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UNIDAD N 1.
Concepto: el derecho real es una derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas que son de orden pblico, establecen
entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y
al ius preferendi.
*Ius persequendi: el titular del derecho puede perseguir la cosa
aunque est en manos de otra persona estando limitado por la ley.
*Ius preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y
posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa,
aqul ser preferido en el ejercicio de su derecho. Es como un
derecho de privilegio.
*Nmerus clausus: significa que el nmero de derechos reales ya
est determinado, es cerrado y no pueden crearse nuevos derechos
reales. La importancia de esta figura radica que la multiplicidad de
derechos reales sobre un mismo bien produce complicaciones y
pleitos, perjudica la explotacin de los bienes y la libre circulacin
de las propiedades.
Caractersticas:
Es un derecho absoluto: porque puede hacerse valer ante
todos los integrantes de la sociedad.
Es de contenido patrimonial: porque es susceptible de valor.
Es de orden pblico: no depende de la voluntad de los
particulares o convenciones privadas.
Relacin inmediata: es la relacin entre el titular y la cosa.
Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer
ante todos es necesario la tradicin de la cosa y la inscripcin
en registros pblicos.
Sujeto pasivo: es la sociedad.
Deber de abstencin: aqu la sociedad debe respetar el
derecho del titular de la cosa.
UNIDAD N 2.
Posesin: habr posesin de las cosas, cuando alguna persona,
por s o por otra, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad:
Distintas teoras sobre la posesin:
Savigny: habla de dos elementos para adquirir la posesin, a) el
corpus y b) el nimus. El corpus es la posibilidad de disponer
fsicamente de la cosa en cualquier momento. El nimus,
consiste en que la persona que posee la cosa se sienta dueo de
ella. Entonces este autor establece que el nimus distingue la
posesin de la tenencia; sin nimus estamos ante un caso de
tenencia.
Ihering: para l, el nimus no es exigido y lo cambia por la norma
legal. Solamente con tener la cosa ya es poseedor, salvo que la
ley disponga lo contrario.
Saleilles: para l, el corpus se obtiene cuando la persona que
tiene el aprovechamiento de la cosa, se beneficia con ella
econmicamente en forma continuada. Y el nimus est
presente en la voluntad de apropiarse y beneficiarse de las cosas
econmicamente.
Cuasiposesin: viene del derecho romano, en el cual las cosas se
dividan en corporales e incorporales. Sobre las corporales se
ejerca el derecho real de dominio y el que se comportaba como
dueo de esa cosa era llamado poseedor, mientras que sobre las
incorporales, el que se comportaba como titular de un derecho real
que no fuera dominio, era llamado cuasiposeedor.
Presunciones: una presuncin es la suposicin de la existencia de
un hecho o circunstancia. Sirven para facilitar el tema probatorio en
cuanto a la posesin y estn establecidas en varios artculos del
Cdigo Civil.
Art. 2353: se presume, salvo intervencin del ttulo, que la causa
es inmutable. (Ej. Si soy poseedor por otro, se presume que sigo
sindolo, hasta que pruebe lo contrario).
UNIDAD N 3.
Dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Clasificacin de dominio: el dominio puede ser perfecto o
imperfecto.
Perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con
ningn derecho real hacia otras personas.
Imperfecto: es cuando el dominio no es perpetuo, sino que
debe acabarse al fin de un cierto tiempo, o al cumplirse
determinada condicin, o si la cosa que forma su objeto es
inmutable gravado respecto de terceros con un derecho real.
De particulares: o sea personas privadas.
Del Estado: aqu si divide en dominio pblico o privado del
Estado. Las cosas del dominio pblico son las que pertenecen
al Estado como rgano poltico y son de uso comn o estn
afectadas a un fin comn, como por ejemplo una plaza. Por
otro lado, las cosas del dominio privado del Estado son
aquellas en donde ste acta como simple particular, ellas son
enajenables, prescriptibles y embargables.
Caracteres del dominio:
Absoluto: significa que no hay otro derecho real que d tantas
facultades.
Perpetuo: dura para siempre y no se extingue por no usarlo.
Exclusivo: significa que dos personas no pueden tener respecto
del todo, el dominio de la cosa. (Si son dos las personas
propietarias en comn de la misma cosa, estaramos ante un
condominio).
UNIDAD N 4.
Condominio: es el derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. Es la comunidad que existe entre copropietarios de una
misma cosa.
Caracteres:
Varios sujetos
Un solo objeto
Partes ideales o indivisas o cuotas partes
Clasificacin: hay que distinguir entre condominio con o sin
indivisin forzosa.
Sin indivisin forzosa: en este caso, como el condominio va a
estar siempre sujeto a la voluntad de todos los condminos, si
alguno de ellos no est de acuerdo con aqul, pide la divisin y
se acaba el condominio.
Con indivisin forzosa: en este caso, aunque alguno no est de
acuerdo, igualmente va a seguir existiendo el condominio,
siempre que se den los requisitos legales para que haya
indivisin forzosa. Esto es as porque si no, puede que se cause
un dao grande o se llegue a un abuso de derecho por parte del
que pide la divisin.
Constitucin del condominio:
Por contrato: puede ser que dos o ms personas compren o
reciban en donacin una cosa en comn.
UNIDAD N 5.
Propiedad horizontal: es el derecho real que consiste en el
dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un
condominio forzoso sobre las partes comunes (con caractersticas
especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes
propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.
Objeto: el objeto sobre el que recae la propiedad horizontal es el
edificio, el cual consta de partes propias de cada propietario y
partes comunes a todos ellos.
Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios:
Sobre partes comunes: cada propietario es dueo de su parte
propia y puede hacer con ella lo que quiera sin consentimiento
de los dems, pero por razones de convivencia hay algunas
limitaciones como la de no hacer modificaciones o innovaciones
que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes, tampoco hacer ruidos que molesten, etc.
Sobre partes propias: la regla general es que los propietarios son
condminos de las partes comunes en relacin al valor de su
parte exclusiva o propia (si es uno de los departamentos ms
caros, va a tener un porcentaje mayor que los dems). Las
partes comunes no se pueden vender, porque estn unidas al
dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).
Recurso de nulidad
Recurso de arbitrariedad
Prehorizontalidad: es el estado de un inmueble en el que se va a
construir o se est construyendo un edificio con la intencin de
someterlo luego al rgimen de la propiedad horizontal.
Rgimen de la ley 19.724: la ventaja para los compradores, es que
van a comprar su departamento a un precio ms bajo del que valdr
cuando est terminado.
La ventaja para el dueo del terreno, es que consigue la plata para
construir el edificio, sin tener que pedir prstamos con altos
intereses a una compaa financiera.
Con la ley de Prehorizontalidad, tambin se evita que el vendedor
cometa fraudes, Ej. Que luego de sacarle una cantidad de dinero a
cada comprador, desaparezca o se declare insolvente y caiga en
quiebra; o descubrir que el terreno estaba hipotecado, etc.
Esta ley permite que se regulen las ventas de departamentos que
todava no estn construidos, dndoles seguridad a los
compradores al firmar el contrato.
Estado de Prehorizontalidad: nace con la inscripcin en el registro
de la propiedad inmueble de la escritura pblica en la que el titular
del dominio del terreno manifiesta su voluntad de afectarlo a la
construccin de un edificio que ser luego subdividido en unidades,
las cuales sern enajenadas a ttulo oneroso, a travs del rgimen
de propiedad horizontal.
Efectos: la afectacin del inmueble a la Prehorizontalidad le
prohbe al propietario disponer del inmueble o gravarlo en forma
diferente a la establecida por ley. Nada impide que le venda el
inmueble a un tercero, porque esto no afectar a los derechos de
los adquirentes por boleto inscripto. Es decir, que el nuevo
adquirente debe continuar con la afectacin del inmueble, a la
Prehorizontalidad.
UNIDAD N 6.
Usufructo: el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una
cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
sustancia. Sus partes son:
Usufructuante: es el propietario de la cosa
Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa
Caracteres:
Derecho real de uso y goce
La cosa debe ser ajena
No se debe alterar su sustancia
Duracin: el usufructo puede constituirse por un plazo
determinado, el cual deber respetarse aunque muera el
propietario. De no pactarse un plazo, el usufructo durar hasta la
muerte del usufructuario.
Clases de usufructo:
Perfecto: en este caso el usufructuario debe usar y gozar de la
cosa sin alterar su sustancia. El usufructuario no adquiere la
propiedad de la cosa y debe conservarla para devolverla al
propietario al terminar el usufructo.
Imperfecto: se aplica sobre cosas que son intiles al
usufructuario si ste no las puede consumir o cambiar su
(No se considera un
UNIDAD N 7.
Acciones reales: es la que protege a un derecho real. Tiene por
finalidad obtener la declaracin de un derecho que no afecta a la
persona sino a la cosa.
Clases:
Reivindicatoria: esta accin se usa para defender a los derechos
reales que se ejercen por la posesin (dominio, condominio,
usufructo, habitacin, uso, prenda, anticresis) y siempre que
haya desposesin (es decir, que est en juego la existencia del
derecho real). Con ella logramos la restitucin de la cosa, Ej. Soy
dueo de una casa y no me dejan entrar.
Negatoria: esta accin se aplica para los mismos derechos
reales que para la reivindicatoria, pero siempre que haya un
dao, lesin o ataque de mejor gravedad que la desposesin (es
decir, que haya turbacin de derecho; que est en juego la
libertad del ejercicio del derecho real), Ej. Soy dueo de una
cosa y el vecino, sin tener el derecho, pretende hacer una
servidumbre sobre ella; pero en ningn momento se discute que
soy el dueo de la casa.
Confesoria: esta accin se usa para defender los derechos
reales restantes, es decir, la hipoteca y las servidumbres activas
(que son los derechos reales que no se ejercen por la posesin).
En este caso est en juego la plenitud del derecho real, Ej. Soy
titular de una servidumbre (de agua) y el dueo del fundo
sirviente no me deja ejercer mi derecho, entonces uso esta
accin.
Importancia: anteriormente estas acciones eran muy usadas ya
que no exista la amplitud de registros que hay ahora. En la
actualidad tenemos un sistema registral bien organizado y adems
en los pueblos apartados en donde se acostumbra a inscribir los
ttulos, se siguen usando las acciones posesorias e interdictos para
proteger los derechos reales.
Accin reivindicatoria: es la accin con que cuenta el titular de un
derecho de poseer una cosa, contra aqul que efectivamente la
posee y no tiene ese derecho. Las acciones posesorias y los
interdictos protegen la posesin misma, en cambio la accin
reivindicatoria protege el derecho de poseer, es decir el ttulo.
Legitimacin activa: para resolver ese interrogante tenemos dos
posturas:
Restrictiva: nos dice que pueden ejercer esta accin slo los
titulares de un derecho real de dominio
Amplia: nos dice que pueden ejercerla todos los titulares de los
derechos reales que se ejercen por la posesin: o sea el
dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y
anticresis.
Casos especiales:
Un comprador al que no le hicieron la tradicin de la cosa,
puede ejercer la accin reivindicatoria?, depender de en manos
de quin est la cosa: si est en manos del vendedor, tendr que
ejercer una accin personal de exigir el cumplimiento contractual;
y si est en manos de un tercero, entonces s podr ejercer la
accin reivindicatoria:
Cesionario de la accin: el cesionario puede reivindicar la cosa
aunque no haya recibido la posesin porque se pone en lugar del
cedente y ejerce los derechos y acciones de aqul. Si el cedente
pierde la posesin el cesionario la reivindica.
Heredero: este tambin puede, ya que sucede al causante en
todos sus derechos. Slo debe probar que su antecesor tuvo la
posesin y la perdi
UNIDAD N 8.
Hipoteca: es el derecho real constituido en seguridad de un crdito
en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del
deudor.
Naturaleza jurdica: es una garanta real que constituye el deudor
sobre un bien inmueble propio para garantizarle al acreedor
hipotecario que va a cumplir con la obligacin que contrajo.
Caracteres: la doctrina los clasifica en naturales y esenciales:
Naturales: se trata de slo uno (la indivisibilidad) y si llega a
faltar, la hipoteca igual sigue existiendo.
Esenciales: si faltan estas caractersticas, la hipoteca es nula.
o Es un derecho real
o Es convencional
o Es accesorio de un crdito en dinero
o Se le aplica el principio de especialidad: no puede
constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma
de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es
condicional o indeterminado en su valor, o si la
obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no
UNIDAD N 11.
Concepto de publicidad: se llama publicidad a aquellos medios
usados para difundir o propagar toda clase de hechos, actos o
situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de
ndole jurdica, se llama publicidad jurdica.
En los derechos reales es muy importante su publicidad, porque los
derechos reales son de carcter absoluto, lo cual significa que todas
las personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a
travs del medio ms idneo: la publicidad. Esta publicidad se logra
a travs de los registros.
Registro: es aquel lugar donde se anotan los actos y contratos de
los particulares o de las autoridades. Tambin se denomina registro
al libro donde se anotan dichos actos y contratos.
Registro nacional de las personas
Registro de la propiedad automotor
Registro de la propiedad intelectual, etc.