Sie sind auf Seite 1von 27

##

PARECER

Modelo uso comparativo

1 - Chave identificao do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa


Empresa: Valory - Engenharia De Avaliaes

LAUDO DE AVALIAO

Solicitante:

Operao

ISOLADO

Banco Santander

2 - Cliente

##
Casa
## Edcula

CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR


Endereo

963.380.679-87
n

RUA PEDRO FABRI


Bairro

165

Municpio

CABRAL

Complemento

UF

CURITIBA

APTO. 401 - TORRE A


CEP

PR

##
##
###

800350-250

Fachada

4 - IMVEL
Tipo de Imvel

Padro Construtivo

Conservao

Idade Aparente

Apartamento tipo

Mdio

Regular

15

Terreno
rea (m)

3,267.60

F. Ideal (%)

Testada (m)

Formato

Topografia

0.94%

37.70

irregular

plano

Construo - Unidade Autnoma

Autnoma
Apto. 401

rea privativa
65.81

rea comum
15.46

rea total
81.27

rea no averbada:

Total

65.81
5 - AVALIAO

15.46

81.27

Valor Adotado

6 - VALOR DE VENDA
FORADA

R$ 242,000.00

R$ 170,000.00

Empresa / CREA / Assinatura

##

Uso exclusivo da Engenharia do Banco

Valory - Engenharia de Avaliaes CREA-41721


Data

6/26/2013
LAUDO DE AVALIAO DE USO RESTRITO: este documento fornece informaes pr-estabelecidas entre o Banco
Santander e o responsvel pela elaborao deste laudo e no tem validade para outros usos ou terceiros.
A avaliao tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imvel para fins de estabelecer o valor do financiamento
mximo e/ou enquadramento da operao nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata
localizao, metragem, divisas e eventuais defeitos do imvel.
1

LAUDO DE AVALIAO DE USO RESTRITO: este documento fornece informaes pr-estabelecidas entre o Banco
Santander e o responsvel pela elaborao deste laudo e no tem validade para outros usos ou terceiros.
A avaliao tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imvel para fins de estabelecer o valor do financiamento
mximo e/ou enquadramento da operao nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata
localizao, metragem, divisas e eventuais defeitos do imvel.

6 - COMPOSIO E ACABAMENTOS DA UNIDADE


CMODO
Sala de Estar

QTDE

PAREDES

PISOS

TETO

ESQUADRIAS

Sala de Jantar
Sala de TV
Escritrio
Lavabo
Suite
Banheiro Suite
Dormitrio
Banheiro Social
Cozinha
rea de Servio
Despensa
Dorm. Empregada
WC Empregada
Churrasqueira
Terrao
Sacada

Garagem Coberta
1
Garagem Descobert
Uso da unidade avalianda:
Fechamento das paredes

residencial
Concreto Armado

Posio (andar):
N pvtos unid auton:

3
1

Alumnio

ESQUADRIAS

Caractersticas do Condomnio
Descrio

QTDE

SUB-SOLO
TRREO
ANDAR TIPO
COBERTURA
Uso do Prdio

Vagas de garagem
rea comum
Numero de aptos por andar
Cobertura duplex
residencial
Conserv reas Comuns

ESTRUTURA

Concreto Armado
FECHAMENTO

Alvenaria
N DE ELEVADORES

bom

Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")

Piscina
Play Ground
Churrasqueira

Salo de festas
Gerador
Quadra Esportiva

Sauna
Guarita
Apto. do zelador

Depsito individual
Vigilncia
Lavanderia

Descrio suscinta do imvel

No foi realizada vistoria interna do imvel.


Este laudo referente a observao externa do imvel.

Matrcula: 39.236 Apartamento 401


Ind. Fiscal:
Outros:
7 - MICRO-REGIO
Rede de gua
Rede de esgoto
Rede eltrica

X
X
X

guas pluviais
X
Rede telefnica
X
Iluminao pblica X

Ocupao predominante
residencial multifamiliar

Padro construtivo
Mdio

Rede de gs
Asfalto
Paraleleppedo

Densidade demogrfica
Mdio

Guias e sargetas
Passeio
Fossa

X
X

Trfego no trecho
normal

Servios Pblicos e Comunitrios: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando

Coleta de Lixo
Transporte Coletivo
Comrcio Local
Rede Bancria

X
X
X
X

Centros de Ensino
Parque Clube
Praia
Rede de Sade

X
X

Shopping Center
Rede de Segurana
Lazer

X
X

8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")


risco ambiental

favela

vista permanente

vista do mar
crrego

histrico de alagamento
feira livre

rede alta tenso


parque

9 - MEMRIA DE CLCULO
reas
Compartimento

Real Privativa.

Apto. 401

Equiv. privativa

Real comum

Equiv. comum

Real Total

65.81

Area p. calculo

65.81
15.46
81.27
Totais
65.81
65.81
15.46
81.27
As reas cujos padro sejam diferentes dos demais devero ser utilizadas equiv. para o clculo

65.81
65.81

Avaliao

Apartamento
Estacionamento

R$
R$

3,677.25 x
#DIV/0!
x

65.81
-

m =
m =
Total

R$
R$
R$

242,000.00
242,000.00

10 - INFORMAES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)


1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Data da vistoria
26/06/13
Para a avaliao, foram fornecidos matrcula e IPTU do imvel?
As reas informadas na matrcula conferem com a encontrada no local?
As reas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
O imvel possui vaga de garagem?
Se tem vagas, elas esto documentadas?
O imvel est concludo, sem sinais de reforma ou obras?
O imvel est bem conservado e visualmente sem apresentar vcios construtivos?
O imvel est inserido em rea urbana, com principais melhoramentos pblicos?
O imvel construdo em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pr-moldado?
O imvel possui caractersticas uni-familiares?
O imvel tem um nico uso (s residencial ou s comercial)?
O imvel constitui boa garantia dentro das atuais condies do mercado imobilirio e sua liquidez?
O imvel apresenta condies de habitalidade ?
O imvel no est localizado em rea classificada como de Risco pela Defesa Civil?
O imvel no possui suspeitas de contaminao?

NO

Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais consideraes, favor justificar abaixo:

No foi fornecida matrcula da vaga de garagem. Na matrcula do apartamento consta que o imvel foi vendido
juntamento com o imvel da matrcula 39.237, provavelmente referente a vaga de garagem. Para fins de
avaliao consideramos o imvel com uma vaga de garagem.

Manchas de umidades e eflorescncia na


parede da garagem

Trinca na parede da edcula

Manchas de umidades e eflorescncia na


parede da garagem

Trinca na parede da edcula

ELEMENTOS COMPARATIVOS
Amostra n. 1

Data jun-13

Empreendimento: Edifcio Residencial


Endereo:

Av. Nossa Senhora da Luz, 251 - 2 Andar

Bairro:

Cabral

Cidade:

Curitiba

UF:

Tipo:

Apartamento

Padro de construo:

Mdio

Estado de conservao

Regular

Idade Aparente (anos):

10

rea Total (m)

119.70

N. vagas

rea Privativa (m)

76.20

N. dormitrios

Valor total (R$)


Fonte/ telefone:

N. Sutes:

R$ 345,000.00
More Curitiba Imveis

Valor unitrio (R$/m)


- Tel.:

41

3019-0700

PR

4,527.56
Status:

Oferta

Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 02 dormitrios (sendo 01
sute), bwc social e cozinha / rea de servio.

Amostra n. 2

Data jun-13

Empreendimento: Edifcio Residencial


Endereo:

Rua Coronel Amazonas Marcondes, 1.065 - 6 Andar

Bairro:

Cabral

Cidade:

Curitiba

UF:

Tipo:

Apartamento

Padro de construo:

Mdio

Estado de conservao

Regular

Idade Aparente (anos):

17

rea Total (m)

114.18

N. vagas

rea Privativa (m)

76.20

N. dormitrios

Valor total (R$)

N. Sutes:

R$ 300,000.00

Fonte/ telefone:

Bom Casa Imveis

Valor unitrio (R$/m)


- Tel.:

41

3524-1360

PR

3,937.01
Status:

Oferta

Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 03 dormitrios (sendo 01
sute), bwc social e cozinha / rea de servio.

Amostra n. 3

Data jun-13

Empreendimento: Edifcio Residencial


Endereo:

Rua Da Bandeira, 427 - 1 Andar

Bairro:

Cabral

Cidade:

Curitiba

UF:

Tipo:

Apartamento

Padro de construo:

Mdio

Estado de conservao

Regular

Idade Aparente (anos):

15

rea Total (m)

131.00

N. vagas

rea Privativa (m)

78.00

N. dormitrios

Valor total (R$)


Fonte/ telefone:

N. Sutes:

R$ 320,000.00
Regina Heil Imveis

Valor unitrio (R$/m)


- Tel.:

41

3308-5006

PR

4,102.56
Status:

Oferta

Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada, 03 dormitrios (sendo 01 sute), bwc social,
cozinha e rea de servio.

Amostra n. 4

Data jun-13

Empreendimento: Condomnio Village Cabral


Endereo:

Rua Pedro Fabri, 165 - 5 Andar

Bairro:

Cabral

Cidade:

Curitiba

UF:

Tipo:

Apartamento

Padro de construo:

Mdio

Estado de conservao

Regular

Idade Aparente (anos):

15

rea Total (m)

99.99

N. vagas

rea Privativa (m)


N. dormitrios

65.81
2

Valor total (R$)


Fonte/ telefone:

N. Sutes:

R$ 255,000.00
Gonzaga Imveis

Valor unitrio (R$/m)


- Tel.:

41

3022-6868

PR

3,874.79
Status:

Oferta

Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada com churrasqueira, 03 dormitrios (sendo 01
sute), bwc social e cozinha / rea de servio.

Amostra n. 5

Data jun-13

Empreendimento: Edifcio Residencial


Endereo:

Rua dos Funcionrios, 144 - 7 Andar

Bairro:

Cabral

Cidade:

Curitiba

UF:

Tipo:

Apartamento

Padro de construo:

Mdio

Estado de conservao

Regular

Idade Aparente (anos):

10

rea Total (m)

88.00

N. vagas

rea Privativa (m)


N. dormitrios
Valor total (R$)
Fonte/ telefone:

61.00
1

N. Sutes:

R$ 270,000.00
Futulare Imveis

Valor unitrio (R$/m)


- Tel.:

41

3013-3310

PR

4,426.23
Status:

Oferta

Obs.: Apartamento contendo: sala de estar / jantar, sacada, 02 dormitrios (sendo 01 sute), bwc social,
cozinha e rea de servio.

PLANILHA PARA DETERMINAO DO VALOR DO IMVEL - COMPARATIVO DE MERCADO


N

rea
Privativa
(m)

Endereo

Aval. RUA PEDRO FABRI, 165 - APTO. 401 - TORRE A


1
2
3
4
5

Av. Nossa Senhora da Luz, 251 - 2 Andar


Rua Coronel Amazonas Marcondes, 1.065 - 6 Andar
Rua Da Bandeira, 427 - 1 Andar
Rua Pedro Fabri, 165 - 5 Andar
Rua dos Funcionrios, 144 - 7 Andar

rea Total
(m)

Vagas

Dorm Sutes

65.81

81.27

76.20
76.20
78.00
65.81
61.00

119.70
114.18
131.00
99.99
88.00

1
1
1
1
1

1
2
2
2
1

1
1
1
1
1

Fatores de Ajustes
Ross
rea
Padro
Heidecke

Preo Pedido
(R$)

Unitrio
(R$/m)

Oferta

Local.

1.0

1.0

1.0

0.83

4,527.56
3,937.01
4,102.56
3,874.79
4,426.23
4,173.63

0.90
0.90
0.90
0.90
0.90

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.02
1.02
1.02
1.00
0.99

0.94
1.04
1.00
1.00
0.94

345,000.00
300,000.00
320,000.00
255,000.00
270,000.00
Unitrio seco mdio

ESPECIFICAO DA AVALIAO

Unit.Homg Unit.Saneado
(R$/m)
(R$/m)

Andar

Vaga

1.0

1.0

1.0

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.01
0.99
1.01
0.99
0.99

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

3,876.87
3,699.31
3,786.38
3,400.91
3,613.15
3,675.33

3,876.87
3,699.31
3,786.38
3,400.91
3,613.15
3,675.33

HOMOGENEIZAO
Nmero de elementos 5
Unitrio Mdio Homogeneizado (R$/m) 3,675.33
Limite Superior (R$/m) (+30%) 4,777.92

Tabela 3 - Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2011)

Item

Descrio

Resultado

Pontos

Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a todos os fatore analisados

Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados

Foi atendida a quantidade mnima de dados de mercado


para atingir grau II - 5 amostras

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos


dados correspondetes aos fatores utilizados

Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores

Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo


admissvel para atingir grau I - 0,4 a 2,5

Limite Inferior (R$/m) (-30%) 2,572.73


##

Total
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores
Graus
III
II
I

Pontos Mnimos
Itens obrigatrios

10

2 e 4 no Grau III com os demais no mnimo no grau II

2 e 4 no mnimo no grau II

todos, no mnimo no grau I

QUANTO A FUNDAMENTAO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:


Tabela 5 - Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores
III
II

Graus

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do


valor central da estimativa

<=30%

30%-50%

Intervalo de confiana
QUANTO A PRECISO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:

Grau I

##
SANEAMENTO
Nmero de elementos saneados
Unitrio Mdio Saneado (R$/m)
Desvio Padro
Coeficiente de Variao
t de Student
Limite Superior (R$/m)
Limite Inferior (R$/m)
Intervalo de Confiabilidade

5
3675.33
182.1379849607
4.9556968072
1.53
3,799.95
0.0339
3,550.70
-0.0339
6.78%
#

FORMAO DE VALOR
rea equivalente (m)
Unitrio (R$/m)
Valor de Mercado p/ Venda (R$)

65.81
3,675.33
241,873.00
#
#

I
>50%
6.78%
Grau I

FORMAO DE VALOR
rea construda (m)
Unitrio (R$/m)
Valor de Mercado p/ Venda (R$)

65.81
3,677.25
242,000.00
#

Comentrios:

Vi
Idade e
% da v
###

ANEXO FOTOS
Cliente

CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR


Endereo

963.380.679-87
n.

RUA PEDRO FABRI


Bairro

165

Municpio

CABRAL

Complemento

APTO. 401 - TORRE A

UF

CURITIBA

CEP

PR

800350-250

Fachada

Fachada

Entrada Condomnio

Identificao Predial

Logradouro

Logradouro

CROQUI E DOCUMENTAO
Cliente

CPF

PERES KREITCHMANN JUNIOR


Endereo

963.380.679-87
n.

RUA PEDRO FABRI


Bairro

165

Municpio

CABRAL

Complemento

UF

CURITIBA

APTO. 401 - TORRE A


CEP

PR

800350-250

Endereo do Imvel

Explicao

Endereo
Complementos
Bairro
Cidade
UF
CEP
Caracterticas da Regio
Usos Predominantes

comercial, industrial, residencial


multifamiliar, residencial unifamiliar

Infra-Estrututura Urbana

gua, esgoto sanitrio, energia eltrica,


telefone, pavimentao, esgoto pluvial, gs
canalizado, Iluminao pblica, foo, poo

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo, Transporte coletivo,


Comrico, Rede Bancria, Escola, Sade,
Segurana, Lazer

Fatores de Valorizantes
Fatores de Depresciao
Terreno - Casa
Forma
Topografia
rea
Frente
Caractersticas da Unidade
Tipo
Uso
N Pavimentos
N de Quartos
N de Suites
N de Banheiros
Idade Aparente -( somente para casa)
Posio (somente para apartamento)
Padro de acabamento
Estado de Conservao
Fechamento das paredes
N de vagas no estacionamento
cobertas
descobertas
reas averbadas
Privativa
De Uso Comum
Total
reas no averbadas
Caractersticas do Prdio em que se
encontra a unidade
(se aplicvel)
Usos
N de pavimentos
N de unidades por andar
N de elevadores
Estado de Conservao
Infraestrutura/Servios/Equipamentos

Valor de Avaliao Total

vista para o mar, vista para parques, vista


permanente
crregos, presdio, favelas, rede de alta
tenso, feira-livre
regular, irregular
aclive, declive, plano
m2
metros
casa, apartamento, sala
comercial, industrial, residencial
quantidade
quantidade - mximo 04 dormitrios
quantidade
quantidade - mximo 06 banheiros
somente casa
andar
baixo, mdio, alto
ruim, regular, bom
alvenaria, drywall, madeira
quantidade
quantidade
quantidade
m2
m2
m2
m2
m2

residencial, misto, comercial


quantidade
quantidade
quantidade
ruim, regular, bom
piscina, play-ground, salo de festa, quadra,
churrasqueira, gerador

valor

NO_BANCONO_LAUDO DT_LAUDO
ENDERECO
33
0
6/26/2013 RUA PEDRO FABRI n 165

COMPLEMENTO BAIRRO
APTO. 401 - T CABRAL

CIDADE UF CEPUSO_PRED_REGIAOINFRA_URB_AGUAINFRA_URB_ESGOTO_SANIT
CURITIB PR 800 residencial multifatrue
true

INFRA_URB_ENERGIA
INFRA_URB_TELEFONEINFRA_URB_PAVIMENTACAOINFRA_URB_ESGOTO_PLUV
true
true
true
true

INFRA_URB_GASINFRA_URB_ILUM_PUBLICSERVICO_COLETA_LIXO
SERVICO_TRANSP_COL
false
true
true
true

SERVICO_COMERCIO
SERVICO_REDE_BANC
SERVICO_ESCOLA
SERVICO_SAUDE
SERVICO_SEGURANCA
true
true
true
true
true

SERVICO_LAZER
FATOR_VALORIZANTE
FATOR_DEPRECIACAO
FORMATOPOGRAFIA AREA
true
//
/////
irregulaplano
###

FRENTE
37.70

TIPO_IMOVELUSO_IMOVELNUM_PAVIMENTOS NUM_QUARTOSNUM_SUITESNUM_BANHEIROS
Apartamento residencial 1
0
0
0

IDADE_IMOVELPOSICAOPADRAO_ACABAMENTOESTADO_CONSERVACAO
FECHAMENTO_PAREDES
15
3
Mdio
Regular
Concreto Armado

NUM_VAGA_COBERTANUM_VAGA_DESCOBERTAAREA_AVERBADAAREA_PRIVATIVA AREA_COMUM
1
0
65.81
15.46

AREA_TOTALAREA_NAO_AVERBADAUSO_PREDIONUM_PAVIM_PREDIONUM_UNIDADES_ANDAR
81.27
0.00 residencial 0
0

NUM_ELEVADORESESTADO_CONS_PREDIOINFRA_PRED_PISCINAINFRA_PRED_PLAYGROUND
0
bom
false
false

INFRA_PRED_SALAO_FESTAINFRA_PRED_QUADRA
INFRA_PRED_CHURRASQUEIRA
false
false
false

INFRA_PRED_GERADORVALOR_AVALIACAO
false
242,000.00