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GUIA JURDICO

GUIA DO INCORPORADOR
DIREITO IMOBILIRIO

Apresentao
O Vernalha Guimares & Pereira apresenta o Guia da Incorporao Imobiliria, um
lanamento especial que rene informaes relevantes sobre os aspectos jurdicos da
incorporao imobiliria no Brasil.
inegvel o incremento que o segmento de incorporao imobiliria teve nos ltimos
anos no Brasil. Aliado a esse crescimento, vieram inovaes jurdicas e legislativas
importantes. Isso desperta o interesse e a necessidade das empresas atuantes no setor
em decifrar os limites e parmetros da regulao.
Cientes da necessidade de constante atualizao e aperfeioamento da interpretao
sobre legislao e regulao do segmento de incorporao, o ncleo de advogados do
VG&P especializados no tema vem se dedicando nos ltimos anos a reunir informaes e
opinies jurdicas estratgicas sobre diversos aspectos inerentes ao tema. Fruto da
compilao e tratamento desse conjunto de informaes, surge o Guia da Incorporao
Imobiliria, especialmente produzido para sintetizar ao pblico interessado conceitos,
orientaes e parmetros jurdicos seguros para nortear essa atividade empresarial. Tudo
isso a partir de uma linguagem simples e com alta conotao prtica.
Este Guia, que produzido a partir da colaborao dos diversos advogados
especializados e coordenadores que compe o VG&P, integra a srie de Guias Jurdicos
VG&P, que tem o objetivo de oferecer ao pblico especializado, clientes e operadores
jurdicos, abordagens atuais, especcas e prticas relacionadas aos diversos campos de
atuao jurdica especializada do Vernalha Guimares & Pereira Advogados.
com enorme satisfao que o VG&P apresenta mais essa edio jurdica especializada.

Expediente
Vernalha Guimares & Pereira Advogados, 2014.

Todos os direitos reservados.

Desenvolvido pelo Departamento de Direito Cvel VG&P


Dayana Sandri Dallabrida
Adriana Szmulik
Pedro Bernardo Garcia
Wagner Buture Carneiro
Cassio Palma Karam Geara

Direo Geral
Fernando Vernalha Guimares
Luiz Fernando Pereira
Ana Carolina Simo

Projeto Grco e Diagramao


Luiz Andr Velasques

www.vgpadvogados.com.br

Sumrio
A incorporao imobiliria 6
O incorporador, o construtor e o dono do terreno 6
Contratos preliminares na incorporao imobiliria 7
Regimes de construo na incorporao 9
Formalidades do registro da incorporao imobiliria 11
O elenco de documentos do memorial de incorporao 12
O prazo de carncia da incorporao 14
A constituio do condomnio edilcio 15
Patrimnio de afetao 17
Aspectos tributrios da incorporao 18
Clusulas obrigatrias do contrato-padro 20

A INCORPORAO IMOBILIRIA
A atividade de negcios imobilirios via incorporao impulsionou o desenvolvimento
econmico do pas e hoje so inmeras as empresas, de todos os portes, especializadas nessa
modalidade de contratao.
Regida pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, denominada Lei de Condomnios e
Incorporaes, a incorporao imobiliria denida segundo o propsito de promover e realizar
uma construo para a alienao, total ou parcial, das edicaes ou de um conjunto de
edicaes compostos de unidade autnomas.
A seguir ser apresentado um breve panorama da atividade de incorporao imobiliria, com
foco nas principais obrigaes do incorporador e nas formalidades e pressupostos mais
essenciais para a sua realizao.

O INCORPORADOR, O CONSTRUTOR
E O DONO DO TERRENO
O INCORPORADOR, que pode ser pessoa fsica ou jurdica, com atividade empresarial ou no,
planejar, coordenar e organizar todos os elementos e atos para a execuo do
empreendimento. , assim, o responsvel pela localizao do terreno e a negociao com o seu
proprietrio, pela prospeco de investidores, pela contratao do construtor e, principalmente,
pela comercializao das fraes ideais do terreno.
O CONSTRUTOR o responsvel pela execuo da obra de edicao, que deve estar
devidamente registrado no rgo de scalizao prossional (CREA). O incorporador poder
tambm executar a obra e, portanto, as guras do incorporador e construtor podem se
confundir.

J o DONO DO TERRENO poder ser o prprio incorporador ou quem com ele


tenha contratado a promessa de compra e venda. Se o incorporador no for proprietrio e nem
promissrio comprador do terreno, surgir como requisito obrigatrio para o registro da
incorporao a outorga, pelo dono do terreno, de poderes especcos para que o incorporador
exera a atividade de incorporao imobiliria. Esse mandato dever ser outorgado por
instrumento pblico e com a transcrio do texto do 4, do art. 35 da Lei de Incorporaes.

CONTRATOS PRELIMINARES
NA INCORPORAO IMOBILIRIA

Os contratos preliminares so importantes instrumentos para que o incorporador obtenha o


domnio ou outro direito real sobre o terreno. Em outras palavras, so os negcios necessrios
para a aquisio da propriedade ou de uma promessa de transmisso da propriedade do imvel
escolhido para o empreendimento. Os contratos preliminares tambm podem ser instrumentos
da relao com investidores, construtores, adquirentes etc.
O modelo de negcio mais recorrente no mercado imobilirio a permuta ou promessa de
permuta de terreno por rea construda. Nesse modelo, permuta-se o terreno por rea
construda do empreendimento, reservando-se em favor do dono do terreno a frao do imvel
correspondente s unidades futuras na proporo do pagamento ajustado.
A Lei de Incorporaes determina para esse modelo a discriminao em contrato:
a) da parcela a ser paga em dinheiro ao dono do terreno, se houver, e; b) da quota-parte da rea
das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponder a cada uma das
unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.

GUIA DO INCORPORADOR

Salvo a presena de outros elementos concretos do negcio, o dono do terreno no se


responsabiliza pelos atos da incorporao quando celebra esse modelo de permuta com o
incorporador:

Nem sempre o proprietrio do terreno


incorporado participa ativamente da
incorporao, como incorporador. Este, no
raro, rma compromisso de compra e venda
com o proprietrio do imvel, assumindo a
obrigao de efetuar o pagamento do preo,
no todo ou em parte, com unidades do
empreendimento, modalidade que encontra
previso no art. 39 da Lei n 4.591/64 e que
denominada de permuta no local. (REsp
686.198/RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO
MENEZES DIREITO, Rel. p/ Acrdo Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 23/10/2007, DJ 01/02/2008, p. 1)

A promessa de compra e venda um outro modelo de negcio preliminar da incorporao. Por


ele, o dono do terreno obriga-se a transferir a propriedade do imvel ao incorporador com o
pagamento integral do seu preo.
Os negcios preparatrios para o empreendimento tambm podem ser acontecer por meio de
contratos societrios, a exemplo da constituio de uma sociedade de propsito especco (SPE)
ou de uma sociedade em conta de participao (SCP). recomendvel s operaes societrias
que as partes do negcio (incorporador, investidor, dono do terreno, construtor etc.)
previamente organizem todas as suas obrigaes e direitos em um memorando de
entendimentos.

REGIMES DE CONSTRUO
NA INCORPORAO

A aplicao prtica do regime de construo para ns de aquisio da unidade imobiliria de


suma importncia, pois denir as regras aplicveis ao preo, condies de pagamento,
scalizao e, alm disso, denir as regras de custeio, de mora e de inadimplemento.
Considerando que a aquisio da frao ideal do terreno e o contrato de construo so
negcios distintos entre si - embora em regra representados em uma nica operao econmica
- a incorporao poder adotar um dos seguintes regimes de construo:
A PREO FECHADO: No h separao entre o preo de venda da frao ideal do terreno e o
preo da construo. O incorporador obriga-se a entregar a unidade imobiliria na forma e
prazo contratados, por sua conta e risco. possvel prever reajuste, normalmente indexado
evoluo dos custos e insumos da construo civil durante a obra e, depois da sua concluso,
indexado por ndices econmico-nanceiro.
EMPREITADA: Um regime semelhante ao de preo fechado, mas a contratao por unidade
imobiliria e, portanto, h discriminao entre o preo da frao ideal do terreno e o preo de
construo. Os riscos da obra, especicaes tcnicas, cronograma, oramento etc. so do
empreiteiro.
POR ADMINISTRAO: O construtor encarregado de executar o projeto e ser remunerado de
forma xa ou por percentuais sobre os custos da obra. Os riscos econmicos so suportados
pelos contratantes do construtor (incorporador ou condminos).
A PREO DE CUSTO: Os compradores das fraes ideais do terreno tm o controle da obra e o
incorporador remunerado pela gesto do empreendimento, que poder se apropriar de um
resultado positivo ou suportar um prejuzo.

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Nessa modalidade, os documentos referentes s transaes da obra devem ser emitidos em


nome do condomnio e as contribuies depositadas em conta especial.
Nos regimes por administrao e a preo de custo, os adquirentes (ou proprietrios)
assumem o risco relacionado ao adimplemento das prestaes do preo da obra:

INCORPORAO IMOBILIRIA. CONSTRUO SOB O REGIME DE ADMINISTRAO


(PREO DE CUSTO). DEVOLUO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE
INADIMPLENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. INCIDNCIA DO ART.
58 DA LEI N 4.591/64. EMBARGOS DE DECLARAO. AUSNCIA DE OMISSO. MULTA
CARTER PROTELATRIO NO CARACTERIZADO. PREQUESTIONAMENTO. SMULA
98/STJ. No regime de construo por administrao, a responsabilidade pelo andamento,
recebimento das prestaes e administrao da obra dos adquirentes, condminos, por
intermdio da comisso de representantes, e no da incorporadora, parte ilegtima para gurar
no polo passivo de ao que visa devoluo de valores pagos por adquirente inadimplente.
(REsp 679.627/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
26/10/2006, DJ 20/11/2006, p. 301)

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FORMALIDADES DO REGISTRO
DA INCORPORAO IMOBILIRIA

O requerimento do arquivamento da documentao e do registro do memorial de incorporao


ser dirigido ao Ocial do Registro de Imveis de competncia registral da localidade do
empreendimento acompanhado das seguintes formalidades:
1) As rmas dos signatrios do requerimento devero estar reconhecidas por tabelio de notas
da mesma competncia territorial do Registro de Imveis;
2) Se o incorporador for pessoa fsica, haver necessidade de expresso consentimento do seu
cnjuge;
3) Se o incorporador for pessoa jurdica, devero constar do requerimento data, nmero e local
do registro dos atos constitutivos e de suas alteraes, bem como a indicao da clusula
contratual que delega a representao legal para os signatrios, devendo estar instrudo com
cpia autntica desses atos constitutivos e de suas alteraes.

IMPORTANTE
O registro requisito legal e
indispensvel para as atividades
do incorporador. Sem o registro
o incorporador no est autorizado
a promover a oferta pblica das
unidades.

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O artigo 32, caput, da Lei n 4.591, de 1964,


"
probe o incorporador de negociar sobre
unidades autnomas antes de ter arquivado, no
Ofcio Imobilirio, a incorporao. Hiptese,
todavia, em que o defeito do ajuste preliminar,
contratado antes do registro da incorporao,
foi apagado pelo negcio denitivo, assinado
quando a incorporao j estava registrada".
(AgRg no REsp 595.965/PB, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 06/11/2012, DJe
27/11/2012)

O ELENCO DE DOCUMENTOS
DO MEMORIAL DE INCORPORAO
O preparo tcnico do material da incorporao uma tarefa minuciosa. Demanda o
atendimento de preceitos normativos federais, estaduais e municipais, normas tcnicas
editadas pela ABNT e normas e instrues de servios baixadas pelas Corregedorias do Poder
Judicirio.
Por uma questo metodolgica, aconselha-se a organizao dos documentos segundo a ordem
das alneas a a p do artigo 32 da Lei de Incorporaes.
Eis o rol de documentos exigidos pela Lei de Incorporaes:
- Ttulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda
ou de cesso de direitos ou de permuta;

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- Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos, de


aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
- Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado
de certides dos respectivos registros;
- Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
- Clculo das reas das edicaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda (Quadro de
reas conforme NBR 12.721);
- Certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o
terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
- Duas vias assinadas por responsvel tcnico e incorporador do memorial descritivo das
especicaes da obra projetada a ser elaborados segundo normas da ABNT;
- Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo
com o art. 53, III, da Lei de Incorporaes, com base nos custos unitrios referidos no art. 54 da
Lei de Incorporaes, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo prossional responsvel pela obra;
- Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
- Minuta da futura conveno do condomnio que reger a edicao ou o conjunto de
edicaes;
- Declarao em que se dena a parcela do preo da quota-parte da rea das unidades a serem
entregues em pagamento do terreno, na hiptese de celebrao de permuta ou promessa de
permuta de terreno por rea construda;
- Certido do instrumento pblico do mandato, na hiptese em que o incorporador no for
proprietrio e nem compromissrio comprador do terreno;

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- Declarao expressa em que se xe prazo de carncia, se houver;


- Atestado de idoneidade nanceira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no
pas h mais de 5 anos;
- Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta e os locais destinados guarda dos mesmos;
- Minuta do contrato-padro a regular a relao entre incorporador e adquirentes.
O Ocial do Registro de Imveis ter 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigncias que
julgar necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, ter o prazo de 15 dias
para fornecer a respectiva certido.
A lei de incorporaes determina que nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem
a indicao expressa do incorporador. O nome do incorporador tambm deve estar divulgado
no local da construo.

O PRAZO DE CARNCIA
DA INCORPORAO

O prazo de carncia um perodo de tempo em que possvel ao incorporador desistir


unilateralmente do empreendimento. Como a Lei de Incorporaes no permite, em hiptese
alguma, que a carncia venha a exceder o prazo de validade do registro da incorporao e, como
esse prazo est xado em 180 dias, conclui-se que o prazo mximo de carncia tambm de
180 dias, contados da data do registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.

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O prazo de carncia um perodo de tempo em que possvel ao incorporador desistir


unilateralmente do empreendimento. Como a Lei de Incorporaes no permite, em hiptese
alguma, que a carncia venha a exceder o prazo de validade do registro da incorporao e, como
esse prazo est xado em 180 dias, conclui-se que o prazo mximo de carncia tambm de
180 dias, contados da data do registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.

Na realizao do contrato de incorporao, o


"
incorporador pode estipular um prazo de
carncia dentro do qual lhe lcito desistir do
empreendimento.
Ultrapassado o prazo de carncia estipulado
no contrato de incorporao e no realizada a
denncia pelo incorporador, a lei faculta ao
proprietrio do terreno, no quinqudio
subsequente, denunciar a incorporao - art.
35, 3, da Lei de Incorporaes.
(Resp 723.067/PR, Rel. Ministro JOO
OTVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA,
julgado em 15/12/2009, DJe 02/02/2010)

A CONSTITUIO DO
CONDOMNIO EDILCIO
Concluda a construo, ser ela devidamente averbada com a apresentao do seu habite-se e
das certides scais, seguindo-se o registro da instituio e especicao, da Conveno de
Condomnio e de eventual atribuio de unidades autnomas.
A instituio do condomnio um ato de extrema importncia para a disposio do edifcio
e n t r e o s c o n d m i n o s . D e n i r- s e - o a s p a r t e s d e u s o a u t n o m o , d e u s o

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exclusivo e de uso comum, assim como a relao entre elas, estabelecendo-se a funcionalidade
idealizada para o empreendimento.
So itens obrigatrios na sua instituio:
- A discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas das
outras e das partes comuns;
- A determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e s partes
comuns;
- O m a que as unidades se destinam.
Apresentado o ttulo para a constituio do condomnio, o exame ou qualicao registral da
documentao dever ocorrer dentro do prazo de 15 dias corridos contados da data da
protocolizao no Registro de Imveis.
Embora no haja na legislao disposio expressa sobre a obrigatoriedade de atribuio de um
nome ao empreendimento, recomendvel a sua criao, que servir como um elemento de
identicao, orientao, comunicao e localizao do imvel.

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PATRIMNIO DE AFETAO
A constituio do patrimnio de afetao tem como efeito tornar incomunicvel todo o acervo
do empreendimento, afastando-o do patrimnio do incorporador. Para bem cumprir esse
efeito, a lei exige que a escriturao contbil da incorporao que segregada da contabilidade
geral da incorporadora.
O patrimnio de afetao pode ser constitudo a qualquer tempo, at mesmo antes do ato do
registro da incorporao:

possvel a averbao do termo de afetao


"
de incorporao imobiliria a qualquer tempo
na matrcula do terreno, mesmo antes do
re g i s t ro d o re s p e c t i v o m e m o r i a l d e
incorporao no Registro de Imveis
(Enunciado da IV Jornada do Conselho da
Justia Federal).

Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de


garantia real em operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo
da edicao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.
A extino do patrimnio de afetao pode acontecer pela simples concluso do
empreendimento e entrega das unidades aos adquirentes, pela revogao em razo da
denncia da incorporao ou pela liquidao do patrimnio deliberada em assembleia geral,
devendo ser noticiada na matrcula do imvel mediante averbao de cancelamento.

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ASPECTOS TRIBUTRIOS
DA INCORPORAO
TRIBUTOS FEDERAIS
Como regime de tributao, as pessoas jurdicas que se dediquem incorporao imobiliria
podero optar pela tributao sob o regime de Lucro Real ou Lucro Presumido. A atividade
vedada ao Simples Nacional.

Os tributos federais incidentes em ambas as modalidades so os seguintes: IRPJ (Imposto de


Renda da Pessoa Jurdica); CSLL (Contribuio Social sobre o Lucro Lquido); PIS (Contribuio
para o Programa de Integrao Social) e COFINS (Contribuio para o Financiamento da
Seguridade Social).
O tipo de incorporao (vertical, horizontal, autnoma, etc.) no tem relevncia para que a
pessoa fsica seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparao pessoa
jurdica, ao menos para ns scais.

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REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO - RET


Constitudo o patrimnio de afetao, o incorporador pode optar pelo recolhimento dos
tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/COFINS) incidentes sobre a obra por meio do Regime Especial de
Tributao RET.
Institudo pela Lei 10.931/204 e recentemente regulamentado pela IN 1.435 SRF, o regime
especial possibilita o pagamento unicado destes tributos, sob a alquota nica de 4% das
receitas recebidas. A opo pelo RET obriga o incorporador a manter a escriturao contbil
segregada para cada obra submetida ao regime.

DESONERAO DA FOLHA DE PAGAMENTO


As empresas que praticarem simultaneamente as atividades de incorporao imobiliria e
construo civil, com preponderncia (+ de 50%) de receitas originrias da atividade de
construo civil, podero utilizar do benefcio da desonerao da folha de pagamento. Isto
porque a construo civil (grupos 412, 432, 433 e 439 do CNAE 2.0) est includa entre as
atividades sujeitas desonerao da folha de pagamento (Lei n 12.844/2013 - Plano Brasil
Maior).
A partir da vigncia desta lei, as empresas sujeitas reteno da contribuio previdenciria na
fonte devem ser retidas no percentual de 3,5% em substituio aos 11% (cesso de mo-deobra) e a contribuio previdenciria de 20% (cota patronal) passa a ser de 2% sobre a receita
bruta.

TRIBUTOS MUNICIPAIS
A construo realizada pelo incorporador em terreno prprio, por sua conta e risco, a chamada
incorporao direta, no constitui fato gerador de ISSQN.
J nos contratos de construo rmados antes do habite-se entre incorporador (que acumule
essa qualidade com a de construtor) e os adquirentes de fraes ideais de terreno, h prestao
de servios de construo civil e, por consequncia, incidncia do ISSQN.

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CLUSULAS OBRIGATRIAS
DO CONTRATO-PADRO

O contrato-padro de venda das unidades deve guardar justa relao com o projeto e o
memorial descritivo das edicaes, com o memorial de incorporao e a minuta da conveno
do condomnio, apresentando de forma clara e objetiva quais so as obrigaes dos
contraentes. As clusulas que representem alguma limitao de direito dos adquirentes devero
receber destaque grco que permita sua pronta percepo pelo leitor.
Como contedo mnimo estabelecido pela Lei de Incorporaes, o exemplar do contratopadro dever dispor:
- O nome e a qualicao completa dos contratantes;
- O objeto da incorporao e suas caractersticas, inclusive o m a que as unidades se destinam;
- A data e nmero do alvar de construo expedido pela Municipalidade;
- Os dados relativos aprovao do empreendimento imobilirios por outros rgos pblicos;
- A indicao do nmero de registro da incorporao e respectivo cartrio;
- A indicao da frao ideal e da unidade a ela vinculada e suas caractersticas;
- O regime de execuo da incorporao;
- O preo, condies de pagamento e, quando houver, os critrios para reajustamento do preo;

20

- Os prazos de incio, concluso e de entrega da unidade condominial e formas de sua eventual


prorrogao;
- A responsabilidade das partes, a incidncia de multa e juros de mora no caso de atraso e outras
consequncias pela inexecuo das obrigaes assumidas, mesmo aps a entrega da unidade
condominial;
- A indicao da origem dos recursos para atender as despesas da incorporao, se nanciada
por agente nanceiro ou mediante a utilizao de recursos prprios (na primeira hiptese
dever haver indicao da garantia oferecida e sua abrangncia);
- O carter de irretratabilidade do contrato;
- A forma de resciso;

GUIA DO INCORPORADOR

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- Outras indicaes relativas a terreno, como sua situao e descrio; as obrigaes do


incorporador com o titular de domnio, quando for o caso; as caractersticas e descrio sumrio
do edifcio; as restries e limitaes legais ou convencionais porventura existentes;
- A responsabilidade pelas ligaes dos servios pblicos e elas despesas de instalao do
condomnio.
A lei que instituiu o Sistema Financeiro Imobilirio previu uma modalidade de seguro facultativo
para o contrato de incorporao a garantir o adquirente da unidade autnoma o pagamento de
indenizao correspondente ao valor de mercado do imvel na hiptese de inadimplemento ou
falncia da incorporadora.

22

CURITIBA/PR: Rua Mateus Leme 575 - Esq. com


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