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BIEN INMUEBLE
CON
DESMEMBRACION
INDICE
No. Pg.
ANTECEDENTES HISTORICOS
LA COMPRAVENTA
CARACTERSTICAS DE LA COMPRAVENTA
ELEMENTOS
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE
1
2
3
3
4
5
DESMENBRACION DE LA PROPIEDAD
LA COMPRAVENTA DE
UN
BIEN
DESMENBRACION
REQUERIMIENTOS
PARA
LA
INMUEBLE
COMPRAVENTA
DE
CON
6
7
BIEN
8
8
Obligaciones Posteriores
Impuestos
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS (INSTRUMENTOS JURIDICOS)
13
15
17
ANTECEDENTES HISTORICOS
Antes de iniciar es necesario tener en cuenta que el Derecho Romano no es un
cuerpo jurdico homogneo con una orientacin uniforme, obra de un legislador,
sino el resultado de un largsimo proceso de
, afirma que del Digesto, atribuido a Ulpiano, se infiere una concepcin de contrato
que, segn ella, contrato es la convencin productora de accin, por tener nombre
de contrato o causa civil de obligar. Del mismo Digesto, se invoca un texto, del cual
se desprende la idea de que hay contrato cuando hay cambio de promesas o
Ensayo sobre "El concepto del Contrato". Boletn del Instituto de Legislacin Comparada
y Derecho Internacional. No. 1 Julio-Diciembre 1944. pp. 61-63. Panam
promesas cambiadas, pero en oposicin a esto, hay otro texto, del mismo, que dice
que hay contrato donde hay cambio de una prestacin por una promesa.
En un fragmento de Paulo en el Digesto, se dice que el origen de la compraventa
est en las permutas, porque antiguamente no exista el dinero; por tanto, tena uno
que buscar quin necesitaba lo que a uno le sobraba y quin tena lo que a uno le
haca falta, labor un tanto difcil, por lo que se eligi un material cuya valoracin
pblica y perpetua evitase, mediante la igualdad de la cuanta, las dificultades de la
permuta, esta materia es ele dinero, desde entonces no constituyen ambas cosas
mercancas, sino que una de ellas se denomina precio. As ya tenemos a la
compraventa bien diferenciada del cambio o permuta: en esta se da mercanca y se
recibe mercanca, los papeles de las partes son idnticos; en la compraventa se da
mercanca por una de las partes el vendedor-, y por otra el comprador-, se hace
entrega del precio, siendo diferentes las obligaciones de las partes en el contrato.
En este contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del Derecho Romano,
la mas antigua forma de realizar una operacin que tuviera por finalidad trasmitir
un bien a otra persona mediante una contraprestacin, fue el acto material de
trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que se
diera una nueva forma de cambio: metales preciosos hasta luego llegar a la
moneda.
Asimismo en un principio la compra-venta iba acompaada de formalidades por lo
que era una especie de mancipatio, pero al finalizar el perodo republicano y con la
preponderante influencia del ius gentium se configura el contrato consensual de
compra-venta como medio productor de obligaciones que el Derecho Civil titul
otorgndole dos acciones:
. actio venditi: acordada al vendedor.
. actio empti: concedida al comprador.
LA COMPRAVENTA
Por el Contrato de Compraventa, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de
un bien al comprador, y ste a pagar su precio en dinero. Todo Contrato de
Compraventa debe contener la determinacin precisa del bien materia de la venta,
el precio y las obligaciones del vendedor y del comprador.
" Se define la compraventa, como un contrato en virtud del cual uno de los
contratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir el dominio de una cosa o un
derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio
cierto y en dinero" 3.
CARACTERSTICAS DE LA COMPRAVENTA
Este contrato tiene las siguientes caractersticas:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Formal
VII.
Instantneo
VIII.
De tracto sucesivo (cuando los efectos del contrato se producen a travs del
tiempo).
IX.
Voluntario
X.
Civil (en caso de no reunir los requisitos para considerarlo como mercantil).
Trevio Garca, Ricardo. "Los contratos civiles y sus generalidades". pg. 21.
ELEMENTOS
Tiene elementos esenciales:
A.
B.
2.
3.
Entregar la cosa
4.
5.
6.
7.
Pagar por mitad los gastos de escritura y del registro, salvo convenio en
contrario.
8.
9.
2.
Pagar intereses.
3.
4.
5.
6.
7.
DESMENBRACION DE LA PROPIEDAD
Durante la vigencia del Derecho Romano, se defina la propiedad como el derecho
de gozar y disponer de las cosas con las limitaciones y modalidades que fijen las
leyes.
El derecho de propiedad tiene como caractersticas el que es: limitado, exclusivo y
perpetuo. Es limitado porque el Poder Pblico puede reducirlo, expropiarlo, marcarle
modalidades que vayan a redundar en un mayor beneficio social. Es exclusivo,
porque le pertenece al propietario o propietaria, con exclusin de los dems. Slo el
que tiene el derecho de propiedad sobre una cosa puede usarla, disfrutarla y
disponer de ella. Le pertenece en exclusiva y puede usarla, disfrutarla y disponer de
ella. Le pertenece en exclusiva y puede venderla, donarla o gravarla. Es perpetuo el
derecho de propiedad porque no es limitado en el tiempo, y por ello el dueo de una
cosa puede tenerla consigo hasta que muera, y disponer de ella mediante
testamento para cuando muera.
De la propia definicin, podemos ver que el derecho de propiedad tiene dos
elementos fundamentales; el usufructo o derecho de usar y disfrutar de la cosa. A
este elemento tambin se le puede identificar como dominio til. El otro elemento es
la disponibilidad de la cosa, o se a, el derecho de vender o enajenarla, tambin se le
conoce como nuda propiedad o dominio directo.
Pero hay casos en que estos dos elementos o derechos que componen la
propiedad, pueden tener titulares diferentes, como en el caso de que un testamento,
el autor del mismo, declare que es su voluntad dejarle en herencia a su esposa, el
usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de los bienes que formen la masa
hereditaria.
En este ejemplo, la propiedad se desmembra; los elementos o miembros que la
integran, se dan a diferentes titulares o dueos, por tanto, siguiendo el ejemplo
propuesto, la esposa al ser slo usufructuaria, nicamente puede usar y disfrutar del
edificio que dej su marido fallecido y con base en ese usufructo puede ella habitar
un departamento y rentar el resto, percibiendo ella los frutos o sea lo que le paguen
por renta los inquilinos, y los hijos sern slo dueos del edificio en s, pero no de los
frutos, es decir, ellos no podran rentar el edificio, sino su madre por ser la titular del
usufructo. Y slo se consolidar el derecho de propiedad de los hijos cuando le
compraran a su madre el usufructo o cuando muera ella.
La desmembracin de la propiedad no debe confundirse con la co-propiedad, pues
sta consiste en que una cosa tenga dos o ms propietarios. Pero esa co-propiedad
se ejerce sobre los dos elementos, o sea que los co-propietarios o condueos tienen
derecho tanto sobre el uso y goce y sobre la disposicin de la cosa.
LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON DESMENBRACION
Conocido como escritura pblica, es aquel que est intervenido por Notario, quien,
adems de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe
pblica de la fecha y contenido de la compraventa: este documento pblico es el
necesario para poder inscribir la operacin en el Registro de la Propiedad. Para
mayor garanta del adquiriente es aconsejable formalizar la adquisicin en
escritura pblica, procedindose seguidamente a la inscripcin en el Registro.
Tendiendo ya claros lo que es la compraventa y sobre la propiedad podemos decir
que el contrato de compraventa de bien inmueble con desmembracin es cuado
se desea vender solo una parte del bien inmueble, o sea, una porcin del mismo.
Para realizar esta clase de contratos es necesario no solamente cumplir con lo
establecido en el Cdigo Civil y el Cdigo de notariado sino tambin lo Regulado
en la Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la
Repblica, que exige la particin o desmembracin de un bien inmueble urbano
debe contar con la respectiva autorizacin municipal para desmembrar. En la
prctica registral no exigen la autorizacin, cuando la desmembracin se hace par
si mismo.
La desmembracin del bien inmueble, tal como lo indica el Licenciando Nery
Muoz, se puede hacer de dos formas:
1. Desmembracin a favor del mismo dueo, para formar un nuevo cuerpo y
una nueva finca con nmero diferente de la finca matriz. En este caso solo
comparece el propietario del bien inmueble en la escritura publica y otorga
la desmembracin, o sea para si mismo, ya que tanto la finca matriz como
la nueva, resultan a su nombre en el Registro de la Propiedad, y en otra
escritura vende la finca desmembrada.
El comprador del bien inmueble debe comprobar que ste ha sido construido
cumpliendo todas las normas urbansticas y ordenanzas municipales, en
especial que ha obtenido la correspondiente autorizacin municipal que
supone la existencia de proyecto de construccin aprobado y conforme al plan
urbanstico vigente, etc.)
DECRETO NUMERO 1427
El Congreso de la Repblica de Guatemala,
LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS
Disposiciones generales
Artculo 1. Parcelamiento urbano es la divisin de una o varias fincas, con el fin
de formar otras de reas menores. Tal operacin debe ajustarse a las leyes y
reglamentos de urbanismo y a los planos reguladores que cada municipalidad
ponga en vigor de conformidad con la autonoma de su rgimen.
Artculo 2. Toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se
dedique con nimo de lucro a efectuar operaciones de las conceptuadas en el
artculo anterior, queda obligada a registrarse en la municipalidad a cuya
jurisdiccin corresponda el inmueble que se va a parcelar.
c.
d.
Que han sido satisfechos todos los dems requisitos que establezcan los
reglamentos municipales respectivos.
27.
Se
regirn
por
esta
ley
todas
las
desmembraciones,
BIBLIOGRAFIA
T. 1
editl Vergara
Messineo, Francesco
Europa-Amrica
Panam
edit. Jurdicas
edit. Jurdicas
Petit, Eugene
editl Nacional SA
Mxico 1951
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Mxico 1990
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Mxico 1983
Contratos Mercantiles
ed. 3a
Espaa, 1987
edit.
pp.344
ANEXOS
Para la 1. Forma:
Aviso Empagua:
Seor Gerente de la Empresa Municipal de Agua EMPAGUA-, para
los efectos de la toma de razn respectiva a usted en forma
respetuosamente:
AVISO
Que por primer endoso cuya firma legalice con esta misma fecha (o
dependiendo de la fecha) el seor (nombre vendedor) le cedi al seor
(nombre comprador) la media paja de agua municipal que se ampara
con el ttulo nmero diez, registro diez cuyo servicio esta instalado en
la casa situada en (direccin del inmueble = casa).
Sin otra particular me suscribo de usted atentamente.
Nota:
Este aviso va con copia que debe ser sellada por el notario, porque
tambin se acompaa el ttulo original, as como fotocopia del ltimo
recibo del pago del servicio y se paga la tasa municipal respectiva.
Si este aviso no se enva dentro de los 15 das siguiente a la fecha del
endoso, adems de la tasa municipal establecida que son Q.15.00 se
pagar una multa (precio no establecido) por aviso extemporneo.
Para la 2. Forma:
Aviso Empagua:
Seor Gerente de la Empresa Municipal de Agua EMPAGUA-, para
los efectos de la toma de razn respectiva a usted en forma
respetuosamente:
AVISO
Que por escritura pblica nmero die4z que autorice en esta ciudad
con fecha once de octubre del ao dos mil uno, el seor (nombre
vendedor) vendi al seor (nombre comprador) la finca inscrita en el
Registro de la Propiedad de la Zona Central con el nmero diez, folio
diez, del libro diez, de la ciudad de Guatemala y que consiste en la
inmueble (direccin completa). En la venta se incluyen los servicios
de que consta el inmueble y especialmente el SERVICIO DE AGUA
MUNICIPAL, que se ampara con el ttulo nmero diez, registro nmero
diez, el cual esta debidamente razonado. Acompao con el presente
aviso, fotocopia simple legalizada de la escritura ya relacionada.
Firma y Sello del Notario
Direccin de la Oficina del Notario.
Telfono de la Oficina del Notario
VENDEDOR
(Nombre y apellidos completos) seor A quien se identific con la
cdula de vecindad nmero de orden ... y de registro ... extendida por
el alcalde municipal de
COMPRADOR
(Nombre y apellidos completos) seor C quien compareci por medio
de su Mandatario General el seor B quien se identific con la cdula
de vecindad nmero de orden ... y de registro ... extendida por el
alcalde municipal de ....
INMUEBLE VENDIDO
Finca inscrita en el Registro de la Propiedad de la zona Central con el
nmero diez, folio diez y el libro cincuenta de Guatemala, y que,
consiste en el inmueble ubicado en la primera calle tres guin cuarenta
de la zona 3 (1. Calle 3-40) de esta ciudad capital, de un rea de
trescientos metros cuadrados y las medidas y colindancias que
constan en su respectiva inscripcin registral.
PRECIO DE LA VENTA
Cincuenta mil quetzales (Q.50,000.00), el impuesto del valor agregado
-IVA- se pag por medio de formulario SAT-2082 800,000 por un valor
de seis mil quetzales (Q.6,000.00) y el cual se acompaa fotocopia
simple .
FECHA DEL PRIMER TESTIMONIO
Guatemala veintids de octubre del ao dos mil uno.
Nmero de Control ___________________
(lo pone la muni)
Nmero de Catastral ___________________
Fecha Guatemala treinta de octubre del ao dos mil uno.
Firma y Sello del Notario
Nmero de Colegiado del Notario
EJEMPLO DE ESCRITURAS
Ejemplo 1:
NUMERO xxxxx En la ciudad de Guatemala, el diez y nueve de julio de mil
novecientos noventa y seis, ANTE MI: LUIS ALFREDO VASQUEZ MENENDEZ,
comparece la seora PILAR CASTILLO PINEDA DE ESTRADA, de sesenta y
seis aos de edad, casada, guatemalteca, ama de casa, de este domicilio, se
identifica con la cdula de vecindad nmero de orden A-uno y de registro
seiscientos sesenta y seis mil ochocientos ochenta y ocho extendida en la
Municipalidad de Guatemala del departamento de Guatemala. La compareciente
me asegura ser de los datos de identificacin personales consignadas y
encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente acto
celebra CONTRATO DE DESMEMBRACION PARA SI MISMA DE BIEN
INMUEBLE de conformidad con las siguientes clusulas: PRIMERA: SOBRE LA
IDENTIFICACION DEL BIEN OBJETO DE COMPRAVENTA: La seora PILAR
CASTILLO PINEDA DE ESTRADA manifiesta que es legitima y nica propietaria
del bien inmueble situado en la dieciocho avenida diez y nueve guin setenta y
tres "B", proyecto cuatro guin cuatro de la zona seis de esta ciudad capital, que
consiste en un inmueble construido e, inscrito en el Registro General de la
Propiedad de la Zona Central bajo nmero ocho mil ciento treinta y siete (8137),
folio doscientos cinco (205) del libro setecientos uno (701) de Guatemala, con las
medidas y colindancias que le aparecen en dicho registro y el cual esta libre de
gravmenes limitaciones, anotaciones o litigios administrativos o judiciales que
puedan afectar los derechos de la misma y que en todo caso se obliga al
saneamiento de ley, a lo que el infrascrito Notario, le hace saber los alcances
legales de la presente declaracin. SEGUNDA: SOBRE LA DESMEMBRACION
DEL INMUEBLE: La seora PILAR CASTILLO PINEDA DE ESTRADA, manifiesta
por este acto que desmembra una fraccin del inmueble relacionado que
consistente en un rea total de DOCE METROS CON VEINTIOCHO
CENTIMETROS CUADRADOS; que se desmembrarn de la finca descrita en la
clusula anterior, formando nueva finca, con la extensin y colindancias
siguientes: AL NORTE: Cinco metros con noventa y dos centmetros con el
inmueble marcado con el nmero diecinueve guin setenta y tres; AL SUR: cinco
metros con noventa y dos centmetros con la finca matriz o sea el inmueble
marcado con el nmero diecinueve guin setenta y tres "B"; AL ORIENTE: Veinte
y dos centmetros calle de por medio dieciocho avenida; AL PONIENTE: Veinte y
dos centmetros con el inmueble marcado con el nmero diecinueve guin setenta
y tres. En dicha desmembracin se incluye todo cuanto de hecho y por derecho
corresponde a la misma. TERCERA: SOBRE LA ACEPTACION: Manifiesta la
seora PILAR CASTILLO PINEDA DE ESTRADA, que en los trminos
relacionados acepta la desmembracin que se hace as misma. Yo el Notario DOY
FE: A) De todo lo expuesto; B) De que tuve a la vista las cdulas de vecindad
relacionadas, as como el ttulo de propiedad consistente en el Primer Testimonio
de la Escritura pblica nmero Autorizada en esta ciudad, por el Notario, con
fecha, el cual aparece razonado por el Registrador General a favor de la ahora
vendedora; mismo que el infrascrito Notario razona debidamente, de la fraccin
que por este instrumento se vende. C) De que hago saber los efectos legales pago
de impuestos fiscales e inscripcin del testimonio de esta escritura en el Registro
respectivo. D) De que leo lo escrito a los comparecientes y quienes enterados de
su contenido, objeto, validez y dems efectos legales, la aceptan, ratifican y firma
con el Infrascrito Notario que autoriza.
Ejemplo 2:
NUMERO SIETE.- (7).
Ejemplo 3:
de
este
domicilio
vecindad,
con
residencia
en
la
escriturarias:
PRIMERA:
manifiesta
el
seor
del
departamento
de
Santa
Rosa.
SEGUNDO:
Continua
SEGUNDA:
Manifiesta
el
licenciado
JAIME
ROLANDO
centmetros; que colinda camino de por medio; SUR: cuarenta (40) metros con
treinta y dos (32) centmetros, colinda con Brgido Sir; ORIENTE: sesenta y siete
(67) metros con dos (2) centmetros, colinda con finca matriz; y al PONIENTE:
cincuenta y ocho (58) metros con ocho (8) centmetros, colinda con Brgido Sir,
haciendo un rea total de dos mil trescientos setenta y seis (2376) metros
cuadrados con treinta y seis (36) centmetros. En la venta de la fraccin
anteriormente identificada, se incluye todo cuanto de hecho y por derecho le
Ejemplo 4:
NUMERO
_______
(100).
En
la
ciudad
de
Guatemala,
____________________________________________.
ANTE
el
MI:
numero
de
orden
guin
veintids
(U-22)
de
registro
de
Zapotitln,
del
departamento
de
Jutiapa
el
seor
Expresan
los
seores
____________________
____________________
(________________),
de
la
zona_____,
Colonia
se
encuentra
registrado
con
el
nmero
____________________________________________ (__________); y en el
entendido que los servicios, as como el impuesto nico sobre inmuebles se
encuentran
solventes
de
pagos;
SEGUNDA:
Expresa
la
seora
se
encuentra
registrado
con
el
nmero
ACEPTA