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Leitfaden zur Kostenabschtzung

von Planungsleistungen

Band 3

rtliche Bauaufsicht (BA)

Stand: 30.4.2006

Inhaltsbersicht Band 3 rtliche Bauaufsicht (BA)


1.

Einleitung .......................................................................................................................... 3
1.1.
Zielsetzungen des Leitfadens ........................................................................................ 3
1.2.
Definition BA - rtliche Bauaufsicht - Anwendungsbereich.......................................... 4
1.3.
Projektphasen der BA................................................................................................. 5

2.

Leistungsbild rtliche Bauaufsicht................................................................................... 6

3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.

Musterbeispiel Ermittlung des Honorars fr die BA..................................................... 23

5.
5.1.
5.2.
5.3.
6.

Kostenabschtzung von BA-Leistungen........................................................................ 11


Aufbau der Kostenabschtzung................................................................................... 11
bersicht Kosteneinflussfaktoren ................................................................................ 14
Ermittlung der Hhe des Projektklassenfaktors............................................................ 16

Fallbeispiele .................................................................................................................... 33
Grundlagen fr die Fallbeispiele .................................................................................. 33
Fallbeispiel Brogebude ............................................................................................ 34
Fallbeispiel Altbau ....................................................................................................... 39
ANHANG Leistungsbild BA fr Kleinprojekte............................................................... 44

Gesamtinhaltsbersicht - Aktuelle Publikationen


Erscheinungsdatum
Band 1 Leitfaden zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen GRUNDLAGEN

30/04/2006

Band 2 Leitfaden zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen OBJEKTPLANUNG 30/04/2006


Band 3 Leitfaden zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen BA

30/04/2006

Hinweis: Die Bnde zum Leitfaden sowie Excel-Dateien zur individuellen Anwendung knnen von der
Homepage der Geschftsstelle Bau unter www.bau.or.at Wirtschaft Planungshonorar heruntergeladen werden.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Autoren:

Seite 2

FH-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Rainer Stempkowski


DI(FH) Evelin Mhlbacher
Stempkowski Baumanagement &
Bauwirtschaft Consulting GmbH
www.stempkowski.at
Dipl.-Ing. Robert Rosenberger
Bundesinnung Bau / Geschftsstelle Bau

Im Auftrag und unter Mitwirkung des Ausschusses fr


Planungsrecht, Gebhren und Sachverstndigenfragen:
Vorsitzender:

LIM-Stv. Bmstr. Ing. Erwin KRAMMER, MAS, Niedersterreich

Stv. Vorsitzender:

Bmstr. Ing. Alfred FRUHMANN, MSc, Steiermark

Mitglieder:

Bmstr. Ing. Edmund GABMANN, Obersterreich


Bmstr. Ing. Peter GLASER, Wien
Bmstr. Ing. Klaus GRUBER, Wien
Bmstr. DI Martin HACKL, Vorarlberg
Bmstr. Ing. Johann JASTRINSKY, Salzburg
Bmstr. Ing. Klaus KIESSLER, Niedersterreich
Bmstr. DI (FH) Ing. Gerhard KPPEL, Burgenland
Bmstr. Ing. Bernhard KNOFLACH, Tirol
Bmstr. Ing. Heinz LAGLER, Burgenland
Bmstr. Ing. Rudolf LEITNER, Steiermark
Bmstr. Ing. Roland MAYRHOFER, Vorarlberg
Bmstr. Gew. Arch. Ing. Rudolf PASCHEK, Steiermark
Bmstr. Ing. Georg REHBICHLER, Tirol
Bmstr. DI Arnold SCHMITZER, Salzburg
LIM-Stv. Bmstr. DI Alexander SAFFERTHAL, Wien
Bmstr. Ing. Walter SCHRAGNER, Obersterreich
Bmstr. Mag. arch. Elisabeth SCHUBRIG, Niedersterreich
Bmstr. Ing. Leopold STEINER, Krnten
Bmstr. Peter VAVRA, Burgenland

Hinweis: Dieser Leitfaden wird einem Review Prozess unterworfen. nderungsvorschlge bzw. Hinweise sind im Sinne eines kontinuierlichen Verbesserungsprozesses erwnscht. Bitte senden Sie
diese an: office@stempkowski.at bzw. rosenberger@bau.or.at

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 3

1. Einleitung
1.1.

Zielsetzungen des Leitfadens

Mit 1.1.2006 ist in sterreich ein neues Kartellgesetz in Kraft getreten, das keine unverbindlichen Verbandsempfehlungen mehr vorsieht. Da die "Honorarordnung der Baumeister (HOB)" eine unverbindliche Verbandsempfehlung im Sinne des alten Kartellrechtes war, existiert die HOB somit ab 1.1.2006
nicht mehr. Daher hat die Bundesinnung Bau im Dezember 2005 ihren Mitgliedern empfohlen, die
HOB ab 1.1.2006 nicht mehr anzuwenden oder darauf Bezug zu nehmen,
Um fr Planer im Bauwesen eine geeignete Nachfolge-Publikation anzubieten, wurde von der Bundesinnung Bau und dem zustndigen Ausschuss fr Planungsrecht, Gebhren und Sachverstndigenfragen unter dem Vorsitz von LIM-Stv. BM Ing. Erwin Krammer MAS und seinem Stellvertreter BM Ing.
Alfred Fruhmann MSc der vorliegende Leitfaden zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen mit
den dazugehrigen Teilbnden entwickelt. Damit soll den Anwendern der alten HOB ein neues,
rechtskonformes, modernes und praktikables Werkzeug fr die Kalkulation von Planungsleistungen
zur Verfgung gestellt werden, um Planer bei der Abschtzung ihrer Honorare zu untersttzen. 1
Folgende Zielsetzungen sind Grundlage des neuen Leitfadens fr die Kostenabschtzung von Planungsleistungen:
Kostenwahrheit

Honorarermittlung entspricht der tatschlichen Kostenstruktur von Planungsbros


Bercksichtigung der umfeldspezifischen Rahmenbedingungen eines einzelnen Projektes in
der Honorarermittlung

Praxisnahes, umfassendes Leistungsbild

Hoher Deckungsgrad der im Leistungsbild beschriebenen Teilleistungen mit den tatschlich


ausgefhrten Leistungen
Leistungsbilder fr mglichst alle relevanten Teilleistungen von BA-Leistungen
Weitere Spezifizierung der bestehenden Leistungsbilder
Generelle Einteilung der Leistungen in Grundleistungen und optionale Leistungen

Einfache Anwendbarkeit

Honorarermittlung nach einheitlichen Ermittlungssystemen


Standardisierung bei der Ermittlung interner Brokosten von Planern
Praktische Umsetzbarkeit fr alle relevanten Teilleistungen der Planer fr eine mglichst hohe
Anzahl an Projekten.

Sicherung eines fairen Wettbewerbs

Keine Vorgabe eines einzelnen Kostenansatzes fr das Honorar sondern Herleitung der Kosten unter Bercksichtigung von Planungsdauer, Planungsaufwand, Stundenstzen und diversen Kosteneinflussfaktoren
Darstellung der Ergebnisse in einem Bandbreitenmodell
Ermittlung des Honorars unabhngig von den Baukosten

1
Die Bundeswettbewerbsbehrde und der Bundeskartellanwalt wurden ber die Entwicklungsarbeiten und die
Herausgabe des Leitfadens informiert.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

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Fr die zweckmige Anwendung des Leitfadens ist es unerlsslich, dass in den jeweiligen Bros
genaue Stundenaufzeichnungen nach Projekten und aufgegliedert nach Teilleistungen sowie entsprechende Nachkalkulationen gefhrt werden. Da die im Leitfaden angegebenen Berechnungsbeispiele
von statistisch erhobenen Erfahrungswerten ausgehen, sollte jede/r Anwender/in seine eigenen brospezifischen Kennwerte ermitteln, um kostengerechte und wettbewerbsfhige Preise bei Planungsleistungen anbieten zu knnen. Zur individuellen Abschtzung von Planungshonoraren wird auf der Homepage der Geschftsstelle Bau unter www.bau.or.at Wirtschaft Planungshonorar ein dem
Leitfaden und seinen Teilbnden entsprechendes Berechnungsmodell im Excel-Format angeboten,
wo jede/r Anwender/in seine eigenen brospezifischen Werte eingeben kann.

1.2.

Definition BA - rtliche Bauaufsicht - Anwendungsbereich

Die rtliche Bauaufsicht umfasst die Leistungen der Bauberwachung & Koordination, Termin- & Kostenverfolgung, Qualittskontrolle, Rechnungsprfung, Bearbeitung von Mehr- & Minderkostenforderungen, bernahme & Abnahmen, Mngelfeststellung & bearbeitung sowie die Dokumentation in
den Phasen der Ausfhrungsvorbereitung, der Ausfhrung und des Projektabschlusses.
Der im Leitfaden dargestellte Leistungsumfang der BA gilt fr alle Arten von Bauleistungen.
Die in den Leitfden dargestellten Beispiele und Aussagen ber konkrete Zahlenwerte gelten vorrangig fr BA-Leistungen bei durchschnittlichen Hochbauprojekten in der Grenordnung zwischen
Baukosten von 100.000 bis 10.000.000 .
Bei kleineren Projekten werden in der Praxis einerseits in einzelnen Fllen geringere Qualittsstandards an die Planung gelegt, andererseits legen sich die BA-Kosten auf die geringen Baukosten
(z.B. bei kleineren Umbauten) schlechter um.
Bei greren Projekten nimmt i.a. die Komplexitt der Planung und Koordination deutlich zu. Andererseits legen sich die BA-Honorare durch die hohen Baukosten entsprechend besser um.
In beiden Grenzbereichen - sowohl bei Projekten mit sehr geringen Baukosten (< 100.000 ) als auch
bei Groprojekten ber 10 Mio wird empfohlen, entsprechend den jeweiligen Rahmenbedingungen
die Struktur und die Hhe der Honorare individuell festzulegen. Die Grundidee des Aufbaus des Leitfadens und die Bercksichtigung der verschiedenen Einflussfaktoren kann aber auch fr kleinere und
grere Projekte bernommen werden.

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1.3.

Seite 5

Projektphasen der BA

Der Groteil aller Planungs- und BA-Leistungen lsst sich einzelnen Phasen zuordnen bzw. in einzelne Phasen gliedern. Dabei kann das bereits einigermaen standardisierte und in der Praxis verbreitete Phasenmodell der HO-PS verwendet werden. Die Leistungserbringung kann den folgenden
Phasen zugeordnet werden. Weiters knnen die angegebenen Meilensteine als Grundlage fr die
Terminplanung herangezogen werden.

PHASE

Ttigkeiten

Relevante Meilensteine

1 Projektvorbereitung

fr BA nicht relevant

2 Planung

fr BA nicht relevant

3 Ausfhrungsvorbereitung

Bauberwachung und Koordination

u Freigabe Ausschreibung

Termin- und Kostenverfolgung


Qualittskontrolle
Dokumentation

u (Bekanntgabe gem
BVergG)
u Vergabe der Bauleistungen

4 Ausfhrung

Bauberwachung und Koordination

u Baubeginn

Termin- und Kostenverfolgung


Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen

u bergabe

bernahme und Abnahme


Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
5 Projektabschluss

bernahme und Abnahme

u Schlussrechnungslegung

Mngelfeststellung und -bearbeitung


Dokumentation

u Ende Gewhrleistung

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2. Leistungsbild rtliche Bauaufsicht


In der Folge wird das Leistungsbild der Leistungsgruppe B.2 rtliche Bauaufsicht im Detail dargestellt.
Die rtliche Bauaufsicht umfasst die in der Folge angefhrten Teilleistungen der berwachung, Koordination und Kontrolle des Bauablaufes.
Die Grundleistungen sollten i.a. Teil des zwischen Auftraggeber und Planer vereinbarten Leistungsumfanges sein. Bei den optionalen Leistungen ist bei jedem Projekt spezifisch zu prfen, welche Leistungen tatschlich erforderlich sind und in welchem Umfang diese zu vereinbaren sind.
Es ist im Einzelfall zu spezifizieren, welche Teile der Bauausfhrung von der rtlichen Bauaufsicht zu
koordinieren und kontrollieren sind. Bei komplexeren Projekten mit einem hheren Anteil an Haustechnikleistungen oder auch bei Projekten aus dem Industriebau mit einem hohen Anteil an Anlagenbau ist es zweckmig, eine eigene rtliche Bauaufsicht fr den Bereich Haustechnik, Elektro bzw.
maschinentechnische Ausrstung zu beauftragen. Die Schnittstellen zwischen dieser BA und der
BA fr die Bauarbeiten (Rohbau- und Ausbau) ist dann separat zu spezifizieren.

bersicht Teilleistungen
Die Leistungen der Leistungsgruppe B.2. rtlichen Bauaufsicht werden in folgende Teilleistungen
gegliedert:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahmen
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
sonstige Teilleistungen

Detaillierte Beschreibung der Teilleistungen


In den folgenden Tabellen ist das Leistungsbild rtliche Bauaufsicht mit einer detaillierten Leistungsbeschreibung der Grundleistungen und der Optionalen Leistungen inkl. erluternden Kommentaren
dargestellt.

Die Grundleistungen sind nummeriert, da sie fr eine ordnungsgeme und vollstndige Leistungserbringung der rtlichen Bauaufsicht erforderlich sind. Werden bei einer Leistungsbeschreibung einzelne Teilleistungen aus dem Leistungsumfang der Grundleistung exkludiert, so ist dies speziell zu
erlutern. Die optionalen Leistungen sind projektspezifisch hinzuzufgen und ggf. auch weiter zu spezifizieren.

Hinweis: Das gesamte Leistungsbild kann unter www.bau.or.at Wirtschaft Planungshonorar


als Excel-file kostenlos bezogen werden.
Hinweis fr Kleinprojekte: Ein vom Leistungsumfang reduziertes Leistungsbild fr Kleinprojekte findet
sich im Anhang.

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Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

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Kommentar

1. Bauberwachung und Koordination


1.1. rtliche Vertretung der
Interessen des Bauherrn.
1.2. Ausbung des Hausrechtes.

GL: u.a. Vertretung nach auen,


Aufrechterhaltung von Ruhe,
Anstand und Ordnung, Schlichtung
im Anlassfall, Ansprechpartner fr
Dritte.

1.3. berwachen der Ausfhrung


des Werkes auf bereinstimmung
mit den behrdlichen
Vorschreibungen und dem
Bauvertrag inkl. Ausfhrungsplne
und Leistungsbeschreibung nach
den anerkannten Regeln der Technik
und den einschlgigen Vorschriften.
1.4. rtliche berwachung der
Herstellung des Bauwerkes
koordinierend bezglich der
Ttigkeiten der anderen an der
Bauberwachung fachlich
Beteiligten.
1.5. rtliche Koordination der
Vertreter des AG, aller AN und aller
Lieferungen und Leistungen mit dem
Ziel des ungestrten
Zusammenwirkens aller an einem
Bauprojekt Beteiligten.
1.6. Besprechungsabwicklung

GL: z.B. mit Projektleitung,


Projektsteuerung, Begleitende
Kontrolle

GL: Vorbereitung, Leitung und


Protokollierung der relevanten
Besprechungen.
GL: Art und Umfang (z.B.
Obergrenze) ist vom AG im Rahmen
des Vertrages explizit zu regeln.

1.7. Abruf von Regieleistungen.

nderung von Arbeitsergebnissen


(Teilergebnissen) aufgrund
genderter Anforderungen bzw. aus
anderen Umstnden, die die BA
nicht zu vertreten hat.
Zusatzleistungen im Rahmen von
Ersatzvornahmen (z.B. bei Konkurs,
Verzug).
Generelle Einweisungen der
ausfhrenden Unternehmen.

Opt.L: z.B. auch Mehraufwnde


aufgrund nicht vorhersehbarer
eigener Forcierungsmanahmen
bzw. Mehrkosten aufgrund von
Leistungsverdnnung.

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Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

2. Termin- und Kostenverfolgung


2.1. Terminberwachung (Soll-IstVergleich) mit Melde- und
Hinweispflicht bei
Terminberschreitungen.
2.2. Mitwirkung bei der
Kostenberwachung (Liefern von
entsprechenden Daten).

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Kommentar
in Abstimmung mit PL und ggf. PS

Erstellung der Detailterminplne in


Abstimmung mit den ausfhrenden
Unternehmen und den anderen an
der Bauberwachung fachlich
Beteiligten.
Durchfhrung der
Kostenberwachung (Soll-IstVergleich) mit Melde- und
Hinweispflicht bei Abweichungen.

GL: Erstellung des Terminplanes


liegt nicht in BA-Sphre,
berschneidung mit Leistungen
anderer Leistungsgruppen.

3. Qualittskontrolle
3.1. Plausibilittsberprfung der in
der Planung dargestellten
Qualittsstandards.
3.2. Qualitts- und Makontrolle im
Rahmen einer Prf- und Warnpflicht.
Durchfhrung von Untersuchungen,
Messungen und Prfungen (z.B.
Gtenachweise, Vermessung).
berwachung und Detailkorrektur
beim Hersteller (Werksabnahme).
Prfung der Ausfhrungs- bzw.
Montageplne der ausfhrenden
Unternehmen auf grundstzliche
bereinstimmung mit dem Projekt.

4. Rechnungsprfung
4.1. Kontrolle der Aufmaermittlung
und -zusammenstellung (z.B.
Aufmabltter) der ausgefhrten
Bauleistungen.
4.2. Prfung der Rechnungen.

GL: Prfung auf bereinstimmung


mit dem Vertrag hinsichtlich der
Vergtungsberechtigung (Prfung
dem Grunde nach)
Prfung auf Richtigkeit hinsichtlich
des Vergtungsumfanges (Prfung
der Hhe nach), inkl.
Leistungsabgrenzung von teilweise
ausgefhrten Leistungen bzw.
berprfung auf Vollstndigkeit.
formale berprfung (inkl.
Einhaltung von Fristen).
Nachprfung der Preisumrechnung
bei vereinbarten vernderlichen
Preisen.

4.3. Prfung und Anrechnung von


Regieleistungen.

4.4. Feststellen der anweisbaren Teilund Schlusszahlungen.

GL: berprfung des Ausmaes der


Regieleistungen analog zu den
Bauleistungen hinsichtlich
Vergtungsberechtigung und umfang.

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Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

5. Bearbeitung von Mehr- und Minderkostenforderungen


5.1. Mitwirkung bei der Behandlung
von Mehr- und
Minderkostenforderungen.
5.2. Mitwirkung bei der Erarbeitung Verhandlungsttigkeit mit den
von Grundlagen fr das rasche
ausfhrenden Unternehmen.
Herbeifhren einer Entscheidung des
Bauherrn und bei der Vermittlung
zwischen AN und Bauherr.

Seite 9

Kommentar
in Abstimmung mit PL, Planer und
ggf. PS
GL: berprfung formal (z.B.
Anmeldung), dem Grunde nach und
der Hhe nach.

Zusatzleistungen fr die
Aufbereitung von Unterlagen fr
Rechtsstreitigkeiten und ClaimAbwehr.

6. bernahme und Abnahmen

in Abstimmung mit PL und Planer

6.1. Mitwirkung bei der Abnahme der


Bauleistungen.

GL: in Abstimmung mit den an der


Planung und Bauberwachung
fachlich Beteiligten.

6.2. Antrag auf behrdliche


6.3. Teilnahme an entsprechenden
Verfahren der behrdlichen
Abnahme.
6.4. Mitwirkung bei der bernahme
und Schlussfeststellung.
6.5. Prfen der von den
ausfhrenden Unternehmen zu
erstellenden Dokumentation auf
Vollstndigkeit.
Mitwirkung bei der Antragstellung auf
Bentzungsbewilligung bzw.
Ausstellung einer Besttigung an die
Baubehrde ber die
bewilligungsgeme und den
Bauvorschriften entsprechende
Bauausfhrung vor Bentzung des
Objektes (Fertigstellungsanzeige).
Ausarbeitung von bergabeplnen
im M 1:50 auf Grundlage der
aktualisierten Ausfhrungsplanung
mit Eintragung der HaustechnikBestandsunterlagen unter
Verwendung der von anderen an der
Planung fachlich Beteiligten bzw.
ausfhrenden Firmen beigestellten
Grundlagen.

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Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

Seite 10

Kommentar

7. Mngelfeststellung und -bearbeitung


7.1. Feststellung und Zuordnung von
Bauschden whrend der Bauphase.
7.2. Feststellung und Auflistung der
Gewhrleistungsfristen.
7.3. Feststellung von Mngeln.
berwachung der Behebung der bei
der Abnahme der Bauleistungen
festgestellten Mngel.
Feststellen und Zuordnung von
Mngeln nach der bernahme.
Objektbegehung zur
Mngelfeststellung vor Ablauf der
Verjhrungsfrist der
Gewhrleistungsansprche
gegenber den bauausfhrenden
Unternehmen.
berwachung der Beseitigung von
Mngeln, die innerhalb der
Verjhrungsfrist der
Genehmigungsansprche, lngstens
jedoch bis zum Ablauf von fnf
Jahren seit Abnahme der
Bauleistungen auftreten.
8. Dokumentation

in Abstimmung mit PL, Planer und


ggf. PS
GL: z.B. Fhrung des Baubuches,
Fotodokumentation, Planlisten.
GL: z.B. Informationsweitergabe,
ordnungsgeme Archivierung von
gesammelten Daten und
Informationen.

8.1. Aufzeichnung des


Baugeschehens.
8.2. Informations- und
Archivierungsfunktion.

8.3. Mitwirkung bei der


Kostenfeststellung.

Erstellen der Kostenfeststellung und


von Kostenanalyse nach speziellen
Anforderungen des Auftraggebers.
Berichtswesen an den Auftraggeber. GL: z.B. Quartalsberichte,
Schlussbericht.
Dokumentationen nach speziellen
Vorgaben des Auftraggebers.
Mitwirkung bei der Freigabe von
Sicherheitsleistungen.

9. Sonstige Teilleistungen
9.1. Gefahr in Verzug: Temporre
bernahme der
Bauherrnkompetenzen.

GL: Informationspflicht gegenber


der Projektleitung.
Baufhrung

Opt.L: im Sinne der


landesrechtlichen Bauregelungen
und -normierungen.

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3. Kostenabschtzung von BA-Leistungen


3.1.

Aufbau der Kostenabschtzung

In der Folge wird der generelle Aufbau der Kosten von Planungs- bzw. BA-Leistungen dargestellt.
Diese setzen sich aus dem Stundenaufwand der einzelnen Leistungen und dem mittleren Stundensatz
des Mitarbeiters oder des gesamten Bros zusammen.
Fr die Abschtzung des Stundenaufwandes muss bei den einzelnen Teilleistungen im ersten Schritt
unterschieden werden, ob die Leistungen eindeutig beschreibbar sind (und damit auch in Form von
Pauschalen oder Einheitspreisen kalkulierbar) oder ob die Leistungen nicht eindeutig beschreibbar
sind und daher nach Aufwand entsprechend einem Selbstkostenerstattungsvertrag abzurechnen sind.

Schritt

KOSTENSCHTZUNG

KOSTENERMITTLUNG

Art der Leistung ist nicht eindeutig


beschreibbar und daher nicht kalkulierbar

Art der Leistung ist eindeutig


beschreibbar und daher kalkulierbar

Stundenaufwand
geschtzt

Ermittlung des Stundenaufwandes


mit Hilfe von Aufwandswerten
(zeitabhngig, bauwerksgrenabhngig
oder abhngig von Herstellkosten)

Vergleich
mit Kennwerten

Projektklassenfaktor
Art und Komplexitt der Leistung,
des Bauwerkes und des Umfeldes

Schritt

x mittlerer Stundensatz in /h

(inkl. aller Zuschlge: Gemeinkosten Personal und Material, Wagnis, Gewinn)

Schritt

+ Fremdleistungen
(inkl. aller Fremdleistungszuschlge)

Abb. Schritte der Kostenabschtzung

Schritt 1: Abschtzung bzw. Ermittlung des Stundenaufwandes pro Teilleistung

Kostenschtzung
Fr jene Leistungen, deren Art nicht eindeutig beschreibbar sind, muss vom Auftragnehmer auf Basis
eines vom Auftraggeber geschtzten und mit dem Auftragnehmer im Rahmen der Vertragsverhandlungen abgestimmten Stundenaufwandes ein mittlerer Stundensatz angeboten werden.
Kennwerte fr hnliche Leistungen bei hnlichen Projekten knnen dabei eine Hilfe sein. Abgerechnet
wird dann nach tatschlichem Stundenaufwand, der ber oder unter dem Schtzwert liegen kann.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 12

Kostenermittlung
Fr jene Leistungen, deren Art eindeutig beschreibbar ist, ergibt sich der Gesamtpreis eines Angebotes bei zeitabhngigen Positionen aus einem Aufwandswert in Abhngigkeit der Dauer [h/Mo] und der
Anzahl an beschftigten Personen.
Dieser Stundenaufwandswert ist dann mit dem Projektklassenfaktor zu multiplizieren. Dieser Faktor ist
wiederum abhngig von der Komplexitt der Projektorganisation, der Art des Bauwerkes, der Komplexitt der BA-Leistung, der Projektrisiken in der Planungs- bzw. Realisierungsphase sowie der Anforderungen an Termin- und Kostenvorgaben.
BA-Leistungen sind i.a. zeitabhngige Leistungen. Das Honorar ist daher aus der Dauer der einzelnen Teilleistungen herzuleiten.

Zeitabhngige Leistungen

Dauer der Teilleistung


in Monaten
x Gesamtstunden / Monat
[ = S (Std./Mo und Person x Anzahl Personen) ]
x Projektklassenfaktor
Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerkes und des Umfeldes

= SUMME Stunden fr die Teilleistung

Abb. Kostenermittlung bei zeitabhngigen Leistungen

Die Ermittlung der Hhe des Projektklassenfaktors ist im nchsten Kapitel dargestellt.

Abschtzung des Stundenaufwandes


Die Leistungen der Leistungsgruppe B.2 BA sind i.a. zeitabhngig. Es muss daher der Zeitaufwand
fr die auf der Baustelle eingesetzten Personen inkl. zustzlicher Personen in der Zentrale abgeschtzt werden.
Neben einer sehr groben Abschtzung ber durchschnittliche Mann-Monate ber die gesamte Leistungsdauer kann im nchsten Detaillierungsschritt der Leistungsaufwand fr die einzelnen Teilleistungen des Gesamtleistungsbildes abgeschtzt werden.
Dazu ist die Gesamtleistungsdauer in weitere Phasen zu zerlegen und die Schwerpunkte der Teilleistungen der BA den einzelnen Phasen zuzuordnen. Ein mgliches Beispiel ist in der folgenden Abbildung dargestellt.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Phase 3

Phase 4

Ausfhrungsvorbereitung

B.2.1
B.2.2
B.2.3
B.2.4
B.2.5
B.2.6
B.2.7
B.2.8
B.2.9

Rohbau

Ausbau

Projektabschluss

bergabe

Bauvorbereitung

Phase 5

Ausfhrung

Baubeginn

BA TEILLEISTUNGEN

Seite 13

Gewhrleistung

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Mehr- und Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahmen
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Leistung erforderlich
Leistung nach Anlass
Meilenstein

Abb. Schwerpunkte der BA Teilleistungen in Abhngigkeit der einzelnen Phasen

Beispiele fr Aufwandswerte (Mittelwerte inkl. entsprechender Bandbreiten) sind im Kapitel 4 dargestellt. Diese knnen als Grundlage fr eine Plausibilittsprfung dienen. Als Ergebnis der analysierten
Projekte liegen einerseits Stundenaufwandswerte pro Monat und andererseits Stundenaufwandswerte
in Abhngigkeit der Bauwerksgre und der Herstellkosten vor.

Schritt 2: Ermittlung der Kosten (Eigenleistung) pro Teilleistung


Die sich aus Schritt 1 ergebende Summe der Stunden fr die Teilleistung ist mit dem mittleren Stundensatz [/h] fr dieses Projekt zu multiplizieren. Der mittlere Stundensatz entspricht dem Preis Eigenleistung, dessen Herleitung im Band 1 Kapitel 4 dargestellt wurde. Im mittleren Stundensatz sind
alle Zuschlge (Gemeinkosten Personal, Gemeinkosten Material, Risiko, Gewinn) enthalten.
Summe Stunden fr die Teilleistung
x mittlerer Stundensatz [/h] (inkl. aller Zuschlge: Gemeinkosten, Risiko, Gewinn)
= Kosten fr die Teilleistung (Eigenleistung)

Schritt 3: Ermittlung des Gesamtpreises


Im letzten Schritt sind die im Rahmen des Projektes vergebenen Fremdleistungen inkl. eigener
Fremdleistungszuschlge zu addieren. Der Gesamtpreis (zivilrechtlicher Preis inkl. Umsatzsteuer)
ergibt sich somit wie folgt:
Summe der Kosten fr die einzelnen Teilleistungen (Eigenleistungen)
+ Summe der Fremdleistungen (inkl. Fremdleistungszuschlge) (soweit erforderlich)
= Angebotspreis (exkl. USt.)
+ 20% Umsatzsteuer
= zivilrechtlicher Preis

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 14

Plausibilittsberprfung
Die Herleitung auf Basis von Aufwandswerten stellt eine wichtige Untersttzung bei Plausibilittsberprfung der ermittelten Honorare dar. Aufwandswerte knnen in Abhngigkeit der Dauer und der Bauwerksgre [h/m2] oder der Herstellkosten [h/HK] dargestellt werden.
Bei der Plausibilittsberprfung ist nach folgenden Schritten vorzugehen. Bei der Ermittlung der
Summe Stunden fr eine Teilleistung darf die Bercksichtigung des Projektklassenfaktors nicht vergessen werden. Beispiele fr Aufwandswerte sind im Kapitel 5 dargestellt.

Dauer
in Mo

Herstellkosten
in /m2 BGFl

x Bauwerksgre
in m2 BGFl.

Bauwerksgre
in m2 BGFl.

x Aufwandswert
in h/Mo.m 2 BGFl.

x Aufwandswert
in h/ Herstellkosten

x Projektklassenfaktor
Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerkes und des Umfeldes

= SUMME Stunden fr die Teilleistung

Abb. Kostenermittlung bei zeitunabhngigen Leistungen als Plausibilittsberprfung

3.2.

bersicht Kosteneinflussfaktoren

Ziel bei der Entwicklung eines neuen Leitfadens fr die Kostenabschtzung war eine einfache Anwendbarkeit und ein fr alle Teilleistungen einheitliches Berechnungssystem. Folgende Kosteneinflussfaktoren sind Grundlage des Kostenabschtzungsmodells: 2

[1] Dauer der Teilleistungsphase [in Monaten]


[2] Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerkes und des Umfeldes [Projektklassen]
Alle weiteren Einflussfaktoren sind entweder diesen Faktoren unterzuordnen oder knnen im Rahmen
der Bandbreiten im Einzelfall bercksichtigt werden.
Kosteneinflussfaktoren wie die Komplexitt der Projektorganisation (z.B. Anzahl der Beteiligten, Art
der Koordination, Anzahl der Besprechungen, Besonderheiten des Bauherrn und seiner Organisation),
die Art des Bauwerkes, die Komplexitt der BA-Leistung, Projektrisiken in der Planungs- bzw. Realisierungsphase inkl. aller Besonderheiten des Projektumfeldes, die Anforderungen an die Terminvor-

Auf den Kosteneinflussfaktor Herstellkosten wurde in den folgenden Ausfhrungen bewusst verzichtet, da
dieser einerseits den Auslser der Aufhebung der Honorarordnungen darstellt und andererseits berechtigter Weise u.a. aufgrund der Tatsache kritisiert wurde, dass eine Baukostensteigerung theoretisch auch zu einem hheren Honorar fhren wrde, was der Grundintension des Bauherrn widerspricht, der im BA-Vertrag auch ein
Instrument zur Optimierung der Baukosten sehen will.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 15

gaben und damit die Komplexitt des Ablaufes sowie die Anforderungen an die Kostenvorgaben sind
bei der Festlegung des Projektklassenfaktors zu bercksichtigen.
Kosteneinflussfaktoren wie die Bauwerksgre oder Herstellkosten sind lediglich bei der Plausibilittskontrolle der ermittelten Ergebnisse verwendbar. (siehe dazu auch Kapitel 4)

[1] Dauer der Teilleistungsphase


Die Dauer einer Teilleistung ergibt sich aus Anfang und Ende der Teilleistung und ist aus dem Terminplan ableitbar. Sie wird im Allgemeinen in Monaten oder bei kurzen Projektdauern in Wochen (Umrechnung: 1 Monat = 4,35 Wochen) angegeben. Theoretisch ist eine Angabe auch in Tagen (Umrechnung: 1 Woche = 5 Arbeitstage) oder Stunden (Umrechnung: 1 Arbeitstag = 8 Stunden) mglich.

[2] Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerkes und des Umfeldes Projektklassenfaktor
Neben der Dauer einer Teilleistung ist der zweite Einflussfaktor auf die Kostenabschtzung die Art
und Komplexitt der Leistung und des Bauwerkes, die mit dem Projektklassenfaktor bercksichtigt
werden.
Bei der Festsetzung des Projektklassenfaktors sind folgende sechs Kriterien zu bercksichtigen:
(a) Komplexitt der Projektorganisation
[z.B. ffentlicher / privater Bauherr, Anzahl der Beteiligten, Anzahl der Schnittstellen und Abgrenzungen, Koordinationsaufwand in Abhngigkeit der Auftragsart (Einzelauftrag, Generalauftrag), Komplexitt der Entscheidungsstrukturen des Bauherrn, nderungshufigkeit, Dauer
der Entscheidungsfindung, Projektroutine der Auftragnehmerorganisation (spezifische Projekterfahrung entsprechend Gebudetyp und Projektgre, Erfahrung mit AG, Behrden und
Rahmenbedingungen), ...]
(b) Art des Bauwerkes3
(c) Komplexitt der BA-Leistung
[z.B. Wiederholbarkeit (Regelgeschosse, etc), Anzahl unterschiedlicher Nutzungen, Ausstattungsgrad (HKLS, etc), Anforderungen an Konstruktion, Bauform und Material, Beratungsbedarf (Besprechungsaufwand, Vorbereitungsaufwand fr Entscheidungsfindung), Kompatibilitt
der Planung (IT-Programme, Layerstruktur, Beschriftung, bertragbarkeit in andere Plne,
etc), Art und Umfang der Behrdenverfahren (Anzahl der Abstimmungen, Umfang der erforderlichen Unterlagen, Anzahl der verschiedenen Fachbereiche, Art der Einreichung und erforderlichen Genehmigungen, etc), ...]
(d) Projektrisiken
[in der Ausfhrungsvorbereitungsphase z.B. Baugrundrisiko, Interaktion Baugrund-Bauwerk,
erforderliche nderungen im Bauablauf, ungeeignete Baumethode, generelle Wirtschaftsentwicklung (Inflation), wirtschaftliche Optimierung durch Varianten, nderung der Zielvorgaben,
Vergaberisiken, ...]
[in der Realisierungsphase z.B. Planungsprobleme, -verzge, Baugrundrisiko, nderungen
des Bauablaufes, ungeeignete Baumethode, Technologieentwicklung, Konstruktion, Kostenerhhung durch Auflagen oder nderungswnsche, Konkurs/Rcktritt von Auftragnehmern,
Ausfhrungsalternativen, nderung der Zielvorgaben, Widerstnde von Brgern oder Politik,
Baustop durch politische Situation, nderungen der Umweltstandards, Umweltauflagen, Zeitri-

in Anlehnung an die frhere Bauklasseneinteilung

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 16

siko aus Genehmigungsverfahren oder Behrdeneingriffen, Vergaberisiken, Baustop durch


behrdliche Auflagen,...]
(e) Anforderungen an die Terminvorgaben - Komplexitt des Ablaufes
[z.B. sehr kurze Planungs- bzw. Bauzeiten, spezielle Anforderungen an die Terminvorgaben,
komplexe Bauphasenplanung, Unterbrechungen, Stehzeiten, Zuverlssigkeit anderer Beteiligter, Intensitt der berschneidung von Projektphasen,...]
(f) Anforderungen an die Kostenvorgaben
[z.B. hoher Kostenoptimierungs- bzw. -einsparungsdruck, komplexe Kostenplanung bzw. verfolgung, Detaillierungsgrad des Kostenmanagements, Qualitt der Datengrundlagen, Komplexitt der Ermittlung der Kostenanstze, Revisionshufigkeit, Reserven, Folgen der Kostenberschreitung, ...]

3.3.

Ermittlung der Hhe des Projektklassenfaktors

hnlich aber nicht deckungsgleich wie fr die Leistungsgruppe B.1 Objektplanung muss neben der
Dauer einer Teilleistung als zustzlicher Einflussfaktor auf die Kostenabschtzung die Art und Komplexitt der Leistung und des Bauwerkes bercksichtigt werden, die sich im Projektklassenfaktor abbildet. Bei der Festsetzung des Projektklassenfaktors sind die oben dargestellten sechs Kriterien zu
bercksichtigen.
Fr jedes der Kriterien sind entsprechende Punkte in einer Bandbreite von 1 bis 30 Punkten, wobei
angenommen wird, dass je 10 Punkte fr ein normales Standard-Projekt vergeben werden, weniger
Punkte fr entsprechend einfachere Projekte und me hr Punkte (bis jeweils max. 30 Punkte) fr entsprechend komplexere Projekte vergeben werden.
Kriterien

PUNKTE

min max. Pkt.

(a) Komplexitt der Projektorganisation

1 10 30 Pkt.

(b) Art des Bauwerkes

1 10 30 Pkt.

(c) Komplexitt der BA Leistung

1 10 30 Pkt.

(d) Projektrisiken in der Realisierungsphase

1 10 30 Pkt.

(e) Anforderungen an die Terminvorgaben

1 10 30 Pkt.

(f) Anforderungen an die Kostenvorgaben

1 10 30 Pkt.

SUMME

6 60 180 Pkt.

Nach Ermittlung der Gesamtpunkteanzahl, die zwischen 6 und 180 Punkten liegt, ist diese in den Projektklassenfaktor umzurechnen, wobei folgende Formeln zu verwenden sind:
PKF = 0,0083 . p + 0,5

fr

6 < p = 120

PKF = 0,025 . p - 1,5 fr 120 = p < 180


PFK = Projektklassenfaktor (liegt zwischen 0,5 und 3,0)
p = Summe Punkte (liegt zwischen 6 und 180)

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Seite 17

Projektklassenfaktor
3,00

Faktor PKF

2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Punkte
Abb. Projektklassenfaktor

Durchschnittsprojekte mit einer Bewertung von je 10 Punkten pro Subkriterium fhren zu einem Faktor
1,0. Sehr einfache Projekte mit minimaler Bewertung (je 1 Punkt) fhren zu einem Faktor 0,55 und
komplexe Projekte fhren zu Faktoren zwischen 1,50 (bei je 20 Pkt.) bis zu 3,0 bei der Maximalbewertung von je 30 Pkt.
HINWEIS: Die Festlegung des Projektklassenfaktors hat zweckmigerweise im Einvernehmen zwischen Bauherrn und Auftragnehmer zu erfolgen. Im Allgemeinen kann der Auftragnehmer durch die
detaillierte Betrachtung der Projekteinflussfaktoren ein greres Bewusstsein fr die BA-Leistung
beim Bauherrn schaffen. Fr den Auftraggeber bietet es vor allem im Verhandlungsverfahren eine
gute Basis fr die Spezifikation der Art der Leistung und der Art der Abwicklung der Leistung.

Im Folgenden werden zu den einzelnen sechs Kriterien Erluterungen fr die Festsetzung der Punkte
fr den Projektklassenfaktor angegeben. Die angegebenen Werte verstehen sich dabei als Anhaltswerte und knnen im Einzelfall auch anders festgesetzt werden.

(a) Komplexitt der Projektorganisation


Die Komplexitt der Projektorganisation kann den in der folgenden Tabelle dargestellten drei Gruppen
zugeordnet werden, wobei die jeweilige Punkteanzahl je nachdem wie viele der angefhrten Kriterien
erfllt sind, innerhalb der angegebenen Bandbreite festzulegen sind.
Punkte
1-10

Komplexitt der Projektorganisation


Geringe Komplexitt der Projektorganisationsform, geringer Koordinationsaufwand
Einfache und eindeutige Entscheidungsstrukturen des AG, schnelle Entscheidungsfindung, geringe nderungshufigkeit
Geringe Anzahl an Schnittstellen und Abgrenzungen
Nur ein Auftraggeber bzw. Nutzer
Hohe Projektroutine der Auftragnehmerorganisation

11-20

Hohe Komplexitt der Projektorganisationsform, durchschnittlich bis hoher


Koordinationsaufwand
Hhere Komplexitt der Entscheidungsstrukturen des AG, ,hhere nde-

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Seite 18

rungshufigkeit
Hohe Anzahl an Schnittstellen und Abgrenzungen
Grere Anzahl an Auftraggebern bzw. Nutzern
21-30

Sehr hohe Komplexitt der Projektorganisationsform, sehr hoher Koordinationsaufwand


Sehr hohe Komplexitt der Entscheidungsstrukturen des AG, auergewhnlich langsame Entscheidungsfindung, Entscheidungsfindung grundstzlich zu spt, sehr hohe nderungshufigkeit
Sehr hohe Anzahl an Schnittstellen und Abgrenzungen
Sehr hohe Anzahl der Auftraggeber bzw. Nutzer

(b) Art des Bauwerkes


Unter diesem Kriterium wird die unterschiedliche Komplexitt der einzelnen Bauwerke bercksichtigt.4
Die angegebenen Punkte gelten sowohl fr Neu- als auch fr Umbauten.
Punkte
1

Bauwerke einfachster Art, Einfriedungen, Sttzmauern

Einzelgaragen, Hallen ohne Einbauten

Friedhofanlagen, Gewchshausanlagen, Landwirtschaftliche Wirtschaftsgebude, Silos, Stallungen


Hochregallager, Kraftwerksgebude, Khlhuser, Mllentsorgungs- und Verwertungsanlagen, Umspannwerke, Werkstttengebude, Sammelgaragen,
Grogaragen, Parkhuser
Ausstellungsbauten (z.B. Messehallen), Einfamilienhuser bis 1000 Kubikmeter umbautem Raum, Feuerwehrgebude, Gewerbe- und Industriebauten mit
Bro- und/oder Wohnstruktur, Gewerbeparks, Heimbauten, Kasernen, Krematorien, Mehrfamilienhuser, Sportanlagen
Alters- und Pflegeheime, Berufsschulen, Lehrwerksttten, Brogebude, Einfamilienhuser mit gehobener Ausstattung, Gewerbe- und Technologiebauten,
Hallenbder, Freibder, Hotels bis 3 Sterne, Pensionen, Kindergrten, Stadien, Stdtische Wohn- und Geschftshuser, Volks-, Haupt- und Mittelschulen, Warenhuser, Einkaufscenter, Tankstellen
Bibliotheken, Haftanstalten, Hotels 4 Sterne, Restaurants, Bars, Diskotheken,
Kinocenter, Kirchen, Sanatorien, Kurhuser, Schlachthfe, Universitten,
Fachhochschulen, Niedrigstenergiebauten, Passivhuser, Wintergrten
Bahnhfe, Flughfen, Hotels 5 Sterne, Krankenhuser, Laborbauten, Theater-,
Konzert- und Veranstaltungsbauten, Wellnessanlagen, Hochbauten fr Tiergrten
Dachbodenausbauten, Fassadengestaltungen, Geschftsportale, Klinikgebude und Grokrankenhuser

10

15

20

25

30

Art des Bauwerkes

Zuordnung der Bauwerke zu den einzelnen Gruppen in Anlehnung an die HOB 2004.

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Seite 19

(c) Komplexitt der BA-Leistung


Die Komplexitt der BA-Leistung (berwachung) kann den in der folgenden Tabelle dargestellten
drei Gruppen zugeordnet werden, wobei die jeweilige Punkteanzahl je nachdem wie viele der angefhrten Kriterien erfllt sind, innerhalb der angegebenen Bandbreite festzulegen sind.
Punkte

Komplexitt der BA-Leistung

1-10

Geringe Komplexitt der berwachungspflicht (sehr gute Optimierungsmglichkeiten des Ablaufes, geringe Anforderungen an Dokumentation und
Berichtswesen, sehr hohe Planungsqualitt)
Sehr geringer Beratungsbedarf
Sehr geringer Koordinationsbedarf anderer an der Bauausfhrung fachlich
Beteiligter (z.B. Totalunternehmer)
Kein besonderer Abstimmungsbedarf mit Behrden, geringer Umfang an
Behrdenverfahren

11-20

Hohe Komplexitt der berwachungspflicht (einige Optimierungsmglichkeiten des Ablaufes, durchschnittlich hohe Anforderungen an Dokumentation und Berichtswesen, durchschnittlich gute Planungsqualitt)
Durchschnittlich bis hoher Beratungsbedarf
Durchschnittlich bis hoher Koordinations- und inhaltlicher Abstimmungsbedarf anderer an der Bauausfhrung fachlich Beteiligter (z.B. Generalunternehmer, Generalplaner)
Durchschnittlich bis hoher Abstimmungsbedarf mit Behrden, aufwndigere
Behrdenverfahren (mehrere Fachbereiche)

21-30

Sehr hohe Komplexitt der berwachungspflicht z.B. Umbau unter Betrieb,


Umbau historisch wertvoller Gebude, ...
sehr hoher Beratungsbedarf
sehr hoher Koordinations- und inhaltlicher Abstimmungsbedarf anderer an
der Bauausfhrung fachlich Beteiligter (z.B. Einzelplaner, Einzelgewerke)
sehr hoher Abstimmungsbedarf mit Behrden, sehr hoher Umfang an Behrdenverfahren (sehr viele Fachbereiche), groer Umfang an Unterlagen

(d) Projektrisiken in der Realisierungsphase


Die Projektrisiken sind zu einem mglichst frhen Zeitpunkt zu identifizieren und die Auswirkungen auf
Kosten und Zeit sowie die Eintrittswahrscheinlichkeit der Hhe nach einzuschtzen. Die in der Folge
dargestellten Risiken sind lediglich eine grobe Hilfestellung. Mgliche zustzliche projektspezifische
Risiken sollten jedenfalls genau analysiert werden.
Punkte
1-10

Projektrisiken in der Realisierungsphase


Technische Risiken
sehr geringes Baugrundrisiko
geringe Wahrscheinlichkeit fr nderungen des Bauablaufes
kaum Alternativen des AN im Bauablauf zu erwarten
sehr geringe Probleme mit der Planung (gute Planqualitt, rechtzeitige
Lieferung)

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Seite 20

Wirtschaftliche Risiken
Mehrere Mglichkeiten als Optimierungspotential vorhanden
Sehr geringe Wahrscheinlichkeit von Kostenerhhungen durch Claims,
Auflagen oder nderungswnsche
Konkurs/Rcktritt von Auftragnehmern so gut wie unmglich
Risiken im Bereich Umwelt und kologie
Keine Verdachtsflchen (Altlasten, Archologie)
Sehr niedriges Gefahrenpotenzial fr Unflle mit Auswirkung auf die Bauphase
Verfahrensrisiken
Gutes Einvernehmen mit Behrden
Sehr geringes Zeitrisiko aus Behrden- und Vergabeverfahren
Baustop durch behrdliche Auflagen nicht wahrscheinlich
11-20

Technische Risiken
Durchschnittlich hohes Baugrundrisiko
mittlere Wahrscheinlichkeit fr nderungen des Bauablaufes
Alternativen des AN im Bauablauf zu erwarten
durchschnittlich wenig Probleme mit der Planung (durchschnittliche Planqualitt, nur geringfgig versptete Planlieferung)
Wirtschaftliche Risiken
Optimierungspotential ist grundstzlich vorhanden
Durchschnittlich hohe Wahrscheinlichkeit von Kostenerhhungen durch
Claims, durch Auflagen oder nderungswnsche
Konkurs/Rcktritt von Auftragnehmern ist grundstzlich mglich
Risiken im Bereich Umwelt und kologie
Mgliche Verdachtsflchen (Altlasten, Archologie)
Durchschnittlich hohes Gefahrenpotenzial fr Unflle mit Auswirkung auf
die Bauphase
Verfahrensrisiken
Durchschnittliches gutes Einvernehmen mit Behrden
Durchschnittlich hohes Zeitrisiko aus Behrden- und Vergabeverfahren
Baustop durch behrdliche Auflagen ist grundstzlich mglich

21-30

Technische Risiken
Sehr hohes Baugrundrisiko
Sehr hohe Wahrscheinlichkeit fr nderungen des Bauablaufes
Jedenfalls laufende Alternativen des AN im Bauablauf zu erwarten
grere Probleme mit der Planung zu erwarten (umfangreichere Planungsmngel, umfangreichere Planverzge)
Wirtschaftliche Risiken
kaum Optimierungspotential
Sehr hohe Wahrscheinlichkeit von Kostenerhhungen durch Claims, durch
Auflagen oder nderungswnsche
Konkurs/Rcktritt von Auftragnehmern sehr oft mglich

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Seite 21

Risiken im Bereich Umwelt und kologie


Mehrere Verdachtsflchen (Altlasten, Archologie)
Sehr hohes Gefahrenpotenzial fr Unflle mit Auswirkung auf die Bauphase
Verfahrensrisiken
Schlechtes Einvernehmen mit Behrden (keine Projektakzeptanz)
Extrem hohes Zeitrisiko aus Behrden- und Vergabeverfahren
Baustop durch behrdliche Auflagen wahrscheinlich

(e) Anforderungen an die Terminvorgaben - Komplexitt des Ablaufes


Die Anforderungen an die Terminvorgaben und die Komplexitt des Ablaufes kann den in der folgenden Tabelle dargestellten drei Gruppen zugeordnet werden, wobei die jeweilige Punkteanzahl je
nachdem wie viele der angefhrten Kriterien erfllt sind, innerhalb der angegebenen Bandbreite festzulegen sind.
Punkte
1-10

Anforderungen an die Terminvorgaben - Komplexitt des Ablaufes


Geringe Anforderungen an die Terminvorgaben (ausreichend viel Zeit fr
Ausfhrung)
Geringe Komplexitt des Ablaufes (z.B. Planungsschritte und Arbeitsschritte in der Bauphase alle hintereinander, wenig berschneidungen im
Ablauf)
Sehr hohe Zuverlssigkeit anderer an der Ausfhrung fachlich Beteiligter
Keine Leistungsunterbrechungen zu erwarten

11-20

Durchschnittlich bis hohe Anforderungen an die Terminvorgaben (begrenzte Zeit fr Realisierung, durchschnittlich kurze Zeit fr Ausfhrung,)
Hohe Komplexitt des Ablaufes (z.B. Planungsschritte und Arbeitsschritte
in der Bauphase teilweise parallel, durchschnittlich viele berschneidungen)
Durchschnittlich hohe Zuverlssigkeit anderer an der Ausfhrung fachlich
Beteiligter
Unterbrechungen in Planungs- und Bauphase grundstzlich mglich

21-30

Sehr hohe Anforderungen an die Terminvorgaben (auergewhnlich wenig


Zeit fr Planung & Realisierung, sehr kurze Zeit fr Ausfhrung)
Sehr hohe Komplexitt des Ablaufes (z.B. Planungsschritte und Arbeitsschritte in der Bauphase zum grten Teil parallel)
Mehrere Unterbrechungen in Planungs- und Bauphase mglich

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Seite 22

(f) Anforderungen an die Kostenvorgaben


Die Anforderungen an die Kostenvorgaben kann den in der folgenden Tabelle dargestellten drei
Gruppen zugeordnet werden, wobei die jeweilige Punkteanzahl je nachdem wie viele der angefhrten
Kriterien erfllt sind, innerhalb der angegebenen Bandbreite festzulegen sind.
Punkte
1-10

Anforderungen an die Kostenvorgaben


Geringe Anforderungen an die Kostenvorgaben (geringer Kostenoptimierungs- und -einsparungsdruck)
Ausreichend Kostenreserven eingeplant
Viele Optimierungsmglichkeiten
Geringe Komplexitt der Kostenverfolgung
Geringe Revisionshufigkeit bei der Kostenverfolgung
Sehr gute Qualitt der Datenbasis
Geringer Detaillierungsgrad der Kostenverfolgung

11-20

Hohe Anforderungen an die Kostenvorgaben (durchschnittlich hoher


Kostenoptimierungs- und -einsparungsdruck)
Knappe Reserven eingeplant
Durchschnittliche Optimierungsmglichkeiten
Durchschnittlich bis hohe Komplexitt der Kostenverfolgung
Hufige Revision der Kostenverfolgung
Durchschnittliche Qualitt der Datenbasis
Durchschnittlich hoher Detaillierungsgrad der Kostenverfolgung

21-30

Auergewhnlich hohe Anforderungen an die Kostenvorgaben (auergewhnlich hoher Kostenoptimierungs- und -einsparungsdruck)
Fast keine Reserven eingeplant
Sehr wenige Optimierungsmglichkeiten
sehr hohe Komplexitt der Kostenverfolgung (Einsatz neuer Systeme, ...)
sehr hufige Revision der Kostenverfolgung
Sehr hoher Detaillierungsgrad der Kostenverfolgung

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Seite 23

4. Musterbeispiel Ermittlung des Honorars fr die BA


In den folgenden Schritten wird die systematische Vorgehensweise zur Ermittlung des Honorars fr
die BA-Leistung dargestellt.

Schritt 1: Ermittlung des mittleren Stundensatzes


Wie in Band 1 dargestellt leitet sich der mittlere Stundensatz aus der Jahresarbeitszeit, den Gehaltskosten und dem Stundensatz ab.
Die Annahme fr die Anzahl der geleisteten Stunden pro Jahr (mittlere Jahresarbeitszeit) fr dieses
Musterbeispiel ergibt sich aus einer theoretischen jhrlichen Soll-Arbeitszeit von rund 2.035 Stunden
bei einer Wochenarbeitszeit von 39 Stunden abzglich aller Arten von Fehlzeiten, die durchschnittlich
pro Mitarbeiter innerhalb eines Jahres anfallen. Das sind in diesem Fall rund 356 Stunden. berstunden sind nicht bercksichtigt.
Die Gehalts- bzw. Personalkosten fr das Musterbeispiel ergeben sich fr jede Mitarbeiterkategorie
aus dem mittleren KV-Monatsgehalt brutto inkl. Zulagen plus Dienstgeberbeitrag. Durch die Division
der Personalkosten pro Jahr durch die Jahresarbeitszeit erhlt man den spezifischen Stundensatz je
Mitarbeiterkategorie.

tatschliche Gehaltskosten im Bro


(Werte aus Buchhaltung)
Gehilfen
Name 01 (Gehilfe)
Name 02 (Sekretariat)
Name 03 (Sekretariat)

PersonalMonatsgehalt + DG-Beitrag
kosten
inkl. DG(Basis 12 Mo)
brutto
Beitrge
KV-Gruppe A2
1.750,00
2.000,00
2.000,00

52%
52%
52%

31.920,00
36.480,00
36.480,00

mittlerer Stundensatz Gruppe "Gehilfen" =


Fachkrfte
Name 04 (Fachkraft / Techniker)
Name 05 (Fachkraft / Techniker)
Name 06 (Fachkraft / Techniker)

KV-Gruppe A3
2.350,00
2.600,00
2.600,00

52%
52%
52%

42.864,00
47.424,00
47.424,00

mittlerer Stundensatz Gruppe "Fachkrfte" =


Fachkrfte in gehobener Stellung
Name 07 (Akademiker)
Name 08 (leitender Techniker)
Name 09 (leitender Techniker)

KV-Gruppe A4
3.650,00
3.850,00
3.850,00

50%
50%
50%

65.700,00
69.300,00
69.300,00

mittlerer Stundensatz Gruppe "Fachkrfte in gehobener Stellung" =


Leiter Abteilung
Name 10 (Abteilungsleiter)
Name 11 (Abteilungsleiter)
Name 12 (Broleiter)

KV-Gruppe A5
4.900,00
4.900,00
5.400,00

47%
47%
47%

86.436,00
86.436,00
95.256,00

mittlerer Stundensatz Gruppe "Leiter Abteilung" =

Stundensatz [/h]

19,01
21,73
21,73
20,82

25,53
28,24
28,24
27,34

39,13
41,27
41,27
40,56

51,48
51,48
56,73
53,23

Abb. Mittelwert der Personalkosten fr das Muster-Bro

Der mittlere Stundensatz kann aus einem gewichteten Mittel der einzelnen Personalkategorien errechnet werden. Dafr wird entweder fr das gesamte Bro oder spezifisch fr das Projekt ein Vertei-

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 24

lungsschlssel in % angesetzt. In diesem Verhltnis flieen die Stundenstze der Mitarbeiterkategorien anteilig in das Ergebnis ein.
Die Hhe des Gemeinkostenzuschlags Personal kann aus brointernen Stundenaufzeichnungen aller
Mitarbeiter und der Broleitung abgeleitet werden. Die Stundenerfassung muss hierfr zumindest eine
bersicht ber die zu Projekten zuordenbaren und nicht zuordenbaren Stunden geben. Details dazu
finden sich in Band 1 Kapitel 3.3. Fr das Beispiel ist ein durchschnittlicher Wert angenommen worden, der allerdings immer durch den tatschlichen Gemeinkostenzuschlag Personal des Bros ersetzt
werden muss.
Fr eine hinreichend genaue Abschtzung des Anteils an Material und Sonstigem kann ein jhrlich
kontrollierter Prozentsatz fr das Bro herangezogen werden. Dieser ist im Einzelfall anzupassen,
wenn berdurchschnittliche Belastungen im Projekt zu erwarten sind z.B. erhhte Reisettigkeit bei
Auslandsprojekten. Details dazu finden sich in Band 1 Kapitel 3.3. Die Annahme fr dieses Beispiel
von 25% liegt im Durchschnitt. Ein Bro hat diesen Ansatz durch die unternehmens- und projektspezifische Ermittlung anzupassen.
Der Zuschlag fr Risiko setzt sich aus den Unternehmerrisiken und Projektrisiken zusammen. Der
Zuschlag fr Gewinn deckt diverse Aufwendungen des Planungsbros ab. Beide Arten sind gesondert
zu ermitteln unter der Prmisse einen Erfolg fr das Bro zu erwirtschaften. Im Fallbeispiel wird ein
durchschnittlicher Wert angenommen, der vom Unternehmen durch eine spezifische Abschtzung der
entscheidenden Einflussfaktoren immer anzupassen ist. Details dazu finden sich in Band 1 Kap. 3.3.
Fr alle angefhrten Fallbeispiele wurde der in der Folge ermittelte Stundensatz herangezogen.5 Dieser Stundensatz ist aber in der Praxis fr jedes Bro und i.a. auch fr jedes Projekt
individuell zu ermitteln. Entsprechende Unterschiede zum angenommenen Stundensatz schlagen sich direkt proportional im Ergebnis der Gesamtkosten nieder.

Der im Band 1 Grundlagen hergeleitete Stundensatz (Preis Eigenleistung) liegt zwischen 53 /h und 115 /h
als gewichteter Mittelwert fr ein Projektteam.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 25

Ermittlung eines gewichteten mittleren Stundensatzes


%-Anteil
Gehilfen
Fachkrfte / Techniker
Fachkrfte in gehobener Stellung
Bro- / Abteilungsleiter
Mischwert Stundensatz

Mischwert Stundensatz
+ Gemeinkosten Personal (in % von Einzelkosten)
= Personalkosten

7%
25%
50%
18%
100%

/h

20,82
27,34
40,56
53,23
38,15
%-Anteil
von Preis

%-Zuschlag

33%

38,15
12,59
50,74

52,8%
17,4%
70,2%

+ Gemeinkosten Material (in % von Personalkosten)


= Selbstkosten Eigenleistung

25%

12,68
63,42

17,5%
87,7%

+ Zuschlag fr Risiko (in % von Selbstk. Eigenl.)


+ Zuschlag fr Gewinn (in % von Selbstk. Eigenl.)

7%
7%

4,44
4,44

6,1%
6,1%

72,30

100%

= Preis Eigenleistung pro Stunde

Abb. Ermittlung eines gewichteten Stundensatzes fr das Muster-Projekt

Die grnen Felder mssen von jedem Bro individuell ausgefllt werden. Die gelben Felder sind die
Ergebnisfelder. Im vorliegenden Beispiel ergibt sich ein mittlerer Preis pro Stunde von 72,30 . Dieser
Wert ist die Grundlage fr alle folgenden Berechnungen.

Schritt 2: Analyse des Leistungsumfanges und des Terminplans


Im nchsten Schritt ist der zu erbringende Leistungsumfang genau zu analysieren. Einer der Hauptursachen des groen Unterschiedes in der Hhe der einzelnen Planungshonorare liegt auch in unterschiedlichen Leistungsbildern und den unterschiedlichen Dauern der einzelnen Teilleistungen bei unterschiedlichen Projekten.
Das in Kapitel 2 dargestellte Leistungsbild soll dazu eine Hilfe darstellen. Entsprechende Abweichungen von den Grundleistungen sind im Rahmen der angegebenen Bandbreiten oder auf Basis von
Detailabschtzungen zu bercksichtigen.

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Seite 26

ANALYSE DES LEISTUNGSUMFANGES DER BA


Projekt
Auftraggeber

Muster-Projekt
Muster Auftraggeber
Grundleistung

Nr.

Teilleistung

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung

Leistungsumfang [%]

Dauer
[Mo]

Dauer d. Phase [Mo]

optionale Leistung
Beschreibung
Leistungsumfang

Erluterung

Dauer
[Mo]

2,0

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

2,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

2,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

2,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

2,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

Phase 4: Ausfhrung

Dauer d. Phase [Mo]

8,0

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

6,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

6,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

6,0

0,0

2.4

Rechnungsprfung

100%

6,0

0,0

2.5

Bearbeitung von Mehr- &


Minderkostenforderungen

100%

4,0

0,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

1,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

3,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

3,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

Phase 5: Projektabschluss

Dauer d. Phase [Mo]

1,5

2.4

Rechnungsprfung (SR)

100%

1,0

0,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

1,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

1,5

0,0

2.8

Dokumentation

100%

1,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

Gesamtdauer Leistung

11,5

Den einzelnen Teilleistungen sind dann jeweils entsprechende Dauern zuzuordnen. Dabei kann noch
zwischen mehr oder weniger intensiver Bearbeitung unterschieden werden.
Bereits mit einfachen Hilfsmitteln kann der Terminplan fr die Leistungserbringung analysiert werden.
Nachfolgend findet sich eine sinnvolle Struktur.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 27

Phase 4

Ausfhrungsvorbereitung

B.2.1
B.2.2
B.2.3
B.2.4
B.2.5
B.2.6
B.2.7
B.2.8
B.2.9

Ausfhrung

Baubeginn

Bauvorbereitung

BA TEILLEISTUNGEN

Phase 5

Rohbau

Ausbau

Projektabschluss

bergabe

Phase 3

Gewhrleistung

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Mehr- und Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahmen
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Leistung erforderlich
Leistung nach Anlass
Meilenstein

Abb. Terminplanung fr die BA

Dieses Beispiel ist im Einzelfall anzupassen und mit einer Zeitachse (Einheit Wochen oder Monate) zu
versehen.

Schritt 3: Analyse der Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerks und des Umfeldes
Im dritten Schritt ist die Leistung, das Bauwerk und das Umfeld genau zu analysieren um den Projektklassenfaktor abschtzen zu knnen. Fr die sechs im Kapitel 3.3 detailliert beschriebenen Einflussfaktoren sind in folgender Tabelle entsprechende Annahmen zu treffen. Die einzelnen Einflussfaktoren
knnen wie in den Tabellen dargestellt in weitere Teilkriterien untergliedert werden, um die Einschtzung transparenter und nachvollziehbarer zu machen. Aus der abgeschtzten Hhe der Punkte wird
im Excel-Modell automatisch der Mittelwert fr das jeweilige Kriterium ermittelt. Alle grnen Felder
mssen fr das jeweilige Projekt individuell ausgefllt werden. Die gelben Felder sind die Ergebnisfelder.

Angabe in min.
a Komplexitt der
1
Projektorganisation
Komplexitt der
gering
Projektorganisationsform
Entscheidungsstruktur des AG
einfach
Projektroutine der AN-Organisation
hoch
Sonstige Besonderheiten:
b Art des Bauwerks

Punkte
10,0

max.
30

10

hoch

10
10

komplex
gering

10,0

30

Erluterungen

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Angabe in
c Komplexitt der BA-Leistung
Komplexitt der
berwachungspflicht
Beratungsbedarf
Koordinationsbedarf (anderer an der
Ausfhrung fachlich Beteiligter)
Art und Umfang der
Behrdenverfahren
sonstige Besonderheiten:

min.
1
niedrig

Punkte
10,0
10

max.
30
hoch

gering
gering

10
10

hoch
hoch

einfach

10

komplex

d Projektrisiken der Realisierung


technische Risiken
wirtschaftliche Risiken
politisch-gesellschaftliche Risiken
Umwelt und kologierisiken
Verfahrensrisiken
sonstige Risiken

1
niedrig
niedrig
niedrig
niedrig
niedrig

10,0
10
10
10
10
10

30
hoch
hoch
hoch
hoch
hoch

e Anforderungen an die
Terminvorgaben (Projekt)
Zeitausma fr Realisierung
Abfolge der Leistungserbringung

10,0

30

lang
hintereinander

10
10

kurz
parallel

10,0

30

niedrig
niedrig

10
10

hoch
hoch

Seite 28

sonstige Besonderheiten:
f

Anforderungen an die
Kostenvorgaben (Projekt)
Kostendruck
Komplexitt der Kostenverfolgung
sonstige Besonderheiten:
SUMME Gesamtpunkte

Projektklassenfaktor =

60,0

1,00

Abb. Analyse der Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerks und des Umfeldes fr die BA

Die Formel zur Ermittlung des Projektklassenfaktors ist im Kapitel 3.3. dargestellt.
Hinweis: Die oben angefhrte Tabelle stellt kein reales Beispiel dar, sondern dient der Erluterung des
Rechenganges.

Schritt 4: Abschtzung der Aufwandswerte


Fr all jene Leistungen, die von der Art eindeutig beschreibbar sind, knnen die in den folgenden Beispielen dargestellten Aufwandswerte innerhalb der angefhrten Bandbreiten verwendet werden.

Zeitabhngige Teilleistungen Die Kosten fr zeitabhngige und eindeutig beschreibbare


Leistungen sind direkt proportional von der Dauer abhngig. Unter Annahme einer entsprechenden Dauer sind die Aufwandswerte pro Zeiteinheit abzuschtzen.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 29

Bandbreiten fr Aufwandswerte zeitabhngiger Leistungen


Auf Basis von 102 analysierten Projekten mit einer Projektgre zwischen 150 und 26.100 m knnen
folgende Mittelwerte und Bandbreiten fr die Aufwandswerte angegeben werden. Die blauen Balken
bilden die untere Bandbreite ab, deren unterer Grenzwert bei der 25% Quantile festgesetzt wurde. Die
grnen Balken zeigen die obere Bandbreite der Aufwandswerte, deren oberer Grenzwert bei der 85%
Quantile liegt. Der Schnittpunkt der beiden Balken definiert den Mittelwert der Aufwandswerte fr die
einzelnen Teilleistungen. Der Mittelwert der dargestellten Bandbreiten liegt i.a. nicht in der Mitte der
oberen und unteren Grenzwerte sondern stellt das statistische Mittel aller untersuchten Projekte dar.

Aufwandswerte fr Projekte bis ca. 1.500 m2


Die Analyse zeigt, dass die unten angegebene Bandbreite vorrangig fr Projekte in der Grenordnung von ca. 500 m2 bis 1,500 m gilt.

BA Bau Leistungen [25/85]

BA Bau
Leistungen [h/Mo]

0,0

20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0


Aufwandswert [h/Mo]

Quantil [25/85%]
BA

Gesamtaufwand BA-Leistung

unterer
Grenzwert

Mittelwert

oberer
Grenzwert

[h/Mo]

[h/Mo]

[h/Mo]

24,87

64,70

140,32

In den im nchsten Kapitel dargestellten Fallbeispielen wurden eigene Bandbreiten fr die Kennwerte
der einzelnen Projekttypen (Neubau, Altbau) dargestellt.

Aufwandswerte fr Projekte grer 1.500 m2


Der Aufwand fr BA Leistungen bei greren Projekten kann auch deutlich ber den oben angefhrten Werten liegen. Zur Herleitung der Gesamtstundenanzahl bei greren Projekten empfiehlt sich die
Verwendung folgender Formel:
Gesamtstunden = Aufwandswert [h / (Mo.m2 BGFl.)] x Dauer in Mo x m2 BGFl.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 30

BA Bau Leistungen [25/85]


BA Bau
Leistungen
[h/(Mo.m BGFl.)]
0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

Aufwandswert [h/(Mo.m BGFl.)]

Quantil [25/85%]
BA

Gesamtaufwand BA-Leistung

unterer
Grenzwert
[h/(Mo.m
BGFl.)]
0,02

[h/(Mo.m
BGFl.)]

oberer
Grenzwert
[h/(Mo.m
BGFl.)]

0,06

0,09

Mittelwert

Fr diesen Kennwert wird als Grundlage der Bauwerksgre wird die Basis m2 Bruttogrundflche definiert. Sie ist die Summe der Grundflchen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes und ist in NettoGrundflche und Konstruktionsgrundflche gegliedert.6
Der Aufwandswert in Abhngigkeit der Bauwerksgre und der Leistungsdauer ist als grober Mittelwert zu sehen. Zu- oder Abschlge fr speziell komplexe Grundrisse oder sehr einfache Grundrisse
mit vielen hnlichen od. gleichen Elementen sind im Projektklassenfaktor zu bercksichtigen.
Hinweis: Bei der Kennwertbildung aus abgeschlossenen Projekten ist zu beachten, dass jeweils dieselbe Bezugsbasis gewhlt wird und zwar wie vorgeschlagen die Bruttogrundflche und nicht die Nettogrundflche oder die Nutzflche.7

In den im nchsten Kapitel dargestellten Fallbeispielen wurden eigene Bandbreiten fr die Kennwerte
der einzelnen Projekttypen (Neubau, Altbau) dargestellt.

Schritt 5: Berechnung des Honorars


Auf Basis des abgegrenzten Leistungsumfanges, des ermittelten Stundensatzes, des Projektklassenfaktors und der Aufwandswerte der einzelnen Teilleistungen kann im letzten Schritt das Honorar ermittelt werden. Die Aufgliederung in Teilleistungen lsst eine genauere Aufwandsabschtzung zu. Gegebenenfalls kann die Phase 4: Ausfhrung fr eine weitere Detaillierung in die Bereiche Rohbau und
Ausbau geteilt werden.
Entsprechende Formbltter sind in den folgenden Beispielen dargestellt. Alle Formbltter knnen als
Excel-Tabelle unter www.bau.or.at Wirtschaft Planungshonorar heruntergeladen werden.

6
7

ON B 1800 Ermittlung von Flchen und Rauminhalten von Bauwerken, 2002


Die Netto-Grundflche setzt sich wiederum aus Nutzflche, Funktionsflche und Verkehrsflche zusammen.

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 31

ERMITTLUNG DES HONORARS FR DIE BA


Projekt
Auftraggeber

Muster-Projekt
Muster Auftraggeber

Allgemeine Grundlagen
72,30 /h (inkl. aller Zuschlge)

Stundensatz [/h]
Projektklassenfaktor (PKF)

1,00 siehe eigenes Ermittlungsblatt

tgl. Arbeitszeit [h/AT]

8,00 h/AT
1.000 m2 BGF
11,5 Mo

Bruttogrundflche
Gesamtdauer der Leistung

Herstellkosten

1.000 /m2 BGF

Abschtzung der BA-Kosten


Stunden / Mo LeistungsStunden
Dauer
(fr 100%
umfang
optionale
GrundGrundleistung, GrundLeistung
leistung
ohne PKF)
leistung
(inkl.PKF)

Teilleistung

Nr.

[h/Mo]

[%]

[Mo]

[h]

6,00
4,00
3,00
2,00
0,00
15,00

100%
100%
100%
100%
0%

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

2.6
2.7
2.8
2.9

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Bearbeitung von Mehr- und
Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

[]

[%]

Erluterung

= E * Std.satz

2,0
2,0
2,0
2,0
0,0

0
0
0
0
0

12
8
6
4
0
29,94

865,84
577,23
432,92
288,61
0,00
2.164,60

1,9%
1,3%
0,9%
0,6%
0,0%
0,015 h/(Mo.m2 BGF)

30,00
15,00
15,00
10,00
5,00

100%
100%
100%
100%
100%

6,0
6,0
6,0
6,0
4,0

0
0
0
0
0

180
90
90
60
20

30,00
15,00
6,00
0,00
126,00

100%
100%
100%
0%

1,0
3,0
3,0
0,0

0
0
0
0

30
45
18
0
531,93

2.164,60
3.246,89
1.298,76
0,00
38.457,67

4,7%
7,1%
2,8%
0,0%

12.987,58 28,4%
6.493,79 14,2%
6.493,79 14,2%
4.329,19 9,5%
1.443,06 3,2%

10
10
30
20
0
69,86

721,53
721,53
2.164,60
1.443,06
0,00
5.050,73

1,6%
1,6%
4,7%
3,2%
0,0%

0,066 h/(Mo.m2 BGF)

1,5

Phase 5: Projektabschluss
2.4
2.6
2.7
2.8
2.9

Anteil an
Anbotspreis

8,0

Phase 4: Ausfhrung
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

[h]
E=[A*B*C*PKF+D]

Kosten fr die
Teilleistung

2,0

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung
2.1
2.2
2.3
2.8
2.9

Summe
Stunden
(inkl.PKF)

Rechnungsprfung (SR)
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

10,00
10,00
20,00
20,00
0,00
60,00

100%
100%
100%
100%
0%

1,0
1,0
1,5
1,0
0,0

0
0
0
0
0

0,047 h/(Mo.m2 BGF)

11,5

ERGEBNISSE

632

SUMME Stunden
SUMME Kosten
Fremdleistungen

45.672,99
0,00

0,0%

Summe Angebotspreis

45.672,99 100,0%

20% MWSt.
Summe zivilrechtl. Preis

9.134,60
54.807,59

KENNWERTE
0,055 h/(Mo.m2 BGF)
1.000.000,00 Herstellkosten
4,57% BA-Kosten/HK
54,93 h/Mo

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Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 32

Erluterung zu den angenommenen Aufwandswerten


Die Aufwandswerte [h/Mo] der zeitabhngigen Teilleistungen sind vom Planer individuell in Abhngigkeit des Leistungsbildes anzunehmen. Da diese Werte auf bereinigten Kennzahlen basieren, sind die
Annahmen fr 100 % der Grundleistung ohne Bercksichtigung der Art und Komplexitt der Leistung,
des Bauwerks und des Umfeldes (PKF) zu treffen.
Die Stundenanzahl fr die zeitabhngigen Teilleistungen ergibt sich somit aus einem Aufwandswert in
Std./Mo (fr Grundleistung exkl. PKF) x Leistungsumfang Grundleistung (in %) x Dauer (in Mo) x Projektklassenfaktor (PKF) + Summe Stunden fr optionale Leistungen

Hinweis: Die oben angefhrte Tabelle stellt kein reales Beispiel dar, sondern dient der Erluterung des
Rechenganges.

Plausibilittsberprfung der ermittelten Honorarsumme


Aus dem Ergebnis der Honorarabschtzung sind neben dem Angebotspreis verschiedene Kennzahlen
abzulesen, die einer Plausibilittsberprfung zu unterziehen sind wie z.B.

Summe Stundenaufwand in den einzelnen Phasen

Summe BA Kosten in den einzelnen Phasen

%-Anteil der Teilleistungen an den Gesamtkosten der BA

Kennwert Stunden / (Dauer in Mo x m2 Bruttogrundflche)

%-Satz der BA Kosten an den Herstellkosten.

Herstellkosten
Da in der Praxis eine Vielzahl an Kostenkennwerten (BA-Kosten als % der Herstellkosten) vorliegen,
knnten als Bemessungsgrundlage auch die Herstellkosten herangezogen werden.

Anteil der BA Kosten an Herstellkosten [25/85]

Anteil der BA
Kosten an
Herstellkosten
0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 33

5. Fallbeispiele
5.1.

Grundlagen fr die Fallbeispiele

Im Folgenden wird die oben angefhrte Berechnungsmethode exemplarisch an folgenden zwei Musterfallbeispielen dargestellt:

Neubau Brogebude

Altbau Geschowohnbau

Fr eine plausible Herleitung von praxisnahen Aufwandswerten wurden diverse Projektanalysen


durchgefhrt. Die jeweiligen Referenzen stammen aus der im Rahmen der Bearbeitung durchgefhrten Analysen (Fragebogenaktion 2006 der Bundesinnung Bau). In Summe wurden 33 Referenzprojekte und 113 Rckmeldungen zum Fragebogen 2000 im Zuge der Analyse bearbeitet. Die Auswertungen wurden zustzlich nach Gebudetypen spezifisch gegliedert (16 Referenzen Altbau, 8 Referenzen Industriebau, 4 Referenzen Einfamilienhausbau, 4 Referenzen Brobau, 1 Referenzen Geschowohnbau). Die Projektgre liegt im Altbau zwischen 150 und 6.400 m (Mittelwert bei 1.860 m), im
Neubau zwischen 240 und 26.100 m (Mittelwert bei 3.970 m).

Das Ergebnis ist in einem Bandbreitenmodell dargestellt, wobei eine asymmetrische Verteilung die
Grenzwerte bestimmt. Nach unten wurden durch eine 25%-Quantile die niedrigsten Aufwandswerte
ausgeschlossen, nach oben durch eine 85%-Quantile die hchsten. Besonders auffllige Ausreier in
beide Richtungen wurden auf Basis einer detaillierten Analyse nivelliert, um keine zu starke Verzerrung der Aussagen zu bekommen.
Die dargestellten Aufwandswerte und Kostenanstze entsprechen im Wesentlichen dem Mittelwert
der in der jeweiligen Kategorie untersuchten Projekte und auch die Bandbreiten entsprechen im Wesentlichen den Ergebnissen der Untersuchung.
Die statistische Qualitt der Ergebnisse ist durch die Analyse von 33 Projekten aus ganz sterreich
mit unterschiedlichen Projektgren fr eine erste Abschtzung ausreichend, wobei sie durch Analysen von weiteren Referenzprojekten bedeutend verbessert werden knnte.
So kann es im Einzelfall in der Praxis durchaus vorkommen, dass der Aufwand deutlich unter oder
ber den angegebenen Aufwandswerten liegt. Jedenfalls sollte bei der Preisbildung immer einerseits
das im Einzelfall vereinbarte Leistungsbild und der sich daraus ergebende Leistungsumfang und andererseits die Dauer der einzelnen Projektphasen beachtet werden.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

5.2.

Seite 34

Fallbeispiel Brogebude

Schritt 1: Ermittlung des mittleren Stundensatzes


Bei diesem Beispiel wurde von einem mittleren Stundensatz von 72,30 pro Stunde ausgegangen.
Die Herleitung dieses mittleren Stundensatzes wurde im Kapitel 4 und im Band 1 Grundlagen dargestellt.

Schritt 2: Analyse des Leistungsumfanges und des Terminplans

ANALYSE DES LEISTUNGSUMFANGES DER BA


Projekt
Auftraggeber

Brogebude 3-stckig, Salzburg


AG 02
Grundleistung

Nr.

Teilleistung

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung

optionale Leistung

Leistungs- Dauer
umfang [%] [Mo]

Erluterung

Dauer d. Phase [Mo]

2,0

Beschreibung
Leistungsumfang

Dauer
[Mo]

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

2,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

2,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

2,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

2,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

Phase 4: Ausfhrung

Dauer d. Phase [Mo]

8,0

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

6,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

6,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

6,0

0,0

2.4

Rechnungsprfung

100%

6,0

0,0

2.5

Bearbeitung von Mehr- &


Minderkostenforderungen

100%

2,0

0,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

2,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

2,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

6,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Dauer d. Phase [Mo]

Phase 5: Projektabschluss

Seite 35

1,5

2.4

Rechnungsprfung (SR)

100%

1,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

1,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

1,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

1,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

0,0

11,5

Gesamtdauer Leistung

Schritt 3: Analyse der Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerks und des Umfeldes - Ermittlung des Projektklassenfaktors

Angabe in

min.
1

Punkte
15,0

max.
30

gering

15

hoch

einfach

20

komplex

hoch

10

gering

13,0

30

1
niedrig

13,8
15

30
hoch

Beratungsbedarf

gering

20

hoch

Koordinationsbedarf (anderer an der


Ausfhrung fachlich Beteiligter)
Art und Umfang der
Behrdenverfahren
sonstige Besonderheiten:

gering

10

hoch

einfach

10

komplex

a Komplexitt der
Projektorganisation
Komplexitt der
Projektorganisationsform
Entscheidungsstruktur des AG

Projektroutine der AN-Organisation


Sonstige Besonderheiten:
b Art des Bauwerks

c Komplexitt der BA-Leistung


Komplexitt der
berwachungspflicht

Erluterungen
privater Bautrger, 1 Projektleiter
erfahren, technisch wenig versiert,
viele Mieter
komplexe Entscheidungsfindung bei
kostenwirksamen Entscheidungen
(interne Abklrung), hohe
nderungshufigkeit
durchschnittliche Projekterfahrung

Brohaus, ebenes Grundstck,


Stahlbetonbau, Glas-Alu-Fassade

typische Nutzung, mittlerer Standard


(Bautrger), Klimatisierung, elektr.
Sonnenschutz
hoher Beratungsbedarf bei Nutzern,
hoher Aufwand bei der Vorbereitung
von Entscheidungen
durchschnittlich
durchschnittlich

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

d Projektrisiken der Realisierung


technische Risiken

Seite 36

1
niedrig

11,8
15

30
hoch

wirtschaftliche Risiken

niedrig

18

hoch

politisch-gesellschaftliche Risiken

niedrig

hoch

Umwelt und kologierisiken

niedrig

16

hoch

Verfahrensrisiken

niedrig

hoch

16,5

30

lang

14

kurz

hinterein
ander

19

parallel

Punkte
13,0

max.
30

14

hoch

Kostendeckel, Reserven bercksichtigt

12

hoch

hoher Detaillierungsgrad, wenig


Aktualisierungen

mittleres Baugrundrisiko, Fassade am


kritischen Weg
Entfall von Mietern mglich, schlechte
Zahlungsmoral des Bautrgers
politisch untersttzt (Gemeinde:
Neuansiedlung von Betrieben)
Altlasten-Verdachtsflchen in
unmittelbaren Umgebung
geringes Zeitrisiko aus
Behrdenverfahren

sonstige Risiken
e Anforderungen an die
Terminvorgaben (Projekt)
Zeitausma fr Realisierung
Abfolge der Leistungserbringung

bereits stark optimierter Bauzeitplan,


wenig Puffer eingebaut
sehr enger Bauzeitterminplan, viele
parallele Arbeiten

sonstige Besonderheiten:

Angabe in min.
Anforderungen an die
1
Kostenvorgaben (Projekt)
Kostendruck
niedrig
Komplexitt der Kostenverfolgung

niedrig

sonstige Besonderheiten:
SUMME Gesamtpunkte

83,1

Projektklassenfaktor =

1,19

Die Formel zur Ermittlung des Projektklassenfaktors ist im Kapitel 3.3. dargestellt.

Schritt 4: Abschtzung der Aufwandswerte


Bandbreite Aufwandswerte [h/Mo]

BA Bau Leistungen im Neubau [25/85]

BA Bau
Leistungen [h/Mo]

0,0

20,0 40,0 60,0

80,0 100,0 120,0 140,0 160,0

Aufwandswert [h/Mo]

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 37

NEUBAU
Quantil [25/85%]
BA

unterer
Grenzwert

Mittelwert

oberer
Grenzwert

[h/Mo]

[h/Mo]

[h/Mo]

20,72

70,13

142,49

Gesamtaufwand BA-Leistung

Bei Verwendung der oben angefhrten Werte ist zu bercksichtigen, dass die Werte den Analysen
von realen Projekten mit einer Projektgre zwischen 240 und 26.100 m (Mittelwert bei 3.970 m).
entsprechen.

Plausibilittsberprfung

BA Bau Leistungen im Neubau [25/85]


BA Bau
Leistungen
[h/(Mo.m BGFl.)]
0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

0,12

0,14

Aufwandswert [h/(Mo.m BGFl.)]

Anteil der BA Kosten an Herstellkosten im


Neubau [25/85]
Anteil der BA
Kosten an
Herstellkosten
0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 38

Schritt 5: Berechnung des Honorars


Projekt
Auftraggeber

Brogebude 3-stckig, Salzburg


AG 02

Allgemeine Grundlagen
72,30 /h (inkl. aller Zuschlge)

Stundensatz [/h]

1,19 siehe eigenes Ermittlungsblatt

Projektklassenfaktor (PKF)

8,00 h/AT

tgl. Arbeitszeit [h/AT]

1.300 m2 BGF
11,5 Mo

Bruttogrundflche
Gesamtdauer der Leistung

Herstellkosten

1.150 /m2 BGF

Abschtzung der BA-Kosten


Stunden
Stunden / Mo LeistungsDauer
umfang
optionale
(fr 100%
GrundLeistung
Grundleistung, Grundleistung
ohne PKF)
leistung
(inkl.PKF)

Teilleistung

Nr.

[h/Mo]

[%]

[Mo]

[h]

E=[A*B*C*PKF+D]

6,00
4,00
3,00
2,00
0,00
15,00

100%
100%
100%
100%
0%

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

0
0
0
0
0

14
10
7
5
0
35,68

2.6
2.7
2.8
2.9

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Bearbeitung von Mehr- und
Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

[]

[%]

Erluterung

= E * Std.satz

2,0
2,0
2,0
2,0
0,0

1.031,82
687,88
515,91
343,94
0,00
2.579,55

2,0%
1,4%
1,0%
0,7%
0,0%
2

0,014 h/(Mo.m BGF)

35,00
5,00
14,00
10,00
4,00

100%
100%
100%
100%
100%

6,0
6,0
6,0
6,0
2,0

0
0
0
0
0

250
36
100
71
10

10,00
16,00
5,00
0,00
99,00

100%
100%
100%
0%

2,0
2,0
6,0
0,0

0
0
0
0

24
38
36
0
563,74

1.719,70
2.751,52
2.579,55
0,00
40.756,83

3,4%
5,4%
5,1%
0,0%

15,00
25,00
20,00
25,00
0,00
85,00

100%
100%
100%
100%
0%

18.056,82 35,7%
2.579,55 5,1%
7.222,73 14,3%
5.159,09 10,2%
687,88 1,4%

18
30
24
30
0
101,09

1.289,77
2.149,62
1.719,70
2.149,62
0,00
7.308,71

2,5%
4,2%
3,4%
4,2%
0,0%

2
0,054 h/(Mo.m BGF)

1,5

Phase 5: Projektabschluss
2.4
2.6
2.7
2.8
2.9

Anteil an
Anbotspreis

8,0

Phase 4: Ausfhrung
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

[h]

Kosten fr die
Teilleistung

2,0

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung
2.1
2.2
2.3
2.8
2.9

Summe
Stunden
(inkl.PKF)

Rechnungsprfung (SR)
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

1,0
1,0
1,0
1,0
0,0

0
0
0
0
0

0,052 h/(Mo.m BGF)

11,5

ERGEBNISSE

701

SUMME Stunden
SUMME Kosten
Fremdleistungen

50.645,09
0,00

0,0%

Summe Angebotspreis

50.645,09 100,0%

20% MWSt.
Summe zivilrechtl. Preis

10.129,02
60.774,11

KENNWERTE
0,047 h/(Mo.m 2 BGF)
1.495.000,00 Herstellkosten
3,39% BA-Kosten/HK
60,91 h/Mo

Die Herleitung der einzelnen Anstze ist in Kapitel 4 detaillierter beschrieben. Die angenommenen
Stundenanstze verstehen sich als plausible Annahmen und basieren nicht auf statistischen Analysen. Sie knnen daher im Einzelfall auch stark vom dargestellten Beispiel abweichen.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

5.3.

Seite 39

Fallbeispiel Altbau

Schritt 1: Ermittlung des mittleren Stundensatzes


Bei diesem Beispiel wurde von einem mittleren Stundensatz von 72,30 pro Stunde ausgegangen.
Die Herleitung dieses mittleren Stundensatzes wurde im Kapitel 4 und im Band 1 Grundlagen dargestellt.

Schritt 2: Analyse des Leistungsumfanges und des Terminplans

ANALYSE DES LEISTUNGSUMFANGES DER BA


Projekt
Auftraggeber

Umbau 2-stckiges Wohnhaus, Krnten


AG 03
Grundleistung

Nr.

Teilleistung

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung

optionale Leistung

Leistungs- Dauer
umfang [%] [Mo]

Erluterung

Dauer d. Phase [Mo]

1,0

Beschreibung
Leistungsumfang

Dauer
[Mo]

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

1,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

1,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

1,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

1,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

Phase 4: Ausfhrung

Dauer d. Phase [Mo]

5,0

2.1

Bauberwachung und Koordination

100%

4,0

0,0

2.2

Termin- und Kostenverfolgung

100%

4,0

0,0

2.3

Qualittskontrolle

100%

4,0

0,0

2.4

Rechnungsprfung

100%

4,0

0,0

2.5

Bearbeitung von Mehr- &


Minderkostenforderungen

100%

4,0

0,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

1,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

1,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

4,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Phase 5: Projektabschluss

Dauer d. Phase [Mo]

Seite 40

1,5

2.4

Rechnungsprfung (SR)

100%

1,0

0,0

2.6

bernahme und Abnahme

100%

1,0

0,0

2.7

Mngelfeststellung und -bearbeitung

100%

1,0

0,0

2.8

Dokumentation

100%

1,0

0,0

2.9

Sonstige Teilleistungen

0%

0,0

0,0

7,5

Gesamtdauer Leistung

Schritt 3: Analyse der Art und Komplexitt der Leistung, des Bauwerks und des Umfeldes - Ermittlung des Projektklassenfaktors

Angabe in

min.
1

Punkte
17,0

max.
30

gering

14

hoch

Gruppe privater Investoren,mittlere


Projekterfahrung; Mieter tw. vorhanden

einfach

14

komplex

hoch

23

gering

schnelle Entscheidungsfindung,
geringe nderungshufigkeit; Mieter
wenig entscheidungsfreudig
wenig Projekterfahrung bei Umbauten
in dichter Bebauung

27,0

30

1
niedrig

18,5
20

30
hoch

gering
gering

14
15

hoch
hoch

einfach

25

komplex

d Projektrisiken der Realisierung


technische Risiken

1
niedrig

11,0
25

30
hoch

wirtschaftliche Risiken
politisch-gesellschaftliche Risiken
Umwelt und kologierisiken
Verfahrensrisiken

niedrig
niedrig
niedrig
niedrig

8
2
2
18

hoch
hoch
hoch
hoch

a Komplexitt der
Projektorganisation
Komplexitt der
Projektorganisationsform
Entscheidungsstruktur des AG

Projektroutine der AN-Organisation

Erluterungen

Sonstige Besonderheiten:
b Art des Bauwerks

c Komplexitt der BA-Leistung


Komplexitt der
berwachungspflicht
Beratungsbedarf
Koordinationsbedarf (anderer an der
Ausfhrung fachlich Beteiligter)
Art und Umfang der
Behrdenverfahren
sonstige Besonderheiten:

sonstige Risiken

Wohnhaus in Innenstadtlage, dichte


Bebauung, enge Platzverhltnisse

Garconnieren und 3-ZimmerWohnungen, mittlerer Standard


durchschnittlich bis hoch
Besondere Anforderungen an die
Lieferantenkoordination und
Lagerkoordination
denkmalgeschtztes Haus

schlechte Bausubstanz, Beeinflussung


der Nachbargebude durch
Bauarbeiten (Setzungen,
Erschtterungen)
Auflsung der Investorengruppe
keine relevanten Risiken zu erwarten
keine relevanten Risiken zu erwarten
Zeitrisiko aus Behrdenverfahren
(Denkmalamt, Altstadtbehrde, )

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

e Anforderungen an die
Terminvorgaben (Projekt)
Zeitausma fr Realisierung
Abfolge der Leistungserbringung

Seite 41

15,0

30

lang
hinterein
ander

15
15

kurz
parallel

Punkte
14,5

max.
30

15

hoch

keine ausgewiesenen Reserven,


Kostenschtzung in Summe eher hoch

14

hoch

mittlerer Detaillierungsgrad,
Aktualierung im Rhythmus des
Zahlungsplanes,
Optimierungspotenziale vorhanden

eher wenig Zeit fr Ausfhrung


bergabetermin in geringen
Zeitspanne verschiebbar, Gewerke
werden meist parallel ausgefhrt

sonstige Besonderheiten:

Angabe in min.
Anforderungen an die
1
Kostenvorgaben (Projekt)
Kostendruck
niedrig

Komplexitt der Kostenverfolgung

niedrig

sonstige Besonderheiten:
SUMME Gesamtpunkte

103,0

Projektklassenfaktor =

1,35

Die Formel zur Ermittlung des Projektklassenfaktors ist im Kapitel 3.3. dargestellt.

Schritt 4: Abschtzung der Aufwandswerte

Bandbreite Aufwandswerte [h/Mo]

BA Bau Leistungen im Altbau [25/85]

BA Bau
Leistungen [h/Mo]

0,0

20,0 40,0 60,0

80,0 100,0 120,0 140,0 160,0

Aufwandswert [h/Mo]

ALTBAU
Quantil [25/85%]
BA

Gesamtaufwand BA-Leistung

unterer
Grenzwert

Mittelwert

oberer
Grenzwert

[h/Mo]

[h/Mo]

[h/Mo]

25,59

59,61

118,62

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 42

Bei Verwendung der oben angefhrten Werte ist zu bercksichtigen, dass die Werte den Analysen
von realen Projekten mit einer Projektgre zwischen 150 und 6.400 m (Mittelwert bei 1.860 m) entsprechen.

Plausibilittsberprfung

BA Bau Leistungen im Altbau [25/85]

BA Bau
Leistungen
[h/(Mo.m BGFl.)]

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

0,12

Aufwandswert [h/(Mo.m BGFl.)]

Anteil der BA Kosten an Herstellkosten im


Altbau [25/85]

Anteil der BA
Kosten an
Herstellkosten

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 43

Schritt 5: Berechnung des Honorars


Projekt
Auftraggeber

Umbau 2-stckiges Wohnhaus, Krnten


AG 03

Allgemeine Grundlagen
Stundensatz [/h]

72,30 /h (inkl. aller Zuschlge)

Projektklassenfaktor (PKF)

1,35 siehe eigenes Ermittlungsblatt

tgl. Arbeitszeit [h/AT]

8,00 h/AT

Bruttogrundflche

700 m2 BGF
7,5 Mo

Gesamtdauer der Leistung

Herstellkosten

1.300 /m2 BGF

Abschtzung der BA-Kosten


Stunden / Mo LeistungsStunden
Dauer
(fr 100%
umfang
optionale
GrundGrundleistung, GrundLeistung
leistung
ohne PKF)
leistung
(inkl.PKF)

Teilleistung

Nr.

2.6
2.7
2.8
2.9

[]

[%]

[%]

[Mo]

[h]

E=[A*B*C*PKF+D]

15,00
4,00
3,00
2,00
0,00
24,00

100%
100%
100%
100%
0%

1,0
1,0
1,0
1,0
0,0

0
0
0
0
0

20
5
4
3
0
32,52

25,00
5,00
10,00
18,00
8,00

100%
100%
100%
100%
100%

4,0
4,0
4,0
4,0
4,0

0
0
0
0
0

135
27
54
98
43

5,00
10,00
8,00
0,00
89,00

100%
100%
100%
0%

1,0
1,0
4,0
0,0

0
0
0
0

7
14
43
0
421,37

489,78
979,56
3.134,60
0,00
30.464,41

1,3%
2,6%
8,3%
0,0%

8,00
7,00
15,00
20,00
0,00
50,00

100%
100%
100%
100%
0%

11
9
20
27
0
67,75

783,65
685,69
1.469,34
1.959,13
0,00
4.897,82

2,1%
1,8%
3,9%
5,2%
0,0%

Erluterung

= E * Std.satz

1,0

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

1.469,34
391,83
293,87
195,91
0,00
2.350,95

3,9%
1,0%
0,8%
0,5%
0,0%
2

0,046 h/(Mo.m BGF)

5,0

Bauberwachung und Koordination


Termin- und Kostenverfolgung
Qualittskontrolle
Rechnungsprfung
Bearbeitung von Mehr- und
Minderkostenforderungen
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

9.795,63 26,0%
1.959,13 5,2%
3.918,25 10,4%
7.052,85 18,7%
3.134,60 8,3%

0,120 h/(Mo.m2 BGF)

1,5

Phase 5: Projektabschluss
2.4
2.6
2.7
2.8
2.9

Anteil an
Anbotspreis

Phase 4: Ausfhrung
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

[h]

Kosten fr die
Teilleistung

[h/Mo]

Phase 3: Ausfhrungsvorbereitung
2.1
2.2
2.3
2.8
2.9

Summe
Stunden
(inkl.PKF)

Rechnungsprfung (SR)
bernahme und Abnahme
Mngelfeststellung und -bearbeitung
Dokumentation
Sonstige Teilleistungen
Zwischensumme

1,0
1,0
1,0
1,0
0,0

0
0
0
0
0

0,065 h/(Mo.m BGF)

7,5

ERGEBNISSE

522

SUMME Stunden
SUMME Kosten
Fremdleistungen

37.713,18
0,00

0,0%

Summe Angebotspreis

37.713,18 100,0%

20% MWSt.
Summe zivilrechtl. Preis

7.542,64
45.255,82

KENNWERTE
0,099 h/(Mo.m 2 BGF)
910.000,00 Herstellkosten
4,14% BA-Kosten/HK
69,55 h/Mo

Die Herleitung der einzelnen Anstze ist in Kapitel 4 detaillierter beschrieben. Die angenommenen
Stundenanstze verstehen sich als plausible Annahmen und basieren nicht auf statistischen Analysen. Sie knnen daher im Einzelfall auch stark vom dargestellten Beispiel abweichen.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Seite 44

6. ANHANG Leistungsbild BA fr Kleinprojekte


Fr Kleinprojekte ist das oben dargestellte Leistungsbild in vielen Fllen zu umfangreich, da es einerseits von einer entsprechend komplexen Organisationsform mit einer hheren Anzahl an Schnittstellen ausgeht und andererseits die Planung von greren Projekten meist deutlich umfangreicher und
detaillierter auszuarbeiten ist als bei Kleinprojekten.

Anwendungsbereich
Als Kleinprojekte werden in der Folge Projekte definiert deren Projektorganisation nicht besonders
komplex ist, bei denen es nur geringe Projektrisiken, und einen durchschnittlich bis niedrigen Terminund Kostendruck gibt und deren Baukosten i.a. zwischen 100.000 bis 1.000.000 liegen. Es kann
aber durchaus sein (z.B. bei komplexeren Umbauprojekten) dass das folgende Leistungsbild nicht
ausreicht und Teile des vorne dargestellten Gesamtleistungsbildes erforderlich sind.
Das in der Folge dargestellte Leistungsbild versteht sich nur ein Vorschlag und ist im Einzelfall immer
detailliert zu analysieren und ggf. zu spezifizieren. Wie an der Nummerierung zu erkennen ist, wurde
das Leistungsbild aus dem Gesamtleistungsbild gem Kapitel 2 abgeleitet.
Bei der Honorarabschtzung ist wie in den vorher dargestellten Kapitel vorzugehen.

Hinweis: Das Leistungsbild BA fr Kleinprojekte kann unter www.bau.or.at Wirtschaft


Planungshonorar als excel-file kostenlos bezogen werden.

Grundleistung (GL)
1. Bauberwachung und
Koordination
1.1. rtliche Vertretung der
Interessen des Bauherrn.

1.3. berwachen der Ausfhrung


des Werkes auf bereinstimmung
mit den behrdlichen
Vorschreibungen und dem
Bauvertrag inkl. Ausfhrungsplne
und Leistungsbeschreibung nach
den anerkannten Regeln der Technik
und den einschlgigen Vorschriften.
1.6. Besprechungsabwicklung

1.7. Abruf von Regieleistungen.

optionale Leistung (Opt.L)

Kommentar

nderung von Arbeitsergebnissen


(Teilergebnissen) aufgrund
genderter Anforderungen bzw. aus
anderen Umstnden, die die BA
nicht zu vertreten hat.
Zusatzleistungen im Rahmen von
Ersatzvornahmen (z.B. bei Konkurs,
Verzug).

Generelle Einweisungen der


ausfhrenden Unternehmen.

GL: Vorbereitung, Leitung und


Protokollierung der relevanten
Besprechungen.
GL: Art und Umfang (z.B.
Obergrenze) ist vom AG im Rahmen
des Vertrages explizit zu regeln.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

Seite 45

Kommentar

2. Termin- und Kostenverfolgung


2.1. Terminberwachung (Soll-IstVergleich) mit Melde- und
Hinweispflicht bei
Terminberschreitungen.
2.2. Mitwirkung bei der
Kostenberwachung (Liefern von
entsprechenden Daten).

3. Qualittskontrolle
3.1. Plausibilittsberprfung der in
der Planung dargestellten
Qualittsstandards.
3.2. Qualitts- und Makontrolle im
Rahmen einer Prf- und Warnpflicht.

4. Rechnungsprfung
4.1. Kontrolle der Aufmaermittlung
und -zusammenstellung (z.B.
Aufmabltter) der ausgefhrten
Bauleistungen.
4.2. Prfung der Rechnungen.

GL: Prfung auf bereinstimmung


mit dem Vertrag hinsichtlich der
Vergtungsberechtigung (Prfung
dem Grunde nach)
Prfung auf Richtigkeit hinsichtlich
des Vergtungsumfanges (Prfung
der Hhe nach), inkl.
Leistungsabgrenzung von teilweise
ausgefhrten Leistungen bzw.
berprfung auf Vollstndigkeit.

formale berprfung (inkl.


Einhaltung von Fristen).
Nachprfung der Preisumrechnung
bei vereinbarten vernderlichen
Preisen.
4.3. Prfung und Anrechnung von
Regieleistungen.

4.4. Feststellen der anweisbaren Teilund Schlusszahlungen.

GL: berprfung des Ausmaes der


Regieleistungen analog zu den
Bauleistungen hinsichtlich
Vergtungsberechtigung und umfang.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Grundleistung (GL)

optionale Leistung (Opt.L)

5. Bearbeitung von Mehr- und


Minderkostenforderungen
5.1. Mitwirkung bei der Behandlung
von Mehr- und
Minderkostenforderungen.
5.2. Mitwirkung bei der Erarbeitung Verhandlungsttigkeit mit den
von Grundlagen fr das rasche
ausfhrenden Unternehmen.
Herbeifhren einer Entscheidung des
Bauherrn und bei der Vermittlung
zwischen AN und Bauherr.

Seite 46

Kommentar

GL: berprfung formal (z.B.


Anmeldung), dem Grunde nach und
der Hhe nach.

Zusatzleistungen fr die
Aufbereitung von Unterlagen fr
Rechtsstreitigkeiten und ClaimAbwehr.

6. bernahme und Abnahmen


6.1. Mitwirkung bei der Abnahme der
Bauleistungen.

GL: in Abstimmung mit den an der


Planung und Bauberwachung
fachlich Beteiligten.

6.2. Antrag auf behrdliche


Abnahmen.
6.3. Teilnahme an entsprechenden
Verfahren der behrdlichen
Abnahme.
6.4. Mitwirkung bei der bernahme
und Schlussfeststellung.
6.5. Prfen der von den
ausfhrenden Unternehmen zu
erstellenden Dokumentation auf
Vollstndigkeit.

7. Mngelfeststellung und bearbeitung


7.1. Feststellung und Zuordnung von berwachung der Behebung der bei
Bauschden whrend der Bauphase. der Abnahme der Bauleistungen
festgestellten Mngel.
7.2. Feststellung und Auflistung der
Gewhrleistungsfristen.
7.3. Feststellung von Mngeln.

Feststellen und Zuordnung von


Mngeln nach der bernahme.
Objektbegehung zur
Mngelfeststellung vor Ablauf der
Verjhrungsfrist der
Gewhrleistungsansprche
gegenber den bauausfhrenden
Unternehmen.
berwachung der Beseitigung von
Mngeln, die innerhalb der
Verjhrungsfrist der
Genehmigungsansprche, lngstens
jedoch bis zum Ablauf von fnf
Jahren seit Abnahme der
Bauleistungen auftreten.

LEITFADEN zur Kostenabschtzung von Planungsleistungen


Band 3 BA- rtliche Bauaufsicht

Grundleistung (GL)

Seite 47

optionale Leistung (Opt.L)

Kommentar

8.3. Mitwirkung bei der


Kostenfeststellung.

GL: z.B. Fhrung des Baubuches,


Fotodokumentation, Planlisten.

8. Dokumentation
8.1. Aufzeichnung des
Baugeschehens.

9. Sonstige Teilleistungen
9.1. Gefahr in Verzug: Temporre
bernahme der
Bauherrnkompetenzen.

GL: Informationspflicht gegenber


der Projektleitung.
Baufhrung

Opt.L: im Sinne der


landesrechtlichen Bauregelungen
und -normierungen.

Bezugsquellen:
www.bau.or.at Wirtschaft Planungshonorar
Landesinnungen Bau
Service GmbH der WK, Tel.: 05 90 9005050, Fax: 05 90 900236, E-Mail: mservice@wko.at