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El boom inmobiliario y la
supuesta burbuja
inmobiliaria
20 MAYO 2015

15 COMENTARIOS

Bienvenidos. Cuando me ofrecieron este espacio para hablar del tema

inmobiliario, no dud en aceptarlo. Lo hice porque considero que hoy
en da se le da muy poco espacio en los medios a los que llaman
desarrolladores inmobiliarios, a los privados. Opinan los polticos,
opinan supuestos expertos, opinan los bancos, pero poca cabida se le
da a la opinin de los que estamos empujando la carreta en la calle.
Mi objetivo es compartir este punto de vista.
En honor al ttulo del blog, en este primer post hablar sobre el tantas
veces mencionado boom inmobiliario. Y tambin sobre la prima no
deseada del boom inmobiliario, la burbuja inmobiliaria.
Hagamos un poco de historia. Hasta el 2002, la venta de viviendas en
Lima y Callao apenas llegaba a los 3,000 viviendas al ao y crecieron
hasta 22,000 en el 2012. Esto representa un crecimiento acumulado
promedio de 19% durante 10 aos.

Fuente: Capeco

Aqu salta una primera pregunta: por qu se dio este importante

crecimiento?
El desarrollo saludable del mercado de viviendas depende
principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda, y
el financiamiento hipotecario. En la medida que haya demanda
efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda), y
financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible,
las ventas de inmuebles aumentarn.
Aquellos que obtuvieron un crdito hipotecario antes del ao 2000
recordarn claramente que se trataba de un producto muy exclusivo.
Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con
antigedad. El inmueble a financiar tena que ser nuevo y con un
precio no menor de US$80,000. Y la tasa de inters rondaban el 14%
en dlares.
En un pas donde ms del 70% de la economa de personas era
informal, el crdito hipotecario fue en aquel tiempo un producto
disponible slo para unos cuantos. En la medida que no exista un
financiamiento hipotecario masivo, la construccin de viviendas se
desarrollaba muy lentamente.
Tres factores luego se encontraron para generar un crculo virtuoso
para el crecimiento del sector:

A finales de los aos noventa se cre el Fondo Mivivienda, con el

objetivo de que la poblacin pudiera acceder masivamente a una
vivienda propia. Si bien demor en funcionar de manera eficiente,
demostr cmo la vivienda propia era una receta polticamente
potente y econmicamente multiplicadora.

Durante los primeros aos del nuevo siglo, el crecimiento econmico

del pas fue slido y ms familias que necesitaban una vivienda
propia ahora podan pagarla.

Muy relacionado a este crecimiento, el sistema bancario creci. Una

vez ms solido y globalizado, empez a ver con mucho inters no
slo la conveniencia de las hipotecas a largo plazo, sino tambin el
enorme potencial hipotecario de los sectores medios, hasta ese
momento desatendidos.

Es as como en el 2004 empezaron a generarse desarrollos

inmobiliarios, algunos por primera vez dirigidos a la clase media, y
con la participacin importante de la banca local y el Fondo
Mivivienda. Lo que pas despus es historia conocida y se empez a
vivir plenamente el boominmobiliario.
Lamentablemente entre el 2008 y 2009 se dio la crisis financiera
internacional y se empez a hablar mucho en el Per sobre una sus
principales causas: Las burbujas inmobiliarias, sobre todo las
ocurridas en Estados Unidos y Espaa. En ese entonces, en pleno
desarrollo de unboom inmobiliario, muchos se empezaron a preguntar
si se estaba formando una burbuja inmobiliaria aqu tambin.
La definicin clsica de burbuja inmobiliaria es el efecto por el cual las
ventas y sobretodo los precios de las viviendas crecen muy
rpidamente y muy por encima de sus fundamentos; de tal forma que
en un momento dado, las ventas y los precios de las viviendas caen
abrupta y simultneamente. Las consecuencias todos las sabemos,
pero existi o existe una burbuja inmobiliaria en el Per? Esta
pregunta se responde con tres argumentos:
1.

En los pases donde se dieron burbujas inmobiliarias, los mercados de

vivienda eran maduros y una buena parte de las ventas sino la
mayora se destin para lograr espacios ms grandes: un dormitorio
ms, un mejor barrio, pasar de un departamento a una casa, etc.
Cuando la situacin aprieta, la gente se mantiene donde est y esperar
un mejor momento para comprar el departamento ms grande o en un
mejor barrio. Y las ventas caen. Pero en el Per la mayora de los

peruanos no tiene una casa propia o sta no califica como vivienda

digna. Adems el dficit de viviendas an ronda los dos millones de
viviendas. Por lo tanto, el que no tiene una vivienda propia seguir
buscndola mientras la pueda pagar, pues se trata de una necesidad
bsica. Y las ventas seguirn.
2.

Ejemplos como el de Espaa grafican muy bien cmo unsistema

financiero irresponsable puede ser una causa fundamental de la
burbuja. Los bancos financiaban hasta el 120% de la vivienda, es decir,
financiaban la cuota inicial, el saldo del precio hasta el 100%, y un 20%
adicional para equiparla. Sobre endeudaron a las familias y generaron
una morosidad rcord. Al final, las hipotecas tuvieron que ser
ejecutadas. Este caso se grafica con mucho humor en el siguiente video
de Alex Sal (youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8). Este claramente
no es el caso del sistema financiero local. El LTV (loan-to-value) en el
Per, que es el ratio del prstamo sobre el precio de la vivienda es
alrededor del 70%, y los procesos de calificacin son muy estrictos.

3.

Un factor adicional a tomar en cuenta es que los precios de las

viviendas en Lima y en el Per vienen creciendo pero
recuperndose despus de dcadas de depreciacin del suelo e
inmuebles. Aqu se puede ver que, en soles constantes, los precios
recin se estn recuperando a los niveles de 1998.

Fuente: BCRP
Por lo tanto la respuesta es que aqu no se dio una burbuja
inmobiliaria. An mayor evidencia es el hecho que en el ltimo ao,
pese a la desaceleracin en las ventas de viviendas, los precios no
han bajadoni se espera que lo hagan. Por qu? Porque la
demanda por viviendas contina y sigue siendo muy alta. Si el dficit
de vivienda en el Per sigue cercano a los dos millones de viviendas,
y cada ao se construyen menos de 50,000 viviendas, ni siquiera le
estamos haciendo cosquillas al dficit. Lo que se construye ni siquiera
cubre el aumento de demanda por el bono demogrfico.
Y esta es la buena noticia, no hay ninguna burbuja y todava queda
una gran oportunidad por delante.