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GUIA DO INCORPORADOR
DIREITO IMOBILIRIO
Apresentao
O Vernalha Guimares & Pereira apresenta o Guia da Incorporao Imobiliria, um
lanamento especial que rene informaes relevantes sobre os aspectos jurdicos da
incorporao imobiliria no Brasil.
inegvel o incremento que o segmento de incorporao imobiliria teve nos ltimos
anos no Brasil. Aliado a esse crescimento, vieram inovaes jurdicas e legislativas
importantes. Isso desperta o interesse e a necessidade das empresas atuantes no setor
em decifrar os limites e parmetros da regulao.
Cientes da necessidade de constante atualizao e aperfeioamento da interpretao
sobre legislao e regulao do segmento de incorporao, o ncleo de advogados do
VG&P especializados no tema vem se dedicando nos ltimos anos a reunir informaes e
opinies jurdicas estratgicas sobre diversos aspectos inerentes ao tema. Fruto da
compilao e tratamento desse conjunto de informaes, surge o Guia da Incorporao
Imobiliria, especialmente produzido para sintetizar ao pblico interessado conceitos,
orientaes e parmetros jurdicos seguros para nortear essa atividade empresarial. Tudo
isso a partir de uma linguagem simples e com alta conotao prtica.
Este Guia, que produzido a partir da colaborao dos diversos advogados
especializados e coordenadores que compe o VG&P, integra a srie de Guias Jurdicos
VG&P, que tem o objetivo de oferecer ao pblico especializado, clientes e operadores
jurdicos, abordagens atuais, especcas e prticas relacionadas aos diversos campos de
atuao jurdica especializada do Vernalha Guimares & Pereira Advogados.
com enorme satisfao que o VG&P apresenta mais essa edio jurdica especializada.
Expediente
Vernalha Guimares & Pereira Advogados, 2014.
Direo Geral
Fernando Vernalha Guimares
Luiz Fernando Pereira
Ana Carolina Simo
www.vgpadvogados.com.br
Sumrio
A incorporao imobiliria 6
O incorporador, o construtor e o dono do terreno 6
Contratos preliminares na incorporao imobiliria 7
Regimes de construo na incorporao 9
Formalidades do registro da incorporao imobiliria 11
O elenco de documentos do memorial de incorporao 12
O prazo de carncia da incorporao 14
A constituio do condomnio edilcio 15
Patrimnio de afetao 17
Aspectos tributrios da incorporao 18
Clusulas obrigatrias do contrato-padro 20
A INCORPORAO IMOBILIRIA
A atividade de negcios imobilirios via incorporao impulsionou o desenvolvimento
econmico do pas e hoje so inmeras as empresas, de todos os portes, especializadas nessa
modalidade de contratao.
Regida pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, denominada Lei de Condomnios e
Incorporaes, a incorporao imobiliria denida segundo o propsito de promover e realizar
uma construo para a alienao, total ou parcial, das edicaes ou de um conjunto de
edicaes compostos de unidade autnomas.
A seguir ser apresentado um breve panorama da atividade de incorporao imobiliria, com
foco nas principais obrigaes do incorporador e nas formalidades e pressupostos mais
essenciais para a sua realizao.
O INCORPORADOR, O CONSTRUTOR
E O DONO DO TERRENO
O INCORPORADOR, que pode ser pessoa fsica ou jurdica, com atividade empresarial ou no,
planejar, coordenar e organizar todos os elementos e atos para a execuo do
empreendimento. , assim, o responsvel pela localizao do terreno e a negociao com o seu
proprietrio, pela prospeco de investidores, pela contratao do construtor e, principalmente,
pela comercializao das fraes ideais do terreno.
O CONSTRUTOR o responsvel pela execuo da obra de edicao, que deve estar
devidamente registrado no rgo de scalizao prossional (CREA). O incorporador poder
tambm executar a obra e, portanto, as guras do incorporador e construtor podem se
confundir.
CONTRATOS PRELIMINARES
NA INCORPORAO IMOBILIRIA
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REGIMES DE CONSTRUO
NA INCORPORAO
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FORMALIDADES DO REGISTRO
DA INCORPORAO IMOBILIRIA
IMPORTANTE
O registro requisito legal e
indispensvel para as atividades
do incorporador. Sem o registro
o incorporador no est autorizado
a promover a oferta pblica das
unidades.
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O ELENCO DE DOCUMENTOS
DO MEMORIAL DE INCORPORAO
O preparo tcnico do material da incorporao uma tarefa minuciosa. Demanda o
atendimento de preceitos normativos federais, estaduais e municipais, normas tcnicas
editadas pela ABNT e normas e instrues de servios baixadas pelas Corregedorias do Poder
Judicirio.
Por uma questo metodolgica, aconselha-se a organizao dos documentos segundo a ordem
das alneas a a p do artigo 32 da Lei de Incorporaes.
Eis o rol de documentos exigidos pela Lei de Incorporaes:
- Ttulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda
ou de cesso de direitos ou de permuta;
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O PRAZO DE CARNCIA
DA INCORPORAO
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A CONSTITUIO DO
CONDOMNIO EDILCIO
Concluda a construo, ser ela devidamente averbada com a apresentao do seu habite-se e
das certides scais, seguindo-se o registro da instituio e especicao, da Conveno de
Condomnio e de eventual atribuio de unidades autnomas.
A instituio do condomnio um ato de extrema importncia para a disposio do edifcio
e n t r e o s c o n d m i n o s . D e n i r- s e - o a s p a r t e s d e u s o a u t n o m o , d e u s o
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exclusivo e de uso comum, assim como a relao entre elas, estabelecendo-se a funcionalidade
idealizada para o empreendimento.
So itens obrigatrios na sua instituio:
- A discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas das
outras e das partes comuns;
- A determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e s partes
comuns;
- O m a que as unidades se destinam.
Apresentado o ttulo para a constituio do condomnio, o exame ou qualicao registral da
documentao dever ocorrer dentro do prazo de 15 dias corridos contados da data da
protocolizao no Registro de Imveis.
Embora no haja na legislao disposio expressa sobre a obrigatoriedade de atribuio de um
nome ao empreendimento, recomendvel a sua criao, que servir como um elemento de
identicao, orientao, comunicao e localizao do imvel.
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PATRIMNIO DE AFETAO
A constituio do patrimnio de afetao tem como efeito tornar incomunicvel todo o acervo
do empreendimento, afastando-o do patrimnio do incorporador. Para bem cumprir esse
efeito, a lei exige que a escriturao contbil da incorporao que segregada da contabilidade
geral da incorporadora.
O patrimnio de afetao pode ser constitudo a qualquer tempo, at mesmo antes do ato do
registro da incorporao:
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ASPECTOS TRIBUTRIOS
DA INCORPORAO
TRIBUTOS FEDERAIS
Como regime de tributao, as pessoas jurdicas que se dediquem incorporao imobiliria
podero optar pela tributao sob o regime de Lucro Real ou Lucro Presumido. A atividade
vedada ao Simples Nacional.
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TRIBUTOS MUNICIPAIS
A construo realizada pelo incorporador em terreno prprio, por sua conta e risco, a chamada
incorporao direta, no constitui fato gerador de ISSQN.
J nos contratos de construo rmados antes do habite-se entre incorporador (que acumule
essa qualidade com a de construtor) e os adquirentes de fraes ideais de terreno, h prestao
de servios de construo civil e, por consequncia, incidncia do ISSQN.
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CLUSULAS OBRIGATRIAS
DO CONTRATO-PADRO
O contrato-padro de venda das unidades deve guardar justa relao com o projeto e o
memorial descritivo das edicaes, com o memorial de incorporao e a minuta da conveno
do condomnio, apresentando de forma clara e objetiva quais so as obrigaes dos
contraentes. As clusulas que representem alguma limitao de direito dos adquirentes devero
receber destaque grco que permita sua pronta percepo pelo leitor.
Como contedo mnimo estabelecido pela Lei de Incorporaes, o exemplar do contratopadro dever dispor:
- O nome e a qualicao completa dos contratantes;
- O objeto da incorporao e suas caractersticas, inclusive o m a que as unidades se destinam;
- A data e nmero do alvar de construo expedido pela Municipalidade;
- Os dados relativos aprovao do empreendimento imobilirios por outros rgos pblicos;
- A indicao do nmero de registro da incorporao e respectivo cartrio;
- A indicao da frao ideal e da unidade a ela vinculada e suas caractersticas;
- O regime de execuo da incorporao;
- O preo, condies de pagamento e, quando houver, os critrios para reajustamento do preo;
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