas de granito.
71
202
Estrutura das torres

A estrutura reticulada em concreto armado, com pilares, lajes e vigas, sendo as lajes
nervuradas e as vigas embutidas na altura das nervuras, resultando em uma altura
estrutural de 40cm nos pavimentos de escritrios. Algumas paredes estruturais no ncleo
consolidam o travamento estrutural.
Figura 78 Corte esquemtico do empreendimento 1, indicando alturas e zoneamento vertical do andar tipo
Fonte do corte: incorporadora em estudo
Elevadores
Cada torre conta com 17 elevadores distribudos em zona alta e baixa, e mais quatro
elevadores que servem exclusivamente aos subsolos.
Sistemas mecnicos
O sistema de ar condicionado central de expanso indireta, todo-gua, com central de
gua gelada e torre de resfriamento, localizadas na cobertura da torre, e unidades
misturadoras (AHU 72 s) em cada pavimento de escritrios, no ncleo. A distribuio e o
retorno do ar so feitos por meio de dutos no entreforro. Os sistemas localizados e
especficos de condicionamento, como os de expanso direta, so previstos para algumas
reas tcnicas e de administrao predial. O sistema de pressurizao de escadas conta
com ventiladores nos subsolos com tomada de ar no trreo. O sistema de exausto dos
sanitrios feito por meio de dutos no ncleo e ventiladores na cobertura.
72
Sigla para Air Handling Unit.
203
Sistemas prediais hidrulicos

Os sistemas de gua fria e combate a incndios contam com a utilizao de reservatrios
inferior e superior, sendo o inferior localizado entre o 3 e o 4 subsolo, com capacidade de
344m, e o superior localizado na cobertura, com capacidade de 275m (as capacidades
referem-se ao consumo de apenas uma torre). O empreendimento conta ainda com
reservatrio de retardo de guas pluviais no 3 subsolo e um reservatrio de reuso,
alimentado pelo sistema de drenagem do ar condicionado e pelas guas pluviais. A gua de
reuso utilizada somente para irrigao e sistema de ar condicionado, e distribuda por
bombeamento.
Espaos demandados pelos sistemas
Os principais espaos demandados pelos sistemas prediais neste projeto, para uma torre
com 60.000m de rea e subsolos com 20.000m, so apresentados na Tabela 8, abaixo
(valores aproximados e arredondados).
Tabela 8 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 1
Pavimentos
Caixa dgua
Casa de
mquinas
cobertura
Pavimentos tipo
Embasamento (5
subsolos)
Sistemas mecnicos
Sistemas
hidrulicos
- Ventiladores WC e
extrao fumaa 50m
- Torres de resfriamento,
chillers, bombas e
ventiladores 600m
- Sala para AHU 23m
- Reservatrio 190m
- Ventiladores
pressurizao escadas
100m
- Ventiladores exausto
subsolos 300m
- Ventiladores e
condicionadores 80m
- Reservatrios gua
potvel 156m
- Reservatrio gua
retardo 18m
- Reservatrio reuso
15m
- Casas de bombas
75m
Sistemas eltricos e
outros
Subestao 50m
Subestao 70m
Sala de eltrica 5m
Armrios para quadros e
automao 5m
Subestao 90m
Cabine de medio 80m
QGBT 45m
No break 8m
DG 10m
Central de segurana
50m
4.1.2 Gesto de interfaces
A formatao do negcio deste projeto foi realizada de tal forma que a presena da
construtora na gesto do processo de projeto ocorreu desde o incio, sendo que todas as
204
estimativas de custos e oramentos tiveram seu envolvimento direto, alm das anlises de
viabilidade construtiva das solues tcnicas.
A incorporadora definiu a contratao dos projetistas e consultores (Tabela 9), sendo que a
coordenao de projetos ficou a cargo do escritrio de arquitetura, autor do projeto (Figura
79). Assim, a incorporadora ficou com a funo de gerenciar administrativamente os
contratos dos projetos (controlar pagamentos, definir limites oramentrios das solues
tcnicas, aprovar as etapas) e o escritrio de arquitetura ficou com a parte operacional da
coordenao do processo de projeto (convocar reunies, redigir atas, elaborar cronogramas,
controlar datas de recebimento de projetos, entre outros).
Tabela 9 Projetistas e consultores do empreendimento 1 (em ordem alfabtica de especialidade)
Acstica
Comunicao visual
Impermeabilizao
Ar condicionado e sistemas
mecnicos
Consultor de segurana pessoal Irrigao

(NFPA)
Arquitetura
Consultor de trfego (geometria Luminotcnica

das vias de acesso)
Automao
Consultor de heliponto
Paisagismo
Combate a incndio
Estrutura de concreto
Segurana patrimonial
Caixilharia
Estrutura metlica
Sistemas prediais (eltrica e

hidrulica)
Consultor de fachada
Equipamento de limpeza de
fachada
Sinalizao dos subsolos
Consultor de sistemas prediais
Fundaes
Vedaes
Na opinio de representantes do Departamento de P&C, o funcionamento deste arranjo no

projeto foi considerado satisfatrio, uma vez que o processo ocorreu sem grandes
sobressaltos. Atribuiu-se este resultado, em parte, ao conhecimento prvio que o escritrio
de arquitetura tinha dos processos da incorporadora, por ter desenvolvido outros projetos
anteriores com ela, e, em parte, ao perfil pessoal do coordenador de projetos designado
para este processo.
205
EMPREENDEDOR
CONSTRUTORA
ARQUITETURA
COORDENAO
PROJETISTAS
CONSULTORES
Gerenciamento administrativo
Coordenao tcnica
Figura 79 Arranjo entre os principais agentes do processo de projeto do empreendimento 1
4.1.3 Certificao ambiental
O projeto do empreendimento 1 teve o objetivo, entre outros, de obter a certificao

ambiental do padro LEED 73 . Na tica da incorporadora, a certificao ambiental representa
uma poderosa ferramenta mercadolgica, e apesar de demandar um investimento adicional
nos custos de projeto e execuo traz um desempenho posterior na operao e manuteno
do empreendimento que se traduz em economia de recursos. Por este motivo, grande parte
de seus edifcios comerciais, nos quais ela tambm responsvel por esta etapa de
manuteno, tem a certificao ambiental como parmetro de projeto. O fato da matriz da
empresa ter origem norte-americana explica a preferncia pelo programa de certificao
LEED.
O projeto do empreendimento 1 apresenta a certificao LEED nvel Ouro para a categoria
CS (Core& Shell).
73
206
O empreendimento 2 trata de um projeto comercial de alto padro no municpio de Barueri,

SP, constitudo por seis torres de escritrio e um centro de compras associado a um edifcio
garagem. As torres 1, 2 e 3 so idnticas, contam com 14 pavimentos para ocupao de
escritrios e rea construda aproximada de 35.800m cada. A torre 4 conta com 18
pavimentos e rea construda aproximada de 30.000m; a torre 5, 23 pavimentos e rea de
62.000m; a torre 6, 26 pavimentos e rea de 70.000m; e o centro de compras com o
edifcio garagem, 6 pavimentos e 164.000m. Somando estas reas ao subsolo que atende
as torres 4, 5 e 6, a rea construda total do empreendimento tem um valor prximo de
535.000m.
Figura 80 Perspectiva ilustrada de uma torre do empreendimento 2

207
A magnitude do empreendimento foi um dos fatores determinantes para a deciso do

desenvolvimento do projeto e da execuo de obras em etapas. Na poca do
desenvolvimento deste trabalho, o empreendimento contava com o projeto executivo
completo para as torres 1, 2 e 3; projeto executivo em desenvolvimento do centro comercial
e edifcio garagem; e projeto bsico em desenvolvimento das demais torres. Alm disso, a
torre 1 (Figura 80) e parte da implantao para o funcionamento desta estavam em
construo.
Para fins deste estudo, adotou-se a coleta dos dados tcnicos da torre 1, por representar o
padro mais repetido dentro do empreendimento e por apresentar a documentao de
projetos mais completa.
4.2.1 Dados tcnicos
Arquitetura
p direito til de 2,75m e altura de piso a piso de 4,10m. H a previso de uso de forro
acstico removvel e piso elevado (Figura 82). As fachadas so vedaes verticais por
acoplamento a seco com revestimento incorporado 74 , em painis pr-fabricados de concreto
armado, e a fachada principal apresenta um detalhe em pele de vidro, caracterizando um
trecho em fachada-cortina.
Estrutura
A estrutura reticulada em concreto armado, com pilares, lajes e vigas, sendo as lajes com
15cm de espessura e as vigas com 95cm de altura, incluindo a viga de borda. O
posicionamento delas feito de forma que as grandes passagens dos sistemas prediais
sejam evitadas e as distribuies sejam feitas por meio de furos nas vigas, com altura
mxima de 40cm por furo. Algumas paredes estruturais no ncleo consolidam o travamento
estrutural.
74
208
MDULOS DE 1.25m
reas
Construda:
2.312m
Legal (Barueri):
2.234m
BOMA:
2.174m

indicando: reas, modulao estrutural (cotas) e modulao de arquitetura (mdulos de 1,25m)
209
Elevadores
Cada torre conta com nove elevadores distribudos em zona alta e baixa.
Sistemas mecnicos
O sistema de ar condicionado central do tipo ar-gua, sendo a gerao do ar frio por
expanso direta no ncleo do andar, feita por meio de equipamento conhecido como selfcontained, e o resfriamento da gua por meio de torre de resfriamento localizada na
cobertura do edifcio. A distribuio e retorno do ar so feitos por meio de dutos no
entreforro, sendo que a captao de ar externo feita por meio de ventiladores na
cobertura. Os sistemas localizados e especficos de condicionamento, como os de expanso
direta, so previstos para algumas reas tcnicas, como, por exemplo, a casa de mquinas
dos elevadores. O sistema de pressurizao de escadas conta com ventiladores no
pavimento tcnico (mezanino do trreo) e o sistema de exausto dos sanitrios feito por
meio de dutos no ncleo e ventiladores na cobertura.
Os principais espaos demandados pelos sistemas prediais neste projeto, para a torre tipo
1, so apresentados na Tabela 10, abaixo (valores aproximados e arredondados).
Tabela 10 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 2
Pavimentos
tico
Pavimentos tipo
Sistemas mecnicos
Sistemas
hidrulicos
- Ventiladores WC 25m
- Tomada de ar externo
40m
reservatrio de reposio
de gua e bombas 300m
- Sala para self 40m
Pavimento
mecnico
(mezanino do
tipo)
- Sala para self

(administrao no trreo)
40m
- Sala para self (central de
segurana) 3m
Trreo
- Ventiladores
pressurizao escadas
40m
- Sala para self (rea do
lobby) 40m
Sistemas eltricos e
outros
- Medio 70m
- Sala de
telecomunicaes 10m
- Sala de eltrica 10m

- Sala de sistemas 7m
- Armrios para quadros
7m
- Sala de sistemas 7m
- Central de segurana
60m
- UPS 7m
- Reservatrios gua
potvel 100m
- Reservatrio reuso
75m
- Casas de bombas
30m
Subestao 60m
Sala de eltrica 10m
Sala de sistemas 7m
Gerador 90m
DG 40m
210

O sistema de gua fria e combate a incndios conta com a utilizao de reservatrio inferior,
localizado no trreo, fora da projeo da torre, com capacidade de 450m, sendo a
distribuio para os pavimentos por meio de bombas de pressurizao. H previso de
reservatrio de reuso no trreo, no mesmo abrigo do reservatrio de gua fria, alimentado
pelo sistema de drenagem do ar condicionado, pelas guas cinzas (lavatrios e chuveiros),
e pelas guas pluviais. A gua de reuso utilizada para abastecer mictrios, bacias
sanitrias, sistema de ar condicionado e irrigao; distribuda por bombeamento; e seu
sistema conta com elementos pr-filtrantes (caixa de areia) e dosador de cloro.
A formatao do negcio deste projeto foi realizada de tal forma que a presena da
construtora na gesto do processo de projeto ocorreu desde o incio, sendo que todas as
estimativas de custos e oramentos tiveram seu envolvimento direto, alm das anlises de
viabilidade construtiva das solues tcnicas.
coordenao de projetos ficou a cargo de uma empresa especializada. Assim, a
incorporadora ficou com a funo de gerenciar administrativamente os contratos dos
projetos e a empresa terceirizada ficou com a coordenao do processo de projeto (Figura
83).
Tabela 11 Projetistas e consultores do empreendimento 2 (em ordem alfabtica de especialidade)
Acstica
Consultor de sistemas prediais
Luminotcnica
Ar condicionado e sistemas
mecnicos
Consultor de pedras naturais
Pavimentao
Arquitetura
Coordenao de projetos
Paisagismo
Automao
Comunicao visual
Pr-moldados
Combate a incndio
Caixilharia
Estrutura metlica
Sistemas prediais (eltrica e

hidrulica)
Consultor de acessibilidade
Fundaes
Vedaes
Consultor de fachada
Impermeabilizao
Consultor de estacionamento
Irrigao
211
EMPREENDEDOR
CONSTRUTORA
COORDENAO
PROJETISTAS
ARQUITETURA
CONSULTORES
Coordenao tcnica
Este arranjo, envolvendo uma coordenao de projetos externa, teve carter experimental e
tinha como objetivo mitigar eventuais dificuldades com o escritrio de arquitetura, pois era o
primeiro projeto desta em conjunto com a incorporadora. De fato, houve certa dificuldade por
parte do escritrio de arquitetura na adaptao aos procedimentos formais previstos no
processo da incorporadora, alm da falta de entrosamento entre a arquitetura e a
coordenao.
Na opinio de representantes do Departamento de P&C, a coordenao externa pouco
ajudou, tanto na melhoria deste aspecto, quanto na abordagem principal dificuldade
enfrentada no processo de projeto deste empreendimento: a compatibilizao dos projetos.
Embora esta atividade fosse inerente a todas as disciplinas, alm da prpria arquitetura, no
ficou claro com qual agente estava a responsabilidade sobre ela nos escopos de
contratao. A expectativa por parte da incorporadora quanto eficincia e eficcia deste
arranjo no processo do projeto, neste caso, no se concretizou.
Este empreendimento no apresenta certificao ambiental pelo fato de uma parte dos
investidores no estar disposta a arcar com os eventuais acrscimos de custos no projeto e
construo oriundos desta certificao.
212
O empreendimento 3 trata de um projeto comercial de alto padro no municpio de Braslia,

DF, constitudo por duas torres de escritrio e lojas comerciais. As torres so idnticas,
contam com 19 pavimentos para ocupao de escritrios e rea construda aproximada de
48.000m cada. As lojas comerciais e o estacionamento de veculos esto localizados no
embasamento comum entre as torres, que, alm do trreo, conta com quatro subsolos e um
pavimento semi-enterrado. A rea construda total do empreendimento gira em torno de
192.000m.
Figura 84 Perspectiva ilustrada do empreendimento 3

213
Na poca do desenvolvimento deste trabalho, o processo de projeto do empreendimento

contava com o projeto bsico completo de todas as disciplinas e passava por uma fase de
retroalimentao e transio de programa, em virtude de um retorno negativo na aprovao
legal do municpio. Este retorno obrigou que o processo fosse retomado de seu incio. Para
este trabalho, optou-se por apresentar as informaes disponveis do projeto bsico j
desenvolvido, em funo da quantidade e da facilidade de acesso a estas informaes.
4.3.1 Dados tcnicos do pavimento tipo
Arquitetura
p direito til de 2,70m e altura de piso a piso de 3,90m. H a previso para uso de forro
acstico removvel e piso elevado (Figura 86). As fachadas so do tipo cortina, com
revestimentos de vidro e pedra natural.
reas
Construda:
2.412m
Legal
(Braslia):
2.301m
BOMA:
2.232m

indicando: reas, modulao estrutural (cotas) e modulao de arquitetura. O encaixe da modulao do forro
acstico (1,25x1,25m) feito por meio de forro de gesso customizado na periferia do andar
214
Estrutura
A estrutura reticulada em concreto armado, com pilares, lajes e vigas, sendo as lajes do
tipo nervuradas com 37cm de espessura. As vigas no sentido transversal (que atendem o
lado do andar com profundidade de 11.90m) so embutidas na altura da laje e protendidas,
enquanto que as vigas no sentido longitudinal tm 90cm de altura e contam com pilares
intermedirios, dispensando a protenso. A viga de borda tem altura de 105cm. Algumas
paredes estruturais no ncleo consolidam o travamento estrutural.
Elevadores
Cada torre conta com 12 elevadores distribudos em zona alta e baixa, alm do elevador de
emergncia, que atende a todos os andares.
Sistemas mecnicos
O sistema de ar condicionado central de expanso indireta, todo-gua, com central de
gua gelada e torre de resfriamento localizadas na cobertura da torre, e unidades
misturadoras (AHUs) em cada pavimento de escritrios, no ncleo. A distribuio e retorno
do ar so feitos por meio de dutos no entreforro, e a captao de ar externo feita por meio
de ventiladores na cobertura e controlada por sensores de qualidade do ar interno (sensor
de CO2). Na cobertura tambm est localizado um recuperador de calor do ar de exausto,
215
conhecido como roda entlpica, com a finalidade de melhorar o desempenho de

funcionamento do sistema.
O sistema de pressurizao de escadas conta com ventiladores no pavimento semienterrado e o sistema de exausto dos sanitrios feito por meio de dutos no ncleo e
ventiladores na cobertura.
Os principais espaos demandados pelos sistemas prediais neste projeto, para uma torre e
metade dos susbsolos, so apresentados na Tabela 12, abaixo (valores aproximados e
arredondados).
Tabela 12 Espaos demandados para reas tcnicas do empreendimento 3, para uma torre
Pavimentos
tico
Pavimentos tipo
Sistemas mecnicos
Sistemas
hidrulicos
- Tomada de ar externo,
ventiladores de exausto,
roda entlpica 80m
- Sala equipamento 40m
reservatrio de reposio
de gua e bombas 400m
- Roda entlpica e
ventiladores 80m (a roda
entlpica ocupa quase 2
andares em altura)
- Sala para AHU 40m
Mezanino do
trreo (lojas)
- Sala para AHU 70m
Trreo
- Sala para AHU 70m
Pavimento semienterrado
- Ventiladores
pressurizao escadas
16m
- Ventiladores de exausto
80m
- Sala de pressurizao
140m
- Sala para self
(administrao) 75m
- Unidades resfriadoras
(chillers) e bombas 190m
- Exausto subsolos 200m - Reservatrios gua
- Ventiladores 100m
potvel 340m
- ETE e reservatrio
reuso 470m
- Casas de bombas
170m
Subsolos
Sistemas eltricos e
outros
- Sala de telecom 8m

- Armrios para quadros
5m
- Subestao e medio
90m
- Sala de
telecomunicaes 100m
216

O sistema de gua fria e combate a incndios conta com a utilizao de dois reservatrios
inferiores, localizados no 3 subsolo, um na projeo de cada torre, com capacidades
somadas de 530m, sendo a distribuio para os pavimentos por meio de bombas de
pressurizao. H previso de reservatrio de reuso no 3 subsolo, alimentado pelo sistema
de drenagem do ar condicionado, pelas guas cinzas (lavatrios e chuveiros), e pelas guas
pluviais. A gua de reuso utilizada para abastecer mictrios, bacias sanitrias, sistema de
ar condicionado e irrigao; distribuda por bombeamento; e seu sistema conta com
elementos pr-filtrantes (caixa de areia) e dosador de cloro.
O fato da construtora ser scia no empreendimento garantiu sua presena na gesto do

processo de projeto desde o incio, sendo que todas as estimativas de custos e oramentos
tiveram o envolvimento direto dela, alm de anlises de viabilidade construtiva das solues
tcnicas.
coordenao de projetos ficou a cargo do escritrio de arquitetura, autor do projeto. Assim, a
incorporadora ficou com a funo de gerenciar administrativamente os contratos dos
projetos e o escritrio de arquitetura ficou com a coordenao do processo de projeto Esta
ltima contratou uma empresa terceirizada para fazer o trabalho de coordenao e outra
para fazer o detalhamento do projeto (Figura 87).
Tabela 13 Projetistas e consultores do empreendimento 3 (em ordem alfabtica de assunto)
Acstica
Consultor de estacionamento (fluxo veculos e

pontos de controle)
Ar condicionado e sist. mecnicos
Arquitetura
Estrutura metlica
Automao
Fundaes
Caixilharia
Impermeabilizao
Consultor de certificao ambiental
Luminotcnica
Consultor de pedras para fachada
Consultor de acessibilidade
Sistemas prediais (eltrica e hidrulica)
217
EMPREENDEDOR
CONSTRUTORA
ARQUITETURA
DETALHAMENTO
PROJETISTAS
COORDENAO
CONSULTORES
CONSULTORIA
LEGAL
Coordenao tcnica
Uma das dificuldades enfrentadas no processo de projeto deste empreendimento estava

relacionada com a dinmica das interfaces entre a incorporadora e o escritrio de
arquitetura (autor do projeto), que se subdividiu em trs diferentes interlocutores (pelo
menos um representante de cada empresa) para responderem s questes da arquitetura e
da coordenao. Alm disso, houve um problema de conflito gerencial por parte do escritrio
de arquitetura e da coordenao, sendo que este ltimo tambm desconhecia os fluxos
internos da incorporadora. Esta dinmica refletiu-se no descumprimento dos prazos do
planejamento original e na finalizao da etapa do Projeto Bsico com trs meses de atraso.
Outro fato que comprometeu o andamento do processo do projeto foi o retorno tardio e
negativo da aprovao legal no municpio. Na poca da finalizao da etapa do Anteprojeto,
optou-se por continuar o desenvolvimento do processo, mesmo sem o pronunciamento
oficial da municipalidade, por dois motivos principais: primeiro, para ganhar tempo, pois a
demora no retorno dos rgos pblicos locais era usual e de conhecimento de todos;
segundo, era uma deciso aparentemente de baixo risco, pois o fato de haver um consultor
legal envolvido gerou o entendimento de que os principais aspectos restritivos estavam
contemplados. Quando aconteceu o retorno do processo de aprovao, evidenciou-se que o
entendimento estava equivocado e a etapa do Projeto Bsico j estava finalizada. Como a
restrio alertada pelo processo de aprovao inviabilizava o projeto da forma como estava,
ele teve que retornar ao incio do processo, na fase do Projeto Preliminar.
218
Apesar do processo de projeto ter retornado ao incio, faz parte da concepo deste
empreendimento a obteno da certificao ambiental, de maneira que o consultor
especfico para esta disciplina foi mantido para a reformulao do projeto.
219
5 ANLISE CRTICA
5.1 ANLISE DO PROCESSO
5.1.1 Quanto gesto do processo
A poltica interna da incorporadora de manter uma equipe reduzida para a equipe tcnica de
projetos e de contratar externamente o coordenador de projetos, como observado nos
estudos de caso, fez que a gesto do processo de cada projeto fosse sempre dividida em
duas partes: a parte ttica e a parte operacional. A primeira, representada pela equipe
interna da incorporadora, detinha todo o conhecimento tcnico e dos fluxos dos processos
internos; estava familiarizada com as implicaes de custos e de prazos de cada
empreendimento e era a responsvel pela contratao dos projetistas e consultores da cada
processo de projeto. A segunda parte, representada pelo coordenador de projetos externo,
era responsvel por toda a parte operacional do processo: convocar os agentes para as
reunies, coordenar as reunies, redigir as atas, elaborar o cronograma de projeto, fazer o
acompanhamento dos contratos com os projetistas, cobrar o atendimento dos prazos, redigir
relatrios e dirimir dvidas tcnicas que estivessem ao seu alcance.
Por este motivo, o processo de projeto desenvolveu-se em melhores condies quando
houve uma boa interao entre o coordenador externo e a equipe interna da incorporadora,
fato que ocorreu no empreendimento 1, quando o escritrio de arquitetura tinha prvio
conhecimento dos processos internos da incorporadora. O empreendimento 2, com o
arranjo experimental entre arquitetura e coordenao, foi considerado um processo com
muitos problemas 75 , tanto que a incorporadora descartou a hiptese de repetir este tipo de
arranjo em projetos em um futuro prximo. O empreendimento 3, emblemtico, denotou a
inexistncia de interao entre arquitetura, coordenao e incorporadora, o que, junto com o
problema da aprovao legal, comprometeu o processo de projeto de tal forma que a
concepo inicial precisou ser refeita. Este ltimo caso mostrou que mesmo empresas com
processos estruturados e formalizados podem sofrer com desarranjos e problemas de difcil
soluo em seus projetos quando aspectos relativos a liderana no esto claros para
todos.
75
Apesar da incorporadora ter concludo que o modelo era ineficaz, no ficou claro se o problema poderia estar
relacionado seleo do coordenador externo.
220
Em relao fase de operao e manuteno, evidencia-se que as informaes de usurios

das quais a incorporadora dispe so relativas s reas comuns do empreendimento. Estas
informaes, aliadas ao acompanhamento da operao dos sistemas prediais do
empreendimento, so a fonte para a retroalimentao do processo do projeto.
5.1.2 Quanto s etapas do processo
As fases observadas do fluxo do processo, no estudo de caso, permitem fazer um paralelo

(Figura 88) com as fases comentadas na reviso bibliogrfica, incluindo o modelo proposto
por Romano (2003) ilustrado pela Figura 54. Ambos os modelos tm suas macrofases bem
definidas e consideram uma fase inicial de Concepo, na qual o programa de necessidades
definido. Suas fases subseqentes so muito semelhantes, incluindo a nomenclatura.
CONCEPO
DO PRODUTO
PROJETO
PRELIMINAR
ANTEPROJETO
PROJETO
LEGAL
PROJETOS
BSICO E
EXECUTIVO
OBRA
MANUTENO
DESENVOLVIMENTO DO PROJETO
Figura 88 Paralelos entre fluxos de processos de projetos
Tambm foi observado que os fluxos de desenvolvimento do negcio e dos projetos

apresentam, em cada fase, etapa e sub-etapa, uma preocupao constante com a aferio
dos valores relacionados sua execuo, valores que devem estar sempre de acordo com
os nmeros gerados nos primeiros estudos analticos. Como o parmetro de valor de
construo baliza o estudo de viabilidade econmica do negcio, o conceitual tcnico deve
estar decidido j na fase de definio do produto, antes mesmo do arquiteto fazer o primeiro
esboo do pavimento tipo.
Alm disso, uma validao de projetos se fez necessria para que as caractersticas
tcnicas definidas no Projeto Preliminar se mantivessem durante o desenvolvimento de todo
o processo at a sua finalizao, pois o balizamento do projeto, caso fosse somente
221
orientado pelos valores, poderia incorrer em tentativas de modificar estas caractersticas,

com implicaes eventuais no desempenho do futuro edifcio. Esta validao foi feita, nos
diversos empreendimentos, por meio de reunies de coordenao especficas para este fim,
geralmente ao trmino de cada fase de projeto.
E, apesar das fases do processo serem essencialmente sequenciais, como ilustrado nos
fluxos das Figuras 71 e 72, pde-se perceber que a empresa praticou intuitivamente alguns
conceitos baseados no enfoque do projeto simultneo, ao prever em seu processo a
participao de todos os agentes do projeto nas reunies de coordenao, principalmente
representantes da construtora e do Departamento de Administrao Predial nas reunies de
validao, mesmo que para isso a quantidade de participantes ficasse aparentemente
excessiva.
222
5.2 ANLISE DAS FERRAMENTAS
A principal ferramenta para o planejamento do processo de projeto utilizada pela

incorporadora, o Manual de Coordenao de projetos, bem estruturada e cobre as
principais questes que devem ser desenvolvidas pelo coordenador de projetos. O fato de a
gesto do processo estar dividida entre a incorporadora e o coordenador faz que o uso
eficaz desta ferramenta esteja diretamente relacionado interao deste coordenador com
os processos internos da incorporadora. O perfil pessoal deste coordenador, que inclui a
experincia tcnica e a habilidade de liderar equipes, tambm influi fortemente no resultado
do processo de projeto, uma vez que a expectativa da incorporadora de que o
coordenador de projeto lidere de fato todo o processo, minimizando a esfera administrativa
que a incorporadora tem sobre a gesto.
Neste sentido, seria conveniente que, neste Manual, houvesse a descrio dos fluxos
internos da incorporadora, relacionados ao desenvolvimento dos projetos, para que o
coordenador pudesse prever, no desenvolvimento do cronograma, os prazos necessrios
para as avaliaes de custo e de aprovaes por parte da matriz americana, fatos que
acontecem no processo e normalmente no so considerados no planejamento.
As demais ferramentas (formulrios, relatrios, etc) utilizadas pelo Departamento de P&C
denotam uma preocupao em formalizar as atividades do processo, o que bastante til
na necessidade de um eventual rastreamento destas atividades.
Quanto tecnologia da informao, observa-se que a utilizao de softwares
comercialmente disponveis no mercado para a elaborao de documentos e anlises de
projetos, alm de ferramenta de extranet para armazenagem, distribuio e controle destes
documentos, feita de maneira tradicional, ou seja, cada tipologia de documento gerada
por um software especfico e o projeto de cada disciplina gerado a partir de uma base
comum, mas estanque em cada projetista ou consultor envolvido. Os softwares so
utilizados como editores, pranchetas, armazenadores e correspondncias eletrnicas, mas a
gesto do processo como um todo ainda manual. Encontros internos entre a matriz norteamericana e suas afiliadas de outros pases demonstram que a incorporadora tem
conhecimento de ferramentas modeladoras e integradoras como o BIM 76 , e de se imaginar
que uma empresa que trabalha verticalmente com o negcio imobilirio tenha interesse em
76
223
ferramentas que possibilitam a modelagem 4D 77 (3D + tempo) ou at 5D (3D + tempo +

custos), mas no foram observados o uso ou a inteno de uso, em um futuro prximo,
deste tipo de ferramenta nos empreendimentos brasileiros.
77
D de dimenso, ou seja, modelagem 3D = modelagem tridimensional.
224
5.3 ANLISE DO PRODUTO
5.3.1 Arquitetura
As torres dos edifcios de escritrios dos casos estudados, mesmo em etapas diferentes do
processo de projeto, apresentam muitos pontos em comum, decorrncia direta do tipo e
padro do produto imobilirio que a incorporadora deseja comercializar: so edifcios com
alta classificao mercadolgica, normalmente localizados em regies nobres das cidades
onde esto implantados e fazem parte de grandes empreendimentos (mais de 170.000m).
Os pavimentos-tipo destes edifcios tm lajes grandes (de 1.800m a 2.400m) e mesma
soluo de planta livre e ncleo central, com profundidades medianas (variando entre
11,80m e 17,70m) e p-direito mnimo de 2,70m. A preferncia por este tipo de conformao
decorre de experincias bem-sucedidas da matriz norte-americana, em projetos anteriores,
que denotam a profundidade mediana como a ideal para garantir flexibilidade de ocupao,
densidades compatveis com bons nveis de produtividade e, ao mesmo tempo, conforto
com o contato visual da luz natural e da paisagem externa. O p-direito de 2,70m, maior do
que normalmente exigido por legislao, um dos critrios para a classificao
mercadolgica alta.
Todos os pavimentos-tipo apresentam a configurao de piso elevado e forro acstico
modular, e as alturas de piso a piso variam de acordo com a soluo estrutural (entre 3,84m
a 4,10m), pois a soluo de distribuio do ar condicionado, pelo forro, tambm comum
nos trs casos.
A relao entre a rea para comercializao (rea BOMA) e a rea construda nos
pavimento-tipo, indicativo de eficincia nas reas, tambm alta (no empreendimento 1,
87,5%; no empreendimento 2, 94%; e no empreendimento 3, 92,5%). Diz-se que o
empreendedor adquire a edificao pela rea construda e a comercializa pela rea
BOMA, razo pela qual a relao entre estas, dentro de certos parmetros, deve ser a mais
alta possvel. Por outro lado, uma razo excessivamente alta (muito prxima de 100% em
edifcios multi-pavimentos) denota alguma deficincia no sistema predial ou no sistema de
segurana da edificao, uma vez que as escadas, elevadores e shafts no so
contabilizados na rea BOMA. Esta procura por reas comercialmente eficientes tambm
tem influncia na definio do tamanho das lajes dos pavimentos e na centralidade do
ncleo. Alm disso, todos os casos estudados apresentam a peculiaridade de terem
225
localizadas, no ncleo, as instalaes sanitrias, que, apesar de serem contabilizadas no

clculo do aluguel, no so reas privativas, estando sua limpeza e manuteno sob
responsabilidade da administrao predial, e no do inquilino.
No que diz respeito s modulaes horizontais, percebe-se a preferncia pela modulao
estrutural que casa com a modulao construtiva (mltiplos de 1,25cm), o que ocorre com
os empreendimentos 1 e 2. Entende-se que a modulao adotada no empreendimento 3
seja decorrente dos seguintes aspectos: um possvel melhor aproveitamento da rea em
relao ao terreno; formulao do projeto conceitual feito por um escritrio estrangeiro; e
negociao entre a soluo estrutural (presena de pilares na rea privativa) e a relao de
eficincia de reas construda x rea BOMA. O descompasso entre a modulao estrutural e
a construtiva, neste caso, faz que seja necessrio o recurso do forro de gesso na periferia
do pavimento, para possibilitar o arremate do forro modular desencontrado com a
modulao de fachada.
As fachadas, por sua vez, so concebidas com a finalidade maior de refletir a imagem
corporativa e o padro mercadolgico que a incorporadora deseja transmitir em seus
produtos imobilirios. Isto to importante que estes elementos, durante o processo de
projeto, devem ter aprovao da matriz norte-americana, e os critrios mais importantes que
devem ser atendidos, nesta aprovao, so subjetivos. Isto explica, em parte, a adoo de
fachadas-cortina e semi-cortina com altas taxas de reas envidraadas, principalmente no
empreendimento 1, cujas condies climticas so desfavorveis a este tipo de soluo.
5.3.2 Estrutura
Os trs casos apresentam estruturas reticuladas de concreto armado, com soluo de lajes,
pilares, vigas e paredes de contraventamento (no ncleo), cada caso com caractersticas
especficas quanto ao tipo de laje e a combinao desta com vigas e elementos de
protenso. A preferncia da incorporadora pela soluo em concreto na construo das
edificaes brasileiras denota que a relao custo-benefcio deste sistema estrutural, para o
tipo de produto imobilirio que ela desenvolve, ainda melhor do que a soluo metlica,
amplamente utilizada nos projetos da matriz norte-americana.
A estrutura com maior altura a do empreendimento 2, que conta com a utilizao de laje
com vigas e aberturas nestas para grandes passagens de instalaes, e a menor altura a
do empreendimento 1, em que as instalaes passam pelo espao entre a laje e o forro.
226
Uma estrutura mais alta , via de regra, mais econmica do que uma mais baixa, com
mesma solicitao de cargas e vos. O contraponto desta possvel vantagem diz respeito
rea vertical maior de fachada que esta estrutura incorpora. Como as diferenas de alturas
de piso a piso tm efeito cumulativo, o balano mais favorvel de cada soluo depende das
caractersticas do conjunto da edificao. No toa, o empreendimento 2, que tem a maior
altura estrutural, o que tem menos pavimentos (14); e o empreendimento 1, com a menor
altura estrutural, o que tem mais pavimentos (33).
5.3.3 Sistemas prediais
Os sistemas de ar condicionado dos trs casos apresentam o sistema de expanso indireta,

utilizando gua como meio refrigerante. Este sistema tem a preferncia da incorporadora
devido sua relao de custo-benefcio para a tipologia de seus empreendimentos e gastos
operacionais considerados por ela satisfatrios. Somente o empreendimento 2 no utiliza
uma central de gua gelada, partindo para a soluo a ar, com o equipamento tipo selfcontained. Este caso pode ser entendido como o meio-termo entre os interesses de alguns
scios do empreendimento, que preferem implantar o mnimo de sistemas prediais, e a
incorporadora, que tem o interesse no custo da operao da edificao. A implantao do
equipamento tipo self pode ficar a cargo do futuro usurio, e a necessidade da torre de
resfriamento decorre da localizao central do equipamento tipo self, que no tem como
jogar o calor oriundo de seu processo direto no ambiente externo.
A distribuio do ar condicionado, pelo forro nos trs casos, decorre de pesquisas informais
por parte dos representantes tcnicos e da administrao predial da incorporadora, que
indicam casos de situaes de desconforto (sensao de frio nos ps) no sistema de
distribuio pelo piso.
O sistema de reservao de gua potvel e de combate a incndios utiliza, em dois
empreendimentos, sistema de pressurizao para distribuio, pois no contam com
reservatrios superiores. Este sistema de pressurizao tem um esquema de alimentao
eltrica especial, para garantir o abastecimento de gua na falta de energia da
concessionria.
Todos os empreendimentos tm previso para o tratamento de gua oriunda da drenagem
do sistema de ar condicionado e de chuvas. Os empreendimentos 2 e 3 tambm contam
com o reuso das guas cinzas. A reservao da gua tratada para reuso armazenada nos
227
pavimentos inferiores e distribuda por sistema de pressurizao. Esta preocupao em

utilizar gua de fontes alternativas, que tenta compensar o alto consumo de gua do sistema
das torres de resfriamento, serve como apelo mercadolgico e conta pontos em programas
de certificao ambiental.
Observa-se tambm que a incorporadora tenta evitar a utilizao de reservatrios
superiores, tanto de gua potvel, quanto de reuso, em seus empreendimentos, e infere-se
que isto tem influncia de seus empreendimentos norte-americanos, que s preveem esta
soluo para edifcios muito altos.
Na questo do transporte vertical, percebe-se a diviso dos grupos de elevadores em zonas
alta e baixa, para todos os casos, independente da altura dos empreendimentos. Como o
tempo de espera dos elevadores tambm conta pontos na classificao mercadolgica do
empreendimento, esta soluo possivelmente a que traz a quantidade mais otimizada de
carros para o grau de servio que se deseja obter.
228
5.4 CONSIDERAES SOBRE O ESTUDO DE CASO
O fluxo do processo de projeto do estudo de caso e dos empreendimentos acompanhados,

mesmo nas fases iniciais, caracteriza-se pela constante aferio, em cada fase e etapa, de
sua coerncia com os valores do resultado do final do processo de Concepo do Produto.
Alm disso, observa-se que uma parte das diretrizes tcnicas aparece de forma indireta no
Programa de Necessidades da fase de Concepo de Produto (ex: espaamentos, nmero
de andares e sistemas de ar condicionado, que influenciam na conceituao estrutural) e a
outra parte definida na fase subsequente, o Desenvolvimento do Projeto (soluo
estrutural definitiva, conceituao das instalaes prediais, aspectos relacionados
eficincia energtica do edifcio e de seu funcionamento).
Isto permite algumas reflexes: a) a empresa do estudo de caso apresenta um processo de
projeto organizado e estruturado, o que pouco usual se comparado realidade do
mercado brasileiro; b) as aferies peridicas previstas no processo so instrumentos de
controle importantes do prprio processo que permitem o questionamento e a avaliao da
qualidade tcnica das solues propostas e c) no processo de Concepo do Produto em
que as principais diretrizes tcnicas de um projeto devem j estar definidas, incluindo as que
relacionam os aspectos de operao e manuteno do edifcio, pois a viabilidade econmica
definida nesta fase determina todo o restante do processo.
Considerando a importncia do resultado da Concepo do Produto, observa-se, contudo,
que as diretrizes para o Plano de Massas no inclui os estudos para fachada, que aparecem
somente na etapa posterior, a do Projeto Preliminar (dentro da fase de Desenvolvimento de
Projeto). Especula-se que isto seja decorrente da larga aplicao do mesmo tipo de soluo
construtiva para as fachadas (fachada-cortina ou semi-cortina 78 ) para os projetos de
edifcios de escritrios, o que aparentemente no gera grandes impactos diferenciais em
estudos analticos de valores.
Mesmo com esta ressalva, a estruturao do processo do estudo de caso pode ser tomada
como base para a proposio de processos de projeto para empreendimentos similares,
mesmo que estes no sejam necessariamente concebidos como produtos imobilirios (ex:
projeto de construo ou readequao da sede prpria de corporaes), incluindo na fase
de Concepo de Produto os estudos iniciais de fachadas. Acredita-se que outras solues
78
Ver seo 1.3.1 do Captulo B.
construtivas
para
elas
229
podero
ser
exploradas,
considerando-se
crescente
reconhecimento de sua importncia no consumo de recursos do edifcio ao longo do tempo.

Sabe-se que quanto mais precisas forem as definies feitas na fase de Concepo do
Produto, menores sero as distores que podero ocorrer nas fases posteriores do
processo de projeto. Contudo, no se espera que todas as definies sejam feitas de modo
preciso nesta fase inicial, por vrios motivos: no h uma verdade nica e final para este
tipo de empreendimento, h um espao de tempo considervel entre a concepo e a
efetiva operao do mesmo, e h a necessidade natural de maturao do projeto do
empreendimento considerando o local em que ele ser inserido e a realidade de ocupao
do mercado. s vezes, readequaes ao longo do processo podem ser inevitveis.
Desta forma, possvel pensar em definies minimamente necessrias para a fase inicial
do processo de projeto e as reflexes sobre o estudo de caso sugerem que as diretrizes
tcnicas de um projeto de edifcio de escritrios podem ser divididas em duas categorias
principais: diretrizes para o Plano de Massas e diretrizes para o desenvolvimento restante
do projeto. A primeira categoria definiria o contorno do edifcio, suas principais reas, o
nmero de pavimentos, a expectativa de durabilidade do mesmo (ciclo de vida) e a
flexibilidade de uso. A segunda categoria definiria principalmente como o edifcio iria
funcionar, quando em operao, e que contingncias ele deveria cobrir (ex: funcionamento
do edifcio na falta de gua, energia, em situao de emergncia). Pela importncia j
discorrida do resultado do processo de Concepo do Produto, optou-se por priorizar a
identificao das principais diretrizes que devem ser contempladas para a elaborao do
Plano de Massas.
230
5.5 DIRETRIZES PARA O PLANO DE MASSAS
Recordando o fluxo do processo da fase de Concepo do Produto do estudo de caso,

temos as seguintes etapas:
ASSESSORIA
TCNICA
PROSPECO
ASSESSORIA
TCNICA E
VALORES
ESTIMADOS
PROGRAMA DE
NECESSIDADES E
DIRETRIZES
INICIAIS
ESTUDO
ANALTICO
PLANO BSICO DE
MASSAS
APROVAO CI
REFERNCIAS DE
CUSTO E
CRONOGRAMA DE
DESEMBOLSOS
CUSTO OK?
VIABILIDADE DO
NEGCIO
Figura 89 Fluxo do processo de Concepo do Produto do estudo de caso

Como j comentado anteriormente, as diretrizes para o Plano de Massas assumem

importncia crucial no processo do projeto por definirem os custos e a referncia do edifcio
de escritrios como produto imobilirio, aspectos estes que sero sempre referenciados a
cada fase e etapa posterior. A identificao de algumas destas diretrizes, possibilitada pela
reviso bibliogrfica e pelo estudo de caso, permite a proposio de um detalhamento da
interao deste do Programa de Necessidades com o Plano Bsico de Massas (Figuras 89
e 90), conforme descrio abaixo:
1 Uma vez definido o terreno e o produto comercial 79 (padro do escritrio,
empreendimento para venda ou aluguel, expectativa de durabilidade do edifcio, nvel de
flexibilidade), faz-se o levantamento dos critrios legais 80 do terreno. Estes determinaro,
por meio de coeficientes, afastamentos e gabaritos de altura, os contornos possveis do
edifcio, as reas mximas de construo e eventuais restries de ocupao;
79
80
Ver seo 1.2.1 do Captulo C.

231
2 Destas reas mximas, estima-se a rea BOMA 81 desejvel. Esta rea serve como
referencial para a rentabilidade do empreendimento e como base para estimar a rea do
pavimento tipo e as outras reas do edifcio, alm da existncia ou no de subsolos;
3 Parte-se, ento, para as seguintes definies conceituais: formato do pavimento,
tipologia de ncleo 82 , profundidade mdia do andar 83 , sistema estrutural 84 , sistema de
distribuio de ar condicionado 85 , existncia ou no de piso elevado. Estes conceitos, em
conjunto, determinam a altura de piso a piso dos andares 86 , que, junto com as reas
mximas de construes, definem o nmero de pavimentos do edifcio;
4 Conceitua-se tambm parte da operao do edifcio, que, junto com a rea do pavimento
tipo e o nmeros de pavimentos, definir um nmero estimado de elevadores 87 e sua
soluo de distribuio (com ou sem zoneamento, elevadores exclusivos para subsolos com
parada obrigatria na recepo para identificao, elevadores de emergncia);
5 Define-se, ento, o pavimento tipo, considerando as principais modulaes horizontais 88 ,
a rea efetiva para uso de escritrios, os espaos para instalaes prediais 89
(principalmente ar condicionado) e as circulaes verticais, tais como rotas de fuga,
escadas, elevadores;
6 Conceitua-se a fachada 90 (que tem estreita relao com a soluo conceitual do ar
condicionado) e o padro de acabamento de materiais (que influenciam na manutenibilidade
da edificao);
7 Verifica-se, com o pavimento tipo conceituado, se os assuntos anteriores necessitam
passar por reviso ou adequao (ex: se os ndices de rea indicam rentabilidade desejada,
se as reas tcnicas esto subdimensionadas ou excessivas, se h muitos elevadores, se o
ncleo est desproporcional em relao ao pavimento);
8 Conclui-se o plano de massas.
A numerao destas diretrizes, bem como o fluxo proposto (Figura 90), apenas indicativa
e no estabelece necessariamente a ordem em que estas devem ser atendidas. Apenas
indicam que elas devem estar contempladas na elaborao do Plano de Massas.
81
Ver seo 1.2.1.2 do Captulo B.

83
84
85
86
87
Ver seo 3.7 do Captulo B.
88
Ver seo 1.2.2.2 do captulo B.
89
Ver seo 3 do captulo B de Sistemas Prediais como um todo, mas pode-se utilizar referncia das tabelas de
reas dos empreendimentos do estudo de caso na seo 4 do captulo D.
90
Ver seo 1.3 do Captulo B.
82
PROGRAMA DE
NECESSIDADES E
DIRETRIZES
INICIAIS
232
CONCEITUAO
MULTIDISCIPLINAR
DEFINIO
COMERCIAL
PAVIMENTO TIPO E
FACHADA
ANLISE DAS
RESTRIES
LEGAIS
DEFINIO REAS E
REA BOMA
VERIFICAO
PLANO BSICO
DE MASSAS
Figura 90 Diretrizes do detalhamento da fase entre o Programa de Necessidades e o Plano de Massas
Deste fluxo, pode-se inferir que, ainda numa fase essencialmente comercial e de montagem
de um empreendimento composto por edifcio de escritrios, h a clara necessidade de se
dominar conceitos tcnicos, alm da prpria arquitetura em si, de disciplinas tais como:
estrutura, ar condicionado, segurana pessoal, administrao predial e sistemas de
transporte vertical (elevadores). As definies das disciplinas tambm trazem consigo a
facilidade ou no do atendimento aos aspectos construtivos do empreendimento, que
podem ser ressaltados pela definio das modulaes horizontais, e aos aspectos de
operao e manuteno, dependendo dos espaos para instalaes definidos para as
alturas de piso a piso e dos tipos de acabamentos.
Para o caso de um agente incorporador ou empreendedor hipottico que esteja buscando
melhoria em seus processos, pode-se tambm sugerir o modelo do processo de projeto de
Romano 91 (2003), com a incorporao deste fluxo na fase de Pr-Projetao.
Espera-se que, em projetos de empreendimentos de edifcios de escritrios, a adoo de
um fluxo de Concepo de Produto similar ao do estudo de caso, acrescido deste
detalhamento inicial, facilite a continuidade e evite futuros desvios significativos do processo
do projeto como um todo.
91
Ver seo 1.3 do Captulo C.
233
CAPTULO E CONSIDERAES FINAIS
1 CONSIDERAES SOBRE OS RESULTADOS DA PESQUISA
Uma das principais constataes desta pesquisa refere-se pouca disponibilidade de

referncias bibliogrficas nacionais que tratam especificamente de aspectos tcnicos de
projetos de edifcios de escritrios e quase nenhuma que combine estes com os de gesto
do processo de projeto. Os aspectos tcnicos esto, em sua maior parte, espalhados em
publicaes especficas, seja em forma de livros e revistas orientados por disciplina de
projeto, seja em forma de normas e leis organizadas por esfera de atuao (municipal,
estadual ou federal) e no esto direcionados para este tipo especfico de edificao. E,
diferentemente do esperado, as referncias internacionais, mesmo com dados mais
abrangentes e linhas de pesquisa atuando h mais tempo sobre o assunto edifcios de
escritrios, encontram dificuldades para sua aplicao direta na realidade local em
decorrncia de diferenas culturais de seus modelos, e este aspecto torna-se mais enftico
quando o assunto de gesto considerado.
Assim, a seleo criteriosa destas informaes e a forma na qual o trabalho est
organizado, principalmente o contedo dos captulos B e C, podem ser consideradas, por si
s, como diretrizes de projetos de edifcios de escritrio, ao tratar dos assuntos tcnicos e
de gesto dentro dos parmetros de conhecimento e de funcionamento do mercado local de
empreendimentos imobilirios. Estas diretrizes so ainda mais evidenciadas no processo e
nos empreendimentos do estudo de caso, o que mostra a aplicabilidade desta pesquisa e
sua utilidade como ferramenta de gesto.
Captulo E Consideraes Finais
234
1.1 ATENDIMENTO AOS OBJETIVOS DA PESQUISA
O objetivo principal da pesquisa foi propor diretrizes para o desenvolvimento de projetos de

edifcios de escritrios, considerando os aspectos tcnicos multidisciplinares do projeto, os
aspectos de gesto de seu processo e os aspectos relacionados ao uso e manuteno do
edifcio. Entende-se que o objetivo foi atendido, uma vez que:
-
Os aspectos tcnicos multidisciplinares foram explicitados na reviso bibliogrfica, que

contou ainda com a opinio de diversos profissionais de projeto e consultores
especializados, e indicou a influncia que cada disciplina exerce sobre a conceituao
do projeto e as diversas possibilidades de resultados que elas podem trazer com suas
interaes. Isto traz tona a necessidade do entendimento conceitual destes aspectos
pelos profissionais que esto envolvidos diretamente com o incio da concepo de um
projeto;
Os aspectos relacionados ao uso e manuteno do edifcio, apresentados na reviso

bibliogrfica e no estudo de caso, remetem importncia de um processo de projeto
com planejamento adequado e que tenha dados de retroalimentao desta fase
posterior. Projetos que tm aspectos construtivos e de manuteno planejados tm o
benefcios de reduo de riscos de despesas futuras imprevistas, e isto um dos itens
observados no processo de projeto do estudo de caso, a constante aferio dos valores
do empreendimento a cada etapa avanada do processo;
O fluxo sugerido para o processo do projeto como um todo coerente com os modelos
observados, tanto na reviso bibliogrfica, quanto no estudo de caso (indicando que
aplicvel), e o detalhamento proposto da fase de concepo de projeto permite
esclarecer quais os principais itens das diversas disciplinas que devem ser abordados e
o motivo pelo qual so relevantes nesta fase do processo;
Alm disso, ao explorar a vertente do estudo sobre as relaes organizacionais

envolvidas na gesto do processo de projeto, o estudo de caso ressaltou alguns itens da
reviso bibliogrfica relacionados importncia da figura do coordenador de projetos e
interao entre os principais agentes do processo de projeto, ao apresentar diferentes
arranjos para esta interao e as condies de desenvolvimento conseqentes nos
empreendimentos.
Captulo E Consideraes Finais
235
1.2 SUGESTO PARA TRABALHOS FUTUROS
O tema projeto para edifcios de escritrios, como j abordado no incio do captulo A,

permite vrios enfoques e, consequentemente, vrias linhas de estudos futuros. Dentro do
enfoque adotado para este trabalho, que trata de aspectos tcnicos e de gesto de processo
de projeto, algumas lacunas puderam ser identificadas como oportunidades para pesquisas
complementares:
-
A elaborao das diretrizes de projetos de edifcios de escritrio para a fase aps o

Plano de Massas, ou seja, as diretrizes que detalham o funcionamento da edificao e
que esto relacionadas aos Sistemas Prediais e a servios de operao e manuteno;
O planejamento do processo de projeto de edifcios de escritrios como produto

imobilirio, por meio de modelagem especfica, tomando por base: o fluxo do processo
proposto neste trabalho, as diretrizes do Plano de Massas, as diretrizes das fases
posteriores do processo e os prazos hipotticos (considerando as prticas de mercado).
Esta modelagem poderia ser feita por meio da metodologia AdePT 92 , para que as
interaes entre disciplinas e atividades simultneas pudessem ser visualizadas e as
possibilidades mximas de reduo de cronograma para um projeto desta natureza
ficassem evidentes;
A anlise, no processo de projeto, da influncia da etapa de construo sobre a

operao e manuteno de edifcios de escritrios, alm de seus principais dados de
retroalimentao para o projeto;
O estudo do impacto de ferramentas BIM sobre a gesto do processo de projeto de

edifcios de escritrios e sua adequao s necessidades brasileiras.
Alm dos temas diretamente relacionados com esta pesquisa, pode-se sugerir:
-
A elaborao de diretrizes de projetos para edifcios com outros usos, tais como
hospitais e escolas, nos mesmos moldes dos edifcios de escritrios.
92
Ver seo 1.2.2 do captulo C.
236
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ANA WANSUL LIU

DIRETRIZES PARA PROJETOS DE EDIFCIOS DE ESCRITRIOS

Dissertao apresentada Escola

ANA WANSUL LIU

DIRETRIZES PARA PROJETOS DE EDIFCIOS DE ESCRITRIOS

Dissertao apresentada Escola

Orientador: Prof. Livre-Docente

Dedico este trabalho aos meus pais,

A Luiz Henrique Ceotto, que sugeriu o tema do trabalho e providenciou o acesso a

arquiteta Beatriz Abdalla, que me acompanhou nas reunies de coordenao de

professora Maria Cristina V. Borba, pela reviso do ingls do Abstract e por

Aos professores e profissionais Mario Franco e Ricardo L. S. Frana, pelos

A Jos Luiz de Martini, pelos comentrios sobre o texto de sistemas prediais

professora Lcia Helena de Oliveira, por ter me possibilitado uma abertura de

A Eduardo Grecco, pela agradvel aula informal sobre ar condicionado.

A Moacyr Motta Filho, pelas referncias bibliogrficas sobre sistemas de transporte

A Marcos Kowalewski e Alexandre Ventura Martins, pelas valiosas informaes

A Jos Fiasco, pelas informaes sobre gerenciamento de propriedades do estudo

Ao professor Moacyr Eduardo Alves da Graa, pelas explanaes conceituais sobre

A Roberto de Souza, pelo acesso ao evento Encontro Internacional de

A querida Lilian A. P. Faversani, pela cuidadosa reviso do texto e pelas incontveis

Ao CNPq Conselho Nacional de Pesquisa pela bolsa concedida durante a

A complexidade no desenvolvimento de projetos para edifcios de escritrios est

The complexity in office buildings design development is related to difficulties in

Figura 1 Vista interior do edifcio Larkin (EUA), construdo em 1904 e demolido em

Figura 20 Ilustrao de pavimento tipo e respectiva laje estrutural do edifcio de

Figura 46 Controle do sistema de antecipao de chamadas .............................. 135

Figura 71 Fluxo do processo da incorporadora da fase de concepo do produto

Tabela 1 Caractersticas das tipologias de ncleo em edifcios de escritrios ....... 45

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Associao Brasileira de Normas Tcnicas

Analytical Design Planning Techniques

Architectural Engineering and Design Management

Association Franaise de Normalisation

Air Handling Unit

Agncia Nacional de Aviao Civil

Agncia Nacional de Energia Eltrica

American National Standards Institution

Alta Qualidade Ambiental

American Society of Civil Engineers

American Society of Heating, Refrigerating and Air Conditioning

Building Environmental Performance Assesment Criteria

Building Information Modeling

Building Owners and Managers Association

BRE Environmental Assesment Method

Computer Aided Design and Drafting

Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento

Comprehensive Assesment System for Building Environmental

Companhia de Engenharia de Trfego

Circuito Fechado de Televiso

International Council for Research and Innovation in Building and

Construction Industry Institute

Comisso Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento

Comando Areo Regional

Departamento de Controle de Uso de Imveis

Diagramas de Fluxos de Dados

Design Structure Matrix

Estados Unidos da Amrica

Green Building tool

Gerncia Regional do COMAR

Hong Kong Building Environmental Assesment Method

Haute Qualit Environnementale

Leadership in Energy and Environmental Design

National Fire Protection Association