Sustentabilidade nas cidades

preservao dos Centros Histricos (1)

Carolina Fidalgo de Oliveira
Sustentabilidade e Patrimnio
Hoje, ao se pensar no desenvolvimento das cidades, procura-se levar em conta a
sustentabilidade, em seus mltiplos aspectos. A princpio, o tema
sustentabilidade recorre urgncia de sempre: controle do crescimento das
cidades, controle da emisso de poluentes, despoluio de rios e demais cursos
de gua, aproveitamento das guas pluviais, controle dos desmatamentos, ou
seja, preservao e uso consciente dos meios naturais.
De um modo geral, a conscincia social pela conservao dos bens naturais e
sua importncia ambiental, inclusive para as cidades, j foi, pelo menos em
parte, assimilada pela sociedade. Afirmar o mesmo, porm, para as questes
urbanas bem mais complicado. Os temas relacionados ao crescimento ou
desenvolvimento urbano, ainda envolvem os debates em polmicas e muitas
contradies. Discutem-se, tambm com foco para a sustentabilidade, a partir
da expanso urbana, aspectos como melhoria e ampliao dos transportes
coletivos, segurana urbana, qualidade dos espaos pblicos, infraestrutura
nas periferias, aumento do nmero de favelas e demais condies precrias de
vida, bem como o avano urbano descontrolado em reas de preservao
ambiental.
Verifica-se que as edificaes sustentveis vm ganhando certo espao em
debates e estudos, tericos e prticos. Casas comandadas por computadores,
programadas para economizar e aproveitar energia solar, guas pluviais,
aquecer ou esfriar ambientes, entre outras qualidades vm sendo testadas e
recebem espao na mdia televisiva, inclusive em horrios nobres. Porm, ainda
assim, a cidade vista como organismo nico, complexo, contnuo e
interdependente, como suporte para essas edificaes sustentveis ainda est
margem das discusses, exceto em um ou outro meio tcnico e acadmico, onde
o debate comea a atingir alguma maturidade.
Nesse sentido, preciso olhar para a cidade existente e, em especial, para os
centros das nossas cidades, porque ali se encontram diversos e importantes
processos histricos, expressos nos espaos construdos e no modo de usufruir
desses espaos, nos diferentes estratos sociais, na infraestrutura urbana, no
comrcio e servio diversificado, bem como nas atividades tursticas e de
lazer.
Importante ressaltar, contudo, que no se secciona historicamente os centros
dos demais espaos das cidades e, do mesmo modo, no possvel se referir aos
centros apenas pelos motivos de sempre, ou seja, pela infraestrutura
instalada, pela facilidade de transporte, pelo acesso aos servios e ao
comrcio, pelo estoque de edifcios (em geral caracterizados como antigos),
mas tambm porque nesses centros, histrias urbanas e sociais se somam expondo
constantes, e tambm diferentes, aspectos da identidade e da memria. Neles,
evidenciam-se paisagens, em seu conjunto de formas, que, num dado momento,
exprime as heranas que representam as sucessivas relaes localizadas entre
homem e natureza (2). Neles se evidenciam a presentificao das cidades (3),
pois nos centros histricos se acumulam as marcas de uma construo histrica,
as marcas das sociedades, da cultura, dos conflitos, fracassos e sucessos da
cidade. Evidenciam-se processos por meio dos quais se constituem e se
legitimam os marcos, lugares e cenrios da memria social.
Do mesmo modo, porm, salutar comentar que no se afirma, pelo contrrio,
que as outras reas da cidade so destitudas de histria. Longe disso, pois
como assegurava o mestre Giulio Carlo Argan (4), no existem partes histricas
e partes no histricas na cidade. No existem partes da cidade no passado.
Todas elas se encontram num mesmo tempo presente. nesse sentido que nos
centros histricos podemos presenciar arugosidade do espao, tal como definido

por Milton Santos (5). Elementos que ficam do passado como forma, espao
construdo, paisagem, o que resta do processo de suspenso, acumulao,
superposio, com que as coisas se substituem e se acumulam em todos os
lugares. Encontramos nos centros histricos divergncias e contradies da
cidade e tambm aquilo que (ou deveria ser) de todos: o Patrimnio.
Patrimnio, no entendido, portanto, apenas como um conjunto de edificaes,
cujas caractersticas, um dia, foram determinantes para identificar a histria
de um povo, ou de parte de um povo, e sua nao. Patrimnio no se refere
apenas a um conjunto de bens antigos ou aqueles com caractersticas
semelhantes, mas ao conjunto da cidade, aos espaos e interstcios urbanos
que, somados aos edifcios de valor histrico, so portadores de memria.
Refere-se s prticas sociais e a formao dos espaos pblicos, ao cotidiano,
uso e fruio da cidade, a partir das relaes de identidade e pertencimento.
O historiador Antonio Augusto Arantes discorre sobre essas questes:
Os habitantes da cidade deslocam-se e situam-se no espao urbano. Nesse
espao comum, que cotidianamente trilhado, vo sendo construdas
coletivamente as fronteiras simblicas que separam, aproximam, nivelam ou
hierarquizam [...] as categorias e os grupos sociais [...]. Por esse processo,
ruas, praas e monumentos transformam-se em suportes fsicos de significao e
lembranas compartilhadas, que passam a fazer parte da experincia ao se
transformarem em balizas reconhecidas de identidades [...] e marcos de
pertencimento (6).
Os centros, porm, tm sido constantemente, e por diversas razes ao longo da
histria, abandonados, descaracterizados e mal aproveitados, sobretudo em
funo do rpido crescimento das cidades que, em geral, levam ao aparecimento
de novos centros, dentro do qual o centro tradicional passa a competir com os
demais, principalmente do ponto de vista econmico (7). Alm dos mais, os
centros so objetos de intervenes muitas vezes incoerentes, tal como as
aes de Renovao Urbana empreendidas nas cidades americanas, implantadas sob
a hegemonia de grandes empresas, onde se predomina a construo de enormes
edifcios de escala desproporcional vida nas ruas (8). Por outro lado
existem algumas boas intenes, como a Reabilitao Urbana empreendida no
centro velho da cidade de Barcelona, em que se procurou manter a populao
residente mais carente nos espaos do centro, sendo a proposta de interveno
urbana amplamente analisada em funo das estruturas j consolidadas, de
valores histrico e social (9). Porm, na maioria das grandes ou mdias
cidades, existem, ainda hoje, aps anos de investimentos, milhares de imveis
desocupados ou invadidos, espaos obsoletos e mal cuidados, edifcios
descaracterizados, entre outros. Nota-se o uso intenso dessas reas, sobretudo
durante o dia, quando as atividades de comrcio e servio proporcionam um
fluxo intenso de pedestres, moradores, comerciantes e estudantes. Porm, os
espaos urbanos do centro vm sofrendo, muitas vezes, mudanas no condizentes
com a realidade do lugar, na medida em que se modificam espaos, usos, vias,
moradores, tal como ocorreu com as cidades americanas e vem, aos poucos,
acometendo cidades brasileiras, como o Pelourinho, em Salvador (10).
Nesses casos, como comentou a historiadora Marly Rodrigues, a importncia
coletiva da memria tratada apenas com indiferena, de forma incompatvel ou
como forma de excluso social, aproveitando-se do objeto cultural como sendo
objeto de todos, mas sem ser de ningum. A excluso social e urbana impede e
limita de diversos modos, aos cidados fruidores do patrimnio cultural, a
possibilidade de significao e apropriao que tece identidades, protegendo
espaos como objetos de interesse coletivo. Aes generalizadas, em que no h
a participao da populao, tampouco consideraes amplas e claras sobre a
importncia das estruturas mais antigas do centro para a cidade, no
sustentam, no impulsionam, no efetivam um plano capaz de manter as
correlaes entre espaos diferentes, mas dependentes, como as periferias e o
Centro Histrico.

Embora o tema da conservao e restaurao do patrimnio arquitetnico exista

h sculos (11), no Brasil, a preocupao com a proteo de edifcios
histricos surgiu, amparada pelo papel do Estado, apenas nas primeiras dcadas
do sculo XX e a preocupao com a preservao de centros histricos s
ocorreu a partir da segunda metade do mesmo sculo (12). Na mesma poca,
muitas cidades brasileiras, com destaque para So Paulo, iniciaram um processo
crescente de grandes transformaes, envolvendo destruio e substituio de
seus edifcios e de suas estruturas urbanas. So Paulo, especificamente,
apresentou um rpido e intenso processo de urbanizao que levou, entre outros
fatores, desvalorizao e degradao da rea central (13). Aps anos de
certa inrcia, vrias intervenes comearam a ser delineadas para o seu
centro histrico tendo como parte dos propsitos a valorizao do espao
urbano, apoiado em renovaes, revitalizaes, requalificaes ou
reabilitaes urbanas, bem como em restauros, reciclagens, retrofits e assim
por diante. Em linhas bem gerais, e em perspectiva histrica, as renovaes
urbanas foram implementadas por volta da dcada de 1960, principalmente nas
cidades americanas, e ficaram caracterizadas pela prtica do arrasaquarteiro como metodologia de reconstruo de reas urbanas antigas. J as
revitalizaes foram inseridas para caracterizar aes de mote mais econmico,
com destaque para obras em infraestrutura, procurando reverter a degradao
social atravs da recuperao econmica. Posteriormente, e sobretudo a partir
da dcada de 1990, a consolidao das parcerias pblico-privado marcou a
substituio das aes de revitalizao pelas aes de requalificao urbana.
O que estava em pauta no era mais apenas a questo da recuperao da
vitalidade das reas centrais, mas sim a sua adaptao s atividades
contemporneas, ressurgindo como espaos competitivos e fortalecidos
economicamente, adaptados ao atual contexto da globalizao. Nesse contexto
evidenciam-se as parcerias entre o poder pblico e a iniciativa privada. E
mais recentemente ganhou destaque a reabilitao urbana em que se priorizam
bairros ou reas residenciais degradadas, procurando manter as populaes
nesses locais (14).
A partir da segunda metade do sculo XX, diversas cidades, pelo mundo todo,
comearam a vivenciar um crescimento intensificado, bem como mudanas nos
sistemas produtivo e social, que ocasionaram o aparecimento desordenado de
bairros e periferias. A populao urbana cresceu vertiginosamente, assim como
os problemas urbanos e sociais. Multiplicou-se a quantidade, enquanto
degradou-se a qualidade, ou seja, enquanto as periferias se alargavam, algumas
reas urbanas, o patrimnio, reas verdes, habitaes, entre outros se
tornavam obsoletos, inadequados ou insuficientes.
Sabe-se que a cidade j vinha sendo discutida, a partir de vrios ngulos, h
vrias dcadas, por intelectuais como John Ruskin, Haussmann, Camillo Sitte,
Cerda, Gustavo Giovannoni, entre outros. Porm, o sculo XX colocou novos
parmetros para essas cidades que precisavam ser modernizadas, reconstrudas e
livres das barreiras que impediam o seu desenvolvimento. Importante
mencionar os Congressos Internacionais de Arquitetura Moderna, os CIAM,
notadamente o de 1933. Depois desse, somente o VIII CIAM, em 1951, colocou o
corao das cidades no centro dos debates, em oposio s razes mais
radicais do Movimento Moderno que negavam a histria; ou seja, na contramo
do processo de urbanizao dominante, como resultado de processos histricos,
o desenvolvimento urbano permitiu conhecer e identificar partes mais antigas
das cidades, em geral os centros, e suas caractersticas particulares,
apreendidas por seus aspectos simblicos, cognitivos, culturais, estticos,
histricos, entre outros. Nas palavras da historiadora Franoise Choay, foi
justamente tornando-se um obstculo ao livre desdobramento das novas
modalidades de organizao do espao urbano que as formaes antigas
adquiriram sua identidade conceitual (15).
Todavia, a intensificao da urbanizao e o constante crescimento das
periferias condicionaram novas querelas acerca do centro urbano. De um lado

colocava-se a valorizao econmica a partir da manuteno de atividades

lucrativas, com comrcio e servio diversificado, lojas, escritrios e
atividades tursticas; de outro, o desgaste do tecido urbano na medida em que
a consolidao do traado e das vias de trnsito intenso contribuiu para a
expulso ou sada de habitantes e atividades mais tradicionais do Centro (16).
Em ltima instncia, porm, reconheceu-se que os centros histricos das
cidades apresentavam caractersticas especiais (entre elas o patrimnio), que
precisavam ser conservadas, uma vez que possibilitavam a fruio histrica,
tecendo identidade e alimentando a memria.
Desse modo, tanto no contexto europeu, quanto no latino-americano, a partir da
dcada de 1970, um nmero considervel de cidades passou a se preocupar com
suas reas centrais, introduzindo a questo da preservao do patrimnio
histrico como a cidade de Bolonha, na Itlia (17). Ao longo desse perodo
diversos encontros de patrimnio - nacionais e internacionais - contriburam
para debater algumas questes, procurando integrar os conjuntos histricos
vida contempornea e coletiva, a exemplo da Recomendao sobre a salvaguarda
de conjuntos histricos e da sua funo na vida contempornea, da UNESCO de
1972 e a Carta de Washington, realizado no mbito do ICOMOS, em 1986. Foi
tambm a partir desse perodo que se ampliou o nmero de rgos de preservao
em nvel municipal e estadual, responsveis pela tutela dos bens culturais.
Entre o final da dcada de 1980 e incio de 1990, em sntese, os centros
histricos entraram, definitivamente, para o universo dos planos, programas,
projetos e demais aes vinculadas ao planejamento urbano, procurando se
relacionar s diversas polticas setoriais (18), bem como ao tecido urbano
existente, contemplando entre outros objetivos a melhoria, a identificao,
proteo e promoo dessas reas.
Havia, porm, uma herana delicada, problemas diversos a serem resolvidos.
Entre os mais citados como segurana, limpeza, comrcio irregular, poluio,
cortios, acessibilidade entre outros, destaca-se, mais uma vez, aquele que
talvez seja, hoje, um dos mais importantes, tambm em funo da
sustentabilidade das cidades: a enorme quantidade de imveis vazios nas reas
centrais, evidenciando um estoque habitacional subutilizado (19), enquanto o
seu inverso, as periferias, crescem de forma ascendente.
Breve panorama das aes de preservao no Centro de So Paulo (20)
Especificamente em relao proteo do patrimnio, a cidade de So Paulo e
notadamente seu centro, conta com a atuao de rgos preservacionistas nas
trs esferas de poder (imagem 01).

Bem dos tombamentos no Centro de So Paulo. Laranja: Iphan, Condephaat e Conpresp;

Vermelho: Condephaat e Conpresp; azul e hachura verde claro: apenas Conpresp
[Oliveira, 2009]

Com o IPHAN (Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional), em nvel

federal, cuja atuao teve incio, no territrio paulista, na dcada de 1940,
quando o rgo ainda respondia por SPHAN (Servio de Patrimnio Histrico e
Artstico Nacional) (21), sendo rarssimos os bens selecionados no Centro
Histrico de So Paulo, at o final da dcada de 1990, como merecedores de
proteo, j que a maioria dos exemplares coloniais havia sido substituda
pela arquitetura caracterstica da Primeira Repblica.
Com o CONDEPHAAT (Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Artstico,
Arqueolgico e Turstico do Estado de So Paulo), em nvel estadual, desde
1968, rgo que foi responsvel, atravs de seus antigos conselheiros, pela
disseminao da noo de Patrimnio Ambiental Urbano (22). Os critrios para o
reconhecimento dos valores culturais e histricos dos bens se ampliaram nas
aes desse rgo, a partir do estudo da histria de So Paulo, com destaque
para o bandeirismo, a cafeicultura e a industrializao, permitindo, aos
poucos, a incluso de bens diversificados nas listas de patrimnio. A partir
da noo de Patrimnio Ambiental Urbano - conceito que procurou suprimir a
idia de que apenas bens isolados ou grandiosos podiam ser reconhecidos como
Monumento, para abranger espaos urbanos -, foram delineados programas
especficos para pensar os Centros e as Cidades Histricas, a exemplo do
Programa de Preservao e Revitalizao do Patrimnio Ambiental Urbano, da
dcada de 1970 (23).
Em 1985 surgiu o CONPRESP (Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio
Histrico, Artstico, Arqueolgico e Turstico do Estado de So Paulo), (24)
vinculado ao DPH (Departamento de Patrimnio Histrico do Municpio de So
Paulo). O CONPRESP, em linhas gerais, substituiu o trabalho que havia sido
realizado ao longo da dcada de 1970 pela COGEP (Coordenadoria Geral de
Planejamento), hoje SEMPLA (Secretaria de Planejamento Urbano de So Paulo),
qual seja, o de listar bens de valor histrico, artstico ou arqueolgico na
cidade de So Paulo. A COGEP atuou num perodo em que o CONDEPHAAT ainda no
havia se consolidado, sendo responsvel, atravs dos arquitetos Benedito Lima

de Toledo e Carlos Lemos, pela elaborao de listagens com edifcios

significativos e representativos localizados no centro da cidade (25). Esse
trabalho da COGEP, embora no restrito s questes de Patrimnio resultou na
delimitao de reas especiais denominadas Z8-200 includas na legislao de
uso e ocupao do solo municipal de 1975 (26). A COGEP, porm, no realizava
tombamentos, papel que hoje cabe ao CONPRESP.
Em paralelo aos rgos de patrimnio, que priorizam a proteo de bens de
valor histrico a partir da figura do tombamento, se inserem os rgos de
planejamento urbano que adotam instrumentos diversificados das polticas
pblicas urbanas nas propostas de interveno (27), com destaque para as
Operaes Urbanas e a Transferncia de Potencial Construtivo Adicional. Na
cidade de So Paulo tem tido destaque aes e medidas emanadas dos seguintes
rgos: COGEP (imagem 02); EMURB - Empresa Municipal de Urbanizao - (imagens
03 e 04) e SEMPLA (imagens 04 e 05).

Intervenes na dcada de 1970 derivadas das aes da COGEP [Oliveira, 2009]

Intervenes na dcada de 1980. Alm do Centro mais antigo, aes de revitalizao

so propostas para a rea da Luz, a partir do Projeto Luz Cultural [Oliveira, 2009]

Somando-se s propostas anteriores, o permetro mais alaranjado refere-se s

propostas para o Plo Cultural da Luz; em azul, o Permetro do PORCENTRO, elaborado
em 1993 [Oliveira, 2009]

Soma-se s propostas anteriores o Programa Monumenta, para a regio da Luz, bem

como o Programa Nova Luz, em roxo mais escuro [Oliveira, 2009]

A COGEP, na dcada de 1970, atuou com o Plano Integrado para a rea Central,
tambm conhecido como Plano de Revitalizao do Centro. As aes de
Revitalizao, de forma geral, entendiam que o centro da cidade reclamava por
nova vitalidade - especialmente econmica e social -, porque era percebido
como decadente (28). Desse plano surgiram, por exemplo, ruas no centro da
cidade para uso exclusivo de pedestres, aes que foram combinadas com a
execuo das estaes centrais do metr e as praas de acesso, como a S,
Repblica e So Bento.
Na dcada de 1980, destacaram-se alguns trabalhos da EMURB com as propostas de
Reurbanizao Urbana, sendo a mais emblemtica a proposta de Reurbanizao do
Vale do Anhangaba (29). Tais propostas tinham implicaes semelhantes s
Revitalizaes.
No final da dcada de 1980 e nos dez anos seguintes, se intensificaram
propostas baseadas em parcerias pblico-privado. Muitos dos programas
elaborados nesse perodo passaram a contar com recursos diversificados,
inclusive de bancos internacionais, como o BID - Banco Interamericano de
Desenvolvimento -, e de instituies governamentais e no governamentais.
Entre outras caractersticas, as parcerias marcaram a substituio das aes
de Revitalizao pelas aes de Requalificao Urbana (30). Percebeu-se, em
linhas gerais, que os centros no haviam deixado de serem vitais, mas
demandavam, ainda que lentamente, pela recuperao de usos perdidos, entre
eles a moradia. Em So Paulo, a partir de 1993, tendo EMURB e SEMPLA frente
das iniciativas, destacou-se o PROCENTRO - Programa de Requalificao Urbana
e Funcional da rea Central de So Paulo -, contando com a participao da
sociedade civil, atravs de entidades como a Associao Viva o Centro (31). Em
linhas gerais, esse programa foi criado para evitar o processo de degradao
do centro de So Paulo atravs da melhoria do espao pblico e privado, a
partir de aes voltadas para a recuperao ambiental e paisagstica;
problemas de acesso, circulao e estacionamentos; estoque imobilirio e
deficincia de segurana patrimonial e paisagstica. Especificamente sobre as
questes do Patrimnio, foi definida em 1997 a Lei de Fachadas n. 12.350, que
estabelece benefcios aos proprietrios que recuperam fachadas histricas.

A partir de 2001, o PROCENTRO passou a ser designado, na gesto Marta Suplicy,

de Programa de Reabilitao Urbana da rea Central de So Paulo, ou seja,
substitui-se a Requalificao pela Reabilitao (32). O Programa de
Reabilitao entrava em cena a partir da juno de dois outros planos, ambos
elaborados em 2001 (33), sem, contudo, estabelecer modificaes excessivas no
modo de intervir no centro da cidade. So eles: o Plano Reconstruir o Centro
e o Ao Centro. O Reconstruir o Centro se estruturou a partir de outros
oito programas, a saber: Andar no Centro; Morar no Centro; Trabalhar no
Centro; Descobrir o Centro; Preservar o Centro; Investir no Centro; Cuidar do
Centro e Governar o Centro. Em paralelo, o programa Ao Centro baseou-se em
cinco componentes: Reverso da desvalorizao imobiliria e recuperao da
funo residencial; transformao do perfil econmico e social; recuperao do
ambiente urbano; transporte e circulao e fortalecimento institucional do
Municpio. Ainda mais recentemente, a esse novo PROCENTRO, foi includo o
Programa Nova Luz (34).
Nas proximidades do permetro do Programa Nova Luz, tambm na regio da Luz,
incide ainda o Programa Monumenta (35), de abrangncia federal, com apoio do
Estado e do Municpio. Enquanto os demais programas apresentam aes muito
diversificadas e setoriais, ou seja, com destaque para o transporte,
acessibilidade, lazer, recreao, habitao, etc., o Monumenta,
especificamente, tem um carter mais cultural, uma vez que vincula suas
aes em funo do Patrimnio Histrico da regio. O governo federal, atravs
do Ministrio da Cultura, com apoio do BID e em parceria com a Unesco,
elaborou esse Programa com o objetivo de ampliar os mecanismos de proteo ao
patrimnio, atravs de uma poltica de recuperao e conservao sustentvel
dos acervos patrimoniais de cidades ou centros histricos, sendo que estas
devem conter bens tombados em mbito federal, ou seja, pelo IPHAN. No Brasil,
este programa se consolidou em 1997 e em So Paulo s passou a ser
efetivamente aplicado a partir de junho de 2002, aps um convnio firmado
entre a Prefeitura e o Ministrio da Cultura, definindo o conjunto urbano
histrico da Luz como a regio a ser beneficiada devido concentrao de
monumentos tombados pelas trs esferas de governo (36).
A elaborao de duas tabelas (37), abaixo apresentadas, procura evidenciar
algumas das principais aes emanadas pelos programas acima descritos; na
primeira tabela, evidenciam-se as aes do PROCENTRO, desde 1993 at 2001. J
a segunda tabela destaca o que anlogo ao Monumenta e o PROCENTRO no que
tange, principalmente, as aes de preservao.
Tabela 01: Principais temas em evidencia, por perodo, no PROCENTRO.
Pesquisa e elaborao grfica: Carolina Fidalgo de Oliveira.
Tabela 02: Comparao entre as iniciativas do PROCENTRO e do Programa
Monumenta.
Pesquisa e elaborao grfica: Carolina Fidalgo de Oliveira.
Em paralelo aos programas relatados, importa mencionar que o Centro de So
Paulo conta com diversos outros instrumentos e leis especficas, com destaque
para a Operao Urbana Centro, a Transferncia de Potencial Construtivo, a Lei
de Fachadas, Leis de Zoneamento, entre outras. So medidas abrangentes,
amparadas pelas aes de planejamento, no necessariamente preservacionistas,
mas que, em determinadas situaes, colaboram para a preservao da cidade.
Assim, tendo em vista esse breve panorama destaca-se que, ao longo dos anos, o
Centro Histrico vem sofrendo uma ampliao na sua delimitao fsica, para
alm das questes conceituais. A partir das intervenes adotadas possvel
perceber que o centro histrico dessa cidade e os centros histricos em geral
no esto fisicamente demarcados (38) j que estabelecem um vinculo social,
estrutural, econmico e funcional com os demais espaos da cidade. Tal questo
salta aos olhos quando o assunto a acessibilidade, um dos temas mais
evidentes em discusso h pelo menos cinco dcadas e que ainda no se
resolveu; tema que se soma e se amplia diante da questo da moradia, sobretudo
quando da relao dialtica Centro/Periferia.

Habitao e Centros Histricos

Em recente entrevista concedida pela arquiteta Ermnia Maricato para edio da
Revista Arquitetura e Urbanismo, ano 24 n. 186 de 2009, comentava-se sobre
pontos positivos e negativos do Programa Minha Casa, Minha Vida, que o governo
federal lanou em maro deste ano. De maneira sucinta e direta, a arquiteta
aponta:
H no Brasil conjuntos habitacionais com localizao to distante e
inadequada que no apenas colocaram os moradores em uma condio de
sofrimento, como criaram uma srie de deseconomias urbanas. Quando se instala
um conjunto fora da cidade, preciso levar a cidade at o conjunto. uma
condio de [...] insustentabilidade. [...] Hoje, o que se busca uma cidade
mais compacta. [...] Mas o que se viu, ao longo da histria recente, foram
apenas pessoas sendo colocadas fora da cidade e em no-cidades [...] A
existncia dessas no-cidades ruim para todo mundo. [...] Seja um gueto de
pessoas homogeneamente pobres, seja um gueto de ricos, sempre do origem a
patologias: formao de gangues, trfego de drogas, adolescentes endinheirados
avessos a qualquer sentimento de solidariedade humana, de respeito
coletividade.
Resolver problemas da cidade em consonncia com o dficit habitacional,
tambm articular conjuntos residenciais com o tecido urbano, favorecendo a
sustentabilidade ambiental, a mobilidade, o acesso s reas de comrcio,
servio e trabalho. Nesse sentido, tambm se colocam as reas centrais.
Hoje, em So Paulo, existe cerca de 400 mil imveis vazios, dos quais
aproximadamente metade concentrados na rea Central (39). Apesar de algumas
medidas j articuladas pelo poder pblico municipal como os planos e programas
anteriormente apontados, incluindo as Zonas Especiais de Interesse Social
(ZEIS) e os Permetros de Reabilitao Integrada do Habitat (PRIHs), certo,
h ainda muito por fazer.
Existe uma alta taxa de vacncia no centro histrico, bem como em outras reas
mais centrais. A vacncia nas novas centralidades pode ser explicada em funo
da recente produo imobiliria, que ainda no teve tempo necessrio para a
absoro da produo pelo mercado. Entretanto, no justificativa para
explicar a vacncia em regies consolidadas do centro de So Paulo, o prprio
Centro Histrico. provvel que a vacncia nas reas mais antigas esteja
associada ao prprio crescimento da cidade e ao surgimento de reas mais
atrativas para o mercado imobilirio, bem como ao fato de que nas reas mais
centrais os imveis demandam por reformas ou restauros.
Em geral so apontados diversos motivos para o esvaziamento do Centro, com
prevalncia para o deslocamento de pessoas (40) usos e funes; ampliao do
sistema virio, transformando o Centro em rea de transbordo e de passagem;
transferncia em anos anteriores, de rgos pblicos para outros setores da
cidade; presena de terras com valores menores e legislao urbana favorvel a
verticalizao em outras reas, bem como a falta de uma poltica clara para as
reas centrais.
No centro, para a viabilizao da locao dos grandes edifcios verticalizados
necessria a presena de diversos locatrios, o que ocasiona maior esforo
administrativo e aumento de custos administrativos, bem como acordos para
definio de valores mais acessveis e inferiores a outras reas da cidade. A
locao de uma nica edificao a diversos locatrios pode significar tambm
custo mais alto em questes jurdicas e conseqente reduo da renda esperada,
principalmente se o bem em questo for de um nico proprietrio. Do mesmo
modo, para a venda imobiliria preciso reduzir valores, o que no de
interesse dos proprietrios, pois isto significaria perda de capital. Assim, a
alta presena de imveis vazios tambm pode estar associada lgica do lucro
gerado em comparao a outras localidades e suas formas de aplicao (41).
Nesse contexto, evidencia-se a importncia das polticas de gesto do
territrio, confrontando-se, por exemplo, medidas setoriais em transporte,
moradia, educao com as polticas de preservao do patrimnio. No h porque

o poder pblico propor intervenes, medidas, critrios e instrumentos, se no

existir uma gesto compartilhada nesse sentido. Essa gesto necessria nas
diferentes escalas de governo. Por exemplo, hoje no centro da cidade de So
Paulo, tal como apontado, existem bens de valor histrico protegidos pelo
IPHAN (nvel federal), pelo CONDEPHAAT (nvel estadual) e pelo CONPRESP (nvel
municipal). Quando um mesmo imvel tombado por mais de uma dessas
instncias, simples reformas podem ficar prejudicadas, pois o dilogo entre
essas instituies restrito ou inexistente (42). Situao semelhante ocorre,
por exemplo, entre as secretarias de habitao ou transporte e os rgos de
preservao do patrimnio.
Nesse sentido, a herana patrimonial dos centros urbanos est em constante
ameaa devido a tentativas de valorizao desarticuladas do carter local.
Ao contrrio, acabam por desestimular vnculos da populao com seus espaos e
se tornam estanques em relao ao desenvolvimento urbano e social;
dificilmente os proprietrios de imveis ou edifcios vazios no centro da
cidade de So Paulo se interessam em reformar ou restaurar seus imveis com o
objetivo de promover residncias para diversas famlias, uma vez que so
imveis de altos valores imobilirios, apesar da pouca dinmica imobiliria
nessa rea da cidade. Os proprietrios no se desfazem dos imveis por valores
inferiores aos ofertados, mesmo porque grandes proprietrios lucram com
imveis em outras localidades, absorvendo parte da demanda que se deslocou do
centro (43). Ao contrrio, preferem deix-lo desocupado, pois ainda prevalece
a viso de que as benfeitorias realizadas, ou a serem efetivadas na regio
(pelo poder pblico) iro promover a valorizao do entorno e, portanto, dos
imveis que ali se localizam, o que resultar para o proprietrio a
possibilidade de destinar seu bem a usos mais lucrativos. Em sntese, os
espaos edificados permanecem vazios aguardando a definio de uma poltica
urbana que pode se relacionar implantao de planos e programas de
requalificao ou reabilitao urbana que venha a promover melhorias em
segurana, iluminao, pavimentao de vias, coleta de lixo, at mesmo obras
mais complexas, como a criao de espaos pblicos de qualidade,
estacionamentos, ampliao de reas verdes e assim por diante. Tais medidas,
em geral, acabam promovendo a valorizao dos imveis dentro de um entorno
prximo e reduzem os riscos de uma possvel aplicao de capital em sua
recuperao.
nesse panorama que a gesto deve ser pensada em conjunto, inclusive atravs
de parcerias entre o poder pblico e a iniciativa privada, corroborando em
aes de mdio e longo prazo e priorizando a Reabilitao Urbana dessas reas.
Um instrumento que aos poucos vem se evidenciando, nesses casos, a Locao
Social. A Locao Social , em linhas gerais, apresentada como uma ferramenta
das polticas habitacionais e uma alternativa para o acesso moradia pelas
famlias de renda salarial mais baixa, eliminando parte do dficit
habitacional e reduzindo o avano da periferia. Atravs desse modelo, o
governo concede benefcios aos proprietrios de imveis que deixam aos
cuidados de um gestor a locao desses espaos. O locatrio tambm
beneficiado j que paga menos pelo aluguel. A locao social procura garantir
moradia populao sem que para isso o governo tenha que arcar com a
aquisio de novos terrenos ou com a construo de novas residncias (44).
No entanto, para que a proposta seja vivel nos centros urbanos consolidados,
preciso garantir aos proprietrios alguns benefcios e alternativas para a
manuteno dos imveis, principalmente quando tombados. Nesse sentido,
tambm necessrio envolver um conjunto de proprietrios numa proposta mais
abrangente e slida, ou seja, ampliando a participao de um maior nmero de
proprietrios num projeto comum, evitando-se, por exemplo, a especulao
imobiliria. Polticas urbanas mais integradas, a partir de contratos,
estabelecendo prazos, contrapartidas e benefcios especficos na forma de
parcerias podem ser muito eficientes, mas preciso expor as responsabilidades
do poder pblico, bem como as dos investidores privados. Dentre as medidas que

vem sendo adotada pelas polticas de planejamento urbano para a promoo da

valorizao do patrimnio cultural destaca-se a criao de leis de incentivos
fiscais que podem envolver desde alguns benefcios tributrios at a iseno
de 100% de impostos, como o IPTU, a exemplo da Lei de Fachadas, da Lei
Mendona para projetos culturais, assim como da recente Lei de Incentivos
Seletivos do Programa Nova Luz. Entretanto, esse tipo de estratgia no tem
se demonstrado muito promissora, justamente porque, sozinha, no atrai os
proprietrios para a causa do patrimnio ou da moradia (45). Em geral, isso
tambm ocorre devido aos diversos entraves burocrticos que so associados ao
processo, j que, em geral, a prpria prefeitura municipal no tem interesse
em promover ou facilitar a concesso de tais benefcios, pois no vantajosa
a perda de recursos financeiros para o governo local. A lei de incentivos
seletivos do Programa Nova Luz ainda contraditria porque est inserida
numa rea onde se prope, a princpio, a Reabilitao Urbana (PROCENTRO Programa de Reabilitao Urbana da rea Central), contendo inclusive uma rea
de ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social. Porm, em linhas gerais, a
promoo de benefcios fiscais para a iniciativa privada incompatvel com a
promoo de projetos de interesse social.
Todavia, segundo a Carta de Lisboa, de 1995 (46), a Reabilitao custa cerca
de metade da construo social nova, economiza em infra-estrutura e
deslocamentos, alm de assegurar a manuteno das estruturas sociais de
vizinhana e a identidade cultural da cidade, expressa nas formas sociais e
patrimoniais. Permite, alm do mais, a historicidade do Patrimnio pela
continuidade da funo residencial exercida pela populao enraizada.
Porm, em contraposio a esse processo, projetos de carter cultural se
tornaram grandes jogadas de marketing. A valorizao cultural, tal como que
vem ocorrendo com a regio da Luz, em So Paulo, tomada como estratgia de
ao de polticas pblicas no espao urbano prevalece evidenciando a
preservao de monumentos isolados ou daqueles mais significativos, fato que
demonstra um retrocesso em relao noo de preservao dos valores
histricos e culturais, j que se desconsidera a preservao do tecido urbano
e social. Monumentos so excessivamente valorizados em detrimento do
territrio e dos usos do cotidiano.
Em geral, isso se evidencia porque a grande maioria das propostas de
interveno est associada, com muita nfase, lgica do capitalismo de
mercado, resultando em investimentos equivocados na cidade, considerando
aspectos globais em detrimento das questes locais, como a prpria moradia.
Evidentemente, o poder pblico tem por dever estabelecer diretrizes para a
cidade, regulamentando a produo imobiliria, desenvolvendo aes e
instrumentos de ao, com o objetivo de priorizar o interesse coletivo e no o
de grupos interessados em se apropriar da valorizao do solo urbano. Contudo,
sabe-se que, em alguns casos, a capacidade de interveno do poder pblico
limitada, de forma que se torna necessrio encontrar formas de conciliar a
capacidade de investimento do setor privado com os interesses da cidade. Alm
disso, o poder pblico est sujeito a mudanas sazonais e vinculaes
poltico-partidrias, o que muito compromete projetos de longo prazo e longo
alcance. necessrio tambm envolver, de forma mais clara e objetiva, o setor
privado nas propostas de interveno para o centro da cidade, estabelecendo
limites, incentivos e prazos de atuao atravs de projetos mais consistentes
e objetivos, a exemplo das propostas ainda curso para o centro antigo da
cidade de Barcelona, na Espanha (47).
No se deve esquecer que centros cumprem diversas funes, contemplando
territorialidades diversificadas e, muitas vezes, sobrepostas. Os Centros
histricos exercem diversos papis na dinmica urbana, e so os suportes para
os usos diversos do cotidiano, indo muito alm de sua funo de Patrimnio.
Diversos movimentos e interesses foram construdos ao longo do tempo e hoje
coexistem no centro da capital paulista, conformando paisagens e ambientes
urbanos mais ou menos significativos. Nesse sentido, as intervenes no

centro, com vistas sua preservao, so movidas por necessidades e desejos

complexos e heterogneos.
Em paralelo globalizao, a estrutura da vida social, as identidades e o
sentimento de participar de uma nao dependem do espao social, ou melhor,
das prticas sociais que caracterizam o territrio, as localidades. A cidade
no inteira globalizada, nem sua fruio depende da globalizao, o tempo
todo. necessrio se apoiar, do mesmo modo, nas questes locais onde
elementos materiais e simblicos participam ativamente dos processos sociais
do cotidiano. Nesse sentido, pensar o patrimnio e a sustentabilidade das
cidades tambm vislumbrar a preservao das memrias que estar sempre
apoiada num tempo presente. O Patrimnio, em constante dilogo com a sua
sociedade, apresentar revigoradas possibilidades de fruio e de dilogo com
o espao urbano.
notas
1
Este artigo uma adaptao de uma palestra, elaborada para a Semana de Arquitetura
da Universidade Paulista, campus de Braslia, realizada entre 28 de setembro a 01
de outubro de 2009, que teve como tema Sustentabilidade e Crescimento das
Cidades.
2
SANTOS, Milton. A natureza do Espao: Tcnica e Tempo. Razo e Emoo - 4 edio.
So Paulo, Editora da Universidade de So Paulo, 2008.
3
LEPETIT, Bernard. Por uma nova histria urbana. So Paulo, Editora da Universidade
de So Paulo, 2001, pp.137-190.
4
ARGAN, Giulio Carlo. A histria da arte como a histria da cidade. 5 ed. So
Paulo, Martins Fontes, 2005.
5
SANTOS, Milton. A natureza do Espao: Tcnica e Tempo. Razo e Emoo. 4 edio.
So Paulo, Editora da Universidade de So Paulo, 2008.
6
ARANTES, Antonio Augusto. Paisagens Paulistanas: transformaes do espao pblico.
Campinas, Editora da UNICAMP/ Imprensa Oficial, 2000, p. 106.
7
FRUGOLI JR., Heitor. Centralidade em So Paulo: trajetrias, conflitos e
negociaes na metrpole. So Paulo, Edusp, 2006, p. 26.
8
Idem.
9
MASSANS, Pere Cabrera. Ciutat Vella de Barcelona: memoria de um proceso
urbano. Barcelona, 2007.
10
ZANCHETI, Silvio Mendes (organizador). Conservao Integrada Urbana e
Territorial. In: Gesto do Patrimnio Cultural Integrado. CECI. Programa de psgraduao em desenvolvimento urbano. Recife, Editora da UFPE, 2002, p. 31-36.
11
KHL, Beatriz Mugayar. Arquitetura do Ferro e Arquitetura Ferroviria em So Paulo:
reflexes sobre sua preservao. So Paulo, Ateli Editorial/ Fapesp/ Secretaria da
Cultura, 1998.
12
SIMES JR., Jos Geraldo. Revitalizao de Centros Urbanos. So Paulo, Publicaes
Plis. 1994.
13
SCHICCHI, Maria Cristina. BENFATTI, Dnio. Urbanismo: dossi So Paulo Rio de
Janeiro. Campinas, PUCCAMP/PROURB, 2004.

14
LOPES, Flvio & CORREIA, Miguel Brito. Patrimnio arquitectnico e arqueolgico Cartas, Recomendaes e Convenes Internacionais. Lisboa, Livros Horizontes, 2004.
15
CHOAY, Franoise. A Alegoria do Patrimnio. So Paulo, Estao Liberdade/ Editora
Unesp, 2001.
16
LEFEVRE, Jos Eduardo de Assis. Transporte coletivo como agente transformador da
estruturao do centro da cidade de So Paulo. Dissertao de Mestrado.
Universidade de So Paulo, 1986.
17
CERVELATTI, Per Luigi. Bolonia: politica y metodologia de la restauracin de
centros histricos. Bologna, Mulino, 1991, p. 12-60.
18
OLIVERIA, Carolina Fidalgo de. Do Tombamento s Reabilitaes Urbanas: um estudo
sobre a preservao no Centro Histrico de So Paulo (1970-2007). Dissertao de
mestrado. So Paulo, FAU USP, 2009.
19
BOMFIM, Valria Cusinato. O Centro Histrico de So Paulo: a vacncia imobiliria,
as ocupaes e os processos de reabilitao urbana. Cadernos Metrple, n. 12, p.
27-48, 2 sem., 2004.
20
Os mapas utilizados para elucidar o texto foram elaborados por Carolina Fidalgo de
Oliveira durante pesquisa de mestrado. Os desenhos foram construdos a partir de
uma aerofoto da rea central de So Paulo, do ano de 2000, fornecida pela
Secretaria de Habitao - SEHAB/RESOLO. A partir dessa imagem trabalhou-se na
reconstituio cartogrfica.
21
O SPHAN foi fundado em 1937, a partir do decreto Lei 25. FONSECA, Maria Ceclia
Londres. O Patrimnio em Processo: Trajetria da Poltica Federal de Preservao no
Brasil. 2 ed. rev. ampl. Rio de Janeiro, UFRJ/ MinC/ IPHAN, 2005.
22
RODRIGUES, Marly. Imagens do passado: a instituio do patrimnio em So Paulo,
1969-1987. So Paulo, Editora UNESP/ Imprensa Oficial do Estado/ Condephaat/
FAPESP, 2000.
23
BRASIL. Ministrio da Educao e Cultura. SPHAN. Fundao Nacional Pr-Memria.
Proteo e Revitalizao do patrimnio Cultural no Brasil: uma trajetria.
Braslia, 1980, p. 13-57.
24
www.conpresp.sp.gov.br
25
SO PAULO (Estado). Secretaria dos Negcios Metropolitanos. Empresa Metropolitana
de Planejamento da Grande So Paulo S/A - EMPLASA. Secretaria Municipal de
Planejamento. Bens Culturais arquitetnicos no municpio e na regio metropolitana
de So Paulo. So Paulo, 1984.
26
Idem.
27
FENERICH, Antnia Regina Luz. Preservao em So Paulo: anlise de procedimentos
metodolgicos. Dissertao de Mestrado. So Paulo, FAU-USP, 2000.
28
SO PAULO (Estado). Programa de Preservao e Revitalizao do Patrimnio Ambiental
Urbano: verso preliminar. So Paulo, Seplan, 1977.
29
SIMES JR. Jos Geraldo. Op. cit., 1994.
30
FRUGOLI JR., Heitor. Op. cit., p. 26.

31
Idem.
32
O termo Reabilitao Urbana j era familiar no contexto europeu desde a dcada de
1970 e, em linhas gerais uma ao que procura requalificar a cidade existente
atravs de intervenes destinadas a valorizar as potencialidades sociais,
econmicas e funcionais a fim de melhorar a qualidade de vida das populaes
residentes. LOPES, Flvio & CORREIA, Miguel Brito. Patrimnio arquitectnico e
arqueolgico - Cartas, Recomendaes e Convenes Internacionais. Lisboa, Livros
Horizontes, 2004.
33
OLIVERIA, Carolina Fidalgo de. Op. cit., 2009.
34
www.prefeitura.sp.gov.br/novaluz
35
www.monumenta.gov.br
36
Idem.
37
As duas tabelas foram elaboradas por Carolina Fidalgo de Oliveira e esto
disponveis em sua dissertao de mestrado. OLIVERIA, Carolina Fidalgo de. Op.
cit., 2009.
38
Idem.
39
Conforme artigo publicado no Jornal Estado de So Paulo, em 08/12/2008.
40
As Obras virias, por exemplo, tambm contriburam para induzir a sada de
moradores do Centro, porque permitiram romper com o isolamento da rea, valorizando
novos terrenos, seja para moradia, comrcio ou servio. Por outro lado, quando
todos os fluxos virios, linhas de nibus e de metr passaram a ser conduzidos para
o Centro da cidade, o Centro acabou se transformando, alm da regio mais bem
dotada de acessibilidade e de transporte coletivo, num entreposto, onde passou a
circular milhares de pessoas, de diferentes condies sociais, todos os dias. Tal
situao levou tambm implantao de novos usos e atividades para atender a todas
as camadas. Contraditoriamente, a condio de entreposto e o aumento do nmero de
veculos em circulao, tornaram a acessibilidade ao Centro mais difcil,
transformando o perfil comercial e econmico da regio.
41
BOMFIM, Valria Cusinato. Op. cit., p. 27-48
42
complexo apontar o que caracteriza tais situaes, quais so as condicionantes
envolvias nas negociaes dos projetos. Em geral, evidenciam-se, nas palavras da
historiadora Marly Rodrigues, situaes pautadas numa tradio administrativa de
isolamento, bem como interesses particularizados de cada segmento (interesses
esses externos aos aspectos conceituais ou tcnicos) que eliminam uma rede de
especificidades, relevando aes isoladas e genricas.
43
BOMFIM, Valria Cusinato. Op. cit., p. 27-48
44
www.cidades.gov.br
45
OLIVERIA, Carolina Fidalgo de. Op. cit.
46
LOPES, Flvio & CORREIA, Miguel Brito. Op. cit.
47
O processo de recuperao do centro antigo de Barcelona vem sendo implementado h
pelo menos 30 anos, procurando conciliar medidas de preservao e planejamento

territorial com uma gesto democrtica, levando em conta a participao das

comunidades locais nas decises. As intervenes, pouco a pouco, tornam-se efetivas
e compensadoras. MASSANS, Pere Cabrera. Ciutat Vella de Barcelona: memoria de um
proceso urbano. Barcelona, 2007.

sobre a autora
Carolina Fidalgo de Oliveira possui graduao em Arquitetura, Urbanismo e
Paisagismo pela Universidade Estadual Paulista - UNESP / Bauru (2003) e mestrado em
Histria e Fundamentos da Arquitetura e do Urbanismo pela Universidade de So Paulo
- FAUUSP (2009). membro do CICOP Brasil (Centro Internacional para a Conservao
do Patrimnio do Brasil). Professora do curso de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Paulista, unidade de Braslia