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Arturo encontr que una de las columnas de la casa est cediendo. Consult a
un ingeniero experto el cual le dijo que la columna, cuando ceda
completamente, colapsar todo el inmueble. Siendo urgente la reparacin el
ingeniero propone realizarla por la mdica suma de cuatro millones de pesos.
Siendo una reparacin necesaria Arturo paga al ingeniero inmediatamente
notificando de inmediato a Carlos. Arturo encuentra que en el contrato se
estipul que en caso de reparaciones necesarias podra descontarse hasta el
50% del precio pagado por sta por lo que decide pagar la mitad del canon por
8 meses.
Carlos no contento con la decisin de Arturo le consulta sobre la legalidad de
dicha solucin. Redacte un pequeo concepto en donde asesore a Carlos
sealando los fundamentos jurdicos para cada situacin.
Concepto.
El artculo 1982 del Cdigo Civil, en su numeral segundo, establece la obligacin
en cabeza del arrendador, dentro del contrato de arrendamiento, a mantener la
cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
En este mismo sentido, y reiterando dicha obligacin, el artculo 8 de la ley 820
de 2003 estableci que una de las obligaciones del arrendador, de conformidad
con el numeral segundo de dicha norma, es mantener el inmueble () en buen
estado de servir para el fin convenido en el contrato.
El artculo 1985 del Cdigo Civil dispone, en su primer inciso, que la obligacin de
mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el
arriendo, todas las reparaciones necesarias. En el presente caso es evidente que
la reparacin de una columna cuyo mal estado pone en riesgo estructural al
inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es eminentemente necesaria, y la
obligacin de efectuarla recae exclusivamente en cabeza del arrendador. No
obstante, el inciso tercero de la misma norma dispone que se podr pactar en
contrario lo all estipulado, sin embargo no existe una manifestacin dentro del
contrato de arrendamiento suscrito entre Arturo y Carlos que modifique dichas
obligaciones.
Con base en lo anterior, en caso de que el arrendador no realice las reparaciones
necesarias a que haya lugar, y habiendo su arrendatario realizado dichas
reparaciones con sus propios recursos, el arrendador ser deudor del pago de
todas aquellas reparaciones necesarias que haya tenido que sufragar el
arrendatario de conformidad con el artculo 1993 del Cdigo Civil.
No obstante, dicho artculo tambin dispone que para que haya lugar al
reembolso, el arrendatario debe dar noticia de la necesidad de la reparacin lo
ms pronto posible a su arrendador, lo cual no se dio en el presente caso ya que
Arturo no avis de la necesidad de dicha reparacin de forma inmediata a Carlos,
procediendo al arreglo sin que ste ltimo tuviera conocimiento del estado en que
se encontraba la columna en mencin
El profesor Bonivento Fernndez1, hablando de los efectos de las reparaciones
necesarias realizadas por el arrendatario, dice que ste solo podr exigir el
reembolso del costo de las mismas cuando, adems de los requisitos establecidos
de manera expresa en el artculo 1993 del Cdigo Civil 2, haya probado la
necesidad de dichas reparaciones. En el presente caso ste ltimo requisito hace
problemtica la situacin en la medida en que solo baste con la existencia del
mismo para que el arrendatario tenga derecho al reembolso, sin embargo,
manteniendo la congruencia con la finalidad del artculo 1993 del Cdigo Civil, es
necesario concluir que dicho requisito debe concurrir con alguno de los sealados
expresamente por la norma.
Ahora bien, aun cuando dentro del contrato se estipul la forma en que deba
hacerse efectivo el reembolso del valor de las reparaciones necesarias que
hubiese realizado el arrendatario, dicha estipulacin no implica una modificacin
de las obligaciones en cabeza de cada una de las partes establecidas por el
Cdigo Civil, ya que ninguna manifestacin se hizo al respecto.
Por tanto, y para finalizar, debe concluirse que Carlos no est obligado al
reembolso de las reparaciones realizadas por Arturo, aun cuando stas fueron
necesarias, ya que no aconteci ninguno de los supuestos fcticos establecidos
por el artculo 1993 del Cdigo Civil bajo los cuales procedera dicho reembolso,
toda vez que la noticia de la necesidad de dicha reparacin no fue dada
oportunamente a Carlos. Por estas mismas razones no se puede efectuar el
descuento sobre el canon pretendido por Arturo, y ste queda obligado del pago
de la totalidad del valor del mismo, so pena de incumplir el contrato en mencin y
quedando obligado no solo al pago de los cnones adeudados sino a la restitucin
del inmueble.