Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
2. ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIO
Enunsectortandinmicocomoeldelaconstruccinsepresentannumerososcambios
en su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como la
economainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdel
comprador de vivienda, y hasta por efectos del comportamiento de la competencia. Es
porestoqueesmuyimportanteidentificarlastendenciasycomportamientosactualesy
futuros de este mercado, para mediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar el
accionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.
Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y un
mercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentan
de manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se ha
anticipado,estonoquieredecirquelasestrategiasparasercompetitivosutilizadasenel
pasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevas
caractersticas, aspiraciones y conductas del comprador de vivienda, para al analizarlas
darrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.
2.1.
UBICACIN
ElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoen
laparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorse
caracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.
19
FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.
Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
Comosepuedeobservarenelmapa,elterrenoenmencinseencuentrahacialaparte
oestedelaAv.Diego VsquezdeCepedayalestarcercanoaunaimportantereacon
pendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.
2.2.
ENTORNO
La zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,
comosonaguapotable,reddealcantarillado,energaelctrica,redtelefnicayservicio
de transporte pblico. A apenas cientos de metros a la redonda, se puede encontrar
muchos servicios como el supermercado Supermaxi, colegio Einstein, farmacia Fybeca,
20
ferreteraKiwy,guarderas,gasolineras,universidadSek,centrosderecreacin,parques,
entre otros. Adems se encuentra muy cerca a puntos de referencia como el Condado
Shopping o el Estadio Casa Blanca. Se encuentra apenas a 2 cuadras de la Av. Diego
VsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadores
vialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronorte
y hacia afuera de la ciudad en direccin norte y noroeste; por la cual tambin pasa un
alimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLa
Ofelia.
2.3.
ANLISISDELADEMANDA
LademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasde
los compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socio
econmicas y de diferente crecimiento inmobiliario la ciudad esta dividida en Extremo
Sur,SurCentral,NorteCentral,ExtremoNorte,ValledeLosChillos,ValledeTumbaco
Cumbay,yValledePomasqui.
21
FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.
Fuente:MarketWatch
Tomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectos
llevado a cabo por MarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observar
mediante el Grfico 2.1 una marcada diferencia de la inclinacin por las zonas Norte y
CentroNortedelaciudad.
Asimismo como se muestra en el Grfico 2.1, se puede apreciar que de septiembre del
2.007 a septiembre del 2.008 hay una importante tendencia al alza, alcanzando valores
mximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sector Norte donde ms
crecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciase
ve afectada presentando una disminucin en el nmero de oferta de proyectos desde
finalesdel2008hastafinalesdel2.009.
22
GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.
Fuente:MarketWatch
23
GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.
Fuente:MarketWatch
A travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de la
ciudaddeQuito,el11%estnenplanos,el32%estnyaterminados,yel57%estnen
construccin.Observndosetambinqueelsectorendondemssevendeenplanoses
enCentroNorte,mientrasqueendondehaymsproyectosterminadosyenconstruccin
esenelSectorNorte.
Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,
estosvanvariandodependiendodelazonaendondeseencuentrenrespondiendoalas
preferenciasdecadasector.
24
De esta manera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reas
promedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reas
promediodelosdepartamentos,conlaexcepcinlazonasurdelaciudad.
Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenla
zona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2
respectivamente.Paralosdepartamentos,seencuentraquelosmsgrandesseofertan
igualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90
m2 para la zona del Valle de los Chillos. En cambio el rea promedio ms pequea de
casas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67 m2; mientras que para
departamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.
GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.
Fuente:MarketWatch
25
Fuente:MarketWatch
26
Finalmente,segnMarketWatchseconocequeelsectordelaconstruccinempiezaa
mostrar una tmida recuperacin a partir de junio del 2.009 y es pertinente notar que
paraseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosocon
ventasperezosas2.
Mediante los Grficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de que
debidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNortees
relativamente cercando, siendo los departamentos un 8% ms elevados, y los tamaos
promediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncesse
necesitara construir 20 m2 ms de construccin para ganar el 8% menos al construir
casas.
27
2.4.
ANLISISDELACOMPETENCIA
FIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.
Fuente:GoogleEarth.
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
28
TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.
29
30
31
32
33
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
34
2.5.
EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALES
readeterreno:2520.00m2.
PropiedadHorizontal:No.
Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.
Numerodepisos:3.
Retiros:
Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.
AfectacionesyObservaciones:Ninguna.
35
Notas:EsteinformetendrvalidezduranteeltiempodevigenciadelPUOS(Plande
UsoyOcupacindelSuelo,vigentehastaelao2010).
2.6.
FODAEMPRESA
Esimportanteanalizarlasfortalezas,debilidades,oportunidades,yamenazas,conelfin
de concentrar los resultados del proyecto/empresa y del anlisis del mercado. De esta
manera, es posible observar de una manera rpida las fortalezas y debilidades del
proyecto/empresa en el entorno de las oportunidades y amenazas que presenta el
mercado.
VAYEZ Construcciones, es una empresa dedicada a la construccin de proyectos
inmobiliarios principalmente dirigidos en la ciudad de Quito. Est establecida desde el
ao1998,ypresentaelsiguienteFODA:
FORTALEZAS
Posicinrespetableenelmercado,conunrespaldode12aosdeexperiencia.
Premiosganadosenproyectosinmobiliarios.Mejoranlaimagendelaempresa.
Carteradeclientesfijos.Facilitalaventasusproyectos.
Equipohumanoprobadoyconexperiencia,teniendoaslapartetcnicaingenieril
resuelta.
OPORTUNIDADES
36
Existeunimportantemercadodeclasemediaymediaaltaquedebeseratendido,
necesitndoseunreenfoquehaciaestesegmento.
Aoconbuenasperspectivasdelentornomacroeconmico.
Demandainsatisfechadevivienda.
DEBILIDADES
Nosetieneunainstitucinfinancieraquetrabajedemanerafijaconlaempresa,
quefaciliteventasyfinanciamientopropio.
Faltadeconocimientoenproyectosparaunnivelsocioeconmicomedio,debido
aquesetieneunenfoqueexclusivoparaelsegmentosocioeconmicomedioalto,
yalto.
Faltademarketing.
Paginaweb(pormejorar).
AMENAZAS
Noatenderalmercadosocioeconmicomedioahora,puedesignificarprdidade
oportunidades y un desplazamiento de la empresa en el mercado de la
construccin.
37
Cambiosbitoenlapolticainterna,fiscaleimpositivadelpas.
Escasesdemateriaprimaymaterialesdeconstruccinlocal.
Posibleaumentosignificativoenelpreciodelm2deterreno,reevaluandoasel
iniciodelproyecto.
Una vez se ha realizado este anlisis, se debe enfocar las fortalezas, reducir las
debilidades adoptando medidas para evitarlas, explotar las oportunidades y reducir la
exposicin a las amenazas. De esta manera, se observa principalmente que se al tener
ciertoposicionamientoenelmercado,independenciafinanciera,capacidadestcnicasy
clientes fijos, se puede empezar a desarrollar proyectos inmobiliarios enfocados a
satisfacerlademandadelnivelsocioeconmicomedioymedioaltodelsectorElEinstein,
buscandoconformarunslidoequipodeventasquepermitaofrecerunbuenserviciode
ventas a los clientes, al mismo tiempo que se fortalezca el marketing del
proyecto/empresa mediante diferentes medios incluyendo una mejora sustancial de la
paginawebdelaempresa.
2.7.RECOMENDACIONES
Deacuerdoalasregulacionesmunicipalesdelterrenoyalestudiodemercadodelsector
inmobiliario inmediato, que responde a un estrato socio econmico medio, las
recomendacionesparaelproyectomsadecuadoadesarrollarenelterrenoenestudio
son:
38
TABLA2.2.DATOSGENERALES.
DATOSGENERALES
TipodeProducto
Casas
rea
120m2160m2
NPlantasporCasa
3
TipodeAcabados
PrimeraCalidad
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.3.DATOSFINANCIEROS.
DATOSFINANCIEROS
PreciodelasCasas
$86,000.00$132,000.00
Preciom2
$700.00$830.00
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.4.TIPODEPRODUCTO.
TIPODEPRODUCTO
34Dormitorios:
NDormitorios
Master+2o3Dormitorios
34Baos:
NBaos
Social+23Baoscompletos
NEstacionamientos/
2Estacionamientos
UnidaddeVivienda
NEstacionamientos
14Estacionamientos
deVisita
SaladeEstar
Si
Estudio
No
DormitoriodeServicio No
BaodeServicio
No
BalcnTerraza
Si
Patio
Si
reasVerdes
Si
Recreativas
Bodega
No
reaComunalde
Si
EventosSociales
Otrasreas
BBQ
39
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.5.INSTALACIONES.
INSTALACIONES
No
GuardianaPrivada
GasCentralizado
Seguridad
PlantaDeEnerga
No
Elctrica
Instalaciones
Cable
elctricasadicionales
Elaboracin:AlfredoD.Jcome
TABLA2.6.CARACTERSTICASDEACABADOS
CARACTERSTICASDEACABADOS:
MueblesDeClosets Melamnico
Melamnicoconmesnde
MueblesDeCocina
Granito
Melamnicoconmesnen
MueblesDeBao
Frmica
PisoAreasSociales ParketChanul
PisoAreasIntimas PaketAlfombra
PisoCocina
CermicaNacional/Importada
PisoBaos
CermicaNacional/Importada
PiezasSanitarias
SegmentodelujoEdesa
Grifera
SegmentodelujoFV
Otros
X
Elaboracin:AlfredoD.Jcome