Tese Leticia Sigolo PDF

o BOOM
imobilirio
na METRPOLE
PAULISTANA
o avano do mercado formal sobre a periferia
e a nova cartografia da segregao socioespacial
letcia moreira sgolo
orientadora: prof. dr. erminia maricato
fau usp. so paulo, 2014
o BOOM
imobilirio
na METRPOLE
PAULISTANA
o avano do mercado formal sobre a periferia
e a nova cartografia da segregao socioespacial
tese apresentada faculdade de arquitetura e urbanismo da universidade

de so paulo para obteno do ttulo de doutor em arquitetura e urbanismo
letcia moreira sgolo

orientadora: prof. dr. erminia maricato
rea de concentrao: habitat
so paulo, 2014
Autorizo a reproduo e divulgao total ou parcial deste trabalho, por qualquer meio
convencional ou eletrnico, para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte.
E-mail da autora: lesigolo@usp.br / lesigolo@yahoo.com.br
Exemplar revisado e alterado em relao verso original,
sob responsabilidade dA autorA e anuncia dA orientadorA
O original se encontra disponvel na sede do programa.

So Paulo, 01 de outubro de 2014.
Sgolo, Letcia Moreira

S578b
O boom imobilirio na metrpole paulistana: o avano

do mercado formal sobre a periferia e a nova cartografia
da segregao socioespacial / Letcia Moreira Sgolo.
So Paulo, 2014. 317pp. 135ils.
Tese (Doutorado rea de Concentrao: Habitat) FAUUSP.
Orientadora: Erminia Terezinha Menon Maricato
1. Mercado imobilirio 2.Politica habitacional 3.Planejamento
territorial urbano 4.Segregao urbana I.Ttulo
CDU 332.72
AGRADECIMENTOS
So muitos os agradecimentos a serem feitos, e claro que no conseguirei nomear todos
os que de alguma forma me apoiaram, direta ou indiretamente, ao longo deste processo...
Agradeo, primeiramente, minha orientadora, Prof. Erminia Maricato, por
quem nutro uma profunda admirao, pelo exemplo de comprometimento com a construo de cidades justas, pelo convvio estimulante, pela generosidade em compartilhar
experincias e ideias, por propiciar espaos de discusso e de construo de conhecimento crtico e engajado, e pela fora nos momentos em que no conseguia vislumbrar a
finalizao desta pesquisa;
Dra. Helena Menna Barreto, pelas suas generosas contribuies ao longo da
pesquisa, fundamentais para o seu desenvolvimento, pelo exemplo de rigor cientfico e de
seriedade, e pelas oportunidades que me proporcionou de participar de vrias pesquisas
por ela coordenadas, desde a graduao, com as quais muito aprendi e que marcaram
profundamente minha formao;
aos Profs. Carolina Pozzi, Silvia Schor e Khaled Ghoubar, pelas valiosas contribuies nas bancas de qualificao e passagem, pelas leituras atentas e pelas sugestes de
caminhos; aos Profs. Jeroen Klink e Rosana Denaldi, pelas generosas oportunidades de
discusso de minha pesquisa e pelas conversas estimulantes; aos Profs. Malu Refinetti,
Joo Whitaker e Eduardo Nobre, pela disponibilidade de dilogo e pelas importantes
contribuies ao longo de minha formao; aos saudosos Profs. Quincas Cruz e Jorge
Oseki, o primeiro por me revelar, ainda nas terras caiaras, a histria dos vencidos, o segundo por contribuir na construo de um sentido produo do conhecimento crtico;
aos pesquisadores do LabHab FAU USP, pela construo coletiva de um conhecimento crtico e militante, pela oportunidade de formao, pelo apoio fundamental,
especialmente Karina Leito (tambm pelo abstract), Mrcia Hirata, Patrcia Samora,
Luciana Ferrara, Bia Kara, Roberta Rodrigues, Angela Pilotto e Juliana Petrarolli; aos
grupos de estudos de que participei, especialmente ao Grupo de Estudos do Mercado
Imobilirio e da Produo do Espao, pela oportunidade de construo coletiva de um
pensamento crtico sobre a produo do espao, s pesquisadoras Lcia Shimbo, Mariana
Fix, Luciana Royer e Bia Rufino, pelas conversas estimulantes e pelos debates profcuos;
aos pesquisadores que fizeram parte da pesquisa Produzir Casas ou Construir
Cidades?, pelo aprendizado prazeroso, pelas leituras crticas e reflexes coletivas sobre a recente produo habitacional no pas; aos pesquisadores do Observatrio de
Remoes, pelo aprendizado compartilhado sobre as disputas presentes na produo e
apropriao do espao;
ao Milton Nakamura, pela experincia de consultoria que me proporcionou logo

no incio de minha vida profissional, por me colocar em contato com as questes que fomentaram o primeiro projeto de pesquisa de mestrado; aos companheiros da Usina ctah,
pela experincia da autogesto e da prtica militante, pela reaproximao s questes
urbanas e habitacionais de Diadema;
Sonia Nagai e ao Lcio Lobo, pelas oportunidades de dilogo, pelas conversas
estimulantes, pelas contribuies diversas ao longo da pesquisa, e tambm pelos dados
sobre Diadema; Letcia Palazzi, pelos dados sobre So Bernardo; Mariana Guimares,
pela ajuda imprescindvel no georreferenciamento de dados e informaes sobre os lanamentos residenciais;
aos entrevistados, pela disponibilidade da conversa e pelas informaes concedidas;
aos funcionrios da secretaria da ps-graduao e da biblioteca da FAU USP,
sempre solcitos;
Fapesp, pelo apoio financeiro;
aos amigos de So Paulo, especialmente Alessandra, Dbora, Dina, Gabi, Isadora
e Paulinha, pelas conversas e trocas permanentes, e tambm aos amigos das terras caiaras,
especialmente Isabella e Janana, sempre presentes;
Cidinha e D. Dilma, pelo apoio constante, e tambm, primeira, pelas tabelas
produzidas, que foram fundamentais para o desenvolvimento da pesquisa;
minha famlia, pela base fundamental; minha irm, Vanessa, pelo apoio imprescindvel, pelas trocas constantes, pela inspirao, pelas leituras e generosas contribuies, fazendo-se presente na ltima etapa da pesquisa, mesmo a um oceano de distncia;
ao seu companheiro, Nicolas;
aos meus pais, Srgio e Lda, pela inspirao, pelo apoio incondicional, por me
proporcionarem as melhores condies de formao, pelo estmulo constante, pelo privilgio da convivncia, pelos ensinamentos, e tambm pelas leituras atentas;
ao Gabriel, pelo grande companheiro que , pela profuso de sentidos que traz
a minha vida, pela presena constante, pelo apoio fundamental, e pela experincia desafiadora e prazerosa da vida compartilhada, alm das leituras, comentrios, da capa, do
projeto grfico...
RESUMO
O boom imobilirio na metrpole paulistana
O avano do mercado FORMAL sobre a periferia e a nova
cartografia da segregao socioespacial
A presente tese prope-se a contribuir para a investigao das dinmicas recentes de reproduo do capital no setor imobilirio residencial no pas, a partir da anlise do boom
imobilirio que tomou a metrpole paulistana na segunda metade dos anos 2000. Esta
produo, caracterizada pela expanso territorial do mercado formal de moradia sobre as
periferias consolidadas, bem como pela ampliao da demanda atendida, incorporando
camadas de mdia e mdia-baixa renda, resultou na insero de novas regies nas dinmicas imobilirias formais. Este processo, protagonizado pelas grandes incorporadoras,
implicou um acirramento da disputa por terras urbanizadas nestas novas fronteiras, o que
restringiu os espaos disponveis para a produo de habitao de interesse social, bem
como para a atuao do mercado informal, restando s camadas de mais baixa renda as
poucas reas ainda descartadas pelo mercado formal, mais distantes e precrias, e, por vezes, ambientalmente frgeis, numa redefinio da cartografia da segregao socioespacial
na Regio Metropolitana de So Paulo.
Este movimento contou com forte participao do Estado, tanto na construo
de um ambiente regulatrio favorvel s atividades do setor, reduzindo os riscos dos
agentes privados, quanto na injeo de recursos oriundos de fundos pblicos e semipblicos para garantir a continuidade de sua expanso, ao manter a demanda aquecida,
atravs da retomada do financiamento habitacional e da concesso de subsdios, que tm,
em grande medida, sustentado a recente exploso dos preos imobilirios. Neste contexto, gestes municipais dos mais diversos matizes poltico-ideolgicos se mobilizaram
em torno ao imperativo do crescimento, associado valorizao imobiliria, definindo-o
como um dos principais objetivos das polticas urbanas. Deflagrou-se, com isto, entre os
municpios, a guerra dos parmetros urbansticos, visando atrao do capital imobilirio atravs da permissividade na ocupao e no adensamento construtivo do solo urbano,
reduzindo as possibilidades de aes integradas em escala metropolitana, fundamentais
para o enfrentamento dos atuais problemas urbanos.
PALAVRAS-CHAVE
mercado imobilirio, poltica habitacional, planejamento urbano, segregao socioespacial
ABSTRACT
The real estate boom in the metropolis of Sao Paulo
the advance of the formal market on the outskirts and the new
mapping of socio-spatial segregation
This thesis aims at contributing to the investigation of the recent dynamics of reproduction of capital in residential real estate in the country, from the analysis of the real
estate boom that took hold the metropolitan area of Sao Paulo in the second half of the
2000s. This production, characterized by territorial expansion of the formal housing
market on the consolidated peripheries, as well as by the expansion of the attended
demand, incorporating middle and lower-middle income segments, resulted in the insertion of new regions in the formal real estate dynamics. This process, carried out by
large developers, led to an intensification of competition for urbanized land in these
new frontiers, which has limited the available space for the social housing production,
as for the informal market activities, leaving to the lowest income population, few areas
still ruled out by the formal housing market, more distant and precarious, and even
environmentally fragile, in a redefinition of the mapping of socio-spatial segregation in
the Metropolitan Area of Sao Paulo.
This movement had strong participation of the State, both in constructing a propitious regulatory framework for the real estate sectors activities, reducing the risks of
private agents, as in the injection of resources from public and semi-public funds to
ensure their continued expansion, by keeping the demand heated by the housing finance
resumption and the provision of subsidies, which have largely supported the recent explosion in housing prices. In this context, municipal administrations of various political-ideological hues were mobilized around the imperative of growth, associated at real estate valuation, defining it as one of the main objectives of urban policies. That flared-up
a war of urban parameters between the municipalities, aiming at the attraction of real
estate capital, through the permissiveness in occupation and in constructive densification
of the urban land, reducing the possibilities of integrated actions in the metropolitan
scale, which is fundamental to facing the current urban problems.
KEY-WORDS
real estate market, housing policy, urban planning, socio-spatial segregation
sumrio
Apresentao
13
1 Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana
23
1.1 A expanso territorial do mercado residencial formal
24
1.2 O aumento do porte dos lanamentos residenciais
33
1.3 A difuso dos condomnios-clube
39
1.4 A exploso dos preos e a nova estrutura do mercado residencial formal
40
2 A construo do boom imobilirio residencial no pas
2.1 A consolidao de um ambiente regulatrio favorvel, a retomada

dos investimentos na rea da habitao e a reestruturao de um sistema
59
59
de financiamento habitacional
2.2 A movimentao dos agentes do setor imobilirio residencial
no territrio nacional
89
2.2.1 Uma aproximao aos agentes do setor imobilirio residencial

a partir do ABCD
100
3 As polticas urbanas municipais frente ao boom imobilirio residencial

na metrpole paulistana
123
3.1 O mito do boom imobilirio como desenvolvimento e a disputa pelo capital

imobilirio entre os municpios brasileiros
123
3.2 O ABCD ante a guerra dos parmetros urbansticos

3.2.1 Do fordismo perifrico ps-1950 ao regime de acumulao flexvel
ps-1980: rebatimentos nas dinmicas socioespaciais no ABCD
138
138
3.2.2 Sobre a eficcia da guerra dos parmetros urbansticos a partir

do comportamento do mercado residencial formal do ABCD
3.2.3 Sobre os elementos mais determinantes para a dinamizao
152
da produo habitacional e do mercado residencial formal:

uma comparao entre So Bernardo e Diadema
178
4 A exploso dos preos dos imveis residenciais no pas
205
4.1 O comportamento recente dos preos dos imveis residenciais
205
4.2 Problematizando os discursos sobre o crescimento dos preos dos imveis
210
residenciais
4.2.1 O crescimento da renda dos brasileiros
210
4.2.2 O crescimento do preo dos terrenos
215
4.2.3 O crescimento do custo da construo
223
4.2.4 A intensificao do entrelaamento do setor imobilirio
232
com o mercado financeiro

4.3 A sustentao dos preos crescentes dos imveis residenciais
242
5 A nova cartografia da segregao socioespacial na metrpole paulistana
255
5.1 O avano do mercado formal de moradia sobre as periferias consolidadas
255
5.2 A segregao socioespacial e o lugar dos pobres
266
Consideraes finais
283
Referncias bibliogrficas
295
Anexo: Mapa dos distritos da Capital e demais municpios da RMSP
317
APRESENTAO
Quase vinte milhes de pessoas vivem na metrpole paulistana, o que corresponde a
mais de 10% da populao do pas. A regio responsvel por 19% do PIB nacional
e por cerca de 25% dos impostos recolhidos no territrio brasileiro.1 Tamanha fora
econmica e financeira, paradoxalmente, convive com um contingente gigantesco de
moradores de favelas, respondendo por 19% dos residentes em aglomerados subnormais no pas (IBGE / Censo 2010).
A concentrao territorial da classe de mais alta renda, carreando com ela os investimentos, pblicos e privados, gerou, historicamente, uma urbanizao extremamente
desigual, sem isonomia na distribuio da infraestrutura, dos servios urbanos, dos equipamentos sociais e dos empregos. Associa-se a isto um intenso fluxo de deslocamentos
dirios e um sistema pblico de transporte coletivo precrio, resultante da histrica negligncia dos governantes e, mais do que isto, da opo declarada pela matriz rodoviarista, calcada no transporte privado individual. Este quadro condena seus moradores a
horas interminveis no percurso casa-trabalho, com o convvio, nada sustentvel e muito
menos saudvel, com um imenso volume de veculos, que corresponde a 15% da frota
nacional,2 saturando suas ruas e avenidas.3
Condensam-se, nesta metrpole, os traos mais marcantes da modernizao
conservadora, que imprimiu nas cidades brasileiras realidades aparentemente contraditrias, mas simbiticas, do ponto de vista da reproduo do capital, resultantes da
diviso internacional do trabalho, e do papel que o pas, na periferia do capitalismo,
desempenhou no regime fordista de acumulao e desempenha no atual regime de
acumulao flexvel.
Desigual e combinado, ruptura e continuidade, modernizao do atraso, modernizao conservadora, capitalismo travado, so algumas das definies que
explicam o paradoxo evidenciado por um processo que se moderniza alimentando-se de formas atrasadas, e, frequentemente, no capitalistas, stricto sensu
(Maricato, 2012, p.2).
1 Por Dentro da Regio Metropolitana de So Paulo. So Paulo: Emplasa, 2011.

2 Cerca de 13 milhes de pessoas se deslocam diariamente por transporte motorizado na metrpole (idem).
3 Na Capital, em mdia, por dia, so 800 carros novos circulando, incrementando uma frota que ocupa cerca
de 80% do espao das vias, enquanto transporta apenas 28% da populao, conforme revela o artigo de Raquel
Rolnik, Uma faixa exclusiva de nibus incomoda muita gente..., publicado em 20 de dezembro de 2013.
13
As faces deste paradoxo,4 pela magnitude da metrpole paulistana, adquirem contornos

ainda mais profundos: fragmentos de uma pretensa cidade global se equilibram sobre
a precariedade de uma vasta periferia autoconstruda, em permanente crescimento. A
intensidade disto varia de um municpio para outro ou mesmo de um distrito para outro
na Capital, em face das abissais diferenas intrametropolitanas, impressas pela diviso
territorial do trabalho, dos expedientes arcaicos e no-capitalistas de reproduo da fora de trabalho e pela distribuio territorial da renda e dos investimentos.
Acrescenta-se a esta tragdia urbana, nos termos de Maricato, o bombardeio de
novos lanamentos residenciais que tomou de assalto a metrpole paulistana a partir da
metade dos anos 2000. Em apenas trs anos, entre 2008 e 2010, foram mais de 180 mil
unidades habitacionais lanadas, representando um incremento demogrfico e construtivo que, mal distribudo no territrio e sem controle, sobrecarrega a infraestrutura, o
sistema virio, a rede de transporte pblico e os equipamentos sociais existentes.
Assim, compromete-se a j rebaixada qualidade de vida na metrpole, principalmente para a populao mais pobre, que, com o avano do mercado formal de moradia
sobre as periferias consolidadas e o acirramento das disputas por terra urbanizada, tem
sido recorrentemente obrigada a se deslocar para mais longe do centro, enfrentando
deslocamentos cada vez maiores e se deparando com valores crescentes de aluguis e de
aquisio da moradia, mesmo no mercado informal. Deste modo, esta populao assiste
retrao de seu lugar na metrpole paulistana, tomado pela valorizao imobiliria, to
frequentemente incensada como indcio de crescimento.
O gigantismo da metrpole paulistana coloca grandes desafios ao planejamento e
gesto urbana. Diante do boom imobilirio residencial que a transformou em um verdadeiro canteiro de obras a cu aberto, sobretudo nas periferias, estes desafios tornaram-se ainda maiores.
Compreender este processo, as disputas, os papis de cada agente, sua insero nos
movimentos mais gerais de reproduo do capital; analisar as idiossincrasias e as vicissitudes que perpassam o morar nesta grande metrpole em face do funcionamento cada vez
mais acelerado, ao ritmo do capital financeiro, desta to voraz e contraditria mquina de
crescimento, cujo acionamento se apresenta equivocadamente como uma resposta redentora a todas as mazelas que a afligem, so as grandes motivaes desta pesquisa.
Mesmo sob a advertncia do professor Francisco de Oliveira, de que os otimistas
so os pessimistas desinformados, tais motivaes esto orientadas pela viso poltica de
que possvel transformar a metrpole paulistana em um lugar mais justo e democrtico.
4 Este quadro paradoxal permitiu ao pas, a 6 maior potncia econmica do mundo em 2011, ocupar a 84
posio no ranking de Atendimento aos Direitos Humanos, elaborado pela ONU a partir do IDH. Alm disto,
14
A trajetria da Pesquisa
Ao longo de quase dez anos, tenho acompanhado processos de elaborao e reviso de
planos diretores e leis de uso e ocupao do solo, bem como de planos locais de habitao, dentre eles o de Diadema, na regio metropolitana de So Paulo. Fazendo parte, entre 2006 e 2007, de uma equipe de consultoria prefeitura deste municpio, pude identificar fortes presses do setor imobilirio, e tambm de parte da gesto municipal, para
a adoo de parmetros urbansticos mais permissivos, visando a atrair empreendimentos
de maior porte e para faixas de renda mais elevadas, o que, no discurso dominante, traria
o to necessrio e almejado crescimento econmico para o municpio.
A motivao inicial para esta investigao surgiu, ento, da observao de que
parte significativa das gestes municipais estava se dedicando ao atendimento das requisies do setor imobilirio, estruturando sua poltica urbana em torno do objetivo de atrair
o capital imobilirio, com o que se furtava, por vezes, a enfrentar seus mais prementes
problemas sociais, ao mobilizar seus esforos na tentativa de acionamento desta suposta
mquina local de crescimento.
Procurava-se, assim, no mbito de uma pesquisa de mestrado, investigar em que
medida parmetros urbansticos mais permissivos repercutiam no comportamento do mercado residencial formal, e como afetavam a formao dos preos imobilirios. Com isto,
nesta primeira fase da pesquisa, que se voltou regio do ABCD, pretendia-se compreender
os limites e os alcances dos instrumentos e mecanismos do planejamento urbano no direcionamento e na regulao da atuao deste mercado, bem como os efeitos e as consequncias na produo e na apropriao do espao urbano da prtica, por muitas gestes municipais, daquilo que denominamos na pesquisa de Guerra dos Parmetros Urbansticos, que
remete, grosso modo, disputa travada entre os mais diversos municpios brasileiros para a
atrao do capital imobilirio, sob o discurso da necessidade de se estimular o crescimento.
Ao avanar na pesquisa foi possvel verificar que a dinamizao do mercado residencial formal no ABCD, menos que resultante da permissividade de seus parmetros
urbansticos, era parte de um movimento mais amplo, que envolvia toda a metrpole
paulistana. Diante desta observao, com a passagem para o doutorado direto, o recorte
territorial foi ampliado, compreendendo, assim, toda a regio metropolitana.
Em funo do desenvolvimento inicial da pesquisa, em seu desdobramento, o
ABCD manteve-se como exemplo privilegiado em momentos especficos da investigao,
permitindo algumas aproximaes s dimenses empricas do boom imobilirio residencial,
Maricato (2012) acrescenta que, no relatrio Estado de las Ciudades de Amrica Latina y el Caribe 2012 da UNHabitat, o pas, em 2012, mantinha uma das piores distribuies de renda no continente, mesmo aps os
avanos, nesse sentido, verificados nos governos do Presidente Lula, sendo superado apenas por Guatemala,
Honduras e Colmbia (Maricato, 2012, p.4).
Apresentao
15
inclusive a partir de entrevistas com agentes do setor imobilirio atuantes nesta regio. No
entanto, estas aproximaes ocorreram sempre com a preocupao de discernir, nestas dinmicas especficas, traos mais gerais que pudessem ser identificados em outros contextos
urbanos da metrpole, com maior ou menor incidncia pelas especificidades de cada local,
contribuindo para caracterizar e qualificar empiricamente o fenmeno investigado.
Tal procedimento metodolgico permitiu a confrontao constante entre o arcabouo terico-conceitual mobilizado e as manifestaes concretas do boom imobilirio
residencial na metrpole paulistana, situando esta pesquisa em uma vertente da produo
acadmica que, a partir da dimenso emprica da investigao, consolida uma perspectiva
analtica.5 Afinal, tal como afirma Castells,
No existe produo de conhecimento, no sentido forte do termo, a no ser relacionada
anlise de uma situao concreta. O que quer dizer que o produto de uma investigao , pelo menos, duplo: h o resultado do conhecimento especfico da situao estudada; e h o conhecimento desta situao, com a ajuda de instrumentos tericos mais
gerais, ligados ao contingente geral do materialismo histrico (Castells, 2006, p.27).
A partir desta trajetria, e sob esta orientao terico-metodolgica, a pesquisa busca
contribuir para a investigao dos fundamentos, da lgica e das estratgias presentes nas
dinmicas recentes de reproduo do capital no setor imobilirio residencial no pas,
frente expanso produtiva e territorial que caracterizou sua atuao nos ltimos anos,
atravs da anlise do boom imobilirio residencial ocorrido na metrpole paulistana a
partir da segunda metade dos anos 2000.
No desenvolvimento da pesquisa, construiu-se a hiptese da emergncia de uma
nova cartografia da segregao socioespacial na metrpole paulistana,6 a partir da ampliao das fronteiras do mercado residencial formal em direo s periferias consolidadas
e do acirramento das disputas por terras urbanizadas nestas localidades. Este processo
reduziu os espaos disponveis tanto produo de habitao social, quanto atuao
do mercado informal, restando base da pirmide social, s camadas mais vulnerveis
da populao, as poucas reas ainda descartadas pelo mercado formal, mais distantes e
precrias, e, por vezes, ambientalmente frgeis.
5 Sobre isto, ver PRETECEILLE, Edmond. Equipamentos Coletivos e Consumo Social. Estudos Fundap, no 1.
So Paulo, 1983.
6 Vale esclarecer que esta nova cartografia da segregao socioespacial no rompe com o padro de expanso
perifrico da urbanizao, tampouco com os movimentos de expulso da populao mais pobre para reas mais
distantes. Ela remete insero destas periferias, consolidadas entre as dcadas de 1970 e 1990 a partir, em
grande medida, de relaes no-capitalistas, nas dinmicas de reproduo do capital no circuito imobilirio, com
a expanso territorial do mercado residencial formal.
16
Assumiu-se tambm a hiptese de que o Estado desempenharia um papel fundamental na sustentao deste boom imobilirio residencial, atravs da construo de um
ambiente regulatrio favorvel s atividades do setor, reduzindo os riscos dos agentes
privados envolvidos, bem como atravs da injeo de recursos de fundos pblicos e semipblicos no circuito imobilirio, que garantiu a retomada dos financiamentos e a concesso de subsdios, diretos e indiretos, contribuindo para o aquecimento da demanda, num
contexto de forte exploso dos preos imobilirios.
Finalmente, buscou-se debater os limites e as potencialidades do planejamento
e da gesto metropolitana,7 assumindo a hiptese de que esta escala de atuao seria a
mais adequada para o enfrentamento dos problemas urbanos que afligem a metrpole
paulistana. Esta hiptese surge da observao do avano das dinmicas imobilirias
formais em direo a municpios perifricos da regio metropolitana, e da constatao
de que parte das administraes municipais, pautada pelo imperativo do crescimento,
estaria conduzindo suas aes e investimentos e alterando suas legislaes urbansticas de modo a atrair o capital imobilirio para o seu territrio, bem como da grande
fragilidade e limitao das polticas municipais referentes habitao e mobilidade
urbana, entre outras, neste contexto de forte dinamizao da produo habitacional e
de proliferao de grandes conjuntos na periferia da metrpole.
A Estrutura da Tese
No obstante a pluralidade de temas abordados ao longo dos cinco captulos desta tese, a
espinha dorsal da pesquisa se estruturou a partir de um esforo de compreenso do boom
imobilirio residencial em curso na metrpole paulistana. Este tema foi abordado a partir
de entradas distintas. Primeiramente, no captulo 1, investigou-se a forma pela qual o boom
se traduziu no espao metropolitano, as mudanas engendradas na produo e na apropriao deste espao, a atuao e as estratgias do setor e seu rebatimento sobre as caractersticas
territoriais, arquitetnicas e urbansticas da produo habitacional.
A partir dos lanamentos residenciais recentes, buscou-se identificar as estratgias
de reproduo do capital no setor imobilirio residencial e seus movimentos no territrio da metrpole. Para esta anlise, os lanamentos residenciais realizados na RMSP
entre 1996 e 2010, constantes do banco de dados da Embraesp,8 foram divididos em
7 A questo metropolitana, que no estava to claramente colocada no incio da pesquisa, ganhou importncia
ao longo de seu curso, em decorrncia das anlises desenvolvidas. Por esta razo, a bibliografia consultada sobre
o tema foi circunscrita s reflexes de autores que j dialogavam com a pesquisa em outros aspectos abordados.
8 Apesar de no compreender a totalidade dos lanamentos residenciais da RMSP, este banco considerado um
dos mais abrangentes, alm de apresentar, para cada lanamento, um conjunto de informaes bastante detalhado, incluindo informaes sobre a localizao, a tipologia, os preos e os agentes promotores.
Apresentao
17
trs perodos distintos,9 do ponto de vista das caractersticas da produo, do aporte institucional e regulatrio e da estrutura do financiamento, entre outros aspectos.10 Esta
comparao entre perodos permitiu acompanhar as mudanas recentes no volume, na
localizao, nas caractersticas tipolgicas e nos preos dos lanamentos na metrpole.
O captulo 2 se volta compreenso das bases institucionais e polticas que deram
condio para que o boom imobilirio residencial eclodisse na metrpole paulistana: o
arcabouo regulatrio institudo, as formas de mobilizao de capital no setor, o perfil
dos agentes envolvidos e as estratgias adotadas por eles.
Esta anlise partiu de um resgate das polticas e normativas que precederam o
boom imobilirio residencial formal da segunda metade dos anos 2000. Foram estabelecidas comparaes com o perodo do BNH, durante o regime militar (1964 1985), com
o perodo posterior estabilizao econmica, durante o governo FHC (1995 2002),
especialmente, verificando os rebatimentos das polticas ento implementadas sobre a
estrutura de proviso habitacional nestes momentos distintos. O objetivo foi, a partir
delas, avanar na investigao da estrutura de proviso habitacional no contexto atual.
Em dilogo com pesquisas recentes sobre o tema,11 houve um esforo de investigao do arcabouo institucional e regulatrio, da poltica e dos programas habitacionais que deram sustentao ao recente boom imobilirio residencial no pas, identificando as continuidades e rupturas com relao aos perodos anteriores estudados.
A investigao se estendeu para os agentes mobilizados, que conduziram o aumento de escala da produo habitacional, bem como a expanso do mercado residencial
formal no pas nos ltimos anos. Com este objetivo, foram realizadas entrevistas com
representantes de incorporadoras atuantes na RMSP. A seleo dos entrevistados priorizou abarcar um conjunto diversificado de incorporadoras: de capital fechado e de capital
aberto, de atuao local e de atuao regional, de estrutura financeirizada e de estrutura
familiar. Para, assim, identificar as relaes que se estabeleceram entre o grande capital
financeirizado e o capital rentista e mercantil, tradicionalmente presente no setor, ambos
representados nas empresas do setor, especialmente a partir de 2007.
9 Estes trs perodos corresponderam, grosso modo, a: (1) 1996-1997: produo por autofinanciamento, em larga escala, preponderantemente perifrica e direcionada s camadas de mdia renda / (2) 2002-2004: perodo de
reduo dos lanamentos residenciais, concentrao territorial da produo, sobretudo na Capital, e de restrio
de financiamentos e reduzida escala de produo / (3) 2008-2010: retomada dos financiamentos habitacionais,
produo em larga escala, preponderantemente perifrica e direcionada s camadas de mdia e mdia-baixa renda.
10 Para o desenvolvimento desta anlise, foram seguidas as periodizaes adotadas por pesquisadores do mercado
residencial formal na metrpole paulistana como Eduardo Marques, Carolina Pozzi de Castro, Helena Menna
Barreto Silva e Lucia Shimbo, entre outros, e refletiu os intervalos temporais identificados a partir da anlise da
evoluo dos lanamentos residenciais na regio.
11 Destacadamente as pesquisas de Luciana Royer, Mariana Fix, Lucia Shimbo, Adriano Botelho, Beatriz Rufino,
Danilo Volochko e Beatriz Tone, entre outras.
18
Para uma anlise mais aprofundada das mudanas nas atuaes e estratgias do
setor e das alteraes no perfil e no funcionamento das incorporadoras, houve uma
aproximao maior ao caso do ABCD. Pelas j mencionadas experincias anteriores
ao incio da pesquisa, o acesso aos agentes do setor atuantes nesta regio (tanto locais
como externos) foi facilitado. Esta opo foi endossada pelo fato de a regio ocupar
um papel de grande relevncia nas dinmicas atuais do mercado residencial formal na
metrpole paulistana.
Dando continuidade a esta investigao, o captulo 3 foi dedicado anlise
de como as gestes municipais e as polticas urbanas locais tm se comportado ante
o boom imobilirio residencial na metrpole. A anlise de como a diretriz dominante
de incentivar as atividades imobilirias pautava as legislaes urbansticas municipais;
como o discurso da necessidade do crescimento se rebatia nestas polticas; quais eram
as respostas efetivas para as disputas deflagradas entre os municpios pelos investimentos imobilirios; como elas impingiam novos paradigmas para o planejamento e a gesto urbana; e quais eram os mecanismos, instrumentos e medidas que estavam sendo
adotados pelas administraes municipais neste momento, circunscreveu o desenvolvimento do captulo.
Mais uma vez a investigao se aproxima do ABCD. Conduzidos a partir de
questes referentes s suas atuaes e estratgias, os depoimentos das incorporadoras
permitiram identificar os aspectos mais relevantes para o direcionamento de sua atuao, bem como sua reao aos parmetros urbansticos definidos pelas legislaes municipais, cujas flexibilizao e permissividade tm sido apresentadas como as respostas
mais adequadas para o acionamento da maquina local de crescimento.
Pertencentes ao ABCD, So Bernardo e Diadema foram definidos como objeto
de estudo especfico neste captulo. A comparao entre estes dois municpios partiu
de questes suscitadas pela experincia de consultoria no processo de reviso do Plano
Diretor de Diadema, em que So Bernardo era recorrentemente apresentado como
caso emblemtico de municpio que adotou parmetros urbansticos mais permissivos
em suas legislaes, e que, por isto, estaria recebendo um nmero elevado de novos
lanamentos. Supe-se que, apesar de delimitada territorialmente, esta investigao
comparativa seja capaz de iluminar a anlise das relaes entre as legislaes urbansticas e o recente boom imobilirio na RMSP.
Mais do que avaliar a eficcia da guerra dos parmetros urbansticos, deflagrada
entre os municpios para atrair o capital imobilirio, este terceiro captulo visou a problematizar o modo pelo qual o imperativo do crescimento tem pautado o planejamento e a gesto urbana no pas.
Apresentao
19
Dando continuidade investigao sobre os fundamentos do boom imobilirio

residencial na metrpole, o captulo 4 trata do comportamento dos preos dos imveis
residenciais nos ltimos anos, em resposta percepo de uma subida vertiginosa, acima dos ndices inflacionrios, e sem justificativa aparente.
Estas anlises foram desenvolvidas a partir dos fatores apresentados como justificativa pelo prprio setor imobilirio para a exploso dos preos imobilirios no pas,12 e
de pesquisas recentes sobre a financeirizao da produo habitacional no pas. Sobre o
tema, no entanto, no houve a pretenso de se estruturar uma anlise conclusiva, tampouco oferecer interpretaes inditas sobre a formao destes preos, mas problematizar
os argumentos apresentados pelo setor e debater os seus fundamentos.
Buscou-se, contudo, iluminar outro fator que vem contribuindo sobremaneira
para a perenidade da escalada dos preos dos imveis residenciais no pas, que diz respeito
diretamente poltica nacional de habitao, mais especificamente ao Programa Minha
Casa Minha Vida e ao papel que o fundo pblico tem desempenhado neste contexto.13
Tendo partido das bases materiais do boom imobilirio residencial, no captulo 5,
a anlise se volta a seus rebatimentos nas dinmicas socioespaciais metropolitanas. Foram
questes centrais desta investigao: a quem o aquecimento do mercado residencial formal
atendeu e em quais condies; quais os impactos socioespaciais da ampliao das fronteiras deste mercado sobre as periferias; e como o mercado informal se comportou diante do
acirramento das disputas por terra urbanizada nestas localidades. A anlise foi conduzida
a partir da indagao sobre o lugar reservado populao de mais baixa renda na RMSP.14
Estas distintas abordagens do boom imobilirio residencial, luz das dinmicas
territoriais recentes, da movimentao do capital no territrio, da participao do Estado,
das estratgias e atuaes dos agentes envolvidos, e da correlao de foras na produo
do espao metropolitano, permitiu uma anlise crtica das dinmicas recentes de reproduo do capital no setor imobilirio residencial no pas, na periferia do capitalismo,
bem como vislumbrar os grandes desafios colocados na atualidade ao planejamento e
gesto metropolitana.
12 As justificativas apresentadas pelo setor assentaram-se sobre trs pilares, quais sejam: (1) a elevao da renda dos
brasileiros; (2) o crescimento do preo dos terrenos e; (3) o aumento do custo de construo.
13 Para esta anlise, preciso salientar que as contribuies de Helena Menna Barreto Silva, tanto na banca de
qualificao quanto nos encontros do Grupo de Estudos do LabHab FAUUSP, a respeito do comportamento dos
preos dos imveis residenciais, da participao do fundo pblico e do papel da poltica habitacional do governo
federal na subida vertiginosa dos preos, foram grandes referncias.
14 Parte dos dados consultados para a anlise do lugar remanescente para a populao mais pobre na metrpole
paulistana foi extrada da tese de doutorado de Lucia Souza e Silva, A cidade e a floresta: o impacto da expanso
urbana sobre reas vegetadas na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP). So Paulo: PROCAM USP, 2013.
20
1. um retrato do boom imobilirio residencial

na metrpole paulistana
A dinamizao do setor imobilirio a partir da produo habitacional vem transformando muitas cidades do pas desde a metade dos anos 2000. Este movimento tem sido
comemorado por muitos brasileiros, seja por identificar neste processo uma possibilidade
de acesso casa prpria, seja pelo aquecimento na economia nacional que ele tem promovido, seja por consider-lo uma promissora frente de investimento de capital, envolvendo, inclusive, investidores internacionais.
Os impactos da produo em larga escala de novos conjuntos habitacionais
so observados no avano das edificaes sobre reas rurais, na grande movimentao de terra para a reproduo indiscriminada de simplificados padres tipolgicos,
no adensamento construtivo e demogrfico de reas de ocupao rarefeita, por vezes
ambientalmente frgeis, e no lanamento de mais automveis nas j saturadas vias,
principalmente nos grandes centros urbanos.
Figura 1.1 Impactos da recente produo habitacional em larga escala no pas
Fontes: Abaixo, direita Estado, 2013. Foto de: JF Diorio. Demais Quap, 2009. Extrado de: Ferreira, 2012.
Junto a este incremento construtivo e demogrfico, surgem novas demandas pela ampliao da infraestrutura e dos servios urbanos, pela extenso da rede de transporte pblico,
23
pela abertura e alargamento de vias e pela implantao de novos equipamentos sociais de

sade, educao, cultura e lazer, cujas respostas, quando chegam, so muito aqum das
exigidas pela escala alcanada pela atual produo habitacional no pas.
Nos ltimos anos assistimos a um bombardeio de anncios de lanamentos residenciais em quase todo o pas. Muitas cidades tm se apresentado como verdadeiros
canteiros a cu aberto. Na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP), isto no tem
sido diferente.
1.1 A expanso territorial do mercado residencial formal
O crescimento da produo habitacional na metrpole paulistana se evidencia no aumento progressivo no nmero de lanamentos residenciais, a partir de 2004, tanto na Capital
quanto nos demais municpios da regio, o que em 2007 se acentuou, conformando
uma inflexo no comportamento do mercado residencial formal na RMSP. Entre 2007
e 2010, a mdia anual de unidades habitacionais (UHs) lanadas, de 57.712, foi quase
o dobro da mdia de lanamentos dos quatro anos anteriores (2003-2006), de 29 mil
UHs (Embraesp, 2010).1 Sendo que somente em 2010 foram lanadas 65.520 UHs.
Grfico 1.1 Evoluo do no de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP,
na Capital e nos demais municpios da RMSP entre 1996 e 2010
70.000
60.000
50.000
40.000
RMSP
CAPITAL
30.000
DEMAIS
20.000
10.000
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: Embraesp, 1996-2010.
1 Para esta anlise foram considerados apenas os lanamentos residenciais verticais, que entre 1996 e 2000 e
entre 2006 e 2010 representaram mais de 90% do total das UHs lanadas na RMSP, e que, ao longo de todo o
perodo analisado (1996 a 2010), superaram 85%. Esta escolha se justifica pelo fato de a recente expanso do
mercado residencial formal na metrpole paulistana ocorrer preponderantemente com o avano da produo
vertical nas periferias. E esta opo tambm est relacionada com as anlises desenvolvidas no captulo 3 sobre
os efeitos da elevao do potencial construtivo nas legislaes urbansticas municipais sobre o comportamento
deste mercado formal.
24
Diante desta vertiginosa ascenso nos lanamentos residenciais na regio, a participao da

Capital no total das UHs lanadas retraiu, passando de 83% para 55%, entre 2004 e 2010,
paralelamente ao avano das fronteiras do mercado residencial formal sobre outros municpios da regio. Novos vetores de expanso da atuao do setor imobilirio surgiram e o nmero de UHs lanadas fora da Capital revela este movimento, com um crescimento de mais
de seis vezes, expresso em um salto de 4.138 UHs para 29.241 UHs entre 2004 e 2010.
Grfico 1.2 Participao da Capital no total de UHs lanadas em empreendimentos verticais
na RMSP entre 1996 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
FORA
50%
CAPITAL
40%
30%
20%
10%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ainda que tenha se mantido majoritria, a reduo da participao da Capital neste perodo
foi significativa, assentando-se entre 2008 e 2010 sobre patamares semelhantes aos observados
na segunda metade da dcada de 1990.2 O nmero total de UHs lanadas na regio tambm
se aproximou ao deste perodo, de grande dinamismo na produo habitacional na metrpole
paulistana, impulsionada, em grande medida, pelos planos de autofinanciamento, que possibilitaram a continuidade das atividades produtivas independentemente dos capitais financeiros, como uma alternativa ao financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitao (SFH)
e s oscilaes na disponibilidade de recursos para o setor habitacional, em um contexto de
arrefecimento na oferta de financiamentos habitacionais no pas (Castro, 1999, p.152).3
2 A produo habitacional ocorrida na segunda metade da dcada de 1990, mais especificamente nos anos 1996
e 1997, na RMSP, do ponto de vista de sua escala (no de UHs lanadas), do porte dos empreendimentos (no de
UHs por empreendimento e rea mdia de terreno) e da localizao predominante da produo (com participao
importante de municpios fora da Capital) muito se assemelha a do perodo atual. No entanto, o contexto
econmico e a poltica habitacional sobre os quais se sustentou se distinguem substancialmente, sobretudo quanto
estrutura do financiamento disponvel. Mais detalhes sobre este perodo anterior sero apresentados no captulo 2.
3 Sobre este perodo, ver CASTRO, Carolina M. Pozzi de. A exploso do autofinanciamento na produo da
Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana
25
Municpios como Guarulhos, na sub-regio leste, So Bernardo,4 Santo Andr,

Diadema e Mau, na sudeste, Osasco, na oeste, Taboo da Serra e Cotia, na sudoeste,
retomaram parte da proeminncia que possuam neste perodo anterior no conjunto dos
lanamentos na regio. Entre 2002 e 2004, quando, com a reduzida disponibilidade de
crdito, a produo habitacional se concentrou nas reas mais consolidadas e valorizadas
da Capital e se direcionou majoritariamente s camadas de mais alta renda, a participao destes municpios foi substancialmente reduzida. Com a retomada de sua relevncia
nos lanamentos da metrpole paulistana, tais municpios atingiram, a partir de 2007,
patamares semelhantes aos de 1996 e 1997.
Tabela 1.1 Municpios com crescimento acentuado de participao nas UHs lanadas
na RMSP a partir de 2007
1996-1997
municpios
2002-2004
2008-2010
%uh rmsp
sub-regio
GUARULHOS
7,1
3,5
10,4
MOGI DAS CRUZES
0,6
2,1
SUZANO
0,2
0,3
1,1
FERRAZ DE VASCONCELOS
0,1
0,2
0,6
ITAQUAQUECETUBA
0,1
0,5
SO BERNARDO
7,1
5,7
5,8
SANTO ANDR
5,4
3,2
4,9
DIADEMA
1,3
0,3
1,4
MAU
3,7
0,4
BARUERI
0,3
4,3
OSASCO
7,8
1,8
3,6
CARAPICUBA
0,5
0,5
SANTANA DE PARNABA
0,1
0,5
TABOO DA SERRA
1,9
0,5
1,2
COTIA
0,9
0,3
CAJAMAR
0,3
0,1
1,7
leste
sudeste
oeste
sudoeste
norte
moradia em So Paulo nos anos 90. Tese de Doutorado. So Paulo: FAUUSP, 1999.
4 So Bernardo uma exceo neste conjunto de municpios, apesar de apresentar as mesmas tendncias. Sua
participao, de 5,7% entre 2002 e 2004, alm de no ter sofrido uma reduo significativa se comparada a de
1996 e 1997, de 7,1%, tambm no sofreu um aumento muito expressivo no perodo subsequente, passando para
5,8% entre 2008 e 2010.
26
Alm dos municpios j citados, Mogi das Cruzes, Suzano, Ferraz de Vasconcelos e
Itaquaquecetuba, na sub-regio leste, Barueri, Carapicuba e Santana de Parnaba, na
oeste, e Cajamar, na norte, que, diferentemente dos anteriores, no tiveram participao
significativa na segunda metade dos anos 1990, passaram a responder mais substancialmente pelos lanamentos da RMSP a partir de 2007. Apesar de a participao de alguns
deles ainda se apresentar pouco relevante, seu crescimento foi acentuado aps esta data,
conforme revela a tabela 1.1.
Esta expanso territorial das fronteiras do mercado residencial formal tambm
ocorreu no interior da Capital.5 Distritos perifricos que responderam por uma parte
expressiva dos lanamentos da RMSP entre 1996 e 1997, como Sacom, So Lucas e
Carro, na regio sudeste, Itaim Paulista, na leste, Limo e Cachoeirinha, na nordeste, e
Jaguar, na oeste, e que tiveram sua participao reduzida nos anos posteriores, a partir
de 2007 voltaram a participar mais expressivamente dos lanamentos na regio.
Mapa 1.1 Participao no total de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP
(1996-1997 / 2002-2004 / 2008-2010)6
5 Para esta anlise, os lanamentos residenciais verticais constantes do banco de dados da Embraesp, que se
organizam por zonas de valor, tiveram seus endereos geocodificados, tornando-se possvel compatibilizar zonas
de valor e distritos da Capital, o que permitiu o cruzamento deste com outros bancos de dados organizados por
divises poltico-administrativas, entre eles os censos de 2000 e 2010.
6 Os mapas a seguir foram produzidos a partir dos dados da Embraesp referentes aos lanamentos residenciais verticais
na RMSP. Para a identificao do conjunto dos distritos e municpios da RMSP, ver mapa anexado ao final do volume.
27
Somam-se a eles, distritos como Belm, na regio sudeste, So Mateus, Jos Bonifcio,
Vila Curu e Lajeado, na leste, Vila Maria, na nordeste, Jaragu, na noroeste, Barra
Funda, na oeste, e Capo Redondo, na sul, que no tiveram participao significativa na
segunda metade dos anos 1990, tampouco no incio dos anos 2000, mas que passaram a
28
participar com mais relevncia nos lanamentos da RMSP a partir de 2007, embora parte
deles tenha apresentado percentual ainda inferior a 1%, como se observa na tabela a seguir.
Tabela 1.2 Distritos na Capital7 com crescimento acentuado de participao
nas UHs lanadas na RMSP a partir de 2007
1996-1997
DITRITOS
2002-2004
2008-2010
%UH RMSP
SUB-REGIO
SACOMA
3,0%
1,4%
2,4%
SAO LUCAS
0,9%
0,6%
2,1%
CARRAO
0,8%
0,3%
1,3%
BELEM
0,2%
0,2%
0,7%
SAO MATEUS
0,5%
0,0%
1,0%
JOSE BONIFACIO
0,3%
0,0%
0,4%
VILA CURUCA
0,3%
0,0%
0,7%
ITAIM PAULISTA
0,8%
0,0%
0,4%
LAJEADO
0,0%
0,0%
0,3%
VILA MARIA
0,2%
0,7%
1,3%
LIMAO
1,2%
0,1%
0,8%
CACHOEIRINHA
1,7%
0,4%
0,6%
JARAGUA
0,4%
0,0%
0,7%
BARRA FUNDA
0,4%
0,5%
1,6%
JAGUARE
1,8%
0,0%
0,5%
CAPAO REDONDO
0,0%
0,0%
0,3%
sudeste
leste
nordeste
noroeste
oeste
sul
Ainda assim, distritos vizinhos como Santo Amaro, na regio centro-sul, Vila Andrade, na
sul, e Vila Snia, na oeste, que j apresentavam participao relevante entre 2002 e 2004,
de 2,3%, 4,4% e 2,3%, mantiveram sua proeminncia nos lanamentos da regio aps
2007, embora com ligeira queda, respondendo por 1,9%, 4,3% e 1,7% das UHs lanadas
entre 2008 e 2010. Porm, no ocorreu o mesmo com parte dos distritos mais consolidados
e valorizados da Capital, como Itaim Bibi, Perdizes, Jardim Paulista e Alto de Pinheiros, na
regio oeste, Vila Mariana, Sade e Moema, na centro-sul, Bela Vista e Consolao, no
centro, e Tatuap, na sudeste, cuja participao, bastante significativa entre 2002 e 2004,
sofreu retrao acentuada entre 2008 e 2010, conforme revela a tabela a seguir.
7 Territorialmente, os lanamentos residenciais verticais na RMSP foram agregados por municpio e, na Capital,
por distrito, pelo fato de o mercado paulistano ser bastante diversificado e compreender distintos submercados.
29
Tabela 1.3 Distritos na Capital com decrscimo acentuado de participao

nas UHs lanadas na RMSP a partir de 2007
1996-1997
DITRITOS
2002-2004
2008-2010
%UH RMSP
SUB-REGIO
ITAIM BIBI
2,7%
4,1%
2,2%
PERDIZES
1,1%
2,8%
0,4%
JD PAULISTA
1,5%
2,5%
0,1%
ALTO DE PINHEIROS
0,1%
0,9%
0,1%
VILA MARIANA
1,2%
3,5%
1,0%
SAUDE
1,6%
2,9%
0,8%
MOEMA
1,7%
3,3%
0,5%
BELA VISTA
1,0%
1,8%
0,6%
CONSOLACAO
0,4%
1,0%
0,2%
TATUAPE
2,1%
4,4%
1,1%
oeste
centro-sul
centro
sudeste
Com o avano do mercado residencial formal em direo s periferias da metrpole paulistana, incorporando regies at ento pouco dinmicas do ponto de vista das atividades
imobilirias formais, a participao de distritos e municpios mais perifricos cresce, em
detrimento da de distritos mais consolidados e valorizados da Capital, que retrai, conforme revela o mapa 1.2.
Este movimento do mercado formal da RMSP foi tambm confirmado por um
levantamento realizado pela empresa Criactive, em 2013, que revelou um crescimento acentuado no volume de obras em distritos perifricos da Capital a partir de 2009.
Cidade Ademar, na zona sul, So Miguel Paulista e Penha, na zona leste, foram os distritos que, segundo a pesquisa, apresentaram os maiores percentuais de crescimento de
volume de obras. O primeiro, prximo a Diadema e Represa Billings, foi o distrito cujo
volume de obras mais cresceu, com 2.600%, e uma das justificativas para este crescimento estaria no interesse que despertou entre as camadas de mdia renda que trabalham nas
indstrias do entorno. J o segundo colocado, So Miguel Paulista, com 1.171%, teria
seu crescimento relacionado sua proximidade a importantes eixos virios metropolitanos, como a Marginal do Tiet, no eixo leste-oeste, e a Avenida Jacu-Pssego, no eixo
norte-sul, e tambm rede de trens.8
8 VEIGA, Edison e BURGARELLI, Rodrigo. No mercado imobilirio, a vez da periferia. O Estado de So Paulo,
11 de maio de 2013.
30
Mapa 1.2 Variao da participao de distritos e municpios no total das UHs lanadas
na RMSP entre 2002-2004 e 2008-2010
A chegada destes lanamentos de grande porte nestas novas localidades provoca mudanas substantivas nas dinmicas socioespaciais do local e de seu entorno. Cajamar,
na sub-regio norte, por exemplo, que possua 13.714 domiclios particulares permanentes em 2000, recebeu 3.374 novas unidades, apenas em lanamentos verticais, entre 2000 e 2010, o que provocou um incremento domiciliar de 25% neste municpio.
Alm disto, o fato de muitos destes lanamentos terem se concentrado em um perodo
de tempo relativamente curto intensificou este efeito. Em apenas trs anos, entre 2008
e 2010, 86% destas unidades foram lanadas, totalizando 2.894 UHs.
Os impactos sobre a infraestrutura, os servios urbanos, a rede de transporte, o sistema virio e os equipamentos sociais existentes, por vezes com capacidade
de suporte deficitria para o atendimento deste incremento demogrfico e tambm
construtivo, intensificam-se tambm pela concentrao territorial destes lanamentos. Ainda em Cajamar, o empreendimento Portal dos Ips, incorporado pela
Brookfield, um exemplo emblemtico. Lanado entre 2009 e 2010, ele composto
por 12 condomnios contguos, que totalizam 1.968 UHs, o que representa 68%
do total das UHs lanadas entre 2008 e 2010 no municpio, ocupando uma extensa
rea, de quase 50 mil m2, nas franjas da mancha urbana do municpio, conforme
revelam as imagens a seguir.
31
Figura 1.2 Empreendimento Portal dos Ips em Cajamar
2007
2012
Fontes: Acima, direita Panoramio/Marcos Ruivo. Demais Google Earth.
Caso semelhante poder ocorrer em Caieiras, tambm na sub-regio norte, onde a

Camargo Correa Desenvolvimento Imobilirio (CCDI) adquiriu, em 2007, um terreno
de 5,2 milhes de m2 que pertencia Companhia Melhoramentos, para a construo de
20 mil UHs destinadas ao mercado popular, prevendo uma ocupao de 80 mil habitantes (Fix, 2011, p.195). Este municpio, que em 2000 possua apenas 19.039 domiclios
particulares permanentes e 71.221 habitantes, poderia ter, com a construo deste grande empreendimento, sua populao praticamente dobrada.
Para alm dos impactos no entorno imediato, estes grandes conjuntos tm influncia sobre toda a rea metropolitana, principalmente pela falta de isonomia na distribuio dos empregos, fortemente concentrados na Capital, e pelo deslocamento pendular
que este fato provoca. Em Carapicuba, a oeste da metrpole, Ferraz de Vasconcelos,
Itaquaquecetuba e Suzano, a leste, e Mau, a sudeste, por exemplo, cuja participao nos
lanamentos da RMSP cresceu significativamente a partir de 2007, apenas 11,4%, 11,4%,
13,1%, 19,6% e 17,4% de sua populao em idade ativa (PIA) so absorvidas pelos empregos ofertados no prprio municpio (RAIS/MTE e IBGE).9
Exemplos como os destes grandes conjuntos tm se espalhado por quase toda
a RMSP. Territorialmente contguos, eles emergem progressivamente, a despeito de
iniciativas oficiais que visam impedir a reproduo indiscriminada deste modelo.10
9 Apresentao de Mauro Osrio, Trajetria Urbana Brasileira, das metrpoles da Regio Sudeste e particularmente da RMRJ, realizada em 28 de fevereiro de 2013.
10 Embora no fosse permitida a aprovao de empreendimentos com mais de 500 UHs no Programa Minha
32
1.2 O aumento do porte dos lanamentos residenciais

Neste contexto de ampliao da produo habitacional e de avano do mercado residencial formal sobre novas regies da metrpole paulistana, o porte dos empreendimentos tem aumentado progressivamente, bem como o tamanho dos terrenos nos
quais se localizam. Evidencia este crescimento o fato de a quantidade mdia de UHs
por empreendimento, que era de 81 em 2004, ter se elevado para 134 em 2007 e para
156 em 2010.
Entre 2008 e 2010, a mdia de 145 UHs por empreendimento superou as j
elevadas mdias de 1996 e 1997, de 130 UHs, quando, para reduzir os preos das
UHs, os agentes promotores dos conjuntos habitacionais por autofinanciamento aumentaram a escala da produo e o porte dos empreendimentos, alm de adotarem a
pr-fabricao e componentes pr-moldados com vistas a diminuir os custos de construo e o tempo das obras, conforme revela Castro (1999). J entre 2002 e 2004, a
mdia de UHs por empreendimento foi substancialmente inferior, de 80 UHs, pois o
predomnio dos lanamentos em reas consolidadas da Capital e voltados s camadas
de alta renda privilegiava tipologias com menos unidades.
Grfico 1.3 Mdia do no de UHs por empreendimento vertical na RMSP entre 1996 e 2010
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Casa Minha Vida, estudos, desenvolvidos por Cardoso, Arago e Arajo, indicaram que os setores de avaliao
de projetos da CEF no dispem de elementos para a anlise espacial dos empreendimentos e, ao seguir os procedimentos padronizados estabelecidos nas normativas, do o aval para a construo de numerosos conjuntos habitacionais adjacentes que, na realidade, conformam um nico empreendimento aprovado em etapas (Cardoso,
Arago e Arajo, 2011, p.9).
33
Distritos e municpios como Carapicuba e Taboo da Serra, a sudoeste da metrpole,

So Lucas e Diadema, a sudeste, e Guarulhos e Suzano, a leste, cuja participao nos
lanamentos da RMSP cresceu, sobretudo a partir de 2007, foram os que apresentaram
as maiores mdias entre 2008 e 2010, superiores a 250 UHs por empreendimento.
J os empreendimentos de menor porte continuaram a se concentrar nos distritos mais valorizados da Capital, como Alto de Pinheiros, Jardim Paulista e Moema,
a sudoeste, cuja participao retraiu substancialmente a partir de 2007. Estes distritos
apresentaram mdias inferiores a 35 UHs por empreendimento entre 2008 e 2010.
Nestas regies, muitas vezes, os agentes promotores, para compensar a reduzida disponibilidade de terrenos grandes e o preo elevado dos terrenos remanescentes, lanam mo
de estratgias de valorizao imobiliria atreladas exclusividade e distino social.
Nelas foram observados os preos mdios de metro quadrado de rea til mais altos da
metrpole entre 2008 e 2010, de R$ 5.962, R$ 8.021 e R$ 8.775, respectivamente,
enquanto em Carapicuba, Taboo da Serra, So Lucas, Diadema, Guarulhos e Suzano,
com as maiores mdias de UHs por empreendimento, os preos mdios, de R$ 2.303,
R$ 2.921, R$ 2.854, R$ 3.070, R$ 2.752 e R$ 2.245, respectivamente, foram, inclusive, bastante inferiores mdia da regio, de R$ 3.888.
Mapa 1.3 Mdia do no de UHs por empreendimento vertical por faixa na RMSP
(2002-2004 / 2008-2010)
34
De forma bastante generalizada, observa-se o espraiamento territorial de empreendimentos de grande porte, emergindo com maior intensidade nas novas fronteiras do
mercado formal. Em So Bernardo, a sudeste da metrpole, Carro, Suzano e Mogi
das Cruzes, a leste, e Taboo da Serra e Cotia, a sudoeste, por exemplo, cuja participao nos lanamentos cresceu nos ltimos anos, alcanando mais de 1% das UHs lanadas entre 2008 e 2010, a mdia de UHs por empreendimento, que era inferior a 80
entre 2002 e 2004, superou 145 entre 2008 e 2010, sendo que em Taboo e Suzano,
ela foi superior a 250 UHs.
As mudanas no porte dos empreendimentos ficam ainda mais evidentes ao se
constatar o aumento dos lanamentos de empreendimentos com mais de 200 UHs ante
a reduo dos lanamentos de empreendimentos com menos de 100 UHs, tendncia
que se acentuou a partir de 2007. O percentual de UHs lanadas em empreendimentos
com mais de 200 UHs, de 29% em 2004, passou para 54% em 2007 e atingiu 57%
em 2010, enquanto o percentual de UHs lanadas em empreendimentos com menos
de 100 UHs, de 42% em 2004, retraiu para 21% e depois para 16%.
Mais uma vez o perfil dos empreendimentos lanados a partir de 2007 se assemelha ao dos lanados entre 1996 e 1997. Nestes dois anos, enquanto 53% e 62% das
UHs lanadas pertenciam a empreendimentos com mais de 200 UHs, apenas 26% e
21% delas encontravam-se em empreendimentos com menos de 100 UHs, conforme
revela o grfico a seguir.
35
Grfico 1.4 Participao de UHs lanadas por faixa de no de UHs por empreendimento
vertical na RMSP entre 1996 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
>200
50%
101-200
40%
0-100
30%
20%
10%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Acompanhando esta tendncia, a rea mdia dos terrenos destes novos empreendimentos
tambm cresceu. Terrenos com mais de 5 mil m2 tornaram-se bastante procurados pelos
agentes promotores imobilirios, pois respondiam adequadamente s diretrizes de aumento
de escala, bem como ao perfil dos novos produtos residenciais priorizados pelo setor neste
momento, os chamados condomnios-clube. Os terrenos nos lanamentos da RMSP que tinham, em mdia, 2.979 m2 em 2004 saltaram para 5.761 m2 em 2007 e 5.247 m2 em 2010.
Grfico 1.5 rea mdia dos terrenos dos empreendimentos verticais lanados na RMSP
entre 1996 e 2010
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
36
Comprova esta mudana nas dimenses dos terrenos dos lanamentos recentes o fato de o
percentual de UHs lanadas em terrenos com mais de 5 mil m2 ter saltado de 36% em 2004
para 61% em 2007 e 57% em 2010. Estes percentuais foram bastante semelhantes aos observados em 1996 e 1997, de 58% e 60%, respectivamente. Paralelamente, houve a reduo
da participao de UHs lanadas em terrenos com rea inferior a 2.500 m2, que de 41% em
2004 retraiu para 18% em 2007 e 19% em 2010, conforme revela o grfico a seguir.
Grfico 1.6 Participao de UHs lanadas por faixa de rea de terreno por
empreendimento vertical na RMSP entre 1996 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
> 5000
50%
2501-5000
40%
0-2500
30%
20%
10%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
As reas mdias dos terrenos dos lanamentos, ainda que tenham crescido no conjunto
da metrpole, apresentaram variaes bastante distintas no territrio. As novas fronteiras
do mercado residencial formal, acompanhando a tendncia observada com relao s
mdias de UHs por empreendimento, foram as regies que apresentaram as maiores reas mdias de terreno por empreendimento.
Entre 2008 e 2010, em Carapicuba, a oeste, Taboo da Serra e Cotia, a sudoeste, Suzano, a leste, e Mogi das Cruzes, a leste, que tiveram participao ampliada no
conjunto dos lanamentos da regio, respondendo por mais de 1% do total das UHs
lanadas, as reas mdias de terreno por empreendimento foram superiores a 10 mil m2,
enquanto em Moema, Vila Mariana e Itaim Bibi, a centro-sul da Capital, e Jardim
Paulista, Perdizes e Alto de Pinheiros, a oeste, que perderam participao neste perodo,
elas foram inferiores a 2.500 m2.
Em Taboo da Serra, a sudoeste da metrpole, So Mateus, a leste, e Carro e
Mau, a sudeste, por exemplo, esta mdia, que era inferior a 2.500 m2 entre 2002 e 2004,
37
superou 5 mil m2 entre 2008 e 2010. J nos distritos de Alto de Pinheiros, Perdizes,
Jardim Paulista e Bela Vista, ela se manteve inferior a 2 mil m2 nos dois perodos.
Mapa 1.4 rea mdia de terreno por empreendimento vertical por faixa na RMSP
(2002-2004 / 2008-2010)
38
Estas mudanas recentes no comportamento da produo habitacional e na atuao do

mercado formal de moradia tm provocado grandes transformaes nas dinmicas socioespaciais da RMSP, que so ainda mais profundas nas localidades que at ento apresentavam dinmicas imobilirias pouco relevantes, do ponto de vista da reproduo do
capital no circuito imobilirio formal. Nestas regies, o uso e a ocupao do solo urbano
vm sofrendo intensas modificaes, acompanhadas por um adensamento construtivo
e demogrfico crescente, por vezes sem planejamento prvio e sequer controle social da
movimentao deste capital sobre o territrio.
1.3 A difuso dos condomnios-clube
Este contexto de expanso territorial do mercado residencial formal na metrpole paulistana fez as disputas por terra urbanizada se acirrarem, principalmente pelos grandes
terrenos. Desta forma, as reas e os galpes de uso outrora industrial, as antigas chcaras
e as glebas vazias em reas de expanso urbana tornaram-se ainda mais interessantes para
os agentes promotores imobilirios, por permitirem a construo destes grandes conjuntos, preferencialmente dos condomnios-clube.
Figura 1.3 Empreendimentos em antigas reas de chcaras, de uso industrial
e em reas de expanso urbana na RMSP
2004
2011
Fonte: Google Earth.
No obstante a segmentao dos produtos oferecidos e da demanda atendida em toda a

multifacetada rea metropolitana, esta tipologia tem sido a mais adotada pelos agentes
39
promotores no recente aquecimento do mercado formal na regio afirmao esta que

pode ser estendida a muitas outras regies em todo o territrio nacional. Os condomniosclube exigem terrenos grandes, com mais de 5 mil m2, para viabilizar, alm dos itens de
lazer que os compem, uma grande quantidade de UHs em um mesmo empreendimento.
Os itens que fazem parte da estrutura de lazer de cada um destes condomnios variam em funo de seu padro, e so cada vez mais raros os conjuntos que prescindem deles. Seu incremento muitas vezes adotado como dispositivo de compensao pela reduo
das reas teis de suas UHs, cuja aceitao por parte dos compradores tem sido forjada pelo
enaltecimento feito s supostas vantagens apresentadas como intrnsecas a esta tipologia,
relacionadas s amplas e seguras reas de lazer que tais condomnios oferecem intramuros.
Corroborando a identificao deste movimento de difuso dos condomniosclube em diversos segmentos do mercado residencial, Castro e Shimbo afirmam que,
atravs da reproduo rebaixada do modelo, houve a transferncia desta tipologia, originalmente adotada nos empreendimentos de alto padro, para os do chamado segmento
econmico11 (Castro e Shimbo, 2011, p.16).
O depoimento do diretor de uma grande incorporadora da Capital que atua exclusivamente no segmento econmico confirma a apropriao desta tipologia por este mercado popular. O perfil dos nossos produtos leva o conceito do clube condomnio para
produtos econmicos levando lazer completo e metragens com apartamentos de 2 e 3
dormitrios racionalizados.12
Assim, progressivamente, observa-se a emergncia deste padro tipolgico nas
novas fronteiras do mercado formal na metrpole paulistana.
1.4 A exploso dos preos13 e a nova estrutura do mercado
residencial formal
A expanso territorial do mercado residencial formal rumo s periferias da metrpole
paulistana tem alterado os patamares de preo dos imveis nestas localidades. O aumento da produo habitacional no tem implicado a reduo do preo dos imveis
residenciais, pelo contrrio.
11 So considerados imveis pertencentes ao segmento econmico aqueles cujo valor de venda inferior a R$
200 mil. No entanto, aps o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida, muitas empresas do setor passaram a adotar o valor mximo de enquadramento do programa, ento de R$ 130 mil na RMSP, como referncia, e
o segmento foi subdividido em supereconmico e econmico.
12 Diretor da Plano & Plano em entrevista eletrnica concedida pesquisadora em maro de 2009.
13 Os dados apresentados referentes aos preos dos imveis residenciais verticais lanados na RMSP foram extrados
do banco de dados de lanamentos residenciais na RMSP da Embraesp e atualizados pelo INCC (ndice Nacional de
Custo de Construo), elaborado pela FGV, pois se avaliou que este seria o ndice mais adequado para o desenvolvimento de comparaes de preos de lanamentos entre anos distintos, e foi adotado como referncia o ano de 2010.
40
Diante deste movimento ascendente, no entanto, o preo mdio do metro quadrado de rea til dos lanamentos na regio, revelando uma aparente incoerncia nos dados,
decresceu 7% entre os dois ltimos perodos analisados, de 2002 a 2004 e de 2008 a 2010.
Por se tratar de mdias, isto no significa que o preo do metro quadrado de rea til das
UHs lanadas no tenha aumentado ao longo destes anos o que refutaria diversas anlises veiculadas recentemente mas revela que houve alteraes bastante significativas na
estrutura do mercado residencial formal da regio, tanto no que se refere localizao dos
lanamentos mais recentes, que passaram a incidir em maior quantidade em regies menos
valorizadas, quanto ao padro das UHs lanadas, com o crescimento do mercado popular.
Comprova isto o fato de em Taboo da Serra, a sudoeste da metrpole,
Carapicuba, a oeste, Cajamar, a norte, e Sacom, Mau, Diadema e So Bernardo, a
sudeste, regies que tiveram participao ampliada nos lanamentos nos ltimos anos,
cada uma respondendo por mais de 1% das UHs lanadas entre 2008 e 2010, o preo
do metro quadrado de rea til, de R$ 2.921, R$ 2.303, R$ 2.247, R$ 3.182, R$ 2.278,
R$ 3.070 e R$ 3.146, respectivamente, ainda que tenha crescido, ser inferior mdia
da regio, de R$ 3.888, e muito menor que as mdias de distritos como Moema, Vila
Mariana e Itaim Bibi, a centro-sul, e Jardim Paulista e Perdizes, a oeste, de R$ 8.775,
R$ 6.044, R$ 7.622, R$ 8.021 e R$ 6.054, respectivamente, regies que, como j mencionado, participaram significativamente dos lanamentos entre 2002 e 2004 e perderam participao neste ltimo perodo, contribuindo, assim, para a reduo da mdia da metrpole.
Apesar de o preo mdio do metro quadrado na regio ter decrescido, nestas novas
fronteiras do mercado residencial ele cresceu acentuadamente, sobretudo a partir de 2007,
como mostra o mapa 1.5. Tomando-se mais uma vez os exemplos de Taboo da Serra e
Carapicuba, a sudoeste, Cajamar, a norte, e Sacom, Mau, Diadema e So Bernardo, a
sudeste, identifica-se um acrscimo no preo mdio de metro quadrado de mais de 40%
no perodo. Alm deles, Osasco e Cotia, a oeste, So Lucas, a sudeste, e Suzano, a leste,
que tambm responderam por mais de 1% cada das UHs lanadas neste ltimo perodo,
apresentaram crescimento superior a 30%.
Em fragmentos destas novas fronteiras, como em Osasco, a oeste, Taboo da Serra
e Capo Redondo, a sudoeste, Cachoeirinha, a norte, e Sacom, So Lucas, Diadema e
So Bernardo, a sudeste, enquanto quase a totalidade das UHs lanadas entre 2002 e 2004
teve preo de metro quadrado de rea til inferior a R$ 2.500, foram raros os lanamentos
nesta faixa de preo entre 2008 e 2010. Em Sacom, Diadema e So Bernardo, a sudeste,
Taboo da Serra, a sudoeste, e Vila Maria, a norte, os lanamentos com preo superior a
R$ 3.500, que praticamente inexistiam entre 2002 e 2004, passaram a representar mais de
13% das UHs lanadas entre 2008 e 2010, conforme revelam os mapas 1.6 e 1.7.
41
Mapa 1.5 Preo mdio por metro quadrado de rea til em empreendimentos verticais
por faixas na RMSP (2002-2004 /2008-2010)
42
Mapa 1.6 Participao das UHs lanadas com preo de metro quadrado de rea til
inferior a R$ 2.500 na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
43
Mapa 1.7 Participao das UHs lanadas com preo de metro quadrado de rea til
superior a R$ 3.500 na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
44
Ainda assim, distritos e municpios, como Cajamar, a norte, Carapicuba e Cotia, a

sudoeste, e So Mateus, Itaim Paulista, Vila Curu, Lajeado, Ferraz de Vasconcelos,
Itaquaquecetuba e Suzano, a leste, que passaram a participar com maior destaque nos
lanamentos da regio a partir de 2007, direcionaram-se quase que exclusivamente ao
mercado popular, com quase 100% das UHs lanadas com preo inferior a R$ 2.500
entre 2008 e 2010.
Aps 2007, o crescimento do preo mdio do metro quadrado de rea til das
UHs lanadas se intensificou ainda mais na metrpole paulistana. De R$ 3.567 em 2008
saltou para R$ 4.372 em 2010, apresentando um aumento de 23%.
A participao das UHs com preo de metro quadrado de rea til inferior a
R$ 2.500, de 26% em 2008, retraiu para 18% em 2010, bem como a das UHs com
preo inferior a R$ 3.500, que passou de 75% para 52%, enquanto a das UHs com preo
superior a R$ 4.500 cresceu significativamente, de 6% para 29%, nos lanamentos da
metrpole. Apesar de sua heterogeneidade, este movimento foi ainda mais acentuado na
Capital, onde o percentual das UHs lanadas com preo inferior a R$ 2.500, de 17%,
passou para 5%, e o percentual das UHs com preo inferior a R$ 3.500 retraiu de 61%
para 30%, enquanto o das UHs com preo superior a R$ 4.500, de 11% saltou para 49%.
Grfico 1.7 Participao de UHs lanadas por faixa de preo mdio de metro quadrado
de rea til na RMSP entre 1996 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
>4500
50%
3501-4500
40%
0-2500
2501-3500
30%
20%
10%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Nos demais municpios da RMSP a retrao da participao das UHs lanadas com
preo de metro quadrado de rea til inferior a R$ 2.500 foi bem mais discreta, passando de 37% para 34%, e a das UHs com preo inferior a R$ 3.500 de 92% passou para
45
80%, enquanto a participao das UHs lanadas com preo superior a R$ 4.500, foi
de 0% a 5%, concentrando-se, porm, apenas em Barueri (sobretudo em Alphaville),
Santo Andr e So Caetano.
No ABCD, aps a retomada de sua proeminncia nos lanamentos da regio, o
decrscimo da participao das UHs lanadas com preo de metro quadrado de rea til
inferior a R$ 2.500 foi grande, passando de 40% em 2008 para 1% em 2010. A participao das UHs com preo inferior a R$ 3.500 passou de 90% para 72%, enquanto a
das UHs com preo superior a R$ 4.500, que era inexistente em 2008, passou a 12% em
2010. Neste ano, o nico municpio que teve lanamentos com UHs de preo inferior a
R$ 2.500 foi Santo Andr, sendo que esta faixa de preo, que em 2008 representava 47%
do total, respondeu por apenas 3% das UHs lanadas.
Em Diadema e Mau, esta faixa, que representava 100% das UHs lanadas em
2008, no teve nenhum lanamento em 2010, assim como em So Bernardo, onde havia
respondido por 31% das UHs lanadas dois anos antes. Paralelamente, em Diadema, a
participao das UHs lanadas com preo superior a R$ 3.500, nula em 2008, passou a
representar 23%. Isto ocorreu tambm em outras regies da metrpole, como Sacom,
Taboo da Serra e Vila Maria, onde a participao das UHs com preo nesta faixa saltou
de 0% para 75%, 29% e 61%, respectivamente.
As mudanas na estrutura do mercado residencial formal na RMSP, iniciadas em
2004, reforadas em 2007, e que repercutem na localizao e no padro dos lanamentos,
tambm so evidenciadas pelo comportamento do preo mdio das UHs lanadas, que passou de R$ 365.950 entre 2002 e 2004, para R$ 300.318 entre 2008 e 2010, revelando uma
retrao de 18%. Mais uma vez, as mdias encobertam um acentuado crescimento no preo
dos imveis lanados.
Justifica este comportamento o aumento da participao dos lanamentos nas
novas fronteiras do mercado formal, direcionados majoritariamente para o segmento popular, como em Taboo da Serra e Cotia, a sudoeste da metrpole, Sacom e
Diadema, a sudeste, e Cajamar e Vila Maria, a norte, que apresentaram preos mdios de
R$ 207.688, R$ 122.623, R$ 187.453, R$ 196.157, R$ 112.411 e R$ 198.819, respectivamente, valores inferiores mdia da regio, de R$ 300.318, e, mais ainda, mdia de
distritos como Perdizes e Jardim Paulista, a oeste, e Moema, Vila Mariana e Itaim Bibi,
a centro-sul, de R$ 873.598, R$ 1.064.089, R$ 1.981.224, R$ 660.670 e R$ 683.734,
respectivamente, que, como mencionado, perderam participao neste ltimo perodo.
Apesar de o preo mdio das UHs lanadas na RMSP ter decrescido entre estes dois
perodos, nas novas fronteiras do mercado residencial formal, como, por exemplo, Taboo
da Serra e Cotia, a sudoeste, Sacom, Diadema e So Bernardo, a sudeste, e Cajamar e Vila
46
Maria, a norte, ele cresceu mais de 40%, e em Osasco e Carapicuba, a oeste, e Carro,
So Lucas e So Caetano, a sudeste, que tambm responderam por mais de 1% cada das
UHs lanadas neste ltimo perodo, o preo mdio aumentou mais de 30%.
Mapa 1.8 Preo mdio das UHs lanadas por faixas na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
47
Ainda assim, quase a metade das UHs lanadas na RMSP entre 2008 e 2010 (49%)
apresentou preo inferior a R$ 200 mil, uma participao inclusive superior do
perodo entre 2002 e 2004, de 46%. A participao das UHs com preo inferior a
R$ 130 mil sofreu apenas uma pequena retrao, passando de 26% para 23%. Isto
se deveu, em grande medida, reduo da participao de distritos mais valorizados
da Capital nos lanamentos recentes, mas tambm a mudanas no padro das UHs
lanadas, enquadradas preponderantemente no segmento econmico.
Porm, em algumas regies, como Carro, Sacom, Diadema, So Bernardo,
a sudeste da metrpole, Taboo da Serra, a sudoeste, e Vila Maria, a norte, bastante
dinmicas do ponto de vista do volume de lanamentos entre 2008 e 2010, respondendo cada uma por mais de 1% das UHs lanadas neste perodo, a participao das
UHs com preo inferior a R$ 200 mil, bastante significativa entre 2002 e 2004, de
71%, 96%, 100%, 80%, 100% e 95%, respectivamente, sofreu reduo acentuada,
representando, entre 2008 e 2010, 31%, 62%, 59%, 57%, 61% e 69%.
Paralelamente, municpios e distritos mais perifricos, que a partir de 2007 foram integrados mais intensamente ao mercado formal e passaram a responder por mais
de 1% cada das UHs lanadas entre 2008 e 2010, como Carapicuba, a oeste, Cajamar,
a norte, So Mateus e Suzano, a leste, alm de Jaragu, a norte, e Jos Bonifcio,
Lajeado, Vila Curu, Itaim Paulista, Ferraz de Vasconcelos e Itaquaquecetuba, a leste,
inseriram-se integralmente no mercado popular, com a totalidade de seus lanamentos
com preo inferior a R$ 200 mil neste perodo. Destes, Carapicuba, Cajamar, So
Mateus, Lajeado, Vila Curu, Itaim Paulista, Ferraz de Vasconcelos e Itaquaquecetuba,
tiveram mais de 85% das UHs lanadas com preo inferior a R$ 130 mil,14 em resposta direta s medidas e aos incentivos promovidos pelo governo federal, especialmente
no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
Este movimento revela que UHs das faixas mais baixas de preo continuam
sendo lanadas na RMSP, mas sofreram mudanas em sua localizao, especialmente
a partir de 2007, quando os lanamentos de UHs desta faixa passaram a ocorrer
quase que exclusivamente em distritos e municpios perifricos e recm-ingressos no
mercado formal na metrpole paulistana.
14 Entre maro de 2009 e fevereiro de 2011, o valor mximo de enquadramento de um imvel nas faixas de
mercado do Programa Minha Casa Minha Vida na RMSP era de R$ 130 mil.
48
Mapa 1.9 Participao das UHs lanadas com preo inferior a R$ 200 mil na RMSP
(2002-2004 / 2008-2010)
49
Mapa 1.10 Participao das UHs lanadas com preo inferior a R$ 130 mil na RMSP
(2002-2004 / 2008-2010)
50
Como parte do conjunto de mudanas ocorridas na esteira da reestruturao do mercado

residencial formal na RMSP, as UHs sofreram reduo significativa em suas reas teis,
sobretudo as com preo inferior a R$ 130 mil. Entre 2002 e 2004, 44% das UHs lanadas nesta faixa de preo tinham rea inferior a 50 m2, percentual que saltou para 63%
entre 2008 e 2010. E as UHs desta faixa com mais de 60 m2, que representavam 22%
das lanadas entre 2002 e 2004, praticamente deixaram de existir entre 2008 e 2010,
respondendo por 1% dos lanamentos.
Depreende-se destes dados que as unidades de preo inferior a R$ 130 mil
lanadas neste ltimo perodo, alm de localizadas em regies mais perifricas, ainda
tiveram suas reas reduzidas.
Grfico 1.8 Participao de UHs lanadas por faixa de preo total na RMSP entre 1996 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
>500 MIL
50%
350-500 MIL
200-350 MIL
40%
0-200 MIL
30%
20%
10%
0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Entre 2008 e 2010, enquanto o preo do metro quadrado da rea til aumentou 23%,
o preo mdio das UHs lanadas cresceu apenas 1%. A participao das UHs com preo inferior a R$ 200 mil de 50% retraiu para 44%, enquanto a das UHs com preo superior a R$ 350 mil cresceu pouco, passando de 24% para 28%. Na Capital, tambm
com relao aos preos totais das UHs, as mudanas foram muito mais significativas.
A participao das UHs com preo inferior a R$ 200 mil retraiu substancialmente,
passando de 41% para 26%, e a das UHs com preo superior a R$ 350 mil cresceu de
32% para 41%.
As expressivas alteraes nos patamares de preos das UHs lanadas na Capital
foram, de certa forma, na mdia da RMSP, compensadas por lanamentos de UHs do
segmento econmico em outros municpios. Neles, a participao das UHs com preo
51
inferior a R$ 200 mil cresceu de 60% para 66%, e a das UHs com preo superior a
R$ 350 mil retraiu de 14% para 12%. Os municpios do ABCD, no entanto, no acompanharam este movimento, apresentando um decrscimo na participao das UHs com
preo inferior a R$ 200 mil de 60% para 54% e um acrscimo na participao das UHs
com preo superior a R$ 350 mil de 18% para 24%.
Ao observar o comportamento das reas teis das UHs lanadas neste perodo,
pode-se afirmar que, em grande medida, o crescimento do preo das UHs foi contido
pela reduo destas reas, que de 86 m2, em mdia, em 2008, passou para 71 m2 em
2010. E isto contribuiu para conciliar o aumento do preo do metro quadrado de rea
til com a manuteno parcial dos preos das UHs na regio.
Ilustra esta reduo o crescimento da participao das UHs lanadas com rea til inferior a 50m2, que de 14% em 2008 saltou para
26% em 2010, enquanto a das UHs com rea til superior a 100 m2
retraiu substancialmente, passando de 26% para 12%. Entre as UHs de preo inferior
a R$ 130 mil, o aumento da participao das UHs com rea til inferior a 50 m2
foi ainda maior, saltando de 49% em 2008 para 81% em 2010, sendo que entre as
UHs de preo inferior a R$ 200 mil este salto foi de 27% para 55%.
Este conjunto de fatores e estratgias adotadas pelo setor imobilirio garantiu a
liquidez dos produtos lanados no mercado residencial formal da metrpole paulistana
a partir de 2007: a elevao do preo do metro quadrado de rea til com a reduo das
reas das UHs, associadas ao aumento da participao de regies mais perifricas nos lanamentos recentes, valendo-se ainda da ampliao da demanda solvvel pelo crescimento
da oferta de crdito, sob condies facilitadas de acesso, e da concesso de subsdios para
determinadas faixas de mercado, como verificaremos a seguir.
Diante deste movimento, Rocha Lima Jr. (2013) afirma que, com a reduo
nas dimenses dos imveis destinados ao mesmo segmento de mercado e, consequentemente, com a manuteno de seus preos finais, foi possvel ajustar o preo da oferta
capacidade de pagar do mercado alvo.15
O discreto crescimento do preo mdio das UHs lanadas na RMSP entre 2008
e 2010, de apenas 1%, passando de R$ 308 mil para R$ 311 mil, acompanhado pela
reduo de 18% no tamanho destas UHs, evidencia esta estratgia, legitimada pelos
programas habitacionais e financiamentos disponveis.
Entretanto, os preos mdios das UHs por tipologia se comportaram de maneiras bastante distintas. O das UHs de 1 dormitrio cresceu acentuadamente, 123%,
15 ROCHA LIMA Jr., J. Onda de Preos. Carta NRE Poli USP, n.32-13, abril-junho 2013, p.4.
52
de R$ 169 mil saltou para R$ 378 mil, bem como o das UHs de 2 dormitrios,
que, embora inferior ao das de 1 dormitrio, cresceu 42%, passando de R$ 140 mil
para R$ 199 mil, e o das de 3 dormitrios cresceu 36%, indo de R$ 225 mil para
R$ 306 mil, conforme revela a tabela a seguir.
Tabela 1.4 Variao do Preo mdio, do Preo do m2 de AU e da rea til das
UHs lanadas por no de dormitrios na RMSP entre 2008 e 2010
Variao entre 2008 e 2010
R$UH
R$AU
AU
D1
123%
118%
2%
D2
42%
38%
3%
D3
36%
34%
1%
D4
25%
26%
-1%
TOTAL
1%
23%
-18%
Apesar do aumento de 123% em seu preo mdio, as UHs de 1 dormitrio tiveram sua
rea til mdia acrescida em apenas 2%, passando de 51 m2 para 52 m2, entre 2008 e
2010. Isto tambm ocorreu com as de 2 dormitrios, cuja rea til mdia foi ampliada
em apenas 3%, passando de 53 m2 para 54 m2, e com as de 3 dormitrios, acrescidas em
apenas 1%, passando de 74 m2 para 75 m2.
Uma explicao para a acentuada variao no preo mdio das UHs de 1 dormitrio pode estar no fato de esta tipologia ter se direcionado a um nicho especfico de
mercado, que caminha com certa autonomia com relao ao conjunto dos lanamentos,
voltando-se para um pblico-alvo de mais alta renda, alm de se concentrar nas reas
mais valorizadas da metrpole. Confirma isto o fato de a maior parte das UHs de 1 dormitrio lanadas na regio em 2010 ter se concentrado nos distritos Itaim Bibi (38%),
Repblica (15%), Santo Amaro (10%), Bela Vista (10%), Vila Mariana (6%) e Pinheiros
(6%), quase todos no quadrante sudoeste da Capital, e em Barueri (5%), sobretudo em
Alphaville, onde se encontram, alm dos condomnios residenciais fechados de alto padro, empresas prestadoras de servios qualificados, ligadas ao tercirio avanado.
J a elevao no preo mdio das UHs de 2 dormitrios embora inferior a de
1 dormitrio relaciona-se em grande medida ao fato de ser preponderantemente a tipologia do segmento econmico, amplamente estimulado por medidas do governo federal
que visam ampliao do mercado privado de moradia em direo s camadas de mdia
e mdia-baixa renda, e que, nos ltimos anos, tem cada vez mais despertado o interesse
53
das empresas do setor. Em 2010, por exemplo, 47% das UHs lanadas na rea metropolitana tinham 2 dormitrios.
Oferece tambm sustentao a este crescimento acentuado dos preos, o aumento
recorrente dos tetos dos financiamentos disponveis. O fato de parte significativa dos
preos das UHs lanadas na RMSP, sobretudo nas novas fronteiras do mercado formal,
ter se acomodado sobre os patamares de preo do segmento popular evidencia esta importncia, conforme verificaremos no captulo 4.
Entre 2008 e 2010, predominaram os lanamentos enquadrados no segmento
econmico na metrpole paulistana. Indicam esta primazia os fatos de 55% das UHs
lanadas apresentarem preo inferior a R$ 230 mil e, deste conjunto, 75% terem at
60m2 de rea til, at 3 dormitrios e uma nica vaga de garagem. Isto comprova a
importncia deste segmento no recente boom imobilirio residencial na regio.
Mapa 1.11 Participao das Categorias C1 + C2 e C5 sobre o total de UHs lanadas
nos distritos da Capital e demais municpios da RMSP entre 2008 e 201016
16 Para esta classificao foram consideradas: Categoria 1 Preo UH inferior ou igual a R$ 130 mil (limite
do PMCMV na RMSP at 2011) e preo de metro quadrado de rea til inferior ou igual a R$ 3.000;
Categoria 2 Preo UH inferior ou igual a R$ 230 mil e preo de metro quadrado de rea til inferior ou
igual a R$ 3.500 (valores usualmente adotados pelo setor); Categoria 3 Preo UH inferior ou igual a R$
350 mil; Categoria 4 Preo UH inferior ou igual a R$ 500 mil (limite do SFH at 2013) e; Categoria
5 Preo UH superior a R$ 500 mil e preo de metro quadrado de rea til superior a R$ 4.500. Vale dizer
que esta classificao tem carter exploratrio, sendo adotada, portanto, apenas para facilitar a leitura da
distribuio destes padres tipolgicos no territrio.
54
Cajamar, a norte, Carapicuba, a oeste, Capo Redondo, a sudoeste, e So Mateus,

Jos Bonifcio, Vila Curu, Lajeado, Itaim Paulista, Ferraz de Vasconcelos, Suzano e
Itaquaquecetuba, a leste, que passaram a participar com maior relevncia nos lanamentos da regio a partir de 2007, voltaram-se exclusivamente para o segmento econmico. Entre 2008 e 2010, todas as UHs lanadas nestas localidades tiveram preo inferior
a R$ 230 mil e preo de metro quadrado de rea til inferior a R$ 3.500, enquanto
as lanadas nos distritos Consolao, no centro, Vila Mariana, Moema e Itaim Bibi, a
centro-sul, e Jardim Paulista, Pinheiros e Perdizes, a oeste, cuja participao no conjunto
dos lanamentos diminuiu acentuadamente nos ltimos anos, enquadraram-se quase que
exclusivamente no mdio-alto e alto padro, com preo superior a R$ 500 mil e preo de
metro quadrado de rea til superior a R$ 4.500, conforme revela o mapa 1.11.
Fica evidente o avano do mercado popular sobre as periferias, bem como a intensificao do processo de elitizao dos distritos mais consolidados e valorizados da
Capital. O quadrante sudoeste segue se destacando como o espao da elite, enquanto
as periferias mais consolidadas vm sendo dominadas pelos lanamentos do mercado
popular. Progressivamente, emerge uma nova cartografia da segregao socioespacial
na metrpole paulistana, com o acirramento das disputas por terra urbanizada nestes
novos alvos do mercado formal, regies outrora marcadas pelas dinmicas imobilirias
informais, deslocadas, agora, para reas ainda descartadas pelo setor imobilirio, como
analisado no captulo 5.
55
2. A construo do boom imobilirio

residencial no pas
2.1 A consolidao de um ambiente regulatrio favorvel,
a retomada dos investimentos na rea da habitao e a
reestruturao de um sistema de financiamento habitacional
Para que a realizao do capital1 no circuito imobilirio residencial se desse em novos
patamares, permitindo o ganho de escala na produo habitacional, foi preciso construir
as condies polticas e econmicas para a expanso do mercado residencial formal no
pas. Fazia-se necessrio um arcabouo normativo e institucional que garantisse segurana jurdica e financeira aos agentes promotores privados, bem como um sistema de
financiamento habitacional com recursos perenes e de grande monta, que ampliasse a
solvabilidade da demanda.
A crise do BNH nos anos 1980, a produo por autofinanciamento e as polticas
neoliberais dos anos 1990
No comeo da dcada de 1980, o Sistema Financeiro de Habitao (SFH)2 entrou em

crise, culminando na extino do Banco Nacional de Habitao (BNH) em 1986, e na
transferncia de suas atribuies, parte Caixa Econmica Federal, que se tornou o agente financeiro, parte ao Conselho Monetrio Nacional (CMN) e parte ao Banco Central
(Bacen), sendo que os dois ltimos se tornaram rgos controladores do sistema.3 A recesso dos anos 1980, alm de provocar a reduo na arrecadao das principais fontes
de recursos do sistema,4 devido aos elevados ndices inflacionrios que a acompanharam,
1 Utiliza-se aqui a definio de realizao do capital de Karl Marx, conforme a descreve Harvey: Marx define
la realizacin del capital en trminos del movimiento exitoso del capital a travs de cada una de sus fases. El
capital-dinero se tiene que realizar a travs de la produccin; el capital productivo se debe realizar en forma de
mercancas; y las mercancas se deben realizar como dinero. Esta realizacin no se logra automticamente porque
las fases de la circulacin del capital estn separadas en el tiempo y en el espacio (Harvey, 1990, p.93)
2 Com a criao do SFH e do BNH, durante o regime militar (1964-1985), foi instituda uma poltica habitacional de abrangncia nacional, algo jamais visto no pas, at ento. Alm disto, a criao de um sistema financeiro,
alimentado por duas fontes de recursos, o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro
de Poupana e Emprstimo (SBPE), garantiu um fluxo perene de recursos de grande monta para o financiamento
habitacional, que foi capaz de estruturar e dinamizar o setor da construo civil no pas.
3 Sobre a poltica habitacional implantada durante o regime militar, destaco ARRETCHE, M. Interveno do
Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional. Espao & Debates, v.31. So Paulo, 1990,
pp.21-36; MARICATO, E. Poltica habitacional no regime militar. Petrpolis: Vozes, 1987; SILVA, H. M. B.
Terra e Moradia: que papel para o municpio? Tese de Doutorado. So Paulo, FAUUSP, 1999; CASTRO, C. M.
Pozzi. A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90. Tese de Doutorado. So
Paulo, FAUUSP, 1999; DAMIANI, A. A Cidade (Des)ordenada - Concepo e Cotidiano do Conjunto Habitacional
Itaquera I. Tese de Doutorado. So Paulo, FFLCH USP, 1993 e ROYER, L. A financeirizao da poltica habitacional: limites e potencialidades. Tese de Doutorado. So Paulo, FAUUSP, 2009.
4 A queda na arrecadao do FGTS se deu em funo da reduo nas contribuies por empregadores e empregados e do aumento dos saques pelo crescimento das demisses e do desemprego. Se at 1980 a relao entre saques
59
provocou reajustes elevados nas prestaes dos financiamentos concedidos, o que, em um

perodo de arrocho salarial, fez que a taxa de inadimplncia crescesse a nveis insustentveis, atingindo 60% na fase mais crtica (Damiani, 1993).
A retrao na concesso de financiamentos habitacionais em funo do esgotamento dos recursos das principais fontes do SFH,5 frente forte dependncia da produo habitacional ao financiamento, provocou o arrefecimento da oferta no mercado
residencial formal brasileiro, o que se alongou at o incio dos anos 1990.
Este quadro recessivo estendeu-se durante os anos 1980 e o incio dos 1990, apesar
dos muitos planos econmicos lanados com o objetivo principal de conter a inflao e,
assim, reverter a estagnao econmica e fomentar o crescimento da economia nacional,
tais como os planos Cruzado, Bresser e Vero, durante o governo Sarney (1985-1989).
O Plano Collor, lanado em 1990, que confiscou as cadernetas de poupana dos brasileiros, e toda a desconfiana que provocou com relao a esta modalidade de reserva, tida
at ento como a mais confivel, contribuiu para a diminuio dos depsitos e a reduo
dos j exguos recursos disponveis no mbito do SBPE para o financiamento habitacional.6 Os recursos reduzidos para o financiamento habitacional e a produo limitada se
estenderam tambm durante o governo Itamar Franco (1992-1994).
Com a estabilizao econmica garantida pelo Plano Real em 1994, surge um
cenrio econmico mais favorvel, do ponto de vista da produo habitacional, em virtude da reduo dos custos de construo, sobretudo dos materiais e componentes industrializados, decorrente do controle da inflao, e, tambm, da reduo dos preos dos
terrenos, pelo redirecionamento dos investimentos para ativos financeiros mais rentveis
devido s elevadas taxas de juros praticadas no pas neste momento, em detrimento de
sua destinao s prticas especulativas que alimentavam o mercado de terras at ento.
Complementa ainda este conjunto de elementos favorveis, o crescimento da capacidade
de consumo de parte dos brasileiros, sobretudo pela queda da inflao, que permitiu a
uma parcela da populao, de renda mdia e mdia-baixa, ampliar sua insero no mercado de consumo de bens no durveis e durveis (Castro e Shimbo, 2011, p.9).
sobre depsitos era inferior a 50%, em 1982 superou 60% e se inverteu em 1983, quando os saques superaram
os depsitos em 11,6%. A queda na arrecadao do SBPE se deveu tambm superao das retiradas sobre os
depsitos, ocasionada pela reduo da capacidade de poupana da populao e pela transferncia de recursos das
cadernetas de poupana para fundos de investimentos mais rentveis (Maricato, 1987).
5 Uma srie de resolues do CMN, sobretudo a Resoluo n.1.446 de 1988, contribuiu para a reduo dos
recursos do SBPE para os financiamentos habitacionais no mbito do SFH. Conforme explica Royer: Na prtica, disso resultou a queda substancial de operaes no mbito do SBPE destinadas s faixas de renda mdia e
mdia-baixa e a utilizao de seus recursos como instrumento da poltica monetria e da poltica de estabilizao
econmica, em detrimento do aporte de recursos para a produo habitacional (Royer, 2009, p.61).
6 Segundo Royer, os recursos do SBPE aps este episdio despencaram de R$ 30 para R$ 7 bilhes (idem).
60
No entanto, a estabilizao econmica alcanada neste perodo teve efeito reduzido sobre a ampliao do financiamento habitacional. As elevadas taxas de juros praticadas no pas para conter a inflao, alm de induzirem os bancos privados a investir
na compra de ttulos da dvida pblica, tornavam o mercado financeiro bastante atraente aos investidores nacionais e internacionais, ampliando a participao do capital
estrangeiro na economia nacional, impulsionada pelas privatizaes realizadas durante
o governo FHC (1995-2002).
Assim, apesar da conjuntura econmica mais promissora para a atividade imobiliria, conquistada pela estabilizao econmica, a carncia de recursos disponveis para
o financiamento habitacional se mantinha. Diante disto, parte dos agentes promotores
se mobilizou para a busca de alternativas. Neste momento, surgiram os planos de autofinanciamento, que, segundo Botelho, apresentavam-se como soluo para uma parcela
da populao de mdia renda, que, embora tivesse condies para adquirir um imvel,
no era atendida pelos programas habitacionais do Estado, limitados pelo sucateamento
imposto ao SFH, e tampouco era atendida pelo restrito mercado formal, que ento se
direcionava majoritariamente s camadas de mais alta renda (Botelho, 2005, p.7).
A transferncia dos riscos da operao imobiliria, de custos elevados e de longo prazo, para os compradores, com a venda dos imveis na planta, sem a necessidade de grande
investimento inicial por parte dos agentes promotores para a execuo da obra, tornou-se
uma alternativa para a produo de habitao para as camadas de mdia renda, descartando
a necessidade da intermediao financeira.7 Atravs dos planos de autofinanciamento se
alcanou, na Regio Metropolitana de So Paulo, uma produo em larga escala.
Porm, no final da dcada de 1990 e no incio da seguinte, a produo habitacional autofinanciada retraiu acentuadamente. As cooperativas habitacionais, que em 1997
produziram 28.149 UHs, respondendo por 46% do total de UHs lanadas na RMSP,
em 1999 responderam apenas por 3.102 UHs, menos de 10%, tendo sua participao
progressivamente retrada nos anos subsequentes (Embraesp, 2010).
Esta reduo se deveu s medidas adotadas, sobretudo, durante o 2 governo
FHC (1999-2002), comprometidas com a poltica de estabilizao econmica, que
implicaram, alm da compresso salarial, a diminuio do consumo com a reduo
do acesso ao crdito. Estas aes foram acompanhadas por medidas de ajuste fiscal,
associadas desvalorizao da moeda nacional, em um contexto de grande liquidez
na economia mundial (Castro e Shimbo, 2011, p.6). Paulani confirma que, como
7 Castro (1999) esclarece que desde a dcada de 1940, as construtoras e incorporadoras j adotavam este procedimento de captao antecipada de recursos junto aos compradores, com a venda na planta. Todavia, esta prtica
restringia-se aos imveis destinados populao de alta renda. A novidade estaria no fato de este procedimento ter
se estendido s camadas de renda mdia e mdia-baixa na segunda metade da dcada de 1990.
A construo do boom imobilirio residencial no pas
61
consequncia da crise cambial deflagrada pelas vrias rodadas de crise das moedas de
pases menos desenvolvidos (Mxico, pases asiticos, Rssia), as polticas monetrias
e fiscais adotadas pelo governo federal ficaram ainda mais austeras, compreendendo
um regime cambial flutuante, acompanhado por metas inflacionrias mais rgidas
(Paulani, 2011, p.6).
Neste perodo, pautado por uma poltica econmica tributria da agenda neoliberal orientada pelo Consenso de Washington (1992), o pagamento dos juros e
amortizaes da dvida pblica, alm da manuteno de uma balana comercial superavitria, tornaram-se prioridades do governo federal, em prejuzo, sobretudo, dos investimentos em polticas sociais. Os investimentos na rea da habitao refletiram esta
orientao. Os recursos tornaram-se ainda mais escassos e as aes bastante pontuais
e fragmentadas. A participao direta do Estado na produo habitacional diminuiu e
os mecanismos de mercado foram progressivamente incorporados gesto da poltica
habitacional. O sucateamento e as mudanas nas atribuies de rgos pblicos responsveis pela execuo e gesto da produo habitacional so sintomas deste direcionamento, conforme destaca Fix.
Entre 1995 e 2000, 12 das 44 Companhias de Habitao (Cohabs) declararam falncia ou diversificaram suas atividades, passando a operar como institutos de desenvolvimento urbano e no mais como agncias de promoo pblica de habitaes para
baixa renda (Fix, 2011, p.123).
Ao lado do Programa Pr-Moradia que se direcionou populao de at 3 salrios
mnimos e manteve o padro de atendimento habitacional vigente at aquele momento,
de promoo pblica foi criado o Programa Carta de Crdito,8 destinado populao
com renda de at 12 salrios mnimos, que rompe com este paradigma ao prever a concesso direta de crdito ao muturio, que poderia utiliz-lo na compra de imveis novos
ou usados, bem como na construo ou reforma de sua habitao.9
8 Conforme esclarecem Eloy, Costa e Rossella (2013), neste perodo, destacou-se, em volume de recursos e de
contratos assinados, o Programa Carta de Crdito que, sem a intermediao das companhias de habitao ou
governos municipais, era executado pela CAIXA e concedia financiamentos diretamente s famlias, nas modalidades individual e associativa sempre com recursos do FGTS, subsidiado indiretamente por meio de taxas
de juros abaixo das taxas de mercado. Como o subsdio embutido na taxa ainda era insuficiente para viabilizar o
acesso das rendas mais baixas, o financiamento de unidades, novas ou existentes, concentrou-se nas rendas superiores a 5 SMs, enquanto as rendas mais baixas tinham acesso praticamente restrito ao financiamento de materiais
de construo (Eloy, Costa e Rossetto, 2013, pp.6-7).
9 Alm deles, outros programas foram criados neste perodo, porm, Fix d especial ateno ao Programa de
Arrendamento Residencial (PAR), porque, segundo ela, ele aparentemente contraria a tendncia de concesso de
crdito direto demanda para aquisio no mercado (Fix, 2011, pp.123-124).
62
Conforme argumenta Fix, esta mudana de paradigma na poltica habitacional, que exime o poder pblico de seu papel de promotor direto, em que a concesso
do crdito ao muturio associa-se a um processo de desmantelamento de empresas
pblicas de habitao e em que se aposta nos mecanismos de mercado para o atendimento das necessidades habitacionais, alinha-se a um projeto privatista da gesto pblica, em consonncia com o receiturio neoliberal, levado a cabo por FHC. Ilustra
esta orientao o fato de apenas 28% dos recursos do FGTS terem sido destinados a
empresas pblicas de habitao, entre 1995 e 1998, enquanto o restante foi, majoritariamente, destinado compra de imveis usados (Fix, 2011, p.123).
Os juros elevados, condio imposta para o controle da inflao e, principalmente, para a manuteno da estabilizao econmica, alm de tornarem o pas uma
verdadeira plataforma de valorizao do capital financeiro internacional, como revela
Paulani (2011), fizeram que os investimentos no setor produtivo diminussem, inclusive na indstria da construo, prejudicando bastante o setor imobilirio.
Com oferta restrita de crdito s atividades imobilirias, parte das incorporadoras passou a conceder financiamento a seus compradores. Baseado em pesquisa
realizada por Carneiro e Goldfajn (2002), Botelho (2007) confirma o grande desinteresse das instituies bancrias ao revelar que entre 1998 e 1999 a participao das
prprias incorporadoras no total dos financiamentos habitacionais concedidos no pas,
que era de 68%, saltou para 80%. Conforme observa o autor, a partir dos argumentos
levantados por A. Parkinson (2002), esta falta de interesse dos bancos na concesso de
financiamentos habitacionais deveu-se, tambm, desconfiana que os financiamentos
de longo prazo geravam quanto ao cumprimento do acordo firmado e morosidade
na retomada dos imveis nos casos de inadimplncia, em funo da legislao ento
vigente, considerada bastante favorvel aos muturios.
Comprometidas com a concesso de crdito aos seus compradores, as construtoras e incorporadoras tinham sua capacidade de investimento reduzida, o que
contribuiu para que os lanamentos habitacionais se concentrassem nas faixas de
mais alta renda, capazes de quitar suas dvidas em prazos mais curtos, liberando mais
rapidamente recursos para o reinvestimento na produo (Botelho, 2007). A declarao de Roglio Tolosa, diretor da incorporadora Company S.A., a Danilo Volochko,
refora esta opo.
Como a gente tinha que financiar a compra do terreno, a construo e o comprador, todas as empresas se voltaram para o alto padro, porque o comprador de alto
padro pode pagar mais rpido, ento era muito melhor eu financiar uma pessoa
63
que pudesse me pagar em 3, 4 anos do que uma que precisasse de 10, 15 anos
(Volochko, 2008, p.69).
Neste contexto de escassez de recursos para o financiamento habitacional, posto que as
fontes tradicionais herdadas do perodo do BNH encontravam-se quase que esgotadas,
a reivindicao por novas fontes de recurso era uma pauta das entidades representativas do setor imobilirio (Secovi) e da indstria da construo (Sinduscon). Este pleito
conquistou muitos adeptos na gesto pblica durante o governo FHC, quando medidas foram tomadas para a consolidao de um sistema financeiro imobilirio atrelado a
propostas de constituio de um mercado secundrio de recebveis imobilirios no pas.
O entrelaamento entre o setor imobilirio e o mercado financeiro surge, ento,
como soluo para o financiamento imobilirio no pas (Royer, 2009).10 Iniciativas
que tinham como horizonte o desenvolvimento do mercado de hipotecas, inspiradas
no modelo norte-americano, foram amplamente estimuladas por instituies internacionais, como o Banco Mundial, a Fanny Mae e a Freddie Mac, e nacionais, como a
Fundao Getlio Vargas e algumas entidades representativas dos setores imobilirio e
financeiro (Fix, 2011, p.128).
Diante deste quadro, a proposta de uma articulao maior entre a produo
habitacional e o mercado de capitais passou a repercutir com fora entre os agentes
promotores imobilirios e investidores financeiros, como resposta carncia de recursos destinados ao financiamento habitacional, e paulatinamente ganhou respaldo jurdico no pas. Rufino afirma que as propostas dos representantes do setor, que tomavam
como referncia experincias de pases em que o setor imobilirio havia assumido certo
protagonismo na economia nacional, apoiavam-se na sofisticao do sistema de crdito a partir de suas relaes com o mercado de capitais (Rufino, 2012, p.54). Parte
significativa dos esforos do setor se concentrou na consolidao do Sistema Financeiro
Imobilirio (SFI). O principal argumento em sua defesa sustentava-se, conforme esclarece Royer, no fato de ele no depender de funding direto ou de direcionamento
obrigatrio, como o SFH, e captar fundos junto ao mercado de capitais (Royer,
2009, p.100).
Os fundos de penso, pelo volume de capital que concentravam no pas, de
mais de R$ 500 bilhes, conforme destaca Fix (2011), tambm foram considerados
pelos defensores do SFI uma fonte de recursos bastante promissora.
10 Royer destaca que era feita, em alguns textos acadmicos e de sindicatos ligados aos setores imobilirios, a
relao praticamente direta entre o fracasso do SFH e a criao do SFI, como se o estabelecimento de um novo
sistema financeiro fosse a soluo, ou ainda a sada para a reformulao do financiamento habitacional no pas
(Royer, 2009, p.99).
64
As presses exercidas por entidades de classe, respaldadas, inclusive, por estudos acadmicos, quanto necessidade de captao de recursos no mercado financeiro
para a ampliao do financiamento habitacional no pas, associadas a um conjunto
de requisies relacionadas ao processo de financeirizao da economia mundial e
necessidade de novas frentes de investimento de capital diante de um contexto de
superacumulao, conduziram o Estado a implementar as medidas necessrias para a
alavancagem de um projeto de financeirizao da poltica habitacional, nos termos de
Royer. No entanto, a pesquisadora revela que os investidores haviam demonstrado que
seus recursos apenas se dirigiriam para o setor imobilirio se nele fossem encontradas as mesmas condies de segurana oferecidas nos investimentos que j possuam
(Royer, 2009, p.114).
O caminho foi definitivamente aberto em 1997, com a instituio do Sistema
Financeiro Imobilirio (SFI), pela Lei n.9.514, cuja elaborao contou com a participao da Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio (Abecip), enviada
ao Congresso pelo Ministrio do Planejamento em regime de urgncia. Fix endossa esta
leitura ao afirmar que a partir de ento a poltica habitacional ganhou contornos financeirizados (Fix, 2011, p.218). Com esta medida, avalia Maricato, buscava-se fazer uma
ponte entre o mercado de capitais e o mercado imobilirio (Maricato, 2011a, p.62).
O SFI foi proposto inicialmente para operar de forma complementar ao SFH,
captando recursos junto ao mercado de capitais. Para a sua operao, foram institudos
instrumentos financeiros como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), as
Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI), que se
somaram a outros j existentes como as Debntures, as Letras Hipotecrias e as Cdulas
de Crdito Bancrio.11 Somam-se a eles, os Fundos de Investimento Imobilirio (FIIs),
regulamentados desde 1993, mas utilizados de forma bastante pontual at este momento, sobretudo em empreendimentos comerciais e de servios de grande porte. Os
fundos de penso tiveram participao significativa nos FIIs motivados, em grande
11 Segundo apresenta Royer, o CRI um titulo de crdito nominativo de livre negociao (valor mobilirio,
pode ser negociado no mercado de capitais), lastreado em crditos imobilirios e que constitui promessa de pagamento em dinheiro. de emisso exclusiva de companhia securitizadora de crdito imobilirio. A LCI um
ttulo de crdito que pode ser lastreado por crditos imobilirios ligados ao instituto jurdico tanto da hipoteca
quanto da alienao fiduciria de um imvel. A CCI um titulo executivo extrajudicial que representa direitos
de crditos imobilirios com fluxo de pagamentos parcelados. Esto autorizadas a emitir as CCI os credores dos
crditos imobilirios. Podem representar a totalidade do crdito ou uma frao do mesmo. Debnture um
ttulo emitido apenas por sociedades annimas no financeiras, de capital aberto, com garantia de seu ativo [...]
que as lana no mercado para obter recursos de mdio e longo prazos, destinados normalmente a financiamento
de projetos de investimentos ou alongamento do perfil do passivo. Letras Hipotecrias so ttulos emitidos por
instituies financeiras autorizadas a conceder crditos hipotecrios. (...) A garantia a cauo de crditos hipotecrios de que as letras sejam titulares, garantidos por primeira hipoteca. Cdula de Crdito Bancrio um ttulo
de crdito emitido representando uma promessa de pagamento em espcie decorrente de operao de crdito de
qualquer modalidade (Royer, 2009, pp.100-101).
65
medida, por questes tributrias associadas ao fato de os FIIs possibilitarem aplicaes

em imveis acima dos limites regulamentados pela previdncia social, por serem contabilizados sob outro regime de enquadramento (Fix, 2011).12
A criao deste conjunto de instrumentos de securitizao imobiliria deu condies para que houvesse a transformao de bens imveis em ttulos mobilirios
(Botelho, 2005, p.3), em um contexto de grande centralidade da esfera financeira na
reproduo do capital, no bojo do atual regime de acumulao flexvel, como define
Harvey (2005). E estes instrumentos financeiros paulatinamente ampliaram sua participao no financiamento imobilirio nacional, beneficiados por uma srie de resolues do Conselho Monetrio Nacional (CMN), responsvel pelo SBPE, e do Conselho
Curador do FGTS (CCFGTS).13
Estas resolues, emitidas desde 1998, contriburam para o direcionamento de
recursos do SBPE e do FGTS para o mercado de capitais. Em 2002, por exemplo, as
Resolues CMN n.2.922 e n.3.005 muito colaboraram para a ampliao das emisses
de CRIs no pas. A primeira por permitir que entidades fechadas de previdncia complementar adquirissem at 100% de uma mesma srie de CRIs, se classificadas como de
baixo risco de crdito, e a segunda por ampliar para 50% a participao dos CRIs, CLIs e
quotas de FIIs no cmputo dos recursos do SBPE obrigatoriamente destinados ao SFH,
segundo as normas da exigibilidade14 definidas pelo CMN15 (Botelho, 2007, p.130).
Neste mesmo ano, a Resoluo n.390 do CCFGTS permitiu que o fundo adquirisse
CRIs, se lastreados em financiamentos de empreendimentos residenciais em obras ou na
planta, ou vinculados a obras de saneamento. Alm delas, a Medida Provisria n.2.189-49
de 2001, convertida na Lei n.11.033 de 2004, intensificou os esforos para a disseminao dos CRIs ao isent-los de Imposto de Renda de pessoa fsica (Royer, 2009).
Por meio deste conjunto de medidas, Royer afirma que os CRIs e outros ttulos de mesma natureza foram ganhando espao no mercado de capitais, ampliando sua
participao e ampliando a participao na captao de recursos que seriam destinados
12 Segundo Rufino, a partir de 1999, quando o Banco Central passa a equiparar os FIIs aquisio de imveis,
os fundos de penso perdem interesse nesse instrumento (Rufino, 2012, p.67).
13 Uma anlise meticulosa do conjunto destas resolues encontra-se em ROYER, L. O. A financeirizao da
poltica habitacional: limites e perspectivas. Tese de Doutorado. So Paulo, FAUUSP, 2009.
14 As normas de Exigibilidade, institudas pelo Conselho Monetrio Nacional (CMN), determinam os percentuais de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos) que os bancos nacionais devem
destinar para o crdito imobilirio no mbito do Sistema Financeiro de Habitao (SFH). Segundo a Resoluo
CMN n.3005 de 2002, do total de recursos captados em depsitos de poupana pelas entidades integrantes do
SBPE, 65% devem ser direcionados a operaes de financiamento imobilirio, sendo que destes, 80% devem ser
destinados a operaes no mbito do SFH, e o restante a operaes contratadas a taxas de mercado.
15 Os CRIs foram includos no cmputo dos recursos do SBPE direcionados aos financiamentos do SFH pela
Resoluo CMN n.2519 em 1998. No ano seguinte, a Resoluo CMN n.2623, alm de inclu-los textualmente,
limitou sua participao a 10% no cmputo da exigibilidade (Royer, 2009, p.123).
66
inicialmente para o atendimento a baixa renda, como o FGTS (Royer, 2009, p.124).
Fix complementa esta leitura ao afirmar que no lugar de fontes novas, prometidas pelo
SFI, capturam-se recursos dos dois fundos que eram a base do BNH e que continuam
sendo primordiais para a poltica habitacional (Fix, 2011, p.132).
Como parte integrante das medidas adotadas para a construo de um ambiente
regulatrio que garantisse segurana aos agentes financeiros, foi aprovada a Alienao
Fiduciria de coisa imvel. Este instrumento foi institudo pela mesma Lei que criou o
SFI, com vistas a enfrentar a dificuldade e os longos prazos de recuperao dos imveis
por parte dos credores nos casos de inadimplncia. Diferentemente das operaes feitas
com hipoteca, em que o tomador j tem a posse e o domnio do imvel independentemente do percentual do valor do financiamento j amortizado, com a alienao fiduciria
o domnio s transferido aps a amortizao completa da dvida, o que contribuiu
substancialmente para a celeridade do processo, que passa a ser administrativo e no mais
judicial, como nos casos das hipotecas (Royer, 2009, p.115).
Com a alienao fiduciria, a reverso dos processos de retomada dos imveis por
inadimplncia ficou muito mais difcil. Tanto que, segundo Martins, as associaes de
muturios mudaram sua atuao frente aos endividamentos e assumiram uma posio
muito mais preventiva, alertando reiteradamente os muturios sobre os riscos implicados
e, ainda, recomendando aos futuros muturios que o comprometimento da renda familiar com as prestaes do financiamento no ultrapassasse 25% (Martins, 2010).
De forma indireta, a alienao fiduciria tem contribudo para a reduo da taxa de
inadimplncia nos financiamentos habitacionais nos ltimos anos, que, de 12% em 2000,
retraiu para 2,52% em 2010.16 Conforme afirma Martins (2010), a agilidade na retomada
dos imveis proporcionada por este instrumento associada ao aumento no nmero de leiles17 de imveis inadimplentes colaboram para esta reduo, posto que muturios inadimplentes que tm seus imveis leiloados so excludos do clculo da taxa de inadimplncia.
Assim, a instituio da alienao fiduciria nos financiamentos habitacionais
contribui para a incorporao das caractersticas do capital financeiro nas estruturas da
proviso habitacional no pas, pois garante com rapidez o retorno do imvel esfera da
circulao caso a remunerao do capital financeiro no acontea nos valores e prazos
previamente acordados (Martins, 2010, p.69).
16 GUIMARES, Lgia. Economistas negam que exista bolha imobiliria no Brasil. G1, 11 de agosto de 2010.
17 Flvia Martins, em sua pesquisa de doutorado, A reproduo (social) da escala metropolitana: um estudo sobre a
abertura de capitais nas incorporadoras e sobre o endividamento imobilirio urbano em So Paulo, observou o aumento no nmero de leiles de imveis residenciais nos ltimos anos no pas. Levantamento da Associao Nacional
dos Muturios revela que mais de 150 imveis so arrematados por ms [em 2007] pela CEF em So Paulo, um
aumento de 20% em relao a 2006, calcula Marcelo Luz, presidente (Gerolla, 2007 apud Martins, 2010, p.95).
67
Por este motivo, as operaes com alienao fiduciria passam a ser priorizadas pelas
instituies bancrias, conforme revela o depoimento do diretor de uma incorporadora atuante na RMSP: O banco no mais empresta dinheiro se voc no fizer a alienao fiduciria.18
Este ambiente regulatrio comprometido com a ampliao da captao de recursos para o financiamento habitacional e, mais ainda, com o entrelaamento da produo
habitacional com o mercado de capitais, ganhou reforos. A Lei n.10.931, aprovada j
no primeiro governo Lula, em 2004, alm de consolidar a alienao fiduciria de bens
imveis,19 instituiu o Patrimnio de Afetao e o Valor do Incontroverso,20 e tambm
introduziu novos ttulos de crdito (Cdulas de Crdito Imobilirio CCI, Letras de
Crdito Imobilirio LCI e Cdulas de Crdito Bancrio CCB).
O Patrimnio de Afetao desvincula os recursos financeiros de um determinado
empreendimento do restante dos ativos da empresa promotora, fazendo que os valores
desembolsados pelo adquirente do imvel fiquem exclusivamente vinculados quele
empreendimento especfico, evitando que o comprador seja prejudicado com percalos
financeiros da empresa promotora, incluindo at mesmo sua falncia.
Com a afetao do Patrimnio, se voc quebrar, ningum vai em cima daquele terreno
e voc tambm no pode mexer no dinheiro daquele empreendimento. Todo dinheiro
que voc recebe tem que ficar na conta daquele empreendimento. No caso de uma empresa, se ela tem uma obra que est apertada e a outra est com dinheiro... Ah, ento
eu vou... Voc no pode fazer isto.21
Para Volochko, alm de garantir segurana ao comprador, o Patrimnio de Afetao protege
o capital emprestado dos riscos da no realizao de sua remunerao e ainda estimula a
financeirizao do setor, pois, ao engessar os fluxos de capital entre os empreendimentos de
uma mesma empresa, amplia a necessidade de captao externa de recursos. Alm disto, a
incomunicabilidade financeira de um empreendimento para outro representa uma grande
barreira ao crescimento das empresas, pois restringe sua capacidade de lanar novos empreendimentos em intervalos curtos de tempo, o que era possvel (e muito adotado pelo setor)22
18 Diretor da Enplanta em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013.
19 A consolidao da aplicao da alienao fiduciria de bens imveis ocorreu com sua introduo no Cdigo
Civil, como consta da Lei n.10.931 de 2004.
20 O Valor do Incontroverso procura viabilizar o pagamento das prestaes cujos contratos esto sendo questionados judicialmente. Trata-se de suspenso de pagamento do financiamento imobilirio restrito ao que est sendo
questionado judicialmente e no em relao a todo o contrato (Royer, 2009, p.118).
22 Segundo Volochko (2008), a prtica ttica das transferncias foi ampla e comumente utilizada pelo setor
imobilirio at meados de 2004 (e era conhecida como efeito bicicleta ou pedalada) (Volochko, 2008, p.120).
68
com a transferncia de capital de um empreendimento a outro. Deste modo, coloca-se a

necessidade ainda maior do aumento da base de capital e do capital de giro destas empresas,
seja para realizar a incorporao de novos terrenos, seja para orquestrar a construo de vrios empreendimentos, obrigando-as a diversificar suas fontes de captao para ampliar seu
volume de capital global, possibilitando, assim, o seu crescimento (Volochko, 2008, p.121).
Esta separao entre a contabilidade da empresa e a do empreendimento tem se
difundido entre as incorporadoras, como confirma o diretor de uma delas ao alegar que
a conta tem que fechar para cada empreendimento da empresa.23
O empenho do setor imobilirio para a aprovao desta Lei ficou evidente nos
relatos feitos por Romeu Chap Chap, ento dirigente do Secovi - SP, de conversas
que a entidade teve com o ento ministro de Planejamento, Antnio Palocci, pouco
antes de sua aprovao.24 Diante da exposio de Palocci acerca da situao do crdito
imobilirio no pas naquele momento, bastante restrito, segundo o ministro, pela recusa
dos bancos a concederem financiamentos de longo prazo, Chap Chap argumentou que
esta restrio se devia a dois fatores: a insegurana trazida pelos prejuzos que tiveram
com os emprstimos concedidos Encol25 e a morosidade na recuperao do imvel nos
casos de inadimplncia, que fazia que as dvidas acumuladas, de IPTU e de mensalidades
de condomnio, aps os longos processos na justia, consumissem grande parte do valor
do imvel retomado.
Nesta ocasio, segundo Chap Chap, foram apresentadas a Palocci as propostas
do setor para o enfrentamento desta situao, que estariam na regulamentao do patrimnio de afetao, da alienao fiduciria e da regra do incontroverso, acatadas pelo
governo federal, com a sano da Lei n.10.931.
Alm disto, a Medida Provisria n.255, tambm de 2004, convertida na Lei
n.11.196 em 2005, incentivou ainda mais a adoo do patrimnio de afetao, reduzindo os encargos tributrios ao enquadrar a incorporao afetada em um Regime Especial
de Tributao (RET), com alquota nica de 7% sobre a receita mensal recebida (Royer,
2009, p.119). Em 2009, pela Lei n.12.024, a alquota foi reduzida para 6% e, posteriormente, para 4%, com a Medida Provisria n.601 de 2012.
23 Diretor da Sergus em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013.
24 Entrevista de Romeu Chap Chap em OLIVEIRA, Thiago. Polticas Inconstantes. Construo Mercado, n.81.
So Paulo, abril de 2008, p.63.
25 A Encol foi uma importante empresa do ramo da construo civil com atuao em nvel nacional no final
da dcada de 1980 e na primeira metade da dcada de 1990, quando entrou em processo de falncia e teve um
conjunto de obras, cujas UHs estavam parcialmente vendidas, paralisadas em vrios estados do pas. Royer afirma
que em 1994 havia mais de 600 obras inacabadas e, a partir de 1995, a derrocada financeira da empresa levou-a
a decretar a concordata em 1999. Mais de 42 mil clientes que j haviam pagado total ou parcialmente seu imvel
ficaram sem a entrega dos apartamentos (Royer, 2009, p.118).
69
O enquadramento no RET, muitas vezes, se apresenta bastante vantajoso aos

agentes promotores. Porm, o diretor de uma incorporadora atuante na RMSP revelou
que estas vantagens variam muito em funo do porte e, principalmente, do Valor
Geral de Vendas (VGV)26 do empreendimento. E, para evidenciar esta distino, ele
apresentou dois casos:
Voc pega um VGV de R$ 200 milhes, 3% d R$ 6 milhes, que voc deixa de
pagar de tributos. Muito dinheiro. (...) Quando o empreendimento pequeno, VGV
de R$ 30 milhes, no sei se vale muito a pena. No posso dizer, pois nunca fizemos.
Quando o VGV de R$ 30 milhes, a economia de R$ 900 mil. No uma coisa
que encha os olhos. Mas quando o VGV grande, a vale a pena.27
E ele ainda ressaltou: O que voc tem que pensar se uma boa voc ficar engessado.
Isto que complicado.
H, porm, bancos que exigem, para a concesso de financiamento produo, a afetao do patrimnio, sendo o mais usual a constituio de uma Sociedade de
Propsito Especfico (SPE), como afirma o mesmo diretor: Hoje em dia se voc no faz
uma SPE o banco no te d dinheiro. (...) O banco s vai emprestar dinheiro se ele tiver
300% de certeza que a empresa merece o crdito.
Embora representantes do setor imobilirio e de instituies financeiras afirmem
que a construo deste arcabouo normativo estabeleceu as bases sobre as quais se daria
a ampliao do crdito imobilirio no pas, a partir do pleno funcionamento do SFI, a
recuperao das fontes tradicionais de recursos direcionados para o financiamento habitacional herdadas do BNH, o FGTS e o SBPE, associada ao direcionamento de recursos
oramentrios para este fim, foram as garantias fundamentais para que a produo habitacional alcanasse um novo patamar. O grande volume de financiamento e o elevado nmero de UHs lanadas nos permitem considerar a existncia de um verdadeiro
boom imobilirio no setor residencial, tal como afirma Royer (2009).28 E o governo Lula
(2003-2010) foi um dos grandes responsveis por este crescimento.
26 O VGV (Valor Geral de Venda) representa a somatria dos preos unitrios de venda dos imveis previstos de
cada empreendimento. Quando se trata do VGV internado de uma incorporadora, este clculo feito em funo
do potencial de seu estoque de terrenos.
28 Segundo Royer, Em 2008, os dados do SBPE apontam para o pice dos nmeros do boom imobilirio. Um
total de R$ 29.008.520.223,00 em financiamentos residenciais concedidos, com 294.817 unidades habitacionais.
(...) So quase 10 vezes mais unidades habitacionais financiadas do que no ano de 2002, ou ainda, em um nico
ano alcanou-se toda a produo de 1995 a 2002. (...) o maior nmero anual de financiamentos do SBPE na
histria do SFH, superando inclusive o nmero recorde de 1981 (Royer, 2009, pp.73-74).
70
No se pode negligenciar o fato de a retomada do financiamento habitacional

durante o governo Lula ter sido beneficiada pela estabilidade macroeconmica alcanada
desde o final da dcada de 1990, e consolidada no incio dos anos 2000. O crescimento
da economia nacional, acompanhado pelo aumento da formalizao do trabalho e por
uma poltica de valorizao do salrio mnimo, fez crescer a massa salarial no pas e,
com ela ampliada, a capacidade de poupana dos brasileiros. Com isto, os depsitos nas
cadernetas de poupana, bem como as contribuies compulsrias de empregadores e
empregados, cresceram, o que tambm contribuiu para o aumento na arrecadao das
fontes de recursos que alimentam o SFH, o FGTS e o SBPE.
Mais do que isto, a reduo das taxas de juros, ainda que bastante modesta durante o primeiro governo Lula (2003-2006), ampliou o interesse das instituies financeiras
na concesso de crditos de longo prazo, entre eles o habitacional, que at ento tinha
participao reduzida em suas carteiras, aumentando tambm o interesse de investidores,
que comearam a se direcionar para o setor imobilirio, antes preterido por outros ativos
financeiros mais rentveis, sobretudo os ttulos da dvida pblica.
A declarao do diretor de uma grande incorporadora, de capital aberto e atuao
nacional, revela a potncia da conjuno dos fatores apresentados acima na dinamizao
da produo habitacional e no aquecimento do mercado residencial no pas.
A inflao e os juros altos so muito ruins para o mercado imobilirio como um todo.
As pessoas sempre dependem de crdito para comprar um apartamento, rarssimos
aqueles que compram vista. A grande populao seja na classe B, C, D, D menos,
precisa de um financiamento de longo prazo de 15, 20, at 30 anos. Agora, se voc
tem uma realidade de mercado com inflao, com juros altos, estes financiamentos
inviabilizam a compra do imvel. Ento o que o mercado imobilirio precisa para
se desenvolver? Estabilidade econmica, que a gente veio conquistando desde o Plano
Real, juros decrescentes, que veio conquistando principalmente desde que o Lula virou
presidente, e com o pas em crescimento. Ou seja, esta a conjugao perfeita: o pas
em crescimento gera estabilizao e a estabilidade econmica significa inflao baixa e
maior oferta de crdito. Todos os incorporadores perceberam este movimento do mercado, um movimento macroeconmico.29
Este movimento foi acompanhado por um conjunto de medidas adotadas pelo governo
federal que permitiram a expanso do mercado residencial no pas, principalmente pela
29 Diretor da Agra em entrevista concedida pesquisadora em junho de 2009.
71
ampliao da oferta de financiamento produo e ao consumo no mbito do SFH,

cujos nmeros de UHs financiadas e valores mobilizados desde 2006 vm atingindo patamares iguais ou superiores aos anos de melhor desempenho quantitativo da poca do
BNH, confirma Royer (2009, p.71).
A construo de uma poltica nacional de habitao em paralelo ao avano
da financeirizao da produo imobiliria nos anos 2000
O governo Lula, em sua primeira gesto, deu continuidade, em grande medida, s orientaes de seu antecessor, sob a alegao da importncia de se manter uma imagem de
credibilidade junto a setores nacionais economicamente fortes e a investidores internacionais. As taxas de juros mantiveram-se elevadas, bem como o supervit primrio30 e o
contingenciamento dos gastos pblicos, mesmo depois de o pas ter saldado suas dvidas
com o FMI (Maricato, 2011a).31
Na rea da habitao, a proposta desta gesto previa expandir o acesso moradia
e ampliar os recursos para o financiamento habitacional, inclusive com dotao de recursos oramentrios e concesso de subsdios para o atendimento das camadas de mais
baixa renda.32 Previa, tambm, a construo de um ambiente regulatrio que garantisse
segurana jurdica e financeira aos agentes promotores privados, para que ampliassem as
faixas de atendimento do mercado formal de moradia, inserindo as camadas de mdia e
mdia-baixa renda, como previsto no Projeto Moradia, lanado em 2000. Desenvolvido
por diversos especialistas do tema, este documento estabeleceu as principais diretrizes da
Poltica Nacional de Habitao (PNH) elaborada no governo Lula.33
30 Conforme revela Paulani, neste momento, os supervits primrios elevaram-se para alm dos nveis exigidos
pelo prprio FMI (Paulani, 2011, p.7).
31 O contingenciamento dos gastos pblicos, afetando, sobretudo, os investimentos em programas sociais, era
preconizado pelo Ministrio da Fazenda. Contrariando estas orientaes, no entanto, do ponto de vista do enfrentamento da misria e da vulnerabilidade social, houve avanos importantes, dentre os quais Maricato (2011a)
destaca a poltica de valorizao do salrio mnimo, o Programa Bolsa Famlia, o ProUni, o Pronaf, o Programa de
Aquisio de Alimentos (PAA), a Lei da Alimentao Escolar e o Programa Luz para Todos.
32 Um dos programas criados foi o PSH (Programa de Subsdios Habitao), que um programa de subsdio do governo federal, regulamentado pela lei n 10.998, de 28 de maio de 2003, e decreto n 5.247, de 19 de
outubro de 2004. Ele operado por instituies financeiras e agentes financeiros do SFH e pretende viabilizar
o acesso moradia dos segmentos de menor renda familiar (at 3 salrios mnimos por ms). O PSH utiliza
recursos oramentrios para subsidiar operaes de financiamento e parcelamento habitacionais de interesse
social (FGV, 2007, p.12).
33 Diferentemente da poltica habitacional em curso, o elevado nmero de UHs produzidas no perodo de
vigncia do BNH, superior a 4 milhes (Bonduki, 1998), foi alcanado sem que houvesse recursos oramentrios diretamente mobilizados. O sistema operava sob o princpio da auto-sustentao financeira, com reduzidos
aportes do Tesouro e isto no era uma exclusividade do SFH, tampouco da poltica habitacional vigente durante
o regime militar. Conforme destaca Arretche, os militares assumiram como diretriz para o conjunto dos programas sociais (previdncia social, sade, habitao, entre outros) a constituio de sistemas que se autofinanciariam, a partir da criao de fundos especficos, prescindindo de recursos oramentrios (Arretche, 1990, p.29).
De modo a garantir recursos para o SFH, foram institudas fontes de recursos extraoramentrias. E, seguindo
72
A proposta de insero das camadas de mdia e mdia-baixa renda no mercado

formal tinha como objetivo liberar os subsdios dos programas federais, dos quais estas
faixas de renda se beneficiavam, e direcion-los exclusivamente s camadas de mais baixa
renda, conforme consta do Projeto Moradia.
Mais concretamente: na experincia brasileira, as classes mdia e mdia baixa empalmaram os financiamentos habitacionais, e foram as beneficirias dos subsdios
embutidos nos emprstimos. Sem condies de competir por esses financiamentos, a
populao ficou margem do processo. Prope-se, neste projeto Moradia, ampliar
o acesso das classes mdia e mdia baixa ao mercado privado de imveis, com o
objetivo de retir-las da disputa pelos recursos subsidiados. Estes seriam concentrados, ento, no atendimento populao de baixa renda. (...) A produo privada
lucrativa poder ser estimulada a produzir para as faixas de rendas mais baixas, at
agora excludas do mercado, aumentando mais rapidamente a oferta de moradias
para essas camadas da populao, simultaneamente a ganhos de produtividade e
reduo de custos por parte das empresas. O poder pblico, em consonncia com os
agentes promotores, produtores e financeiros, pode cumprir um papel importante na
reduo dos obstculos e nos incentivos ampliao do mercado residencial, atravs
de vrias medidas: reduo do tempo de emisso de alvars, padres urbansticos e
arquitetnicos especficos (HIS Habitao de Interesse Social), poltica fundiria
que favorea o capital produtivo, projetos de parceria envolvendo as permutas com
terra e infraestrutura, padronizao de contratos, procedimentos e normas, entre
outros (Projeto Moradia, 2000, pp.52-53).
O Projeto Moradia tambm previa a criao do Ministrio das Cidades (MCidades),
com o intuito de construir uma poltica de desenvolvimento urbano, que, alm de
inserir a temtica habitacional na agenda poltica nacional, ampliasse e fortalecesse o
debate sobre as questes urbanas, de modo a construir solues mais articuladas e integradas, rompendo com a fragmentao setorial dos programas e aes voltadas a elas.
esta orientao, o SFH era alimentado por recursos provenientes de contribuies compulsrias, do FGTS,
e voluntrias, da caderneta de poupana, no mbito do SBPE. Estas mesmas fontes de recursos continuam
operantes no sistema atual, porm, diferentemente do perodo do BNH, a poltica habitacional levada a cabo
pelo governo Lula conta com recursos do Oramento Geral da Unio. Ademais, na poltica habitacional do
perodo do BNH no foram previstos recursos especficos para subsdios, apesar de Silva afirmar que eles existiram, indiretamente, na forma de bonificao de juros, de redues no ndice de reajustes das prestaes e de
clculo dos saldos devedores (Silva, 1997, p.50), o que muito difere da poltica atual, que prev recursos para
subsdios diretos s camadas de mais baixa renda, oriundos do OGU e do FGTS, fundamentais para a incluso
desta parcela da populao no atendimento habitacional.
73
Logo no primeiro ano da gesto, em 2003, o Ministrio das Cidades34 foi institudo,
embora ocupando uma posio bastante desfavorvel na correlao de foras internas
ao governo neste momento (Maricato, 2011a).35
A ambiguidade que marcou o governo Lula36 se revelava nas disputas travadas
entre o Ministrio das Cidades e o Ministrio da Fazenda. Enquanto o primeiro pleiteava
recursos para investimentos nas reas de saneamento, infraestrutura, habitao e transporte, o segundo exercia uma verdadeira ditadura sobre o que era chamado gasto (o
que pelo conceito do FMI poderia significar toda despesa que no podia ser privatizada,
como por exemplo, gua e esgoto em favelas) (Maricato, 2011a, p.31).
Compunham a Poltica Nacional de Habitao da primeira gesto do governo
Lula medidas que visavam ao incremento dos recursos para o financiamento habitacional oriundos dos fundos tradicionais herdados do regime militar FGTS e SBPE ,
previso de subsdios para o atendimento das camadas de mais baixa renda e ao fomento ampliao do mercado privado de habitao para o atendimento dos extratos de
rendimento mdio.
Se comparados aos escassos recursos investidos na rea de habitao nos anos anteriores, os programas implementados pelo governo federal, as novas leis aprovadas e as
resolues do CMN e do CCFGTS deram novas perspectivas ao subsetor habitacional
no pas. Por muitos anos no se teve tantos recursos mobilizados para o financiamento
produo e ao consumo da habitao, incluindo tambm subsdios.
Aps sua criao, o Ministrio das Cidades passou a ocupar um assento no
CCFGTS. A partir de ento, verificou-se um grande esforo por parte dos representantes do MCidades em priorizar as camadas de mais baixa renda no direcionamento de
34 O Ministrio das Cidades, entre 2003 e 2005, sob o comando de Olvio Dutra, estruturou-se em quatro secretarias nacionais: Secretaria Nacional de Habitao, Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos,
Secretaria Nacional de Saneamento Ambiental e Secretaria Nacional de Transporte e da Mobilidade Urbana, alm
do Denatran (Departamento Nacional de Trnsito) e da CBTU (Companhia Brasileira de Trens Urbanos). Cabia
Secretaria Executiva do Ministrio garantir a integrao das aes de cada secretaria e departamento, bem como
a transversalidade das propostas elaboradas para as diversas questes urbanas. Para assegurar um processo amplo
de participao social na construo desta poltica, foram institudas as Conferncias Nacionais das Cidades, que
compunham com as Conferncias Municipais e Estaduais um sistema articulado de instncias participativas, alm
do Conselho das Cidades, rgo consultivo do Ministrio das Cidades (Maricato, 2011a).
35 Segundo Maricato, a resistncia oferecida pela equipe inicial do MCidades contra as restries arbitrrias e
radicais na conduo do oramento federal (o que inclua a exorbitante taxa de juros responsvel pelo ralo por
onde escoava abundante dinheiro pblico para o setor financeiro, com o pagamento da dvida) e sua averso
ao clientelismo observado nas emendas parlamentares (que nos primeiros anos engoliam 50% das migalhas de
recursos oramentrios que cabiam ao MCidades), atraram sobre ela crticas internas e externas ao governo.
As foras neoliberais combinadas ao velho patrimonialismo reduziram muito o espao da mudana pretendida
(Maricato, 2011a, p.51).
36 O carter ambguo do governo Lula tambm revelado por Maricato a partir de dados apresentados por Frei
Beto, que mostram que, durante este governo, os lucros auferidos pelos trs maiores bancos do pas Banco do
Brasil, Ita e Bradesco , de R$ 167 bilhes, tiveram um aumento de 420% em relao aos do governo FHC
74
recursos do Fundo. Esta diretriz foi reforada por resolues editadas pelo CCFGTS
a partir de 2004, nas quais se identificava uma inteno clara de fomentar a produo
de habitao de interesse social (HIS), prevendo, inclusive, a utilizao de recursos
para a concesso de subsdios com esta finalidade (Royer, 2009). Conforme evidencia
Maricato (2011a),
Contrariando a orientao do Ministrio da Fazenda, o Conselho Curador do FGTS
e os demais rgos do governo federal ali representados passaram a ampliar os investimentos desse fundo, que apresentava crescimento gradual e seguro a partir do incio da
dcada (Maricato, 2011a, p.59).
A Resoluo n.460 do CCFGTS, de 14 de dezembro de 2004, refora esta orientao,
garantindo a destinao de 60% dos recursos das aplicaes do Fundo para a rea de
habitao popular e prevendo a concesso de subsdios para famlias com renda de at
3 salrios mnimos (Royer, 2009, p.87).37 Esta medida, conforme destaca Fix, alm de
permitir a ampliao dos subsdios concedidos pelo governo federal, foi responsvel
por dobrar o oramento na rea de habitao no exerccio de 2005 (Fix, 2011, p.134).
Os subsdios aportados pelo FGTS passaram de R$ 363,8 milhes em 2004 para mais
R$ de 5 bilhes em 2010.38
Esta priorizao dos recursos do Fundo para a baixa renda esteve fortemente
presente at 2007. A partir deste ano, Royer identifica um crescimento das operaes de balco, sobretudo dos financiamentos concedidos no mbito dos programas
Carta de Crdito Individual, voltado aos muturios que buscariam seus imveis no
mercado, e Apoio Produo, direcionado aos incorporadores, em detrimento do
Pr-Moradia, destinado ao atendimento de famlias de at 3 salrios mnimos e com
contrataes feitas diretamente pelo Poder Pblico. A pesquisadora acredita que parte desta retrao se deveu morosidade dos processos conduzidos diretamente pelo
Poder Pblico frente agilidade das transaes entre muturios e o mercado privado
de moradia (Royer, 2009, p.92).
Paralelamente, tambm segundo a pesquisadora, os recursos do SBPE para
financiamentos habitacionais acompanharam o crescimento do FGTS, sendo direcionados s camadas de mdia renda, principalmente. Desta fonte de recursos, os
37 Segundo Royer, em 2007, 76,8% dos atendimentos habitacionais realizados com recursos do FGTS,
FAR, FDS, OGU, FAT, CAIXA e SBPE foram direcionados s camadas de renda de at 3 salrios mnimos
(Royer, 2009, p.89).
38 REZENDE, Teotonio. O papel do Financiamento Imobilirio no Desenvolvimento Sustentvel do Mercado
Imobilirio Brasileiro (apresentao), dezembro de 2011.
75
financiamentos concedidos no mbito do SFH foram os que mais cresceram, voltados

s faixas de renda entre 7 e 8 salrios mnimos.
Na esteira de outras resolues do CMN39 que a precederam, a Resoluo CMN
n.3.259, de 2005, tambm contribuiu para esta ampliao, ao retirar do cmputo
da exigibilidade de direcionamento dos recursos do SBPE para o SFH os ttulos referentes s dvidas da Unio relativas ao saldo devedor do Fundo de Compensao das
Variaes Salariais (FCVS),40 o que forou os bancos a ampliarem o volume de financiamentos concedidos com recursos da caderneta de poupana. Segundo Fix, com estas
sucessivas alteraes nas regras da exigibilidade, as aplicaes com recursos do SBPE
passaram de menos de R$ 2 bilhes em 2002 para cerca de R$ 18 bilhes em 2007
(Fix, 2011, p.134).
Entre 2005 e 2010, o montante de recursos do FGTS contratados para fins habitacionais cresceu mais de cinco vezes, passando de R$ 5,5 bilhes para R$ 27,9 bilhes,
sendo que o salto no SBPE foi ainda maior, passando de R$ 4,9 bilhes para R$ 56,2
bilhes (Abecip, 2012), conforme revelam os grficos a seguir.
Grfico 2.1 Volume de recursos contratados para financiamento habitacional
do SBPE e do FGTS (em bilhes de reais)
120
100
80
SBPE
60
FGTS
40
20
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fonte: Banco Central, CEF e Abecip. Elaborao: Inteligncia de Mercado Abecip. Dados extrados de: Coletiva de
Imprensa: Resultados 2011. Abecip. 26 de janeiro de 2012.
39 A Resoluo CMN n.3005 de 2002 j havia limitado a participao dos crditos do FCVS do cmputo
da exigibilidade de direcionamento dos recursos do SBPE para os financiamentos habitacionais no SFH
(Royer, 2009, p.80).
40 Segundo Martins, o Fundo de Compensao de Variaes Salariais, deveria cobrir, ao fim do financiamento, a
diferena entre a correo das prestaes pela variao salarial e a correo pela poupana (Martins, 2010, p.66).
76
Grfico 2.2 No de UHs financiadas com recursos do SBPE e do FGTS (em milhares)
1200
1000
800
SBPE
600
FGTS
400
200
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fonte: Banco Central, CEF e Abecip. Elaborao: Inteligncia de Mercado Abecip. Dados extrados de: Coletiva de
Imprensa: Resultados 2011. Abecip. 26 de janeiro de 2012.
A criao do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS) tambm

contribuiu para a ampliao dos recursos disponveis para o financiamento habitacional, sobretudo para as camadas de mais baixa renda. O FNHIS foi criado pela Lei
n.11.124 de 2005, que instituiu o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
(SNHIS). Trata-se de um sistema descentralizado composto por fundos e conselhos
estaduais e municipais, que operariam com recursos repassados do Fundo Nacional
de acordo com as diretrizes e aes estabelecidas nos Planos Locais de Habitao de
Interesse Social (PLHIS), de elaborao obrigatria para o acesso aos recursos do
Fundo. O FNHIS, cuja gesto fica a cargo de um conselho gestor, conta com aporte de
recursos do Oramento Geral da Unio (OGU).
A Lei que criou o FNHIS teve origem em um projeto de lei de iniciativa popular que reuniu mais de um milho de assinaturas e tramitou no Congresso Nacional
por 13 anos at sua aprovao em 2005. Ela tambm previa a elaborao do Plano
Nacional de Habitao (PlanHab), com a atribuio de estabelecer, a partir de um
diagnstico das necessidades habitacionais do pas, as diretrizes da poltica nacional
para esta rea, definindo modalidades de atendimento e fontes de recursos a mobilizar.
Em 2007, iniciou-se sua elaborao, que se estendeu at 2010, com a promoo de
muitos seminrios, oficinas e audincias pblicas nas diferentes regies do pas, consolidando um processo amplo e efetivo de participao. Segundo Fix, aps a criao do
FNHIS, os recursos destinados para o financiamento habitacional das camadas de mais
baixa renda foram acrescidos em R$ 1,3 bilho ao ano (Fix, 2011, p.134).
77
A retomada do financiamento habitacional e o aquecimento da demanda solvvel
O financiamento tanto produo quanto ao consumo central para a ampliao

da produo habitacional, como tambm para a expanso do mercado residencial
formal no pas. Marx (1983) j mostrara a necessidade de crdito nos ciclos produtivos longos que envolvessem grande volume de investimentos e fora de trabalho,
como a produo habitacional, cuja misso seria a de abreviar as distncias temporais entre a produo e o consumo. O crdito garante a reproduo ampliada do
capital na produo habitacional, por permitir um fluxo de solos, o aumento da
escala da produo, a antecipao do capital ao produtor e o pagamento parcelado
pelo consumidor, a produo e a realizao do ciclo produtivo do capital imobilirio (Castro, 1999, pp.38-39).
Alm da retomada dos recursos para o financiamento habitacional, medidas adotadas pelo governo federal, como a reduo das taxas de juros adotadas e a ampliao do
prazo de amortizao das dvidas para 30 anos, e posteriormente para 35 anos, alm da
diminuio das exigncias na concesso do crdito, facilitaram o seu acesso, e, com isto,
ampliaram a demanda solvvel no pas, o que fundamental para que o capital investido
na produo habitacional se realize, tal como esclarece Harvey, respaldado na Teoria da
Mais-valia de Marx:
La demanda efectiva del producto la necesidad respaldada por la capacidad para
pagar es la nica medida aplicable (Teoras sobre la plusvala, II, 466). Si no existe
una demanda efectiva de mercancas, entonces el trabajo personificado de la mercanca es trabajo intil y el capital invertido en su produccin se pierde y se desvala
(Harvey, 1990, pp.97-98).
Soma-se a estes fatores a Resoluo CMN n.3.706, de maro de 2009, que elevou
o valor mximo de enquadramento dos imveis de R$ 350 mil para R$ 500 mil, e
posteriormente para R$ 750 mil,41 e o valor financivel de R$ 245 mil para R$ 450 mil
no mbito do SFH. Com isto, alm da incluso de imveis de maior valor, houve o aumento do percentual de cobertura do financiamento sobre o preo do imvel, que passou de 70% para 90%. Esta alterao tambm contribuiu para a ampliao da demanda
solvvel, pois, conforme alerta Rocha Lima Jr. (2011), quanto maior o percentual do
41 Recentemente, este limite foi ampliado para R$ 750 mil, aps forte presso do setor imobilirio, que justificou
este aumento pela necessidade de elevao do PIB nacional que seria engendrada pela dinamizao das atividades
imobilirias, de grande importncia em perodos de retrao na economia nacional (FERNANDES, Adriana.
Limite do FGTS na casa prpria pode ter aumento. O Estado de So Paulo, 04 de maro de 2013).
78
preo do imvel financivel, menor o tamanho da poupana prvia necessria para o

ingresso do comprador no mercado, o que abrevia sua espera.42
Porm, quando as taxas de juros incidentes so altas, esta ampliao nos prazos
de amortizao da dvida tem seu efeito redutor sobre os valores das prestaes bastante
comprometido. A reduo nas prestaes de um financiamento concedido taxa de juros
de 16% ao ano de apenas 10% com o prazo estendido de 15 para 30 anos. J com uma
taxa de 6% ao ano, por exemplo, a reduo seria de 30%.43
Comparada s taxas mdias de juros dos Estados Unidos, da Espanha, da Rssia
e do Chile, a taxa mdia de juros no pas, de 11,3% em 2010, apenas inferior da
Rssia, de 14,5%, e bastante superior da Espanha, de 3,4%; do Chile, de 4,9%, e
dos Estados Unidos, de 5%, conforme revelou o estudo comparativo realizado pela AT
Kearney.44 Estas taxas elevadas podem significar o desembolso, ao longo dos 30 anos de
financiamento, de at trs vezes o preo do imvel, segundo revela Reinaldo Domingos,
presidente do Instituto DSOP de Educao Financeira. E, por isto, Leopoldo Grajeda,
professor de finanas do Ibmec, em entrevista publicada em 2011, aconselha a no
adquirir financiamentos de prazo superior a 15 anos nas condies atuais, pois nas
primeiras prestaes, at 90% do valor vai ser para pagar juros. (...) A pessoa paga cinco anos de prestaes e, quando faz uma consulta, ainda deve 90% do valor original.45
Com o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), lanado em maro de
2009 e regulamentado pela Lei n.11.977, em junho do mesmo ano, a demanda solvvel
ampliou-se ainda mais, no obstante o cenrio recessivo que marcou a economia mundial aps a ecloso da crise financeira de 2008. Segundo pesquisa realizada pela AdemiRJ no 1 semestre de 2011,46 aps o lanamento do programa, a renda familiar mensal
necessria para a aquisio de um imvel, que era de R$ 4.500 em 2005, passou para
R$ 1.400, o que incluiu cerca de 35,7 milhes de famlias no mercado formal de moradia. Assim, 67% dos brasileiros tornaram-se aptos a assumir um financiamento habitacional, o que 5 anos antes era possvel apenas para 10% da populao.47
42 ROCHA LIMA Jr., J. H explicao estrutural para o crescimento agudo dos preos de imveis residenciais?
Carta NRE Poli USP, n.23-11, jan.-mar. 2011, p.3.
43 SAMPAIO, Roberto e FABI, Sandro. Financiamento imobilirio antes e depois. Construo Mercado, n.97.
So Paulo, agosto de 2009, p.28.
44 MOD, Leandro. Juro de imvel aqui dos mais altos do mundo. O Estado de So Paulo, 04 de outubro de 2010.
45 SIQUEIRA, Humberto. importante economizar antes de adquirir o imvel. Estado de Minas, 4 de agosto de 2011.
46 Trata-se de um estudo promovido pela Associao dos Dirigentes do Mercado Imobilirio no Rio de Janeiro
(Ademi-RJ), que considerou dados da entidade e informaes do IBGE, da FGV e de bancos comerciais.
47 67% dos brasileiros tm renda para comprar um imvel. Revista Exame, 10 de agosto de 2011.
79
Corroborando esta ampliao do mercado formal em direo s camadas de mdia

e mdia-baixa renda, a Associao Paulista dos Empresrios de Obras Pblicas (Apeop)
afirma, conforme publicado em artigo de 2009, que, antes do PMCMV, uma famlia com
renda mensal de 5 salrios mnimos conseguia acessar um financiamento para a aquisio
de um imvel de, no mximo, R$ 59.485. Com o seu lanamento, e os subsdios previstos,
esta mesma famlia tornou-se capaz de acessar um financiamento de cerca de R$ 76 mil.48
Todos estes fatores, associados queda da taxa bsica de juros e consequente
perda da rentabilidade dos ttulos pblicos, conforme nos alerta Royer, fizeram do
crdito imobilirio um produto de prateleira dos grandes bancos com o intuito de
fidelizar os clientes por longos perodos (Royer, 2009, p.78).
A oferta crescente e o acesso facilitado ao crdito imobilirio, a juros reduzidos e
prazos ampliados, fez eclodir uma corrida dos bancos para emprestar s construtoras e ao
consumidor. Isto fica evidente com a declarao do diretor de desenvolvimento imobilirio da incorporadora Schahin Cury, em artigo publicado em maio de 2007, em que afirma:
se antes as construtoras procuravam as instituies financeiras, agora ocorre o inverso.49
Com a ampliao dos financiamentos habitacionais concedidos pelas instituies bancrias, houve a reduo na oferta de crdito pelas prprias incorporadoras.
Shimbo revela que a empresa estudada em sua pesquisa de doutorado, que era responsvel por 40% dos financiamentos concedidos aos seus compradores em 2004, passou
a responder por apenas 4% em 2008. Em sentido inverso, os bancos comerciais, que
em 2004 no haviam participado dos financiamentos concedidos aos compradores da
empresa, responderam por quase 50% deles aps quatro anos. Acrescido ao dos financiamentos concedidos pela Caixa Econmica Federal, este percentual alcanou cerca de
90% (Shimbo, 2010, p.190).
Alm dos consumidores, as prprias incorporadoras tambm passaram a contrair financiamentos junto aos bancos, em detrimento da utilizao de recursos prprios para a incorporao e a construo de seus empreendimentos, o que revelado
pelo diretor de uma incorporadora de capital fechado atuante na RMSP.
Ns sempre trabalhamos com financiamento prprio, mas, de um tempo para c,
ns passamos a buscar financiamento para a produo e para a comercializao. Ns
estamos entregando o segundo empreendimento em que ns tivemos financiamento
bancrio. O primeiro no teve problema, e acho que este tambm no ter.50
48 BLANCO, Mirian. O novo desenho do setor. Construo Mercado, n.94. So Paulo, maio de 2009, p.30.
49 DE CHIARA, Mrcia. Oferta vai triplicar o crdito imobilirio. O Estado de So Paulo, 02 de maio de 2007.
50 Diretor da Ditolvo em entrevista concedida pesquisadora em maro de 2009.
80
A mudana na poltica de financiamento das empresas reflete alteraes substanciais

nas posturas das prprias instituies bancrias, que passaram a ampliar os crditos
de longo prazo em suas carteiras, tanto por obrigaes impostas pela regra da exigibilidade sobre os recursos do SBPE, quanto por identificar neste tipo de emprstimo
um caminho para a fidelizao de clientes por um longo prazo. Isto revelado pelo
diretor de uma grande incorporadora de capital aberto atuante na RMSP, que ainda explica como so feitos os chamados repasses dos financiamentos concedidos
produo para os compradores dos imveis, procedimento bastante adotado pelos
bancos nos emprstimos desta natureza.
O banco tem interesse em fazer o financiamento da construo por dois motivos:
porque ele tem uma obrigao com o governo de investir uma parte dos recursos
da poupana para crdito imobilirio e porque ele est interessado em uma relao de longo prazo com os clientes que iro comprar o imvel. (...) Como que
funciona: o cliente est livre para pegar um financiamento com o banco que ele
quiser, mas tem condies mais facilitadas para ele assumir um financiamento
com aquele que j vem financiando o empreendimento. A gente chama isto de
repasse. A gente assume a dvida com um banco para lanar e construir um empreendimento, no momento da entrega das chaves, voc repassa parte desta dvida
para o seu cliente e quita esta dvida que voc tinha com o banco. assim que
acontece geralmente.51
A vantagem trazida s instituies bancrias pelo repasse didaticamente apresentada pelo diretor de outra incorporadora, de capital fechado, tambm atuante na
RMSP, ao explicar como foi feito o financiamento de um de seus lanamentos: O
financiamento produo foi feito pelo Bradesco e depois ele quem faz o repasse.
Esta a cereja do bolo, ele vai ganhar teoricamente 168 novas contas, se bem que
mais da metade dos compradores j tem conta no Bradesco.52
Por outro lado, a busca por financiamento produo tambm faz parte da
estratgia das incorporadoras de reduzir ao mximo a dependncia de recursos dos
compradores durante a obra e a necessidade de mobilizar um grande volume de recursos prprios, conforme revela o diretor de outra incorporadora de capital fechado
atuante na regio.
81
H uns 4 anos, entramos com tudo no sistema financeiro. A gente compra terreno,
aprova projeto, incorpora, lana e coloca o banco para bancar geralmente 80% da
obra. O resto tem que completar com recursos prprios, ou com recursos da venda.
Mas voc tem que encontrar uma condio para que a pessoa possa colocar o mnimo possvel de dinheiro durante a obra. Ento, deve depender do sistema financeiro
durante a obra e o nosso resultado vem depois da entrega. assim que funcionam as
incorporadoras em geral.53
Parte dos agentes do setor aposta na continuidade da expanso do crdito imobilirio no
pas, respaldados pela ainda baixa relao entre crdito imobilirio e PIB, a despeito de seu
crescimento nos ltimos anos. Esta relao foi de 5,1% em 2011, modesta, se comparada de
outros pases ditos emergentes, como Mxico (12,5%), Chile (14%) e frica do Sul (30,65).54
No entanto, Eloy afirma que os entraves para a expanso do crdito habitacional
no pas so estruturais e de difcil transposio. Segundo a pesquisadora, tais obstculos
se relacionam s incertezas macroeconmicas em face do cenrio recessivo internacional, s taxas elevadas de juros praticadas no pas, principalmente nos financiamentos de
longo prazo, resistncia das instituies financeiras em oferecer crdito de longo prazo
e, tambm, incipincia do mercado secundrio no Brasil. Eloy aponta ainda outros
obstculos, como o reduzido nmero de instituies financeiras que oferecem crdito
habitacional no pas, o que compromete a competitividade e a inovao na concesso de
crditos de longo prazo, os elevados spreads praticados pelas instituies financeiras,55 as
altas taxas e tarifas agregadas ao crdito, a desorganizao dos registros cartoriais, a falta
de unificao nos cadastros e de padronizao nos contratos, alm da reduzida capacidade
de endividamento de grande parte da demanda potencial no pas (Eloy, 2009).56
53 Diretor da MZM em entrevista concedida pesquisadora em abril de 2009.
54 RODRIGUES, Eva. Dficit habitacional e baixa inadimplncia afastam bolha. Brasil Econmico, ano 3,
n.579, 2011, p.6.
55 Um estudo comparativo sobre os crditos imobilirios em 5 pases Brasil, Estados Unidos, Espanha,
Rssia e Chile , realizado pela AT Kearney em 2010, revela que o spread mdio praticado pelas instituies
financeiras no pas (diferena entre a taxa que a instituio financeira paga ao captar o dinheiro e a que cobra
ao repass-lo para o cliente) o mais alto, de 5,5% a.a., seguido pela Rssia, de 4,8% a.a., Estados Unidos, de
3,1% a.a., Chile, de 3% a.a. e Espanha, de 2,2% a.a.. De acordo com Silvana Machado, ento vice-presidente
da AT Kearney, os juros e o spread elevados no pas se devem a trs fatores: (1) ao fato de grande parte dos
financiamentos vigentes ainda se enquadrar nas antigas normas, sem a adoo da alienao fiduciria, o que
dificulta a retomada do imvel em caso de inadimplncia e induz a adoo de juros elevados pelas instituies
financeiras, (2) baixa competitividade no setor, posto que a oferta de crdito imobilirio no pas bastante
recente (cerca de 5 anos) e a Caixa Econmica Federal, sozinha, responde por 75% dos crditos imobilirios no
pas e; (3) limitao de funding (recursos disponveis para o crdito imobilirio) pelas fontes restritas (FGTS
e SBPE) e pelo incipiente mercado secundrio no setor. MOD, Leandro. Juro de imvel aqui dos mais altos
do mundo. O Estado de So Paulo, 04 de outubro de 2010.
56 ELOY, C. M. Relao Crdito Imobilirio / PIB no Brasil: um potencial de crescimento ou um reflexo do nosso
entrave? Monografia apresentada disciplina AUP 840 no curso de ps-graduao da FAUUSP, 2009.
82
Com a construo deste ambiente regulatrio favorvel produo imobiliria,

associado retomada dos recursos para o financiamento habitacional, em um contexto
de estabilizao e crescimento da economia no pas, a abertura de capital das empresas foi
vista como um caminho profcuo para a sustentao da expanso do setor. Entre julho
de 2005 e outubro de 2007, 25 empresas do setor aportaram na Bolsa de Valores de So
Paulo (Bovespa), 18 delas apenas em 2007.57
A capitalizao do setor: o ingresso de capitais estrangeiros, a predominncia dos
recursos baratos das fontes tradicionais e a entrada de recursos oramentrios
O ingresso das incorporadoras no mercado de capitais contribuiu tambm para a capitalizao do setor. Dados sobre o volume de recursos mobilizado com as IPOs58
so bastante divergentes. Segundo Rocha Lima Jr. e Gregrio (2008), entre setembro
de 2005 e outubro de 2007, foram captados R$ 8,42 bilhes para as empresas com
as Ofertas Primrias de Aes e R$ 2,96 bilhes para os acionistas controladores com as
Ofertas Secundrias.59 Outras fontes revelam valores ainda maiores.60
Diante da elevada liquidez na economia mundial e das condies favorveis de
negcio no pas, a participao de investidores estrangeiros foi expressiva nas ofertas primrias de aes, de cerca de 60%,61 segundo Wilson Amaral, ento presidente da Gafisa.62
No obstante o ingresso de capitais estrangeiros com a entrada das incorporadoras no mercado de capitais e com a introduo de instrumentos financeiros para a
securitizao de ativos imobilirios, Maricato enftica ao ressaltar que a sustentao
da expanso do mercado residencial formal no pas, at 2010 ao menos, provinha de
fundos pblicos, semipblicos (FGTS) e privados nacionais (SBPE). A autora acrescenta, ainda, que esta confluncia de recursos s foi possvel porque se estruturou no
bojo de uma poltica de Estado, relativizando a importncia nesse processo dos capitais
estrangeiros e da financeirizao da produo habitacional no pas. Isto porque ainda no teria ocorrido um casamento pleno do mercado de capitais com o mercado
57 SILVA, Altair. Tolerncia zero. Revista Eletrnica Capital Aberto, ano 5, n.53, janeiro de 2008.
58 Sigla para Initial Public Offering, expresso em ingls para Ofertas Primrias de Aes.
59 ROCHA LIMA Jr., J.; GREGRIO, Carolina A. G. Valuation e investimento nas aes das empresas de real
estate no Brasil: cenrio do ciclo de captao intensiva 2005-2007. So Paulo: Anais VIII Seminrio Internacional
da LARES, setembro de 2008.
60 De acordo com o artigo Tolerncia zero, de Altair Silva, entre julho de 2005 e outubro de 2007, com a oferta
primria de aes de 25 empresas do setor imobilirio foram captados cerca de US$ 20 bilhes.
61 Segundo Rocha Lima Jr e Gregrio (2008), 75% do volume de recursos captados via IPO entre setembro de
2005 e outubro de 2007, que somavam cerca de R$ 11 bilhes, provinham de investidores estrangeiros.
62 Entrevista de Wilson Amaral, ex-diretor presidente da Gafisa. Construo Mercado, n.79. So Paulo, fevereiro de 2008, p.16.
83
residencial (Maricato, 2011a, p.66). Fala-se muito nos recursos das empresas que
abriram capital na Bolsa ou mesmo nos investimentos estrangeiros, mas a maior parte
dos recursos que alavancou o mercado a partir de 2005 fundamentalmente do SBPE
e do FGTS, avalia Maricato (2008).63
Apesar de considerar a abertura de capital das incorporadoras determinante para
o fortalecimento do setor imobilirio, Rufino concorda que foram os financiamentos
concedidos no mbito do SFH que permitiram produo imobiliria alcanar os elevados patamares quantitativos dos ltimos anos. Segundo a pesquisadora, os recursos do
SFH, mais baratos, continuam sendo acionados para financiar a construo, mesmo
pelas incorporadoras de capital aberto. Esta constatao a leva a afirmar que mais uma
vez, o capital desvalorizado, direcionado pelo Estado produo imobiliria, assume um
papel decisivo na ampliao dos ganhos no setor, viabilizando a aliana entre o capital
financeiro e o setor imobilirio (Rufino, 2012, p.58).
Shimbo confirma o acionamento dos recursos mais baratos do SFH pelas incorporadoras, no obstante a capitalizao do setor resultante da abertura de capital. No
entanto, ela explica que diante da pulverizao de instrumentos financeiros, as empresas
puderam combinar diferentes formas de acesso ao capital financeiro, de acordo com os
diversos momentos de sua atividade (Shimbo, 2010, p.117), prevalecendo o uso dos
recursos captados no mercado de capitais para a incorporao de novos terrenos e os
recursos mais baratos do SFH para a obra, como veremos mais adiante.
Na segunda gesto do governo Lula (2007-2010), mudanas no comando da
Casa Civil, do Ministrio da Fazenda e do BNDES deram sustentao nova orientao
da poltica macroeconmica do governo federal (Maricato, 2011a). A opo por planos
e programas comprometidos com o crescimento econmico, o fortalecimento do setor
produtivo e a gerao de empregos revelaram um controverso corte desenvolvimentista64
63 Erminia Maricato em resposta pergunta Qual ser o impacto do boom imobilirio nas grandes capitais
brasileiras?, feita pela revista AU em agosto de 2008, afirmou que, entre 2005 e 2008, cerca de 85% dos recursos
destinados ao financiamento habitacional eram provenientes do SBPE e do FGTS.
64 Nos ltimos anos, o debate sobre desenvolvimentismo foi retomado por parte da academia e das instncias
de articulao poltica nacional. As diversas concepes e projetos polticos, econmicos e sociais do que seria este
Estado desenvolvimentista na atualidade, frente aos desafios colocados para o desenvolvimento do pas em sua
condio perifrica, evidenciadas nas diversas nomenclaturas adotadas neodesenvolvimentismo, desenvolvimentismo de esquerda, desenvolvimentismo social , revelam as grandes disputas que se travam sobre o seu carter
e sobre a forma como este desenvolvimentismo deveria ser conduzido pelo Estado. Jos Lus Fiori (2011), no
artigo A misria do novo desenvolvimentismo, afirma que o novo desenvolvimentismo latino-americano trata-se
de um pastiche de propostas macroeconmicas absolutamente eclticas, e que se propem fortalecer, simultaneamente, o Estado e o mercado; a centralizao e a descentralizao; a concorrncia e os grandes campees
nacionais; o pblico e o privado; a poltica industrial e a abertura; e uma poltica fiscal e monetria, que seja ao
mesmo tempo ativa e austera. E finalmente, com relao ao papel do Estado, o neo-desenvolvimentismo prope
que ele seja recuperado e fortalecido, mas no esclarece em nome de quem, para quem e para qu, deixando de
lado a questo central do poder, e dos interesses contraditrios das classes e das naes (Fiori, 2011).
84
nesta nova fase do governo Lula, j esboado nos ltimos anos da gesto anterior e
fortalecido aps a ecloso da crise de 2008, com rebatimentos importantes na poltica
habitacional adotada a partir de ento.
O Plano de Acelerao do Crescimento (PAC), lanado em 2007, insere-se neste
conjunto de aes. O PAC, contrariando as orientaes de contingenciamento dos gastos pblicos, enfraquecidas neste momento em prol da aposta no crescimento econmico, instituiu a retomada das obras de infraestrutura, saneamento e habitao, com aporte de recursos de fundis pblicos, semipblicos e privados no valor de R$ 503,9 bilhes.
Dos investimentos previstos para habitao, provenientes do OGU, FGTS, SBPE e de
contrapartidas de estados e municpios, R$ 11,6 bilhes seriam destinados urbanizao de favelas e R$ 44,3 bilhes construo de novas moradias.65 Segundo Maricato
(2011a), s se tornou possvel contrariar as orientaes vigentes at aquele momento
e instituir este programa de aes com investimentos de grande monta porque o PAC
alinhou-se aos Projetos Pilotos de Investimentos (PPI), sendo, assim, excludo dos clculos do supervit primrio.
No ano seguinte, em face da ecloso da crise financeira de 2008, o Programa
Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foi lanado como parte das medidas anticclicas66
anunciadas pelo governo federal.67 A Casa Civil, acompanhada por representantes das
maiores incorporadoras do pas, assumiu, a partir de ento, o protagonismo na conduo da poltica habitacional.68 As experincias mexicana e chilena, que nos ltimos anos
alcanaram nmeros recordes de lanamentos habitacionais, foram grandes referncias
para o desenho do programa.
65 O PAC previa projetos e obras nos setores de: (1) logstica (rodovias, ferrovias, portos, aeroportos), com
oramento de R$ 58,3 bilhes; (2) energia (gerao e distribuio de energia, combustveis renovveis, petrleo e
gs natural), com oramento de R$ 274,8 bilhes e; (3) infraestrutura social e urbana (Programa Luz para todos,
saneamento, habitao e recursos hdricos), com oramento de R$ 170,8 bilhes (Maricato, 2011a, p.57).
66 Arantes e Fix questionam o carter anticclico do Programa Minha Casa Minha Vida. Segundo eles, de uma
perspectiva mais estritamente keynesiana, o pacote imobilirio no uma poltica anticclica, mas apenas uma
poltica imobiliria que ter efeitos de mdio prazo sobre o mercado de trabalho. Como definiu Keynes, a poltica
anticclica requer agilidade e absoluta desconsiderao pela rentabilidade do negcio e, por isso, deve ser feita
diretamente pelo poder pblico. Ela no tem como objetivo imediato recompor a rentabilidade do mercado e a
criao de novos negcios para a iniciativa privada, como o caso do Minha casa, Minha vida. O tempo lento
dos investimentos habitacionais e a preocupao com a rentabilidade privada descaracterizam o pacote como
poltica anticclica (Arantes e Fix, 2009, p.14).
67 Jorge Hereda, ento presidente da Caixa Econmica Federal, referindo-se ao crescimento dos financiamentos
concedidos por esta instituio, em um contexto de crise financeira, revelou que este comportamento se justificava
pelo fato de fazer parte das medidas anticclicas adotadas pelo governo federal, devido importncia do setor da
construo civil para a manuteno do crescimento da economia nacional. Somos parte das polticas anticclicas
do governo federal e temos a responsabilidade de fazer o que for possvel, dentro das nossas condies de aplicao
de recursos. (...) O governo federal tem conscincia da importncia da construo civil para a manuteno desse
crescimento (Entrevista de Jorge Hereda. Construo Mercado, n.91. So Paulo, fevereiro de 2009, p.10).
68 Enfraquecendo ainda mais o MCidades, que j havia sofrido um grande golpe em 2005, quando o seu comando passou do Partido dos Trabalhadores para o Partido Progressista (Maricato, 2011a).
85
Resultado de uma parceria entre o governo federal e 11 empresas do setor,

Maricato afirma que o programa garantiu a continuidade de um novo patamar de
acumulao na produo imobiliria residencial no Brasil (Maricato, 2011a, p.63).
Revelando a ambivalncia e as prioridades na conduo da poltica habitacional, o
governo federal:
Respondeu, de certo modo, com o FNHIS para os movimentos sociais e com o PMCMV
para os empresrios, sendo que o primeiro, gerido por um conselho que tem a participao de representantes da sociedade, maneja recursos bem menos significativos do que
o segundo (Maricato, 2011a, p.56).
Assim como o PAC, embora restrito produo habitacional, o PMCMV conta com
recursos pblicos, prev a concesso de subsdios e tambm se insere nas diretrizes de
fomento ao crescimento econmico e de gerao de emprego no setor da construo. Na
primeira fase do programa, com a meta de produo de 1 milho de moradias, foram
mobilizados R$ 25,5 bilhes do OGU, aportados no FAR (Fundo de Arrendamento
Residencial), e R$ 8,5 bilhes do FGTS, totalizando R$ 34 bilhes.69 Na segunda fase,
lanada em maio de 2011, a meta foi elevada para 2 milhes de moradias e os recursos
mobilizados foram ampliados para R$ 71,7 bilhes, sendo R$ 62,2 bilhes do OGU e
R$ 9,5 bilhes do FGTS.
O PMCMV possui trs faixas de atendimento distintas. Inicialmente, a Faixa 1
direcionou-se s famlias com renda mensal de at R$ 1.395; a Faixa 2, s famlias com
renda mensal entre R$ 1.395 e R$ 2.790, e a Faixa 3, s famlias com renda mensal
entre R$ 2.790 e R$ 4.650. A partir de outubro de 2012, os limites destas faixas foram
elevados e a Faixa 1 passou a corresponder s rendas mensais de at R$ 1.600; a Faixa 2,
s rendas entre R$ 1.600 e R$ 3.275, e a Faixa 3, s rendas entre R$ 3.275 e R$ 5 mil.
Para cada faixa foram definidas as quantidades de UHs a serem financiadas e os valores
mximos dos imveis, que tambm variam em funo do porte do municpio onde se
localizam, e que se elevaram ao longo dos anos.70
69 Segundo Arantes e Fix, o volume de subsdios que mobiliza, 34 bilhes de reais (o equivalente a trs anos de
Bolsa-Famlia), para atender a populao de 0 a 10 salrios mnimos de rendimento familiar, , de fato, indito
na histria do pas nem mesmo o antigo BNH dirigiu tantos recursos baixa renda em uma nica operao
(Arantes e Fix, 2009, p.1).
70 Os limites dos valores dos imveis enquadrados no PMCMV (faixas 2 e 3) foram elevados duas vezes desde
seu lanamento. Em fevereiro de 2011, nas RMs de So Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, o valor mximo
que era de R$ 130 mil foi elevado para R$ 170 mil, passando, nos municpios com populao superior a 1 milho
de habitantes e demais capitais, de R$ 130 mil para R$ 150 mil, e de R$ 100 mil para R$ 130 mil nos municpios
com populao entre 250 mil e 1 milho, na RIDE/DF e demais RMs. Nos municpios com populao entre 50
mil e 250 mil, o limite passou de R$ 80 mil para R$ 100 mil e nos municpios com populao inferior a 50 mil
86
Para a Faixa 1, no PMCMV 1, foram previstas 400 mil UHs e, no PMCMV 2,

1,2 milhes. Para esta faixa, os subsdios diretos com recursos do OGU limitam as parcelas, que sero pagas por 10 anos, a R$ 50 ou a 10% da renda do beneficirio. Para a Faixa 2,
recursos do FGTS so direcionados na forma de descontos at o valor de R$ 25 mil,
reduzidos proporcionalmente ao aumento da renda do beneficirio.
Alm disto, seguindo parte das propostas contidas no Projeto Moradia e
tambm contempladas no PlanHab, foi criado o Fundo Garantidor da Habitao
Popular (FGHab), que faz a cobertura junto s instituies financeiras nos casos
de inadimplncia, e foram tambm previstas medidas para facilitar os processos de
regularizao fundiria.
No mbito do programa, a construo de UHs novas foi priorizada em prejuzo
de outras modalidades de atendimento habitacional, como a reabilitao de edifcios vazios em reas centrais, por exemplo. Esta orientao revela a prioridade das aes implementadas pelo governo federal em alavancar o crescimento econmico e gerar empregos,
atravs do setor da construo civil.71
Parte dos objetivos das medidas de corte desenvolvimentista72 adotadas pelo
governo federal foi alcanada. As grandes obras de infraestrutura e o boom imobilirio residencial contriburam fortemente para o crescimento da economia nacional. Conforme
descreve Maricato:
permaneceu em R$ 80 mil. Em outubro de 2012, tais valores foram novamente ampliados, para R$ 190 mil, R$
170 mil, R$ 145 mil, R$ 115 mil e R$ 90 mil, respectivamente.
71 Do ponto de vista dos objetivos econmicos almejados, o Programa Minha Casa Minha Vida muito se
assemelha poltica habitacional implementada durante o regime militar (1964-1985), com a criao do BNH.
Ambos se assumiram como polticas de carter anticclico: a primeira, para o enfrentamento da recesso dos anos
entre 1964 e 1967 e a segunda, da crise financeira de 2008. Nos dois perodos, a produo habitacional em larga
escala surgiu como alavanca do crescimento econmico e da gerao de empregos. Tal como a atual, a poltica
habitacional do perodo do BNH tambm foi bem sucedida nos seus objetivos imediatos e quantitativos: o setor
da construo tambm teve participao importante no PIB nacional, sobretudo durante o chamado Milagre
Econmico Brasileiro (1968-1973), crescendo a uma taxa mdia de 15% ao ano. Sua participao na gerao de
empregos tambm foi destacvel. Segundo Sachs, a partir de informaes extradas do prprio BNH, entre 1964
e junho de 1985, por seus investimentos no setor de habitao, foram criados 2,08 milhes de empregos diretos
e 1,335 milho de empregos indiretos e, por seus investimentos em obras de saneamento e desenvolvimento
urbano, 978 mil empregos diretos e 724 mil indiretos. O setor da construo civil concentrou 13,8% de todos
os empregos criados entre 1960 e 1970 e 10,1% dos criados na dcada seguinte. Em 1960 eram apenas 781
mil trabalhadores no setor, respondendo por 3,4% da PEA nacional, este nmero se elevou para 1,72 milho
em 1970 e saltou para 3,15 milhes em 1980, respondendo, ento, por 7,2% da PEA nacional (Sachs, 1999,
p.123). Porm, do ponto de vista da universalizao do direito moradia, os resultados da poltica do BNH
foram desastrosos. At o 1o semestre de 1985, apenas 12,9% dos recursos do SFH atenderam famlias com renda
de at 5 SM (Silva, 1997, p.50), e este percentual cai para 6,4%, se consideradas apenas as famlias com renda
inferior a 3,5 SM (Caldeira, 2000, p.226). Ou seja, a maior parte dos recursos, cerca de 80%, atendeu a famlias
de mdia e alta renda (Kowarick, 1979). Ademais, durante seus 22 anos de operao, apenas 25,8% das novas
moradias formalmente construdas foram financiadas pelo BNH (Silva, 1997, p.50).
72 Sobre o modelo econmico implantado no pas neste perodo, Rolnik (2013), na apresentao do livro Cidades
Rebeldes. Passe Livre e as manifestaes que tomaram as ruas do Brasil (2013), o classificou como umaespcie de
hibridismo de Estado desenvolvimentista e neoliberal, comuma cultura poltica e um modelo poltico-eleitoral
herdados da ditadura (Rolnik, 2013).
87
A retomada dos investimentos comeou lentamente, freada pelas travas neoliberais

que proibiam gastos sociais, ainda que os recursos no fossem exatamente pblicos.
Mas, a partir de 2007, o governo federal lanou o programa PAC Programa de
Acelerao do Crescimento, e em 2009 lanou o Programa MCMV Minha Casa
Minha Vida. Com o primeiro, a atividade de construo pesada comea a decolar e
com o segundo a construo residencial que decola (Maricato, 2012, p.20).
Estes resultados foram amplamente festejados tanto pelo governo federal quanto pelo setor imobilirio e pela indstria da construo. O PIB nacional cresceu, com participao
substantiva do setor da construo, e os empregos aumentaram, sendo o setor da construo o que apresentou os maiores ndices de crescimento no conjunto da economia.
Durante o segundo mandato do governo Lula, o pas apresentou elevados ndices de crescimento. O PIB cresceu 4,6% ao ano, sendo que em sua primeira gesto
ele crescera 3,5% (Ipea, 2010). O setor da construo civil teve desempenho ainda
melhor: em 2010, por exemplo, enquanto o PIB cresceu 7,5%, o Valor Adicionado
bruto (VAb) da construo civil cresceu 11,6% (CBIC, 2012).
Grfico 2.3 Participao do VAb do setor da construo civil no PIB nacional
7
6
5
4
3
2
1
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010* 2011* 2012*
* Resultados calculados a partir de Contas Nacionais Trimestrais.

Fonte: IBGE - Sistema de Contas Nacionais Brasil. Elaborao: Banco de Dados CBIC.
O crescimento substancial do VAb da construo civil revela a pujana deste setor

nos ltimos anos. Entre 2008 e 2010, ele cresceu 31%, passando de R$ 126 bilhes
para R$ 165 bilhes, enquanto o VAb do conjunto das atividades econmicas no pas
88
cresceu 21%, passando de R$ 2,58 trilhes para R$ 3,13 trilhes (CBIC, 2012).73
Paralelamente, o nmero de empregos formais criados no setor cresceu 31%, respondendo por 594.326 novos postos de trabalho, enquanto nos demais setores, ele cresceu
apenas 11%, criando 4,6 milhes de novos empregos (Rais, 2010).
Neste contexto de forte capitalizao do setor, aps a construo de um ambiente regulatrio favorvel ao aquecimento das atividades imobilirias no pas, os
agentes do setor, alm de alterarem suas estratgias e atuao, sofreram mudanas
na sua estrutura patrimonial e de gesto, e as grandes incorporadoras assumiram o
protagonismo no boom imobilirio residencial na metrpole paulistana, como verificaremos adiante.
2.2 A movimentao dos agentes do setor imobilirio residencial
no territrio nacional
Alm da instituio de novos mecanismos financeiros e instrumentos legais de securitizao de ativos, a financeirizao da produo imobiliria, como j apontado, ganhou
reforo com a abertura de capital das empresas do setor. A retomada dos recursos para o
financiamento habitacional nas fontes principais do SFH, associada ao arcabouo regulatrio institudo desde a segunda metade da dcada de 1990, consolidou um ambiente
altamente favorvel produo imobiliria no pas. A abertura de capital na Bolsa de
Valores foi vista como uma forma promissora de captao de recursos para dar sustentao expanso do setor, pois, nas palavras do diretor de uma grande incorporadora de
capital aberto, captar recurso com aes sempre uma maneira barata, menos custosa
de voc ter um caixa recheado para investir, principalmente na compra de terrenos, no
marketing do lanamento, e na prpria construo das obras.74
A corrida para o mercado de capitais e o surgimento de uma nova empresa financeirizada
A partir de 2006, instaurou-se um clima de expectativa e euforia entre as incorporadoras do pas, por seu ingresso no mercado de capitais. Tal movimento pressupunha
no apenas atender s exigncias da Comisso de Valores Mobilirios (CVM)75 mas
tambm estruturar-se de modo a garantir a boa precificao de suas aes no chamado Novo Mercado.76 No final de 2007, o setor j somava 25 empresas com ttulos
73 CBIC. Boletim Estatstico CBIC, ano VIII, n.01, janeiro de 2012.
75 A Comisso de Valores Mobilirios possui como atribuio a normatizao, a regulamentao, o desenvolvimento, o controle e a fiscalizao do mercado de valores mobilirios do pas.
76 No chamado Novo Mercado considerado o mais alto grau de governana corporativa da Bovespa a
insero de novas empresas est condicionada ao cumprimento de um conjunto de regras que visam a ampliar a
89
negociados na Bovespa,77 o que levou o diretor de uma grande incorporadora, cuja

abertura de capital ocorreu neste mesmo ano, a comparar este comportamento do
setor a uma corrida do ouro.
Parecia que todas as empresas tinham que correr, praticamente desde a metade de
2006 at a metade de 2008. O que a gente percebeu nestes dois anos foi uma corrida
para abertura de capital com o objetivo das empresas se capitalizarem. A atividade
imobiliria para as empresas incorporadoras de capital intensivo,78 precisa de muito
recurso, muito capital de giro para desenvolver a atividade.79
A abertura de capital correspondeu expectativa de capitalizao do setor no curto prazo
e proporcionou uma rpida alavancagem financeira s incorporadoras. A injeo bilionria de capitais nas empresas em to curto espao de tempo e de forma to concentrada
exigiu mudanas substanciais nas estruturas de gesto, alm de alteraes nos sistemas,
processos e rotinas administrativas, bem como o aprimoramento nos mecanismos de
controle de custos e nos procedimentos de anlise de negcios, entre outras medidas. Em
muitas delas, da antiga empresa restaram apenas a razo social e o histrico (Rocha Lima
Jr., 2007), conforme destaca Rufino (2012).
A partir de ento as incorporadoras passaram a combinar distintas fontes de
captao de recursos ao longo do ciclo de incorporao, acionando ora recursos baratos do SFH ora recursos captados atravs das IPOs, de modo a ampliar sua rentabilidade. O manejo e a operacionalizao deste fluxo de capitais de distintas fontes, bem
como as definies sobre seu acionamento nas distintas etapas da incorporao, tambm tm impacto direto na estrutura e no funcionamento das empresas, exigindo um
transparncia da gesto pressupondo a implantao de rigorosos preceitos de governana corporativa, que inclui
entre outros aspectos a emisso trimestral de relatrios com informaes financeiras, produo realizada, estratgias gerais da empresa etc. (Tone, 2010, p.25 apud Rufino, 2012, p.70).
77 A Gafisa passou, inclusive, a negociar suas aes na Bolsa de Valores de Nova York. A gente abriu capital
em fevereiro de 2007 e captamos R$ 500 milhes numa oferta primria. No ms seguinte, listamos a empresa em Nova York e repetimos o volume captado. Entrevista com Wilson Amaral, ento presidente da Gafisa.
Construo capitalizada. Construo Mercado, n.79. So Paulo, fevereiro de 2008, p.16.
78 As incorporadoras ocupam uma posio central na atividade imobiliria, posto que respondem pela orquestrao das diversas fraes de capital que participam da operao imobiliria e, na maioria dos casos, assumem
os riscos dos investimentos, alm de se colocarem na posio de catalisadoras das oportunidades e tendncias do
mercado, necessitando de muito capital para inovar e, sobretudo, para se antecipar aos processos de valorizao
imobiliria, identificando reas cujos valores fundirios e imobilirios apresentam-se rebaixados, seja pela ausncia
histrica de investimentos, como em regies mais perifricas, seja pela retirada dos investimentos por longos
perodos, como nas reas mais centrais consideradas deterioradas, de modo a maximizar a rentabilidade da
operao. Para uma anlise mais aprofundada do papel da incorporao imobiliria, ver TOPALOV, C. Anlise
do ciclo do capital investido na produo da indstria da construo civil (1979).
90
conhecimento maior na rea de engenharia financeira. Conforme esclarece Volochko,

as incorporadoras passam a desempenhar muito mais uma atividade de gesto-administrao que propriamente de construo (Volochko, 2008, p.70).
Comprova esta mudana no papel das incorporadoras o depoimento do ento presidente da PDG, uma grande incorporadora de capital aberto, Jos Antnio Grabowsky.
Construo para ns, hoje, uma parte da equao e, para isso, contratamos empresas tradicionais com muita experincia no setor de construo civil, com lderes
muito capacitados e que detm, em sua trajetria, o conhecimento especfico da
obra. Aliados a elas, entramos com todo o know-how do mercado de capitais e os
caminhos de captao de recursos. claro que influenciamos na tomada de deciso,
mas a engenharia por conta delas e elas sabem como fazer isso porque so profissionais. Nosso dilogo bastante harmnico.80
s grandes incorporadoras, agora financeirizadas, mas ainda pouco familiarizadas s
lgicas e estratgias do capital financeiro, colocou-se o desafio de responder positivamente s exigncias deste mercado novo. Ao mesmo tempo em que para os analistas
financeiros surge a necessidade de um maior conhecimento das especificidades do setor
imobilirio. Isto evidenciado pelo diretor de uma importante incorporadora de capital aberto atuante na RMSP.
um mundo novo, uma empresa de capital aberto num mercado como o do Brasil,
que no tinha tradio no mercado de capitais do setor imobilirio. Ento, os prprios analistas econmicos aos poucos foram querendo entender o que era importante
saber neste mercado novo, o que era importante saber para medir o potencial de
valorizao das aes.81
Mudanas tambm ocorreram na estrutura de gesto destas empresas. Pouco a pouco
vem sendo desmantelada a estrutura familiar, que tradicionalmente caracterizou o setor. A declarao de Tolosa, diretor de uma incorporadora atuante na RMSP, a Danilo
Volochko, de que, at ento, as empresas, alm de no conseguirem crescer, no se
profissionalizavam e, por vezes, morriam com o dono (Volochko, 2008, p.69), evidencia este histrico.
80 Entrevista com Jos Antnio Grabowsky, ento presidente da PDG. Construo Mercado, n.81. So Paulo,
abril de 2008, p.19.
91
Este processo, muitas vezes referido como profissionalizao das grandes incorporadoras de capital aberto, e que pode ser entendido como a progressiva substituio
de uma lgica rentista e mercantil por uma lgica financeira, como define Fix (2011),
relatado pelo diretor de uma incorporadora de capital fechado, ao se referir aos comportamentos assumidos por alguns de seus colegas, antigos donos de incorporadoras familiares, que haviam ingressado no mercado de capitais.
Eu estava conversando outro dia com o P1, da EA, e ele foi convidado pelo P2 e pelo
P3 para unir as trs construtoras. Um era dono da EB, o outro da EC e o P1, da EA.
Todos eles so amigos, frequentam o Monte Lbano. O P1 no quis e o P3 junto com
o P2 montaram a ED. E tomando um caf com o P1 outro dia, ele comentou: o P2
virou empregado, porque a empresa abriu capital e ele virou empregado e est trabalhando muito mais do que ele trabalhava antes e ganhando menos, e o P3 est louco.
Quando chegava 5h da tarde, ele fechava a porta dele, chamava os amigos e ficavam
jogando cartas, fumando charuto. Isto acabou.82
Ainda que permaneam na empresa, como nos exemplos dados na declarao acima, os
antigos proprietrios tm que se submeter s exigncias e controles estabelecidos pelos
investidores. Termos como virou empregado e ficou louco evidenciam esta nova dinmica imposta produo imobiliria no pas pelos tempos, ritmos e expectativas de
rentabilidade do mercado financeiro.
Sobre este aspecto, vale mencionar o caso da Cyrela, apresentado por Fix. Embora
seu fundador se mantenha como acionista majoritrio, ele passa a ser cobrado por um
conjunto de agentes financeiros e obrigado a dar satisfaes com regularidade, por meio
de conference calls, informes de rendimentos e outras obrigaes caractersticas de empresas listadas no Novo Mercado da Bovespa (Fix, 2011, p.151).
Como representante dos antigos proprietrios, um dos entrevistados nesta pesquisa se colocou contrrio abertura de capital das incorporadoras, pois, segundo ele, o
setor imobilirio apresenta especificidades que no se acomodam bem s exigncias do
mercado de capitais, o que tem alterado profundamente sua estrutura, bem como o perfil
dos agentes envolvidos.
Eu no vejo com bons olhos uma abertura de capital na construo civil hoje,
de jeito nenhum. Funcionou porque foi um boom. Duvido que aparea alguma
82 Diretor da Enplanta em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013. Neste trecho foram adotados nomes fictcios para evitar constrangimentos entre os envolvidos.
92
construtora querendo abrir capital hoje. A construo civil uma atividade caseira.
O camarada que funda a empresa, ele que toca a empresa, ele vai querer participar
da empresa. Os controladores iniciais da PDG hoje j no fazem mais parte do
corpo diretivo da empresa, caram fora.83
Questionado se os antigos donos das construtoras que deram origem a PDG continuam
atuando no setor, ele disse no saber, mas foi enftico ao dizer: o Zeca j no mais
presidente e o outro j no mais diretor. Foram destitudos de seus cargos anteriores,
ocupados agora por profissionais oriundos do mercado financeiro.
Esta transio, de empresas de estrutura familiar para outras nas quais os antigos donos so expulsos ou compartilham a gesto com financistas, foi identificada em
grande parte das incorporadoras de capital aberto analisadas por Fix (2011, p.161). No
caso da PDG, sigla derivada de Poder de Garantir, destacado pela pesquisadora, nem
sequer o nome da empresa faz referncia aos seus fundadores, como ocorre em Gafisa e
Lindenberg, por exemplo.
Este chamado profissionalismo, exigido pelo capital financeiro, no comportamento das incorporadoras, ainda est, no entanto, bem distante da realidade da maior
parte do setor, embora tenham surgido, nos ltimos anos, empresas como a PDG, que se
apresenta como a primeira empresa corporate do Brasil, ou seja, guiada pelos princpios
da governana corporativa, anttese das empresas de estrutura familiar, centradas na figura do dono e, frequentemente, de seus filhos (Fix, 2011, p.158)84 e cujos preceitos de
gesto foram considerados, conforme revela Rufino (2012), de primeira grandeza por
Rocha Lima Jr. (2009).
Aps esta entrada de parte do setor imobilirio no mercado de capitais, houve
alteraes importantes nas estruturas patrimoniais das grandes incorporadoras. As composies acionrias tornaram-se mais fragmentadas,85 conforme observa Fix (2011), ape83 Diretor da Enplanta em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013.
84 Embora fundada em 2003, a PDG apresenta-se como uma empresa com 40 anos de experincia, justamente porque resulta de uma sequncia de aquisies de empresas antigamente de estrutura familiar. A PDG
comprou a Agre, por sua vez constituda mediante fuso entre Agra, Abyara e Klabin Segall. Em 2007, a
empresa abriu capital na Bolsa e comprou parte da paulista Goldfarb e da carioca CHL. Em 2009, comprou
os 20% restantes da Goldfarb e passou a ser sua nica controladora. Os fundadores da PDG e da Goldfarb
passaram a integrar o comit operacional da PDG (Fix, 2011, p.158).
85 Conforme explica Fix (2011), por vezes esta fragmentao na composio acionria das empresas, com
a participao de private equities, por exemplo, ocorre antes da oferta primria de aes das empresas, justamente para prepar-las para a abertura de capital, como foram os casos, apresentados pela pesquisadora,
do fundo de investimento Autonomy Capital Research LLP, na MRV, e da Equity Internacional Properties, na
Gafisa. Segundo Ricardo Almeida, do Insper, os fundos de Private Equity so descobridores de empresas
com potencial de crescimento. Geralmente eles investem nessas empresas, aprimoram as operaes e
depois de estruturadas, as vendem (MAGALHES, J. De repente, grande. Construo Mercado, n.99.
So Paulo, outubro de 2009, p.30).
93
sar de os antigos proprietrios de parte destas empresas, como Cyrela, MRV, Rodobens e
Rossi, terem ainda se mantido como os maiores acionistas.
possvel acompanhar esta fragmentao, ainda que parcialmente, pela mdia,
que vez ou outra anuncia o ingresso de novos investidores no mercado imobilirio brasileiro. Parte deles internacionalmente conhecida por suas atuaes no setor em diferentes pases, como Sam Zell e Enrique Banuelos, por exemplo.86
Aps uma pesquisa extensa sobre a composio acionria das empresas de capital
aberto do setor, Fix identificou a presena progressiva de capitais internacionais. O capital nacional, porm, mantm-se fortemente presente, o que a faz afirmar que o setor
imobilirio, que historicamente se comportou como rbita reservada elite brasileira,
tornou-se, agora, uma rbita privilegiada da elite brasileira. Diferentemente de como se
deu em outros setores da economia, sobretudo a partir dos anos 1990, o ingresso destes
capitais estrangeiros no setor imobilirio no tem ocorrido atravs da compra de empresas, mas por mecanismos genuinamente financeiros, como os fundos de investimento, os
fundos de participao e o private equity, o que lhes confere grande mobilidade, complementa Fix (2011, pp.163-164).
Neste novo contexto, uma das grandes preocupaes das incorporadoras
tornou-se sua consolidao no mercado nacional, frente grande concorrncia estabelecida pelo elevado nmero de empresas fortemente capitalizadas atuantes no pas,
considerado insustentvel, do ponto de vista das garantias de rentabilidade do setor,
por analistas financeiros. Diante disto, imps-se a necessidade de se buscar estratgias
para ampliar a atuao destas grandes incorporadoras, agora, financeirizadas. O diretor
de uma incorporadora de capital aberto apresenta este cenrio competitivo.
A diretriz que era importante era a de crescimento. Bem ou mal, a gente tinha
20 empresas com capital aberto, era um mercado com tendncia de consolidao. Dificilmente voc v uma atividade econmica com 20 empresas. Existia,
naquele momento, uma tendncia natural consolidao. Havia a tendncia de
as empresas se juntarem e formarem grupos maiores, e da quem tivesse crescido
mais, quem tivesse com uma participao de mercado maior, estaria mais bem
posicionado.87
86 Sam Zell ingressou no mercado brasileiro atravs da empresa de investimentos imobilirios Equity
Internacional, em 2006, com a aquisio de parte das aes da Gafisa. J Enrique Banuelos ingressou atravs da
empresa Veremonte Participaes S.A., em 2009, com a aquisio de parte das aes da Agre, resultante da fuso
entre Agra, Abyara e Klabin Segall (Fix, 2011).
94
Seguindo esta diretriz de crescimento, as grandes incorporadoras buscaram ampliar

sua atuao, expandindo suas atividades tanto territorialmente quanto em direo ao
promissor segmento econmico. Com este propsito, houve abundantes fuses, aquisies, parcerias e joint ventures88 entre as empresas, o que, para parte dos analistas
financeiros e especialistas do setor, foi considerado um processo no apenas natural89
como saudvel90 de consolidao, como ocorrera em outros setores da economia.91
Fix (2011) interpretou este processo como um movimento de concentrao
e centralizao de capital pela via financeira, leitura compartilhada por Volochko,
que identificou um movimento de concentrao dos capitais das empresas do setor
imobilirio (incorporadoras / construtoras) propiciado em grande parte pelo capital financeiro, o que, segundo ele, reforou a tendncia monopolizao do setor
imobilirio, verificada pela aglutinao crescente de pequenas empresas do setor e
pela maior participao percentual no mercado de um nmero menor de empresas
(Volochko, 2008, p.79).
88 Aquisio: o instrumento jurdico utilizado por uma empresa para assumir o controle de outra por meio
da compra da maioria de seu capital (superior a 50%). Muitos dos casos de aquisio assistidos na construo
civil so pagos por meio de permuta de aes, na qual os acionistas da incorporadora recebem uma quantidade
de aes da empresa na qual investem, em troca de suas aes; Fuso: esse instrumento jurdico, utilizado, por
exemplo, pela Incosul e Tricury para a criao da Trisul, adotado quando duas ou mais empresas se unificam
criando uma nova empresa juridicamente. Assim, as empresas fusionadas deixam de existir; e Joint Venture:
uma associao de empresas no definitiva com prazo determinado e sem unio das personalidades jurdicas.
Isso significa que as regras do relacionamento da joint venture restringem-se aos aspectos operacionais e no interferem na estrutura societria (BLANCO, M. O assdio das grandes. Construo Mercado, n.79. So Paulo,
fevereiro de 2008, p.31).
89 H no mercado imobilirio brasileiro um movimento de consolidao, confirmado pelo aumento do nmero
de aquisies, fuses e joint ventures. O senhor acredita que essa uma tendncia natural? Ns realmente esperamos ver a consolidao atravessar todos os setores da construo civil no Brasil. J estamos vendo isso no varejo /
empreendimentos comerciais, onde as quatro maiores companhias detm apenas 14% da rea arrendvel em
centros comerciais o que mostra que h, definitivamente, espao para aquisio e consolidao. Exemplifico:
uma das empresas do portflio do Equity International, a BR Malls, adquiriu 30 propriedades apenas no ltimo
ano. Esse patamar de consolidao similar ao que vimos nos Estados Unidos h 25 anos, quando o maior player
do setor de comrcio adquiriu competidores pequenos. Tambm esperamos ver a mesma tendncia no setor de
habitao residencial. H cerca de 20 construtores atuando nessa rea, sendo que 12 deles recentemente entraram
na Bovespa isso muita coisa. Eventualmente, haver players menores se fundindo ou sendo comprados por
companhias maiores lderes como a Gafisa, por exemplo e o nmero total de agentes dever se reduzir a 5 ou
6. Isso dever acontecer nos prximos 3 ou 4 anos (Entrevista com Garry Garrabrant, co-fundador ao lado de
Sam Zell do fundo Equity Internacional Properties. Construo Mercado, n.83. So Paulo, junho de 2008, p.15).
90 O processo de consolidao das empresas incorporadoras e construtoras pode afetar o funcionamento do
mercado imobilirio? No, esse um processo saudvel. O que acho que no vai se dar de maneira to acelerada
quanto se prev por uma razo: numa empresa familiar muito difcil uma famlia aceitar ser gerida por outra,
apesar de isso s vezes significar vantagem econmica. A consolidao uma realidade e est acontecendo, mas eu
diria que numa velocidade que no afeta em nada o mercado (Entrevista com Fbio Nogueira, scio-fundador da
Brazilian Finance & Real Estate. Construo Mercado, n.72. So Paulo, julho de 2007, pp.23-24).
91 Segundo ele [Joo Cludio Robusti, ento presidente do Sinduscon-SP], o movimento semelhante ao
ocorrido em outros setores, como, por exemplo, o de autopeas ou o financeiro, quando a entrada de bancos
internacionais no pas forou as instituies brasileiras a se profissionalizarem e se juntarem no enfrentamento
da concorrncia mais capitalizada (BLANCO, M. O assdio das grandes. Construo Mercado, n.79. So Paulo,
fevereiro de 2008, p.28).
95
No por acaso, em 2007, o setor ocupou a 2 posio em nmero de fuses,

aquisies, joint ventures e parcerias, superado apenas pela indstria alimentcia, segundo a consultoria PricewaterhouseCoopers (PwC). Foram 53 negociaes, representando
um crescimento de 30% em relao ao ano anterior, com 34, de acordo com a consultoria KPMG. Ocorreram 11 fuses, envolvendo R$ 2,8 bilhes, segundo a Associao
Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima). Em 2008, o
setor manteve a mesma colocao, de acordo com a consultoria KPMG, com 7 fuses,
somando R$ 2,3 bilhes. Em 2009, houve 6 fuses, envolvendo R$ 4,5 bilhes, de
acordo com a Anbima.92
O diretor de uma das mais importantes incorporadoras de capital aberto atuante
na RMSP confirma este processo de concentrao e centralizao de capital ao considerar, em 2009, que aquele no era o momento de novas aberturas de capital, mas sim de
consolidaes no setor.
No acredito que seja o momento de novas IPOs. Eu acho que as empresas que abriram, abriram. E talvez seja o momento de algumas consolidaes. A prpria Agra, em
parceria com a Veremonte, que um grupo espanhol, comprou a participao majoritria da Abyara Incorporadora, no da empresa de vendas, e agora est em processo
final de compra da Klabin Segall tambm.93
Observa-se, como parte deste processo, o aumento da importncia das grandes empresas
no setor da construo,94 como j havia constatado Shimbo, a partir da Pesquisa Anual
da Indstria da Construo (PAIC). Entre 2005 e 2006, enquanto a participao das
empresas com mais de 5 pessoas ocupadas no valor nominal de obras e servios executados aumentou 18,5% e, descontados os efeitos inflacionrios, 12,3%, a das empresas
com mais de 250 pessoas ocupadas apresentou um crescimento bastante superior, de
24,7%, sendo que, nas empresas com 250 a 999 empregados, este aumento foi de 20,2%
e nas empresas com mais de 1000 empregados, foi de 30,1% (Shimbo, 2010, p.111).
Evidencia tambm a importncia assumida pelas grandes empresas no setor da
construo, com mais de 250 funcionrios, o fato de, entre 2007 e 2010, sua j expressiva
92 CICHINELLI, Gisele C. Consolidao do setor. Construo Mercado, n.85. So Paulo, agosto de 2008, p.34,
e PRATES, Vinicius. Consolidao ainda tem flego. Construo Mercado, n.108. So Paulo, julho de 2010, p.24.
94 De acordo com ranking da consultoria Economtica, no terceiro trimestre de 2009 estavam no Brasil 12 das 20
construtoras de capital aberto mais lucrativas da Amrica Latina e Estados Unidos. Outra notcia, do jornal Valor
Econmico, mostra ainda que enquanto em 2006 apenas uma nica empresa do setor possua faturamento acima
de um bilho de reais, em 2009, oito companhias passaram a figurar nesse mesmo patamar (Rufino, 2012, p.77).
96
participao no total da receita bruta do setor ter aumentado ainda mais, passando de
47,8% para 52,8%, enquanto as participaes das empresas com menos de 50 pessoas
ocupadas e das com 50 a 249 pessoas ocupadas retraram de 26,1%, nos dois grupos,
para 23,7% e 23,5%, respectivamente (PAIC, 2010).
A corrida pela constituio de estoques de terrenos e o imperativo do crescimento no setor
A forte capitalizao do setor, seja pela retomada dos financiamentos seja pela abertura de capital das empresas, colocou a necessidade de ampliao de suas atividades.
A esta exigncia, as incorporadoras responderam com a expanso territorial e com a
diversificao da demanda atendida, de modo a se voltar tambm s camadas de mdia
e mdia-baixa renda, agora contempladas pelos financiamentos disponveis, e que passaram a apresentar menor risco para o seu atendimento, em funo do novo arcabouo
regulatrio institudo. Neste contexto, tornou-se imperativo s incorporadoras a ampliao de seu mercado.
De modo a garantir um ciclo contnuo de produo e, mais do que isto, uma
boa precificao de suas aes no mercado de capitais, estas incorporadoras iniciaram
uma corrida frentica para a compra de terrenos, com vistas a apresentar aos investidores financeiros elevados Valores Gerais de Venda (VGV) potenciais. Rocha Lima Jr.
(2008) afirma que a formao de estoque de terrenos, que nunca foi tradicional no
setor, apenas se tornou uma prtica porque as empresas foram induzidas pelos analistas do mercado de capitais,95 que deram como referencial de qualidade das empresas a
existncia de um landbank para cumprir metas de vrios anos.96
A vinculao que se estabeleceu entre a precificao das aes das incorporadoras
e os VGVs internados em seus estoques de terrenos97 fez que, antes mesmo de sua entrada na Bolsa de Valores, estas empresas constitussem valiosos landbanks para, assim,
apresentarem-se maiores aos investidores, e, com isto, serem mais bem precificadas.98
95 OLIVEIRA, Thiago; BLANCO, Mirian. Adequao prova. Construo Mercado, n.89. So Paulo, dezembro
de 2008, pp.39-40.
96 ROCHA LIMA Jr., J. Aes das empresas de Real Estate. Construo Mercado, n.88. So Paulo, novembro de
2008, pp.37-38.
97 O processo de precificao inicial destas empresas foi baseado em projetar sobre o landbank existente, em um ciclo
curto, a capacidade de gerao de resultados, por meio de margens EBITDA evidenciadas nos dados do comportamento passado de cada empresa, ou por meio de mltiplos percebidos no mercado de capitais no setor de referncia. Nessa
lgica de determinao do preo da empresa, a garantia da propriedade privada da terra tornou-se condio central
para uma valorizao fictcia das empresas, baseada em expectativa de ganhos futuros (Rufino, 2012, pp.70-71).
98 Em meados de janeiro, quase duas semanas antes de abrir capital na Bovespa, a construtora e incorporadora
paulista Tecnisa comprou por R$ 135 milhes um dos maiores terrenos privados disponveis no mercado paulista.
Com uma rea de 244 mil m2, o terreno, localizado no bairro da gua Branca, deve abrigar um grande condomnioclube. A rea, que pertencia a Telesp, foi incorporada pela Telefnica, na privatizao da estatal, e vendida vista
(Tecnisa compra rea de 244 mil m2 e abre capital. Construo Mercado, n.68. So Paulo, maro de 2007, p.9).
97
Segundo argumenta Rocha Lima Jr. (2008), esta prtica garantiu que pela mdia, empresas acordassem da data da liquidao das subscries oito vezes maiores do
que no dia anterior, quando lidas pela sua capacidade de investimento, o que, para
ele, foi um grande equvoco, pois conferiu s aes das incorporadoras uma valorizao
acima do razovel.99
Nos prospectos de oferta primria de aes das incorporadoras, seus estoques de
terrenos ganharam grande importncia, sendo apresentados como vantagens comparativas frente s concorrentes, em um contexto de grande disputa por investidores no
mercado financeiro. A Agra e a Tenda, por exemplo, que abriram capital na Bovespa
em 2007, ano de maior concentrao de ofertas primrias de aes das incorporadoras,
destacam este aspecto em seus prospectos.
Tendo em vista a diversidade de nosso landbank, acreditamos estar mais bem posicionados para fomentar a originao de novos negcios e ampliar rapidamente nossa participao nos setores em que atuamos, sem prejuzo do aproveitamento de novas oportunidades em outros segmentos sempre que compatveis com nossas metas de rentabilidade.100
Acreditamos estar posicionados para crescer com maior velocidade do que nossos
concorrentes. Temos uma equipe treinada que nos permite formar, com agilidade, landbank adequado aos nossos planos de expanso, sendo que j possumos o
maior landbank em Unidades do Brasil.101
As empresas, bastante capitalizadas, deram continuidade a este expediente e direcionaram
parte significativa dos recursos captados no mercado de capitais compra de mais terrenos.
A construtora MRV, por exemplo, anunciou, em 2008, que iria investir R$ 480 milhes,
40% dos recursos captados em sua estreia na Bovespa, na formao de seu estoque.102
O depoimento do diretor de outra importante incorporadora, que tambm ingressou na Bovespa em 2007, evidencia estas mudanas engendradas pela abertura de capital e
a corrida para a constituio dos landbanks como resposta ao imperativo do crescimento.
99 ROCHA LIMA Jr., J. Aes das empresas de Real Estate. Construo Mercado, n.88. So Paulo, novembro de 2008, p.37.
100 Prospecto Definitivo da Oferta Pblica de Distribuio Primria e Secundria de Aes Ordinrias de
Emisso da Agra Incorporadora (2007).
101 Prospecto Definitivo de Oferta Pblica Inicial de Distribuio Primria de Aes Ordinrias de Emisso
de Tenda (2007).
102 Injeo de capital e aumento do landbank. Construo Mercado, n.79. So Paulo, fevereiro de 2008, p.8.
98
No comeo, como ningum via um cenrio problemtico, era um cu de brigadeiro. Sempre as recomendaes eram: voc abriu capital, ento, compre terreno,
compre terreno, compre terreno, lance, lance, lance, no fique com dinheiro no caixa
porque o que importante neste momento crescer. (...) A diretriz que era importante era a de crescimento.103
Segundo Volockho, neste momento, a terra, mais do que representar uma reserva de
valor, tornou-se uma demonstrao aos acionistas da solidez e capacidade / autonomia
da empresa (Volochko, 2008, p.78).
A grande dimenso adquirida pelos estoques de terrenos constitudos pelas incorporadoras, aps seu ingresso no mercado de capitais, ilustrada pelos nmeros apresentados por Vedrossi (2008). Segundo ele, o VGV internado nos landbanks destas incorporadoras, de R$ 70 bilhes no final de 2006, saltou para R$ 160 bilhes no final do ano
seguinte, representando um aumento de 130%.104
Todavia, a validade da formao destes estoques bastante contestada pelos pesquisadores do Ncleo de Real Estate (NRE) da Poli USP. Rocha Lima Jr. (2008), coordenador
da instituio, considera que internar recursos em terrenos para serem utilizados em longo
prazo reduz o capital de giro das incorporadoras e as obriga a captar recursos mais caros em
outras fontes. Tal procedimento, segundo ele, consome a margem de resultado da empresa, j pressionada pela elevao dos custos de construo no pas.105 Esta leitura compartilhada por Gregrio e Alencar (2010), pesquisadores do ncleo, para quem a margem
de resultado adequada resulta da compra de terrenos seguida por sua utilizao no curto
prazo, sem que recursos sejam internados em estoques, pois, segundo eles, formar landbank estratgia de especulador, o que no conforme com os negcios das empresas.106
No entanto, como observa Wissenbach, a formao de estoque de terrenos pode
conferir grandes vantagens s incorporadoras, especialmente em um momento de expectativa de valorizao da propriedade imobiliria, pois, ao estoc-los, alm de se apropriarem
da valorizao ocorrida at a sua utilizao, garantem a continuidade de seus negcios, sem
interrupes (Wissenbach, 2008, p.18). Vale acrescentar que o grande volume de terrenos
estocados e a captura de renda fundiria pelas incorporadoras decorrente de tal expediente
tm contribudo para o processo de concentrao e centralizao de capital no setor.
104 VEDROSSI, A. O. A questo do funding. Construo Mercado, n.89. So Paulo, dezembro de 2008, p.36.
105 ROCHA LIMA Jr., J. Aes das empresas de Real Estate. Construo Mercado, n.88. So Paulo, novembro
de 2008, p.38.
106 GREGRIO, Carolina A. G.; ALENCAR, Cludio Tavares de. O cenrio ps-abertura de capital. Construo
Mercado, n.111. So Paulo, outubro de 2010, p.47.
99
Figura 2.1 Anncio da Living Construtora
Fonte: FSP, 21/06/2010.
Um anncio em jornal de ampla circulao nacional, feito em 2010 pela Living Construtora,
brao da Cyrela Brazil Realty no segmento econmico, ilustra esta estratgia de constituio
de landbanks pelas grandes incorporadoras, alm de revelar seu interesse por terrenos grandes, especialmente para atuar no segmento econmico. Para obter elevados VGVs e compensar os preos unitrios mais baixos dos imveis nesta faixa de mercado, o aumento do
porte dos conjuntos passa a ser uma das estratgias das incorporadoras, pelo fracionamento
dos custos de construo em um nmero maior de UHs, conforme analisaremos adiante.
2.2.1 Uma aproximao aos agentes do setor imobilirio residencial
a partir do ABCD
As mudanas recentes no perfil e na estrutura das empresas do setor e o rebatimento deste

processo em sua atuao e estratgias, seja na formao de estoques de terrenos, na ampliao territorial de suas atividades ou na diversificao da demanda atendida, mostram-se
presentes na anlise dos dados do mercado residencial do ABCD, bem como nas entrevistas
com os representantes das incorporadoras atuantes nesta regio, tanto das grandes empresas,
de capital aberto e atuao nacional, quanto das pequenas, de capital fechado e atuao local.
A partir de 2007, verifica-se no ABCD a intensificao da atuao de incorporadoras sediadas na Capital. Se entre 2002 e 2006 mais de 50% das UHs lanadas em
empreendimentos verticais foram incorporadas por empresas da regio salvo em 2002,
quando representaram 46% aps este perodo este percentual se alterou significativamente, e as empresas da Capital passaram a ter participao majoritria, representando
73% em 2007 e 63% em 2010, conforme revela o grfico a seguir.
100
Grfico 2.4 Percentual de UHs lanadas em empreendimentos verticais no ABCD

por localizao da sede da Incorporadora entre 2002 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
S/ INFO
50%
FORA
40%
ABCD
CAPITAL
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
A entrada destas grandes incorporadoras na regio relatada pelo diretor de uma incorporadora sediadas na Capital, atuante no ABCD desde 2006. Segundo ele, neste ano,
quando compraram o terreno de um empreendimento da empresa, lanado em So
Bernardo em junho de 2007, poucas incorporadoras de So Paulo atuavam na regio.
Na verdade, quando ns comeamos a ver o terreno ainda no tinha nenhuma
incorporadora de So Paulo, a no ser a do Parque dos Pssaros, que no tinha
nada a ver. Logo em seguida, vieram outros: o da Tecnisa, o Arcdia, o Viva Vida
So Bernardo, da Even, o Domo Home I, Domo Home II, da Agra, em toda
aquela regio encostada ao shopping, onde abriram aquela avenida. A Gafisa, com
o Nova Petrpolis, e outros.107
Estes dados evidenciam a ampliao territorial da atuao das incorporadoras da Capital,
que transpuseram os limites poltico-administrativos do municpio de So Paulo e passaram a participar mais fortemente dos lanamentos fora da Capital. No foram raros os
casos de grandes empresas do setor que ingressaram no mercado residencial de regies
outrora de pouca dinmica imobiliria formal, valendo-se da oferta de terrenos baratos
para maximizar seus ganhos, conforme aponta Rufino, que destaca o caso do nordeste brasileiro.108 Um exemplo disto o fato de trs das maiores incorporadoras do pas,
108 A maioria das empresas que inicialmente concentrava suas atividades no sudeste, e particularmente no
101
Cyrela, Gafisa e Rossi, terem diminudo de 65% para 44% do total seus investimentos
na RMSP entre 2006 e 2007, ampliando sua atuao em direo ao interior paulista,
bem como a outros estados brasileiros (Quinto e Barros, 2008).
Questionados sobre os motivos que trouxeram estas grandes incorporadoras para
o ABCD, e se este movimento estaria associado reduo de sua atuao na Capital, os
diretores de duas grandes incorporadoras atuantes no ABCD e sediadas em So Paulo
afirmaram que no, que o movimento se relacionava s oportunidades de ampliar a rea
de atuao, aproveitando o potencial da regio,109 e necessidade de conquistar novas
praas, alm de So Paulo.110
Ao analisar a localizao da sede das construtoras e vendedoras atuantes no ABCD
entre 2002 e 2010 so identificados comportamentos semelhantes aos apresentados pelas
incorporadoras. As construtoras sediadas no ABCD, que at 2006 respondiam por mais
da metade das UHs lanadas em empreendimentos verticais na regio, alcanando 68%
em 2004, passaram a responder por apenas 22% em 2007 e 24% em 2010, conforme
mostra o grfico a seguir.
por localizao da sede da Construtora entre 2002 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
S/ INFO
FORA
50%
CAPITAL
40%
ABCD
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
estado de So Paulo, com a abertura de capital passa a atuar em diversos estados, principalmente atravs de
parcerias com empresas locais, garantindo o crescimento acentuado da produo e entrega de resultados a seus
acionistas. (...) Para alm da disponibilidade de terrenos mais baratos, a melhor distribuio dos financiamentos
dentro do cenrio de sua recuperao torna a produo imobiliria em regies menos desenvolvidas mais interessante (Rufino, 2012, pp.75-76).
109 Diretor da Plano e Plano em entrevista eletrnica concedida pesquisadora em maro de 2009.
102
Quanto s empresas vendedoras atuantes no ABCD, observa-se que as sediadas na

Capital, desde o incio do perodo analisado, tiveram participao majoritria na comercializao das UHs lanadas em empreendimentos verticais na regio, salvo em
2003 e 2004 (46%). No entanto, cabe apontar que, a partir de 2007, houve a intensificao deste protagonismo, com as empresas da Capital respondendo por 81% das
vendas neste ano e 79% em 2010, conforme revela o grfico a seguir.
por localizao da sede da Vendedora entre 2002 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
S/ INFO
50%
FORA
40%
ABCD
CAPITAL
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
A abertura de capital de parte das grandes empresas do setor contribuiu para que o
ano de 2007 se apresentasse como um momento de inflexo no comportamento do
mercado residencial formal no ABCD o que pode ser estendido para parte expressiva da metrpole paulistana , com a substituio de parte das empresas locais pelas
grandes incorporadoras da Capital. Estes dados evidenciam o j citado fato de que
as medidas adotadas pelo governo federal, bem como as alteraes engendradas pela
ampliao do capital financeiro no setor, direta ou indiretamente, privilegiaram estas
grandes empresas.
O perfil das dez maiores incorporadoras atuantes no ABCD entre 2007 e 2010
comprova o protagonismo assumido por elas no boom imobilirio residencial da regio. Estas incorporadoras, que representavam menos de 8% do total das 123 empresas
atuantes no ABCD neste perodo, responderam por 39% das 36.296 UHs lanadas,
conforme mostra a tabela a seguir.
103
Tabela 2.1 Dez Incorporadoras com maior no de UHs lanadas em empreendimentos

verticais no ABCD entre 2007 e 2010
UHs
Total UHs
lanadas
por sede
CAPITAL
2.204
22.753
10%
MRV
FORA
1948
3.538
55%
Plano & Plano
CAPITAL
1.683
22.753
7%
Goldfarb**
CAPITAL
1.594
22.753
7%
Tecnisa
CAPITAL
1314
22.753
6%
Trisul
CAPITAL
1.152
22.753
5%
RossI
CAPITAL
1148
22.753
5%
MZM
ABCD
1.147
8.462
14%
Dilogo
CAPITAL
1.004
22.753
4%
10
Gafisa
CAPITAL
948
22.753
4%
14.142
36.296
39%
Posio
Incorporadoras*
sede
Agra/Agre**
TOTAL
situao
capital
aberto
capital
aberto
capital
fechado
capital
aberto
capital
aberto
capital
aberto
capital
aberto
capital
fechado
capital
fechado
capital
aberto

* Os lanamentos foram agrupados pela empresa principal.
** Entre 2007 e 2009, a Agra/Agre e a Goldfarb foram adquiridas pela PDG.
Oito das incorporadoras listadas esto sediadas na Capital, das quais seis tm capital
aberto na Bovespa a Agra / Agre (1), a Goldfarb (4), a Tecnisa (5), a Trisul (6),
a Rossi (7) e a Gafisa (10) e duas so de capital fechado, a Plano & Plano (3) e a
Dilogo (9).111 Apenas uma das dez maiores tem sede no prprio ABCD, a MZM (8),
de Santo Andr, que no possui capital aberto, porm estabeleceu parcerias com grandes
incorporadoras de capital aberto para a realizao de parte de seus lanamentos recentes
na regio. A MRV (2), que aparece como a nica incorporadora de fora do estado de
So Paulo, respondendo por mais de 50% das UHs lanadas no perodo por empresas
de outras regies, tem capital aberto e se destaca no segmento econmico. Alm dela, a
Plano e Plano, a Goldfarb e a Rossi atuam com relevncia nesta faixa de mercado.
111 A Plano e Plano e a Dilogo permanecem de capital fechado, porm estabelecem fortes vnculos com empresas de capital aberto. A primeira desde 2006 constituiu diversas parcerias com a Cyrela Brazil Realty, de capital
aberto, que posteriormente se tornou sua principal proprietria. A Dilogo, por sua vez, estabeleceu inmeras
parcerias com a Trisul, que, inclusive, participou de todos os seus lanamentos no ABCD no perodo analisado.
104
Extraem-se destes dados indcios de comprovao do movimento de concentrao e centralizao de capital em curso no setor. O ranking da Embraesp de 2010112
referente s incorporadoras atuantes na RMSP corrobora esta leitura. As dez maiores
incorporadoras, apesar de representarem menos de 3% das 360 empresas atuantes na
regio, responderam por mais de 35% das UHs lanadas no ano, conforme revela a
tabela a seguir.
Tabela 2.2 Dez Incorporadoras com maior no de UHs lanadas na RMSP em 2010
Posio
Empresa
N UHs
% do Mercado
Cyrela
5.121
6%
Even
4.019
5%
Gafisa
3.779
5%
PDG
3.196
4%
Brookfield
2.634
3%
Tecnisa
2.143
3%
EZtec
1.853
2%
Yuny
1.841
2%
Kallas
1.832
2%
10
MRV
1.782
2%
10 primeiras empresas
28.201
35%
Total de 360 empresas
79.515
100%
Fonte: Embraesp, 2011.
Luiz Paulo Pompia, diretor de estudos da Embraesp, afirma ser recente a afirmao
da liderana ainda que em consolidao das grandes incorporadoras na RMSP. Em
2005, por exemplo, antes do ingresso das empresas do setor no mercado de capitais,
as dez maiores incorporadoras, que representavam cerca de 3% das 335 atuantes na
regio, detinham 23% do mercado.113
interessante observar que cinco das dez incorporadoras com maior destaque
no mercado residencial do ABCD entre 2007 e 2010 encontravam-se entre as dez
maiores incorporadoras atuantes na RMSP. Isto revela que h, no ABCD, a presena
significativa de incorporadoras que tambm atuam com destaque em outras sub-regies
112 A Embraesp anualmente divulga o ranking geral das incorporadoras atuantes na RMSP. Os quesitos considerados so: (1) nmero de lanamentos, (2) nmero de blocos lanados, (3) nmero de unidades lanadas,
(4) rea total lanada, e (5) preo total dos produtos lanados no ano. Nesta anlise foi considerado apenas o
nmero de UHs lanadas.
113 BOECHAT, Yan. Construtoras enfrentam desafios para competir. Valor Econmico, 2 de maio de 2007.
105
da metrpole paulistana, o que constitui forte indcio da formao de um mercado

metropolitano, a partir da expanso territorial da atuao destas grandes empresas.
No entanto, apesar de estas grandes incorporadoras da Capital terem entrado
com fora na regio a partir de 2007, as empresas locais, mais tradicionais e familiares
ainda tm destacada participao no mercado local. Alm da MZM, de Santo Andr,
com 1.147 UHs lanadas entre 2007 e 2010, destacam-se tambm a M Bigucci, de So
Bernardo, com 944 UHs, e a Lorenzini, de So Caetano, com 848 UHs.114 Revela a
importncia destas trs incorporadoras locais o fato de terem respondido por 35% do
total das 8.290 UHs lanadas por incorporadoras locais neste perodo, a despeito de
representarem apenas 6% deste universo, constitudo por 52 empresas.
O encontro entre as grandes incorporadoras e as incorporadoras locais no ABCD
Tamanha concorrncia entre as empresas e concentrao de capital no setor influenciaram tambm as prticas de aquisio de terrenos. Seguindo sua orientao de crescimento, as grandes incorporadoras listadas na Bovespa compraram muitas vezes
vista seus terrenos, prtica que se tornou ferramenta de barganha entre elas.115 Para
permanecerem atuantes, as incorporadoras de capital fechado tambm tiveram que
direcionar parte de seu capital de giro compra de terrenos, como revela o diretor de
uma importante incorporadora local, de capital fechado, do ABCD.
Todo mundo estava comprando em dinheiro, pois as empresas estavam lotadas de dinheiro, estavam pagando os terrenos vista ou em 10 vezes, sei l. A nossa empresa
nunca teve este perfil, mas compramos alguns terrenos vista, seno a gente ia ficar
sem matria-prima.116
O diretor de outra incorporadora de capital fechado atuante no ABCD, ao descrever o
contexto em que comprou o terreno de um de seus empreendimentos em So Bernardo,
lanado em 2007, revela a nsia das grandes incorporadoras para a formao de seus
landbanks e ratifica o fato de elas estarem comprando vista, e no por permuta,
embora este mecanismo de adquisio de terrenos continuasse sendo acionado, especialmente, pelas incorporadoras menores.
114 A MZM est h 24 anos no mercado da regio, a M Bigucci, h 30 anos, e a Lorenzini, h 57 anos,
segundo informaes constantes dos sites das prprias incorporadoras, consultados em agosto de 2013.
115 BLANCO, M. Reviravolta nos terrenos. Construo Mercado, n.92. So Paulo, maro de 2009, p.28.
116 Diretor da M Bigucci em entrevista concedida pesquisadora em maro de 2009.
106
Ns compramos este terreno em 2007. Naquela poca as grandes construtoras, como

elas tinham acabado de abrir capital na Bolsa, tinham que comprar terrenos a todo
custo para formar um landbank. Ento elas simplesmente inflacionaram o mercado
de terrenos na cidade de So Paulo. E elas estavam pagando vista, em dinheiro. E
isto no o nosso perfil. Ento, ns compramos o terreno em So Bernardo. Foi barato
e ainda [compramos] com um pouco de permuta, no no local, mas permuta pronta
que a gente tinha, no em So Bernardo, aqui em So Paulo.117
No foram raros os casos de proprietrios de terrenos abordados concomitantemente por
diversas empresas, o que os colocava em condio vantajosa de negociao. Esta posio
privilegiada dos proprietrios de terrenos evidenciada pelo diretor de uma grande incorporadora, de capital aberto, ao descrever o seu ingresso no mercado de Juiz de Fora,
municpio de Minas Gerais, considerado uma praa mdia.
Os proprietrios [de terrenos] se sentiram a moa bonita da festa. A gente chegava
ao ponto de, em uma praa mdia, como a de Juiz de Fora, ter 5, 6 incorporadoras
querendo comprar terrenos l. E as pessoas se perguntando: Ser que tem mercado
para tanto apartamento?118
Diante da necessidade imediata de apresentar elevados VGVs internados em seus estoques de terrenos, priorizou-se a agilidade na compra dos terrenos, sem que houvesse uma
anlise prvia da liquidez dos lanamentos anunciados nestes mercados, tampouco dos
preos imobilirios praticados na regio em que se localizavam. De fato, as empresas
no olharam muito para o potencial de mercado para comprar, olharam mais para a necessidade de crescimento como posicionamento dentro do mercado imobilirio. Ento,
foi uma corrida desenfreada.119
Segundo a anlise de parte dos diretores de incorporadoras locais do ABCD, no
entanto, foram cometidos equvocos pelas grandes incorporadoras neste processo, especialmente com relao aos preos pagos pelos terrenos, ao dimensionamento do mercado
local e aos gastos feitos com marketing e publicidade para a divulgao de seus lanamentos em novas praas. Eles avaliam que a necessidade de cumprir as ambiciosas metas
anunciadas aos seus investidores fez que as grandes incorporadoras cometessem erros
grosseiros ao entrar no mercado da regio.
107
Muitas empresas que abriram capital se complicaram muito nesta fase porque eles tm
patro, no um, inmeros. Tm que prestar contas, tm metas de VGV. E imagina o
quanto elas no fizeram loucuras para poder gastar o dinheiro, para falar que tinham
VGV. Para poder captar recursos, acabaram comprando carssimo, sem avaliar mais
profundamente, o que acarretou erros grosseiros, negcios que implicaram devolues
e perda de dinheiro. Fizeram negcios para atender a meta, mas muito fora da realidade de hoje. Eles pagaram muito caro pela pressa e por ter que aplicar os recursos.120
Compraram terreno, fizeram muita besteira, eles mesmos inflacionaram os terrenos
no mercado, principalmente aqui no ABC. Compraram tudo que viam pela frente
porque tinham que mostrar para os scios que iam lanar tantos empreendimentos.
O que aconteceu? Fizeram um monte de besteira e hoje esto devolvendo terrenos,
perdendo dinheiro.121
O diretor de uma destas empresas afirma, ainda, que as grandes incorporadoras de fora,
cometeram muitos excessos na aquisio de terrenos na regio, ao praticar valores adotados na Capital, o que teria inflacionado o mercado de terras local.
Os caras vieram com ideias e com cabea de So Paulo, erradas, tanto para comprar
terreno quanto para o marketing, pagando caro. Puxa, l eu pago R$ 1.500 o metro
quadrado, aqui eu estou pagando R$ 700 o metro quadrado. S que ele poderia
pagar R$ 350. Exatamente isto, eu tinha proposta para vender por R$ 350, menos
ainda, R$ 300. O cara chegou l e pagou R$ 700. Legal, o cara est acostumado com
R$ 1.500 e compra por R$ 700 pensando que est barato. Fecha a conta. S que, na
hora de vender, o pblico no o mesmo.
Quanto s estratgias de marketing adotadas, mais uma vez o diretor destaca o que considera como exageros cometidos por estas grandes incorporadoras, o que definiu como
desnecessrio e pouco efetivo para a finalidade de estimular as vendas nos lanamentos
da regio.
Eles entraram, fizeram barulho, gastaram fortunas em marketing, coisa que no se
fazia assim aqui. Traziam outros parmetros de gastos. O percentual sobre o VGV
que eles trabalham 4,5% em So Paulo. Aqui eu diria que ns trabalhamos com
108
no mximo 2%, para voc ter uma ideia. (...) Os preos que se praticam aqui com
relao principalmente parte promocional, marketing, no tem nada a ver com So
Paulo. A empresa vai fazer uma veiculao na rede Globo em So Paulo uma coisa,
tem uma penetrao carssima, mas se voc vai fazer aqui em um jornalzinho, em
uma TV local, outro papo. Nada a ver. uma questo de Ibope, pontos no Ibope,
pouca audincia, pouco custo.122
A descrio que o diretor de uma grande incorporadora faz das estratgias de marketing
adotadas no lanamento de um de seus empreendimentos no ABCD elucida bem o
que seriam estes exageros cometidos pelas grandes incorporadoras ao ingressar em novas praas, apesar de o diretor afirmar que elas variam em funo do tamanho da praa
e da abrangncia das mdias disponveis.
Para entrar em So Bernardo, no lanamento do Domo, a gente chegou a fazer 10
shows, com Sandy & Junior, Paulo Ricardo, Daniela Mercury, Demnios da Garoa,
Jota Quest. Era para comunicar para uma cidade que nem So Bernardo, que tem
um comportamento um pouquinho mais interiorano que So Paulo. Se voc comunica
bem com esta bateria de shows, a cidade inteira fica sabendo. Voc vai perguntar
para um cidado de So Bernardo, a maioria se lembra do lanamento. No era um
convite pblico, mas a gente tinha os nossos mailings. A cada dois finais de semana,
a gente fazia um show e levava de 3 a 4 mil pessoas convidadas, com confirmao de
presena, em nossos shows. Assim a gente conseguiu ter uma visibilidade enorme para
o nosso primeiro lanamento l, que foi o Domo.123
Ao analisar estas iniciativas, notria a preocupao com a construo de uma imagem
de solidez no mercado, que extrapola a necessidade imediata da venda das UHs do empreendimento em lanamento. E esta solidez, conforme revela Volochko,
Est vinculada ao volume de obras que a empresa realiza, e possibilita seu crescimento (enquanto atrao de novos financiamentos) pela confiabilidade transmitida aos
investidores financeiros, alm, claro, de representar concretamente a reproduo ampliada dos capitais da empresa atravs dos lucros resultantes do processo de produo /
valorizao do espao (Volochko, 2008, pp.121-122).
109
Trata-se de uma estratgia comprometida com a visibilidade da empresa em escala nacional e, mais ainda, com a valorizao de suas aes no mercado de capitais. Por este
motivo, acredita-se que, por vezes, tem sido feita a aposta na divulgao dos lanamentos em grandes mdias, mesmo que, diretamente, isto pouco interfira na venda das
unidades em lanamento.
A expanso territorial da atuao das grandes incorporadoras tem significado mudanas substantivas no modus operandi do setor. O mercado de incorporao, at ento
segmentado regionalmente, tem alcanado escala nacional. E este movimento tem sido
conduzido por associaes entre empresas, ou mesmo pela expanso pura e simples das
empresas maiores (Gaiarsa, Sarti e Virglio, 2008, p.11).
Ao ingressar nas novas praas, como forma de diluir os riscos desta operao, as
grandes incorporadoras frequentemente optam por constituir parcerias com empresas
locais. Buscando desonerar-se dos gastos com pessoal e dos custos operacionais, sequer
instituem escritrios de representao ou filiais. Deste modo, o processo de concentrao
e centralizao de capital no setor imobilirio tem apresentado feies distintas s de
outros setores econmicos, pois tem se apoiado mais na difuso destas parcerias e menos
na aquisio de empresas menores por empresas maiores (Quinto e Barros, 2008, p.3).
Segundo Rufino, esta opo se justifica por criar arranjos mais flexveis, em que,
geralmente, o processo construtivo fica a cargo das empresas locais, o que aprovado
pelos investidores financeiros das grandes incorporadoras, pois reduz os riscos e os custos
administrativos da operao (Rufino, 2012, p.72). Porm, conforme observam Quinto e
Barros, as grandes incorporadoras abrem excees, optando por uma atuao extensiva e
direta, quando se trata de empreendimentos em municpios de mdio porte localizados
prximos a So Paulo ou Rio de Janeiro (Quinto e Barros, 2008, p.8).
Renato Diniz, diretor de novos negcios da Rossi Residencial, explica que, geralmente, nas parcerias, as grandes entram com o capital e a estruturao do negcio,
enquanto as pequenas e mdias, com o conhecimento do mercado local e agilidade nos
processos.124
Em alguns casos, as empresas locais tambm entram com os terrenos, como revela
o diretor de uma incorporadora local do ABCD ao descrever dois de seus lanamentos na
regio. Ele destaca duas parcerias firmadas por sua empresa com grandes incorporadoras
da Capital, nas quais entrou com os terrenos, que foram adquiridos a preos reduzidos,
pelas condies privilegiadas da empresa, decorrentes de seu acesso facilitado ao mercado
local de terras e seu maior conhecimento das dinmicas locais de valorizao imobiliria.
124 CICHINELLI, G. C. Consolidao do setor. Construo Mercado, n.85. So Paulo, agosto de 2008, p.34.
110
Eu comprei uma rea maravilhosa aqui na regio. No final, em funo de tudo o que
aconteceu, tive uma parceria com uma grande empresa de capital aberto. Comprei barato porque sou da regio. J num segundo momento, fiz a parceria e vendi. Sou scio,
ganhando dinheiro em cima de ter sido desbravador. At ento era uma rea onde se
guardava carros e passou a ser uma oportunidade residencial. (...) Fiz tambm [uma
parceria] com uma outra grande empresa de So Paulo, com capital aberto, num terreno que comprei em uma situao interessante de permuta e de valor. Vendi com um
lucrinho imediato e institu um esquema de marketing global, tentando segurar a
verba: Vamos devagar a. Foi um sucesso, vendemos praticamente tudo, 95% j est
vendido, mas com um terreno muito bem aproveitado e tal.125
Estas empresas locais inegavelmente desfrutam de um conhecimento maior das dinmicas intraurbanas desses municpios, o que lhes confere maior capacidade de escolha dos
locais de investimento, de seleo dos produtos mais adequados para cada regio e de dimensionamento do mercado para cada tipologia e padro de imveis. O diretor de uma
destas empresas do ABCD evidencia este aspecto ao afirmar que, enquanto as grandes
incorporadoras da Capital contratam empresas de consultoria, ns daqui ficamos mais
com o feeling da diretoria, da experincia daqui do ABC.126
Para ilustrar o que dizia, o diretor apresentou dois casos envolvendo empresas de
fora que no souberam dimensionar o mercado local, tampouco identificar o perfil e o
padro de imvel mais adequado para a regio. No primeiro caso, imediatamente aps seu
lanamento, o empreendimento, de grande porte, teve baixa liquidez. No segundo, a incorporadora teve de reduzir o preo de lanamento de seus imveis para que fossem vendidos.
Fizeram uns grandes lanamentos aqui. O Anima, por exemplo, com 1.200 apartamentos, da Agra. Pelo que eu sei foram vendidos trezentos e poucos apartamentos, tem oitocentos e poucos ainda para vender. Lanaram muitos apartamentos acima de 100 m2,
150 m2, e eu acho que no tem pblico para isto a no. (...) A Ditolvo lanou na
[Avenida] Dr. Jaime de Barros, vendeu bem, mas a um valor de metro quadrado de venda
abaixo do mercado. Ns no faramos um negcio daquele naquele lugar. Apartamento
de mais de 100 m2. Faramos apartamentos muito menores. Tiveram que diminuir o
valor de venda do metro quadrado, e isto questo de conhecimento de mercado. que
eles atuam muito mais no Morumbi, Butant, vieram para c pela primeira vez.127
111
Em outro caso, porm, apresentado pelo diretor de outra empresa do ABCD, este
desconhecimento, por parte de uma grande incorporadora, das dinmicas imobilirias locais resultou na aquisio de um terreno que, apesar de barato, as empresas
locais julgavam de pssima localizao, do ponto de vista da liquidez dos imveis ali
lanados. Para remediar esta dificuldade, a empresa teve de empregar uma alta soma
de dinheiro em marketing e aes promocionais, que, assim, atingiram patamares
bastante superiores aos adotados na regio. Apesar destes supostos erros, no entanto, o
empreendimento obteve um bom resultado comercial.
Vamos falar de casos concretos. Por exemplo: teve um terreno da Volkswagen, que
os corretores cansaram de nos oferecer, barato. Ofereceram-nos por R$ 110 o metro
quadrado, podia ser at R$ 100. Ficou o terreno parado. Da chegou uma empresa
de So Paulo e comprou o terreno, depois de um tempo. Porque eu no comprei?
Porque eu achei que naquele bairro ainda no era o momento. Um terreno plano,
lindo e maravilhoso. Eles compraram por R$ 80 o metro quadrado. Puxa, compraram bem, n? T bom. Mesmo assim eu no compraria, em dinheiro ainda... Uma
coisa voc comprar, outra coisa permutar. Da eles fizeram um monte de casas
horizontais. Para vender aquelas casas, naquele local, naquele bairro, gastaram
11% do VGV. E no que venderam! Colocaram meninas danando em caminho,
propaganda em televiso, colocaram 500 corretores, esquema So Paulo. Bom, puxa
vida, venderam, foi um sucesso, s que venderam pagando uma fortuna. Pagaram
baratssimo o terreno, como eu pagaria tambm se eu quisesse, mas eu no comprei
porque achei que no era o momento.128
O sucesso da operao acabou por estimular novos investimentos, inclusive de empresas
locais, que se valeram do pioneirismo da grande empresa concorrente de fora, que, desta
forma, pela necessidade imediata de expanso de sua atuao, abriu uma nova frente de
investimentos imobilirios na regio.
Mas o que aconteceu? Abriu nossos olhos. Passado um tempinho, tinha um terreno
que estava na avenida, que j estava h algum tempo para vender e no vendia. Fiz
uma proposta de permuta, parcelado, e comprei em funo do vcuo criado. Estava
com projeto aprovado para fazer 274 casas tambm na mesma linha. Se o cara vendeu, eu vou nessa. Agora abriu, n?129
112
Capitalizadas e pressionadas por seus investidores por resultados cada vez maiores, as
grandes incorporadoras, por vezes, inauguram novas frentes de expanso do mercado
residencial formal nestas novas praas, que, num segundo momento, so acionadas
tambm pelas empresas locais.
Alm disto, ao ingressarem no ABCD, estas grandes incorporadoras contriburam
para a elevao dos patamares de preos dos imveis da regio, aproximando-os, por
vezes, dos preos com os quais trabalhavam na Capital, o que afetou, posteriormente, o
conjunto dos lanamentos da regio.130 Por esta contribuio, parte das empresas locais
no considerou ruim a entrada destas empresas, ainda que isto tenha aumentado sensivelmente a concorrncia. Num primeiro momento, ao menos, a entrada destas grandes
incorporadoras no acarretou a reduo da rentabilidade das empresas locais, tampouco
a retrao, em nmeros absolutos, de sua atuao. O depoimento do diretor de uma
tradicional incorporadora local evidencia esta posio, ao relatar que os preos praticados
por sua empresa, at ento os mais altos da regio, foram suplantados pelos preos dos
lanamentos das grandes incorporadoras de fora.
Para ns, at que foi boa a vinda das empresas capitalizadas da Capital, pois antigamente, aqui no ABC, o que acontecia? Nossos empreendimentos sempre eram os mais
caros, porque as outras empresas eram empresas pequenas. Eles viam a gente vendendo
a R$ 3.000 o metro quadrado e diziam: Eu vou vender a R$ 2.980 o metro quadrado. Quem mandava nos preos aqui era a gente. Todo mundo ia atrs de ns e
colocava 10 ou 20 reais mais barato. A o que aconteceu? Vieram estas empresas de
So Paulo. E o que aconteceu? Os caras colocaram a R$ 3.200 o metro quadrado, e
ento melhorou para a gente mesmo. O que aconteceu? A cabea dos corretores mudou
tambm, descobriu que o preo no era bem isto Mesmo os clientes entenderam, no
foi ruim, no.131
Esta transferncia de patamares de preos da Capital para o ABCD, mesmo com
o aumento da concorrncia neste movimento, favoreceu as empresas atuantes na
regio, que, em um local onde os custos de produo eram menores, passaram a
trabalhar com preos mais altos, ainda assim absorvidos pelo mercado, como revela
o diretor de outra incorporadora local: Com todo o marketing, festas e shows, eles
130 Vale acrescentar que esta suposta transferncia de preos da Capital para o ABCD s ocorreu por ter sido
previamente identificada nesta regio uma demanda solvvel para estes produtos nestes novos patamares de preo.
Isto ser mais bem discutido no captulo 4.
113
realmente elevaram os preos. O pessoal, muitas vezes, compra sonho, e, assim, eles
conseguiram colocar uma certa gordura que no tinha antes.132
O fato de o preo geral de produo na realizao da mercadoria metro quadrado de apartamento se formar a partir dos preos individuais de produo conseguidos
nos produtos produzidos em piores condies (no caso, terrenos mais caros), como em
Marx na renda da terra, como destacou Lefevre (1982, p.106), apresenta-se como uma
explicao para o posicionamento favorvel das empresas locais quanto entrada das
grandes incorporadoras no ABCD.
O diretor de uma incorporadora de capital fechado atuante no ABCD revela que
o Domo Home I, empreendimento lanado em So Bernardo por uma grande incorporadora da Capital, a Agra, com preo bastante superior ao praticado na regio at aquele
momento, foi, mesmo assim, um sucesso de vendas.
Ele foi lanado por R$ 2.750 o metro quadrado da rea til. Era bem caro. Se voc
pegar o levantamento da Embraesp, a mdia do metro quadrado em 2006 [no ABCD]
era R$ 1.900 e pouco. E vendeu muito. Foi uma loucura. Eles escrituraram quase 100
UHs no primeiro final de semana.133
E o depoimento do diretor da incorporadora responsvel evidencia este sucesso ao descrever o
empreendimento: O Domo um empreendimento de mdio e alto padro. So apartamentos de 123 m e 156 m. O valor do metro quadrado de rea privativa, hoje, est em torno de
R$ 3 mil. (...) Foi um sucesso absoluto, um condomnio de alto padro, em So Bernardo.134
A alta liquidez e a acelerada velocidade de vendas destes novos lanamentos a
preos mais elevados fomentaram ainda mais a subida dos preos imobilirios na regio.
Outro exemplo deste movimento ocorrera no Morumbi e regies adjacentes, quando foi
lanado o Panamby. Segundo revelou o corretor de imveis Antonio Bezerra a Volochko,
os preos dos primeiros lanamentos no Panamby eram bastante superiores aos praticados em seu entorno, que no tardou a adot-los.
De uma maneira geral o metro quadrado do Panamby () iniciou-se j com um
valor bem mais alto que a regio do Morumbi () quando a gente trabalhava a
mil e quinhentos reais o metro quadrado da rea til no Morumbi, aqui se iniciou
j com dois e quinhentos, ento o Panamby, de uma maneira geral, ele puxou muito
114
o metro quadrado desta regio, incluindo o Morumbi, alguma parte do Morumbi e

Vila Andrade (declarao de Bezerra a Volochko, 2008, p.64).
Beneficiadas com a elevao dos preos, outros fatores contribuem para que as empresas locais mantenham relevncia no mercado residencial formal. A proximidade que
possuem com os proprietrios faz que os terrenos sejam a elas oferecidos primeiramente, o que lhes confere certa vantagem, ainda que as grandes incorporadoras tenham
maior poder financeiro de negociao. No ter que buscar terrenos, pois eles vm naturalmente, pelo tempo de atuao e volume de negcios j realizados na regio, foi
outro fator destacado pelo diretor de uma tradicional incorporadora do ABCD.
Na verdade, aqui na regio, no tem que buscar no. Pelo tempo que a gente tem
atuado, pelo volume de negcios que a gente j fez, naturalmente os negcios vm
at ns, atravs dos corretores ou dos proprietrios. Como somos conhecidos, a prospeco vem de fora para dentro. Um cliente nosso que tem um primo que tem um
imvel Vem naturalmente o imvel, e da a gente avalia.135
Alm disto, estas empresas no apenas esto mais familiarizadas com as estruturas de
poder como exercem forte influncia sobre as polticas locais, muitas vezes participando diretamente de definies relacionadas legislao urbanstica e distribuio dos
investimentos no territrio, que interferem fortemente na rentabilidade dos negcios
imobilirios. Parte dos donos e diretores destas empresas, conforme lembra Fix, pertence elite local e se no ocupam diretamente postos polticos, exercem influncia
sobre o poder local (executivo e legislativo) (Fix, 2011, p.198). Estas redes de relaes
e influncias so o que, por vezes, garante a continuidade das atividades destas empresas, e, em alguns casos, explica a opo pelas parcerias, em detrimento das aquisies
de empresas menores por parte das grandes incorporadoras.
Ao ingressar nestas novas praas, Fix (2011) destaca que estas grandes incorporadoras tm de lidar com as pequenas mquinas imobilirias locais, o que pode se dar de
forma harmoniosa ou no, a depender das correlaes de foras e das oportunidades de
negcio que surgirem.
No obstante os avanos da financeirizao na produo imobiliria e as mudanas decorrentes deste movimento, perpetuam-se, no setor, traos constitutivos da
sociedade brasileira, que marcaram profundamente a questo fundiria em nosso pas,
115
sobretudo o patrimonialismo e a forte imbricao entre as esferas pblica e privada. A

declarao do diretor de uma tradicional empresa local do ABCD de que, mesmo eles,
da regio, conhecedores e conhecidos de todos, inclusive, dos responsveis pelas aprovaes na prefeitura de So Bernardo, tm sofrido com as demoras nas aprovaes de seus
projetos, evidencia, de certa forma, a permanncia e a naturalizao destes traos. Os
projetos na Prefeitura de So Bernardo, e olha que ns somos daqui, conhecemos todo
mundo, demoram um ano para sair.136
Esta maior facilidade e experincia em lidar com as estruturas de poder locais
outra das razes para que incorporadoras de grande porte busquem se associar a
empresas locais, especialmente pelas frequentes dificuldades e demora nas aprovaes.
O grande aumento do nmero de projetos nestas novas praas de interesse do setor
imobilirio causa lentido em sua aprovao, em virtude do despreparo das administraes municipais para enfrentar o volume desta nova demanda. O depoimento do
diretor de uma incorporadora da Capital, que passou a atuar em municpios vizinhos,
revela este cenrio.
Quando voc atua em outra cidade, as dificuldades so maiores. outra histria,

outra vida. A velocidade outra. Muitas vezes as prefeituras no esto preparadas
para este boom. (...) De repente, voc chega l e todas as construtoras despejam os
seus projetos, e forma aquela pilha, e tem projetos enormes. A tem as exigncias de
contrapartida, pois a a infraestrutura nos locais no comporta, ento voc comea
a ter dificuldade. Enquanto voc demoraria 120 dias para aprovar, voc passa a
aprovar em um ano.137
A ampliao do mercado residencial formal em direo s camadas de mdia
e mdia-baixa renda
Diante da forte capitalizao do setor, a busca por novas frentes de investimento tornou-se no apenas uma deciso dos agentes promotores, mas tambm uma necessidade
para a continuidade de sua expanso. Era preciso cumprir as exigncias de reproduo
do capital nele investido, ampliadas medida que seu entrelaamento com o mercado
financeiro se intensificava.
O aumento de escala da produo habitacional, alm da expanso territorial, exigia, em um pas onde o mercado formal de moradia era, at ento, restrito a cerca de 30%
da populao, como afirma Maricato em vrios de seus trabalhos, a ampliao da demanda
116
atendida. Isto significava a incluso de novas parcelas da populao neste mercado, as camadas de mdia e mdia-baixa renda, e, com ela, a diversificao dos produtos oferecidos,
para o atendimento desta nova demanda.
Uma anlise mais ampla deste processo nos remete s dinmicas do prprio sistema
capitalista, cuja sobrevida requer, como analisa Harvey, a penetrao progressiva do mercado de troca, maiores quantidades de excedente acumulado, e mudana na circulao de
mais-valia, assim que novas oportunidades so exploradas, novas tecnologias adquiridas e
novos recursos e capacidades produtivas so abertos (Harvey, 1980, p.214). Diante deste
projeto de expanso permanente das relaes capitalistas, a insero tanto de novos territrios quanto de novas parcelas da populao nas dinmicas de reproduo do capital no
setor imobilirio residencial se apresentou bastante promissora.
Conforme esclarece Rocha Lima Jr. (2007), os recursos captados pelas grandes incorporadoras superavam a capacidade de absoro de investimento dos segmentos de mercado para os quais direcionavam majoritariamente sua atuao at aquele momento.138 Em
funo disto, elas tiveram que direcionar seus recursos a outros nichos de mercado, capazes
de absorver suas ofertas crescentes, pois, se continuassem restringindo seu atendimento
aos segmentos de mais alta renda, sua expanso seria bastante limitada. Isto significava,
para as grandes incorporadoras, entrar em um modelo de negcio ainda pouco explorado e
distinto daquele com que estavam familiarizadas, o segmento econmico.
A retomada dos financiamentos no mbito do SFH, associada ao aumento da capacidade de consumo dos brasileiros, ofereceu um forte estmulo produo habitacional
direcionada s camadas de mdia e mdia-baixa renda. Assim, as grandes incorporadoras
decidiram expandir sua atuao em direo a esta parcela da populao. A descrio que
o diretor de uma incorporadora do ABCD faz do que considera como o produto ideal no
atual mercado residencial formal da regio evidencia este movimento.
Hoje o econmico. At R$ 130 mil, 2 ou 3 dormitrios compactos, com um certo

volume, para uma renda de at 10 SM, de 8 SM a 10 SM. Faz uma poupancinha, usa o Fundo de Garantia e tal, o ideal. Para esta faixa fica mais fcil de
fechar a conta.139
Empresas j especializadas neste novo nicho de mercado, como Tenda e MRV, apresentaram forte crescimento a partir deste momento. Outras, que at ento se direcionavam apenas alta renda, estenderam sua atuao, criando subsidirias voltadas
138 SEGALLA, V. O desafio da baixa renda. Construo Mercado, n.70. So Paulo, maio de 2007, p.34.
117
ao segmento econmico, diante dos indcios de saturao do mercado de alto padro

em diversas regies no pas. Grandes empresas passaram a firmar parcerias ou adquirir
empresas menores que j atuavam neste mercado popular, como revela o diretor de
uma incorporadora de capital aberto que comprou uma empresa menor, para incluir o
segmento econmico em seu portflio, antes restrito ao mdio-alto e alto padro.
Hoje ns temos uma empresa do grupo, a ASA, que focada no segmento econmico.
originria de Belo Horizonte. Esta foi uma das grandes parcerias feitas pela Agra,
que depois que abriu capital no s procurou se posicionar bem na compra de terrenos e lanamentos, mas tambm comprar empresas, ou comprar participao majoritria em empresas. (...) Hoje, atravs da ASA, no atravs da Agra, a gente atua no
segmento econmico.140 uma rea que tem um potencial de crescimento grande.141
Nota-se, no depoimento deste diretor, uma preocupao em dissociar a marca que atua
no mercado popular da grande incorporadora. Valeram-se da mesma estratgia a Gafisa,
que criou a Fit, e a Cyrela, que criou a Living, ambas para atuar no segmento econmico. Estas marcas fantasia so criadas pelas grandes incorporadoras com a inteno de
distinguir os produtos do mercado popular daqueles tradicionalmente promovidos pela
empresa, de padro mais elevado. No entanto, no raras vezes estas diferenas so bastante discretas, o que confere grande importncia a esta diferenciao entre as marcas que
atuam no mercado popular e as que atuam no mercado de alto padro, pois ela que
permite s incorporadoras trabalharem com patamares de preo distintos.
Diante da impossibilidade de concorrer com as grandes incorporadoras fortemente
capitalizadas, parte das empresas menores, alm das parcerias firmadas, assumiu a estratgia de encontrar nichos especficos de mercado. Ana Maria Castelo, coordenadora da
FGV Projetos, sugere a estas empresas menores buscar mercados onde a concorrncia
com as grandes no for to acirrada.142 A TPA, por exemplo, uma incorporadora de
capital fechado de mdio porte, apostou em investir no centro de So Paulo, lanando,
em 2007, um empreendimento residencial na regio, aps um intervalo de quase 20
anos, por perceber que, apesar da existncia de uma demanda interessada, as grandes incorporadoras ainda no tinham ingressado nesta rea.143
140 A Camargo Correa Desenvolvimento Imobilirio (CCDI) tambm lanou mo do mesmo expediente, ao
comprar a HM, uma construtora de Ribeiro Preto com grande experincia no segmento popular.
142 BOECHAT, Yan. Construtoras enfrentam desafios para competir. Valor Econmico, 2 de maio de 2007.
143 O depoimento do diretor e scio da TPA evidencia esta estratgia: Aquela uma regio complicada, mas
estamos apostando nela porque h espao para crescer e no h tanto interesse das grandes (idem).
118
Para Jamil Zacki Namour, presidente de uma incorporadora de pequeno porte

especializada no segmento de alto padro, o segredo evitar o confronto direto com
as grandes incorporadoras, e, por isto, sua empresa tem se dedicado a negcios diminutos, com verbas de publicidade enxutas e velocidade de venda menor, geralmente
em terrenos pequenos e muito bem localizados, que no interessam s grandes construtoras, j que elas precisam vender rpido e maciamente, para mostrar resultado
aos seus investidores.144
Ademais, segundo declarou Paulo Mazzali, diretor da Camargo Corra Desenvol-
vimento Imobilirio, os maiores impactos da consolidao do setor incidem sobre as
pequenas incorporadoras, que ou so adquiridas por empresas maiores, ou restringem
sua atuao construo e no mais incorporao, ou encerram suas atividades.145
O nmero de propostas de parcerias feitas pelas empresas menores, oferecendo
landbank ou sua capacidade de produo, s grandes incorporadoras tem crescido,
conforme revelou Monica Simo, diretora da MRV, que justifica este movimento pela
dificuldade de acesso aos financiamentos disponveis por estas empresas menores, principalmente por aquelas que atuam para a baixa renda, devido ao seu elevado nvel de
informalidade e baixo grau de profissionalizao.146
Para as empresas menores e com experincia na construo de habitaes populares no mbito de programas governamentais, o lanamento do PMCMV foi considerado por muitos especialistas uma grande oportunidade. As vantagens destas empresas,
com relao s grandes, conforme afirmam representantes do setor, estariam no maior
conhecimento dos trmites burocrticos da esfera pblica, da construo de moradias
populares de tamanho reduzido, e, ainda, em sua administrao enxuta, que as permite operar com margens de lucro apertadas, tpicas de empreendimentos populares
contratados pelo Estado, o que dificilmente seria vivel para empresas maiores.147 E
o fato de conseguirem trabalhar com margens de lucro menores, de certa forma, garantiria a sobrevida de parte delas em meio concorrncia acirrada estabelecida pelas
grandes incorporadoras.
Fix afirma que empresas no listadas na Bovespa estariam participando expressivamente do programa, seja atuando de forma subordinada s grandes incorporadoras de
capital aberto nas Faixas 2 e 3, seja atuando na Faixa 1 como construtoras contratadas
diretamente pelas prefeituras (Fix, 2011, p.189). Parte destas empresas menores estaria
144 BLANCO, M. Nicho das pequenas. Construo Mercado, n.80. So Paulo, maro de 2008, p.31.
145 BLANCO, M. O assdio das grandes. Construo Mercado, n.79. So Paulo, fevereiro de 2008, p.30.
146 idem, p.34.
147 BLANCO, M. O novo desenho do setor. Construo Mercado, n.94. So Paulo, maio de 2009, p.36.
119
voltada Faixa 1 do PMCMV, de pouco interesse para as grandes, como evidencia o fato
de cerca de 40% das UHs concludas at o incio de 2012 terem sido produzidas por
grandes incorporadoras, porm apenas 15% delas na Faixa 1.148
Assim, v-se que o enfrentamento do dficit habitacional urbano, que se tornou
a principal justificativa do setor para atuar no segmento econmico, no tem se concretizado a partir da atuao das grandes incorporadoras, pois quase 90% deste dficit se
concentram na faixa de renda de at trs salrios mnimos, no contemplada pelo mercado popular. Complementa esta leitura o fato de o nmero de unidades contratadas nas
faixas de mercado do programa j ter superado os 10% do dficit urbano enquadrados
neste segmento, conforme revelam Krause, Balbim e Lima Neto (2013), o que faz supor,
nas palavras dos autores, que a proviso habitacional do MCMV para esta faixa de renda
no tenha como nico foco o atendimento do dficit.149
148 Dados apresentados por representante da Caixa Econmica Federal em encontro do Grupo de Estudos da
Produo do Espao do LabHab FAU USP, em abril de 2012.
149 KRAUSE, C.; BALBIM, R.; LIMA NETO, V. C. Minha Casa Minha Vida, nosso crescimento: onde fica a
poltica habitacional? Texto para discusso 1853. Braslia: Rio de Janeiro: Ipea, 2013, pp.34-35.
120
3. As polticas urbanas municipais frente ao boom

imobilirio residencial na metrpole paulistana
3.1 O mito do boom imobilirio como desenvolvimento e a disputa
pelo capital imobilirio entre os municpios brasileiros
No contexto atual de aquecimento da produo habitacional e acirramento das disputas
por terra urbanizada no pas, e com o avano do mercado residencial formal sobre novas localidades decorrente da estratgia de expanso geogrfica da atuao das grandes
empresas do setor, inserindo novos territrios nas dinmicas de valorizao do capital no
circuito imobilirio, como analisado anteriormente , muitos municpios tm identificado na intensificao das atividades do setor uma forma de alavancar seu crescimento.
A aliana forjada para o acionamento da mquina local de crescimento
A ideia de que o boom imobilirio traz necessariamente crescimento econmico, beneficiando, assim, as cidades, tem sido forjada pelo discurso dominante, tanto entre
agentes promotores imobilirios quanto entre parte dos gestores pblicos. Posicionarse contra este processo, nesta perspectiva, significaria uma postura de recusa aos benefcios trazidos por este suposto desenvolvimento. V-se, neste debate, uma oportuna, do
ponto de vista da reproduo do capital, indistino entre os conceitos de crescimento
econmico e desenvolvimento.
Para Furtado, crescimento e desenvolvimento so conceitos distintos. O primeiro no conduz por si s ao segundo. Segundo ele, o desenvolvimento da economia dos pases perifricos estaria associado superao do subdesenvolvimento,1
que ocorreria apenas se a expanso na acumulao de capital e os avanos das foras
produtivas gerassem transformaes nas estruturas sociais capazes de modificar significativamente a distribuio da renda e a destinao do excedente e estivessem
comprometidos com a melhora efetiva nas condies de vida da populao (Furtado,
1994, p.37). Deste modo, a concentrao de renda seria compatvel com o crescimento econmico, mas no com o desenvolvimento, como ocorrido no chamado
Milagre Econmico Brasileiro (1968 1973), quando elevadas taxas de crescimento
1 Furtado considera que certas condies devem ser cumpridas pelo pas de economia perifrica que pretenda
superar o subdesenvolvimento (...) a) um grau de autonomia nas relaes exteriores que limite o mais possvel
a drenagem para o exterior do excedente; b) estruturas de poder que dificultem a absoro do excedente pelo
simples processo de reproduo dos padres de consumo dos pases ricos e assegurem um nvel relativamente
alto de poupana, abrindo caminho para a homogeneizao social; c) certo grau de descentralizao das
estruturas econmicas requerido para a adoo de um sistema de incentivos capaz de assegurar o uso do potencial
produtivo; d) estruturas sociais que abram espao criatividade num amplo horizonte cultural e gerem foras
preventivas e corretivas nos processos de excessiva concentrao do poder. FURTADO, C. A superao do
subdesenvolvimento. Economia e Sociedade. Campinas, dezembro de 1994, p.42.
123
da economia nacional, superiores a 10% ao ano, estiveram acompanhadas por um

aumento substancial da concentrao de renda no pas.2
Diante desta atual indistino de conceitos, a dinamizao da produo imobiliria torna-se a principal forma de as cidades atingirem seu grande objetivo de crescimento.
Quaisquer aes, intervenes e normativas que atuem com esta finalidade so, por isto,
automaticamente legitimadas.
Com esse objetivo, surgem as chamadas coalizes locais de crescimento, formadas
por redes que integram indivduos e organizaes pblicas e privadas, em associaes em que
so muito pouco claras as fronteiras entre as duas esferas, seus objetivos e seus interesses. A
popularidade destas coalizes garantida pela efetiva propagao da ideologia do crescimento
e de suas virtudes intrnsecas, especialmente sobre a gerao de empregos, o que garante, por
sua vez, a enorme influncia destes grupos sobre a produo e o consumo do espao urbano
(Gottdiener, 1993). A partir de uma aliana entre as agncias multilaterais, as empresas transnacionais e estas coalizes locais de crescimento, a escala local transforma-se no receptculo
das estratgias de acumulao do capital, conforme destaca Klink (2012, p.155).
Cabe aos governos locais a retirada de qualquer elemento que possa representar
um obstculo reproduo do capital no territrio. Qualquer iniciativa que limite sua
livre circulao passa a ser considerada inibidora do crescimento, e, segundo este iderio,
do desenvolvimento. Assim, o conflito entre crescimento e no-crescimento, que envolve
prticas econmicas, polticas e ideolgicas, ganha importncia equivalente luta entre
capital e trabalho na produo do espao urbano, segundo avalia Gottdiener (1993).
Tais mudanas de paradigma na gesto urbana local se do no bojo da passagem
apontada por Harvey (1996) do gerenciamento ao empresariamento, como parte de uma
tentativa de superao da recesso de 1973 nos pases centrais, na qual se identifica uma
aposta declarada na racionalidade do mercado e em sua capacidade de autorregulao, prescindindo, portanto, da atuao direta do Estado. Assim, a governana urbana se orientou
muito mais para a oferta de um ambiente favorvel aos negcios, e para a elaborao de
todos os tipos de chamarizes para atrair esse capital cidade (Harvey, 2005, p.180).
Neste momento, ganha fora o discurso neoliberal, que reivindica parmetros
urbansticos mais flexveis e permissivos, reservando, assim, maior liberdade para a reproduo ampliada do capital no territrio. Tal discurso est associado ao imperativo do
empreendedorismo urbano, que cobra das gestes municipais uma postura agressiva na
atrao de investimentos, bem como o estabelecimento de parcerias pblico-privadas.
2 A despeito deste crescimento, o Coeficiente Gini, que mede o grau de desigualdade na distribuio da renda
domiciliar per capita entre os indivduos, variando entre 0 (sem desigualdade) e 1 (com elevadssima desigualdade),
que em 1960 era de 0,5367, saltou para 0,5828 em 1970, atingindo 0,5902 em 1979 (NERI, Marcelo (coord.).
De Volta ao pas do futuro: projees, crise europeia e a nova classe mdia. Rio de Janeiro: FGV/CPS, 2012, p.11).
124
Esse fenmeno ocorre especialmente aps a reestruturao produtiva e a perda parcial da

centralidade do setor produtivo/industrial na acumulao do capital, em funo da reduo de sua rentabilidade, a partir da dcada de 1970 nos pases centrais, e nas dcadas
subsequentes em parte dos pases perifricos (Harvey, 1996).
Frente a este quadro, percebe-se que, para alm do atendimento imediato dos interesses privados dos agentes promotores imobilirios, a dinamizao do circuito imobilirio
tem fundamental importncia na garantia da sobrevida do prprio sistema. Em momentos
de crises por superacumulao inerentes ao modo de produo capitalista, como revela
Marx (1983)3 h o avano do capital excedente sobre bases imobilirias,4 que atraem capitais de outros setores da economia. A crise de superacumulao dos anos 1930 nos Estados
Unidos, destaca Harvey (2013), foi enfrentada com a transferncia de capital para a produo do espao, com a suburbanizao5 neste pas, principalmente nos anos 1950 e 1960.
Isto , na verdade, um dado muito interessante: antes da 2 Guerra Mundial, o nmero de unidades habitacionais construdas nos EUA flutuava entre 300 e 500 mil
por ano, no mximo; depois de 1945, ele nunca ficou abaixo de 1 milho por ano, em
muitos anos, ele at chegou a 2 milhes de unidades habitacionais por ano. Esta uma
absoro imensa de excesso de capital, mas no somente a habitao, h tambm as
estradas, e o fato de que voc precisa de um carro, pelo menos um, talvez dois. (...) Era
um estilo de vida, era uma mudana de estilo de vida, que tambm estava ligada
absoro de excesso de capital pela suburbanizao (Harvey, 2013, p.46).6
3 Los antagonismos incrustados dentro de modo de produccin capitalista son tan fuertes que sacan
continuamente al sistema del estado de equilibrio. En el curso normal de los acontecimientos, insiste Marx,
el equilibrio se puede lograr slo accidentalmente (El capital, II, p. 440). Marx invierte as la tesis de Ricardo
de que el desequilibrio es accidental, y trata de identificar las fuerzas internas del capitalismo que generan el
desequilibrio (Harvey, 1990, p.92).
4 Cuanto ms capital excedente haya (a corto plazo, a travs de la acumulacin excesiva y a largo plazo), ms probable
ser que la tierra sea absorbida al interior de la estructura de circulacin de capital en general (Harvey, 1990, p.351).
5 Conforme relata Maria Camila DOttaviano, em sua tese de doutorado Condomnios fechados na Regio
Metropolitana de So Paulo: fim do modelo centro rico versus periferia pobre?, o processo de suburbanizao norteamericano teve incio no sculo XIX, quando os subrbios se restringiam exclusivamente s camadas de mais
alta renda. Nos anos posteriores, eles passaram a atrair camadas de mdio rendimento, o que exigiu uma srie de
normatizaes e regulamentaes para a garantia da exclusividade e da segurana das camadas de mais alta renda. A
pesquisadora cita como exemplo deste controle a criao das Associaes de Moradores Norte-americanas. Segundo
ela, o processo de suburbanizao norte-americano intensificou-se aps a crise de 1929, com a criao da Federal
Housing Administration (FHA), de modo a fomentar a produo imobiliria e criar postos de trabalho no setor da
construo em resposta ao desemprego provocado pela crise. Rapidamente, no entanto, o rgo federal transformouse num parceiro dos incorporadores imobilirios e da indstria da construo civil. (...) Os investimentos federais se
concentraram na construo de novos empreendimentos residenciais suburbanos, com padro segregacionista, em
detrimento de habitaes populares em zonas mais centrais (DOttaviano, 2008, p.45). A expanso urbana das
cidades norte-americanas ganhou novo flego aps a II GM, associada a um acentuado crescimento demogrfico no
pas, quando se deflagrou o perodo de maior dinamismo da atividade imobiliria norte-americana.
6 Transcrio de palestra ministrada em 28 de fevereiro de 2012 na FAU USP na Revista E-METROPOLIS:
Democracia local e governana metropolitana, no 12, ano 4, maro de 2013.
As polticas urbanas municipais frente ao boom

125
Antes disso, o quadro recessivo deste pas havia sofrido certo arrefecimento com a II
Guerra Mundial. Afinal, a indstria blica tambm se comporta como um importante
meio de absoro de excedente de capital, pela obsolescencia instantnea del material
blico, y la fcil manipulacin de las tensiones internacionales para convertirlas en
una demanda poltica para que se aumenten los gastos de defensa, conforme destaca
Harvey (1990, p.447).
Neste sentido, Gottdiener (1993), luz da teoria dos circuitos de Henri Lefebvre,
descreve o movimento pendular do capital entre o circuito primrio setor produtivo/
industrial e o circuito secundrio setor imobilirio , oscilando entre eles em momentos de superacumulao e subcapitalizao. Ele explica que o setor imobilirio funciona como um circuito paralelo ao da produo industrial, acionado quando este ltimo
perde sua capacidade de reproduo do capital, podendo at se sobrepor a ele.
Pode at acontecer que a especulao fundiria se transforme na fonte principal, o
lugar quase exclusivo de formao do capital, isto , de realizao da mais-valia.
Enquanto a parte da mais-valia global formada e realizada na indstria decresce,
aumenta a parte da mais-valia formada e realizada na especulao e pela construo imobiliria. O segundo circuito suplanta o principal. De contingente, torna-se
essencial (Lefebvre, 1999a, p.147).
Diante do arrefecimento da reproduo do capital nos setores produtivos, com a crise do
regime fordista de acumulao nos pases centrais, a produo do espao urbano, e consequentemente a dinamizao do circuito imobilirio, tanto nos pases centrais quanto
nos pases perifricos, assumiu grande importncia, absorvendo excedentes de capital.
Este processo ocorre, segundo Carlos (2004), ante a mobilidade do capital-dinheiro,
que deixa de direcionar-se, preferencialmente, para a produo de mercadorias na indstria para voltar-se produo do espao, como mercadoria passvel de gerao de
lucros maiores do que para o setor industrial, em crise (Carlos, 2004, p.58).
Sob esta orientao, intervenes urbansticas e operaes imobilirias tm sido
propostas para reas outrora descartadas pelo capital. Assim, conforme nos alerta Harvey,
um estoque de ativos desvalorizados, e em muitos casos subvalorizados em alguma parte
do mundo, torna-se um estoque que pode receber um uso lucrativo da parte de excedentes de capital a que faltam oportunidades em outros lugares (Harvey, 2004, p.125).
Alm disto, segundo esclarece Gottdiener (1993), os movimentos peridicos de
deteriorao e renovao resultam das disputas entre as distintas fraes do capital que
tm no territrio sua base de reproduo. E seus resultados espaciais variam em funo
126
das correlaes de foras entre os agentes que participam da produo do espao, e seguem as determinaes resultantes destes embates, articulaes e negociaes. Deriva
desse processo, a movimentao do capital no territrio, ora valorizando ora descartando
localidades, que posteriormente so objeto de um novo ciclo de valorizao, conferindo
grande rentabilidade ao capital previamente nelas investido.
Diante deste processo de obsolescncia temporria7 de parcelas do territrio,
os governos locais assumem como misso reverter a deteriorao destes ativos desvalorizados e engendrar um ciclo virtuoso de valorizao nestas reas. Azeitar a mquina
urbana de modo a dinamizar o circuito imobilirio torna-se o objetivo mximo da
gesto urbana. Para isto, necessria a fabricao de consensos em torno do crescimento a qualquer preo, e a consolidao da ideia de que ele, por si s, faz chover
empregos, conforme aponta Arantes (2000, p.27).
O enfrentamento das crises , ento, alado condio de prioridade maior dos
governos locais, mas, antes, preciso criar uma conscincia coletiva acerca da gravidade
da crise econmica, e, ao mesmo tempo, das oportunidades para a atrao de novas atividades econmicas, como destaca Klink (2012, p.156). Com esta finalidade, os governos
locais podem, ou melhor, devem mobilizar toda a sua estrutura administrativa, operacional e financeira, pois o sucesso da operao depender de sua capacidade empreendedora
de aproveitar as oportunidades, muitas vezes associadas viabilizao de grandes projetos
urbanos e promoo de megaeventos.
Todos os esforos devem ser canalizados para este fim, afinal, todos esto unidos
em prol do crescimento, no havendo espao para os conflitos, tampouco para a poltica,8
nesta cidade-empresa que se quer forjar a partir de diretrizes estabelecidas por um planejamento estratgico,9 oriundo do universo empresarial. E a cidade no pode perder
oportunidades de novos negcios, devendo mostrar-se eficiente economicamente, eficaz
socialmente e, acima de tudo, competitiva, instaurando, na gesto urbana, aquilo que
Vainer chamou de urbanismo ad hoc (Vainer, 2011, p.6).10
7 Expresso adotada por Jeroen Klink em Planejamento, estratgia local e complexidade. Uma reinterpretao do
legado do projeto Eixo Tamanduatehy (2012).
8 A instaurao da cidade-empresa constitui, em tudo e por tudo, uma negao radical da cidade enquanto
espao poltico enquanto polis. Afinal, como lembrava Marx, na porta das empresas, dos laboratrios secretos
da produo capitalista, est escrito: No admittance except on business. Aqui no se elegem dirigentes, nem se
discutem objetivos; tampouco h tempo e condies de refletir sobre valores, filosofia ou utopias. Na empresa
reina o pragmatismo, o realismo, o sentido prtico; e a produtivizao a nica lei (Vainer, 2000, p.91).
9 Inspirado em conceitos e tcnicas oriundos do planejamento empresarial, originalmente sistematizados na
Harvard Business School, o planejamento estratgico, segundo seus defensores, deve ser adotado pelos governos locais
em razo de estarem as cidades submetidas s mesmas condies e desafios que as empresas (Vainer, 2000, p.76).
10 Conforme explica Vainer, esta expresso foi cunhada por Franois Ascher. Segundo Ascher: O neo-urbanismo privilegia a negociao e o compromisso em detrimento da aplicao da regra majoritria, o contrato em
detrimento da lei, a soluo ad hoc em detrimento da norma (Ascher, 2001, p.84 apud Vainer, 2011, p.4).

127
O urbanismo ad hoc constituiria, neste discurso, o modelo ideal para as gestes

urbanas, em face da acelerao do tempo e do espao no regime de acumulao flexvel,
contrapondo-se ao urbanismo modernista-funcionalista, caracterizado por planos que se pretendiam integrados, tributrios de diagnsticos detalhados, que nasceriam fadados obsolescncia precoce, segundo a argumentao dos defensores do planejamento estratgico. Estes,
por sua vez, propem intervenes pontuais no territrio, que, no entanto, seriam capazes de
alavancar a reverso de processos de decadncia econmica e urbana (Klink, 2012, p.155).
Estes novos paradigmas do planejamento e da gesto urbana ganharam relevo
especialmente a partir da dcada de 1990, com a adoo dos preceitos neoliberais na
poltica nacional, que conduziram o pas a inserir-se na economia mundial financeirizada
como uma emergente plataforma de valorizao financeira (Paulani, 2011). Neste perodo, prefeituras de distintos matizes poltico-ideolgicos lanaram mo de consultorias
internacionais para o desenvolvimento de projetos e planos estratgicos, como nos casos
do Rio de Janeiro e de Santo Andr.11
Dilemas da descentralizao e os impasses das finanas municipais aps a
Constituio de 1988
A Constituio Federal de 1988, promulgada na esteira de um movimento amplo de

redemocratizao no pas e de aposta poltica na descentralizao das estruturas de poder,
em contraposio ao carter centralizador do regime militar, elevou os municpios categoria de ente federativo, o que para eles significou a conquista de sua autonomia poltica,
administrativa e financeira frente aos estados e Unio. Aos municpios foram atribudas
novas competncias,12 cabendo-lhes a prerrogativa de planejar e controlar o uso, o parcelamento e a ocupao do solo urbano (Santos, 2012, p.2).
Este processo no foi isento de contradies. Movimentos distintos, do ponto de
vista de seus projetos polticos para o desenvolvimento do pas, entraram em cena, tanto
aqueles em luta pela reforma urbana e pela realizao da funo social da cidade, quanto
as coalizes locais conservadoras, organizadas em torno de uma agenda de crescimento
11 Sobre o caso do Rio de Janeiro, destaco VAINER, C. Ptria, empresa e mercadoria. Notas sobre a estratgia
discursiva do Planejamento Estratgico Urbano e Os liberais tambm fazem planejamento urbano? Glosas ao Plano
Estratgico da Cidade do Rio de Janeiro (2000). Sobre o caso de Santo Andr destaco KLINK, J. Planejamento,
estratgia local e complexidade. Uma reinterpretao do legado do Projeto Eixo Tamanduatehy (2012).
12 As responsabilidades de competncia dos municpios que esto explcitas na Constituio Federal abrangem:
a) organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concesso ou permisso, os servios de interesse local, includo
transporte coletivo, que tem carter essencial; b) manter e prestar, com a cooperao tcnica e financeira da Unio
e dos estados, os programas de Educao Infantil e de Ensino Fundamental; c) os servios de atendimento
sade; d) promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupao do solo urbano; e) promover a proteo do patrimnio histrico-cultural local
(Santos, 2012, p.4).
128
econmico, o que, segundo Klink, decretou uma verdadeira disputa de hegemonia entre
agentes e movimentos sobre o projeto de desenvolvimento local (Klink, 2012, p.158).
Como parte da estratgia de descentralizao da administrao pblica, houve
alteraes importantes nas relaes tributrias e fiscais entre os distintos nveis de governo. Estados e municpios tiveram sua participao ampliada nos recursos tributrios
arrecadados pela Unio, passando a receber cerca de 47% destes recursos (Piascatelli,
2004, p.141). Em funo do incremento dos repasses de recursos federais, entre 1989 e
1995, conforme salienta Santos (2012), houve um crescimento significativo das receitas
oramentrias municipais.
Porm, entre 1995 e 2002, durante o governo FHC, para se consolidar a estabilizao econmica e enfrentar a crise internacional de 1997 / 1998, o ajuste fiscal levado a
cabo impunha fortes restries oramentrias e o contingenciamento dos gastos pblicos,
instaurando uma nova etapa nas finanas municipais. Alm disto, houve mudanas na
partilha federativa das receitas oramentrias pblicas, com o aumento dos tributos no
partilhveis entre Unio e demais entes federativos, o que repercutiu negativamente nas
finanas dos municpios e exigiu o aumento de suas receitas prprias, em um contexto
bastante desfavorvel (Santos, 2012, p.6).
Conforme destaca Fix, os emprstimos contrados nos anos 1990 junto ao
Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e ao Banco Mundial, para o enfrentamento da crise da dvida do Estado, vieram acompanhados por uma srie de
condicionalidades que impunham ajustes estruturais s cidades, posto que exigiam,
dentre outras coisas, o estabelecimento de mecanismos financeiros de captao de
recursos, a aplicao de conceitos de gesto corporativa gesto urbana, baseando-se no modelo de autossuficincia das contas municipais e introduzindo um regime
federalista competitivo, em que estados e municpios competem pelos consumidores e
contribuintes (Fix, 2011, pp.117-118).
Alm disto, o contingenciamento dos gastos pblicos, no bojo do ajuste estrutural promovido no pas, comprometido com o supervit primrio, por determinao
do Fundo Monetrio Internacional (FMI), brao-executor dos preceitos do Consenso
de Washington, ganhou, no ano 2000, amplo amparo legal, com a aprovao da Lei de
Responsabilidade Fiscal (LRF). Para Paulani e Patto, a partir de ento, a preocupao
central do administrador pblico passa a ser a preservao das garantias dos detentores
de ativos financeiros emitidos pelo Estado. Com este propsito, segundo os autores, a
LRF passou a organizar os gastos pblicos, priorizando o pagamento das dvidas pblicas
e penalizando drasticamente os investimentos em aes como polticas de redistribuio
de renda e demais polticas sociais. No entanto, como os autores observam,

129
A austeridade fiscal da LRF, que exige de prefeitos e governadores esse tremendo aperto
e a reduo impiedosa dos gastos na rea social, no impe nenhum controle ou sano
aos que decidem a poltica de juros e elevam a dvida pblica do pas em favor dos
credores nacionais e internacionais (Paulani e Pato, 2005, p.22).
Ainda no final dos anos 1980, estados e municpios, endividados, viram, na guerra
fiscal,13 uma sada para sua crise financeira. Durante a dcada de 1990, ampliaram-se as
disputas para a atrao do capital produtivo-industrial nas diversas regies do pas, o que
implicou a oferta de terrenos para instalao de plantas fabris, a abertura de novas vias,
a implantao de infraestrutura, bem como redues, ou mesmo isenes, de impostos
e taxas, como o ICMS, em mbito estadual, e o ISS e o IPTU, em mbito municipal,
sob a alegao da necessidade do aumento de suas arrecadaes, bem como da gerao de
empregos. Medidas de incentivos fiscais passaram a ser promovidas tanto pelo governo
federal, que objetivava dirigir a indstria para o Nordeste, quanto pelo governo estadual
de So Paulo, que pretendia fortalecer a industrializao no interior do estado.
Cano, em publicao da Fundao Seade, destaca que, no af de atrair as indstrias, prefeituras gastaram o que tinham e o que no tinham para subsidiar a vinda
de capital produtivo (Seade, 1988, apud Lencioni, 1995, p.56). Corroborando, Dek
(2004) argumenta que em grande parte dos casos o incremento receita oramentria
resultante da chegada destas indstrias, que uma das principais justificativas para a adeso guerra fiscal por estados e municpios, alm da gerao de empregos, praticamente
nulo. Isto porque os subsdios e as renncias fiscais concedidos muitas vezes criam uma
equao de soma zero, que pode ser at deficitria, se forem considerados os investimentos pblicos em obras virias e de infraestrutura, bem como a doao de terrenos para a
instalao das plantas industriais.14
Um episdio emblemtico, apontado por Piancastelli, foi a instalao da indstria automobilstica Renault, no Paran, no final dos anos 1990, que contou no s com
participao acionria do estado, mas tambm com fornecimento de grande parte da
infraestrutura necessria, sem custo para a empresa privada (Piancastelli, 2004, p.149).
J nos anos 2000, a retomada do crescimento econmico alcanada sobretudo ao
longo dos governos Lula (2003 2010), segundo Santos (2012), instaurou uma nova
13 No se pretende aprofundar o debate sobre a guerra fiscal nesta tese, apenas apont-la como uma modalidade emblemtica de competio entre estados e municpios, deflagrada a partir da crise fiscal dos anos
1980 e 1990 no Brasil.
14 Provavelmente nenhum congresso, de pas algum, tenha aprovado um crdito da magnitude como o
Congresso brasileiro aprovou recentemente. Tendo em vista o refinanciamento de dvidas de estados e municpios, e procurando estancar o processo de endividamento que teve origem na guerra fiscal, aprovou-se crdito
superior a 100 bilhes de dlares (Piancastelli, 2004, p.140).
130
etapa nas finanas municipais, em virtude do aumento das transferncias intergovernamentais. Alm disto, foram redefinidos os critrios para os repasses federais aos estados e
municpios, que, em alguns casos, conforme revela a pesquisadora, foram condicionados
adeso destes entes federativos aos programas federais, o que, muitas vezes, era acompanhado pela exigncia de contrapartidas. Dessa maneira, parte das receitas municipais
passou a ser destinada a atender essa obrigatoriedade.
Mesmo com a ampliao dos repasses federais, as receitas oramentrias em grande parte dos municpios brasileiros revelam-se bem aqum da necessria ao atendimento
dos compromissos constitucionais firmados, e suas dvidas hoje se apresentam como
obstculo aos investimentos, sobretudo em polticas sociais. Conforme observa Kliass
(2012), as administraes municipais endividadas e sem condies de cumprir com suas
obrigaes revelam-se como um atraso poltico-institucional e um entrave ao aprofundamento democrtico.15
A insuficincia de suas receitas oramentrias e a forte dependncia financeira dos
repasses federais por meio do Fundo de Participao dos Municpios (FPM)16 fazem o
quadro das finanas municipais adquirir contornos ainda mais dramticos, quando observados os municpios menores, conforme revela Santos (2012). Daqueles que possuem
menos de 50 mil habitantes, o que representa 89% dos 5.212 municpios brasileiros
analisados,17 o FPM o principal componente da receita oramentria municipal.18
Assim, a flexibilizao e a permissividade na legislao urbanstica passam a ser
consideradas respostas contundentes crise (financeira) das cidades, pois fomentariam
um ciclo virtuoso no circuito imobilirio, cuja dinamizao garantiria, entre outros benefcios, o incremento das receitas tributrias municipais, alm do crescimento econmico
e da consequente gerao de empregos. Uma nova modalidade de disputa entre municpios pelo capital imobilirio emerge, a guerra dos parmetros urbansticos.
As vantagens comparativas e os incentivos oferecidos pelos municpios se referem, em grande medida, a definies de parmetros urbansticos, sobretudo de ndices de
15 KLIASS, Paulo. As eleies de outubro: aspectos da questo municipal. Carta Maior, 07 de junho de 2012.
16 O Fundo de Participao dos Municpios (FPM) constitudo de 23,5% do somatrio dos impostos sobre
produtos industrializados e sobre a renda. O critrio de distribuio do FPM diretamente proporcional
populao municipal e inversamente proporcional sua renda per capita (Santos, 2012, p.8).
17 Para esta anlise, realizada por Santos (2012), foram utilizados dados da Secretaria do Tesouro Nacional (FINBRA
2010), em que estavam disponveis as informaes de 5.212 dos 5.564 municpios ento existentes no pas.
18 Enquanto nos municpios maiores, com mais de 1 milho de habitantes, que representam 0,3% dos 5.212
municpios analisados por Santos, a receita tributria responde por mais de 35% da receita oramentria
municipal, nos municpios com menos de 30 mil habitantes, que representam mais de 80% deste universo,
ela responde por cerca de 6%. Quanto participao do FPM, o comportamento o inverso, enquanto nos
municpios maiores ela representa 4%, nos municpios menores, corresponde a mais de 35% de sua receita
oramentria (Santos, 2012, p.10).

131
aproveitamento construtivo do solo urbano, para alm das intervenes diretas realizadas
pelo poder pblico no territrio, em obras de infraestrutura e virias, principalmente. Este
expediente tem sido adotado, especialmente, por municpios onde a atividade industrial
perdeu parte de sua centralidade nas dinmicas econmicas locais, em que, resultado das
mudanas recentes nas estruturas produtivas, grandes glebas e plantas industriais tm sido
liberadas para o mercado imobilirio, colocando-se espera de um novo ciclo de valorizao.
Esta nova modalidade de competio entre municpios, com implicaes diretas
no planejamento e na gesto urbana, vem balizando, inclusive, as discusses em torno
da elaborao e da reviso dos planos diretores e das leis de uso e ocupao do solo.
Aps a aprovao do Estatuto da Cidade (LF n.10.257), em 2001, que ratificou o
papel dos planos diretores como instrumento bsico da poltica urbana, atribuio conferida pela Constituio de 1988, a questo urbana veio baila e foi incorporada agenda dos gestores municipais, pela obrigatoriedade que se estabeleceu da elaborao dos
Planos Diretores Participativos (PDP) em diversos municpios brasileiros.19 Desde ento,
o Ministrio das Cidades20 tem se empenhado para que os planos sejam elaborados. Em
2010, 86% dos 1.552 municpios avaliados tinham ao menos iniciado sua elaborao.
Deste universo, 562 municpios j haviam aprovado seus planos, grande parte deles incorporando os princpios e instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Santos Jr. e
Montandon, 2011).21 Sua implementao, no entanto, est bem aqum desta realidade e
depende, fundamentalmente, da correlao de foras de cada localidade.
Sobre isto, Maricato enftica ao afirmar que, apesar dos avanos institucionais
novas leis, rgos pblicos e espaos de participao e da retomada dos investimentos em habitao e saneamento, pouco se alterou a correlao de foras que rege a
produo do espao urbano nas nossas cidades, no havendo, assim, nada que indique
uma mudana de rumo do crescimento predatrio que nos acompanha h dcadas
19 Passaram a ser obrigados a elaborar seus planos diretores os municpios com mais de 20 mil habitantes, salvos os
pertencentes s regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, integrantes de reas de especial interesse turstico e
inseridos na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional, para os quais a elaborao obrigatria mesmo com uma populao inferior a 20 mil.
20 O Ministrio das Cidades, em 2005, lanou a Campanha Nacional Plano Diretor Participativo: Cidade de
Todos, com material de orientao e capacitaes, alm de disponibilizar um financiamento especfico para a
elaborao dos planos pelos municpios brasileiros.
21 Segundo consta de Os Planos Diretores Municipais Ps-Estatuto da Cidade: balano crtico e perspectivas: Quanto
dimenso qualitativa, a avaliao de 526 leis de Planos Diretores de diferentes municpios tambm demonstra
que a grande maioria dos Planos procurou incorporar os conceitos e ferramentas do Estatuto da Cidade. (...)
Nota-se a presena do zoneamento ou macrozoneamento (91%), das Zonas Especiais de Interesse Social (81%)
e do conjunto de instrumentos composto por Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios, IPTU
Progressivo no Tempo e Desapropriao (87%), assim como tambm expressiva, por exemplo, a instituio da
Outorga Onerosa do Direito de Construir (71%) e das Operaes Urbanas Consorciadas (71%) (Santos Jr. e
Montandon, 2011, pp.31-33).
132
Neste sentido, cumpre observar que a autonomia adquirida pelos municpios

no planejamento e na gesto urbana aps a promulgao da Constituio de 1988, ao
mesmo tempo em que permitiu respostas mais adequadas s realidades locais especficas,
tornou-as bastante vulnerveis s estruturas de poder locais, bem como s prticas clientelistas. Assim, iniciativas comprometidas com a pauta da reforma urbana caminham
ao lado de outras pactuadas com a construo de um cenrio favorvel reproduo do
capital no circuito imobilirio, sob a gide de um urbanismo de mercado, nos termos
de Ferreira (2010), garantindo liberdade s atividades do setor e apropriao de renda
imobiliria pelos agentes privados.22
Deste modo, parte das administraes municipais embarcou no fetiche que se
constituiu em torno da capacidade de, a partir da definio de parmetros urbansticos
adequados, fomentar o circuito imobilirio. Das mais diversas matrizes poltico-ideolgicas, gestes tm priorizado, nas discusses sobre seus planos diretores, as definies
sobre parmetros urbansticos, sobretudo referentes ao aproveitamento construtivo do
solo urbano, sem que se firmem compromissos efetivos com a garantia do direito
cidade, nem sequer que se criem mecanismos de controle dos processos de valorizao
fundiria e imobiliria. Isto ocorre ainda que instrumentos previstos no Estatuto da
Cidade para este fim estejam presentes no texto da Lei, muitas vezes de forma genrica
e de difcil aplicao, por no serem auto-aplicveis23 em muitos casos, o que exige leis
especficas para a sua implementao.
H mais de uma dcada do incio do processo de elaborao dos Planos
Diretores Participativos no contexto do Estatuto da Cidade, Klink e Denaldi (2012)
iluminam o debate sobre seu real alcance, suas potencialidades e limitaes. Crticas de
naturezas diversas foram feitas ao longo deste processo, conforme revelam os autores.
Uma delas a feita por Maricato (2010), ao fato de a propriedade privada da terra
urbana ter se mantido intocada e incorporada, tanto no Estatuto quanto nos PDPs,
como norteadora da organizao do solo urbano. Outra a feita por Villaa (1999), ao
que ele definiu como plano-discurso, cuja misso seria a de escamotear as reais necessidades da populao, ao catapultar os interesses de uma minoria, da classe dominante,
22 Neste sentido, Ferreira destaca que muitas vezes, em uma mesma gesto, enquanto de um lado se promoviam
programas de renovao urbana baseados nos modelos de parcerias pblico-privadas, de outro se implementavam
projetos sociais pioneiros, de carter democrtico e mais estruturais. Santo Andr, por exemplo, ao mesmo tempo
que implantava seu grande projeto Eixo Tamanduatehy, to alinhado com os ditames do planejamento neoliberal,
tornava-se, no polo oposto, uma referncia nacional pela ao de sua Secretaria de Habitao e Desenvolvimento
Urbano e por suas polticas de regularizao de favelas, de implementao de Zeis, de proviso habitacional e de
utilizao dos demais instrumentos do Estatuto da Cidade (Ferreira, 2010, p.207).
23 Sobre este debate, ver KLINK, J. e DENALDI, R. O Plano Diretor Participativo e a produo social do
espao. O caso de Santo Andr (2012), e SANTOS Jr. e MONTANDON, D. Os Planos Diretores Municipais
Ps-Estatuto da Cidade: balano crtico e perspectivas (2011).

133
qualidade de prioridade do conjunto da populao. As crticas destes dois autores

se estendem tambm aos processos participativos institudos neste perodo, nos quais
Villaa identifica grandes limitaes, pela forte desigualdade de poder poltico,24 causada pela assimetria no acesso grande imprensa e aos agentes com maior poder de
interferncia no processo, enquanto Maricato (2011a) considera que, a despeito da
ampliao das instncias de participao, elas pouco tm interferido nos processos decisrios (Klink e Denaldi, 2012, pp.201-202).
Ao lado do fetiche que se construiu em torno da capacidade de parmetros
urbansticos flexveis e permissivos alavancarem o crescimento ao fomentar o circuito
imobilirio, as excees viraram regra no planejamento e na gesto urbana, como parte
constitutiva do urbanismo ad hoc mencionado por Vainer (2011). Isto fica evidente ao
se analisar o grande empenho dos trs entes federativos em sediar os chamados megaeventos, assumidos hoje como panaceia para as mazelas que afligem os grandes centros
urbanos. Nestes eventos, as intervenes cirrgicas propostas pelos defensores do planejamento estratgico se traduzem em grandes projetos urbanos.
Surge, ento, um leque de propostas estratgicas, como a revitalizao de reas porturias abandonadas e a modernizao de centros urbanos degradados, o que
amplamente publicizado e incentivado pelas administraes municipais, mediante a
aquisio pblica de reas, investimentos em infraestrutura urbana e despoluio dos
ativos urbanos degradados (terrenos, rios, etc) e, por ltimo, mas no menos importante,
pela flexibilizao da legislao urbanstica (Klink, 2012, p.155).
Institui-se, assim, a cidade da exceo,25 que, segundo Vainer:
Se afirma, pois, como uma forma nova de regime urbano. No obstante o funcionamento (formal) dos mecanismos e instituies tpicas da repblica democrtica representativa, os aparatos institucionais formais progressivamente abdicam de parcela de
suas atribuies e poderes (Vainer, 2011, p.11).
Na cidade da exceo, recorrentemente, aes e intervenes no territrio passam ao
largo dos planos diretores, pois resultam de conversas privadas em gabinetes e de negociaes e articulaes que envolvem captao de recursos privados e at financiamento de
24 Segundo Villaa, O maior problema do Brasil no a pobreza, mas a desigualdade e a injustia a ela associada.
Desigualdade econmica e desigualdade de poder poltico (Villaa, 2011, p.37).
25 Evidenciando o regime de exceo do ponto de vista das normas e legislaes urbansticas e tributrias que
se instituir com a Copa do Mundo (2014) e os Jogos Olmpicos (2016) no pas, Vainer revela que: A FIFA
no pagar impostos. Todas as empresas que tiverem contrato com a FIFA estaro isentas, assim como tambm
aquelas com contratos com o Comit Olmpico Internacional (Vainer, 2011, p.12).
134
campanha.26 A so feitas excees ao zoneamento e s diretrizes estabelecidas nos planos

pactuados nas instncias de participao social formalmente constitudas.
No caso de So Paulo, por exemplo, a ampliao da Marginal Tiet bastante
emblemtica, conforme revelou Nobre (2010). Realizada entre 2009 e 2010, esta obra
consumiu cerca de R$ 2 bilhes dos cofres pblicos, sem constar do Plano Diretor vigente.27 Seus resultados pouco amenizaram o trnsito na metrpole, em uma interveno
que contrariou as diretrizes do Plano Diretor do municpio, ao priorizar o transporte
individual em detrimento do transporte coletivo.
As prprias Operaes Urbanas, presentes no conjunto dos instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade, legalizaram as excees. Conforme evidencia Vainer, a lei veio
legalizar o desrespeito lei; ou melhor, veio legalizar, autorizar e consolidar a prtica da exceo legal. A exceo como regra (Vainer, 2011, p.7). Fix lembra que as Operaes Urbanas
surgiram, na dcada de 1990, em resposta ao argumento de que o Estado, cuja capacidade
de financiamento encontrava-se bastante limitada, deveria consolidar parcerias com a iniciativa privada, de modo a financiar aes e intervenes no territrio (Fix, 2011, p.182).
Diante deste contexto, Harvey enftico ao dizer que
Mesmo o governo urbano mais progressista incapaz de resistir a tais consequncias
quando encaixadas na lgica do desenvolvimento espacial capitalista, no qual a
competio parece funcionar no como uma mo oculta benfica, mas sim como
uma lei coerciva externa, impingindo o menor denominador comum relativo responsabilidade social e oferta de bem-estar num sistema urbano organizado de
modo competitivo (Harvey, 2005, p.182).
Assim, forjou-se uma bem orquestrada mas no isenta de contradies, pelo contrrio, impregnada delas combinao de interesses, convertida em aes e intervenes
diretas e indiretas no territrio, tanto por parte da esfera pblica quanto da privada. A j
apontada necessidade de novos territrios para a atuao do mercado residencial formal,
neste contexto de forte capitalizao do setor imobilirio, casou-se de forma bastante
harmoniosa com as diretrizes de atrao de novos investimentos imobilirios, adotadas
por grande parte das gestes municipais.
Como apontado anteriormente, o discurso que acompanha a guerra dos parmetros urbansticos tem particular aderncia junto aos municpios que nas ltimas dcadas
26 Sobre isto, ver MARICATO, E. a questo urbana, estpido! (2013).
27 NOBRE, E. Ampliao da Marginal Tiet: demanda real ou rodoviarismo requentado? So Paulo, AU,
n.191, 2010.

135
assistiram perda do protagonismo do capital industrial em suas economias locais, especialmente por anunciar como resultado de sua adoo a gerao de empregos a partir da
dinamizao da produo imobiliria. No por acaso, ele tem recebido grande ateno
em parte dos municpios que pertencem RMSP, ainda que na regio a atividade industrial se mantenha importante, como verificaremos adiante.
A questo metropolitana: a competio versus a cooperao entre os municpios
As dinmicas socioespaciais resultantes do aquecimento do mercado residencial formal,

com o surgimento de novos vetores de atuao do setor imobilirio que transpem os
limites poltico-administrativos municipais, evidenciam os desafios enfrentados na escala
metropolitana para a estruturao de polticas urbanas e habitacionais efetivas na garantia do acesso a um pedao de cidade28 s camadas de mais baixa renda.
Em face das alianas forjadas em torno do acionamento da mquina local de crescimento, do desenho da poltica habitacional em curso, do empoderamento dos agentes
promotores privados na produo habitacional, das estratgias adotadas pelas grandes
incorporadoras, especialmente na constituio de estoques de terrenos e na formao
dos preos imobilirios, flagrante a progressiva reduo da governabilidade de muitas
administraes municipais sobre o seu territrio.
Aes integradas entre os municpios da metrpole paulistana tornam-se ainda
mais necessrias medida que polticas e intervenes que interferem no adensamento
construtivo e demogrfico, nos deslocamentos populacionais, quando executadas de maneira desarticulada, alm de terem seus efeitos reduzidos, podem gerar impactos negativos sobre municpios vizinhos. Conforme alerta Royer,
A poltica habitacional responsvel pela gerao de externalidades que extrapolam
os limites dos municpios. Da questo ambiental mobilidade urbana, muitos so os
efeitos - positivos e negativos - associados produo de unidades habitacionais. Assim,
apesar da disciplina do uso e ocupao do solo ser da competncia dos municpios, inegvel que a gesto da poltica habitacional exige um outro olhar sobre a gesto do espao,
que no coincide com os limites polticos das fronteiras federativas (Royer, 2013, p.13).
Villaa contribui para a compreenso das limitaes destas polticas quando estruturadas
em mbito exclusivamente municipal, ao explicitar a arbitrariedade, do ponto de vista das
28 Erminia Maricato tem utilizado esta expresso para se referir a parcelas de solo urbano que, alm de servidas
de infraestrutura, servios urbanos e equipamentos sociais, estejam bem localizadas do ponto de vista do acesso ao
trabalho, cultura e ao lazer, e da qualidade ambiental de seu entorno.
136
dinmicas socioespaciais, presentes nos processos de emancipao poltico-administrativa

dos municpios brasileiros. Segundo ele, nenhuma cidade para de crescer no limite do municpio. No entanto, do ponto de vista poltico, a cidade termina abruptamente no limite
do municpio. Do ponto de vista social, econmico e geogrfico, o limite municipal uma
linha totalmente artificial e ilgica. O autor ressalta esta falta de lgica ao destacar os
fatos de, na metrpole paulistana, So Caetano ser um municpio autnomo e So Miguel,
apenas um distrito da Capital, e de Osasco, que sempre foi parte da cidade de So Paulo
e, de repente, em 1960, como que por um passe de mgica por decreto deixou de ser.
Para ele, a conurbao metropolitana, queiram ou no, uma nica cidade sob todos os
pontos de vista menos um: o ponto de vista poltico-administrativo (Villaa, 2012, p.234).
As grandes disparidades que se manifestam no desempenho do PIB e da arrecadao municipal, bem como na renda da populao local, tambm oferecem imensas
dificuldades s aes integradas na metrpole paulistana, e acabam por favorecer aes
competitivas, mais do que colaborativas entre os municpios.29
Cumpre observar que foi durante o regime militar, a despeito da tecnocracia e do
carter centralizador presentes, conforme observa Klink, que se estruturou uma poltica
metropolitana, com a criao de rgos estaduais responsveis por seu planejamento e a
previso de recursos para sua execuo, com fontes de financiamento setoriais relativamente estveis e alocadas numa escala metropolitana, principalmente ligadas a setores
como habitao, saneamento bsico e transporte. O movimento pela redemocratizao
se contraps a esta organizao centralizada, e, neste momento, prefeitos e os movimentos sociais comearam a questionar a estrutura fechada e pouco transparente da gesto
metropolitana, bem como os critrios e os processos pelos quais elas eram constitudas
(Klink, 2009, p.419). A questo metropolitana passou, ento, a ser associada ao regime
militar, sendo, por isso, desmontada pelos segmentos sociais que se contrapunham a ele.
Deste modo, a mobilizao poltica envolvida na formulao da nova Constituio
Cidad, como passou a ser chamada, em grande medida negligenciou o tema metropolitano. Como resultado deste processo, a prerrogativa da criao das regies metropolitanas,
at ento da Unio, foi transferida para os estados, contribuindo ainda mais para a arbitrariedade que marcou sua criao a partir de ento, cuja heterogeneidade comprometeu
e compromete at os dias atuais as aes integradas entre os municpios que delas fazem
parte.30 Sobre esta questo, Maricato afirma que tanto a autonomia municipal quanto a
29 Na RMSP, h municpios como Salespolis e So Loureno da Serra, com cerca de 15 mil habitantes e
receitas oramentrias inferiores a R$ 35 milhes, constitudas majoritariamente por repasses do FMP, ao lado de
municpios como Osasco e Santo Andr, com mais de 650 mil habitantes e receitas oramentrias superiores a R$
1 bilho, constitudas majoritariamente por receitas tributrias prprias (Seade, 2010).
30 Maricato, ao analisar as razes para a incipincia de prticas articuladas nas metrpoles brasileiras, acrescenta

137
transferncia da competncia de criao das RMs esfera estadual surgiram como resposta
para o descontentamento que gerou a forma autoritria de impor as RMs, adotada pelo
regime militar (Maricato, 2011b, p.11).
Apesar de suas limitaes, uma das experincias mais emblemticas de programas e
aes integradas levadas a cabo no incio dos anos 1990 foi o Consrcio Intermunicipal do
Grande ABC,31 em que arranjos informais de diversos segmentos sociais se consolidaram
para o enfrentamento da crise econmica que marcou a regio a partir da dcada de 1980.
H um esforo recente de articulao de programas e aes em mbito regional e
metropolitano. Novos arranjos intermunicipais vm emergindo, com a estruturao de consrcios em torno de objetivos especficos de polticas pblicas cujo alcance ultrapassa as fronteiras municipais (principalmente entre aqueles municpios de pequeno porte, que so a grande maioria dos municpios brasileiros) (Santos, 2012, p.15). Para amparar legalmente estas
iniciativas, um ambiente normativo vem sendo consolidado. Em abril de 2005, foi aprovada
a Lei n.11.107, que instituiu os consrcios intermunicipais como figuras de direito pblico.
Com o intuito de aprofundar a anlise do comportamento dos municpios na
RMSP frente guerra dos parmetros urbansticos e ao mito do boom imobilirio como
desenvolvimento, aproximamo-nos novamente do ABCD. Alm de se tratar de um caso
emblemtico, esta aproximao nos permite verificar no territrio os processos de transformao em curso que vm conduzindo os municpios s disputas pelo capital imobilirio,
criando as bases locais para o boom imobilirio residencial.
3.2 O ABCD ante a Guerra dos Parmetros Urbansticos
3.2.1 Do fordismo perifrico ps-1950 ao regime de acumulao
flexvel ps-1980: rebatimentos nas dinmicas socioespaciais no ABCD32
A partir da dcada de 1950, o ABCD se constituiu como um dos mais importantes

polos industriais do fordismo perifrico33 no pas. O Plano de Metas de 1956, elaborado
mais um elemento ao debate, que se refere disparidade entre os municpios, nas diversas RMs do pas, do ponto
de vista do poder econmico, social e poltico, o que provocaria resistncia, por parte dos municpios mais ricos,
implementao de aes integradas, medida que tais iniciativas, possivelmente, implicariam a redistribuio de
suas receitas municipais (Maricato, 2011b).
31 Sobre esta e outras experincias nacionais e internacionais, destaco KLINK, J. Novas governanas para as reas
metropolitanas. O panorama internacional e as perspectivas para o caso brasileiro (2009).
32 No se pretende analisar de forma pormenorizada estes dois momentos, apenas evidenciar as mudanas, do
ponto de vista da concentrao/desconcentrao industrial, que ocorreram no ABCD e suas relaes com a adeso
da regio guerra dos parmetros urbansticos.
33 O termo fordismo perifrico, adotado por Alain Lipietz, remete ao processo de internacionalizao da
produo sob regime de acumulao fordista nos pases centrais rumo aos pases perifricos, como o Brasil, a
partir dos anos 1950, na busca de ganhos de produtividade atravs da ampliao da escala de produo, e a
procura por regies oferecendo salrios mais baixos (Lipietz, 1988, p.88 apud Sales, 2011, p.85).
138
durante o governo de Juscelino Kubitschek (1956 1960),34 estabeleceu os pilares institucionais para a consolidao desta importante plataforma industrial, com forte apoio
governamental, tanto normativo quanto financeiro, e investimentos estrangeiros para
a implantao de indstrias de bens de capital, intermedirias e de consumo durvel
(Matteo e Tapia, 2003).
A presena de capitais estrangeiros foi expressiva e fez que alguns setores fossem
transferidos ou mesmo nascessem sob controle estrangeiro, entre eles o automotivo
(Dek, 2004, pp.33-34). A regio se consolidou como um dos maiores polos automotivos do mundo, contando com investimentos de grandes montadoras norte-americanas
e europeias. Entre as dcadas de 1950 e 1960, uma quantidade expressiva de montadoras se instalou na regio, como a Willys Overland, em 1954, a Mercedes-Benz, em
1956, a Volkswagen, em 1957, a Simca, em 1958, a Internacional Harvester, em 1959, a
Karmann-Ghia, em 1960, a Toyota e a Scania Vabis, em 1962 (Borges, 2011, pp.64-65).
A constituio desta importante base industrial foi impulsionada por um contexto nacional e internacional bastante favorvel. Externamente, tratava-se de um perodo
de grande liquidez na economia mundial, em que os excedentes de capital oriundos dos
pases centrais aps a II Guerra Mundial estavam em busca de novas frentes de investimento. Internamente, consolidava-se uma poltica de incentivo industrializao baseada na substituio de importaes, com nfase nos setores de bens de consumo durvel
e automobilstico, que identificou no ABCD vantagens comparativas singulares, como a
proximidade com o Porto de Santos e com a Capital paulista, o maior mercado de consumo nacional, conectados pela Rodovia Anchieta, que cortava a regio; a disponibilidade
de terras planas e baratas, com trabalhadores semiqualificados; e a proviso de infraestrutura bsica, garantida pelo setor pblico (Conceio, 2004, p.272).
A concentrao industrial na metrpole paulistana, sobretudo na Capital e no ABCD,
que marcou o perodo, pautava-se em uma concepo fordista de organizao espacial do
setor produtivo, que identificava neste carter centralizado das unidades produtivas um mecanismo de reduo dos custos de produo, posto que diminua os gastos com transporte de
matria-prima e mo de obra, e otimizava o uso da infraestrutura e da rede viria instaladas.
A matriz de transporte adotada, rodoviarista, estruturou-se a partir de dois eixos de ligao estratgica, a Rodovia Anchieta,35 que veio complementar e em parte
34 O macio bloco de investimentos realizado entre 1956 e 1962 atravs do Plano de Metas altera radicalmente o
padro de acumulao do capital da economia brasileira com a implantao de indstria pesada de bens de produo,
instalada principalmente na regio da Grande So Paulo (Cano, 1990 apud Quinto Jr. e Iwakami, 1999, p.5).
35 A rodovia Anchieta atravessa principalmente o municpio de So Bernardo do Campo, sede das empresas
automobilsticas Volkswagen, Ford, Daimler Chrysler, Mercedes Benz e Scania. mais do que evidente a importncia
dessa via para o desenvolvimento econmico dos municpios do Grande ABC (Cocco e Silva, 2012, p.185).

139
substituir a ferrovia, at ento o grande eixo articulador do desenvolvimento industrial

do Grande ABC, perfazendo a ligao entre a Capital e o Porto de Santos, e, posteriormente, a Rodovia dos Imigrantes, construda em 1974, para aliviar o fluxo da Rodovia
Anchieta, em particular de automveis entre So Paulo e Santos (Cocco e Silva, 2012,
p.185). O municpio de So Bernardo, cortado pelas duas rodovias, assumiu posio de
destaque neste projeto de industrializao nacional, capitaneado pela RMSP.
Durante este perodo, um intenso processo de reconfigurao administrativa refletiu
as intensas transformaes econmicas, polticas e territoriais ocorridas no ABCD a partir
dos anos 1940. Em 1945, So Bernardo, que fazia parte do municpio de Santo Andr,
emancipou-se, em 1948 foi a vez de So Caetano, em 1953, Mau e Ribeiro Pires, em
1959, Diadema, at ento parte de So Bernardo, e em 1963, Rio Grande da Serra. consolidao desta importante base industrial foi associado um acelerado processo de urbanizao. Houve um vertiginoso crescimento demogrfico na regio, sobretudo nas dcadas de
1960 e 1970. A concentrao industrial provocou um grande fluxo migratrio, composto
por trabalhadores oriundos do prprio estado de So Paulo, parte deles de reas rurais, e de
outras regies do pas, especialmente do nordeste. A tabela a seguir ilustra este movimento.
Tabela 3.1 Evoluo populacional dos municpios da regio do ABCD entre as dcadas
de 1960 e 2010
MUNICPIOS
1960-70
1970-80
1980-91
1991-00
2000-10
Santo Andr
71%
32%
12%
5%
4%
So Bernardo
145%
111%
33%
24%
9%
So Caetano
31%
9%
-8%
-6%
6%
Diadema
541%
190%
34%
17%
8%
Mau
252%
102%
43%
23%
15%
Ribeiro Pires
68%
95%
51%
23%
8%
Rio Grande da Serra
112%
139%
49%
24%
19%
ABCDMRR
96%
67%
24%
15%
8%
Fonte: IBGE / Censo.
No ABCD, entre 1960 e 1970, Diadema foi o municpio que apresentou as maiores
taxas anuais de crescimento demogrfico, de 20,42%, seguido por Mau, com 13,4%,
e So Bernardo, com 9,36%. O conjunto dos municpios da regio apresentou crescimento superior ao da Capital e ao do estado de So Paulo. Enquanto o ABCD cresceu
6,96% ao ano, a Capital cresceu 5,44% e o estado apenas 3,33%, nmero ainda assim
superior ao do pas, de 2,89%.
140
A populao de Diadema passou de 12,3 mil habitantes, em 1960, para 78,9 mil,
em 1970, a de Mau, de 28,9 mil para 101,7 mil, e a de So Bernardo, de 82,4 mil para
201,6 mil. Em apenas uma dcada, a populao da regio do ABCD quase dobrou, passando de 504,4 mil para 988,6 mil, a populao da RMSP tambm aumentou substancialmente no perodo, com um crescimento de 70%, passando de 4,8 milhes para 8,1
milhes, enquanto a do estado de So Paulo cresceu 39%, passando de 12,8 milhes para
17,7 milhes, e a do pas, 33%, passando de 70,1 milhes para 93,1 milhes (IBGE /
Censo). Em virtude deste crescimento vertiginoso e do acelerado processo de urbanizao da regio, Maricato afirma que, neste momento, instaurou-se uma nova fase da
expanso urbana reforando certas caractersticas de ocupao j iniciadas, porm em
escala e velocidade novas e to grandes que acarretaram, inclusive, mudanas qualitativas (Maricato, 1977, p.17).
Em que pesem os grandes investimentos pblicos e privados direcionados regio
neste perodo visando consolidao deste pujante parque industrial, destinados principalmente a obras de infraestrutura, abertura e ampliao de vias, os elevados ndices de
crescimento econmico do ABCD foram, em grande medida, sustentados pelos baixos salrios dos trabalhadores do cho das fbricas ali instaladas. Este quadro contribuiu para
a configurao de um ambiente construdo bastante precrio do ponto de vista do atendimento s necessidades de reproduo da classe trabalhadora e deste enorme contingente
de pessoas que ingressou nestas cidades. industrializao com baixos salrios associou-se
um processo de urbanizao com baixos salrios, conforme definiu Maricato (1996). O
padro de ocupao do solo urbano, fortemente hierarquizado quanto distribuio da
infraestrutura, dos servios e da rede viria, refletiu a primazia das grandes indstrias.
Esta grande concentrao industrial no ABCD, que em 1960 respondia por cerca
de 60% do Valor da Transformao Industrial (VTI)36 nacional, e em que a indstria automobilstica assumiu grande protagonismo, muito contribuiu para que o pas alcanasse
os elevados ndices de crescimento econmico, que caracterizaram o chamado Milagre
Econmico Brasileiro (1968-1973), conforme aponta Bolaffi (1982).37
36 O Valor da Transformao Industrial um conceito definido pelo IBGE que representa o valor da diferena
entre o valor bruto da produo industrial (valor das vendas de produtos fabricados e servios industriais
prestados) e os custos das operaes industriais (consumo de matrias-primas, combustveis, energia eltrica;
mquinas e equipamentos para manuteno e reparao).
37 A partir de 1967, quando a poltica de conteno inflao, ainda que sem evitar um perodo de
estagnao, criou condies para reativar a economia, o principal pedal do acelerador no foi a construo
civil, mas a indstria de bens de consumo durvel, especialmente a automobilstica. As duas opes [construo
civil e automobilstica] provavelmente teriam sido igualmente eficientes, mas a sua eficincia relativa parece
inversamente proporcional ao tempo. Se a nfase dos investimentos tivesse recado sobre a habitao popular,
a recuperao provavelmente teria sido mais lenta, mas tambm mais duradoura. No teria havido milagres e
nenhum crescimento desnecessariamente rpido e socialmente oneroso, mas, em compensao ter-se-ia criado
uma conjuntura econmica menos favorvel (Bolaffi, 1982, pp.48-49).

141
Desde o final da dcada de 1970, o ABCD vem sofrendo os impactos das mudanas recentes no regime de acumulao capitalista, na transio para o que Harvey (1996)
denomina regime de acumulao flexvel, que impingiu a reestruturao das formas de
produo e reproduo do capital, impondo novos paradigmas relao capital e trabalho e aos processos produtivos.
Paralelamente s mudanas na ordem econmica mundial, houve alteraes significativas no projeto de industrializao brasileiro, com vistas ao enfrentamento da crise do petrleo de 197338 e suas repercusses, com a consolidao de um projeto de desconcentrao
industrial, consubstanciado pelo II Plano Nacional de Desenvolvimento (PND), lanado
em 1974, durante o governo de Ernesto Geisel (1974-1979). Estas mudanas, associadas s
transformaes no padro tecnolgico e instaurao de um novo regime de acumulao
nos pases centrais, com rebatimentos nos pases perifricos (Matteo e Tapia, 2003).
Neste momento, no apenas o ABCD, mas toda a RMSP comeou a reduzir sua
participao no total do Valor da Transformao Industrial (VTI) do estado de So Paulo
e do pas (Lencioni, 1995). Entre 1970 e 1985, a participao da metrpole paulistana
no VTI estadual retraiu de 75% para 57% e, no mesmo perodo, sua participao no
conjunto da Populao Economicamente Ativa (PEA) estadual ocupada no setor industrial reduziu de 70% para 62% (Nobre, 2002, p.3).
Carlos (2004) apresenta uma explicao para a retrao da participao da RMSP
na produo industrial nacional a partir de ento, inscrevendo-a num processo mais
amplo de mundializao financeira, que engendrou grandes transformaes no setor
industrial, em funo da reduo de suas taxas de lucro e da consequente necessidade
de diminuio dos gastos com terrenos e impostos, alm da importncia crescente da
mobilidade na reproduo do capital.
A estes fatores associam-se outras justificativas relacionadas deseconomia de
aglomerao presente na RMSP, como consequncia da concentrao urbana, que, a
partir de certo estgio, promove a elevao da renda imobiliria, com o aumento do preo dos terrenos e dos aluguis, alm da elevao do custo do transporte e da reproduo
da fora de trabalho (Diniz, 1993).
Ademais, a infraestrutura instalada no interior do estado de So Paulo tambm
uma chave explicativa para o aumento da participao desta regio na produo estadual,
38 A crise do petrleo de 1973 (reincidente em 1978) gerou uma retrao das importaes dos pases centrais
afetando as exportaes brasileiras, desarticulando assim um dos sustentculos do milagre econmico. Ao mesmo
tempo, a expanso do consumo do mercado interno atingia um certo saturamento, j que no se ampliaram
significativamente os partcipes desse mercado, tendo-se esgotado a capacidade de consumo e a disponibilidade de
endividamento das classes envolvidas. Ambos os fatores no s puseram fim ao milagre brasileiro como afetaram
a produo industrial, particularmente do maior e mais avanado parque industrial do pas localizado na RMSP
(Schiffer, 2004, pp.170-171).
142
segundo Nobre (2002, p.3). Corroborando este argumento, Otero afirma que, mesmo
antes da dcada de 1970, parte do interior paulista j apresentava uma rede viria e ferroviria bastante consolidada, parte dela herdada da economia cafeeira, o que repercutiu em
seu favor nas decises para a instalao de novas indstrias neste momento (Otero, 2012).
Diniz, apesar de concordar que nas ltimas dcadas houve um relativo declnio da
elevada participao da rea Metropolitana de So Paulo na produo industrial, defende
que, mesmo com a instalao de algumas indstrias em regies como o Nordeste na dcada
de 1970, mediante fortes incentivos governamentais, no se pode considerar que houve um
processo de desconcentrao industrial no pas. Sustentando-se no fato de os novos centros
estarem no prprio estado de So Paulo ou relativamente prximos dele, o autor considera
mais adequado afirmar que houve um desenvolvimento poligonal.39 A crise econmica dos
anos 1980, que provocou a reduo na instalao de novas plantas industriais e nos investimentos em infraestruturas em novas localidades, somada distribuio desigual da renda no
pas e s transformaes tecnolgicas e nas estruturas produtivas recentes, segundo Diniz, induziram as empresas a se concentrar em reas de maior desenvolvimento, conferindo fortes
restries disperso industrial no pas naquele momento (Diniz, 1993, p.35).40
Tampouco Lencioni identifica, neste processo, uma desconcentrao industrial,
apenas uma expanso das reas de concentrao industrial em direo ao interior paulista, em que se manteve, inclusive, a centralidade da Capital (Lencioni, 2005). Isto porque
parte das vantagens comparativas desta regio ainda no teria sido reproduzida em outras
localidades, principalmente a relacionada aos setores de pesquisa e desenvolvimento, de
telecomunicaes e financeiros, conforme revelam Pereira e Sampaio (1997).
E este movimento s foi possvel pelo fato de os avanos nos processos comunicacionais, logsticos e gerenciais terem permitido a fragmentao da produo, o que
conferiu maior flexibilidade locacional s unidades produtivas, que passaram a gravitar
em torno das centrais de deciso, de gesto e financeiras, e a estabelecer relaes complementares com empresas prestadoras de servios especializados, estas ainda concentradas
na metrpole paulistana. Destas transformaes recentes nos processos produtivos, decorreram mudanas intensas na organizao das atividades econmicas na RMSP. O setor
industrial, que em 1991 respondia por 31% dos trabalhadores ocupados na regio, passou
a responder por apenas 17% em 2010, enquanto os ocupados nos setores de comrcio e
de servio passaram de 11% e 45% para 18% e 60%, respectivamente (Seade, 2010).
39 Segundo Diniz, este polgono seria delimitado por Belo Horizonte Uberlndia Londrina/Maring Porto
Alegre Florianpolis So Jos dos Campos Belo Horizonte (Diniz, 1993, p.36).
40 Tudo isto tenderia a impedir o movimento desta desconcentrao da indstria e a reforar a concentrao na
rea mais desenvolvida do Pas, onde estariam a maior parcela do mercado, a base industrial, a de pesquisa e a do
mercado de trabalho profissional (Diniz, 1993, p.58).

143
Estes dados, no entanto, no podem ser assumidos como evidncias de um processo de desindustrializao na metrpole paulistana. Em 2001, a Pesquisa da Atividade
Econmica Paulista (PAEP), desenvolvida pela Fundao Seade, revelou a permanncia
de muitas atividades industriais na regio e sua significativa participao na produo
estadual, abrangendo diversos segmentos. No segmento automobilstico, por exemplo, a
regio detinha 64% do total da produo estadual, sendo que apenas o ABCD respondia
por quase 50% (Seade / PAEP, 2001).
Ainda que mantenha grande proeminncia na produo automobilstica do estado de So Paulo, o ABCD tem sofrido com a sada de parte das plantas industriais de
seu territrio. A abertura econmica dos anos 1990 e a poltica industrial ento implantada, conforme explica Conceio, ao incentivar as importaes com o congelamento
do cmbio e a reduo das tarifas de importao, contriburam para este movimento
(Conceio, 2004, p.274).
Sobre a questo, Cocco e Silva afirmam que nas ltimas dcadas o setor automotivo
sofreu uma verdadeira metamorfose, que implicou o crescimento da concorrncia para
as indstrias instaladas no ABCD, pelo aumento da importao de carros e autopeas, pela
instalao de novas plantas industriais e pela entrada de novas marcas em outras regies do
pas (Cocco e Silva, 2012, p.181). E a situao no ABCD tornou-se ainda mais crtica em
funo das intensas disputas fiscais entre estados e municpios pelo capital industrial.
Neste contexto, o ABCD, que detinha 86,4% da produo nacional de veculos
em 1975, em 1985 passou a responder por 65,2% e por 36,5% em 1995 (Borges, 2011,
p.77). Houve, de fato, uma disperso territorial da indstria automobilstica brasileira.
Entre 1990 e 2000, por exemplo, das dezesseis novas montadoras que se instalaram no
pas com destaque para a General Motors em Gravata (RS), a Mercedes-Benz em
Juiz de Fora (MG), a Honda em Sumar (SP), a Toyota em Indaiatuba (SP), a Renault
em So Jos dos Pinhais (PR) e a Ford em Camaari (BA) apenas uma se instalou na
regio, a Land Rover, em So Bernardo, que encerrou suas atividades no Brasil em 2005
(Conceio, 2008 apud Borges, 2011, p.76).
Parte das justificativas para a instalao destas novas plantas fora do ABCD se
sustenta no elevado custo ABC, que desestimularia novos investimentos no setor industrial nesta regio. Em parte, este custo ABC estaria relacionado s conquistas dos
trabalhadores sindicalizados, que ampliaram seus direitos e benefcios ao longo dos anos,
o que implicou o aumento do custo de reproduo da fora de trabalho na regio.
Tal fato teria contribudo para a reduo da competitividade da regio nos mercados nacional e internacional, devido ao repasse aos preos finais destes elevados salrios dos
trabalhadores, segundo os argumentos apresentados pelo setor. Conforme revela Correia,
144
em tempos de mercado fechado e parque industrial restrito, pela falta de concorrncia

direta, a absoro destes salrios nos preos era tolerada. Todavia, com a instalao de
novas plantas industriais no interior do estado de So Paulo e em outros estados nacionais,
em que os mecanismos de rebaixamento do custo de reproduo da fora de trabalho no
encontram resistncia organizada, esta operao se tornou insustentvel (Correia, 2008).
Porm, Conceio alega que o salrio regional supostamente elevado no seria
fator suficiente para desativar ou no gerar uma planta no ABCD. Essa questo teria
desempenhado influncia menor sobre estas decises que a reduo da necessidade de
mo de obra to qualificada quanto encontrada na regio para montar um veculo e
no propriamente produzir um veculo (Conceio, 2004, p.275).
O autor ainda enumera outros elementos que comporiam este custo ABC, fatores
por ele considerados indutores da retirada das indstrias da regio, apesar de no declarados abertamente pelo setor.
Impostos desiguais aos verificados em outras regies (exemplo: ICMS, IPTU, ISS);
falta de terras para expanso das plantas industriais; problemas de transporte, uma
vez que o Porto de Santos caro, oneroso e difcil para circular, retirar ou enviar uma
mercadoria para o exterior (Conceio, 2004, p.277).
Alm da guerra fiscal e dos demais fatores indicados, outra importante razo para que nas
ltimas dcadas parte das plantas industriais tenha se retirado da regio e novas fbricas
tenham se instalado em outras localidades a obsolescncia das plantas existentes no
ABCD, resultante da reestruturao do setor produtivo. Esta relocao traria a possibilidade de estruturao de plantas industriais mais adequadas aos novos padres tecnolgicos, com menores custos implicados e maior produtividade.
Conceio afirma que as novas empresas que esto se instalando tm padro de
produtividade totalmente diferente das empresas que esto no ABC, devido aos diferentes graus de verticalizao, automao e terceirizao empregados, o que, segundo
ele, tem implicaes diretas em sua produtividade. Como exemplos desta disparidade, o
autor aponta uma montadora localizada na regio, a Volkswagen, com relativo grau de
verticalizao, que tem produo anual, por trabalhador, em torno de quinze veculos, e
outras duas empresas, instaladas posteriormente em outros estados, a Mercedes, em Juiz
de Fora, a Renault no Paran, ambas com produo acima de 44 veculos por trabalhador
ao ano (Conceio, 2004, p.275).
A despeito das mudanas engendradas pela reestruturao produtiva, bem como
por alteraes no projeto de industrializao nacional, o setor industrial no ABCD

145
ainda mantm uma participao elevada no total do Valor Adicionado41 de seus municpios, alm de absorver um nmero significativo de trabalhadores, apesar de sua participao no total dos vnculos empregatcios ter retrado nos ltimos anos, conforme
revelam os grficos a seguir.
Em 2010, por exemplo, a participao do setor industrial no Valor Adicionado
dos municpios do ABCD foi superior a 38%, enquanto na Capital ela foi de apenas
20%, e no estado de So Paulo, de 29%. O municpio de Diadema foi o que apresentou
o percentual mais elevado na regio, de 47%, seguido por Rio Grande da Serra, de 46%,
e por So Bernardo, de 45%. Ainda superior ao da Capital e do estado de So Paulo,
Santo Andr respondeu pelo menor percentual da regio, de 32%.
Grfico 3.1 Participao do setor industrial no Total do Valor Adicionado em 2010
SO PAULO
ABCDMRR
SO CAETANO
SO BERNARDO
SANTO ANDR
RIO GRANDE DA SERRA
RIBEIRO PIRES
MAU
DIADEMA
ESTADO SP
0
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Fonte: Fundao Seade; IBGE.
Alm disto, tambm para a gerao de empregos a importncia do setor industrial ainda
grande. Em 2010, por exemplo, sua participao no total dos vnculos empregatcios
foi de 32%, enquanto na Capital ela foi de apenas 13%. Santo Andr e So Caetano
apresentaram os menores percentuais, de 18% e 21% respectivamente, enquanto os demais municpios da regio apresentaram percentuais sempre superiores a 35%, sendo que
em Diadema se verificou a maior participao do setor, de 55%.
Complementarmente, Santo Andr e So Caetano foram os municpios onde
o setor de servios apresentou os maiores percentuais sobre o total dos trabalhadores
ocupados, de 58% e 55% respectivamente. Nos demais municpios, este nmero no
41 Segundo o IBGE, o Valor Adicionado calculado a partir da diferena entre o valor bruto da produo e os
custos e despesas operacionais.
146
superou 35%, salvo em So Bernardo, com 46%. Diadema, com 27%, foi onde o setor
apresentou a menor participao, em grande contraste com a Capital, com participao
de 65%, superando todos os demais municpios da regio.
Apesar da participao elevada, a reduo do setor industrial no total dos empregos formais na regio notria. Ela ocorre em todos os municpios, ainda que com
intensidades variadas. Em Diadema, por exemplo, ela passou de 73% em 1994 para
55% em 2010, em Mau, onde foi menor, passou de 49% para 43%. J em Santo
Andr, ela reduziu-se quase metade, passando de 35% para 18%, semelhana
do que ocorreu em So Caetano, onde passou de 41% para 21%, enquanto em So
Bernardo retraiu de 61% para 36%.
Grfico 3.2 Participao dos Empregos por setor no Total de Empregos Formais
por ano (1994 / 2000 / 2004 / 2010)
SO PAULO 2010
2004
2000
1994
SO CAETANO 2010
2004
2000
1994
SO BERNARDO 2010
2004
2000
1994
SANTO ANDR 2010
2004
2000
1994
SERVIOS
COMRCIO
INDSTRIA
RIO GRANDE DA SERRA 2010

2004
2000
1994
CONSTRUO
PRIMRIO
RIBEIRO PIRES 2010

2004
2000
1994
MAU 2010
2004
2000
1994
DIADEMA 2010
2004
2000
1994
0%
20%
40%
60%
80%
100%

147
Paralelamente, o incremento da participao do setor de servios no total dos empregos formais nas ltimas duas dcadas foi significativo, sobretudo em So Bernardo
e Santo Andr, onde passou de 26% e 39%, em 1994, para 46% e 58%, em 2010,
respectivamente. Em Diadema, este crescimento no apresentou a mesma intensidade,
passando de 15% para 27%, e, em Mau, onde se verificou o menor aumento, passou
de 26% para 28%, conforme revela o grfico acima.
Durante os anos 1990, parte da reduo dos empregos no setor industrial foi
compensada pela abertura de postos de trabalho nos setores de comrcio e servios.
Contudo, estes novos empregos no cobriram neste primeiro momento o dficit resultante da retrao dos empregos no setor industrial, provocando o aumento da taxa de
desemprego na regio.
Segundo Cocco e Silva, entre 1990 e 1999, 70 mil postos de trabalho foram
destitudos na regio, e este nmero s no foi maior porque pequenas empresas
prestadoras de servios empresariais criaram 24 mil postos (Cocco e Silva, 2012,
p.182).42 Este problema se agravou pela inadequao do perfil dos trabalhadores dispensados das indstrias s vagas abertas no setor tercirio. Alm da insuficincia de
vagas, estes novos postos abertos apresentavam nveis salariais inferiores, conforme
aponta Anau (2004), e maior instabilidade, pois grande parte da expanso do setor tercirio fora impulsionada pela capacidade de consumo dos trabalhadores das
indstrias instaladas na regio, sendo, portanto, comprometida pela retrao dos
empregos neste setor.
Ilustrando o desnvel salarial existente entre o setor industrial e o setor tercirio, Conceio afirma que o salrio pago pelos supermercados, por exemplo, do setor
tercirio, trs vezes menor que um salrio de um trabalhador semiqualificado numa
montadora ou numa autopeas (Conceio, 2004, p.279).
Em Diadema, por exemplo, em 2010, o rendimento mdio no setor industrial era de R$ 2.219,84, 49% superior ao rendimento no setor de comrcio, de
R$ 1.491,91, e 19% superior ao rendimento no setor de servios, de R$ 1.859,19.
Esta superioridade era ainda maior em So Bernardo, onde o rendimento mdio no
setor industrial o maior do ABCD era de R$ 3.966,26, quase trs vezes maior que
o rendimento no setor de comrcio, de R$ 1.416,59, e mais de duas vezes maior que
no setor de servios, de R$ 1.897,45, conforme revela o grfico a seguir.
42 Os segmentos mais dinmicos eram os de servios prestados principalmente s empresas, atividades

informticas e conexas, correio e telecomunicaes, atividades anexas e auxiliares de transportes e, finalmente,
intermediao financeira (Cocco e Silva, 2012, p.183).
148
Grfico 3.3 Rendimento mdio por setor econmico em 2010

SO PAULO
SO CAETANO
SO BERNARDO
MDIA
SANTO ANDR
PRIMRIO
INDSTRIA
CONSTRUO
RIO GRANDE DA SERRA
COMRCIO
SERVIOS
RIBEIRO PIRES
MAU
DIADEMA
0
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
Jefferson Jos da Conceio, em 2010, ento secretrio de Desenvolvimento Econmico,

Trabalho e Turismo de So Bernardo, em entrevista a Borges, confirma que embora a indstria automobilstica seja o destaque na dinmica da regio, h uma queda no peso da
arrecadao e do emprego nesse setor (Borges, 2011, p.74). Diante deste quadro, fazia-se
necessrio ampliar a arrecadao e gerar empregos na regio, o que parecia garantir legitimidade adeso por parte dos gestores municipais locais guerra dos parmetros urbansticos.
Esta reestruturao produtiva foi tambm acompanhada por uma reestruturao
territorial, pois, com a desativao de plantas industriais, houve um aumento significativo
do nmero de galpes vazios, resultante tambm do surgimento de um tecido produtivo
de plantas industriais mais enxutas (Klink, 2012, p.160). Comprova isto a afirmao de
Conceio sobre a existncia de nada menos que 1,5 milhes de metros quadrados de
galpes vazios na Regio do ABC (Conceio, 2008, pp.26-27 apud Borges, 2011, p.70).
As mudanas territoriais em curso na regio, em que galpes so substitudos por
grandes estabelecimentos comerciais e de servios, conforme avalia Conceio, resulta,
em grande medida, da atrao exercida pelo ainda elevado poder de consumo da populao local e pela defasagem que havia entre mercado consumidor e estabelecimentos
comerciais no ABCD (Conceio, 2004, p.278).
Alm do uso comercial e de servios, antigas reas industriais desativadas tm
sido destinadas ao uso residencial, ocupadas por grandes condomnios. Por permitir este

149
padro de ocupao, dominante nos novos empreendimentos promovidos pelo mercado

residencial em toda a metrpole paulistana, o parcelamento do solo urbano decorrente
do uso industrial exerce forte atrao sobre os agentes promotores imobilirios, pois a
oferta de grandes lotes dispensa a necessidade de lidar com vrios proprietrios e de conduzir processos, muitas vezes morosos, de remembramento de propriedades.
Figura 3.1 Antigos terrenos de uso industrial com novos empreendimentos residenciais
no ABCD em 2004 e 2010
2004
2010
2004
2010
As imagens acima ilustram bem este processo, ao revelar antigas reas de uso industrial
que vm cedendo espao a novos empreendimentos residenciais na regio. Este contexto
favorece o discurso em defesa da guerra dos parmetros urbansticos, que atrairia o capital para o circuito imobilirio, valendo-se destes grandes terrenos industriais descartados,
enfrentando, desta forma, a reduo nas arrecadaes municipais e nos nveis de emprego.
150
Diadema, por exemplo, que reviu seu Plano Diretor (PD) em 2008 (Lei n.273 /
2008), apostou na maior permissividade e flexibilizao de seus parmetros urbansticos,
especialmente dos ndices de aproveitamento (IA) mximo dos terrenos localizados nas
reas sem restrio ambiental ou de uso. Para habitao multifamiliar, o municpio, que
antes adotava IAs bsicos de 1,5 e 2, e IA mximo de 3, passou a adotar IA bsico de 2,5
e IAs mximos de 4 e 5 ao longo dos eixos virios principais.
Os parmetros urbansticos adotados em So Bernardo e em Santo Andr foram
referncias para esta reviso do PD de Diadema, que tinha tambm a inteno de superar
os municpios vizinhos em atratividade ao setor imobilirio. No PD de So Bernardo, de
2006 (Lei n.5.593 / 2006), nas reas sem restries ambientais ou de uso, para habitao
multifamiliar, adotava-se IA bsico de 2,5 e IA mximo de 4. Em 2007, a Lei de Uso e
Ocupao do Solo (Lei n.5716 / 2007) foi revista, e o IA mximo foi ampliado para 6. O
PD de Santo Andr, de 2004 (Lei n.8.696 / 2004), vigente neste perodo, tambm adotava para habitao multifamiliar, em grande parte das reas sem restries ambientais ou
de uso, IA bsico de 2,5 e IA mximo de 4.
Estas alteraes no PD de Diadema foram feitas com a inteno declarada de
atrair novos investimentos imobilirios para o municpio, cuja legitimao se estruturou
na associao direta que se fazia entre valorizao imobiliria e desenvolvimento, e tambm na comparao com os planos dos municpios vizinhos. A definio de ndices de
aproveitamento construtivo mais elevados ao longo dos eixos virios principais corrobora
esta diretriz, conforme revelou o ento secretrio de Obras e Servios do municpio.
Escolhemos a avenida Robert Kennedy, no Centro, Largo do Piraporinha e
Corredor ABD, entre outras, para possibilitar a chegada de prdios de alto padro e empreendimentos, como o shopping, que ser construdo, e, possivelmente, um hotel.43
Cumpre mencionar que, em 2012, So Bernardo aprovou um novo Plano Diretor (Lei
n.6.238 / 2012) e nele os ndices de aproveitamento bsico e mximo foram reduzidos.
Nas reas sem restries ambientais ou de uso, para habitao multifamiliar, o IA bsico
tornou-se 1,5, e o IA mximo, 2,5. Estas restries construtivas provocaram grande insatisfao nos representantes do setor imobilirio, que, inclusive, ameaaram abandonar
o municpio, conforme revela a declarao feita pelo ento vice-presidente da Acigabc
(Associao dos Construtores, Imobilirias e Administradores do Grande ABC).
43 BALDINI, Leandro. Diadema faz plano de verticalizao. Dirio do Grande ABC, 8 de outubro de 2007.

151
O nosso pleito que a gente possa, em terrenos de at 2 mil metros, construir, pelo
menos, 3,5 vezes. Sem isso, inviabiliza-se a atividade do pequeno e mdio construtor em So Bernardo. Vamos ter que procurar outra cidade para trabalhar, porque a
Prefeitura no est nos dando condies.44
Apesar da aposta feita por Diadema na maior permissividade construtiva do solo urbano
para a dinamizao do circuito imobilirio, quando da reviso de seu Plano Diretor, no
campo das polticas urbanas e habitacionais, este municpio, bem como Santo Andr,
especialmente, destacou-se pelo pioneirismo na implementao de aes comprometidas
com a pauta da reforma urbana, atravs do desenvolvimento de programas de urbanizao de favelas e de regularizao fundiria, e tambm da demarcao de reas especiais de
interesse social, entre outras, conduzidas por administraes municipais democrticas e
populares nos anos 1980 e 1990.
3.2.2 Sobre a eficcia da Guerra dos Parmetros Urbansticos a partir
do comportamento do mercado residencial formal do ABCD
Defensores da adoo de parmetros urbansticos mais permissivos pelos municpios

do ABCD argumentam que a aprovao do Plano Diretor (Lei n.13.430 / 2002) e da
Lei de Uso e Ocupao do Solo (Lei n.13.885 / 2004) de So Paulo, bastante restritivas aos olhos desses agentes, teriam desaquecido o mercado imobilirio neste municpio. Com sua reproduo inviabilizada no mercado paulistano, o capital imobilirio
teria sido obrigado a migrar para regies cujos parmetros referentes ao adensamento
construtivo fossem mais permissivos. Isto justificaria o aumento no nmero de lanamentos residenciais na regio do ABCD nos ltimos anos.
Este argumento foi reproduzido por diversos agentes, inclusive gestores municipais da regio, como forma de justificar a adoo de parmetros urbansticos
mais permissivos quando da elaborao ou reviso de seus planos diretores ou leis de
uso e ocupao do solo, com vistas atrao de mais investimentos imobilirios para
seus municpios.
Todavia, uma anlise mais acurada dos lanamentos residenciais na RMSP entre
2002 e 2010 revela no ter havido um movimento de migrao de capitais do circuito
imobilirio da Capital para o de outros municpios da regio, mas sim uma ampliao
das frentes territoriais de investimentos imobilirios, no j apontado processo de expanso geogrfica do mercado residencial formal.
44 ALVES, Cntia. Governo Marinho est nos expulsando da cidade, dizem construtores. Reprter Dirio Online,
25 de maro de 2013.
152
Grfico 3.4 Evoluo do no de UHs lanadas em empreendimentos verticais

na RMSP, na Capital e no ABCD entre 2002 e 2010
70.000
60.000
50.000
RMSP
40.000
CAPITAL
ABCD
30.000
OUTROS
20.000
10.000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Tanto a Capital quanto a regio do ABCD, bem como os demais municpios da metrpole paulistana, apresentaram, a partir de 2004, nmeros ascendentes de lanamentos
residenciais. Este crescimento, que se acentuou bastante a partir de 2007, retraiu, momentaneamente, em 2009, sobretudo na Capital e no ABCD, e voltou a crescer no ano
seguinte, conforme revela o grfico acima.
Grfico 3.5 Participao no no de UHs lanadas em empreendimentos verticais
da Capital, do ABCD e dos demais municpios na RMSP entre 2002 e 2010
100%
90%
80%
70%
60%
OUTROS
50%
ABCD
40%
CAPITAL
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010

153
A expressiva retrao da participao da Capital neste conjunto, apresentada anteriormente, menos que significar a perda de dinamismo do mercado residencial deste municpio, revela o acentuado aquecimento da produo habitacional em outros municpios da
metrpole, o que ratifica o movimento de expanso territorial deste mercado na RMSP,
como revela o grfico 3.5.
Enquanto uma parte dos representantes do setor atuantes no ABCD endossou o
discurso da paralisao das atividades na Capital em virtude das restries de sua legislao, outra parte ofereceu elementos para se elaborar outra interpretao, que desatrela o
aquecimento recente do mercado residencial formal da regio da suposta inatividade do
setor no mercado da Capital, vendo o movimento no ABCD como decorrncia da forte
capitalizao do setor. Este argumento fortalece a hiptese de um transbordamento do capital imobilirio, antes concentrado em So Paulo, para outras localidades da metrpole.
H opinies diversas entre os agentes entrevistados quanto importncia de parmetros urbansticos mais flexveis na dinamizao da produo habitacional e no direcionamento do mercado residencial. Diante destas divergncias, interessante observar
que os grandes defensores de que a maior permissividade construtiva no ABCD teria
motivado a ida das grandes incorporadoras da Capital para a regio foram, justamente,
os representantes das incorporadoras locais, como no exemplo a seguir.
Eu atribuo este incremento [nos lanamentos no ABCD] a alguns aspectos. Primeiro, So
Paulo tinha uma legislao, com a mudana que houve, muito problemtica, travou So
Paulo. Isto realmente dificultou. Foi terrvel, fez com que So Paulo ficasse paralisado.
Erros grosseiros na legislao. Considerar como rea computvel o subsolo um absurdo!
Alm disto, teve a mudana no zoneamento, limitando, criando a outorga onerosa.45
O diretor de outra incorporadora local ratifica este posicionamento, enfatizando o carter restritivo da LUOS da Capital, do ponto de vista do potencial de aproveitamento
construtivo dos terrenos, e reforando o fato de este aspecto ter atrado as grandes incorporadoras paulistanas para o ABCD.
De dois anos pra c, as grandes construtoras de So Paulo ns j estvamos enraizados aqui mas as outras construtoras de So Paulo: Gafisa, Agra, Cyrela, Rossi,
vieram praticamente todas aqui para o ABC, a partir de quando foi aprovado o novo
Zoneamento de So Paulo. (...) Muito restritivo, um terreno s vezes, Z3, Z4, em que
154
voc podia construir praticamente quatro vezes a rea do terreno abaixou para duas
vezes. E se voc quisesse construir mais que duas vezes o terreno, voc teria que pagar
outorga onerosa para a Prefeitura de So Paulo.46
No entanto, as prprias incorporadoras da Capital relativizaram esta constatao, evidenciando que este movimento estaria atrelado ao fato de estarem bastante capitalizadas
e necessitando de ampliar territorialmente sua atuao. O diretor de uma incorporadora
que lanou um grande empreendimento em So Bernardo em 2010, questionado sobre
as razes da atuao de sua empresa neste municpio embora tenha revelado que este fator exerceu certa influncia afirmou que ela no se deveu preponderantemente maior
permissividade dos parmetros da legislao urbanstica deste municpio. Explicando a
avaliao feita pela empresa para a escolha do local do empreendimento, ele enumerou os
seguintes itens: A localizao boa, o terreno barato, a legislao boa. E o mercado de So
Bernardo era um mercado que absorvia este tipo de empreendimento.47
Corrobora esta orientao, o depoimento do diretor de outra incorporadora da
Capital, em que revela que as atividades de sua empresa no ABCD tiveram como propsito ampliar a rea de atuao, aproveitando o potencial da regio, e se beneficiaram do
fato de ela possuir um perfil muito parecido com o de So Paulo, [sendo considerada]
uma rea de abrangncia da Capital, um dos melhores mercados do pas.48
O ABCD oferecia um contexto bastante promissor, do ponto de vista da atuao do mercado residencial, principalmente por oferecer uma demanda desassistida
e com poder de compra em quantidade significativa, conforme declarou o diretor de
uma incorporadora local.
Com esta oportunidade de fazer negcio, com mercado para isto, aconteceu esta exploso, de certa forma. Realmente uma regio de 2,5 a 3 milhes de pessoas ou at
mais, muitas fbricas, muito emprego, uma regio prspera. Isto tambm foi o motivo
de terem vindo para c. Tinha demanda, terrenos a um valor mais acessvel, uma
burocracia menor. Tudo isto contribuiu para ocorrer isto.49
Ademais, parte destes representantes ressaltou que, paralelamente atuao no ABCD,
suas empresas ingressaram tambm em outros municpios da RMSP, sem que isto

155
tenha implicado o abandono do mercado da Capital, conforme revelou o diretor de

outra grande incorporadora. Eu acho que as empresas, mais do que sarem de So
Paulo e irem para outras praas, foram conquistar novas praas alm de So Paulo.
Eram espaos que estavam desassistidos.50
O mercado paulistano, conforme explica este diretor, permanece despertando
o interesse do setor: So Paulo um mundo e o celeiro de novidades. A gente sempre est inovando, as inovaes partem daqui.51 O diretor de uma incorporadora
do ABCD, que tambm atua na Capital, ratifica este interesse, e ainda revela que o
gigantismo do mercado paulistano o torna capaz de absorver preos mais altos que o
restante da RMSP.
Como o mercado bem maior, as pessoas se do ao luxo de cobrar bem mais caro.
Alm de o terreno ser mais caro, o prprio preo embutido maior, porque ele tem
um mercado bem maior. So Paulo o mundo, l tem 11, 12 milhes de pessoas.
Aqui em Santo Andr tem 700 mil, So Bernardo tem 800 mil. E tambm um
perfil de poder aquisitivo menor. Se voc vai lanar um empreendimento em So
Paulo, no s pelo valor do terreno, mas tambm, o tamanho do mercado faz com
que voc consiga vender com mais velocidade, com uma margem maior. Mesmo
mais caro, ainda vende.52
Ainda que a participao da populao paulistana nas faixas de mais baixa renda apresente percentuais bastante semelhantes aos do ABCD, de 56% e 58% para as pessoas
de 10 anos ou mais com renda inferior a 2 SM, nas faixas de mais alta renda, os percentuais so diferentes, de 6,7% e 3,4% para as rendas acima de 10 SM, e de 2,1%
e 0,7% para as rendas acima de 20 SM. Isto representa, em funo de sua populao
muito maior, 13 vezes mais habitantes na Capital nesta faixa de renda mais elevada,
com maior capacidade de consumo, correspondendo a 132.882 pessoas contra 9.919
no ABCD (IBGE / Censo 2010).
O fato de o mercado da Capital absorver terrenos mais caros, posto que h
solvabilidade para produtos com preos mais altos implicou uma incorporao distinta deste mercado pelo setor imobilirio neste momento de forte capitalizao e
de ampliao de suas frentes de investimentos. Neste contexto, o mercado paulistano no poderia ser descartado, o que realmente no ocorreu, como comprova a
51 idem.
156
continuidade do crescimento dos lanamentos no municpio, apesar do surgimento

de novos vetores de expanso do mercado residencial na metrpole.
Por outro lado, o diretor de uma incorporadora do ABCD ratifica o argumento
da importncia da permissividade nos parmetros urbansticos no direcionamento da
atuao do setor, ao afirmar que a forte dinamizao do mercado residencial em So
Bernardo nos ltimos anos esteve associada a este fator.
Aqui em So Bernardo [a LUOS] um pouco melhor. Por isto, a maioria das empresas
veio para So Bernardo e no para Santo Andr. Tanto que o nmero de lanamentos
em So Bernardo de dois anos pra c foi um absurdo. No ano passado, se eu no me
engano, foram lanados mais de 8 mil apartamentos.53
Ele ainda destaca o fato de, na legislao ento vigente no municpio, no ser onerosa a
outorga do direito de construir at o ndice 4, o que teria contribudo para a atrao de novos empreendimentos para o municpio, em detrimento de seu vizinho, Santo Andr, cuja
legislao ele considerou muito ruim, pelas restries que estabelecia ao aproveitamento
construtivo dos terrenos. Tais limitaes explicariam, segundo ele, o nmero de lanamentos neste municpio prximo ao de So Caetano, apesar de sua maior oferta de terrenos.
Santo Andr est pior. Se eu no me engano [o IA] duas vezes a rea [do terreno].
Em So Bernardo voc s paga para depois de 4 vezes. Por isto, todo mundo veio para
c. Talvez a nova gesto de Santo Andr, espero, mude o Plano Diretor de l. Eles esto percebendo. Fizeram uma pesquisa e viram que em So Bernardo foram lanadas
8 mil UHs e em Santo Andr 2 mil e poucas, quase igual a So Caetano, e no por
falta de rea. Santo Andr tem lugares bons, mas da fica mais caro. So Caetano
diferente, menor, tem menos terrenos.54
Contudo, verifica-se, a partir da anlise dos lanamentos residenciais da regio entre
2002 e 2010, que desde 2007 a participao de So Bernardo no total de UHs lanadas
na regio tem diminudo, retraindo de 47% em 2007 para 32% em 2010, o que relativiza esta importncia da maior permissividade no aproveitamento construtivo dos terrenos
no direcionamento dos investimentos imobilirios, posto que So Bernardo, segundo
relataram os entrevistados, era o municpio que, naquele momento (2009), apresentava
um dos ndices de aproveitamento mais generosos do ABCD.
54 idem.

157
Grfico 3.6 Participao dos municpios do ABCD no total de UHs lanadas

em empreendimentos verticais na regio entre 2002 e 2010
100%
90%
80%
70%
SO CAETANO
60%
SANTO ANDR
50%
MAU
SO BERNARDO
40%
DIADEMA
30%
20%
10%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Grfico 3.7 Coeficiente de Aproveitamento Real dos lanamentos residenciais verticais

no ABCD entre 2002 e 2010
7,0
6,0
5,0
4,0
ABCD
3,0
2,0
1,0
0,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Tendo em vista o comportamento dos coeficientes de aproveitamento reais mdios

adotados nos lanamentos verticais do ABCD entre 2006 e 2010, identificam-se dois
movimentos distintos: uma reduo, entre 2006 e 2008, de 6 para 4,8, e um crescimento nos dois ltimos anos, atingindo 5,4 em 2010. Vale destacar que este aumento
nos CAs reais dos lanamentos verticais na regio ocorre justamente quando a participao de So Bernardo decresce.
158
A anlise dos CAs reais adotados em cada municpio do ABCD complementa

esta investigao. Em Santo Andr, cujas restries ao aproveitamento construtivo
dos terrenos foram apontadas por representantes do setor como inibidoras de sua
atuao, os CAs reais adotados em seus lanamentos a partir de 2007 acompanharam, em grande medida, as tendncias do conjunto dos municpios da regio, inclusive os de So Bernardo. Em Mau, no entanto, os CAs reais adotados variaram
substancialmente, sendo que, em 2005 e 2009, quando o municpio mais participou
dos lanamentos da regio, os CAs reais adotados foram os mais baixos da srie analisada, sugerindo certa independncia com relao ao aproveitamento construtivo
legalmente permitido.
Grfico 3.8 Coeficiente de Aproveitamento Real dos lanamentos residenciais verticais
nos municpios do ABCD entre 2002 e 2010
12,0
10,0
8,0
SO BERNARDO
DIADEMA
6,0
SANTO ANDR
SO CAETANO
MAU
4,0
2,0
0,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Estes dados evidenciam a fragilidade de se estabelecer associaes diretas entre as

definies legais referentes ao aproveitamento construtivo dos terrenos e o comportamento dos CAs dos lanamentos, e oferecem indcios de que, por vezes, eles se
comportam revelia do potencial construtivo permitido pelas legislaes municipais,
seguindo outras tendncias.
A capacidade adaptativa do setor imobilirio em face das restries legais ao
adensamento construtivo
Verifica-se, tambm, que, na prtica, o setor imobilirio apresenta uma grande capacidade adaptativa, seja se adequando aos desenhos dos programas habitacionais e

159
linhas de financiamento disponveis, seja respondendo s exigncias das legislaes

vigentes, inclusive s limitaes ao adensamento construtivo, com estratgias de otimizao de seu aproveitamento ou mesmo de valorizao associadas s vantagens
decorrentes de um adensamento construtivo menor.
O relato do diretor de uma incorporadora atuante em So Bernardo sobre as mudanas empreendidas no projeto de um de seus lanamentos, em virtude de alteraes
nas normativas posteriores compra do terreno, para a otimizao de seu aproveitamento construtivo, revela esta flexibilidade.
Na verdade, So Bernardo teve algumas questes de zoneamento neste meio tempo.
Quando a gente comprou o terreno, a Lei era de um jeito. Da a gente teve que dividir
o terreno. Eram 3 torres em 8 mil m2 e ns acabamos tendo que dividir porque no
podia. Ia ser um empreendimento s, ia ser s o The Elements. A lei dizia que, para
terrenos com mais de 5 mil m2, cada UH tinha que ter 200 m2 de terreno. Isto inviabilizava, dava para fazer casas, mas isto no interessava para a gente. Por isto que ns
desmembramos em dois terrenos de pouco mais de 4 mil m2.55
O verde como elemento agregador de valor ao imvel
Esta capacidade adaptativa fica ainda mais evidente em outro empreendimento, localizado em Diadema, em um terreno antes ocupado por uma chcara e demarcado no Plano
Diretor do municpio como rea especial de preservao ambiental (AP). Alm de se
adequar s exigncias legais, o agente promotor se utilizou das restries impostas pelo
zoneamento em seu favor, agregando valor ao empreendimento pela grande rea verde
e pelos amplos espaos exclusivos de lazer oferecidos no interior do empreendimento,
conforme explicita o diretor da incorporadora responsvel.
A reserva de reas verdes foi uma exigncia do Plano Diretor de Diadema. L tinha
uma arborizao intensa, acho que eram 200 e poucas rvores de grande porte. (...) Era
uma chcara, mas adotou o nome [A chcara] mais por uma questo de marketing.
Tinha uma rea verde bem grande que a prefeitura exigiu que ns preservssemos. (...)
Era uma rea de preservao ambiental. Ento a gente fez l vrios estudos que era
para a prefeitura analisar. Era em um departamento, na Secretaria do Meio Ambiente
de Diadema. Ns fizemos uns 5, 6 estudos at conseguir equacionar o que eles exigiam
com a nossa viabilidade, digamos, econmica. Da a gente chegou em um nmero.56
160
Em outro empreendimento localizado no mesmo municpio, tambm em uma rea especial de preservao ambiental, a taxa de ocupao inferior a 30% exigida pelo zoneamento foi contornada com a oferta de um grande empreendimento, cuja vantagem,
anunciada com grande destaque pelo incorporador, alm da localizao central, do acesso
facilitado Capital e da proximidade a um shopping center, era a ampla cobertura vegetal
de mata nativa que oferecia. A descrio do empreendimento pelo diretor da incorporadora responsvel ilustra esta estratgia.
A localizao do terreno privilegiada: est localizado a poucos minutos do shopping
Praa da Moa e das vias de acesso a So Paulo, Rodovia dos Imigrantes e Rua Cupec.
Alm disso, concentrava uma vasta vegetao nativa, que viria a ser outro grande diferencial do empreendimento, com mais de 60% de rea preservada.57
Outros elementos limitadores do adensamento construtivo
Ao apresentarem seus lanamentos mais recentes no ABCD, representantes de incorporadoras de atuao destacada na regio revelaram por vezes no terem adotado os coeficientes de aproveitamento mximos permitidos. Recuos e afastamentos entre blocos
obrigatrios, bem como limitaes impostas aos gabaritos das edificaes em funo do
porte das vias, em algumas ocasies fizeram que os empreendimentos no conseguissem
atingir o adensamento construtivo mximo permitido pelas legislaes municipais.
Como exemplo disto, o diretor de uma incorporadora responsvel por um lanamento em So Bernardo declarou que os recuos obrigatrios limitaram o adensamento
construtivo deste empreendimento, impossibilitando-o de alcanar o coeficiente de aproveitamento mximo permitido. Ns no pagamos outorga onerosa, ns nem chegamos
a 4. Acho que deu 3 e pouco, por causa dos recuos.58
O diretor de outra incorporadora, que em 2010 lanou um grande empreendimento tambm em So Bernardo, revelou no ter utilizado o coeficiente mximo permitido, adotando um CA inferior a 3, por um conjunto de fatores, entre os quais a limitao imposta ao gabarito das edificaes pelo porte da via de acesso ao empreendimento.
Eu podia fazer at 4 vezes a rea do terreno l, mas voc tem outros limitadores. A
altura do prdio em funo da largura da rua mais o recuo dele dentro do terreno.
Por isto ns jogamos os prdios para o fundo do terreno para ganhar em altura. Tem
21 andares cada torre. Eu no podia fazer 25 andares, por exemplo, por causa da
57 Diretor da Helbor em entrevista eletrnica concedida pesquisadora em maro de 2013.

161
largura da rua. (...) Este limitador foi o que fez com que a gente tivesse um aproveitamento bem abaixo do permitido. Se eu estivesse em uma avenida...59
Este mesmo diretor apresentou outro empreendimento da incorporadora, lanado em
Santos, em que, descontadas as reas no-computveis, o coeficiente de aproveitamento
utilizado alcanou o limite mximo permitido. Questionado se a possibilidade de se utilizar
de um CA de 5 teria sido determinante para a escolha do local do investimento, ele afirmou que, em alguma medida, sim, porque voc consegue construir mais em cima de um
terreno e ento voc consegue diluir mais o custo do terreno, o custo indireto da obra.60
Todavia, este mesmo diretor reconhece que o coeficiente de aproveitamento no
o nico, nem mesmo o mais importante, aspecto legal que interfere nas decises sobre
a localizao e as caractersticas tipolgicas dos empreendimentos. Como exemplo desta
complexa relao de fatores, ele aponta a Operao Urbana Centro, em So Paulo,61 em
que voc pode fazer at 6 vezes [a rea do terreno], sem pagar nada, sem outorga, mas
voc no consegue, tem recuo e um monte de restries.62
Este conjunto de restries no campo da legislao urbanstica evidencia que os
coeficientes de aproveitamento, apenas um de seus muitos elementos, tm atuao limitada na maximizao do adensamento construtivo dos terrenos, apesar de muitas vezes as
apostas do setor se concentrarem neles.
Outros fatores de limitao construo podem impedir que os coeficientes mximos de aproveitamento sejam utilizados, bem como fatores agregadores de valor aos
empreendimentos podem suplantar a necessidade de se incrementar ao extremo a sua
rea construda, fazendo que a permissividade no aproveitamento construtivo do terreno
adquira um carter secundrio, por vezes at mesmo incuo, frente ao objetivo de se
fomentar a produo habitacional e dinamizar o mercado residencial de um municpio.
No se pode generalizar estas limitaes ou estas outras estratgias de valorizao, mas
importante ilumin-las, de modo a buscar uma melhor delimitao do alcance da liberalizao excessiva de potenciais construtivos sobre o comportamento do mercado.
Questes completamente desvinculadas de determinaes legais, por vezes, interferem diretamente no aproveitamento construtivo de um empreendimento, como, por
60 idem.
61 Sobre este caso, vale dizer que, apesar de oferecer coeficientes de aproveitamento bastante elevados, a Operao Urbana Centro, desde sua criao em 1997, jamais atraiu novos empreendimentos em quantidades relevantes.
Grande parte do estoque construtivo da Operao foi transferida para outras regies do municpio, mais interessantes para o setor do ponto de vista da liquidez dos produtos ofertados e dos resultados financeiros alcanados,
como Moema, Vila Mariana, Sade e Santana, conforme revelou Silva (2006).
162
exemplo, o sistema construtivo adotado, que pode limitar o gabarito das edificaes e, ao
faz-lo, impedir que se alcance o CA mximo permitido, como revelou o diretor de uma
incorporadora atuante no ABCD, referindo-se ao sistema adotado por sua empresa.
Tem um outro fator determinante que o nosso sistema construtivo, que feito com
frma metlica. E este sistema construtivo tem uma limitao de gabarito. s trreo
mais 15 andares. Estamos fazendo alguns prdios com 16 andares, mas acima disto a
espessura das paredes teria que ser alterada e teramos que alterar todo o sistema construtivo. Ento a gente fica limitado nisto a tambm. Voc pode ver que os prdios da
A Chcara so de 15 andares. Nossos prdios so na maioria de 15, de 15 para baixo,
por conta do sistema. Isto j comeou no incio da dcada de 1990, quando comeou
a se estudar trabalhar com frmas e desde aquela poca se adotou parede de concreto
de 12 cm. E agora se ns quisermos passar de 15, 16 andares, teremos que alargar
isto a e da vamos ter que perder todas as nossas frmas. E da teremos que fazer um
investimento muito grande, que, realmente, para ns no vale a pena, por enquanto.63
Neste caso, o prprio sistema construtivo, pelos investimentos financeiros j realizados
na capacitao tcnica e na aquisio ou produo de equipamentos especficos, e pela
rapidez que confere obra, torna-se um dos grandes limitadores ao adensamento construtivo, independentemente das definies legais municipais.
Por vezes, as incorporadoras optam por adotar tipologias-padro, ainda que isto signifique um aproveitamento construtivo inferior ao mximo permitido, pela reduo temporal que isto proporciona, tanto fase de projeto quanto de execuo da obra, como se
observa em Mau, no empreendimento Reserva So Vicente, incorporado pela MRV. Neste
caso, a reprodutibilidade de uma soluo tipolgica consagrada, do ponto de vista da padronizao dos componentes e do domnio e familiaridade na execuo por parte da mo de
obra empregada, foi priorizada em detrimento da otimizao do adensamento construtivo.
Por vezes, solues projetuais menos proveitosas, do ponto de vista do adensamento construtivo que proporcionam, so escolhidas por simplificar e acelerar o processo
de aprovao do empreendimento, como revela Fonseca (2004).
Alm das restries legais propriamente ditas, existe um conhecimento necessrio
quanto ao tempo de aprovao em cada um dos rgos. Assim, s vezes, opta-se por uma soluo menos econmica ou rentvel teoricamente, mas que evita a

163
necessidade de aprovao junto a determinados rgos, e, portanto, viabiliza o

empreendimento em menor prazo (Fonseca, 2004, p.5).
Relativizando a importncia de coeficientes de aproveitamento elevados para a dinamizao do mercado residencial apesar de este ter sido um dos temas mais debatidos ao
longo do processo de reviso do Plano Diretor de Diadema, quando se fez a opo por
ampli-los, aderindo assim guerra dos parmetros urbansticos , uma parte significativa dos lanamentos no municpio aps a aprovao do novo PD, concentrou-se em
reas especiais de preservao ambiental (AP). Nestas reas, o potencial de adensamento
construtivo mais restrito e o CA mximo permitido 2,5, muito menor que em outras
partes da cidade, em que pode se chegar a 5.
Das 2.123 UHs lanadas em Diadema entre 2009 e 2010, 642, ou 30% do total,
foram lanadas em empreendimentos localizados em APs. Esta opo est ligada prioridade do setor em atuar em terrenos grandes,64 mesmo que isto signifique adotar CAs e
taxas de ocupao (TO) menores.
Figura 3.2 Empreendimentos em chcaras em Diadema: Vitta Parque e A Chcara
2004
2010
2013
64 Estas 642 UHs esto distribudas em dois empreendimentos localizados em terrenos de 11.412 m2 e 14.676 m2
nos quais foram adotados IAs de 2,09 e 2,39, respectivamente.
164
O condomnio-clube como elemento agregador de valor ao imvel
A difuso dos condomnios-clube tambm pode ser considerada uma estratgia de enfrentamento das limitaes impostas ao adensamento construtivo. Porm, mais do que
isto, trata-se de uma estratgia muito bem sucedida de ampliao dos resultados financeiros dos agentes promotores. Estas torres circundadas por reas de lazer intramuros
tm conformado, em grande medida, como j apontado, a nova morfologia de diversos
fragmentos dos municpios na metrpole paulistana.
Nestes empreendimentos, por vezes, o valor que se agrega ao metro quadrado
construdo pelos amplos e exclusivos espaos verdes e de lazer no entorno dos blocos
edificados, reduz a necessidade de um adensamento construtivo extremo para se alcanar a rentabilidade pretendida pelos agentes promotores, pois se soma mais-valia
extrada no processo de construo das edificaes um valor que se realiza a partir de
elementos simblicos.
As dimenses das UHs, quando reduzidas, por vezes so ignoradas pelo comprador, seduzido pelas amplas e seguras reas de lazer que o empreendimento oferece.
Com isto, torna-se possvel ampliar o nmero de UHs sem a necessidade de se acrescentar rea construda ao empreendimento, o que potencializa ainda mais os ganhos
do agente promotor. Sobre este aspecto, Pereira categrico ao afirmar que o aproveitamento capitalista nada tem a ver com rea construda e ndices de coeficiente de
aproveitamento do terreno, mas com a quantidade de propriedades a serem comercializadas (Pereira, 1997, p.12).
interessante notar que a estratgia presente na opo pelos condomnios-clube
no nova. No final da dcada de 1970, Lefevre j relativizava a importncia da utilizao
de coeficientes de aproveitamento elevados em empreendimentos residenciais localizados
em terrenos baratos, pela valorizao decorrente da oferta de amplas reas verdes exclusivas. Segundo o autor, o incorporador de um empreendimento localizado em uma regio
pouco valorizada pode at se dar ao luxo de construir bastante menos do que o ndice de
aproveitamento permite e criar um chamariz para o consumidor baseado no maior verde
que seu apartamento possui l embaixo, no terreno (Lefevre, 1982, p.107).
A partir de aparatos ideolgicos bastante eficientes, define-se para estes produtos
um preo de monoplio, que segundo Marx determinado pela nsia de comprar e
pela capacidade de pagar dos compradores, independente do preo determinado pelo
preo de produo geral, bem como pelo valor dos produtos (Marx, 1983, Vol.III,
Cap.XLVI, p.239). Como refora Botelho, esse preo est relacionado com a sua exclusividade, mais do que com a remunerao mdia dos fatores de produo envolvidos
(Botelho, 2007, p.73).

165
Valendo-se da insegurana, da desconfiana e do medo, os muros, as guaritas e

todo o aparato de segurana que oferecem tornam-se o sonho de consumo de muitos
brasileiros, que veem a possibilidade de desempenhar atividades diversas no intramuros, sem que se tenha que sair destes enclaves fortificados65 em direo cidade. tais
caractersticas tipolgicas lhes oferecem, ainda, a vantagem de minimizar seus deslocamentos pelas saturadas vias da metrpole paulistana.
O marketing imobilirio uma importante ferramenta neste processo de legitimao deste modo apartado de morar, ressaltando suas supostas virtudes intrnsecas, e
contribuindo, desta forma, para a grande valorizao e liquidez deste tipo de empreendimento. E, ao contribuir para o aumento da velocidade de vendas, este conjunto de
estratgias publicitrias atuaria, tambm, na diminuio dos custos do empreendimento
providenciando a reduo dos custos financeiros (Rufino e Pereira, 2011, p.77).
Figura 3.3 Anncio publicitrio do
empreendimento Domo em So Bernardo
Fonte: FSP, 06/10/2007.
65 Para uma anlise do discurso que legitima este tipo de empreendimento e a sua difuso na metrpole paulistana,
ver CALDEIRA, Teresa. A cidade dos muros. So Paulo: crime, segregao e cidadania em So Paulo. Ed. 34, 2000.
166
Neste sentido, o anncio publicitrio do empreendimento Domo Home, em So

Bernardo, bastante emblemtico. A presena de uma redoma sobre o terreno do empreendimento de mais de 40 mil m2 e a frase uma cidade dentro da cidade explicitam o iderio a que se busca associar tal tipologia.
As vantagens comparativas dos condomnios-clube foram recorrentemente
enaltecidas por grande parte dos representantes do setor entrevistados, tanto por seus
aspectos arquitetnicos, sobretudo pela sua conformao espacial que confere exclusividade e segurana aos moradores, quanto por seus aspectos econmicos, na medida
em que o elevado nmero de UHs em um mesmo condomnio reduz unitariamente os
custos condominiais.
O diretor de uma incorporadora do ABCD refora estas vantagens ao confirmar
que, a despeito da ampla oferta de itens de lazer, os gastos condominiais unitrios
nesta tipologia diminuem, pois se diluem em um nmero maior de UHs. Fica [mais
barato], voc tem tudo no condomnio, que diludo por todos os apartamentos, na
faixa de 200 a 350 apartamentos. Voc s tem uma portaria e uma mo de obra no
condomnio, o resto faxineira, este tipo de coisa. No sai caro no.66
Outro diretor de uma grande incorporadora da Capital, com grande atuao
no ABCD, destaca a predileo da empresa pelos grandes condomnios-clube e seu
carter inovador e at revolucionrio, sobretudo por sua adequao plena ao perfil das famlias contemporneas de mdia e alta renda nos grandes centros urbanos.
Ao oferecer uma grande quantidade de atividades sociais intramuros, esta tipologia
potencialmente reduziria a necessidade de deslocamentos, alm de proporcionar uma
excelente oportunidade de sociabilizao segura.
Qual foi a grande revoluo imobiliria, principalmente dos ltimos 5 anos, e ns
nos consideramos precursores, inovadores neste aspecto? o lanamento e a construo
de grandes condomnios-clube. Ento, o condomnio-clube um produto que atende
muito bem populao urbana, uma populao urbana de mdio e alto padro,
por alguns aspectos. O perfil padro da maioria de nossos clientes a famlia, o que
eles buscam? O lazer dos filhos, isto aliado segurana. Ento voc imagina a possibilidade dos filhos das famlias poderem contar com um trreo com uma atividade
social intensa. Existia um paradigma de que muitas famlias morando juntas em
um condomnio no era bom. Eu perco minha exclusividade. Existem algumas
famlias que ainda pensam assim, mas a grande maioria, pelo contrrio, enxerga a

167
uma oportunidade de uma socializao maior dos filhos em uma cidade grande, em
que ele teria que ir para os clubes. Ento voc est eliminando o trnsito, preservando
a segurana, porque dentro de seu condomnio, seu filho de 6, 7, 8 anos de idade.
Voc pode ficar tranquilo porque ele estar dentro do prdio fazendo amigos.67
Alm destas vantagens, o diretor argumenta que a possibilidade de se planejar todo
o conjunto, definindo a localizao de todos os itens que o compem, permite que
se alcance uma maior qualidade ambiental aos que esto em seu interior, pelo
menos , pela garantia de insolao e ventilao adequadas, alm de resguardar seus
moradores dos impactos resultantes de mudanas indesejveis no entorno imediato
de sua moradia.
E voc pode pensar: Isto vai fazer com que as torres fiquem muito prximas? Pelo
contrrio, voc consegue, com isto, fazer um planejamento de forma que voc tenha
um quarteiro inteiro, terrenos enormes, onde voc consegue preservar um distanciamento entre torres, pensar na insolao, iluminao, na vista, e tem a certeza
de que amanh permanecer. Diferentemente de se voc morasse em um terreno de
1.500 m2 com uma nica torre. Quem te garante que daqui a um ano ou 2 anos,
o vizinho, tambm em um terreno de 1.500 m2, no vai subir uma torre na sua
frente? Voc que tinha uma vista muito bacana no tem mais. Se voc est inserido
em um projeto maior, voc sabe exatamente o que vai acontecer nos prximos anos.
Se um projeto bem feito, que pensa no fluxo de veculos na regio, que tem que ser
muito bem analisado, que passa por uma srie de rgos da prefeitura para conseguir as aprovaes, se um negcio bem feito e bem planejado, ele proporciona uma
qualidade de vida que hoje o cidado urbano busca.68
Os condomnios-clube se espalharam pela metrpole paulistana, e, como se buscou
analisar acima, a explicao deste fenmeno supera os argumentos que sustentam a
guerra dos parmetros urbansticos, especialmente no que se refere capacidade de a
permissividade no adensamento construtivo dinamizar o mercado residencial. O peso
relativo das reas privativas sobre as reas de uso comum e condominial evidencia a
primazia desta opo tipolgica entre os lanamentos recentes. Entre 2002 e 2010, a
relao se manteve sempre inferior a 60%, tanto na Capital quanto no ABCD salvo
em 2004, quando foi de 64% neste ltimo , conforme mostra o grfico a seguir.
68 idem.
168
Grfico 3.9 Relao entre AU e AT nos lanamentos residenciais verticais na RMSP,

na Capital e no ABCD entre 2002 e 2010
0,70
0,60
0,50
0,40
RMSP
CAPITAL
0,30
ABCD
0,20
0,10
0,00
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Esta similaridade nas propores entre AU e AT, bem como a preferncia pela utilizao de terrenos com rea superior a 5 mil m2, confirma a aproximao tipolgica dos
lanamentos da Capital e do ABCD, revelia das diferenas nos parmetros urbansticos definidos pelas legislaes de cada municpio.
Figura 3.4 Fachada e implantao dos empreendimentos Fatto Morumbi,

Fatto Club Diadema e Fatto Show So Bernardo Fusion. Incorporao Plano e Plano
FATTO MORUMBI em So Paulo

Itens de lazer: Brinquedoteca, Churrasqueira com Forno de Pizza, Deck Molhado, Fitness, Piscina com Raia de
20m, Piscina Infantil, Pista de Cooper, Playground, Pomar, Praa de Entrada, Praa de Leitura, Praa dos Aromas,
Praas de Convivncia, Quadra Recreativa, Salo de Festas com Apoio Gourmet, Salo de Jogos, Solrio.
Fonte: site Plano & Plano, 2009

169
FATTO CLUB DIADEMA em Diadema

Itens de lazer: Brinquedoteca, Churrasqueira com Forno de Pizza, Circuito das Cores, Passarela, Piscina
Infantil, Piscinas Infantil e Adulto com Raia e Deck Molhado, Praa das Estaes, Praa dos Aromas, Praa dos
Sabores, Redrio, Quadras de Street Ball e Street Soccer, Sala de Ginstica, Salo de Festas, Salo de Jogos.
FATTO SHOW SO BERNARDO FUSION em So Bernardo

Itens de lazer: Brinquedoteca, Churrasqueira com Forno de Pizza, Deck Molhado, Espao Gourmet, Fitness/SPA,
Piscina, Piscina Infantil, Playground, Praas de Convivncia, Quadra Esportiva, Salo de Festas Adulto, Salo de
Festas Infantil, Salo de Jogos.
Exemplos desta semelhana no perfil tipolgico so os empreendimentos Fatto Club

Diadema, com relao AU/AT de 53%, 320 UHs e terreno de 7.053m2, o Fatto Show
So Bernardo Fusion, tambm com AU/AT de 53%, 216 UHs e terreno de 5.230m2 e
o Fatto Morumbi, na Capital, com AU/AT de 57%, 277 UHs e terreno de 6.615m2,
todos incorporados pela Plano & Plano.
No ABCD, estes condomnios-clube tm sido promovidos tanto pelas grandes
incorporadoras da Capital quanto pelas incorporadoras locais. A Agra, por exemplo,
lanou dois grandes empreendimentos desta tipologia em So Bernardo, o Domo
Home, com relao AU/AT de 51%, 784 UHs distribudas em 7 torres, e terreno de
40.371m2, e o Anima Clube Parque Condomnio, com relao AU/AT de 47%, bastante
inferior s mdias do ABCD e da Capital, 1.196 UHs distribudas em 10 torres, e
terreno de 67.222m2.
170
Figura 3.5 Fachada e implantao dos empreendimentos Domo e Anima.

Incorporao Agra
DOMO HOME em So Bernardo

Itens de lazer: Sala de Autorama e Games, Salo de Festas Infantil, Recreao Infantil, Playground Infantil, Cinema,
Sala de Estudo, Garage Band, Salo de Festas Infantil, Lan House e Jogos, Playground Juvenil, Walk Dog, Piquenique,
Orquidrio, Espao Gourmet, Salo de Festas Adulto, Ateli de Artes, Salo de Jogos Adulto, Espao Mulher com
Sala de Massagem, Churrasqueira e Fornos de Pizza, Quadra Recreativa, Quadra de Tnis, Pista de Caminhada,
Equipamentos de Ginstica, Redrio com Pergolado, Espao Teen, Piscina Adulto, Biribol, Ilha, Solrio, Piscina Infantil,
Bar Tropical, Piscina Climatizada, Descanso com Spa, Sauna mida e Seca com Ducha, Sala de Ginstica.
Fonte: site Agra, 2009
ANIMA em So Bernardo
Itens de lazer: Quadra de Vlei, Churrasqueira, Quadra Poli-esportiva, Espao Office, Rua de Servio, Quadra
de Streetball, Walk Dog, Praa da Gula, Playground Juvenil, Praa das Mames, Playground Infantil, Praa Teen,
Redrio, Recanto das Jabuticabeiras, Salo de Festas Adulto, Espao Gourmet, Salo de Festas Infantil, Boliche,
Recreao Infantil, Cinema, Garage Band, Bricolagem, Ateli Adulto, Sala de Estudos, Sala de Autorama e Games,
Salo de Jogos e Lan House, Ateli Infantil, Salo de Jogos Adultos.
Fonte: site Agra, 2009
Tambm em So Bernardo, a M. Bigucci, representante das empresas locais, lanou

os condomnios-clube Top Life, com relao AU/AT de 63%, superior s mdias da
Capital e do ABCD, 259 UHs distribudas em 3 torres e terreno de 5 mil m2, e Star
Life Residence Club, com relao AU/AT de 51%, 270 UHs e terreno de 4 mil m2.

171
Figura 3.6 Fachada e implantao dos empreendimentos Top Life e Star Life.
Incorporao MBigucci
TOP LIFE em So Bernardo

Itens de LAZER: Piscina 25mts c/ cascata, Piscina adulto e infantil c/ deck, 02 espaos cobertos c/ forno de pizza e
churrasqueira, Salo de festas adulto e infantil c/ copa e 02 WC, Salo de jogos, Home theater, Cyber room, Espao
gourmet c/ copa, Pista de skate, Quadra poliesportiva, Playground, Sala de recreao infantil, Sala de ginstica,
Sauna c/ 2 vestirios, Sala de repouso c/ hidromassagem, Praa dos namorados, Pista de cooper, 02 espelhos
dgua, Paisagismo diferenciado.
Fonte: site MBigucci, 2009
STAR LIFE em So Bernardo

Itens de LAZER: Piscina com raia de 25 metros com cascata, Piscina adulto e infantil, Prainha com deck, Quadra
esportiva, Sala de ginstica (equipado), Pista de cooper, Half de skate, Sala de repouso com hidromassagem, Sauna
seca, Sauna vapor, Playground, Praa dos namorados, Salo de jogos, Espao Gourmet, Home Theater, Lan
House, 2 Churrasqueiras c/ forno de pizza, Salo de festa adulto c/ copa, Salo de festa infantil c/ copa, Vagas para
visitantes, Bicicletrio, Carwash, Praa c/ espelho dgua e fonte, Paisagismo diferenciado.
Fonte: site MBigucci, 2009
A exclusividade e as inovaes como elementos agregadores de valor ao imvel e os

desafios ao adensamento construtivo impostos pela alocao das vagas de garagem
A opo pela exclusividade, em detrimento da opo pela maximizao do aproveitamento construtivo do terreno, foi identificada por Silva em um empreendimento de alto
padro localizado no valorizado bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. A incorporadora
optou por adotar CA de 2, em lugar do mximo permitido, de 3,5. Mesmo com uma
densidade construtiva menor, Silva comprova que a margem de lucro auferida pela empresa, com os preos das UHs elevados por sua exclusividade, foi superior que obteria
caso tivesse utilizado o potencial construtivo mximo permitido (Silva, 2009, p.92). O
autor ainda acrescenta que h outros casos como este no Rio de Janeiro, que contrariam
172
este senso comum, apresentando um aproveitamento do potencial construtivo inferior ao

mximo permitido, criando desta forma uma certa diferenciao em relao aos demais
(Silva, 2009, p.14).
A aposta na exclusividade foi feita, tambm, por uma incorporadora local no
ABCD, mas, neste caso, pelo receio de no encontrar liquidez para quantidades elevadas
de UHs de alto padro no mercado da regio, conforme revelou seu diretor, ao apresentar
um empreendimento de pequeno porte lanado em um bairro valorizado de So Bernardo.
Temos um empreendimento em So Bernardo, bem localizado. Num lugar nobre de
So Bernardo, est na faixa de R$ 3.800 o metro quadrado da rea construda.
um empreendimento exclusivo, numa localizao exclusiva, prximo matriz. No
so muitas unidades, 36 UHs. Ento, eu no arriscaria fazer 200 UHs, 300 UHs,
num padro deste.69
Interfere tambm no adensamento construtivo de um empreendimento a disposio das
vagas de garagem.70 Dependendo da localizao e do padro do empreendimento, as garagens subterrneas, geralmente mais dispendiosas, so substitudas por vagas no trreo
por lajes de garagem, ou at mesmo por edifcios garagens.
Quando localizadas no trreo, as vagas podem limitar o nmero de UHs do empreendimento, medida que exigem equacionar as reas ocupadas pelas vagas e a relao
nmero de vagas por UH, podendo restringir, tambm, o adensamento construtivo do
terreno, a depender das exigncias legais71 e dos resultados das pesquisas de mercado. O
diretor de uma das mais importantes incorporadoras atuantes no segmento econmico
confirmou esta restrio, e declarou ainda que a empresa para viabilizar um maior aproveitamento construtivo do terreno, por vezes, substitui as vagas trreas por lajes de garagem.72
As vagas de garagem, principalmente nas grandes cidades brasileiras, que historicamente se estruturaram a partir da matriz rodoviarista, so elementos que agregam
valor ao imvel, sendo, por isto, do ponto de vista financeiro, vantajoso elevar ao mximo o nmero de vagas por UH. Em So Paulo, uma vaga pode aumentar em at 15%
o preo do imvel.73
70 A pesquisa Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano, desenvolvida entre 2010 e
2011, da qual a autora fez parte, contribuiu bastante para esta reflexo.
71 H legislaes municipais de uso e ocupao do solo que exigem um nmero mnimo de vagas por UH. Em
So Paulo, por exemplo, exige-se pelo menos uma vaga por apartamento independentemente de sua localizao.
72 Diretor da MRV em entrevista eletrnica concedida pesquisadora em maro de 2013.
73 TRINDADE, Eleni. Saiba o que valoriza um imvel. Jornal da Tarde, 6 de junho de 2011.

173
Um levantamento das principais exigncias dos compradores de imveis residenciais em nove capitais do pas Belo Horizonte, Curitiba, Florianpolis, Porto Alegre,
Rio de Janeiro, Salvador, So Paulo, Recife e Fortaleza revelou que o item mais de uma
vaga de garagem um dos mais solicitados.74 Corrobora esta informao, o depoimento
de um investidor imobilirio, em que afirma que muitos compradores optam at por
adquirir um imvel com um dormitrio a menos que o desejado em troca de ter duas
vagas de garagem.75
Para garantir duas vagas de garagem maior parte das UHs de um grande empreendimento lanado em Diadema em uma rea especial de preservao ambiental
com restries ocupao do terreno uma soluo encontrada foi a construo de trs
subsolos, alm da distribuio de parte das vagas no trreo. L ns tivemos que fazer
subsolo, por causa dos 40% de rea de proteo ambiental que tivemos que respeitar. E
tivemos que fazer trs subsolos, porque a pesquisa de mercado indicava que muita gente
queria duas vagas de garagem.76
Em outro empreendimento, em So Bernardo, conforme revelou o diretor da
incorporadora responsvel, a oferta de duas vagas por UH s foi possvel com a sua distribuio em lajes de garagem. Esta alternativa foi favorecida pelo fato de elas no serem
computadas no clculo do CA, tampouco consideradas nas delimitaes de gabarito, at
o 2 pavimento, sendo computada, porm, no clculo das taxas de ocupao,77 o que no
constituiu grande problema, por se tratar de um terreno de mais de 6 mil m2.78
Alm disto, sem acrscimo de rea construda, o setor lana mo de elementos decorativos, que tambm agregam valor ao empreendimento, quase que sem nus aos agentes
promotores. Ilustrando a adoo desta estratgia, o diretor de uma importante incorporadora do ABCD revela a aposta feita nos acabamentos de seus empreendimentos, que
associada aos diversos itens de lazer que oferecem, foi capaz de elevar unidades de tamanho
reduzido categoria de alto padro, permitindo, assim, que se alcanassem patamares de
preo mais altos, ento pouco comum para unidades nas dimenses descritas pelo diretor.
74 YASBEK, Priscila. De churrasqueira a sol: o que valoriza imveis em 9 capitais. Revista Exame, 24 de junho de 2013.
75 ROMAN, Clara. Em residencial, investidor prefere revenda. Folha de So Paulo, 26 de junho de 2013.
77 Vale, neste momento, um breve comentrio sobre as disputas que envolvem a definio dos itens computveis
e dos itens no computveis no cmputo do coeficiente de aproveitamento (CA) em cada legislao municipal, e
que interferem no adensamento construtivo dos empreendimentos, ao aproximar ou distanciar a rea construda
real da considerada para efeito do clculo. Itens como garagens cobertas e sacadas so elementos agregadores de
valor ao imvel, e considerados reas vendveis pelos agentes promotores, por isto a grande presso para que sejam
excludos. Um exemplo emblemtico desta disputa ocorreu em So Paulo. A LUOS de 2004 passou a considerar
as reas de garagem coberta computveis, e isto foi objeto de grande reclamao por parte do setor, o que resultou,
no incio da gesto Serra / Kassab (2005 2008), em sua excluso, pela Lei n.14.044 / 2005.
174
Voc compra apartamento de 45 m2 e paga R$ 150 mil. O que define o acabamento,

a fachada, lazer completo, a entrada toda em granito, porcelanato, um alto padro.
O nosso sucesso este, ns introduzimos este conceito. Hoje tem bastante gente fazendo
isto. Ns fizemos apartamentos pequenos de alto padro. (...) Todo mundo perguntava: Mas vocs vo fazer uma fachada desta com todo este espao de lazer?79
Este conjunto de estratgias para se ampliar os resultados financeiros do setor sem incrementar a rea construda dos empreendimentos se apresenta como mais um elemento que relativiza a importncia da oferta de coeficientes de aproveitamento permissivos
para o aquecimento do mercado residencial formal e evidencia a grande capacidade do
setor de contornar restries ao adensamento construtivo.
A inovao, segundo declaraes dos diretores de incorporadoras entrevistados,
tambm um fator importante para a elevao da velocidade de vendas e da rentabilidade
do negcio imobilirio. Por vezes, dela resultam o aumento de preo dos imveis, sem a
necessidade de grandes investimentos. A exigncia de inovaes constantes nos produtos
imobilirios faz parte dos desafios do setor, pois, conforme revela Wissenbach, a cada ciclo
de incorporaes, determinadas partes da cidade e segmentos de mercado ficam saturados,
obrigando os empreendedores a buscar outros mercados e localizaes, e incluir nos seus
empreendimentos elementos que os diferenciem dos demais (Wissenbach, 2008, p.30).
Como revela Abramo (2007), os agentes promotores utilizam as inovaes para
diferenciar os produtos que lanaro do estoque edificado existente, valendo-se de uma
estratgia de diferenciao do produto que visa a modificar as preferncias da demanda e
operar, portanto, uma depreciao fictcia desse estoque, o que lhes garante, argumenta
o autor, pelo ineditismo, a condio de fixadores de preo (Abramo, 2007, p.88).
Neste sentido, o depoimento a seguir bastante elucidativo. Alm dos itens de lazer, dos acabamentos de padro elevado, das fachadas diferenciadas, um elemento como
churrasqueiras nas sacadas, algo antes restrito a UHs grandes, pode surgir como um importante elemento agregador de valor a imveis de pequenas dimenses.
Nosso sucesso, de 4, 5 anos atrs, por causa de nossos projetos, fachadas diferenciadas,
condomnio-clube. Para voc ter uma ideia, ns temos um lanamento agora, em So
Bernardo, com 2 dormitrios, com sute e churrasqueira na sacada. Um apartamento
de 58 m2 com churrasqueira na sacada no existe. Ns fomos os primeiros. Voc vai me
perguntar: Vende? Lgico que vende. Ns somos os nicos. Tem que inovar! 80
80 idem.

175
Este diretor revela, ainda, que o acrscimo da churrasqueira nas sacadas de UHs pequenas pde aumentar em at R$ 30 mil o preo de venda do imvel, o que representou um
acrscimo de cerca de 20%, de acordo com os valores revelados pelo entrevistado.
A pessoa, para comprar um apartamento com churrasqueira na sacada, tem que comprar
um apartamento com mais de 90 m2. A questo inovar. Voc pode cobrar R$ 30 mil
a mais no preo, que a pessoa compra. E, s vezes, eu vendo muito melhor este do que
um com metragem maior, mas sem sute, sem churrasqueira na sacada.81
A inovao apresentada pelo diretor da incorporadora do ABCD se difundiu nos lanamentos recentes do segmento econmico na Capital, conforme revelou a reportagem
Varandas gourmet se abrem para a classe mdia paulistana: Varandas gourmet no so
mais privilgio de lanamentos de alto padro: passaram a ser uma aposta dos incorporadores em apartamentos para a classe mdia.82
Tambm permite relativizar a importncia de CAs elevados para o aquecimento
da produo habitacional o fato de, por vezes, um adensamento construtivo maior ser
preterido pela possibilidade de se incrementar a escala da produo com a utilizao de
um terreno de grandes dimenses. Para o segmento econmico, por exemplo, que, por
ofertar produtos mais baratos, busca no ganho de escala a reduo dos custos e a rentabilidade que o setor considera adequada, muito importante encontrar terrenos grandes, que
permitam esta produo em larga escala. As dimenses do terreno, neste caso, tornam-se
mais importantes que a possibilidade de usufruir de um adensamento construtivo elevado.
O empreendimento do segmento econmico, Reserva So Vicente, em Mau, com 1.425
UHs distribudas em uma rea de quase 80 mil m2, usufruindo de um CA real de apenas
1,5, elucida este argumento.
Destes dados, possvel depreender que a dinamizao da produo habitacional
ocorrida em Mau em 2009, quando respondeu por 11% das UHs lanadas no ABCD,
no esteve associada a uma maior permissividade no aproveitamento construtivo do solo
urbano. E isto foi confirmado pelo diretor da MRV, incorporadora responsvel por todos
os lanamentos do municpio neste ano, que, ao ser questionado se algum municpio da
regio despertava maior interesse que os demais, respondeu que no, e completou dizendo que a questo ter a rea disponvel que viabilize o empreendimento.83
82 DESIMONE, Mariana. Varandas gourmet se abrem para a classe mdia paulistana. Folha de So Paulo,
20 de junho de 2010.
83 Diretor da MRV em entrevista eletrnica concedida pesquisadora em maro de 2013.
176
Figura 3.7 Empreendimento Reserva So Vicente em Mau
Fontes: Abaixo, esquerda www.imoveis.mrv.com.br. Demais Google Earth.
Por vezes escancarada, por vezes velada, a depender da correlao de foras, a reivindicao
pela ampliao dos ndices de aproveitamento construtivo do solo urbano uma prtica recorrente do setor,84 independentemente de sua utilizao, pois faz parte da retrica discursiva
que sustenta o iderio do laissez-faire na produo imobiliria no pas, em que qualquer medida que sugira um maior controle ou restrio s prticas do setor rapidamente refutada.
Mais do que se orientar pelos parmetros urbansticos definidos pelas legislaes
municipais, a produo habitacional se adqua ao perfil da demanda solvvel, sendo, portanto, fortemente influenciada pelos programas habitacionais e, sobretudo, pelos financiamentos disponveis. A grande participao de Diadema nos lanamentos do ABCD em
2010, quando respondeu por cerca de 20% das UHs lanadas na regio, por exemplo, em
muito se deveu ao empreendimento Panorama Diadema Condomnio Clube, do segmento
econmico, que, com 656 UHs, representou 36% das UHs lanadas no municpio neste
84 Vale dizer que no se pretende, aqui, avanar na discusso sobre a gesto, recuperao e captao da
valorizao decorrente do aproveitamento construtivo do solo urbano, tema analisado e debatido por muitos
urbanistas, economistas e juristas. Sobre isto, ver SANTORO, Paula (org). Gesto social da valorizao da terra.
Caderno Plis n.9. So Paulo: Instituto Plis, 2004.

177
ano. Empreendimentos desta faixa de mercado, como visto anteriormente, s passaram a

interessar aos agentes promotores privados aps terem sido identificadas garantias concretas de liquidez dos imveis deste segmento econmico, dadas, neste caso, pelas condies
facilitadas de financiamento oferecidas para o mercado popular, promovidas por medidas
do governo federal, especialmente no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
A aposta na maior permissividade no aproveitamento construtivo do solo urbano,
feita por muitas gestes municipais na esteira da guerra dos parmetros urbansticos,
alm de desviar o foco da poltica urbana, que deveria se voltar construo de cidades mais justas e democrticas, muitas vezes sequer constitui um fator decisivo para o
aquecimento do mercado residencial local, oferecendo, portanto, uma resposta limitada
inteno declarada de, com o crescimento das atividades imobilirias, dinamizar a economia, aumentar a arrecadao municipal e gerar empregos.
Alm disto, aspectos que dizem respeito estruturao fundiria, disponibilidade de terrenos grandes e limpos, ao padro consolidado da ocupao do solo,
presena de elementos de valorizao ou desvalorizao imobiliria no territrio, e ao
perfil socioeconmico da populao local muito interferem nas dinmicas deste mercado
formal. Os casos de Diadema e So Bernardo ilustraro, a seguir, esta argumentao.
3.2.3 Sobre os elementos mais determinantes para a dinamizao
da produo habitacional e do mercado residencial formal: uma
comparao entre So Bernardo e Diadema
Ao longo do processo de reviso do Plano Diretor de Diadema, entre 2006 e 2007,

So Bernardo foi recorrentemente apontado por parte dos representantes do setor
imobilirio e tambm da administrao municipal como um exemplo emblemtico
de municpio que adotou uma legislao urbanstica mais permissiva e que, por isto,
estaria recebendo um nmero elevado de lanamentos residenciais. Como resultado
deste processo, o novo PD de Diadema, como visto, seguiu, em grande medida, esta
mesma diretriz, instituindo coeficientes de aproveitamento mais elevados, que, poca, aproximaram-se dos adotados em So Bernardo.
Contudo, entre estes dois municpios h diferenas histricas, sociais, econmicas
e polticas, com rebatimentos territoriais significativos, que fazem que o comportamento
do mercado residencial em cada um deles assuma caractersticas especficas e intensidades
de atuao distintas. A partir destas diferenas possvel depreender alguns dos elementos que participam decisivamente no direcionamento deste mercado, o que torna possvel
verificar os reais alcances da ampliao da permissividade no adensamento construtivo
como forma de aquec-lo.
178
Cada municpio do ABCD ocupou posio distinta na diviso social e territorial

do trabalho85 na chamada industrializao fordista brasileira, iniciada nos anos 1950.86
So Bernardo foi o municpio em que, majoritariamente, instalaram-se as grandes indstrias, seguido por So Caetano e Santo Andr, enquanto a Diadema coube o nus da
reproduo da fora de trabalho empregada nessas importantes plantas industriais, apesar
de indstrias menores terem se instalado em seu territrio.
Esta distino histrica, que, ao longo dos anos, tem se refletido no PIB, na arrecadao municipal e no perfil socioeconmico da populao, permanece, resultando em
importantes diferenas entre os municpios da regio, sobretudo nas caractersticas de
uso e ocupao do solo e na capacidade de investimento das administraes municipais,
fatores que tm impactos diretos no comportamento do mercado residencial em cada um
deles, conforme verificaremos a seguir.
Figura 3.8 Grande indstria em So Bernardo (Mercedes Benz)
Fonte: www.skyscrapercity.comshowthread.phpt=428502.jpg
85 A diviso social do trabalho (Massey, 1984) deve ser a categoria explicativa bsica da investigao da dimenso
espacial do desenvolvimento, posto que permeia todos os seus processos, em todas as escalas. Expresso do estgio
atingido pelo desenvolvimento das foras produtivas, essa categoria mediadora a adequada para se estudar as
heterogeneidades, hierarquias e especializaes intra e inter qualquer escala (regional, nacional, internacional).
Capaz de revelar as mediaes e as formas concretas em que se processam e manifestam a reproduo social
no espao, expressa a constituio scio-produtiva interna e suas possibilidades (e a efetividade) de insero no
contexto maior, isto sua posio em uma relao hierrquica superior (Brando, 2009, p.8).
86 As discusses ocorridas durante a consultoria para a elaborao do Plano Local de Habitao de
Interesse Social (PLHIS) do Municpio de Diadema junto Usina ctah contriburam enormemente para o
desenvolvimento desta anlise.

179
Na dcada de 1970, a vultosa arrecadao de So Bernardo, ento a maior do pas proporcionalmente populao, conforme revela Maricato (1977), refletia a importncia
deste municpio no projeto nacional de industrializao daquele momento, o que o diferenciava da maior parte dos demais municpios perifricos da metrpole paulistana, pois
no apenas no se comportava como cidade-dormitrio, como ainda importava mo de
obra para suas grandes plantas industriais.
Neste perodo, um grande fluxo de recursos se direcionou para o ABCD, destinado construo da infraestrutura necessria para a consolidao deste pujante parque
industrial. Com este objetivo, foram priorizados os municpios centrais para o processo
de reproduo do capital no setor industrial, aqueles em que se fixaram as grandes
plantas fabris, em detrimento daqueles em que parte substancial da fora de trabalho
se instalou. Recursos de grande monta, oriundos do Banco Nacional de Habitao
(BNH), tambm tiveram So Bernardo como destino, o que, neste perodo, resultou
em uma presena reduzida de autoconstruo neste municpio. Segundo Maricato, no
fim dos anos 1970, So Bernardo tinha 21,5% do total de seus domiclios autoconstrudos, enquanto em grande parte dos municpios da RMSP este percentual superava
50% (Maricato, 1977, p.80).
Devido ao papel que lhe coube na diviso territorial do trabalho, o capital, acrescido de mais valor pelo trabalho realizado no interior das grandes plantas industriais,
permaneceu, em grande medida, fora de Diadema. Deste modo, neste outro municpio
consolidou-se um ambiente construdo em grande medida descapitalizado, marcado pela
precariedade, evidenciada na baixa qualidade construtiva das moradias e demais edificaes, na deficitria infraestrutura instalada, na ausncia de servios urbanos bsicos e
na falta de equipamentos de sade, educao, cultura e lazer para o atendimento de um
crescente contingente populacional, entre outras tantas carncias.
s plantas industriais que se instalaram no municpio de Diadema, complementares s grandes indstrias de So Bernardo, Santo Andr e So Caetano,87 foram
destinadas as melhores terras, planas, restando, para o uso residencial, as partes de
topografia mais ngreme, de difcil ocupao, muitas vezes parceladas e ocupadas de
forma irregular, sem a implantao de infraestrutura (Andrade, 1979). Esta condio agravada pelo intenso crescimento demogrfico do municpio, o maior da rea
metropolitana entre as dcadas de 1960 e 1980. Sobre este aumento populacional
acentuado, Andrade observa:
87 Segundo Andrade, na corrida pela industrializao, Diadema ficou com a sobra industrial dos demais
municpios da regio (Andrade, 1979, p.72).
180
A constituio de Diadema em rea residencial para fora de trabalho no responde

a uma lgica local: a populao aflui a Diadema para atender s necessidades da
sua indstria em particular, mas responde necessidade de reproduo do capital no
conjunto metropolitano (Andrade, 1979, p.72).
O baixo custo da terra e a proximidade a polos industriais importantes a regio
sudeste do municpio de So Paulo e o municpio de So Bernardo, principalmente
fizeram do municpio um dos destinos preferenciais de uma parcela significativa da
populao de baixa renda, em busca de melhores condies de vida e de oportunidades
de trabalho em uma regio que, naquele momento, apresentava ndices elevados de
crescimento econmico.
Restando poucas alternativas de assentamento a este grande contingente de trabalhadores, intensificaram-se as ocupaes de reas precrias, de risco e irregulares em
toda a regio do ABCD, e em maior proporo em Diadema. As disputas por terra eram
intensas, o que contribuiu para que neste municpio se consolidasse um adensamento
demogrfico elevadssimo. Na dcada de 1980, cerca de um tero da populao vivia
em apenas 3,5% da superfcie do municpio, majoritariamente em ncleos de favelas
(Rolnik, 2000, p.204).
A implantao de infraestrutura, de servios urbanos e de equipamentos sociais
nem de longe acompanhou o vertiginoso incremento populacional, provocado, em grande medida, por um intenso fluxo migratrio formado por trabalhadores oriundos de So
Paulo, como moradores da Favela Vergueiro, por exemplo, mas tambm por migrantes,
oriundos, principalmente, do nordeste.88
As disparidades observadas no PIB e na arrecadao municipal de So Bernardo e
Diadema evidenciam a permanncia deste quadro de desigualdade entre os municpios.89
Em 2010, o PIB de So Bernardo, de R$ 35,5 bi, era o mais alto da regio, duas vezes
maior que o de Santo Andr, na segunda posio, de R$ 17,3 bi, e praticamente trs
vezes superior ao de Diadema, de R$ 11,2 bi. Enquanto o PIB de So Bernardo representava 42% do PIB da regio (e 3% do PIB do estado de So Paulo), o de Diadema
correspondia a apenas 13%.
88 Prefeitura Municipal de Diadema / Secretaria de Habitao e Desenvolvimento Urbano. Diadema: Cadernos

de Habitao. Legislao urbana, Plano Diretor e lei de Uso e Ocupao do Solo. n2, dez 1996.
89 Nestas comparaes entre So Bernardo e Diadema, preciso considerar as grandes diferenas entre estes
dois municpios no que se refere s suas reas e aos tamanhos de sua populao. So Bernardo possui 764.922
habitantes e 408,45km2 de rea total, sendo 118,2km2 considerados rea urbana. Diadema possui 385.838
habitantes e 30,7km2 de rea total, integralmente classificada como rea urbana.

181
Grfico 3.10 Participao dos municpios do ABCD no PIB da regio em 2010
DIADEMA 13%
MAU 9%
RIBEIRO PIRES 2%
RIO GRANDE DA SERRA 1%
SANTO ANDR 20%
SO BERNARDO 42%
SO CAETANO 13%
A superioridade de 59% do PIB per capita de So Bernardo, de R$ 46.512, sobre o

de Diadema, de R$ 29.169, ressalta esta distino. Na regio, o PIB per capita de So
Bernardo foi superado apenas pelo de So Caetano, de R$ 73.796, ambos superiores ao
da Capital, de R$ 39.445.
Grfico 3.11 Produto Interno Bruto per capita dos municpios do ABCD e da Capital
em 2010 (em reais)
SO PAULO
SO CAETANO
SO BERNARDO
SANTO ANDR
RIO GRANDE DA SERRA
RIBEIRO PIRES
MAU
DIADEMA
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
Contribui para as diferenas no PIB destes dois municpios o volume de capital adicionado pelo setor industrial, em So Bernardo bastante superior ao de Diadema. Em
182
2010, enquanto o Valor Adicionado pelo setor industrial em So Bernardo foi de R$

13 bilhes, em Diadema ele foi quase trs vezes menor, de R$ 4,5 bi, evidenciando as
grandes diferenas no perfil das atividades industriais desenvolvidas em cada municpio.
Comprova ainda esta distino no perfil das indstrias instaladas, o rendimento mdio dos trabalhadores ocupados neste setor. Em 2010, enquanto em So
Bernardo, o maior da regio, ele foi de R$ 3.966, em Diadema ele foi 44% inferior, de
R$ 2.220, o que evidencia o fato de o setor industrial deste ltimo municpio ter ocupado (e ainda ocupar) uma posio subalterna com relao s grandes indstrias da
regio, apresentando volume de capital e patamares de remunerao do trabalhador
bastante inferiores ao do municpio vizinho.
Grfico 3.12 Rendimento Mdio no setor industrial dos municpios do ABCD e da Capital
em 2010 (em reais)
SO PAULO
SO CAETANO
SO BERNARDO
SANTO ANDR
RIO GRANDE DA SERRA
RIBEIRO PIRES
MAU
DIADEMA
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
Alm disto, as diferenas histricas na arrecadao destes dois municpios ainda se mantm,
e conferem capacidades de investimento distintas por parte de suas administraes. Em
2010, por exemplo, a receita municipal de So Bernardo, de R$ 2,7 bilhes, foi cerca de trs
vezes e meia superior de Diadema, de R$ 790 milhes, conforme revela o grfico 3.13.
Este quadro desigual nas finanas municipais revela-se ainda mais agudo pelo
fato de a populao de So Bernardo no chegar ao dobro da populao de Diadema.
Tamanho desnvel nos oramentos destes municpios repercute diretamente na produo do espao urbano e na organizao de seu territrio, pois implica volumes distintos
de recursos disponveis para obras de infraestrutura, ampliaes e extenses de vias,
construo de equipamentos sociais e qualificao dos espaos pblicos.

183
Grfico 3.13 Receita Municipal por ano no ABCD (1997 / 2000 / 2004 / 2007 / 2010
em milhes de reais)
SO PAULO 2010
2007
2004
2000
1997
SO CAETANO 2010
2007
2004
2000
1997
SO BERNARDO 2010
2007
2004
2000
1997
SANTO ANDR 2010
2007
2004
*2000
1997
RIO GRANDE DA SERRA 2010
2007
2004
2000
1997
RIBEIRO PIRES 2010
2007
2004
2000
1997
MAU 2010
2007
2004
2000
1997
DIADEMA 2010
2007
2004
2000
1997
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000

* Dado indisponvel.
Este volume distinto de investimentos no territrio, pelos diferentes impactos que

gera nos processos de valorizao imobiliria, influencia as escolhas do setor quanto
localizao de seus investimentos. So Bernardo, por apresentar maior potencial
de valorizao e de extrao de renda imobiliria por parte das incorporadoras, atrai
mais investimentos privados, inserindo-se mais facilmente nas dinmicas recentes do
184
mercado residencial da regio. Todavia, ante a forte expanso territorial deste mercado, a insero de Diadema tambm vem ocorrendo, progressivamente, sobretudo no
mercado popular,90 apesar das adversidades apresentadas.
O acesso precrio ao solo urbano por um grande contingente de trabalhadores
com baixos salrios significou a consolidao de um perfil de parcelamento excessivamente fragmentado, em Diadema, espalhando lotes de tamanho reduzido pelo seu
territrio. Visando a regularizar as ocupaes existentes e a ampliar o acesso ao solo
urbano pelas camadas de mais baixa renda, alm da criao das AEIS (reas Especiais de
Interesse Social) pelo Plano Diretor de 1994 (LC n.25 / 94), os parmetros de ocupao
ento consagrados pelo uso lotes mnimos de 42m2, testada de 3,5m, IA de 3 e TO
de 80% foram oficializados pela LUOS de 1996 (Lei n.50 / 96). Em 2002, dados do
Cadastro Imobilirio do municpio revelaram que, dos 69.745 lotes ento existentes,
cerca de 50% tinham menos de 125m2 e, destes, cerca de 30% tinham rea inferior a
42m2 (PMD/Cadastro Imobilirio, 2002).
Este perfil de parcelamento consolidado no municpio se apresenta tambm
como um grande obstculo produo habitacional, principalmente pelos desafios
que coloca promoo de grandes conjuntos e ao ganho de escala produtiva. Alm
disto, esta fragmentao implica a negociao com muitos proprietrios de terrenos
para a promoo dos celebrados condomnios-clube, o que, alm de impor certa morosidade ao processo de negociao, amplia, por vezes, os gastos indiretos envolvidos
na aquisio dos terrenos.
Mais uma vez, So Bernardo apresenta vantagens na comparao com Diadema:
segundo o Cadastro Imobilirio deste primeiro municpio, em 2009, dos 191.292 lotes ento existentes, apenas 20% tinham menos de 125m2.
Ainda que a participao de Diadema no conjunto das UHs lanadas na regio
tenha crescido nos ltimos anos, a promoo de novos empreendimentos dificultada
por esta estrutura fundiria. Entre 2007 e 2010, enquanto em Diadema foram lanadas
2.757 UHs, representando 8% do total dos lanamentos no ABCD, So Bernardo, com
14.686 UHs lanadas, mais de cinco vezes mais, respondeu por 40% (Embraesp, 2010).91
As dificuldades impostas ao setor por este padro de ocupao fragmentado
so destacadas pelo diretor de uma incorporadora do ABCD, referindo-se a algumas
90 Em 2010, aps o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida, Diadema se destacou no mercado
residencial da regio, respondendo por 20% do total de UHs lanadas no ABCD, com seis lanamentos
totalizando 1.823 UHs, sendo que em 2007 havia respondido por menos de 4% (381 UHs), em 2008 por pouco
mais de 2% (253 UHs) e em 2009 por cerca de 5%. A maioria das UHs lanadas em 2010 (63%) enquadrava-se
no segmento econmico (at R$ 200 mil), e, desta parcela, mais de 60% no PMCMV (at R$ 130 mil).
91 Vale acrescentar que o nmero de domiclios particulares permanentes neste ltimo, de 239.174, um pouco
mais de duas vezes maior que o de Diadema (IBGE / Censo 2010).

185
regies da Capital: Em So Paulo, na regio de Moema, Vila Mariana, voc no tem

mais terrenos. Voc tem casas velhas, que tm que ser juntadas. E a ainda muito mais
complexa a negociao, vrios proprietrios92
Ratifica esta afirmao o depoimento do diretor de uma incorporadora da
Capital, tambm atuante no ABCD, em que aponta a necessidade do remembramento
de diversos lotes, em So Paulo, como condio para a formao de terrenos de dimenses adequadas promoo dos empreendimentos do porte desejado pelo setor: Aqui
em So Paulo, difcil voc encontrar um terreno s que sirva para um empreendimento
imobilirio, voc tem que ir juntando 3, 4, 5, no tem jeito.93
Outro diretor, de uma incorporadora atuante no ABCD, confirma a necessidade
de se criar terrenos na Capital a partir da negociao com vrios proprietrios, pela dificuldade de se encontrar terrenos grandes no municpio: Na Capital j no se tem mais
terrenos. Tem local, por exemplo, na Lapa, que voc tem que comprar uma indstria que
est fechada ou uma srie de sobradinhos. Voc tem que criar o terreno.94
No caso de Diadema, possvel tambm reforar a vigncia de semelhante argumento no fato de pelo menos cinco dos sete empreendimentos lanados no municpio
entre 2009 e 2010 terem se localizado nas poucas reas disponveis que no exigiam
negociaes com mais de um proprietrio, tampouco o remembramento de lotes, por se
tratarem de terrenos de propriedade nica, sendo quatro de uso residencial unifamiliar e /
ou chcaras, e um de uso industrial. A preferncia do setor por terrenos grandes tambm
fica evidente ao se verificar que 85% das 2.123 UHs lanadas no municpio neste perodo encontram-se em reas com mais de 4.500 m2.
Associado sua reduzida superfcie, Diadema apresenta um grau elevado de adensamento demogrfico95 e construtivo e uma oferta muito pequena de terrenos vazios. Os
dados do Cadastro Imobilirio do municpio de 2002 ilustram bem este quadro, que
certamente se agravou nos ltimos anos: o municpio possua, ento, 176 lotes vazios
ou subutilizados, totalizando 820.241m2, o que correspondia a 3% de sua rea. Apenas
39 deles tinham rea superior a 5 mil m2, totalizando 531.141m2, sendo que apenas 19
possuam rea maior que 10 mil m2, totalizando 393.026m2.
Em So Bernardo, o Cadastro Imobilirio do municpio de 2009 indicava
1.979 lotes vazios ou subutilizados, totalizando 18.732.380m2, cerca de 5% de sua
95 Diadema, com 12,5 mil hab/km2 em 2010, tinha a maior densidade do estado de So Paulo e a segunda
maior do pas, superada apenas por So Joo do Meriti, com 13 mil hab/km2.
186
rea total. Eram 472 lotes com mais de 5mil m2, somando 17.436.562m2, e 330 lotes
com mais de 10 mil m2, somando 16.382.261m2.
Quase sete anos depois, So Bernardo possua um estoque de terrenos vazios
ou subutilizados mais de 20 vezes maior que o de Diadema. Ao se considerar apenas
os terrenos com rea superior a 5 mil m2, a diferena passa para mais de 30 vezes, crescendo mais ainda ao se considerar apenas os terrenos com rea superior a 10 mil m2,
quando salta para mais de 40 vezes. Estes dados confirmam a baixa oferta de terrenos
vazios para a promoo de empreendimentos residenciais em Diadema, especialmente
daqueles com dimenses adequadas promoo dos condomnios-clube.
A sada de parte das grandes plantas industriais do ABCD rumo ao interior do
estado de So Paulo e a outros estados brasileiros, como visto, significou a liberao de
grandes glebas antes destinadas ao uso industrial para a promoo de empreendimentos
imobilirios. Em Diadema, pelo perfil do parcelamento do solo historicamente consolidado, bem como pelos segmentos indstrias que l se instalaram, de mdio e pequeno
porte, esta oferta de grandes glebas no ocorreu na mesma intensidade, constituindo
outra desvantagem na comparao deste municpio com So Bernardo.
A predileo por terrenos com mais de 5 mil m2 fica evidente nos depoimentos dos
representantes do setor. De acordo com o diretor de uma incorporadora local do ABCD,
um terreno de mil metros quadrados no resolve a situao, mas sim terrenos de 5, 7,
10 mil m2.96 Confirma isto o depoimento do diretor de outra incorporadora da regio,
em que afirma serem necessrios terrenos grandes que permitam a construo de mais de
uma torre, o que seria condio para a viabilidade financeira dos empreendimentos.
Hoje em dia no adianta voc ficar construindo predinhos em terrenos de mil metros
quadrados, isto no d mais viabilidade. O foco da nossa empresa acima de 2 ou 3
prdios, da pra cima, com terreno de 4 mil m2 pra cima. Nossos ltimos negcios, os
terrenos eram todos acima de 4 mil m2 ou 5 mil m2, que so terrenos ideais, pois da
voc faz os condomnios-clube, que o que a turma quer hoje.97
Encontrar terrenos grandes e bem localizados, adequados promoo de conjuntos de
mdio e grande porte, considerado um dos grandes desafios para a atuao do setor,
hoje, como revela o diretor de uma incorporadora atuante na regio, que associa, a partir
do exemplo de So Paulo, tais terrenos sada do uso industrial.

187
Estes terrenos ainda existem em So Paulo, sim, por qu? A cidade de So Paulo tem
um comportamento de fuga de indstrias. Voc pega um bairro como a Mooca, teve
muitos galpes industriais que se transformaram em empreendimentos imobilirios,
particularmente empreendimentos residenciais, em grandes terrenos.98
Em outro ponto de seu relato, este diretor aponta como o processo de mudana do uso
industrial para o residencial tem ocorrido em So Bernardo, a partir da descrio dos
empreendimentos que sua empresa lanou neste municpio.
Em So Bernardo, os dois grandes terrenos que a gente tem, um um cone, que
perto do Pao Municipal, do shopping, que o nosso projeto Domo. So dois terrenos
que, somados, so de 140 mil m2, um de 40 mil m2 e outro de 100 mil m2, da antiga
Fbrica de Colches Tognato.99
Figura 3.9 Empreendimentos Domo e Anima em So Bernardo
2004
2009
2013

99 idem.
188
Sobre este ltimo empreendimento, o diretor de outra incorporadora da Capital, tambm atuante em So Bernardo, revela as transformaes ocorridas no entorno da fbrica
desativada e a progressiva consolidao de uma nova centralidade no local.
Esta fbrica da Tognato muito antiga, j estava desativada h muitos anos.
Acho que nem existia o Pao Municipal. O shopping no existia. Foi crescendo,
crescendo, e as indstrias vo se deslocando. No faz sentido permanecer em uma
rea central.100
O diretor de outra incorporadora da Capital refora e exalta esta oferta de terrenos grandes, baratos e centrais no municpio, ao retomar o exemplo do empreendimento comentado acima, localizado em um terreno de grandes dimenses prximo Prefeitura de So
Bernardo, evidenciando a importncia deste fator para despertar a ateno e o interesse
dos agentes promotores. Voc no acha um terreno como o da Agra, aqui em So Paulo.
No tem, um terreno de 60 mil m2 a 5 minutos do Pao Municipal, no tem.101
Alm das grandes dimenses dos terrenos, a inexistncia de pendncias jurdicas
outra das condies favorveis para atrair as incorporadoras. Contestaes legais sobre a
propriedade do imvel, endividamentos, bem como a falta de certificaes ou documentaes exigidas podem acarretar morosidade e despesas adicionais, o que compromete os
ganhos na incorporao.
Evitar estes aumentos de custo e prazo tornou-se ainda mais importante com o
entrelaamento do setor imobilirio com o mercado financeiro, que impingiu uma nova
temporalidade ao setor, exigindo a acelerao nos processos produtivos e nos resultados
financeiros de seus investimentos, conforme destaca Martins (2010).
Todavia, nem sempre possvel encontrar tais terrenos nas dimenses e nos preos considerados adequados aos parmetros de viabilidade financeira adotados pelo setor,
especialmente neste contexto de acirramento das disputas por terra urbanizada. Por isto,
o domnio dos procedimentos necessrios para destravar tais pendncias jurdicas passou
a representar uma vantagem comparativa entre as empresas, o que evidenciado pelo
diretor de uma grande incorporadora da Capital atuante no ABCD.
Alis, uma das grandes habilidades que as incorporadoras tm que ter a de pegar
um terreno complicado, por uma srie de razes, pode ser de pendncias tributrias
do antigo proprietrio, pode fazer parte de um processo de partilha, inventrio, e

189
descomplicar. Muitas vezes, nosso trabalho forte um trabalho jurdico, tem terrenos
bastante complicados. s vezes, voc acha um terreno maravilhoso, mas poucas pessoas
sabem a parte jurdica, o que pode inviabilizar o projeto imobilirio.102
importante destacar tambm as grandes diferenas entre So Bernardo e Diadema do
ponto de vista da capacidade de consumo e de endividamento de sua populao. O perfil
da renda da populao de um municpio tambm exerce grande influncia no comportamento do mercado residencial, posto que interfere significativamente na formao dos
preos com os quais o setor ir trabalhar, e, consequentemente, nos resultados financeiros
dos agentes promotores. Por isto, este fator decisivo no direcionamento de seus investimentos. O diretor de uma incorporadora da Capital evidencia este aspecto ao afirmar
que preciso identificar o que o municpio (ou a regio) capaz de absorver, do ponto de
vista da liquidez dos imveis nos seus diversos patamares de preo.
Voc precisa ter uma viso do que a cidade aceita. Por exemplo, o melhor terreno de
So Bernardo no igual a um terreno mdio em So Paulo. Na Vila Nova Conceio,
ele vale R$ 10.000 o metro quadrado. O que eu vou vender l? Eu posso ter o melhor
terreno, mas a cidade no aceita. Em So Jos dos Campos, R$ 2.850 o metro quadrado o mximo, se voc passar disto, mesmo com um projeto super diferenciado, a
cidade no aceita, ou voc vai ter poucas pessoas que podero comprar.103
Dialogando com esta orientao, o diretor de uma incorporadora tambm atuante no
ABCD foi categrico ao afirmar que os preos variam de um lugar para o outro, devendo
permitir que o imvel seja absorvido pelo mercado local: O preo final [] que tem que
ser vivel mercadologicamente. Voc pode at fazer um projeto super bacana, mas, se o
preo sai fora da procura do mercado, no d certo.104
A comparao entre dois empreendimentos lanados em 2008 semelhantes em
muitas caractersticas: ambos condomnios-clube, com itens de lazer similares, projeto do
mesmo arquiteto, voltados ao segmento econmico, em terrenos de mais de 5 mil m2,
com mais de 250 UHs, de cerca de 60m2, trs dormitrios, dois banheiros e uma vaga
de garagem, incorporados pela mesma empresa, a Plano & Plano, porm em localidades
distintas: um na Capital, no Morumbi, e outro em Diadema elucida bem esta variao
nos preos entre mercados com capacidades distintas de absoro de preos.
190
Figura 3.10 Empreendimentos Fatto Morumbi e Novo Fatto Diadema
Apesar das semelhanas enumeradas acima, o preo de lanamento do metro quadrado da rea til das UHs na Capital foi de R$ 2.775, enquanto em Diadema foi de
R$ 2.144. Se fossem consideradas para os dois empreendimentos reas teis de 60m2
por UH no Fatto Morumbi a rea til era de 62m2 e no Novo Fatto Diadema, 59m2 ,
os preos finais das UHs seriam de R$ 166.500 e R$ 128.640, respectivamente. Esta
diferena, de R$ 37.860, se resultasse apenas do preo dos terrenos, mais caros no
Morumbi, implicaria uma participao deste item na composio do preo final da
UH superior a 22%, muito maior que os 15% indicados pelo setor como percentual
mximo para a viabilizao de um empreendimento do segmento econmico na regio, como veremos no captulo 4.
Diante deste quadro, possvel identificar que, para alm da diferena existente
entre os preos dos terrenos, contribuiu para a formao dos preos das UHs a capacidade de pagamento (e de endividamento) da demanda solvvel existente em cada localidade, tendo em vista a renda da populao e os financiamentos disponveis. Enquanto em
Diadema apenas 0,7% das pessoas com 10 ou mais anos tem renda superior a 10 salrios
mnimos, o que corresponde a 1.461 habitantes, no Morumbi este percentual salta para
31,3%, o que equivale a 8.685 habitantes (IBGE / Censo 2010).
Em So Bernardo, apesar de o diretor de uma incorporadora da Capital que
lanou um grande empreendimento neste municpio em 2010 ter afirmado que o mercado local no aceitava preos muito elevados, diferentemente de So Caetano e Santo

191
Andr,105 o perfil socioeconmico da populao, ainda assim, bem mais favorvel

absoro de preos mais elevados que o de Diadema.
A populao residente no municpio de Diadema predominantemente de baixa
renda. Da populao de 10 anos ou mais com rendimento, 95% (191.116 pessoas) tm
renda inferior a 5 salrios mnimos, sendo que mais de 70% (141.900 pessoas) tm renda
inferior a 2 salrios mnimos, enquanto apenas 0,7% (1.461 pessoas) tm renda superior
a 10 salrios mnimos. Em So Bernardo, as faixas de renda inferiores so proporcionalmente menores, de 84% (358.729 pessoas) e de 54% (228.198 pessoas), respectivamente, enquanto a faixa de renda acima de 10 salrios mnimos, de 4,2% (17.750 pessoas),
bastante superior de Diadema. Esta diferena se amplia se comparada a populao com
renda superior a 20 salrios mnimos: enquanto em Diadema ela corresponde a apenas
0,1% (232 pessoas), em So Bernardo, representa 0,8% (3.234 pessoas).
Tabela 3.2 Populao com 10 anos ou mais por faixas de renda nos municpios do ABCD
e na Capital em 2010
municpios
At 2 SM
2 a 5 SM
5 a 10 SM
Mais de
Mais de
10 SM
20 SM
Diadema
141 900
70%
49 216
24%
8 795
4%
1 461
0,7%
232
0,1%
Mau
146 950
67%
59 240
27%
10 260
5%
1 495
0,7%
213
0,1%
Ribeiro Pires
36 664
61%
18 240
30%
4 247
7%
1 147
1,9%
262
0,4%
16 755
74%
5 052
22%
633
3%
73
0,3%
12
0,1%
Santo Andr
211 003
53%
124 015
31%
44 213
11%
17 796
4,5%
3 803
1,0%
So Bernardo
228 198
54%
130 531
31%
48 908
11%
17 750
4,2%
3 234
0,8%
So Caetano
39 451
41%
31 808
33%
16 128
17%
8 905
9,2%
2 163
2,2%
3 562 422 56% 1 659 072 26%
679 919
11%
423 984
6,7%
132 882
2,1%
Rio Grande da
Serra
So Paulo
Fonte: IBGE / Censo 2010.

(1) Salrio mnimo utilizado: R$ 510,00. (2) Inclusive as pessoas que recebiam somente em benefcios.
O baixo poder aquisitivo da populao, e sua consequente capacidade reduzida de pagamento (e de endividamento), associa-se, ainda, aos preos elevados dos terrenos, em decorrncia
da oferta reduzida e de sua proximidade com a Capital, colocando ainda mais dificuldades
para que a dinamizao do mercado residencial formal de Diadema se d na mesma intensidade que a de outros municpios do ABCD, como Santo Andr e So Bernardo.
105 O pessoal de So Bernardo no tem muita renda, apesar de ter muita indstria. Os preos no podem ser
elevados. So Bernardo conhecida por ser uma cidade que no pega preo, na nossa linguagem. Os preos de
venda so baixos. Em Santo Andr, os preos so 20, 25% superiores, e em So Caetano tambm (diretor da
Enplanta em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013).
192
O depoimento do diretor de uma grande incorporadora da Capital, que nos ltimos anos lanou grandes empreendimentos de mdio-alto padro em So Bernardo,
confirma esta avaliao, ao revelar sua dificuldade em atuar em Diadema por trabalhar com este padro mais elevado, de reduzida liquidez no mercado deste municpio,
diferentemente dos lanamentos do segmento econmico.
uma praa que no tem a mesma pujana econmica que a de So Bernardo, mais
voltada para um pblico mais econmico, para empreendimentos mais econmicos.
(...) As empresas que fizeram lanamentos econmicos l tiveram bons resultados.
Como no muito a nossa faixa de cliente, dificilmente a gente conseguir viabilizar
terrenos l para comprar e para lanar para a nossa faixa de pblico.106
No entanto, o diretor de uma incorporadora da Capital que lanou um empreendimento
em Diadema em 2010 afirma existir neste municpio uma demanda solvvel para imveis de mdio-alto padro, formada por empresrios e executivos locais, o que justificaria
o perfil de seu lanamento. Trata-se, porm, de algo raro entre os lanamentos recentes
no municpio, majoritariamente enquadrados no segmento econmico,107 que, provavelmente, s obteve bons resultados comerciais por seu carter de exceo.
A prova definitiva que Diadema realmente estava apta a receber empreendimentos
mais sofisticados e de que os incorporadores estavam certos ao investir no local, deuse na abertura do estande de vendas: os apartamentos maiores (113m e 4 dormitrios) desapareceram no primeiro dia de vendas. O estoque das opes de tamanho
intermedirio (97m e 3 dormitrios) foi comercializado em cinco dias. S depois
que essas duas opes foram zeradas que aumentou significativamente a procura
pelas unidades menores, com 77m. Em menos de um ms, as trs torres estavam
totalmente comercializadas.108
Mesmo assim, uma parcela significativa da populao de Diadema, alm de no ser atendida pelos programas governamentais, encontra-se excluda do mercado formal de moradia, ainda que nos ltimos anos ele tenha sido ampliado, incorporando faixas de mais
baixa renda. E esta parcela da populao tambm grande em So Bernardo: enquanto o
107 Segundo dados da Embraesp, entre 2007 e 2010, das 2.757 UHs lanadas em Diadema, 74% tinham preo
inferior a 200 mil reais, valor de referncia para o segmento econmico adotado pelo setor (Embraesp, 2010).

193
dficit habitacional bsico de Diadema em 2006 era de 8.716 moradias, o de So Bernardo

era de 14.591, representando cerca de 9% em Diadema e 7% em So Bernardo sobre o
total de domiclios particulares permanentes (FJP, 2006). Alm disto, 24.616 domiclios
particulares ocupados de Diadema, correspondendo a 21% dos existentes, encontravam-se em aglomerados subnormais em 2010, enquanto em So Bernardo eram 43.072 domiclios, representando 18% dos existentes (IBGE / Censo 2010).
Ambos os municpios apresentam dficit habitacional bsico e domiclios em
aglomerados subnormais em propores semelhantes. Porm, em Diadema, diferentemente de So Bernardo, os ncleos de favela encontram-se dispersos no territrio
(Denaldi, 2001), o que, ao setor imobilirio, revela-se um fator bastante negativo, pois
esta presena difusa e generalizada no territrio restringe os processos de valorizao
imobiliria, contribuindo para a manuteno dos preos em patamares mais baixos que
em fragmentos do municpio de So Bernardo. Evidencia esta diferena na distribuio territorial dos assentamentos precrios nestes dois municpios o fato de, em 2010,
Diadema possuir 101 aglomerados subnormais, com uma mdia de 244 domiclios
cada, e So Bernardo apresentar uma quantidade bastante inferior de aglomerados subnormais, 58, com mdia de 743 domiclios, o que revela, tambm, distines no porte
destas aglomeraes (IBGE / Censo 2010).
Somados aos ncleos de favelas, Diadema apresenta outros elementos de desvalorizao dispersos em seu territrio, como a baixa qualidade construtiva de suas edificaes, o elevado adensamento demogrfico e construtivo, as poucas reas livres e arborizadas, a reduzida qualidade urbanstica e ambiental dos espaos pblicos e o estreitamento
de vias e caladas, entre outros aspectos.
Sobre isto, Pascale e Alencar realizaram entrevistas qualitativas com agentes promotores imobilirios, com o intuito de identificar os atributos de maior relevncia para
a liquidez de um empreendimento residencial. Junto oferta de infraestrutura no local,
fatores como: estar distante de favelas, reas e/ou ruas de prostituio e de regies com
elevados ndices de violncia, e estar prximo a bairros valorizados e regies de elevado
nvel socioeconmico (status da vizinhana), com 25%, foram os mais destacados pelos entrevistados (Pascale e Alencar, 2006, pp.4-5). Estes dados so exemplares para a
compreenso das diferenas no comportamento do mercado residencial formal de So
Bernardo e de Diadema.
Alm da baixa qualidade construtiva, urbanstica e ambiental de sua ocupao, os
elevados ndices de violncia, amplamente veiculados pela grande mdia, contriburam
para a construo de uma imagem bastante negativa de Diadema, apesar da reduo
destes indicadores constatada nos ltimos anos. O diretor de uma incorporadora local
194
aponta, tambm, a geografia complicada e o entrelaamento de usos, pela presena de

indstrias em reas residenciais, como elementos inibidores do surgimento de empreendimentos de padro mais elevado no municpio.
L, por exemplo, no tem empreendimento de alto padro, embora o Prefeito, no
ano passado, tenha falado, tenha tentado fixar l os empresrios. Mas difcil, porque l a prpria geografia terrvel, muito morro, sobe e desce, muita indstria,
favelas, isto realmente complica. E a prpria escassez de rea mesmo, n? Vai colocar
residencial e no ter mais indstria, ento a cidade para de crescer. Tem este lado,
tem que gerar emprego.109
Observaes depreciativas sobre Diadema foram frequentes nas falas de alguns dos diretores de incorporadoras atuantes na regio entrevistados. Tais comentrios, em geral,
associavam-se s justificativas para o baixo interesse do setor pelo municpio, bem como
para a reduzida atratividade dos lanamentos no municpio sobre potenciais compradores
dos municpios vizinhos. O diretor de uma incorporadora da Capital, que lanou dois
empreendimentos de mdio-alto padro em So Bernardo, observa que, se lanasse um
empreendimento de mesmo padro em Diadema, teria que reduzir o preo dos imveis,
pelo estigma que o municpio carrega de cidade-dormitrio e de cidade violenta, como
tambm ocorre com Mau, Ribeiro Pires e Rio Grande da Serra.110
Existe certo estigma contra a cidade. Quando ns procuramos por So Bernardo no
ABC, a gente sabia que existia a possibilidade, dependendo do que voc oferecesse,
das pessoas virem de So Caetano, de Santo Andr, e mesmo o up de Diadema.
Sei que Diadema melhorou muito, as pessoas dizem, mas eu sei que as pessoas no
viriam de So Bernardo para Diadema. A gente chegou a olhar alguma coisa em
Diadema, at terrenos de 8, 10, 13 mil m2, que comportariam este tipo de empreendimento. Agora, este perfil de empreendimento para classe mdia, mdia alta, de alto
padro para a regio, a gente percebe que estaria fadado a abater significativamente
o valor. Todas as vezes que eu tive vendo coisas em Diadema, existe o estigma de
que a cidade cidade-dormitrio, com altos ndices de violncia. Onde que voc
110 Vale observar que tanto Rio Grande da Serra quanto Ribeiro Pires no constam do banco de dados sobre
lanamentos residenciais da Embraesp, o que revela uma reduzida ou nula atuao de incorporadoras nestes
municpios, mas que no significa a ausncia de uma dinmica imobiliria, pois ela pode ocorrer por pequenas
construtoras, por encomenda, autoconstruo, etc. Alm disto, estes dois municpios encontram-se integralmente
em rea de proteo aos mananciais no entorno da Bacia Billings.

195
mora? Eu moro no Jardim ngela, eu moro em Diadema, a pessoa j Pode at

ter a possibilidade de fazer, talvez coisas menores, mas Em Diadema tem a Praa
da Moa, um shopping de bom padro, dentro da proposta de valorizar o entorno,
e o tratamento que deram para este shopping super sofisticado Mas j tem este
estigma em torno de Diadema, Ribeiro Pires, Mau, Rio Grande, que foram cidades que cresceram em torno do desenvolvimento das indstrias automobilsticas e este
pessoal foi para l, onde os terrenos eram mais baratos.111
Aes e programas diversos foram implementados pelas sucessivas administraes municipais, ao longo de quase trs dcadas, visando melhoria da qualidade de vida da
populao de Diadema. Ncleos de favelas foram urbanizados, a infraestrutura e os
servios urbanos foram expandidos e a rede viria e de transporte pblico foi ampliada.
No entanto, o municpio ainda preserva traos de sua formao precria, embora se
possa identificar fragmentos de seu territrio que receberam, alm dos investimentos
pblicos, certo volume de investimentos privados, valorizando-se ao longo dos anos,
como na regio onde se localiza o nico shopping center do municpio, inaugurado em
2009, o shopping Praa da Moa, mencionado no depoimento acima.
Esta valorizao imobiliria recente confirmada pelo diretor de uma incorporadora local, apesar de ele ainda identificar uma grande dificuldade de liquidez dos empreendimentos lanados no municpio, em parte por serem associados baixa renda e
considerados de um padro inferior aos lanados nos demais municpios da regio,
exceo de Mau, Ribeiro Pires e Rio Grande da Serra, os dois ltimos sequer inseridos
mais efetivamente no mercado formal.
Agora ficou um pouco melhor em Diadema, por causa de vrias indstrias, melhorou
um pouco. Mas era um pouco complicado vender em Diadema, diziam: No vou
morar em Diadema. S o nome Parecia coisa, assim, de baixa renda, ali ningum
mora. Mau pior ainda, nunca fizemos nada em Mau.112
A presena de estabelecimentos comerciais, de servios e de lazer de grande porte tambm importante para a dinamizao do mercado residencial, posto que sua presena
contribui para a valorizao de todo o seu entorno. Isto destacado em reportagem do
Dirio do Grande ABC, ao retratar os impactos provocados nos preos imobilirios pela
inaugurao do shopping Praa da Moa, em Diadema.
196
Apesar de a valorizao dos empreendimentos ter incio um pouco antes desse perodo
com o anncio do trecho sul do Rodoanel , foi com o lanamento do shopping
Praa da Moa, inaugurado em maio deste ano no centro da cidade, que imveis
residenciais, comerciais e industriais encareceram ainda mais.113
Um representante do Conselho Regional dos Corretores de Imveis do estado de So
Paulo (Creci-SP) identifica tambm este movimento e, referindo-se inaugurao deste shopping, afirma que um novo centro de compras sempre enobrece a rea.114
A relao simbitica entre a presena destes grandes estabelecimentos de comrcio, servios e lazer e o aquecimento do mercado residencial formal revelada tambm
pelo diretor de uma incorporadora da Capital que lanou dois empreendimentos em So
Bernardo, ao descrever o processo progressivo de concentrao de lanamentos residenciais prximos ao shopping Metrpole, conforme depoimento citado pgina 101.
Figura 3.11 Shopping Metrpole e entorno com lanamentos residenciais
em So Bernardo
A nfase dada proximidade a este grande estabelecimento no material de divulgao de

dois lanamentos residenciais da regio um em Diadema e outro em So Bernardo
outro elemento revelador da importncia deste fator na atratividade dos imveis novos,
bem como na formao de seus preos.
113 MARIN, Tauana. Imveis em Diadema valorizam 35%. Dirio do Grande ABC, 12 de setembro de 2009.
114 idem.

197
Situado na Avenida Sete de Setembro, o Fatto Club Diadema est em um dos locais
mais desejados e valorizados da cidade. Alm de pertencer a uma regio essencialmente residencial e muito arborizada, ele coloca ao alcance de seus moradores todas as
facilidades do mundo moderno: supermercados, ensino na porta, shoppings do ABC,
transporte fcil e grandes vias de ligao a So Paulo e ao litoral.115
Prximo ao Parque Anchieta e Avenida Kennedy, a Vila Marlene tem como vizinho ilustre o Parque Municipal. tima opo de moradia, essa regio tradicional
fundada em meados da dcada de 40 repleta de histrias e peculiaridades. Se a
proximidade a centros comerciais, hipermercados, shoppings e academias facilitam
o seu dia-a-dia, noite as mais variadas opes em restaurantes, barzinhos e cafs
so sucessos de bilheteria.116
Apesar das inauguraes recentes em Diadema, comparados aos de So Bernardo, estes
grandes estabelecimentos comerciais e de servio ainda so raridades. E, para o setor, as
melhorias urbanas promovidas neste municpio ainda so insuficientes para alavancar
seu mercado residencial formal, embora tenham melhorado as condies para sua atuao nos ltimos anos. A afirmao do diretor de uma importante incorporadora local
comprova esta percepo de insuficincia das aes realizadas para reverter o estigma de
Diadema, o que o faz seguir preferindo atuar em So Bernardo. E esta escolha, segundo ele, seria seguida pelos compradores da regio. Em Diadema... Ns nunca tivemos
interesse pelo nome Diadema. Um cara que vai morar em Diadema compra em So
Bernardo. Por que vai morar em Diadema?117
O diretor de outra incorporadora do ABCD ratificou a pouca disposio dos moradores da regio em se mudar para outros municpios, especialmente dos habitantes
daqueles que apresentam os melhores ndices socioeconmicos, urbansticos e ambientais, sendo a disposio de migrar inversamente proporcional aos atributos positivos, aos
olhos do setor, apresentados pelo local de origem.
Santo Andr uma realidade, So Caetano outra, So Bernardo, outra ainda, e
Diadema e Mau outra tambm. Bem diferentes. A regio uma s, mas bem diferentes. Aspectos culturais so importantes. difcil voc pegar uma pessoa de So
Caetano, que j tem suas razes l, e ela se mudar para Santo Andr ou So Bernardo.
115 Material de divulgao do Fatto Club Diadema, incorporado pela Plano & Plano.
116 Material de divulgao do Spettaculo Residenza, incorporado pela M Bigucci.
198
Diferentemente, muito mais fcil voc pegar uma pessoa de So Bernardo e Santo
Andr e ela se mudar para So Caetano. isto que a gente nota, que o pessoal de So
Caetano tem razes muito fortes. uma cidade que tem tudo, infraestrutura, do lado
de So Paulo, tem um poder aquisitivo alto, primeiro IDH do Brasil.118
Extrai-se destes depoimentos que o estigma de Diadema, bem como suas reduzidas
qualidades urbansticas e ambientais, faz que o municpio tenha uma insero restrita
no mercado residencial formal. No entanto, este quadro foi parcialmente alterado nos
ltimos anos com a ampliao deste mercado em direo s camadas de mdia e mdia-baixa renda, o que conferiu a este municpio a possibilidade de uma participao
maior nos lanamentos da regio.
***
Complementa esta anlise do comportamento do mercado residencial formal em

Diadema e em So Bernardo uma leitura da distribuio dos novos lanamentos nestes
municpios. A estrutura espacial intraurbana bastante reveladora da correlao de
foras que rege a produo do espao nas suas diversas escalas, tal como sugere Villaa
(2001).119 A localizao dos empreendimentos lanados entre 2008 e 2010, classificados por padro, rebatida sobre a distribuio territorial da renda da populao, da
densidade demogrfica da ocupao e dos assentamentos precrios nestes dois municpios, contribui sobremaneira para a investigao dos elementos mais determinantes no
direcionamento da atuao do mercado residencial formal.
H, obviamente, uma grande confluncia entre as reas de maior concentrao de assentamentos precrios e de populao de mais baixa renda, enquanto os
novos lanamentos, sobretudo aqueles de mais alto padro, tendem a se afastar delas,
localizando-se onde incidem os melhores ndices quanto ao perfil socioeconmico
da populao e qualidade construtiva, urbanstica e ambiental, ou seja, nas reas
mais valorizadas destes municpios. Todavia, h empreendimentos lanados prximos
a estes ncleos mais precrios, em geral do segmento econmico, que se difundiram
119 Por quais mediaes passam as relaes entre, de um lado, a estruturao do espao intra-urbano das
diferentes cidades de um pas e, de outro, as grandes transformaes sociais e econmicas experimentadas
por esse pas, ou grupo de pases ao qual este pertence e mesmo a sociedade mundial? Nossa tese de que
tais mediaes passam fundamentalmente pelos traos nacionais definidores da estrutura e dos conflitos de
classe e, ainda pela dominao poltica e econmica atravs do espao intra-urbano. Tais traos se manifestam
na estrutura espacial intra-urbana por meio da segregao, que passa a ser ento o processo central definidor
dessa estrutura. Esses traos so bastante inelsticos em face de algumas transformaes sociais e econmicas
nacionais e planetrias (Villaa, 2001, p.27).

199
pelo territrio nos ltimos anos. E esta proximidade evidencia a insero progressiva
no mercado formal destas localidades, antes marcadas quase que exclusivamente por
dinmicas imobilirias informais e pela autoconstruo, como mostra o mapa 3.1.
Este movimento revela, na escala intraurbana, a expanso territorial das fronteiras do
mercado formal sobre reas perifricas, que, acompanhada por um incremento acentuado no gradiente de preo dos imveis, tem redefinido a segregao socioespacial
nestes municpios, bem como em toda a metrpole paulistana, como verificaremos
no captulo 5.
Frente a este movimento expansivo das dinmicas imobilirias formais sobre a
metrpole paulistana, num contexto de forte capitalizao do setor e de necessidade
de ampliao da escala da produo habitacional, fatores relacionados estrutura fundiria, ao parcelamento do solo, disponibilidade de terra urbanizada, bem como ao
perfil de renda da populao local, qualidade urbanstica, construtiva e ambiental, e
presena de elementos de valorizao, que interferem diretamente na formao dos
preos imobilirios, ampliaram sua importncia sobre o comportamento do setor.
Ainda mais importantes na dinamizao da produo habitacional e no direcionamento do mercado formal so os programas habitacionais e as linhas de financiamento disponveis, pois determinam o perfil da demanda solvvel e, consequentemente, o volume da produo, bem como o padro e a localizao dos empreendimentos
priorizados pelo setor.
Os dados analisados, bem como os depoimentos de representantes do setor
coletados, evidenciaram parte dos fatores mais determinantes para o aquecimento
do mercado residencial, ao mesmo tempo em que revelaram que a atuao do setor,
alm de apresentar uma grande capacidade adaptativa frente s normativas incidentes,
estrutura-se, muitas vezes, sua revelia.
No se est, com isto, advogando pela ausncia de controle sobre o uso e a
ocupao do solo urbano, pelo contrrio, o que se pretende questionar, e no apenas
por sua efetividade, esta atuao que coloca como prioridade da gesto pblica a dinamizao do circuito imobilirio e o suposto desenvolvimento que dela decorreria. Tal
anlise crtica fundamental para o avano na construo de polticas pblicas efetivas
de habitao e de desenvolvimento urbano para a metrpole paulistana.
200
Mapa 3.1 Lanamentos residenciais verticais em So Bernardo e Diadema,

classificados por categoria,* entre 2008 e 2010
participao da faixa
de renda de 0-3 sm
categoria dos
empreendimentos
< 25%
c1
c3
25 - 50%
c2
c4
> 50%
c5
aglomerados
subnormais
rea de
proteo aos
mananciais
densidade
demogrfica (hab/km2)
categoria dos
empreendimentos
< 10 mil
c1
c3
10 mil - 20 mil
c2
c4
> 20 mil
c5
aglomerados
subnormais
rea de
proteo aos
mananciais
Fontes: IBGE / Censo 2010, e Embraesp 2010. Elaborao: Mariana Guimares.

* ver a definio das categorias pgina 54, nota 16.

201
4. A exploso dos preos dos imveis

Residenciais no pas
4.1 O comportamento recente dos preos dos
imveis residenciais
O aumento da produo habitacional tem sido acompanhado por uma escalada acentuada dos preos da moradia no pas. Para garantir a liquidez destas unidades, algumas medidas tm sido tomadas, entre elas a reduo de suas reas teis, de forma a
manter seus preos finais em patamares compatveis aos valores de enquadramento
nos financiamentos disponveis. Desde 2007, o preo do metro quadrado da rea til
tem crescido acentuadamente na metrpole paulistana, como visto no captulo 1. As
poucas UHs lanadas entre 2008 e 2010 com preos inferiores a R$ 130 mil, localizadas preponderantemente nas novas fronteiras do mercado formal, apresentaram
tamanho inferior a 50m2.
fato que o ganho de escala na produo habitacional no implicou a reduo
dos preos dos imveis, pelo contrrio. E o crescimento acentuado destes preos tem
sido objeto de inmeros artigos, que, alm de destacar os patamares elevados atingidos nos ltimos anos, tm comparado seu comportamento ao de outros mercados internacionais, preocupados em identificar ameaas de ecloso de uma bolha imobiliria
no mercado brasileiro.
O pas tem ocupado a liderana de inmeros rankings internacionais de crescimento de preos imobilirios. Em pesquisa realizada pela Global Property Guide, que
comparou o comportamento dos preos em 39 pases, o Brasil, que teve o municpio
de So Paulo como referncia para a anlise comparativa, foi o pas que apresentou
o maior crescimento nominal, de 27,38%, nos doze meses posteriores ao segundo
trimestre de 2010, seguido por Hong Kong, com 25,93%. Abatendo-se a inflao, o
pas, com variao de 19,50%, assume a segunda posio, sendo ento superado por
Hong Kong, com 19,76%.1
A liderana brasileira ratificada pelo Global House Price Index, produzido pela
consultoria Knight Frank. De acordo com este ndice, de um conjunto de 55 pases,
o Brasil foi o que apresentou o maior aumento nos preos imobilirios, de 15,2%,
nos quatro trimestres anteriores ao terceiro de 2012, seguido, novamente, por Hong
Kong, com alta de 14,2%. Alm deles, a Turquia, com 11,5%, a Rssia, com 10,7%,
a Colmbia, com 10,5%, a ustria, com 10,1%, e a China, com 7,7%, tambm
1 MACHADO, Antnio. Trofu Duvidoso. Correio Brasiliense, 31 de agosto de 2011.
205
apresentaram crescimento acentuado, conforme revela o grfico a seguir. A China, inclusive, quando analisados apenas os seis meses precedentes data do estudo, assume
a segunda posio no ranking, com crescimento de 12,8%, sendo superada apenas por
Hong Kong, com 14,1%.2
Grfico 4.1 Ranking de crescimento dos preos dos imveis residenciais
1 BRASIL
2 HONG KONG
3 TURQUIA
4 RSSIA
5 COLMBIA
6 USTRIA
7 CHINA
8 MALSIA
9 NORUEGA
10 ISLNDIA
0
10
12
14
16
Fonte: Global House Price Index. Extrado de Exame, 11 de dezembro de 2012.
Vale acrescentar que esta elevao de preos no se restringiu apenas ao mercado residencial paulistano. Dados da Embraesp e dos Secovis regionais revelam que, entre
2008 e 2010, o preo mdio dos imveis residenciais cresceu cerca de 50% em Braslia
e 60% em Recife, enquanto dobrou no Rio de Janeiro e em Curitiba, assim como em
So Paulo.3
A subida vertiginosa dos preos imobilirios no pas tem despertado a ateno
dos agentes promotores, instituies e investidores financeiros quanto segurana jurdica e financeira, bem como quanto rentabilidade do negcio imobilirio no pas.
Desperta, tambm, a ateno de representantes do poder pblico, responsveis pelo
desenho das polticas e programas habitacionais, e a da comunidade acadmica, que
busca analisar os rebatimentos econmicos, polticos e socioespaciais deste movimento
sobre as cidades brasileiras.
Parte das pessoas interessadas na aquisio de um imvel residencial no mercado brasileiro vem assistindo ao encolhimento de suas poupanas diante do quadro
2 SOBRAL, Lilian. Brasil o mercado imobilirio mais efervescente do mundo. Revista Exame, 11 de
dezembro de 2012.
3 VIZIA, Bruno De. Bolha ou bonana? Construo Mercado, n.108. So Paulo, julho de 2010.
206
descrito, tendo de enfrentar o desafio, muitas vezes impossvel, de equacionar os recursos de suas poupanas e dos financiamentos disponveis para sua faixa de renda
com o perfil e o padro do imvel localizao e dimenso, principalmente que se
ir adquirir. Por vezes, a opo por alongar a espera da compra, para uma ampliao
da poupana que permita acessar um financiamento em melhores condies, tem sido
ineficaz, pois a valorizao do imvel supera o rendimento do montante de recursos
poupado no perodo.
O anncio publicitrio de um lanamento residencial em So Paulo elucida
bem este movimento de valorizao dos imveis residenciais e ainda revela a expectativa de continuidade deste crescimento nos anos posteriores ao do lanamento do
empreendimento, em 2010.
Preo de imvel no para de subir em SP e mercado prev mais altas para os prximos anos. Especialistas so unnimes na recomendao da compra imediata e alertam que quem esperar poder pagar valores ainda mais altos. Por pelo menos mais
cinco anos, a demanda vai continuar nesse ritmo e, pelo mesmo perodo, o preo dos
imveis continuar no embalo de forte alta.4
Esta alta dos preos dos imveis residenciais supera, em muito, ndices inflacionrios
como o IPCA e o INCC.5 A comparao entre a variao do FipeZap6 e a destes ndices evidencia um descolamento entre a evoluo dos preos dos imveis residenciais e a
dos custos de construo, bem como a de itens da despesa ordinria do brasileiro, como
alimentao, transporte e vesturio, alm de gastos com sade e despesas domsticas.
Enquanto os preos dos imveis residenciais anunciados no portal Zap, entre
2008 e 2010, aumentaram 76,3% em So Paulo e 89,4% no Rio de Janeiro, o INCC e
o IPCA cresceram 24% e 16,4%, respectivamente, conforme revela o grfico a seguir.
4 Informe publicitrio do empreendimento residencial Sky. O Estado de So Paulo, 18 de junho de 2010. O

informe publicitrio visava a atrair investidores para a compra das unidades em lanamento.
5 O IPCA (ndice de Preos ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE, mede a variao dos custos das
despesas com alimentao, transportes e comunicao, despesas pessoais, vesturio, habitao, sade e cuidados
pessoais e artigos de residncia, e abrange as regies metropolitanas de Belm, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo
Horizonte, Rio de Janeiro, So Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Braslia e o municpio de Goinia. O INCC
(ndice Nacional de Custos da Construo), calculado pela Fundao Getlio Vargas, mede a variao dos
custos no setor da construo e abrange 7 capitais So Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador,
Recife, Porto Alegre e Braslia.
6 Este ndice resultado da parceria estabelecida entre a Zap Imveis e a Fundao Instituto de Pesquisas
Econmicas (FIPE) e o universo adotado para sua fixao o conjunto dos imveis residenciais anunciados no
portal Zap Imveis. Vale destacar que, por se constituir a partir dos preos anunciados, no liquidados, este ndice
deve ser utilizado com cautela.
A exploso dos preos dos imveis residenciais no pas
207
Grfico 4.2 Evoluo dos ndices FipeZap, IPCA e INCC em So Paulo e no Rio de Janeiro
140%
120%
100%
FIPEZAP SP
80%
FIPEZAP RJ
INCC
60%
IPCA
40%
20%
0%
01/08 05/08 09/08 01/09 05/09 09/09 01/10 05/10 09/10 01/11 05/11
Fonte: FipeZap.
Porm, parte dos representantes do setor considera que este descolamento entre a variao
dos preos e a do INCC se deve ao fato de, para o clculo deste ndice, serem considerados os
custos de mo de obra e dos insumos da construo separadamente. Este procedimento provocaria o seu subdimensionamento, medida que, em um contexto de grande concorrncia
entre empresas e de escassez de trabalhadores qualificados como o caso da atual produo
habitacional no pas, segundo os representantes do setor , os custos dos servios de construo superariam a simples soma dos salrios dos trabalhadores aos custos dos insumos.
De acordo com a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos do
Instituto Brasileiro de Economia da FGV e responsvel pela divulgao do ndice,
O que as empresas esto dizendo que elas no compram a tinta e contratam o pintor,
por exemplo; elas contratam o servio de pintura, e o aumento desse servio no est
acontecendo na mesma proporo que o ndice reflete, pois o ndice considera apenas o
preo da tinta e do pintor.7
Rocha Lima Jr. (2011) avalia que, alm do aumento dos custos de construo, a elevao
dos preos dos imveis residenciais nos ltimos anos reflete este descolamento entre o
INCC e os custos reais da obra, acrescidos da elevao dos riscos de desempenho resultantes de atrasos, de oscilaes na velocidade de vendas e na inflao, o que exigiria margens maiores e, portanto, preos tambm maiores. Referenciando-se em cinco fatores que
7 REIS, Pmela. Custos das construtoras descolam do INCC. Construo Mercado, n.111. So Paulo, outubro
de 2010, p.21.
208
considera de grande interferncia no comportamento dos preos dos imveis residenciais,8

o especialista concluiu que, em So Paulo, entre 2008 e 2010, uma variao de preo
entre 63% e 66% acima do INCC seria estruturalmente justificvel.9 Vale destacar que o
preo dos imveis residenciais em So Paulo assumindo o ndice FipeZap como referncia cresceu, no perodo indicado, 76,3% e, descontando-se o INCC de 24%, 52,3%.10
H grandes divergncias entre especialistas e representantes do setor na anlise
destes dados. Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do ndice FipeZap, os preos praticados anteriormente eram muito baixos, e o que houve foi uma forte correo, mas a
partir de uma base de comparao excessivamente baixa.11 Fbio Nogueira, scio-fundador da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), ratificou esta posio ao afirmar que
a valorizao dos ltimos anos representou apenas uma correo aps um perodo de
quase 20 anos de defasagem em relao inflao.12 Complementando este argumento,
o economista Marco Tlio Ferreyro, do Sinduscon-RS, alega que os preos dos imveis
estavam defasados, se comparados aos de outros pases, e que, por isto, haveria ainda
margens para a continuidade de seu crescimento.13
O fato de o Brasil, dentre 94 pases analisados, ter conquistado a 1 posio no
ranking de crescimento dos preos imobilirios em 2010 e, ainda assim, no mesmo ano,
ter figurado apenas na 65 posio no ranking dos maiores preos, realizado pela Global
Property Guide,14 corroboraria estes argumentos.
Por outro lado, Luiz Paulo Pompia, diretor da Embraesp, considera que a escalada
dos preos dos imveis residenciais j teria alcanado seu limite, e que deve arrefecer nos
prximos anos para preservar a liquidez dos futuros lanamentos,15 que, em alguns segmentos, j estaria comprometida, segundo tem declarado parte dos representantes do setor.
No se pretende discutir, aqui, a iminncia ou no da ecloso de uma bolha imobiliria no mercado brasileiro, o que j tem sido largamente debatido por economistas,
8 O autor identifica cinco fatores que devem ser considerados para a anlise do comportamento dos preos dos imveis residenciais, alm daquele que ele denominou Custo Brasil, relacionado s demoras na aprovao dos projetos,
so eles: (i) a reduo dos coeficientes primrios dos terrenos; (ii) a elevao no preo dos terrenos; (iii) o crescimento
dos custos de construo acima do INCC; (iv) a margem de cobertura para o descolamento dos custos com relao
ao INCC e; (v) a margem de cobertura de risco de desempenho (ROCHA LIMA Jr., J. H explicao estrutural
para o crescimento agudo dos preos de imveis residenciais? Carta NRE Poli USP, n.23-11, jan.-mar. 2011, p.07).
9 idem, p.10.
10 Dados extrados do site http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/. Acesso em agosto de 2011.
11 Entrevista com o coordenador do ndice FipeZap, Eduardo Zylberstajn, em O que pode frear a alta do preo
dos imveis. Revista Exame, 6 de agosto de 2011.
12 11 razes para o preo dos imveis seguir em alta. Revista Exame, 22 de junho de 2011.
13 VIZIA, Bruno De. Bolha ou bonana? Construo Mercado, n.111. So Paulo, julho de 2010, p.30.
14 NAPOLITANO, Giuliana. A maior alta de imveis do mundo. Revista Exame, 18 de maio de 2011.
15 VIZIA, Bruno De. Bolha ou bonana? Construo Mercado, n.111. So Paulo, julho de 2010.
209
especialistas e representantes do setor, mas esboar uma anlise sobre o que tem sustentado o crescimento acentuado dos preos da moradia no pas, a despeito do aumento da
escala da produo nos ltimos anos.
Contribuindo para o entendimento deste processo, Castro destaca que, frente ao
aumento da produo habitacional, cada componente do custo de construo reage de
forma distinta. Enquanto os materiais de construo industrializados tm seus preos
reduzidos, o preo da fora de trabalho no diretamente afetado, pois varia em funo
da conjuntura macroeconmica, da correlao de foras em vigor e das presses exercidas
pelos trabalhadores. O preo da terra urbana, por sua vez, aumenta, em decorrncia de
sua escassez relativa e dos fatores de localizao (Castro, 1999, p.14).
Do ponto de vista econmico, os preos atuais no so considerados absurdos
embora paream, quando comparada sua evoluo dos ndices inflacionrios , na
medida em que existe uma demanda solvvel que garante a sua realizao. Cabe-nos indagar sobre a sustentabilidade social e ambiental dos mecanismos e recursos mobilizados
para que estes preos, cada vez maiores, realizem-se, seja atravs da consolidao de um
sistema de financiamento a juros reduzidos e prazos estendidos, fundamental para a estruturao de uma poltica habitacional de grande envergadura, seja com a injeo de
recursos de fundos pblicos e semipblicos, na forma de subsdios diretos e indiretos.
Muitas especulaes tm sido feitas sobre o crescimento vertiginoso dos preos
dos imveis residenciais no pas e as justificativas de representantes do setor e de parte
dos especialistas do tema se sustentam principalmente em trs pilares: na presso exercida
por uma demanda reprimida, que teve sua renda ampliada; na elevao do custo da construo; e no aumento do preo do solo urbano. A maior proximidade entre o mercado
financeiro e o setor imobilirio residencial tambm apresentada, por alguns pesquisadores do tema, como um fator de grande influncia sobre este crescimento, conforme
verificaremos a seguir.
4.2 Problematizando os discursos sobre o crescimento dos
preos dos imveis residenciais16
4.2.1 O crescimento da renda dos brasileiros
Parte das justificativas apresentadas por representantes do setor imobilirio para a elevao dos preos dos imveis residenciais no pas nos ltimos anos se sustenta na forte presso exercida por uma demanda, antes reprimida e agora solvvel, em franco crescimento.
16 Para o desenvolvimento desta anlise, as consideraes feitas por Helena Menna Barreto Silva nas bancas de
qualificao da pesquisa e nas reunies do GEMI do LabHab FAUUSP contriburam enormemente.
210
Muitos so os argumentos veiculados na grande mdia que relacionam a elevao dos

preos dos imveis residenciais ao aumento da demanda solvvel no pas. Um fragmento de
um dos relatrios trimestrais de 2010 da Gafisa evidencia esta associao: A Gafisa, com sua
formao slida de mercado, se beneficiou da forte demanda permitindo aumentos de preos
em mercados como o de So Paulo, especialmente nos segmentos de mdia e alta renda.17
Complementando esta leitura, Paulo Queiroz, economista-chefe da Portfolio
Asset, associa o aumento dos preos ao fato de a oferta no ter sido capaz de cobrir a crescente procura por imveis no pas.18 Sendo assim, o crescimento dos preos dos imveis
residenciais nos ltimos anos seria resultante de um desajuste entre oferta e demanda.
Conforme destaca Srgio Vale, economista-chefe da MB Associados, um movimento
baseado numa forte demanda num setor cuja oferta leva mais tempo para crescer do que
num produto industrial tpico.19
Nas mais diversas mdias justifica-se a escalada dos preos imobilirios no pas
pelo indito descompasso entre oferta e demanda, mesmo que o volume anual de lanamentos das principais incorporadoras tenha dobrado a partir de 2008, uma vez que a
demanda continua bastante superior oferta.20
Dando continuidade a esta anlise, parte dos especialistas e representantes do setor afirma que esta progresso ascendente dos preos finita, e cessar quando oferta e
demanda alcanarem um ponto de equilbrio.21 o que diz Marcello Gomes, presidente
da Ademi-PE, com relao ao crescimento dos preos dos imveis residenciais em Recife:
A oferta est baixa e a procura grande. No existe bolha. Vamos chegar a um preo de
equilbrio. Sabemos tambm que a demanda tem um limite de renda e capacidade de
compra. Estamos prximos desse limite.22
A produo e o consumo das mercadorias precisam ser controlados para evitar que
o preo de venda se aproxime do preo de produo, o que reduz a taxa de lucro. E para
que o mercado funcione como agente fixador de preo, conforme salienta Villaa, faz-se
necessrio produzir e controlar a escassez.23 E, por isso, Bolaffi considera impertinente a
17 GAFISA. Release de Resultados_2T10.
18 Imveis sobem 156% em 5 anos e levantam dvidas sobre bolha. Gazeta do Povo, 27 de agosto de 2011.
19 VALE, Srgio. Preos devem manter alta, mas sem bolha. Folha de So Paulo, 29 de novembro de 2010.
20 NAPOLITANO, Giuliana. A maior alta de imveis do mundo. Revista Exame, 18 de maio de 2011.
21 Define-se como ponto de equilbrio o estgio em que a quantidade do bem que os compradores desejam
comprar exatamente igual quantidade que os vendedores desejam e podem vender (MANKIW, 2001, p.80).
22 DANTAS, Mariana. Valores dos imveis no Grande Recife esto perto do limite, dizem especialistas. NE10,
10 de agosto de 2011.
23 Segundo Harvey (1980), A escassez deve ser produzida e controlada na sociedade porque sem ela os preos
fixados no mercado no funcionariam. Isto ocorre atravs do controle estreito sobre acesso aos meios de produo
e do controle sobre o fluxo de recursos no processo produtivo (Harvey, 1980 p.97).
211
utilizao da categoria dficit habitacional em uma economia de mercado, uma vez que
o nmero de habitao ofertada corresponde exatamente quantidade para a qual existe
uma demanda com capacidade monetria para adquiri-la (Bolaffi, 1982, p.52).
Contribuindo para esta explicao, Harvey afirma que se a escassez fosse eliminada, a economia de mercado, que a fonte da riqueza produtiva no capitalismo, desapareceria e, acrescenta que, para evitar que isto acontea, muitas instituies e mecanismos
foram criados para garantir que a escassez se perpetue no capitalismo, mesmo com o
aumento progressivo de sua capacidade produtiva (Harvey, 1980, p.120).
Segundo avalia Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o crescimento dos
preos dos imveis residenciais nos ltimos anos estaria relacionado melhora dos fundamentos econmicos no pas, dentre eles o fortalecimento da renda do brasileiro, o que
possibilitou uma recuperao de preo (dos imveis) porque o pas ficou mais rico.24 Para
ele, apesar de seu crescimento acentuado, os preos dos imveis residenciais no estariam
destacados da realidade, uma vez que o seu preo seria condicionado pelo limite do bolso
do comprador, e, segundo ele, o dos brasileiros estaria muito maior nos ltimos anos.25
De fato, a massa salarial dos brasileiros cresceu nos ltimos anos. O aumento
do salrio mnimo, somado ao crescimento da formalizao do trabalho, uma de suas
evidncias. Entre 2008 e 2010, o salrio mnimo teve aumento nominal de 42% e, descontada a inflao calculada pelo INPC/IBGE, aumento real de 20% (Dieese, 2012).
Paralelamente, foram criados 4,6 milhes de postos de trabalho formais, representando
um crescimento de 12% (Rais, 2010).
Apesar deste movimento, o rendimento mdio real dos brasileiros apresentou um
aumento mais discreto, de 10%, passando de R$ 1.453 para R$ 1.605 neste perodo
(PME/IBGE, dez. 2011). Ainda assim, o poder de compra de uma parcela de rendimento mdio da populao cresceu, ampliando a chamada classe C, o que fez muitos
pesquisadores anunciarem o surgimento de uma nova classe mdia,26 apesar das inmeras
controvrsias e divergncias a este respeito.27
24 LAGUNA, Eduardo. Preos de imveis em SP mostram sinais de acomodao. Valor Econmico, 30 de
agosto de 2011.
25 VIZIA, Bruno De. Bolha ou bonana? Construo Mercado, n.111. So Paulo, julho de 2010, p.30.
26 A pesquisa A Nova Classe Mdia: o lado brilhante dos pobres, desenvolvida pela Fundao Getlio Vargas
(FGV), coordenada por Marcelo Neri, a partir de 2004, constatou o surgimento da chamada nova classe
mdia no pas, que, em 2009, representava mais de 50% da populao brasileira. A pesquisa revela que o
crescimento robusto do emprego formal, duplicado desde 2004, o principal smbolo do surgimento da classe
mdia brasileira, e, com menor destaque, mas tambm relevantes, os programas de redistribuio de renda
empreendidos pelo governo Lula (Neri, 2010, p.15).
27 O surgimento da nova classe mdia brasileira tem sido tema de inmeros debates no meio acadmico.
Mrcio Pochmann, por exemplo, que lanou o livro Nova classe mdia? em 2012, questiona esta formulao,
pois, segundo ele, seja pelo nvel de rendimento, seja pelo tipo de ocupao, seja pelo perfil e atributos
pessoais, o grosso da populao emergente no se encaixa em critrios srios e objetivos que possam ser
212
De acordo com a pesquisa Os Emergentes dos Emergentes: reflexes globais e aes

locais para a Nova Classe Mdia Brasileira, mais da metade dos brasileiros pertencia
classe C em 2011. De 37% em 2003, ela passou a representar 55% da populao em
2011, enquanto as classes A e B, de 8% passaram para 12% e as classes D e E, de 55%
retraram para 33%.28 Entre 2003 e 2011, a classe C cresceu 60%, passando de 65,9 milhes para 105,5 milhes, as classes A e B cresceram 69%, passando de 13,3 milhes para
22,5 milhes, enquanto as classes D e E retraram 34%, passando de 96,2 milhes para
63,5 milhes de pessoas. Vale acrescentar que, neste mesmo perodo, a populao do
pas cresceu apenas 9%, o que sugere uma redistribuio populacional entre as distintas
classes econmicas ou grupo de consumo.29
Parte das projees veiculadas pela mdia especializada aponta para a continuidade deste crescimento nos prximos anos, apresentando boas perspectivas para o mercado
residencial formal voltado para o segmento econmico.
Estudo realizado pela consultoria MB Associados constatou que o poder de compra
da classe mdia (correspondente classe C), hoje estimado em R$ 600 bilhes, deve
somar R$ 1,4 trilho em 2016. O aumento eleva as projees de venda imobiliria
para o segmento, que dever comercializar 1,4 milho de unidades habitacionais
em 2016.30
Ainda assim, o aumento da renda do brasileiro no tem acompanhado o crescimento
dos preos dos imveis residenciais no pas. Segundo o estudo Risco de Bolha ou motor de
crescimento?, desenvolvido a partir de dados da PNAD e do Banco Central, entre 2003
e 2012, o preo mdio dos imveis residenciais cresceu 108%, enquanto a renda por
domiclio variou apenas 30%.
claramente identificados como classe mdia. Associam-se, sim, s caractersticas gerais das classes populares,
que por elevar o rendimento ampliam imediatamente o padro de consumo. No h, nesse sentido, qualquer
novidade, pois se trata de um fenmeno comum, uma vez que trabalhador no poupa, e sim gasta tudo o que
ganha (Entrevista concedida revista Carta Maior, H uma nova classe mdia surgindo no Brasil?, publicada
em 27 de abril de 2012).
28 Nesta pesquisa, desenvolvida pela Fundao Getlio Vargas e coordenada por Marcelo Neri, lanada em
junho de 2011, foi considerada pertencente s classes A e B a populao com renda domiciliar superior a R$
5.174, classe C, a populao com renda entre R$ 5.174 e R$ 1.200, e s classes D e E, a populao com
renda inferior a R$ 1.200.
29 O adicional de ocupados na base da pirmide social reforou o contingente da classe trabalhadora
equivocadamente identificada como uma nova classe mdia. Talvez no seja bem um mero equvoco conceitual,
mas expresso da disputa que se instala em torno da concepo e conduo das polticas pblicas atuais,
que, segundo o autor, estaria orientada fundamentalmente por uma perspectiva mercantil, conforme revela a
apresentao do livro de Mrcio Pochmann, Nova classe mdia? (2012).
30 Cresce o poder de compra da classe mdia. Construo Mercado, n.107. So Paulo, junho de 2010, p.7.
213
Este crescimento descompassado entre preo e renda, segundo observa o estudo,

colocaria o pas em uma posio delicada, medida que uma anlise comparativa com
outros sete pases Irlanda, Espanha, Portugal, Estados Unidos, Reino Unido, Alemanha
e Canad revelou que diferenas superiores a 30% so preocupantes quanto aos riscos
de deflagrao de uma crise imobiliria. Porm, o estudo considera que, a despeito desta
forte valorizao dos preos dos imveis residenciais no pas, o percentual do valor mdio
dos imveis sobre o salrio mdio anual dos brasileiros, segundo os dados da PNAD e da
Abecip, mantm-se inferior ao limite crtico de oito vezes.31
Alm disto, parte dos especialistas considera que, por existir uma demanda efetiva
no pas, est afastado o risco de ecloso de uma bolha imobiliria no pas, conforme
afirma Rocha Lima Jr. (2010), pois, segundo ele, configuraria uma bolha se houvesse
demanda artificial, ou preos artificiais, o que no o caso do Brasil.32
Este descolamento entre o crescimento dos preos e o aumento da renda dos
brasileiros tem sido contornado, em grande medida, com o acesso facilitado ao crdito,
acompanhado pela ampliao do tempo de pagamento da dvida, e com subsdios diretos
e indiretos, especialmente aps o lanamento do Programa Minha Casa Minha Vida,
e, secundariamente, com a reduo das reas das unidades lanadas, permitindo que o
preo final do imvel se enquadre nas linhas de financiamento disponveis, conforme
visto no captulo 1.
Acompanhados da expanso do crdito habitacional no pas, a elevao do valor
mximo de enquadramento dos imveis, de R$ 350 mil para R$ 500 mil, e posteriormente para R$ 750 mil,33 e do percentual de cobertura do financiamento de 70% para
90%, no mbito do SFH, e a extenso no tempo de amortizao da dvida nos financiamentos para 30 anos, e depois para 35 anos, tiveram participao decisiva no aumento da
demanda solvvel no pas, conforme analisado no captulo 2.
Se, por um lado, esta ampliao dos prazos de amortizao da dvida nos financiamentos habitacionais significou o acesso ao crdito para uma parcela da populao at
ento incapaz de assumir um emprstimo em um perodo de tempo menor, por outro,
permitiu o aumento dos preos dos imveis residenciais, medida que diluiu em um
nmero maior de prestaes o montante devido, tal como confirma Reinaldo Domingos,
presidente do Instituto DSOP de Educao Financeira.
31 SPIELMANN, R.; MAROTE, S.; SORESINI, A.; MELLO, L. Risco de bolha ou motor de crescimento? Como o
crdito imobilirio pode ajudar o Brasil a crescer de forma sustentvel. So Paulo: Bain & Company, Inc., 2013, p.8.
32 VIZIA, Bruno De. Bolha ou Bonana. Construo Mercado, n.111. So Paulo, julho de 2010.
33 Vale acrescentar que, devido paridade deste limite do SFH com o de utilizao do FGTS, recursos deste
fundo puderam ser destinados aquisio de imveis de preo ainda maior.
214
Com o aumento para 30 anos, gerou-se uma inflao no mercado imobilirio. Os imveis puderam ser vendidos mais caros, sem afetar o preo da prestao. Em muitos casos,
o valor da mensalidade a nica preocupao do brasileiro, relevando o preo final.34
Assim, amplia-se a demanda solvvel para atender a necessidade de reproduo do capital no setor imobilirio residencial e, para isto, recursos so mobilizados pelo Estado,
subserviente, em grande medida, aos interesses do capital. As medidas de ampliao da
demanda solvvel ganharam reforo com o Programa Minha Casa Minha Vida, que contribuiu de forma inequvoca para este movimento, conforme detalhado no captulo 2.
H, portanto, uma participao efetiva do Estado na expanso da demanda solvvel, sobretudo com a ampliao do crdito subsidiado e com a injeo de recursos de
fundos pblicos e semipblicos na forma de subsdios diretos. E esta demanda solvvel
crescente, nestas condies, que tem sido utilizada como fundamento econmico para a
escalada dos preos dos imveis residenciais no pas, seguindo um movimento descrito
por Harvey: La expansin basada en el crdito genera aumentos de precios, aunque slo
sea porque la cantidad total del medio circulante ahora sobrepasa con mucho al producto del trabajo social (Harvey, 1990, p.307). Esta correspondncia entre a expanso do
crdito e o incremento dos preos, apontada por Harvey, tambm destacada por Ball
(2006), a partir da anlise do comportamento de alguns mercados residenciais europeus.35
Porm, muitas dvidas pairam sobre a continuidade deste ciclo virtuoso de preos
ascendentes, pois, segundo o relatrio Risco de bolha ou motor de crescimento? Como o
crdito imobilirio pode ajudar o Brasil a crescer de forma sustentvel (2013), desde 2005,
o endividamento total das famlias brasileiras mais do que dobrou e o comprometimento
de renda familiar superou a faixa dos 20% em 2011, apesar das quedas nas taxas de juros,
ampliao dos prazos e crescimento da receita.36
4.2.2 O crescimento do preo dos terrenos
Outra parte das justificativas apresentadas pelo setor afirma que a subida vertiginosa
dos preos dos imveis residenciais nos ltimos anos se deve elevao dos preos
dos terrenos no pas. Muitos representantes do setor no apenas responsabilizam o
aumento do preo dos terrenos pelo crescimento do preo dos imveis como alertam
34 SIQUEIRA, Humberto. importante economizar antes de adquirir o imvel. Estado de Minas, 4 de
agosto de 2011.
35 France and Italy have also seen more recent relaxations in mortgage lending criteria and those two countries
experienced somewhat later house price accelerations in recent years (Ball, 2006, p.42).
215
para o fato de que estes preos podem aumentar ainda mais, conforme o depoimento
de Gonzalo Fernandez, presidente da Fernandez Mera.
Com o atual preo dos terrenos, no vejo como as incorporadoras possam cobrar menos
pelos imveis. (...) Acredito, inclusive, que os preos dos lanamentos que sero feitos
no segundo semestre [de 2011] sero 10% ou 15% maiores para refletir o aumento
dos terrenos no ano passado.37
Apesar de destacar a quase inexistncia de dados especficos, Fernandez avalia que, entre 2009 e 2011, o preo dos terrenos praticamente dobrou nas metrpoles brasileiras.
Profundas mudanas ocorreram no mercado de terras com o aquecimento das
atividades imobilirias no pas e, sobretudo, com as alteraes no papel desempenhado
pela produo imobiliria na reproduo ampliada do capital. O solo urbano progressivamente tem se transformado em um ativo financeiro, um capital fictcio38 espera
de uma valorizao futura, que se realiza mediante sua associao ao capital financeiro,
ora pelo sistema de crdito, ora pelo mercado de aes, ou mesmo por outros canais de
conexo com o mercado financeiro (Volochko, 2008).
Embora afirmem no se tratar de um fenmeno novo, Gomes, Royer e Pereira
destacam que houve a intensificao da importncia da produo imobiliria como
escoadouro das massas de capital sobreacumulado na atual fase do capitalismo, ampliando-se numa escala sem precedentes a base geogrfica de sua realizao (Gomes,
Royer e Pereira, 2013, p.1).
No obstante estas transformaes verificadas no papel do solo urbano nas
dinmicas econmicas atuais, as estruturas patrimonialistas que marcam a sociedade
brasileira se mantm, e conferem contornos singulares a este momento de aquecimento
da produo imobiliria no pas, em que ocorre uma imbricao maior entre o setor
imobilirio e o mercado financeiro. Neste sentido, Maricato afirma que se nos EUA o
mote da bolha imobiliria foi a especulao financeira, cremos que no Brasil o core do
boom foi a histrica especulao fundiria (patrimonialista) que se manteve no contexto da financeirizao (Maricato, 2012, p.26).
Como visto no captulo 2, aps seu ingresso no mercado de capitais, parte das
empresas do setor para atender e superar os elevados VGVs prometidos aos seus
37 11 razes para o preo dos imveis seguir em alta. Revista Exame, 22 de junho de 2011.
38 Como todas las dems formas de capital ficticio, lo que se compra y se vende es un derecho a un ingreso
futuro, lo cual significa un derecho sobre utilidades futuras por el uso de la tierra o, ms directamente, un derecho
al trabajo futuro (Harvey, 1990, p.350).
216
acionistas ou potenciais investidores constituiu valiosos bancos de terrenos. Mesmo

as empresas de capital fechado direcionaram parte de seu capital de giro para a constituio de estoques de terrenos, de modo a se manterem atuantes.
Neste contexto de grande disputa por maior participao no mercado, acirrada
pela ampliao dos canais institudos entre o setor imobilirio e o mercado financeiro,
os VGVs internados nos bancos de terrenos das empresas tornaram-se pea-chave para
a precificao de suas aes, bem como para a definio dos grandes protagonistas do
setor no cenrio atual.
Para parte dos especialistas do tema, o anncio prvio dos VGVs internados nos
bancos de terrenos das incorporadoras determinou, muitas vezes, preos de imveis
sem lastro slido afinal, as unidades resultantes da utilizao destes estoques de terrenos ainda seriam construdas e comercializadas nos anos subsequentes. E este expediente imps ao mercado, num processo especulativo, um novo patamar de preos para
terrenos e imveis. Todavia, a sustentao do preo das aes destas empresas depende
do cumprimento das metas anunciadas, da realizao dos VGVs projetados, o que implica a construo e a comercializao das unidades a preos e prazos condizentes com
os previstos. Esta situao fez muitos especialistas questionarem se haveria demanda
solvvel para todos os lanamentos anunciados neste curto espao de tempo.39
Sobre isto, Rocha Lima Jr. (2008) avaliou que, alm de os VGVs prometidos
terem sido superestimados, parte das unidades anunciadas teria dificuldade de liquidez
no mercado nacional.
VGV no receita, mas somente potencial de vendas. A receita s acontece se houver
mercado para o produto. Da compra do terreno at o lanamento do empreendimento ao mercado decorre pelo menos um ano, isso sem tratar dos terrenos que foram
internados nos landbank para fazer metas para o futuro. (...) O empreendimento,
cujo VGV fez parte da valuation da empresa, pode no caber no mercado como produto ou como volume de oferta. Isso vem ocorrendo com a maioria das empresas.40
A elevao dos preos dos imveis diante do crescimento da escala da produo habitacional tem sido, em parte, explicada, por especialistas do tema, como Takaoka e
Alencar, do NRE Poli USP, pela inelasticidade na oferta de solo urbano.
39 QUINALHA, Eliane. Disputa Capital. Construo Mercado, n.73. So Paulo, agosto de 2007, p.64.
40 ROCHA LIMA Jr., J. Aes das empresas de Real Estate. Construo Mercado, n.88. So Paulo, novembro de
2008, pp.37-38.
217
A caracterstica estrutural que funciona como um eficiente propulsor de incremento

de preos quando ocorre expanso da demanda por novas reas para desenvolvimento
imobilirio justamente a no elasticidade da oferta, ou, em outros termos: no se
pode produzir mais terrenos para atender ao crescimento da procura por esse ativo e
reequilibrar a relao entre oferta e demanda.41
No entanto, esta inelasticidade na oferta de solo urbano relativa. A demolio e a substituio do estoque edificado existente so prticas adotadas pelo setor imobilirio, quando h ganhos potenciais que as justifiquem.
Ainda que muitos representantes do setor sustentem o argumento de que o aumento dos preos dos imveis residenciais, em grande medida, resulta do crescimento
dos preos dos terrenos, seus prprios depoimentos relativizam esta justificativa. E isto
ocorre medida que revelam que a participao do preo do terreno no VGV dos
empreendimentos do segmento econmico, que tem conduzido a atual produo habitacional no pas, varia entre 10% e 15%, sendo, portanto, relativamente reduzida.
No atual contexto de ampliao da demanda solvvel, e de seu poder de consumo, mais do que determinar o preo dos imveis, o preo dos terrenos tem acompanhado sua escalada de crescimento, em decorrncia do fato de agora ser possvel
pagar mais pelos imveis e, consequentemente, mais pelos terrenos. Ilustrando este
argumento, Arantes revela que a valorizao imobiliria produzida pelo MCMV e
pela ampliao do crdito imobilirio levou a crescimentos vertiginosos do preo
da terra (180% em So Paulo e 250% no Rio de Janeiro nos ltimos 5 anos)
(Arantes, 2013, p.8).
Contribuindo para este debate sobre a participao do preo do terreno na determinao do preo dos imveis residenciais, Pereira afirma que o preo de um lote
determinado pelo mximo esforo que a famlia pode despender para comprar o lote e
realizar a construo, o que, segundo ele, acontece tambm na determinao do valor
do aluguel ou do preo de um apartamento, em que vale o que o comprador pode
pagar pela propriedade (Pereira, 1997, p.6).
Baseada nas anlises de Topalov (1979), Castro contribui para este debate ao afirmar que se, por um lado, o preo do terreno vai depender do preo de oferta que o
proprietrio espera obter, (...) por outro lado, o preo da demanda est limitado pelo
clculo para trs que o promotor faz (Castro, 1999, p.44). E Silva complementa esta
argumentao afirmando que:
41 TAKAOKA, Marcelo Vespoli; ALENCAR, Cludio Tavares de. Presses nos preos dos terrenos. Construo
Mercado, n.81. So Paulo, abril de 2008, p.22.
218
O preo pago pelo terreno determinado por uma conta ao revs (compte rebours)
feita pelo promotor, onde, do preo de venda provvel do empreendimento, so retiradas as despesas de construo e o lucro. A diferena o mximo que o promotor pagar
pelo terreno, condicionando as decises dos proprietrios (Silva, 1997, p.77).
Esta adoo do mtodo do valor residual ou involutivo para a definio do valor mximo
possvel a ser pago por um terreno pelas incorporadoras confirmada pelo depoimento
de Gustavo Felizzola, diretor da Gafisa, em que destaca o fato de a incorporadora, baseada em estudos de viabilidade financeira, s comprar terrenos que tenham indicadores
mnimos de retornos e margens (Volochko, 2008, p.73).
O depoimento do diretor de outra incorporadora revela que, a despeito de os
valores pagos pelos terrenos de dois de seus empreendimentos terem sido diferentes, seu
preo de venda do metro quadrado construdo foi semelhante, o que tambm relativiza
o argumento de que haveria uma correspondncia direta e necessria entre o preo dos
imveis e o preo dos terrenos. Este terreno de So Bernardo foi mais barato que o
terreno de So Jos dos Campos e ns vendemos pelo mesmo valor o metro quadrado
construdo. No s o valor do terreno que vai determinar [o preo do imvel].42
Provavelmente, no caso do empreendimento em So Bernardo, as margens de lucro auferidas pelo incorporador foram maiores que as de So Jos dos Campos. E isto s
foi possvel porque havia uma demanda capaz de pagar aquele preo naquela localizao.43
Todavia, o argumento de que o aumento dos preos dos imveis residenciais seria uma consequncia do aumento do preo dos terrenos continua sendo amplamente
adotado pelo setor, quase que sem ressalvas, como evidencia o depoimento do diretor
de uma incorporadora local do ABCD. Ao apresentar seus lanamentos mais recentes
nesta regio, a maioria deles enquadrada no PMCMV, o diretor destacou uma nica
exceo: um empreendimento lanado em So Caetano, cujas UHs foram oferecidas por
um preo maior, o que, segundo ele, deveu-se ao fato de o terreno ter sido mais caro e,
por consequncia, no ter sido possvel enquadr-lo nos limites mximos do programa.
A maioria [de nossos lanamentos so direcionados] para o segmento econmico.
Tem um que est um pouco acima, que em So Caetano, mas que no muito.
43 A anlise comparativa entre dois empreendimentos Novo Fatto Diadema e Fatto Morumbi semelhantes,
do ponto de vista de suas caractersticas tipolgicas rea til das UHs, nmero de dormitrios, banheiros, vagas
de garagem, porte do empreendimento, dimensionamento do terreno, itens de lazer e com diferentes preos
finais contribui para a investigao da formao dos preos em distintos mercados e da participao do preo do
terreno no VGV de um empreendimento. Esta comparao encontra-se na pgina 192.
219
Mesmo sendo menor vai ser uns R$ 180 mil. No R$ 130 mil, no tinha como,
porque o terreno foi caro em So Caetano, com dois dormitrios, sute, duas vagas.
(...) No tinha como vender por menos, seno no fechava a conta.44
O preo pago pelo terreno em So Caetano, no entanto, s foi superior ao dos demais
por ter sido identificada nesta localizao uma demanda capaz de absorver imveis
com preos mais elevados. Caso no houvesse a identificao desta demanda, a compra
do terreno, neste preo, no teria sido feita.
luz destes argumentos, seria mais adequado considerar o aumento do preo
dos terrenos uma decorrncia de um processo especulativo em que, diante de uma
demanda aquecida pela ampliao da oferta de crdito, foram criadas as condies para
que os preos dos imveis se realizassem sobre patamares mais elevados, permitindo
aos agentes promotores direcionarem mais recursos para a aquisio dos terrenos.
Esta elevao do preo dos terrenos, que de fato vem ocorrendo, acaba por
justificar a localizao cada vez mais perifrica dos novos lanamentos do segmento
econmico enquanto os terrenos centrais, mais caros, tm recebido lanamentos
tambm mais caros. Isto ocorre para que o setor alcance as margens de lucro que considera adequadas, na promoo de empreendimentos enquadrados nos valores definidos
pelos financiamentos disponveis, o que tem revigorado o padro perifrico da produo habitacional e ampliado as fronteiras do mercado formal de moradia, como visto
anteriormente.
***
As planilhas oramentrias de empreendimentos residenciais, que seriam de grande valia

para o desenvolvimento da anlise da composio dos preos imobilirios e dos fundamentos econmicos de seu crescimento nos ltimos anos, so mantidas sob sigilo pelas
incorporadoras. Estas informaes no so veiculadas abertamente, pois delas seria possvel depreender, alm dos ganhos do setor, suas estratgias operacionais e financeiras,45
que, se reveladas, poderiam comprometer o sucesso dos negcios, em um ambiente de
grande competitividade. Este sigilo se explica tambm pelo fato de os agentes do setor
por vezes se valerem de acesso privilegiado a informaes sobre novas frentes de investimentos, alteraes nas normativas e liberao de terrenos at ento retirados do
45 E, por vezes, atividades ilcitas como o pagamento de propinas a representantes de rgos competentes para
a reduo de tributos obrigatrios, como ocorreu em So Paulo nos casos revelados recentemente envolvendo
aprovaes e sonegao parcial de tributos como IPTU e ISS. Sobre isto, ver: FERREIRA, J. S. W. Uma cidade
sob suspeita e o setor da construo no banco dos rus, publicado em novembro de 2013.
220
mercado, alm de apostarem no pioneirismo quanto s definies da localizao e das

caractersticas de seus lanamentos como forma de incrementar seus ganhos.
Diante destas dificuldades, buscou-se levantar informaes a respeito da composio dos preos dos imveis e, mais especificamente, da participao do custo dos
terrenos, a partir das entrevistas realizadas e das demais fontes consultadas. Parte dos
representantes do setor afirma, informalmente, que, no segmento econmico, o custo do
terreno tende a corresponder a 10% do VGV do empreendimento.46
A MRV, em uma apresentao oficial, datada de agosto de 2010, revelou que
no 1 semestre daquele ano a relao entre o preo de aquisio dos terrenos que compunham seu landbank e seu VGV internado era de 9,5%.47 Shimbo, referindo-se incorporadora investigada em sua pesquisa de doutorado, tambm atuante no segmento
econmico, afirmou que a participao do custo de aquisio dos terrenos no VGV da
empresa, nos dois anos analisados, foi inferior a 10%, sendo de 7,5% em 2007 e de 9,7%
em 2008 (Shimbo, 2010, p.242).
J o diretor de uma incorporadora atuante no ABCD, quando questionado sobre
a composio do preo das UHs de um de seus lanamentos em So Bernardo, de mdio-alto padro, com unidades de preo superior a R$ 300 mil, respondeu que, do VGV do
empreendimento, 13% a 15% corresponderam ao preo do terreno; 50% a 55% ao custo de construo; 15% a despesas com impostos, corretagem e publicidade; 2% a 2,5%
ao projeto, emolumentos, registro de incorporao e honorrios de advogados; e 20% ao
lucro auferido. Ele ainda reforou que se tratava de uma conta apertada e que, por este
motivo, o terreno no poderia custar mais do que 15% para aquele tipo de pblico.48
O diretor de outra incorporadora, tambm atuante no ABCD, responsvel por
um lanamento de padro semelhante em Diadema, confirmou estes percentuais ao responder que, nos lanamentos da empresa, a participao do preo do terreno sobre o
VGV do empreendimento era de cerca de 15%, sendo a participao do custo de construo de 50%, e a dos gastos com marketing, corretagem e outros, de 10%.49
Outro diretor, de uma incorporadora local do ABCD, revelou que, nos seus empreendimentos nesta regio, o preo do terreno representa entre 8% e 15% do valor de
venda da UH, mas que h casos, dependendo da localizao do empreendimento, em
que este percentual pode alcanar at 30%.
46 A pesquisa Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano, desenvolvida pelo LabHab
FAU USP, sob coordenao de Joo Sette Whitaker Ferreira, muito contribuiu para esta anlise.
47 MRV. Apresentao_MRV_DAY_ago. 2010, p.12.
221
Nos nossos empreendimentos o terreno equivale de 8% a 15% do valor de venda da

unidade. Tem lugares de alto padro. Voc pega o Itaim, o terreno equivale a 30%
do valor do apartamento. Depende muito do local. s vezes d viabilidade, se voc
for vender a R$ 10 mil o metro quadrado de rea construda, se uma sala comercial. Em So Paulo, tem lugar que o valor este. No tem muita lgica o nosso ramo.
A empresa no vai muito atrs de pesquisa. Eu vou ao local, vou l no concorrente
e vejo por quanto ele est vendendo, se vendeu bem, qual o ganho dele. Vejo se o
terreno dele melhor ou pior que o meu. Quer melhor pesquisa que esta? 50
Outro diretor, tambm de uma incorporadora local do ABCD, alm de afirmar que no
segmento econmico o custo do terreno corresponde a, no mximo, 10% do VGV do
empreendimento, ratificou o argumento acima de que este percentual varia em funo
do padro do imvel.
Se voc tem um projeto popular, um negcio mais econmico, 10% o limite,
pois o valor agregado menor. Se voc pega um padro mais elevado, mais
elstico. O terreno pode consumir uma parte maior do valor do empreendimento
todo. Depende. Pode ser 20%. Se voc for fazer um negcio na Avenida Paulista
pode chegar a 25%. um terreno mais caro pela localizao e pelos produtos que
podem ser oferecidos, com um VGV bem maior.51
Alm disto, conforme observou o diretor de uma grande incorporadora de capital
aberto atuante na RMSP, esta participao do preo do terreno no VGV de um empreendimento depende tambm da forma de seu pagamento, se por permuta ou em
dinheiro, e das despesas adicionais incidentes, como o pagamento da outorga onerosa
do direito de construir.
Tem terrenos aqui em So Paulo, por exemplo, que voc precisa pagar a outorga
onerosa para aumentar o potencial construtivo, tem terrenos que fazem parte de
Operao Urbana e voc compra em leiles dos CEPACs. Tudo isto entra na conta,
uma conta muito sofisticada que a gente faz para avaliar a viabilidade de compra
de um terreno, que pode variar um pouco, varia de praa para praa.52

222
Alm destes depoimentos, as informaes constantes de uma apresentao da Cyrela

em que so descritos dois ciclos operacionais de projetos tpicos da empresa: o
da Living, cujos produtos so direcionados ao segmento econmico, e o da prpria
Cyrela, direcionados ao mdio-alto e alto padro contribuem para esta anlise da
participao do preo dos terrenos no VGV dos empreendimentos e sua variao em
funo do padro. No primeiro ciclo, o preo do terreno representa 10% do VGV; o
custo de construo 60%, e a Margem Bruta 30%. No segundo ciclo, os percentuais
so diferentes, a participao do preo do terreno cresce para 15%, enquanto a do
custo de construo reduzida para 50% e a Margem Bruta ampliada para 35%.53
A partir destes depoimentos e informaes, verifica-se que, no segmento econmico, a participao do preo do terreno no VGV de um empreendimento tem
variado entre 10% e 15%, no se podendo, portanto, atribuir exclusivamente a este
componente o expressivo crescimento apresentado pelos preos imobilirios no pas.
4.2.3 O crescimento do custo da construo
Outros argumentos do setor para explicar o crescimento dos preos dos imveis
residenciais no pas se sustentam no encarecimento dos custos de construo, relacionados ao crescimento dos salrios dos trabalhadores da construo, escassez
de mo de obra qualificada e incapacidade da cadeia produtiva da construo em
atender s demandas atuais em face do crescimento acentuado da recente produo
habitacional no pas.
Muitos profissionais tm reclamado da oferta insuficiente de equipamentos para
locao frente s necessidades da produo atual. O aumento da demanda por itens
como frmas, andaimes, gruas e elevadores para a construo se evidencia pela queda
da taxa de ociosidade nas locadoras, que, em 2007, passou de 30% para 10%, segundo
Maria Alice Moreira, diretora da SH Frmas.54
A escassez destes insumos tem provocado o aumento de seus preos de locao. Empresas do setor, como Gafisa, Setin, Goldfarb e Hotchief, confirmam isto, ao
revelar que os gastos com a locao de equipamentos e mquinas de construo cresceram cerca de 35% entre 2006 e 2007. Na Gafisa, por exemplo, a participao dos
equipamentos no custo de construo da empresa dobrou, passando de 1% para 2%.
Somam-se elevao dos preos de locao, os nus decorrentes dos atrasos nas obras,
devidos, em parte, longa espera pela liberao dos equipamentos.55
53 CYRELA. Apresentacao_da_CIA.Nov_2010.
54 BLANCO, Mirian. Maquinrio escasso. Construo Mercado, n.68. So Paulo, maro de 2007, pp.35-36.
55 idem.
223
O atraso nas obras, conforme revelam representantes do setor, um dos grandes viles da rentabilidade na incorporao imobiliria, pois os custos fixos da obra,
quando extrapolam os meses previstos para a construo, passam a minar as margens
de rentabilidade do empreendimento. Como explica Joo Paulo Matos, da construtora Calada: Quando o prazo se dilata, a construtora fica mais tempo pagando juros ao
banco e menos tempo recebendo juros do cliente. (...) A cada ms ela est eliminando
parte do resultado.56
Parcelas dos representantes do setor afirma ainda que o crescimento dos custos
est relacionado ao aumento dos preos dos materiais de construo de modo geral e, em
especial, elevao dos preos das commodities no mercado internacional que interfere
no preo de insumos importantes da construo, como o ao, o alumnio, o cobre e o
plstico principalmente aps a ecloso da crise financeira internacional de 2008.57
Outro fator destacado a escassez de profissionais qualificados no mercado
nacional frente no apenas ao volume crescente da produo, mas tambm s novas
estruturas operacionais, logsticas e de gesto de obras, o que tem elevado os patamares de remunerao dos trabalhadores da construo.58 No entanto, o presidente
do Sindicato dos Trabalhadores da Construo Civil de So Paulo, Antonio de Souza
Ramalho, afirmou que, apesar de importantes, os reajustes salariais da categoria estariam bastante aqum dos ndices de crescimento do setor nos ltimos anos.59
O aumento da formalizao do trabalho, ainda que a informalidade se mantenha
com forte presena,60 tambm apresentado como um dos fatores responsveis pelo aumento do custo da mo de obra. Entre 2008 e 2010, o nmero de trabalhadores formais
no setor da construo cresceu 31%, enquanto no conjunto da economia cresceu apenas
12% (Rais, 2010), como visto no captulo 2.
Shimbo revela que este crescimento teve incio em 2004. Aps sofrer retrao de 9,8% entre 1997 e 2003, o nmero de trabalhadores formais no setor cresceu
24,6% entre 2004 e 2006, apresentando no binio seguinte um aumento ainda maior,
de 37,4% (Shimbo, 2010, pp.320-321). Comprovando isto, Fbio Romo, da LCA
56 REIS, Pmela. Os custos do atraso. Construo Mercado, n.110. So Paulo, setembro de 2010, p.33.
57 ROCHA, Ana Paula. Falta de materiais. Construo Mercado, n.85. So Paulo, agosto de 2008, p.40.
58 idem.
59 SEGALLA, Vincius. Falta de mo de obra especializada. Construo Mercado, n.85. So Paulo, agosto de
2008, p.46.
60 De acordo com o estudo Capacitao e Certificao Profissional na Construo Civil e Mecanismos de Mobilizao
da Demanda, desenvolvido pela Abramat (Associao Brasileira da Indstria de Materiais de Construo) e pela
Escola Politcnica da USP em outubro de 2007, sob coordenao de Francisco F. Cardoso, apesar de identificar
uma retrao no percentual de trabalhadores informais nos canteiros de obras, identificava-se uma forte presena
da informalidade no setor da construo civil naquele momento: dos 4,2 milhes de trabalhadores empregados,
2,3 milhes, ou 55%, eram informais.
224
Consultores, afirma que, entre 2006 e 2007, a oferta de postos de trabalho formal na
construo mais que dobrou, tendncia ilustrada pelo fato de que, em dezembro de
2007, enquanto o nmero de empregos informais retraiu 15,7%, o nmero de empregos formais cresceu 18,2%.61
Wissenbach (2008) acredita que o incremento da formalizao no setor nos ltimos anos tenha sido impulsionado pelo recrudescimento da fiscalizao a partir de 2002.
Alm disto, haveria tambm certa resistncia por parte das empresas de capital aberto,
obrigadas a prestar contas das suas atividades para acionistas e para a sociedade, em
ter suas imagens associadas informalidade dentro dos seus canteiros, conforme revela
Valrio Paz Dornelles, diretor presidente da Tecno Logys.62 Segundo Ana Maria Castelo,
consultora da FGV Projetos, mesmo as que no ingressaram na Bolsa esto sendo induzidas a se formalizarem, procedimento adotado muitas vezes em funo das recorrentes
parcerias firmadas com as grandes incorporadoras de capital aberto nos ltimos anos.63
Junto crescente formalizao no setor da construo, Shimbo, ao analisar uma
das grandes incorporadoras de capital aberto atuantes no segmento econmico, identificou
um processo de constituio de equipes prprias de produo, o que at ento se restringia s atividades de gerenciamento e controle de custo, prevalecendo as terceirizaes e as
subcontrataes nos canteiros de obra. Para a pesquisadora, mais que uma resposta ao crescimento recente da produo, este movimento ilustra a forte influncia da lgica financeira
sobre as atividades do setor. Isto porque, para cumprir as ambiciosas metas anunciadas aos
investidores, as empresas de capital aberto no poderiam manter as incertezas com relao
aos prazos e aos preos da utilizao de mo de obra subcontratada (Shimbo, 2010, p.314).
Outra empresa que tambm adotou esta estratgia de constituio de equipes
prprias de produo foi a Living, conforme revelou seu diretor geral, Antnio Guedes,
em 2009, quando enfatizou que tal prtica ainda se tratava de exceo entre as empresas
do ramo. Normalmente, as empresas contratam terceiros para fazer a construo. Ns,
no. Vamos trabalhar com mo de obra prpria. Estamos treinando pessoas para fazer
isso, a gente quer fazer uma coisa diferente.64
Estas iniciativas de constituio de equipes prprias de construo so pouco representativas no conjunto do setor. As interrupes no fluxo de obras e os custos elevados
61 CICHINELLI, Gisele C. Informalidade em retrao. Construo Mercado, n.84. So Paulo, julho de 2008, p.50.
62 Depoimento de Valrio Paz Dornelles, diretor presidente da Tecno Logys, em CICHINELLI, Gisele C.
Informalidade em retrao. Construo Mercado, n.84. So Paulo, julho de 2008, p.51.
63 Depoimento de Ana Maria Castelo, consultora a FGV Projetos, em CICHINELLI, Gisele C. Informalidade
em retrao. Construo Mercado, n.84. So Paulo, julho de 2008, p.51.
64 Entrevista de Antnio Guedes, diretor geral da Living em FLACH, Natlia. Living foca no segmento
econmico. Gazeta Mercantil, 28 de maio de 2009, p.E2.
225
para os empregadores so apresentados como elementos que inviabilizam a adoo de tal

procedimento indiscriminadamente, tornando-o pouco compensatrio do ponto de vista
dos resultados financeiros. O diretor de uma incorporadora de capital fechado atuante
na RMSP afirma que possui apenas equipe prpria de direo de obra, e que os demais
trabalhadores no canteiro so terceirizados.
Eu tenho um empreiteiro que faz a estrutura. Eu tenho um empreiteiro que faz a
instalao eltrica e hidrulica. Tenho um empreiteiro que faz a pintura. Tenho um
empreiteiro que faz a impermeabilizao. Tenho um empreiteiro que faz o assentamento de porta. A construtora hoje, na realidade, administra contratos. Enquanto
no mudar a legislao, vai ser assim. Porque se no, fica impossvel. O empregado
custa demais. Ento tudo subcontratado. E todas trabalham assim.
O entrevistado destacou, ainda, a inviabilidade de se constituir equipes prprias de produo, que s se justificariam, segundo ele, se houvesse uma sequncia ininterrupta de
obras, sem perodos de ociosidade, o que no ocorre nas atividades de sua empresa.
Voc precisa ter uma sequncia de obras que justifique voc encaixar toda esta mo de
obra para no ter perodo ocioso. muito complicado voc ter um funcionrio que
mora no Capo Redondo e voc desloca este funcionrio para uma obra l em Itaquera.
Como que faz? Voc tem que sair s 3h da manh de casa? Acho muito complicado
isto. O departamento de recursos humanos desta empresa vai ficar maluco.65
No obstante o avano da formalizao no setor, nem sempre se verifica a ocorrncia de
melhorias efetivas nas precrias condies de trabalho nos canteiros de obra em que foi
adotada, conforme observa Shimbo.
Apesar de existir a tendncia da formalizao no registro em carteira, permaneceram
os mecanismos de gratificao, de remunerao de servios por fora e de contratao fidelizada. Permanecem, por um lado, vestgios informais no assalariamento,
oficializado na carteira de trabalho; e, por outro, como no caso da fidelizao de subempreiteiras, rastros de ilegalidade jurdica. Por mais que os nmeros da Rais e da
empresa indiquem esse aumento na formalizao do trabalho do setor da construo
civil, as sutilezas dos mecanismos de remunerao e de subcontratao, percebidas
226
durante a pesquisa de campo, pem em xeque o contedo mesmo dessa formalizao.

Isso quer dizer que esse ganho para o trabalhador, a carteira assinada, no significa,
necessariamente, melhores condies de trabalho (Shimbo, 2010, pp.321-322).
Parte significativa das empresas do setor permanece adotando mo de obra terceirizada e
subcontratada, havendo, ainda, denncias de adoo de regimes de trabalho em condies anlogas s de escravido nos canteiros de algumas delas.66
Diante deste quadro, a afirmao de que a formalizao e a constituio de equipes prprias, ao elevar o custo de construo, sejam grandes responsveis pela elevao
dos preos dos imveis residenciais nos ltimos anos deve ser relativizada. Isto ganha
ainda mais pertinncia pelo fato de um dos principais ndices que monitora o comportamento do custo de construo no pas, o INCC, elaborado pela FGV, ter apresentado
um crescimento bastante aqum do aumento dos preos dos imveis residenciais, conforme visto no primeiro item deste captulo.
A explorao do trabalhador nos canteiros ainda um dos principais expedientes
adotados para a extrao de mais-valia na construo. Iniciativas de industrializao buscando alteraes efetivas no patamar tecnolgico de seus processos e reduo de custos
ainda so restritas, conforme revelam algumas pesquisas recentes.67 E a maior parte destas
inovaes, conforme revela Fix (2011), estaria comprometida com a reduo do descompasso existente entre a velocidade das obras e os fluxos de capital na rbita financeira.68
Fica, desta maneira, evidente que discutir os custos de construo implica enfrentar
o debate sobre as limitaes e as potencialidades de avanos tecnolgicos no setor. Por ser
a habitao uma mercadoria especial produzida e consumida em um nico local , sua
forma singular de produo enfrenta grandes desafios, e, por vezes, mesmo a falta de interesse por parte dos agentes envolvidos em ascender a um outro patamar tecnolgico, que
prescinda da utilizao extensiva de trabalho.
66 A MRV uma das empresas processadas por expor seus trabalhadores a condies anlogas s de escravido.
Para maiores informaes, ver o artigo MRV processada em R$ 10 milhes por trabalho escravo. Ascom PRT-15,
21 de novembro de 2011.
67 Vale acrescentar que esta pesquisa no se props a fazer uma anlise aprofundada sobre a questo dos avanos
tecnolgicos nos canteiros atuais, apenas buscou problematizar este tema luz de seus rebatimentos na formao
dos preos dos imveis residenciais no pas. Pesquisas mais recentes, no entanto, tm apontado avanos na industrializao nos canteiros de algumas empresas que nos ltimos anos adquiriram escala produtiva, destacando-se na
produo do Programa Minha Casa Minha Vida.
68 Se o canteiro de obras ainda pouco pressionado pelo trabalho, algumas mudanas tecnolgicas j ocorrem,
impulsionadas pelo lado financeiro: o capital financeiro (alimentado por polticas e fundos pblicos, vale lembrar)
procura impor sua temporalidade. Em alguns casos, a velocidade da obra compatvel com aquela dos fluxos
de capital, e as tcnicas construtivas so mantidas. Em outros, estas tcnicas constituem-se como barreiras e so
modificadas, especialmente quando a escala do empreendimento favorece a adoo de formas reutilizveis, por
exemplo (Fix, 2011, p.222).
227
Ribeiro aponta, como explicao para isto, o fato de, na incorporao imobiliria,
a rentabilidade na operao no ser proveniente exclusivamente do processo produtivo,
o que reduz sua centralidade e, consequentemente, diminui a necessidade de se elevar a
produtividade do trabalho como forma de ampliao dos ganhos do setor.
Isto significa que, diferentemente dos outros ramos de produo, as decises-chave da
produo no so tomadas integralmente pelo capital produtivo. Ser o capital de incorporao que operar o controle de transformao do capital-dinheiro em mercadoria-moradia, dirigir o processo de produo e assegurar o retorno do capital-moradia
novamente em capital-dinheiro (Ribeiro, 1996, p.97).
O fato de a abundante fora de trabalho empregada no setor da construo estar submetida a nveis salariais rebaixados, alm de contribuir para que ele seja um grande produtor
de mais-valia, permite, por vezes, que se obtenha maiores resultados pela escassez relativa
do solo urbano, pela apropriao da renda da terra, que pelo aumento da produtividade do trabalho. Alm do mais, conforme revela Castro, esta forma manufatureira de
produo seria funcional ao modo de produo capitalista, pois a reserva de mais-valia
no setor serviria para contrarrestar a queda tendencial da taxa de lucro no conjunto da
economia (Castro, 1999, p.13).
Marx, em concordncia com Ricardo sobre a concorrncia entre mquina e
trabalho vivo nos processos produtivos, j havia exposto no sculo XIX, os limites
para se alcanar novos patamares tecnolgicos e se alterar a composio orgnica
do capital nos diversos setores econmicos quando o preo da fora de trabalho no
ameaa a extrao de mais-valia:
Ricardo observou com justeza que a maquinria est em concorrncia constante com o
trabalho e, frequentemente, s pode ser introduzida quando o preo do trabalho atingiu um certo nvel, mas a aplicao de maquinria no seno um dos mtodos para
aumentar as foras produtivas de trabalho. Precisamente esse mesmo desenvolvimento
que torna o trabalho comum relativamente excedente, simplifica, por outro lado, o
trabalho qualificado e, portanto, deprecia-o (Marx, 2004, p.91).
Martins ratifica esta chave explicativa sobre a disputa entre mquinas e trabalho vivo ao
afirmar que a obteno da renda imobiliria desregulou o processo industrial da construo civil, que no precisou aumentar sua composio orgnica, mantendo os altos
nveis de explorao do trabalho (Martins, 2010, p.55). Todavia, a autora considera que
228
a concorrncia recente estabelecida entre as grandes incorporadoras que ingressaram no

mercado de capitais teria ensejado mudanas em alguns processos internos produo
na construo civil, que estariam menos relacionadas introduo de mquinas e equipamentos mais avanados e mais organizao dos trabalhadores nos canteiros. Apesar
disto, a autora reconhece que, em vrios estgios da obra, a subempreitada permanece
bastante presente, expondo os trabalhadores a condies de explorao, sobretudo atravs
do aumento das jornadas de trabalho (Martins, 2010, p.55).
Ademais, a diversidade de capitais envolvidos na incorporao imobiliria, que
muitas vezes cobram estratgias distintas, por vezes at contraditrias, contribui para
uma permanente indefinio quanto aos investimentos no setor. Fix, retomando o debate
sobre a indstria da construo promovido por Jorge Oseki, Paulo Csar Xavier Pereira,
Erminia Maricato e Yvonne Mautner, entre outros, nos anos 1980, refora este aspecto e
ainda o relaciona s intermitncias nos avanos tecnolgicos e combinao de elementos modernos e arcaicos no setor da construo.
Devido possibilidade de combinar a capacidade de se apropriar de mais-valia no
canteiro (trabalho vivo) e capturar riqueza social por meio da valorizao imobiliria decorrente de aumentos da renda da terra (trabalho morto), o setor da construo tende a se beneficiar tanto da modernizao, como do atraso das tcnicas
de construir. Assim, no se pode esperar no setor uma evoluo tecnolgica linear
(Fix, 2011, p.222).
A referida indefinio quanto s prioridades nos investimentos do setor tambm se
deve ao fato de parte dos agentes desempenharem mais de uma funo, quase no
havendo na prtica a suposta separao entre um setor produtivo, que ganha nos
lucros da construo, e seria beneficiado pela conteno do preo da terra, e um setor
especulativo, rentista, que ganharia nas vrias modalidades de captura de renda da terra (Fix, 2011, p.193). Tambm por isto no se verifica um enfrentamento direto do
problema fundirio e a construo de mecanismos de controle efetivos sobre os processos de valorizao da terra urbanizada, tampouco investimentos de grande monta
no aprimoramento dos processos construtivos, comprometidos com o aumento da
produtividade do trabalho.
Apesar desta convergncia de distintos capitais na prtica de grande parte dos
agentes do setor, h incorporadoras que no consideram vantajoso atuar tambm como
construtoras, ainda mais quando se assume a estratgia de diversificar o perfil e o padro
dos seus lanamentos, o que tem sido feito por muitas delas. Este o caso da Agra, que,
229
segundo revelou um de seus diretores, optou por contratar construtoras especializadas

para cada tipo de produto, internalizando apenas a funo de gerenciamento de obras.
A Agra no tem uma construtora, ela tem uma gerenciadora de obras. A gente acha
um modelo mais eficiente. Sempre foi assim, voc tem uma gerenciadora que contrata,
faz uma concorrncia para contratar a construtora. Independente do padro, mais
alto, mais econmico. Voc pode at contar com construtoras mais especialistas, tem
umas que so mais especialistas em altssimo padro, tem outras que so mais especialistas em segmento econmico. Ento voc pode escolher a construtora que melhor
atenda a sua demanda.69
Embora incipientes, h experimentaes de novos sistemas construtivos na atual produo habitacional no pas. A Rossi, por exemplo, tem apostado na pr-fabricao.
A empresa, inclusive, montou duas fbricas, uma na regio metropolitana de Porto
Alegre e outra em Campinas.70
No entanto, a alvenaria ainda amplamente utilizada pelas empresas do setor.
A MRV, por exemplo, adota a alvenaria estrutural em grande parte de seus empreendimentos, e justifica esta opo pelo menor custo por metro quadrado construdo e pela
facilidade na utilizao deste processo construtivo, que garante maior velocidade na
execuo e produtividade por operrio.71 Alm disto, a empresa destaca que a alvenaria
permite maior controle oramentrio e o atendimento de padres diversificados, proporciona alta durabilidade e exige baixa manuteno.72
Tampouco a Living inova no sistema construtivo. Ela tambm adota a tradicional alvenaria de blocos em seus empreendimentos, conforme revelou Antnio Guedes,
diretor geral da empresa. Porm, ele garante que a empresa inova na gesto, bem como
na formao e capacitao de equipes prprias de produo, como j dito, alm de
padronizar os projetos.
Ns fazemos construo em alvenaria de blocos e melhoramos a gesto, com a reduo de etapas de trabalho e eliminando alguns materiais. (...) Estamos tambm
70 ROSSI. Apresentao_Corporativa_set. 2010.
71 A MRV desenvolveu um ndice de Produtividade (IP) calculado mensalmente pela relao entre o total de
funcionrios e o total de UHs executadas no ms, como forma de monitorar e controlar a produtividade em seus
canteiros. Segundo a publicao da empresa MRV DAY, de agosto de 2010, este ndice vem sofrendo reduo:
de 9,12 em junho de 2009 ele retraiu para 6,77 em junho de 2010 (Apresentao_MRV_DAY_ago. 2010, p.39).
72 MRV. Apresentao_MRV_DAY_ago. 2010, p.40.
230
padronizando projetos para que eles virem uma montagem. Continuamos com o
sistema tradicional, mas com a gesto que a gente monta.73
Corroborando as anlises de Shimbo (2010), esta declarao evidencia que, na busca
pela reduo dos custos de construo e pela ampliao da produtividade, as empresas
esto priorizando melhorias nos sistemas de planejamento, gesto e controle de custos, em detrimento de inovaes nos processos construtivos e da utilizao de novas
tecnologias nos canteiros. Alencar, do NRE Poli USP, refora a necessidade de aprimoramento nestes quesitos para preservar as margens de lucro do setor ante o crescimento
dos custos de construo.
Acreditamos que a busca desses patamares de reduo de custos reside na melhoria
dos processos de planejamento e de gerenciamento das empresas, pois a conjuntura do
fornecimento de insumos para a construo se encontra bastante pressionada pela demanda, havendo pouco espao para a melhoria das condies de negociao com outros
agentes da cadeia. Assim, a melhoria do processo de planejamento e de gerenciamento
ter o sentido de proteger a margem de resultado projetada, ou de mitigar as incertezas
envolvidas na implantao bem sucedida dos empreendimentos, o que passa necessariamente pela engenharia do produto.74
Sobre isto, Maricato afirma que, a despeito dos avanos nos mecanismos de planejamento, gesto e controle de custos, que conferem maior produtividade aos canteiros de obra,
e da submisso dos trabalhadores a regimes de premiao por produtividade,
A base tcnica que caracteriza o processo de trabalho no canteiro permanece atrasada,
sendo que h notcias de casos em que as empresas enviam nibus para arregimentar
trabalhadores em cidades que tm maior oferta de mo de obra, procedimento comum
nas usinas de cana-de-acar (Maricato, 2011a, p.64).
73 Entrevista com o diretor geral da Living, Antnio Guedes, em FLACH, Natlia. Living foca no segmento
econmico. Gazeta Mercantil, 28 de maio de 2009, p. E2.
74 Alencar considera que parte destas estratgias esteja relacionada engenharia do produto: (1) Conformao
do produto para que no haja incluso de atributos que geram custos adicionais, mas que no agregam valor
escapar da camisa-de-fora mental do marketing voltado para alta renda; (2) Desenho acurado dos sistemas de
programao e controle da produo, desenvolvendo a anlise crtica e a proposio de inovaes nos sistemas
de gesto da produo reforar a inteligncia de gerenciamento e a segurana para a correta estimativa e manuteno dos parmetros de produtividade; e (3) Estruturao de processos logsticos e de suprimentos capazes
de acelerar o desenvolvimento dos empreendimentos a reduo dos prazos de implantao, a manuteno
dos custos dentro dos oramentos e o estabelecimento de parcerias com fornecedores favorecem a qualidade do
investimento (ALENCAR, Claudio Tavares de. Do marketing engenharia de produto. Construo Mercado,
n.83. So Paulo, junho de 2008, p.22).
231
Ilustrando esta prtica, Shimbo, a partir do depoimento de um engenheiro da incorporadora por ela investigada, afirma que
A empresa freta um nibus que segue para o Nordeste, chefiado por um mestre bom de
selecionar mo de obra. O pessoal selecionado vem, sobretudo, para o estado de So
Paulo e a empresa aluga uma casa para eles residirem, temporariamente, nas cidades
onde vo trabalhar (Shimbo, 2010, p.276).
Para o setor, confortvel apontar o aumento dos custos de construo como justificativa para a elevao dos preos dos imveis residenciais. Esta interpretao legitima
este crescimento ao apresent-lo como decorrncia natural do aumento da produo.
Diante disto, as empresas se veem desobrigadas de investir em novas tecnologias, posto
que a demanda solvvel, em franco crescimento, capaz de absorver estes preos cada
vez maiores, assumindo financiamentos de 30 anos, com cobertura de 90% do valor do
imvel, e comprometendo, por vezes, mais de 30% de sua renda mensal com as prestaes.75 E os agentes promotores ainda podem contar com a alocao de subsdios diretos
e indiretos, provenientes de recursos de fundos pblicos e semipblicos, que garantem a
ampliao contnua da demanda solvvel, como visto no captulo 2. Basta-lhes aprimorar
o planejamento, a gesto e o controle sobre os custos, tarefas bem menos dispendiosas, e
pressionar o poder pblico e demais entidades competentes para que sejam mantidas as
condies favorveis ao aquecimento do mercado residencial formal no pas.
4.2.4 A intensificao do entrelaamento do setor imobilirio com o
mercado financeiro
A exigncia por maior rentabilidade na produo imobiliria, medida que progressivamente o imvel tem se transformado em um ativo financeiro, tem incidncia direta na
formao dos preos dos imveis residenciais, e tambm contribudo para o seu crescimento nos ltimos anos, conforme avalia parte dos pesquisadores e especialistas do tema,
apesar de os representantes do setor pouco mencionarem este aspecto.
Desde a dcada de 1990, como visto anteriormente, medidas comprometidas
com a construo de um ambiente regulatrio favorvel ao efetivo entrelaamento da
produo imobiliria com o mercado financeiro tm sido adotadas.76 No entanto, o
75 Alguns bancos comerciais tm concedido crdito habitacional cujas prestaes comprometem mais de 30% da
renda familiar mensal com casos de at 50% de comprometimento. Sobre isto, ver VALENTE, Edson. Bancos
ampliam comprometimento de renda no financiamento habitacional. Folha de So Paulo, 10 de outubro de 2010.
76 A Lei 9514 de 1997 estabeleceu mecanismo de securitizao imobiliria, possibilitando a transformao de
bens imveis em ttulos mobilirios negociados no mercado financeiro. Atravs das companhias de securitizao
232
setor imobilirio no despertou o interesse imediato dos investidores, e esta resistncia

relacionava-se, principalmente, concorrncia estabelecida por outros ativos financeiros, como ttulos pblicos e de renda fixa, referenciados na taxa bsica de juros (Selic),
que, naquele momento, proporcionavam maior rentabilidade, mas tambm ao grande
desconhecimento dos mecanismos de investimento no setor e s incertezas quanto s
garantias dos investidores em casos de inadimplncia, por exemplo. A restrio ao
dos fundos de penso,77 a falta de interesse das grandes instituies bancrias, alm
da desconfiana do investidor de varejo em ttulos lastreados em ativos imobilirios
teriam dificultado ainda mais a ampliao da securitizao de recebveis imobilirios
no pas, conforme destaca Botelho (2007, p.130).
Aps grande empenho das instituies competentes e presso de entidades do
setor, como visto no captulo 2, foram ento empreendidas mudanas na organizao do
financiamento imobilirio no sentido de uma aproximao com o mercado de capitais,
conforme revela Rufino (2013, p.3). Uma srie de medidas e regulamentaes foi necessria para a gradativa convergncia entre o setor imobilirio e o capital financeiro.
Neste novo ambiente regulatrio, que compreendeu a diversificao dos ttulos, a previso legal do patrimnio de afetao e o estabelecimento de incentivos
econmicos, como a reduo de tributos incidentes sobre essas aplicaes (Gomes,
Royer e Pereira, 2013, p.7), os investimentos em fundos e ttulos de base imobiliria
comearam a crescer. No entanto, no se pode ignorar a importncia da reduo na
taxa bsica de juros para este crescimento, posto que isto incentivou a migrao de
investimentos para estes ttulos, que
Passaram a proporcionar rentabilidade mais alta que os ttulos pblicos, consolidando-se como alternativa de investimento de baixo risco e ganhando espao crescente
entre investidores de perfil conservador e agentes que precisam balancear o risco de sua
carteira de aplicaes (Gomes, Royer e Pereira, 2013, p.14).
Mesmo tendo retrado nos ltimos anos, a taxa bsica de juros se mantm elevada e, este
fato, alm de ainda reduzir a atratividade dos ttulos lastreados em recebveis imobilirios,
imobiliria (criadas pela mesma lei), converte-se o crdito imobilirio proveniente de bancos e construtoras, em
ttulos (CRIs), que so negociados no mercado financeiro. (...) Com este mecanismo, o capital imobilizado nas
construes ganha mobilidade e pode se reproduzir com maior velocidade (Alvarez, 2010, p.6).
77 Sobre este aspecto, Srgio Belleza Filho, em entrevista concedida Botelho, em 2002, revela que A resoluo que
est em vigor hoje em dia a resoluo do Bacen 2.829, que regula e ordena como os FPs (fundos de penso) devem
aplicar suas reservas, e, atualmente, no quesito imveis, ela diz que se pode aplicar at 16%, e no ano que vem e
no prximo, 2003 e 2004, cai para 14%, 2005-2006, de 12%, 2007-2008 10%, e a partir de 2009 8% sobre
seu patrimnio, restringindo a compra de imveis por parte deles (Srgio Belleza Filho em Botelho, 2007, p.176).
233
contribui para a elevao do custo dos crditos imobilirios.78 Conforme revela Rocha
Lima Jr., h uma estreita relao entre a taxa bsica de juros e as taxas de juros praticadas
nos financiamentos imobilirios, que, apesar de no serem determinadas pela primeira,
so fortemente influenciadas por ela, posto que
A Selic usada como um balizador das taxas de atratividade dos negcios nos diferentes segmentos da economia. E em real estate, como nos demais setores, se admite que os
empreendedores arbitrem suas taxas de atratividade, que usam na validao dos preos
dos empreendimentos, levando em conta a taxa referencial de juros.79
Ainda assim, favorecidos pela reduo na taxa bsica de juros, os Fundos de
Investimentos Imobilirios (FIIs) cresceram nos ltimos anos, pois se tornaram mais
rentveis que os ttulos pblicos e de renda fixa, conforme afirma Rgis DallAgnese,
scio da securitizadora RB Capital.80 At o ms de agosto de 2010, os FIIs somavam
R$ 3,5 bilhes, montante superior ao mobilizado durante todo o ano de 2009, de
R$ 3,4 bilhes. A possibilidade de realizar investimentos de valores menores e o fato
de a rentabilidade do fundo ser isenta de Imposto de Renda, na fonte e na declarao,
quando se trata de pessoa fsica, tambm favoreceram o mercado destes fundos no pas.81
Contudo, vale ressaltar que sua participao se concentrou majoritariamente em imveis
comerciais, shoppings centers e centros empresariais, tendo ainda pouca insero nos financiamentos de imveis residenciais.
Ttulos de base imobiliria, como os CRIs e as LCIs, tambm se beneficiaram
de isenes de Imposto de Renda da Pessoa Fsica (IRPF) sobre sua rentabilidade, tornando-se mais atraentes que outros investimentos de mesmo grau de risco, como, por
exemplo, os CDBs (Certificado de Depsito Bancrio), conforme observam Gomes,
Royer e Pereira (2013).
A emisso de CRIs tambm tem crescido, ainda que a passos lentos, devido
dificuldade das companhias securitizadoras em concorrer com as instituies bancrias,
que oferecem crditos enquadrados no SFH, a taxas de juros mais baixas, enquanto
78 Luiz Antonio Fernandes da Silva, professor de administrao das Faculdades Integradas Rio Branco, afirma:
O aumento da Selic [de 8,75% para 10%], se confirmado, acarretar em um aumento de aproximadamente
20% no custo do crdito, ocasionando uma reduo de 5% a 10% nos lucros das construtoras (APOLINRIO,
Mrcio. Crdito produo pode encarecer. Equipe de Obra. So Paulo, janeiro de 2010, p.29).
79 APOLINRIO, Mrcio. Cuidado com a Selic. Construo Mercado, n.102. So Paulo, janeiro de 2010, p.36.
80 Entrevista de Rgis DallAgnese, responsvel pela rea de investimento imobilirio da securitizadora RB Capital
(REIS, Pmela. Mais crdito para o residencial. Construo Mercado, n.113. So Paulo, dezembro de 2010, p.15).
81 FERREIRA, Fernanda Maria. FII residencial: viabilidade e perspectivas. Construo Mercado, n.112. So
Paulo, novembro de 2010, p.42.
234
elas adotam taxas bastante superiores, indexadas ao IGP-M (ndice Geral de Preos de
Mercado),82 conforme avalia Avelino Palma, diretor da securitizadora RB Capital. Por
este motivo, o diretor estimava, em meados de 2008, que apenas 10% dos recebveis de
construtoras e incorporadoras estariam sendo repassados a elas, pois a grande maioria seria destinada s instituies bancrias. Apesar deste percentual reduzido, o setor apostava
em sua ampliao, pela reduo na oferta de crdito produo pelos bancos comerciais,
principalmente aps a crise financeira de 2008.83
Esta progressiva ampliao dos canais de participao do capital financeiro
na produo imobiliria, como visto anteriormente, teria provocado alteraes na
organizao e no funcionamento do setor. Parte destas mudanas, segundo Castro,
decorreria do fato de, a partir de ento, a gesto do processo produtivo no setor ter
sido transferida para agentes que representam capitais que no adentram necessariamente a produo, mas devem transform-la de modo a obter sobrelucros que os
remunerem (Castro, 1999, p.40).
No interior das incorporadoras de capital aberto, conforme ressalta Tone, instituiu-se a prpria lgica do capital financeiro, marcada pelo imperativo de um contnuo
crescimento, a partir da definio de metas e projees de produo imobiliria e ganhos
crescentes (Tone, 2010, p.25), o que, ao alterar os parmetros de rentabilidade do setor,
imps fortes presses sobre os preos dos imveis para que, com sua realizao sobre patamares mais elevados, os resultados exigidos pelo capital financeiro fossem alcanados.
A declarao do diretor de uma incorporadora de capital fechado atuante na
RMSP, ao apresentar um de seus lanamentos, ratifica esta mudana no comportamento
das empresas do setor. Ele revela, inclusive, que, neste movimento crescente de submisso lgica financeira, tem sido priorizada, no setor, a elevao do ritmo das obras e o
aumento do volume da produo, em detrimento da qualidade arquitetnica e construtiva dos empreendimentos.
A planta de nosso apartamento brbara, quase sem corredor. Este o diferencial do
nosso produto. Esta a diferena com relao s grandes incorporadoras. A gente tem
esta preocupao. As grandes tm que apresentar resultado no final do trimestre. (...)
Nosso chefe o dono, no o acionista.84
82 O IGP calculado pela FGV a partir da mdia aritmtica ponderada de trs ndices: IPA (ndice de Preos ao
Produtor Amplo), IPC (ndice de Preos ao Consumidor) e INCC (ndice Nacional de Custo da Construo),
englobando diferentes atividades e etapas do processo produtivo, e tem abrangncia nacional. O IGP-M adotado
como indexador das tarifas de energia eltrica e dos contratos de aluguis.
83 OLIVEIRA, Thiago. Financiamentos alternativos. Construo Mercado, n.86. So Paulo, setembro de 2008, p.24.
84 Diretor da Ditolvo em entrevista concedida pesquisadora em fevereiro de 2013.
235
Como parte deste processo, Maria Anglica Covelo, scia da NGI Consultoria, considera
que houve uma mudana no perfil dos agentes desenvolvedores dos empreendimentos,
que se tornaram preponderantemente provenientes do mercado financeiro, com reduzido conhecimento sobre as especificidades do setor. E que, como consequncia deste
profundo desconhecimento, definiram parmetros de avaliao enganosos, como o mito
do VGV. Ela avalia que estes critrios contriburam para que fossem ignoradas etapas
importantes para a minimizao dos riscos na incorporao imobiliria como:
(i) avaliao adequada e tcnica dos terrenos, da implantao, da infraestrutura e do
impacto do empreendimento. No momento em que s o que importa o VGV, todo
mundo corre para pegar terrenos sem uma avaliao de engenharia, diz a consultora;
(ii) rigor no processo de concepo de projeto. Alguns empreendedores encaram o projeto como uma commodity, e dizem no precisa se preocupar com o projeto, vou na
esquina e compro um, o que importa definir o negcio; (iii) coordenao integrada
da obra. Testemunhei um empreendedor, com muito dinheiro, mas com viso predatria, que desenvolve um projeto sem gente de engenharia e acha que vai contratar
as especialidades isoladamente, numa concorrncia, e sem coordenao, e ainda num
prazo incompatvel com a realidade.85
Fix, a este respeito, afirma que, a partir de ento, as empresas do setor passaram a ser
avaliadas por critrios definidos pelas consultorias financeiras, com a temporalidade e os
parmetros de rentabilidade prprios do setor financeiro e do atual padro de acumulao de capital (Fix, 2011, p.173).
Alvarez, baseada na anlise de Paulani (2009) acerca deste novo regime de acumulao financeirizado, revela que, embora no se tenha uma dominao quantitativa da
esfera financeira sobre a esfera produtiva, a primeira tem se sobreposto qualitativamente
segunda, uma vez que a produo real passa a ser dominada pela lgica e velocidade da
valorizao financeira, o que faz com que os administradores dos grandes grupos tenham
que buscar ganhos mximos do valor acionrio das empresas. Ela ainda complementa
esta argumentao revelando que, neste novo regime de acumulao flexvel, parte deste
capital fictcio se valoriza apenas na esfera da circulao, atravs de jogos especulativos,
independentemente da ocorrncia de um processo de valorizao na esfera produtiva,
atravs da engenharia dos derivativos de ativos e da alavancagem que estes ganhos possibilitam (Alvarez, 2010, p.4).
85 BLANCO, Mirian. Alerta da Qualidade. Construo Mercado, n.81. So Paulo, abril de 2008, p.47.
236
Deste modo, incute-se, na produo imobiliria, a lgica dos produtos financeiros, produtos sofisticados do ponto de vista da formatao, englobando uma srie de pr-requisitos que devem existir para que sejam atrativos do ponto de vista do investidor,
como afirmam Gomes, Royer e Pereira (2013, pp.14-15).
Quando se trata das avaliaes das aes das empresas do setor no mercado de
capitais, ficam evidentes estas distines entre a lgica financeira e o funcionamento do
setor imobilirio. Citron, Rocha Lima Jr. e Alencar alertam, inclusive, para a necessidade de se definir parmetros especficos de avaliao, principalmente pelos longos ciclos
produtivos e de negociao dos produtos imobilirios, incompatveis com os parmetros
adotados nas avaliaes trimestrais realizadas no mercado de capitais, segundo eles, capazes de provocar grandes distores e equvocos nos julgamentos destas empresas.86
As oscilaes recorrentes no preo das aes das incorporadoras, condicionadas lgica da valorizao financeira, impem s empresas mudanas em suas estruturas operacionais
e de gesto, alm de velocidades cada vez maiores de produo e comercializao, na tentativa
de manter o ciclo de valorizao do capital no setor no ritmo do capital financeiro. Estas
exigncias de resultados crescentes so, de certa forma, transferidas aos preos dos imveis,
que devem se realizar sobre patamares cada vez mais altos e em velocidade cada vez maior.
A importncia adquirida pela velocidade de venda dos imveis na avaliao de desempenho das incorporadoras e, consequentemente, na precificao de suas aes evidencia este aspecto. A MRV, por exemplo, em uma de suas apresentaes aos investidores,
em agosto de 2010, deu grande destaque ao fato de ter obtido, entre as grandes incorporadoras concorrentes, a maior velocidade de vendas durante o primeiro semestre daquele
ano, com relao de vendas sobre a oferta de 37%, superior da Cyrela, de 35,7%, da
PDG, de 30%, da Rossi, de 26%, da Gafisa, de 24,6% e da Brookfield, de15%.87
Martins evidencia o rebatimento da lgica da valorizao financeira sobre a produo habitacional ao revelar que para dar conta da valorizao e da remunerao de rendas,
a lgica instaurada desde os canteiros at as equipes de gerenciamento das incorporadoras
a da produo em escala e da necessidade de seu contnuo aumento (Martins, 2010, p.56).
Buscando responder aos parmetros de rentabilidade impostos pelo capital financeiro, as grandes incorporadoras anunciaram metas ambiciosas, lastreadas nos VGVs
internados em seus bancos de terrenos, como visto anteriormente. Tais metas, no entanto, foram superdimensionadas, pautadas por diretrizes especulativas, e as incorporadoras
logo se viram incapazes de atend-las.
86 CITRON, D., ROCHA LIMA Jr., J.; ALENCAR, C. O cenrio para o mercado de real estate no Brasil em
2010. Construo Mercado, n.102, So Paulo, janeiro de 2010, p.42.
87 MRV. Apresentao_MRV_DAY_ago. 2010.
237
O no atendimento dos VGVs anunciados acabou por se tornar uma prtica

recorrente entre as empresas do setor aps seu ingresso no mercado de capitais. O artigo Tolerncia zero, publicado em janeiro de 2008, j anunciava as diferenas entre as
projees de desempenho e os resultados efetivos de algumas destas empresas, como a
Camargo Corra Desenvolvimento Imobilirio, alm de destacar os impactos deste descompasso sobre o preo de suas aes na Bovespa.
Diferenas entre as projees de desempenho (chamadas pelo mercado de guidance) e
a efetiva entrega de resultados ocorreram com a Camargo Corra Desenvolvimento
Imobilirio (CCDI), que fez seu IPO em janeiro de 2007. At 17 de dezembro [de
2007], a companhia acumulava variao nominal negativa de 31,35% e uma queda
em relao ao Ibovespa de 49,46%. A CCDI anunciou uma perspectiva de R$ 1,2
bilho em Valor Geral de Vendas (...) para 2007 e, at o final da primeira quinzena
de dezembro, o indicador no superava R$ 850 milhes.88
A queda nos valores das aes das empresas do setor foi amplamente divulgada pela
grande mdia. De acordo com um levantamento realizado pela Economtica, entre
31 de dezembro de 2006 e 23 de janeiro de 2008, as aes de 22 das 30 companhias
imobilirias listadas na Bovespa tiveram, em mdia, retrao de 29,9% em relao ao
Ibovespa o mais importante indicador do desempenho das aes negociadas na
Bovespa. Grandes empresas, como Klabin Segall, Brascan, CR2, Tecnisa e Camargo
Corra Desenvolvimento Imobilirio, apresentaram decrscimos superiores a 50% neste
perodo.89 Conforme revela outro estudo realizado pela Consultoria Economatic, entre
janeiro e outubro de 2008, a desvalorizao das aes das empresas do setor na Bovespa
foi superior das empresas dos demais setores econmicos, e o setor da construo foi o
que apresentou a maior retrao no perodo, de 72,3%.90
Com a crise financeira de 2008, tornou-se ainda mais difcil cumprir as metas
anunciadas e, ao mesmo tempo, mais necessria a capitalizao das empresas. Por isto,
muitas delas passaram a vender parte de seu banco de terrenos a preos por vezes inferiores aos de compra com desgios de 10% a 20% sobre o valor investido de modo
a reduzir o capital imobilizado e ampliar seu capital de giro.91 Os bancos tornaram-se
88 SILVA, Altair. Tolerncia zero. Revista Eletrnica Capital Aberto, ano 5, n.53, janeiro de 2008.
89 RODRIGUES, Lino. Crise financeira derruba aes de construtoras. O Globo, 27 de janeiro de 2008.
90 OLIVEIRA, Thiago; BLANCO, Mirian. Adequao prova. Construo Mercado, n.89. So Paulo,
dezembro de 2008, p.39.
91 BLANCO, Mirian. Reviravolta nos terrenos. Construo Mercado, n.92. So Paulo, maro de 2009, p.26.
238
mais rigorosos em suas avaliaes e exigncias para a concesso de crdito produo,

contribuindo para o colapso financeiro destas empresas.
O diretor de uma incorporadora de capital fechado confirma este comportamento por parte das instituies bancrias: Os bancos ficaram com muito p atrs. Eles pisaram no breque. Coisas que estavam para assinar suspenderam para ver como ficava.92
E isto confirmado pelo diretor de outra grande incorporadora de capital aberto.
Eles ficaram muito mais seletivos, mais receosos, restritivos. Se no passado se trabalhava com 20% da obra realizada e 30% do empreendimento vendido, hoje eles
trabalham com 40% do empreendimento vendido. Eles exigem um percentual de
vendas realizadas maior para liberar as primeiras parcelas. Eles esto querendo mais
garantias, mas isto natural.93
Tornou-se necessrio s grandes incorporadoras diminuir sua atividade, o que implicava
o adiamento de lanamentos e a reduo do volume de sua produo. Algumas empresas
tiveram at de liquidar, alm de terrenos, projetos e empreendimentos em construo.94
Amato (2009), com base nos balanos anuais das incorporadoras listadas na Bovespa,
revela que, naquele momento, estas empresas contraram vultosas dvidas. Entre 2007 e
2008, suas dvidas dobraram e superaram R$ 10 bilhes, enquanto o estoque de unidades lanadas e no comercializadas cresceu R$ 10 bilhes, alcanando R$ 25 bilhes.
Parte destas empresas endividadas passou a ser negociada a preos inferiores a seus
valores patrimoniais,95 e este quadro foi agravado pela reduo da velocidade de venda
dos imveis no pas, devida, em grande medida, ao ambiente de incerteza provocado pela
crise mundial e consequente resistncia de futuros compradores a assumir financiamentos de longo prazo.
Fix afirma que as dificuldades enfrentadas pelas grandes incorporadoras precederam a ecloso da crise e estariam associadas ao carter especulativo das metas anunciadas,
bastante equivocadas do ponto de vista da factibilidade de seu cumprimento.
Antes da crise, contudo, a via de captao de recursos na bolsa tambm j mostrava limites, pois muitas empresas enfrentavam dificuldades. O nmero excessivo de
empresas, entre outros aspectos, indicava que as ofertas primrias de aes (IPOs)
94 BLANCO, Mirian. Reviravolta nos terrenos. Construo Mercado, n.92. So Paulo, maro de 2009, p.26.
95 AMATO, Fernando Bontorim. Capital e consolidao. Construo Mercado, n.95. So Paulo, junho de 2009, p.41.
239
apresentavam forte vis especulativo, sem que as metas prometidas pelas empresas
pudessem ser cumpridas (Fix, 2011, p.138).
A reduo na produo habitacional fez recrudescer ainda mais a exigncia por resultados cada vez maiores. De acordo com Alberto Du Plessis, da DP Engenharia, as taxas
[internas de retorno], que vinham chegando a patamares de 13% a 15%, ficam agora
em nveis mais exigentes, entre 20% e 25%.96 Aps reduzirem suas frentes de investimentos, ante o contexto recessivo na economia mundial, os investidores passaram a
exigir maiores resultados dos investimentos remanescentes.97 Do arrefecimento da produo e do acirramento das exigncias por resultados, emerge uma forte presso para a
elevao dos preos dos imveis lanados, com o propsito de manter a remunerao
do capital financeiro investido no setor em patamares satisfatrios.
Por seus efeitos multiplicadores sobre os demais setores da economia,98 neste
contexto recessivo, o setor imobilirio foi fortemente beneficiado com o lanamento
do Programa Minha Casa Minha Vida, em maro de 2009, como visto no captulo 2.
As expectativas do setor eram grandes com relao ao programa. O diretor de uma incorporadora que atua preponderantemente no segmento econmico evidencia isto ao
declarar, dias antes de seu lanamento oficial, acreditar que o pacote imobilirio poder
gerar impacto positivo no mercado, ajudando a reaquec-lo mais rapidamente.99
O uso do termo pacote imobilirio evidencia a viso do setor sobre o programa, fortalecendo a crtica feita por Arantes e Fix (2009) de que, mais do que enfrentar
o dficit habitacional, o PMCMV serviu para fomentar o circuito imobilirio no pas.
O termo imobilirio, referindo-se ao programa, tambm foi identificado por Shimbo
no prospecto de divulgao da 2a Oferta de Aes da incorporadora investigada em sua
pesquisa de doutorado, que no apenas participou intensamente de sua elaborao, como
estabeleceu com ele, segundo a pesquisadora, uma relao simbitica, do ponto de vista
do enquadramento de seus lanamentos aos parmetros exigidos e da agilizao na aprovao de seus projetos (Shimbo, 2010, p.192).100
96 OLIVEIRA, Thiago. Golpe no crdito. Construo Mercado. So Paulo, novembro de 2008, n.88, p.34.
97 GREGRIO, Carolina A. G.; ALENCAR, Cludio T. de. O cenrio ps-abertura de Capital. Construo
Mercado, n.111. So Paulo, outubro de 2010, p.47.
98 Duzentas mil casas gerariam 550 mil empregos; 500 mil casas mais de um milho de empregos diretos. E eu
ainda insisto que deveramos por alguns elementos bsicos na casa, como fogo, geladeira. Aumentaria a linha de
produo da indstria, faria a economia rodar mais e colocaramos esses produtos no financiamento de longo prazo.
Entrevista de Walter Torres, presidente da WTorres (Construo Mercado, n.93. So Paulo, abril de 2009, p.14).
100 Shimbo evidencia esta simbiose entre a empresa estudada e o PMCMV ao afirmar que o percentual das vendas
contratadas financiado pela CEF, de 19% no 1o semestre de 2008, saltou para 78% em maro de 2009, aps o
lanamento do programa (Shimbo, 2010, p.192).
240
Ao anunciar a meta inicial de construo de 1 milho de casas, o PMCMV

provocou uma nova corrida para a compra de terrenos,101 alm de garantir a utilizao
dos estoques j formados, que, em parte, estavam sem perspectivas de aproveitamento
pelas incorporadoras naquele momento.
No por coincidncia, aps o lanamento do programa, os preos das aes
das empresas do setor listadas na Bovespa, que at ento estavam em queda progressiva, voltaram a crescer. Do final de 2008 at agosto de 2009, o Imob indicador de
desempenho das aes das empresas do setor cresceu 120%, enquanto o Ibovespa
apresentou um acrscimo de 50%.102 Corroborando a identificao deste movimento, o diretor de uma importante incorporadora de capital aberto atuante na RMSP
afirmou que, em 2009, o ndice Bovespa foi o que mais cresceu no mundo e o
setor imobilirio foi o que puxou esta valorizao.103
Arantes e Fix, atravs de dados da Economtica, confirmam que, no primeiro
semestre de 2009, o setor da construo liderou a alta na Bovespa, superando em 58% o
segundo colocado, o setor de software. Os autores ainda acrescentam que as empresas que
apresentaram os melhores desempenhos, do ponto de vista da valorizao de suas aes,
foram as atuantes no segmento econmico, fortemente beneficiadas pelo programa.
As empresas que mais se beneficiaram foram as voltadas ao mercado econmico (Tenda,
MRV e Rodobens), que apenas nos dois meses aps o anncio do pacote tiveram ganhos
especulativos de at 126% em suas aes na Bolsa, refletindo a expectativa de ganhos
futuros (Arantes e Fix, 2009, p.15).
Assim, a escalada dos preos dos imveis residenciais recebeu mais combustvel. A declarao do corpo administrativo da Cyrela, em seu relatrio do 2o trimestre de 2010,
evidencia a retomada do crescimento do setor e seu protagonismo no enfrentamento da
crise, revelando, ainda, que o aumento dos preos dos imveis lanados pela incorporadora estava sendo adotado sistematicamente pela empresa como medida de precauo
para que, ante o crescimento dos custos de construo e dos preos dos terrenos, suas
margens de lucro fossem preservadas.
101 No segundo trimestre de 2012, o estoque de terrenos acumulado pelas empresas do setor atingiu R$
209,4 bilhes em Valor Geral de Vendas (VGV), includas no clculo as permutas, que representavam 51%
deste montante. Segundo dados do Comparativo Setorial da EZTEC, neste perodo, a PDG tinha um estoque
acumulado de R$ 26 bilhes, seguida pela Rossi, com R$ 20,4 bilhes e pela MRV, com R$ 20,3 bilhes
(FLACH, Natlia. Construtoras mantm R$ 209 bilhes de terrenos em estoque. Jornal Brasil Econmico, 5 de
setembro de 2012).
102 OLIVEIRA, Thiago. Habitao puxa volta. Construo Mercado, n.98. So Paulo, setembro de 2009, p.23.
241
O setor imobilirio, um dos responsveis pela retomada da atividade econmica,

apresentou em junho o quinto ms consecutivo de alta, segundo a Confederao
Nacional das Indstrias (CNI). No segundo trimestre, a Cyrela registrou vendas
contratadas de R$ 1,5 bilho indicando crescimento de 83,4% quando comparado
com o mesmo perodo de 2009. Entre as consequncias deste crescimento, notamos
a crescente contratao de trabalhadores e a presso sobre o custo da mo de obra.
medida que lanamos novos produtos, os preos se estabelecem em novos patamares
frente ao novo ambiente. Nossos preos foram ajustados para cima para que no futuro estejamos protegidos em nossas margens.104
Depreende-se, deste processo, que o entrelaamento do setor imobilirio com o mercado financeiro mais um dos fatores que estaria contribuindo para a subida vertiginosa
dos preos nos ltimos anos, ao cobrar das incorporadoras maiores resultados, ao ritmo
do capital financeiro. Estas requisies da acumulao sob comando da rbita financeira so, de certa forma, transferidas para os preos dos imveis, exigindo deles que
se realizem sobre patamares sempre crescentes. Seu atendimento, mais do que uma
recomendao, a condio para que os investidores financeiros permaneam no setor.
No entanto, esta uma parte da explicao, posto que a elevao acentuada dos preos
dos imveis residenciais no pas tem, em grande medida, o fundo pblico como combustvel e a poltica nacional de habitao, mais especificamente o programa federal em
curso, como alicerce, conforme verificaremos a seguir.
4.3 A sustentao dos preos crescentes dos imveis
residenciais105
Mais do que o resultado do crescimento da renda do brasileiro, da elevao dos custos
de construo e do aumento dos preos dos terrenos, a escalada dos preos dos imveis
residenciais, bastante acima dos ndices inflacionrios, tem sido sustentada, em grande
medida, pela poltica econmica do governo federal, rebatida na poltica habitacional
em curso. Esta poltica, de um lado, assumiu o setor da construo como salvaguarda da
economia nacional, e, de outro, buscou garantir o acesso casa prpria para a populao
de mais baixa renda.
Esta postura do governo federal fica evidente no pronunciamento da presidente
Dilma, ao avaliar o desempenho do Programa Minha Casa Minha Vida:
104 CYRELA. Cyrela_Release_2T2010.
105 As contribuies da Dra. Helena Menna Barreto Silva, Profa. Dra. Silvia Schor e Profa. Dra. Carolina Pozzi
de Castro, nas bancas de qualificao e passagem, foram fundamentais para o desenvolvimento desta anlise.
242
para isso que j investimos cerca de R$ 200 bilhes no Minha Casa Minha Vida.
Esse um investimento que estimula a economia, movimenta a construo civil e gera
empregos, alm, claro, de garantir para os brasileiros e as brasileiras mais pobres uma
vida mais digna. (...) O esforo das famlias e o apoio do governo fazem do sonho da
casa prpria uma realidade.106
O Estado, mobilizando fundos pblicos e semipblicos, com o respaldo institucional
de um programa federal, tem se ocupado em criar uma demanda solvvel onde ela no
existia, permitindo, assim, a expanso da produo habitacional e do mercado formal
de moradia em direo s camadas de renda mais baixa.107
Recursos pblicos de grande monta tm garantido a liquidez desta produo em
larga escala ao ampliar a demanda solvvel para a realizao dos preos crescentes dos
imveis residenciais no pas.
Deste modo, o fundo pblico desempenha duas funes, apesar de, evidentemente, pender mais para o atendimento de uma delas. Ao mesmo tempo em que
se apresenta como um importante financiador da acumulao de capital, ele assume
uma parte do custo de reproduo da fora de trabalho, ao garantir a uma parcela da
populao a casa-prpria.108
A este respeito, Castro ressalta a necessidade da participao efetiva do Estado
na garantia da solvabilidade da demanda no setor habitacional no pas, para assegurar a
rentabilidade dos capitais envolvidos, em funo das limitadas receitas dos trabalhadores,
posto que, no Brasil, o capital optou pela superexplorao como forma de extrao de
mais-valia (Castro, 1999, p.45).
Com a construo de um ambiente regulatrio favorvel retomada dos financiamentos habitacionais a partir de recursos oriundos das fontes tradicionais herdadas
do BNH, acrescidos de recursos oramentrios, o Estado assegurou, conforme destaca
Rufino, condies privilegiadas para valorizao do capital investido na produo imobiliria (Rufino, 2012, p.51).
106 Pronunciamento da presidente Dilma no programa Caf com a Presidente em 27 de janeiro de 2014.
107 Marx argumenta que el sistema de crdito requiere la interferencia del Estado al mismo tiempo que
socializa el capital y centraliza el control sobre el trabajo social. El capital socializado, puesto bajo la regulacin y
el control del Estado, es el producto inevitable del crecimiento del capitalismo (El capital, III, pp. 417-419 apud
Harvey, 1990, p.325).
108 Segundo Francisco de Oliveira, referindo-se ao perodo que se estende da II Guerra Mundial at a dcada de
1990, o fundo pblico o pressuposto do financiamento da acumulao de capital, de um lado, e, de outro, do
financiamento da reproduo da fora de trabalho (Oliveira, 1998, p.20), o que tambm pode ser observado nos
dias atuais, a despeito das variaes nas propores de recursos pblicos destinados para cada um dos lados, bem
como das grandes diferenas polticas, econmicas e sociais desta nova fase da acumulao de capital, marcada
pela financeirizao da economia.
243
Castells ratifica esta leitura do papel do Estado no capitalismo avanado, de que

ele atuaria criando condies favorveis participao do capital privado nas atividades
econmicas, tomando para si o encargo direto das necessidades no rentveis (Castells,
2006, p.241). Dek complementa esta anlise ao afirmar que sempre h uma parte que
no pode ser mercadorizada, mesmo que necessria para sustentar a produo de mercadorias que assumida pelo Estado na forma de produo direta de valores de uso,
designados coletivamente por infraestrutura (Dek, 2006).109
Agindo deste modo, mobilizando o fundo pblico com tal finalidade, um amplo
aparato estatal funcionaria conforme explica Harvey, como respaldo de las inversiones
que el capital no puede o no quiere emprender, pero que, a pesar de todo, sirven para
ampliar la base de circulacin del capital (Harvey, 1990, p.398).
A despeito do discurso neoliberal, amplamente difundido no pas nas dcadas de
1980 e 1990 e fortemente presente nos anos 2000, que aponta uma suposta ineficincia
e inoperncia do Estado e a necessidade de minimizar a sua atuao e de construir um
ambiente regulatrio que favorea o protagonismo dos mecanismos de mercado na economia, os investimentos estatais cresceram nos mais diversos pases nas ltimas dcadas.
Isto confirmado pela anlise de Chau.
Visto sob a perspectiva da luta poltica, o neoliberalismo no , de maneira nenhuma, a crena na racionalidade do mercado, o enxugamento do Estado e a desapario do fundo pblico, mas a posio, no momento vitoriosa, que decide cortar o
fundo pblico no polo de financiamento dos bens e servios pblicos (ou o do salrio
indireto) e maximizar o uso da riqueza pblica nos investimentos exigidos pelo capital, cujos lucros no so suficientes para cobrir todas as possibilidades tecnolgicas
que ele mesmo abriu (Chau, 1999).
Neste sentido, Royer destaca a quase inexistncia, nos pases da periferia do capitalismo,
incluindo neste grupo o Brasil, de casos em que a captao de recursos privados para o financiamento habitacional tenha prescindido da participao prvia de fundos estatais, seja
pelo aporte direto de recursos oramentrios, seja pela concesso de garantias, seja pela
concesso de isenes e vantagens tributrias que garantem competitividade aos fundos de
investimento. Segundo ela, o prprio Banco Mundial, sempre um militante do protagonismo do mercado, um defensor da participao ativa do Estado na criao das condies
efetivas para o desenvolvimento do financiamento imobilirio (Royer, 2009, p.27).
109 DEK, Csaba. Transporte pblico, uma condio de desenvolvimento. Caros Amigos, maio de 2006.
244
Deste modo, o Estado brasileiro assumiu a responsabilidade de criar as condies

para a ampliao da produo habitacional e do mercado residencial formal nos ltimos
anos. E, no bojo deste movimento expansivo, o fundo pblico tem garantido a alocao
de subsdios para complementar a capacidade de pagamento da baixa renda, transformando carncia por moradia em demanda por imvel.110
O argumento do enfrentamento do dficit habitacional e da necessidade de se
aquecer a economia para, assim, gerar empregos abundantes, legitima a injeo de recursos de fundos pblicos e semipblicos no setor. E esta orientao ainda respaldada
pela justificativa do incremento nas arrecadaes estaduais e municipais, decorrente dos
impostos e taxas incidentes sobre as atividades imobilirias,111 como visto no captulo 3.
Desta forma, validam-se os investimentos diretos e tambm as renncias e isenes
fiscais promovidas pelo poder pblico, como forma de incentivar os investimentos privados no setor imobilirio.
Referindo-se ao lanamento do programa e a sua contribuio decisiva para a ativao do setor interferindo diretamente na formao dos preos dos terrenos e de imveis prontos e no liquidados , Arantes e Fix so categricos ao afirmar que novamente,
o Estado estende sua rede de proteo para que a mercadoria no caia fora da circulao e
possa dar o seu salto mortal da realizao do valor (Arantes e Fix, 2009, p.15).
Tambm conferem sustentao escalada dos preos dos imveis residenciais, as
sucessivas elevaes dos tetos dos financiamentos disponveis.112 Isto ocorre porque tal
medida contribui para a demanda se manter aquecida, garantindo, assim, a liquidez dos
imveis, mesmo que em patamares de preo mais altos, independentemente do comportamento da renda dos brasileiros.113
110 REZENDE, Teotonio. O papel do Financiamento Imobilirio no Desenvolvimento Sustentvel do Mercado

Imobilirio Brasileiro (apresentao), dezembro de 2011.
111 Segundo consta do material da apresentao Minha Casa, Minha Vida, quatro anos depois, de Ana Maria
Castelo, da FGV, realizada em 29 de abril de 2013, os impactos do no cumprimento da meta do PMCMV
seriam considerveis. Em 2012, a FGV estimou que a no contratao de cerca de 300 mil moradias da faixa 1
do programa (para famlias com renda mensal de at R$ 1.600 reais) teria os seguintes efeitos no perodo 20112014: (i) R$ 15,7 bilhes deixariam de ser gerados (Valor Agregado) na economia, (ii) os postos de trabalho se
reduziriam em mais de 400 mil com relao ao cumprimento da meta e; (iii) os cofres pblicos deixariam de
arrecadar R$ 4,6 bilhes em tributos. Estes dados resultam de uma pesquisa realizada pelo Sindicato da Indstria
da Construo Civil do Estado de So Paulo (SindusCon-SP) em parceria com a Cmara Brasileira da Indstria
da Construo (CBIC) e a Fundao Getulio Vargas (FGV), divulgada no workshop Minha Casa, Minha Vida e
Parcerias: Gargalos e Propostas (2013).
112 Em pesquisas diversas, de grande valia para o desenvolvimento desta anlise, Helena Menna Barreto Silva discute a questo da elevao dos tetos dos financiamentos habitacionais e seus impactos sobre o preo da moradia.
113 Vale acrescentar que os valores dos subsdios tambm sofreram elevao. Na Faixa 1, ele foi proporcional
ao aumento dos valores mximos, para preservar o mesmo comprometimento da renda familiar dos
beneficirios com o pagamento das prestaes ou os mesmos valores fixos. Na Faixa 2, de R$ 23 mil passou
para R$ 25 mil neste perodo.
245
Aps a elevao do teto dos financiamentos concedidos no mbito do SFH, em

outubro de 2013, Cludio Bernardes, ento presidente do Secovi, apesar de refutar o
argumento de que este incremento provocaria o aumento dos preos dos imveis, ponderou que, eventualmente, este movimento poderia promover um reajuste no mercado
como um todo, na medida em que os novos lanamentos podem tentar se adaptar a
esse tipo de produto, e a no uma questo de preo dos imveis. Mas um produto
adaptvel com as regras de financiamento.114
O mercado residencial formal, ainda que condicionado demanda efetiva
existente, em grande medida, se autorreferencia. Tal caracterstica confere grande
importncia s alteraes nos tetos dos financiamentos disponveis. Assim como a
produo, os preos dos imveis se adquam aos parmetros definidos pelos financiamentos, e, sempre que possvel, atingem seus limites mximos. Os demais imveis,
mesmo que no enquadrados nestes parmetros, por vezes passam a se balizar por
eles, engendrando, a partir destes reajustes nos tetos, um aumento generalizado dos
preos, com intensidades variadas em funo das tipologias, dos padres e da localizao dos imveis.
preciso observar, porm, que isto no ocorre indiscriminadamente no conjunto dos lanamentos, posto que h submercados que se comportam com maior
independncia, voltados para nichos especficos, especialmente os direcionados para
padres mais elevados.
Este reajuste nos preos dos imveis a cada alterao nos tetos dos financiamentos fica evidente ao se analisar o balano anual da MRV referente ao ano de 2010, em
que divulgado o aumento potencial dos preos de lanamento das unidades internadas em seu banco de terrenos, que quase automaticamente subiram aos valores dos
novos tetos do PMCMV, assim que estes foram anunciados, em fevereiro de 2011.
Neste mesmo material, possvel observar que o preo mdio das UHs lanadas pela
empresa em 2009 e 2010, de R$ 98 mil e R$ 101 mil, respectivamente, tambm foi,
em grande medida, determinado pelos limites ento vigentes do programa.115
Cumpre observar que a elevao dos tetos do PMCMV superou ndices inflacionrios como o IPCA e o INCC. Nas regies metropolitanas de So Paulo, Rio de
Janeiro e Distrito Federal, por exemplo, o teto das faixas de mercado do programa,
quando de seu lanamento em maro de 2009, era de R$ 130 mil. Em fevereiro de
2011, passou para R$ 170 mil, quando foi lanado o PMCMV 2, e, em outubro de
114 DE CHIARA, M.; GERBELLI, L. G. Novo limite de crdito pode elevar preo dos imveis. O Estado de So
Paulo, 2 de outubro de 2013.
115 MRV. MRV anuncia resultados do 4T10 e do ano de 2010 (2011).
246
2012, passou para R$ 190 mil. Ou seja, entre maro de 2009 e outubro de 2012, o
teto foi elevado em 46%, enquanto o IPCA cresceu 20,8% e o INCC, 26,5%.
Em fevereiro de 2011, diante do anncio da elevao dos tetos do programa,
Rolnik (2011) enfatizou sua relao com a subida vertiginosa dos preos, que, alm
de superar o crescimento da renda dos brasileiros, excluindo as camadas de mais baixa
renda, ou ao menos dificultando seu atendimento, contribuiu para que recursos pblicos, na forma de subsdios, fossem drenados para os proprietrios de terrenos. No
entanto, mais do que um reflexo da exploso dos preos dos imveis residenciais no
pas, como destaca o artigo, este aumento nos tetos do programa, medida que tem
rebatimentos diretos na liquidez dos imveis e no aquecimento da demanda, sustenta,
e at fomenta, este crescimento.116
Nas novas fronteiras do mercado formal de moradia na metrpole paulistana,
cujos lanamentos majoritariamente se direcionaram para o segmento econmico, os
preos dos imveis lanados a partir de 2009 tiveram como referncia, em grande medida, os tetos do PMCMV e quase a totalidade das UHs lanadas entre 2009 e 2010
em Cajamar, a norte da metrpole, Carapicuba, a oeste, e So Mateus, Vila Curu e
Ferraz de Vasconcelos, a leste, por exemplo, atingiu os valores mximos de enquadramento do programa. Neste perodo, o preo mdio das UHs lanadas em Cajamar e
Carapicuba foi de R$ 110 mil, e em So Mateus foi de R$ 116 mil. Na Vila Curu
foi um pouco inferior, de R$ 108 mil, bem como em Ferraz de Vasconcelos, de R$ 95
mil. O fato de os lanamentos nestes novos vetores de atuao do mercado popular
seguirem os tetos do programa confirma sua influncia sobre o comportamento dos
preos dos imveis residenciais na metrpole paulistana.
Tambm para a definio das faixas de preo dos imveis residenciais por padro,
os tetos dos financiamentos so assumidos como referncia. O depoimento do diretor
de uma incorporadora atuante no ABCD, em que, para justificar seus preos mais altos,
diferencia os lanamentos da empresa dos lanamentos da MRV e da Tenda, majoritariamente inseridos nos tetos do PMCMV, evidencia a interferncia destes limites na
definio dos preos de imveis no enquadrados no programa.
Ns no somos como a MRV, a Tenda, que tm s aquele projeto, aquela cara. Eles
conseguem fazer um pouco mais barato, mas ns samos um pouco desta faixa de
padro um pouco mais baixo, apartamentos de R$ 100 mil pra baixo. O nosso de
R$ 100 mil pra cima. Tem de R$ 100 mil, de R$ 120 mil, pouco mais caro que este
116 ROLNIK, Raquel. Aumento do teto do financiamento do Minha Casa, Minha Vida: evidncia preocupante
da exploso dos preos dos imveis, publicado em 3 de fevereiro de 2011.
247
tipo de produto, porque voc gasta mais. um produto especfico, para aquele lugar.
As nossas fachadas so totalmente diferenciadas. Se voc comparar nosso acabamento
com o da MRV, no d para comparar. Tem de R$ 120 mil, com 49 m2.117
Evidentemente, o objetivo desta anlise no criticar o uso do fundo pblico para a
garantia do direito moradia s camadas de mais baixa renda. A injeo de recursos
oramentrios de modo a subsidiar o acesso moradia digna, em um pas que amarga
elevados ndices de desigualdade social e de renda como o Brasil, , alm de uma necessidade, uma obrigao, sendo absolutamente legtima, portanto, do ponto de vista dos
princpios universalizantes que devem nortear qualquer poltica pblica.
Porm, diante destes fatos, em grande parte se desmonta o argumento da falta
de recursos pblicos para o enfrentamento do dficit habitacional e da consequente
necessidade de construo de um ambiente regulatrio que garanta segurana jurdica
e financeira aos agentes privados para a efetiva transferncia a eles da promoo da
moradia social, discurso sustentado por parte dos defensores de polticas mais liberalizantes e privatistas, com representao expressiva nas instituies pblicas nacionais.
Isto porque, para alm dos subsdios concedidos pelo Estado, recursos pblicos de entes municipais, estaduais e federais tm sido destinados proviso de infraestrutura,
servios urbanos e equipamentos sociais prximos aos grandes conjuntos habitacionais,
produzidos por empresas privadas no mbito do PMCMV, e financiados preponderantemente com recursos de fundos pblicos e semipblicos.
H uma grande disputa pelo oramento pblico, sendo que os juros e as amortizaes da dvida pblica, no Brasil, tm abocanhado parte substancial dele. A fatia dos recursos do OGU destinada produo habitacional irrisria frente destinada ao pagamento destas despesas. Do montante de recursos liquidados referente ao exerccio de 2012,
no valor de R$ 1,73 trilhes, 43% foram destinados ao pagamento dos juros, encargos,
amortizao e refinanciamento da dvida pblica, totalizando R$ 753 bilhes, enquanto
apenas 4% foram destinados sade, somando R$ 72 bilhes, 3% educao, somando
R$ 58 bilhes, 0,7% ao transporte, somando R$ 12 bilhes, 0,04% ao saneamento, somando R$ 740 milhes, e menos de 0,01% habitao, somando R$ 134 milhes.118
De acordo com Maria Lucia Fattorelli (2013),119 auditora fiscal e coordenadora da Auditoria Cidad da Dvida, o pas tem dvidas na ordem de R$ 3 trilhes, e
118 Segundo dados referentes Execuo Oramentria do exerccio de 2012. Agradeo a Laisa Stroher pela
indicao dos caminhos para obter estas informaes.
119 Para mais informaes, ver FATTORELLI, Maria Lucia. Estado Mximo, s para os bancos, publicado em
3 de maro de 2012.
248
recursos reduzidos para investimentos, pois, como visto, quase a metade do oramento
nacional tem sido destinada ao pagamento de despesas relativas a elas. Neste contexto,
a transferncia iniciativa privada (e sua lgica de mercado) de obrigaes da esfera
pblica, como a garantia do direito moradia, apresentada como uma medida que
restauraria os cofres pblicos. Porm, as evidncias so grandes de que isto no vem
ocorrendo na prtica.
O que est em jogo, portanto, a disputa pelo fundo pblico, o que se escolhe
priorizar e quais setores e classes sociais so beneficiados por esta escolha. Alm da frao
drenada para o pagamento dos juros e amortizaes da dvida, outras fraes tm como
destino o atendimento aos compromissos firmados durante as campanhas eleitorais, em
que as doaes de construtoras e empresas do setor imobilirio tm grande participao.120
H, na poltica habitacional em curso, um esforo de conciliao de dois projetos polticos distintos, que se constitui a partir de aes que visam, de um lado, ampliar o acesso casa prpria s parcelas mais pobres da populao, e, de outro, atender
as requisies da reproduo do capital no circuito imobilirio, fortemente imbricado
na esfera financeira, assumindo os riscos da expanso do setor e garantindo os ganhos
dos agentes privados envolvidos.
Deste modo, consolida-se um mecanismo perverso, do ponto de vista da universalizao do direito moradia e cidade, em que recursos de fundos pblicos e semipblicos, alm de sustentar a subida vertiginosa do preo da moradia no pas, tm sido
capturados na forma de renda fundiria. Ignora-se reiteradamente, no mbito da poltica
implementada, o problema fundirio, que, segundo destacou Bolaffi, um dos principais obstculos tanto para o barateamento da habitao, como decorrncia bvia do
custo representado pelo terreno, quanto para o aumento da eficincia e da produtividade
do setor (Bolaffi, 1982, p.69).
No entanto, enfrentar o n da terra121 significa confrontar os interesses dos
proprietrios fundirios, definidos por Marx como a personificao de uma das condies essenciais da produo no capitalismo. E, mais do que isto, significa restringir
os poderes polticos e econmicos daqueles que representam a propriedade privada
da terra, que se apresenta como um pressuposto e uma condio da produo capitalista visto que constitui a expropriao das condies de trabalho do trabalhador
120 Construtoras e empresas do setor imobilirio doaram pelo menos R$ 7,6 milhes em So Paulo aos comits
de campanha do PT e do PSDB, partidos que disputaram o 2 turno na eleio para a Prefeitura com Fernando
Haddad e Jos Serra, respectivamente. O valor representa 62% das doaes depositadas diretamente nas contas
abertas das duas legendas na capital paulista (BOGHOSSIAN, B. Construtoras dominam doaes para PT e
PSDB. O Estado de So Paulo. So Paulo, 12 de novembro de 2012).
121 Expresso cunhada por Erminia Maricato em referncia questo fundiria no Brasil. Para mais detalhes ver
MARICATO, E. Impasses da poltica urbana no Brasil. So Paulo: Ed. Vozes, 2011.
249
(Marx, 1983, Livro III, p.274).122 Baseando-se nesta leitura, Villaa evidencia a impossibilidade estrutural de se destituir a propriedade privada da terra no capitalismo
ao indagar: Afinal de contas, como poderia um modo de produo totalmente baseado na explorao de trabalho alheio abolir este maravilhoso canudinho com o qual,
da forma mais tranquila e imperceptvel, ele suga significativa parcela do trabalho
coletivo? (Villaa, 1985, p.10).
Os desafios so ainda maiores devido ao carter patrimonialista do circuito
imobilirio brasileiro, destacado por Arantes e Fix, em que a maximizao dos ganhos do setor se realiza por meio de operaes especulativas com a terra (Arantes
e Fix, 2009, p.11).
Desenhada como parte da poltica nacional de habitao, forjou-se uma engrenagem bastante eficiente do ponto de vista da promoo e da sustentao do boom
imobilirio residencial no pas. O modus operandi do PMCMV elucida bem esta engrenagem, em que: (1) um ambiente regulatrio garantiu segurana jurdica e financeira aos agentes promotores privados; (2) recursos de fundos pblicos e semipblicos
crescentes,123 na forma de subsdios diretos e indiretos, sem mecanismos de gesto e
de controle sociais,124 tm ampliado progressivamente a demanda solvvel; (3) terrenos
doados pelo poder pblico tm contribudo para a viabilidade financeira da produo
privada de habitao social, segundo os parmetros e expectativas de ganhos do setor,125
122 Conforme esclarece Harvey, A produo capitalista no pode, na tica de Marx, destruir a instituio da
propriedade privada (de modo como esta destruiu muitas outras instituies feudais) porque sua prpria existncia
est fundamentada na propriedade privada dos meios de produo. O capitalismo est, por isso, preparado para
pagar uma taxa na produo (renda) como o preo para a perpetuao da base legal de sua prpria existncia
(Harvey, 1980, p.156).
123 No PMCMV1 foram disponibilizados R$ 25,5 bilhes e, no PMCMV2, R$ 62,2 bilhes do Oramento
Geral da Unio.
124 A lei n.11.124 / 2005 instituiu o SNHIS (Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social), criando o FNHIS e
exigindo uma estrutura institucional (conselho, fundo e plano de habitao) para municpios e estados. No PMCMV,
o FNHIS foi preterido pelo FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) de gesto e controle sociais limitados, sem
previso de conselho, conforme visto no captulo 2. Krause, Balbim e Lima Neto complementam esta argumentao:
Em comparao com o SNHIS, que, como se viu, estrutura uma poltica habitacional que inova numa srie de
mecanismos, de controle social e no reforo da capacidade da sociedade de atualizar e rever sua execuo, o MCMV
ainda no faz previses nesse sentido. Um indicativo disso est na comparao entre a composio do Comit de
Acompanhamento do MCMV, institudo pelo Decreto n.6.962/2009, e integrado por representantes da Casa Civil
e dos Ministrios das Cidades (MCidades), da Fazenda (MF) e do Planejamento, Oramento e Gesto (MPOG), e a
composio do Conselho Gestor do FNHIS, o qual conta com participao muito mais ampla de rgos de governo,
incluindo representaes dos movimentos populares, empresarial, de trabalhadores, profissional, acadmica ou de
pesquisa, e de organizao no governamental (ONG) (Krause, Balbim e Lima Neto, 2013, p.13).
125 Parte dos representantes do setor alega que a produo de HIS s se viabiliza mediante a doao de terrenos
pelo poder pblico, que, seguindo esta diretriz (e exigncia do setor), entrega terrenos pblicos aos promotores
privados. O depoimento do diretor de uma importante incorporadora do ABCD refora este exigncia: Eu diria
que at 3 SM, se no tiver terreno doado pela prefeitura, impossvel ganhar dinheiro com isto a. De 3 SM a
10 SM, pegando os 10 SM, 9 SM, na faixa de R$120 mil, R$130 mil, tem possibilidades, mas tem que buscar
os terrenos certos. Tem que comprar com um preo justo o terreno (diretor da MZM, em entrevista concedida
pesquisadora em abril de 2009).
250
acompanhados por sucessivas elevaes nos tetos desta Faixa126 sob fortes presses
dos agentes promotores privados; (4) as elevaes dos tetos da Faixa 1 contribuem para
legitimar as reivindicaes pelo aumento dos tetos das demais faixas do programa; e (5)
os tetos das Faixas 2 e 3 so elevados, sob o argumento de que estariam defasados devido
ao aumento galopante dos custos de construo e dos preos dos terrenos no pas.
Deste modo, garantida a liquidez dos imveis sobre patamares de preo cada
vez mais elevados, bem como os resultados financeiros do setor, embora uma parte de
seus representantes alegue que sua rentabilidade tenha retrado significativamente nos
ltimos anos.127
Evidencia-se, assim, a responsabilidade da poltica habitacional vigente sobre
o aumento acentuado dos preos dos imveis residenciais nos ltimos anos. Atravs
da concesso de subsdios diretos e indiretos, da elevao dos tetos dos financiamentos disponveis e da reduo do valor das prestaes nos financiamentos possvel
em grande medida pela ampliao do tempo de amortizao da dvida , tal poltica
tem garantido o aquecimento da demanda solvvel no pas.
126 Conforme destaca Arantes, na Faixa 1 do PMCMV o teto do financiamento para a sua casa mais simples
(com menos de 40 m2), em So Paulo, comeou com R$ 52 mil em 2009 e hoje est em R$ 96 mil (com o
complemento estadual), e mesmo ultrapassando este valor, com doao de terras pblicas via desapropriao
municipal, crescendo assim bem acima da inflao (Arantes, 2013, p.8).
127 Segundo o diretor financeiro da construtora Eztec, Emlio Fugazza, a margem bruta mdia das incorporadoras
de capital aberto passou de 39% para 26% entre 2007 e 2011 (MOD, L.; GAZZONI, M. Forte alta dos preos
fora ajuste no setor imobilirio. O Estado de So Paulo, 9 de julho de 2012).
251
5. A nova cartografia da segregao

socioespacial na metrpole paulistana
5.1 O avano do mercado formal de moradia sobre as
periferias consolidadas
O avano do mercado formal de moradia rumo s periferias, acompanhado pelo aumento
dos preos dos imveis residenciais, vem redefinindo a segregao socioespacial na
metrpole paulistana. Parte das periferias de ocupao mais antiga autoconstrudas,
que ao longo dos anos foram se consolidando pelos expedientes informais da classe
trabalhadora e tambm por aes fragmentadas e investimentos pontuais do poder
pblico, muitas vezes em compasso com os tempos eleitorais tornou-se territrio em
disputa pelos agentes do setor imobilirio com o surgimento de novos vetores de atuao
do mercado residencial formal.
A precariedade urbana de extensas parcelas do territrio da metrpole, resultante
das dcadas de rebaixamento do custo de reproduo da fora de trabalho que sustentou o modelo de industrializao nacional, sobretudo entre os anos 1950 e 1970 ,
foi adquirindo novos contornos nos anos seguintes. Desta matriz de industrializao
tardia,1 que se forjou a partir da aliana formada entre a burguesia nacional e o capital
internacional em reao recesso nos pases centrais, com o propsito de deslocar os
centros de produo para pases com salrios e preos de matrias-primas mais baixos,
procurando diminuir os custos de produo, resultou um padro de urbanizao marcado pelo espraiamento perifrico dos assentamentos humanos (Castro, 1999, p.48).
Este padro de urbanizao, engendrado a partir da combinao de formas
avanadas de reproduo do capital no setor industrial com modos atrasados de reproduo de um vasto contingente de trabalhadores, permitiu ao pas alcanar taxas
elevadas de crescimento, calcadas na explorao do trabalhador e na intensificao das
desigualdades de renda.
A permanncia de formas arcaicas na produo rural, na reproduo da fora
de trabalho na cidade e em setores tradicionais da indstria, como destacam Tanaka
e Pereira, representando o lado atrasado deste modelo de desenvolvimento, garantiu
a reproduo da fora de trabalho com nus reduzido para os capitalistas industriais,
bem como para o prprio Estado. Este ltimo no apenas no se comprometeu com
a proviso de infraestrutura, servios e equipamentos urbanos nos assentamentos perifricos, como ainda estimulou, indiretamente, a busca por solues para o problema
1 Ferreira, Joo Sette Whitaker (2003a). Alcances e limitaes dos instrumentos urbansticos na construo de
cidades democrticas e socialmente justas.
255
habitacional da classe trabalhadora nas periferias dos centros industriais, ao implementar um sistema de transporte pblico coletivo que viabilizou, mesmo que precariamente, seu acesso ao trabalho (Tanaka e Pereira, 2011, p.191).
Ao se eximir de parte substantiva do nus da reproduo da classe trabalhadora,
o modelo de desenvolvimento adotado no pas encontrou nas atividades informais e
arcaicas um dos elementos garantidores da acumulao de capital no setor industrial.
Esse mecanismo deu sustentao matriz de industrializao com baixos salrios que
se consolidou no pas. Oliveira destaca a moradia autoconstruda pelo trabalhador
como parte destes expedientes informais acionados para o rebaixamento do custo de
reproduo da fora de trabalho.
Uma no insignificante porcentagem das residncias das classes trabalhadoras foi construda pelos prprios proprietrios utilizando dias de folga, fins de semana e formas
de cooperao como o mutiro. Ora, a habitao, bem resultante dessa operao, se
produz por trabalho no pago, isto , supertrabalho. Embora aparentemente esse bem
no seja desapropriado pelo setor privado da produo, ele contribui para aumentar
a taxa de explorao da fora de trabalho, pois o seu resultado a casa reflete-se
numa baixa aparente do custo de reproduo da fora de trabalho de que os gastos
com habitao so um componente importante e para deprimir os salrios reais
pagos pela empresa. Assim, uma operao que , na aparncia, uma sobrevivncia de
prticas de economia natural dentro das cidades, casa-se admiravelmente bem com
um processo de expanso capitalista que tem uma de suas bases e seu dinamismo na
intensa explorao da fora de trabalho (Oliveira, 2003, pp.58-59).
Desta forma, conforme descreve Mautner, com a extenso do assalariamento, o acesso
por nibus terra distante e barata da periferia, a industrializao dos materiais bsicos de construo, somados crise do aluguel e s frgeis polticas habitacionais do
Estado, o trinmio constitudo por loteamento popular, casa prpria e autoconstruo
estabeleceu-se como a forma predominante de assentamento da classe trabalhadora na
metrpole paulistana (Mautner, 1999, p.248). Como decorrncia deste movimento, ao
invs de exceo, a informalidade constitui a regra de ocupao da regio.
Estas periferias progressivamente se consolidaram. Mautner descreve este processo a partir de uma sequncia de trs camadas, que se assentam sobre estas reas
de modo fragmentado e descontnuo, no tempo e no espao. A primeira consiste na
abertura dos loteamentos, muitos deles irregulares, em sua comercializao grande
parte no circuito informal , e na construo de algumas casas, seja por regime de
256
autoconstruo, seja por encomenda. A segunda se estabelece a partir da chegada gradual da infraestrutura, dos servios urbanos e equipamentos sociais, em resposta ao
primeiro estgio de ocupao da rea e s fortes presses exercidas pelos moradores sobre os governos locais. Para isto, exige-se a legalizao da ocupao, o que implica sua
adequao s normativas vigentes por vezes impossveis de serem respeitadas, posto
que a ilegalidade, ali, um de seus elementos constitutivos fazendo que muitas vezes
esta legalizao ocorra apenas a partir de perdes pblicos e anistias.
Findadas as duas primeiras etapas, d-se incio terceira e ltima camada, agora
com a participao do capital. Finalmente, estas reas se inserem no circuito formal
de reproduo do capital na produo do espao urbano. Contudo, uma parcela das
pessoas que at ento ali morava, e que participou das etapas anteriores, seja com trabalho direto, construindo suas prprias casas, seja pressionando o poder pblico para a
extenso da infraestrutura, dos servios e equipamentos at o local, no consegue mais
permanecer na regio. Deste modo, vrios de seus moradores originais acabam sendo expelidos para iniciar a primeira camada de trabalho em periferias mais distantes
(Mautner, 1999, p.257).
Nestas periferias consolidadas, as paulatinas melhorias promovidas pelo poder
pblico e pelos moradores ao longo das ltimas dcadas tm sido apropriadas pelos
agentes promotores imobilirios. Nelas, o capital se reproduz no circuito imobilirio
formal apropriando-se deste diferencial de renda, resultante das duas camadas de trabalho descritas por Mautner (1999), tanto no remunerado, realizado pelos prprios
moradores, quanto remunerado, incorporado nas obras e intervenes promovidas pelos governos locais.
Mas isso no propriamente uma novidade. Os promotores de loteamentos
clandestinos apoiavam, muitas vezes, reivindicaes por melhorias nas periferias, porque
viam nestas mobilizaes uma oportunidade para a ampliao de seus ganhos, com a
valorizao de seus terrenos, resultante dos investimentos pblicos. Rolnik e Bonduki
relatam esta prtica oportunista adotada pelos promotores imobilirios na periferia de
So Paulo, sobretudo na dcada de 1980.
Os movimentos de bairros reivindicando todos os tipos de melhorias urbanas se
multiplicaram na dcada de 1980. Muitos deles motivados pelos prprios loteadores que contavam com os investimentos pblicos para gerar uma valorizao
dos lotes ainda no comercializados (Rolnik e Bonduki, 1987 apud Tanaka e
Pereira, 2011, p.199).
A nova cartografia da segregao socioespacial na metrpole paulistana
257
Parte destas melhorias, conforme acrescenta Maricato, resultaria do velho clientelismo

poltico: trocam-se por votos a pavimentao de uma rua, a iluminao pblica, uma
unidade de sade, uma linha de nibus, etc (Maricato, 2013, p.20).
Como resultado deste processo de consolidao, as antigas periferias da metrpole paulistana tornaram-se menos precrias, o que, associado expanso do crdito vista
anteriormente, foi suficiente para garantir a liquidez dos novos lanamentos direcionados
s camadas de mdia e mdia-baixa renda no mercado popular.2
Este aspecto deve ser destacado, posto que h uma diferena importante entre a lgica dos empreendimentos voltados para a faixa de 0 a 3 salrios mnimos,
pertencentes Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, e a lgica dos empreendimentos voltados s faixas entre 3 e 10 salrios mnimos, pertencentes s faixas
de mercado do programa, conforme destaca Fix. Enquanto no primeiro grupo as
empresas so contratadas pela CEF, remuneradas pela construo e tm a demanda
organizada e cadastrada pelas prefeituras, no segundo, elas encarregam-se da incorporao do empreendimento que lanam no mercado e assumem os riscos, caso no
consigam vend-lo. Estas distines fazem que, neste ltimo grupo, na deciso da
compra de um terreno, alm do preo, sejam considerados os atrativos que podero anunciar e oferecer aos clientes, ou seja, o potencial de se apropriarem de um
diferencial de renda (Fix, 2011, pp.190-191). Caractersticas presentes na periferia
consolidada que no so encontradas nas reas mais perifricas, de ocupao mais
recente e de menor grau de consolidao.
Assim, estas periferias consolidadas, que na dcada de 1970 e 1980 foram o
bero de muitos movimentos sociais urbanos e palco de mobilizaes e lutas polticas,3
tm se configurado, hoje, como o espao dos novos empreendimentos residenciais do
mercado popular e locus de um exrcito de endividados. So centenas de milhares de
pessoas, que venderam seu trabalho futuro para a aquisio da casa prpria, contraindo
2 Segundo o diretor de uma incorporadora atuante na RMSP voltada ao segmento econmico, na escolha da
localizao dos lanamentos da empresa, ainda que os terrenos mais baratos sejam priorizados, outros fatores
tambm participam desta deciso, como a integrao, mesmo que precria, a um sistema de transporte pblico
coletivo, para que se garanta a liquidez do empreendimento. No caso da RMSP, segundo o diretor, prioriza-se,
geralmente, a proximidade a uma estao de trem (convidado do GEMI / LabHab FAU USP, em agosto de
2008). A expanso do mercado residencial popular no eixo leste da metrpole paulista, por exemplo, compreendendo, sobretudo, os municpios de Guarulhos, Itaquaquecetuba, Suzano, Ferraz de Vasconcelos e Mogi das
Cruzes, foi muito beneficiada pela Linha 11 Coral (Brs-Estudantes) e pela Linha 12 Safira (Brs-Calmon
Viana) da CPTM.
3 Com grande apoio dos agentes pastorais da igreja catlica reunindo militantes da esquerda que questionavam prticas polticas tradicionais dos espaos partidrios e lideranas operrias (ligadas Pastoral Operria),
os moradores da periferia comeam a se reunir e se organizar em torno de mobilizaes visando melhorar suas
condies de vida. Organizam-se em um contexto de represso poltica, buscando novas prticas possveis e
espaos de legitimao de suas reivindicaes e aes baseados em sua experincia cotidiana, marcada por todos
os tipos de carncia (Tanaka e Pereira, 2011, p.194).
258
financiamentos de 30 anos, e se colocando, durante este longo perodo de tempo, sob a

ameaa constante de despejo, caso no tenham condies de quitar as prestaes.4
Construiu-se um ambiente regulatrio propcio expanso do mercado formal
de moradia em direo s camadas de mdia e mdia-baixa renda, que avanou sobre
as periferias consolidadas, difundindo a casa prpria atravs de um programa federal,
que, com metas ambiciosas de atendimento, descartou outras modalidades de enfrentamento da questo habitacional.
Assim, apostou-se na difuso da casa prpria, o que, apesar de representar uma
segurana para parte da classe trabalhadora,5 acaba por fragiliz-la, conforme argumenta
Harvey, ao fragment-la em classes de habitao, cindindo-a pela polarizao que se
constitui entre proprietrios e no proprietrios.
A casa prpria, em suma, convida uma faco da classe trabalhadora a comprometer sua luta inevitvel pela apropriao do valor nas sociedades capitalistas, de uma
maneira muito diferente. Ela a coloca do lado do princpio da propriedade privada
e, frequentemente, leva a se apropriar de valores s custas de outras faces da classe
trabalhadora (Harvey, 1982, p.14).
Ampliaram-se as fronteiras territoriais do mercado formal na metrpole paulistana, englobando reas perifricas j consolidadas em municpios como Carapicuba e Barueri, na subregio oeste, Ferraz de Vasconcelos, Suzano, Itaquaquecetuba e Mogi das Cruzes, na leste,
Cajamar, na norte, alm de Diadema e Mau, na sudeste, e Taboo da Serra e Cotia, na
sudoeste. Na Capital, esta expanso se direcionou, sobretudo, aos distritos de So Mateus,
Jos Bonifcio, Lajeado, Vila Curu e Itaim Paulista, a leste, Capo Redondo, a sudoeste, e
Jaragu, a norte. A evidncia deste movimento est no aumento da participao de todas estas
reas no conjunto das UHs lanadas na RMSP nos ltimos anos, como visto no captulo 1.
4 Conforme explica Marx (1983), o credito concedido ao muturio na condio de retornar ao prestamista acrescido
de mais valor. Assim, no dado em pagamento nem vendido, apenas emprestado, s alienado sob a condio,
primeiro, de voltar, aps determinado prazo, a seu ponto de partida, e, segundo, de voltar como capital realizado, tendo
realizado seu valor de uso de produzir mais-valia (Marx, 1983, Livro III, p.259). Ademais, a remunerao do capital
financeiro, na forma de juros, deriva da valorizao produzida por um trabalho futuro, que pode ou no ocorrer, mas
que est pressuposta no ato de concesso do crdito e garantida por um acordo jurdico previamente estabelecido. Ou
seja, o retorno no se expressa aqui, portanto, como consequncia e resultado de determinada srie de atos econmicos,
mas como consequncia de um acordo jurdico especial entre comprador e vendedor (Marx, 1983, Livro III, p.262).
5 A casa prpria percebida e vivida pelas camadas populares como verdadeiro bastio da sobrevivncia familiar,
ainda mais em tempos de crise e de instabilidade crescente no mundo do trabalho. A casa prpria, no Brasil,
representa a garantia de uma velhice com-teto, na ausncia ou insuficincia da previdncia social, ou seja, vista
como a nica garantia para um fim de vida com o mnimo de segurana e dignidade. Para os jovens casais com
filhos ou mes chefes-de-famlia, a casa prpria a garantia de uma estabilidade em vrios nveis, em relao
escola dos filhos, aos laos de solidariedade de bairro, segurana real e simblica de no ser ameaados ou
vitimados pelo despejo em caso de desemprego (Arantes e Fix, 2009, pp.6-7).
259
Figura 5.1 Empreendimentos do segmento econmico nas periferias consolidadas da RMSP
vila curu
ferraz de vasconcelos
260
so lucas
mogi das cruzes
261
carapicuba
Esta expanso progressiva do mercado formal sobre as periferias tem sido capitaneada pelo segmento econmico, como visto no captulo 1. Em Carapicuba, Ferraz de
Vasconcelos, Suzano, Itaquaquecetuba, Cajamar, So Mateus, Jos Bonifcio, Lajeado,
Vila Curu, Itaim Paulista e Jaragu, entre 2009 e 2010, a totalidade dos lanamentos
inseriu-se neste segmento, com preo inferior a R$ 200 mil, sendo que em Carapicuba,
Ferraz de Vasconcelos, Itaquaquecetuba, Cajamar, So Mateus, Lajeado, Vila Curu e
Itaim Paulista, mais de 85% das UHs foram lanadas com preo inferior a R$ 130 mil,
enquadrando-se, portanto, no Programa Minha Casa Minha Vida.
Deste modo, o padro de urbanizao calcado na expanso perifrica se intensificou. Como condio de acesso casa prpria, parte destes novos proprietrios
teve que se dirigir para municpios e distritos mais perifricos da metrpole, onde se
concentraram os empreendimentos do PMCMV. Os novos endereos na maior parte
das vezes distanciaram seus moradores de seus locais de trabalho, de estudo e de lazer, sujeitando-os a exaustivos e dispendiosos deslocamentos dirios, sobrecarregando,
assim, as j saturadas redes metropolitanas de transportes e virias.6 A declarao da
6 Na comparao com outras metrpoles mundiais, a RMSP, com o tempo mdio de deslocamento casa-trabalho
de 42,8 minutos, s perdeu para Xangai, com mais de 50 minutos (Pereira e Schwanen, 2012, p.13).
262
diretora da imobiliria i-Uni Brasil, Vanessa Rosal, de que muitos deles [dos novos
proprietrios de imveis na periferia da RMSP] trabalham no centro expandido, mas
no se incomodam com a distncia e at compram carro para se deslocarem melhor
elucida bem este movimento.7
E o aumento dos deslocamentos pendulares na metrpole paulistana nos ltimos
anos muito se deve a este processo.
Os deslocamentos pendulares8 na metrpole paulistana com a expanso do mercado
residencial formal em direo s periferias consolidadas
O volume de movimentos pendulares de residentes na metrpole paulistana cresceu 76%

entre 2000 e 2010, passando de 1,1 para 1,9 milho de pessoas, enquanto sua populao
cresceu 10%, passando de 17,8 para 19,7 milhes. Ocorreu tambm um aumento no
peso relativo da mobilidade pendular sobre a Populao em Idade Ativa (PIA) na regio,
que cresceu 4,2 pontos percentuais, passando de 8,4% para 12,6%.
Em parte das novas fronteiras do mercado formal, que tm recebido uma
quantidade significativa de novos moradores, o volume de movimentos pendulares
aumentou ainda mais, bem como seu peso relativo sobre a PIA destes municpios.
Em Barueri, Santana de Parnaba, Cajamar, Cotia, Diadema e Suzano, por exemplo,
o crescimento do volume de deslocamentos pendulares foi superior ao da mdia da
regio, com 83%, 127%, 189%, 127%, 77% e 89%, respectivamente, bem como o
crescimento do peso relativo da mobilidade pendular sobre a PIA, que em todos estes
municpios foi superior a 7 pontos percentuais. Em outros municpios pertencentes
s novas fronteiras do mercado popular, como Carapicuba, Ferraz de Vasconcelos e
Taboo da Serra, em que j era elevado, superior a 25% em 2000, o peso relativo
da mobilidade pendular sobre sua PIA cresceu ainda mais, superando 35% em 2010
(Cunha, Stoco e Dota, 2013).
A falta de isonomia na distribuio dos empregos, acompanhada pela expanso
perifrica da produo habitacional contribui para a intensificao da pendularidade
na metrpole paulistana. Cerca de 70% dos empregos formais da regio concentram-se
na Capital. O percentual de pessoas, excetuando-se as que vivem na Capital, que se
deslocam de seu municpio de residncia para trabalhar em outro, que era de 38,6%
em 1997, passou para 42,7% em 2007, em um crescimento absoluto de 55% no perodo passando de 1.027.992 para 1.592.912 pessoas. Na Capital, a participao
7 GIORDO, Mariana. Bairros da periferia se destacam nos negcios imobilirios. So Paulo, 7 de julho de 2013.
8 So considerados deslocamentos pendulares os movimentos regulares (dirios ou no) por motivos de trabalho
e estudo (Cunha, Stoco e Dota, 2013, p.3).
263
dos trabalhadores que se deslocam para outro municpio, alm de reduzida, de apenas
6,4% em 1997, apresentou um crescimento absoluto menor, de 32,2%, passando de
265.413 para 351.004 pessoas, o que, em 2007, representava 6,7% dos trabalhadores
do municpio (Ipea, 2012, p.93).
Tabela 5.1 Volume dos movimentos pendulares e sua relao com a PIA na RMSP
em 2000 e 2010
Vol. Mov. Pendulares
Percentual da PIA (%)
2000
2010
Dif (00-10)
2000
2010
Dif (00-10)
Barueri
22.888
41.795
83%
15,9
22,9
Cajamar
2.987
8.626
189%
8,5
18
9,5
Carapicuba
68.926
100.707
46%
28,3
36
7,7
Cotia
16.283
37.027
127%
15,5
24,4
8,9
Diadema
47.367
83.792
77%
18,6
28,4
9,8
26.905
45.911
71%
27,9
36,9
Guarulhos
90.205
138.554
54%
11,9
15
3,1
Itaquaquecetuba
40.863
67.062
64%
22,8
28,9
6,1
Mau
60.375
90.486
50%
23,6
28,2
4,6
Osasco
108.511
129.984
20%
22,8
25
2,2
Santana de Parnaba
11.534
26.148
127%
22,5
32
9,5
Santo Andr
90.591
140.844
55%
18,2
25,7
7,5
So Bernardo
78.179
125.393
60%
15
20,7
5,7
So Paulo
102.636
313.259
205%
1,3
3,5
2,2
Suzano
22.619
42.851
89%
14,3
21,7
7,4
Taboo da Serra
39.153
67.739
73%
27,8
36,5
8,7
RMSP
1.105.645
1.942.001
76%
8,4
12,6
4,2
Ferraz de
Vasconcelos
Fonte: IBGE / Censo 2000 e 2010.

Extrado de: Cunha, Stoco e Dota, 2013, p.32.
Resulta, deste crescimento, um contingente de quase dois milhes de pessoas, na metrpole paulistana, que se deslocam de seu municpio de residncia para trabalhar ou estudar em outro, o que revela a forte dependncia desta populao rede viria e ao sistema
de transporte pblico metropolitano, principalmente entre os moradores dos municpios
mais perifricos, que muitas vezes funcionam como cidades-dormitrio.
Confirma isto o fato de, na Capital, das viagens realizadas em 2007, 94,8%
terem como origem e destino o prprio municpio, enquanto nos demais, apesar de
264
prevalecerem as viagens intramunicipais, 30,4% terem como destino outro municpio (Ipea, 2011, p.12). Este percentual, muito provavelmente, crescer ainda mais
com a intensificao da expanso perifrica da atual produo habitacional, incluindo a direcionada para o segmento econmico.
Ademais, o fato de o Programa Minha Casa Minha Vida definir valores mximos
de enquadramento semelhantes, para as distintas faixas de atendimento, em todo o territrio metropolitano acaba por incentivar a ampliao da produo habitacional sobre
as reas mais perifricas da metrpole, conforme alertam Krause, Balbim e Lima Neto.
Isto porque, desta forma, o programa viabiliza a gerao e incorporao de uma taxa
excedente de lucro, pelas construtoras, equivalente diferena entre o preo de uma
pior localizao, escolhida para a produo de empreendimentos, e o preo de uma
melhor localizao (Krause, Balbim e Lima Neto, 2013, p.16). Isto porque, como
visto no captulo 4, os preos dos imveis lanados nos distintos segmentos tendem a
alcanar estes limites mximos
A piora da mobilidade urbana na metrpole, ainda que prejudique o conjunto de
sua populao, recai com maior intensidade sobre as camadas de mais baixa renda. Entre
2008 e 2009, enquanto os 10% mais pobres levavam, em mdia, 55 minutos no trajeto
casa-trabalho, os 10% mais ricos consumiam pouco mais que 35 minutos. Entre os 10%
mais pobres, mais de 25% demoravam mais de uma hora neste percurso, enquanto entre
os 10% mais ricos, esta situao era enfrentada por menos de 15% das pessoas (Pereira
e Schwanen, 2013, p.19). Estes dados comprovam que as camadas de mais baixa renda
so as mais penalizadas pela falta de isonomia na distribuio dos empregos associada
expanso perifrica da ocupao metropolitana.
Villaa, ao afirmar que a classe dominante conduz a produo do espao priorizando sempre a otimizao dos seus tempos de deslocamento, apresenta uma chave
explicativa para esta diferena na durao dos percursos casa-trabalho entre as camadas
de alta e baixa renda. O autor ressalta ainda que,
O controle do tempo de deslocamento a fora mais poderosa que atua sobre a
produo do espao urbano como um todo, ou seja, sobre a forma de distribuio da
populao e seus locais de trabalho, compras, servios, lazer etc. No podendo atuar
diretamente sobre o tempo, os homens atuam sobre o espao como meio de atuar
sobre o tempo (Villaa, 2011, p.56).
E o autor acrescenta que, ao otimizar seu tempo de deslocamento na metrpole paulistana, atravs da produo do espao, a camada de mais alta renda piora as condies de
265
deslocamento das parcelas mais pobre da populao, uma vez que quanto mais o centro
se desloca para o quadrante sudoeste de So Paulo, mais longe ele fica da Penha ou da
Vila Matilde (Villaa, 2001, p.328).
Sem qualquer possibilidade de controle sobre seus deslocamentos, tampouco sobre
a produo do espao, cabe, ento, s camadas de mais baixa renda, vivenciar uma dramtica separao entre o local de trabalho, de moradia, de estudo, de consumo e de lazer,
o que impe horas dirias despendidas na realizao das tarefas mais banais do cotidiano.
5.2 A segregao socioespacial e o lugar dos pobres
Enquanto as periferias consolidadas se transformam, novas periferias emergem, como
lugar da precariedade, da informalidade, desconectadas da rede de transporte pblico
coletivo, carentes de infraestrutura, de servios urbanos e de equipamentos sociais, que
chegaram s antigas periferias s custas de muita luta social e trabalho.
A estas novas fronteiras urbanas, definidas por Torres como um tipo particular de
periferia com altssima taxa de crescimento demogrfico e precariedade no acesso a servios pblicos, particularmente saneamento (Torres, 2004, p.5),9 que ainda no passaram
pelo processo de consolidao descrito por Mautner (1999) e tampouco despertaram
o interesse do setor imobilirio, tem se destinado um grande contingente de excludos
do mercado formal. Todavia, conforme descreve Torres, estas novas reas perifricas so
apenas temporariamente uma alternativa a esta populao.
Rapidamente esta terra tambm se torna proibitiva, na medida em que o Estado investe, dota-a de infraestrutura e equipamentos sociais. Esta terra se valoriza, e isto
produz simultaneamente novos mecanismos de expulso via mercado imobilirio, enquanto os novos migrantes pobres deixam de ter a possibilidade de residir nestes locais
(Torres, 2004, p.18).
Historicamente, a ilegalidade no uso e na ocupao do solo urbano foi consentida, desde que distante dos circuitos de valorizao do capital imobilirio (Maricato, 1996).
9 Conforme define Torres: a. As fronteiras [urbanas] so regies com altas taxas de crescimento demogrfico e
com substancial migrao; b. As fronteiras apresentam infraestrutura precria e em construo. De modo geral, o
Estado est pouco presente, seja regulando o uso da terra, seja atravs da oferta de servios pblicos; c. A fronteira
parece funcionar como uma vlvula de escape, o lugar de concentrao daqueles que no tem lugar nem em
reas urbanas consolidadas, nem em reas rurais tradicionais (Velho, 1976); d. A fronteira objeto de importantes
conflitos sobre a posse da terra urbana (loteamentos clandestinos, favelas) ou rural; e. A fronteira apresenta
intensos conflitos ambientais relativos ocupao de reas florestais e de mananciais. Enfim, podemos utilizar
a categoria de modo a distinguir esta regio de outras reas urbanas com alta concentrao de pobres. Muitas
das periferias mais antigas so reas mais consolidadas, onde o Estado se apresenta regularizando a ocupao e
estendendo a rede de servios (Torres, 2004, p.6).
266
Hoje, parte das reas perifricas formadas neste processo, com a expanso do mercado
formal, adentrou na arena de disputa por terra urbanizada pelos agentes do setor imobilirio. E isto tem significado a reduo das reas disponveis para a populao de
mais baixa renda.
Nestas reas j consolidadas, h, ainda, forte presso pela regularizao dos assentamentos informais e pela titulao das moradias erigidas informalmente, com propsitos bastante distintos, e, por vezes, at contraditrios.10 De um lado, estas reivindicaes
partem da luta pela garantia da posse e pela efetivao do direito moradia das camadas
de mais baixa renda. De outro, partem das requisies do capital para que o avano do
mercado formal se efetive, pois, conforme afirma Harvey, propriedade o capital pode
comprar.11 Para os interesses situados neste segundo lado na disputa, como argumenta
Hernando de Soto, sem resolver as pendncias legais,
Estes ativos12 no podem ser convertidos em capital nem podem ser comercializados
fora dos estritos crculos locais onde as pessoas se conheam e confiem umas nas outras,
eles tambm no podem ser utilizados como garantia para emprstimos nem tampouco
como entrada para investimentos (Martins, 2010, pp.103-104).
Junto chegada do mercado formal, novos agentes entram em cena. O pequeno especulador, ator urbano espalhado por todas as camadas sociais e protagonista da expanso perifrica at ento, cede lugar na dinmica de constituio do espao construdo
grande empresa imobiliria, confirma Saraiva (2011, p.10). E, atuando nestas periferias, estas grandes incorporadoras procuram reverter, inclusive simbolicamente, o
iderio de periferia, com vistas a garantir, alm da liquidez de seus lanamentos no
mercado popular, a elevao de seus patamares de preo, valendo-se, para isto, do
marketing imobilirio na ressignificao de bairros e reas antes desvalorizadas (Rufino
e Pereira, 2011, p.80).
Evaniza Rodrigues, da Unio dos Movimentos de Moradia e do Frum da
Reforma Urbana, em entrevista concedida a Fix, relata a percepo dos movimentos
de moradia do avano do mercado formal sobre estas periferias consolidadas, com a
10 No se pretende aprofundar este debate sobre a regularizao dos assentamentos informais e como esta questo
tem sido incorporada nas polticas pblicas, apenas evidenciar mais uma faceta das disputas travadas sobre as
periferias consolidadas frente ao recente avano do mercado imobilirio formal sobre elas.
11 Entrevista de David Harvey, Urbanizao incompleta estratgia do capital. Brasil de Fato, 25 de
novembro de 2013.
12 De Soto calcula que o patrimnio imobilirio dos pobres em todo o terceiro mundo ultrapassa US$ 9 trilhes
(Martins, 2010, p.103).
267
expanso territorial da atuao das grandes incorporadoras no segmento econmico. A

gente brincava que a Jacu-Pssego era o limite do mercado imobilirio, eles nunca atravessavam para o outro lado, que para o lado da Cidade Tiradentes. E agora j temos trs
empreendimentos lanados l (Fix, 2011, p.199).
Cabe questionar tambm se as pessoas que ascenderam ao mercado formal de
moradia nestas reas da metrpole, contraindo financiamentos de 30 anos, e comprometendo mais de 30% de sua renda mensal com as prestaes, esto vivendo melhor em
suas habitaes de dimenses reduzidas,13 cuja localizao, no mais das vezes, implica
muitas horas desperdiadas diariamente no deslocamento casa-trabalho.
Ao contrair um financiamento habitacional, como destaca Martins, o trabalhador
no apenas garante o acesso a um item fundamental de sua reproduo, como se compromete a remunerar o capital que lhe foi adiantado como complementao de seu oramento.
Sobre isto, a pesquisadora afirma que a dvida de longo prazo, assumida em funo do crdito contrado, provoca uma subordinao do trabalhador e da venda da
nica mercadoria que historicamente lhe sobrou para vender: seu trabalho aos ritmos
de valorizao e desvalorizao do imvel frente produo urbana do espao (Martins,
2010, p.73). Assim, o crdito, ao tornar possvel ao trabalhador receber menos para
assegurar sua sobrevivncia, ainda que na condio de endividado, incide fortemente
sobre os nveis de explorao do trabalho, permitindo, inclusive, que estes se elevem
(Martins, 2010, pp.114-115).
Diante destes argumentos, no h dvida de que a difuso do financiamento
habitacional bastante favorvel reproduo do capital. O crdito, conforme revela
Harvey (2004), um dos mecanismos mais eficientes da acumulao por despossesso no
atual regime de acumulao flexvel.
Alguns dos mecanismos da acumulao primitiva que Marx enfatizou foram aprimorados para desempenhar hoje um papel bem mais forte do que no passado. O sistema
de crdito e o capital financeiro se tornaram, como Lenin, Hilferding e Luxemburgo
observaram no comeo do sculo XX, grandes trampolins de predao, fraude e roubo
(Harvey, 2004, p.122).
13 De acordo com a pesquisa Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano, que analisou
a recente produo habitacional voltada para o segmento econmico no pas. Aps um levantamento exaustivo
desta produo nas diversas regies do pas, foi constatado que de forma geral, as construtoras e incorporadoras
tm optado pelas dimenses mnimas dos ambientes exigidas pelos rgos de aprovao, comprometendo
seriamente a qualidade de vida dos moradores. H uma tipologia modelo, reproduzida amplamente, com rea
inferior a 45m2 (Ferreira, 2012, p.89).
268
Com a expanso do crdito no pas, no apenas foi ampliado o acesso moradia,

como tambm o consumo em geral dos brasileiros, especialmente de eletrodomsticos, eletrnicos, e de automveis, estes ltimos bastante beneficiados por incentivos
do governo federal.14
O montante de crdito concedido no pas, que correspondia a 34,2% do PIB
em 2007, saltou para 45,2% em 2010,15 e ultrapassou 50% em maio de 2012.16 O
volume dos crditos imobilirios foi o que mais cresceu, 51% entre agosto de 2009
e julho de 2010, enquanto o volume dos crditos em geral cresceu apenas 19%.17
Consequentemente, o endividamento dos brasileiros tambm aumentou, bem como
o comprometimento de sua renda com o pagamento destas dvidas, alcanando nveis
recordes na histria do pas.
Entre 2005 e 2009, o nmero de brasileiros com dvidas cujo valor superava
R$ 5 mil dobrou,18 sendo que os crditos imobilirios e consignados foram os que
mais contriburam para este endividamento.19 Em 2011, 22% da renda familiar dos
brasileiros estava comprometida com o pagamento destas dvidas, o que, apesar de
distante da situao dos pases que sucumbiram a crises imobilirias, colocava o pas
em estado de ateno, tendo em vista o descolamento entre o crescimento acentuado
dos preos imobilirios e o aumento da renda familiar dos brasileiros,20 conforme
visto no captulo 4.
O diretor de uma incorporadora atuante na RMSP compartilha da opinio
de que o nvel de endividamento do brasileiro preocupante, e acrescenta que este
quadro exige cautela por parte dos agentes promotores imobilirios quanto s decises
sobre os futuros lanamentos.
14 Segundo estudo realizado pelo Ipea, divulgado em 25 de maio de 2011, a cada R$ 1 investido no transporte
pblico coletivo, o governo, nas trs esferas administrativas, concede R$ 12 em incentivos ao transporte privado
individual, sobretudo atravs da iseno de IPI, que fez que o governo federal deixasse de arrecadar entre R$ 1,5 bi
e R$ 7,1 bi por ano (A cada R$ 1 investido em transporte pblico, governo d R$ 12 em incentivo para carro e
moto. R7, 27 de maio de 2011).
15 Dados extrados de BI&P. Relaes com Investidores. Evoluo do crdito no Brasil, novembro de 2012.
16 MARTELLO, Alexandro. Crdito bancrio supera marca de 50% do PIB pela 1a vez na histria. G1, 26 de
junho de 2012.
17 MOD, Leandro. Juro de imvel aqui dos mais altos do mundo. O Estado de So Paulo, 04 de outubro de 2010.
18 Em setembro deste ano, aproximadamente 23 milhes de pessoas fsicas tinham emprstimos, ou dvidas,
que somavam R$ 5.000 ou mais, de acordo com dados do SCR (Sistema de Informaes de Crdito do BC). Isso
representa mais de 10% da populao brasileira. H cinco anos, eram menos de 10 milhes de pessoas (CUCOLO,
Eduardo. Valor de dvida cresce mais do que renda. Folha de So Paulo, 13 de dezembro de 2009).
19 idem.
269
Antes voc lanava qualquer coisa, pois achava que ia vender, hoje voc no pode fazer
mais isto. As pessoas se endividaram, no que no tem dinheiro, que elas se endividaram: trocaram de carro, compraram o segundo carro, modernizaram o apartamento
ou a casa, esto pagando mais um ponto de TV a cabo, telefone celular para a famlia
inteira. A coisa fica complicada e as pessoas precisam acabar de pagar estas coisas para
comprar um imvel. Nos EUA, voc, durante sua vida inteira, troca cinco ou seis vezes
de casa, aqui voc troca uma, duas no mximo.21
Como j visto, o preo dos imveis aumentou com grande intensidade nas novas fronteiras do mercado formal, onde se concentraram os lanamentos do segmento econmico e os do supereconmico, enquadrados no PMCMV. Ante o aumento do preo da
rea construda, o tamanho das UHs lanadas foi reduzido, para que seus preos finais
se enquadrassem nos valores mximos do programa. Deste modo, a casa prpria, no
mercado popular, chega s camadas de mdia e mdia-baixa renda com preos cada vez
maiores e dimenses cada vez menores.
Agrava este quadro o fato de a expanso do mercado formal sobre as periferias
consolidadas ter se dado com a difuso dos grandes empreendimentos residenciais, visto
que o aumento do porte dos empreendimentos se manifestou com maior contundncia
nestas novas fronteiras, como analisado no captulo 1. Sendo assim, o acesso casa prpria, conquistado pelo endividamento, significou, para alguns, o isolamento na periferia,
na monotonia dos grandes conjuntos, sem diversidade de usos ou social.
Enquanto isto, a produo de habitao de interesse social (HIS), direcionada s
rendas de 0 a 3 SM, disputa as terras urbanizadas nas periferias consolidadas com esta
produo privada de moradia para o mercado popular, capitalizada e incentivada por
medidas do governo federal, sobretudo no mbito do PMCMV.
Sem condies de ingressar no mercado formal, as camadas de mais baixa renda
buscam o seu atendimento na Faixa 1 do programa, atravs de seu cadastramento nas
prefeituras dos municpios. Porm, a disputa desigual entre esta produo e a voltada s
faixas de mercado do programa, capitaneada pelas grandes incorporadoras, dificulta a
promoo de HIS, que, muitas vezes, s se torna possvel com o seu direcionamento para
reas ainda mais perifricas.
Cardoso, Arago e Arajo, a partir da anlise dos contratos firmados junto
CEF ao longo do primeiro ano do programa, constataram que, na RMSP, a maioria das unidades contratadas na Faixa 1 localizava-se fora da Capital. Das 4.374
270
unidades contratadas, distribudas em 25 empreendimentos, apenas 16%, totalizando

680 unidades em 3 empreendimentos, encontravam-se no municpio-sede da metrpole
(Cardoso, Arago e Arajo, 2011).
A falta de isonomia no atendimento habitacional das distintas faixas de renda
se estende por todo o territrio nacional, e fica evidente nos resultados de um estudo
desenvolvido pelo Ipea, em que se verificou que, a despeito de o dficit habitacional ter
decrescido 6,27% entre 2007 e 2012, passando de 5,59 milhes para 5,24 milhes de
domiclios, a participao neste montante das camadas de mais baixa renda, de at 3
salrios mnimos, aumentou de 70,7% para 73,6%, ainda que tenha recuado em termos
absolutos, de 3,95 milhes para 3,86 milhes de domiclios. Enquanto isto, a participao dos que ganhavam entre 3 e 5 SM decresceu de 13,1% para 11,6%, bem como a dos
que ganhavam entre 5 e 10 SM, que passou de 10,4% para 9,4%, e a dos que ganhavam
acima de 10 SM, que retraiu de 4,1% para 2,9%.22
A despeito dos subsdios e dos investimentos crescentes na rea da habitao, o
processo que vem inserindo uma parcela da populao de mdia e mdia-baixa renda
no mercado formal no apenas no consegue incorporar grandes parcelas das camadas
de mais baixa renda, oriundas da base da pirmide social, e, portanto, mais vulnerveis,
como dificulta seu atendimento pelos programas habitacionais existentes. Este atendimento, quando ocorre, se realiza em condies mais precrias, sobretudo do ponto de
vista da insero urbana, em funo do avano das dinmicas formais sobre as periferias
consolidadas que este processo acaba por fomentar.
Sequer a produo informal que historicamente se constituiu como o mecanismo de proviso habitacional para as camadas de mais baixa renda, calcado no padro
perifrico de expanso urbana23 tem encontrado espao nas periferias consolidadas,
pois s h lugar para a informalidade onde no h interesse do capital imobilirio, o que
est cada vez mais raro na metrpole paulistana.
Deste modo, esta produo informal tem se intensificado em locais cada vez mais
distantes e problemticos, do ponto de vista da sustentabilidade social e ambiental da
ocupao, restringindo-se, em grande medida, a reas que ainda permanecem sem o interesse do setor imobilirio, onde, por vezes, encontra restries legais sua atuao, como
nas encostas de morros, na beira de crregos e em reas de proteo ambiental.
22 CONCEIO, Ana. Dficit habitacional cai no geral, mas cresce na baixa renda, diz Ipea. Valor Econmico,
25 de novembro de 2013.
23 Pereira considera que o padro perifrico de crescimento, que marcou a produo do espao metropolitano
entre os anos 1950 e 1970, constituiu-se como um mecanismo de excluso integradora, posto que o trabalhador
se integrava a cidade pelo padro perifrico. A excluso ficava esmaecida porque a produo imobiliria extensiva,
apesar do seu carter predatrio e excludente, funcionava como um processo de incluso dos pobres na dinmica
imobiliria (Pereira, 1997, p.6).
271
Como consequncia deste processo, entre 2000 e 2010, o crescimento populacional

nos aglomerados subnormais24 da metrpole foi bastante superior mdia da regio.25 Silva
(2013) afirma que este incremento se deveu tanto ao surgimento de novas reas de favelas
quanto ao adensamento demogrfico dos ncleos j existentes.26 Enquanto a populao
na metrpole cresceu, em mdia, 0,96% ao ano, nos aglomerados subnormais a taxa geomtrica de crescimento mdio anual (TGCA) foi de 2,70%. Na Capital esta diferena foi
ainda maior: enquanto sua populao cresceu, em mdia, 0,76% ao ano, a TGCA dos residentes em assentamentos subnormais foi de 3,48%. Nestas comparaes, destacam-se os
casos dos municpios de Ferraz de Vasconcelos, cuja populao cresceu, em mdia, 1,69%
ao ano enquanto a populao residente nos assentamentos subnormais cresceu 21,49%; de
Itaquaquecetuba, com TGCA de 1,66% e TGCA de residentes em assentamentos subnormais de 47,15%; e de Santana de Parnaba, com TGCA de 3,82%, a mais alta da regio, e
TGCA de residentes em assentamentos subnormais de 16,74%.
Em sentido inverso, Barueri, que cresceu acima da mdia da regio, com taxa de
1,46% ao ano, teve retrao na TGCA dos residentes em aglomerados subnormais de
14,26%. Neste municpio, cuja participao nos lanamentos da RMSP cresceu acentuadamente a partir de 2007, como visto no captulo 1, apenas 42% dos lanamentos
enquadraram-se no segmento econmico, e menos de 3% no PMCMV, entre 2009 e
2010, do que se pode concluir que houve uma forte reduo das reas no disputadas
pelo mercado formal e, consequentemente, um redirecionamento de suas terras urbanizadas para camadas de renda mais elevada.
Diante do recrudescimento da disputa por terra urbanizada, mais do que o
empilhamento das favelas, que vem ocorrendo nos ncleos mais bem localizados,27
observa-se a tendncia de seu afastamento das reas mais centrais e valorizadas da metrpole. Conforme constatou Silva (2013), os setores subnormais, alm de crescerem
24 Segundo definio do IBGE, aglomerado subnormal um conjunto constitudo de, no mnimo, 51
(cinquenta e uma) unidades habitacionais (barracos, casas...) carentes, em sua maioria de servios pblicos
essenciais, ocupando ou tendo ocupado, at perodo recente, terreno de propriedade alheia (pblica ou particular)
e estando dispostas, em geral, de forma desordenada e densa (IBGE / Censo 2010).
25 As anlises feitas com base nos dados dos censos 2000 e 2010 referentes aos aglomerados subnormais devem ser
utilizadas com cuidado, pois, conforme alertam pesquisadores do IBGE, apesar de mantida a definio de aglomerado
subnormal, uma nova metodologia de clculo e de levantamento, alm de inovaes tecnolgicas, foi adotada no
ltimo censo. Deste modo, parte do acrscimo apontado pode ser apenas o resultado deste aprimoramento do
mtodo. Por outro lado, a incluso, em 2010, de municpios da RMSP no considerados no censo anterior, cujo
percentual de residentes em aglomerados subnormais inferior mdia da regio, refora o argumento apresentado.
26 Para a anlise da evoluo dos aglomerados subnormais na RMSP, a tese de doutorado de Lucia Souza e Silva
(2013), A cidade e a floresta: o impacto da expanso urbana sobre reas vegetadas na Regio Metropolitana de So
Paulo, foi uma importante referncia.
27 ZANCHETTA, Diego; BRANCATELLI, Rodrigo. So Paulo tem menos favela e mais favelados. O Estado de
So Paulo, 17 de outubro de 2009.
272
demogrfica e quantitativamente entre 2000 e 2010, tm progressivamente se concentrado nas reas mais perifricas da RMSP.
Tabela 5.2 Evoluo dos aglomerados subnormais na RMSP entre 2000 e 2010
2000
Barueri
2010
rea (km)
pop
dens
rea (km)
pop
dens
0,43
11.988
27.879
0,10
2.573
25.730
0,18
2.872
15.956
0,90
29.319
32.577
0,04
1.450
36.250
Cajamar
Carapicuba
TGCA
1,06
36.963
34.871
Cotia
-14,26
-2,29
Diadema
1,63
86.781
53.240
1,92
87.944
45.804
0,13
Ferraz de Vasconcelos
0,14
1.660
11.857
0,64
11.630
18.172
21,49
Guarulhos
8,43
163.757
19.426
9,65
214.885
22.268
2,75
Itaquaquecetuba
0,05
579
11.580
3,95
27.568
6.979
47,15
Mau
3,56
68.437
19.224
3,90
84.041
21.549
2,08
Osasco
3,33
114.584
34.410
2,81
80.276
28.568
-3,50
Santana de Parnaba
0,25
854
3.416
0,45
4.016
8.924
16,74
Santo Andr
2,75
70.022
25.463
6,41
85.468
13.334
2,01
So Bernardo
6,67
147.483
22.111
6,68
152.780
22.871
0,35
So Paulo
27,32
909.628
33.295
43,04
1.280.400
29.749
3,48
2,86
5.677
1.985
Suzano
Taboo da Serra
0,53
18024
34.008
1,12
26.922
24.038
4,09
RMSP
57,04
1657236
29.054
88,34
2.162.368
24.478
2,70
Fonte: IBGE / Censo 2000 e 2010.

Extrado de: Silva, Lucia S. 2013, pp.144-146.
Neste perodo, o nmero de setores subnormais cresceu 4,73% ao ano, enquanto a rea
ocupada por eles apresentou uma taxa de crescimento anual de 4,47%. Deste conjunto,
os ncleos mais distantes, localizados em um raio entre 30 e 40 km do centro da Capital,
apesar de, em termos absolutos, serem ainda pouco expressivos, foram os que mais cresceram, a uma taxa de 23,27% ao ano, passando de 10 para 81, com um crescimento de
31,80% ao ano em rea ocupada, passando de 0,48 para 7,59 km2. Isto ocorreu enquanto
os ncleos mais prximos do centro, localizados em um raio inferior a 10 km, foram os
que menos cresceram, a uma taxa de 1,85% ao ano, passando de 124 para 149, e apresentando decrscimo de 1,04% ao ano em rea ocupada, passando de 2,32 para 2,09 km2.
Dos ncleos nas distncias intermedirias, os localizados em um raio entre 20 e 30 km
273
foram os que apresentaram o segundo maior aumento, de 5,20% ao ano, passando de 772
para 1.282, e apresentando um crescimento de 4,53% ao ano em rea, passando de 28,88
para 44,98 km2. Os ncleos localizados em um raio entre 10 e 20 km, que, em nmeros
absolutos, superam os demais, ao passar de 1.171 para 1.785, apresentaram crescimento de
4,31% ao ano, e, em rea ocupada, de 2,86% ao ano, passando de 25,22 para 33,45 km2,
superando apenas as taxas dos ncleos mais prximos ao centro (Silva, 2013, p.144).28
Talvez uma das explicaes para esta tendncia de afastamento dos setores subnormais das reas mais centrais, alm da intensificao das disputas por terra urbanizada,
esteja no aumento recente do nmero de remoes foradas e de incndios em favelas localizadas nas regies de maior interesse do setor imobilirio.29 Tais movimentos ratificam
a afirmao anterior de que o avano do mercado formal sobre as periferias consolidadas
tem contribudo para a intensificao da ocupao informal de regies mais distantes do
centro, bem como de reas ambientalmente frgeis.
Este processo, que no novo ao contrrio, a marca do padro excludente
de ocupao das metrpoles brasileiras, como j destacado , intensificou-se nos ltimos anos. Silva (2013) apresenta dados que revelam a gravidade desta dinmica j nas
dcadas de 1980 e 1990. Em 1987, 49,3% das favelas de So Paulo encontravam-se
parcialmente localizadas em beira de crregos, 32,2% estavam sob ameaa de enchentes, 29,3% encontravam-se em reas de declividade acentuada e 0,9% localizavam-se
sobre depsitos de lixo ou aterros sanitrios. Em 1993, este quadro era ainda mais agudo, com 65% das favelas da Capital em reas destinadas implantao de reas verdes,
58,9% em beira de crregos e 12,3% sobre depsitos de lixo ou aterros sanitrios.
Tambm neste perodo, revela a pesquisadora, o crescimento da populao
nas reas de proteo aos mananciais foi bastante superior mdia da RMSP. Entre
1980 e 1996, enquanto no entorno da bacia Guarapiranga, a populao quase dobrou, passando de 332.064 para 645.636 habitantes, apresentando um crescimento de
4,24% ao ano, no conjunto da regio, a populao cresceu 1,75% ao ano, passando de
12,5 milhes para 16,5 milhes de habitantes. No entorno da bacia Billings, na dcada
de 1990, em apenas 5 anos, a populao passou de 534.000 em 1991 para 712.000
em 1996, registrando um crescimento de 5,9% ao ano, enquanto a populao da rea
metropolitana cresceu, em mdia, 1,51% ao ano (Silva, 2013, p.69).
28 H, porm, que se observar que parte do crescimento do nmero de setores subnormais, bem como da rea
que ocupam, nas duas regies mais afastadas do centro da capital se deveu incluso, no censo de 2010, dos
municpios de Caieiras, Cajamar, Cotia, Francisco Morato, Franco da Rocha e Itapevi, que, naquele ano, contavam com 61 ncleos, ocupando uma rea de 2,02 km2. Esta observao tambm vale para a anlise dos dados de
crescimento dos setores subnormais em reas legalmente protegidas que se far a seguir.
29 Sobre isto, ver: Observatrio de remoes http://observatorioderemocoes.blogspot.com.br/; Fogo no barraco
http://fogonobarraco.laboratorio.us/; e Portal popular da copa e das olimpadas http://www.portalpopulardacopa.org.br/.
274
Os assentamentos Jardim Pantanal e Unio de Vila Nova, na APA Vrzea do Rio

Tiet, bem como o Cantinho do Cu, na rea de Proteo aos Mananciais na Bacia
Billings, e o loteamento Vargem Grande, na Cratera da Colnia, so exemplos desse avano
dos aglomerados subnormais sobre reas ambientalmente frgeis na metrpole paulistana.
Figura 5.2 Assentamentos precrios em reas ambientalmente frgeis na RMSP
(APA Vrzea do Rio Tiet, Cratera de Colnia e APM Billings)
275
Evidencia a expanso da ocupao precria em direo a reas ambientalmente frgeis, a

intensificao da presena de setores subnormais em reas legalmente protegidas. Entre
2000 e 2010, enquanto na RMSP o nmero de setores subnormais cresceu 4,76%, e sua
rea 4,50% ao ano, nas reas legalmente protegidas, como Unidades de Conservao de
Proteo Integral e de Uso Sustentvel e reas de Proteo aos Mananciais, este crescimento foi de 5,39% e 6,69% ao ano, respectivamente, conforme revela Silva (2013, p.191).
Tambm decorre desta intensificao das disputas por terras urbanizadas e bem
localizadas na RMSP o aumento da presso pela extino de reas destinadas habitao de interesse social, principalmente nas regies mais consolidadas. Dois episdios
ilustram bem esta situao. Um deles ocorreu em So Bernardo, em agosto de 2009,
quando estavam sendo demarcadas as reas que seriam destinadas para habitao de
interesse social, no processo de discusso da lei especfica de ZEIS deste municpio.
Nesta ocasio, Milton Bigucci, presidente da Associao das Construtoras do ABC,
deu uma declarao em que se posicionou contrrio demarcao de ZEIS nas reas
mais centrais do municpio, defendendo que elas fossem demarcadas na periferia, para
no prejudicar as outras classes sociais.
Precisamos nos atentar para que no se tome todas as reas possveis para transform-las em ZEIS. Tem de ser reas com aptido para isso, seno estaremos prejudicando
outras classes sociais. Ainda no vi os terrenos que a Prefeitura quer, mas me d a
impresso de que so de periferia, que onde devem ficar as ZEIS.30
O outro episdio, ocorrido em Diadema em julho de 2009, deu-se quando a Prefeitura
do municpio indicou que terrenos centrais fossem grafados como AEIS para o desenvolvimento de projetos do PMCMV, o que causou grande indignao entre parte dos vereadores do municpio. Um deles, o atual prefeito Lauro Michel, ento vereador de oposio,
posicionou-se contrrio s indicaes dos terrenos, alegando se tratarem de reas nobres da
cidade que poderiam abrigar outros tipos de empreendimentos, como apartamentos de alto
padro ou empresas, apesar de se declarar plenamente favorvel promoo de moradias
populares, desde que fora do centro da cidade.31
As dinmicas socioespaciais resultantes do aquecimento recente do mercado residencial formal e da expanso territorial de sua atuao, acompanhados pela exploso dos
preos da moradia, contribuindo para a ampliao das fronteiras urbanas, evidenciam
desafios que devem ser enfrentados na escala da metrpole.
30 SARTORATO, Diego. Nova lei muda especulao imobiliria. ABCD Maior, 9 de agosto de 2009.
31 GRANCONATO, Elaine. Indicao de terrenos causa tumulto. Dirio do Grande ABC, 9 de julho de 2009.
276
Urge, portanto, repensar a questo metropolitana, o que implica alterar as estruturas de poder constitudas. O grande poder poltico que seria atribudo instncia
responsvel pelo planejamento e gesto metropolitana, segundo Villaa, um dos grandes entraves para o surgimento de administraes metropolitanas efetivas no Brasil.
No entanto, o autor no considera vivel, tampouco recomendvel, a instaurao de um
quarto nvel de governo, pois acredita que a sada esteja numa maior democratizao das
decises com impacto metropolitano (Villaa, 2012, p.235).
Do avano do mercado formal e da intensificao das desigualdades socioespaciais resultante deste movimento, emerge uma nova cartografia da segregao
socioespacial na metrpole paulistana. Rufino e Pereira complementam esta leitura,
ao afirmar que:
Ao contrrio do que o senso comum imagina a ao da produo imobiliria de
mercado ao subordinar o espao no tende a uniformizar a organizao socioespacial, mas a diferenci-la ainda mais (...) pois parte da enorme rentabilidade requerida pelo setor imobilirio alcanada a partir da apropriao da estrutura de
segregao historicamente herdada e da ampliao da valorizao imobiliria dessa
estrutura, que se d pela redefinio da segregao com elevao do gradiente de
preos (Rufino e Pereira, 2011, p.81).
A incluso pelo consumo se sobrepujou incluso pelos direitos no campo da habitao
no pas.32 Certamente nossas cidades e as pessoas que nelas habitam tm sofrido, e
continuaro sofrendo, as consequncias desta escolha. De fato se tornou possvel a uma
parcela maior dos brasileiros comprar uma casa no mercado formal, apesar das ressalvas
feitas anteriormente, no entanto, Rolnik afirma que
No se compra o direito cidade em concessionrias de automveis e no Feiro da
Caixa: o aumento de renda, que possibilita o crescimento do consumo, no resolve
nem o problema da falta de urbanidade nem a precariedade dos servios pblicos de
educao e sade, muito menos a inexistncia total de sistemas integrados, eficientes
e acessveis de transporte ou a enorme fragmentao representada pela dualidade da
nossa condio urbana (favela versus asfalto, legal versus ilegal, permanente versus
provisrio) (Rolnik, 2013).
32 Sobre este aspecto, ver: Entrevista de Raquel Rolnik Eleonora de Lucena, Ao no Pinheirinho viola direitos,
diz relatora da ONU. Folha de So Paulo, 27 de janeiro de 2012.
277
Diante deste processo, Maricato (2012) avalia, ao identificar o fim de um ciclo na poltica urbana brasileira que as cidades pioraram. E enftica ao dizer que o crescimento
econmico e a formalizao do trabalho, embora importantes, no promovem automaticamente cidades melhores.
Com a ampliao do consumo dos brasileiros, resultante do crescimento da
renda, mas, sobretudo, da expanso da oferta de crdito, muitos setores, especialmente aqueles ligados ao governo federal, tm declarado que houve uma melhora na
qualidade de vida do brasileiro da porta para dentro e que, agora, estaria colocado o
desafio de melhor-la da porta para fora. Arantes bem menos otimista, e considera
que as bases que deram condio para esta suposta melhora teriam colocado em colapso as nossas cidades.
A inundao de crdito e mercadorias colapsou nossa frgil estrutura urbana. A
aliana com o mercado imobilirio, com as construtoras, com as montadoras, com
as mfias de servios urbanos o que antigamente era chamado de aliana com a
burguesia nacional serviu mais aos interesses dos que tratam a cidade como negcio, do que s necessidades dos cidados, que precisam da cidade como meio de vida
(Arantes, 2013, p.10).
O discurso de que todos os esforos so legtimos para o aquecimento do circuito imobilirio, como forma de se obter o to almejado crescimento, uma vez que disto tem
resultado a piora da condio de vida de parcelas da populao, para quem a soluo
do morar na metrpole permanece na informalidade ou no isolamento dos grandes
conjuntos nas periferias mais distantes, , no mnimo, questionvel.
Finalmente, contrapondo-se a esta busca cega pelo crescimento, que se reitera
nas polticas pblicas nesta ltima dcada no Brasil e se funde necessidade do capital
de se reproduzir progressivamente, Harvey argumenta que, mais do que crescer,
preciso haver uma redistribuio de renda globalmente e entre classes. O gegrafo
refuta o discurso, amplamente proferido pelos partidrios do imperativo do crescimento, de que crescer necessrio para a redistribuio, pelo fato de seus resultados
terem como destino as mos de poucos oligarcas globais, que detm, atualmente, trs
quartos da economia mundial. Meu ponto : vamos para crescimento zero, sem canalizar o crescimento para eles, e, ao mesmo tempo, devemos fazer uma redistribuio.33
33 Entrevista de David Harvey concedida Eleonora de Lucena, Privatizao de tudo gerou protestos que vo
continuar pelo mundo, prev marxista. Folha de So Paulo, 20 de novembro de 2013.
278
O elevado nmero de bilionrios no Brasil34 , segundo Harvey, uma evidncia contundente deste movimento concentrador de riquezas.
Cumpre esclarecer que no se est advogando aqui pelo fim do crescimento, o
destaque dado defesa de Harvey do crescimento zero uma maneira de questionar
o modelo econmico vigente, em que o crescimento, a qualquer custo, apresentado
como grande panaceia. A concepo e os significados deste crescimento, bem como
os caminhos para alcan-lo, esto em disputa. A transferncia de recursos pblicos
esfera privada, especialmente a rentistas no mercado financeiro, em detrimento de
sua utilizao em polticas sociais comprometidas com a universalizao de direitos,
por exemplo, nos faz questionar o sentido deste crescimento, que no apenas perpetua
como intensifica as abissais desigualdades socioespaciais em nosso pas.
34 Segundo dados da PNAD (2012), no Brasil, os 10% mais ricos detinham 42% da renda nacional, enquanto
os 40% mais pobre, respondiam por apenas 13,3% (NITAHARA, Akemi. 10% mais ricos tm 42% dos
rendimentos o pas, mostra IBGE. Revista Exame, 29 de novembro de 2013).
279
Consideraes Finais
Ao longo do processo investigativo do boom imobilirio residencial que tomou a metrpole paulistana a partir da segunda metade dos anos 2000, emergiram trs questes com
grande relevncia, que conduziram o desenvolvimento da pesquisa, perpassando todos os
captulos da tese. A partir delas, foi possvel avanar na anlise dos movimentos recentes
de reproduo do capital no setor imobilirio residencial no pas e de seus rebatimentos
nas dinmicas socioespaciais nesta grande metrpole brasileira.
Ao final deste percurso, busca-se apresentar algumas reflexes, luz das anlises
desenvolvidas, com relao emergncia de uma nova cartografia na segregao socioespacial na metrpole paulistana, forte participao do Estado na sustentao do boom
imobilirio residencial e na exploso dos preos dos imveis e necessidade de se repensar o planejamento e a gesto metropolitana.
A emergncia de uma nova cartografia na segregao
socioespacial na metrpole paulistana
O boom imobilirio residencial que tomou a metrpole paulistana a partir de meados
dos anos 2000 caracterizou-se, alm do aumento da escala produtiva, pelo avano do
mercado formal em direo s periferias consolidadas, como Suzano, Itaquaquecetuba,
Ferraz de Vasconcelos, Itaim Paulista, Vila Curu, So Mateus, a leste, Cajamar e
Jaragu, a norte, Carapicuba e Cotia, a sudoeste, Mau e Diadema, a sudeste, como
visto no captulo 1.
Nestas regies, os lanamentos se voltaram s camadas de mdia e mdia-baixa
renda, o chamado segmento econmico, em resposta direta s medidas adotadas pelo
governo federal e necessidade de expanso do setor, num contexto de forte capitalizao
e de intensificao de seu entrelaamento com o mercado financeiro, segundo as anlises
apresentadas no captulo 2.
Associado a este movimento expansivo das dinmicas imobilirias formais,
o porte dos lanamentos aumentou, sobretudo nestas novas fronteiras da produo
formal. Propagou-se, assim, um modo apartado de morar, baseado na difuso dos
condomnios-clube, soluo tipolgica antes restrita a padres mais elevados, que foi
transferida aos empreendimentos do segmento econmico, numa verso mais simplificada, como descrito no captulo 3.
Os impactos sobre a infraestrutura, os servios urbanos, a rede de transporte, o sistema virio e os equipamentos sociais foram grandes, especialmente nos casos em que os
novos lanamentos, muitas vezes concentrados no territrio, representaram incrementos
283
domiciliares e construtivos elevados. O fato de nestas periferias consolidadas ainda se

perpetuarem traos de sua formao precria, calcada no padro de urbanizao extremamente desigual, caracterstico da RMSP e de muitas outras cidades brasileiras, agrava
ainda mais os problemas decorrentes da chegada destes grandes conjuntos do segmento
econmico. Isto se deve, sobretudo, persistente falta de isonomia na distribuio dos
empregos na metrpole, uma vez que quase 70% deles encontram-se na Capital, bem
como de equipamentos qualificados de educao, sade, cultura e lazer.
Resulta deste processo, como visto no captulo 5, uma sobrecarga ainda maior
sobre o j saturado sistema de transporte metropolitano, bem como sobre a rede viria
existente, contribuindo para a piora das condies dos deslocamentos na regio, cujo
volume de movimentos pendulares, entre 2000 e 2010, aumentou 76%, tornando-se
ainda mais morosos.
De forma avassaladora, o mercado residencial formal avanou sobre as periferias
consolidadas da metrpole paulistana, apropriando-se do diferencial de renda resultante
das camadas de trabalho que ali se assentaram ao longo das ltimas dcadas, bem como
das melhorias que este processo engendrou, e que tm funcionado como garantia de
liquidez aos imveis lanados no mercado popular destas regies.
Junto ao aumento da produo habitacional, assistiu-se exploso dos preos dos
imveis residenciais, bem acima dos ndices inflacionrios. Nas novas fronteiras do mercado formal, voltadas ao mercado popular, este incremento de preo, que se manifestou
de forma generalizada na metrpole, incidiu com grande intensidade. Os preos nestas
regies, outrora pouco dinmicas do ponto de vista das atividades imobilirias formais,
tenderam a alcanar os valores mximos de enquadramento dos financiamentos disponveis para este segmento de mercado, sobretudo os concedidos no mbito do Programa
Minha Casa Minha Vida. Em Carapicuba, Cajamar, So Mateus, Itaim Paulista, Vila
Curu. Ferraz de Vasconcelos e Itaquaquecetuba, por exemplo, a totalidade de seus lanamentos, entre 2009 e 2010, inseriu-se neste segmento, sendo que mais 85% deles se
enquadravam nos valores mximos do PMCMV, como visto no captulo 1.
Ao passo que o preo da rea construda cresceu, a rea das unidades foi reduzida, para que os preos finais dos imveis se mantivessem nestes tetos. Tornaram-se
cada vez mais raras as unidades lanadas de preo inferior a R$ 130 mil (teto do
PMCMV at fevereiro de 2011) com rea til superior a 50m2. De 51% das UHs lanadas nesta faixa de preo em 2008, passaram a representar menos que 20% em 2010.
Tais dados revelam que os novos ingressantes do mercado formal, que finalmente
acessaram a casa prpria pelo PMCMV, esto se resignando a morar em habitaes de
dimenses cada vez menores.
284
A reproduo do capital no circuito imobilirio foi ampliada com esta expanso

do mercado residencial formal em direo s camadas populares, que de fato ocorreu,
muito embora tenha se dado, no mais das vezes, s custas de seu grande endividamento,
como apontado no captulo 4. Destes futuros proprietrios,1 exigiu-se que assumissem
financiamentos de longo prazo e que comprometessem parte substancial de sua renda
familiar com as prestaes, conferindo a condio de espoliado financeiro2 queles que,
apesar de acessar a casa prpria, seguiram, em muitos casos, sem acesso cidade, pelo
menos na concepo lefebvriana de vida urbana.3
Este movimento expansivo ocorreu na esteira de um processo de reestruturao
do mercado residencial formal no pas, antes restrito a cerca de 30% da populao, conforme estima Maricato (1996). E estas mudanas se expressam de maneira contundente
na metrpole paulistana: na intensificao da localizao dos lanamentos nas periferias
consolidadas; no volume e perfil da demanda atendida, com a incorporao de parcelas
da populao de mdia e mdia-baixa renda; e no padro e preo dos imveis lanados,
enquadrados no segmento econmico. Esta orientao do setor se deu em resposta s
medidas adotadas pelo governo federal, rebatidas no desenho do PMCMV e nas condies facilitadas de acesso aos financiamentos e subsdios a esta faixa de mercado, o que foi
imprescindvel para a sua expanso, como analisado no captulo 2.
Com o avano das dinmicas imobilirias formais sobre estas novas fronteiras, acirraram-se as disputas por terra urbanizada nas periferias metropolitanas. Como
consequncia deste processo, houve a reduo das reas disponveis para a populao
de mais baixa renda. O aumento dos assentamentos subnormais e a intensificao da
ocupao precria em reas ambientalmente frgeis revelam este movimento, como
observado no captulo 5.
A valorizao imobiliria, associada ideia de crescimento por muitas gestes
municipais, conforme analisado no captulo 3, resultante da ampliao das dinmicas
capitalistas na produo imobiliria, fez que parte de seus moradores, incapaz de assumir
1 Isto , futuros pelo fato de os financiamentos concedidos estarem, em grande medida, sob o regime da alienao fiduciria, o que faz que a propriedade no seja garantida de imediato, posto que a qualquer momento, e de
forma clere, o imvel pode ser retomado pelo agente financeiro, em caso de inadimplncia.
2 Neste contexto, embora a explorao do trabalho na construo continue presente, a espoliao dos compradores de imveis e tambm a espoliao urbana da populao da metrpole, principalmente dos mais pobres, que
assegura a continuidade da elevao dos ganhos do setor (Rufino, 2012, p.300).
3 A proclamao e a realizao da vida urbana como reino do uso (da troca e do encontro separados do valor de
troca) exigem o domnio do econmico (do valor de troca, do mercado e da mercadoria) (Lefebvre, 1991, p.143).
A vida urbana, entendida por Lefebvre como o lugar da prevalncia do valor de uso, pressupe a efetivao do
direito cidade, que se manifesta como forma superior dos direitos: direito liberdade, individualizao na socializao, ao habitat e ao habitar. O direito obra ( atividade participante) e o direito apropriao (bem distinto
do direito propriedade) esto implicados no direito cidade (Lefebvre, 1991, p.135).
Consideraes finais
285
um financiamento de tamanha envergadura, mesmo com a extenso dos prazos de amortizao da dvida e, principalmente, dos subsdios aportados, tivesse que migrar para regies mais distantes do centro da metrpole, sujeitando-se a condies ainda mais precrias
de moradia. Mesmo a produo de habitao social, que passou a disputar a periferia
consolidada com a produo do mercado popular, tem enfrentado grande dificuldade de
se realizar neste novo contexto, apesar do aumento dos investimentos. De certa forma,
restou base da pirmide social, a mais vulnervel, as poucas reas ainda desprezadas pelo
mercado formal.
Deste processo de intensificao da precariedade das condies de vida das
parcelas mais pobres da populao e de espoliao financeira daqueles que assumiram
um financiamento de longo prazo e se resignaram a viver em uma pequena unidade
habitacional nos grandes conjuntos do segmento econmico nas periferias consolidadas,
submetendo-se aos condicionamentos impostos pelo endividamento, emerge uma nova
cartografia da segregao socioespacial na metrpole paulistana.
A forte participao do Estado na sustentao do boom
imobilirio residencial e na exploso dos preos dos imveis
Aps dcadas de investimentos escassos na rea da habitao, resultantes de diretrizes
neoliberais que pautaram as polticas implementadas pelo governo federal, sobretudo nos
anos 1990, num contexto de ajuste fiscal marcado pelo contingenciamento dos gastos
pblicos, a partir da segunda metade dos anos 2000, no governo Lula, uma srie de
medidas garantiu a retomada dos financiamentos, bem como a alocao de recursos oramentrios para a ampliao do atendimento habitacional no pas. Desta forma, foi
garantida, tambm, a expanso do setor imobilirio, com a construo de um ambiente
regulatrio favorvel, que conferiu segurana aos agentes privados, permitindo, inclusive,
que seu entrelaamento com o mercado financeiro se desse em condies de risco reduzido para os investidores.
Como parte das medidas adotadas, a proposta de ampliao do mercado residencial
formal em direo s camadas populares, presente no Projeto Moradia (2000), foi levada a
cabo, sendo rapidamente assimilada pelo setor, que j havia identificado a potencialidade
desta faixa de mercado, se garantidas as condies de segurana jurdica e financeira, bem
como a retomada dos financiamentos, com o acesso facilitado para este segmento, e o
aporte de recursos oriundos de fundos pblicos e semipblicos para subsdios.
Cumpridas as requisies para a reproduo do capital no setor, nas condies
de segurana e nos patamares de remunerao exigidos pelo capital financeiro, parte
das incorporadoras abriu capital na bolsa de valores. Menos que capitaliz-lo, posto
286
que prevaleceram como um dos principais combustveis de suas atividades os recursos

baratos, oriundos das fontes tradicionais herdadas do perodo do BNH e agora acrescidos de recursos oramentrios, a convergncia entre o capital financeiro e a produo
imobiliria imprime progressivamente a lgica da valorizao financeira no setor, como
evidenciado no captulo 2.
Este conjunto de medidas foi coroado com o lanamento do PMCMV, nascido sob o pretexto de conciliar o enfrentamento das repercusses na economia nacional
da crise internacional de 2008 com o enfrentamento do dficit habitacional no pas, e
num contexto de queda acentuada no valor das aes das empresas do setor, por no
atenderem s ambiciosas metas anunciadas a seus investidores. Alm de garantir liquidez
aos terrenos estocados e aos empreendimentos construdos e no comercializados, o programa aqueceu ainda mais a demanda solvvel. Parcelas da populao outrora incapazes
de assumir um financiamento habitacional ingressaram no mercado formal, que, segundo os dados apresentados no captulo 1, se adequou a este novo, e promissor, nicho de
mercado.
A confluncia de capitais no circuito imobilirio resultante deste processo
engendrou uma inflexo no comportamento do setor, despontando o protagonismo
das grandes incorporadoras. O grande capital, representado por estas grandes incorporadoras de capital aberto e atuao nacional, e o pequeno capital, representado por
empresas familiares, de capital fechado e atuao local, firmaram parcerias: o primeiro,
para evitar percalos ao ingressar em novos mercados e para lidar com as estruturas
locais de poder, bem como com as dinmicas dos mercados de terras, as especificidades
das legislaes urbansticas e os procedimentos de aprovao junto aos rgos competentes municipais; o segundo, para garantir capital s suas atividades, e, com isso, sua
sobrevida, neste processo intenso de concentrao e centralizao de capital no setor,
conforme analisado no captulo 2.
Desprezando a Faixa 1, as grandes protagonistas do boom imobilirio residencial,
dedicaram-se preponderantemente s faixas de mercado do PMCMV, em que identificaram os resultados adequados s suas expectativas, ou melhor, s exigncias de seus investidores. Com isto, o montante de UHs contratadas nestas faixas j seria suficiente para zerar
o dficit urbano nas camadas de renda entre 3 e 10 salrios mnimos, sem se enfrentar, no
entanto, o problema onde ele se manifesta com maior agudez, nas camadas de renda de at
3 salrios mnimos, que respondem por 90% do dficit.
Ainda que com valores que poderiam ser considerados pfios, frente ao montante
destinado ao pagamento dos juros e amortizaes da dvida pblica, que abocanha quase
a metade dos recursos do OGU, o fundo pblico tem participado de forma decisiva do
Consideraes finais
287
boom imobilirio residencial, garantindo a liquidez da produo e permitindo a realizao dos preos dos imveis residenciais em patamares crescentes.
O Estado garantiu as condies necessrias para a expanso do mercado formal
em direo s camadas populares, assumindo os riscos desta ampliao, e mantendo a
demanda aquecida, mesmo com a exploso dos preos dos imveis. E este papel foi reforado aps o lanamento do PMCMV.
As peridicas elevaes de seus valores mximos de enquadramento, acima dos
ndices inflacionrios, com o apoio de diversos setores, inclusive de parte dos movimentos de moradia, compem a base de sustentao da subida vertiginosa dos preos dos
imveis. E este aumento se estende, tambm, para os imveis que no se enquadram no
programa, pois o mercado, em grande medida, passa a se parametrizar por estes novos
valores, como visto no captulo 4.
Ao capitalizar o setor e garantir demanda solvvel para os lanamentos a preos
crescentes, o programa sustenta, ainda, o crescimento de todos os componentes deste
preo, sobretudo o dos terrenos. Sem uma poltica fundiria que se proponha a enfrentar
o n da terra, os recursos pblicos aportados no circuito imobilirio tm sido drenados
para cobrir o aumento especulativo do preo da terra no pas.
Sem romper com as estruturas de poder locais, consolidou-se uma nova frente
de valorizao do capital, fortemente imbricada com a esfera financeira e amplamente apoiada sobre estruturas arcaicas, que se expressam tanto na dimenso poltica, nas
relaes clientelistas e patrimonialistas que permeiam as prticas no setor, quanto na
dimenso territorial, na precariedade da vida urbana que se perpetua nas periferias progressivamente mais distantes.
Como medida de enfrentamento do dficit habitacional, o PMCMV tem se
mostrado insuficiente, ainda que este aspecto tenha sido apontado, no discurso oficial,
como um de seus principais objetivos, ao lado do aquecimento da economia e da gerao de empregos. Apesar de nunca ter havido tanto recurso aportado para subsdio
e nunca ter se estendido tanto o atendimento habitacional em direo s camadas de
mais baixa renda, o dficit habitacional aumentou, proporcionalmente, nas faixas de
renda de at 3 salrios mnimos, evidenciando o fato de a universalizao do direito
moradia no ser o seu propsito principal e sequer compatvel com seu desenho
pautado na lgica de mercado.
O programa, ao confiar as rdeas de sua conduo s grandes incorporadoras,
restringiu o carter universalizante que deveria pautar qualquer poltica pblica, sucumbindo, em grande medida, aos ditames da acumulao do capital, ainda que sejam perceptveis aspectos que fogem deste imperativo, e que ainda conferem a ele certo carter social.
288
A necessidade de se repensar o planejamento e a gesto

metropolitana
Sob o imperativo do crescimento, o boom imobilirio residencial foi visto por muitas gestes municipais como a grande panaceia para seus problemas, sobretudo os
relacionados crise das finanas municipais, num contexto de forte endividamento,
conforme analisado no captulo 3. O acionamento da mquina local de crescimento,
atrelada dinamizao do circuito imobilirio, por suas supostas virtudes intrnsecas,
especialmente no que se refere ao aquecimento da economia, elevao da arrecadao
municipal e gerao de empregos, tornou-se umas das principais diretrizes das polticas urbanas de muitas administraes municipais.
Com vistas a atrair o capital imobilirio, deflagrou-se, entre municpios de distintos matizes poltico-ideolgicos, a guerra dos parmetros urbansticos, que se manifesta atravs da flexibilizao das legislaes urbansticas e, principalmente, da maior
permissividade no aproveitamento construtivo do solo urbano. H, neste momento,
uma convergncia perversa, entre a necessidade de expanso territorial da atuao das
grandes incorporadoras, que se alia sanha expansiva do capital, e a diretriz das gestes
municipais de fomentar o circuito imobilirio.
A importncia atribuda s definies dos parmetros referentes ao aproveitamento
construtivo dos terrenos, quando da elaborao e reviso dos planos diretores e das leis
de uso e ocupao do solo, evidencia o quanto o discurso da necessidade inconteste do
crescimento, associado ao aquecimento da produo imobiliria, tem pautado a poltica
urbana de muitos municpios. Tal orientao a desvia de princpios universalizantes de
garantia do direito cidade, alm de funcionar como uma cortina de fumaa, por escamotear os conflitos presentes na produo e na apropriao do espao, dificultando, inclusive,
a identificao dos favorecidos e dos prejudicados pelo boom imobilirio residencial.
O setor imobilirio apresenta grande capacidade adaptativa frente s restries
legais ao adensamento construtivo, bem como estratgias de agregao de valor sem o
incremento de rea construda, como demonstrado no captulo 3. Questes como a
estruturao fundiria; a disponibilidade de grandes terrenos, sem pendncias jurdicas
e, preferencialmente, de propriedade nica; o padro consolidado na ocupao do solo
urbano; a presena de elementos de valorizao ou desvalorizao; e o perfil socioeconmico da populao local repercutem de maneira decisiva na atuao do setor, o que
confere guerra dos parmetros urbansticos, atrelada permissividade no adensamento construtivo do solo urbano, fortes limitaes no atendimento de seus objetivos.
Por outro lado, mais relevante para a dinamizao da produo imobiliria
residencial a ampliao dos financiamento sob condies facilitadas de acesso. E, alm
Consideraes finais
289
disto, o desenho do financiamento interfere diretamente no volume e perfil da demanda solvvel, e, consequentemente, na escala da produo, no padro, no preo
e na localizao preponderante dos lanamentos, em funo dos valores mximos de
enquadramento e dos percentuais de cobertura.
Diante das alianas forjadas em torno do acionamento da mquina local de
crescimento, da disputa entre os municpios pelo capital imobilirio, do desenho da
poltica habitacional em curso, do empoderamento dos agentes privados na produo
habitacional, das estratgias adotadas pelas grandes inorporadoras, especialmente na
constituio de estoques de terrenos e na formao dos preos imobilirios, torna-se
urgente resgatar a pauta metropolitana.
A expanso das fronteiras do mercado formal em direo s periferias se realiza
na escala metropolitana, e at para alm dela. As grandes incorporadoras, fortemente
capitalizadas, imprimem sobre este territrio suas estratgias de atuao ignorando os
limites municipais, como observado no captulo 2. Estas dinmicas, somadas falta
de isonomia na distribuio dos empregos, intensificam os deslocamentos pendulares
na metrpole.
O fato de o PMCMV definir um teto nico para toda a RMSP refora este
movimento ao estimular que a produo no mbito do programa ocorra nas reas mais
perifricas da regio, onde o preo de produo se afasta mais do preo de mercado,
que, neste caso, definido pelo teto do financiamento, segundo analisado no captulo 5.
Seu carter privatista, em que o ente privado, propositor e executor, adquire
grande poder, alm de restringir a governabilidade das administraes municipais sobre o seu territrio, torna-as mais vulnerveis aos lobbies do setor imobilirio. Esta condio se exacerba pela fragilidade institucional de muitas delas, incapazes, por vezes,
de se opor aprovao de projetos propostos por estas grandes incorporadoras, mesmo
quando isto compromete a qualidade urbana e socioambiental de seus municpios.
Agravam este quadro os compromissos firmados com o setor imobilirio em resposta ao
financiamento de campanha, que no raras vezes prescindem de lisura e transparncia.
Diante deste quadro, fortes limitaes so impostas s polticas municipais referentes habitao e mobilidade urbana, entre outras, reforando a necessidade de
se buscar novos paradigmas de planejamento e gesto a partir da escala metropolitana.
Isto porque os rebatimentos territoriais e externalidades decorrentes de tais polticas,
por vezes, transpem os artificiais e ilgicos limites municipais, como pontuou Villaa
(2012). Polticas desarticuladas, alm de terem seus resultados limitados, podem repercutir negativamente sobre os demais municpios da regio, conforme evidenciado
no captulo 3.
290
As disputas por investimentos pblicos e privados acirram a competitividade

e afastam, em grande medida, as possibilidades de aes integradas entre os municpios, fundamentais para o enfrentamento dos problemas urbanos que afligem a
metrpole paulistana.
***
Mas precisamos redefinir as coisas. Moradia no pode ser vista como commodity.
A questo central descobrir se voc quer uma cidade para as pessoas ou para o
lucro. Para construir uma cidade diferente, preciso ser anticapitalista. No h
outra forma.4
A partir da investigao do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana, das
estratgias recentes de reproduo do capital no setor imobilirio residencial e de seu rebatimento nas dinmicas socioespaciais, buscou-se contribuir para o pensamento crtico
sobre a realidade urbana de nosso pas, na periferia do capitalismo. E, diante da tragdia
urbana instaurada em grande parte das cidades brasileiras neste novo ciclo, identificado
por Maricato (2011a), colaborar para a criao de novos paradigmas de planejamento e
gesto urbana, comprometidos com a construo de cidades mais justas e democrticas, e
com a efetivao da vida urbana, em sua concepo mais ampla.
4 Entrevista de David Harvey, Urbanizao incompleta estratgia do capital. Brasil de Fato, 25 de novembro de 2013.
Consideraes finais
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67% dos brasileiros tm renda para comprar um imvel. Exame, 10 de agosto de 2011.
ENTREVISTAS
diretor da Ditolvo, maro de 2009
diretor da MBigucci, maro de 2009
diretor da Plano & Plano, maro de 2009 (eletrnica)
diretor da MZM, abril de 2009
diretor da Agra, junho de 2009
diretor da Enplanta, fevereiro de 2013
diretor da Sergus, fevereiro de 2013
diretor da Helbor, maro de 2013 (eletrnica)
diretor da MRV, maro de 2013 (eletrnica)
307
Listas
siglas e abreviaes
Abecip Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio
Acigabc Associao dos Construtores, Imobilirias e Administradores do Grande ABC
Ademi Associao dos Dirigentes do Mercado Imobilirio
AEIS reas Especiais de Interesse Social
Apeop Associao Paulista dos Empresrios de Obras Pblicas
APM rea de Proteo dos Mananciais
Bacen Banco Central
BID Banco Interamericano de Desenvolvimento
BM&F Bovespa Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de So Paulo
BNH Banco Nacional de Habitao
CA Coeficiente de Aproveitamento
CBIC Cmara Brasileira da Indstria da Construo
CBTU Companhia Brasileira de Trens Urbanos
CCB Cdulas de Crdito Bancrio
CCFGTS Conselho Curador do FGTS
CCI Cdulas de Crdito Imobilirio
CEF Caixa Econmica Federal
CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construo
CMN Conselho Monetrio Nacional
CNI Confederao Nacional das Indstrias
Cohab Companhia de Habitao
Confea Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
CPTM Companhia Paulista de Trens Metropolitanos
CreciSP Conselho Regional dos Corretores de Imveis do Estado de So Paulo
CRI Certificado de Recebvel Imobilirio
CVM Comisso de Valores Mobilirios
Denatran Departamento Nacional de Trnsito
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio
FAR Fundo de Arrendamento Residencial
FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador
FCVS Fundo de Compensao das Variaes Salariais
FDS Fundo de Desenvolvimento Social
FGHab Fundo Garantidor da Habitao Popular
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio
FHA Federal Housing Administration
FHC Fernando Henrique Cardoso
FIFA Fdration Internationale de Football Association
FII Fundo de Investimento Imobilirio
FINBRA Finanas do Brasil
FIPE Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas
FMI Fundo Monetrio Internacional
FNHIS Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
FPM Fundo de Participao dos Municpios
309
HIS Habitao de Interesse Social

IA ndice de Aproveitamento
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
ICMS Imposto sobre a Circulao de Mercadorias e Servios
IDH ndice de Desenvolvimento Humano
IGP ndice Geral de Preos
IGP-M ndice Geral de Preos de Mercado
INCC ndice Nacional de Custo da Construo
INPC ndice Nacional de Preos ao Consumidor
IPA ndice de Preos ao Produtor Amplo
IPC ndice de Preos ao Consumidor
IPCA ndice de Preos ao Consumidor Amplo
Ipea Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada
IPI Imposto sobre Produtos Industrializados
IPO Initial Public Offering
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
IRPF Imposto de Renda da Pessoa Fsica
ISS Imposto sobre Servios
LCI Letras de Crdito Imobilirio
LRF Lei de Responsabilidade Fiscal
LUOS Lei de Uso e Ocupao do Solo
MCidades Ministrio das Cidades
MF Ministrio da Fazenda
MPOG Ministrio Planejamento, Oramento e Gesto
MTE Ministrio do Trabalho e Emprego
OGU Oramento Geral da Unio
ONG Organizao no governamental
ONU Organizao das Naes Unidas
PAA Programa de Aquisio de Alimentos
PAC Plano de Acelerao do Crescimento
PAEP Pesquisa da Atividade Econmica Paulista
PAIC Pesquisa Anual da Indstria da Construo
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PEA Populao Economicamente Ativa
PIA Populao em Idade Ativa
PIB Produto Interno Bruto
PlanHab Plano Nacional de Habitao
PLHIS Plano Local de Habitao de Interesse Social
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclio
PND Plano Nacional de Desenvolvimento
PNH Poltica Nacional de Habitao
PPI Projetos Pilotos de Investimentos
Pronaf Programa Nacional de Desenvolvimento da Agricultura Familiar
ProUni Programa Universidade para Todos
PSDB Partido da Social Democracia Brasileira
PSH Programa de Subsdios Habitao
310
PT Partido dos Trabalhadores

RAIS Relao Anual de Informaes Sociais
RET Regime Especial de Tributao
SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos
SCR Sistema de Informaes de Crdito do BC
Seade Sistema Estadual de Anlise de Dados
Secovi Sindicato da Construo e Venda de Imveis
Selic Sistema Especial de Liquidao e de Custdia
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema Financeiro Imobilirio
SindusCon-SP Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo
SNHIS Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social
SPE Sociedade de Propsito Especfico
TGCA TaxaGeomtrica de Crescimento Anual
TO Taxas de Ocupao
UH Unidade Habitacional
VAb Valor Adicionado bruto
VGV Valor Geral de Venda
VTI Valor da Transformao Industrial
ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social
Grficos
1.1 Evoluo do no de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP, na Capital e nos
demais municpios da RMSP entre 1996 e 2010
1.2 Participao da Capital no total de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP
entre 1996 e 2010
1.3 Mdia do no de UHs por empreendimento vertical na RMSP entre 1996 e 2010
1.4 Participao de UHs lanadas por faixa de no de UHs por empreendimento vertical na RMSP
entre 1996 e 2010
1.5 rea mdia dos terrenos dos empreendimentos verticais lanados na RMSP entre 1996 e 2010
1.6 Participao de UHs lanadas por faixa de rea de terreno por empreendimento vertical na
RMSP entre 1996 e 2010
1.7 Participao de UHs lanadas por faixa de preo mdio de metro quadrado de rea til na
RMSP entre 1996 e 2010
1.8 Participao de UHs lanadas por faixa de preo total na RMSP entre 1996 e 2010
2.1 Volume de recursos contratados para financiamento habitacional do SBPE e do FGTS (em
bilhes de reais)
2.2 No de UHs financiadas com recursos do SBPE e do FGTS (em milhares)
2.3 Participao do VAb do setor da construo civil no PIB nacional
2.4 Percentual de UHs lanadas em empreendimentos verticais no ABCD por localizao da sede
da Incorporadora entre 2002 e 2010
da Construtora entre 2002 e 2010
da Vendedora entre 2002 e 2010
311
3.1 Participao do setor industrial no total do Valor Adicionado em 2010

3.2 Participao dos empregos por setor no total de empregos formais por ano (1994 / 2000 /
2004 / 2010)
3.3 Rendimento mdio por setor econmico em 2010
3.4 Evoluo do no de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP, na Capital e no
ABCD entre 2002 e 2010
3.5 Participao no no de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP da Capital, do
ABCD e dos demais municpios entre 2002 e 2010
3.6 Participao dos municpios do ABCD no total de UHs lanadas em empreendimentos
verticais na regio entre 2002 e 2010
3.7 Coeficiente de Aproveitamento Real dos lanamentos residenciais verticais no ABCD entre
2002 e 2010
3.8 Coeficiente de Aproveitamento Real dos lanamentos residenciais verticais nos municpios do
ABCD entre 2002 e 2010
3.9 Relao entre AU e AT nos lanamentos residenciais verticais na RMSP, na Capital e no ABCD
entre 2002 e 2010
3.10 Participao dos municpios do ABCD no PIB da regio em 2010
3.11 Produto Interno Bruto per capita dos municpios do ABCD e da Capital em 2010 (em reais)
3.12 Rendimento Mdio no setor industrial dos municpios do ABCD e da Capital em 2010 (em reais)
3.13 Receita Municipal por ano no ABCD (1997 / 2000 / 2004 / 2007 / 2010 em milhes de reais)
4.1 Ranking de crescimento dos preos dos imveis residenciais
4.2 Evoluo dos ndices FipeZap, IPCA e INCC em So Paulo e no Rio de Janeiro
Figuras
1.1 Impactos da recente produo habitacional em larga escala no pas
1.2 Empreendimento Portal dos Ips em Cajamar
1.3 Empreendimentos em antigas reas de chcaras, de uso industrial e em reas de expanso
urbana na RMSP
2.1 Anncio da Living Construtora
3.1 Antigos terrenos de uso industrial com novos empreendimentos residenciais no ABCD em
2004 e 2010
3.2 Empreendimentos em chcaras em Diadema: Vitta Parque e A Chcara
3.3 Anncio publicitrio do empreendimento Domo em So Bernardo
3.4 Fachada e implantao dos empreendimentos Fatto Morumbi, Fatto Club Diadema e Fatto
Show So Bernardo Fusion. Incorporao Plano e Plano
3.5 Fachada e implantao dos empreendimentos Domo e Anima. Incorporao Agra
3.6 Fachada e implantao dos empreendimentos Top Life e Star Life. Incorporao MBigucci
3.7 Empreendimento Reserva So Vicente em Mau
3.8 Grande indstria em So Bernardo (Mercedes Benz)
3.9 Empreendimentos Domo e Anima em So Bernardo
3.10 Empreendimentos Fatto Morumbi e Novo Fatto Diadema
3.11 Shopping Metrpole e entorno com lanamentos residenciais em So Bernardo
5.1 Empreendimentos do segmento econmico nas periferias consolidadas da RMSP
5.2 Assentamentos precrios em reas ambientalmente frgeis na RMSP (APA Vrzea do Rio Tiet,
Cratera de Colnia e APM Billings)
312
Tabelas
1.1 Municpios com crescimento acentuado de participao nas UHs lanadas na RMSP a partir
de 2007
1.2 Distritos na Capital com crescimento acentuado de participao nas UHs lanadas na RMSP a
partir de 2007
1.3 Distritos na Capital com decrscimo acentuado de participao nas UHs lanadas na RMSP a
partir de 2007
1.4 Variao do Preo mdio, do Preo do m2 de AU e da rea til das UHs lanadas por no de
dormitrios na RMSP entre 2008 e 2010
2.1 Dez Incorporadoras com maior no de UHs lanadas em empreendimentos verticais no ABCD
entre 2007 e 2010
2.2 Dez Incorporadoras com maior no de UHs lanadas na RMSP em 2010
3.1 Evoluo populacional dos municpios do ABCD entre as dcadas de 1960 e 2010
3.2 Populao com 10 anos ou mais por faixas de renda nos municpios do ABCD e da Capital
em 2010
5.1 Volume dos movimentos pendulares e sua relao com a PIA na RMSP em 2000 e 2010
5.2 Evoluo dos aglomerados subnormais na RMSP entre 2000 e 2010
Mapas
1.1 Participao no total de UHs lanadas em empreendimentos verticais na RMSP (1996-1997 /
2002-2004 / 2008-2010)
1.2 Variao da participao de distritos e municpios no total das UHs lanadas na RMSP entre
2002-2004 e 2008-2010
1.3 Mdia do no de UHs por empreendimento vertical por faixas na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
1.4 rea mdia de terreno por empreendimento vertical por faixas na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
1.5 Preo mdio por metro quadrado de rea til em empreendimentos verticais por faixas na
RMSP (2002-2004 /2008-2010)
1.6 Participao das UHs lanadas com preo de metro quadrado de rea til inferior a R$ 2.500
na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
1.7 Participao das UHs lanadas com preo de metro quadrado de rea til superior a R$ 3.500
na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
1.8 Preo mdio das UHs lanadas por faixas na RMSP (2002-2004 / 2008-2010)
1.9 Participao das UHs lanadas com preo inferior a R$ 200 mil na RMSP (2002-2004 /
2008-2010)
1.10 Participao das UHs lanadas com preo inferior a R$ 130 mil na RMSP (2002-2004 /
2008-2010)
1.11 Participao das Categorias C1 + C2 e C5 sobre o total de UHs lanadas nos distritos da
Capital e demais municpios da RMSP entre 2008 e 2010
3.1 Lanamentos residenciais verticais em So Bernardo e Diadema, classificados por categoria,
entre 2008 e 2010
313
Mapa dos distritos da Capital e demais municpios da RMSP

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o BOOM

tese apresentada faculdade de arquitetura e urbanismo da universidade

letcia moreira sgolo

O original se encontra disponvel na sede do programa.

Sgolo, Letcia Moreira

O boom imobilirio na metrpole paulistana: o avano

ao Milton Nakamura, pela experincia de consultoria que me proporcionou logo

1 Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana

1.1 A expanso territorial do mercado residencial formal

1.2 O aumento do porte dos lanamentos residenciais

1.3 A difuso dos condomnios-clube

1.4 A exploso dos preos e a nova estrutura do mercado residencial formal

2 A construo do boom imobilirio residencial no pas

2.1 A consolidao de um ambiente regulatrio favorvel, a retomada

2.2.1 Uma aproximao aos agentes do setor imobilirio residencial

3 As polticas urbanas municipais frente ao boom imobilirio residencial

3.1 O mito do boom imobilirio como desenvolvimento e a disputa pelo capital

3.2 O ABCD ante a guerra dos parmetros urbansticos

3.2.2 Sobre a eficcia da guerra dos parmetros urbansticos a partir

da produo habitacional e do mercado residencial formal:

4 A exploso dos preos dos imveis residenciais no pas

4.1 O comportamento recente dos preos dos imveis residenciais

4.2 Problematizando os discursos sobre o crescimento dos preos dos imveis

4.2.2 O crescimento do preo dos terrenos

4.2.3 O crescimento do custo da construo

4.2.4 A intensificao do entrelaamento do setor imobilirio

com o mercado financeiro

5 A nova cartografia da segregao socioespacial na metrpole paulistana

5.1 O avano do mercado formal de moradia sobre as periferias consolidadas

5.2 A segregao socioespacial e o lugar dos pobres

Anexo: Mapa dos distritos da Capital e demais municpios da RMSP

1 Por Dentro da Regio Metropolitana de So Paulo. So Paulo: Emplasa, 2011.

As faces deste paradoxo,4 pela magnitude da metrpole paulistana, adquirem contornos

O boom imobilirio na metrpole paulistana

O boom imobilirio na metrpole paulistana

O boom imobilirio na metrpole paulistana

Dando continuidade investigao sobre os fundamentos do boom imobilirio

O boom imobilirio na metrpole paulistana

1. um retrato do boom imobilirio residencial

pela abertura e alargamento de vias e pela implantao de novos equipamentos sociais de

Fonte: Embraesp, 1996-2010.

O boom imobilirio na metrpole paulistana

Diante desta vertiginosa ascenso nos lanamentos residenciais na regio, a participao da

Fonte: Embraesp, 1996-2010.

Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana

Municpios como Guarulhos, na sub-regio leste, So Bernardo,4 Santo Andr,

MOGI DAS CRUZES

Fonte: Embraesp, 1996-2010.

O boom imobilirio na metrpole paulistana

Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana

O boom imobilirio na metrpole paulistana

Fonte: Embraesp, 1996-2010.

Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana

Tabela 1.3 Distritos na Capital com decrscimo acentuado de participao

Fonte: Embraesp, 1996-2010.

O boom imobilirio na metrpole paulistana

Um retrato do boom imobilirio residencial na metrpole paulistana

Figura 1.2 Empreendimento Portal dos Ips em Cajamar

Caso semelhante poder ocorrer em Caieiras, tambm na sub-regio norte, onde a

O boom imobilirio na metrpole paulistana

1.2 O aumento do porte dos lanamentos residenciais

Fonte: Embraesp, 1996-2010.